国际房地产范文10篇

国际房地产范文篇1

2004年以来我国房地产价格不断攀升，到2008年增幅有所缓和，呈下降趋势，其波动变化很大。按照世界银行的标准，房价收入比是测度房价是否虚高的一个重要指标，指家庭购房总价与居民家庭年收入的比值。目前我国的房价收入比大于10，与发达国家1.8—5.5相比偏高，已经远远超出了发展中国家3—6的合理区间。房地产价格问题已经成为中国当前经济发展中的一个突出焦点，国内不少学者从不同角度对此进行研究。韩冬梅、刘兰娟、曹坤(2008)基于状态空间模型对上海的房地产价格泡沫进行实证研究，论证了上海房地产价格泡沫的存在：周京奎提出了金融支持过度假说，论证了在房地产局部均衡的框架下金融支持过度与房地产泡沫生成和演化的过程；余铠(2007)从房地产价格内在运行特性入手，分析房地产价格形成的利益主体的价值取向，剖析房地产价格上涨的内生循环机制，在此基础上提出加大国家宏观调控力度。必须从切断房地产价格上涨链条着手。

国际游资是指为追求最高报酬以最低风险在国际金融市场上迅速流动的短期投机性资金，其投机性移动主要是逃避政治风险，追求汇率变动。重要商品价格变动或国际有价证券价格变动的利益，规模巨大、流动性快、投机性强，隐蔽性强，容易对一国有限弹性的盯住汇率制度或固定汇率制发起冲击。随着我国改革开放的深入，货币和经济自由化不断发展，它对我国经济的影响越来越显著。2003年以来，预期人民币升值，大规模的短期国际资本流入我国，在国内金融市场尚未放开的背景下，具有稳定高收益的房地产行业成为其投资平台。中国国家统计局统计，2008年1—9月看好人民币升值而涌入的国际游资超过800亿美元。这推动了房地产价格泡沫泛起，而一旦国际游资流入发生了突然“逆转”，会使得我国房地产业崩溃。房地产行业是我国经济的支柱产业，本文将从开放经济的视角关注房地产价格的波动。关注国际游资对我国房地产价格的影响。

二、理论基础：国际游资对房地产价格影响分析

国际游资对我国房地产价格的影响主要通过对可贷资金市场、外汇市场进而对房地产市场的作用实现。由于房地产兼有商品和资本两重属性，本文将从其属性，进一步基于汇率决定模型，利用贸易条件图形法，在货币供给的视角下具体考察国际资本流入对我国房地产价格的影响。

(一)分析前提：国际游资冲击对可贷资金及外汇市场的作用

国际游资冲击对可贷资金市场作用主要表现为其对货币供应量的影响，通过国际收支流量和存量表现出来。当国际资本流入时，会导致国际收支顺差，从而使外汇储备增加：当国际资本流出时，会导致国际收支出现逆差，从而使外汇储备减少。窦祥胜用公式表示：M+△M=K(W+△W)+e(U+△U)+K*e(U+△U)，式中，M。表示货币供应量，K表示货币乘数，e为汇率，U表示外汇储备，△表示变动量，K(W+△W)为国内信贷及其变动量，e(U+△u)为初始影响的货币供给及其变动量，K*e(U+△U)为续发性影响的货币供给及其变动量。事实上，所有国家都不是采取完全浮动汇率制度，他们对汇率都或多或少有干预，只是程度不同而已。在这种情况下，资本流动就类似于固定汇率制度下对货币供给的影响，通过对外汇储备的增减来引起本国货币供给的增减。国际游资由于投机性强、移动迅速、规模巨大、政府难以控制，不会给流入国带来相应的商品或劳务供应的增加，属于纯粹的“虚拟资本”运动，是开放经济中一个不稳定的因素，对货币供给影响显著。

国际游资只有兑换成人民币才能在中国进行投资，大量热钱流入中国增加对人民币的需求，从而加大人民币升值的压力。国内出口形成对人民币的需求。来自国外的投资也形成对人民币的需求，国内进口形成对人民币的供给。由于国际游资的流入使来自国外的净借出增加，对人民币的总需求增加，在没有其他因素作用的情况下会导致人民币升值，形成“人民币升值预期——国际游资涌入——人民币升值事实”的循环。

(二)国际游资对房地产冲击传导机制分析

国际房地产范文篇2

透过喧闹的声音和纷繁的脚步，我们最关心的自然是热闹下面实实在在的房地产融资新渠道的出现，透过对本年度房地产六大投融资的成功以及艰难的经历，让我们真正明白：房地产融资还需要太多的支持和关爱!

房企借壳上市真忙

游荡于证券市场多年的广州恒大终于可以把自己的资产“上市”了。今年8月底，恒大公司成功受让了在深圳上市的“琼能源”，成为“琼能源”的第一大股东，顺利实现了借壳上市。这可以说是房地产企业艰难上市的一个缩影。

可以说，买壳上市，在2002年已开始成为很多新锐房地产公司快速扩张的必由之路，并引发了房地产行业的巨大能量。继阳光股份、光彩建设、珠江控股、金融街被北京的房地产企业成功买壳后，房地产资产忙于“上市”成了资本市场上一道亮丽的风景线。

在北京，一些开发商频繁地出入投资银行或者咨询顾问的写字楼，或者直接聘请投资银行顾问为自己讲课，熟悉如何进入资本市场。作为一位投资银行家，林先生近几个月来已经为4位开发商咨询过有关资本市场的项目。他说：“这些人都是近几年在北京成功做过

一两个房地产项目，已经有了上亿元的身家。但是现在他们希望继续做大，利用资本市场来扩张。其中有两个老板已经委托我们寻找壳资源，买壳上市。”

虽然证监会已经允许房地产企业上市，但是复杂、严格的审核过程，以及漫长的辅导期，使很多房地产开发商望而却步。只争朝夕，房地产商们干脆选择买壳上市。客观地说，2002年房地产商们选择买壳上市有着太多的无奈和不为人知的苦衷。从记者了解的情况看，虽然目前上市公司实行核准制，但如果按正常程序上市也需要好几年的时间。很显然，通过买壳的方式可以为急于上市的公司节约宝贵的时间，由于房地产开发

已进入了速度就是财富就是市场的阶段，而资金就是速度的重要保障。华夏证券高级分析师吴春龙说：“大多数房地产公司买壳上市的根本目的是为了融资。它们必然在适当的时候从资本市场上筹资，或者进行配股，或者进行增发新股，以求获得长期资本的支持。”

想着自己的企业能做大和发展，房地产商们的买壳上市不仅只盯着内地股市，更把目光转向了香港、新加坡、美国等海外资本市场。潘石屹旗下SOHO中国、首创集团、广东奥园，纷纷将目光投向了香港股市。虽然目前还没最后获准，但这些公司最迟也将于明年之前完成上市。

在2002年香港资本市场的内地民营开发商军团中，我们可以发现，大部分是《财富》富豪榜中的内地首富们，有以农业为主业，后来又转投地产业务的杨斌（涉嫌违规被拘）；有在上海开发房地产业务的许荣茂，通过买壳上市，世贸中国在内地和香港都有上市

公司；中国富豪榜排名第十三位的张扬，也在香港借壳上市公司柏宁顿，改名国中控股；最近，以家电分销和房地产业务为主的鹏润投资，也在香港宣布买壳成功，成为京华自动化的大股东。

而从去年年初开始，几只在香港上市的中国地产概念股就走得很不平凡。在内地有地产业务的新世界、新鸿基以及华润置地、合生创展等股票的走势明显强于香港本地的地产股。以主业位于广州的中华国际为例，在去年年中香港恒生指数大幅下跌逾一成时，该股却放量上涨，累计涨幅高达50％。

对于渴望上市的民营房地产公司来说，在香港买壳无疑是一种快捷的办法。只要通过一笔数目不大的投资，不用排队等候审批即可迅速走完上市之路。

但2002年下半年后，这种形势有所转变，并不是所有人都能顺利地在香港上市。据香港证券业人士透露，去年一个“壳股”的收购价约为3000万至4000万港元。但是在内地民企的追捧之下，现在已上涨到5000万至7000万港元，这对要买壳上市的内地房地产企业来说，是一笔不菲的花销。

上市公司投怀房地产

与房地产商蜂拥买壳上市相反，上市公司竞相进入房地产的火气更猛。10月21日，上市公司海星科技公告称，公司拟与西部信托、西安海星科技投资控股集团、西安海星房地产公司共同设立西安海星科技投资置业有限公司，海星科技出资2500万元，占新公司16.67％的股权，此举表明海星科技欲加大在房地产行业的投资力度。

从2002年9月份算起，已有北方国际、新疆天宏、大连渤海、银基发展、武昌鱼、浦东不锈、青为控股、先锋股份、威远生化、海星科技等10家上市公司公告通过各种不同的方式进入房地产领域，其中部分上市公司更是通过资产置换，将主业变为房地产业。

火气逐渐呈燎原之势，继上述公司将主业变为房地产业后，紧接着又出现了数源科技、亚华种业、益鑫泰等进军房地产业，而国内著名企业海尔、康佳、TCL、美的、三九、联想等也纷纷向房地产业投怀送抱。统计资料表明，全国10％左右的上市公司，不同程

度涉足房地产业，新一轮的房地产热潮呼之欲出。同时也表明，继网络、生物制药、金融证券投资热之后，房地产业正成为上市公司新的投资方向。

而进入11月份，上市公司投资房地产、购买土地使用权又有新的趋势。仅11月份中旬，就有五家上市公司公告称，准备或者已经购买土地使用权。这是上市公司继直接购买成型地产、购买房地产公司股权等方式之后一种投资房地产的新方式。

对于今年上市公司继置换资产进入房地产业后，又兴起了一股“圈地”热的现象。西南证券研究所王德勇先生认为，与其他投资房地产方式相比，上市公司这种圈地运动是一种更理智的投资方式。购买土地使用权的价格往往比较低，前期投入就小，而且获得土地使用权之后，在投资方式上的选择也比较多，可以直接建楼，也可以再次转让，能最大限度地实现公司利润。

从有关方面得知，目前深交所、上交所有房地产业务的上市公司超过300家，真正以房地产为主营的上市公司只有70多家，这足以说明当前的房地产投资热潮丝毫不亚于2000年的网络风暴。

上市公司和业外巨头介入房地产业，不仅活跃了房地产市场，同时给房地产市场的竞争赋予了更新的概念与内涵，有利于将房地产市场竞争引至规模化、多元化层面，提升到更高的平台上。著名经济学家徐滇庆先生认为，目前大多数房地产企业70％的资金都来自银行贷款，房企资产负债率极高。拥有雄厚资本实力的业外巨头的介入，无疑地将有利于减低房企资产负债率，提高房地产业的综合实力与整体素质。不过，业外巨头介入房地产业，首先要有心理准备，不可预期过高；并且要作长期打算，切忌“捞一把就走”。

从上市公司报表也可知，近年来斥巨资介入房地产甚至将主业转向房地产业的上市公司，大多业绩并不理想，不少公司还出现了业绩大幅滑坡而要预警甚至预亏！

降息好事中的缺憾

2月20日，中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调0.25％。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0.27％；各项贷款年利率平均下调0.5％。其中六个月期贷款利率及一年期贷款利率均下调0.54％。金融机构在中国人民银行的准备金存款利率下调0.16％；中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调0.54％。

一时间，降息的利好在市场上不绝于耳，房地产业尤其大受鼓舞。

此次降息只是这几年降息的一个小小组成而已。从1996年至今，央行共下调利率七次，分别是1996年5月1日、1996年8月23日、1997年10月23日、1998年3月25日、1998年7月1日、1998年12月7日及2002年2月20日。其中幅度最大的是第二次，调整最频繁的是1998年，而本次降息，无论从幅度还是从频率上，都无法与前几次相比，倒是创了近几年来利率稳定的最长值（计有3年时间没有发生利率变动）。

房地产企业作为融资主体，在降息的背景下，总体成本随之会降低，这无疑对企业的发展有很积极的作用。目前国内大多数企业的资金运作主要是银行贷款，降息后，财务成本下降，产生的利润必然上升。另外降息对购房者来说意味着支出成本降低，付出部分相对减少，这对刺激和促动居民购房消费，拉动内需有很积极的影响。

当听到央行降息的消息，北京红石公司总经理潘石屹这样描述降息调整经济、刺激经济的作用：“把钱从银行里面赶出去，赶到经济的别的环节，让人们去生产、去投资、去消费……这是一个大的思路。”据潘石屹说“有大量的存款放不出去，跟建房子卖不出去是一

样的，良性贷款是必要而重要的，放不出去意味着库存多，而此次降息无疑是住房贷款者的喜讯。现代城80％的客户采用按揭贷款，降息将减轻负担，购房积极性将提高”。

房地产行业对通胀本身有很强的依赖性，降息对国内房地产行业的影响，与对其他行业的影响比较，效用是最明显的。首先，降息改变了目前国内通缩的状况，大幅度提高房地产企业的资产总值；其次，房地产企业经营有高负债的特点，降息减轻了企业还贷的负担，降低了企业经营成本；三是对房地产消费市场的影响，存款利息的下降，有利促使房地产投资者消费，同时，贷款利息的下降，增加了供平过租的效应，促使投资者进入房地产市场。国内房地产行业的资产负债率一直维持在75％以上，其中银行贷款的比例相当大，1999年至2001年房地产企业的银行贷款之和约为4200.3亿元，由于房地产企业贷款中长期贷款的比例较高，因此，降息对国内房地产行业的促进作用明显。

尤其降息对于建行的房地产资产证券化项目而言是一个好时机，因为由于国内银行缺乏长期的资金，面对的竞争也小，第八次降息前贷款息差达到350个基本点的极高水平。按揭证券化将大为改善中国的房产财务系统。银行可以无须忧虑资产负债表上出现资产与负债期的错配。在中国，十年期债券息率只有3厘，银行大可提供息率4.5至5厘的十年期按揭。即使息差比目前窄，银行仍可借按揭证券化增加利润，这将是推动中国经济的一个双赢方案，由此资产证券化对国内房地产行业产生的传导作用会对国内房地产行业产生良性的循环。

