房地产综合管理范文10篇

房地产综合管理范文篇1

北京工业大学校本部位于北京市朝阳区，东临东四环南路，南抵左安东路，西邻西大望路，北望平乐园小区；另有3处分校区。截至2010年底，学校占地面积为80余万平方米，建筑面积近70万平方米。北京工业大学创建于1960年，是一所以工为主，理工、经管、文法相结合的多科性市属重点大学。目前在校生29418人，教职工3370人。

二、建设目标

随着我国高等教育事业的迅猛发展，我校占有和使用的房地产规模急剧膨胀，其构成也日趋复杂，管理难度越来越大。尤其是随着校际间的合并与调整以及学校内部推行的后勤、财务、人事、分配等各项改革的深化，对我校的房地产管理工作不断提出新的要求。为了加强我校房地产的综合管理，推进房地产管理工作的科学化、规范化，促进我校各类房地产的优化配置和有效使用，全面实现我校房地产管理的计算机网络化已是刻不容缓的首要大事。

房地产综合管理信息系统旨在通过网络和软件为校内外交流提供一个强大的、畅通的信息共享平台，以便科学、规范、灵活、快捷地开展监督管理工作。

该系统应该适应本校的实际机构设置情况和现有流程，提供丰富而实用的系统功能。系统采用B／S结构，提供良好的维护性和可扩充性。系统应具有高度的灵活性、开放性、兼容性、安全性、高效性、维护性以及稳定性。系统应采用我校统一的管理信息标准格式，并与原系统良好兼容，实现校内外各部门机构间的信息顺畅流转。系统还需提供完善的身份验证和灵活细致的权限控制，保证信息的完整性，不被无权限用户获取、修改，并能够高效稳定地运行。系统要与我校数据中心实现无缝链接。

三、建设原则

房地产综合管理信息平台建成后将成为一个高度集成化的综合业务管理系统，通过该系统可以方便、快捷、灵活地查阅学校内房地产的基本信息，可以形成监管统计，同时可根据实际需要生成打印相应报表，在考虑整体设计过程中应遵循以下原则：

1．实用性和可行性

主要技术和产品必须具有成熟、稳定、实用的特点，实用性放在首位，既要便于用户使用，又要便于系统管理。

2．先进性和成熟性

系统设计既要采用超前思维、先进技术和系统工程方法，又要注意思维的合理性、技术的可行性、方法的正确性。不但能反映当今的先进技术和理念，而且具有发展潜力，能保证未来若干年内占主导地位。先进性与成熟性并重，并考虑到近年来的应用发展特点，把先进性放在重要位置。

3．开放性与标准化原则

应用平台应是一个开放的且符合业界主流技术标准的系统平台，并使网络的硬件环境、通信环境、软件环境、操作平台之间的相互依赖小。严格执行我校有关信息系统的编码规则。

4．可靠性和稳定性

在考虑技术先进性和开放性的同时，还应从系统结构、技术措施、系统管理等方面着手，确保系统运行的可靠性和稳定性，达到最大的平均无故障时间。

5．可扩充性及易升级性

为适应应用不断拓展的需要，应用平台的软硬件环境必须有良好的平滑可扩充性。

6．安全性和保密性

在应用平台设计中，既要充分考虑信息资源的共享，更要注意信息资源的保护和隔离，应分别针对不同的应用和不同的网络通信环境，采取不同的措施，包括系统安全机制、数据存取的权限控制等。

7．可管理性和可维护性

整个应用平台是由多个部分组成的较为复杂的系统，为了便于系统的日常运行维护和管理，要求所选产品具有良好的可管理性、可定制性和可维护性。另外还包括平台自身的可管理性和可维护性。

四、技术要求

房地产综合管理信息系统采用面向对象的B／S结构，适合Unix、Linux、Windows操作系统。

（1）开发语言：JAVA。开发技术采用J2EE（Java2EnterpriseEdition）标准、组件技术及在数据交换上对XML的支持，使系统功能最优化，同时将整体系统内部在技术上的相互依赖性降至最低。

（2）数据库：采用Oracle或SQLServer数据库。

（3）中间件：适应WebLogic、WebSphere、JBOSS等主流中间件产品。

（4）服务器端：Linux或Windows。

（5）客户端：安装Windows98以上，IE5．0以上版本浏览器。

（6）平台接口：能够为第三方软件提供相关接口、开发规范等，特别应提供与门户平台、统一身份认证平台等对接开发。

（7）扩展性要求：应用建设的长期性和内容的广泛性决定了系统在构建和使用过程中，必然面临着各类扩展性需求，例如业务规模的扩展、业务类型的扩展、集成范围的扩展等。本项目建成的应用平台模块间应相对独立，接口清晰，内部的业务流程升级和改造与其他模块无关，并为将来学校二次开发提供API等，因而应用需极具扩展性。

五、业务模块

房地产综合管理信息平台（以下简称平台）内容主要包括：

1．校区管理

校区总体概况、植物绿化情况、车库车位（地上、地下）的整体情况。

2．房产管理

包括分栋房屋、办公用房、教学用房、已售住宅、租赁住宅、职工宿舍、学生公寓、附属用房、空置房屋、职工信息、住户变更、住户迁出、租金收缴、交易信息、历史住户、综合查询等，可以让管理者实现全方位的、分类的精细管理。

要重点实现：

（1）全面了解并掌握房产的“家底”：房屋总面积、总套数和间数等。

（2）按照“房屋用途、房屋类型、建筑结构、坐落、区县”分类统计。

（3）按照“使用单位（学院、科室、外单位等）或个人”分类统计。

（4）按照“自有、外租”的情况分类统计。

（5）动态显示“空置房屋和床位”情况，及时掌握房源和床位变动。

（6）可从“单套房屋角度”查目前谁在用或住，以前谁曾用过或住过。

（7）可从“住户或使用者角度”查询目前住在哪里，以前曾在哪里住过或用过。

（8）自动汇总“一人或一户多套用房”情况（优惠房、商品房等）。

（9）自动动态提醒“租房合同快到期、已过期”情况。

（10）任选项目生成“房产清单和卡片”，并保存到Excel表和网页中。

（11）多媒体同步显示功能可以在数据采集和查询时，有针对性地加入“房产证、住户身份证、协议合同原件的扫描照片”等多媒体信息，真正做到数据与证件同步，不用再翻找原始纸质资料。

3．土地管理包括土地等级、坐落、使用性质、面积、获得土地证情况等。

房地产综合管理范文篇2

需要重视房地产行业的风险管理，避免造成房地产行业造成重大的损失。尤其在房地产财务管理的金融市场风险管理方面，对房地产的财务管理人员有着较高的要求，要求房地产财务管理人员的综合素质水平需要提高，需要培养复合型的房地产行业财务管理人才。要求房地产财务风险管控人员不仅需要具备财务管理方面的专业知识还需要具备金融领域和房地产领域方面的专业知识。

二、房地产行业风险管理存在的困难

房地产行业的风险管理还存在较多的问题，需要结合房地产行业的实际情况，对房地产行业进行分析:(一)财务管理人员的素质水平不够高。传统的银行财务人员综合素质水平不够高，并且财务人员掌握的专业领域知识不够丰富。缺乏掌握多个领域的专业知识，往往财务管理人员对房地产行业方面的专业知识不够了解，对金融行业领域的专业知识也不够了解，难免造成房地产行业中存在许多困难。不仅如此，财务管理人员的业务能力不够高，对公司财务的决策不够完善，风险处理能力较低。除此之外，由于财务工作人员的综合素养水平不高，往往对工作中的财务数据和收支数据没有进行整合和分析，对财务工作也不够重视，导致财务工作的效率降低。(二)房地产财务工作缺乏精准管理。对房地产的财务工作缺乏精准的管理并且对房地产公司财务工作的重视程度还仍然不够，对财务工作的各个环节都缺乏有效监管。此外，在房地产财务工作管理的过程中没有对市场进行深入了解，没有建立起专业的考察部门对房地产行业的数据进行分析和调查研究，也缺乏设立专业的市场调研人员了解房地产行业的需求。其次，缺乏对房地产财务工作的精准控制和监管，对财务工作中出现的纰漏缺乏审核。不仅如此，缺乏有效的内部审计机制也缺乏外部监管机制，没有及时纠正财务工作中的纰漏。(三)房地产的财务工作体系不够完善。房地产的财务工作体系不够完善，审核和监管方面都存在较大问题。一方面，在房地产行业的财务工作审核方面，房地产的财务资金的结构较为不合理。尤其是企业的储备资金、利润资金以及外借资金的资金结构和成分不够合理。另一方面，在财务工作的监管方面，房地产财务工作的内部监管缺乏建立房地产财务工作的内部监管机制，对信息的了解程度仍然不够高。对风险的控制缺乏一定的认知和完善的措施，没有建立起信息监管部门，尤其缺乏对外借资金的控制和一些内部资金流向的管控，常常负债累累。(四)房地产的预算工作不到位。房地产的预算管理工作还不够完善，房地产的工程预算缺乏针对性。没有对工程预算的项目进行专业的沟通和了解，对待工作不够认真。不仅如此，工程的信息收集速度较为缓慢，难以收集到一手的建筑材料。在预算工作资金的准备过程中，常常会发现资金预算工作和财务管理不够明确和清晰。不仅如此，工程的预算中出现的一些问题，会导致部分的建筑资金的去向不明，最终会影响到建筑工程的财务收支，很可能会降低建筑工程的质量。除此之外，由于房地产的财务工作缺乏对数据进行深层次的分析，往往忽视了数据的价值性，也常常导致工作中出现纰漏。(五)房地产的资金来源渠道少。房地产的资金来源渠道较少，大多数都是以靠借贷为主的资金来源，常常导致房地产行业的负债过于严重。并且房地产行业不注重房地产的金融市场，不注重基金与股票的投资，导致房地产公司的资金周转速度较慢。并且资金运转的周期过长，房地产行业的发展压力较大。导致房地产行业在发展的过程中，在资金的筹集、运作、协调方面都缺乏详细的资金周转规划，难以平衡负债与收益的比例。尤其是中小房地产公司常常会因为负债过于严重，公司不能够长远发展。

