融资渠道十篇

融资渠道篇1

房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全风险集中到银行身上，改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已是迫在眉睫。随着央行“121号文件”对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛，再加上“8．31大限”，预示着房地产开发商凭借银行资金买地开发模式的终结。在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的。尽管2005年被媒体和诸多业界人士热捧的多元化融资，再2006年挟其突起之势，浩浩荡荡扑面而来。然而，这新的一年中，作为房地产融资主渠道的银行，内对各路新融资方式的挑战，外临外资银行等强敌逼近，其江湖老大的地位却依然难以撼动。2006年银行仍作为房地产融资的主渠道。当然，银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少：非银行融资渠道将加速放开，直接融资和证券化融资加快不仅是银行为了减低自身的风险，仅从美国等发达国家的房地产金融模式分析，银行信贷的比例也是逐步降低，银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种层出不穷且不断完善。房地产市场快速发展，大量的资金自然而然会进入房地产市场，以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题，无论是对企业还是对个人。根据我们现在房地产市场的经营状况，在目前的情况下，房地产以银行为主导的模式，短期内不会改变。也就是说大多数金融资产掌握在银行手里，银行是不可能轻易转移出来。当然我们以银行为主导的方式，并不会说完全是单一的方式，融资渠道多元化，融资市场多元化，肯定是今后一段时间内要进行的，比我们想象的肯定要快。

二、上市融资

理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求，如要求设立满3年，有最近3年可比性的盈利，发行人业务和管理层近3年未变等。上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道，但是在1994年宏观调控的大背景下，中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请，直到2001年初才解除了这一禁令。有数据显示，2002年以来全国有20多家地产公司并购上市，以股权融资的方式买壳进入股票市场，在国内外资本市场上进行直接融资。如北京万通地产股份有限公司、首创置业等开发商已纷纷通过买壳，成功参股或控股上市公司。另据统计，到2004年初，已有北京天鸿宝业房地产股份有限公司、金地集团、上海复地等60多家房地产企业实现了在证券市场上市融资。当然，大部分房地产企业都是通过买壳、重组来上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差，筹资能力弱化的上市公司，剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产，注入自己的优质资产或其他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。因为房地产行业本身的这种资金密集型、周期性、受政策影响比较大的特点，房企借助资本市场会成为一个趋势。但因为房地产泡沫，房地产企业直接上市面临监管层大量的法律法规的屏障。因此，很多好的房地产公司一直在寻求香港、新加坡上市。其余的则考虑通过借壳上市打开资本市场的通道。2006年初，各大房地产上市公司陆续了年报，大部分公司的利润普遍比上年出现了大幅增长。由于各大公司都在增加土地储备，房地产企业普遍表现出强烈的融资；中动。据悉，2006年国资委和证监会有意降低房地产企业上市门槛，保利地产已经率先敲开了A股市场大门。很多好的房地产公司也正在酝酿直接IPO。但是在新一轮宏观调控的影响下，以内地发展为主要目标的房地产企业纷纷放缓在香港、新加坡、A股市场的融资步伐。可以这么说，在2006年通过在国内股市IP0融资或买壳上市后再融资，对于房地产企业来说仍然将是一种奢望。

三、房地产债券融资

房地产债券是企业债券中的一个组成部分。我国房地产企业发行企业债券并不多见。房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出房地产投资券，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”以及“富岛投资券”，总计1．5亿元，这三种投资券按《企业债券管理暂行条例》对具体项目发行，实际上是资产负债表外(Off-balancesheet)的房地产项目债券。同年9月北京华远房地产发行了2,900万元、利率为10．1％、限期为3．5年的债券，这属于资产负债表内的房地产企业债券。由于后来接连出现企业债券到

期无法偿还的事件，我国债券市场从此陷入低潮，国家采取了严厉措施，限制企业发行债券，尤其严格限制房地产企业，1993年到1998年上半年，房地产企业没有公开发行房地产债券。1998年以来，有4家房地产企业发行了债券，分别是：深圳振业集团股份有限公司为翠海花园项目发行的“1998深振业债券”；北京首都创业集团发行的“首创债券”，用于北京市六个居民小区的商品房建设；北京市房地产开发经营总公司发行的“莲花小区建设债券”；北京市华远房地产股份有限公司发行的“华远债券”，用于北京市西城区东冠英小区危旧改造。近年来，发行房地产债券的企业也屈指可数，发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。多年来，债券融资在房地产开发资金来源中所占的份额一直很低，而且1997-2001年一路下滑，2002年虽然有较大反弹，但是2003年却下降到1997年以来的最低点，2004年房地产企业债券只占当年房地产企业资金来源的0．001％。这与我国房地产业的发展阶段是不适应的，应当大力拓展债券融资的空间。从我国目前来看，由于发债主体资格的严格要求和债券市场的发展状况，房地产开发企业利用债券筹资的渠道同样并不畅通。2004年伴随《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》出台，国家对于债券融资的态度会有实质性改变，因此房地产开发企业的债券融资空间将会增大。按照我国“大力发展资本市场、扩大直接融资比例”的发展思路，2006年债券市场的发行量将有一个大的增长已成必然。而像短期融资券、企业债的发行更有可能成倍增长。因此可以相信，包括短期融资券、可转换债券在内的债券市场将成为2006年房地产公司除银行外最可能企及的方式。当然，国家应适度放宽对房地产企业债券发行主体、融资项目和利率等限制条件，增加对符合条件的房地产企业发行长期债券的额度，为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。

