房地产建筑的项目管理研究

房地产建筑工程项目管理存在的不足很多，如上所举，只是其中几点，此外在安全检查、信息控制、机械应用等方面，各企业都有不尽一致的问题，如何有效避免问题的出现，成为管理者必须及早关注的内容。以下几方面的改善方向建议，尚可对问题解决提供一些帮助。成本管理的最终目标，在于用成本控制的办法，促使施工资金数量不断降低，在以资金降低为基本目标时，需要注意降低成本的可能性与科学化。首先要系统综合汇总后明确成本目标，各专业设计方案出来后应做比较准确的估算，各专业图纸设计比较完善，相互关系考虑清楚，避免不必要的设计变更，竭力挖掘各方面减少成本的潜能，其次也要使成本降低控制在合理水平之内，确保既定项目品质要求，过程实施中严格按各分项、工序的逻辑关系实施，避免不必要的拆改而增加费用。项目时间管理的五个方面内容：活动定义；活动排序；活动持续时间估算：进度计划编制；进度计划控制。制定项目进度计划，根据项目活动间依存关系，人为依存关系，项目内容与非项目内容之问外部存在依存关系，项目各种约束，假设条件来准备合理安排，确定各活动顺序及依据逻辑顺序排列而构成的项目活动网络路径。

质量控制管理包括人员、材料、机械、方法、环境、检查等多方面。因为所有项目均是由相关人员来承担不同岗位，人员控制也就因此成为了质量控制的基础。房地产建筑工程项目管理中人的控制难度较大，管理者的能力水平在不同地点、不同时间的具体表现是完全不同的。故选择执行管控能力强的管理人员及技术素质过硬安全意识强的工人就显得尤为重要。材料控制在工程全程都有体现，从采购开始，一直到运输、储存与使用，控制工作都是尽量让材料消耗更加经济合理。针对房地产单位在施工过程中特殊指明材料(甲供)，施工单位需要注意收发管理，对于来货时间详细注明，种类、颜色、型号、部位、数量、价格等一一标示清楚，防止出现货量不足、型号不符的问题，对施工进度造成不利影响。监理、甲方加强施工方材料进场管理，不合格材料坚决退场严禁灵活处理使用。机械优化合理利用能够最大限度地提高生产力、提高生产效率。在工程项目中，大量运用机械施工，不但能够提高生产效率，还可以有效保证施工安全及施工质量。施工机械属于一次投资，对于施工机械的利用与管理重点体现在购买或者租赁阶段，后期维护保养同样不能忽略。施工方法控制方面，技术人员各司其职，在开工初始阶段及下个分项施工前要认真会审施工图纸及施工内容，进行难点评估及细化内容交底。交底工作需要细致全面，每一道工序均应当有详细的内容呈现。交底内容需要包括文字表述与图纸显示，班组长应当给予签发记录。应当严格避免质量通病的出现，对于本工程可能出现的问题，要通过现场会议的形式商讨解决办法。现场环境控制最常为建筑工程管理者所忽略。其实在每一项工程中均应当做好环境控制，以期在改善施工环境、工作住宿环境、饮食环境等方面提供帮助。当某项工序完成之后，都应当做到工完而料净、工完而场地清，保证作业面的整洁干净，为下道工作内容奠定良好场地基础。

应当始终将安全管理当作房地产建筑工程项目管理的首要工作，时刻强调安全第一原则，强调以人为本观念。在项目施工时首先编制各分项安全技术方案并根据有关要求做好专家论证，项目经理要带头做好安全生产培训交底，做好农民工安全教育，落实安全生产防护配置，对于每一项安全生产隐患内容都要加以整改，切实保障现场人员生命财产安全。要从本项工程的特殊情况出发，反复研究、比对、推敲，划定本项工程重要危险源，及时加以重点监控，多留意高空施工、深基坑施工、机械设备拆装、提升脚手架施工等专业性较高、危险性较大的环节。同时要多关注粉尘、废水、废气、废渣、噪声、固体遗弃物的管理处置工作。分别制定出有针对性的管理措施，加强系统化管理，重点排查、重点监控，避免重要危险源以及不利环境影响因素造成施工现场生产安全事故。在项目施工过程中不断发现问题并及时整改落实到位。为了实现工程项目的可控，首先需对项目的各阶段、各专业有详细全面的计划编排，充分考虑逻辑关系后明确各事项的完成标准、开始时间、工期、结束时间、责任部门、责任人等，针对各分项再编排详细的实施计划，明确到材料进场时间及数量、机械数量、工人人数等，在实施过程中动态管控，对各责任人严格考核，发现问题及时解决，推动各项工作朝预定方向进展，最终实现既定目标。按照具体的房地产建筑工程中的生产特点，组织配置动态化管理方案，其中诸如劳动管理能够构建起符合项目施工实际特点的工人组织与分配制度，提高工程生产效率；材料管理能够以科学有效的管理办法进行材料的合理配备，对于合理利用材料、减少材料成本提供帮助；合同管理能够用法律的手段保证施工过程中出现的各类合同问题得以顺利解决。

在新形势与新环境下，我国房地产建筑工程项目管理还存在很多不足之处，在市场调查、决策方向上有时会出现偏失，管理者应针对每个项目要做好工程项目执行初期可行性分析、项目过程动态跟踪监督、复盘分析总结等，为下个项目管理提供参考借鉴，以提高项目管理水平。

本文作者：周治国工作单位：湖南创高建设有限公司