可惜的是，住房贷款证券化一推再推，令银行和房地产企业望眼欲穿，也使住房贷款证券化未能搭上降息的好处。在国内连续八次降息后，目前国内的通缩压力仍然呈上升的态势，因此，对第九次降息的预期也更加强烈。我们可以预测，如果住房贷款证券化在明年推出时恰逢第九次降息的话，房地产业的受惠将是一个多倍的双赢结果。

债市首开地产之门

金茂集团股份有限公司开发的金茂大厦年中获得国家计委的特批，正式发债10亿元。这一具有历史意义的举动，令一直被资金困扰的房地产业大受鼓舞，因为此次发债范围一改此前基本投向道路、水力、能源等基础设施或公用事业的状况，而流向了一家以房地产为主营业务的公司。作为首例，它表明中国政府对企业发债收入的用途已经放松了限制。

证券人士普遍认为，金茂债券的发行同时向市场传递了一个重要信号——一部全新的《企业债券管理条例》即将出台。而在企业债一系列发行规则改弦更张的前提下，中国企业债券市场有望迅速启动。

其实，此次金茂获准发债并非偶然。进入2002年以来，很多政府高层管理人员在不同场合都表示过应该制定新的《企业债券管理条例》，以促进企业债券的发展。

随之而来的是，中国企业债市场发展悄然转变，今年初，长江三峡等9家企业总共拿到了19.5亿元的发债额度，尽管规模不大，但从企业债单项审批额度和审批条件都显示出了一定的松动。有专家推测，中国政府决策层有意改变中国资本市场结构失衡的现状。

我国目前的债券市场上为房地产开发筹资而发行的债券主要有两种，一种是房地产投资，海南省于1993年初率先在国内推出房地产投资券，主要有“万国”、“仙乐”和“富岛”等，这三种投资券的发行总额达1.5亿元人民币，并在海南证券报价中心上市；另

一种是受益债券，如农业银行、宁波市信托投资公司1991年1月20日向社会公众公开发行的收益率按资金实际运用收益决定的“住宅投资收益证券”，总额1000万元，期限10年，主要投资于房地产和工商企业等项目。

要发展壮大企业债市场，必然要改变现行的审批与管理规则，其中最关键的问题是企业债利率的市场化。现行《企业债券管理条例》有规定：“企业债券的利率不得高于银行相同期居民储蓄定期存款的40％。”事实上，不同企业由于所属行业、规模等不同，企业债

券的信用等级、风险水平也千差万别。但由于政策设置了企业债券利率上限，不同企业的债券利率无法拉开必要的档次。

这样，利率显然不能准确反映各发债主体的风险差异。比如：某企业发行五年期债券，其现实年利率最高为4％左右，减去债券利息所得税，投资者年收益率约为3％左右。相对于国债等更为安全的投资品种，这种收益率水平并不足以对投资者构成吸引。

无论从哪一个方面来看，资本市场都不能永远一条腿走路，现在的中国证券市场可以说是一个“跛足的证券市场”。而且对金融机构的调整也不利。目前中国的债券市场面临着一个很好的发展机遇，做一些调整是必然的，尤其对房地产企业要予以更多的支持。

国家计委牵头修订的《企业债券管理条例》，将进一步进行市场化改革。预计企业债券将摆脱过去联合监管形成的“额度下达，发行审批”相对独立的两个监管环节，取消额度审批，而是根据发行人的素质和需求来进行债券发行审核。主要在三个方面有重大突破：一是企业债券的发行将由过去的审批制改为核准制，国家计委将不再审批企业是否能够发放债券，而是考核企业是否可以发放债券；二是企业发债的利率将进一步市场化，现行条例规定的不能高于同期银行存款利息40％的规定将被放宽；三是将明确规定企业债券信用等级的差异。

新条例出台后，将为民营企业和房地产企业发债打开更多的融资通道。

假道基金外资旋风突起

2002年，中国的房地产市场再度刮起一场强大的“外资旋风”。继首创集团与2001年全球500强排名第24位的荷兰国际集团INGGROUP共同合资成立了“中国房地产开发基金”（这是全球第一家直接面向中国市场的房地产开发基金）后，著名的全球性证券与投资公司摩根士丹利也公布了他们对海外基金投资中国房地产市场的一项研究。该项目研究表明：在未来2年～3年，将有3亿～20亿美元的海外资金投向中国

的房地产市场。

在中国房地产开发基金的股权结构中，主要股东是来自欧美、东南亚国家，其次是我国香港和台湾地区的大型房地产企业和金融企业，而首创集团则是这个基金的策略性伙伴。

“在国家政策没有放开之前，外国资本要想进入中国，目前最好的方式是境外投资人和中国相关的金融机构组建成合资基金。”对外经济贸易大学国际房地产研究中心主任梁蓓认为。

外商对华投资其实从我国对外开放以来就一直没有间断过，并呈现出迅速增长之势。以美国为例，在过去的21年中对华直接投资年增长率超过20％。即使如此，目前也只有约10.5％的外资与房地产有关。

不过，房地产业对于外资的诱惑却越来越大。根据相关预测，未来5年内，内地房地产开发投资将达3580亿元人民币，平均年增长率达到7％。而住宅项目25％的边际利润率也是吸引外资眼球的另一重要原因。

其实，这一轮外资如此看好中国房地产业，跟高科技浪潮的破灭有很大的关系，从全球市场看，当前经济形势的一个很明显特点是在全球经济走势下，资本向房地产流动增多。这是因为，在美国经济增长不佳的情况下，美国股市、美元都出现了大幅度下跌。高科技浪潮的破灭，美国经济受到实质影响，这种变化造就了美国房地产市场的繁荣，投资的需要使房地产市场成为支持美国经济的支柱产业。

目前，这种房地产市场推动需求已是一个全球现象，美国带头，欧洲也渐见明显。在中国，地产业的带头作用更是鳌头独占，在通缩持续中，房产价格却拾级而上。

地产为何会突然如此重要？全球高科技产业没落是主要原因，科技股泡沫破灭，全球商业机构对资金的需求大幅滑落，资金成本相应下降，借贷成本减轻，房地产投资自然带动房地产市场上升。但现在美国的房地产市场已经呈现出泡沫化，再加上股市和美元的下跌，资本投向发生了些许变化，有迹象表明资本已向亚洲地区转移，主要是向中国转移，其中房地产是一个方向。

目前中国国内的几例大宗房地产投资也表现出这种资本转移特点。一是上海价值上亿元的顶级豪宅被美国某世界级华裔IT巨头买走；二是台湾某世界级IT富豪大手笔投资深圳多处豪宅；三是国内某软件富豪投资大连豪宅。从这三件涉及金额巨大的投资者的身份特点可以充分看出上述趋势。

根据世贸组织协议，中国政府3年内允许外商成立独资企业，合资合作企业在3年内开始享受国民待遇，届时，市场公开、公平，制度规范、透明，那种靠关系得到的税费减免、低价土地、优质地块的优先取得权等等将不复存在，欧美资金进入房地产开发领域的步伐可能会提速，外资在内地房地产业“摸着石头过河”的局面将会得到很大改善。

外资抢注的动向已使内地房地产市场悄然生变。截止今年，有外资参与的房地产企业已多达5000家，占全国房地产开发企业总数的20％，利用外资总额已逾40多亿元人民币。

市场在新资金进入的冲击下肯定会重新划分，马太效应势必在外资涌入房地产市场后再度体现。

住房贷款证券化好事多磨

“只闻楼梯响，不见人下来”，在2002年的房地产界，住房贷款证券化称得上是最抢话语权的了，尽管中国建设银行行长张恩照9月份时透露，建行的住房贷款证券化项目将在年内正式启动。但我们看到的仍然是桌面上的证券化。

今年7月底，中国建设银行的个人住房贷款证券化方案曾经被国务院退回，据说退回的理由是建行采用的是德国模式（表内融资）而不是美国模式（表外融资）。所谓“表内融

资”就是被证券化资产的所有权仍然属于银行保留在银行的资产负债表中。通过在银行内部成立一个“壳”——个人住房信贷资产管理中心将个人住房贷款资产注入其中。然后“壳”再将个人住房贷款资产组合打包卖给多家投资银行投行再把这些债券卖

到投资者手上，用句俗话说就是：肥水不流外人田。

建行的个人住房贷款证券化方案被退回一事，曾被媒体炒得沸沸扬扬，甚至被说成是已经“流产”。9月18日中国建设银行房地产金融部住房贷款证券化处负责人出面向媒体表示7月底被国务院退回的建设银行个人住房贷款证券化方案经过修改后已重新上交中国人民银行。而中国人民银行信贷政策处人士则称建设银行个人住房贷款证券化方案将会应国务院要求再次提交审批。该人士同时称，建行被国务院退回的方案主要问题并不是如外界所说的德国模式或是美国模式的问题。

据银行方面的人士透露上次国务院退回方案的同时要求人民银行先出一份对此类操作的《管理办法》。但是否是针对建行房贷证券化的管理办法还是对所有资产证券化的管理办法建行一位人士不予回答。

从1998年我国停止住房实物分配后，住房抵押贷款也即通常所说的“供楼”，成为人们买房的主要方式，它拓展出住房贷款的大市场，这正是住房贷款证券化得以开展的前提。从1998年至今，建行个人住房抵押贷款占整个信贷消费的比例已达7％至8％，工商银行则已经累计发放个人住房消费贷款2450亿元，占全行各项贷款的比重由四年前的0.2％上升到目前的7.8％。

所以，除了建行之外，工商银行也在积极筹备住房贷款证券化业务。工商银行已经向央行和国务院上报了方案。据称，建行、工行率先推出的将会是个人住房贷款的证券化，如果成功，这将标志着我国住房贷款的二级市场已经出现。

我们从另外的银行系统得知，由于住房贷款证券化的具体内容未有任何披露，因而具体操作方面尚未能进入准备阶段。一些不愿公开单位名称、具有证券从业资格的律师、会计师和资产评估机构负责人则表示，虽然他们都很急切地想要了解有关住房贷款证券化的内容，探讨参与其业务的可能性，但消息面上仍处于真空状态。从这种真空状态估计，短期内项目还不会启动。

据证券界人士说，即使2002年住房抵押贷款证券化没能推出，但实现个人住房抵押贷款证券化估计不会迟于明年上半年，因为这是资产大规模证券化的先声。早在几年前，当国人还在埋头忙着办理住房按揭的时候，经验老到的外资银行就已经预言中国将会走上

按揭证券化这条路了。这几年，外资银行不断加大介入住房贷款的动作力度，就是有备而来的。由于我国住房市场极其庞大，将在今后几年成为全球最大的和最瞩目的房地产证券交易市场，因而也是一个掘金的竞技场。

最重要的是，个人住房抵押贷款证券化其实是银行的一个探测器，继个人住房抵押贷款证券化后，房地产开发抵押担保贷款的证券化、汽车等消费信贷的证券化，以及基础设施建设等领域的资产证券也会一步一步来到我们面前。

国际房地产范文篇3

税收是国家调控房地产市场有效的经济杠杆之一，一个结构完备、运行良好的房地产市场，离不开一个能同市场经济相吻合，并将国家的宏观经济政策及其意图渗透于市场的完善、高效的房地产税收制度。但我国现行的房地产税收制度尚存在诸多不合理因素，不能充分发挥税收应有的功能，一定程度上阻碍了房地产市场的进一步发展。因此，有必要借鉴西方发达国家房地产税制的成功经验，健全并完善我国房地产税制，从而促进我国房地产市场的健康发展。

一、国外房地产税制的特点与启示

各国房地产税制涉及的税种贯穿了房地产的生产开发、保有使用和转移处置等各个环节。尽管由于经济发展水平、房地产行业发展状况等方面的不同，各国的房地产税制在课税体系与税制要素设计上都存在一定的差异，但总体来看，各国的房地产税制还是具有许多共性的。

（一）课税环节多，覆盖面全

市场经济发达国家在房地产的取得、保有和转让等多个环节设置了相关税种,基本上涵盖了房地产业的各个方面和房地产交易的全过程。

在房地产取得环节课征的税收主要包括不动产取得税、印花税、登记许可税（费）等；在房地产保有环节，有的国家单独对土地或房屋课征土地税或房屋税（如韩国的综合土地税和法国的房屋税），有的国家只对土地和房屋合并征收房地产税（如波兰的房地产税），也有的国家将土地、房屋和其它财产综合在一起征收财产税（如美国和日本的不动产税）；在房地产转让环节，对无偿转让的房地产通常征收继承税和赠与税，而对有偿转让的房地产通常征收所得税或土地增值税。

（二）税率形式灵活、税率水平合理

各国的房地产税收在税率形式上主要是采用比例税率，不过在对房地产转让收益和房地产交易行为课税时也常采用累进税率，仅有少数国家采用定额税率。对于税率水平的确定各国通常采用较为灵活的方式，尤其是保有环节的税收，其税率既有按法定标准（中央统一制定的税率标准）设计的，也有地方政府根据本地需要自行决定的具体税率。

与此同时，许多国家对房产和地产设计了不同的税率，一般是对土地的课税重于对房产的课税。这种做法既能够充分体现社会财富公平分配的基本原则，又能够充分发挥土地税特殊的调控作用，达到保护土地资源、优化土地利用结构、抑制土地投机的目的。

（三）征税范围广，税基选择宽

在税基设计上，世界各国不约而同地选择宽税基。宽税基的好处在于可以保证税收收入来源充裕，符合税收纵向公平的原则。宽税基的含义包括三个方面：一是征税范围广，国际上房地产的征税范围不仅仅局限于城镇内，也包括农村；二是严格控制减免税，基本上只对公共、宗教、慈善机构的不动产免税；三是科学设计税基，不是以房产原值或余值作为税基，而是以评估价格作为税基，如日本、新加坡、韩国等国都是按估定价值或市场价值来征税的，这有利于保证税收收入随房地产价格的上涨而增长。