四、夹层融资

“夹层融资”(mezzaninefinancing)是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资”可创新的金融产品很多，一部分可以转让咸股份，一部分可以转让成债券；在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金。因此，其灵活性非常适合于房地产业。“夹层融资”模式大致分为四种：第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购，这是比较低级的；第二种是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，即“贷款+信托公司十股权质押”模式；第三种模式是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还；第四种模式是多层创新。在“夹层融资”，这种大的制度安排下，房地产金融创新空间很大，在债权、股权、收益权方面可进行多种创新组合。夹层融资是一种准房地产信托投资基金。夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全、自有资金超过35％、同时具备二级以上开发资质的政策，根据自身的偏好选择投资。而对于房地产商来说，夹层融资是一种非常灵活的融资方式，可以根据募集资金的特殊要求进行调整。夹层融资的提供者可以调整还款方式，使之符合借款者的现金流要求及其他特性。夹层融资的最大优点体现为灵活性，通过融合不同的债权及股权特征，夹层融资可以产生无数的组合，以满足投资人及借款者的各种需求。自银监会2005年9月份下发了关于加强房地产风险控制的“212”号文件后，其政策不仅将以“过桥贷款”为初衷的信托融资通道牢牢扼制住，而且也令先前在房地产信托业务中普遍采用的抵押式贷款融资和财产信托转让受益权式融资的主流手法就此终结。但在行业中已经将房地产信托业务作为主流盈利模式的信托公司一定不会受到政策的束缚，而将会去寻求更为安全、更具有操作性的创新模式。此种业务创新的信息已经在2005年的第4季度体现出来，行业内房地产创新业务的“夹层融资”、股权投资和债权融资等多种创新手法纷纷登台。联华信托2005年推出的“联信·宝利”7号通过信托持股，在收益权上加以区分，成为我国首个夹层融资信托产品。“联信·宝利”7号信托资金将投资于大连琥珀湾房地产开发项目公司的股权，项目公司由联华信托和大连百年城集团各出资5,000万元，分别持有项目公司20％的股份，1，5亿元信托资金入股占项目公司股份60％。而在1．5亿元的信托资金中，“联信·宝利”7号的信托受益人设置为优先受益人和劣后受益人。信托计划终止时，优先受益人优先参与信托利益分配，劣后受益人次级参与信托利益分配。外来资金的投资加上自有资金的进入构成了夹层融资信托模式。该模式大量采用了基金要素进行设计，是我国房地产信托发展的主要方向之一。五、房地产信托

在银信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。自2001年我国信托投资“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。自2002年以来信托投资公司发行一系列房地产信托计划，特别是央行“121文件”以后，房地产开发商把融资的目光转向房地产信托产品。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物，它为房地产业的发展提供了大最的资金和手段。房地产信托在资金运用上，可以横跨产业投资、资本市场和货币市场，形式多种多样：如通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资金；或者阶段性地购买房地产企业，然后再以卖出的方式融入资金。与其他模式，比如上市、海外融资、企业债券、股权投资、产业基金等模式相比，虽然房地产信托融资本身也有诸如“200份”、流通性、营销方式等方面的限制条件和缺欠，但信托的宏观环境相对其他融资工具而言要宽松得多。2005年国内房地产信托市场继续呈现快速发展的态势，不仅信托品种及规模迅速扩大，而且信托产品结构也呈多元化态势。据市场不完全统计，截止到2005年12月31日，信托市场共发行房地产信托121只，募集资金规模157．27亿元，绝对额大幅增加了35．1亿元，分别较去年同期增长11％和28．73％。其

