智慧住区建设模式和技术标准研究

随着人口的增多，城市规模不断扩大，大城市病问题日益凸显，新型智慧城市的建设势在必行，其中智慧住区建设是智慧城市建设基础的重要的组成部分，住区作为城市的基础单元，作为城市人口的重要生活区域，其智慧化程度在某种意义上也体现一个城市的智慧化水平。而智慧住区的建设并非盲目地配套各类智能化设备，而是有模式的、因地制宜的、具有目的性的。因此，智慧住区的建设需要进行实际规划，要依靠相应的技术标准实施。笔者主要围绕智慧住区的建设模式和技术标准发展趋势两大方面进行分析和探究。

一、新型智慧城市与智慧住区建设

2016年4月19日，在全国网信工作会议上首次提出了新型智慧城市的概念，提出建设真正以人民为中心，实现民生服务便捷、社会治理精准、社会经济绿色、城乡发展一体、网络安全可控的智慧城市。智慧住区作为新型智慧城市建设的基础单位，是利用物联网、云计算、移动互联网、信息智能终端等新一代信息技术，通过对各类与居民生活密切相关信息的自动感知、及时传送、及时和信息资源的整合共享，实现对住区居民“吃、住、行、游、购、娱、健”生活七大要素的数字化、网络化、智能化、互动化和协同化，让“五化”成为居民工作、生活的主要方式，为居民提供更加安全、便利、舒适、愉悦的生活环境。

二、智慧住区建设现状

目前我国还处于智慧社区应用和发展的初级阶段，珠三角、长三角以及环渤海地区等沿海城市发展相对较快，对于智慧社区的应用接受能力相对较高。如北京、上海等城市出台关于推进智慧社区建设的实施意见、智慧社区建设指南等政策文件，形成了北京西城区广内街道“智慧社区”社会服务管理平台、上海静安区石门二路街道智慧社区服务平台等典型平台；广州将天河、越秀、海珠、番禺四区的多个社区作为第一批“智慧社区”试点，积极构建智慧社区综合管理服务平台、智慧社区服务标准体系。而在经济欠发达地区，由于受到建设成本以及消费水平的制约因素限制，智慧社区还没有达成广泛的应用共识。在智慧住区时代，以碧桂园、万科、恒大、万达、绿地为首的房地产商，华为、阿里、小米、海尔等智能产品科技公司、软件开发商等，都在谋求变革。尤其是在智慧城市建设的整体方向下，各省市也在积极推动智慧城市的基础细胞——智慧住区的建设。

