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资产评估比较法范文10篇

时间：2023-11-20 17:24:25

资产评估比较法

资产评估比较法范文篇1

关键词：评估方法；行政事业单位资产；资产估值

一、我国资产评估主要方法

成本法是一种将诸如功能性贬值等贬值从重置成本中扣除后得到资产估值的方法。需要注意的是，贬值不完全等同于折旧，贬值需要根据实体勘测的情况来确定，才能使估值与实际具有可比性而不是单纯的与账面价值挂钩。市场法的原理则是最基本的相似物品比较进行价值修正，其价格依据来自市场上同样或者同类的产品，以价格依据作为基础，比较被评估资产与参照物的差距，得出修正系数后修正的一种方法。市场法按照比较的相似度要求的高低可以分为直接比较法和简介比较法两种。收益法是一种完全站在使用方的角度，预测资产在其使用寿命期限内能够为资产所有者未来带来的收益，将未来所能够带来的利益逐年折现，以现在所处的时间为评价基点，从而推断资产评估值。使用收益法的折现率、未来收益和收益期限这三个要素对估值的准确性有着极大的影响，尤其是折现率和未来收益对所有者的影响几乎决定了被评估标的物的价值。

二、我国行政事业资产管理存在的问题

1.日常管理制度不健全，缺乏定期财务报告制度。我国目前对净资产的类别没有一个明确清晰的分类，记录实收资产缺乏足够清晰的描述。或者固定资产的现行会计处理方法存在固定资产的折旧方法不科学，导致折旧计算偏离实际，不能够真实公允地反映资产的实际价值和使用状况。流动资产和无形资产的管理这两个领域的资产损失也比较严重，对于流动资产和无形资产的流动性评估较少，对于变现能力和资产减值情况的评估寥寥无几。由于缺乏定期的财务报告制度，许多行政事业单位毫不重视资产管理，仅仅将目光放在了预算的编制上，忽视了现实中资产的使用，没有建立健全的资产购买和检查机制，对本单位资产利用不足，资产闲置。2.资产估值虚高，导致资产处置困难。对行政事业单位资产进行估值时，需要考虑到行政性资产与企业一般资产的区别，往往会采用成本法。但成本法评估依据主要来源于资产产生过程中的支出，对于未来产生的收入不在考虑范围内，然而未来所能带来的收益也在很大程度上影响着资产的价值，因此成本法在此并不够准确。其次，我国目前的评估收费与是否达成资产交易无关，仅以评估价为基础对评估业务收费，因此评估机构会尽量高估价格，从而提升收入。此时由于评估价格不能正常充分反映资产价值，估价不被市场认可和接受，资产未能交易，部分尚有使用价值的资产被限制，阻碍了资产的正常流动，造成资产处置困难或退出延迟，不利于行政事业单位的发展。

三、针对行政事业资产的资产评估方法选择

1.固定资产估值方法的选择。针对固定资产价值高、财务资料丰富的特点，成本法是最为适合的方法。针对单位外购的固定资产，由于技术在不断发展、制造工艺不断进步，在重置成本的选择上更新重置成本相较复原重置成本更为合理。其中，可以根据市场途径询价法市场上同类或同样产品的市场交易资料或者物价指数调整法设备制造购买的历史成本作为基础，结合通货膨胀系数或者物价上涨指数确定该固定资产本体重置成本的价值。同时，由于外购的固定资产不可避免会涉及运输、安装等问题，设备在运输途中发生的由卖方预付的运输费用、资产运到目的地安装后才能使用的安装费等必须发生的合理采购成本也应当构成重置成本中的直接成本。除了对直接成本的考量，诸如设计费、工程监理费等费用也需要计算在内。在对实体性贬值的计算上，可以在实地考察的基础上结合会计对固定资产的摊销，将会计摊销对使用寿命的计量作为判断减值方法使用年限法的依据之一，同时结合观察法，可以较为准确地确定机器的有形磨损和实际贬值情况。对于功能性贬值的确定主要需要确定在使用过程中的超额运营成本，即确定在资产尚可使用寿命内的每年净超额运营成本对现金流的影响，并结合市场状况确定折现率折现后的结果即可得到超额运营成本。由于行政事业单位和普通企业的最大区别在于，是否将盈利视为主要目标，同时大部分固定资产在大多数情况下并不涉及交易，因此经济性贬值几乎可以不做考量。在单位自制的固定资产更新重置成本的直接成本计算时应当适当减少对设备的安装费和运杂费等费用的考量，但对于间接成本中的管理费和设计费，则需要根据会计处理的账目记录，根据单位的实际支出计入该固定资产的重置成本。此外，对于在市面上存在大量交易案例的固定资产，市场法由于满足了公开市场和市场有效两大前提，可以使用。而且如果固定资产即将被处置，为了便于成交，价格应当尽可能与市场联系紧密，不宜与市场脱节时，市场法更为适用。使用市场法时，确定被评估固定资产是否满足以下几个条件：公开市场条件双方处于各自动机，充分资源；市场有效条件存在公开、有大量交易的市场；评估对象可比条件不论是产品自身的名称、功能、质量还是在市场上交易的时间、交易地点、购买方自身情况等因素相似。如果满足以上三个条件，且单位即将对该固定资产进行处置，使用直接比较法相比之下更为适合，能够得到与市场价格更加接近的结果。如果虽然参照物相似但在某些特征上仍存在差异，则使用间接比较法比直接比较法更好。根据实际情况对类比交易物的价格进行差异参数调整，就能够得到和市场价值比较接近的固定资产估值，这样可以减少因评估价与市场价脱节导致国有资产闲置浪费的不良现象。2.无形资产估值方法的选择。无形资产在选择评估方法时，需要结合无形资产自身的特点进行划分和区别讨论。由于无形资产大多具有独特性的特性，很难在活跃市场上找到相同或者类似的参照物，市场法并不适用。可以根据无形资产所处阶段将无形资产分为正处于开发状态的无形资产和已完成开发的无形资产两大类。正在研究开发阶段的无形资产，由于不存在类似参照物，且尚未完成，在受益难以确定同时当前成本资料可以较为容易获得的情况下，采用成本法较为合适。无形资产的研究支出应当根据行政事业单位会计准则的规定，作为费用计入管理费用科目，因此不在估值考虑的范围之内。进入开发阶段后，无形资产的成本应当由该无形资产的材料费用、需要支付给工人的工资等组成。除了根据会计记录中资本化科目确定无形资产的成本，行政事业单位在申请过程中的费用也需要在评估时计入无形资产的成本。而对于已完成开发，属于经营性无形资产的，由于已经可以为单位带来价值，仅使用成本法有时可能无法充分反映资产价值，造成估值与价值联系不够紧密，为之后单位的财务管理和无形资产的交易带来不便，因此，对于能够为单位带来经济利益流入的经营性无形资产，使用收益法进行评估更为准确和恰当。收益法近似于资产在其使用寿命期限内能为无形资产拥有者所带来的现金流折现的结果。因此，运用收益法需要首先对无形资产带来的收益进行确定。而无形资产所能带来的收益的多少又与获利环境有着密不可分的联系。根据无形资产的使用目的和交易环境，在实际情景如无形资产出资、开办公司中确定能够获得的实际收益，确定净现金流。在折现率的计算上，需要考虑与市场、被评估的无形资产的相关风险，求得折现率中的风险报酬率，结合无风险报酬率，可得到在当前情况下的必要报酬率。收益期限则需要结合相关法律法规和实际情况，对无形资产的使用期限进行合理的估测。3.无形资产估值的注意事项。由于无形资产的形成过程和最终结果的认定复杂且需要法律认可，因此对于无形资产的真实存在是评估的第一个难点。无形资产是否存在的资料可以来源于两部分，会计记录和法律文件。首先，无形资产研究费用和开发支出的会计记录，贯穿整个无形资产研发的全过程，是无形资产从产生构思到最终产出结果的重要证明之一。一方面是根据财务资料的时间特征，确认该无形资产的研发是否真实存在；另一方面，也可以明确单位应当计入无形资产成本的开发费用是否纳入了无形资产成本的组成部分。其次，检查无形资产形成后应当产生的如专利证书等法律文件和证明材料，无商标权、专利权或者缺乏完整的法律认可，则注册的无形资产未形成真正意义上的无形资产。此外，由于单位的无形资产往往并非独立研发，关于职工研发出的成果究竟属于个人成果还是职务发明，是否是合作、委托完成对于收益的分配也存在重大影响，因此，在评估时需要对单位之间、职务发明的确属进行确认和纳入评估价值的考量。

综合资产评估估值技术在国有资产估值中有重大作用，我们在工作中需要时刻具备保证国有资产安全、估值得当的责任感和使命感，严格执行道德操守，并且需要进一步加强对经济社会事业的监督管理，以达到为行政事业单位国有资产科学规范监管提供更加适应时代变化和实际需求服务的目的。

参考文献

1.张凤玲.行政事业单位国有资产管理现状分析及对策研究.财政工作，2008（6）.

2.郭战冲.资产评估价值虚高对行政事业单位资产交易的影响及建议.行政事业资产与财务，2015（3）.

3.陈志斌.行政事业单位国有资产监管与资产评估.中国资产评估，2012（1）.

资产评估比较法范文篇2

关键词：金融不良资产评估；问题；措施；重要性

近年来，在我国金融不良资产评估业务不断发展的过程中，为了加大处置金融不良资产的速度，四大资产管理企业都做出了重要的努力，资产评估业迎来了广阔的发展空间。然而现阶段该领域在发展过程中还存在一定缺陷，相关部门必须积极采取有效措施，解决这些问题，从而为我国的金融不良资产评估领域的发展奠定良好的基础。

1我国金融不良资产评估中存在的问题

1.1评估咨询对象分散性强

评估咨询业务通常由资产管理公司进行委托，这部分业务评估咨询的目的相对特殊，对评估咨询工作质量和工作人员的能力也提出了更高的要求。事实上，偏远地区通常是我国大部分评估咨询对象所处的位置，在获取评估咨询的现场资料过程中难度较大。这种分散性强的评估咨询对象一定程度上降低了我国金融不良资产评估的质量。据有效数据显示，现在被接受的不良资产在我国资产管理公司当中，仅仅是全国不良资产总数的1/3左右[1]。例如，在四家资产管理公司当中，14000亿元的不良贷款被收购于我国商业银行当中，用户数量约为250万。而其中，乡镇级农村地区是这些不良资产存在的主要位置，并且，在资产户数总数当中，70%以上都是10万元以下的资产户。在实际评估过程中，呆滞贷款以及呆账贷款都给予了此项工作较高的难度。这种较强的评估咨询对象分散性导致相关部门在展开评估工作的过程中，无法对丰富而详细的基础资料进行充分的应用。根据国际上的传统做法，三年以上的逾期，将对债权评估值进行归零处理，在不满三年的逾期当中，逾期越长资产减值幅度越大。那么我国多数资产管理公司都将产生大量的呆账，无法同实际处置的债权价值相符。

1.2评估计费标准不统一

现阶段，我国各个资产评估单位在运行的过程中，能够使用的资产评估方法较多，包括股权类的资产评估、信用评价法、交易案例比较法以及综合因素分析法等。这些评估方法在使用过程中，工作量、产生的结果等都存在较大的差异，而这种现象也无法提升计费标准的客观性，更无法将评估的价值充分体现出来。例如，如果1000万是某企业现阶段拟处置的债权，6000万是账面资产原有价值在企业中的体现，那么600万元是中介机构在大量分析过程中确定的偿债能力。在对资产评估收费标准进行确定的过程中，计费标底为6000万，6.55万元应当为评估费[2]。而如果计费标底应用债权，那么将产生2.85万元的评估费，1.85万是计费标底为偿债能力结论时的结果。由此可见，从长远的角度来看，现阶段不统一的评估计费标准，是不利于我国金融不良资产评估质量的提升的。

2我国金融不良资产评估的改进方法

2.1合适评估对象的确定

我国部分政策性金融不良资产产生于20世纪末，在完成这一环节的处置任务以后，政策性金融不良资产对商业银行的影响得到了有效解决，但是，与此同时金融不良资产仍然在大批地产生。同传统的政策性金融不良资产相比，这部分金融不良资产拥有自身的特点，资产质量呈现出明显提升的趋势，详细而精确的资料被应用于评估当中[3]。在这种情况下，必须重新的定义和分析评估对象，应用金融机构无法获得利息收入的原因对其进行两个方面的划分，一方面是有意违背契约；另一方面是评估对象正处于非良好的状态之下。在这两种评估对象的运行状态下，相关金融资产都无法有效地回收本金。

2.2制定统一不良资产评估计费标准

针对评估计费标准来讲，如仅仅应用企业经营过程中所创作的账面价值为依据，那么不合理收费现象的承担者将成为资产管理公司。在这种情况下，不良资产评估计费的过程中，相关标准体系仅仅以评估价值和账面价值作为主要的依据，是缺乏科学性和合理性的。而还存在部分资产管理单位在日常运行过程中，在收取评估费用的过程中，是将评估过程中，对偿债能力的判断结果作为重要的依据的[4]。在这种情况下，我国在未来的经营发展过程中，应积极努力的制定并落实统一的不良资产评估计费以及标准，从而严禁中介机构在运行过程中，所使用的评估咨询方法存在不合理性，从而导致该领域的严重失衡，甚至造成真实而客观的结果无法应用有效的评估结论进行反映。例如，某投资顾问有限公司在经营过程中，在2005年同建设银行之间产生了800万元的借款，拥有7.0125‰的月利率，合同起止日期为2005年11月1日-2010年6月30日，担保为贷款主要性质，某商贸公司为担保人。截止2010年6月30日，该公司无法偿还借款。某评估机构开始对债权展开评估。拥有800万元的债权本金和677.84万元的利息。该评估机构在工作中，首先对评估对象进行了确定，并对综合因素分析法、清算价值类型等进行了应用，在统一的评估标准基础上，结论如下：该债权拥有最低73.89万元和最高的清算价值，其中零元为优先偿债能力，是最低一般偿债能力，拥有最高27.71%的债权本金回收率。该结果得到了广泛的认可，评估过程应用了统一的评估计费标准，极大的提升了评估效率和质量。

3我国金融不良资产评估改进方法的重要性

3.1有助于对不良资产评估方法的改进

在传统的评估方法实施的过程中，没有充分的考虑到金融不良资产价值受非财务因素的影响，因此无法量化处理这一影响因素，事实上，在发达的信用体系背景下，一个重要的评估指标就是企业是否具有较强的还款意愿。因此，现阶段在对金融不良资产价值回收率进行确定的过程中，需量化处理非财务的因素。这是我国不良资产评估方法的一次重要改进，再加上合适评估对象的确定和制定统一不良资产评估计费标准等措施，我国的我国金融不良资产评估获取了重大的发展。现阶段，在对重要的资料信息进行获取的过程中，可以对尽职调查方式进行充分的利用，在这一过程中所获取的债权资产处置案例将具有较强的可比性，这些案例在使用过程中也将成为重要的参照物。值得注意的是，这些案例必须是在近年来发生的，同时其数量一定要充足[5]。这是因为，复杂性是债权资产应用过程中的主要特点，而较弱的可比性产生于债权资产之间，这些现象应当被注册资产评估师进行高度的重视，严禁在工作中使用的交易案例比较法存在误用和滥用的现象。由此可见，现阶段在积极采取合适评估对象的确定和制定统一不良资产评估计费标准等措施的过程中，我国的金融不良资产评估质量将得到有效提升。

3.2有利于不良资产评估操作基础的健全

现阶段，面对我国评估咨询对象分散性强和评估计费标准不统一等问题，我国必须积极采取有效措施，努力确定合适评估对象和制定统一不良资产评估计费标准，从而有助于不良资产评估操作基础的健全[6]。在这一过程中，我国各个资产管理单位都将处理的大量金融不良资产案例作为经验的来源，对一般规律在不良资产价值当中的体现进行总结，从而讲宝贵的经验和资源提供给评估和金融行业。在这一过程中，我国该行业领域为了满足工作需求，提升评估质量，还积极构建了评估数据库，专门为不良资产的评估而服务，该数据库中包含了大量搜集和整理而来的不良资产处置案例，在对信息技术和数理统计方法进行充分应用的背景下，可以对资产价值受不同处置因素的影响进行详细的分析，并逐渐形成了一套健全的评估参数体系，这些重要的操作基础在使用过程中，都为交易案例比较法等重要的评估措施奠定了良好的基础，从而能够对资产价值受市场机制的影响进行合理的体现。

4结束语

综上所述，近年来，我国在积极进行经济建设的过程中，金融不良资产总量不断增加，在这种情况下，我国应积极构建专业的不良资产评估体系，从理论和实际措施的角度出发，应用规范化的操作，维护我国金融秩序的稳定，促使我国金融体系在未来的发展中能够始终朝着科学、健康的方向前进。

作者:石嘉澎单位:上海对外经贸大学金融管理学院

参考文献：

[1]肖龄.对我国不良贷款评估实践的认识与思考[J].西部财会，2014（8）：40-42.