产品发行数量和规模均为信托行业自2002年重新登记以来的最高峰值。当2006年金融服务领域全面开放、房地产行业进一步与国际接轨以后，我国房地产信托融资将会有大幅度发展。2006年我国房地产信托的发展方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务，适应房地产行业的特点，提供有效的资金融通和风险管理手段。2006年房地产信托市场将会出现如下五大特征：(1)整体趋势先抑后扬。(2)专业化、细腻化将会稳步推动市场向成熟迈进。(3)信托商将在212号文的“后房地产信托时代”，逐步亮剑。(4)房地产信托投融资的区域化将趋明显。(5)产品发行总量会走低，但总体发行规模将继续放大。随着信托计划200份的可能突破及分类监管的正式实施，2006年有望成为信托行业走向规范与专业的转折之年。经过短时期的低迷之后，房地产信托产品2006年6月份重新坐上信托产品的头把交椅，发行规模达到21．34亿元，占当月发行的信托产品总规模的三成之多。尽管政府调控楼市的步伐目前正在加快，陆续出台的政策和措施导致银行对房地产的信贷进一步收紧，然而与房地产业有关的信托产品却没有因此而收缩。业内人士认为，虽然房地产的暴利时代即将过去，却仍不妨碍房地产作为一种商品所能产生的可观收益。房地产信托的再次火爆，让投资者发现，还有另外一种方式，可以从房地产市场获得颇为丰厚的收益。虽然目前房地产信托投资规模仍然很小，但却提供了一种新的融资模式，可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。

六、海外地产基金

目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式——一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。我国房地产业的高回报吸引了众多的海外地产基金，摩根士丹利房地产基金、凯德置地“中国住宅发展基金”、澳洲麦格理集团旗下基金公司MGPA、SUN-REF盛阳地产基金、荷兰国际集团(1NG-GROUP)、美林投资银行、美国汉斯地产公司等争先登陆中国，大手笔收购了一些大型商场、大城市繁华地带写字楼，或股权投资于房地产建设项目，有些则独立开发房地产项目。2005年8月26日，软银亚洲投资基金、美国凯雷投资集团与顺驰(中国)不动产网络集团签订了战略投资协议，软银亚洲和凯雷分别投资了3,500万美元和1,000万美元，分别占有顺驰(中国)不动产网络集团15％和7．5％的股份。业界专家分析，2006年金融要全面开放，外资银行、外来资金必将成为中国房地产新的力量。海外地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场，拓宽了国内房地产企业的融资渠道。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。由于国情不同、政策存在不确定性、资金退出风险等原因，注入中国房地产业的海外资金似乎仍处于谨慎“试水”阶段，2006年可望有新的突破。从发展趋势看，在未来两三年内境外基金将快速增加，这些境外基金将带来他们的资金和经验，并越来越多地参与到中国房地产行业。当然，要使得海外基金成为房地产企业的一大资金来源，还需要相关政策、法律的完善，和国内企业运作的日益规范化以及房地产市场的日益透明化。

七、房地产信托投资基金(REITS)

房地产投资信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，简写为REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。REITs实际上是一种采取公司或者商业信托组织形式，集聚多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构，这种购买相应地为开发商提供了融资渠道。由于房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担；同时，它又以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。REITs是房地产信托发展的归宿。REITs在国外发展较成熟，美国、澳大利亚、日本、新加坡及欧洲主要国家的交易所都已有REITs上市，与普通股票一样交易。2005年7月，嘉德置地、摩根斯丹利房地产基金、美国西蒙地产集团先后与深国投下的商用置业公司签订合同，合作开发内地商业地产。在这些举动的背后，房地产投资信托(REITs)的身影隐约可见。由于缺乏相应的立法，我国资本市场上的REITs尚未定型，至今国内还没有出现真正意义上的REITs产品。2005年11月，在全国商业地产情况调查组向国务院递交的调查报告中，商务部明确提出开放REITs通道的建议，国内旺ITs正从激烈探讨悄悄地向实质性尝试迈进。至2005年年末，内地在香港共有三只REITs上市，市值达到31亿美元，投资回报率5％-6％左右。对国内的地产商来说，REITs虽好，但操作起来却难。由于相应制度不健全，在国内操作REITs面临“双重税收”(投资公司在取得信托收益以及收益向投资人进行分配时都需要缴税)问题，投资回报率要求较高，国内的房地产公司一般难以承受。由于没有设立REITs方面的合法机制，内地开发商都希望在香港或新加坡上市自己的REITs，也乐于和外资基金合作。REITs俨然已成为2006年房地产领域最为热门的话题。据了解，目前已经进入上市通道将于2006年在新加坡或香港发行REITs的企业包括华银投资、大连万达集团、华润置地(1109．HK)、北辰实业(0588．HK)等。2006年将有更多打包国内物业的REITs项目在香港发行。2006年将拉开内地房地产项目的REITs奔赴海外上市的大幕。中国内地房地产开发企业到香港资本市场上发行REITs进行融资，从宏观上而言，有利于降低中国银行业贷款中房地产贷款的比重，减轻房地产行业周期性波动对于中国商业银行体系的；中击；从微观上而言，有利于中国房地产企业开辟新的融资渠道。中国的房地产业已经发展到资本主导的阶段，发展REITs产品与REITs市场将是未来中国房地