（四）房地产税法完善，财产制度健全

各国都非常重视房地产税收的立法，一般都制定了规范、严谨、可行的房地产税法体系，如日本就制定了几十个关于房地产方面的法规，并且相关的税法条文规定得非常具体、明确，可操作性很强。另外，大多数发达国家和一部分发展中国家还建立了财产登记制度；同时，由于各国对房地产课税一般都以其评估价值作为计税依据，因而评估业在国外发展得也非常迅速，目前已形成了一套比较健全的财产评估体系。

二、我国房地产税制的现状与缺陷

改革开放以来,我国对房地产税制进行了较大力度的改革和调整,当前房地产税制的基本框架是在1994年全面税制改革后所形成的，涉及的税种主要有11种，可以分为房地产流转环节和保有环节的税种。流转环节的税种有：营业税、城市维护建设税、土地增值税、耕地占用税、契税、个人所得税、企业所得税和印花税；保有环节的税种有：房产税和城镇土地使用税。我国房地产税收在增加财政收入、调节经济方面发挥了一定的作用。但由于现行房地产税制老化,体系名目繁多,设置复杂,在实际执行中存在诸多漏洞和弊端。

（一）重流通、轻保有，税种结构不合理

我国现行的房地产税制虽然涉及房地产的开发、持有、使用和转让等活动，但大部分税种集中在房地产的流通交易环节，针对房地产保有期间设置的税种很少，且免税范围极大，这就造成了严重的税负不公平的状况，阻碍了房地产市场的健康发展：一方面，房地产流转环节的税收过于集中，势必会提高新建商品房的价格，带动整个市场价格的上扬，当价格过高、超出居民可承受范围太远时，就会造成商品房的积压空置，从而制约房地产市场的正常运行；另一方面，房地产保有环节的税收种类过少，则阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全，对土地的保有税负过低，使得许多无偿取得的土地仍然近似无偿地被使用者持有。

（二）税基不合理，税率缺乏弹性

税基不合理表现在两个方面：一是房地产税收的课税范围，二是房地产税收的计税依据。我国一些房地产税种课税范围狭窄，导致了漏征漏管。如，房产税和城镇土地使用税的征收范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村及所辖的行政村。随着经济的发展和城市化进程的推进，城乡差距逐渐缩小，城乡结合部的界限已难以明确区分，对于一路之隔占用城市土地的企业征税，而对占用农村土地的企业却不征税，违背了公平税负、普遍纳税的原则。又如，耕地占用税只对占用种植农作物的土地的单位和个人征税，却没有向涉及其他农地的单位和个人征税，漏征明显。我国现行主要房地产税收的计税依据分别为房产账面余值、租金收入或实际占用的土地面积。房地产市场开放以后，许多房产的实际价值已成倍增长，目前计税依据不能正确反映房地产的现有价值、土地的级差收益和土地、房产的时间价值，不能随着经济的发展、房地产的增值而相应增加税收收入，也就不能很好地发挥起调节收入分配的作用。

此外，我国主要房地产税收的税率设计也缺乏弹性，存在诸多不合理之处。例如，在房产税中，自用房产不论价值和用途如何，税率均为1.2%，这种“一刀切”的税率无法体现对不同区域、不同价值、不同用途房产的抑扬倾向，从而削弱了房产税的调节能力。再如，城镇土地使用税与耕地占用税都使用定额税率，适用税额的差别幅度过小，缺乏弹性，与我国不同地区之间使用土地所获收益的巨大差距是极不匹配的，削弱了对土地使用的适当调节。

（三）地方税权有限，难以适应房地产的区域性特点

目前，房地产税权向地方政府分权的倾向已成为主流，一些分税制国家可由地方政府自行决定对房地产课税的开征、停征、调节范围及负担水平和收入规模。我国的房地产税大多数税种属于地方税并且相关法规仅停留在国务院的《暂行条例》水平。但是，我国房地产税权过多地集中在中央，地方只有征管权而无立法权，难以适应房地产的区域性特点，无法促进房地产的资源优化配置和有效利用。如，城镇土地使用税以及耕地占用税是国家统一规定税额幅度，各省在规定的税额幅度内进行有限的调整，同时，地方政府的税收减免权亦非常有限。这种税权的分配与房地产的区域性特征失调。

（四）重复征税，相关税种缺位

我国现行税费体制对拥有的房地产，既征土地使用税，又征收房产税；对出租房屋取得的租金收入，既征收房产税又征收营业税；对房地产产权转让收入，既征收营业税又课征土地增值税；房屋产权、土地使用权发生转移时，既征契税又征印花税。同时我国房地产税制又存在相关税种缺位的问题。比如，我国虽然早就规定了遗产税，但至今未能开征，对于以继承方式获得房地产财富的不劳而获者缺乏必要的经济干预，不能有效地制约财富的逐代积累，不利于实现共同富裕的目标，同时还造成了国家税收的大量流失。

（五）税费体系不明，收费名目繁多

虽然针对房地产分层次设置单独的税种并辅之一些专项收费确有必要，但尽可能减少税费数量是世界各国的共同趋势。然而，我国面临的现实却是房地产业的税费数量与日俱增，以费代税、以税代费、以费挤税现象严重。如《城市土地管理法》第25条规定的土地闲置费存在以费代税现象，它实际上是一种惩罚性的行为税，是一种典型的税而不是费；城市维护建设税实际是向享受城市建设设施利益的从事生产经营的企业、个人征收的一种费。

根据有关规定，我国现行的房地产收费主要有三类：即土地使用费、房地产行政性收费和房地产事业性收费。目前，我国涉及房地产的收费项目繁多，且涉及多个部门。在开发阶段，对房地产开发公司而言，一般要缴纳的费用包括城市规划综合技术服务费、土地使用权出让金等；在转让阶段，卖方及其买方一般应缴纳教育费附加、房屋登记费、等。例如，福建省目前建设系统对房地产收取的经营性服务收费项目有15项，收取的与房地产有关的行政事业性收费项目有35项，加上国土资源系统收费9项以及其他与房地产有关的收费项目，共60余项。可见，费大于税、以费挤税的问题十分突出，清费改税势在必行。

（六）缺乏健全的财产登记、估价、定价管理制度和方法

房地产税的征收是建立在对财产准确核定基础上的。然而，我国财产登记制度不健全，发展比较滞后，尤其是私有财产登记制度更处于缺失状态，这严重影响了房地产税的征收管理。同时，没有完善的房地产估价制度，也为偷逃税提供了巨大的空间。

三、借鉴国际经验、完善我国房地产税制的政策建议

针对我国房地产税制存在的问题，借鉴国际上通常的做法，我国房地产税制必须进行深化改革。改革的指导思想是“简税制、宽税基、低税率、严征管”，基本思路是：科学设置税种、合理确定税基、灵活设定税率、健全财产制度。

（一）重新调整税种，着力优化税制

进一步完善房地产流转环节的税收制度。当前我国房地产流转环节税种多、负担较重，因此建议取消房产税、城镇土地使用税、土地增值税、城建税和教育费附加，合并印花税和契税，最终在流转领域仅保留契税和转让所得税。另外，可适时开征遗产税和赠与税，这有助于在房地产流转环节调节财富分配，促进社会公平。

大力加强房地产保有环节的税收制度。一是适时开征物业税，将现有土地增值税、城镇土地使用税、房产税的功能设计在物业税中；二是开征土地闲置税，是对土地使用权的取得者在其取得土地使用权一段时期后仍未进行正常开发使用而开征的税种，它有利于促进土地资源的合理利用，减少土地的浪费；三是开征遗产税和赠与税，协助个人所得税调节财富分配、促进社会公平。

（二）合理确定税基、灵活设置税率

确定税基是做好税收工作的重要前提和基础。建议合理拓宽房地产税征收范围，同时采用市场价值或评估价值为计税依据。我国今后除了对慈善、宗教等非营利机构的房地产予以免税外，其余房地产应一律纳入征收范围，从而保证税基稳定、充足并可持续增长，为房地产税收提供可靠的源泉。物业税的开征范围应包括城市、县城、建制镇、工矿区农村及所辖的行政村等全部地区，应注意对不同的情况区别对待。建议将耕地占用税的征收范围扩大到包括耕地、草地、林地、农田水利用地、养殖水面等在内的所有农用土地，同时采用评估价值为计税依据，从而更好地保护有限的农地资源。

在税率设计上，应借鉴国际上一些国家的经验，在保证中央宏观调控权的前提下，赋予地方政府一定幅度范围内的自主权，使各省、自治区、直辖市能够根据本地区情况和房屋等级确定本地区的税率，这样既可以调节房地产由于地理位置不同而产生的级差收入，又能够根据用途对使用结构不同的房地产实施调节，从而使税率的设计更富有弹性。另外，还应考虑降低房地产流转环节的税率，同时提高房地产保有环节的税率，这有利于优化税率结构，将课征重点从房地产流转环节转向保有环节。

（三）适度分权，提高地方政府的积极性，调节地区差异

为便于地方政府管理和操作，我国房地产税的立法可考虑由中央负责制定财产税的基本税法，授权省级人大制定实施细则、付诸实施，根据当地经济状况和纳税人的情况，自行决定开征、停征税种，选择本地区税目、税率和合理制定起征点或免征额以及税前扣除项目等地区性的减免优惠政策措施，增强房地产税制对地方经济的适应性。

（四）推进税费改革，建立明税少费、税费严格分离的税费体制

对与房地产相关的收费项目进行清理，并将相关收费纳入财政预算，严格规范收费。明税少费，税费严格分离的税费体制不容任何部门和单位利用权力巧立名目乱加价收费，使土地一级市场供给不受“寻租”行为的干扰，促使一个相当透明、公平的市场环境的形成，进而规范地方政府行为，解决目前由收费引起的房价过高、税收优惠政策失灵等问题。建立明税少费、税费严格分离的税费体制对于稳定与规范我国房地产市场、降低房地产开发成本具有重要意义。

（五）健全财产制度，提供配套支持

健全的财产制度是构建完善的房地产税制的必要条件，是房地产税制改革过程中一项十分关键的配套制度建设。我国应学习、借鉴西方发达市场经济国家经验，努力建立健全财产制度，从而为房地产税收的征收管理提供良好的基础，增强房地产税制运行的有效性。

1．建立房地产产权登记制度

要在全国范围内开展一次全面的土地清查，设置土地台账，进而建立房地产产权登记制度，为税务部门掌握房地产税源提供条件和依据。

2．完善房地产评估制度

合理的计税依据是房地产税制实现公平原则的一个重要内容，按照国际惯例，通常采用以房地产的评估价值来征税。房地产评估业在我国出现的时间还不长，当前应大力培育和促进房地产评估业的发展，加快相关机构建设和人员的培养。同时，要审慎、合理地选择房地产价值的评估机构，考虑到目前我国的中介评估机构尚缺乏规范性的现实，建议采取以税务机构内部评估为主，并同时向社会公开评估标准和结果的办法，以保证评估结果的公正性与科学性。

国际房地产范文篇4

(一)课税对象

通常房地产税的课税对象包括所有的房地产。有时，不同的房地产会受到不同的对待。有的国家将房地产按其用途分为住宅用、商业用(非住宅用)，如英国、芬兰、荷兰，有的还进一步分为工业用(生产用)及农用等，如加拿大、新西兰、澳大利亚。有的国家将房地产按其地理位置分为农村、郊区和城市房地产，如阿根廷、西班牙。有的国家只对土地征税，有些国家只对建筑物征税，但大多数国家既对土地也对建筑物征税，而且通常合在一起征收，如美国、加拿大、菲律宾、英国、德国等。也有少数地区和国家对土地和建筑物分开征收，分设税种，如香港的差饷税不包括土地，对土地单独征收地租税，台湾地区设立地价税和房屋税。由于各国的房地产税内涵有所不同，因此名称有所不同。

(二)税率

不同国家之间地方政府决定房地产税率的自由程度差异很大。有的国家和地区由中央政府统一决定，如韩国、新加坡、香港地区。有的国家则完全由地方自行制定，如美国、加拿大、新西兰、芬兰等。有的国家由地方制定但接受国家最高税率限制，如马来西亚、菲律宾，西班牙等。马来西亚限制为不超过年度房地产价值的35%或改良价值的5%，菲律宾限制为省、市或地方分别不超过评估价值的1%、2%，西班牙则根据相关条件分别对城市和农村限定最高税率。有的国家则将税率限定在一定的范围内，如阿根廷、丹麦。阿根廷规定税率为地籍价值的0.06%～2%之间，丹麦为土地价值的1.6%～3.4%之间，澳大利亚的大多数地区倾向于未改良土地价值的1%～1.97%之间。还有的国家由中央制订基准税率，地方决定变动乘数，如德国、奥地利。德国为地方决定300%～600%的乘数，奥地利为地方决定不超过500%的乘数。从税率形式看，大部分国家采用比例税率，如新加坡和我国香港地区实行统一的单一比例税率，新加坡为10%，香港地区为应纳税价值的5%。也有国家采用超额累进税率，如塞浦路斯。还有的采用定额税率，如新西兰。有的国家针对不同类型房产分别采用不同形式的税率，如韩国对住宅性房屋按超额累进税率征收，对高尔夫球场、高级娱乐场所等按比例税率征收；英国对经营性房地产采用比例税率，对住宅性房地产采用分等级征收定额税的办法。

许多国家和地区根据房屋用途、房屋地理位置、住房价值、房屋种类的不同采用差别比例税率。

(三)评估依据及办法

各国对如何计量房地产的课税对象，基本上可以分为从价计征和从量计征。

从价计征又可以区分为按资本价值和按年值价值两种。资本价值中单纯只按土地计量(包括对特定土地进行开发的计量，如道路铺设等)，而不包括地面附着房产价值的，又称为土地价值，是资本价值的一种特例。资本价值以房地产市场价格为基础进行评估，市场价值的取得通常有比较销售法、折旧成本法、收入法。年值价值以房地产的租金收益作为房地产的计税依据。租金指房地产的名义租金或预期租金，而非指实际租金收益。

目前，世界上大多数国家计量房地产都采用从价计征方式，尤其是按资本价值体系征收，如美国、加拿大、马来西亚、菲律宾等国。从历史角度看，年值体系受英国税制影响，迄今为止，许多前英国殖民地仍在依照年值体系征收房地产税，如英国、香港地区、澳大利亚、新西兰等国家和地区。不过，由于租金难以精确评估，包括英国在内的一些国家也逐步采取了资本价值与年值价值相结合的方式。