[2]程凤朝.金融不良债权整体评估方法研究[J].会计研究，2014（10）：71-78.

[3]谢俭，杨景海.金融不良资产评估处置存在的问题及建议[J].商业会计，2014（18）：41-42.

[4]周依静.金融不良资产评估处置存在的问题及对策[J].中国市场，2015（29）：219-220.

资产评估比较法范文篇3

第二条*市行政区划范围内(包括市辖县、市)国有土地使用权出让、转让、出租、抵押,以及本办法第六条规定的行为,必须依据本办法进行土地资产评估。

第三条本办法所称土地资产评估是指政府土地主管部门委托或授权地产评估机构,依据国家规定和有关资料,运用规定的原则、程序、标准和方法,以统一的货币单位,对被评估宗地地产价值进行评价和估算,作出该宗土地的地价。土地资产评估的地价是土地所有权和土地使用权在社会经济活动中可得利益反映出的价格形态,包括级差地租、配套费、开发成本等。

第四条*市国有土地资产评估工作,由*市土地评估委员会实施统一领导,由*市土地管理局实施统一管理。国有土地资产评估价格,市区范围内(即市辖五区)必须经*市土地管理局确认后方可生效;各县(市)范围内必须经各县(市)土地管理局确认后方可生效。

第五条国有土地使用权有偿出让,市区由*市土地管理局、各县(市)由各县(市)土地管理局统一组织土地资产评估。集体所有制土地需要出让使用权的,必须先征用为国有土地,并进行相应的土地资产评估,方可办理出让事宜。

第六条行政划拨的国有土地使用权在经济活动中凡涉及到下列经济行为的,必须申请市、县(市)土地管理局进行地产评估:

(一)以土地使用权作为抵押、经济担保的;

(二)以土地使用权入股建立股份制企业,或者以土地使用权投资联营的;

(三)企业破产拍卖土地使用权的;

(四)从事涉外房地产活动的;

(五)其他依照法律、法规规定需要进行土地评估的行为。

第七条土地评估工作应执行国家有关地价管理的规定,遵循公正性、科学性、真实性、合理性的原则。

第二章地产评估机构与管理

第八条*市土地评估委员会主管全市行政区划内的土地评估工作,负责制定土地评估和地价管理的有关政策,协调土地评估中的重大问题。市土地评估委员会下设办公室,负责市土地评估委员会的日常工作。市土地评估委员会办公室设在市土地管理局内。市、县(市)土地管理局建立土地评估工作机构,在市、县(市)土地管理局的领导下,从事土地资产评估工作。

第九条土地评估工作机构依据国家有关法律、法规以及市土地评估委员会制定的有关土地评估政策、地价管理规定和被评估土地的实际状况,按本办法规定独立作出客观、公正的评价。土地评估工作机构作出的土地评估价格,必须报经市或县(市)土地管理局核准,其中重要土地评估项目的土地评估价格还需报市土地评估委员会批准。非市、县(市)土地管理局建立的土地评估工作机构不得从事土地评估业务。非经市、县(市)土地管理局核准的土地评估价格无效。

第十条土地使用者应配合土地评估工作机构进行土地评估,如实反映土地状况和提供有关资料。

第十一条土地评估工作机构进行土地评估,按市物价局会同市土地管理局核定的标准和办法收取土地评估费。

第三章土地评估程序和方法

第十二条土地评估立项:

(一)集体所有制土地被依法征用为国有土地后,需要出让土地使用权的,由市、县(市)土地管理局立项,指定土地评估工作机构评估。

(二)在国有土地上成片开发建设,依照有关规定应当实行出让土地使用权的,由市、县(市)土地管理局直接立项组织评估,或者由受让方申请市、县(市)土地管理局立项,指定土地评估工作机构评估。

(三)行政划拨的土地,需要将土地使用权作价入股或者以土地使用权进行投资的,以及以土地使用权作为抵押物的,或者转让、出租土地使用权的,由土地使用权人向市、县(市)土地管理局提出申请,经审查同意后由市、县(市)土地管理局立项,指定土地评估工作机构评估。

(四)有偿出让的土地,需要有偿转让土地使用权的,由土地使用权人(即原受让人)直接委托土地评估工作机构评估。

(五)其他需要进行土地评估的,应指定或者委托土地评估工作机构评估。

第十三条申请评估或者委托评估的土地使用权人,必须提交土地使用权证或其他土地权属证明以及有关文件、资料。

第十四条土地评估工作机构接到评估要求后,应及时进行评估,提出土地评估报告书。土地评估报告书应载明以下内容:

(一)评估立项机关或者委托人;

(二)评估工作机构;

(三)评估人或评估工作机构负责人;

(四)评估时间;

(五)评估地块状况,土地评估的原因、目的、评估依据以及作价的原则方法;

(六)使用权年限;

(七)评估的价格;

(八)其他需要说明的问题。

第十五条土地评估工作机构提出的土地评估报告书,必须经市、县(市)土地管理局核准,并报经市土地评估委员会备案。经市、县(市)土地管理局核准并经市土地评估委员会备案的土地评估价格,作为计算土地使用权出让金、土地使用权转让金、土地使用权增值费、作价入股投资等的依据。

第十六条土地评估工作机构提出评估报告书后六个月内被评估土地使用权未作变更的,评估报告自然失效,以后需要变更土地使用权的,必须重新进行评估。

第十七条土地评估应依据地块的用途、地块的获得方式、土地等级、使用年限、建筑容积率、地块状况以及交通、基础设施、环境条件和获利能力等多种因素综合评定。

第十八条土地评估适用以下方法:

(一)基准地价法;

(二)市场比较法;

(三)剩余法;

(四)成本逼近法;

(五)收益还原法;

(六)其他经市土地管理局认可的评估方法。

以上方法可根据评估目的分别适用或综合运用。

第十九条用基准地价法评估时,应根据基准地价,结合地块的微观区位条件、使用年限以及其他影响地价的因素,确定修正系数后,进行评估。

第二十条用市场比较法评估时,应按市场上相同或者类似的地产交易价格,进行评估。

第二十一条用剩余法评估时,应减去地上房屋或建筑物的重置成本价值和其他有关费用后,进行评估。

资产评估比较法范文篇4

1.评估目的

一般来说，外资并购确定成交价格需经过评估、定价、谈判、成交四个阶段。资产评估的目的并不是确定最终成交价，其只是作为一种工具或手段，为交易各方及评估报告使用者（如外资主管部门及国有资产管理部门）提供参考依据。因此，我们应该对外资并购中资产评估的作用给予客观评价，不应高估或低估。但不容忽视的是，在外资并购实务中，很多并购当事人委托评估机构实施资产评估的目的仅仅是“走过场”，以满足外资部门及/或国资部门的文件审核需要；更有甚者，对资产评估机构指手画脚，将评估结果达到其要求作为委托评估机构或支付评估费用的前提条件。

2.评估范围

在实施评估前，明确资产评估的范围也是十分重要和必要的，因为评估的目的和范围决定了评估工作的组织和评估方法的选择。评估范围因并购形式的不同而有所不同：外资并购方式可分为股权并购和资产并购，亦可分为整体并购和部分并购，相对应的资产评估范围也有所不同。例如在整体并购的情况下，应纳入评估范围的资产包括被并购企业的有形资产、无形资产和负债，同时应考虑被并购企业的商誉；在部分并购的情况下，资产评估的范围则只包括一项或几项资产。此外，交易性质、交易架构、交易方案及交易税负等因素都会影响到评估范围的确定。许多评估机构在对企业并购的评估过程往往只注重对有形资产的评估，而忽略了对无形资产（尤其是商誉）的评估，导致了评估结果不公允乃至国有资产的流失。

3.评估机构

外资并购中的资产评估机构必须为中国境内依法设立的具有相应资质（如国有资产评估）的评估机构，该等评估机构一般由并购当事人共同选定。值得注意的是：外资并购中的资产评估机构和审计机构不能为同一个机构。

4.评估方法

资产评估的基本方法有三种：收益法、市场法和成本法。注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路，收益法中常用的两种具体方法是收益资本化法和未来收益折现法；企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路，市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较；企业价值评估中的成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路，以持续经营为前提对企业进行评估时，成本法一般不应当作为惟一使用的评估方法。

很多资产评估机构按照企业净资产的账面价值进行资产评估，笔者认为该等做法很值得商榷，至少不符合并购规定所要求的“国际通行的评估方法”。判断资产的价值要考虑很多因素，其中包括收益等，而不仅仅是帐面成本。看一个企业值不值钱，就是看它的赢利能力，如果把它卖来继续经营，是看它最终的赢利能力。笔者认为，在三种评估方法中，往往可以根据实际情况把其中一种作为主要方法，其它的作为次要方法及/或验证方法。

5.评估结果

评估是一个艺术，为了最终得到各方的认可，要经过很多沟通、讨论。在讨论过程当中，评估师要始终保持其独立性。如果出现重大变化或评估报告有效期(国内一般为一年)已过，应当重新进行评估。请注意，评估报告日期和外资并购成交日可能存在较长时间，专业律师起草并购合同时应考虑到并购对价的调整问题。此外，在外资并购成交价格低于评估价格百分之九十的情况下，可能无法获得外资部门及/或国资部门的认可，在此情况下并购当事人应事先与相关外资及/或国资部门进行充分沟通。

6.国有资产

资产评估比较法范文篇5

一、企业价值评估理论和方法的形成与发展

19世纪中后期，现代评估业就随着欧美等国经济的发展逐渐形成，特别是不动产评估得到充分重视和发展。由于评估实践的发展急需理论指导，因而与评估相关的理论体系逐步从传统经济理论中分化独立出来。马歇尔成为第一个探讨评估方法（尤其是不动产评估方法）的现代经济学家，他提出和发展了许多在现代评估理论中广为应用的概念，这些概念包括根据收益折现确定价值、建筑物和土地折旧对价值的影响、建筑物类型和土地用途对价值的影响等。在马歇尔的论著及其它以他的思想为基础的论著的影响下，以探讨评估、调查方法并提供经严格定义的价值为主要内容的评估理论最终与价值理论分开，形成了现代评估理论的基础。

20世纪20—30年代，评估首先与不动产业的发展紧密联系起来。其中一个重要因素就是土地经济学从相关的几门学科中独立出来并发展成为一门正规的科学。1927年，Mertzke出版了《不动产评估》一书。该书采纳了马歇尔的观点，在价值理论和评估理论之间建立起有机的联系，将抽象的经济理论运用到评估实务中，建立起了一个以三种评估方法为主的体系，特别是解释了资本化率在评估中的应用。K.LHyder等人在30—40年代又发展和强调了三种基本评估方法，建立起了运用成本法、比较法（市场法）和收益法的系统程序。Schmuatz建立了一个评估价值的模型，并随后将其纳入到美国不动产评估师学会1951年出版的《不动产的评估》中。至此评估理论在价值理论的基础上基本形成。

评估方法是企业价值评估的核心问题，直接影到价值评估的结果及市场交易的实施。总体上看，价值评估方法可以划分为三大类：成本法（costapproach），是从历史成本的角度评估企业价值；市场法（marketapproach），是从目前市场价格的角度评估企业的价值，又称市场比较法；收益法（incomeapproach），是从未来收益的角度评估企业的价值。这三大类评估方法的形成与经济学中的价值理论有着很深的历史渊源。另外也有学者将评估方法分为四类（Come1,1998）：(1)利用资产负债表进行评估，即直接将企业所有发行在外的证券账面价值进行加总。此法虽然简单，但却易把企业的账面价值与市场价值混淆，因此必须对账面价值加以调整；(2)加总企业发行在外的所有证券的市场价值来评估企业价值，通常只适用于上市公司的评估；(3)通过与价值已知的可比企业进行比较评估企业价值。采用这种方法首先需要计算资本化比率，再用该比率乘以被评估企业的利润，即可估算出该企业的市场价值(4)首先预测企业的未来现金流量，将这些现金流量折现后，即可获得企业证券持有人拥有的企业价值。根据这些基本方法，评估师在进行评估时还会根据具体情况，设计或使用更具操作性的方法。诞生了诸如相对估价法、价格／帐面值比率（PVC模型）法、折现现金流量法、期权定价法等方法。

二、我国企业价值评估的企业观与企业价值观

我国的资产评估起步于上世纪80年代末期，由于我国至今尚处于经济体制的转轨时期，市场经济还不够发达，适合我国国情的评估理论体系尚未形成，在评估方法上，对于单项资产评估经过模仿和探索开始进入成熟阶段，但对于企业价值评估还刚刚起步。对于相关理论和方法的探索多散见于资产评估教材中，很少有对企业价值评估的系统论述，大多是将资产评估的理论和方法移植于企业价值评估之中。

企业价值评估是资产评估的组成部分，但又不同于传统的单项资产评估、整体资产评估。单项资产评估包括流动资产、机器设备、建筑物及在建工程、土地使用权、长期投资以及无形资产的评估；整体资产评估是以各个企业，或者企业内部的经营单位、分支机构作为一个经营实体，依据未来预期收益来评估其市场价值，它更多地考虑资产之间组合方式的协同效应带给企业价值的增值。而企业价值评估逾越了前两项资产评估中的“资产”项目——即传统财务报表中涉及的项目，而将外部环境分析（包括政治环境、产业政策、信贷政策、区域政策、环保政策、交通条件甚至地理位置等）、行业分析、产品与市场分析、业务流程分析、组织结构和权限分析、人力资源分析、信用分析、管理层经营绩效分析和财务评价（常见的有偿债能力、现金流量状况和发展潜力分析）等纳入评估体系。

1.企业价值评估的企业观

我们研究企业价值评估，准确理解企业的含义是必不可少的。研究企业价值评估的企业观，就是要在评估中准确界定企业的内涵与本质。

在我国，关于企业的定义是运用属加种差的方法得出的。一般认为：企业是依法设立的以盈利为目的的从事生产经营活动的独立核算的经济组织。企业的这一定义，明确了企业本质上是一个依法成立的社会经济组织，同时也揭示了企业这一社会经济组织不同于其它社会经济组织的主要方面，即企业的根本目的在于盈利，企业在面临资源约束的条件下，要独立核算、以收抵支、自负盈亏，设立企业的条件与程序要合乎法律规定等。

关于企业内涵与本质的界定，理论界有不同的观点。新古典经济学是以市场为研究对象，主要研究市场价格在交易中的作用。因此，企业被认为是一个追求利润最大化的“黑匣子”，即企业是在技术既定、信息充分、没有交易成本的条件下，仅面临市场约束的追求利润最大化的微观经济主体。自20世纪30年代企业理论产生以来，现代经济学企业理论的研究取得了非常显著的成果，以“科斯”等经济学家为代表的交易费用学派和以“张五常”等经济学家为代表的契约学派对企业的研究极大地丰富了企业的内涵。科斯等认为，企业不同于市场的“显著特征就是作为价格机制的替代物”，在企业之外，市场是个

典型的契约组织，资源配置由价格机制来协调，而企业是一个不同于市场的“层级”组织。企业内不存在市场交易，生产要素的分配由行政或计划机制来协调。“张五常”等认为，企业是一种契约组织，它在本质上同市场没有什么差别，企业之所以能够出现是由于企业团队的生产效率高于单个生产的生产效率，或者是由于风险的重新分配，或者是由于管理劳动交易的特殊性等等。