产市场发展的一个重要方向。从某种意义上讲，REITs将改变目前中国房地产市场的一些运作规则及固有理念，也将缔造一个全新的“地产金融”时代。当然，中国在目前的制度下，发展REITs还需要时间。

八、其他方式

1、私募融资。作为一股不容忽视的民间力量，在股市和房市这样一些高回报的行业中，私募基金无时不在证明自己的存在，甚至充当房价大幅波动的罪魁祸首。向私募基金的融资有时不太规范和不易监管，据估算，十余年间，民间私募基金投向全国房地产业的资金已经超过了千亿元规模。在当前房地产开发和开发型证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路之一。修订后的《证券法》和《公司法》已为房地产金融的创新预留了空间，私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购，而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股东筹集难题。当前由于我们对私募基金没有法律规范，也缺乏对合格投资人的划分标准，往往使一些缺乏风险识别能力和承受力的人参与集合信托计划，蕴藏了较大的市场风险。私募房地产信托基金由于投资标底和募集的基金份额流动性均不高，私募发行股票也存在范围有限、流动性不高的问题，因而这两种融资方式都有较大局限性。

2、典当融资。对于国内数量众多的中小型房地产开发企业而言，宏观调控之后的资金问题与大型开发商相比显得尤为突出。在主要渠道提高门槛之后，重新开辟融资渠道成为现实的选择。此时，房地产典当作为一种替补融资手段进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。随着我国监管部门对房屋抵押典当的等不动产项目的解禁，房屋正在成为今天典当行最大标的业务。2006年上海、天津等经济发达城市所在地的房地产主管部门率先出台了典当行开展房地产抵押业务的政策，天津市更将在建商品房、期房划入典当行可涉足的领域。这为各省规范合法地进行房屋抵押登记带来了更多的盼望。在短期小金额资金融通的过程中，典当融资发挥了它灵活的作用，但是相对于房地产企业巨额融资需求来说，典当金额规模太小了，融资成本也较高。典当融资虽然不占主流地位，但依然是解决房地产企业短期资金困难的一束救命稻草。典当融资在2005年扮演了中小房地产企业救命稻草的角色，也成为一些大企业首选的应急融资方式。由于成本太高，2006年内典当融资的非主流地位难以改变，但将有越来越多主营房地产业务的典当行出现。

融资渠道篇2

一、指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻科学发展观，按照全县开展“创业服务零障碍”活动的总体要求，围绕服务创业这条主线，健全工作机制，完善政策法规，开展主题活动，进一步拓宽创业融资渠道，优化创业融资环境，努力推动全县经济社会科学和谐的追赶与跨越。

二、主要目标

围绕“创业理念全开放，创业项目全对接，创业政策全落实，创业服务全方位，创业障碍全排除”的目标，进一步拓宽创业融资渠道，建立健全中小企业信用担保体系，完善小额贷款担保机制，创办小额贷款公司，推动金融产品和金融服务创新。年内新增中小企业信用担保贷款5000万元以上，成立小额贷款公司1家以上，金融产品和服务创新贷款业务1亿元以上。

三、组织领导

为确保拓宽创业融资渠道工作的顺利开展，成立拓宽创业融资渠道专项工作组

四、责任分工

根据《关于全县开展“创业服务零障碍”活动重点工作任务分工的通知》文件精神，结合各单位职能，由县政府办牵头，责任单位和相关单位积极参与，主动靠前，狠抓落实，认真抓好拓宽创业融资渠道工作，具体责任分工如下表。

五、工作措施

（一）开展专题服务活动

1、组织各金融机构开展1次以上创业融资业务集中宣传咨询活动，扩大创业融资业务知识的普及面。

2、组织县农业银行、县农信社等涉农金融机构到乡镇开展涉农金融产品和服务宣传咨询活动，服务涉农创业。

3、组织政银企对接活动，根据企业创业融资的需求，组织各金融机构、信用担保机构和创业服务对象开展对接活动，解决创业融资信息不畅的问题。

（二）健全工作制度

建立健全工作制度，年初制定工作计划，明确组织领导，严格落实工作职责，定期开展督查调度，狠抓工作落实，确保全面完成各项工作目标任务。

融资渠道篇3

1．银行贷款

目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，政府开始频频出招调控，自2003年的“121号文”开始，2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率，虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。

