融资渠道范文10篇

融资渠道范文篇1

近两年来政府出台的一系列宏观调控，无一例外，都从相当程度上造成了地产企业资金链吃紧。早在2003年6月5日，央行了“121号文件”，严控房地产开发企业贷款及土地储备贷款的发放，规定房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%。土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超出所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。而2004年出台的“71号文件”，即业界通称的“8·31大限”，则彻底终结了延用多年的土地协议出让制度，规定自2004年8月31日起，严格执行土地招拍挂制度。由于拥有土地储备的企业，必须赶在8月31日前交清所有的土地出让金，致使大量企业再度面临资金紧缺的困难。

随后的一系列金融调控政策，如连续两次加息，各金融机构正式提高了存款准备金率0.5个百分点，收缩了可贷资金约1100多亿元，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20%提高到35%及以上，都使相当部分开发企业面临资金筹备的难题。尤其在2005年，以打击投机，抑制投资、稳定住房价格为主旨的“国八条”和“七八意见”出台之后，更使整个市场弥漫着浓郁的观望氛围。虽然日前略现回暖迹象，但与往日如火如荼景象相距甚远。这令目前主要靠销售回款融资的开发企业叫苦不迭。

商业性房地产在我国十几年的发展中，资金来源十分单一，走的完全是一条“独木桥”路线，而这座桥主要建在银行之上。2005年8月15日，从中国人民银行公布的《中国房地产金融报告》中可以看到，在房地产业与银行的互动中，已经产生了方向上的偏移，居高不下的房地产市场的贷款给银行带来很大风险。社会资金过于集中于银行，使商业银行在房地产市场形成了一种被动的“垄断”局面。作为国民经济中的支柱产业，房地产业如些单一的融资渠道，给房地产开发商甚至银行体系都造成了很大的负担，同时也造成了很大的风险，迫切需要多多元化的金融模式来解决房地产融资中银行“一贷独大”的问题。而金融资产的多元化怎样用非银行性的资金，通过什么形式来用？资金从哪里来又往哪里去？这些问题无疑关乎着房产地企业的生死。

二、房地产企业在融资中常面临的问题

1、贷款方式单一。国内房地产开发贷款主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款；第二种是房地产开发项目贷款，第三种是房地产抵押贷款。这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。因此，目前我国房地产金融市场化的程度有待提高，相应的房地产贷款方式也有待创新和拓展。

2、企业对银行贷款依赖过重。改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但在短期内仍难以改变以间接融资为主的融资格局，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷支持。目前我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其它资金。1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈回落趋势；房地产开发资金约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。

3、融资工具的局限性限制。信托融资相对银行贷款受到政策影响小灵活创新空间大，在银行信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。但中国银监会《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212号文件）出台后，房地产信托门槛进一步提高。从市场的反映情况看，这一影响是非常迅速的，去年9月份房地产信托发行数量和规模立即出现了大幅回落，与上月相比分别回落19.7和36.4个百分点。另外信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率，期限为3-15年，所以，一般房地产企业开发的项目获取发行的可能性较小。

4、上市对于身处市场经济中的企业来说无疑是一条上佳的融资途径，房地产企业也不例外。通过增发、配股、可转债三种再筹资方式，房地产上市公司往往可以筹集到数亿甚至更多的奖金用于投入新项目。于是，这种显而易见的优势效应刺激着越来越多的房地产企业开始苦觅上市的可能。然而上市由额度制改为核准度，特别是目前房地产企业上市还属于试点性质，不可能批量上市，按当今的市场面看，每年能安排几十家企业上市已属不易，等在证券商和证监会门口的长龙还不知排到何年何月。

5、海外基金与国内企业对接的难题。首先外资在选择国内投资伙伴时要求格外苛刻。外资有一系列成熟的基于国外开发商的各种风险评判手段。这些风险评判手段拿到中国衡量开发商或者某一项目的时候，会碰到很多衔接不上的地方，短时间内让这些境外投资机构改变他们的风险投资办法或者降低他们的要求并不容易。另外国内的相关法制规定有很多地方并不清晰，这是境外投资者相当困惑的地方。

三、房地产业融资渠道拓展策略

1、开发商贴息委托贷款

所谓“开发商贴息委托贷款”是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”，开发商出资贴息贷款给购房者买房，对承办的金融机构而言，能够有效地规避金融风险，风险的承担者变成了开发商。

“卖方信贷”对房地产开发商有三个方面的好处：第一，解决了融资问题，只要委托贷款周转三次，开发商利用这种方式可回笼资金几乎翻了一倍。第二，现实提前销售，迟早回笼资金。第三，提供有诱惑力的市场营销题材，购房者可低价买期房并获得提前的贷款利息补贴。2、房地产信托

房地产信托起源于美国，简称REITS(realEstateInvestmentTrusts)，从2003年7月18日中国信托一法两规出台后开始走向我国房地产业。通过成立信托公司，并发行所有权受益凭证等融资工具，以投资于房地产项目。它的优势可以归纳为如下几点：（1）降低企业融资成本，而且期限弹性较大，有利于房地产公司的资金运营和持续发展，优化公司的资产负债结构。（2）信托的资金供给方式更为多样，如针对企业运营或者项目动作的资金信托，有贷款模式和股权投资模式。（3）房地产投资信托通过集中专业管理和多元化投资从而降低投资风险。中国银监会公布的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》意味着两项新的重大突破：房地产信托额度有条件的不受200份制度；即使开发商“四证”不全，同样可以通过信托进行融资。信托规模的放大正在为信托基金的形成开启一扇大门，也可以说是在为中国房地产基金的发展创造条件。房地产信托将会成为未来房地产融资的重要渠道。

3、利用外资基金

进一步收紧的宏观措施和低迷的市场并没有阻止外资基金抢滩中国房地产的步伐。不可否定的是，以摩根士丹利为代表的跨国投资银行，在中国地产业确有“边做多边唱衰”的矛盾之举。就在其学者唱空的同时，大摩旗下的投资部门却正忙于投资中国大城市的地产楼市。日前，摩根士丹利宣布，今年计划追加30亿美元资金投入中国房地产市场，加上此前投入的15亿美元，总投资额累计将达45亿美元。并且投资重点将由日本转移至中国。尽管受到宏观调控的影响，中国仍然有强大的市场需求。试水多年，对中国市场政策和规则的全面认知，中国市场自上世纪90年代初新一轮大幅上扬，无疑是促使外资基金近两年加速进入中国市场的最主要因素。2004年，土地招拍挂等一系列措施的出台使市场游戏规则日益透明和国际化，对于拥有强大资金实力的外资基金公司而言，此时正是投资良机。

外资基金对于国内合作方选择一般为当地最大企业或者上市公司有政府背景的企业更是他们的首选。外资房地产基金在作出投资项目和对象决定时，首先是关注企业本身，例如过往业债、企业管理层能力、企业声誉和过往产品质量等因素，其次是了解投融资项目的性质、地理位置、竞争优势、价格、现金流等等；再次为该项目所在城市、市场的消化能力、深度和需求的变化等。基金投入项目后，运作过程要求规范和透明。

4、上市（IPO）

在当年中国房地产界，形成了一个非常鲜明的经济景观——即以资本运营为核心的房地产企业上市浪潮。每个企业都要根据收益与成本来选择合适的融资方式，并确定最佳的融资结构。发行股票所融入的资金属于所有者权益，股东一旦投入资金就不能收回，只能转让其拥有的股份，并相应地享有分享剩余收益，重大决策及选择管理者的权利。因此与其它融资方式特别是债务融资相比，进行股权融资最大的好处就是企业没有定期还本付息的压力，可以很好地规避企业在经营状况出现起伏时伴随的财务风险。

许多房地产企业在寻求上市无门的情况下，转而借助买壳上市达成融资目的，但值注意的是，买壳上市的企业上市于集资却不一定能同步进行。就买壳上市业务本身的来说，它对非上市企业的业绩要求很高，一般情况下要求净资产收益率20%左右，除了必须具备一定的资金实力来支付买壳资金外，更要拥有先进的管理，以保持公司业绩的稳定，从而达到再融资的终极目标。

5、阶段性股权融资

阶段性股权融资是在项目确定以后进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持的方式。在项目开发进展到一定程度，销售回款和项目贷款又没有落实的情况下，发展商愿意承担较高的借款利息，这时发展商的资金缺口一般在6个月左右，继而项目融资可以到位或销售回款就能够实现。阶段性股权融资的好处是不增加负债率，因为负债率过高，财务报表不好，后期贷款难以获得。但股权融资一般是成本最高的融资方式，而且股东多了，项目操作难度增大，管理权成为争夺焦点。

融资渠道范文篇2

房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全风险集中到银行身上，改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已是迫在眉睫。随着央行“121号文件”对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛，再加上“8．31大限”，预示着房地产开发商凭借银行资金买地开发模式的终结。在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的。尽管2005年被媒体和诸多业界人士热捧的多元化融资，再2006年挟其突起之势，浩浩荡荡扑面而来。然而，这新的一年中，作为房地产融资主渠道的银行，内对各路新融资方式的挑战，外临外资银行等强敌逼近，其江湖老大的地位却依然难以撼动。2006年银行仍作为房地产融资的主渠道。当然，银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少：非银行融资渠道将加速放开，直接融资和证券化融资加快不仅是银行为了减低自身的风险，仅从美国等发达国家的房地产金融模式分析，银行信贷的比例也是逐步降低，银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种层出不穷且不断完善。房地产市场快速发展，大量的资金自然而然会进入房地产市场，以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题，无论是对企业还是对个人。根据我们现在房地产市场的经营状况，在目前的情况下，房地产以银行为主导的模式，短期内不会改变。也就是说大多数金融资产掌握在银行手里，银行是不可能轻易转移出来。当然我们以银行为主导的方式，并不会说完全是单一的方式，融资渠道多元化，融资市场多元化，肯定是今后一段时间内要进行的，比我们想象的肯定要快。

二、上市融资

理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求，如要求设立满3年，有最近3年可比性的盈利，发行人业务和管理层近3年未变等。上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道，但是在1994年宏观调控的大背景下，中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请，直到2001年初才解除了这一禁令。有数据显示，2002年以来全国有20多家地产公司并购上市，以股权融资的方式买壳进入股票市场，在国内外资本市场上进行直接融资。如北京万通地产股份有限公司、首创置业等开发商已纷纷通过买壳，成功参股或控股上市公司。另据统计，到2004年初，已有北京天鸿宝业房地产股份有限公司、金地集团、上海复地等60多家房地产企业实现了在证券市场上市融资。当然，大部分房地产企业都是通过买壳、重组来上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差，筹资能力弱化的上市公司，剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产，注入自己的优质资产或其他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。因为房地产行业本身的这种资金密集型、周期性、受政策影响比较大的特点，房企借助资本市场会成为一个趋势。但因为房地产泡沫，房地产企业直接上市面临监管层大量的法律法规的屏障。因此，很多好的房地产公司一直在寻求香港、新加坡上市。其余的则考虑通过借壳上市打开资本市场的通道。2006年初，各大房地产上市公司陆续了年报，大部分公司的利润普遍比上年出现了大幅增长。由于各大公司都在增加土地储备，房地产企业普遍表现出强烈的融资；中动。据悉，2006年国资委和证监会有意降低房地产企业上市门槛，保利地产已经率先敲开了A股市场大门。很多好的房地产公司也正在酝酿直接IPO。但是在新一轮宏观调控的影响下，以内地发展为主要目标的房地产企业纷纷放缓在香港、新加坡、A股市场的融资步伐。可以这么说，在2006年通过在国内股市IP0融资或买壳上市后再融资，对于房地产企业来说仍然将是一种奢望。

三、房地产债券融资

房地产债券是企业债券中的一个组成部分。我国房地产企业发行企业债券并不多见。房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出房地产投资券，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”以及“富岛投资券”，总计1．5亿元，这三种投资券按《企业债券管理暂行条例》对具体项目发行，实际上是资产负债表外(Off-balancesheet)的房地产项目债券。同年9月北京华远房地产发行了2,900万元、利率为10．1％、限期为3．5年的债券，这属于资产负债表内的房地产企业债券。由于后来接连出现企业债券到

