房地产项目经济管理的风险与对策研究

[摘要]房地产行业在经济建设中占有极为重要的地位，房地产项目建设之后，需要展开经济管理工作，以确保房地产项目能够更为稳定地创收经济效益。虽然当前房地产项目经济管理措施已经发展得相对比较成熟，但在实际实施经济管理过程中，还需要处理风险问题。基于房地产项目，探讨经济管理环节中形成的主要风险，并提供解决风险问题的有效措施。

[关键词]房地产项目；经济管理；风险

近几年，国家经济转型给房地产行业带来诸多影响，降成本、去杠杆、去库存、去产能等供给侧结构性改革活动给房地产行业创造全新发展条件。由于房地产项目的开发往往需要较长的时间，受到项目时间的影响，内部存在诸多不可预估的问题，而且房地产项目还存在不可重复性与一次性的建设特点，这给项目管理工作带来许多难度较高的挑战，实施经济管理时，需要应对很多风险。现就探讨房地产项目实施经济管理时面对的主要风险与解决对策。

1房地产项目实施经济管理的重要性

房地产项目实施经济管理具有重要意义，具体而言，主要体现在以下几个方面：首先，通过加强经济管理，可以实现房地产项目管理水平的提高，推进管理工作的有序开展，取得预期的经济管理成效。其次，经济管理的实施便于施工成本的有效控制，使得房地产项目经济效益增加，推进房地产项目的快速落成，同时促进我国房地产事业的健康发展。由此可见，房地产项目实施经济管理极为必要。

2房地产实施经济管理的主要风险

2.1政府监督管理不到位。如果房地产企业与政府管理部门之间因房地产项目而形成利益不均的局面，就会形成潜规则，权力因此而被滥用，尽管围绕房地产项目展开了经济管理工作，但是管理浮于表面，存在形式化的问题。一方面，从当前的房地产市场进行分析，房价过高，房地产成为投资者炒房的工具，房地产实际的居住作用被忽视，房价持续上涨，市场控制难度也随之增长。而政府管理部门在处理违法行为时，缺少法律依据的支持，难以约束以及规范房地产项目经济发展情况。另一方面，从房地产相关的金融市场角度进行分析，投资房地产需要依托信贷杠杆，政府通过较高的价格来进行卖地活动，以达到平债的目的。地产商完成接盘，银行开发贷款之后实施建设工作，完成建设后，开发贷被转化，形成了购房按揭贷。以此循环，资金被不断倒手，形成银行贷款，依照存贷比，存款又转化为贷款，不断扩大信贷规模，产生次贷危机。2.2土地市场存在的风险问题。政府对房地产行业进行管理时，制定并推出了不少政策，引导并强化管理力度，确保房地产市场能够以规范化的方式进行交易活动，然而大部分政策都是依照房地产市场现有的大环境制定形成的，实际覆盖范围比较大，文本内容指向并不明确，相应的要求也不清晰，同时目标类政策的针对性不足。如土地招拍挂制度还待完善之处，执行状况不佳，各个地区大多看重协议，因此招拍挂与土地成本相对比较低，土地市场中出现不公平竞争的现象，最终导致招投标市场与供应土地资源的市场在成本方面有比较大的差异，土地招投标制度的落实也产生了困难。2.3项目经济管理问题。房地产项目实际需要的运作资本相对多，规模也很大，建设资金经常出现上亿的情况，因此各个房地产项目的开发商比较关注时间，期望尽早将投入的资金转变为利润与效益，以此来减轻甚至消除流通资本过程中存在的压力，提升房地产项目带来的经济收益。但是房地产企业对于内部管理工作的重视程度偏低，没有形成科学的内控体系，在比较关键的房产报建、施工，以及销售环节中，未及时办理相关批复文件，降低了工程的时效性，企业无法在预定的时间获取施工许可证或预售许可证等必要的证明材料，难以开展房产施工建设与预售工作，导致房地产项目完工期限一并延期，从而加剧企业实际的经济损失，也降低了项目经济管理效能。2.4房地产建设阶段控制问题。当前房地产项目进行经济管理时，主要运用分工管理与综合核算的方法。房地产企业负责制定房地产项目的综合规划方案，也负责管理财务部门，但是房地产企业管理者在设定工程管理体系与初期开发工作时，存在未定量化的问题，未将经济管理的相关工作落实到具体的房地产项目参与者身上，一些参与者认为项目最终的建设情况与自身并不存在关联。导致了在开展经济管理时，房地产项目参与者未能形成较高的积极性，施工控制工作落实不到位，经济管理工作开展情况随之变差。因此，必须高度重视建设阶段的管控工作，为整个项目进行经济管理提供支撑。

