房地产工程管理探讨

［摘要］在现代房地产工程管理中，业主管理是一项十分重要的内容，为了更好地发挥业主在整个工程管理工作的积极作用，本文从业主管理在房地产工程管理中的积极作用入手，就如何优化业主管理手段提出了几点对策，以不断地强化房地产工程管理水平。

［关键词］房地产；工程管理；业主管理；强化

在对房地产进行工程管理时，业主管理有着十分重要的意义。这是因为将直接关系到投资效益能否得到有效的发挥。所以在实际工程管理中，应对业主管理的作用进行明确，这样才能更好地促进工程管理水平的提升，并采取针对性的措施加强工程管理工作的开展，不断强化其管理效益。以下笔者就此展开探究性的分析。

1业主管理在房地产工程管理中的积极作用

1.1必要性分析。现代房地产工程具有投资大、质量要求高、工期紧和任务重的特点，为了更好地发挥业主在工程管理中的作用，首先必须对其必要性有一个基本的认识。因为整个房地产工程管理中，不仅要加强工程质量、安全、进度和成本的管理，而且还要加强环保管理，整个过程既要安全，又要低碳环保，而业主参与工程管理，则能更好地及时地发现问题，减少不必要的损失，就能有效的满足工程管理的目的。1.2现状探究。因为我国在工程管理方面的理论和实践研究较晚，所以在房地产工程管理中尚存诸多不足。主要是因为在开发房地产项目之前，由于前期调研严重不足，特别是在可行性研究上较少，在施工图设计文件供应上难以紧跟工作的进度，加上工程在实施中存在诸多变更，使得很多房地产企业在工程管理体系上亟待完善，加上企业在工程管理上的重视度严重不足，大都是采取经验来管理，有的管理人员的主观臆断，使得工程管理往往是事后控制，往往难以在事前和事中加强对其的控制和优化，所以在房地产工程管理中亟待将业主管理的作用发挥出来[1]。1.3具体的作用分析。一是就决策阶段来看，由于业主方在房地产开发中是项目投资者，最终目的的就是提高工程投资效益。所以在决策阶段，业主的作用主要是确保项目定位与市场真实需求之间相互吻合。而为了预防在市场可行性方面的研究不足，所以在项目决策阶段应加大力度开展市场调研工作，确保决策效率得到有效提升。所以需要在项目成本管理和合同管理以及进度管理和质量安全、组织协调以及信息管理等环节，均需要贯穿整个工程项目实施的全过程，只有切实加强市场需求的深层次分析，才能更好地发挥业主在工程管理中的作用。二是就设计阶段来看，主要是在项目决策的基础上，由于设计质量将对工程投资和质量以及工期与运营成本都有着直接的关联，所以需要业主给设计人员足够的时间去思考和研讨，才能提升设计图纸的深度与质量，确保工程得以顺利实施的同时有效的控制投资。所以业主在设计阶段的作用就在于对项目投资控制和设计进度以及设计质量予以沟通协调和调研以及决策，并在设计中融入企业文化和业主理念，切实做好前期各项准备工作，对设计与设备供应方进行协调，在尊重市场的同时，还要结合项目实施新要求和出现的新变化，加强与设计方的沟通，听取设计方的意见。三是在施工阶段，首先就施工质量而言，业主是组织和协调监理严格把关并狠抓工程建设和确保工程质量的重要保障，切实加强对勘察和设计和供应商以施工与监理等方面的合作和管理，才能为工程质量的提升奠定基础。所以需要业主加强对法律法规和合同与规范，对多方的关系进行有效的协调，并采取针对性的方式加强质量控制，达到质量控制目标。加上施工中经常出现设计变更的情况，业主同样需要加强对其的协调和变更管理。业主在施工质量控制是由监理来开展，并利用监理月报来辅助现场对监理监督控制进行检查。所以需要业主应注重各单位作用的发挥，注重监理职能的强化，对各方的关系进行有效的沟通和协调，以保证工程质量的预期目标得以实现。其次是就施工进度而言，业主主要是在管理和组织以及协调等方面下功夫，对施工中可能出现的进度影响因素进行预见，并对诸多资源进行整合和调研，严格按照工程进度计划来完成整个工程。最后是在安全管理而言，主要是对安全形势进行研判，对安全预案的可行性进行研究，分析在施工中可能出现的安全问题，加强对安全预案的研究，才能更好地促进整个房地产工程的安全管理水平得到有效的提升。四是在竣工阶段，因为客户是业主在房地产开发之后的最终针对群体，只有提供良好的服务，才能实现自身效益的最大化，同时还会对自身的品牌和声誉带来巨大影响，乃至对后续项目开发也会带来巨大影响。所以业主在这一阶段，只有对工程进行正确干预，才能更好地促进工程管理成效的提升。所以需要引起业主的重视。虽然房地产开发和物业管理这两个行业相对独立，但是二者始终贯穿在房地产开发全程，二者相辅相成，只有提供优质的物业管理，才能为业主提供优质服务，客户在享受生活中，物业也会不断升值，所以作为房地产业主，必须及时的掌握顾客的需求，并对其予以及时地解决和满意的答复，设置专业的售后管理人员，及时的维修和管理物业，进而更好地针对顾客的要求针对性的改进和优化，才能提升自身的升值空间[2]。