期无法偿还的事件，我国债券市场从此陷入低潮，国家采取了严厉措施，限制企业发行债券，尤其严格限制房地产企业，1993年到1998年上半年，房地产企业没有公开发行房地产债券。1998年以来，有4家房地产企业发行了债券，分别是：深圳振业集团股份有限公司为翠海花园项目发行的“1998深振业债券”；北京首都创业集团发行的“首创债券”，用于北京市六个居民小区的商品房建设；北京市房地产开发经营总公司发行的“莲花小区建设债券”；北京市华远房地产股份有限公司发行的“华远债券”，用于北京市西城区东冠英小区危旧改造。近年来，发行房地产债券的企业也屈指可数，发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。多年来，债券融资在房地产开发资金来源中所占的份额一直很低，而且1997-2001年一路下滑，2002年虽然有较大反弹，但是2003年却下降到1997年以来的最低点，2004年房地产企业债券只占当年房地产企业资金来源的0．001％。这与我国房地产业的发展阶段是不适应的，应当大力拓展债券融资的空间。从我国目前来看，由于发债主体资格的严格要求和债券市场的发展状况，房地产开发企业利用债券筹资的渠道同样并不畅通。2004年伴随《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》出台，国家对于债券融资的态度会有实质性改变，因此房地产开发企业的债券融资空间将会增大。按照我国“大力发展资本市场、扩大直接融资比例”的发展思路，2006年债券市场的发行量将有一个大的增长已成必然。而像短期融资券、企业债的发行更有可能成倍增长。因此可以相信，包括短期融资券、可转换债券在内的债券市场将成为2006年房地产公司除银行外最可能企及的方式。当然，国家应适度放宽对房地产企业债券发行主体、融资项目和利率等限制条件，增加对符合条件的房地产企业发行长期债券的额度，为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。

四、夹层融资

“夹层融资”(mezzaninefinancing)是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资”可创新的金融产品很多，一部分可以转让咸股份，一部分可以转让成债券；在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金。因此，其灵活性非常适合于房地产业。“夹层融资”模式大致分为四种：第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购，这是比较低级的；第二种是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，即“贷款+信托公司十股权质押”模式；第三种模式是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还；第四种模式是多层创新。在“夹层融资”，这种大的制度安排下，房地产金融创新空间很大，在债权、股权、收益权方面可进行多种创新组合。夹层融资是一种准房地产信托投资基金。夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全、自有资金超过35％、同时具备二级以上开发资质的政策，根据自身的偏好选择投资。而对于房地产商来说，夹层融资是一种非常灵活的融资方式，可以根据募集资金的特殊要求进行调整。夹层融资的提供者可以调整还款方式，使之符合借款者的现金流要求及其他特性。夹层融资的最大优点体现为灵活性，通过融合不同的债权及股权特征，夹层融资可以产生无数的组合，以满足投资人及借款者的各种需求。自银监会2005年9月份下发了关于加强房地产风险控制的“212”号文件后，其政策不仅将以“过桥贷款”为初衷的信托融资通道牢牢扼制住，而且也令先前在房地产信托业务中普遍采用的抵押式贷款融资和财产信托转让受益权式融资的主流手法就此终结。但在行业中已经将房地产信托业务作为主流盈利模式的信托公司一定不会受到政策的束缚，而将会去寻求更为安全、更具有操作性的创新模式。此种业务创新的信息已经在2005年的第4季度体现出来，行业内房地产创新业务的“夹层融资”、股权投资和债权融资等多种创新手法纷纷登台。联华信托2005年推出的“联信·宝利”7号通过信托持股，在收益权上加以区分，成为我国首个夹层融资信托产品。“联信·宝利”7号信托资金将投资于大连琥珀湾房地产开发项目公司的股权，项目公司由联华信托和大连百年城集团各出资5,000万元，分别持有项目公司20％的股份，1，5亿元信托资金入股占项目公司股份60％。而在1．5亿元的信托资金中，“联信·宝利”7号的信托受益人设置为优先受益人和劣后受益人。信托计划终止时，优先受益人优先参与信托利益分配，劣后受益人次级参与信托利益分配。外来资金的投资加上自有资金的进入构成了夹层融资信托模式。该模式大量采用了基金要素进行设计，是我国房地产信托发展的主要方向之一。五、房地产信托

在银信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。自2001年我国信托投资“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。自2002年以来信托投资公司发行一系列房地产信托计划，特别是央行“121文件”以后，房地产开发商把融资的目光转向房地产信托产品。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物，它为房地产业的发展提供了大最的资金和手段。房地产信托在资金运用上，可以横跨产业投资、资本市场和货币市场，形式多种多样：如通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资金；或者阶段性地购买房地产企业，然后再以卖出的方式融入资金。与其他模式，比如上市、海外融资、企业债券、股权投资、产业基金等模式相比，虽然房地产信托融资本身也有诸如“200份”、流通性、营销方式等方面的限制条件和缺欠，但信托的宏观环境相对其他融资工具而言要宽松得多。2005年国内房地产信托市场继续呈现快速发展的态势，不仅信托品种及规模迅速扩大，而且信托产品结构也呈多元化态势。据市场不完全统计，截止到2005年12月31日，信托市场共发行房地产信托121只，募集资金规模157．27亿元，绝对额大幅增加了35．1亿元，分别较去年同期增长11％和28．73％。其

产品发行数量和规模均为信托行业自2002年重新登记以来的最高峰值。当2006年金融服务领域全面开放、房地产行业进一步与国际接轨以后，我国房地产信托融资将会有大幅度发展。2006年我国房地产信托的发展方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务，适应房地产行业的特点，提供有效的资金融通和风险管理手段。2006年房地产信托市场将会出现如下五大特征：(1)整体趋势先抑后扬。(2)专业化、细腻化将会稳步推动市场向成熟迈进。(3)信托商将在212号文的“后房地产信托时代”，逐步亮剑。(4)房地产信托投融资的区域化将趋明显。(5)产品发行总量会走低，但总体发行规模将继续放大。随着信托计划200份的可能突破及分类监管的正式实施，2006年有望成为信托行业走向规范与专业的转折之年。经过短时期的低迷之后，房地产信托产品2006年6月份重新坐上信托产品的头把交椅，发行规模达到21．34亿元，占当月发行的信托产品总规模的三成之多。尽管政府调控楼市的步伐目前正在加快，陆续出台的政策和措施导致银行对房地产的信贷进一步收紧，然而与房地产业有关的信托产品却没有因此而收缩。业内人士认为，虽然房地产的暴利时代即将过去，却仍不妨碍房地产作为一种商品所能产生的可观收益。房地产信托的再次火爆，让投资者发现，还有另外一种方式，可以从房地产市场获得颇为丰厚的收益。虽然目前房地产信托投资规模仍然很小，但却提供了一种新的融资模式，可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。

六、海外地产基金

目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式——一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。我国房地产业的高回报吸引了众多的海外地产基金，摩根士丹利房地产基金、凯德置地“中国住宅发展基金”、澳洲麦格理集团旗下基金公司MGPA、SUN-REF盛阳地产基金、荷兰国际集团(1NG-GROUP)、美林投资银行、美国汉斯地产公司等争先登陆中国，大手笔收购了一些大型商场、大城市繁华地带写字楼，或股权投资于房地产建设项目，有些则独立开发房地产项目。2005年8月26日，软银亚洲投资基金、美国凯雷投资集团与顺驰(中国)不动产网络集团签订了战略投资协议，软银亚洲和凯雷分别投资了3,500万美元和1,000万美元，分别占有顺驰(中国)不动产网络集团15％和7．5％的股份。业界专家分析，2006年金融要全面开放，外资银行、外来资金必将成为中国房地产新的力量。海外地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场，拓宽了国内房地产企业的融资渠道。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。由于国情不同、政策存在不确定性、资金退出风险等原因，注入中国房地产业的海外资金似乎仍处于谨慎“试水”阶段，2006年可望有新的突破。从发展趋势看，在未来两三年内境外基金将快速增加，这些境外基金将带来他们的资金和经验，并越来越多地参与到中国房地产行业。当然，要使得海外基金成为房地产企业的一大资金来源，还需要相关政策、法律的完善，和国内企业运作的日益规范化以及房地产市场的日益透明化。

七、房地产信托投资基金(REITS)

房地产投资信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，简写为REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。REITs实际上是一种采取公司或者商业信托组织形式，集聚多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构，这种购买相应地为开发商提供了融资渠道。由于房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担；同时，它又以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。REITs是房地产信托发展的归宿。REITs在国外发展较成熟，美国、澳大利亚、日本、新加坡及欧洲主要国家的交易所都已有REITs上市，与普通股票一样交易。2005年7月，嘉德置地、摩根斯丹利房地产基金、美国西蒙地产集团先后与深国投下的商用置业公司签订合同，合作开发内地商业地产。在这些举动的背后，房地产投资信托(REITs)的身影隐约可见。由于缺乏相应的立法，我国资本市场上的REITs尚未定型，至今国内还没有出现真正意义上的REITs产品。2005年11月，在全国商业地产情况调查组向国务院递交的调查报告中，商务部明确提出开放REITs通道的建议，国内旺ITs正从激烈探讨悄悄地向实质性尝试迈进。至2005年年末，内地在香港共有三只REITs上市，市值达到31亿美元，投资回报率5％-6％左右。对国内的地产商来说，REITs虽好，但操作起来却难。由于相应制度不健全，在国内操作REITs面临“双重税收”(投资公司在取得信托收益以及收益向投资人进行分配时都需要缴税)问题，投资回报率要求较高，国内的房地产公司一般难以承受。由于没有设立REITs方面的合法机制，内地开发商都希望在香港或新加坡上市自己的REITs，也乐于和外资基金合作。REITs俨然已成为2006年房地产领域最为热门的话题。据了解，目前已经进入上市通道将于2006年在新加坡或香港发行REITs的企业包括华银投资、大连万达集团、华润置地(1109．HK)、北辰实业(0588．HK)等。2006年将有更多打包国内物业的REITs项目在香港发行。2006年将拉开内地房地产项目的REITs奔赴海外上市的大幕。中国内地房地产开发企业到香港资本市场上发行REITs进行融资，从宏观上而言，有利于降低中国银行业贷款中房地产贷款的比重，减轻房地产行业周期性波动对于中国商业银行体系的；中击；从微观上而言，有利于中国房地产企业开辟新的融资渠道。中国的房地产业已经发展到资本主导的阶段，发展REITs产品与REITs市场将是未来中国房地

产市场发展的一个重要方向。从某种意义上讲，REITs将改变目前中国房地产市场的一些运作规则及固有理念，也将缔造一个全新的“地产金融”时代。当然，中国在目前的制度下，发展REITs还需要时间。

八、其他方式

1、私募融资。作为一股不容忽视的民间力量，在股市和房市这样一些高回报的行业中，私募基金无时不在证明自己的存在，甚至充当房价大幅波动的罪魁祸首。向私募基金的融资有时不太规范和不易监管，据估算，十余年间，民间私募基金投向全国房地产业的资金已经超过了千亿元规模。在当前房地产开发和开发型证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路之一。修订后的《证券法》和《公司法》已为房地产金融的创新预留了空间，私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购，而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股东筹集难题。当前由于我们对私募基金没有法律规范，也缺乏对合格投资人的划分标准，往往使一些缺乏风险识别能力和承受力的人参与集合信托计划，蕴藏了较大的市场风险。私募房地产信托基金由于投资标底和募集的基金份额流动性均不高，私募发行股票也存在范围有限、流动性不高的问题，因而这两种融资方式都有较大局限性。

2、典当融资。对于国内数量众多的中小型房地产开发企业而言，宏观调控之后的资金问题与大型开发商相比显得尤为突出。在主要渠道提高门槛之后，重新开辟融资渠道成为现实的选择。此时，房地产典当作为一种替补融资手段进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。随着我国监管部门对房屋抵押典当的等不动产项目的解禁，房屋正在成为今天典当行最大标的业务。2006年上海、天津等经济发达城市所在地的房地产主管部门率先出台了典当行开展房地产抵押业务的政策，天津市更将在建商品房、期房划入典当行可涉足的领域。这为各省规范合法地进行房屋抵押登记带来了更多的盼望。在短期小金额资金融通的过程中，典当融资发挥了它灵活的作用，但是相对于房地产企业巨额融资需求来说，典当金额规模太小了，融资成本也较高。典当融资虽然不占主流地位，但依然是解决房地产企业短期资金困难的一束救命稻草。典当融资在2005年扮演了中小房地产企业救命稻草的角色，也成为一些大企业首选的应急融资方式。由于成本太高，2006年内典当融资的非主流地位难以改变，但将有越来越多主营房地产业务的典当行出现。