除从价计征外，有少数国家对房地产采用从量计征方式(按土地或建筑物面积)。从量计征简便易行，税额确实，但随着经济的发展和级差地租的扩大，如果再按面积计征，就会有失公平。

从各国房地产税的情况看，地方政府负责评估比中央或区域初构负责诩古的要多。除香港地区、韩国、新加坡、塞浦路斯、英国外，大都由地方政府进行评估。公平而有效的房地产税不仅要求有最初的房地产评估机制，而目要定期对房地产变化情况.进行重新评估。各国对房地产进行重新评估的频率有很大差异。重估间隔期主要是法律E规定的，但在实际操作中往往被延误，如德国虽规定每6年重估一次，但实际上自1994年以来就没有重估过。从评估的办法来看，按资本价值征收房地产税的国家，大都以市场价值为基准，有的评估价值与市场价值相接近，如加拿大、新西兰、菲律宾等国家。有的为市场价值的一定百分比，如阿根廷，房士也产的评估价值通常在市场价值的40%～60%之间。美国则由地方对不同的房地产按不同的市场价值比例确定评估价值，每年依据地方政府支出的需要而倒推确定。奥地利则远远低于房地产的市场价格。按租金价值征收房地产税的国家和地区，一般按预期获得的市场租金收益确定评估价值，如新加坡、香港地区。在英国，住宅性房地产按市场销售价评估，对非住宅性房屋则分8类进行评估，由地方评估员评定租金价值，地方政府还要确定—定的乘数，等等。

(四)免征范围

在免征范围的规定上各国有所不同，但也有一些共同的判断，如政府所有的房地产都免于征收。其他被免征的有大学、教会、公墓.公立医院、慈善机构、公共道路、公园、图书馆、使馆等所拥有的房地产。有些国家，农业用地与主要住所也可免征。

闲置房地产在世界各国有完全不同的政策措施，存在优惠和惩罚两种政策倾向。采取优惠政策的，一般是以租金收益为计税依据的国家，因为在该种计税依据下，纳税义务人一般是房地产的使用人，并且根据房地产的实际用途进行评估。而对于土地资源不丰富。要努力提高土地利用效率的国家.则对闲置房地产征收惩罚性税收，如在菲律宾闲置土地需要向省或地方额外缴纳不超过评估价值5%的闲置土地税。公务员之家

二、思考与借鉴

从比较的情况看，各国房地产税改革的趋势表现为：1.将课税对象分为住宅用、商用、工业用和农用等。2.税率倾向于采用比例税率，并与课税对象分类相一致，实行差别比例税率。3.评估依据更多地采用资本价值体系。4.免征范围基本上集中于政府用地、公共事业用地和农用地，对低收入的个人住宅性房产免征或提供折扣。

根据国外征收房地产税的经验，结合我国实际.笔者对我国房地产税改革提出以下几点建议：

第一，对土地和房产合并征收房地产税。我国现行的房产税和城镇土地使用税是两个独立的税种，分别课征。在今后的改革中，是继续分开课征，还是合并征收？学术界意见不一。从理论上讲，因为土地是稀缺资源，所以对土地实行不同于房产的税率，有利于提高土地的开发利用。提高单位面积土地投资效率，实现土地的潜在价值。但从具体实践来看，把土地改良与建筑纳入到统一的房地产税中，与仅仅对土地征税或对土地与房产实行差别征税相比，能够降低房地产税的名义税率，便于各方接受和征管。笔者主张土地和房产合并征收后，将房地产按住宅性房屋和非住宅性房屋及其他进行分类，对非住宅性房产的课税要重于住宅性房产。由于我国处于农村城镇化的发展时期，严格区分农村和城镇有很大困难。因此笔者不主张将房地产按农村、郊区和城市房地产进行分类。关于农民住房，可以通过免征额来解决。

第二，在税率的制定上，给予地方一定的自主权。我国是一个幅员辽阔的国家.各地经济发展情况又极其不均衡。因此，税率的制定.有两种可供参考：一是地方各自制定税率，由中央作最高最低限制；另一个是中央制定标准税率，地方可以决定一定比例的乘数，并由中央限定范围。在税率形式上，各地制定国家允许范围内的差别比例税率较为合适。

国际房地产范文篇5

一、国际金融组织贷款的性质及特点

国际金融机构贷款利率较低，偿还期长，贷款条件优惠，其贷款原则为投资很大、且一段时间无利可图的项目，但最终能获得较大利润或者其利润被转移到其他部门去实现。其最显著的特点是:贷款利率低于市场利率，且固定不变，收取的杂费很少。国际金融机构贷款，在我国主要是世界银行、亚洲开发银行。相比而言，亚洲开发银行贷款在审批时耗时较长，而且在不同时期有不同的业务重点领域。中国建材行业被列于亚洲开发银行环境保护的重点领域，借款期限一般为15-25年，宽限期为2-7年。

我国的建材行业已经在利用国际金融机构贷款方面，为房地产企业做出了很好的表率。现在国内的房地产企业，由于在地域、工程项目、融资范围等方面的限制，基本上没有利用到国际贷款。

二、利用国际金融组织贷款的利弊

利用国际金融组织贷款的优点，概括起来有以下几点：

1.贷款期限长，利率低，适用于扩展国内投资期限长、取得经济收益较慢的公共基础设施的建设。其中以国际开发协会的贷款最为优惠；世界银行贷款虽然收利息，期限亦较短，但与一般国际商业信贷条件相比仍属优惠，适合需要长期发展的电力、水利、交通设施等建设项目。对于投资于基础建设和其他需要长期发展的建设项目的房地产企业来说，如果能成功申请到国际金融组织贷款，不但能保证工程的如期进行，还能保证工程的质量和企业的效益。

2.有利于整体计划的拟订、发展与执行。国际金融组织对贷款计划的申请视其在借款国发展的优先性而决定核准与否，通常先派遣专家对借款国经济情况及贷款计划进行调查了解，并先协助进行可行性研究及拟订整体计划，待可行性研究与经济价值评估满意后，方可核准贷放。计划制定期间还视情况派员实地考察，考核进度情况，故有助于接受贷款国家整体计划的拟订、发展与执行。房地产企业应该根据本国、本地区整体计划来制定自身的开发计划，这样才能顺利地通过计划评估并取得贷款。

3.提高了私人企业在国际商业中的地位，有助于国际私人资金的流入。国际金融公司核贷或投资私人企业的标准颇为严格，故接受贷款企业在国际商业中的地位亦大为提高，且受贷企业投资成功后，国际金融公司转让股权于其他外来投资者，可引导国外私人资金的流入。成功申请国际金融组织的贷款，可以成为国内房地产企业进入国际大舞台的通行证，为将来在国际金融市场融资打下良好的基础。

4.贷款采购可获得高品质的器材与设备。国际金融组织利用国际招标采购器材与设备，由于国际竞争的原因，采购的物资品质较高，价格亦较低廉。国内房地产企业可以利用这种国际招标采购的机会，大幅度地进行装备的更新，提高劳动生产率，从而保持或提高企业的领先地位。

但是，运用国际金融组织贷款也存在一些弊端。

1.采购物资的决定权操之于人。货款采购物资的最后决定权，往往掌握在提供贷款的机构手中。外国投标商为争取得标权，也常常通过其本国在国际金融机构的理事，向受贷国提出异议或施加压力。也就是说，国内房地产企业往往会在某些方面受外国投标商的牵制。

2.贷款申请手续繁琐。每一计划自申请至核定至少须一年，有关采购规范及招标手续仍须送国际金融组织事先审定，亦颇繁琐费时。相对于一些国内的中小建设项目而言，国际金融组织贷款，显得有些太慢了。不过，这与国际金融组织贷款的特点有关。

总的说来，在新形式下，房地产企业创名牌、集团化、国际化等，都应该设法利用国际贷款，提高企业知名度，开拓国际市场。但是，国际金融组织贷款适应范围有限，国内房地产企业必须根据自身的项目特点，来决定是否申请和申请什么样的国际贷款。如果盲目的去申请，往往会适得其反。

附一：世界银行简介

国际复兴开发银行（theInternationalBankforReconstructionandDevelopment）简称为世界银行（theWorldBank），它是联合国属下的一个专门机构，负责长期货款的国际金融机构。

WorldBank是根据1944年美国布雷顿森林会议上通过的《国际复兴开发银行协定》成立的。其宗旨是通过对生产事业的投资，资助成员国的复兴和开发工作；通过对贷款的保证或参与贷款及其他和人投资的方式促进外国和人投资，当成员国不能在合理的条件下获得私人资本时，则在适当条件下以银行本身资金或筹集的资金及其它资金给予成员国直接贷款，来补充私人投资的不足；通过鼓励国际投资，开发成员国的生产资源，提供技术咨询和提高生产能力，以促进成员国国际贸易的均衡增长及国际收支状况的改善。

根据世界银行的宗旨，其主要业务活动是，对发展中成员国提供长期贷款对成员国政府或经政府担保的私人企业提供贷款和技术援助，资助他们兴建某些建设周期长，利润率偏低，但又为该国经济和社会发展所必需的建设项目。

房地产企业利用国际金融机构贷款的利弊分析

世界银行与国际开发协会（InternationalDevelopmentAssociation,IDA）、国际金融公司（InterationalFinanceCorporation,IFC）、多边投资担保机构（MultilateralInvestmentGuaranteeAgency,MIGA）、国际投资争端解决中心（InterationalCenterforSettlementofInvestmentDisputes,ICSID）五部分共同组成了世界银行集团（WorldbankGroup）。

附二：亚洲开发银行简介

亚洲开发银行是一个区域性国际金融机构，它创建于1966年，总部设在菲律宾首都马尼拉。有来自亚洲和太平洋地区的成员，称作区域成员；还有来自欧洲和北美洲的非区域成员。

（一）亚行的宗旨和任务

建立亚行的宗旨是促进亚洲和太平洋地区的经济发展和合作，特别是协助本地区发展中成员以共同的或个别的方式加速经济发展。

（二）亚行的资金来源

亚行自身开展业务的资金分三部分：一是普通资金，用于亚行的硬贷款业务；二是亚洲开发基金，用于亚行的软贷款业务;三是技术援助特别基金，用于进行技术援助业务。此外，亚行于1988年建立了日本特别基金，用于赠款性质的技术援助业务。

国际房地产范文篇6

1.房地产金融体系的组织机构体系

房地产金融体系的组织机构体系主要指的是房地产融资的主体，也就是对应于不同的房地产融资渠道的组织机构。房地产金融机构在房地产金融体系中的地位特殊，它一方面充当着资金供给者，另一方面又是资金的需求者，吸收存款、发行金融工具以筹措大量资金。

2.房地产金融体系的金融工具体系

在房地产市场上使用的金融工具有很多，可以将其大体上分为两类:一类是一般金融体系通用的，例如债券、股票等等类似的一般金融工具。另一类是房地产金融体系特有的，如抵押贷款、房地产信托投资基金等等。

3.房地产金融体系的配套设施体系

在金融体系中，除了组织机构体系和金融工具以外，还有一个重要组成部分，那就是与之相关的配套服务体系。其中包括房地产的政府宏观调控和监管；高质量的中介服务，如房地产评估、担保、保险以及信用评价等服务，以及一个相对完善法律环境等。

二、国内外房地产金融体系的现状

1.我国房地产的金融组织机构体系

从我国目前情况来看，我国的房地产金融组织机构体系主要是由住房储蓄银行和商业银行的房地产信贷部门这样的银行金融机构，以及住房合作社、保险公司、信托投资公司、信用社中的专业部门这些非银行金融机构共同组成。此外，我国的住房公积金也是我国房地产金融组织机构体系中的重要组成。

2.房地产金融体系的金融工具体系

我国房地产公司中上市公司占比很小，大部分房地产开发商依靠银行信贷来筹资。除此之外的诸如信托融资、股权投资、产业基金等融资工具，也因为缺乏健全的二级市场，只能进行小规模的融资，没有起到开扩融资渠道的作用。

3.房地产金融体系的配套设施体系

就目前而言，我国还没有形成有效的房地产金融体系的配套设施体系。虽然已经设立了部分中介服务机构，但发展还比较薄弱，而且这些专业化服务机构性质不明确、隶属关系复杂，其市场化运行和管理体制尚未完全确立。

三、国外房地产体系与我国房地产金融体系的比较

1.国内外房地产融资渠道比较

(1)开发性融资渠道比较。西方发达国家的房地产金融尽管在经济体制、金融体制等方面存在差异，但一般都是以房地产抵押贷款为主，信用贷款和保险为辅的方式开展房地产信贷业务的。

在国外，活跃的金融创新创造出花样繁多的房地产金融工具，这是国内房地产企业融资与国外房企融资的最大区别。

而我国房地产开发融资高度依赖银行资金，资产证券化业务迟迟没有开展。在我国的房地产开发建设中，银行贷款处于房地产融资的绝对主要地位。

(2)消费性融资渠道比较。在我国，消费性融资渠道单一，基本还是依靠商业银行。这是因为根据央行个人住房贷款管理办法规定，我国有资格办理个人住房抵押贷款的机构仅是商业银行。不仅如此，住房贷款品种单一，主要还是浮动利率抵押贷款，无法与国外多样的抵押贷款种类相比。在住房公积金方面，虽然我国的住房公积金缴存人数不断增加，但是住房公积金覆盖范围仍然很小。随着这几年房价的持续走高,中低收入人群即使已经缴纳了住房公积金,也无力购买房屋。同时我国的公积金的功能也过于单一。在公积金制度发达的新加坡，政府允许用公积金存款购买政府兴建的公共住房亦称为“组屋”。除此之外，新加坡中央公积金局会分别向房地产供给市场和房地产需求市场同时融资。比如公积金局一方面，通过购买债券来帮助建造组屋，或者直接向开发商提供贷款，另一方面，动用公积金帮助居民支付首期款，也可以通过支取公积金存款协助消费者款偿还贷款本息。总的来说，相比较新加坡、日本的住房公积金制度，我国住房公积金运行效率仍然偏低，住房公积金制度没有得到充分发挥。