三、智慧住区建设模式

由于住区建设的出发点和切入点不同以及不同地区的实际情况不同，目前智慧住区建设存在以下四种模式：物业模式、运营商模式、政府管理模式、O2O平台模式。（一）物业模式。物业模式的核心就是业主的服务与管理，以构建整体的物业服务管理设备及系统作为主要手段，配置智能门禁设备、智能监控设备、监控中心、智能灭火设备等安防、消防系统保证用户的生命财产安全；配置远传水电燃气表，建立业主服务中心、信息平台、智能停车系统等各类智能设备和智能系统，让业主通过手机APP就能快速寻找到停车位，还可以进行物业和水电燃气缴费、设备报修、意见投诉等，满足用户便利的日常住区生活需求。打造整体的物业服务管理设备及系统，构建住区物业生态圈。物业模式更加注重硬件与系统的建设，智能化水平最高，往往应用于新建小区的规划设计，对于后期运维的要求较高，既需要消耗较多的能源资源，也需要专业的人才进行运维。（二）运营商模式。2020年3月，中国移动（雄安）产业研究院《中国移动智慧社区白皮书》，利用5G网络、NB-lOT物联网及固网资源优势，打造泛在感知、泛在连接的社区，整合已有社区的基础资源与数据，推动网络基础设施与智能化社区公共设施全面升级，实现社区环境及能源可溯源、可检测、可管理的体系。2019年7月，中国电信了《中国电信智慧社区白皮书》，其智慧社区解决方案主要以物联网、云平台、大数据等技术为核心，以计算机技术和通信技术为辅助手段，将社区的各项基础设施及社区服务连接成一个有机的整体，打造“云平台+应用+服务”运作模式，通过统一的信息平台规范整合各种数据，以实现各个系统的联动管理，最大限度地提高社区管理效率，为智慧社区建设赋能。（三）政府管理模式。政府管理模式的核心就在于“大数据”，利用住区综合信息服务平台，搭建住区用户的信息数据库，通过对数据的收集、传输、分析与共享，使数据可以跨越地理空间，实现大数据资源充分利用，提高基层政府的自治和服务管理能力。例如公开政务信息、工作动态，住区活动、便民信息，开通维权窗口等，建立全面、系统、便捷的信息化服务体系。让住区居民可以提前在网上了解办事指南并提前预约办事，真正实现“数据跑路”。政府管理模式的智慧住区建设，更加侧重于智慧数据平台的构建，而非住区内部智能设备的建造。（四）O2O平台模式。这种模式与物业模式有相同之处，但是其相对于物业模式侧重于住区内部的管理与服务而言，这一模式主要着力于为住区内部居民提供在住区之外的便利生活。该种模式更加注重物联网和大数据、服务商和物业相结合，加强基础服务品质的提升，是一种“自下而上”的智慧住区建设模式，诞生了许多为社区生活提供各项服务的社区O2O平台，通过线上线下相结合的方式立足住区、立足生活，提供大众生活消费服务。O2O平台模式是物业+商业+医疗+娱乐+……是一种“住区+N”的互联网+模式，其主要载体就是手机APP，主要特点就是范围小、涵盖广，以住区为中心辐射一公里生活圈，集成包含衣、食、住、行、财、医、政、娱、购、游、学在内的各领域服务资源。相对于其它的建设模式，该种模式的适配性最强，可以与物业模式等各种模式相兼容，但是需要依靠第三方运营商的维护，而且受住区周围环境影响较大，周围生活圈不够完善的住区，该种模式就会相对鸡肋。

四、智慧住区建设标准的现状

对于如何建设智慧住区，目前国内尚没有统一的建设标准，各地方的智慧住区试点工作都在摸着石头过河，一步步探索。其中最早的有关智慧住区建设的标准是1999年12月原建设部住宅产业化办公室出台的《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》，2006年后又陆续了《建筑及居住区数字化技术应用第1部分：系统通用要求》GB/T20299.1-2006；《建筑及居住区数字化技术应用第2部分：检测验收》GB/T20299.2-2006；《建筑及居住区数字化技术应用第3部分：物业管理》GB/T20299.3-2006；《建筑及居住区数字化技术应用第4部分：控制网络通信协议应用要求》GB/T20299.4-2006等国家标准。这些标准涵盖了系统搭建、检测验收、物业管理、网络通信协议等住区数字化建设的各个方面。是目前国内涵盖面较全的系列国家标准。2014年，住房和城乡建设部了《智慧社区建设指南（试行）》，为我国社区的智慧化建设提出了明确的指导意见和评价标准，指明了建设目标和发展方向。此后，内蒙古、北京、上海、四川、山东、湖北、重庆等地陆续了相关标准、导则和指南。例如，湖南省长沙市的《长沙市智慧物业、小区标准建设指导意见》；上海市的《智慧社区建设指南（试行）》；北京市的《智慧社区指导标准（试行）》；山东省陆续的《山东省绿色智慧住区建设指南（试行）》和2018年6月最新的《山东省绿色智慧住区建设指南》。在标准方面：2016年，内蒙古住房和城乡建设厅了《智慧小区设计标准》DBJ03-70-2016。湖北省质量技术监督局了《智慧社区智慧家庭设施设备通用规范》DB42/T1226-2016，在此基础上2017年又了《智慧社区智慧家庭业务接入管理通用规范》DB42/T1320-2017。2018年，重庆市城乡建设委员会批准《智慧小区评价标准》DBJ50/T-279-2018，中国工程建设标准化协会批准了《智慧住区建设评价标准》T/CECS526-2018。