融资渠道范文篇3

关键词：融资；融资风险；融资渠道

一、河南青成机械设备有限公司融资渠道现状与风险分析

（一）河南青成机械设备有限公司简介

河南青成机械设备有限公司（简称河南青成），成立于2016年11月，注册资金1000万元，是世界五百强美国约翰迪尔工程机械产品河南省总、壳牌工程机械专用油河南省总、美国唐纳森河南、德国MATO黄油枪河南省总，并有自主品牌艾普松润滑脂，同时全面开展了工程机械交易、维修、寄售、租赁等业务，是一家工程机械整机与后市场全面发展的综合型企业。公司总部位于郑州市，占地面积3000多平方米，建有办公室、仓库、大修车间、展示场、宿舍、职工食堂等。目前，公司设立了整机事业部、润滑油事业部、零件管理部、二手机部、财务部、综合管理部等部门。截至目前，河南青成已经成立了信阳分公司、南阳分公司、新乡分公司及洛阳分公司，在全省各地市与一百多家网点建立了后市场合作关系。

（二）河南青成融资渠道现状

河南青成融资渠道包括两种：一是外源融资，二为内源融资。1.内源融资。内源融资即公司生产经营所获得的资金，也就是公司内部积累的资金，大多由折旧与留存收益组成。内源融资属于公司筹集资金的不二选择，属于公司资金的一种核心来源。通过表1可知，河南青成内源融资资金主要来自于公司的留存收益，公司三年间的内源融资占比逐年提升，2020年比2018年提升了35.52%，达到了80.82%。表12018—2020年内源融资数据来源：河南青成2018—2020年财报。2.外源融资。如果公司内部积累的资金无法满足其生产经营所需，则将选择外部融资方式进行筹资。外部融资方式多种多样，包括公司债券、银行贷款等。通过表2和表3发现，河南青成的外源融资渠道有两种，具体是银行贷款与股东投资。公司三年间的外源融资占比逐年减少，2020年减少到19.18%，比2018年减少了35.54%。第一，银行贷款。通过表3发现，银行贷款是河南青成外源融资的主要资金来源。在2018年到2020年间，该公司银行贷款额度同比处于上升态势，说明公司由于业务和规模的扩大，使得对资金的需求进一步加大。但是也可以看出，这三年的银行借款都是短期借款，没有出现长期借款，说明公司的信用周期短，公司有待提升银行对其信用评估等级。第二，股东投资。通过表3发现，2018年，河南青成采取股东投资方式进行融资。就股东投资而言，其是公司的一种股权资本，可以提高公司的信誉和融资能力，融资成本较低，但会出现产权不清晰的问题，对产权交易形成了阻碍。

（三）河南青成融资风险分析

通过分析公司财务状况能反映其融资风险状况，二者呈负相关，也就是说，当公司财务状况变好，融资风险会减少；当公司财务出现经营亏损的情况时，筹资的风险系数就会相应提升。本文以河南青成2018—2020年财务报告为数据基础，同时参考行业值，通过分析公司财务状况来判断其融资风险的高低。2018—2020年这三年，公司资产总额分别为7400.18万元、9582.16万元和11612.42万元，负债总额分别为1864.47万元、2601.09万元和2974.26万元，所有者权益总额分别为5535.71万元、6981.08万元和8638.16万元。1.偿债能力。由表4可知，公司2018—2020年三年的偿债能力指标变化幅度较小，结合行业标准值54%来看，公司资产负债率偏低，长期偿债能力较好，流动比率和速动比率均高于行业标准值2和1，再结合应收账款周转率，说明该公司经营状况较为谨慎，融资风险较低。2.盈利能力。由表5可知，公司2018—2020年的盈利能力总体呈上升趋势，基于技术创新和市场需求，公司研发升级了一系列新产品和应用系统，增加了收入；再加上公司在燃气市场领域的开拓取得显著成效，净利润增长，不管是总资产报酬率，还是净资产收益率，都超过行业值的10.8%与6.4%，这意味着企业盈利水平高，融资风险相对低下。3.营运能力。由表6可知，公司2018—2020年营运能力指标数值变化不大，但是各指标同行业值3.00次、3.00次和0.80次相比，总资产、应收账款及存货周转率，都比标准值小，这意味着，企业变现能力不强，应收账款的回收速度慢，资产没有得到很好利用，导致营运能力不佳，融资风险较高。

二、河南青成融资渠道存在的问题

（一）外源依赖银行贷款，融资渠道单一

由表3可知，河南青成目前采取银行贷款和股东投资这两种外源融资渠道，其中，股东投资所要达到的融资条件较高，以至于公司三年只发生了一笔融资，导致公司外源融资对银行贷款比较依赖，从而出现了融资方式单一的问题。虽说公司经过多年的发展已有了部分积累，也能够通过资产抵押在银行获取部分资金，但公司在面对未来良好市场前景和机遇时，资金问题仍然可能制约其发展；而且采取银行贷款这一方式很难继续扩大规模，具有局限性。在融资上，尤其是对于成长并不成熟的公司，在出现通过传统融资方式难以满足现阶段正常经营所需资金要求的情况下，必须及时另辟蹊径，以免造成更大的经济损失。

（二）内源融资占比大，融资比率失衡

通过对河南青成内源融资进行分析，发现公司内源融资占比大，2020年内源融资占比达到了80.82%，较2018年上升了35.52%，说明公司积累多，负债小。但内源融资在总融资中占比较大的话，会造成公司融资比率失衡，内源融资的弊端也会出现。公司的积累与盈利水平制约着公司内源融资，导致无法进行大额度的融资。股利分配上，一些股东会从私人利益出发，强调分配股利的占比需在某一水平上，制约了股利分配；若公司的股利分配太低，则无法吸引到对股利分配有倾向的投资者，公司投资吸引力会由此下降，对未来外源融资产生影响，对公司可持续发展不利。

（三）营运能力不足，融资风险较高

通过对河南青成的融资风险进行分析，发现公司营运能力各项指标均低于标准值，公司没有进行强有力的应收账款催收工作，造成其无法在合同规定时间内收回资金，导致出现坏账风险。公司的存货变现时间长，变现能力不足，流动性弱。总资产上，公司应收账款在总资产中所占的比例处于上升态势，前者出现问题，总资产周转率会低下，资产没有得到较好的利用，使得公司虽然盈利能力较好，但营运能力不足，导致融资风险较高，进一步加大了融资困难。

三、解决河南青成融资渠道问题措施

（一）提升企业竞争力

河南青成应进一步完善企业内部治理制度、管理制度和财务制度等，减少私营企业中权力的重合，扩大经营区域，多多招揽人才，改进生产技术和产品创新，提高企业自身在市场的竞争能力，提高自身决策的可靠性；为自身营造良好的信用形象，让自己的财务信息更加完善，增加自身在市场上的透明度。为了赢得银行认可，也为了持续发展，顺应时代的潮流，要不断完善企业法人治理结构，提高管理者素质，增加企业在市场中的竞争力。同时，制定切合实际的融资目标任务，采取多种方式进行融资。一是争取得到投资公司投资风险资金；二是加大技术革新力度，力争得到政府部门的政策性支持，取得更多的科技创新支持资金补贴；三是多想办法从民间、同行及大小额贷款公司等渠道融通资金，使得企业资金来源更加多元化；四是另辟蹊径，尝试把外资银行作为自己融资的来源渠道。

（二）创新融资渠道

目前河南青成融资方式单一，融资渠道过于狭窄，一旦主要融资渠道出现问题，会造成资金流断裂，应该选择多种融资渠道满足公司资金需要。目前公司根据实情可选择以下方式创新。一是融资租赁。作为一种进行设备投资及盘活现有固定资产的重要金融工具，融资租赁在全世界范围内得到了广泛、快速的发展。近两年，融资租赁行业在我国以年均20%以上的增长速度快速发展。融资租赁有以下几个优点：首先可以提高资产的流动性。有的企业固定资产占用了资金的绝大部分，资产的流动性差；而利用融资租赁公司的固定资产设备售后回租业务，可以将企业的设备类固定资产盘活为流动资金。其次，可以优化企业财务报表、均衡各年经营情况。通过灵活地安排租金支付，可以调节设备租赁企业的经营业绩；同时，售后回租可以将企业的固定资产转化为货币资金，有效提高了企业财务数据的流动性指标。再次，可以延迟缴纳所得税。融资租赁两种方式取得的固定资产，可以在较短的时期内加速折旧，减少当前缴纳的所得税，取得递延所得税收益。此外，对于收取的租金，融资租赁公司在扣除设备本金的利息部分后会给企业开具增值税发票，可以抵扣企业增值税销项税额。河南青成工程机械交易、维修、寄售、租赁业务中，可能会出现急需设备但资金不足的情况，在这时公司可以向租赁公司租赁设备，等到审核通过后，租赁公司会融资并采购相应的设备，并把设备交给公司。在使用设备的过程中，公司需要按期交付租金给租赁公司，待期满后，公司可以根据自身的需要选择继续租赁或是留下设备。该方式不但达到了融资目的，而且做到了融物，风险程度下降，同时在融资租赁方面基本上没有什么限制，对企业筹资很有帮助。二是私募债劵。企业债券通常又称公司债券，是企业按照相关规定，通过金融机构向投资者销售的，按照约定方式付息并偿还本金的一种有价证券。根据河南青成的性质，可知其属于典型的中小企业，该公司能够通过私人的形式，转让或者发行企业债券；另外还可以订立本金以及利息偿还的时间。它具有无行政许可、备案制度、无财务指标要求、鼓励融资双方独立协商资金成本等优点。私募债券能够一定程度上节约企业的融资成本，并且对于企业应对融资风险也有明显的积极作用。

（三）合理调配融资比率

经过分析，发现河南青成内源融资和外源融资之间占比差距大，其中内源融资占比大，造成了融资比率失衡。为了化解这一矛盾，公司需要做出以下举措：一是加大产品的市场宣传力度；二是增加产品的附加值，优化产品质量；三是提升公司的社会价值，树立良好的企业形象；四是提升自身应对市场风险的能力。由于该公司的发展目标、经营策划以及未来规划能够被资产市场全面了解和分析，它的发展信息能够充分地披露给投资者，因此外源融资的比例才能增加。从实际融资角度看，在公司内部积累的同时，也应结合相应的外源，两者彼此促进，对公司未来可持续发展有利。

（四）完善运营管理

河南青成自身管理水平是制约其融资能力的内部因素，是提高营运能力的重要因素，也是降低融资风险的关键。公司可以从应收账款、存货和总资产三方面来完善公司的运营管理，进而降低融资风险。在应收账款方面，公司可以从事前、事中、事后进行控制。事前，公司要将赊销业务控制在一定范围内，然后要完善客户评审制度，在销售产品前对客户进行调查，建立客户档案，及时解决可能会出现的问题。事中，赊销发生后，要与客户签订相应的合同，并由销售与财务部门开展合同管理工作，监督与跟踪合同执行情况。事后，建立还款激励措施，在合同中制定一定的优惠政策，分时间阶段给予客户优惠，提高客户的还款积极性，从而提高公司的按时还款率；再者，公司对应收账款催收时，要根据具体情况采取不同的催收程序。在存货方面，公司和供应商进行平稳合作，一方面能够产生良好的成效，另一方面采取作业标准化、改进工装与优化工艺等诸多手段，进而高效地开展产品综合生产工作，使销售数量大幅度增加，从而提高存货周转率。生产适应市场销售的产品，及时将技术不先进的产品进行淘汰处理，结合市场实际第一时间对库存结构进行调整。就滞销产品而言，如果库存时间比较长，可通过促销等手段进行处理。由于公司的主要资产包括应收账款和存货，所以这两方面的管理有所提高，也就意味着总资产方面也就提高了。公司自身管理水平的不断加强，提高了公司的营运能力，也降低了融资风险。

参考文献：

[1]付宪涛.中小企业融资问题及对策研究[J].轻工科技，2019，35（12）：35-40.