2．房地产信托

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人(投资者)签订信托投资合同，委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。

紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品，比如，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式：①是股权融资。②模式是债权融资。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到35%的要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求，但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。

2004年共发行了98支房地产集合资金(含财产)信托投资计划(以下简称房地产信托)，实际募集资金总计115.?866亿元，平均每个房地产信托募集1.?18亿元，与2003年相比总额增长93.?4%。

不过，目前信托产品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道，是对房地产业的融资渠道的一个很好的补充，这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。

3．上市融资

上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道，分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大，但是上市融资的门槛高，比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一，一般负债率都在75%以上。因此，通过直接上市的企业数量很少。

更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市。买壳上市需要大量现金，买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金，但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产，这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。2004年底，筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足0.?5%?。06年到07年国内股市高奏凯歌，房产企业融资额可能突破千亿。但随着股市行情的逆转，这种局面也只是昙花一现。我国目前的房地产企业多达4万余家，而我国境内上市的房地产公司只有90家(根据2005年数据，其中79家在沪深两市上市和11家在香港上市)。4．海外房产基金

据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等著名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合，合作开发。截至2006年1-11月份累计统计，中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显，利用外资总额313.6亿元，同比增长21.6%。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于融资方式的多样化。

但目前我国相关法律法规的不完善，再加上国内一些房产企业运作的不规范，所以，海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍。

另外海外资金在政策上得不到支持，中国并不缺资金只是缺少金融工具。为了防止海外资金的过多涌入，2006年和2007年间国家陆续出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》，《关十进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中国的运作困难重重。

5．债券融资

房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具，也是房地产资金筹集的一条重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高；与股票相比，又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，又具有一定的流动性，因此，在国外成熟的证券市场，企业债券成为企业外部融资的优先考虑的方式，债券融资额往往是股票融资额的3到10倍。而我国的房地产债券发展还处于初级阶段，债券融资额总量方面，远远不及股票融资额。目前，我国房地产债券的发行规模很小，债券流通市场不健全，债券发行程序不规范，债券评级的准确性、可信性还有问题。这些都影响了企业通过债券融资的规模。07年中国证监会正式颁布实施《公司债券发行试点办法》标志着我国公司债券发行工作的正式启动，发行条件较原来宽松很多。《试点办法》施行之后，房地产证券融资的比重有望增加。

二、发展我国房地产融资渠道的对策和建议

1．建立多层次房地产融资体系

当前我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系，满足不同层次企业多样化需求。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行，缺少专业信贷机构，目前唯一的住房储蓄银行是天津市中德储蓄银行。房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。股权融资门槛相对较高，中小企业很难达到要求通过上市融资。近年来在国家对金融的宏观调控下，银行缩紧信贷，房地产企业深感资金压力。因此，迫切需要建立多层次的融资体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正减少对银行贷款的依赖。

2．加紧开发房地产金融投资产品

房地产融资渠道的多元化发展，关键是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品，从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前，我国的房地产金融建设刚开始起步。世界流行的五大金融产品中，我国独缺房地产金融产品。国内银行还没有专业的、系统的地产投资开发贷款。我们国家的房地产信托实际上和银行贷款基本上是一样，只不过银行是吸收存款来的，地产开发资金是通过批发的，本质还是银行的贷款。2008年开始银行信贷正逐步退出房地产，取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行，包括地产信托和地产的信托基金。房地产自身的金融建设必然会成长起来。

3．完善房地产金融法律法规

国家、地方和部门颁布了一系列法律、法规。但是体系不全，规定不具体。从整体上看，严重滞后于房地产经济的发展。在房地产融资多元化的过程中，新出现的很多融资工具如果没有相应的制度进行规范，就难免陷入混乱局面。必须要建立和完善相关的法律体系，对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等，作出严格规范。才能使我国的房地产多元化融资规范的发展。

总之在信贷紧缩的大环境下，我国房地产融资迫切需要摆脱依懒银行信贷的单一局面，走多元化发展路线。但面临现实的困难，房地产金融市场中融资中介机构不健全，金融产品和融资方式太匮乏，法律法规不完善。这就需要一方面国家在加强对房地产金融市场的宏观调控和管理的同时，进一步完善法律法规，努力创新金融工具，不断丰富融资方式。一方面房地产企业自身积极拓宽融资渠道，避免单纯依靠银行资金，根据企业特点，采用多种融资途径方法。

参考文献

[1]杨凌志.房地产融资渠道的发展[J].山西建筑,2007(33).