2.国内外房地产金融配套体系和风险管理比较

(1)房地产金融配套体系比较。随着信用工具的日益发达和不断创新，西方发达国家的房地产金融市场的业务范围日益扩大，包括了各类住房储蓄存款、住房贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、房地产证券，房地产保险、房地产典当等。这些各式各样的房地产金融活动，不仅能为房地产金融市场增添活力，而且将金融业与房地产业密切结合起来，便于国家运用有关金融运行机制，对房地产业发展进行宏观调控。但在我国，中介配套机构的不完备，以及对中介机构监管不足，对整个房地产金融体系的运作带来了风险隐患。由于住房贷款一般具有数额大、期限长、银行信用风险大等特点，因此，在我国急需一套相应的、规范的和权威性的中介机构，如担保、保险、拍卖处置、信托、评估等专门性机构，以及房地产金融二级市场的配套运作。

(2)风险管理比较。国外在发展一级市场的同时建设齐备的房地产金融配套体系用以有效地防范金融风险。这些制度包括严格的贷前审查制度，完善个人信用制度体系，健全的违约处理机制，科学的风险管理制度，政府有效的参与、管理和支持等。

严格的贷前审查制度必须有完善的个人信用制度体系作为保障。由于借款人财务状况变化较大，因此各国者西对借款人财务状况进行跟踪监控，一般贷款人都有借款人收入来源情况的详细资料，可以随时监控借款人的财务变动状况。在美国，每个经济人都有一个社会保障号码和相应的账户，每个人的每一笔收入、纳税、借贷、还款情况甚至犯罪记录都会一一记录在案。银行在接受客户贷款申请后就委托信用调查公司调查，信用调查公司一般在接受信用调查委托之后的1天～2天内，便可完成有关调查，银行再根据调查结果决定是否贷款，是否给予部分优惠，是否需要密切关注，乃至采取何种防范措施的评判依据。

为了切实规范和控制住房贷款风险，西方国家的贷款机构和担保机构还建立了符合本国国情的风险管理制度，采取了一套行之有效的风险管理措施。比如英国的建筑社在资金管理中，就很注意坚持四个原则:资金来源约束资金应用的原则、资产与负债期限对称的原则、效益性和安全性并重的原则、优化资产负债结构的原则。

法国、芬兰、美国等国银行还在贷款偿还和违约处理方面有比较健全的程序，其中对贷款逾期、不良信用记录、催收贷款本金和利息、呆账损失分析、强制拍卖等都有系统的规定。

我国的社会信用制度相对滞后，我国贷款银行对借款申请人的信用程度的了解主要依据申请人自己提供的资料，银行之间、银行与政府行政管理部门、司法部门之间缺乏信用信息共享的制度，没有个人或开发商信用劣迹的记录，贷款银行无从判断借款人的资信程度。

同时，我国房地产金融的法规建设相对于房地产市场发展而言也是相当滞后的。除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。在金融分业监管体制下，监管部门受制于各种因素而无法进行有效监督、统一管理。

四、规范发展我国房地产金融的几点意见

1.着力发展房地产信托基金

发展REIT有利于完善一个国家的房地产金融架构。REIT有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。银行承担的风险主要是信用风险，这决定了银行对风险的跨时分担比较有效，容易把风险在未来和现在之间进行分配。

2.充分发挥政府在房地产金融领域中的作用

一是应加强对房地产市场的监测和调控，抑制房地产泡沫的产生和发展。二是建立政府住房抵押贷款担保制度，并与商业性保险形成互补的混合保险模式。即成立国家贷款担保机构，专门为中低收入者提供抵押贷款担保。

3.建设完备的社会信用体系

目前，我国建设社会信用体系应当在区域性或系统内试点的基础上，按照“政府推动、市场运作”的原则，遵循“联合征集、权威、社会共享”的工作思路，加快社会信用体系建设，推动信用立法，严格社会信用中介机构的市场准入、退出与监管办法，采用现代化监管手段，利用信息网络资源，实现信息共享，倡导企业和个人树立信用观念。

国际房地产范文篇7

【英文摘要】Theoreticallyspeaking，theresultofincomedistributiOn（distributiononworkandonproductionfactors）leadstoinevitablegaps.Thepaperholdsthatthisgapisfairandreasonable，anditcanarousetheenthusiasmandcreativityoflaborsandownersofproductionfactorshencepro-pellingthegrowthofcommercialefficiency.

【关键词】收入差距/按劳分配/按生产要素分配/经济效率incomegap/distributiononwork/distributiononproductionfactors/commercialefficiency

无论是按劳分配还是按生产要素分配都会拉开收入差距，甚至扩大收入差距。这一方面是由按劳分配与按生产要素分配的内在规定和内在要求决定的，另一方面是由市场经济的基本规定和基本要求决定的。按劳分配和按生产要素分配都是以劳动价值论为基础，因而都要通过市场经济规律才能得以实现。由于在收入水平提高的过程中，人们的边际消费倾向降低，由按劳分配所得的部分收入以及按生产要素分配所得的收入必然要转化为个人财产，并由此获得财产收入，将会进一步扩大差距。

一、按劳分配与收入差距

（一）按劳分配与平均主义格格不入

在高度集中的传统体制下，我国实行的是在按劳分配名义下放弃生产力根基的平均主义分配模式。学术界曾一度在按劳分配与平均主义之间画等号，认为按劳分配就是追求所谓绝对公平的平均主义大锅饭。其实按劳分配与平均主义无任何联系，按劳分配绝对不会导致平均主义。

首先，平均主义的历史根源和思想根源不能从按劳分配中得到解释，中国是一个“不患寡而患不均”的国家，平均主义就是在这样的封建小农经济背景下产生的，是封建社会小生产基础上的一种绝对平均思想。因此，它不仅不产生于按劳分配，而且实践中恰恰是对按劳分配原则的违背，多劳不多得、少劳不少得，劳动收入与劳动投入背离，其性质属于一部分人对另一部分人劳动的侵占（变相“剥削”），其结果严重损害了社会主义经济基础。

其次，按劳分配的内容和要求与平均主义格格不入。按劳分配以劳动为惟一尺度，在劳动面前人人平等，它不承认任何阶级差别，但它“默认劳动者的不同等的个人天赋，因而也就默认不同等的工作能力是天然特权。”[1]由于劳动者的体力智力不同、勤奋程度不同，因而劳动贡献有大有小，每个人得到的劳动报酬有多有少。按劳分配的有效实行，充分体现了脑力劳动和体力劳动、复杂劳动和简单劳动、熟练劳动和非熟练劳动、繁重劳动和非繁重劳动的差别，从而导致了收入上的差别。在这里不仅没有平均主义的任何一个原子，而且打破了分配上的平均主义和大锅饭现象。

第三，平均主义倾向在我国社会主义分配过程中也确实存在过，主要表现为：一是在公有制领域中货币性收入的工资级差小，平均发放各种奖金、津贴、补贴等，这些收入在货币收入总量中所占的份额越来越大；二是在公有制体制内一些机关、事业单位以及特定的企业中，具有相似职位及年龄的成员，不仅工资等货币性收入差异很小，而且在住房、实物等非货币性收入方面差异也极小，这种平均主义的分配方式，非但没能实现社会公平，反而造成了严重的分配不公。因为它无视甚至抹杀人们在劳动投入上的差别，使得劳动收入的差距普遍小于劳动投入的差距，导致收入与投入的背离。可见，平均主义分配下的“平等”是一种假平等，是平等幌子掩盖下的不平等。这种分配，起着奖懒罚勤、奖劣罚优的逆向激励作用。然而，这不是按劳分配制度本身的罪过，而是由于对按劳分配规律理解和执行中的偏差。同时，我国在历史上是小生产众多的国家，小生产的习惯势力和在分配上平均主义思想根深蒂固，加上我国目前生产社会化程度还不高，商品经济还不发达，经济文化还相对落后，因而小生产和平均主义思想的束缚仍然会在长期内存在。

（二）劳动者之间的收入差距

按劳分配的基本规定和实现机制决定了实行按劳分配势必导致劳动者之间收入差距的客观存在。

首先，从内涵上讲，按劳分配的实行会使劳动者出现富裕程度的差别。按劳分配制度的实行是对资本主义剥削制度的否定。这种制度要求：凡是有劳动能力的社会成员都必须参加劳动，尽自己的能力为社会工作，社会在对社会总产品作了各项扣除之后，按照每个劳动者所提供的劳动数量和质量分配劳动报酬。由于个人劳动报酬是按劳动者提供的劳动数量和质量进行分配的，而劳动者能够向社会提供的劳动数量和质量又是与其劳动熟练程度、科学技术水平相联系的，这样，不同体力和不同智力的劳动者，其劳动熟练程度和科学技术水平就会有高有低，劳动贡献也会有大有小，因而每个劳动者的劳动报酬也会有多有少，从而产生富裕程度的差别。

收入差距的理论分析——两种分配方式的机理与结果

其次，按劳分配的层次性决定劳动者的收益差异性。社会主义市场经济条件下，按劳分配不可能在全社会范围内按统一标准实现，而只能先根据各个企业提供给市场的有效的联合劳动量，在各企业之间进行分配，即第一层次的按劳分配；然后再由各个企业根据劳动者的劳动贡献对劳动者进行分配，即第二层次的按劳分配。第一层次的按劳分配实际上是指市场对企业的分配过程，就是企业在市场上出售产品或提供劳务获得经营收益的过程，同时也是市场根据企业在市场上实现了的经营成果对企业进行收入分配的过程。第二层次的按劳分配实际是指企业对劳动者的分配过程，就是企业把从市场上获得的经营收益在作了各项扣除之后，按照劳动者向企业提供的劳动数量和质量对他们支付劳动报酬的过程。企业以劳动者提供的劳动数量和质量为标准分配劳动报酬会造成劳动者之间的收入差距（这一点上文已作论述），且这一差距还会因所在企业在市场评价下经营成果的巨大差异而进一步加剧。以上分析不难看出，在市场经济条件下，劳动者的劳动报酬不仅取决于自己的劳动贡献，而且还取决于所在企业通过市场实现的经营效益的高低。这也意味着，同一企业不同劳动能力的劳动者以及不同企业即使是相同能力的劳动者，其劳动报酬必然存在差别。

论文收入差距的理论分析——两种分配方式的机理与结果来自

第三，劳动计量尺度的市场化也是劳动收入差距形成的重要原因。在社会主义市场经济中，由于企业经营管理水平、科学技术的吸纳和应用水平不同以及由此导致的劳动生产水平不同，企业生产商品和提供一定劳务所需个别劳动时间不同，因而，市场对企业进行按劳分配的“劳”的计量尺度，就不能是个别劳动时间，而只能是企业通过市场竞争而形成的社会必要劳动时间。但由于社会必要劳动时间与企业个别劳动时间的不同对比关系对企业盛衰兴亡有决定意义，因此，以社会必要劳动时间为尺度评价企业生产经营成果，对企业进行收入分配，无疑会使不同企业形成巨大的收益差距。同样，把社会必要劳动时间作为企业对职工按劳分配中“劳”的计量尺度，也会产生同样的结果。

在社会主义市场经济条件下，企业不能直接以劳动者的个别劳动时间作为按劳分配的依据，也就不能直接以劳动者的个别时间的多少确定劳动报酬的多少，而只能以社会必要劳动时间即以有效劳动为尺度进行分配。劳动时间的耗费取决于市场评价过程，也即劳动者所耗费的个别劳动时间必须不高于社会必要劳动时间，其劳动才能为市场所承认，才能成为有效劳动，劳动者才能得到相应报酬，甚至得到超额分配；反之，如果个别劳动时间高于社会必要劳动时间，即劳动者的劳动不能为市场所承认，劳动者往往只能获得较少报酬，甚至徒劳无益。可见，以社会必要劳动时间作为按劳分配的“劳”的计量尺度，势必使不同劳动者获得各不相同的劳动报酬，更何况作为劳动者分配对象的企业的经营成果已存在巨大差别。

第四，劳动者对剩余价值的分享会扩大劳动者之间的收入差距。马克思、恩格斯当年提出的社会主义按劳分配学说之所以只限于个人生活消费品的分配，主要是因为他们设想在产品经济社会，生产资料全部由整个社会直接占有，劳动者个人不占有生产资料，于是对劳动者个人所分配的也只能是生活消费资料。因此，劳动者的个人收入在满足生活消费之外根本不可能再有剩余。

然而，当今的社会主义与马克思、恩格斯当年所设想的大相径庭，不仅没有取消商品经济，而且把发展商品经济（市场经济）作为改革的目标；生产资料也没有为整个社会所直接占有，即使在公有制内部也存在着不同的所有者。这就使现阶段的按劳分配呈现出与马克思所设想的按劳分配不同的特征和不同的结果。随着劳动生产率的提高，按劳分配决定的收入水平往往会高于劳动力价值的补偿费用V。这是由社会主义初级阶段的生产目的决定的。社会主义初级阶段的生产目的就是为了满足整个社会成员不断增长的物质和文化的需要，“逐步实现共同富裕”。所以，在按劳分配中，必要劳动的量的界限至少不能只是维持劳动力再生产的需要。随着劳动生产率的提高，必要劳动将突破界限而不断扩大，即“扩大到一方面为社会现有的生产力（也就是工人的劳动作为现实的社会劳动所具有的社会生产力）所许可，另一方面为个性的充分发展所必要的消费范围”[2]。

况且，当今社会市场经济条件下，剩余价值理念逐步被人们所认可，劳动者进行经营劳动和生产劳动，可以参与剩余价值的分配，而且还有权决定剩余价值的分配方式（当然需要通过一定的合法程序）。按劳分配原则在新价值分配过程中的作用层次有两个：一是对劳动者的劳动力付出的补偿费V实行按劳分配；二是对剩余价值M的一部分实行按劳分配。这就是说，在社会主义市场经济条件下按劳分配的对象包括劳动者劳动力付出的补偿费V和剩余价值M的一部分这两方面内容。