[2]任丽英，尚姿含.郑州中小企业融资现状及改进策略研究[J].企业科技与发展，2019（09）：27-28.

[3]纪永强.KYT药业公司融资问题研究[D].哈尔滨：东北农业大学，2019.

[4]常继莹.新常态下中小企业融资途径探析[J].财会通讯，2018（32）：20-22.

融资渠道范文篇4

关键词融资渠道；银行信贷；房地产信托；股权融资；债券融资

近年来中国的房地产业发展迅速，已然成为我国国民经济中的支柱性行业。为拉动中国经济贡献了不少GDP。过去几年，房地产相关的建筑投资占中国固定资产投资的20%以上，并贡献10%的就业。作为资金密集型产业，融资是房地产业生存和发展的关键，当前，我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主的单一融资格局，而另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。这种情形造成我国房地产业和银行业存在极大风险。如何突破房地产业发展的资金瓶颈，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，是现阶段我国房地产业面临的重要问题。本文主要对当前房地产融资渠道进行分析。

一、我国房地产融资渠道现状

1．银行贷款

目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，政府开始频频出招调控，自2003年的“121号文”开始，2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率，虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。

2．房地产信托

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人(投资者)签订信托投资合同，委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。

紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品，比如，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式：①是股权融资。②模式是债权融资。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到35%的要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求，但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。

2004年共发行了98支房地产集合资金(含财产)信托投资计划(以下简称房地产信托)，实际募集资金总计115.?866亿元，平均每个房地产信托募集1.?18亿元，与2003年相比总额增长93.?4%。

不过，目前信托产品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道，是对房地产业的融资渠道的一个很好的补充，这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。

3．上市融资

上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道，分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大，但是上市融资的门槛高，比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一，一般负债率都在75%以上。因此，通过直接上市的企业数量很少。

更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市。买壳上市需要大量现金，买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金，但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产，这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。2004年底，筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足0.?5%?。06年到07年国内股市高奏凯歌，房产企业融资额可能突破千亿。但随着股市行情的逆转，这种局面也只是昙花一现。我国目前的房地产企业多达4万余家，而我国境内上市的房地产公司只有90家(根据2005年数据，其中79家在沪深两市上市和11家在香港上市)。

4．海外房产基金

据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等著名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合，合作开发。截至2006年1-11月份累计统计，中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显，利用外资总额313.6亿元，同比增长21.6%。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于融资方式的多样化。

但目前我国相关法律法规的不完善，再加上国内一些房产企业运作的不规范，所以，海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍。

另外海外资金在政策上得不到支持，中国并不缺资金只是缺少金融工具。为了防止海外资金的过多涌入，2006年和2007年间国家陆续出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》，《关十进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中国的运作困难重重。

5．债券融资

房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具，也是房地产资金筹集的一条重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高；与股票相比，又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，又具有一定的流动性，因此，在国外成熟的证券市场，企业债券成为企业外部融资的优先考虑的方式，债券融资额往往是股票融资额的3到10倍。而我国的房地产债券发展还处于初级阶段，债券融资额总量方面，远远不及股票融资额。目前，我国房地产债券的发行规模很小，债券流通市场不健全，债券发行程序不规范，债券评级的准确性、可信性还有问题。这些都影响了企业通过债券融资的规模。07年中国证监会正式颁布实施《公司债券发行试点办法》标志着我国公司债券发行工作的正式启动，发行条件较原来宽松很多。《试点办法》施行之后，房地产证券融资的比重有望增加。

二、发展我国房地产融资渠道的对策和建议

1．建立多层次房地产融资体系

当前我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系，满足不同层次企业多样化需求。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行，缺少专业信贷机构，目前唯一的住房储蓄银行是天津市中德储蓄银行。房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。股权融资门槛相对较高，中小企业很难达到要求通过上市融资。近年来在国家对金融的宏观调控下，银行缩紧信贷，房地产企业深感资金压力。因此，迫切需要建立多层次的融资体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正减少对银行贷款的依赖。

2．加紧开发房地产金融投资产品

房地产融资渠道的多元化发展，关键是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品，从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前，我国的房地产金融建设刚开始起步。世界流行的五大金融产品中，我国独缺房地产金融产品。国内银行还没有专业的、系统的地产投资开发贷款。我们国家的房地产信托实际上和银行贷款基本上是一样，只不过银行是吸收存款来的，地产开发资金是通过批发的，本质还是银行的贷款。2008年开始银行信贷正逐步退出房地产，取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行，包括地产信托和地产的信托基金。房地产自身的金融建设必然会成长起来。

3．完善房地产金融法律法规

融资渠道范文篇5

1．银行贷款

目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，政府开始频频出招调控，自2003年的“121号文”开始，2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率，虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。

2．房地产信托

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人(投资者)签订信托投资合同，委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。

紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品，比如，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式：①是股权融资。②模式是债权融资。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到35%的要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求，但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。

2004年共发行了98支房地产集合资金(含财产)信托投资计划(以下简称房地产信托)，实际募集资金总计115.?866亿元，平均每个房地产信托募集1.?18亿元，与2003年相比总额增长93.?4%。

不过，目前信托产品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道，是对房地产业的融资渠道的一个很好的补充，这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。

3．上市融资

上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道，分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大，但是上市融资的门槛高，比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一，一般负债率都在75%以上。因此，通过直接上市的企业数量很少。

更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市。买壳上市需要大量现金，买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金，但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产，这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。2004年底，筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足0.?5%?。06年到07年国内股市高奏凯歌，房产企业融资额可能突破千亿。但随着股市行情的逆转，这种局面也只是昙花一现。我国目前的房地产企业多达4万余家，而我国境内上市的房地产公司只有90家(根据2005年数据，其中79家在沪深两市上市和11家在香港上市)。4．海外房产基金

据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等著名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合，合作开发。截至2006年1-11月份累计统计，中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显，利用外资总额313.6亿元，同比增长21.6%。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于融资方式的多样化。

但目前我国相关法律法规的不完善，再加上国内一些房产企业运作的不规范，所以，海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍。

另外海外资金在政策上得不到支持，中国并不缺资金只是缺少金融工具。为了防止海外资金的过多涌入，2006年和2007年间国家陆续出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》，《关十进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中国的运作困难重重。

5．债券融资

房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具，也是房地产资金筹集的一条重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高；与股票相比，又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，又具有一定的流动性，因此，在国外成熟的证券市场，企业债券成为企业外部融资的优先考虑的方式，债券融资额往往是股票融资额的3到10倍。而我国的房地产债券发展还处于初级阶段，债券融资额总量方面，远远不及股票融资额。目前，我国房地产债券的发行规模很小，债券流通市场不健全，债券发行程序不规范，债券评级的准确性、可信性还有问题。这些都影响了企业通过债券融资的规模。07年中国证监会正式颁布实施《公司债券发行试点办法》标志着我国公司债券发行工作的正式启动，发行条件较原来宽松很多。《试点办法》施行之后，房地产证券融资的比重有望增加。

二、发展我国房地产融资渠道的对策和建议

1．建立多层次房地产融资体系

当前我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系，满足不同层次企业多样化需求。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行，缺少专业信贷机构，目前唯一的住房储蓄银行是天津市中德储蓄银行。房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。股权融资门槛相对较高，中小企业很难达到要求通过上市融资。近年来在国家对金融的宏观调控下，银行缩紧信贷，房地产企业深感资金压力。因此，迫切需要建立多层次的融资体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正减少对银行贷款的依赖。

2．加紧开发房地产金融投资产品

房地产融资渠道的多元化发展，关键是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品，从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前，我国的房地产金融建设刚开始起步。世界流行的五大金融产品中，我国独缺房地产金融产品。国内银行还没有专业的、系统的地产投资开发贷款。我们国家的房地产信托实际上和银行贷款基本上是一样，只不过银行是吸收存款来的，地产开发资金是通过批发的，本质还是银行的贷款。2008年开始银行信贷正逐步退出房地产，取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行，包括地产信托和地产的信托基金。房地产自身的金融建设必然会成长起来。

3．完善房地产金融法律法规

国家、地方和部门颁布了一系列法律、法规。但是体系不全，规定不具体。从整体上看，严重滞后于房地产经济的发展。在房地产融资多元化的过程中，新出现的很多融资工具如果没有相应的制度进行规范，就难免陷入混乱局面。必须要建立和完善相关的法律体系，对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等，作出严格规范。才能使我国的房地产多元化融资规范的发展。

总之在信贷紧缩的大环境下，我国房地产融资迫切需要摆脱依懒银行信贷的单一局面，走多元化发展路线。但面临现实的困难，房地产金融市场中融资中介机构不健全，金融产品和融资方式太匮乏，法律法规不完善。这就需要一方面国家在加强对房地产金融市场的宏观调控和管理的同时，进一步完善法律法规，努力创新金融工具，不断丰富融资方式。一方面房地产企业自身积极拓宽融资渠道，避免单纯依靠银行资金，根据企业特点，采用多种融资途径方法。

参考文献

[1]杨凌志.房地产融资渠道的发展[J].山西建筑,2007(33).

融资渠道范文篇6

一、我市企业融资现状

我市民营企业经过近几年的发展，规模迅速壮大，实力日趋增强，企业数量达13000余家，在全市经济发展中的作用日益突出。与民营企业在社会经济发展中的重要作用相比，民营企业获得的金融资源是欠缺的不平衡的。一是获得的信贷支持少。银行贷款是目前民营企业融资的主要渠道。2005年，我市本外币贷款总额只有350亿元左右，各商业银行对30家重点骨干企业贷款占了40%，大量的企业所得的资金则是微乎其微了。且企业信贷活动“两极分化”越来越明显，规模大、效益好的企业，越来越成为各金融机构争夺的客户；一些有发展潜力而目前状况并不十分好的企业，或者受到冷落，或者被苛刻的担保或抵押条件拒之门外；效益差的企业也因不符合贷款条件而无法获得银行贷款。二是直接融资渠道窄。由于证券市场门槛高，创业投资体制不健全，企业难以通过资本市场筹措资金。自1997年到现在，“丝绸股份”、“永鼎光缆”、“亨通光电”3家上市公司共募集资金23亿元（其中包括“丝绸股份”2007年9月到期的8亿元可转债），占贷款总额的6.6%。其他企业要进入资本市场则是步履维艰，困难重重。三是自有资金缺乏。包括从乡镇集体企业改制过来的民营企业从无到有、从小到大、从弱到强，发展主要靠自身积累，制约了企业的快速发展。

二、企业融资难、贷款难的原因

1、金融体制不适应，政策支持力度不够。国有商业银行为防范金融风险，上收贷款权限，大规模撤消基层网点，股份制商业银行、农村商业银行等中小金融机构信贷能力有限。银行自身在金融产品设计、机构设置、信用评级、贷款管理等方面不能适应企业对金融服务的需求。

2、信用担保机构规模小，风险分散与补偿制度缺乏。目前面向企业的信用担保业务发展滞后，难于满足企业需要。由于担保的风险分散与损失分担、补偿机制尚未形成，使得担保资金的放大作用和担保机构信用能力均受到较大制约。另外，与信用担保相关的法律法规建设滞后，在一定程度上也影响了信用担保机构的规范发展。我市有恒泰、亨通、鼎盛等3家担保公司，注册资本1.7亿元，累计担保10余亿元，在担保余额3亿元。金盛、恒隆源等2家典当公司为企业提供贷款3000多万元。这些担保公司和典当公司都是近几年内刚发展起来的，数量少、规模小，处于起步阶段。

3、企业自身融资能力不强。我市部分民营企业管理基础薄弱，普遍缺乏良好的公司治理结构，关联交易复杂，资信度不高，财务制度不健全，透明度比较低。大部分企业借款的特点是“少、急、频”，加之企业担保原因，银行常常因企业贷款监控成本高、风险大而不愿意放款。一些企业的贷款质量差也影响了商业银行贷款的积极性。