企业究竟是什么？弄清楚这个问题是进行企业价值评估的前提。基于以上分析，我们对企业价值评估的企业观的确立应运用新古典经济学、现代经济学等的经济学中关于企业的理论，并结合分析国际评估界的观点和我国的实际，界定“企业价值评估”中的“企业”内涵和本质，以此确立我国企业价值评估的企业观。

(1)企业是一个区别于市场的经济组织。它是由若干成员组成，有一定组织结构的有机体，其内部成员或部门间的分工协作不是通过价格机制来进行的，而是通过科层制组织进行的，这是企业区别于市场的主要标志。

(2)企业是一个面向市场的经济组织。它是产品的生产者或服务的提供者，所提供的产品（劳务）必须满足一定的社会需要，并且受市场的选择和制约，这是企业区别于其他社会组织和消费者的主要标志。

(3)企业是一个具有独立经济利益的经济组织。企业的活动以盈利为目的，具有独立的经济利益，它通过交换和其他生产单位以及消费者发生联系，它是一个独立核算、自负盈亏的实体。

(4)企业是一个能主动发展壮大自己的经济组织。在市场竞争机制中，企业要减少市场交易费用或提高生产经营效率，必然会形成企业的一体化趋势，一体化的过程就是一部分企业被另一部分企业兼并或重组的过程，也是企业主动发展和壮大自己的过程。

2、企业价值评估的企业价值观

企业价值评估是将一个企业作为一个有机整体，依据其拥有或占有的全部资产状况和整体获利能力，并充分考虑影响企业获利能力诸因素，对企业整体公允市场价值进行的综合性评估。可以说，它是市场经济和现代企业制度相结合的产物。关于企业价值评估，西方发达国家经过长期发展，已形成多种模式，并日趋成熟。我国处于经济体制的转型期，企业的性质呈现多元化特点，企业价值评估不可能完全套用西方的模式。采用什么样的企业价值观，对企业价值评估有着决定性的影响。

迄今，经济发展历经农业经济、制造经济、服务经济、体验经济四个大的时代。不同时代，财富创造机制发生了重大变化，价值创造的主体随之改变。相应地产生了劳动价值论、资本价值论、客户价值论和效用价值论等企业价值理论。按照价值来源的主体不同，企业可分为三种类型。一是以劳动创造价值为主的企业，二是以资本创造价值为主的企业，三是以客户创造价值（包括效用体现价值）为主的企业。对于企业价值评估，劳动价值论的理念主要是劳动创造价值。一方面，对于企业本身来说，由于它的产生和存在凝结了无差别的人类劳动，并且能够生产具有使用价值的各种商品，商品可以上市、买卖，企业本身也可以兼并、收购、改制、重组、破产，通过市场交易来体现出自身价值的高低，企业价值＝企业的成本价格十利润；另一方面，企业的价值是由劳动创造的，付出了劳动就会相应创造价值，企业的价值体现在企业生产的商品上，企业价值＝企业未来生产的商品价值的现值－企业生产成本的现值。资本价值理论是现代西方经济学的主流理论之一，其核心内容是不仅活劳动创造价值，而且死劳动也创造价值。所谓死劳动，实际上就是资本，具体包括实物资本、无形资本、人力资本、资源资本等。可以说，在企业家眼里，一切都是资本，一切都能产生价值。资本趋于隐性化、人性化、智能化、自然化。按照资本价值理论：企业价值＝实物资本（或其创造）的价值＋无形资本（或其创造）的价值＋人力资本（或其创造）的价值＋资源资本（或其创造）的价值。客户价值理论认为，价值是由客户决定的。就顾客而言，其购买的已经不完全是产品、服务本身，更重要的是一种感觉，而感觉是极具个性化的。认可才有价值，认可就是价值。客户认可你的产品，就有价值；客户不认可你的产品，就没有价值。客户购买得多，价值就高；客户购买得少，价值就低。可见，客户价值理论是企业从客户的视角来看待产品的价值，这种价值不是由企业决定的，而是由客户感知的，即企业价值来源重心从企业内部转移到了企业外部。客户在感知价值时，除关注企业所提供的产品、服务本身外，还关注相互间的整体关系，客户价值不仅来源于核心产品和附加服务，更应包括维持关系的努力，通过发展良好而持续的客户关系来创造企业价值。按照客户价值理论：企业价值＝客户对企业产品和服务的认可度。效用价值论的核心就是一切商品的价值取决于它们的用途，取决于人们对该商品的主观评价。商品的价值是由它的效用决定，也就是由使用价值决定。这里的所谓价值，实际上就是人们对商品的主观感受。人们通常从生理、情感、智力、精神这四个层次上体验生活，这四个层次影响着人们对产品价值的主观判断，形成的是一种复杂的、多层次的价值观念。按照效用价值论：企业价值＝企业商品为消费者带来的效用。

我国目前正处于经济体制的转型阶段，不仅三类企业同时并存，而且还存在一些新的特点。由于劳动力资源极其丰富，我国已经成为世界的加工厂。同时，我国经济已开始融入世界经济洪流，产品的销售受到世界政治、经济形势变化的制约，不少企业特别是不少国有企业的资本构成已经呈现多元化、无形化、智能化等特点，而许多国有企业又还没有完全市场化，承担着许多的政府职能和社会责任。这些特点和因素的影响决定着我们的企业价值理论不能单纯坚持劳动价值论，也不能简单的套用资本价值理论。虽然也有不少企业适合客户价值理论或效用价值理论，但我们的企业还根置于经济尚不十分发达的市场经济环境中，我们绝大多数人还仅仅是达到小康的生活水平，几千年来保守的生活传统，客户价值理论或效用价值理论的适应性也不具普遍性。

因此，我国企业价值评估的价值观应从我国的国情出发，不能拘泥于某一理论、某一方法，应具体情况具体分析，要综合运用资产价值构成理论（劳动价值论、资本价值论、效应价值论等）、资产补偿理论、货币的时间价值理论、产权理论等，结合国际评估界的观点和我国的实际，在实践中通过互相验证来确立符合我国企业价值评估实际的企业价值观。

三、我国企业价值评估的方法选择

就评估方法本身而言，全世界都是一样的。自JamesC.Bonbright于1937年在其经典著作《ValuationOfProperty》描述到评估任何资产，工厂设备及用于商业或工业目的的无形资产只有三种方法。这三种方法被JamesC.Bonbright划分为成本法，收益法和市场法。从那时起，我们曾经修改过这些方法的名字，但是无论我们称之为收益法还是收益资本化法，其本质是一样的。同样的，市场法的另一种叫法，用于房地产评估时，现在称之为销售比较法，用于非上市控股企业和整体企业评估时，称为指标公司对比法。无论我们赋予现代评估方法什么名字，其本质，当我们把这些新方法的外衣被剥离后，它们仅仅是成本，收益和市场法的修改和变形。

对评估方法的选择，由于各个国家的法规、商业习惯不一样，会计制度存在着差异，因而其资本市场的环境、投资者的爱好、乃至评价的方法亦不相同。因此我们在评估方法的应用之中，应当根据我国法律法规的要求将国际通用的评估方法灵活地运用于我国的评估实践，并在实践中加以完善。

1、成本法的运用

成本法是指在评估一个企业价值时，把这个企业的全部资产按评估时的现时重置资本扣减各项损耗来计算企业价值的方法。成本法评估企业价值，实际上就是在资产清查和审计的基础上将企业整体资产化整为零，以单项资产的评估为起点，对各项有形资产、无形资产分别根据各自的特点和使用状况，用重置资本减去贬值来确定各组成要素资产的个别价值，最后将全部资产进行加和。一个企业的整体价值并不等于企业各单项资产的价值之和，单项资产组合需要组织成本，组合后的资产整体价值还会发生增值。对一个企业的价值评估，主要是对发生了增值的资产整体进行评估，是对其未来服务潜能产生的收益评估。换言之，价值评估应该是对企业内在价值、经济价值的评估，着眼于未来。而成本法着眼于现在资产的重置价值，所以从严格意义上来说，成本法并不是评估企业价值的方法。当然，成本法非常适合每一单项资产的单独评估，我国目前还处于计划经济向市场经济的转轨阶段，市场经济不完善，产权交易市场不发达，大量的国有和集体企业要进行改制重组、拍卖兼并，没有交易活跃的市场作比较，只能对企业实有资产进行客观的评估。在对国有资产实行全面清产核资、改组改制、理顺和明晰产权关系，以及加强国有资产管理方面，需要对企业进行价值评估时成本法被大量使用。即使是这样，这种应用也是一种有选择的应用。比如，功能性贬值的问题，经济性贬值的问题，土地的作用及价值问题。

2、收益法的运用

收益法通常又被称作收益现值法。我们在进行资产评估时有一个重要的方法是收益现值法。收益现值法是指通过估算被评估资产在未来尚可使用年限内的预期收益，并采用适当的折现率折现成现值，然后累加求和，得出被评估资产的评估值的一种资产评估方法。运用收益现值法进行资产评估时，是以该资产投入使用后连续获利为基础的。另外，投资者投资购买该项资产时，一般要进行可行性分析，其预计的内部回报率只有在超过评估时的折现率时才肯支付相应货币额来购买该项资产。因此，运用收益现值法进行资产评估时，应该具备如下前提条件：

其一是被评估对象必须是经营性的资产，能独立发挥效用，具有连续获得收益的能力，资产与经营收益之间存在稳定的比例关系。由此可见收益现值法一般只能对整体资产进行评估，对于单台机器设备无法预计它的未来收益，但有些单项资产如无形资产、房地产等可以预计其未来的收益额，所以也可以用收益现值法。

其二是未来收益值能准确的预计，能用货币来表示，经营风险可以预见，能够量化。

收益法通常被认为比成本法和市场法更适用于企业价值评估，特别是在涉及为企业并购服务时。收购者投资于目标企业是预期能获取未来收益，但是这种预期的未来收益因具有不确定性而蕴含着风险。收益法为量化影响企业价值的这些关键变量提供了路径。但是，并非所有的企业价值评估均适用收益法。在运用收益法对企业价值进行评估时，必要的前提是判断企业是否具有持续的盈利能力且能够被合理的计量。只有当企业具有持续的盈利能力且能够被合理的计量且能够被合理的计量时，运用收益法对企业进行价值评估才具有意义。

3、市场法的运用

经济理论和生活常识告诉我们，类似的资产应该有类似的价格，一个理性的投资者，在一个公开透明的市场上，购买一项资产的价格，不会高于有相同效用的替代品的价格。我们对一个企业的价值进行评估，通过比较市场上相似或相近的可比企业公允交易价格，经过类比分析，适当修正后得到目标企业的价值，这就是市场法。在市场经济发达的国家，企业交易市场活跃，人们对企业价值的判断更信赖于市场的眼光。市场交易的价格更具有说服力，它是被交易企业对于购买者的内在经济价值，投资者购买了它，说明它能够为购买者带来现金流量。而用现金流量折现法计算企业的价值，当这个企业一直亏损时，无法预测其现金流量，但假若这个企业有很大的改造潜力，或其自身存在多年已具有一定知名度，有一定的客户资源和销售市场，投资人购买这个企业后进行重整，完全可以使其变为盈利企业，为投资者带来滚滚财源。所以用市场法可以评估企业的真实内在价值，因基于市场导向，接近现实，故容易为当事各方所接受和理解。但运用市场法评估企业价值需要满足两个基本前提条件：

资产评估比较法范文篇6

我们的专业是工程管理房地产是我们以后就业的主要方向之一加上我俩对房地产十分地感兴趣所以我们选择了一个房地产信息充足的企业来丰满自己幼嫩的翅膀房地产评估公司属于房地产中介机构是房地产开发商与消费者之间的桥梁在这里实习会使我们得到更好的锻炼而许多专家学者给房地产估价下了一个美妙的定义房地产科学艺术正式这种既有科学知识的严谨也有艺术的魅力我们才能满腔热血的爱上房地产估价这一行业才能主动的才房地产的知识中自由的遨游

实习的一个月很快就要结束了再回首这丰收的一个月我们感到十分的欣慰它使我们在实践中了解社会让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识也打开了视野增长了见识为我们即将走向社会打下坚实的基础为了表达自己收获的喜悦我们将分开几个部分讲一下自己的感受报告实习的情况

一公司介绍

北京北方房地产咨询评估有限责任公司以下简称北方公司系北京北方房地产咨询评估中心隶属于国土资源部脱钩改制后形成的公司是国内最早从事评估业务且具备最全面评估资质的中介服务机构之一北方公司以北京为依托业务范围辐射全国具有技术力量雄厚信息灵敏可靠服务行为规范规模信誉良好的优势

公司的主要业务有

①房地产开发土地使用权获取方式前期策划房地产投资分析可行性研究房地产投资的资金融通房地产市场营销策划房地产抵押贷款个贷评估房地产拆迁评估北方公司自年以来对不少项目参与了整个策划并成为多家集团公司的长期咨询评估机构成为许多集团公司的顾问单位比如北大青鸟集团隆达集团北京市供销社北京金隅集团首创置业国贸北辰等

②基准地价及各类宗地地价房产价值评估业务

基准地价编制北方公司曾在年主持制定了浙江省温州市的基准地价并参与了其它省市基准地价的制定获得原国家土地管理局颁发的年局级科技进步二等奖和浙江省土地管理局颁发的年度局级科技进步一等奖业务包括出让或国家收回土地的地价评估转让出租抵押作价入股房地产的评估企业兼并破产清产核资涉及的房地产估价司法仲裁涉及到的房地产估价征收土地税费涉及的土地估价其它依照法律法规需要进行的房地产估价

③在全国范围内为企业股份制改制提供土地资产评估及政策法律咨询

北方公司自年起一直被国土资源部确认为级土地估价机构是全国最早从事上市公司土地估价的机构已参与了百余家上市企业股份制改造中土地资产评估政策咨询及土地资产处置的协调工作积累了丰富的经验熟悉股份制改造中的各个环节能够为企业提供最合理的土地资产处置方案便于土地资产与其他资产衔接平衡达到上市标准

④为各种形式的产权变动提供整体资产的咨询评估服务

目前已为几十家企业进行了整体资产评估及其咨询服务积累了丰富的经验包括企业清算资产评估企业工商注册资产作价入资评估资产补偿评估无形资产评估等类型丰富多样

⑤具备提供完备法律咨询服务的能力

北方公司现有法学硕士名其中具有律师资格的名具备提供全套法律咨询服务的能力尤其在房地产专业法律方面具有丰富的经验使客户的权益得到最大限度的保护

公司特点及优势

①公司具备五种资质

⑴中国土地估价师协会颁发的全国土地评估资格

⑵国家建设部颁发的一级房地产价格评估资质

⑶北京市国土资源和房屋管理局颁发的评估资质

⑷北京市国土资源和房屋管理原创：局颁发的房地产经纪资质

⑸北京市国土资源和房屋管理局认定的房屋拆迁评估机构第一批

作为目前全国具备资质最全面最高级别的的评估机构北方公司在目前许多评估项目同时归口两个以上政府部门领导的情况下在协调各方关系方面更显示出我公司的巨大优势这一点是那些资质不全或不具备资质的评估机构无法比拟的

②灵敏可靠的信息来源

北方公司与国土资源部建设部财政部外经贸委各省及地方房地产管理部门等建立了良好的业务联系能及时准确地了解国家各项政策法规并融会贯通尤其与各省市土地管理部门及土地评估机构关系密切了解和掌握全国各地地价行情可以协助客户办理评估结果确认土地资产处置权属变更登记等手续有协调各方面关系的能力和经验截止目前公司已为数百家企事业单位进行了高质量的房地产咨询评估及交易服务

③良好的信誉

北方公司是中国银行总部国家开发银行建设银行北京分行的指定评估机构之一与其他银行亦有业务联系享有良好的信誉目前房地产抵押评估业务量日益扩大北方公司在接受评估工作过程中从专业的角度协助银行机构审查贷款企业的抵押财产证明的合法性并协助企业明晰产权关系既为金融机构的贷款安全性提供保障又为企业理顺产权关系顺利取得金融支持提供法律咨询及协调工作

