民营房地产企业风险管理分析

摘要：随着经济结构转型和改革的深化，社会环境对房地产企业尤其是民营房地产企业的冲击显而易见。而风险管控能力的高低影响到房地产企业的经营战略成效，进而影响企业生存。因此，作为民营房地产企业应更加重视风险问题。文章在分析民营房地产企业特点的基础上，依据风险识别、风险管理等理论知识分析其风险管理现状，并提出相应的建议。

关键词：民营房地产企业　;风险管理;　风险控制

一、问题的提出

在过去的数十年间，房地产企业得到了长足的发展，同时也逐步成为中国经济的重要助推力。但房地产行业的过快发展与国家经济新常态发展不相适应且不利于该行业合理、持续的发展，这使得国家在政策及法律制定方面进行相应的约束和限制。房地产企业面对的经济环境已出现了一定的改变，且事实上也已影响到企业的生产经营。所以，房地产企业在未来的生产经营中应制定和执行更加科学合理的经营战略以面对严酷的市场竞争。通过分析企业生产经营活动，笔者发现：风险管理控制在企业发展中作用十分关键，只有重视企业风险并加以管理控制才能制定出科学合理的经营战略。同时相关数据显示：民营房地产企业是房地产行业的重要组成部分，但其政策和经济环境的风险承担能力相对较弱。因此，要发展好房地产行业就必须要重视民营房地产企业的发展，而民营房地产企业要想发展好就更应加强对风险管控以降低政策、经济环境改变引发的影响。

二、民营房地产企业及风险特征

（一）民营房地产企业特征。1．资金需求大。民营房地产企业主要是房地产开发为主，通过建设开发和出售商品房而获取一定的利润。房地产开发流程主要包括土地竞拍、规划设计、工程施工、销售或者出租房产直至交房等多个流程，同时，政府对商品房出售设定了一系列条件，这直接提高了房地产企业在项目开发过程中获得资金回报的难度。具体到从事房地产开发的企业而言，土地竞拍、拆迁等环节的大量支出完全需要其进行垫付，这就要求企业必须在房产项目开发前做好筹融资、和资金管理活动，为项目开发提供足够的资金支持。否则，资金不足不仅会造成企业资金链断裂，更可能对企业的持续发展甚至生存造成致命的伤害。2．易受到政策和经济环境影响。相对其他行业的企业而言，房地产企业更易受到政策和经济环境的影响，对资金资源和社会资源相对缺乏的民营房地产企业更是如此。一是房地产行业项目开发期长的经营特点使得企业在进行项目开发时容易受到市场经济环境改变所带来的冲击，使得其在房产销售时面临的市场环境与开发初期所处的环境存在较大差异，并最终影响到企业经济效益；二是房地产行业涉及面较广，商品房价格波动对民生与国民经济影响过大导致政府易通过财政政策和货币政策进行宏观调控，并最终影响房地产企业的生产经营。3．核心竞争力不足。民营房地产企业的资源较为缺乏，且其提供的商品房具有较强的区域特点，使得其在房地产开发时往往以成本最小化和利润最大化为目标，其产品、品牌、文化、客户服务的能力较弱，这使得民营房地产企业在开发、建设和销售过程中承担风险的能力较差。而核心竞争力的培养又需要资金的进一步投入，这又与企业的短期利益相背离。加之民营房地产企业在进行风险管理时过于分散，这进一步提高了风险发生的概率。（二）风险界定及民营房地产企业风险分析。1．企业风险界定。风险是客观存在的，是可度量的不确定性。换言之，由于事物发展有多种结果的可能，同一行为或事件因时间、地点等客观环境不同会导致不同的结果，并对主体产生冲击。具体到企业而言，风险则是指特定情境下企业经营活动所产生的结果差异，即企业的实际状况与预期目标的差异与区别。2．民营房地产企业风险分析。战略风险主要是由于企业在生产经营管理过程中未能贴合企业活动所处环境而造成实际经营成果与预期经营成果差异，主要可分为宏观经济、政策、社会责任和企业文化等方面。就民营房地产企业而言，其战略风险大致因为其对环境变化认识水平和过度追求利润而引发的。同时，由于民营房地产企业的区域性和资金不足的现实使得其战略风险主要显示为政策风险、企业文化风险两类。市场风险是指企业在市场环境及市86中国总会计师•月刊场竞争引发的，主要包括项目开发、价格、产品、客户、品牌和汇率等方面。随着经济发展和互联网的兴起，民营房地产企业在项目开发、建设、销售中不得不面对市场的竞争。法律风险是由企业经营管理行为与法律、法规不适宜和法律环境改变引发的。一方面表现为企业在正常的经营管理活动中，由于项目开发销售过程中产品涉及的专利权、销售纠纷及签订的重大协议、业务合同涉及法律、法规及合同纠纷，使企业存在法律诉讼，并直接影响到企业的声誉、经济效益。另一方面，由于项目开发的时期较长导致了企业在建设、开发和销售时的法律环境出现变化，直接影响到预期目标能否实现的风险。财务风险主要是由资金的筹集、运用引发的，主要包括现金流风险、资金使用风险、预算管理风险、会计与报告风险和涉税风险。就民营房地产企业而言：房地产项目开发周期较长且垫资规模较大使得其在筹集资金时既要考虑规模又得考虑资本结构和成本问题，若风险管控能力不足则可能会出现资金断裂并最终影响企业生存；在项目开发时，资金的用途如不能根据企业所处环境进行改变，可能会增加资本成本、降低企业利润；房地产企业在项目开发、销售过程中涉及行业众多且业务相对复杂，加之民营房地产企业的财务会计人员的意识、能力不足导致会计信息失实，既增加了法律风险又使资源配置缺乏效率进而影响企业的经营和发展；房地产企业的高税负水平可能使得民营房地产企业出于降低税负进行低成本、高风险的纳税筹划，进一步加大了法律风险。人力资源风险主要是由于人力资源独特性与管理不匹配所引发的，主要包括规划风险、培训风险、绩效风险与薪酬风险。一般来说，民营房地产企业追求成本至上的理念使得其在人员规划与招聘时过于在乎关键人员而忽略一般工作人员岗位权责，这使得企业在执行、运行时存在一定的风险。同时为了更好地压缩成本费用，企业有降低在职培训质量和数量的意愿，进而降低了员工对环境变化所引发风险的识别、应对能力，并最终影响企业生存与发展。此外，在对员工进行绩效评价以及薪酬制定时，企业也过于关注成本效益尤其是经济效益问题，这进一步加剧了企业的人力资源风险。

