房地产企业成本管理与控制研究

摘要：随着我国经济水平的不断提升，房地产行业也日益成熟，房地产行业中的各项管理工作也在不断完善，向国际化发展。但随着我国经济的快速发展，生活物价不断上升，对于房地产行业的影响十分巨大，主要体现在房地产工作的开发成本越来越高，其利润率不断减少，这对于房地产企业而言是一项重大的挑战，如何降低成本，提高利润成为房地产企业的首要任务。尤其在如今激烈的市场竞争下，房地产公司想要在市场中展露头角并不断发展，就需要控制和管理好开发成本，提高经济效益。

关键词：房地产企业；开发成本；控制和管理

成本控制在企业发展战略中处于极其重要的地位。科学地组织管理，减少不必要的支出，是企业实现成本计划的重要手段，是企业增加盈利的根本途径。科学地组织实施成本控制，可以促进企业改善经营管理，转变经营机制，全面提高企业素质，使企业在市场竞争的环境下生存、发展和壮大。随着房地产行业的不断发展，房地产企业想要在市场竞争中脱颖而出，就需要有很好的经济效益，控制并管理好成本是主要措施。房地产企业的成本主要分为两部分，分别为直接和间接成本，其中直接成本又可以分为两部分，分别为不变直接成本和变动直接成本，间接成本也分为机会成本和管理成本。在房地产的成本管理中，为加强管理力度，可以将工程中的各部分都进行更加细致的分离，并对每部分进行严格把控。其中任务目标则是对任务所需要的诸如资源要求、时间计划等各方面的因素进行严格把控，才能实现成本的管理与控制。

一、当前我国房地产企业的成本管理与控制所存在问题

1.对于成本控制的错误认识。目前在我国众多房地产企业中，很少可以全面地进行成本控制，在大多的房地产企业中只将建筑工程中的一部分认为是成本控制中的重点，如很多公司认为设计阶段在成本控制中占据了更大的比重，其他部分虽然重要但不主要。但在房地产行业中，随着世界科技和经济的快速发展，其发展过程越来越全面精准，因此在成本控制中，任何一点点细小的经济变化和突发情况，都可能会失去对成本的控制，甚至在公司中举办更多企业活动，也会引起成本的增高。因此，需要各企业在对成本的控制中要更加全面精致，并进行全过程全方面的管理，这就是全面成本控制，也是成本控制的核心内容。2.缺乏先进的成本控制方法。之前房地产企业的成本控制方法，只是通过财务部门对整个工程开工前所进行的一份决算报告进行管理工作。这种成本控制方式不具备更加完善的时效性，经常会因为工程中出现的各种问题而产生差错，无法更好地发挥出成本控制的各种特点以及作用。因此这种成本控制方式极其缺乏事前预测和过程控制作用，这也导致了在实际的工程中，成本控制问题无法达到企业的管理要求。在事前预测和工程控制中，更为重要的是工程控制能力，但在实践的成本控制工作中，总是无法准确地发现问题，并且无法了解到原因，无法提供精准的解决方案，所以需要运用更为先进的成本控制方式。3.没有完善的成本控制制度。很多的房地产企业对成本控制都不重视，因此在中国的房地产行业中，很少有企业已经建立好科学完善的成本控制制度。即使在很多已经建立了成本控制制度的房地产企业中，依然没有设计专业的岗位以及职能。因此在这些房地产企业中，成本控制工作只需要完成，而对于完成的好坏等都没有要求。并且如果工作人员在成本控制制度中，没有更好地完成工作，也无人受到惩罚，只是受到小小的批评。因此，在众多的房地产企业中相关岗位是没有竞争力，没有奖罚的，这在某些方面上，大大打击了工作人员的工作热情，也会在之后的工作中造成不可预计的危害。4.缺乏对供方的全面跟踪管理。由于在工程开始的过程中，企业会与不同类型的供应方进行合作，特别在一些多项目工程中，企业还会与一个供应商同时合作多个项目，所以对供应方进行核对排查等工作就十分困难，因此企业很难保证供应方所提供材料是否全部合格、是否在预订时间送达等。所以这就需要房地产企业可以提供更为全面的跟踪管理，保障工程可以更快更好地实行。

