房地产企业精益管理模式研究

一、精益管理的起源及含义

精益思想起源于丰田公司建立的生产模式，特点是减少浪费和保证质量。美国麻省理工学院教授JamesWomack等专家在“国际汽车研究计划”中发现，并于1996年《精益思想》一书中正式提出“，精益生产”概念由此诞生，作为一种现代管理方式在世界各地制造企业中广泛传播和应用。随着精益生产理论研究的不断深入及行业的交融整合，精益生产思想不再局限在制造行业内，其内在价值被充分发掘，逐步利用到制造业以外的其他行业。由最早的针对生产制造过程中的精益生产理论，渗透到各行各业的管理过程中，也由最初的具体的生产管理制度，上升为影响企业发展的管理理念，发展成为精益管理思想。精益管理就是要求企业以较少的人工，较少的资料，较短的时间，较低的浪费创造出尽可能大的价值。同时以客户为导向，保证为客户提供高质量产品和及时的服务，提升客户满意度。精益管理的目的就是把生产过程中的浪费降到最低，提高经济效益产出，实现企业升级再造，为顾客提供满意的产品与服务。

二、房地产企业的精益管理实现的对策与方法

房地产企业的精益管理打造可以通过四个步骤实现：精益思想导入、企业价值流再造、精益开发流程建立和流程管控。

1.精益思想导入。针对房地产行业现状，结合流程管理的方法和思想，可将精益思想归纳总结出以下几点：一是建立客户思维。企业的最终服务对象是消费者，一切的制度流程都是为了最终的产品和服务得到消费者认可而存在，一切的生产活动都是围绕为客户创造价值而进行。近年来流行的互联网思维首要原则也是以顾客为导向，将客户作为生产流程中的重要环节，在全部流程中，将客户需求作为指导工作的基本原则。在生产活动中，不断收集客户反馈，关注客户需求，重视满意度反馈，提升客户满意度。二是以人为本。精益管理的核心在于充分发挥员工积极性，提升工作效率，以有限的人力实现无限的价值。让员工充分参与到管理活动中，完善团队建设，充分授权，形成良性互动。不断提升员工能力与素质，建立沟通和协助机制，提高协同与合作意识，实现组织能力的不断提升。三是完善制度流程。精益理论对生产过程的指导主要通过制度流程实现，通过流程制度对过程当中浪费行为进行管控，促进企业高效快速运转。并通过流程管控，保障企业战略的落地执行。四是持续改进流程。精益求精意味着不断对已有的流程方法进行优化，消除浪费，通过现有资源实现最大产出。在这一过程中需要对流程中每一关键节点和活动不断改进，通过流程反馈提高流程效率和效果，调动企业资源，实现业绩提升。

2.房地产企业价值链再造。精益管理理论对企业流程的再造是通过对整个价值链条的影响而实现的，主要包括成本投入、业务职能和流程制度。其中成本投入包括人力、物力、财力、信息、时间、资源等；业务职能包括战略、运营、投资、技术、采购、物流、设计、营销、质量、财务、行政等；流程制度包括公司的章程、规定、发展战略、管理导向、业务流程等。对房地产企业进行价值链再造的第一步，就是对以上要素进行分析和归纳，纳入到流程体系中。以客户需求和产业价值链为基础，以公司战略规划和管理导向为指引，明确公司核心价值，在此基础上进行流程改善和价值链再造，优化资源配置。为了保障这一过程的梳理实施，应指定专门的团队负责价值链再造工作的推动和具体执行，通过理论普及和流程执行推动流程再造。在确定价值链条上各环节的地位和作用后，针对非必要或无价值的活动进行合并删减，减少流程环节中资源和时间的浪费，最终完成对企业价值链的再造和重建。

3.建立精益建造的开发流程。房地产属于资源整合型行业，开发链条较长，从土地获取到设计建造，再到销售和后期服务，涉及专业纷繁芜杂。应对现有流程分析其内在关系和实现逻辑，归纳总结出现有的流程状况，并针对具体业务绘制流程图。房地产企业在对流程进行重组时，应针对不同专业、不同职能的特征，将流程细化为公司流程、业务流程和职能流程。公司流程是从公司整体战略出发，涉及发展方向决策，及重要风险点管控；业务流程是以工程链条为主，如工程施工和其他开发流程，保障开发流程的顺利和高效运行；职能流程是以保障公司流程和业务流程实现为目标，降低成本，提高效率，保证公司内部正常运转，经营效益顺利实现。在开发流程再造的过程中，应对全面进行梳理改进，按照公司流程、业务流程和职能流程重新进行划分，针对流程实施效果设定明确的保障措施和考核指标。并针对不同类别流程的关键点和风险进行分析，全面提升产品质量和效率。

4.强化流程管控。在精益管理方法实施过程中，可以通过利用各种先进管理思想和工具以保证精益管理体系的落地，如办公自动化OA、企业资源计划系统ERP、约束理论TOC、供应链管理SCM等，以实现房地产企业的流程再造。通过管理工具的使用，从行为上让精益管理思想和体系深入到员工层面，保障流程再造的效果，提升公司管理水平。除了利用管理工具外，更要重视过程管控。可通过计划管理体系来保证流程实施，以行业价值链条为切入点，固化各流程环节具体管控动作和评价标准，实现计划与控制并重。过程中应重视对风险的识别、预控及综合管理，避免出现影响流程执行的不利因素。不同工作层面业务界面划分清晰，明确流程执行主体，保证效率，避免浪费。通过以上措施规范、有效的提升流程管控能力以及公司综合管理水平。

三、总结

精益管理是在精益生产理论基础上通过提炼和升华得到的，适用于通用行业生产管理流程的管理理论。其核心基础是精益思想，即在过程中不断地消除浪费，以实现价值创造和客户满意度的提升。精益管理可以深入到企业生产经营的各个环节，包括战略、运营、成本、采购、工程、营销、财务、行政、质量、安全管理等多个方面。精益管理通过对生产过程中的资源消耗进行管控以提高资源利用效率，保障生产价值最大化，并实现客户满意度的提升，保证企业长期发展。房地产行业经历多年发展，现有的以价值链条为业务流程，各专业部门各司其责的简单管理模式已经无法保证激烈竞争环境下的长期发展。通过推动精益管理体系，从经营理念和管理体系上对房地产开发企业进行革新，倡导以精益的方法实现价值创造和客户满意度提升，实现企业的再造和提升。

作者:李荣勇 韩隽男 单位:沈阳建筑大学