中小型房地产成本管理方式

1中小型房地产企业项目成本管理存在的问题

随着我国市场经济的建立和发展，以及房地产企业对开发项目成本管理的深入理解和认识，项目成本管理的观念和方法都在进行着深刻的变革，国内学者开始从系统的角度对项目成本管理进行分析和研究，结合国际建设项目造价管理的经验提出了“全过程、全方位、全要素、全周期”成本管理的概念，但在我国的中小型房地产企业项目成本管理中仍然存在着许多不足，主要原因是没能把事前预测、事中控制、事后分析总结的思想与方法纳入项目成本管理体系之内，工程成本管理缺乏系统管理模式，建设、设计、施工、监理等参与主体缺乏统一的成本目标及相互沟通，全过程成本管理存在阶段性脱节现象，由此导致在房地产项目各个阶段存在许多问题。1缺乏事前控制大部分中小型房地产企业对工程成本控制缺乏事前控制的观念和方法，普遍存在为迎合市场项目盲目上马启动、不重视前期方案优化比较和图纸会审等，将方案及图纸中存在问题没在施工前提出和解决，同时对工程项目开发过程中可能出现的各种问题不能事先作出判断和采用有效的措施进行应对，而是等到问题出现甚至造成严重后果以后才发现，到那时只能被动接受，必然会导致项目成本增加，无法达到对工程项目成本的有效控制。2管理缺乏动态性现阶段仍有大量的中小型房地产企业在确定施工单位时，双方直接进行议价，基本都是采取费率招标方式确定承包单位，即中标按图纸施工，工程完工后按照定额计价或者工程量清单定额计价后下浮一定比例后进行结算，这种方式完全是后算帐方式，缺乏动态控制性，没有及时将设计变更、物价涨跌等因素导致工程成本变化及时反映出来，不能为公司领导决策提供真实和准确的成本数据作支撑，事后算帐，可能会出现项目成本严重超标的情况。3成本管理薄弱我国中小型房地产企业用人标准不是按照专业能力和技术水平为用人标准，管理仍然是以家族式管理方式为主，如财务、采购、招标、成本等关键部门及岗位均使用家人或亲戚朋友担任，这些人往往没有经过系统有专业知识的学习，缺乏相应岗位应该具备各方面综合素质和专业知识，也不具有相应的执业资格。这样的企业在项目成本管理方面非常薄弱，只能采取简单的成本管理方法，不能通过一系列的管理手段采取科学有效的系统管控方法来控制成本，不能使项目成本管理科学合理，经常会出去管理失控、项目不能按期完工交付业主使用等情况，给房地产企业带来许多潜在的风险和经济损失。4评标方法不合理部分中小房地产企业招标时评标只关心价格，对投标单位的业绩、技术水平、信誉度、资金实力和守约能力等方面关注不够，评标基本上采取的是最低价中标原则，在建筑市场竞争越来越激烈的情况下，部分施工单位正是抓住房地产企业只关心价格的这种心里，往往导致投标单位恶性竞争，压低报价，中标后采取各种手段进行变更增项达到增加价款的目的。还有就是大量无承包资格的个人以挂靠单位来承接工程，这些承包人往往缺乏管理经验和抗风险的能力，投标报价时恶意竞争，采取低于成本的报价来中标或中标后由于经营管理不善导致亏损，在施工过程极有可能违约，或是以亏损为由采取停工等手段要求房地产企业增加费用，房地产企业为确保工程能顺利完工交付业主，在多数情况下只能被动接受施工单位要求增加价款，最后损失还是由房地产企业承担。5施工阶段的造价管理时隐时现目前中小型房地产企业项目施工阶段的成本管理现状:所谓理论上的全方位，也仅仅是对工程进度款审核、变更工程、结算审核时的分散管理。在项目实施过程中，部分房地产企业不重视控制设计变更，不办理设计变更的审批手续，没有正式的设计变更通知单，没有设计变更引起的工程量与投资增减的记录，设计变更事后不签证以及不及时审核经济性、项目技术经济资料与项目实际进度不能同步进行，常常出现事后补资料的情况。建设单位还常常提出超过设计标准的过高要求，造成过多的设计变更及洽商，也是结算超预算，造成突破原有合同价的原因。没有真正做到对目标、内容进行全方位的监控，还是采取那种合同开口、事后算帐、最后审价斩一刀的做法。6设计费收费方式不合理现行的设计收费无论是按投资规模还是按面积收费，都是一种“大锅饭”，没有任何经济责任，不管工程设计的质量好坏，不论投资是否超预算，甚至不管建设项目有没有实施，设计人员有没有到现场服务，只要画出图纸就得给设计费，这种取费办法助长了设计人员只重视规模，而忽视技术性、经济性、合理性的观念，实际工作中经常会碰到设计过于保守或设计功能没有达到最优或各专业图纸矛盾以及在施工过程中随意变更，致使工程成本居高不下和结算价大大超出原概算，这些都不利于设计阶段对成本的控制。由此可见，我国中小型房地产企业项目成本管理中存在的主要问题就在于没能对开发项目工程成本进行全过程的有效的管理和控制。现代管理理论的观点，即对一个大系统而言，管理的目的是要追求整个系统的最优化，而不是个别子系统的最优，应该采用科学的理论思维和方法来改变这种只注重施工阶段子系统而忽视整个项目大系统成本管理的状况，因此，加强房地产项目全面成本管理与控制对中小型房地产企业是极其重要的，可以说是企业的生命线，只有真正做好项目全过程成本管理和控制，中小型房地产企业才能在庞大而竞争趋于白热化的房地产市场中站稳脚跟，才能逐渐发展得更好、更大、更强。