2优化业主管理手段并强化房地产工程管理的几点对策

由于业主在整个房地产工程管理中有着十分重要的作用，结合目前的现状和业主参与房地产工程管理的必要性，笔者认为，业主在整个房地产工程项目建设中属于主导者，更是工程建设质量的首要责任人，必须在建设过程中注重主导作用的发挥，应切实注重业主管理手段的优化，具体需要开展以下工作：一是认真遴选业主代表，确保所选的业主代表具有认真的工作作用和严谨的工作态度，能确保各项技术政策得到正确的执行和贯彻，科学组织和开展诸多技术工作。二是紧密结合房地产工程项目具体的实施情况，针对性的配备专业的技术人员，并成立项目业主指挥中心，对现有的规章制度进行不断地完善，切实注重房地产工程项目中的技术与协调工作的开展，紧密结合房地产工程项目的整体要求，详细编制设计和施工进度计划，这样就还能确保各部门的职责得到有效的明确，各方得到高效的协调和配合。三是业主在日常工作中，应切实注重工程项目建设有关的社会资源的收集和整合，并采取鉴别、评估、考察和比较以及洽谈等方式，建立健全工程设备以及主材的招投标管理制度，建立与自身发展需求相符的承包商与供应商的资源库，尤其是应对招投标工程进行规范，尽可能地选择核实的供应方，并在合同中对权责利进行明确。四是在竣工验收过程中，业主应加强与物业、供应、销售、技术和开发等人员的合作，并组建临时复查部门，加强项目管理人员的合作，切实做好项目的移交。五是业主需要在物业管理方面做好整体定位，在对房地产项目进行规划设计时，应坚持人本化的原则，注重节约和合理，确定与房地产项目定位相符和标准相同的物管方案，并在基础设施和设备以及生活配套上提供针对性的建议与帮助，结合细节，尽可能地符合大众需求，注重品牌形象的提升[3]。

3结语

由于业主在整个房地产开展中占据主导作用，保房地产顺利开发具有十分重要的意义，所以为了更好地强化业主在房地产工程管理中的作用，需要我们对其的作用有一个基本的认识。业主在房地产工程管理中，主要是在决策阶段、设计阶段、施工阶段、竣工阶段参与，所以在不同的参与阶段，其作用也有所不同。这就需要我们在这一过程中切实注重上述工作的开展，不断地提升业主在房地产工程管理中的作用，

参考文献

[1]赵炜.基于房地产开发角度的工程管理分析[J].住宅与房地产，2017（32）：26-27.

[2]陶涛.房地产工程管理与探讨[J].电子制作，2015（05）：269.

[3]肖志军.房地产工程全面质量管理与质量控制之探析[J].山西建筑，2013，39（03）：214-216.

作者:何兆强