④雄厚的技术力量

北方公司是国内成立最早技术力最雄厚的专业评估机构从事过各类资产评估项目并与境外评估机构进行过多次合作有丰富的协调经验在长期的房地产评估工作中全体员工不断总结经验熟悉并掌握国际公认的评估原则和方法目前已形成了一套科学有效的评估程序确保了评估工作的客观公正和具有权威性自年以来各省市基准地价的制定北方公司从长期的宗地评估中积累了基准地价的制定方法的丰富经验并对基准地价的数字化标准化有独到的见解

⑤高素质的人才结构

北方公司现有专职人员中左右具有硕士学位形成了以经济财会建筑法律等专业人员为主的业务队伍体现了最佳的组合效益其中主要成员为原国土资源部土地经济研究所地价所成员多年以来从事土地经济理论地价理论及评估方法的研究参与了多项国家重点课题的研究和国土资源部《城镇土地估价规程》等重要文件的起草公司现有人员中具有国土资源部土地估价师证书的名建设部注册房地产估价师证书的名除此之外还拥有一支稳定的具有评估执业资格的兼职人员队伍能承接各种类型的评估项目及基准地价编制项目

二在公司的工作情况

能在这么有实力的房地产公司实习我们十分的高兴这就像给与了我们一个巨大的舞台让我们在上面有机会挥洒自己的才华演绎自己的青春我们也十分的珍稀这样来之不易的机会好好的向同事们学习增长自己的知识与经验

在北方的这一个多月我们是慢慢的进入工作角色的由开始的学习房地产评估报告到成为同事们的助理再到参与到项目中来最后得到项目主力的位置这些渐渐的进步是同事们给与我们的肯定也是我们努力的结果我们获得的不仅仅是知识还得到了走向社会的自信下面简单介绍一下我们小组在北方所参与的一些项目

项目一国家土地局××年的北京地价监测

北京地价监测是为了方便国土局对北京的地价控制和管理在每年年末的时

候在每个地区选取一两个代表性的地点进行估价从而掌握北京的地价分布

国土局分给北方公司个监测点的任务由于任务比较艰巨这次总共有人参加了这个项目按照国家土地局的要求我们分别测算出在现状容积率和现状土地开发程度条件下的楼面毛地价和地面熟地价以及在设定容积率土地开发程度七通一平条件下的楼面毛地价和地面熟地价在天内完成工作任务外出考察花费了天时间天用于写估价报告外出考察的主要任务就是考察监测点以及使用市场比较法而使用比较案（本文源于文秘无忧:）例的地点做好记录和拍照工作

这六个监测点及其比较案例分别是

一南池子大街号用地价格评估

王府井百货集团股份有限公司住宅用地四合院

比较案例西城区银锭桥胡同号院东城区国子监街号院

西城区南官房胡同号

二城市芳庭居住用地价格评估

比较案例紫芳园四五六区蒲安东里号楼

芳古园住宅小区一区

三建欣园地价格评估

比较案例宋家庄家园楼马家堡路号住宅楼

珠江骏景南区住宅项目

四芳星园二区体育健身中心土地价格评估

比较案例丰台区方庄芳城园三区北京市五金矿产进出口公司土地

丰台区供销合作联合社层底商

五上汽首创厂房土地价格评估

比较案例莲花池长途客运站公交用地丰台区于家坟号

中关村科技园丰台园产业基地二期

六北京海运商业服务公司土地价格评估

比较案例夕照寺危改三期西区中国医药保健品进出口总公司办公楼方庄芳城园一区楼中段变电室办公房

下面就以建欣园项目为例说明这些项目评估方法

一估价项目名称建欣园地价格评估

二估价对象估价对象位于大红门西路号东临建欣园小区路西至建欣园小区路南至建欣园小区路北至建欣园小区路估价对象建筑面积为平方米土地面积为平方米容积率为土地规划用途为居住五级用地

三估价期日二零零四年十二月三十一日

四地价定义该监测点的地价是

于估价时点××年月日在现状容积率现状土地开发程度七通条件下居住用途土地使用权年限为法定最高使用年期年的完整土地使用权的公开市场价格

于估价时点××年月日在设定容积率土地开发程度七通一平条件下居住用途土地使用权年限为法定最高使用年期年的完整土地使用权的公开市场价格

地价类型有地面熟地价楼面毛地价两种

五估价方法市场比较法假设开发法

测算在现状容积率现状土地开发程度七通条件下的楼面毛地价和地面熟地价

一市场比较法测算楼面毛地价及地面熟地价过程

因素说明

比较因素

实例

资料来源即获取途径例如网上查出让档案等

宋家庄家园楼

马家堡路号住宅楼新增面积

珠江骏景南区住宅项目

位置

丰台区宋家庄

丰台区马家堡路

丰台区永外果园号

交易日期

××年月日

交易价格楼毛

交易情况

正常

用途

住宅

区域因素

繁华程度

一般

较好

公共交通

一般

较好

公共设施

一般

集聚条件

较好

一般

较好

个别因素

临路条件

一般

较好

建筑物情况

钢混

使用年限

比准价格

楼面毛地价元平方米

考虑该地区居民居住密度的情况估价人员结合该地区正常项目拆迁费用水平确定在规划容积率时楼面拆迁安置补偿费用为元平方米所以

楼面熟地价楼面毛地价楼面拆迁补偿费用

元平方米

地面熟地价楼面熟地价容积率

元平方米

二假设开发法测算地面熟地价及楼面毛地价过程

销售单价

销售面积

开发价值

建筑费用

专业费用及不可预见费

利息

销售费用

税费

利润

开发余值

地面熟地价

数据说明

销售单价根据市场调研获取

建筑费用根据同区域同规模档次的建筑获取

专业费用根据同区域同规模档次的建筑取建筑费用的

利息开发期一年年利率取估价期日中国人民银行一至三年期贷款利率为

销售费用含买卖手续费及广告宣传费等取销售价格的

税费营业税城建税和教育费附加为销售价格的

利润根据北京市住宅开发市场的平均投资回报率在此次评估中取开发商的投资回报率

楼面熟地价地面熟地价容积率元平方米

楼面毛地价楼面熟地价楼面拆迁补偿费用平方米

三在现状容积率现状土地开发程度七通条件下地价的综合测算

取两种方法测算结果的均值作为估价结果计算如下

楼面毛地价元平方米

地面熟地价元平方米

测算在设定容积率土地开发程度七通一平条件下的楼面毛地价和地面熟地价方法与前面测算现状容积率下的方法一样过程略

这个项目是我们正式参与的第一个项目我们十分用心去做边学边问其中遇到的困难在同事们的帮助下和自己的努力下一一化解最后我们向国土局交上了一份满意的答卷

项目二中国科学院行政管理局资产评估

这次评估是根据中国科学院文件中国科学院拟将中科院行管局可用于经营的资产剥离出来投资到北京中科资源有限公实现中科院行管局由事业单位转为企业的体制改革本次评估目的在于确定拟投入到北京中科资源有限公司的中科院行管局的可经营资产的价值为其拟投资资产提供价值参考依据

这个项目历时估计会有个多月到目前还没结束本次评估范围包括两部分由中科院行管局原账面资产中以××年月日为基准日直接剥离出的资产及负债其中共有家单位保留划拨土地使用权的地上建筑物

由于资产及其负债的清查比较复杂我们作为一个初涉工作的新人还没有能力完成这一部分的工作所以我们就负责资产清查核实的工作这是一项相对比较简单的工作对我们来说又是有难度的但肯定会给我们带来不少的收获的资产清查核实中资产占有方调整后的纳入评估范围的资产类型包括流动资产调整后账面值货币资金预付账款其他应收款存货待摊费用长期投资账面值固定资产包括房屋建筑物及车辆机器电子设备等流动负债账面值预收账款其他应付款应付工资应付福利费应交税金其他应交款注由于要求保密在此不敢把具体数目公开于众

在清查过程中我们对货币资金进行了账实核对对债权债务进行了账面核实对资产占有方已经办理核销审批手续的债权债务了解了有关情况对长期投资的投资协议产权登记证等进行了了解核实对车辆电子设备及其他设备的数量规格型号存放地点进行逐台的清查核实在资产占有方有关设备管理人员技术人员的配合下对价值量较高的设备填写了设备技术鉴定表对房屋根据产权证等有关文件核实其建筑面积建筑结构建筑数量并了解房屋的使用及维修状况对可能影响资产评估的其他重大事项进行了了解

在未来的一个月内我们还要继续努力的为这个项目而努力工作在过去的一个月我已经得到不少的收获相信随着项目的继续进行我得到的东西肯定会很多的这也就给了我更多的动力我们在这次的项目中得到的最大的知识就是做事要细心不能少也不能多的主线贯穿我们工作的始终

项目三森力资源资产评估学习及评估机构的林权评估收费标准

林权这个概念在我国还是一个新鲜的事物把森林资源资产化管理是我国有效利用森林资源的良好开始现在是我国森林资源资产化管理的初级阶段也是我们的探索阶段像所有资产一样我们都可以用科学的手段评估出其价值所在从而促进森林资源的多方综合利用

所以以后随着森林资源的全方位的利用林权的评估将占有一个很重要的角色为了跟上时代的步伐北方公司现在已经进入了森林资源资产评估学习的紧张阶段我们以《林业资源资产评估及作价计算手册》原创：我辅导材料每周进行次以上的交流学习而且受国家森林管理局的委托让北方公司制定资产评估机构林权评估的收费标准总经理就把这个艰巨的任务交给了我们两位新人去做这对于我们来说是一个真正的大考验我们上网找资料以国外的森林管理为参照再到北图找信息经过半个多月的努力我们把自己制定的收费标准上交给领导领导对我们的工作十分的满意这也是我们信心倍增对未来十分的憧憬

这次过程我们学了一些从未接触过的森林的东西我俩都有一种体会就是其实知识没有界限只要你肯学就肯定能进入到这个知识的领域中来这对我们以后的工作生活是一个很好的启示只要努力你就可以得到你所想要的东西

项目四某工厂污染扰民搬迁的评估

有了前些日子圆满的完成工作的经历领导和同事对我们也是给与了很大的信任与肯定上几天领导把一个项目交给我们让我们独立去完成就是有关北京汽车工业控股有限责任公司某一工厂污染扰民搬迁的评估这个项目从开始的见面交涉到合约的签订我们都起到主要的作用只是有不懂的地方就向同事们咨询这次项目的前期经历让我们懂得了一个项目是如何谈判成功的再过几天项目就要进入正式的评估阶段了我们自己也十分的高兴能有机会展现自己我们在这次项目的前期工作中我们学到的更多的是谈判技巧学到的是社会经历

资产评估比较法范文篇7

关键词:清产核资;风险投资;作用路径

一、前言

清产核资主要针对国有资产的监管，是指国有资产监督机构组织企业全面清查账务和资产清查，并且重新评估资产价值并确定相关损益，从而保证国有资本金的保值增值。清产核资的主要意义是根据重新界定的账务和资产价值来评价国有资产的保值增值。清产核资的主要方法有括账务清理、资产清查、价值重估、损益认定、资金核实。清产核资能够有效地解决账务混乱、账实不符、价值错位和信息失真等问题，能够减少国有资产流失的可能性。当前，国有资本投资进入了一个快速发展的时代，特别是风险资本投资，根据国有资产监管部门的规定，国有资本可以投入产业升级项目和高科技行业，并且，2016年8月成立了中国国有资本风险投资基金股份有限公司。众所周知，风险投资具有高收益和高风险的特点，国有资本具有社会属性，其特殊属性要求国有资本必须实现保值增值，否则势必将影响国家经济和损害人民利益。风险投资管理的内在要求是评估风险资产，寻找价值低洼，而清产核资正是为资产评估提供了科学的依据和准确的资料。因此，清产核资在提高风险投资效率方面具有一定的效用。

二、清产核资对风险投资效率的作用路径

(一)清产核资为风险投资评估提供科学的依据

风险投资效率取决于风险投资管理的效率，有效的管控能够降低投资风险，保证风险投资的可控性，从而实现风险投资资产的保值增值。风险投资的管理体系包括立项评估、跟踪监控和投资回收控制。在立项评估阶段，针对被投资企业的财务状况评估是可行性论证的焦点，保证被投资企业财务状况的真实性是重中之重。跟踪监控被投资企业的经营状况、盈利状况和资产价值都依赖于财务资料的真实性和科学性。从以往的清产核资过程中，账务混乱是一个突出的问题，企业的财务内控制度不健全，账务处理不及时，经济业务未及时入账，帐实不符，成本费用核算不准确，分配方式不合理。财务报表是评估企业价值的核心依据，然而，账务混乱导致的直接后果就是财务信息失真，这样风险投资资产的评估就缺乏有效的依据。而清产核资在保证财务信息真实性方面具有功效，清产核资能够对企业的账务全面检查，保证账务处理的全面性，纠正错误的处理方式，保证财务信息的真实性、科学性和有效性。通过清产核资，投资主体能够全面了解风险投资对象的财务状况，能够有效地解决信息不对称的问题，通过对风险投资对象的财务监控实现风险投资管理的有效管控，降低了突发突发事件的影响，进而提高了风险投资效率。

(二)清产核资实现了风险投资资产的有效评估

根据规定，国有资本可以投向产业升级项目和高科技行业，这些产业的一个特点是资产的专用程度高和无形资产的比重较大，这在很大程度上影响到企业价值。投资主体在评估风险投资对象时应该重点关注重要资产、专用资产和无形资产。根据现行会计准则，风险投资对象的资产入账以历史价值为基准，却较少关注资产的市场价值，但是，在评估风险投资对象时，投资主体的评估基准是资产的市场价值，因此，风险投资对象的资产价值失实的情况比较严重。根据以往的经验，企业对资产评估工作并不重视，例如，应收账款不计提坏账准备，明显不能收回的应收账款长期挂账;固定资产评估机制不健全，固定资产减值准备计提不及时;无形资产评估不完善，缺乏合理的评估基础;金融资产的公允价值确认不到位。而清产核资的一项重要内容就是资产评估，重新确定资产的价值。根据规定，对企业账面价值和实际价值背离较大的主要固定资产和流动资产按照国家规定的方法、标准进行重新估价。对于风险投资而言，资产评估的意义重大，风险投资就是一种价值投资，在风险承受范围内寻找有价值的投资对象，确定投资价值是核心，财务报表所反映的资产价值存在局限性，投资主体必须重新界定资产价值，并且在现代市场环境中，资产价值的波动性较大，特别是风险投资，外部市场环境对资产价值的影响较大，清产核资使投资主体科学地掌握风险投资资产的价值，从而提高了风险投资效率。

(三)清产核资有利于风险投资对象完善财务内控制度

财务内控建设是企业制度建设的一项长期课题，特别是风险投资。风险投资对象在市场上的波动性较大，面临较大的风险，如果不采取严格的内控制度，经营失败的风险将增大。作为风险投资对象，必须执行严格的内控制度，加强资金管控，保证财产安全，完善内部信息传递，保证经营效率和财务报告的可靠性。但是，现实情况并非如此，风险投资对象多属于高科技行业或者产业升级项目，而这些企业大多比较年轻，并且它们关注的焦点在于市场和技术，却忽略了制度建设，各项规章制度不健全，内控体系不完善。内控制度能够保证企业沿着预设的路线前行，如果内控建设不健全，企业的经营效率和资产安全将很难保证，特别是风险较大的行业，更应该注重内控建设。清产核资的一项主要议题就是完善制度，在清产核资中按照财务制度和内控条例等规定，逐项检查企业的制度建设，及时厘清制度漏洞，纠正不合理的制度，促进企业的规范化和制度化，避免风险投资对象因为制度漏洞而无法完成经营目标。

