房地产开发项目全成本管理运用探析

摘要：现阶段我国社会经济发展速度持续增快，房地产项目发展速度也在不断提升，其中房地产整体的建设周期较长，存在较多的建设需求，工程管理难度较大，因此需要增强管理力度，避免出现资源不合理使用的情况。不仅如此，如今也需要选择合理的方法开展工程管理，确保可以提升资源使用效率，保障项目质量以及项目进度，给房地产企业带来更多的经济效益。

关键词：全成本；全周期；房地产开发项目；合作方

如今各个行业受到了大周期以及政府长效管理控制制度的影响，房地产开发项目利润率不断减小，在这个时期，为了获取更多的经济利益，就需要高度重视成本管理，如此也可以显著提升自身的市场竞争力。全成本管理能够帮助房地产企业减少成本，提升收入，各个项目也能够处于一个平衡的状态。不过因为存在一定的影响因素，在进行落实的时候还是存在较多的不足之处，本文分析了房地产项目开发管理时期存在的各种问题，提出了相应的解决措施，希望可以给相关的人员提供一定的参考。

一、房地产开发项目管理过程中存在的问题

（一）房地产开发项目的前期相关准备工作不足。房地产开发企业在取得一个目标项目开发权之后，可以正式启动目标项目的前期准备工作，如公司注册、开发资质办理、银行账户设立、人员招聘、设立办公场所、项目的周边地质条件地形地貌的勘测、设计要点的申领、政策和配套等外部条件的获取、当地环境和文物等考古，市场的评估等，只有通过系统具体了解和充分准备之后，才可以根据具体的情况作出设计的定位和提资，才能为后期项目的开展提供一定的保障。但是许多的房地产企业在开发的前期阶段并未作出充分的准备，而草草启动，势必对项目的总体的定位和策划做出偏离的判断，为后期的销售和收尾交付运营带来巨大的隐患。（二）房地产企业过于追求利益至上，忽略社会利益。为控制房屋投资热潮，限购限价的政策，房地产开发项目已进入合理利润时代，因项目的溢价空间被锁定，房企均在成本投入管控上加大力度，首先是项目的设计降低建设标准、严格控制设计阶段的建设成本，其次是在招投标阶段进行刻意压价，承包方承接项目的利润压缩、风险加大，承包方同样在施工的过程中降低了相关的标准，追求低成本，增加了安全隐患的系数。更有甚者房地产企业为了能够以最大程度的降低相关方面的成本，获取最大的经济收益。（三）项目工程验收制度不够完善。房地产的相关部门对验收合格的工程检验完以后，就认为与该项目没有关系了，可以投入到下一个的工程项目当中去，但是，这样就会造成一时的假象。因此，需要对工程进行实时的跟踪与检验。

