房地产企业财务战略管理研究

摘要：任何企业的经营均是围绕“人、财、物”三个基本生产要素开展，其中对“财”的需求则是基础中的基础。房地产行业经过了二十年的飞速发展，出现了营收超过了5000亿元公司。作为一个资金密集型以及关系国计民生的行业，在政府宏观调控不断深入的情况下，行业经营风险和财务风险都不断的加大。如何有效的落实公司财务战略将是房地产企业财务工作的重中之重。

关键词：财务战略；管理要点

一、加强公司财务战略的制定及执行助力企业战略目标的实现

公司战略是在充分了解公司外部环境和内部资源的基础上，制定的公司未来发展规划。财务战略是对公司战略目标的指标化，公司财务战略依附于公司战略，又是公司战略的核心部分。作为房地产企业财务战略的核心是资金的配置和使用，通过中长期财务计划的落实，将企业资源加以优化重整，从而满足企业发展所需资金。

二、目前房地产企业财务战略管理方面存在的问题

（一）重战略制定轻战略分解及执行绝。大多数企业，尤其是国有企业均按要求制定了五年发展规划，制定了各个阶段的发展目标，但从执行情况来看并未对企业的发展起到指导作用。第一，企业战略的制定未能充分考虑公司内外部环境，多以结果倒退过程；第二，企业战略制定后，未能有效的分解并落实到年度计划中去；第三，企业战略没有纠偏措施，出现偏差后往往听之任之。对于房地产企业来讲绝大多数企业缺少对未来行业的分析，以及企业未来发展的情形定位，仅仅是考虑当下，未能集合战略规划系统性考虑土地资源的获取、投资区域、投资强度、融资方式以及利润分配等。（二）重经营业务、轻财务管理。房地产作为资金密集型行业，有着高资金投入与产出的天然属性，企业的经营工作与财务管理密切相关。但从目前实际情况来看房地产企业工作目标的设定多与项目投资、工程建设与销售有关，财务指标只是附带性指标。财务部门只是记账及付款部门，对于财务管理的要求只是支付合规、满足资金使用，保证企业正常运营就可以。（三）重日常财务管理、轻财务战略规划制定。企业在制定公司战略后，对于公司战略的宣贯不够，也未要求各业务部门按照公司战略拟定相适应的财务战略。导致企业目前财务管理工作多为应付当下，而对将来的思考不够。目前房地产企业财务管理工作，多偏向点状工作、而缺少了面状工作。房地产企业财务重点工作在于为项目融资、按揭回款、后期税款缴纳以及各种财务数据进行统计和管理，并出具相关报表。缺乏对数据的分析研判，来发现企业运营过程中出现的问题，进而找出偏差并进行修订；缺乏财务部门与其他业务部门之间的联动，财务工作仅仅是指导本部门工作而不是企业整体经营工作；缺乏根据财务前瞻性研究及践行，对企业在未来发展中的财务支撑没有思考。（四）考评体系不健全，无法满足公司战略目标的实施。一方面，未能将战略规划落实到财务指标并作为公司考核要点来指导具体经营工作；另一方面，没有基于企业长期发展战略的持续性考核；最后，对财务指标所体现的战略执行偏差没有足够的重视。

三、房地产企业财务战略管理要点探析

（一）结合行业发展趋势做好公司战略的制定，为公司未来发展指明目标。房地产已从过去的“黄金十年”过度到“白银十年”阶段，原有的粗放式经营已不能适应未来的发展。行业同质化竞争严重，要想能够生存并实现企业高效快速的发展，企业战略的制定尤其重要。做好企业战略首先是做好对行业未来的判断。未来十年，城市化进程的继续提高、国民经济的持续走高以及中国人安居立业的固化思维，房地产行业仍将保持高位增长；规模房企的增速越来越快、房地产行业集中度越来越高；房地产专业化运作越来越明显。在国家对房地产行业调控越来越严的趋势下，如何紧紧围绕“房子是用来住的”这一基本方针来制定公司未来发展战略，将是房地产公司能否快速发展的基本要求。（二）分解并落实财务战略，确保企业财务资源能够匹配公司战略。企业财务战略必须着眼于企业的未来发展，保持相对稳定的发展，适应企业增长方式、发展节奏等，并根据公司战略目标的调整及时进行调整，以保持企业持续发展能力。对于房地产企业来讲，财务战略的核心即是对资金的研究。财务战略必须要分析外部环境和内部环境的变化，调整和创新财务资源配置模式，研究资金筹集渠道和方式、分析筹资风险和成本、合理运用资金等，对资金流动做出总体和长远的谋划。（三）坚持以财务管控作为公司战略管理的核心要素，确保公司战略目标的达成。财务战略的执行在日常工作中多落实到预算指标，因而在日常管理中，应以预算管理为核心做好对企业经营全过程进行动态监控，通过对财务预算的编制、执行、控制、分析与考评等具体工作进行监督，完善对融资管理、工程进度、合同结算、销售计划的管理等，保证企业每步发展战略目标的完成。对于房地产企业来讲“土地”是企业的核心要素。日常财务管理活动也应该围绕土地开展，既土地获取方式、所需长短期资金、土地的开发周期、土地开发成本的控制、土地开发产品的销售等。（四）刚化预算考核，确保公司战略目标的实现企业战略是基础，预算执行是核心，而预算考核则为保障。因而对于预算指标的考核要有刚性，不能得过且过。做好业绩考核工作，充分发挥业绩考核导向功能?，一方面通过刚性考核，做好奖惩分明，营造良好的企业文化，增强员工的忠诚感、认知度有利于企业的发展；另一方面通过预算考核，及时掌握实际情况与企业战略不符的情况，此时要及时地对战略方针进行纠正，确保公司战略更加贴合实际、更加科学。企业战略是财务战略的制定基础和发展目标，财务战略是企业战略的分解及具体落地。如何将企业战略有效的分解、落实到财务战略，并通过对财务指标的考核不断修正执行路径，将是企业战略能否达成的重要因素。

作者:任伟 单位:深圳市投资控股有限公司