三、解决房地产行业风险管理困难的建议

针对上述房地产行业风险管理中存在的困难，总结房地产行业风险管理的经验，提出以下建议:(一)提高财务管理人员的素质水平。需要提高传统的银行财务人员综合素质水平，并且丰富银行财务人员掌握的专业领域知识。需要掌握多个领域的专业知识，往往需要财务人员对房地产的行业方面的专业知识，需要加深了解并且也需要对金融行业领域的专业知识加深了解，避免造成房地产行业中的困难。不仅如此，提高财务人员的业务能力，加强对公司财务的决策能力，提高公司的风险处理能力。除此之外，还需要提高财务工作人员的综合素养水平，需要对工作中的财务数据和收支数据进行整合和分析，也需要对财务工作更加重视提高财务工作的效率。(二)精准管理房地产的财务工作。需要对房地产的财务工作进行精准的管理并且提高对财务工作对房地产财务工作的重视程度。尤其需要对财务工作的各个环节都需要多进行有效监管。此外，在房地产财务工作管理的过程中需要对房地产市场进行深入了解，并且需要建立起专业的考察部门对房地产行业的数据进行分析和调查研究，也需要设立专业的市场调研人员了解房地产行业的市场需求。其次，需要对房地产财务工作进行精准控制和监管，避免财务工作中出现纰漏需要进行审核。不仅如此，需要建立起完善的内部审计机制和严格的外部监管机制，也需要对财务工作中的纰漏及时进行修正。(三)完善房地产的财务工作体系。需要完善房地产行业的财务工作体系，避免审核和监管存在较大的问题。一方面，在房地产行业的财务审核工作方面，需要调整房地产的财务资金的结构，使财务资金的结构更加合理。不仅是企业的储备资金、利润资金以及企业的外借资金的结构和成分都要更加合理；另一方面，在财务的监管方面，财务工作的监管方面需要对房地产行业的财务工作中的内部监管，需要加深对信息的了解程度。建立起完善的房地产财务工作的内部监管机制，对房地产行业的风险的控制需要有一定的认知和完善的措施，并且建立起信息监管部门。尤其需要对外借资金进行控制，加强内部资金流向的管控，避免负债累累。(四)加强房地产的预算管理工作。需要加强房地产行业的预算管理工作，房地产的工程预算也需要更加具有针对性。要对工程预算的项目进行专业的沟通和了解，对待工作也需要更加认真。不仅如此，工程的信息收集速度较未也需要提高，并需要收集到一手的建筑材料。在预算工作资金的准备过程中，需要注意明确资金预算工作和财务管理工作，不仅如此，也需要避免工程预算中出现的问题，避免部分的建筑资金的去向不明也避免影响到建筑工程的财务收支。这样一来，就不会影响到建筑工程的质量。除此之外，对房地产的财务工作中的数据需要进行深层次的分析，不能够忽视数据的价值性，避免财务工作中出现纰漏。(五)拓宽房地产的资金来源渠道。需要拓宽房地产行业的资金来源渠道，避免大多数的资金来源以借贷为主，需要避免房地产行业的负债过于严重。不仅如此，房地产行业需要更加注重房地产的金融市场，注重金融市场的基金与股票的投资，在房地产公司的资金运转过程中提高房地产公司的资金周转速度。避免资金的运转周期过长，缓解房地产行业的发展压力。除此之外，还需要在房地产行业发展的过程中，在资金筹集、运作、协调方面，都需要进行详细的资金周转规划，才能够平衡负债与收益的比例。尤其需要避免中小房地产公司由于负债过于严重，公司才能够长远发展。

四、结束语

我国房地产行业起步较晚，但是发展很快，许多方面仍然有很多不足，在预算、监管、审核、控制等多个方面仍然存在较多的问题，制约了房地产行业的发展，也带来了房地产财务方面的风险。此外，房地产财务工作对风险的监管不够严格，并且缺乏高素质的复合型财务人才。未来的发展过程中，需要加强对房地产行业的风险监管，提高房地产行业的忧患意识和业务专业能力。

参考文献

[1]王阳芬.房地产财务管理风险防范与控制分析[J].财讯,2019(10):113-113.

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[4]孙继伟.房地产财务管理风险防范与控制策略分析[J].科学与财富,2019(24).

房地产综合管理范文篇3

关键词：城市综合体；房地产投资信托基金；适用性

一、城市综合体的价值主张

（一）城市综合体简述。法国拉德芳斯新城被业界认为是城市综合体HOPSCA模式的起源。城市综合体模式城市综合体包含酒店、办公、公园、商业、休闲娱乐、居住、交通系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时城市综合体通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合；交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。丹麦建筑师奥托•冯•施普雷克尔森在拉德芳斯区总体设计中体现了现代和未来城区的多功能设计思想，开辟了高架、地面和地下三位一体的交通体系；采用集中与分散相结合的商务建筑布局，多个“邻里中心”分布在商务、居住楼宇的底层，为人们提供方便快捷的服务。富有远见的规划和人性化的安排，给这座古城带来了强烈的现代气息，并成为了现代巴黎的新象征。（二）城市综合体特征。1.功能的综合性和模糊性。在同一个综合体的空间内，多种活动可以相互交叠、相互作用，进而引发其他功能的产生和运行。同时，这些被引发的功能又对初始功能起促进作用，如此反复运行，使整个空间充满生机。城市综合体允许和支持这种功能共存，并要求保证这种功能互动机制的顺利运行。组织的各类活动构成了综合性功能的模糊集，如办公、金融、商业零售、餐饮、休闲娱乐等。这些功能的模糊性和综合性彼此交叉和协作，有利于发挥系统的整体作用，使综合体充满活力。2.通道树型交通体系。通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（AccessTree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。3.舒适的空间环境和景观设计。应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段，甚至引入喷泉、流水等室外自然景观，形成丰富的景观与宜人的环境，使整个环境生机勃勃、情趣盎然。4.高科技集成设施。城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。（三）城市综合体价值主张。城市综合体规模庞大，组成的业态构成复杂。其城市形态有利于加强城市竞争力，经济形态能够完成功能互补的作用，将两种表现形式充分结合加以综合利用，就可以更加深化完善城市综合体的功能效应。城市综合体作为城市区域的核心组成部分，应当适应现代快捷化、信息化、效率化的要求。1.城市综合体实现客户价值主张。城市综合体主要利用产品的组合及所能提供的服务为消费者和租户提供服务，实现客户的价值主张。2.城市综合体各业态之间相互增值。城市综合体的购物中心、写字楼、酒店之间存在相互增值因素。一方面各大业态相互增值是因为功能的相互补充，实现不同客户另类需求；另一方面，城市综合体的整体性，极大地方便了综合体内的各类人群的生活、办公、消费需求。3.城市综合体实现利益相关者的价值主张。城市综合体的开发是一个系统工程，从政府到开发商、消费者、商户、运营商、投资者、银行缺一不可，是一个非常完整地链条。正是由于综合体内各业态的互动以及不同商户的组合，为消费者营造了“一站式”消费体验和全新的经营环境。作为政府、银行、供应商等利益相关者均能从综合体的开发中受益。

二、体验经济下的城市综合体发展思考

在体验经济时代，以“购物公园”、“生活休闲中心”等为代表的新型城市综合体在西方迅速发展，掀起了一场前所未有的商业革命和消费革命。它所具有的多重功能，在引导人们消费行为、带来新型生活方式的同时，还促进城市功能的有机化，成为推动城市空间合理布局以及城市社会结构变迁的重要动力。城市综合体作为有效的实施载体，在人们公共活动中扮演着重要的角色。对应体验经济时代的新型消费方式，城市综合体的发展应从“以商业为中心”转变为“以人为中心”，开发出更加个性化、绿色化、价值化的产品，以满足体验经济时代的消费需求。日本福冈县的博多水城（CanalCity）是融酒店、办公、居住、娱乐和购物等多功能于一体的体验型综合体的代表之一。它已经成为当地举办大型节日庆典、商品市场推广及社区公益表演的最佳场所。博多水城提出了“先让人感动，再让人消费”，“消费时间，然后消费商品”的全新经营理念和消费理念，超越普通一站式消费的设计。实现不仅在商品上满足一站式的要求，还通过设施的空间、景观环境营造以及丰富多彩的演出活动使消费者长时间滞留，并由此带来附加消费。更重要的是经过常年不断演出不断更新空间营造，一年365天给消费者都带来惊喜，使他们能够习惯性地在这里形成长时间滞留和消费快乐体验商业。

三、房地产投资信托基金对城市综合体开发的适用性

（一）房地产投资信托基金简述。房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，房地产投资信托基金）是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托。它实质上是一种证券化的产业投资基金。由于房地产投资信托基金本质上是房地产融资（大部分是权益融资）的一种模式，通过发行房地产投资信托基金将所拥有的部分资产套现是绝大多数发行房地产投资信托基金的基本动机。除IPO阶段外，在房地产投资信托基金的运营阶段，以“开发+持有”为特色的地产商还可持续地以向房地产投资信托基金出售物业的方式进行融资，使房地产投资信托基金成为以“开发+持有”为特色的地产商与资本市场之间的长期有效接口和稳定融资平台。（二）房地产投资信托基金政策背景。房地产投资信托基金试点在我国长时间内处于“只听楼梯响，不见人下来”。房地产投资信托基金的真正实施始终受制于监管政策、税收政策以及商业地产市场估值过高造成的租金收益率过低等问题。近来，决策层对房地产投资信托基金的态度明显转向，有望在上半年落地试点。2014年9月30日央行和银监会的《中国银监会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中提出，要积极稳妥开展房地产投资信托基金试点工作。2015年1月6日，住建部也了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，更是明确建立多种渠道发展租赁市场，推进房地产投资信托基金（房地产投资信托基金）试点。2018年4月25日中国证监会和住建部联合了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（“30号文”）后，5月11日，全国首单公共人才租赁住房类房地产投资信托基金获深交所评审通过。重点支持住房租赁企业以其持有不动产物业作为底层资产权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金。房地产投资信托基金试点将逐步解决监管、税收等政策环境问题，而经济放缓和相对稳健的货币政策将有利于降低商业地产估值的涨幅，为房地产投资信托基金的实施带来利好。（三）城市综合体开发与房地产投资信托基金结合的可行性。从国外的运行情况来看，房地产投资信托基金大多投向了商业地产项目，这也跟房地产投资信托基金资金的长期性与商业地产的回收期较长相匹配。目前城市综合体的融资来源，存在着过于依赖商业银行贷款的情况。伴随着我国经济运行步入新常态，城镇化速度放缓，加之电商环境与实体商业的交互影响，如果城市综合体开发仅仅靠银行贷款，长期来看其发展必然会受到极大地限制。从对长线资金需求的角度来讲，顺应国际大趋势，推出房地产投资信托基金也是很有必要的。首先，对城市综合体开发商而言，房地产投资信托基金融资具有很多优势：一是快速变现，及时回款。房地产企业将自己的商业物业打包后做成房地产投资信托基金产品在资本市场上出售给投资者，实现了商业物业所有权的转让，与此同时，将沉淀在不动产中的资金解放出来，缓解了企业的资金压力，保证资金的高效运营。二是不会增加资产负债率。房地产投资信托基金是股权融资，不仅不会增加企业的财务风险，而且资金可以使用的期限较长。三是保证物业的完整性。对于城市综合体物业来讲，若按照一般的销售手段将其分割销售的话，由于各部分各自为政，难以形成协同效应，长期来看损害物业的升值。而房地产投资信托基金是通过大量的投资者购买份额的形式聚集资金购买整体物业。这在一定程度上可以保证物业的保值增值。其次，发展房地产信托投资基金（房地产投资信托基金）为证券公司、信托公司等机构投资者拓宽核心业务、提高核心竞争力提供了重要机遇。另一方面，我国大量的中小投资者可以利用房地产投资信托基金来提供较高的、较稳定的投资收益。目前，在国内城市综合体开发中推行房地产投资信托基金（房地产投资信托基金）主要的限制条件有以下几方面：第一，不能正确地认识房地产投资信托基金。房地产投资信托基金只是一种融资手段而已，不仅不会推高房地产的泡沫，而且对改善房地产企业高杠杆率有很大的帮助。最重要的是能使商业地产健康地发展。当前商业地产发展迅速，但是融资手段确不能与之相配，长此以往房地产企业面临着资金流问题。第二，缺乏高质量的商业物业。房地产投资信托基金投资的标的是成熟的、有稳定回报的商业物业，而不直接投资于房地产项目。房地产投资信托基金的商业模式需要较稳定的分红，这就决定了打包上市的资产必须具有较高的出租率、较高的收入，而不是出于培育孵化期的物业。国内商业地产历史不长，很多地产企业也是刚刚转型到商业地产，住宅性思维严重。很多时候都是“先开发，后招商”，其实正常的应该是在开发之前就设计好以后的招商、运营模式。因为这些原因造成了国内优质的商业地产资源不足。第三，政策配套不完善、涉及的税收优惠、法律法规缺失。法律障碍是房地产投资信托基金在中国推行的最大障碍。目前国外运行房地产投资信托基金的国家均通过了税法改革，避免双重征税以提高房地产投资信托基金回报率。目前我国税法体系在调整完善期，但税法障碍短时间内无法化解，严重阻碍了房地产投资信托基金的正常成长。（四）城市综合体开发与房地产投资信托基金结合的建议。1.创新探索管理模式。在外部管理模式下，房地产投资信托基金通常以信托形式设立，房地产投资信托基金上市后以信托形式由专业管理机构运营，以保证更为专业和独立的管理服务，募集资金投资以成熟物业为主，而物业的开发孵化工作则置于其外，上市只是提供了一个推出通道；在内部管理模式下，房地产投资信托基金通常以公司形式设立，按照一般意义上的公司建立治理结构，内部设有专门的房地产资产管理部门，进行土地储备、项目的开发、孵化和管理等工作，以实现发起公司的整体上市为目标。当前，我国房地产投资信托基金从立法到产品设计，均建议以外部管理模式为主。2.优先发展权益型房地产投资信托基金，逐步推进抵押权类房地产投资信托基金。权益类房地产投资信托基金和抵押权型房地产投资信托基金是按房地产投资信托基金募集资金投向划分的。权益型（也称资产型）房地产投资信托基金募集资金直接投资房地产，即租金和房地产买卖收入赚取利润，其投资价值主要来自资产和经营收入；而抵押权型（也称债权型）房地产投资信托基金募集资金则以金融中介的角色，通过贷款给房地产开发商、经营者赚取利息收入，有时也会向其他银行购买不动产贷款或不动产贷款抵押受益证券，放于投资组合贷给房地开发经营者；而募集资金投向以上二者均有的即为混合型房地产投资信托基金。我国房地产投资信托基金应优先发展权益型房地产投资信托基金，逐步推进抵押权类房地产投资信托基金，并应积极探索创新。3.建议以交易所市场为主，以银行间市场为辅。房地产投资信托基金的发展需要做到规范性和产业化，充分利用交易所市场具备规范市场发展的专业能力，从而健全证券监管体系的监管系统；其次考虑交易所市场内的证券公司、基金管理公司等机构将来都是房地产投资信托基金的重要参与者，均具备丰富的市场运作经验和较强的、专业的研究能力；再次交易所市场具备房地产投资信托基金公开发行和交易的条件，有利于房地产投资信托基金资金的募集，并为投资者提供了便利的推出通道；最后交易所市场拥有大量的、规模较大的地产类上市公司，对地产运作具有丰富的经验，且拥有丰富的物业资源，所以从未来房地产投资信托基金的主要发展方向来看，建议以交易所市场为主，银行间市场为辅。