二、房地产开发企业在项目开发过程中的成本控制

全成本管理在开发项目具体实施过程中，是需要企业全体职工共同参与下完成的。所以，在成本管理中，具体的内容是所有工作环节中的相关开销，相应的房地产企业则需要完善全成本管理体系，进而提高成本管理效率，使得房地产企业在开发项目过程中能够获得客观的利润。（一）项目设计阶段。在房地产开发项目中，前期规划设计的非常重要，项目的设计情况会对工程造价造成很多的影响。所以，项目投资者应当积极转变观念，在房地产项目设计和规划阶段，需要改变以往的过于追求外型、功能以及规模，应当将性价比、质量价格等方面考虑其中，提高对设计阶段的成本控制，制定切合实际的设计方案，进而控制工程项目成本，保证项目设计能够有效利用，尽量避免房地产在项目发开阶段出现施工变动，从而有效控制工程造价。（二）招投标阶段。高效的招标管理可以有效提高项目开发效率，对降低开发成成本具有主要作用。有效的招标可以对施工单位以及材料供应商进行选择，这样很好的控制项目的资金投入、施工质量以及工程进度等方面，因此，在招标阶段进行成本管理显得尤为重要。值得注意的是，需要精准计算投标，进而促使企业获得相应的利润，在确保施工质量基础上，竞标后获得低价。但不意味着要以低价去竞争。对于中标企业的选择，先要考虑成本，再分清管理中的侧重。此外，需要对招标进行询价，全面了解在人员、材料、设备等方面的单价，从而实现对成本管理的有效控制，更好的帮助房地产开发商把控项目整体定位以及经营方案，对成本控制相关指标进行明确，使得形成一个共同的开发目标。需要充分调研项目周边其它类似项目的发展情况，分析总结出项目成本与产出之间的关系，同时分析开发技术是否足够支持项目实施。在招投标阶段，需要对具体工作进行细化，做好合理分配，明确接下来的设计、发包以及对现场管理等各项工作。此外，招标后落实到实际开发项目中，及时与设计单位签订了设计合同，但是也可能出现由于专业公司的调整造成了设计成本的增加，与实际工程缺乏沟通和配合，装饰图设计与土建图纸设计不相符的情况，所以为了防止出现这些情况，应当先与设计单位签订设计合同，而后在合同内容基础上，明确其中的具体设计范围，尤其是在细节方面，需要进行细化处理，而对于一些小的配件、结构材料等，则都需要体现在设计方案中，以此来防止出现后期纠纷问题。（三）项目实施阶段。房地产开发项目在具体实施阶段，需要对设计变更、签证进行管理，防止出现设计改变导致成本的增加。此外，需要做好工程成本、质量以及施工进度之间的协调，从施工原材料的采购、施工质量控制上进行管理，避免出现原材料的浪费导致成本增加，施工的返工导致成本增加。需要提高对施工单位的设计的审核工作，同时要注意分包的管理，并全面掌握现场情况，对施工资料进行收集并做到了解加强对合同的管理。（四）审计阶段。审计结算工作对房地产开发企业实际项目开发具有重要作用，需要企业提高重视度，运用市场机制，针对房地产企业审核各竣工房地产项目的工作上，选用能够长期并且高效率工作的造价工程师，辅助制定决算资料。同时要具体做出明确：明确建设咨询公司的权利和义务，其作为房地产企业聘请的审核审价专家，应当代表并辅助房地产企业全面开展审价复核工作；建设咨询公司初审结果需要得到三方面的认可，主要是被审施工单位、房产公司、该咨询公司。建设单位选取第三方咨询公司进行审定，再由上级公司下派到咨询单位进行复审；在结算阶段，聘用的建设咨询公司无固定费用收取，其主要的受益是按照审核后核减费用的百分比率进行收取，在此种方法的作用下，可以达到很好的项目成本控制。（五）工程竣工阶段。房地产项目需要进行竣工验收，符合标准后方能交付使用。当工程没有达到竣工验收标准后，房地产企业需要找到问题所在并及时对项目进行相应的整改，由于项目整改期间出现成本的增加，如果需要整改项目多，则会严重影响开发项目的周期，导致项目不能按时交付使用，此种情况会给房地产企业造成高额赔偿金，造成严重影响。此外，房地产企业不仅要强化项目施工管理，更要做好项目验收工作，提前对施工进行预期结算，从而为后续房地产企业竣工结算工作做好铺垫。在制定施工结算时，需要房地产企业的预算与最终结算不能超过5%，在此数值下能够确保房地产开发项目的收益与预期最小值相差不大。

三、房地产开发项目工程管理应对措施

企业的成本管理水平与其经济利润直接挂钩，特别是对涉及资金量较多、项目工程规模较大的房地产企业来说，开展全成本管理工作对有关企业发展至关重要。（一）加大调研阶段的力度。从上述内容可以知道，前期的调研阶段决定了项目的设计方向，是整个项目成功的基础，前期项目可行性研究是极为关键和重要的。实际操作时，房地产开发企业要重视前期研究工作，加大投入资金、人员和物质的力度，搭建决策部门，对信息进行汇总分析，提升决策的合理科学性，项目定位更为精准。（二）加强建设期间的监管工作。房地产开发时不要只考虑经济收益和进度快慢，要依据企业制度和设计要求规范操作，确保建设质量的前提下尽可能提升建设速度缩短工期，一定要注意建设状况和周遭环境的协调性。另外我国政府不会过于干涉房地产市场，市场自身的调节功能为主，必要情况下政府会实施一定的调节措施，引导市场更好的发挥调节功能。工程监管工作涉及建设的整个期间，监管人员要密切关注重点，不放过细节之处，发现建设中的问题及时反馈给建设企业，督促其整改。（三）加强管理人员的业务水平，提升管理人员的综合素养。想要提升工程管理的水平，加大管理人员的培训，提升人员综合素养是行之有效的办法。招聘的管理人员需要拥有专业技能和职业素养；加大人员培养力度，举行各种培训活动，提高管理人员的技能水平；不定期抽查，考察管理人员，通过绩效考核来评判管理人员，表现优异者奖，表现不好者罚，督促管理人员提升自我综合素养，更好的完成监管工作。（四）优化项目管理系统。房地产项目建设时，搭建完善的管理系统是有必要的。管理人员依据制度监管，确保项目建设的质量和进度，保障了房地产企业的经济利益。建设时，建设人员要依据制度流程操作，提升建设质量。

四、结语

随着经济市场的不断完善，房地产企业的发展迅速的增长，而所形成的结果是，房地产的竞争越来越激烈，也在一定的程度上促进房地产在开发项目管理的过程中对不足之处进行一定矫正、创新与突破，同时也使得房地产的相关项目管理人员更加的趋于专业化，同时也提高了房地产项目的品质，增强了房地产企业的成就感与荣誉感，也促进了房地产在未来的更长远的发展。

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作者:张素芳 单位:滕州市自然资源局