2中小型房地产企业做好项目全过程成本管理的方法、途径和措施

1成本管理应做好的两个前提性工作1)加强成本管理，建立一套完整的成本管理体系和管理制度(包括奖罚机制)，建立和推行全员参与成本管理的责任意识和管理理念，要求全员参与成本管理，量化责任，落实到具体岗位人员，用好激励机制，充分发挥各岗位人员的主动性。2)中小型房地产企业应改变用人标准，相关岗位，尤其是财务、采购、招标、成本等关键岗位应该按照岗位要求，大胆选用具备专业能力和技术水平的人员，通过一系列的科学的管理手段，采取有效的系统管控方法来加强成本管理，以真正使项目成本管理科学合理。2项目各阶段的成本管理与控制1投资决策阶段的成本控制1)实事求是地进行市场分析，避免项目决策的盲目性，减少和降低投资风险，充分考虑建设项目在未来市场中的竞争力，使设计任务书更具科学性和可靠性。2)根据类似项目的技术、经济指标，测算项目各项费用，同时加强工程地质、水文地质以及征地、水源、供电、运输、环保等工程项目外部条件的工作深度，使投资估算有充分依据。同时应广泛调查研究，比较同类项目，认真进行功能分析、多方案比较和选择，经过充分的技术论证和经济评价后，最终确定技术先进、功能可靠、经济合理的项目建设方案，从而计算出较为准确、切合实际的投资估算额，使工程成本从一开始就定位在一个较为合理的水平上。2设计阶段的成本控制1)提高标准设计意识，推广标准设计:推广标准设计有利于较大幅度降低工程成本，节约设计费用，大大加快提供设计图纸的速度，缩短设计周期。构件预制厂生产的标准件能使工艺定型，容易提高工人技术，提高劳动生产率及统一配件、节约材料，有利于降低构配件成本。据统计，采用标准构件的工程项目可降低10%～25%的费用。标准设计有较强的通用性，可大量重复使用，较为经济，也符国家关于低碳、环保方面的要求。2)改革现行设计取费办法，建立激励机制，推行限额设计，严格控制设计变更:应对现行设计取费办法进行改革，建立激励机制，与设计费挂勾，加强技术与经济的对立统一，强化设计人员的工程成本意识，树立设计人员高度的责任感，实行在现有收费办法的基础上，推行限额设计，如每平方钢筋含量、混凝土含量、窗地比等技术指标进行限制设计，通过对设计方案、设备选型、参数匹配、效益分析等方面进行最优化的设计控制，设计单位各专业之间应加强沟通，认真做好图纸的审查工作，可以减少图纸中的错漏现象，使设计阶段的施工图预算更为准确。对因设计合理节约投资按节约部分予以提成，因设计变更增加投资按超出部分扣除一定比例设计费，实行优质优价收费办法，这样做有利于加强设计人员的经济意识，也有利于控制工程成本，真正使限额设计落到实处。3)优化设计方案:优化设计方案是设计阶段的重要步骤，是控制工程成本的有效方法。