参考文献：

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房地产综合管理范文篇4

关键词：金融服务；房地产经济；房地

产财务管理2019年我国房地产业增加值占同期国内生产总值的比重为7.0%，带动上下游行业产出增加值占比达17.2%，并且2019年全国房地产开发投资总额达到13.22万亿元，较上年增长9.9%。可以看出，目前我国房地产整体产业规模较大并且整体的开发投资水平也较高，这使得我国当前房地产市场的热度居高不下，以致房地产市场出现一定的泡沫特征，从而亟需宏观政策调控。规避系统性金融风险是我国近年来对房地产产业进行政策调控的主要目的。金融机构为房地产企业提供的金融服务是房地产产业链稳定发展的经济基础。目前银行贷款和信托贷款占我国房地产开发企业融资总额的90%以上，房地产企业对银行体系的依赖程度较大。并且国民在房地产投资与消费中也高度依赖商业银行提供的抵押贷款服务。截至2019年末，人民币房地产贷款余额44.41万亿元，同比增长14.8%，占同期人民币各项贷款增量的34.0%。由此可见我国房地产市场的贷款余额体量较大，并且我国房地产市场高度依赖金融机构提供的相关资金融通服务。综合来说，金融服务是房地产经济发展不可或缺的一部分，房地产企业信贷资金的取得以及资产证券化等金融需求都离不开金融机构。房地产价格的阶段性波动使得房地产风险性不断增加。而且房地产企业金融服务的不恰当运用使得房地产企业债务风险、泡沫风险以及系统性风险都增加。因此本文着重分析了金融服务对于房地产经济发展的积极作用以及潜在风险，并提出降低财务杠杆、依据审慎原则进行资产证券化的管理等建议来防范房地产风险的发生。

一、金融服务对于房地产经济发展的积极作用

（一）为房地产企业提供信贷资金

房地产企业目前主要的融资渠道便是在商业银行办理信贷业务，商业银行往往是房地产企业最大的债权人。房地产企业的自有资金不足以支撑动辄上亿的房地产开发项目，因此房地产企业从土地竞标到开发与销售的全过程都需要商业银行提供信贷资金支持。根据中国指数研究所的研究数据，2019年我国50家上市房企的平均资产负债率为81.1%，其中有30家房地产企业的资产负债率超过80%，10家房企超过85%，4家房企超过90%。因此可见，我国房地产企业整体资产负债水平较高，债务融资是房地产企业主要的融资手段。根据易居研究院智库中心的研究报告，由于房地产开发周期长、资金需求量巨大，房地产开发企业资产负债率较高是普遍现象，一般来看资产负债率在85%以下的房地产企业的兑付风险是较小的。综合来看，房地产企业项目开发全过程无法脱离商业银行的信贷融资服务，商业银行提供的信贷资金能够为房地产企业的项目开发提供坚实的经济基础。

（二）促进房地产企业资产的证券化

金融机构还能够为房地产企业提供资产证券化服务，从而实现房地产企业资产的增值和风险的转移，以及提高资产流动性。根据我国证监会、银保监会以及沪深证券交易所的企业资产证券化业务指南和管理办法，房地产企业可以对因空置而不能产生稳定现金流的不动产权、待开发或在建占比超过10%的不动产、能够产生稳定现金流的不动产在相关金融机构办理资产证券化业务（ABS）。金融机构为房地产企业提供的资产证券化服务，使得房地产企业的资产流动性大大提高。房地产企业还可以利用证券化的资产进行融资，从而提高房地产企业的资金流动性。根据监管要求，房地产企业可以利用证券化的资产获得房产估值30%至50%的融资额。

二、金融服务为房地产经济发展带来的潜在风险

（一）债务违约风险

商业银行为房地产企业提供的信贷资金能够支持房地产企业项目的开发。目前我国房地产市场呈现部分饱和的趋势。同时我国房地产市场的区域价格波动性较大，价格波动使房地产企业出现资产减值损失，从而使我国房地产企业的债务风险水平偏高。截至2019年底，我国房地产开发企业负债总额高达76万亿元，占GDP比重高达76.7%，由此可见我国房地产产业存在着较大的债务风险。并且根据2020年我国25家大型房地产企业的销售情况，销售目标完成率超过75%的仅有两家，这足以说明目前我国房地产企业销售业绩不够乐观，再加上较高的资产负债水平，我国房地产企业的债务违约风险大大增加。

（二）过度资产证券化带来的系统性风险

合理的资产证券化可以为房地产企业提高资产的流动性使房地产获得适当的融资。资产证券化是目前房地产企业资产管理的重要部分之一，房地产企业往往利用资产证券化业务来回笼开发资金，从而提高企业资产的流动性。目前房地产可用的资产证券化模式较多，主要有类REITs（房地产信托模式）、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、物业费证券化、购房尾款证券化以及运营收益权证券化。多样的房地产证券化模式在短期能够实现资金回笼、风险分摊等目的，但是对于房地产长期发展而言，过度的资产证券化将会导致房地产企业的风险随着房地产市场的波动而爆发，进而引发房地产行业和金融市场的系统性风险。

三、对房地产企业合理运用金融服务的建议

（一）降低财务杠杆、控制资产负债水平

资产负债率以及速动比率较高是房地产企业债务违约风险的根源。银行和信托贷款占我国房地产开发企业融资总额的90%以上，且多数房地产开发企业资产负债率都在80%以上，导致房地产企业内部财务杠杆过高，债务违约风险大大增加。因此房地产企业首先要认清目前我国房地产市场的基本面情况，并结合自身发展规划使用适当的财务杠杆以获得债务融资。其次，房地产企业要建立独立的资产负债管理部门，对房地产企业的资产负债一体化管理。第三，房地产企业应该对项目的融资需求做全面的评估，并对开发项目过程中的资金使用情况进行严格的预算管理，从而平衡项目收支并最大化资源的使用效率。我国目前多数房地产企业没有对短期债务和长期债务合理规划偿还金额和顺序，从而导致由债务偿还问题引发的法律和经济纠纷。因此房地产企业还应该针对短期债务和长期债务做详细的偿还计划，减少债务违约以及经济纠纷的发生。

（二）建立全面风险管理体系

目前我国多数房地产企业并没有在资产负债管理过程中设置全面、客观的风险识别指标，导致房地产企业风险识别能力不足，提升了房地产企业的综合风险水平。例如2019年房地产龙头企业泰禾集团因债务风险管理不善，截至2019年末秦禾集团已到期尚未还款的借款本金总额为48.62亿元，导致泰禾集团资金链断裂。此外，我国房地产企业尚未建立完善的事后风险处理机制，无法对风险事项进行及时有效的事后管理。2020年我国便有近300家房地产企业由于财务风险管理不当而破产。首先，房地产企业应该设置符合自身实际发展规划的资产负债指标以指导房地产企业的财务管理，对房地产企业的风险进行有效识别。其次，房地产企业还应该对资产负债水平进行全过程的风险管理，对于偏离资产负债指标的情况进行深入分析和处理。第三，房地产企业应该建立标准的风险事件处理流程，以指导未来风险发生后的管理工作。

（三）依据审慎原则进行资产证券化的管理

过度的资产证券化使房地产企业的资产过于分散，并暴露房地产企业的风险。因此房地产企业要依据审慎管理原则办理资产证券化业务，使资产证券化为房地产企业提供融资支持和短期风险规避。其次房地产企业要在企业内部设置合理的资产证券化管理指标，准确识别证券化资产水平过高带来的潜在风险。房地产企业还应该对证券化资产进行全过程管理，从而避免证券化资产管理不善带来的财务风险。

四、结语

金融服务对于房地产企业的经营发展起着关键的支撑作用，因此房地产经济的发展离不开适当的金融服务。金融机构能够为房地产企业提供信贷资金支持以进行房地产项目的开发，同时也能够为房地产企业提供资产证券化服务以提高房地产企业资产的流动性。但是不恰当的金融工具的使用将给房地产企业带来消极影响，比如提高了房地产企业的债务违约风险以及过度资产证券化带来的系统性风险。因此房地产企业在金融工具的使用上一定要审慎管理以规避潜在的风险。

参考文献：

[1]师瑞斌.房地产金融风险的宏观管理政策分析[J].现代商业,2021(05):98-101.

[2]王超.优化房地产金融发展的路径探析[J].金融发展研究,2020(07):89-90.

[3]唐云锋,毛军.房地产与地方政府债务风险叠加机制及其金融空间溢出效应[J].社会科学战线,2020(11):65-73.

[4]孙菁.房价波动与房地产金融风险的关系研究———基于格兰杰因果检验[J].中国物价,2020(03):74-77.

[5]陈纤纤.我国房地产金融风险及防范研究[J].市场周刊·理论版,2019(14):0108-0109.