4、直接融资渠道缺乏。证券市场要求高，不确定因素多，进入难度大，影响企业上市的积极性。创业投资体制不健全，缺乏完备法律保护体系和政策扶持体系，影响创业投资的退出，企业也难以通过股权融资。

民营企业迅速发展的过程中面临很多困难，其中融资困难是阻碍企业发展的一个普遍问题。市政府有关部门以及金融系统为解决企业融资难问题已经做了不少努力，但困难仍然存在。目前企业融资的基本特点是融资渠道狭窄。融资渠道狭窄的后果是银行系统承担了大部分风险，商业银行出于安全性和赢利性考虑，在控制贷款总量时首先把面广量大的中小民营企业作为控制重点。同时企业容易受银行政策的影响，给自身发展带来了不确定性。民营企业融资难不仅抑制了企业的创新活力，大大制约了企业的发展，也不利于引导和激发全社会的创业热情和积极性，延缓率先实现基本现代化和富民强市的进程。

三、拓宽企业融资渠道的建议

融资是企业资本运动的起点，也是企业收益分配赖以遵循的基础。足够的资本规模，可以保证投资的需要，合理的资本结构，可以降低和规避融资风险，融资方式的妥善搭配，可以降低资本成本。因此，企业的资金多寡在一定程度上决定着企业的生死。在国家加强和改善宏观调控，执行稳健的货币政策和财政政策时，商业银行在放贷方面采取“区别对待、有保有压”政策，进一步加重了企业资金的紧张程度。解决民营企业的融资难问题是一项系统工程，涉及信用环境、企业自身及金融服务状况等诸多因素。不能只盯着银行，应该着眼于构建有效的、多层次的融资体系，尤其在直接融资上有所突破。

1、鼓励各类银行增加对民营企业的信贷支持。鼓励国有商业银行、股份制银行提高对企业的贷款比例，合理确定企业贷款期限和额度，切实发挥银行内设中小企业信贷部门的作用。要鼓励政策性银行依托地方商业银行和担保机构，开展以中小民营企业为服务对象的担保贷款、转贷款业务。积极推荐本地的优质企业给市外股份制银行、外资银行，吸收辖外银行资金。

2、鼓励针对民营企业的金融创新。各类银行要改进对企业的资信评估制度，开展授信服务，对符合条件的企业发放信用贷款；对有市场、有效益、有信用的企业，开办公司理财和帐户托管业务；鼓励保险机构开展面向企业的产品和服务创新，改进对企业的服务方式和手段。进一步发挥典当在企业融资中的作用。

3、进入证券市场。第一，近几年，国家先后采取一系列重大举措，推进证券市场化取向改革。这些改革，对民营企业较多的*来说，提供了难得的发展机遇。随着中小企业板块的发展，股权分置改革的逐步完成，企业从设立到发行上市的整个过程将大大加快。新民纺织科技股份有限公司要坚定信心，力争早日在国内证券市场上占有一席之地。第二，境外证券交易机构看好中国大陆，特别是看好长三角的发展前景，希望大陆企业到新加坡、香港和美国等地上市，为企业到境外上市创造了一个新的渠道。德伊时装面料有限公司、德尔地板有限公司等企业正紧锣密鼓做好境外上市的有关工作。第三，企业上市工作还可以探索兼并、重组、收购、买壳等手段，实现间接上市。

4、发行债券。一是发行企业债券。上市公司红豆集团已获7亿元企业债券发行额度，预示着国家对民营企业开始松动。发行企业债券额度一般在5亿元以上，期限在10年左右，利率较低，我市一些骨干企业应抓住机遇，积极创造条件向上争取。盛虹集团已开始着手申报工作。二是短期融资券。短期融资券在银行间债券市场为企业短期融资开辟了一个通道。自去年5月份央行《短期融资券管理条理》以来，短期融资券在全国范围内非常火爆。据悉，央行对于1年期限以内的短期融资券的态度是尽量市场化，符合条件的都会批准。恒力集团目前正在报批为期1年、额度为5-6亿元的融资券。

5、引入投资基金。许多处于产业化初期的民营企业，其规模、结构、财务状况等各个方面都远远达不到证券市场的要求，但这些企业的融资要求往往更为迫切。技术创新基金及信托公司、风险投资公司发放的专项基金，在企业发展和融资过程中就可以起到一个引导和扶持的作用。投资基金主要支持处在产业化初期，且技术含量较高、市场前景较好的科技型民营企业。各类创新基金是民营企业重要的融资渠道。这一方面，我市企业首先应该有个认识过程，并逐步和各类投资基金相互沟通，学会推介自己。

6、引导民间借贷行为。要积极引导民间借贷行为，鼓励企业通过内部入股等形式增加企业的自有资金。有条件的金融部门发挥银行信用中介的职能，可试行开展个人委托贷款业务。

融资渠道范文篇7

房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全风险集中到银行身上，改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已是迫在眉睫。随着央行“121号文件”对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛，再加上“8．31大限”，预示着房地产开发商凭借银行资金买地开发模式的终结。在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的。尽管2005年被媒体和诸多业界人士热捧的多元化融资，再2006年挟其突起之势，浩浩荡荡扑面而来。然而，这新的一年中，作为房地产融资主渠道的银行，内对各路新融资方式的挑战，外临外资银行等强敌逼近，其江湖老大的地位却依然难以撼动。2006年银行仍作为房地产融资的主渠道。当然，银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少：非银行融资渠道将加速放开，直接融资和证券化融资加快不仅是银行为了减低自身的风险，仅从美国等发达国家的房地产金融模式分析，银行信贷的比例也是逐步降低，银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种层出不穷且不断完善。房地产市场快速发展，大量的资金自然而然会进入房地产市场，以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题，无论是对企业还是对个人。根据我们现在房地产市场的经营状况，在目前的情况下，房地产以银行为主导的模式，短期内不会改变。也就是说大多数金融资产掌握在银行手里，银行是不可能轻易转移出来。当然我们以银行为主导的方式，并不会说完全是单一的方式，融资渠道多元化，融资市场多元化，肯定是今后一段时间内要进行的，比我们想象的肯定要快。

二、上市融资

理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求，如要求设立满3年，有最近3年可比性的盈利，发行人业务和管理层近3年未变等。上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道，但是在1994年宏观调控的大背景下，中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请，直到2001年初才解除了这一禁令。有数据显示，2002年以来全国有20多家地产公司并购上市，以股权融资的方式买壳进入股票市场，在国内外资本市场上进行直接融资。如北京万通地产股份有限公司、首创置业等开发商已纷纷通过买壳，成功参股或控股上市公司。另据统计，到2004年初，已有北京天鸿宝业房地产股份有限公司、金地集团、上海复地等60多家房地产企业实现了在证券市场上市融资。当然，大部分房地产企业都是通过买壳、重组来上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差，筹资能力弱化的上市公司，剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产，注入自己的优质资产或其他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。因为房地产行业本身的这种资金密集型、周期性、受政策影响比较大的特点，房企借助资本市场会成为一个趋势。但因为房地产泡沫，房地产企业直接上市面临监管层大量的法律法规的屏障。因此，很多好的房地产公司一直在寻求香港、新加坡上市。其余的则考虑通过借壳上市打开资本市场的通道。2006年初，各大房地产上市公司陆续了年报，大部分公司的利润普遍比上年出现了大幅增长。由于各大公司都在增加土地储备，房地产企业普遍表现出强烈的融资；中动。据悉，2006年国资委和证监会有意降低房地产企业上市门槛，保利地产已经率先敲开了A股市场大门。很多好的房地产公司也正在酝酿直接IPO。但是在新一轮宏观调控的影响下，以内地发展为主要目标的房地产企业纷纷放缓在香港、新加坡、A股市场的融资步伐。可以这么说，在2006年通过在国内股市IP0融资或买壳上市后再融资，对于房地产企业来说仍然将是一种奢望。

三、房地产债券融资

房地产债券是企业债券中的一个组成部分。我国房地产企业发行企业债券并不多见。房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出房地产投资券，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”以及“富岛投资券”，总计1．5亿元，这三种投资券按《企业债券管理暂行条例》对具体项目发行，实际上是资产负债表外(Off-balancesheet)的房地产项目债券。同年9月北京华远房地产发行了2,900万元、利率为10．1％、限期为3．5年的债券，这属于资产负债表内的房地产企业债券。由于后来接连出现企业债券到

期无法偿还的事件，我国债券市场从此陷入低潮，国家采取了严厉措施，限制企业发行债券，尤其严格限制房地产企业，1993年到1998年上半年，房地产企业没有公开发行房地产债券。1998年以来，有4家房地产企业发行了债券，分别是：深圳振业集团股份有限公司为翠海花园项目发行的“1998深振业债券”；北京首都创业集团发行的“首创债券”，用于北京市六个居民小区的商品房建设；北京市房地产开发经营总公司发行的“莲花小区建设债券”；北京市华远房地产股份有限公司发行的“华远债券”，用于北京市西城区东冠英小区危旧改造。近年来，发行房地产债券的企业也屈指可数，发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。多年来，债券融资在房地产开发资金来源中所占的份额一直很低，而且1997-2001年一路下滑，2002年虽然有较大反弹，但是2003年却下降到1997年以来的最低点，2004年房地产企业债券只占当年房地产企业资金来源的0．001％。这与我国房地产业的发展阶段是不适应的，应当大力拓展债券融资的空间。从我国目前来看，由于发债主体资格的严格要求和债券市场的发展状况，房地产开发企业利用债券筹资的渠道同样并不畅通。2004年伴随《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》出台，国家对于债券融资的态度会有实质性改变，因此房地产开发企业的债券融资空间将会增大。按照我国“大力发展资本市场、扩大直接融资比例”的发展思路，2006年债券市场的发行量将有一个大的增长已成必然。而像短期融资券、企业债的发行更有可能成倍增长。因此可以相信，包括短期融资券、可转换债券在内的债券市场将成为2006年房地产公司除银行外最可能企及的方式。当然，国家应适度放宽对房地产企业债券发行主体、融资项目和利率等限制条件，增加对符合条件的房地产企业发行长期债券的额度，为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。

四、夹层融资

“夹层融资”(mezzaninefinancing)是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资”可创新的金融产品很多，一部分可以转让咸股份，一部分可以转让成债券；在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金。因此，其灵活性非常适合于房地产业。“夹层融资”模式大致分为四种：第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购，这是比较低级的；第二种是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，即“贷款+信托公司十股权质押”模式；第三种模式是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还；第四种模式是多层创新。在“夹层融资”，这种大的制度安排下，房地产金融创新空间很大，在债权、股权、收益权方面可进行多种创新组合。夹层融资是一种准房地产信托投资基金。夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全、自有资金超过35％、同时具备二级以上开发资质的政策，根据自身的偏好选择投资。而对于房地产商来说，夹层融资是一种非常灵活的融资方式，可以根据募集资金的特殊要求进行调整。夹层融资的提供者可以调整还款方式，使之符合借款者的现金流要求及其他特性。夹层融资的最大优点体现为灵活性，通过融合不同的债权及股权特征，夹层融资可以产生无数的组合，以满足投资人及借款者的各种需求。自银监会2005年9月份下发了关于加强房地产风险控制的“212”号文件后，其政策不仅将以“过桥贷款”为初衷的信托融资通道牢牢扼制住，而且也令先前在房地产信托业务中普遍采用的抵押式贷款融资和财产信托转让受益权式融资的主流手法就此终结。但在行业中已经将房地产信托业务作为主流盈利模式的信托公司一定不会受到政策的束缚，而将会去寻求更为安全、更具有操作性的创新模式。此种业务创新的信息已经在2005年的第4季度体现出来，行业内房地产创新业务的“夹层融资”、股权投资和债权融资等多种创新手法纷纷登台。联华信托2005年推出的“联信·宝利”7号通过信托持股，在收益权上加以区分，成为我国首个夹层融资信托产品。“联信·宝利”7号信托资金将投资于大连琥珀湾房地产开发项目公司的股权，项目公司由联华信托和大连百年城集团各出资5,000万元，分别持有项目公司20％的股份，1，5亿元信托资金入股占项目公司股份60％。而在1．5亿元的信托资金中，“联信·宝利”7号的信托受益人设置为优先受益人和劣后受益人。信托计划终止时，优先受益人优先参与信托利益分配，劣后受益人次级参与信托利益分配。外来资金的投资加上自有资金的进入构成了夹层融资信托模式。该模式大量采用了基金要素进行设计，是我国房地产信托发展的主要方向之一。五、房地产信托