融资渠道篇4

关键词高校融资渠道资金筹措

随着社会经济环境和高校办学体制改革的深化，高校办学资金的筹集渠道不仅包括财政拨款、收费、科研、产业和社会捐赠等传统渠道，而且还包括融资渠道。融资是指在资本市场上凭借信用并运用一定的金融工具和投融资方式主动筹集资金的活动，简单地说就是“找钱”。高校面向社会运用资本运作手段融资，一定程度上解决了建设发展与资金短缺的矛盾，促进了高校的可持续发展。《教育法》也明确规定：“国家鼓励运用金融、信贷手段，支持教育事业的发展。”除了传统的银行贷款等融资渠道外，高校在资本运作的实践中，借鉴企业融资模式，实现了融资渠道的创新，这些可行的融资渠道包括BOT项目融资、委托贷款、信托融资、融资租赁和资产置换等。

1BOT项目融资

BOT是英文Build—Operate—Transfer的缩写，即建设—经营—移交方式，是指政府及所属的公共部门或其所属的公共部门通过协议授予投资者（包括外国企业）以一定期限的特许专营权，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款、回收投资并攒取利润；特许权期限届满时，该基础设施无偿移交给政府或其所属的公共部门。

我国高校继从1999年开始扩大招生规模，并纷纷征地建设新校区，而现阶段仅依靠国家投入还有很多困难。因此，大量的资金需求致使高校新校区建设最大的瓶颈是资金短缺。同时，民间资本已经积累得相当可观，根据人民银行统计表明，截止2006年6月末，我国全部金融机构本外币各项存款余额达到33.13万亿元，其中居民存款余额为15.52万亿元，并且社会财富还在继续向民间集聚、倾斜。由此可见，民间资金有巨大的投资潜力，这为民间资金的BOT投资提供了条件。高校内许多基础设施如学生宿舍、食堂、学术交流中心或招待所、医院、体育场馆、科技孵化器、科技园区等均可采用广义的BOT模式来建设。

采用BOT融资对高校来说有以下优点：可以弥补国家投资的不足，扩大利用非官方资本加入基础设施建设的思路；投资者承担所有费用，不增加政府负担，并最终增加了学校的固定资产；学校不承担任何风险，风险由投资者承担；学校可集中精力抓教学和科研，对后勤管理从直接管理转化为依据市场宏观指导。

对投资者来说有如下好处：可以充分利用富余资金，并获得丰厚回报；高校基础设施使用市场稳定，投资风险比其他行业要小的多；由于服务对象主要是学生和高校教职员工，素质较高，易于管理和沟通；学生大都是现金消费，不会产生呆账、坏账，并可得到稳定的现金流。

近几年，高校也有应用BOT的例子。如北京市政府划拨土地和提供优惠政策，北京科技园国际学校建设发展有限公司作为项目公司，筹资12亿元来建设中关村国际学校。学校产权归政府所有，项目公司则拥有一定的经营年限；湖南教育投资公司以BOT式投资6000万元用于中南大学学生公寓、食堂等综合项目，学校提供土地，公司注入资金，项目建成后所有权归学校，但公司享有15年的使用权；南开大学深圳金融工程学院采用“模拟BOT”项目融资方式，合作方投入基本建设资金3.3亿元，项目建成运营30年后，项目公司无偿把学院资产移交给南开大学。

2委托贷款

根据中国人民银行办公厅银办发[2002]100号文件《关于商业银行开办委托贷款业务有关问题的通知》精神，委托贷款是指由政府部门、企事业单位以及个人等委托人提供资金，由商业银行（受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。商业银行开办委托贷款业务，只收手续费，不得承担任何形式的贷款风险。

个人委托贷款是一种于学校、个人、银行三方都有利的融资方式。学校可借到比银行同期贷款利率低且利率稳定的资金，个人可得到比银行同期存款利率高的收益，银行可通过委托贷款总额收取一定比例的手续费，并能拓展市场业务；个人委托贷款利率按约定的利率执行，相对比较稳定，不受银行利率调整的影响，可以有效控制财务成本；学校因委托贷款支付的利息，通过委托贷款这种形式，使学校教职工或其他个人成为直接受益人。

3信托融资

信托业务是指委托人基于信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托公司，由信托公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行运用和处分的行为。2001年国家相继出台《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》（简称“一法两办”），为信托行业的发展指明了方向，这也标志着我国的信托业进入规范、有序和发展的通道。信托公司在发展传统产品的同时，也逐步探索提出了“高等教育发展信托计划”，目的是促进高等教育事业的发展，为高校的发展融通资金或代为其管理财产以实现增值。