二、房地产企业加强成本管理和控制对策

1.制定科学的成本计划。为保障工程成本不再提高，就需要加强对成本的管理和控制力度，并设计一个更为科学，更为精确的成本计划，制定科学的成本计划就需要制定相关的期间费用计划和项目成本计划。其中项目成本计划的主要内容和规划是，通过相关人员对一项工程的可实施性进行分析论证等研究讨论，确定并讨论出项目的总投资目标，其中这项总投资目标也是这项工程中的总投资目标，但总投资目标是在项目批准立项后才设计的目标，并且在之后工程的运行中，这一成本计划影响着每一步的设计和计划工作。为加强成本的管理和控制，可以在工程的设计中，将设计方案进行细致的分工，按照分工之后的每一步工作进行预计估算成本，并结合工程实施时的具体情况，对工程项目进行细致的更改。根据市场经济对工程中的各种费用进行分级归类，对其中的每一部分都进行细致计算，并逐渐汇总，根据实际情况不断对比，一级一级地衡量每一部分的实际情况，对其进行修改完善，形成一个更为完善的调节过程。2.项目决策阶段成本控制。在整体的项目开发过程中，项目每一步的进行都有着重要的意义。在项目的开始阶段，对项目的筛选是其中最为重要的工作，因此在项目的筛选中投资决策也是十分重要的工作。不断的工程实践表明，在众多的投资决策中，需要投资人员对投资环境具有足够的了解，并具有努力专研的能力，对投资决策要有着理性的认知，公司也需要具有合理的投资决策机制，可以帮助投资决策的管理工作。并且在决策投资之前，为保障对资金成本的控制，就需要公司对所要投资的项目有充分的认知，对投资项目的周边进行严密的调查，观察其发展状况，并对投资项目的未来定位和销售情况进行定量性分析。如何更加精确地预计到投资项目的未来定位和销售情况，这就需要公司的工作人员具有一定的长远眼光。

三、施工阶段的成本控制

施工阶段是工程造价最高的一部分，同时也是资金投入最高的一部分，因此对于施工过程的严格把控是必要工作，而如何对施工阶段的成本进行把控主要可以通过几点进行：第一，就是对投资的资金进行严格把控。房地产企业应对施工过程中的各项经费，如现场经费、管理经费等进行严格把控，并且对后期的广告宣传和销售方面也需要严格把控。第二，运用更加合理和科学的技术手段，多运用新材料，在合理范围内进行严格把控。第三，建立一套更加完善并科学的监管制度，在管理层次上进行成本的严格把控。需要在工程管理过程中，建立投资控制管理机制，这对投资决策环节有着重要的作用；同时在施工过程中，可以根据国家的监理规定建立管理监督机制，严格把控工程进度，在施工过程中，严格按照计划确定施工过程中费用的使用，进行成本控制。第四，需要对工程过程中的各项合同，进行严格把关控制。在施工过程的投标环节，施工单位总是运用低价中标获得项目，这就需要房地产企业对于签订的合同进行严密把关，在施工环节中，施工队伍的工作要根据合同进行严密把关，同时也要做好各项审核的严格把关工作，从美观度、使用价值等各方面进行鉴定，如需进行工程变更，直接联系施工单位，防止有多余成本产生。

四、竣工阶段的成本控制

在竣工阶段，依然需要进行严格把控，避免多余成本的产生，并且使其符合国家的有关规定，房地产企业需认真实行竣工环节的审查工作，并核对送审决算是否与实际工程量符合，落实尾款。房地产工程中的成本控制是一个需要综合考虑的学科，因此为做好成本控制工作，就需要对各方面进行综合性考虑与平衡，这是对成本直接有效的控制。在之后的工程中，也需要对工程中的各个环节进行直接管理与控制，有利于成本的直接控制。

五、引进科学的成本管理方法

管理方式主要分为两部分，分别为目标成本管理和作业成本管理，其中，目标成本管理主要是对整个工程进行分解，将整个工程分为多个板块，单独计算成本，将每个板块分别落实到各个职能部门，各部门进行把控，并将每部门的工作实际情况与目标进行对比，发现错误和原因，制定改进方案。作业成本管理主要是将在工程中作业成本计算所得到的信息，进行系统性的作业管理，这样就可做到对资源的有效利用，避免浪费现象的出现，这对于成本的控制有着重要的影响。

六、结束语

随着市场经济的不断发展，我国房地产行业的竞争不断上升，想要在市场经济中立足，就需要房地产企业获取更高的利润率，这对房地产企业的成本控制和管理提出了重要要求。面对不断变化的市场经济，房地产企业只有不断强化改革，才能持续发展和不断前行。

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作者:王璟 单位:河南金苑置业有限公司