房地产综合管理范文篇5

[关键词]房地产项目；经济管理；风险

近几年，国家经济转型给房地产行业带来诸多影响，降成本、去杠杆、去库存、去产能等供给侧结构性改革活动给房地产行业创造全新发展条件。由于房地产项目的开发往往需要较长的时间，受到项目时间的影响，内部存在诸多不可预估的问题，而且房地产项目还存在不可重复性与一次性的建设特点，这给项目管理工作带来许多难度较高的挑战，实施经济管理时，需要应对很多风险。现就探讨房地产项目实施经济管理时面对的主要风险与解决对策。

1房地产项目实施经济管理的重要性

房地产项目实施经济管理具有重要意义，具体而言，主要体现在以下几个方面：首先，通过加强经济管理，可以实现房地产项目管理水平的提高，推进管理工作的有序开展，取得预期的经济管理成效。其次，经济管理的实施便于施工成本的有效控制，使得房地产项目经济效益增加，推进房地产项目的快速落成，同时促进我国房地产事业的健康发展。由此可见，房地产项目实施经济管理极为必要。

2房地产实施经济管理的主要风险

2.1政府监督管理不到位。如果房地产企业与政府管理部门之间因房地产项目而形成利益不均的局面，就会形成潜规则，权力因此而被滥用，尽管围绕房地产项目展开了经济管理工作，但是管理浮于表面，存在形式化的问题。一方面，从当前的房地产市场进行分析，房价过高，房地产成为投资者炒房的工具，房地产实际的居住作用被忽视，房价持续上涨，市场控制难度也随之增长。而政府管理部门在处理违法行为时，缺少法律依据的支持，难以约束以及规范房地产项目经济发展情况。另一方面，从房地产相关的金融市场角度进行分析，投资房地产需要依托信贷杠杆，政府通过较高的价格来进行卖地活动，以达到平债的目的。地产商完成接盘，银行开发贷款之后实施建设工作，完成建设后，开发贷被转化，形成了购房按揭贷。以此循环，资金被不断倒手，形成银行贷款，依照存贷比，存款又转化为贷款，不断扩大信贷规模，产生次贷危机。2.2土地市场存在的风险问题。政府对房地产行业进行管理时，制定并推出了不少政策，引导并强化管理力度，确保房地产市场能够以规范化的方式进行交易活动，然而大部分政策都是依照房地产市场现有的大环境制定形成的，实际覆盖范围比较大，文本内容指向并不明确，相应的要求也不清晰，同时目标类政策的针对性不足。如土地招拍挂制度还待完善之处，执行状况不佳，各个地区大多看重协议，因此招拍挂与土地成本相对比较低，土地市场中出现不公平竞争的现象，最终导致招投标市场与供应土地资源的市场在成本方面有比较大的差异，土地招投标制度的落实也产生了困难。2.3项目经济管理问题。房地产项目实际需要的运作资本相对多，规模也很大，建设资金经常出现上亿的情况，因此各个房地产项目的开发商比较关注时间，期望尽早将投入的资金转变为利润与效益，以此来减轻甚至消除流通资本过程中存在的压力，提升房地产项目带来的经济收益。但是房地产企业对于内部管理工作的重视程度偏低，没有形成科学的内控体系，在比较关键的房产报建、施工，以及销售环节中，未及时办理相关批复文件，降低了工程的时效性，企业无法在预定的时间获取施工许可证或预售许可证等必要的证明材料，难以开展房产施工建设与预售工作，导致房地产项目完工期限一并延期，从而加剧企业实际的经济损失，也降低了项目经济管理效能。2.4房地产建设阶段控制问题。当前房地产项目进行经济管理时，主要运用分工管理与综合核算的方法。房地产企业负责制定房地产项目的综合规划方案，也负责管理财务部门，但是房地产企业管理者在设定工程管理体系与初期开发工作时，存在未定量化的问题，未将经济管理的相关工作落实到具体的房地产项目参与者身上，一些参与者认为项目最终的建设情况与自身并不存在关联。导致了在开展经济管理时，房地产项目参与者未能形成较高的积极性，施工控制工作落实不到位，经济管理工作开展情况随之变差。因此，必须高度重视建设阶段的管控工作，为整个项目进行经济管理提供支撑。

3解决经济管理风险的可行对策

结合我国房地产项目的实际情况与风险形成原因，可通过以下对策来完善经济管理体系。3.1形成长期发展规划。政府管理部门要结合房地产企业的整体经营发展情况，进行综合分析，最终确定适合房地产行业的长期发展规划方案，以此引导房地产行业健康发展。以国策为行业发展导向，给房地产行业形成明确具体的发展方向与整体发展目标，对该领域中消费者存有的潜在需求展开深入挖掘，通过掌握市场需求来获取行业发展动力。同时，展开基层调研活动，对不断变化的国民经济情况进行深入了解，在完善房地产行业的远期发展规划时，要确保规划中内部契合经济发展需求，充分发挥税收政策的引导作用，通过限购政策与房产税对房价加以控制，避免其出现无序的大幅度增长的情况，将政府管理职能发挥出来，借助政府的基本职权，健全民众住房保障体系。3.2完善管理机制。企业管理者在项目经济管理工作中存在重大效用，为了使房地产项目形成更好的管理效果，需在对管理者进行初期选拔时，就提出更高的标准与要求，使具有更高的综合素质，确保管理者本身的职业能力与专业性，以此在房地产经纪管理中呈现出更好的工作效果与工作效率。同时，企业管理者在经济管理的岗位上还要持续地学习，对房地产项目有深入地了解，提升综合素质与能力，才能有效地处理各种事务。除了为房地产项目培养优秀的经济管理者之外，建设监督部门还需要做好经济管理监督方面的工作。房地产市场管理难度较高，在交易环节中，存在各种违背市场公平性的现象，因此需要政府部门积极地进行监督。而且在构建监督部门时，还需对部门职责进行有效划分，地方政府与中央应积极配合合作，形成合力，共同监督与规范现代房地产市场。3.3强化目标成本控制管理力度。开展房地产工程建设活动时，需要在工程实施的所有环节中进行成本管理工作，从初期决策方案制定环节开始，就需考虑到成本相关的问题，进入设计环节后，主要注重控制工程造价，在正式的施工环节中，需根据决策方案与设计方案实施造价管理工作，尽量减少工程内部的成本损耗，实现对工程成本的有效控制。开发房地产项目时，需要对清单计价过程中的关键成本因素进行把控，企业可运用一些先进的软件，如ERP管理软件，进行全面预算并运用动态化的方式控制目标成本。房地产项目的开发商需要对施工单位实施严格地管理与有效监督，使其能够按照图纸来进行施工，不会随意出现变更施工行为的情况。如果施工单位因实际施工需求产生工程变更的，房地产开发企业需及时掌握该情况，严格实施审查，驳回没有必要变更的工程内容。对施工现场实施严密管控，选择监理单位负责现场监理的相关工作，减少施工现场中出现的常规错误操作，以此来实现对工程成本的有效控制与保障。3.4通过多种方法实现经济管理目标。结合项目管理实际需要，成立专门的经济管理部门，负责独立核算各项目。依据项目综合做账，采取分别核算的方式。完善项目经理部门，配置高素质的出纳以及预算工作人员。做好房地产项目的监督以及管理，采取分级式管理经营模式，不断提高经济管理水平。实行风险抵押制度，在具体实践中，实行风险抵押的制度，进而调动项目经理和相关负责人的积极性。比如，扣除项目经理月工资的30%，将其作为经济管理风险的抵押金，若能够完成预设的指标，那么年终全部返回。若没有完成，则全部扣留。构建风险抵押机制，全面调动工作人员的工作积极性，使其能够高度重视经济管理。

4结语

房地产项目本身就具有专业性强、管理复杂等情况，在进行经济管理时，需处理相对烦琐的事项。为了提升经济管理水平，完善房地产项目管理体系，必须依托我国的实际国情，进一步扩大内需，增强建设住房力度，针对当前房地产市场，实施微观与宏观规划，同时对行业内的法规法律体系进行补充与完善，给房地产经纪管理工作提供更加可靠的法律依据，通过提升经济管理水平给房地产行业注入更充足的发展动力。

【参考文献】

[1]臧守成.房地产项目经济管理存在的风险及其解决对策[J].财会学习，2019(22).

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[4]张玉华.房地产经济的风险成因及解决措施[J].商品与质量，2017(030)：234.

房地产综合管理范文篇6

1房地产项目经济分析的基本内涵

（1）房地产项目经济分析基本概念界定房地产项目经济分析需要根据国家相关的财税政策，按照相关的制度法规，分析项目的可行性，保证项目投资能够更好的符合社会经济发展的需要。房地产项目投资过程中还需要研究投资、收益等方面的问题，最终能够更好的项目投资者提供更好的决策，为项目投资实现科学运作奠定重要的基础。经济分析需要在一定的条件下进行，根据对项目相关的影响因素进行科学合理的判断。当前社会经济在不断的变化发展，经济分析需要对各种环境进行综合判断，提升经济分析的科学性、实效性。

（2）房地产项目经济分析的基本步骤房地产项目投资过程中需要综合分析投资效益，分析人员需要对房地产项目进行经济策略分析，具体实施过程中需要以提供有效的决策为根本目标，项目实施的财务状况进行全面评价。具体实施过程中需要收集并且挖掘足够的基础数据。经济性分析过程中主要是对数据进行全面研究，通过数据与信息的比对，可以更好的为房地产行业投资提供更好的决策，为企业的健康稳定发展奠定重要的基础。房地产投资项目估算过程中数据信息收集是至关重要的。其次需要编制科学合理的财务报表，同时形成财务评价指标，通过评价和计算相关数据，为企业发展提供重要的支撑。房地产项目投资过程中需要以基本财务数据为基础，对相关的方案进行不确定性经济分析，其主要包括房地产项目实施过程中遇到的各种风险与项目抗风险的基本能力。

2房地产项目投资估算问题分析

（1）房地产项目投资估算成本问题分析房地产项目投资过程中对资金的需求较大，因此项目投资估算过程中需要对成本进行综合分析。房地产项目投资估算过程中需要对投资成本进行综合分析和研究，具体实施过程中需要对房地产的土地开发费用进行综合分析。土地开发费主要包括土地转让费、出让金额、附件费用等。同时还需要对管理人员的开销费用和工资进行综合预算。房地产项目投资过程中与土地具有紧密的联系，土地费用对房地产投资会产生最直接的影响。土地转让费用及其各种附件费用都要进行综合考虑，从而保证房地产项目投资能够得到顺利实施。房地产项目投资过程中还需要综合考虑管理人员的工资。其次项目投资过程中还需要对公共配置设施费用进行估算。公共设施配置费用主要是指房地产项目建设过程中，建设一些并不是直接用于经营的公共设施费用。同时房地产项目实施过程中还需要与市政工程项目结合在一起，对于产生的费用同样需要综合考虑。总之，房地产投资项目是否科学合理，估算模式是否正确直接关系到项目投资的回收，同时也对投资利润产生很大的影响。

（2）房地产项目销售收入方面的估算房地产投资项目完成之后最终是要通过市场进行销售，因此需要对销售收入进行综合估算。房地产项目实施过程中需要充分调查和统计市场状况，利用相关的方法对房地产项目进行综合性研究，提高房地产项目的投资效益，保证项目能够科学合理的运行。房地产投资项目最终是要面对客户、面向社会的。房地产项目销售收入保证房地产投资收入的基础，房地产项目收入估算是否正确直接关系到项目投资的成败，房地产项目在实际定价过程中，可以采取成本导向定价、竞争导向定价和客户导向定价，为房地产企业投资效益产生提供重要的定价方案基础。通常情况下，房地产公司需要按照竞争定价方法实现销售价格的确定。如果房地产投资项目运作成功，一方面企业获利，另一方面提升投资公司的综合市场竞争力，为更好的投资效益产生创造有利的条件。房地产投资项目需要根据社会因素和企业自身因素制定投资方案，同时对本项目的销售价格进行估算。