设计方案优选的方法和目的就是采用设计招标及设计方案竞选，运用价值工程优化设计方案和设计方案的技术经济评价分析。通过功能和价值分析将技术问题与经济问题紧密的结合起来，按照经济效果评价原则对设计方案的功能、造价、工期、设备、材料、人工消耗等方面进行定量与定性分析。从中选出技术上先进、经济上合理，既能满足功能和工艺要求，又能降低工程造价的技术方案。技术与经济相结合是控制建筑工程成本的最优化手段。工程设计是建设项目成本控制的源头，要有效控制工程成本，达到投资省、进度快、质量好的效果，就要把控制重点放在设计这个关键阶段。3实施阶段的成本控制1)招投标阶段:合理确定招标方式，应加强对招标文件的编制管理，尽可能细化与工程成本有关的条款，责任清晰，风险自担;加强标底(或控制价)的编制，确保标底(或控制价)的准确性，为评标确定中标单位起到支撑作用，同时又能有效地控制合理的中标价格;评标应综合考虑报价、业绩、信誉等各方面因素，综合评定得分最好的合理低价中标原则，应杜绝恶意竞争低于成本的报价;在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程成本的控制效果。2)施工阶段:重视图纸会审及技术交底，把存在的问题在施工前提出和解决，减少和避免因设计变更造成的返工损失;如施工过程中必须进行设计变更时，应对设计变更进行成本测算，选择成本较低方案进行变更，不得随意变更;加强动态成本管理，及时将设计变更、经济签证、物价涨跌等因素导致工程成本变化及时反映出来，为公司领导决策提供真实和准确的成本数据作支撑;建立目标成本限额和预警机制，在工程实施过程中定期进行成本发生实际值与目标成本进行比较，找出偏差，分析产生偏差的原因，并采取有效措施加以控制，真正做到时时控制工程项目成本。加强合同管理，严格控制审核经济签证，减少工程索赔。4竣工验收结算阶段的成本控制工程竣工结算，各方都应严格执行合同条款约定进行办理。该阶段应作好工程竣工结算资料的审核，重点审核技术、经济资料的真实性、准确性和完整性，严格按照施工合同规定条款进行审核和办理工程竣工结算。工程竣工结算，一般都会涉及许多具体复杂的问题，各方应坚持实事求是，要针对具体情况具体分析，从实际出发，对于具体疑难问题的处理要慎重，要有针对性，做到既合法，又合理，既坚持原则，又灵活对待，不得以任何借口和强调特殊原因，高估冒算和增加费用，也不得无理压价，以致损害对方的合法利益。

3结束语

虽然现阶段中小型房地产企业项目成本管理存在许多的问题，只要逐渐提高全过程成本管理理念，通过系统、科学合理的规划，采取技术与经济相结合切实可行的措施，加强在项目建设的各阶段成本管理与控制，把成本控制在合理的范围内，以提高中小型房地产企业项目利润率和竞争力。

作者：兰杰单位：绵阳市卓信实业有限公司