商业地产企业项目成本的管理及控制

摘要：在全球化经济背景下，我国的地产行业发展也迎来了新的变化，目前自持商业较为流行，商业地产的发展模式以及数量比起之前有了很大程度的优化以及提升。商业地产行业在市场竞争方面，如何做好项目成本的管控，并进行良好的管理，加强项目前期建设以及后期的经营管理，实现针对性的成本控制，有效满足客户的需求，实现招商等工作的有序进行，是目前商业地产公司需要注意的方面。本文对商业地产企业项目成本管控方面的现状以及问题进行讨论并提出了优化措施，希望能够为商业地产公司的可持续发展提供动力。

关键词：商业地产;成本控制;管理;优化

在目前的发展中，商业地产在建设完成之后，一般会通过招商或者出售等方式进行初期的盈利。而为了获得利润支持企业的长远发展，相关人员应当针对商业地产企业投资回报周期长且盈利方式独特的特点，做好成本管理以及控制工作，对成本管理的问题做好有效的解决，通过长期租赁以及股权投资等方式拓展自身的收益，并强化成本管理，以便提高自身的整体效益。

1商业地产企业项目成本概述

商业地产在我国房地产行业发展时间较短，但是目前整体发展活力较大，并且能够对经济发展起到有效的推动作用。但是在对商业地产进行拓展时，由于商业地产整体行业项目投资成本过高，整体资金回收周期较长，在成本控制当中，会存在土地成本费用以及前期费用等。且对于小型的商业地产，其前期的宣传费用也相对较高，使得企业利润较小，影响了企业的盈利情况。因此商业地产企业项目应当做好成本控制工作，对整体的成本费用支出影响因素进行分析，节约成本支出，做好成本控制工作。

2商业地产企业项目成本管理中存在的问题

2.1商业地产项目前期整体开发周期较长。商业地产项目的整体开发周期及时间跨度较长，尤其是在项目的土地论证取得以及商业地产的设计上，需要根据当地的建设情况，请行业内部专家以及设计师等进行实地考察，并经过多次推敲之后才能够确定最终的建设模型。而在整体建设以及设计论证阶段中，缺乏足够成熟的经验进行支撑，因此有可能会出现整体周期设计较长的情况。而在初期设计完成之后，在整体的施工中，由于施工情况较为复杂，且有可能在施工中面临当地政策等方面的影响，在建设中会进行不断调整，这也使得施工周期不断拉长，增加了施工成本。而且不同于居民住宅的施工，商业地产项目开发中，管理人员以及工作人员安排有可能会进行不断调整，这方面人力资源的挑战也会使得商业地产项目开发企业增加用工成本。而且目前商业地产项目过于火爆，使得市场竞争相对激烈，有可能会出现不顾成本而盲目扩大规模的情况，这有可能会使得商业地产项目在后期难以进行招商或者出租，浪费企业成本。2.2商业地产宣传成本过高。随着目前商业地产的火爆，商家在选择商业地产位置以及类型时具有更高的可选择性，因此商业地产项目企业需要加强自身的宣传力度，吸引商家进行入驻，才可以在后期实现更好的盈利，同时提高商业地产的整体升值可能性。因此为了能够更多的吸引商家，同时保证所处商业地段的繁华程度，商业地产项目需要加强宣传，但是目前很多广告宣传方式效率较低，如果没有形成足够的品牌效应，就会导致宣传成本与最终后期的收益不成比例，浪费企业的整体资本投入，而且目前的商业地产营销手段较为落后，也会降低商业地产项目寻求客户的效率，从而增加整体的项目成本。2.3商业地产项目成本控制体系问题。商业地产项目由于发展时间较短，因此在整体的成本控制体系方面并不完善，更多地参照原有的居民住宅等项目成本控制方式。首先，现阶段商业地产内部组织形式上缺乏一定的严密性，在经济效益控制方面，仅仅将项目成本由财务部门进行管理，财务部门与商业地产项目的其他部门缺乏有效的沟通，很难将商业地产前期施工到后期整体的招商以及股权投资等方面的成本进行分析并进行有效的成本控制，无法对整体的商业地产展开工作进行有效约束。其次，在成本控制的着重点方面，目前商业地产企业对工程造价成本较为重视，而对后期的一系列投资等财务成本投入较为忽视，导致商业地产行业的实际盈利情况有可能与财务管理情况出入较大。