三、完善全面风险管理体系

（一）树立全面风险管理意识。随着经济转型和国家调控的强化，房地产行业竞争也日趋加剧，民营房地产企业应根据政策、市场改变不断地强化风险管理，更新风险管控意识，建立风险全面管理体系，实现企业健康、持续地发展。首先，建立风险全面管理意识，将风险管理与业务活动融合。民营房地产企业应根据房地产行业特征和企业自身条件，立足生产经营过程，将风险管控与业务活动进行有效结合，实现事前、事中与事后的全面风险管理，对项目开发的可行、执行实行全方位管控，实现全员参与、范围全面覆盖的风险管理。其次，民营房地产企业要从战略层面入手整合资源，将经营目标作为战略目标的一部分，实现企业短期利益与长期目标的一致性。最后，企业要根据战略目标完善内部管理体系，出台具体、有效的内部管理制度，整合企业资源以实现企业能够快速应对政策环境和市场环境变化所带来的冲击，并能为企业的资源配置优化提供事实的支持。（二）明确全面风险管理原则。全面风险管理应体现全面性、重要性、适应性和独立性原则。全面性原则要求全面风险管理要覆盖整个企业部门和子公司，对整个企业的活动存在风险进行管理。重要性是指企业应根据当前的市场环境和企业自身特点，从业务的源头对业务进行全面的监控，制定相应标准识别、判断，相关业务活动是否需要重点关注，实行相关管控措施。适应性原则是指全面风险管理体系要与企业的业务活动、文化环境以及市场环境相结合，能够在现有资源的支持和现有环境的约束下顺利进行，在提升企业管理水平和应对环境变化能力的基础上，做到有利于企业的运行和促进企业的持续发展。独立性原则是指企业要高度重视全面风险管理活动，在体系建设时要从根本上提高企业职能部门和业务部门对风险管理的意识，并确保风险管理监督的独立性，以避免企业出现一些因认识和管理引发的不必要风险。（三）完善全面风险管理组织体系。依据全面风险管理相关理论，立足企业实际建立和完善基于全面风险管控的组织体系，有利于企业的发展。目前，民营房地产企业的风险管理大多是相对割裂的，且并不全面。其大致做法是：将经营与业务分开。具体为经营方面风险管理主要是公司领导进行直接决定，业务风险由部门负债人进行管理控制，虽具有一定的针对性，但不利于从根源上管理风险。所以，全面风险管理组织体系要实现从业务一线、职能部门到风险管理、审计专业部门的立体化。做到从一线进行风险评估、分析，到风险管理部门的组织、协调，并最终由审计部门进行监督、评价的全面风险管控。（四）完善全面风险管理运行体系。（1）利用大数据技术，优化信息收集、处理。民营房地产企业要在全面风险管理活动中建立全员重视风险管控的意识，畅通信息收集渠道，达到信息收集全面、及时的目标。同时，企业还要在决策层面建立一个风险信息处理机构，利用大数据技术分析信息，识别风险点，并针对应对对策进行有效性分析。（2）完善内部管理制度，提高人员素质和资源利用效率。一方面，完善企业运营管理制度和内部控制制度，通过制定具体可行的授权控制、权责分离控制以及信息技术控制相关制度，降低业务活动中可能出现的权责不清、内控效率引发的风险，以提高企业的生产、运营的效率。另一方面，完善人力资源管理制度以提高员工业务能力，并最终降低因员工素质不高所引发的风险。企业在该类制度设计时，要结合实际出台涵盖人才招聘、岗位培训和考核三个方面的制度。首先，企业要在保证职工素质与企业需求相适应的基础上，创新选才、用才的机制，实现招聘人员能力与岗位契合。其次，企业要根据经营业务需要出台培训规定，以实现员工个人发展与企业发展的融合，做到人尽其才。最后，要完善考核制度，调动员工的积极性和培养员工的责任感，并引导员工为企业发展建言献策。（3）规范风险应对的决策。在识别出风险后，民营房地产企业应先分析该类风险及其影响，再根据风险的缘由和企业的承受能力制定出相应的防范计划。在风险应对策略决策时要进行规范其决策机制，要遵循可接受、可规避、可转移的原则。首先，要判断风险与自身的承担能力，比对维持与应对的成本收益，进而通过合理设计进行处理，以抵消风险带来的影响；其次，面对风险带来的影响，通过企业的制度或业务的安排来规避相关风险；再次，根据风险的影响，对外找寻相关的合作伙伴，在企业战略层面上，通过合作、结盟等方式获取相应的回报。

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作者:盛辉 单位:浙江建工房地产开发集团有限公司