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浅谈地产企业运营管理体系建设

房地产行业作为中国经济新时期的支柱产业,一直引领着中国经济的新走向。而随着“国六条”的颁布,地产业成为了国家重点的宏观调控对象。金融危机爆发后,房地产行业内部逐渐变得复杂。经营风险的加剧、客户要求的提高使得房地产行业重构运营管理体系成为大势所趋。

一、地产业运营组织系统的建设

运营组织系统的重构应该遵循以地产企业的战略目标为核心的原则,在组织结构设计上要做到“权责分明”“决策高效”。企业若想更快地对市场需求做出反应、取得速度优势,就必须建设一个高效运行的组织架构。目前,地产企业中比较典型组织系统结构有以下几种。

(一)投资监控型

采用典型的投资监控型组织结构的企业有地产龙头企业万科集团。其组织架构模式可由图1直观地看出。图1由图可见,企业整体的组织架构由集团控制层面和项目公司层面两部分组成。其中项目部处于整个价值链的前端,参与方向上的定位与设计工作,负责进行整体的方案设计和编制控制计划。这种组织架构下,集团控制层面负责战略定位、地区管理总部负责对分公司进行业务指导,而城市分公司为前线的执行者。同时,这种组织架构实现了对价值链前后两端的协调平衡,把过程控制和事后控制结合起来。

(二)项目监管型

采用典型的项目监管型组织结构的企业有龙湖地产公司。其组织架构模式可由图2直观地看出。图2由图可见,项目监管型组织结构实际上是一种矩阵式管理。集团控制层面中不设置副总职位,这直接把权力分散给了各项目负责人,而运营负责人仅在其中起到协助推进作用。项目负责人需要负责土地的开发、建筑材料采购、成本预算与控制、施工质量监督、以及营销等各个方面,专业成果在各部门把关后,都要上报项目负责人进行审核。

(三)项目操作型

项目操作型组织架构是一种较为传统的项目管理方式。其组织架构模式可由图3直观地看出。图3由图可见,项目操作型组织架构的部门设置较为简单,即在工程技术部内部自行组成分项目组,对各个施工现场进行监管和质量控制工作,此种结构对组织的层级建设工作提出了更高的要求,有利于专业人才的养成。目前,这种运营组织结构在我国地产行业中最为普遍。

二、地产业运营流程系统的建设

运营流程于房地产企业来讲,是各部门联结成一个有机整体的“血脉线”。企业运营流程系统模式要依据不同项目和不同企业的特性来具体制定。普遍意义上的运营流程系统包括指引大方向的战略流程、以效益最大化为目标的实操流程和直接用于工程现场的具体项目流程。为使地产企业的流程系统最大限度地发挥其内在作用,企业必须着力建设三大流程系统体系。

(一)流程系统设计体系

流程系统的前期设计工作要遵循“规范性”“量化性”和“战略性”的原则。规范性是指流程的框架要明确,步骤与步骤之间要有完整的联结点,要不断对拟定流程进行梳理和可行性评估;对构成流程的每一步骤要制定严格的标准规范,对联结各步骤的接口也应进行流程上的规范;在下发的流程文件上,要配有结构清晰的流程图和步骤说明,要消除一切模棱两可的条文。量化性即用具体的绩效指标来衡量流程设计的科学与否。这里的绩效指标要依据企业总体的战略目标来制定。战略性即流程系统的设计应该体现企业宏观的、长期的发展战略目标,并随战略目标的改变而进行灵活的调整。

(二)流程系统的实操与评估体系

当流程系统进入到实践环节时,就必须致力于保证所设计的流程体系能够最大限度地发挥其内在作用。首先,要对相关执行者进行流程体系培训,讲解每个个体、每个环节应负的责任、应起到的作用,并进行实操技能培训。其次,要努力营造流程的权威感,这可以通过设置一套有奖有罚的流程实施评估制度,并建立流程实施评审小组来实现。

(三)流程系统完善体系

流程系统的实施是一个动态的发展过程,必须不断的依据实施过程中出现的问题和企业战略方向上的调整而不断改进流程体系,使之最终与企业战略效益目标完全吻合。

三、地产业运营规范系统的建设

如果说运营流程系统是地产企业的血液,那么运营规范系统就是地产企业的脉络。运营规范系统包括管理制度和办法上的设计,其实质是探寻管理风险和管理效率上的平衡,既要求高效的信息传播速度,又要适当地下放权力,以分散风险。在运营规范系统的建设中,地产企业的战略定位,包括市场开发范围与规模以及宏观经营理念等是系统建设的灵魂所在。企业须预先进行对企业运营发展的内部环境和外部环境的综合分析评估,并做出相应的战略定位。随后,企业应依据既定的战略定位来设计具体的管理模式、组织层级、部门职能和管理权限、岗位职责、审批流程等。

总而言之,运营组织系统、运营流程系统和运营规范系统的构建都是一个动态的、持续优化的过程,要求企业发展战略部门根据外部市场环境和企业内部理念的变化及时对其作出调适,并定期进行系统的自检,以优化管理方法、突破管理瓶颈。这是后金融时代背景下企业想要创造竞争优势的必然选择。

作者:巴特西•哈帕斯 单位:新疆广汇实业投资(集团)有限责任公司

参考文献:

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[2]李振海.临沂市万兴都商业地产项目策划运营研究[D].西安科技大学,2013.

[3]杜绪.广东食品集团信息化发展规划与实施对策研究[D].华南理工大学,2013.

[4]谢婷.房地产绿色供应链构建及其合作伙伴选择研究[D].北京交通大学,2011.

[5]王超.基于多目标平衡的商业综合体营建体系及实证研究[D].浙江大学,2011.

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