（3）房地产项目投资销售税金和附加方面的估算分析房地产项目投资过程中需要和项目销售税金发生直接的联系，同时还存在很多附加值方面的问题。房地产开发项目需要综合分析多种估算方法，从而能够选择一条最优的路径，为房地产企业全面稳定健康发展奠定重要的基础。房地产项目投资销售税金与附加方面主要包括建设过程中的维护税、项目营业税、土地增值税、房地产开发公司的所得税。其中土地增值税需要保证土地使用者的权利，按照相关规定缴纳税费。从税收的情况看，增值税只能在房地产项目投资完成之后，并且项目销售完成才能进行有效的计算。房地产项目销售过程中需要按照销售额的1%实施提前征收，最后进行相关的补缴工作。房地产投资企业需要缴纳所得税，通常情况下按照利润的25%进行征收，针对一些规模不大、利润较小的房地产企业，可以根据实际情况进行缴纳，因此房地产项目投资过程中需要进行综合经济决策分析，提高房地产项目的投资效益。

（4）房地产项目投资需要进行不确定性评价分析房地产项目投资过程中涉及到方方面面的事情，项目实施过程中具有很多的不确定因素，具体包括敏感性、盈亏平衡、概率分析。房地产项目投资过程中需要根据概率分析，通过对各种不确定因素进行分析，可以更好的进行风险因素评估，从而能够对项目评价指标进行分析，提高项目指标评价的科学性、合理性、有效性，提高房地产项目投资的效益性。房地产项目投资过程中需要进行敏感性经济分析，可以更好的发现影响房地产项目经济效益的关键性因素，对提高房地产项目的投资价值具有十分重要的意义。房地产项目评价人员需要根据项目特点对一些敏感性因素进行估算和预测，提高房地产项目投资的整体效益，为房地产行业稳定健康发展创造有利的条件。房地产项目投资过程中需要对敏感因素进行估算和预测，从而能够正确的进行经济评价，从根本上减少房地产项目投资风险。

3房地产项目投资经济外部性分析

房地产综合管理范文篇7

一、工作任务

严厉打击在房地产开发和交易过程中出现的违法违规行为，进一步规范房地产市场秩序，培育市场信用体系，建立长效管理机制，努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境，为构建富裕文明和谐首府奠定坚实基础。

二、组织机构

为确保房地产市场综合整治工作的顺利实施，市人民政府决定成立**市房地产市场综合整治工作领导小组（以下简称“领导小组”）。成员如下：

领导小组办公室设在市建委，办公室主任由马伊磊兼任，办公室副主任由樊新和、辛建军、唐庆令、嵇广江、王晓鹏、周耀宇、宋亚君兼任，工作人员从领导小组各成员单位抽调组成。

办公室负责处理领导小组的日常工作；负责制定房地产市场综合整治工作规则；负责组织各成员单位进行定期不定期联合执法检查，对检查中发现的问题及时通报各相关主管部门，并要求依法严厉查处，同时要将检查及处理情况以房地产市场综合整治专报的形式上报市人民政府。

三、整治重点

（一）不按规划审批的内容进行建设的；

（二）非法占用土地、转让土地使用权、改变土地用途的，囤积土地不按规定时限进行开发的；

（三）未办理建设手续、未经许可擅自施工的；

（四）将未经验收的房屋交付使用或者将验收不合格的房屋交付使用的；

（五）未取得预售许可证擅自售房、囤积房源、炒卖房号、哄抬房价、违规定房的；

（六）弄虚作假抽逃注册资金的；

（七）无营业执照、无资质从事房地产开发、物业管理、中介服务、房屋测量、房屋拆迁的；

（八）商品房销售环节中“短斤缺两”侵害购房者利益的；

（九）虚假广告或其他违法违规广告进行营销宣传侵害购房群众合法权益的；

（十）利用合同欺诈违法的；

（十一）物业管理中的各种违法违规行为；

（十二）违法违规从事房地产中介服务的。

四、工作内容

（一）明确职责，加强联合执法，严厉查处房地产开发和交易过程中的违法违规行为。

由领导小组办公室（市建委）组织发改、规划、国土、行政综合执法、房产、工商等部门组成联合检查组，针对房地产市场存在的违法违规行为进行专项整治，重点是两个环节：

一是开发环节。对房地产开发项目未办理完施工许可等基本建设手续就擅自开工建设的，由行政综合执法部门会同规划、建设等部门责令停止建设，并依法进行严厉处罚，对情节严重的要依法强制拆除。

二是交易环节。对未取得预售许可就采取收取定金或押金等方式提前销售的，由市房产局负责，会同发改、建委、工商等有关部门依法进行严厉处罚，并责令退还收取的定金或押金；对利用虚假广告和其他违法违规广告进行营销宣传的，由市工商局依法查处，对涉及到未取得预售许可进行违法营销宣传的，由市工商局会同市房产局依法进行严厉处罚；对利用报纸、电视、电台、网络进行违法宣传的，由市工商局依法对广告经营者、广告者同时进行严厉处罚；对在销售过程中存在欺诈、不正当竞争、虚假信息、捂盘惜售、炒卖房号、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等违法违规行为的，由市房产局会同市建委、发改委依法进行严肃处理。

（二）信息共享，实施闭合式管理，形成联动机制。

由市规划局负责，将审批通过的房地产开发项目的规划设计条件及其他相关内容及时报送市建委、行政综合执法、房产、林业、工商等相关部门，定期召开联席会议，相互通报所受理的房地产开发项目基本建设手续办理情况及内容，实现信息共享，对存在的违法违规行为进行联合调查，形成联动管理机制。对规划设计条件中要求的绿地率、停车场以及其他配套建设的市政公用基础设施及公共服务设施，各相关部门必须严格把关，确保项目按规划实施建设。对不按规划审批内容进行建设的，不得对项目进行竣工验收。

由市建委负责，在对房地产开发企业进行资质年审时，要征求发改、规划、房产、国土、林业等相关部门的意见，对多次出现违法违规行为的房地产开发企业，在进行资质年审时不予通过，并将有关情况及时通报各相关部门，停止办理未通过资质年审的房地产开发企业所有建设项目的手续。

（三）完善地方性法规规章体系，建立长效管理机制。

由市建委牵头，会同规划、房产等部门，尽快完善《房地产开发项目手册》，作为反映项目建设过程中各项手续办理情况的有效载体，将开发、经营、销售、物业管理等各个环节衔接起来；尽快制定出台《关于加强**市房地产市场管理的实施意见》《**市房地产市场管理试行办法》《**市居民区配套设施建设管理办法》《**市房地产企业资信等级管理办法》等法规政策措施，进一步加强对房地产开发项目的全过程监管。

由市工商局负责，会同市发改、房产等部门加强对房地产广告的管理，对属于在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的、在未经国家征用的集体所有的土地上建设的等违法行为不得广告，特别是对未取得预售许可的房地产项目，不允许其商品房预售广告。同时，要求广告单位对房地产广告内容的真实性进行认真审查，杜绝虚假广告和其他违法违规广告。对未取得预售许可证预售广告的，承诺售后包租、返本销售的，广告中有关房地产项目名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、配套设施等内容虚假违法的，依照《城市房地产管理法》《广告法》《价格法》以及《城市商品房预售管理办法》《禁止价格欺诈行为的规定》《房地产广告暂行规定》等法律法规予以严肃处理。

（四）加强监督管理，提高公共服务保障水平。

由市规划局负责，将供热、供水、排水、供电、供气、公共交通、环境卫生设施等配套公共基础设施纳入新建项目的规划设计条件中，凡建设条件不具备的，不得为建设单位出具规划手续，并将有关情况及时通报相关部门。

由市建委负责，会同规划、水务、市政市容等部门，在**建设工程政务中心设立专门窗口，在办理施工许可时审查房地产开发项目供热、供排水、供电、供气、环境卫生设施等配套公共基础设施落实情况，凡配套公共基础设施不能同步交付使用的，不予办理施工许可，并将有关情况及时通报相关部门。

由市房产局负责，加强商品房预售许可管理，在办理预售许可前，要组织规划、建委、林业、水务等部门联合现场踏勘，对项目规划设计条件中确定的绿地率、停车场、物业管理用房以及供热、供排水、供电、供气、环境卫生设施等配套公共基础设施落实情况进行审核确认，对未按规划审批内容落实的，不予办理预售许可。

由市建委负责，会同规划、国土、房产、水务、燃气、供热等部门，加强对新建住宅小区竣工后的综合验收管理，确保新建住宅小区住宅与配套建设的市政公用基础设施和公共服务设施同步交付使用。

（五）加快房地产市场交易信息系统建设，加强对商品房预（销）售活动的动态监管。

由市房产局负责，会同建委、规划等相关部门，建立健全商品房销售合同网上即时备案系统和房地产交易信息公示制度。对商品房基本情况、销售进度等信息及时、全面、准确地在网上进行公示，增强市场透明度，引导企业理性投资，消费者理性消费。严厉打击房地产企业虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作、哄抬房价或者房地产企业纵容雇佣工作人员炒作房价、扰乱市场秩序的行为。加强对商品房销售人员的培训和管理，对违规从事商品房预（销）售活动的单位和人员按照《商品房销售管理办法》的有关规定从严处理。

（六）加强房地产中介市场管理，提高中介服务水平。

由市房产局负责，会同建委、国土等相关部门，严肃查处中介机构出具虚假评估报告的行为，整治严重影响房地产中介市场健康发展的各类展销会、推介会，对于违法违规的中介机构和从业人员，要依法予以降级直至取消注册资格，对造成严重后果的取消其中介服务资质，不断规范房地产中介市场秩序。

（七）加强物业监管，提高物业管理水平。

由市房产局负责，会同发改、建委等相关部门，依法严肃处理物业管理服务企业不按合同约定的内容和标准提供服务，物业服务和管理水平与收费质价不符，违反规定乱收费的，不认真解决群众投诉致使矛盾激化上升等行为，不断提高物业管理水平，引导和规范物业管理行业健康发展。

（八）加大宣传力度，引导市民理性购房。

由市房产局负责，会同建委等相关部门，加大宣传力度，充分利用报纸、电视、电台、网络等各类媒体，客观公正地报道我市房地产市场状况，增强透明度，及时让社会各界深入了解房地产的各项政策、购房需注意的事项，同时要尽快公布已取得预售许可的住宅项目，印制以购房指南、购房路线图为主要内容的宣传单、宣传册免费向广大购房群众发放，引导广大市民群众树立正确的住房消费理念，依法维护自身的合法权益。

（九）加快建立房地产市场诚信体系和失信惩戒机制。

由市建委负责，会同发改、规划、房产、国土、工商等部门，加快构筑房地产市场信息服务平台，健全完善房地产市场诚信体系和失信惩戒机制，进一步完善房地产信用档案体系。对房地产企业及其执（从）业人员的失信行为情节严重的，要记入房地产企业不良行为档案并通过新闻媒体予以曝光，并在资质年检时不予通过，同时各相关部门要严格限制其开工新项目。

五、实施步骤

（一）宣传及自查阶段（7月1日—7月10日）

领导小组办公室要组织各成员单位结合各自工作职责，采取多种形式大力宣传此次综合整治工作的意义、内容及重点，组织开展房地产法律法规知识宣传；建立通畅的投诉渠道，领导小组办公室要设立举报投诉电话，并向社会公布。各房地产开发企业、房地产中介服务机构、物业管理公司要依据法律法规及相关规定，认真对照检查，对存在的问题自行纠正，对引起的举报投诉自行解决，努力弥补自身工作的不足，并实事求是地向领导小组办公室报告。

（二）检查整改阶段（7月11日—10月15日）。

由领导小组办公室组织，从各成员单位抽调专人（每单位5人），对20**—20**年审批开工建设的房地产开发项目进行全面拉网式检查，对发现的问题依法进行严肃处理。此次综合整治工作对象包括在**市行政区域内注册的从事房地产开发、销售、中介服务、物业管理及外地在**市备案登记从事房地产相关业务的企业，重点对近两年内开工建设的和群众投诉举报较多、有严重违法违规行为的房地产开发项目进行检查。