二、按要素产权分配与收入差距

（一）要素参与分配与收入差距

目前，在我国，按资金分配有多种具体形式，如个人或企业通过储蓄存款、购买债券、购买股票等所获的收益都属于按资金分配。这种分配方式既有利于增加企业生产经营资金的来源，增强职工的主人翁责任感，也有利于将一部分消费资金转化为积累资金。资金和生产资料作为不可缺少的劳动的手段进入生产过程，自然也要参与企业生产经营成果的分配。这种分配过程的连续性和资本的不断膨胀，在创造更多的就业机会的同时，能促进社会生产力的发展，并使社会财富不断增加。在通常情况下，按生产要素分配将使要素所有者程度不同地增加收入。

收入差距的理论分析——两种分配方式的机理与结果

但是，允许和鼓励生产要素参与收益分配，必然拓展社会不同收入阶层的收入来源，其中收益最大的是资本要素所有者和知识、技术要素所有者和使用者，其结果使不同社会阶层之间的收入差距拉大。

（二）资本所有者和使用者高回报

在生产要素中，资本的权力是占据主要的、统治的地位，工人的就业和消费服从于资本运动和扩大收缩的需要，资本可以购买劳动力，可以购买土地。在土地、资本、劳动力为主体的生产要素中，资本占据了统治地位从而可以使按要素分配演变为按资分配。

改革开放以来，我国个人的收入水平逐步提高，个人的收入从过去的单纯消费资金逐步分解为消费资金和投资资金。个人用于投资的资金的出现，就必然会导致按资本要素分配形式的产生，而且随着收入量的扩大，个人用于消费后的剩余资金即可用于投资的资金量会越来越大，从而由此获取的投资收益也会越来越多，按要素分配形式在范围上就会不断扩展，在强度上就会不断强化。按资本要素分配具体包括以下内容：一是个人将消费剩余资金用于银行储蓄，获取利息收入；二是个人将消费剩余资金买卖各种证券、股票等有价证券，获取利息、红利、股息以及有价证券买卖收入等；三是个人将消费剩余资金以独资、合资等形式从事实业投资以获取投资利润。在当今资本要素短缺的阶段，资本要素的所有者必然会获得更高的回报。

（三）“有知者”先富

从根本上说，知识经济时代扩大的收入差距，是由知识要素的特殊性质和特殊作用引起的。

1.从知识要素的生产来看，知识要素的生产需要有各种要素的投入。著名经济学家乔治·J·斯蒂格勒曾在他1982年诺贝尔奖获奖演讲中对知识要素的生产进行了系统的分析和论述。首先，知识要素的生产需要有主观要素的投入，这个主观要素就是科学家的智力。在一般物质产品的生产过程中，虽然也需要经营管理人员和科技人员脑力的投入，但主要是依靠劳动者的体力的投入。而在知识的生产过程中则主要依靠科学家的智力的投入。具体说来，科学家智力的投入必须具备两个方面的要求：（1）高智力的投入，从事知识技术产品生产的科学家的智商要比一般人高，他们不仅有解决问题的能力，而且有发现问题的能力。（2）智力投入的质量要求还包括科学家必须具备的某一领域的科学基础知识。这种基础知识有两种储存方式，一是储存于科学文献中，这就要求科技人员必须对这些文献相当熟识。二是储存于科学家的大脑中。其次，知识要素的生产还需要有客观要素的投入，有人把它们称作研究资源的投入。研究资源的种类和数量根据知识要素生产学科的不同而不同。对于社会科学来讲，电脑、数据资料、助手等等是现代社会科学必不可少的研究资源。对于自然科学来讲，研究资源就是实验室、设备、材料、助手等，知识要素生产的这些投入越多，花费成本越大，投资者要求的回报率也就越高，因而他们所获得的收入也就越高。

2.从知识要素的本身来看，知识要素具有垄断性或是单一性特征。一项知识技术、特别是“高、精、尖”的知识技术，在世界上可能就仅此一项，没有其他的竞争者。而且为了鼓励知识技术创新，各个国家都有不同程度的专利法和知识产权保护法对此加以保护。因此，知识技术、特别是“高、精、尖”的知识技术的创新者就有可能通过对知识技术的垄断获取超过知识技术产品自身价值的高额收入。反映在现实中，就是知识技术、特别是“高、精、尖”的知识技术产品通常都非常昂贵。然而不仅如此，知识技术的创新者，他们凭借超人的前瞻意识和领先一步的创新能力，始终站在高新技术的前沿阵地，将他们所掌握的知识技术用于新产品的研制和开发，就会给企业带来巨大的发展机遇和很高的经济效益。这样，知识技术的创新者就会得到超前分配，获得超高收入。此为其一。

其二，如果知识技术的创新者不愿转让其科技成果或知识产权，而是用其成果或知识产权投资入股，那么，它就成为一种投资要素来参与企业的利润分配。采取入股分红方式，知识技术的创新者和开拓经营者虽然不能获得一次性巨额收入，但其收入会随着企业利润的增长而不断增长，甚至没有上限，从而使创新者和开拓经营者终身收益而成为社会财富的主人。

其三，如果知识技术的创新者具备敏锐的目光和深邃的洞察力，以其创新所获得的成果、技术、专利，自己到资金市场和资本市场筹集资金或资本，兴办高科技实体，组织生产和营销活动，他们就会占据世界经济发展的前沿，稳定获得超高收入。

3.从知识要素的贡献来看，知识要素的创新者和所有者必须获得高额收入。要素所有者具有获得要素收入的权利，按要素对生产效益贡献量的大小获得要素收入的多少是个人收入分配的一般要求。如果说按贡献进行分配是要素所有者在经济上实现的形式，那么知识收益便是对知识创新者和拥有者经济利益自主权的承认，个人收入是个人拥有的知识要素所有权在经济上的实现。

收入差距的理论分析——两种分配方式的机理与结果

然而不仅如此，知识要素的贡献还在于它能增强其所有者的个人获利能力。个人获利能力以个人的智力、体力为基础，但在知识经济条件下，智力因素则起决定性的作用。因而作为个人获利能力基础的智力水平的高低就会直接或间接地决定个人收入的大小。由于知识要素所有者自身的异质性和不同的技能与由此带来的劳动差异性，使得拥有不同内涵、不同结构和不同数量关系的知识要素所有者具有与一般劳动者不同的市场价位，不仅不同，而且悬殊十分巨大。另一方面，智力水平的高低还会通过人们的资源配置能力（选择将资源转化为产出的最有效方法和决策能力）影响个人收入的高低。人们总是理性地选择成本较小收益较大的行为，但是一个智力水平比较高的知识要素所有者，不仅能较快地获得有价值的信息，及时发现市场机会，而且还能根据已经获得的信息迅速及时地进行决策和生产，把时间成本、交易成本以及生产成本降到最低程度。这种资源配置能力非一般劳动者所能及，因而知识要素的所有者必然会得到一般劳动者的工资收入所不能比的高收入。

知识要素的这些特殊性质和特殊作用决定了知识要素的创新者和所有者因为获得非工资收入或收益所能比的高额收入而先富起来，使“有知者”与“非知者”群体之间的收入分配差距进一步拉大，从而导致新的或更大程度上的收入分配的不均等。

三、结论

在按劳分配方式下，个人的收入差距惟一地来自于劳动者向社会提供的劳动的质和量，收入差距相对较小。而在按劳分配和按生产要素分配相结合的新收入分配体制下，劳动者的收入差距不仅来自于劳动的质和量，而且来自于个人所拥有的生产要素的质和量。因而按生产要素分配方式的确立将会进一步拉大个人的收入差距，而且由于个人拥有的生产要素具有很强的累积效应，按生产要素分配对个人收入差距的拉大具有更大的影响。

第一，从整体上来看，要素所有者（指生产资料所有者）和一般工薪阶层以及其他劳动群众之间的收入差距将进一步扩大。一般工薪阶层和其他劳动群众是按劳分配，收入增长的弹性小；而按生产要素分配，除资本所有者可能发生经营风险外，一般来说要素所有者的收入增长的幅度大，对资本所有者来说甚至其收入产生“乘数效应”。

第二，要素所有者内部日益激烈的竞争将导致他们之间在财富的占有量上出现巨大的差别。在社会主义初级阶段，要素所有者对生产要素或社会财富的所有或占有状况决定了他们在社会个人收入中所占的份额。由于他们占有的生产要素数量和质量的不同，以及各自参与市场的态势和资源配置的效率和效益不同，因而决定了他们各自从社会索取收入的不同。竞争的无情和资本积累、积聚的功效将在他们之中产生相当数量的百万富翁甚至亿万富翁，同时也不断地产生出大批破产者和贫弱者。

第三，富裕程度与受教育程度呈正相关关系。按生产要素分配，知识要素价值的回报同知识要素价值一样，必然呈超常显示。因此，受教育程度将成为影响个人富裕程度的重要因素。

第四，知识阶层的整体收入水平将进一步提高，其中一部分人将跻身于高收入阶层，这是社会进步的一个突出表现。

最后有必要指出的是，尽管两种分配方式的实施会进一步拉大收入差距，但是笔者认为，合理合法的收入来源决定了这种收入差距不仅是合理的，而且也是公平的，因而能够充分调动劳动者和生产要素所有者的积极性和创造性，有利于经济效率的进一步增长。况且这种差距可以通过经济效率的进一步提高所创造的社会财富以及综合国力的增强来加以克服和消除，最终达到共同富裕。

【参考文献】

国际房地产范文篇8

关键词：房地产泡沫；国际比较；防治措施

一、前言

对于泡沫一词，根据前美国经济学会会长金德尔伯格的定义，它是指一种或几种资产价格在一段时期内连续地陡然地上升，引发投资者产生在未来获得收益的预期，从而投入大量投机资本，最终使价格飚升脱离其价值而形成的一种经济状态。

所谓房地产泡沫是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是土地和房屋价格极高，与其市场基础价值不符，虽然账面上价值增长很快，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。

本文从房地产泡沫产生的原因入手，对美国、日本和东南亚房地产泡沫进行了比较，并提出了房地产泡沫的防治措施，希望能对我国不断升温的房地产热潮有所警示。

二、房地产泡沫的国际比较

（一）美国的房地产泡沫

20世纪80年代末90年代初，美国曾发生过由于房地产泡沫而引发的危机。最初发生问题的金融机构集中在主营房地产存贷款业务的储贷会，其后波及到商业银行。储贷会在美国有相当数量的资产额。曾在20世纪80年代初期一度逼近商业银行的40%，住宅抵押贷款市场份额达到商业银行两倍之多，是美国金融市场的重要力量。从20世纪50年代到70年代的战后繁荣时期中，在国家优惠政策推动下，储贷会一度发展极为迅速。但是自20世纪80年代初起，随着金融自由化逐步推进，其他金融机构加入竞争行列，各种条例的取消也使储贷会丧失利率优势，支付能力不断下降。20世纪80年代末90年代初，美国房地产价格大幅度下跌，房地产客户违约率从1988年2.25%猛增到1990年6.54%，因而形成大量银行不良资产，专门从事房地产的储贷会则普遍陷入严重困境之中。到80年代中期，商业资产供给超过了需求，在德克萨斯州城市里空房率达20%甚至30%，导致房地产价格急剧下跌，其中以西南部各州为甚，致使从事房地产抵押贷款业务的储贷机构贷款损失惨重。

从2000年开始，股市“泡沫”破裂和经济衰退导致近40年来最低的利率和低收入增长率，美国房地产价格增长率出现了与房主收入增长率相反的趋势，房地产“泡沫”有所上升。美联储主席格林斯潘在2002年曾否认房地产“泡沫”的存在，但许多经济学家则认为美国房地产“泡沫”其实很大。目前正在袭击世界经济的美国次级房贷危机充分应证了当初一些经济学家的正确判断。

（二）日本的房地产泡沫

日本地价偏高的问题一直存在，随着日本经济在二战后的复苏，日本的地价尤其是城市地价也以惊人的速度上涨。1955年到1980年的25年间，日本城市地价的年最高增幅达到42.5%，年涨幅超过20%的次数就有8次。一项关于地价指数与价格指数之比的考察表明，1986年日本地价指数与物价指数之比大约是1956年同期的25倍。从1986年开始，日本经历了战后最严重的一次地产价格膨胀，涨幅惊人。到1987年末，日本全国的地价总额已经折合美国地价总额的4倍。到了1990年地产泡沫破灭前夕，日本地价指数与物价指数之比在短短四年内迅速攀高至1956年的68倍。

日本此次地价泡沫的形成有多方面的原因。其中主要的原因，一是日本20世纪70年代逐步开始推行的开放国内金融市场使日元利率自由化的举措；二是日本对金融货币政策的调整为地产泡沫的出现提供了便利；三是因为日本是世界上人均土地量最少的国家之一，整个国家对于土地和房产都有一定的心理偏好，以土地或房产的方式保有财富也是泡沫出现于房地产业的重要心理基础。

1990年，日本的地产泡沫由于政府干预等原因开始破灭，房价大幅回落。这次地产泡沫破灭对整个国家的经济造成了极大的破坏。投机于房地产的企业大量陷入财务危机，各金融机构由于贷款难以回收和持有的地产抵押贬值，纷纷倒闭。这种混乱的局面最终造成了日本经济长达十年的低迷。

（三）东南亚的房地产泡沫

有关专家认为：银行信贷扩张在东亚国家和地区房地产泡沫的形成过程中扮演了重要的角色。东亚金融危机中具有代表性的泰国、马来西亚以及香港地区的银行信贷与房地产泡沫危机表明：银行信贷在房地产业的过度扩张不仅是造成房地产泡沫的重要原因，而且在泡沫崩溃和经济、金融危机中也起了同样重要的作用。

东南亚各国在十几年的经济高速增长中，房地产价格暴涨，吸引了大量资金涌向房地产部门。据统计，泰、马、印、菲的金融机构投放到房地产的资金占其贷款总额的比例分别为50%、29%、20%、11%。随着市场的逐渐饱和，房地产日益暴露严重的供过于求现象，大量楼宇闲置。泰国房屋空置率高达20%，菲律宾为15—20%，印尼为18%，马来西亚的数量也不少。房地产价格下降，房地产泡沫开始破裂，直接的后果是银行的呆账、坏账大幅度增长。房地产危机导致银行危机，金融体系的稳定性遭受极大破坏。因此，消除导致泡沫经济的深层因素，力戒发生泡沫经济，是处于经济发展和开放的国家应引以高度重视的问题，不可掉以轻心。