三、清产核资在提高风险投资效率中应用

(一)梳理账务，保证账务的准确性和全面性

加强风险投资管理首先要掌握风险投资对象的财务全貌，这就要求企业账务处理的准确性和全面性。在对风险投资对象的清查中应重点关注以下几项内容。首先，掌握风险投资对象的资金状况。在资产清查中，应全面检查被投资对象的资金账务，盘存企业货币资金，编制货币资金核对表，对于货币资金的短缺应详细查明原因，如果是账务处理不当，应及时纠正，如果存在舞弊，应关注资金使用制度，及时弥补制度漏洞。全面梳理被投资对象的银行存款账户，在人民银行的系统中查询企业所开立的所有账户，并与企业账目中所显示的账户进行比较，严查企业私设账户的现象，比通过函证手段，查取企业的银行存款账户动态，编制余额调节表，保证银行存款账户的安全性。其次，盘存企业的资产。对于往来款项，采用函证的方式进行查询，保证往来款项都已经入账。对于企业的存货和固定资产，应采取现场盘存的方式进行控制，对于盘存的短缺和盈余应及时处理，并查明原因。对于无形资产，应搜集权属证明，保证无形资产的权利归属于被投资对象。再者，重点关注营业收入账户，将存货的收发和营业收入记录进行比较，保证所有的销售都已经入账，避免账外账的现象。最后，严格管控企业的资本金，重点关注企业资本金的变动，严防企业抽取资本金或者增加资本金以损害投资主体的利益。

(二)加强对重大资产和无形资产的价值评估

对于风险投资对象而言，重大资产或者无形资产是其核心竞争力，也是其企业价值的核心变量，因此，在清产核资中应重点关注重大资产和无形资产的市场价值。首先，在清产核资中应辨别风风险投资对象的重大固定资产和无形资产。例如，对于产业升级的风险投资项目，重大的技改项目和固定资产是对企业发展影响较大的资产;对于高科技行业，诸如专利、非专利技术等无形资产是清查小组应重点关注的对象。其次，在资产评估前应进行市场调研和搜集评估所需数据和资料，对于专利技术，应重点关注专利技术所处的市场环境，专利技术的存续年限和替代技术的威胁等，对于专项重大资产，应重点关注未来的盈利能力和资产寿命。最后，利用专业的资产评估方法进行资产评估，科学的资产评估方法有收益现值法、重置成本法、清算价格法、市场比较法。每种方法所适用的条件不同，在资产评估时应合理选择。对于风险投资，采用收益现值法进行风险评估较为合理。是将评估对象剩余寿命期间每年(或每月)的预期收益，用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的方法。通过对重大资产和无形资产的价值评估，投资主体能够有效地评估风险投资价值。

(三)重新界定风险投资对象的损益溢价

通过账务梳理和资产评估，风险投资对象的损益需要重新调整。风险投资对象的损益对于风险投资的价值评估是非常重要，风险投资的评估需要对未来的盈利状况和现金流量进行估算。清产核资后，当期损益可能会被调整，资产的价值也可能会被调整，并且会影响到未来的损益和现金流量。重新界定资产损益后，投资主体将会获取科学准确的利润和现金流量数据，这样在对风险投资对象进行价值评估时就会更科学。

(四)完善财务内控制度

内控制度是保证企业运行无偏差和资产安全的保障伞，对于风险投资而言，更应该关注风险投资对象的内控建设。加强风险投资对象的制度建设应重点关注以下几项内容。首先是资金安全内控制度。按照内部控制要求，资金使用应建立预算制度和授权审批制度，资金的收入和支付必须先执行预算程序，对于预算外资金必须遵照严格的审批程序，并且，资金的收入和支付必须有真实的经济业务予以支撑，并取得相应的票据。其次是资产安全内控，资产的采购必须执行预算程序和请购程序，防止资产采购无计划或者采购程序不合规，资产的报废和推出应建立严格的报废制度，对于报废资产应明确审批权限，凡是未得到审批，不能进入报废程序，防止资产流失。再者是信息传递控制制度，信息传递分为两个方面，一个是风险投资对象的内部信息传递控制，一个是投资主体和风险投资主体之间的信息传递。当风险投资主体出现以下几种情况时，应及时向投资主体报告:重大资产处置、重大经济业务、关联交易、重大亏损等。

四、结束语

通过本文的研究，清产核资和风险投资效率之间存在关联，清产核资为风险投资管理提供科学的依据，实现了风险资产的有限评估，并且能够完善风险投资对象的财务内控制度。因此，在清产核资过程中应加强对风险投资的管理，提高风险投资效率。

作者:赵长龙单位:春泉园林股份有限公司

参考文献:

［1］田至立.管窥破产企业清产核资专项审计———以资产核实问题为例［J］.中国内部审计，2013，11.

资产评估比较法范文篇8

〔论文摘要〕在知识产权交易中确定知识产权的对价，以及在知识产权遭受侵害后核定损害赔偿额，常常需要知识产权价值评估。知识产权的价值由市场决定，知识产权价值评估的结论必须建立在相关市场情况的分析和预测基础上。目前，对知识产权价值进行评估基本沿用了有形资产评估方法即市场法、成本法和收益法，但知识产权的价值依靠未来，与创造开发知识成果所付出的成本没有必然关系，而是取决于对其使用而产生的收益。因此，对知识产权进行评估应以采用收益法为主，在适当的条件下也可以采用市场法，而成本法不宜作为评估知识产权的方法。

知识经济时代，知识产权已成为个人致富、企业生存发展、国家富强的重要凭借。由于其蕴涵着巨大的经济价值，知识产权转让、许可、出资等交易日益活跃，与此同时，侵害知识产权的情形也频繁出现。不论是交易中确定知识产权的对价，还是侵权后核定知识产权损害赔偿额，都要面临一个至关重要的问题，即如何衡量和确定相关知识产权的价值。知识产权价值量的确定常常依赖于知识产权价值评估。本文将对知识产权价值评估的有关问题进行探讨。

一、知识产权价值评估之根据

知识产权价值评估是评估机构考虑相关因素并依据一定的计算方法对知识产权价值所作的评价、估计或预测。价值评估或评价与价值是两个不同的概念。价值是客体对主体的效应，评价则是人们对客观价值的评定，是主体的一种观念活动。价值属于主客观相互作用的范围，是评价的对象；而评价是观念范畴，是主观观念对客体价值的评估。价值决定评价，评价反映价值。

(一)知识产权的价值由市场决定

为了鼓励知识成果的创造，满足人类不断增长的物质和精神生活需要，法律赋予创造者一定期限之内独占地利用其知识成果获取收益的权利。知识产权由此成为专属于权利人的财产，因具有效用与稀缺性而有经济价值。价值不能离开交换，是交换把效用变成了价值。离开了交换，任何价值的存在都是人们头脑中想像的产物，真实的价值必须是交换的结果，是市场的产物。市场是具体的，由时间和地域对其进行规定。不同的市场因环境条件各不相同，而有不同的需求与供给。相应地，价值是某一时空条件下某一具体市场的产物，不存在脱离具体市场而独立存在的价值。(1)不同的市场，由于经济状况、文化背景、科技发展水平甚至市场主体的兴趣爱好等因素不同，而反映出不同的对知识产权的市场需求。知识产权的价值因之而不同。

有人采用比喻的说法描绘知识产权价值变化不定的特点。“价值这个词不是一块透明的、不变化的水晶，它是活动着的思想的外壳，可以随着使用它的环境和时间的变化而改变色彩和内容。”(2)即便在同一地域范围内，市场主体对知识成果的需求会因时间的推移而发生变化，知识产权的价值也将随之发生变化。日本学者屋太一曾举例说，去年某一种领带由于时髦卖两万日元，但今年由于它的图案已不再流行，只能削价处理，只卖四千日元。就是说，去年社会上承认这种领带具有一万六千日元的“知识与智慧的价值”，然而今年它却成为零。之所以能卖四千日元，仅仅是由于它还保留着领带的使用价值的缘故。(3)由人们的爱好和需要所决定的市场需求是不确定的或变化的。只要出现了更新、更先进和实用的知识，可以取代原有的知识，原有知识产权的价值量会急剧下降。这种现象可被称之为知识产权的无形磨损，其因自知识成果满足人需求的能力的降低乃至消失。知识产权的价值也可能随着其效用的提高而增长。例如，随着创作者名气的提升，其作品更容易被人们认知和欣赏，著作权的价值会增大。微软曾花费大约400万美元买下滚石乐队的歌曲‘Start?Me?Up’，用来广告促销其产品Windows’?95。滚石乐队能够获此重金的一个主要原因是，作为全球著名的乐队，其创作的作品因深受听众喜爱，而成为公认的高价值财产。有观点认为，滚石乐队在草创事业时，根本不可能以这等天价出售知识产权，也许他们一分钱都拿不到。但是当他们的曲目愈来愈多，并且渐渐走红之后，其知识产权的价值便提高了。所以，知识产权的价值视市场愿意支付的价格而定，换句话说，也就是取决于潜在买主对于知识产权的看法。(4)

知识产权是有期限的权利，期限届满，作品、技术进入公有领域，成为全社会的共同财产，任何人均可任意获取和利用，此时的作品与技术尽管仍然可以发挥其作用，但它们已经不再具有经济学意义上的价值。在知识产权保护期限之内，随着时间的经过，保护期限的邻近，由于可产生收益的期限缩短，获得收益的机会减少，知识产权的价值也相应减少。以专利为例，专利有时间性且其保护期不可续展，因此专利保护期比商标保护期对其价值的影响要重要得多。对于同一专利而言，其价值与其距离法定有效期届满日的期限成正比，即此期限越长则其价值越大。如果专利保护期只剩下两年，价值决不能高于、等于或接近受让方往后两年预计利润的总和。总之，知识产权的价值是动态的，随着时间的经过，根据未来收益的增减而不断变化。结果是，所表达的有关价值的观点只与给定的时刻或特定的日期相关(5)。

(二)知识产权价值评估以市场为根据

知识产权的价值由市场决定，知识产权价值评估不是凭空进行的，而是以特定市场为依据，在综合考虑被评估知识产权本身的性质和特点、其创作者的声名和影响力、市场的认可和接受程度、可被利用的期限、有关的交易惯例等多种相关因素的基础上进行预测。英国音乐业经济专家格瑞特·豪维尔斯曾撰文《录制音乐系列权利的估价及结算法》，对录制音乐版权系列权利的价值评估及结算方法进行探讨。他指出，音乐系列权利评估实际上就是对未来收益的预测。这种预测既要看与唱片公司签约的艺术家能否按照合同的要求，创作出更多更畅销的作品，也要看所生产的唱片能否适合消费者的口味，上市以后很快走红。对于一个评估师来说，要想预测准确，就必须了解并掌握一些艺术家的情况及市场行情。(6)

知识产权价值评估较之有形资产评估而言相对复杂，因为知识资产种类繁多、千差万别，可比性差，并且其受客观环境影响较大，其效用发挥的期限、无形损耗及风险方面不确定因素较多。评估毕竟只是评估机构考虑相关因素并依据一定的计算方法对知识产权价值所作的预测，由于不可能充分、准确地考虑一切未来将出现并起作用的实际因素，估价并不一定等于价值。现实中有很多这样的实例，如某项知识产权估价为10万元，却有可能被人以100万元的价格买走，并通过利用产生高于100万元的收益。“估价”与“评价”本身说明了它们本身不是真正的价值(交换价值)，是用“估”或“评”的办法以求得与真正的客观价值相符合或相近似的主观价值；人们尽可以对周围的一切进行估价，但这都不算数，最后都要拿到市场上去检验。(7)也就是说，知识产权价值评估或定价只能是一种预测性的评价，评估者的结论必须是建立在相关市场情况的分析和预测基础上，是对市场价值的估计和判断，而最终由市场决定和反映出的价值才应当是真正的知识产权的价值，也是对评估值的一个检验。

二、知识产权价值评估方法的选择与适用

目前，对知识产权价值进行评估基本上沿用了有形资产评估方法，即市场法、成本法、收益法。专门适用于知识产权价值评估的理论和方法还没有确立。采用有形资产评估的方法，使对知识产权的价值评估得以开始进行。但关键的问题应当不是评估可以进行，而是是否采用了正确的方法，从而使评估结论能够与真实的价值符合或接近，从而实现评估的目的。如果评估机构忽视知识产权不同于有形财产的特点，不加分析地照搬有形资产评估方法，有可能使评估结果远远偏离有关知识产权的实际价值或市场价格，根本起不到评估的作用，使评估结果的应用受到局限。下文将分析有形资产评估方法是否适用于知识产权价值评估。

(一)收益法

收益法(又称收益现值法、利润预测法)评估基于这样一个原理：一项财产的价值等于它在未来带给其所有者的经济利益的现值。该方法从产生收益的能力的角度来看待一项资产，因此，它只适用于直接产生收益的经营性资产，该类资产通过生产经营带来收益，同时通过生产经营的进行，其在若干个会计期间内会连续不断地创造出收益。非经营性资产由于使用用途的特性，其价值会随着使用而渐渐地消耗掉，不能像经营性资产一样，给使用者带来未来收益，一般不采用收益法来评估。(8)中外经济学者普遍认为：“无形资产是不具有物质实体的经济资源，其价值由所有权形成的权益和未来收益所决定。”(9)知识产权属于生产要素或称经营性资产，其价值是通过对知识成果的利用而产生或预期产生的收益，因此，对知识产权价值评估最为适当的方法应为收益法。国外学者Reilly和Dandekar曾对包括知识产权在内的各类无形资产评估的适用方法作过较详细的分类，其研究成果显示，已批准的专利、商标与商誉、版权(计算机软件除外)的评估主要都是采用收益法。(10)

(二)市场价值法

市场价值法(又称市场价格比较法或销售比较法)是最直接、最简便的一种资产评估方法，也是国际上特别在有形资产评估中首选的方法。它以现行价格作为价格标准，通过市场调查，选择几个与被评估资产相同或相似的已交易同类资产作为参照物，将被评估资产与它们进行差异比较，并且在必要时进行适当的价格调整。市场法只有存在与被评估资产相类似的资产交易市场时才适用。这种方法建立的基本依据是：一个精明的投资者或买主，不会用高于市场上可以买到相同或相似资产的价格去购买一项资产。这是评估中替代原则的具体应用。应用的前提是有一个充分活跃的公平资产交易市场，参照物的各项资料是可以收集到的。(11)现行市价法主要分为直接法和类比法。直接法是指在公开市场上可以找到与被评估资产完全相同的已成交资产，可以其交易价格作为被评估资产的现行市场价格。类比法是指在公开市场上可以找到与被评估资产相类似资产的交易实例，以其成交价格作必要的差异调整，确定被评估资产的现行市场价格。

由于知识成果具有新颖性、创造性，一般不会出现完全相同的知识成果。直接法难以运用于知识产权的价值评估。但并不排除可以找到各方面条件相似的可以进行比较的知识产权，例如一部作品的作者已有若干作品推向市场，待评估作品版权与已上市作品版权在交易条件方面有可比较之处，那么也可以用类比法对该作品版权价值作出评估。确定适当的参照对象就成为采用类比法评估的最关键环节。同时，也需要针对被评估知识产权的特点，对于相类似资产的成交价格作必要的调整。调整需考虑的主要因素包括：时间因素，即参照物的交易时间与评估基准日的时间差异对价格的影响；地域因素，相比较的知识产权所在地区或地段不同对交易价格的影响；作用因素，即知识产权在生产经营中发挥作用的大小等等。选择了不适当的参照对象，没有根据被评估知识产权的特点考虑相关因素进行调整，都可能导致应用市场法评估知识产权价值发生错误，大大偏离知识产权的实际交易价值。在知识产权贸易市场相对发展和成熟的地区和行业，会形成一些知识产权交易的标准费率或业界标准。一些行业中存在使用费的习惯性标准，这些习惯性标准常常用作私人交易的谈判起点(有时是终点)。当然，标准因商业背景或市场而异。比如在美国，小说和商业性图书的作者可得零售价格的10%或15%，更为专业、读者群更小的书籍的作者，可获取15%-20%的使用费。因此，在条件适当的情况下，采用市场法确定知识产权的价值也是一种较可行的方法。(三)成本法

成本法，又称重置成本法，是以重新建造或购置与被评估资产具有相同用途和功效的资产现时需要的成本作为计价标准。成本法依评估依据不同可分为两种：一种是复原重置成本法，又称历史成本法，以被评估的资产历史的、实际的开发条件作为依据，再以现行市价进行折算，求得评估值；另一种是更新重置成本法，以新的开发条件为依据，假设重新开发或购买同一资产，以现行市场计算，求得评估值。一般都选择更新重置成本法进行评估。简而言之，重置成本就是为创造财产而实际发生的费用的总和(研发成本、开发成本和法律成本)。(12)成本法最主要用于评估作为企业组成部分的不产生收益的那些机器设备和不动产。(13)由于重置成本估价模型是建立在有准确的历史数据可查的基础之上，所以这种方法颇受会计师和其他类似行业人士的青睐。