3加强商业地产项目企业成本的管理以及控制的措施

3.1加强合同内容约束，控制好整体造价。为了有效降低由于整体投入周期过长带来的成本压力，商业地产项目企业需要对合同方面的内容进行强化管理，加强整体合同的约束能力。在前期的项目设计阶段，商业地产项目企业应当对设计过程加强有效监督，对整体设计人员的设计意识以及设计能力进行专门培养，做好资金的控制工作，而且对于部分项目施工设计图纸应当在规定的周期内完成，防止由于设计周期过长而带来的成本浪费以及对后续施工的影响。在设计过程中，商业地产项目的设计合同签订方面应当做好内容的规划，在保证商业地产项目既定战略目标实现的基础上，针对整体的原材料使用以及投入的人工，还有施工成本等进行充分考虑，做好设计的协调性工作，避免由于整体造价过高带来的施工困难，并对整体的开发项目做好及时地监督调整，在满足设计要求的情况下，尽量降低造价成本，以便达到节约费用的目的。在后续的施工过程中，商业地产项目企业应当对设计以及施工之间的联系进行充分重视，根据设计情况做好施工周期的规划工作，并对施工中的不同部门以及人员的权利和责任进行明确，同时加强财务部门对于整体施工动态的了解情况，将财务工作以及整体的施工阶段相融合。比如可以派遣专门的财务工作人员进驻施工部门，并通过实地考察等方式对施工情况以及施工中的项目成本进行了解；通过信息化的管理手段，将有关施工数据上传，帮助财务工作人员对施工情况进行及时地监督；对成本变动与最初的预算结果进行比对，实现动态的调整，既保证施工的有效进行，也能够对施工中出现的不规范操作等进行及时调整，防止由于人员推卸责任而发生的施工周期延误问题，提升施工效率。3.2优化商业地产营销方式，综合提升项目收益。商业地产的整体营销方面需要对营销方式进行改善，同时也需要加强人才队伍建设，探索新的营销方法，提高整体的项目收益，以较低的成本做好宣传工作，降低商业地产项目的宣传成本。在当前形势下，商业地产项目企业工作人员可以通过目前的网上以及线下等宣传方式结合的方法，进行自身商业地产项目的宣传工作。比如，商业地产项目的工作人员可以通过目前网络营销体系设计好专门的营销网页，并帮助客户在网络上进行浏览，了解整体商业地产项目的信息，将商业地产项目的特色以及优势进行着重推广，提高商业地产项目对于潜在客户的吸引能力，提升转化率。此外，对于商业地产项目的工作人员，整体队伍建设方面，管理层也需要加强重视，由于商业地产是近些年来新兴的产业，因此在商业地产项目的开发以及推广还有后续的管理方面，员工整体素质较低，缺乏优质人才形成带头作用，无法对商业地产项目做好有效地推广以及管理工作。因此，商业地产项目的人才队伍建设方面应当加强力度，既提升销售端员工的整体素质，促进产品性能提升，同时也需要对商业地产的管理型人才进行重视，加强培训以及引进工作，通过优化队伍建设，降低整体的商业地产管理以及维护成本，并提高商业地产的盈利。3.3完善商业地产项目成本控制体系。商业地产项目成本管理体系的完善，首先需要商业地产企业对商业地产的管理模式进行重新认知，了解商业地产成本控制的特殊性，改变以往的管理方式，从较为科学的方面加强对于商业地产项目的成本控制以及管理。比如，在企业内部可以通过专门的培训工作，将商业地产成本控制以及后期管理经营的特殊性，在公司内部进行全面推广，从商业地产项目的长远发展以及长期盈利方面对商业地产的成本控制进行解读，帮助员工了解商业地产项目成本控制中不同因素之间的联系，并在此基础上完善商业地产项目成本控制体系。其次，在成本控制体系建设中，应当特别注重对于资金的管理，加强财务部门对于整体商业地产项目资金的控制能力，由于商业地产项目的资金运作较为复杂，因此需要商业地产项目企业提升财务部门的整体工作质量，由之前的核算型会计为主转为管理会计为主，通过对财务部门整体工作人员技能的培训，提高整体会计工作质量，从战略性的角度维护好商业地产项目的整体资金使用，做好投资的规划工作，以便降低由于规划风险等带来的成本损失。此过程中财务部门可以通过引入大数据以及云计算的方式，对商业地产项目的整体规划中可能存在的风险进行及时了解，做好资金的调配工作，注重财务成本的节约。另外在成本控制体系的建设中，为了降低盲目性带来的成本损失，商业地产项目企业还应当建立起专门的监督部门，做好风控方面的管理工作，避免由于盲目投资而导致的盈利空间降低的问题。对开发以及经营过程之间的有机联系进行重视，做好开发工作以及经营工作的衔接，保证商业地产项目企业现金流的稳定，防止由于急于吸纳资金而盲目将商业地产项目进行销售或者租赁的情况。此外在商业地产项目成本控制体系的建设中，还应当做好整体商业地产项目竣工之后的规划，通过多种形式对商业地产项目进行综合利用，如采取租赁销售以及股权投资等多种形式综合运用的方法，提高商业地产项目的盈利，保证商业地产项目的保值增值，实现前期投入与后期收入的整体成本收支协调。

4结语

商业地产项目的成本管理以及控制，不仅需要从前期就加强重视，对设计以及施工方面加强管理，同时对于整体项目周期中的资金等也需要做好专门的维护工作，防止由于资金不稳定而带来的影响，实现商业地产项目预期的收益，同时对商业地产项目的整体盈利方法也应当进行探索，提高商业地产项目的竞争能力。

参考文献

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作者:张骞 单位:海上嘉年华(青岛)置业有限公司