高校信托属于公益信托，属国家鼓励发展范畴，主要包括两方面内容：一是通过信托公司和特定的公众投资者签订信托合同，筹集社会资金用以高校的软硬件建设，从而达到促进高等教育事业发展的目的；二是将学校拥有的闲散资产，比如教学金基金、科研发展基金、闲置设备等委托给信托公司，通过其专业理财使这部分资产实现增值。高校信托融资的可行性主要表现在：

（1）政策支持。随着2001年“一法两办”的出台和国家第五次信托投资公司整顿工作的结束，我国的信托公司彻底告别了业务不明的历史，从以信贷、实业和证券为主营业务的收入来源“金融百货公司”，转向以“受人之托、代人理财”为主要业务，以收取手续费、佣金为主要收入来源的金融中介结构。我国《信托法》第61条明确规定，国家鼓励发展公益信托。

（2）高校资金的现实需求。随着高等教育的不断发展，高校对资金的需求是多方面的，具体表现为：一是基础设施的改造和扩建，主要是改造老校区和建设新校区；二是科研设备和图书资料的更新和配备；三是科研成果的转化；四是优秀人才的引进。无论哪方面的规模扩张，瓶颈就是资金短缺，这为高校信托计划的诞生提供了需求的可行性。

（3）收益及偿还本金可行性。高校收益的平稳，以及国家逐步加大投入力度将会确保高校信托计划预期的收益。

4融资租赁

融资租赁是在分期付款的基础上，引入出租服务中所有权和使用权分离的特性，租赁结束后将所有权转移给承租人的现代营销方式。通俗来说，融资租赁法就是“借鸡下蛋，卖蛋买鸡”。融资租赁是以融物的方式达到融资的目的。尽管冠名“融资”还不如冠名“融物”，因为企业在租赁交易过程中不仅得不到资金，还要支付租金。但在租赁期间，承租企业可以拥有租赁物件的占有、使用、收益三项权益，足以满足发展的需要。

融资租赁和其他形式的租赁根本区别就是，它是以承租人占用出租人资金的时间，按照双方约定的利率计算租金的。尽管承租企业在这项交易中没有得到资金，但是必须按照占用资金的时间偿还租金。融资租赁在高校中的应用一般为后勤设施，如学生公寓，这也属于后勤社会化引资的一种方式，一般由投资公司开发，学校租赁，产权开始属于投资公司，而随着逐年支付租金，产权也逐步过渡到学校，并在租赁期满以象征性价格转让给校方。

5资产置换

“资产置换”是经济学中的一个概念，主要运用于企业经营运作中，是一种资产经营模式。“资产置换”是资产重组的一种方式，即上市公司的交易双方将经过评估的资产进行等值置换，将不符合公司发展的资产剥离出去，同时注入优质资产；控股公司置入的资产是优质资产，被重组公司置出的则是劣质资产。经济学中的这一概念、这一经营模式同样适用于市场经济条件下高校的经营，尤其是在高校的新校区建设中，显得尤为重要。

高校所谓的资产置换是指通过经营学校自身的资产来筹集新校区建设所需资金的方式，包括转卖老校区、出让学校闲置资产、出租设施、转让技术等。学校可通过“资产置换”的经营模式来优化学校资源配置和提高学校资源的使用效率和效益。可见，资产置换是高校办学资源整合的有效途径之一，是“挖潜”和“增效”的重要手段之一。高校利用校园的区位优势，将旧校区或部分分散的旧校区转让，可使众多高校获得自我重塑形象的契机。如浙江大学、吉林大学、武汉理工大学、沈阳师范大学等高校在新校区建设中都利用了这一模式来整合办学资源，置换资金，缓解建设的资金压力。

资产置换的优点包括：有助于高校快速完成自我重塑；有助于合理解决高校长远发展与教职工近期利益之间的矛盾；有助于更新办学理念，教学管理向规模型方向发展；有助于为城市发展做出贡献。

参考文献

融资渠道篇5

三年前上市再融资的闸门关闭，加上开发贷额度的受限，资金成本的提升虽然倒逼房企加速去化回款，对避免地块过多闲置存在积极意义，但是催生了“影子银行”等融资渠道积累较大风险。从长期看，阳光化募资是大势所趋，预计明年上半年房企再融资将有实质推进，而海外REITs模式可提供轻资产模式优势，且使得风险更为分散化，政策的渐进放开也将成为未来发展的趋势。所以从总体上看，我们认为，地产融资渠道在2014年将逐步趋松，大中小型开发商将通过各种不同的方式来实现资本募集。