（三）总结阶段（10月16日—12月31日）。

对第一、二阶段的工作进行总结，巩固已经取得的整治成果，对检查过程中发现的违法违规问题提出处理意见。同时，在总结经验的基础上，通过制定政策、出台法规、完善制度的方式有效规范房地产市场秩序，建立长效的房地产市场监管机制，有效遏制房地产市场各种违法违规行为，促进房地产市场健康有序发展。

五、工作要求

（一）领导小组各成员单位要将综合整治同加强日常管理紧密结合起来，进一步增强责任感，针对存在的突出问题适时提出解决措施和办法，不断提高房地产市场管理水平，推动我市房地产市场健康有序发展。

房地产综合管理范文篇8

随着房地产市场竞争日趋激烈，房地产企业提升自身营销能力变得至关重要，这就要求企业对自身营销能力进行准确评价以及时发现薄弱环节，从而有针对性地进行改善。为了准确的分析房地产企业的营销能力，论文以一房地产企业为案例，在对房地产市场营销的特点和影响因素分析的基础上，尝试建立完整的房地产企业营销能力评价指标体系，并采用层次分析法确定指标的权重，综合运用模糊综合评价法对房地产企业营销能力进行评价。论文的主要内容如下：第一章，绪论。主要阐述本文选题的背景、目的和意义、国内外研究状况、研究思路、分析方法以及可能的创新之处。第二章，房地产营销能力评价的基本理论。主要对房地产市场营销、房地产企业营销能力的概念和特征加以分析和界定，介绍了层次分析法、模糊综合评价法和德尔菲法的主要内容和实施步骤。第三章，房地产企业营销能力评价指标体系的建立。主要阐述了评价指标体系设立的目的、原则、逻辑框架、构建方法等内容。第四章，西华房地产公司营销状况分析。通过实地调研、收集资料，对西华房地产公司的营销状况进行分析评价。第五章，房地产营销能力模糊综合评价法的实施过程。以西华房地产公司为案例，详细介绍了模糊综合评价法在房地产企业营销能力评价中的应用过程。第六章，提升西华公司营销能力的对策及建议。针对西华房地产公司市场营销中的薄弱环节，提出相应的对策和建议。本论文提出了房地产企业营销能力评价指标体系，为房地产企业定量评价营销能力提供了一种方法，也为企业决策提供一种辅助工具，有助于改进企业经营效益，提高房地产企业决策和管理的水平。

关键词：房地产企业；营销能力；评价指标体系；模糊综合评价法

3FUZZYCOMPREHENSIVEEVALUATIONONTHEMARKETINGABILITYOFREALESTATEENTERPRISESABSTRACTWiththecompetitionoftherealestatemarketincreasing,itiscriticalfortherealestateenterprisestoenhancetheirownmarketingability.Itrequiresenterprisestoevaluatetheirownmarketingcapacityaccuratelyandfindtheweaklinktoimprove.Inordertoanalysisthemarketingcapacityoftherealestateenterprises,thepaperappliesthefuzzycomprehensiveevaluationmethodtotheevaluationofthemarketingability.ThepapertrytoestablishacompleteevaluationindexsystemofthemarketingcapacityoftherealestateanduseAHPtodeterminethetargetweight,finallyUsethefuzzycomprehensiveevaluationtoevaluatethemarketingabilityoftherealestateonthebasisoftheanalysisofthecharacteristicsoftherealestatemarketinginthecaseoftherealestateenterprisesinxian.Themainelementsasfollows:ChapterI,Introduction.Themaintopicsofthispaperarethebackground,purposeandsignificance,thestudyathomeandabroad,thethoughtofthepaperandthepossibilityofinnovation.ChapterII,Thebasictheoryoftheevaluationoftherealestatemarketingability.ThechaptermainlydefinestheconceptandthecharacteristicsoftherealestatemarketingandtheimplementationstepsoftheAHP,fuzzycomprehensiveevaluationofthelawandtheDelphimethod.ChapterIII,Theevaluationindexsystemoftherealestatemarketingcapacity.Thischaptermainlyintroducesthepurpose,principles,thelogicalframeworkandthebuildingmethodsoftheevaluationindexsystem.ChapterIV,TheanalysisoftheXihuacomapy.Throughfieldresearch,collectinginformationontheXihuarealestateenterprises,thechapteranalysistherealestatecompany''''smarketingsituation.Chapterⅴ,Theimplementationprocessofthefuzzycomprehensiveevaluationontherealestatemarketingability.ThechapterdescribestheapplicationofthefuzzycomprehensiveevaluationthemarketingcapacityofrealestatetakingXihuaasanexample.ChapterVI,TherecommendationstoenhancethecapacityofmarketingofXihuacomapy.ThechaptermainlytellesthesuggestionstoenhancemarketingabilityoftheXihua.4Thepaperpresentstherealestatemarketingcapacityevaluationindexsystemandaquantitativeevaluationofthemarketingabilityoftherealestateenterprises.Italsoprovidesacomplementarytooltoimprovethebusinessefficiencyanddecision-makingrealoftheestateenterprises.

KEYWORDS:Therealestate,Themarketingcapacity,Evaluationsyste,Fuzzycomprehensiveevaluation5

目录第一章导言

1.1选题背景

1.2研究的目的和意义

1.2.1研究的目的

1.2.2研究的意义

1.3国内外相关研究的动态综合

1.3.1国外研究动态

1.3.2国内研究动态

1.3.3关于国内外研究的评述

1.4文本研究的思路和方法

1.4.1研究思路

1.4.2研究方法

1.5研究的主要内容

1.6论文可能的创新之处

第二章房地产企业营销能力评价的基本理论

2.1房地产企业营销相关概念界定

2.1.1房地产营销

2.1.2房地产企业营销能力

2.2房地产企业营销能力综合评价法介绍

2.2.1层次分析法

2.2.2模糊综合评价法.

2.2.3德尔菲法.

第三章房地产企业营销能力评价指标体系的建立

3.1评价指标体系构建的目的

3.2房地产企业营销能力评价指标体系设立的原则

3.3房地产企业营销能力评价指标体系的逻辑框架

3.4指标构建的方法

3.5房地产企业营销能力评价指标的设定

第四章西华房地产公司营销状况分析

4.1公司的基本概况

4.2项目概况

4.3公司营销战略分析

4.4项目的营销环境分析

4.5项目的定位

4.5.1该项目的市场细分

4.5.2项目的定位

4.6项目的营销策划

4.6.1产品策略

4.6.2价格策略

4.6.3营销推广策略

4.7项目的营销实施保障

4.8该公司营销工作中存在的问题

第五章房地产营销能力模糊综合评价法的实施过程

5.1运用层次分析法确定各层次的权重

5.2建立房地产企业营销能力评价集V

5.3构造模糊综合判断矩阵

5.4进行二级模糊综合评判

5.5进行一级模糊综合评判

5.6结论分析

5.7影响该企业营销能力的主要因素分析

第六章提升西华公司营销能力的对策及建议

6.1选择合适的营销发展战略

6.2提高营销策划的实施能力

6.3培养企业文化

6.4建立科学的营销管理体系

6.5塑造优秀的营销组织团队

后记

参考文献

致谢

作者简介

第一章导言

1.1选题背景

房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中占有举足轻重的地位。近几年来，我国政府实行强有力的宏观调控政策，对房地产市场进行规范和整顿，以控制房价的快速增长和房地产市场的稳定发展。在政策的冲击下，房地产企业之间的竞争日趋激烈，尤其中小房地产企业更是进入举步维艰的地步。面对激烈的竞争，房地产企业提升自身营销能力变得至关重要，这就要求企业对自身营销能力进行准确评价，以及时发现薄弱环节，从而有针对性地进行改善。营销能力研究作为企业能力研究的一个重要分支,有理论和实证两个研究方向。前者从企业品牌的培育、营销信息系统的建立与完善、市场定位、营销网络建设、促销宣传、营销队伍建设、改进和加强市场服务等方面对企业营销能力进行讨论,是一种横向的研究方式；而后者则在考察企业营销流程各个阶段的基础上,建立分析模型和指标体系,并运用数学、统计学等方法来探讨提高营销能力的途径,是一种纵向的研究方式。两个方向相互借鉴,并且有融合的趋势。我国对营销能力评价的研究尚处于探索阶段，一些学者已经尝试着将一些定量分析的方法应用到营销能力评价中，但关于房地产营销能力评价的理论指导仍存在空白，导致实践中房地产企业在评价营销能力时缺乏科学的理论指导。在实践中，房地产营销市场已进入全程营销阶段，大多数房地产企业尚不能从定量分析的角度来科学的衡量企业的营销能力，仅仅依靠财务指标片面地判断企业的营销能力，不能及时发现营销各个环节存在的问题，从而进行改进。当前，我国的房地产市场从总体趋势和国家的政策导向来看，已经进入科学正规的发展阶段，企业的发展需要科学的决策引领和指导。鉴于此，本文结合层次分析法和德尔菲法，以西安一房地产公司为案例详细说明了多层次模糊综合评价法在评价房地产企业营销能力中的具体应用。

1.2研究的目的和意义

1.2.1研究的目的

本文在分析房地产营销能力各评价指标要素的基础上，结合层次分析法和德尔菲法，采用多层次模糊综合评价法，并以一定的案例为依托，设计评价房地产营销能力的模糊综合评价模型，为房地产企业科学的评价企业营销能力提供相应的指标体系和模型参考。

1.2.2研究的意义

(1)尝试建立完整的房地产企业营销能力评价指标体系，将模糊综合评价法引入到房地产企业营销能力评价中，填补目前房地产企业营销能力评价的理论空白。

(2)房地产企业营销能力评价是在房地产全程营销实施完成的基础上进行的，对企业开展营销的战略、实施策略和营销保障等情况进行全面而又系统的分析与评价，为企业决策提供一种辅助工具，有助于改进企业经营效益，提高房地产企业决策和管理的水平。

(3)在评价过程中，发现企业的不足之处，或潜在的问题，通过科学分析，提出解决方案，对以后开展营销工作将起到调整、改进的作用，增强房地产企业综合竞争实力。

1.3国内外相关研究的动态综合

1.3.1国外研究动态

国外对企业营销能力的研究是以企业能力的研究为先导。正式提出这一命题的是菲利普·萨尔尼科，他于1957年最早使用企业能力的概念，他认为：能够使一个组织比其他组织做得更好的特殊物质就是企业能力或特殊能力。在此之后，学者将企业能力称为企业竞争力、组织竞争力、组织能力或企业动态能力等。20世纪80年代,黑特和爱尔兰德亦曾研究了公司独特竞争能力与战略产业和绩效的关系。到20世纪80年代后期,以波特为代表的竞争战略理论风靡一时。波特认为，产业环境中存在着五种基本的竞争力量(即新竞争对手的进入，替代品的威胁，买方的讨价还价能力，卖方的讨价还价能力，以及相同行业竞争对手之间的竞争)。波特的理论从基本战略到价值链，提示了企业为增强竞争力，获取长期竞争优势的关键因素。在此基础上，C.K.Prahalad和G.Hamel于1990年在《哈佛商业评论》上发表的《公司核心能力》一文掀起了企业能力研究的热潮。随着企业竞争力理论研究的逐步深入，营销竞争力作为企业竞争力重要的构成要素之一，慢慢地就引起了一些学者的兴趣。Moller和Antilla在1987年和Broderick、Hooler．Saunders、Piecy在1998年分别对营销竞争力的基本概念进行了深入的研究[1]。在他们的研究之后,以Graham．Hooley和John．Fahy为首的一批学者将他们两者的研究成果作了一个综合，得出了初步的营销竞争力多层次模型。Grant对营销竞争力构成要素的划分与Webster和Day有所不同，他从企业竞争力的基本构成入手，对营销竞争力的构成进行垂直细分，得出另外一个营销竞争力多层次模型。在这个模型中,Grant认为企业自身竞争力的培育是在多种层次上发生的,个人运用自己的专业知识去解决[2]。

