房地产企业现金流管理问题及策略

摘要：现金流管理对于企业发展具有重要意义。本文通过分析房地产企业现金流管理的特点及存在的问题，提出相应的改进建议，以期为房地产企业加强现金流管理、提高企业竞争力提供参考。

关键词：现金流；现金流管理；房地产企业

1引言

近年来，国家对房地产业的监管越来越严格，房地产企业所面临的各类风险也越来越高，甚至有部分企业由于资金链断裂而面临破产。资金链断裂的风险主要是由于长期负净经营现金流量导致的。现金流管理对于提高房地产企业资本周转能力、增强企业竞争力具有重要意义。本文通过分析房地产企业现金流管理的特点及存在的问题，提出改进建议，以期为房地产企业加强现金流管理、提高企业竞争力提供参考。

2房地产企业现金流管理的特点

现金流量管理是企业对生产和运营活动中发生的现金流量预先计划、预测、分析、控制、评估的活动。房地产企业现金流管理具有以下特点。一是房地产企业投资的资本数额大、需要的现金周转期较长。一个完整的项目周期一般包括征地、土地开发、房屋建设到项目完工兑付等环节。二是生产经营现金流量的不稳定性。与一般商品制造商不同，房地产企业持续发展必须要有一定数量的资金支持，而且资金进出不稳定，易出现大幅度波动。三是房地产企业资金使用的风险性比较高。一旦资金被用于某一项目便不能随时调动，且宏观调控政策和金融环境的变化也会为企业带来较大风险。四是筹资任务繁重。房地产企业开发经营的对象一般是住宅用地、大型项目。由于购买地盘的价格以及为房屋工程付出的造价较高，企业在开发项目前期需一次性投入大量资金，加重了房地产企业的筹资任务。五是难以维持现金流平衡。相对于其他企业而言，房地产企业的现金流管理和现金流平衡更为困难，这是由于房地产企业需要对每个项目的现金流进行全面管理，从而保持整个企业现金流的正常运行。

3房地产企业现金流管理存在的问题分析

房地产产品的销售和融资是房地产企业的现金流入的主要来源，而地盘购买款、项目资金、管理费、营销费、财务费、贷款和纳税是现金流出的主要来源。目前房地产企业现金流管理还存在诸多问题。3.1现金流管理意识淡薄。现金流量表可以反映企业资本流动情况，有助于管理者了解企业的生产经营活动，制定合理的战略决策。目前，房地产企业的管理者对现金流管理重视程度仍然不足。一方面，由于缺乏企业管理及财务管理方面的理论知识，部分房地产企业管理者没有现金流管理的理念。另一方面，大多数管理者更关注公司的经营利润，将利润作为重要绩效考核指标，现金流量管理等指标尚未完全纳入绩效考核。这也导致房地产企业一味提高盈利能力，强调企业收入规模的增长，忽视现金流管理。3.2现金流量管理与企业战略目标不匹配。近几年，房地产企业逐渐意识到土地储备量和资本是企业最重要的资源。土地储备的增加会使房地产企业的固定资产增加，同时使企业现金流出，容易造成企业现金危机，这在一定程度上限制了企业的长期发展。对土地储备量的过度追求，对现金流的忽视，使房地产企业的战略目标与现金流管理目标严重偏离。3.3直接融资较少。为了开发更多的房地产项目，房地产企业一般选择使用外部融资来解决内部资金短缺问题。其中，银行贷款是房地产企业的重要融资方式。很多企业倾向于银行贷款这种间接融资方式，导致直接融资比例下降。如果银行的货币政策收紧，企业资金链就会受到较大影响。同时，较高的资产负债率，也给企业的发展带来一定风险。3.4现金流管理内部控制薄弱。房地产企业的资金链涉及生产经营的各个方面。现金流管理也需要企业内部各部门配合完成。然而，目前房地产企业很多人认为现金流管理是财务部门的主要职责。现金流管理的事前预测、事中监督、过程控制、事后分析尚未在企业内部控制工作中有机结合。此外，由于业务人员能力问题，现金流量预算编制无法根据企业实际资金需求进行科学规划，预算管理无法有效实施，也无法对企业现金流进行调节控制。3.5现金流缺少风险预警机制。对于房地产企业而言，风险识别与评价体系必不可少。由于管理者对现金流管理的认识不足，部分房地产企业尚未建立完善的现金流风险管理机制，缺乏专门的风险管理部门。只有在资本危机的情况下，企业才会将注意力从利润转移到现金流管理上。这导致企业对于可能出现的资本危机的抵抗力较弱。

4改进房地产企业现金流管理的对策

4.1强化现金流管理意识。一方面，企业管理者应加强财务管理知识的学习，明确现金流管理在企业管理中的战略地位，通过现金流评估业务绩效。在制定经营决策时，凭借自己理论知识和获得的信息做出合理的决定，避免出现经营业绩好而财务状况不太乐观的局面。另一方面，针对房地产企业各部门的特点，普及财务知识，使各部门提高对现金流管理的重视程度。4.2将现金流管理纳入企业发展战略。房地产企业必须将现金流管理于企业长期发展战略结合起来。一方面，根据企业的长期发展战略，对企业的现金流的长期流转进行预算、分析及控制。另一方面，将现金流管理提升到企业长期战略管理层次，制定适应企业长期发展的现金流管理系统。4.3培育多元化的融资管理渠道。房地产企业对资金的巨大需求不能通过银行贷款一种融资方式所满足，必须培育多元化的融资管理渠道。房地产企业在现金流量管理中也要纳入融资管理，主动拓宽融资渠道，尝试多种融资方式，如集合信贷、其他项目资产抵押融资、建设方融资、各种信托融资、资产重组融资、资本缓冲、与其他公司合作开发等，以及其他直接融资渠道，如房地产基金和债券，也可以通过股权融资、低分红政策等方式实现融资。4.4建立全面的现金流管理内部控制系统。企业在规范现金流管理时，所进行的一系列流程实质上就是现金流内部控制系统，规范和控制企业的投资、融资、分配等各个环节的现金流量。一方面，建立严格的资金管理制度，明确现金流管理中的分工，使各职能部门各尽其责、互相监督。另一方面完善监督机制，加强库存管理，使成本和相结合。此外，在现金流内部控制中还应事先预测和分析生产经营活动，事中进行监督，事后公司关注现金流量以及出现的异常情况，有效规避可能面临的财务风险。4.5建立健全现金流量风险预警机制。当现金流量风险预警机制可以使企业在现金流出现异常状况时，及时收到预警信息，保证了企业实现价值创造。房地产企业应当根据实际情况，建立完善的现金流量风险预警指标体系，一般包括偿付能力指标、流动性指标、可持续性指标、创造价值指标等。

参考文献

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作者:杨冬 王莎 单位:西北大学现代学院