在银信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。自2001年我国信托投资“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。自2002年以来信托投资公司发行一系列房地产信托计划，特别是央行“121文件”以后，房地产开发商把融资的目光转向房地产信托产品。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物，它为房地产业的发展提供了大最的资金和手段。房地产信托在资金运用上，可以横跨产业投资、资本市场和货币市场，形式多种多样：如通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资金；或者阶段性地购买房地产企业，然后再以卖出的方式融入资金。与其他模式，比如上市、海外融资、企业债券、股权投资、产业基金等模式相比，虽然房地产信托融资本身也有诸如“200份”、流通性、营销方式等方面的限制条件和缺欠，但信托的宏观环境相对其他融资工具而言要宽松得多。2005年国内房地产信托市场继续呈现快速发展的态势，不仅信托品种及规模迅速扩大，而且信托产品结构也呈多元化态势。据市场不完全统计，截止到2005年12月31日，信托市场共发行房地产信托121只，募集资金规模157．27亿元，绝对额大幅增加了35．1亿元，分别较去年同期增长11％和28．73％。其

产品发行数量和规模均为信托行业自2002年重新登记以来的最高峰值。当2006年金融服务领域全面开放、房地产行业进一步与国际接轨以后，我国房地产信托融资将会有大幅度发展。2006年我国房地产信托的发展方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务，适应房地产行业的特点，提供有效的资金融通和风险管理手段。2006年房地产信托市场将会出现如下五大特征：(1)整体趋势先抑后扬。(2)专业化、细腻化将会稳步推动市场向成熟迈进。(3)信托商将在212号文的“后房地产信托时代”，逐步亮剑。(4)房地产信托投融资的区域化将趋明显。(5)产品发行总量会走低，但总体发行规模将继续放大。随着信托计划200份的可能突破及分类监管的正式实施，2006年有望成为信托行业走向规范与专业的转折之年。经过短时期的低迷之后，房地产信托产品2006年6月份重新坐上信托产品的头把交椅，发行规模达到21．34亿元，占当月发行的信托产品总规模的三成之多。尽管政府调控楼市的步伐目前正在加快，陆续出台的政策和措施导致银行对房地产的信贷进一步收紧，然而与房地产业有关的信托产品却没有因此而收缩。业内人士认为，虽然房地产的暴利时代即将过去，却仍不妨碍房地产作为一种商品所能产生的可观收益。房地产信托的再次火爆，让投资者发现，还有另外一种方式，可以从房地产市场获得颇为丰厚的收益。虽然目前房地产信托投资规模仍然很小，但却提供了一种新的融资模式，可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。

六、海外地产基金

目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式——一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。我国房地产业的高回报吸引了众多的海外地产基金，摩根士丹利房地产基金、凯德置地“中国住宅发展基金”、澳洲麦格理集团旗下基金公司MGPA、SUN-REF盛阳地产基金、荷兰国际集团(1NG-GROUP)、美林投资银行、美国汉斯地产公司等争先登陆中国，大手笔收购了一些大型商场、大城市繁华地带写字楼，或股权投资于房地产建设项目，有些则独立开发房地产项目。2005年8月26日，软银亚洲投资基金、美国凯雷投资集团与顺驰(中国)不动产网络集团签订了战略投资协议，软银亚洲和凯雷分别投资了3,500万美元和1,000万美元，分别占有顺驰(中国)不动产网络集团15％和7．5％的股份。业界专家分析，2006年金融要全面开放，外资银行、外来资金必将成为中国房地产新的力量。海外地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场，拓宽了国内房地产企业的融资渠道。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。由于国情不同、政策存在不确定性、资金退出风险等原因，注入中国房地产业的海外资金似乎仍处于谨慎“试水”阶段，2006年可望有新的突破。从发展趋势看，在未来两三年内境外基金将快速增加，这些境外基金将带来他们的资金和经验，并越来越多地参与到中国房地产行业。当然，要使得海外基金成为房地产企业的一大资金来源，还需要相关政策、法律的完善，和国内企业运作的日益规范化以及房地产市场的日益透明化。

七、房地产信托投资基金(REITS)

房地产投资信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，简写为REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。REITs实际上是一种采取公司或者商业信托组织形式，集聚多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构，这种购买相应地为开发商提供了融资渠道。由于房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担；同时，它又以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。REITs是房地产信托发展的归宿。REITs在国外发展较成熟，美国、澳大利亚、日本、新加坡及欧洲主要国家的交易所都已有REITs上市，与普通股票一样交易。2005年7月，嘉德置地、摩根斯丹利房地产基金、美国西蒙地产集团先后与深国投下的商用置业公司签订合同，合作开发内地商业地产。在这些举动的背后，房地产投资信托(REITs)的身影隐约可见。由于缺乏相应的立法，我国资本市场上的REITs尚未定型，至今国内还没有出现真正意义上的REITs产品。2005年11月，在全国商业地产情况调查组向国务院递交的调查报告中，商务部明确提出开放REITs通道的建议，国内旺ITs正从激烈探讨悄悄地向实质性尝试迈进。至2005年年末，内地在香港共有三只REITs上市，市值达到31亿美元，投资回报率5％-6％左右。对国内的地产商来说，REITs虽好，但操作起来却难。由于相应制度不健全，在国内操作REITs面临“双重税收”(投资公司在取得信托收益以及收益向投资人进行分配时都需要缴税)问题，投资回报率要求较高，国内的房地产公司一般难以承受。由于没有设立REITs方面的合法机制，内地开发商都希望在香港或新加坡上市自己的REITs，也乐于和外资基金合作。REITs俨然已成为2006年房地产领域最为热门的话题。据了解，目前已经进入上市通道将于2006年在新加坡或香港发行REITs的企业包括华银投资、大连万达集团、华润置地(1109．HK)、北辰实业(0588．HK)等。2006年将有更多打包国内物业的REITs项目在香港发行。2006年将拉开内地房地产项目的REITs奔赴海外上市的大幕。中国内地房地产开发企业到香港资本市场上发行REITs进行融资，从宏观上而言，有利于降低中国银行业贷款中房地产贷款的比重，减轻房地产行业周期性波动对于中国商业银行体系的；中击；从微观上而言，有利于中国房地产企业开辟新的融资渠道。中国的房地产业已经发展到资本主导的阶段，发展REITs产品与REITs市场将是未来中国房地

产市场发展的一个重要方向。从某种意义上讲，REITs将改变目前中国房地产市场的一些运作规则及固有理念，也将缔造一个全新的“地产金融”时代。当然，中国在目前的制度下，发展REITs还需要时间。

八、其他方式

1、私募融资。作为一股不容忽视的民间力量，在股市和房市这样一些高回报的行业中，私募基金无时不在证明自己的存在，甚至充当房价大幅波动的罪魁祸首。向私募基金的融资有时不太规范和不易监管，据估算，十余年间，民间私募基金投向全国房地产业的资金已经超过了千亿元规模。在当前房地产开发和开发型证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路之一。修订后的《证券法》和《公司法》已为房地产金融的创新预留了空间，私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购，而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股东筹集难题。当前由于我们对私募基金没有法律规范，也缺乏对合格投资人的划分标准，往往使一些缺乏风险识别能力和承受力的人参与集合信托计划，蕴藏了较大的市场风险。私募房地产信托基金由于投资标底和募集的基金份额流动性均不高，私募发行股票也存在范围有限、流动性不高的问题，因而这两种融资方式都有较大局限性。

2、典当融资。对于国内数量众多的中小型房地产开发企业而言，宏观调控之后的资金问题与大型开发商相比显得尤为突出。在主要渠道提高门槛之后，重新开辟融资渠道成为现实的选择。此时，房地产典当作为一种替补融资手段进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。随着我国监管部门对房屋抵押典当的等不动产项目的解禁，房屋正在成为今天典当行最大标的业务。2006年上海、天津等经济发达城市所在地的房地产主管部门率先出台了典当行开展房地产抵押业务的政策，天津市更将在建商品房、期房划入典当行可涉足的领域。这为各省规范合法地进行房屋抵押登记带来了更多的盼望。在短期小金额资金融通的过程中，典当融资发挥了它灵活的作用，但是相对于房地产企业巨额融资需求来说，典当金额规模太小了，融资成本也较高。典当融资虽然不占主流地位，但依然是解决房地产企业短期资金困难的一束救命稻草。典当融资在2005年扮演了中小房地产企业救命稻草的角色，也成为一些大企业首选的应急融资方式。由于成本太高，2006年内典当融资的非主流地位难以改变，但将有越来越多主营房地产业务的典当行出现。

融资渠道范文篇8

关键词：融资租赁；融资渠道；保理；资产证券化；信托融资

一、引言

目前融资租赁行业普遍存在融资渠道单一和创新乏力等问题。本文通过对融资渠道进行研究分析，由点及面，提出的融资渠道优化方案，解决了限制融资租赁公司规模的资金问题，提升了资金流转速度，进一步辐射到融资租赁公司供应链中的上下游，从而更好支持实体企业的发展。

二、融资租赁和融资渠道相关理论

(一)融资租赁的定义和发展沿革。融资租赁，简单的说就是承租人指定标的物，出租人出资向供应商采购，然后承租人以分期的形式向出租人还款。一般认为，融资租赁行业的开端是1952年5月美国加州的美国租赁公司成立。1981年4月，中国东方租赁有限公司成立，属于第一家合资的租赁公司。1981年7月，中国租赁公司成立。这些公司的成立标志着中国融资租赁行业的诞生。(二)优序融资理论。优序融资理论，1984年由智利学者迈勒夫和美国金融学家迈尔斯提出，又称之为“啄食顺序理论”。该理论的基础是信息不对称理论，并考虑交易成本。企业在实际经营过程需要对新项目融资时，首先考虑使用企业内部的资金盈余，然后采用债券的方式进行筹资，最后才使用股权筹资。(三)直接融资理论和间接融资理论。直接融资渠道是指企业在证券市场上通过发行股票和债券方式筹集资金。对于融资租赁公司，直接融资渠道主要有以下几种渠道：(1)股东增资(2)发行债券(3)上市融资(4)母公司借款(5)资产证券化。间接融资是指企业资金来自于银行、非银行金融机构的贷款等债权融资活动，主要的渠道：(1)银行贷款(2)应收账款保理(3)信托融资。

三、融资租赁公司融资渠道面临的问题

(一)融资渠道单一。我国融资租赁专业从业人员一直比较紧缺，缺少既熟悉业务流程，又精通国内外融资的综合性人才，导致融资渠道单一，一般渠道为股东增资、股东借款和银行贷款。如果过度依赖内部借款，会阻碍公司多元化融资的进程，缺乏市场竞争力。(二)资本金无法满足业务持续增长。假设资本金可以无限提供，那么对于一个融资租赁公司来说是最优的融资方案，因为资本金没有固定的利息支出，且资金使用范围不受管制。但在现实公司经营中，股东资本金投入是有限的，后续增资也并非一个经常性行为，所以不能依赖股东资本金来解决融资渠道的问题。股东增资只是在特定时间和特定场合，无法满足公司长期融资需求。(三)保理融资渠道很难实现真正出表。根据会计准则第23号金融资产转移规定，要实现资产的出表，风险和收益要同步转移。然而在实际操作中，融资租赁公司一般保留了收取现金流的权利，很难真正做到不垫付、不占用、不挪用的原则。如果涉及资产回购，过程更加复杂，回购的公允价格如何界定、损益如何调整、资产如何处置、报表如何披露等都使应收账款保理很难实现出表。(四)融资期限与租赁期限不匹配。金融机构出于风险控制考虑，贷款期限较短，无法与融资租赁承租人的租赁期限相匹配。流动贷款的期限一般为一年，无追索保理和银行按揭贷款一般为三年，贷款期限无法和承租人租赁期限一一匹配。期限无法匹配，产生短贷长用的情况，导致公司外部融资每期偿还的现金流流出大于承租人还款现金流流入，外部融资规模越大，公司的还款压力越大。