有观点认为，可以采用成本法评估知识产权的价值。本文则以为，由于知识产权价值的特殊性，应用成本法评估其价值存在很大障碍。知识成果的创造投入往往是高风险、高回报的。利用知识产权产生的收益可能会远远大于或小于曾经付出的成本，使成本与最终实现的价值之间的关系显得极其疏远，导致在估算价值时，不必或不能考虑成本的因素。一个最典型的例子就是美国政府在1950年代曾花费数百万美元研发核能飞机引擎，引擎经过了测试并制造了样机。飞机被设计出来，同时开发费用飙升。然而，不幸的是，核能飞机引擎从未能产生使飞机飞行所需的推动力。可以说，该核能飞机引擎技术的价值可以被认为是低的，或者说是零。(14)然而，研发费用却是高昂的，如果依据研发费用确定该技术的价值显然毫无意义。对技术商品而言，其生产过程是高度复杂的脑力劳动过程，具有探索性和创造性，不像一般商品的生产往往具有共同遵循的规律和特点，进行模式化劳动。技术商品的生产极可能走弯路，导致研制失败或达不到预期目的，从而使投入的成本付之东流。其次，就专利而言，由于专利只授予首先申请发明的人，如果被人捷足先登，即使耗费很大也是前功尽弃。或即便取得专利，很快又有人开发出更先进的取代技术，也收不到预期效益。(15)在这些情形下，以高昂的成本确定知识产权的价值是不可行的。而对于一项来自奇思妙想的技术发明，也可能并未耗费什么生产成本，却由于被人们广泛使用而产生巨额的利润，一些诸如电话、半导体等突破性技术创新，相比利用这些技术产生的收益，在技术研发阶段支出的成本甚至可以忽略不计。因此不能认为，知识产权的价值由成本决定。

对于商标而言，要想找到商标的重置成本是困难的。许多现有著述及评估公司，一般把商标标识的设计费、为选定商标而向销售商、专业律师、相关消费者进行咨询的费用、注册申请从始至终的费用、广告费及其他促销费等计入成本，并以此作为主要依据来计算商标的价值。尽管这种计算方法因有据可查而相对较容易操作，但却不能正确反映商标的价值。实际上，不会有人认为某驰名商标的注册申请费之类的费用决定该商标的价值。而濒临倒闭的破产企业，在资产清算时，如果使用该商标的商品已经没有销路，则即使该企业曾花费上千万元的广告费，其商标的价值也很难依此成本去计算了。(16)有观点认为，重置成本法在一定程度上适用于商业秘密的估价。因为通过反向工程和独立性研究可以合法地获得商业秘密的内容，从这个角度讲，商业秘密的价值不应该超过在自己的试验室中通过反向工程或独立研究来获取商业秘密所付出的成本。这样一来，重置成本就有效地规定了商业秘密所具有的价值(独立开发和反向工程的成本)的上限。(17)该观点值得商榷，因为商业秘密的开发成本与产生的收益往往存在巨大的差距。当侵权行为使商业秘密成为公知信息的情况下，原告因侵权而丧失的并非曾付出的成本，而是将来的收益，以开发成本确定对原告的赔偿额将产生极不公平的后果。

总之，知识产权的价值依靠未来，与创造开发知识成果所付出的成本没有必然关系，而是取决于对其使用而产生的收益。因此，本文认为，对知识产权进行评估应以采用收益法为主，在适当的条件下，也可以采用市场法，而成本法不宜作为评估知识产权的方法。

注释：

〔1〕〔7〕郑克中.客观效用价值论〔M〕.济南：山东人民出版社，2003.143，142.

〔2〕〔5〕Gordon?V.Smith?Russell?L.Parr?Valuation?of?Intellectual?Property?and?Intangible?Assets?published?by?John?Wiley?&?Sons?p124.

〔3〕〔日〕屋太一，著.金泰相，译.知识价值革命〔M〕.北京：东方出版社，1986.56.

〔4〕〔美〕莱斯莉·艾伦·哈里斯，著.常晓波，译.数字化资产——21世纪的货币〔M〕.北京：中国大百科全书出版社，2002.66.

〔6〕〔16〕郑成思.知识产权价值评估中的法律问题〔M〕.北京：法律出版社，1999.134，104.

〔8〕〔10〕〔13〕叶京生.国际知识产权法学〔M〕.上海：立信会计出版社，2004.570，570，570.

〔9〕王志平.无形资产的概念与定义初探〔J〕.生产力研究，1997，(5).

〔11〕胡佐超.专利管理〔M〕.上海：知识产权出版社，2001.218.

〔12〕〔17〕〔美〕亚历山大.I.波尔托拉克、保罗.J.勒纳，著.于东智、谷立日，译.知识产权精要〔M〕.北京：中国人民大学出版社，2004.64，64.

资产评估比较法范文篇9

一、知识产权价值评估之根据

(一)知识产权的价值由市场决定

(二)知识产权价值评估以市场为根据

二、知识产权价值评估方法的选择与适用

(一)收益法

(二)市场价值法

注释：

〔1〕〔7〕郑克中.客观效用价值论〔M〕.济南：山东人民出版社，2003.143，142.

〔2〕〔5〕Gordon?V.Smith?Russell?L.Parr?Valuation?of?Intellectual?Property?and?Intangible?Assets?published?by?John?Wiley?&?Sons?p124.

〔3〕〔日〕屋太一，著.金泰相，译.知识价值革命〔M〕.北京：东方出版社，1986.56.

〔4〕〔美〕莱斯莉·艾伦·哈里斯，著.常晓波，译.数字化资产——21世纪的货币〔M〕.北京：中国大百科全书出版社，2002.66.

〔6〕〔16〕郑成思.知识产权价值评估中的法律问题〔M〕.北京：法律出版社，1999.134，104.

〔8〕〔10〕〔13〕叶京生.国际知识产权法学〔M〕.上海：立信会计出版社，2004.570，570，570.

〔9〕王志平.无形资产的概念与定义初探〔J〕.生产力研究，1997，(5).

〔11〕胡佐超.专利管理〔M〕.上海：知识产权出版社，2001.218.

〔12〕〔17〕〔美〕亚历山大.I.波尔托拉克、保罗.J.勒纳，著.于东智、谷立日，译.知识产权精要〔M〕.北京：中国人民大学出版社，2004.64，64.

资产评估比较法范文篇10

关键词房地产评估从业人员

Abstract：China''''sassetassessmentisaccompaniedbytheriseofthetideofreformandopeningup.Assessmentofrealestateappraisalisaclassofassetsisanimportantpartofassetvaluation.Realestateisrealestateandrealestateentitiesandrightsofacombinationofmorecomplexobjectstobeestimated,ontheassessmentagenciesandpractitionerswithhighprofessionalcompetenceandoverallqualityrequirements.Realestateisnotanisolatedobject,changesintheenvironmenthaveasignificantimpactonitsvalue.Byanalyzingthestatusofthefinancialcrisistherealestateindustryputforwardtheproblemsintherealestateassessment,andaccordinglyseekasolution.

KEYWORDRealEstateAssessmentEmployees

第一节房地产估价的基本权益

一、房地产估价基本权意

顾名思义，房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。因此，理解房地产估价首先必须掌握如下有关概念。

二、房地产估价专业人员

房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才。在我国，房地产估价专业人员被称为估价师，在英国和香港等地被称为测量师，在日本和韩国被称为不动产鉴定士。

1.基本要求

（1）有扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识。

（2）有丰富的房地产估价实务经验。

（3）具有较高的市场调查、推理判断技能。

（4）有良好的职业道德修养。

2.注册管理

为了达到上述要求，建设部根据《中华人民共和国房地产管理法》和有关法律、法规的规定，于1998年8月颁布了《房地产估价师注册管理办法》，自1998年9月1日起施行。该办法共九章三十四条，规定房地产估价人员须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格，按规定注册，取得《房地产估价师注册证》，才能从事房地产估价活动。未经注册的人员，不得以“房地产估价师”的名义从事房地产估价业，不得签署具有法律效力的房地产估价报告书。估价师分为全国注册的和地方注册的，分别由国务院建设行政主管部门和省、市、自治区房地产行政主管部门管理注册工作。该办法对初始注册、注册变更、续注册、撤销注册、执业、权利与义务、法律等等作出了具体规定。

三、估价目的

估价目的就是评估房地产的动机，即评估所服务经济行为的具体类型的价值的真实。

如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估房地产价值。估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。

四、估价原则

估价原则是指评估人员在估价过程中应当遵守的标准或注意事项。主要包括最有效使用原则、合法原则、预测原则等。

五、估价程序

一般而言，房地产估价的基本程序是固定的，但运用某种估价方法评估的具体程序则有一定差异。详见本章第五节。

六、估价方法

科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。因此，房地产价格通常可以从如下三个途径来求取：1.参照类似房地产近期的市场交易价格；2.参照重新建造类似房地产所需要的费用；3.依据该房地产的收益能力大小来衡量其价值。

由此形成了房地产估价的三大基本方法，即：市场比较法、成本法和收益法。除此之外还有一些其他方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。其他估价方法实质上是三大基本方法的派生，而且不同的估价方法有其不同的用途。

每种估价方法都有一定的适用条件，运用不同的方法评估同一房地产会得出不同的结论。

第二节房地产估价对象

房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外，房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要及其特点，这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型，并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。

一、居住房地产

居住房地产主要包括普通住宅、公寓、别墅等。居住房地产不同于一般商品，甚至也不同于其他房地产，它不但具有等价交换、按质论价、供求决定价格等商品的共性，还带有鲜明的社会保障性，房地产估价师必须充分掌握居住房地产的这一特点。

（一）居住房地产的分类。住宅可按多种方式分类，依据估价需要。一般可按档次和市场化程度划分。

1.按档次划分：

（1）普通住宅。它是为普通居民提供的，符合国家住宅标准的住宅。普通住宅符合国家一定时期的社会经济发展水平，符合国家人口、资金和土地资源等基本国情。随着社会经济的发展。普通住宅的标准也会逐渐呈阶段性提高。现阶段，我国建国以来修建的标准住宅仍员普通住宅范畴，但在进行估价时，应视其与新居住标准的差距和改造的难易程度，给予适当的折扣。

（2）高级住宅。它是为满足市场中高收入阶层的特殊需求而建造的高标准豪华型住宅，包括高级公寓、花园住宅和别墅等。这类住宅的户型和功能空间多样化；建筑面积较大；装修、设施和设备高档化，较多地采用进口和出口高级装饰材料和洁具设备；户外环境要求高；服务标准高，管理系统完善，往往采取封闭式安全保卫措施和高质量的物业管理。高级住宅税费额度大，其工程造价和市场售价均较高。

（3）简易住宅。主要指建筑年代较早、功能短缺、设备不全、设施陈旧、结构单薄的住房。简易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售价（扣除地价）一般较低。

2.按市场化程度划分：

（1）社会保障性住宅。体现政府、单位、个人三者共同负担投资和税费的原则，为保障居民必要的居住水平，以优惠的税费和价格向居民提供的住宅，如为中、低收入者提供的住宅。

（2）市场化商品住宅。市场化住宅包括向高收入职工家庭出售的实行市场价的公有住房，单位和个人在市场上购买的住宅商品房，以及其他以市场价格交易的各类住宅。

（二）住宅评估的标的物。以住宅作为估价对象可以分为：户（居住单元）、住宅单元、住宅楼、居住小区等。

1.居住户。居住户可以是独立的，独院独栋的，也可以是与邻居有共墙、共用空间和用地的平房或楼房居住户。

2.住宅单元。为适应住宅建筑大规模发展的需要，常将一幢住宅分为几个标准段，并把这种标准段称为单元。单元的划分可大可小，多层住宅一般以数户围绕一个楼梯可划分为单元。

3.住宅楼。住宅楼由多户或多个居住单元构成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理间距的红线内用地。

4.居住小区。居住小区是由多栋住宅（低层、多层、中高层和高层）为主体构成，并包括道路、水电、燃气、供热、绿化等用地及公共服务设施等。不同的评估标的物，应当有明确的建筑与用地界定和明晰的产权。

（三）住宅的价格构成。基于我国目前的住房制度与政策，住宅价格的市场价与国家指导价并存。前者为商品化价格，由生产过程中消耗的物化劳动的转移价值和活劳动创造的剩余价值构成；

后者由成本价格与不完全成本价格构成。

（四）住宅价格的影响因素。影响住宅价格的因素，除了一般政治、经济、政策等因素之外，主要有以下一些因素：（1）建筑结构、类型和等级；（2）装修；（3）设施与设备；（4）质量；（5）朝向；（6）楼层；（7）地段；（8）环境；（9）住宅楼的公用面积数；（10）交易时间；（11）交易情况。

为了更加科学合理地对住宅进行评估，应当对上述各项因素对价值的影响程度进行调查和统计分析，确定价值增减数额或价值增减率标准，以便于比较修正。

（五）居住房地产的估价方法。新建居住房地产、旧有居住房地产和拆迁房屋的补偿价格，三者在估价作业上有较明显的差异。

1.新建居住房地产一般采用成本法与市场比较法进行综合评估。

估价刚刚建成或在建的居住房地产，由于各项成本资料容易收集确定，所以首先采用成本法进行整体估价；同时还可收集其他同类地价区、较近时期发生交易的、类似该新建居住房地产的市场价格的资料，并进行整体性比较评估。最后对成本法与市场比较法的估价结果进行比较分析、综合得出最终结论。

2.评估旧有居住房地产，一种方式是对土地和房屋分别估价，合并计算。其中，地价主要采用市场比较法和基准地价修正法进行评估，房价采用重置成本法进行评估。另一种方式是直接运用市场比较法进行整体评估。通过评估，再对两种方式的评估结果进行分析，综合得出最终结论。

3.拆迁居住房屋的补偿价格。在城市建设和旧城改造过程中，估价人员经常会遇到拟拆除房屋的作价补偿问题。应根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，作价补偿的金额按照所拆房屋的建筑面积的重置价格结合成新结算。

二、商业房地产

商业房地产包括商店（商场、购物中心、商铺和市场等）、旅馆、写字楼、餐馆和游艺场馆（、歌舞厅、高尔夫球场等）。

（一）商业房地产的特点

1.收益性。商业房地产的收益方式是多种多样的。有的是业主自己经营，有的是出租给他人经营，有的是以联营形式经营。

2.经营内容多。在同一宗商业房地产中，往往会有不同的经营内容，如商品零售、餐饮、娱乐等。不同的经营内容（或者说不同的用途）一般会有不同的收益率，如果用收益法估价，则应对各部分采用不同的还原利率（或称资本化率）。

3.转租经营多。商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经营，有的承租人从业主手上整体承租后，又分割转租给第三者。因此，在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况。

4.装修高档而复杂。商业房地产通常会有非常高档的装修，而且形式各异，要准确估算其价值必须单独计算。另外，商业用房装修折旧快，在有些地方，买下或承租别人经营的商业用房后，一定要重新装修，因此在估价时应充分注意。

（二）影响商业房地产价格的主要区域因素

1.地段繁华程度。影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的商业繁华程度，这是由房地产所处的是哪一级商业中心区来确定。

2.交通条件。商业房地产估价时，要从两方面考虑交通条件：一是顾客方面，从现阶段一般情况来看，主要是公共交通的通达度，可用附近公交线路的条数、公交车辆时间间隔及公交线路联结的居民区人数等指标来衡量，另外还要考虑机动车和非机动车停车场地是经营者方面，耍考虑进货交通和卸货的便利程度。