3解决经济管理风险的可行对策

结合我国房地产项目的实际情况与风险形成原因，可通过以下对策来完善经济管理体系。3.1形成长期发展规划。政府管理部门要结合房地产企业的整体经营发展情况，进行综合分析，最终确定适合房地产行业的长期发展规划方案，以此引导房地产行业健康发展。以国策为行业发展导向，给房地产行业形成明确具体的发展方向与整体发展目标，对该领域中消费者存有的潜在需求展开深入挖掘，通过掌握市场需求来获取行业发展动力。同时，展开基层调研活动，对不断变化的国民经济情况进行深入了解，在完善房地产行业的远期发展规划时，要确保规划中内部契合经济发展需求，充分发挥税收政策的引导作用，通过限购政策与房产税对房价加以控制，避免其出现无序的大幅度增长的情况，将政府管理职能发挥出来，借助政府的基本职权，健全民众住房保障体系。3.2完善管理机制。企业管理者在项目经济管理工作中存在重大效用，为了使房地产项目形成更好的管理效果，需在对管理者进行初期选拔时，就提出更高的标准与要求，使具有更高的综合素质，确保管理者本身的职业能力与专业性，以此在房地产经纪管理中呈现出更好的工作效果与工作效率。同时，企业管理者在经济管理的岗位上还要持续地学习，对房地产项目有深入地了解，提升综合素质与能力，才能有效地处理各种事务。除了为房地产项目培养优秀的经济管理者之外，建设监督部门还需要做好经济管理监督方面的工作。房地产市场管理难度较高，在交易环节中，存在各种违背市场公平性的现象，因此需要政府部门积极地进行监督。而且在构建监督部门时，还需对部门职责进行有效划分，地方政府与中央应积极配合合作，形成合力，共同监督与规范现代房地产市场。3.3强化目标成本控制管理力度。开展房地产工程建设活动时，需要在工程实施的所有环节中进行成本管理工作，从初期决策方案制定环节开始，就需考虑到成本相关的问题，进入设计环节后，主要注重控制工程造价，在正式的施工环节中，需根据决策方案与设计方案实施造价管理工作，尽量减少工程内部的成本损耗，实现对工程成本的有效控制。开发房地产项目时，需要对清单计价过程中的关键成本因素进行把控，企业可运用一些先进的软件，如ERP管理软件，进行全面预算并运用动态化的方式控制目标成本。房地产项目的开发商需要对施工单位实施严格地管理与有效监督，使其能够按照图纸来进行施工，不会随意出现变更施工行为的情况。如果施工单位因实际施工需求产生工程变更的，房地产开发企业需及时掌握该情况，严格实施审查，驳回没有必要变更的工程内容。对施工现场实施严密管控，选择监理单位负责现场监理的相关工作，减少施工现场中出现的常规错误操作，以此来实现对工程成本的有效控制与保障。3.4通过多种方法实现经济管理目标。结合项目管理实际需要，成立专门的经济管理部门，负责独立核算各项目。依据项目综合做账，采取分别核算的方式。完善项目经理部门，配置高素质的出纳以及预算工作人员。做好房地产项目的监督以及管理，采取分级式管理经营模式，不断提高经济管理水平。实行风险抵押制度，在具体实践中，实行风险抵押的制度，进而调动项目经理和相关负责人的积极性。比如，扣除项目经理月工资的30%，将其作为经济管理风险的抵押金，若能够完成预设的指标，那么年终全部返回。若没有完成，则全部扣留。构建风险抵押机制，全面调动工作人员的工作积极性，使其能够高度重视经济管理。

4结语

房地产项目本身就具有专业性强、管理复杂等情况，在进行经济管理时，需处理相对烦琐的事项。为了提升经济管理水平，完善房地产项目管理体系，必须依托我国的实际国情，进一步扩大内需，增强建设住房力度，针对当前房地产市场，实施微观与宏观规划，同时对行业内的法规法律体系进行补充与完善，给房地产经纪管理工作提供更加可靠的法律依据，通过提升经济管理水平给房地产行业注入更充足的发展动力。

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作者:陈燕青 单位:广东省河源市重点项目服务中心