五、现行智慧住区技术标准体系存在的问题

（一）标准体系建设不完善。从现存的智慧住区的建设模式和的指南、导则和标准来看：整体智慧住区标准体系建设不完善，国家标准数量较少，多是以地方导则、地方标准为主，而且《建筑及居住区数字化技术应用》系列国家标准年限较早，对于目前技术和建设水平来说，具有滞后性，并且多方面标准缺失。平台标准缺失：目前智慧住区建设需要管理可视化、信息精准化、管理智能化、生活便利化，如此就需要整体的住区综合服务平台建设，在平台建设方面并没有相对应的标准出台。信息安全标准缺失：目前出台的智慧住区建设标准方面，缺少智慧住区安全标准规范。尤其是信息安全标准，智慧住区的建设离不开智能化硬件、配套的智能系统、管理服务平台等各项软硬件的建设与运维，其中各类设备与系统的安全问题和用户日常数据的存储安全问题，都没有对应的信息安全标准进行规范。（二）标准需求不同。用户、企业和政府对于智慧住区建设标准的需求各不相同，政府层面更多关注居民的信息服务、数据收集、处理、分析和管理等内容，房地产商、物业企业更多关注住区硬件建设、系统化建设、物业维护管理等方面，作为业主用户而言，对于智慧住区的标准需求主要关心安全、日常出行便捷程度、智能化水平、生活环境与服务水平等要点。但是目前的标准的服务对象与标准的制定者，毫无疑问是以企业和政府居多，对于用户需求考虑较少。（三）各自为政现象突出。各省市地方都颁布当地的智慧住区建设指南或者建设标准。因具体情况不同而对智慧住区相关指南、导则和标准的编制方向也存在区别与差异。地方的智慧住区建设指南与标准，多数倾向于建设的指导与规划，在评价性标准方面则相对缺失。

六、智慧住区标准建设未来的发展趋势

（一）制定智慧住区分级分类建设标准。提出“分级分类推进新型智慧城市建设”，智慧住区作为智慧城市建设的基础单位，智慧住区标准的制定应该体现分级分类理念，针对不同类别城市、不同地区的智慧住区建设进行分级分类评价与规范，有利于不同地区智慧住区的建设。（二）智慧住区标准蕴含绿色发展理念。在新型智慧城市建设的背景下，智慧住区建设不能背离绿色发展理念，只能智能化、自动化的住区并不是真正的智慧住区，真正的智慧住区要实现能源、资源的节约与充分利用，以科技的手段实现住区绿色可持续发展。因此未来智慧住区的标准建设一定是要包含节约理念、绿色理念和生态理念。（三）新技术在住区应用的标准。目前，随着物联网、人工智能、云计算、大数据等新技术的发展与应用，智慧住区标准编写应该考虑到新技术在住区建设方面的具体应用，例如人工智能与智能门锁、门禁系统、安防系统的结合，如何具体实施在标准层面应该与时俱进，对新技术的应用进行指导与规范。（四）互联互通至关重要。智慧住区建设过程中，由于不同的住区的建设方不同，建设的目标方向、技术手段存在差异，因此智慧住区建设采用的智能硬件与系统也存在巨大的区别。不同房地产商开发的智慧住区产生了信息孤岛效应，住区内部系统与外部系统不兼容，住区外部的商业系统、政务系统等难以接入住区居民的信息不能有效转化为有价值的数据资源为用户服务。甚至在住区内部，智能门禁系统与智能安防系统的硬件提供商和系统开发不同，内部系统之间也存在不兼容现象，给物业的管理与运维造成了额外的困难。因此智慧住区互联互通标准的制定，对于智慧住区发展而言至关重要，对于房地产开发商、硬件软件厂商、物业服务商、政府机构、住区用户等多方主体来讲都是有利的。

作者:孙玥 张永刚 尚治宇 高凡 单位:全国智能建筑及居住区数字化标准化技术委员会