1.3.2国内研究动态

由于在过去一段时期内，我国企业处于粗放型增长过程中，企业营销工作急功近利，营销能力理论研究滞后。随着企业生产力水平的提高、市场竞争的日益加剧，关于市场营销的研究才有所发展。国内对营销能力评价的研究是在借鉴国外营销理论的基础上逐渐发展起来。早期“职能式”营销理论强调的是企业销售能力，以“4P理论”为核心的“策略式”营销理论为代表，它强调的是企业的短期营销能力,无法适应复杂多变的营销环境。进入21世纪，越来越多的学者开始从企业持续发展的战略高度，重新审视新3形式下企业的营销能力，刘玉来[3]在2005年，在综合理论界对营销能力的概念厘定的基础上详细的提出了营销能力的概念和内涵。之后，很多学者投入到企业营销能力的评价中，企业营销能力评价逐渐由定性研究向定量研究发展。林映光，孙岚在《企业营销能力综合评价》中将企业营销能力评价指标体系包括产品市场竞争力，销售活动能力，新产品研究开发能力，市场决策能力[4]；罗孝玲，刘欢在《医药商业营销能力评价指标体系的研究》中将营销能力评价指标体系设为销售业绩指标，营销基础要素指标，营销决策能力指标，营销执行能力指标；杨瑞、杨烨在《企业市场营销能力评价指标研究》中将营销能力评价指标体系的设定为营销观念、营销信息、营销战略、营销决策、营销执行、营销业绩6个方面；瞿国忠，李海延、周君生在《企业营销能力模糊综合评判中》将企业营销能力评价指标体系设定为营销理念、营销组织、营销业绩三方面[5]；宁振宇在《浅析我国企业营销能力现状及衡量指标》一文中将企业营销能力评价指标设定为市场预测、销售渠道、售后服务、营销水平四个方面；杨瑞等人在《制造型企业市场营销能力评价指标体系的研究》一文中将企业营销能力评价指标体系设定为营销效益、营销观念、营销战略、营销策略、创新能力、营销组织6个方面。此后，翟国忠，林晓光等将模糊综合评价法运用到企业营销能力评价中，为定量研究企业的营销能力提供了科学的方法。林媛媛将指数平滑模型运用到企业营销能力评价中[6]。陈成程最早将营销能力评价的方法运用到房地产企业中，并结合房地产营销所固有的特性建立了房地产企业营销能力评价指标体系，为进行房地产企业营销能力评价提供了理论支持[7]。当前国内很多关于营销能力的研究文献仍然把营销能力简单地等同于产品创新能力、分销能力、促销能力等营销工作表面层次的能力，或者把营销能力理解为理念、战略、品牌、质量、成本、技术、推销和网络等能力，而没有将营销置于核心战略的高度看待其能力的发展，没有探求到营销能力真正的持续内涵和其内在要素结构以及各要素的作用机理,很难真正引导企业的营销实践工作长远的发展[8]。

1.3.3关于国内外研究的评述

综上所述，国外对企业营销能力评价的研究比较系统、全面，走在营销理论研究的前沿。我国的学者对营销能力的研究更多是在借鉴国外学者研究的基础上，与我国的实践结合。目前对企业营销能力的评价研究正由定性研究向定量研究过渡，国内对企业营销能力的定量研究尚处于初步的探讨阶段。虽然部分学者在理论上提出了企业营销能力评价的指标体系，设立了评价模型，但对于不同的行业，不同的企业，在具体操作上仍有局限性。

1.4文本研究的思路和方法

1.4.1研究思路

本文从介绍房地产企业营销能力的基本概念和相关理论入手，结合房地产全程营销的特性和房地产企业自身的特点，建立房地产营销能力评价指标体系，然后采用层次分4析法和模糊综合评价法，设立评价模型，定量分析房地产企业营销能力。

1.4.2研究方法

本论文在形成过程中，在大量查阅国内外文献和调研的基础上，结合理论与实践经验，进行定性与定量相结合的分析方法。

（1）理论和实证相结合的方法本文在阐述房地产营销能力评价指标体系建立的基础上，以西安一房地产公司为案例，从实证的角度阐述房地产营销能力模糊综合评价法的具体应用。

（2）定性和定量相结合的方法这两种方法相互交织，贯穿全文。在定量研究方面，主要采用层次分析法和模糊综合评价法建立模型，以进行房地产企业营销能力的定量评价分析。在定性分析方面，除了使用标号段落以外，对于层次和逻辑联系特别紧密的内容，使用了表格的形式以显示其内在关系。

（3）比较分析法本文通过对评价结果与设立的房地产企业营销能力的评级集的对比分析，从而确定房地产企业的营销能力等级。

1.5研究的主要内容

（1）阐述房地产企业营销能力的概念和内涵以及层次分析法、模糊综合评价法、德尔菲法的具体内容和实施步骤。

（2）阐述房地产全程营销中评价指标体系建立的原则、逻辑框架、指标体系确定的方法和确定评价指标体系的具体内容以及衡量因素。

（3）根据多层次分析法确定房地产营销能力评价指标的权重，并建立多层次模糊综合评价模型对选定公司的营销能力进行评价。

（4）根据营销能力评价的结果，分析该企业营销能力中存在的问题，并提出提高企业营销能力的具体措施。

1.6论文可能的创新之处

房地产综合管理范文篇9

一、房地产企业土地增值税的含义

所谓的房地产企业的土地增值税，就是房地产开发商在土地开发过程中产生的土地增值税目。土地增值税是房地产企业筹划中十分重要的税收内容，涉及到实物、货币等诸多收入内容。扣除相应扣税项目后进行纳税。国家关于土地相关政策的颁布旨在控制房价上涨速度，减轻社会民众的购房压力。房地产企业的土地增值税主要包含两个方面的内容，分别是纳税人和应纳税额。纳税人就是利用国有土地、相关建筑物品进行交易，并且从中获取利益收入的企业。应纳税额就是在房地产企业的建设中产生的相应项目交易额。

二、房地产企业土地增值税税收筹划的重要意义

对于房地产行业而言，房地产企业的土地增值税税收筹划具有重要的意义。科学的筹划能够使企业支出更加合理，为房地产企业后续的发展奠定基础，同时科学的税收筹划也有助于房地产企业财务管理水平的提升。首先，有助于房地产企业市场竞争能力的提升。现如今，我国市场经济体制改革不断推进，相关制度也日渐完善。如房地产企业的税收，通过科学的税收筹划能够密切政府与房地产企业间的联系，形成和谐的关系，在规则允许的范围内使双方的需求得到满足。合理的税收筹划也能够对企业的税负比率进行优化，减轻企业的税收压力，让房地产企业有更加充足的资金链，为今后的发展奠定坚实的基础。具体而言房地产企业自身能够创造更大的经济价值。为此国家政府也对其进行严格调控，旨在通过税收推动房地产企业的持续健康进步。对于房地产企业而言，土地增值税税收是重要的税种，随着房地产企业的发展，这一税收也逐渐增加，给房地产企业带来比较大的负担，使得企业将大部分资金用于交税，利益受到严重影响。所以应对土地增值税税收进行科学的筹划，减轻企业的税收压力，让企业有充足的资金建设工程项目，创造更多的经济价值，从而更好地在市场竞争中立足发展。其次，能够推动房地产企业财务管理水平的提升。在市场经济发展中，房地产企业起到重要的推动作用，并且能够创造出更大的经济效益。为此，为更好地推动房地产企业的发展，国家积极强化宏观调控，但政策变化会直接影响到房地产企业的运行，特别是企业的财务工作。所以需要房地产企业财务管理工作密切与宏观调控政策间的联系，以便更好地提高财务管理效果。税收在房地产企业资金中占有重要的比重，科学的进行土地增值税税收筹划，能够使财务资金得到优化，提高资金的利用率。此外，税收筹划时，财务人员要明确税收筹划内容，做好全面的分析研究工作，使税收筹划工作的质量得到保证，让房地产企业的土地增值税税收筹划达到理想的效果。

三、房地产企业土地增值税税收筹划的原则

（一）遵纪守法

房地产企业在土地增值税税收筹划过程中要做到遵纪守法，这是最为根本的一项原则。

（二）预先筹划

预先筹划也是房地产企业土地增值税税收筹划的重要原则之一，要求税收筹划工作按照相关的计划进行，不管是长期计划还是短期计划，都需要满足房地产企业的发展时机，紧密安排各种计划，保证税收的科学合理，促使房地产企业获取更高的效益。

（三）综合性

在对房地产企业土地增值税税收进行筹划时，需要依据综合性的原则进行，将税收作为房地产开发的决策项目，将税收与房地产开发密切结合起来，从房地产开发环境中对土地增值税税收筹划进行研究，保证税收更加规范真实。

（四）经济性经济性原则

也是土地增值税税收筹划的重要原则，从全局利益出发对税收进行研究，避免某一环节出现问题。对房地产企业的经济效益进行分析，使房地产企业开发的经济水平和经济效益得到顺利实现。

四、房地产企业土地增值税税收筹划的有效策略

（一）树立税收筹划的风险意识

房地产企业土地增值税税收筹划工作中，依据法律法规保证各项工作有序推进，维护税收筹划工作的效益。结合目前房地产企业的经营情况以及税负，房地产企业的管理者以及财务人员要明确税收起到的促进作用，密切关注税收政策的调整变化，对统筹规划因素进行综合性分析，对土地增值税政策进行准确把握，从而有效的避免税收风险出现。在工作过程中，要注重管理者以及工作人员的管理，强化风险意识，结合具体的发展战略制定科学的工作计划，使税收筹划工作有序推进。

（二）确定土地增值税税收筹划目标

对于房地产企业而言，土地增值税的税收筹划具有重要的意义，对于促进企业发展有着不可忽视的作用。所以房地产企业应提高对土地增值税税收费用的重视程度，明确科学的土地增值税税收筹划工作目标，建立完善的税收筹划系统。制定科学的税收筹划目标，让筹划工作能够依据目标有序推进。提前做好土地增值税税收筹划工作，如果税收出现问题才能够及时的进行改正处理。但我国大多数房地产企业只是在筹划工作开展时分析可能出现的问题，这就使房地产企业的筹划管理目标无法顺利实现，因此作为房地产企业必须要提前做好土地增值税的税收筹划工作，明确可能存在的潜在问题，使筹划工作有序推进，推动房地产企业持续稳定进步。

（三）开展全周期的税收筹划工作

土地增值税的税收筹划工作要从整体入手，由于工程项目的建设周期是比较长的，若只是对某一环节进行筹划，避免会引发各种风险，所以必须要从整体的角度出发，开展全周期的税收筹划工作，使税收筹划更加高效。同时，在工作过程中，要结合房地产企业以往的经营数据建立完善的、针对性的工作体系，结合不同时期开展税收筹划工作，让房地产企业的税收筹划工作效率以及税收重化效果得到提升。在具体情况中，要开展战略筹划，需要工作人员有一定的战略意识，结合实际工作内容对工作方法进行优化，明确税收筹划对于房地产企业经营开发的影响，在关注经济效益的同时强化对经营成本的重视，促使房地产企业稳定发展。