四、融资租赁公司融资渠道优化的改进措施

(一)通过股东资源整合融资渠道。为有效扩大银行授信额度和降低融资成本，对于集团性质的融资租赁公司，应整合集团所有合作的金融机构，梳理每个银行对集团授信金额和资金成本。有些金融机构例如四大行，在传统贷款业务、发行债券方面具备优势，但在金融产品创新方面没有股份制银行灵活。因此，融资租赁公司应该根据未来自身业务和融资需求出发，整合股东资源，挑选几家银行进行深度合作。(二)保理、第三方租赁和银行按揭融资渠道有机结合。第三方租赁和银行按揭都是在租赁资产形成前就确认由外部资金提供，业务和资产均不属于融资租赁公司，这样就规避了资本金限制业务规模的问题，属于表外融资。第三方租赁和银行按揭，对于承租人的资信要求较高，应挑选优质的承租人。优质承租人除了降低放款时的沟通成本，还可以控制承租人出现逾期后回购的风险。无追索保理融资可以将融资租赁公司已经形成的资产盘活，实现出表融资。在实际操作过程较为复杂，为了达到资产完全出表的认定，就应收账款实现信用风险转移、流动性风险转移、利率风险转移、汇率风险转移为原则，合同中需明确主要条款的规定。保理合同的签订、资金转付、账务处理、回购条款等进行全方位考虑，即获取融资额，又能改善财务指标。(三)开拓资产证券化融资渠道。资产证券化属于一种创新的融资渠道，具有很多优点，例如：(1)盘活存量资产、优化财务结构。(2)解决期限错配问题，可以根据应收账款的剩余期限和企业融资需求，实现期限的适当匹配。(3)直接对接多层次资本市场。(4)提升公司知名度、树立公司市场形象。资产支持证券受到各级监管部门的鼓励，成功发行后能够在证券交易所公开挂牌转让，无形之中提升企业品牌效应。资产证券化产品发行过程中涉及的主体较多，主要有：发起人、承租人、SPV、投资者，以及管理服务类机构。增信措施一般包含内部增信措施和外部征信措施。内部增信措施主要有：资产分层、超额覆盖、超额利差、流动性支持、现金储备账户、保证金转付、差额支付和信用触发机制。外部增信措施主要有：担保、保险、信用证、回购承诺等。(四)开拓Pre-ABS作为融资渠道补充。Pre-ABS对融资租赁公司来说是一种融资渠道实践中的向前延伸，有助于融资渠道的创新。资金方投资Pre-ABS后，希望资金能在短时间能获利收回，因此会帮助融资租赁公司对底层资产形成时严格把控。众所周知，银行、信托、券商等投资者对于风险的把控能力是极强的。对于非银行系的租赁公司，在风险控制体系并不是很完善，如果能借鉴其他金融机构对于风险管控的思维和方式，对于融资租赁公司来说是一笔更大的财富。(五)开拓信托融资渠道。信托公司可以将大量社会闲散资金进行募集，具有更宽的融资渠道、更广的管理途径和更活的处理方式。融资租赁公司具备专业的技能、系统的管理和可控的基础资产，双方结合可以实现优势互补和创新，为融资租赁融资渠道的开拓提供多元化的发展空间。通过信托融资，可实现出表融资，同资产证券化出表具有相同的效果，达到财务结构的优化。其次，还可以根据不同的业务、客户、租赁标的签订非标准化合同，解决融资租赁公司期限不匹配和非标合同融资的问题。融资租赁公司与信托公司的合作模式可选择类型多样，方式灵活多变，其中融资租赁公司可以重点开拓的有以下几种模式：(1)信托借贷模式；(2)资产收益权信托模式；(3)租赁资产证券化模式。

五、结论

关于融资渠道的优化措施应该从两方面开展，一是传统的融资渠道完善，包括内部借款、应收账款保理、第三方租赁和银行按揭等；二是创新的融资渠道开拓，最适用的有资产证券化和信托融资。在融资渠道开拓方面，公司不仅应该考虑解决当前的融资问题，还需提前规划未来公司发展所需资金，根据公司各个阶段的不同需求，统筹规划，有机组合，力求更多的开拓和创新。

参考文献：

[1]ChrisBoobyer，LeasingandAseetFinance[M].2009：42-65

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[3]陈晓.论融资租赁资产证券化在我国存在的必要性[J].学术论坛，2014(24)：233-234.

融资渠道范文篇9

一、房地产企业融资现状认识

房地产市场和资本市场之间的关系是随着历史的发展和房地产价值的提高而逐渐演变的。房地产价值较低的时候。房地产企业自己就可以筹集开发所需的全部资金。几乎没有融资需要；随着房地产价值的逐渐提高。房地产企业的资金在周转过程中必然存在资金投入集中性和来源分散性的矛盾、资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾、投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾。我国房地产企业的资金主要来自于商业银行贷款，在融资条件不断变化的今天，贷款方式的优劣、开发风险的大小和开发效益的好坏，直接影响着融资成本的大小。经历多轮宏观政策调控之后，商业贷款越收越紧，商业银行融资门槛越来越高，在新的贷款限制条件下。房地产企业的融资问题已成为影响企业生存和发展的首要问题。所以，如何调整房地产融资渠道已成为房地产企业发展的瓶颈。

二、现行房地产企业融资渠道分析

(一)自筹资金

自筹资金是房地产企业初始阶段的融资渠道，在房地产价值较低或开发规模较小时。资金需求比较容易满足。当房地产市场不景气或开发项目无法销售时。房地产企业根本无能力用自筹资金再开发新的项目；随着房地产价值的升高，投资规模的增大，资金周期的延长，房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标。

(二)预售资金

房地产预售是比较流行的一种融资方式。在房地产区位、环境等条件较好的情况下，预售可以筹集到必要的建设资金。但随着国家有关规定的健全，要求房地产企业需全部交付土地出让金和投入超过总投资25％的资金。并办理预售许可证等各项证件，方可预售。预售虽可以将部分市场风险转移给买家，但开发利润会下降，如果成本控制较差就会丧失未来利润。随着房地产企业的不断发展。市场供求双方发生转变，供方大于求方时，房地产企业也就难以采用预售方式筹集资金。

(三)商业银行贷款

商业银行贷款是我国房地产企业最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金来自商业银行。房地产企业与商业银行两者所处的市场优劣地位也不是固定不变的。融通资金的安全性、流动性、盈利性是商业银行关注的核心。对没有效益和资金发展的企业，商业银行是不愿提供服务的。随着房地产市场的“降温”，商业银行会加强贷款风险的审查措施，使得房地产企业在开发中向商业银行贷款的比例逐渐减少。可以说，以后多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款进行开发的，也可预见到房地产企业套取银行资金买地开发模式的终结。

三、房地产企业融资渠道的选择

随着经济全球化步伐的日益加快，市场竞争日趋激烈。多渠道融资已成为国家宏观调控背景下房地产企业生存和发展的必经之路。如何降低融资成本，哪种融资方式成本最低廉，是房地产企业考虑最多的问题。所以。房地产企业融资要建立多元化的融资渠道和多元化的股东结构。这样。既有利于资金的筹集，又有助于风险的分散。

(一)证券融资

房地产证券化是房地产市场发展的方向，可以促使房地产经营的专业化、资源的合理化。是房地产企业融资的最佳途径。最常见的形式是上市。通过上市可以迅速筹集巨额资金并作为注册资本永久使用，没有还款期限，同时还可以扩大规模，化解风险。降低融资成本。投资者亦可分享房地产经营利润，使房地产企业主体从国有制走向股份制，有利于改善企业资本结构。中小型房地产企业可以通过企业间的项目收购、土地转让等形式优化资源组合，扩大企业规模，实现规模效益，达到上市融资的目的。

(二)合作融资

房地产公司合作融资，包括外资合作和内资合作。外资合作一般是成立合资或合作公司。利用较好的国外先进管理技术和经验，进行优势互补。在承接大型国际项目。提高自身知名度的同时达到融资的效果；利用内资，是寻求民间大量闲散资金进行融资。这种方式能充分降低资源浪费，集中不同企业的优势及先进的管理理念，分散投资风险，有钱出钱，无钱出“力”。团结起来。共同把房地产企业做大做强。合作融资是我国房地产企业目前最为可行的融资方式。

(三)债券融资

房地产债券是企业债券的一个组成部分。很多房地产企业发行企业债券比较困难，如果政府加大对房地产企业的支持力度，正确引导房地产企业进行多种经营活动，利用政府的信用建立房地产企业发展基金，为房地产企业债券融资“添砖加瓦”，就会使大众对债券融资的态度有实质性改变，为房地产企业进行债券融资创造良好的前提条件。

(四)信托融资

融资渠道范文篇10

(一)财政资金渠道长期以来．财政性资金是城市基础设施建设资金的重要来源。按照财政性资金的投向和具体使用方式．财政资金渠道主要可以分为项目资本金、企业资本金和项目投资三个渠道。

1.项目资本金渠道。在投资者以货币方式认缴的项目资本金中，各级政府的财政预算内资金、国家批准的各种专项建设基金、“拨改贷”和经营性基本建设基金回收的本息、土地批租收入、国有企业产权转让收入、地方人民政府按国家有关规定收取的各种规费及其他预算外资金是其重要的资金来源。作为城市基础设施建设项目，尤其是纯公共物品性质的城市基础设施建设项目．一般而言．项目资本金有四个来源．一是未来的税收返还．二是土地出让政府净收益．三是规费收费权投入．四是财政资金注入．其中主要来源渠道是政府财政性资金。

2．企业资本金渠道这种渠道主要是针对近年来逐渐兴起的地方政府融资平台的财政支持渠道。通过财政资金注入平台企业资本金．使融资平台发挥对城市基础设施建设的作用从上世纪90年代开始．全国各地陆续成立了负责城市基础设施建设的投融资平台．其注册资金很大部分是政府财政性资金．并且在后期发展壮大过程中也存在政府财政性资金的支持．这是财政性资金用于城市基础设施建设领域的一个重要特征。政府财政性资金注入这些城市基础设施投融资平台企业．形成企业资本金并发挥弓1导和示范作用．提高了平台企业的融资能力。为进一步聚集城市基础设施建设的资金提供了保障。

3．项目融资渠道。对具体城市基础设施建设项目而言．在满足项目资本金的要求之后．后续投资虽然可以利用其他融资方式弥补资金缺口．但对于某些纯公共物品性质的城市基础设施．无法依靠其他融资手段吸引到足够的项目建设资金．也就是整个建设项目的投资主要靠财政性资金完成财政性资金用于项目投资的．要严格按照相应的法规和程序进行各阶段的审批，一般包括项目建议书审批、可行性研究报告审批、初步设计审查、概算审核、施工图设计审查等方面地方财政部门应根据年度财政投资项目计划和预算按工程建设进度分期拨付建设资金．建设资金实行直接拨付制度。财政投资项目资金必须专款专用，地方财政部门对政府投资项目的财务活动实施管理和监督．并接受审计部门的审计监督

(二)银行贷款渠道银行贷款渠道可以分为国外贷款和国内贷款。国外贷款包括世界银行贷款、亚洲开发银行贷款、外国政府贷款等等．这些贷款一般都是长期承诺性贷款．贷款条件比较优厚．来源比较稳定．但是贷款政策要求比较高总体来看．由于国内贷款的规模远大于国外贷款．因此本文仅研究国内银行贷款目前国内银行贷款渠道主要是通过地方政府成立融资平台公司．以平台公司作为项目借款人，而通过财政安排和项目收人等方式作为还款来源。

