房地产股权及土地使用权转让

摘要：随着城镇快的快速发展，城市土地与人口矛盾日益突出。土地资源作为房地产开发企业的第一要素，其有限性增加了房地产开发企业获得土地使用权的难度和运营成本。通过股权转让实现土地使用权的流转降低税率，获得投资成本，成为房地产开发企业常用手段。本文主要阐述了转让股权和土地使用权两者关系以及差异，以及房地产开发企业转让股权及土地使用权造成的不良影响，需要进一步规范房地产开发企业转让股权相关法律法规。

关键词：房地产开发企业；转让股权；土地使用权

1股权转让土地使用权概述

根据《公司法》的相关规定，公司股东享有投资收益权、参与公司经营权、股份转让或者出资的权利、知情权、优先受让和认购新股权、选择、监督管理权、退股权等权益。股权包括股东与财产有关的各种权益和企业内部经营管理的各项权益，是集财产与经营两种权益为一体的综合性独立权利形态。股权具有私权性质，股东可以根据个人意志对享有的股权权益进行自由转让，这种自由受到国家法律的保护，是公民的自由权。土地转让权指土地使用者将土地使用权进行出售、交换以及赠予等行为。然而有人认为股权转让与土地使用权转让两者没有关系，原因有以下方面：第一，因为前者转让的是股权，后者转让的是物权，股权变更不会影响到土地使用主体的变更，因此土地使用权依然属于公司所有，后者直接变更权利人。第二，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。股权转让没有发生国有土地使用权、地上建筑物以及附着物转让的行为，不需要缴纳土地增值税。但是土地使用权转让变更了土地使用权主体，转让人因为转让土地使用权受益，按照国家规定需要缴纳土地增值税。第三，两者所属法律范畴不同。股权转让是按照《公司法》的规定执行，后者则根据国家出台的《土地管理法》和《房地产管理法》等和土地相关的法律法规执行。

2股权方式转让土地使用权存在的问题

2.1滥用公司股权违反国家房地产管理法规。房地产开发相门与国家的经济社会息息相关，由于房地产项目与土地联系紧密，所以国家制定了《城市房地产管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规对房地产土地使用权的转让做出了严格的规定，确保房地产行业健康有序发展。根据《公司法》的规定，企业法人拥有独立的法人财产，享有法人财产权，承担相应的民事权利。根据法人独立人格制度，股东财产和公司财产相互分离，股东可以依法参与公司经营决策，并将其个人意志转化为公司意志，用公司的名义执行所做的决策。这种不被外界获知的行为其实是隐形行为，这种隐形行为其实是公司股东滥用独立法人的权益。股权转让土地使用权是公司的股东和公司以外的个人、组织发生的股权变更，公司的股东发生变化，新股东成为公司的实际掌控者，拥有对公司的财产和财产权益，也就是对公司的土地进行开发，这种行为违背了《城市房地产管理法》和《土地管理法》的相关规定。2.2逃避税收。税收是国家进行宏观调控的重要手段，根据《土地增值税暂行条例》的规定，转让国有土地使用权所取得全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值税，土地增值税按照累进税率征收土地增值税。土地增值税按照四级超累进税率执行，具体标准如表1所示。征收土地增值税加大国家对房地产市场的调控，从而有效抑制房地产市场的盲目性、自发性，防止出现炒房卖房等行为。但是通过股权转让，则可以避免土地增值税，降低交易成本，进一步降低市场交易的门槛，降低国家对房地产市场的调控影响力。

3完善房地产企业股权转让以及土地使用权相关法律法规

3.1建立健全房地产开发企业股权转让监督管理机构。目前我国的股权转让以及土地使用权转让属于不同的法律体系，公司股权转让由工商部门进行监督管辖，土地使用权转让则由国土资源局管辖，上市公司股权转让还需要收到证监会以及证券交易所的监督和管理，由于两者属于不同的部门监管，导致监管方面出现混乱和管理真空。因此，需要进一步规范房地产开发企业股权转让及土地使用权相关制度，股权转让涉及到土地、规划、建设、工商、税务等多个部门，应该实行联合执法，将其合并为一，一体化建设管理。3.2完善房地产开发企业股权转让相关制度。房地产企业不同于一般公司，股权转让涉及到土地资源，所以应该制定更加严格的转让制度和规定。根据《公司法》的规定，有限责任公司股权转让之日起30日申请变更登记。房地产企业股权变更向工商部门提出申请的同时，还需要向土地管理部门进行备案登记，并由专门的机构对股权转让双方的土地资源进行核查，并做好备案，发放股权证明文件，按照相关规定到税务部门进行缴纳税款。其次，明确房地产企业以土地使用权做股价行为。房地产开发企业转让股价及土地使用权就是以土地使用权做股入价，进行股权转让。但是目前的《房地产市场管理办法》和《土地管理办法》对土地使用权作股入价行为没有明确的界定，限制了政府对房地产市场的调控。因此，司法部门要尽快完善房地产企业股价转让的相关法律法规，防止有人利用法律漏洞谋取私利。

4结束语

房地产开发企业转让股份及土地使用权有效的规避了我国现有的税收制度，不利于国家对房地产项目的税收管理，导致个人或者公司利用股权转让规避土地增值税，从而影响到土地使用权的合法性。因此，需要进一步完善相关法律法规，对房地产公司的股权转让行为作出更加详细的规定，确保整个房地产行业健康、有序发展。

参考文献：

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[2]王璟秋.浅析房地产企业股权转让[J].福建质量管理,2017(13):1-2.

[3]杨旺.试论房地产项目股权收购风险控制及防范[J].现代经济信息,2018(4):383.

作者:张力军 单位:南京市土地矿产市场管理中心