（三）影响商业房地产价格的主要个别因素

1.临街状况。一般来说，临街面越宽越好。如果几面临街，则有利于商业房地产价值的提高。

2.内部格局。商业用房的内部格局应有利于柜台和货架的布置和顾客的停留。一些大型商业用房往往要分割出租，因此，要求内部空间能够灵活地间隔。

3.楼层。一般来说，位于底层的商业用房较优，但如果有自动扶梯，楼上的商业用房与底层之间的不利差距将大大缩小。

4.面积。应有与经营要求相适应的面积。

5.净高。商业房地产的室内净高应适宜。净高偏低则难免产生压抑感，不利于经营；若净高超过合适的高度，建筑成本会提高，也无助于房地产价值的提高。

6.储存空间。

7.装修和结构构造。装修在商业房地产的价值中往往占有很大分量。同样的房屋，仅仅由于装修不同，价值会有很大的差别。此外，建筑结构构造因采用的材料不同，其价值也有很大的差别。

8.转租的可能性。有些业主或中间承租人规定，承租人不能再转租，这将影响投资（承租）商业房地产的灵活性，从而影响该商业房地产的价值。

9.使用年限和折旧情况。

（四）商业房地产估价的常用方法。商业房地产的一个主要特点是能够用以获得收益，商业房地产的价值往往也正是体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是商业房地产最为常用的估价方法。

商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商用，因此，较易获得比较案例。所以，在商业房地产估价时，市场比较法也是一种常用方法。

对于将要转变用途的商业房地产，有时也可用成本法作为辅助评估方法。

三、工业房地产

工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。

（一）工业房地产的特点

1.涉及的行业多。各类工业有各自的行业特点、生产要求，即使生产同一产品的工业企业，由于工艺、流程的不同，对厂房、用地的要求也可能截然不同。因此，进行工业房地产估价时，首先应该了解相应企业生产的一些行业知识。

2.非标准厂房多、单价差异大。

3.受腐蚀的可能性大。厂房常常会受到腐蚀，估价时要注意房屋使用年限与受到腐蚀的严重程度。

（二）影响工业房地产价值的主要区域因素

1.交通条件。工业企业通常需要大量运进原材料及燃料，运出产品，因此，必须有便捷的交通条件。如果邻近或与公路交通干线相连，有铁路专用线进入厂区，邻近通航河道（或海岸）且有专用码头等，则都有利于工业房地产价格的提高。

2.基础设施。工业生产对基础设施依赖较强，当地的电力供应情况，生产用水能否满足需要，排污及污染治理，通讯条件等等，都是影响工业房地产价值的主要区域因素。

3.地理位置。有些工业生产要求特定的地理位置，例如造纸需要大量排放污水，所以通常需要邻近河道；化工企业则不应设在山沟里。否则不利于废气的排放；水泥厂的附近若有煤矿和石灰矿则可减少原材料的运输费用。

（三）对工业房地产价值影响较大的个别因素

1.用地面积。厂区用地面积大小应该合理，面积太小无法满足生产需要，太大则多渠的部分并不能增加房地产价值，但有时要考虑厂区扩建预留用地；用地形状、地势应符合生产要求，便于布置生产线，不同的生产工艺常常要求不同的用地形状及地势。

2.地质和水文条件。

3.房地产用途。在评估时要考虑该房地产改作其他用途以及用干其他产品生产的可能性。

4.厂房面积、结构、高度与设备安装情况。有些工业设备安装是和建筑物（厂房）的修建同时进行的。例如，很多设备的基座就和厂房的基座连为一体。

（四）工业房地产估价的常用方法

工业房地产通常缺少同类交易案例，特别是非标准厂房，所以，一般不具备采用市场比较法估价的条件。但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，其租售案例通常较多，可以考虑采用市场比较法。

根据以上所述，工业房地产估价时采用较多的是成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格，非标准厂房重置价格的确定主要有两个途径：一是参考预算价格，二是利用标准厂房的重置价格，根据面积、结构、跨度、柱距、高度等差异加以修正确定。

四、其他用途房地产

其他用途房地产指用于除上述居住、商业、工业目的以外的其他目的的房地产，如政府机关办公楼、学校、高尔夫球场、加油站、停车场、宗教房地产、墓地等。

（一）其他用途房地产及其估价的特点

1.特殊规格的房屋及构筑物多。其他用途房地产的房屋规格较多，往往有很多构筑物，例如油库，会有很多地下或地面储油槽、输油管道等等，因此，需要估价人员有构筑物造价方面的知识。

2.用途对价值影响较大。其他用途房地产往往有比较固定的用途，如果其用途可以转变，则应按最有效使用原则估价；如果其用途改变受到限制较多，则房地产价值也会受到相应的影响。

3.估价对经验和知识要求高。其他用途房地产的估价业务一般较少，可供借鉴的经验和案例也少，因此，除了需要慎重选择估价方法，还需要估价人员有较为丰富的估价经验并能灵活运用，同时还要求估价人员具有较广博的其他相关专业知识。只有这样，才能较为准确地评估出其他用途房地产的价格。

（二）其他用途房地产估价的主要方法

其他用途的房地产一般缺少同类房地产的交易案例，所以难以采用市场比较法估价。由于其他用途房地产往往收益各异，客观收益较难确定，所以一般也不采用收益法估价。通常，其他用途房地产的估价以成本法为主，而且在没有同类房屋（或构筑物）的重置成本资料的情况下，只能参照预算定额等资料具体计算。

五、土地

土地估价包括宗地价格评估和城市基准地价评估。在实际评估中，经常遇到的是宗地估价。

（一）土地的分类

依据估价的需要，一宗土地可按用途分为居住、商业、工业、其他用地四类，每种土地的估价特点及注意事项可结合前面分别介绍的该类房地产的情况加以理解。值得注意的是，宗地估价除可选用三种基本估价方法外，还可采用假设开发法及基准地价修正法评估。

（二）影响宗地价格的主要因素

从评估的角度来看，对一块工地应掌握如下内容。

1.坐落位置；2.面积大小；3.形状；4.周围环境；5.土地权利状况；6.土地利用现状；7.规划设计要求；8.生熟地程度；9.地质、水文和气象条件；10.其他。

第三节房地产估价的内涵

最初房地产评估是包含在资产评估中的，因为在企业重组、兼并、破产等需要评估机构为其出具一份具有说服力的价值报告时，不仅包括各种往来款项的收付，还涉及到机器设备、厂房宿舍、新技术生产线等的作价评估，由一个机构来评估不会有交涉问题，有很多方便之处。可是后来，越来越多的仅针对于房地产的评估案例，包括房地产抵押担保、土地所有权评估等等，迫切的要求房地产评估分离出来，形成一个独立的概念。

房地产评估是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估计目的，遵循估计原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计、推测或判断。

第二章房地产估价存在的问题及原因分析

第一节房地产评估机构现状

一、房地产评估机构管理体系交叉

依我国目前管理体制，评估行业现有资产评估、房地产评估和土地评估，且分属于国有资产管理部、建设部和国土资源部等国属事业单位，相应的评估人员也分为资产评估师、房地产估价师和土地估价师，三个子行业各自形成了自上而下的管理系统，管理办法多从本部门出发，各部门之间却未经过很好的协调与沟通。当一份房地产评估报告有争议时，土地评估机构和资产评估机构无法对其进行评价，从而导致一个部门的评估结果不被其他部门认可。这种现象直接限制了公平竞争和优胜劣汰，不利于评估行业的发展。

二、评估机构从业人员的压力增大

一方面，评估行业自身受区域影响较大，不同的区域对评估的需求不同，业务普遍较少，市场竞争激烈，对评估人员有很高的要求。而且，从各级房地产管理部门脱离出来，进行脱钩改制后，广大经济不发达的地区房地产评估机构出现不同程度的减少，有的甚至完全消失，从业人员的工作量增多，压力加大。

另一方面，评估机构从原政府部门或事业单位完全脱离出来，其从业人员也失去了依靠，真正面对市场，成为市场人，压力在不知不觉中增大，不能很快适应市场的运转方式。并且由于市场环境经常变化，房地产价格常常会受到很大影响，对从事房地产评估的人员提出更高的要求。

第二节实例验证

下面的例子说明房地产价格随环境变化，对估价人员提出更大的挑战。

评估对象为云南昆明滇池路老小区，背景为昆明城中村正在进行改造项目。该项目的陆续推进为滇池路板块价值的提升带来了契机，区域房产评估价也有了上升空间。去年，南亚30号片区的城中村改造开了好头，滇池路板块内渔堆、河尾、陆家地等居民小组也相继启动。受城中村改造及新项目面市的拉动，未来区域评估价有一定的提升空间。尤其是南亚风情第壹城（原南亚风情商业广场）已经确定进驻项目，主要有昆明第一个白金五星级酒店、西南地区第一个A级超市旗舰店、西南地区最大的五星级电影院以及国内一流的百货业等商业项目，预计今年年底开盘。

“滇池路北段区域内，一般性普通住宅评估价在4000元/平方米上下徘徊，品质较高的楼盘，评估价也相对高些，最高评估价每平方米将会接近6000元。”昆明云英恒房地产评估咨询有限公司总经理李林介绍。

这是一宗对住宅地价格评估的案例。房地产并不是一个孤立的评估对象，在对其本身的价值进行评定估算之后，周围的环境如交通便利程度、距市中心的距离、周围基础设施的完善程度等，都会对其的价格造成很大的影响，住宅亦是如此。本例中，由于昆明城中村改造项目的启动以及多个商业项目的上马，滇池路中段在商业价值上面临更大的机会，周围良好的消费环境及生活条件使得原来的滇池路老小区的房价上升了近50%。在评估此案例时，需要评估人员在按照估价方法计算出待估对象价格后，根据其周围环境适当调整。

第三节房地产评估存在问题及考验

一、不公平竞争和恶性竞争同时存在

现有的房地产评估机构分为两类：

（一）原各级房管部门成立的评估机构，脱钩改制后成为股份制公司。然而，虽然虽然与管理部门脱离了联系，但管理部门为了自身利益往往会把业务交给这些公司来完成。

（二）没有政府背景，按市场化运作的评估公司。它们中有些依附于前者公司，赚取部分利润，有些则与前者公司在本就“凄凉”的市场上展开竞争。为了多争取业务，迎合顾客的不合理要求，各评估机构和人员多置评估规程和规范于不顾，或过度降低收费标准，或给客户主管回扣。这样的过程既损害了国家和集体的合法利益，导致国有资产、资源的严重流失，使得资产评估行业产生时保护国有资产的目的得不到实现，同时扰乱了市场秩序，违背了房地产评估行业公正、公平、公开的原则。

二、房地产评估人员整体素质偏低

从整个评估行业来看，专业评估人员数量较少。有评估执业资格的房地产估价师和土地估价师等专业人员总数不超过6万人，而实际在各类房地产评估机构中工作的大概只有4万人。大约1/3的兼职人员挂靠，并且极个别单位在注册后把注册资金抽走。

另一方面，各地对房地产估价师执业资格考试前的资格审查松紧不一，考生作弊现象严重；而且房地产估价师考试为一次性考试制度，并且通过后的注册也只有一个级别，不能总体体现估价师的水平高低和资历深浅，不能激励估价师为提高业务水平而继续学习和深造。

三、评估机构所出具评估报告的可信度降低

当前评估机构的评估人员主要包括两类：一类是专业注册估价师和估价人员；二类是非专职的注册估价师。自从房地产评估机构成为合伙制企业后，正式注册的房地产估价师大多成了评估机构的领导者或合伙人，他们将主要精力放在抓业务上，对自己的评估能力要求降低，商人性质严重，真正做评估工作的是那些根本没有评估师资格，估价经历也很少的人。这些人员多数对于房地产评估操作一知半解，对于各项指标、数据只简单地、机械地计算套用公式，在评估报告模板上进行修改，由此出具的房地产评估报告的可信度大打折扣。

四、国外对我国房地产评估机构的冲击较大

中国加入WTO后，加大对外开放程度，使得中国经济发展与国际接轨，有大量国外的评估机构进驻国内市场。由于国外资产评估行业起步早，有一百多年的历史，而且对评估行业非常重视，业务渗透至各行各业，发展非常迅速。无论是思想体系还是方法理论，都较国内的先进，并且国外机构还具有良好的品牌形象和先进的理念，有世界知名的评估机构，他们的加入必将抢占我们的市场，对国内机构发展造成很大的冲击。

第三章房地产估价问题解决对策

第一节目前存在的问题

一、管理不善

（一）政出多门。房地产评估收益颇丰，由于利益的驱动，对这一市场和业务行使管理或施加影响的政府职能部门很多，有的概括为“一块肥肉，三把刀”，即房地产管理部门、国家管理部门、土地管理部门“三巨头”各自为政。还有的形容是“四驾马车”，即再加上物价管理部门。依笔者所见，由于金融部门对房地产评估干预和垄断的力度也越来越大，因此实际形成了“五马分尸”的局面。这五个部门在管理上各施其政，在政策上各行其是，无法形成统一的法规规定、管理制度，把完整的房地产评估市场和业务管理分割的七零八落，无法实施系统的规范化管理，使得评估机构和执业人员无所适从。

（二）政企不分。以上各部门都程度不同地利用行政职能干预评估业务，搞行业垄断，有的是行政部门直接干预，有的是成立一个行使行政职能的事业单位，一方面从事评估管理及其与评估相关的行政管理，一方面又承接除行政性评估以外的经营性评估业务。有的甚至“戴上有色眼镜”看待其它评估所的评估报告，或宣布其评估报告有问题（实际是暗示无效），或强调须经本部门（包括金融单位）“确认”。如一宗房地产转让或抵押，上述有关部门或所属评估所都可以从管理的角度说明其中的评估非我莫属，搞“指定评估”，否则要么对其他评估所的评估报告“鸡蛋里面挑骨头”不予承认，要么在管理上不予通过或“确认”，委托单位只好忍气吞声，搞“曲线救国”，往往重复委托评估，其评估的结果悬殊。更有甚者，建设部《城市房地产抵押管理办法》已明确规定房地产抵押价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产评估机构评估确定。作为抵押人为减少抵押费用，往往不愿意通过评估所评估，但是有关部门却硬性规定非经评估不得办理抵押贷款手续。上述行为扭曲了评估市场，导致有行政职能的评估机构业务“吃不了”，而多数经营型的评估机构又“吃不饱”，评估行业难以在竞争中发展，评估市场得不到充分发育。

二、素质不高

（一）估价师“少而不精”。到目前为止，全国共有房地产估价师7200名，远远跟不上评估业务发展的需求。以南京为例1996年只有39名估价师（其中注册24名），而评估所却有37家，平均每个所只有0.65名注册估价师（如加上最近公布的名额也不到2名），于是大量的业务靠兼职估价师和估价员操作。现有的估价师队伍也有缺陷：一是由于估价师考试限制条件偏宽，尤其是对相关专业工作经历和从事评估业务年限要求过低且没有严格的审核程序，于是一大批走出校门不久从未从事过评估业务的“考试专业户”通过临时挂靠考入估价师行列，他们只能“纸上谈兵”，而许多真正多年从事评估工作的业务骨干却因学历不够被卡在门外（其实其他职称评定对学历要求都是先宽后严）。其结果是有估价师的资格的不一定能做业务，而业务骨干却不一定有估价师资格，加上不少评估机构业务单一，很多估价人员也会一、二种方法，各个部门的估价人员一般只熟悉与本部门管理业务相关的评估业务，而对其他类型的评估业务只能用自已掌握的方法生搬硬套。二是注册估价师系列设置单一，没有高级估价师和水电、设备等配套专业的估价师。现行的估价师只相当于中级职称，估价员只相当于初级职称中的“员”，这两个档次估价人员的业务层次和素质不能适应复杂的房地产评估业务的要求。三是注册估价师的地位得不到确认。按有关规定注册估价师可以在评估报告上签字，但没有赋予注册估价师签字生效权，这就给不具备条件的估价人员留下可乘之机，同时也降低了注册估价师的业务责任感。四是估价师注册条件过宽，对有犯罪前科和受过行政处罚处分的只作一定年限的限制，而在欧美、港台等地有前科的人员一般是禁止从事估价师职业的。有关部门可能把这一职业看作是解决就业的一个途径，作这样的规定有似于让“小偷”当“警察”，有损估价师队伍的纯洁性，尤其对职业道德建设有害无益。