三、国际房地产泡沫形成的共同原因

通过对美国、日本和东亚等国家和地区房地产泡沫的比较分析，各个国家的房地产泡沫形成的共同原因，主要有政府宏观调控失误、银行贷款的过度支持、宽松的金融环境和过剩的国际资本流动等。

（一）政府宏观调控失误

政府行为对房地产泡沫的影响主要表现在两个方面：一方面是在土地市场不成熟及相应经济体制不完善的条件下，所采取的政策存在局限性。另一方面是在土地供给有限和市场机制不完善的情况下，容易滋生权力寻租现象，为房地产泡沫的形成提供了温床。不论是何种情况的调控不当，都容易引起泡沫现象。例如以“政、官、财”一体化为特点的日本政府在经济泡沫化过程中采取种种政策将国家发展目标从实体经济转向金融业，原来应该投向物质生产建设的资金也转而流入金融投资领域。政府的诱导、投资者的冲动与金融机构本身存在的内部不完善结合在一起。在政治、企业、社会三种力量的推动下，房地产投机达到白热化的程度。

（二）银行贷款的过度支持

由于房地产业是资金密集型行业，开发商仅仅依靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。但金融支持过度，大量的资金涌向房地产市场，就会不断堆积金融风险，给泡沫的产生埋下了隐患。在这方面表现最为明显的是东南亚国家。在没有建立有效的银行监督和立法机构的情况下，许多银行或是直接贷款给房地产等高回报率的领域或是通过控股、参股方式将资金变相投入房地产公司。这些资金的流入使房地产价格极速膨胀。

（三）宽松的金融环境

宽松的金融环境为房地产泡沫的产生提供了温床。纵观各国房地产泡沫产生的原因，会发现其中或多或少都有金融环境的因素。例如美国国会在1980年通过的《放松管制和货币管理法案》中有关取消利率最高限度、放松资金来源、允许各种带息支票存在、同意各类存款机构分区域交叉等决定，在一定程度上促进了美国金融业的发展，但是也为房地产泡沫的形成创造了条件。

（四）过剩的国际资本流动

资本在国际间的流动是一把双刃剑：一方面，它可以为资源在全球范围内的合理配置提供渠道；另一方面，错误的经济信号将误导大量的国际游资在国际间流动，则可能会成为国际游资流入国出现资产泡沫的原因。房地产泡沫在这种条件下，就会被进一步放大。

随着经济的高速增长和人民币的升值，相应的中国的资产价格相对于国外资产价格也有很强的上涨预期，所以流入中国的投机资本很多投向了房地产市场。例如我国2004年的外汇储备余额达到6099.32亿美元，其中后三个月外汇储备猛增954亿美元，几乎占到全年增加额的一半。然而，这三个月的贸易顺差总和却仅仅只有280.7亿美元。这增加的外汇储备大部分流向了中国的房地产市场。而反过来，不断上涨的房地产价格又吸引更多的外资进入，过度的投机造成更大的人民币升值压力。这是一个正循环的强化过程。

四、房地产泡沫的防治

房地产作为国民经济的支柱产业，直接关系到整个我国经济和社会的稳定发展。目前我国正处在房地产业高速发展的最佳时期，因此，吸取国际房地产泡沫的经验教训，预防和减少我国房地产泡沫必须采取相应的防治措施。

（一）加强宏观经济调控，防止政府调控失误

房地产业作为国民经济的主导产业，对国民经济发展的促进作用是举足轻重的。因此，政府应该对该行业进行干预。宏观经济形势和政策背景的改变，对房地产的影响往往是巨大而深远的。单一的应对措施往往无能为力，所以政府要采取控制通货膨胀、保持税收政策的稳定性、加强对金融机构的控制，建立完善的风险控制系统等一系列综合措施。

（二）加强对银行的监督管理，防止银行贷款的过度支持

推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，必须加强对银行的监管，包括银行资本充足率、资金流动性、风险管理与控制能力等。这个过程中我们还要结合其他的措施来预防房地产泡沫。比如加强对房地产价格的检测和调控，公开尽可能多的市场信息，减少市场中的信息不完全和不对称情况，设计合理的土地税制来控制土地投机，比如土地增值税、土地闲置税等等。与此同时，必须大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷风险。

（三）规范房地产融资行为，防止低利率形成的宽松金融环境

规范房地产融资行为，严格审批房地产贷款。资金是房地产投资过热的资本来源，控制了源头就从根本上控制了房地产行业的投资过热。因此金融机构要合理有效利用金融手段来进一步规范房地产融资的行为。

严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。强化个人住房贷款管理，严格按照国家规定发放个人住房贷款。规范个人商业用房贷款管理。

（四）警惕过剩的国际资本流动

在金融自由化的背景下，高投资率以及大力吸引外资的经济增长模式要求有一套合理的资金流向监管措施，以防止国际短期投资的投机性涌入。

加强对外资的监控，主要应采取以下的措施：要以外资直接投资为主，间接投资为辅，以长期外债为主，短期外债为辅，控制外债的总规模；控制外债的投向，鼓励外资投向技术领域，严格限制外商投资房地产和金融资产的规模；在引进外资的同时，还应调整本国的产业结构，培育新的经济增长点，提高生产能力，提高抵御外资的能力。

参考文献：

1、范如国.房地产投资与管理[M].武汉大学出版社,2004.

2、汪利娜.房地产泡沫与预防措施[J].经济经纬,2003(1).

国际房地产范文篇9

关键词:海南房地产;国际旅游岛规划;楼市调控;风险

2009年末,国家出台了关于海南国际旅游岛建设的若干意见,国际旅游岛建设正式上升为国家战略[1]。受此影响,海南省房地产市场经历了新一轮的高速发展时期,房价大幅上涨、成交量迅速增加、各区域房地产开发热潮此起彼伏。此后不久,中央出台了“国十一条”和“新国十条”等一系列政策措施,对楼市展开全面调控。海南省房地产业在经历新一轮的泡沫膨胀过程后,再次面临政策调控带来的风险。对此,本文首先分析在国际旅游岛建设背景下海南省房地产市场发展的主要特点,其次探讨新一轮政策调控给海南省房地产市场带来的风险,最后提出维护海南省房地产市场健康发展的政策建议。

一、海南省房地产市场运行的主要特点职称论文

(一)房地产成为海南省经济发展的支柱产业

近年来,海南省房地产开发投资保持较快的增长势头,房地产业对经济增长的拉动作用也日益凸显。2007年至2009年,海南省房地产开发投资总额分别达到126.96亿元、189.31亿元和287.9亿元,增速分别为42.2%、48.4%和44.3%。随着海南省楼市的不断升温,房地产开发投资在城镇固定投资中的比重逐年上升,于2009年达到30.5%,且高于全国同期水平11.8个百分点。同时,房地产税收占海南省地方财政收入的比重也逐年提高,从2004年的9.74%增长至2009年的15.73%。2010年一季度,房地产开发投资占全部投资总额的40%,房地产业对经济增长的贡献率达到35.1%,对服务业增长的贡献率达到48.9%①。目前,海南省经济发展较为依赖房地产业拉动,其在加快城市建设、改善人居环境、增加就业和带动相关产业发展等方面做出了重大的贡献。

(二)房地产信贷扩张明显,资产质量整体稳定

随着国际旅游岛建设进程的加快以及海南省房地产市场的快速发展,海南省房地产信贷扩张速度加快。2009年,海南省房地产贷款余额307.03亿元,同比上涨60.6%,涨幅较2008年同期提高58.38个百分点。其中,房地产开发贷款同比上涨112.44%,房地产购房贷款同比上涨38.01%。此外,以土地、房产为抵押的贷款额度也大幅上升,且在银行贷款中的占比较大。由于在国际旅游岛意见推出之前的海南省房地产价格较低,银行在发放房地产类贷款时均较为谨慎,且贷后管理较为到位。因此海南省房地产信贷资产质量整体较为稳定,且大部分为优质资产。截至2010年一季度末,海南省房地产开发贷款的不良率不高于1%,个人购房贷款不良率不高于1%,以土地、房产为抵押的贷款不良率不高于2%①。

(三)房地产市场以岛外需求为主,且交易中全额付款居多

海南省房地产市场存在“一多一少”和“一高一低”的现象。“一多一少”是海南省房地产购房者中非本地居民数量多,本地居民数量少。岛外富裕人群来海南省购房的比例占该省房地产市场份额的60%以上。国际旅游岛规划出台后,该比例进一步上升,2010年一季度,海南省海口市岛外购房需求占比达到70%以上,三亚市部分地区则达到90%以上,而其它的区域二线城市琼海、万宁、陵水和保亭等地方楼盘的岛外购房比例也高达95%以上。“一高一低”是指海南省房地产交易中一次性全额付款买房比例高,按揭贷款购房比例低。例如,三亚、琼海等市的住房贷款按揭率不到20%,海口市高一些,但也没有达到50%。2009年,海南省新增购房贷款50.6亿元,占房屋销售额的比重仅为14.4%②。此外,“一高一低”还体现在市场需求上,投资投机需求比例较高,而刚性需求和改善性需求比例较低。

(四)房价快速上涨,投资增速高位运行

2005年以来,受海南省经济持续发展、城乡居民收入水平不断提高、住房需求旺盛、供求关系渐趋紧张、土地成本逐步上升等因素影响,海南省房地产价格逐步走高。2010年初,受国际旅游岛建设意见出台影响,海南省楼市在短时间内出现量价异常大幅上涨的局面。2010年一季度,海南省商品房销售面积295.39万平方米,同比上涨221.67%;商品房平均销售价格9693.63元/平方米,同比上涨49.58%。此后,受楼市调控新政影响,海南省房地产市场价格高速上涨势头被遏制,房价开始在高位徘徊,楼市观望情绪浓厚,成交量出现较大幅度回落。但得益于前期已动工房地产项目的继续开发和大批保障型住房建设的开工,海南省房地产开发投资增速仍较为强劲。截至2010年二季度末,海南省房地产开发投资总额205.33亿元,同比增长78.9%,但增速较一季度末下降49.8个百分点,增速连续四个月下降③。

(五)多元化市场需求推高楼盘空置率

目前,海南省房地产开发逐步以旅游房地产为主,且有向高端住宅消费品发展的趋势,并面向旅游度假需求和高端消费人群。随着海南省房地产价格的高涨,以及海南省楼盘开发定位为资金充裕型的岛外高端客户,这不仅使得海南省房地产市场需求以岛外需求为主,也使得海南省的楼盘空置率上升,因为这部分购房者往往不常住在海南省,而投资投机需求也是造成楼盘空置率上升的一个重要因素。2009年,受建设国际旅游岛的影响,海南省房地产市场投资投机性需求上升。在2010年初楼市过热时期,部分房地产开发商借机哄抬房价、悟盘惜售,购销双方的非理性投机行为不仅导致海南省房地产市场在短期内高估,也使得一些楼盘出现大量的空置现象。目前,楼盘空置率较高已成为海南省房地产市场运行的一个显著特点,部分小区楼盘空置率达到70%以上,有些地区甚至达到90%以上④。

二、海南省房地产市场运行面临的风险分析

在海南国际旅游岛建设意见出台期间,不仅海南楼市量价齐涨,全国其它重点城市的房地产市场价格和成交量均出现快速上涨,高房价成为影响民生的全国性问题,中央也意识到房地产市场泡沫继续膨胀对整个经济的危害。为此,中央决定对房地产市场进行全面调控,并出台了“国十一条”和“新国十条”等一系列的楼市调控政策。海南省房地产市场在经过新一轮的异动行情后,再次面临着政策调控所带来的一系列风险[1]。

(一)政策调控引发的风险

目前,随着国家对房地产市场全面调控的开始,海南楼市可能将面临长期的房地产调控政策压力。虽然房地产新政的出台严厉地打击了炒房者,有效缓解了市场恐慌心理,及时遏制了房价过快上涨的势头,但新政也会存在抑制楼市需求和房地产开发投资的负面作用。对于房地产需求而言,房地产信贷的收紧导致刚性需求群体和改善性住房需求者贷款买房的门槛进一步提高,这将降低其购房欲望。新政实施后,海南省房地产市场的投资和投机性购房需求也会受到较大的影响。一方面是贷款买房者资金来源受限,增加了利用银行信贷资金炒房的投资成本,将异地贷款的炒房者挤出海南省房地产市场;另一方面是全款购房者获利预期下降,其长期持有住房的成本可能上升,这将使其选择继续观望楼市变化或倾向于抛售手中房源。因此,如果楼市调控政策维持高压状态,或是再次出台后续的楼市调控措施特别是紧缩的金融财税措施,那么海南省房地产市场可能将长期面临低迷的状态。

(二)经济波动带来的风险

以房地产投资开发为主的投资扩张是海南省经济增长的主要驱动力,这种过多依赖房地产拉动经济增长的模式,不仅扭曲了经济增长的内在动力,而且降低了整体经济的竞争力。一旦海南省房地产市场受宏观调控影响陷入困境,地方政府财政收入将面临严峻的考验,区域经济增长可能会失去支撑,从而出现较大的波动,并且通过负反馈作用影响到房地产市场的稳定健康发展。而当前贸易保护主义有所抬头,外需对海南省经济增长的拉动作用明显减弱,内需的增长则依赖旅游业发展和房地产业发展。因此如果宏观经济出现较大的波动,来自于岛外的房地产投资和消费需求将减弱,海南省房地产业将遭受打击,进而影响海南省经济的增长。经济波动不仅会影响到房地产市场的消费需求和投资需求,而且会影响房地产开发投资,这将与房地产紧缩政策形成负面叠加效应,影响到海南省房地产市场的健康稳定发展。