（四）健全管理制度

房地产企业的税收筹划工作是比较系统、复杂的，要求依据企业管理制度以及全体业务进行开展，完善的管理制度以及先进的税收管理制度有助于企业经济效益的增加，让企业达到更高的发展水平。依据目前房地产企业税收管理制度中的不足，企业要密切关注房地产行业发展，从自身实际出发，借鉴学习先进经验，系统化的分析研究土地增值税税收筹划工作，防止由于税收政策把握不准而造成工作偏差。同时依据企业业务以及资金情况科学的控制税收筹划工作，使税收筹划更具综合性、整体性。

（五）密切房地产企业与政府部门的沟通交流

房地产企业要密切与国土资源部门、税务机关等交流沟通，依据法律法规对土地增值税税收筹划方案进行制定，保证税收筹划是合理合法的，防止出现违法避税的情况。与此同时，房地产企业要对国家法律环境变化进行密切关注，了解法律法规以及行业准则在税收筹划方面的限制，并及时调整优化土地增值税税收筹划方案，保证税收筹划工作的效果顺利实现。由于税务机关具有自由裁量的权力，所以房地产企业在税收筹划时要积极与当地税务机关交流沟通，保证对当地税收征管的要求、特点进行把握，主动接受税务部门的指导，定期向税务部门咨询最新的政策情况，并据此对税收筹划方案进行优化。

（六）选择合适的土地增值税税收筹划方法

首先，分散收入法，是房地产企业在纳税人间分裂应税所得额，有助于降低税负。其次，增加扣除项目金额。这种方法能够增加增值税扣除额，达到节税的目的，对各计税期间扣除额进行调整。第三，税率临界点。在一定比例中，如果应纳税额大于该比例，房地产企业缴纳的土地增值税税率就会提高，为此房地产企业需要有效地控制土地应纳税额。土地增值税的税率临界点是20%，普通住宅增值率如果低于20%是不需要缴纳土地增值税的，所以要提高对这一临界点的重视程度。第四，统筹手段。利用统筹方式降低房地产企业土地增值税的纳税负担，综合性的分析研究房地产企业的参建项目，并有效的收集、整理分析项目信息，让土地增值税筹划有科学的参考。注意在收集、整理分析信息时，要注意其完整性、真实性，集中上报房地产企业参与建设的所有项目信息，以降低减轻房地产企业的纳税压力。

（七）强化税收规划人才培养

大中型房地产企业应建立专门的税收筹划部门，中小型房地产企业可以将税务外包，有专业化的税收规划人员帮助企业开展税收筹划。总的来说需要强化人才培养，全面提高其素质水平，科学全面的开展税收筹划工作。要求企业财务、管理部门人员积极学习、时刻关注税收以及财务方面的政策，依据企业生产经营的实际情况对房地产企业的经营开发进行管控。在实际工作中，加强房地产企业各部门间的合作，实现统一的规划，顺利达成房地产企业税收筹划的目标，促使企业持续健康发展。

五、结语

房地产综合管理范文篇10

1.1有利于提高高校房地产科学管理工作效率

高校房地产管理信息网络化建设之后，可以为广大教职工提供房地产信息查询、信息交流平台，学校领导可以实时查询学校房地产资源的基本情况，制定出合适的管理方法和措施，高校各二级单位与房地产管理部门可以随时互通信息，为房地产管理部门的日常工作提供了更为便捷的工作程序，变被动管理为主动管理，使管理逐步规范化，可以有效提高房地产管理的工作效率。

1.2有利于高校房地产资源服务质量的进一步提高

房地产管理信息网络化建设之后，可以更好地开展房地产规划建设工作，充分利用校园内的土地、基础设施资源，做好房地产资源的规划、建设、分配等工作，从整体上把握学校的房地产资源，再根据学校师生的教学、生活的基本情况，合理分配房地产资源，最大限度地服务教学科研和广大师生，为房地产管理部门实现由“静态服务向动态服务，被动服务向主动服务”转变提供了全新的途径。如可在校园网上建立房地产管理主页，公布房地产有关非涉密信息、政府和学校的各种房地产管理制度、房产分配和调配信息、房地产档案、职工公积金及住房补贴、房地产项目建设招标信息等。教职工可以很便捷地查阅到自己权限范围内所要查看的档案资料，为提高服务质量起到积极作用。

1.3有利于提高房地产管理中档案建设的标准化和规范化程度

随着高校房地产情况的不断变化，房地产档案数量和种类也不断变化和增加，房地产档案的收集、整理工作变得更加复杂。不仅要收集常规的纸质档案、电子档案，还要及时更新有变化的档案。依靠传统的房地产档案管理手段，已不能适应房地产管理中档案收集的真实性、完整性和系统性要求，运行房地产管理信息网络化之后，相关管理者就可以将各种纸质的档案资料通过电子技术转化成电子文档、影像资料等，分门别类地整理到房地产信息网络化中，这种利用新技术进行的标准化、规范化建设无疑会使得档案的利用更加方便和准确。

1.4有利于提高房地产管理信息资源共享最大化

随着信息化时代的不断发展，高校的房地产管理工作必须打破传统的管理模式，利用信息化、数字化和网络化的管理方式，实现房地产管理信息在校园的资源共享，为校内广大师生的教学科研、生活工作所需。同时各高校房地产管理部门之间还应适时建立网上链接，通过互联网平台了解和学习别的学校的管理模式，积极沟通和交流工作经验和心得体会，共同推进整个高校房地产管理工作的发展，实现最大范围的房地产管理信息资源共享。

2高校房地产管理信息网络化建设的可行性条件

2.1信息化的大环境为实现房地产管理信息网络化提供了先决条件

随着计算机网络技术的飞速发展和教育信息化建设的全面推广，这无疑给高校房地产管理信息网络化建设带来新的机遇。网络具有快捷性、开放性、多元性、交互性、创新性等特点和功能，能够及时、准确、有效提供给人们所需要的信息资源。它是房地产管理信息传输、交换和资源共享的基础条件，只有建设先进的房地产管理信息网络，才能充分发挥房地产管理信息的整体效益。国家信息化体系正在逐步完善，这为高校房地产管理网络化建设提供了先决条件。

2.2领导的重视为实现房地产管理信息网络化提供了保障条件

目前，各高校都已认识到房地产管理信息网络化建设的重要性，随着高校领导重视房地产管理工作，配备了一支综合素质较高的房地产管理队伍，加大了资金和硬件的投入，高校房地产管理部门配备了计算机、扫描仪、打印机、照相机等设备，目前许多高校还聘请了专业的管理信息网络化开发建设人员，建立了房地产管理信息平台，成立了房地产信息管理建设专业小组，希望构建出完善的、扩展性强的房地产管理信息网络。

2.3校园网络不断发展为实现房地产管理信息网络化提供了基础条件

随着网络信息的快速发展，大多数的高校都有自己的校园网，给房地产管理信息网络化建设提供了必要的技术条件。一方面，校园网网络环境为实现房地产管理工作资源共享提供了基础条件。房地产管理部门通过应用房地产管理软件将相关信息进行整理、归类后，再将其传输到校园网上进行信息的传递和交流，从而实现房地产管理信息网络化服务，因此校园网络为实现房地产管理资源共享提供了重要的平台。另一方面，高校房地产管理部门以及二级管理单位工作人员计算机操作水平的普遍提高，为高校房地产管理信息网络化可持续发展提供了基础条件。

3高校房地产管理网络信息化建设的策略

3.1形成高校房地产管理网络化管理理念

高校房地产管理网络化已成为时展的必然。首先，必须建立与时俱进的现代化管理理念，在高校房地产管理部门形成房地产管理网络化的管理理念，构建学校各级领导和各级部门大力支持和配合，改变陈旧观念及落后的管理模式。其次，制定周密详细的房地产管理信息网络化实施计划，明确实现这一目标的人员安排、工作程序、工作内容、完成时间等，为实现房地产管理信息网络化的规范化、标准化和信息化建设做好准备工作。

3.2加强高校房地产管理网络化基础设施建设

为了更好地实现高校房地产管理网络化建设，高校应大力提高计算机和网络技术的应用程度，在为房地产管理部门配备必要的计算机、照相机、投影仪、扫描仪、数据服务器、管理软件等设备的同时，高校还应依托国家信息基础设施和飞速发展的信息技术平台，加大投入，通过对信息、资金、人才的整合，强化房地产管理信息网络化基础设施建设。

3.3提高高校房地产管理人员综合素质

要实现高校房地产管理网络化服务，不仅要具备计算机等硬件设备和管理软件，而且还要有综合素质高的管理人才。房地产管理网络化就是利用计算机和网络等先进手段来管理房地产，因此对房地产管理工作者提出了更高的要求，房地产管理工作者不仅要掌握房地产等相关专业知识、还要熟知计算机知识和网络知识。①组织专业技能培训，对房地产管理人员采用培训和继续教育等方式、分期分批进行培训，培养一批思想成熟、专业过硬的管理队伍；②选拔一批既懂房地产专业又有多种专业知识的高素质人才参与房地产管理工作，不断完善房地产管理队伍的结构；③建立健全房地产管理人员激励机制，对综合素质和工作业绩考核成绩显著的管理人员给予奖励。

3.4完善高校房地产管理基础工作标准和规范

高校房地产管理网络化建设与房地产管理基础工作规范与否直接相关。首先应控制好房地产管理过程中所产生的各类文件材料的质量，制定和传送的公文也应符合国家标准和相关要求，保证数字化文件符合规范化要求。对房地产管理工作产生的各类文件和决议，房地产管理部门应实行前端控制，确保电子文件的真实性、完整性和可行性。其次要做到房地产相关管理信息收集齐全、完整，让具有利用价值和保存价值的信息材料保存完好。最后要保证房地产管理工作信息采集符合规范，方便计算机管理。房地产管理部门应制定标准的操作流程，严把每一道房地产管理基础工作的程序关，为房地产管理信息网络化输送高质量的信息。

3.5研发标准规范的高校房地产管理软件

高校房地产管理软件是实现房地产实体信息转化为网络信息化的主要工具之一，如果没有标准、规范的应用软件，难以实现房地产工作的数字化、网络化。目前高校设计的房地产管理软件还不够通用和规范，各高校或教育主管部门应组织相关专家或依托有实力的软件开发商，研发规范通用的高校房地产网络管理软件，开发的软件既能满足一般需求，又能满足特殊需求，能做到兼容设置。同时，根据软件的实际使用情况不断对软件加以改进和升级，使高校房地产网络管理软件朝着规范化、集成化、统一化、标准化的方向快速发展。

3.6加强高校房地产管理信息交流平台建设

为保证高校房地产管理信息的互访和交流、实现房地产管理信息资源共享这一目标，高校必须首先建立安全、可靠、高效的信息交流平台和严密的信息管理制度。高校在建立房地产管理信息交流平台时，首先应建立完善的信息管理系统，该系统主要有公告栏、留言版、信息查询、信息打印、汇总统计、用户注册、系统管理、信息变更日志及日志管理等模块。其次要不断丰富交流平台的内容，逐一开放房地产管理信息目录，做好上载公开的房地产管理资源信息，向授权用户提供检索、查阅、打印等服务。

3.7注重高校房地产管理信息的安全保密性

对房地产管理实现信息网络化模式后，房地产信息资源将在网络空间上进行传递和交互信息，网络管理模式给房地产管理工作带来了新的发展，也对房地产信息资源的安全保密工作提出了挑战。房地产管理部门应设专门机构负责信息资源的安全，并采取有效的措施保障信息资源的安全。管理人员在日常工作中首先保证只有授权用户才可以访问计算机系统中的信息，并对其行为要求实行有效的监控，高校对房地产管理工作人员加强保密意识和安全业务培训。在房地产管理网络化建设进程中，设置加密防护技术，通过数据加密、访问控制（防火墙）、身份认证、安全通信等网络安全技术加强房地产管理信息的安全保密工作。

4结语