截至2009年末．全国各级政府融资平台机构达3800多家．其中70％以上为区县级平台公司．总资产8万亿元．贷款余额为7_38万亿元．占一般贷款余额的比重为20．4％．全年新增贷款3．05万亿元．占全部新增一般贷款的比重为34．5％。从运营模式来看，政府融资平台多以土地为核心．主要依靠财政还款。土地收益成为地方政府融资平台的重要担保来源．国土资源部数据．2010年全国土地出让成交总价款2．7万亿元．同比增长70．4％．“十一五”期间我国土地出让收益总计超过7万亿元。土地出让收益成为地方融资平台的重要担保．保守估算地方政府融资平台中有一半以上融资以土地收益为潜在担保随着我国城镇化步伐的不断加快．年度内的财政资金安排已不能满足基础设施建设需要．因此基础设施建设越来越依靠银行贷款融资渠道特别是在分税制改革以后．大部分财政收入集中到中央政府．导致地方的财权与事权不匹配．地方政府单纯依靠财政收入难以满足基础设施建设和提供公共服务等义务所需要的资金因此，成立各种地方政府融资平台．积极利用银行贷款支持地方基础设施建设。成为了地方政府的必然选择。

(三)其他融资渠道除了财政资金和银行贷款两种主要的融资渠道以外．基础设施建设项目的融资渠道还包括各类债务性融资、股票市场融资、公私合作经营融资、产业投资基金融资等等。总的来看．这些新型融资渠道更多的发挥补充作用．与财政渠道和银行渠道相比处于从属地位。

1．债务类融资渠道从国外经验来看．地方债是一种很常见的融资渠道．特别是在基础设施建设中可以发挥重要作用但是我国长期以来对于地方债发行存在限制．只是在近两年开始通过财政的方式进行了地方债的尝试．2009年通过这种方式发行地方债规模为2000亿元债务类融资渠道的另一种方式是发行企业债．企业作为发债主体进行融资1998年以来．中央企业累计发行债券超过9000亿元．2004年以来．地方企业债发行累计超过5000亿元可以看出．无论是地方债还是企业债．在发行规模方面都远远落后于以银行贷款为主的间接融资方式

2．股票市场融资渠道进行基础设施项目建设的公司可以通过上市的方式获得外源性融资对于经营有稳定收入来源项目的公司来说．发展成为上市公司不仅可以获得更广泛的融资渠道．而且有助于公司治理方式的完善。比较明显的一个例子就是我国的道路建设类公司．截止到2009年2月．全国共有19家高速公路类的上市公司．分布在l7个省市．累计融资超过150亿元从数量来看．目前基础设施建设类上市公司数量仍然较少．融资规模也不大。主要原因在于上市公司的要求较高．很多公司难以通过上市1]槛

3．公私合作经营融资渠道。公私合作经营融资渠道又称为“PPP模式”．简单地说是通过一系列制度安排．实现公共部1]和私人部门共同完成基础设施项目融资、建设、经营和管理等环节的过程PPP模式的核心单位是项目公司．一般是由民营部门在获得政府授权后．以特许经营公司的形式建立。围绕在项目公司周围、通过与项目公司发生联系参与PPP模式建设的其他组织主要包括：政府公共部门、民营部门、金融机构、建设部门、项目经营承包商近些年．我国部分省市虽然出台了基础设施项目特许经营制度的相关规章．但部分规定在操作中缺乏实用性、适用性同时．我国缺乏有效的基础设施建设运营监管体系因此．公私合作经营融资渠道目前在我国仅限于具体案例．还没有成为一种普遍发挥作用的融资渠道。

4．产业投资基金融资渠道从产业投资基金对基础设施建设融资的特点来看．既有间接融资的特征．又有直接融资的特征产业投资基金吸取各种渠道的资金．形成一个资金池．通过资金池投资于各家企业．从融资企业与初始资金来源的渠道来看．具有间接融资的特征：另一方面．产业投资基金在进行投资以后．一般积极参与企业的经营管理．以实现企业价值的不断增值．从这个角度来看这种融资方式具有直接融资的特征截止到2009年末．国家发改委已批准成立了10家全国性产业投资基金但总体来看．我国产业投资基金数量和规模较小．对于基础设施建设的资金支持能力有限基础设施建设融资结构的主要问题以财政资金和银行贷款为主要渠道的融资结构．在一段时期内对我国基础设施建设发挥了重要作用。然而，随着财政预算制度的不断完善和城镇化对基础设施建设资金需求的提高．财政支出越来越难以满足不断增长的资金需求：另一方面．在银行信贷结构中．以政府融资平台为主要代表的基础设施建设融资主体．近些年其信贷规模逐年增加．对银行的信贷风险具有～定影响总体来看。现有基础设施建设融资结构的主要问题体现在以下几个方面：

（一）地方财政难以通过债务工具满足基础设施建设资金需求随着财政预算制度的不断完善．财政资金规模难以满足基础设施建设资金需求的问题逐渐显现在这种情况下．由于国家政策的限制．地方财政难以通过债务工具．以未来财政收入满足即期财政支出。我国地方政府财力有限，资金来源渠道较窄。虽然国家出台了地方债政策．但地方债发行规模很小．而且是采取财政部的形式．难以满足各地财政支出缺口而采用成立城市基础设施建设投资公司．以投资公司的名义发放债券或贷款，面临融资成本高、隐性利用政府信用对金融机构经营造成风险等问题。

（二）政府融资平台贷款增加商业银行经营风险政府融资平台公司的出现．是对单纯依靠财政资金的一种补充．即通过贷款方式将即期支出在未来分期偿还但是平台公司贷款的主要还款来源还是未来年度各级财政资金和土地收入．而这两项收入都与宏观环境密切相关长期来看。随着我国经济发展方式的转变．政府投资支出的增长程度存在不确定性。投资支出的增长是否能与贷款增长相适应．将极大地决定贷款的潜在风险目前政府融资平台贷款占比的不断增加．存在对商业银行造成系统性风险的隐患。

（三）基础设施的公益性与商业银行的盈利性存在矛盾理论上．公益性基础设施项目应当完全由财政支出负担，因为其不存在可以用于支付的未来现金流。但是实践中．很多政府融资平台同时具有经营性项目和公益性其贷款使用的具体目的难以完全区分从商业银行经营的角度来看．只有能够产生稳定预期现金流的项目．才真正符合商业性贷款的标准环渤海经济暗望2011年第3期财金投资如果将贷款用于公益性项目。则这种资金使用与商业银行的盈利性目标存在矛盾造成这一矛盾的主要原因在于．财政配套资金不足，同时缺乏其他融资渠道．使得贷款方式也被应用于公益性项目建设。

（四）其他融资渠道受到各种限制．发展缓慢除了财政资金和银行信贷资金以外．基础设施建设的其他融资渠道都存在不同的限制，使其发展比较缓慢。比如．债务性融资渠道受国家对地方政府融资的规定限制：股票市场融资渠道受到上市公司门槛的限制：公私合作经营融资渠道受到私人部门盈利方式单一和产品定价规则不完善的限制：产业投资基金融资渠道受到审批制度和退出规则不完善的限制。这些限制的存在制约了其他融资渠道的发展．使目前基础设施建设融资难以获得多渠道资金支持基础设施建设融资渠道的选择——基于经营性和项目周期的二维视角对于任何基础设施建设项目来说．合理的融资渠道选择应考虑很多因素．其中核心的两个标准应当是项目类型和建设周期项目类型决定了项目的经营性程度．项目的建设周期则决定了资金使用的期限。通过综合考虑这两个因素．可以为基础设施建设融资渠道进行总体设计。

(一)基于项目经营性程度的融资渠道选择一般按照基础设施建设项目的经营性程度．可以将项目类型分为非经营性项目(公益性项目)、准经营性项目和可经营性项目对于非经营性项目．本质来说属于纯公共产品．从其具有的非竞争性和非排他性特征考虑．应由政府提供．通过财政资金渠道进行融资．在具体融资方式中，可以通过财政预算支出或财政拨款方式进行：

对于准经营性项目．其具有一定的收益．但是全部成本的回收需要经过较长的时期．一些项目甚至不能完全通过收益弥补成本．对于这类项目，应考虑将财政资金与私人资金相结合，将所需建设成本进行分解．根据成本的用途采用不同的融资渠道。在具体融资方式中．可以采用各种方式的PPP模式：对于可经营性项目，应主要通过私人资金进行建设．并保证建设者可以获得经营权．在具体融资方式中．可以通过成立融资平台以间接融资的方式获得资金，或者利用资本市场上市融资。图1按照项目可经营性的强弱对融资渠道进行选择。

(二)基于项目周期的融资渠道选择基础设施建设项目从整个周期来看．可以区分为项目建设前期、项目建设初期、项目建设中期、项目建成期以及项目运行期。另外，根据项目建设时间的长短．又可以分为短期项目和长期项目。在项目建设前期，通常需要成立项目公司．在资金需求方面需要对项目公司的资本金进行融资，这部分资金通常由财政支出：项目建设初期，公司的支出项目较多．涉及到固定资产的购人和流动资金等．在融资渠道上可以采取财政支出或者短期贷款；项目建设中期，公司的建设相对具有规划性．因此对各年资金的使用相对容易测算．可以通过发行债务工具满足资金需求．具有未来经营收入的项目可以采取中长期贷款方式进行融资：项目建成和运行阶段．对于经营性项目来说．为提高经营效率．可以采取私人经营的方式．在融资渠道选择上应多吸取私人部门资金．采用PPP模式或通过资本市场融资。见图2。

(三)基于项目的可经营性和建设周期的二维视角下融资渠道选择在分别基于项目可经营性和建设周期的独立分析基础上．可以将这两个因素的影响纳入一个融资渠道选择矩阵．综合考虑各种融资方式对于不同的项目、在同一项目的不同建设阶段的适用性图3设计了一个二维融资渠道选择矩阵。总体来说，财政资金适用于纯公共性产品．并主要应在项目建设初期发挥启动资金作用：如果地方政府债务工具可以继续扩大规模和应用范围．则既可以对公益性项目发挥作用．又可以成为较为稳定的中长周期项目建设资金来源：对于建设和经营周期都较长的项目．应寻求多渠道的融资方式．包括中长期贷款和资本市场等长期融资方式．并应积极发挥私人部门的作用：在可经营性较强的项目投入运营后．应要求经营单位自负盈亏。

完善基础设施建设融资渠道体系的政策建议基础设施建设融资渠道选择有其理论上的标准．但是也必须结合我国的实际情况。未来应从完善融资渠道体系的高度．建立多渠道的基础设施融资方式．逐渐改变过多依赖财政资金和信贷支持的现状。

(一）进一步完善我国税收体制首先．必须明确财权与事权．完善地方税收体系．建立县级主体税种．实施中央、省、市县三级预算，合理划分政府间财权、事权、税种与责任。

根据分税制财政体制的原则和目标．明确各级政府的事权．并根据各级政府的事权和职能赋予适当的财权．构建合理的地方税体系。其次，应当建立科学、规范的财政转移支付制度，平衡地区差异．增强调控能力。调整转移支付机构．逐步取消税收返还和体制补助．减少和规范专项转移支付．加大一般性转移支付的比重。最后．应进一步地完善分配制度．采用科学的计算方法和规范化的分配手段．将转移支付资金和项目纳入整个预算体制通盘考虑．从制度上构建科学、规范、公开、透明的财政转移支付体系。

(二)进一步发挥产业投资基金的支持作用国家已经批准的产业投资基金共有10家。在各自重点支持的地域、领域内发挥了积极作用。但是产业投资基金的数量和资金规模有限．发挥作用的能力还有待加强。未来在产业投资基金的建立制度中．可以考虑由审批制向核准制转变．并逐渐扩大产业投资基金能够支持的领域：在基金的资金来源方面应逐步转向市场化，特别是吸引私人部门资金的参与；对于基金的使用应有明确的规划，使基金对具体产业的支持名副其实，应避免基金的过分逐利性：在基金使用过程中应及时对使用情况进行动态监测，保证基金发挥作用．特别是对项目的初始建设阶段发挥作用：在制度上应建立完整的基金募集、适用、交易和退出制度．特别是退出制度，为私人资本的引入提供更加有效的保障。

(三)应对地方政府融资平台公司进行分类整合应从地方政府融资平台公司的主要职能角度进行分类．实现平台公司的整合。一是对于原有的以经营性项目为主的平台．未来应使其不再承担公益性项目．并逐渐将这类平台公司视同一般企业对待．从企业经营的角度考察其风险，并在贷款发放的分析和流程方面严格执行企业标准．这样有利于平台公司通过改善公司治理结构．更容易获得资本市场的资金支持：