(三)开发商融资面临的风险

新一轮房地产调控政策包括房地产刺激政策的退出、信贷投放与地方政府融资平台的退出。2009年以来,银行信贷对房地产开发商和购房家庭的融资支持力度明显增长。目前整体收缩性的信贷政策将会对房地产开发商的资金来源形成较大的冲击,对于房地产开发商而言,由于房地产开发需巨额的资金支持,紧缩的房地产金融政策和更为严格的房地产市场秩序管理会对其资金链产生较大的影响,一些中小型房地产商会面临资金链断裂的风险,而房地产开发资金量的严重萎缩也将导致开发商开工减少,停工增多,工程和交房延迟,房地产开发的完工风险也会凸显。此外,如果未来通胀形势较为严峻,那么加息措施必然会实施,这将进一步增大房地产开发商的融资压力。

(四)房地产信贷隐含的风险

如果房地产调控政策持续时间较长,且伴随着加息的到来,那么海南省房地产价格将出现一定幅度的下滑,加上成交量的持续萎缩,这将引发房地产信贷风险。首先,对于已购房者而言,如果房价跌破按揭购房者应付的剩余房款,“断供”的情况将增加,银行住房按揭贷款不良率迅速上升不可避免;其次,如果房地产行业不景气导致流入该行业的开发资金量大幅减少,且成交量低迷导致项目销售回笼减少,那么开发商将延迟付款或不付银行的贷款本息,银行的房地产开发贷款不良率也将上升;第三,房价下跌的同时意味着银行抵押物市场价值的下滑,由于银行抵押物的处置价格普遍不高,如果房价下跌导致银行的抵押物处置所得不能覆盖贷款,再加上不断增大的处置费用,那么银行最终的损失很难避免。

三、促进海南省房地产健康发展的对策建议

(一)围绕国际旅游岛建设规划,转变经济发展方式

第一,要坚决贯彻落实科学发展观,适应房地产调控政策要求,转变发展方式,围绕国际旅游岛建设目标,促进房地产业平稳较快发展;第二,把握国际旅游岛建设的发展机遇,从《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》出发,在推动房地产业适度、稳步发展的基础上把握政策机遇,发挥后发优势,大力发展旅游、物流、文化体育、新型工业和高新技术产业、热带现代农业和海洋经济等产业,逐渐降低经济增长对房地产业的依赖度,促进区域经济协调可持发展;第三,要改善以土地出让为主的地方财政融资模式,地方政府对房地产业的过度依赖缘于缓解地方政府财政困难的需要,但这一模式并不具备可持续性,因此应转变地方政府职能,合理定位地方政府角色,完善土地收益分配制度,建立健全与事权相匹配的地方财税体系,并探索推进以房地产税制为重点的财产税改革[2]。

(二)引导房地产业转变发展方式,加快保障型住房建设,完善房地产信息披露机制

第一,适应国际旅游岛建设需要,借鉴世界成功经验,及时转换思路,以国际化的视野、持续发展的高度来科学规划旅游房地产项目,使得房地业发展与生态环境资源承载力相适应,与实体经济发展程度相匹配,这样才能避免政策调控引发房地产业发展出现较大起伏;第二,应根据政策的要求,加大加快保障型住房建设,这不仅能达到改善民生的房地产政策调控要求,而且可以通过保障型住房投资弥补政策调控可能引发的房地产投资下滑的趋势,确保房地产投资保持合理的增速;第三,政府相关职能部门还应强化房地产信息披露机制,定期对房地产规划制定实施、土地供应、商品房可售面积、房价变动和交易状态等情况及时进行公开披露,促进市场参与者理性决策,避免房地产市场出现大幅波动。公务员之家

(三)房地产开发商应拓展多元融资渠道,提高企业竞争能力

面对紧缩融资渠道的房地产新政措施,海南省本土房地产开发商可以通过外资商业银行贷款、信托投资公司发行信托计划、金融租赁和民间私募基金等多种渠道,提高对外融资能力,进行多元化融资,缓解未来可能出现的资金链紧张局面。同时,加强对已筹资金的运作能力,统筹管理,加快资金周转速度,发挥资金的最大效用。面对政策调控,房地产企业应以此为契机,着力提高竞争能力。一是树立科学发展的观念,尽快实现战略转换,积极探索健康良性、不断壮大的可持续发展思路和模式;二是加强战略合作,努力做大做强做精,坚持品牌经营开发,追求卓越的市场管理,确立以市场为导向的品牌战略;三是实施人才强企战略,培育优秀的企业文化,坚持诚信经营和交易,从而赢得市场的认同,在竞争中把握先机,实现企业的可持续发展。

(四)加强房地产信贷风险的管理与控制

目前,房地产调控政策效果逐步显现,海南省房地产市场将在较长一段时期内面临政策调控带来的影响,海南省的商业银行应积极应对房地产市场出现的问题,切实提高应对风险的能力,防患于未然。一是要密切关注宏观调控政策的变化情况,理性分析其对海南省房地产市场的影响,科学合理地开展房地产贷款及相关的业务;二是加强按揭贷款项目准入管理,严格审核贷款申请的真实性和借款人的信用情况,对于有明显投机倾向的客户,应谨慎授信;三是适当提高房地产开发贷款的准入标准,加强项目审批管理,进一步优化房地产信贷结构;四是加强对以房产、土地为抵押的贷款项目的管理,提高对抵押物的价值判断和处理能力;五是加强贷后管理,注意监测分析房地产贷款质量的变动情况,增强贷后管理的主动性。

参考文献:

国际房地产范文篇10

[关键词]外资房地产市场宏观调控

近年来，随着我国宏观经济环境的日益转好和城市化进程的加快，房地产市场逐渐活跃,大量外资不断涌入我国房地产行业,并呈逐渐膨胀之势。据有关资料显示，房地产市场已成为外商直接投资的第二大行业。2006年一季度，境外机构和个人购买境内房地产结汇12.49亿美元，增长211.4%。外资已经成为我国房地产市场的重要参与者，其影响和作用不可忽视。

一、外资进入我国房地产市场的成因

1.我国现行房地产业政策的不完善和监管不力

我国目前对产业基金没有明确的法律法规依据，因此无法以法律的形式对房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等重要原则做出明确的规定，房地产基金处于无法可依的状态,这为国外投资机构大规模进入房地产提供了便利条件。另一方面，我国各级政府和部门对外资进入房地产市场监管不力。例如，2004年11月我国的《外商投资产业指导目录》中，将普通住宅作为鼓励类外商投资产业目录,将土地成片开发、高档宾馆、别墅和高档写字楼等作为限制类项目。

2.人民币升值预期

近几年，由于我国对外贸易规模增长迅速和进出口顺差不断扩大，使得我国成为贸易摩擦的“众矢之的”。美国、日本等国家把本国的贸易逆差和失业归罪于我国的外汇制度和货币政策，不断对人民币升值进行施压。因此，我国一直承受着较大的货币升值压力,这给国际资本进入我国提供了较好的获利预期。对人民币升值的预期使得国际资本源源不断地进入我国房地产市场。

3.我国国民经济的持续增长和房地产业较高的市场利润

近年来,我国国民经济的持续增长和稳定开放的市场环境为房地产市场的发展提供了极大的发展空间。同时,按照国家计划2020年达到小康水平,人均住房面积达35平方米的基本目标测算,到2020年我国房地产住宅市场平均每年增长速度至少应在7%～10%。房地产业的快速发展也带来了较高的市场利润,在资本逐利本质的驱动下，海外资本大量流入我国房地产业，并且集中投入热点地区的房地产。

二、外资进入我国房地产市场的影响

1.有利的一面

(1)弥补了我国房地产行业资金的不足,带来了先进的房地产金融运作理念

长期以来，我国房地产行业的主要融资模式过于单一，资金来源渠道狭窄。据统计，房地产开发投资资金中银行贷款比重为30%，如果考虑住房消费贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款，这一比重将上升到80%，而其他融资渠道如房地产信托、房地产股权融资、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚处于起步阶段，所占比例十分小。因此，海外投资者的纷纷进入,尤其是具有金融投资性质的海外投资机构的进入,不仅带来了大量的资金，弥补了我国房地产行业资金不足的问题,也带来了许多新的房地产金融理念和金融工具，有利于丰富和发展我国房地产金融体系，促进房地产金融创新。

(2)加剧了房地产市场的竞争，促进国内房地产企业不断提高竞争能力

我国房地产市场是一块巨大的蛋糕，房地产企业数量众多，竞争十分激烈。但是多数企业规模不大，资金实力较弱，管理体制陈旧，营销手段落后，企业活力和市场竞争力不足。而各方面实力雄厚的海外房地产企业的纷纷进入无疑进一步加剧了房地产市场的竞争，直接影响和冲击国内各大房地产开发企业原有的利益分配。中小开发企业则面临着更加严峻的生存挑战。因此，国内房地产企业为了提高自身竞争能力，必然会加快企业间的并购重组，同时不断改进技术和设备、强化创新及管理理论，降低开发成本、提高产品品质，生产出更高水平的、更适合消费需求的房地产产品，从而提升整个行业的发展水平。

(3)提供了高品质的房地产商品，满足了消费者的需要

随着国民收入的不断增加和人民生活水平的提高，人们对房地产商品的品质要求也越来越高，不仅关注住宅或办公的面积大小，也开始强调环保节能以及人性化设计等要求。由于海外房地产开发企业大多具备雄厚的资金实力、先进的技术和开发理念、成熟的管理体系，能够在房地产规划、设计、开发、物业服务等各个环节做到更加科学合理，更富有人性化，从而能为国内消费者提供高品质的房地产商品，满足人们对优质的办公环境和住宅的需要。

2.不利的一面

(1)制约了我国宏观调控政策的有效性,增大了调控难度改革开发以来，由于国民经济发展的需要，我国政府长期实行招商引资的政策，使得外资在外汇、信贷、土地和产业政策等方面具有相应的优势,并且能够有效逃避宏观政策的制约。而国内许多房地产企业不仅没有同等的优惠政策，还经常受到国家各项宏观调控措施的约束，例如当前房地产“银根紧缩”的信贷政策就加剧了国内房地产企业资金紧张的局面。这样一来，许多国内房地产企业为了自身发展的需要纷纷寻求外资的合作，通过与外资的相互融资,逃避国家产业政策的限制和约束。因此，这就在一定程度上抵消了我国宏观调控政策的实施效果，增大了调控难度。

(2)加剧房地产市场价格波动,助推房地产价格上涨

外资在投资市场中对国内投资者的心理影响非常大。以股票市场为例，2002年以后，我国股票市场开始引入境外的合格投资者(即QFII)，到目前为止，QFII的资金总量只有60亿美元，占流通市值的4%，但这4%的外资对我国股票市场的投资理念和投资行为产生了巨大影响。因此，外资大规模进入房地产市场,也将推动非居民机构和个人购房的比例不断增加,形成较强的房地产市场“标杆效应”,促使国内房地产价格持续上涨。另外,外资对高档住宅和商业地产的炒作,也会由于交易活跃和利润率攀高而挤压中低档房产的投资,造成中低档住宅市场供求失衡,从而进一步抬高其市场价格。

(3)加大了国际收支失衡和人民币升值压力,增加了金融体系风险

只要国际资本对人民币升值预期的存在，它们进入我国投资的势头就不会减弱，而且会更加强劲。而随着境外资本特别是国际游资的不断增加,将进一步拉大我国国际收支差额，加剧各国对人民币升值的压力。一旦对人民币升值预期消失,大量投机性资金就会迅速撤离楼市,汇出国外,这样一来不仅会对以银行贷款为主要融资渠道的我国房地产行业造成致命打击，也会严重危及到我国金融体系的安全，影响到整个国民经济的健康发展。

三、对策建议

1.要充分认识加强对外资进入房地产市场的管制的必要性

房地产作为国民经济的支柱产业，其产业相关性高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切。根据国际货币基金组织《2003年各国汇兑安排与汇兑限制》，183个成员中，有137个成员对外资投资房地产进行管制，其中既有发展中国家也有发达国家，既有货币可兑换国家也有不可自由兑换的国家。而我国作为发展中国家，人多地少，土地资源十分稀缺是基本国情，房地产业发展又正处于初级阶段，市场比较脆弱，法制还不健全。因此，加强对外资流入房地产的管制，不仅符合国际上大多数国家保证和促进房地产市场健康发展的通行做法，更是维护国家经济安全防止国民财富外流的需要。

2.改革现行的外汇管理体制,建立灵活的市场汇率机制

稳步推进我国汇率制度改革，降低结汇的强制性,扩大售汇的自主性,形成相对中立的外汇管理政策框架,并采取较为灵活的浮动汇率机制。对人民币进行小幅升值是目前解决人民币升值问题的最佳方案。因为这样一方面可以增加国际游资的投机成本，另一方面也弱化了人民币大幅升值的预期，从而在一定程度上抑制境外投机性资本投机“人民币汇率”的意图。

3.综合运用税收、信贷等手段调控外资在房地产市场的投资

在房地产消费环节,对于非居民购房,要以自用为基本原则，而对于购买多套住宅和短期内转手交易的境外非居民,应实施严格的管制措施,加大税收征收力度，提高其投机成本；针对外资产业基金大量进入商业地产,应及时制定针对外资进入商业物业的调控政策,提高营业税和收入所得税的比例。同时，加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理,提高境外投资者购买住房按揭贷款的比例,禁止境内银行为境外非居民个人和机构在境内购买商品房提供按揭购房贷款及外汇抵押人民币购房贷款。

4.建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系

当前，我国对房地产市场的监测和管理手段仍相当落后，为防止外资大量流入房地产而引发各种风险，要加强对外资流入房地产市场的监测和预警。例如，针对目前外资流入房地产市场底数不清等问题，要加强统计分析，建立外资购买房地产的登记体系，全程跟踪资金的流动，防止外资对房地产进行炒作；充分发挥专业统计部门的信息主渠道作用，根据外资流动和房地产交易的有关数据设计一套科学的、可操作性和定量化的风险评价指标体系，以便及时掌握市场运行态势，制定有效的房地产市场调控政策和措施。

参考文献:

[1]温建东马昀:房地产市场对外资“设限”的思考[J].中国外汇，2006（9）

[2]韩忠雪:外资进入我国房地产市场的变化趋势和影响[J].价格理论与实践，2006（7）