（二）评估机构“小马拉大车”。“关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定”已出台，依笔者所见这一规定显示得偏宽，据此所建立的评估所规模偏小，难以承担相应等级的评估业务。其中对三个等级评估机构执业人员的构成要求过低（临时资格则无要求），主要反映在估价师职数偏少，总体估价人员应占职工总数70％的规定太模糊，没有估价专职人员定编的总量限定，容易造成各个等级评估所的评估人员要么七拼八凑（挂靠兼职的多），要么有业务时临时招兵买马。其次是对包括临时资格在内的四个等级评估机构的营业范围规定的不科学，一、二级机构基本上无业务量的限定（二级机构只限定在省内接受业务），三级机构可评估建筑面积5万平方米，土地面积1.5万平方米以下的项目，临时机构则没有明确限定，因此除一级机构外其余三个等级机构都可以“小马拉大车”，有些一级机构人员不到位也有类似现象。

三、制约不力

对房地产评估的技术规范和规程以及职业道德标准至今仍停留于理论探讨，没有出台一部有权威的系统科学的法律或法规，因此评估机构和执业人员没有一个遵循的规则，全凭个人悟性或自由发挥，往往同一宗或条件相似的房地产评估结果相差甚远。笔者曾亲眼看到有的评估报告其评估价值即为财务报表的帐面值，有的标的权属不清就估出价值，有的把地价漏算或多算，更有甚者有的项目具有几百万元甚至几千万元的价值，其评估报告只有一张纸，没有评估程序，没有计算过程，令人啼笑皆非。有些机构和人员违反职业道德，有的收取礼金，有的超越资格限定承揽业务，有的出卖评估机构的资格（即为没有资格的机构或人员所做的评估报告盖章收费），有的甚至搞欺诈，使其从事的评估业务偏离了公平、公正、科学、合法的轨道。而对于低劣的评估报告和不正当的经营行为没有评判的依据，更无处罚的手段，搅乱了评估市场，禁锢了评估行业的发展。

四、自律不够

（一）行业自律不够。国外房地产评估一般是依靠估价师协会管理，一方面在培训、考试、资格管理和提供信息等方面协会有较强的吸引力：一方面在技术规范规程、行规行约等方面有较强的约束力。这几年建设部做了大量的工作，成立了估价师学会，但这个行业学会远远没有到位，还没有承担起行业管理的重任，各地也只有少数省市成立学会，多数还是空白，地方上的行业自律差距就更大了。

（二）法人自律不够。现阶段我国评估机构的性质模糊不清，表面上看是独立运作，实际上只是各有关行政部门的附属物，没有成为自主经营的法人实体和中介组织，浓厚的行政色彩使这些评估所的评估行为变成行政行为，因此评估水平的高低和评估报告的优劣难以与评估所及估价人员挂钩。虽然有关法规规定“评估机构违反有关法律法规和职业道德，情节严重的取消其评估资格”，“在评估活动中因违法违纪或严重失误造成的经济损失，评估机构和估价师都应承担赔偿责任，”但由于没有保障机制，加上有些评估所有管理权，委托人即使吃了苦头也不敢吭声，因此这些条款形同虚设，有些评估机构和估价人员在业务活动中就无所顾忌不需自律。

五、竞争不当

出于没有形成市场竞争和行业约束机制，行业管理不到位，有关部门该管的管不过来，不该管的又相互交叉和插手，因此评估市场比较混乱，承接业务不择手段，有的靠行业垄断，有的靠压价，有的靠回扣，有的甚至以评估结果迎合委托评估单位的需求（即有评估价值的弹性吸引客户）。上述现象在某些地区和机构引起恶性循环，败坏了评估行业、评估机构和估价人员的信誉，导致国有资产流失，有关当事人的权益得不到保障，引发了经济纠纷。

第二节建议采取的对策

一、加强行业管理

（一）发挥学会作用。在市场经济条件下房地产评估应由行业学会（协会）管理，建议分两步走，第一步从上至下成立估价师学会，建设主管部门或房管部门分层次负责估价师和评估机构的资格管理，其他工作，如估价师执业资格考试、继续教育、制定技术标准和职业道德规范等工作由政府委托介于政府与中介机构之间的民间机构——估价师学会负责管理。第二步待条件成熟后所有评估的管理工作由估价师学会承担，随着国家机构改革步伐加快上述职能的转换也应加快速度，在转换后过程中要理顺前述五个部门的关系，一方面逐步淡化行政管理职能，一方面将房地产估价师、土地估价师、资产评估师、注册会计师、审计师等与从事房地产评估相关的执业资格并轨，在此基础上成立不受部门限制的全国及各地房地产估价师学会，考虑到相关专业的相容性，也可称其为不动产估价师学会，其成员包含获得各种相关职称和执业资格的估价人员。

（二）实行政企分开。行政行为与评估业务如果混合在一起，评估机构就变成“阴阳脸”，既是行政管理者，又是经营者，大量的评估业务就难以走向市场，房地产评估行业就永远跳不出怪圈。因此要实行政企分开，与房地产评估相关的行政职能，如房地产交易，土地出让、转让，国有资产产权交易等或由政府有关部门直接行使，或由政府委托下属事业单位行使，但无论采取哪一种方式都应将行政行为与从事评估的经营行为严格划分，取消管理和评估“二块牌子一套人马”的做法。现有的评估所大多数要改为企业走向市场，尤其是赋予行政职能的事业单位充其量只能从事少量属于行政行为且不收费的评估业务，而经营行为的评估业务只能由独立的评估所进行，这一类评估机构只能是中介单位，不隶属政府任何一个部门，其原有的行政职能要剥离。这就要求加快政府机构和事业单位改革的步伐，并通过立法确定评估机构的中介地位，唯有这样才能从根本上克服和解决行业垄断的问题。

（三）加强法制建设。在行政管理向行业管理转换的过程中行政职能应该先强化后淡化，尤其是初始阶段要充分运用行政手段（广义地讲是政府通过法律的、行政的、经济的手段）尽快规范评估市场，待市场秩序正常环境净化后行业管理才能取代行政管理。因此现阶段仍然要发挥行政管理的作用。首先要加强评估的立法工作，与发达的资本主义国家或地区相比，我们的法律体系尚未形成，立法工作任重道远，因此要尽快制定房地产评估的法律法规，并将一些法规规章上升等级形成法律法规。其次要加强执法监督，现在评估市场违规违法现象时有发生，不合格的评估报告屡见不鲜，不正当的经营行业屡禁不止，这就迫切需要发挥行政执法的作用，加大监督检查的力度，发现问题及时处罚，将上述评估市场存在的问题降低到最低限度。

二、严格市场准入

（一）“准入”的系列要科学。市场准入应是双重准入，即执业人员和机构都实行三级准入制。首先要完善估价专业人员的系列，根据人才的“宝塔结构”房地产估价师应分高级和中级，初级应为估价员，并设置水电、设备等配套专业的估价师。应建立三个等级的台阶制，即从初级到高级每一个台阶都要有一定的学历和执业时间的限定，跨入第一个台阶以及由低一级台阶向上一级升级，必须经过考核，考试，注册，才能取得资格，并规定每一个等级的估价人员只能做一定范围的评估业务（主要从评估项目的价值和建筑面积上限制）。而且要实行估价人员责任制，评估所所长和项目负责人必须是中级以上估价师，所有评估报告必须经中级以上估价师签字才能生效，其中一级资格的评估所所做评估报告和二级评估所所做的特大或高难度项目的评估报告必须经高级估价师签字生效，涉及到配套专业的评估报告必须有相关配套专业的估价师介入。其次现阶段评估机构的系列设置也应调整，目前临时资格的条件和业务限定含糊，导致一些临时机构随意拼凑一些人就承揽大的评估业务，搅乱了评估市场。随着房地产评估的发展，评估所逐步走向规范，对其要求也应逐步提高。因此要取消临时资格，不具备三级资格的机构不能执业，只能积极创造条件，待条件具备再申报三级。就三个等级而言，对二级机构所评估的项目在建筑面积和价值上限定比地域限定更有制约力，应允许二级机构到外地承接业务，但要有控制范围，要比一级低一个档次。原规定的三级机构的5万平方米建筑面积和1.5万平方米土地面积限制又过宽，应缩小其承接评估业务的范围。总之三个等级机构承接业务范围应是阶梯式的均衡地向上递增。

（二）“准入”的标准要严格。一是与三个等级估价人员相适应，要确立非常严格的高级估价师专业资格考试和注册条件。要改变现行估价师执业资格的考试和注册条件偏宽的做法，其中考试条件要增加每一个等级估价人员的相关专业工作经历和从事评估实务的年限，一般应增加2－3年，笔试内容涉及业务面要宽，要增加面试，注册时要提供2－3份有代表性的评估报告。对有犯罪前科的应不准注册（满五年以上的充其量只能从事估价员工作，但最好不开这个口子），受行政处罚处分的应满五年才准予注册。随着评估业务的发展估价师考试和注册条件要逐步收紧，直至形成非常严格的标准。二是三个等级评估机构的资格条件偏宽，根据“房地产法”第五十七条关于房地产中介服务机构应具备条件的规定，每一个等级机构有注册资金，估价师人数，总体从事评估人数，机构执业年限以及已做评估业务数量等方面都应提高标准，如三个等级评估机构的估价师人数应增加，尤其要规定一、二级机构必设高级估价师，所有机构执业人数不能以抽象的70％的比例作限定，而应规定每一个等级的机构应有具体数量的专业人员，还应增加评估所硬件设施和信息储存量（将来信息共享，应规定评估所有提供信息的义务）的要求。

（三）“准入”要动态管理。一是对估价人员实行分档管理。估价人员有接受继续教育的权利和义务，政府或学会有组织实施继续教育的责任，因此有关部门或学会应制定不同等级的继续教育大纲和教材，并设法在有条件的大专院校开设房地产评估专业或专业方向。还应规定每获得一个等级资格的估价人员都要接受更高一级资格的继续教育，经过一定年限的实践和考试获得更高一级执业资格，因故未能注册的要重新接受培训和考试，并达到继续教育标准才能注册。二是对评估机构实行跟踪管理，评估机构的发展总是不平衡的，在获得某一等级资格后其业务水准、经营实力和职业道德都处于变化之中，有的向上发展，有的走下坡路，在市场竞争的条件下，这是正常现象，与此相适应其等级资格要优升劣降，基本做法是一年一次年审，二年一次等级评定，年审不合格的应降低或取消其等级资格，并在两次年审的基础上进行等级评定，根据机构的变化情况及时进行等级调整，业绩突出进步大的给予升级，反之要降级，坚决不搞等级资格的“铁交椅”。

三、强化行业标准

（一）制定和强制推行技术规范和规程。出于没有一个权威的房地产评估技术规范和程程，连最简单的专业术语的名称叫法也不同，解释各异，至于评估的方法程序等更是“八仙过海，各显神通”，孰优孰劣无法评判，尤其对劣制报告，没有一个标准作为否定处罚的依据。为确保房地产估价师为客户所提供的估价服务的准确性、有效性和不至于误导市场，避免给委托单位和有关当事人造成经营损失，有必要参照国际上通行的做法，结合我国的实际情况制定房地产评估技术规范和规程，刘洪玉、廖俊平、董黎明等专家都曾撰文论述过，见地很深，本文不再涉及，只希望估价师学会组织更多的专家探讨这一问题，以便尽快制定出这一类标准，对评估原则、评估目的、评估方法；专业术语、技术参数、计算公式、技术程序、评估报告的格式和应包含的内容等都作出规范的分类和界定，为估价人员提供一个共同遵循的技术标准。

（二）建立和完善职业道德标准。最近几年出台的相关的法律法规对房地产评估职业道德都有所涉及，但都散落在有关条款中，内容不系统不完善，规定过于原则不便执行。国外对房地产估价师职业道德有专门的法律法规，如估价师守则对估价师行业有详尽的规定。我们应借鉴国外的做法，制定“房地产估价行业职业道德标准”，“房地产估价师守则”等规定，规范评估机构和评估师的行为，让他们明确应该怎么做，哪些能做，哪些不能做，做错了应受到什么样的处罚，从而形成一道“紧箍咒”，凡是不能为的就不敢为，约束估价师的行为，使行业自律落实到实处，从根本上提高评估行业的信誉。

四、建立竞争机构

（一）开放市场。按照建立统一开放竞争有序的房地产评估市场的要求，在前述政企分开的前提下制定市场竞争规则，要取消行业垄断和不正当的竞争，承接评估业务要由委托单位依据其业务大小和难易程度自由选择相应等级和信誉高的评估机构。尤其是管理部门或有行政职能的评估所不得指定评估机构，不得刁难其他评估所所做的评估报告。特大评估项目可以选择几家相应等级的评估机构投标或议标，将投标单位的等级、业务水准、经营实力、业绩、收费、服务等条件以打分制的形式进行综合评标，高分者中标。

（二）机构独立。根据“公司法”和“房地产法”的要求，所有评估机构必须是独立承担民事责任的中介组织，第一步可成立有限责任公司，待条件成熟时可过渡到无限责任公司。现有事业性质的评估机构应与行政部门脱钩，推动评估机构走向市场，让他们独立地承接评估业务，在市场竞争中或生存发展，或落伍淘汰，让强的更强，差的消亡，通过市场竞争促使评估机构及估价人员提高其业务水平。

（三）责任加大。与评估机构的法人地位相适应要建立赔偿责任和保险制，并应允许注册估价师实行高薪制。如果评估所作业失误给委托单位造成损失，委托单位可以依法上诉要求赔偿损失。评估机构在承担赔偿责任后可追索有关估价人员责任，但是赔偿责任必须以评估机构和估价人员向保险公司投保作为保证。由于估价师个人难以全部承担责任，而评估机构全部承担又不利于估价师责任到位，因此应规定如果评估出现失误评估机构和估价人员各承担一定比例的保险赔偿，具体比例可商定。这就要求评估机构和估价师除完成资格登记和注册登记外，还必须向保险公司投保签约，而保险公司一般不会与未经登记素质不高且经常出错或违反职业道德的评估机构及其估价师签约，委托单位也不会委托不投保的评估机构评估，这就迫使估价师提高专业水平，敬职敬业，遵守职业道德，同时也促进评估机构加强内部管理，提高业务水准，约束估价师的执业行为，这就有利于评估机构和估价师整体素质的提升。

（四）收费合理。现行收费标准不尽合理，高的太高，低的太低，应作适当调整。一是100万元以下的项目应再细分档次并提高收费标准，否则面广量大的小评估项目因收费少而导致亏损（有的甚至不够支出交通费），就没有人肯承接。二是2000万元以上尤其是1亿元以上也应再细分档次并适当降低收费标准，否则容易助长相互压价竞争和给回扣，也会给委托单位增加经济负担。三是土地评估费也应参照上述原则作适当调整。四是实行优质优价，即收费标准因评估机构的级别和评估报告的优劣而有所区别，以利于提高评估的质量。

根据市场经济中逐渐凸显的问题，评估行业的中介服务作用越来越重要。评估范围越来越广，评估对象越来越复杂，每项评估都可能是好几种专业评估的交叉，往往需要各学科专业人才组成联合评估团队共同完成，因此各类评估机构应加强协作，建立长期稳定的合作伙伴关系，这样才有利于行业整体的发展。

开放中国房地产评估市场，一定要在保护好国内评估市场利益的前提下，有利于本国房地产市场的发展。我国的评估行业有很大的发展空间，通过开放的市场环境，不断从发达国家“取经”，去其糟粕，取其精华，建立健全适合我国经济体制的行业体系，并不断完善，未来的房地产评估行业一定会有很大的进步，在世界经济上站稳脚跟。

结束语

房地产评估在我国是一个新兴的行业，它从起步到今天仅有十多年的历史，真正发展比较快的时期也只是1992年党的“十四”大以来的五年多时间。由于我国房地产业以“十四”大为起点开始走向市场，它推动房地产评估在理论研究和实际运作方面都取得了可喜的成就，房地产评估制度开始建立，评估市场不断扩大，评估队伍和评估机构得以迅速发展。

随着房地产评估行业的蓬勃发展，各种问题也接踵而至。我们在取得成就的同时，更要认清房地产评估行业目前的现状、所面临的问题，在实际运用中合理的应对，使评估行业平稳、和谐、健康的发展。

参考文献

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