房地产再融资方面，继新湖中宝8月1日晚间抛出近三年来首单房企再融资方案后，在4个月之内，30多家房企争相再融资预案，涉及投资项目也从“旧城改造”扩展至商品住宅和商业地产，甚至还包括旅游地产。据不完全统计，截至11月底，已有36家房企正式抛出再融资方案且用于投资地产项目，涉及资金总计约为1040亿元。我们在统计过程中发现，抛出再融资预案的中小房企占大多数，大型房企相对较少，这是因为中小房企融资渠道相对较窄，尤其是获得低息资金的难度较大。目前多数房企再融资方案的进程都处在“股东大会通过”阶段，而有些企业则获得了当地国资委的同意。12月5日，万方发展（000638.SZ）公告披露，公司关于重大资产重组申请材料在当天获得中国证监会的受理。这意味着房企再融资再进一步，超千亿地产再融资真正开闸，已只是时间问题，第一宗地产定增再融资案，若不出意外，有望于明年春节后获批。

11月30日，证监会《关于进一步推进新股发行体制改革的意见》，IPO重启箭在弦上，预计明年1月约有50家企业完成程序并陆续上市。从证监会最新披露的首次公开发行股票审核工作流程及申报企业情况看，目前在A股排队上市的房企仅有大连万达商业地产一家，拟在上海证券交易所上市，目前正处于初审中。但万达能否成为IPO开闸后的首家上市房企，目前仍充满悬念。此前，富力地产和首创置业两家拟回归A股的房企，分别于今年4月12日和5月31日终止了审核。根据证监会披露的信息，上述两家房企均为主动撤回申请。除了IPO，还有部分房企尝试借壳上市，2013年下半年先后出现绿地集团有意借金丰投资实现集团整体上市，蓝光地产欲借壳迪康药业登陆A股等等，他们有希望成为和万达商业地产争夺明年首家上市房企的有力竞争者。

除了在国内A股市场融资，不少房企在2013年选择了海外融资。今年1至11月，包括万科在内的40家上市房企融资总额约为2080亿元，同比增长85.7%。除了发债，目前龙头地产商万科、招商地产、金地集团、万达等都搭建了海外融资平台。四季度以来，景瑞地产、毅德控股、时代地产等房企赴港上市，明年将会有更多的国内中小型房企选择赴港上市，因为非上市的小型房企想要通过借壳、IPO等方式登陆A股市场依然不太现实。

融资渠道篇6

笔者通过某银行贷款部门了解到，对于房地产行业的贷款额度控制在总贷款额度20%内，其中包含个人购房贷款，对项目贷款不可展期，到期必须归还，设定房地产企业可贷款名录，只针对在名录内的企业放贷。这些条件使得银行贷款紧缩，中小企业借贷无门。

房地产资金现在主要来自：银行贷款、房地产信托（贷款类资金信托、股权信托和收益权转让信托）、上市融资、发行公司债、发行银行间票据、房地产投资基金、海外融资、银典直通车、其他创新融资方式等。房地产企业应根据自身情况，智慧地选择。

信托融资

在销售慢、融资难，自有资金不足，不能归还先期贷款的情况下，房地产企业纷纷将融资渠道转向“信托融资”。据中国信托协会统计，今年1～4月，信托公司共发行集合类房地产信托项目222个，同比增加66.92%，募集资金722.11亿元，同比增长115.26%。

房地产信托主要分为三种形式：贷款类资金信托、股权信托和房地产信托受益权。贷款类资金信托模式与商业银行传统的贷款模式类似，所不同的是资金来源不同，信托计划的资金主要是靠发行信托计划筹集，股权信托是信托资金阶段性(信托期限内)持有房地产公司股份后被溢价回购的一种股权投资模式。

随着房地产信托发行的井喷，监管部门的“窗口指导”接踵而至。继今年5月中旬要求控制房地产信托规模之后，7月，银监会再度对房地产信托业务进行“窗口指导”，要求今后信托公司凡涉及房地产的相关业务都需要逐笔报批。为规避监管，目前市场上发行了房地产信托受益权，多数投资者比较陌生。其实，就是某一受益人把手中现有的信托产品受益权转让给其他公司或机构等。“比如说一款单一资金信托产品，就是只有一个委托人，委托给信托公司单独管理的信托资金，委托人如果将受益权转让给房地产企业，那么这笔资金就投向房地产领域了，而这笔资金在统计数据里是被划归到金融领域，可有效地规避监管。”其中，中投信托推出的“嵊州金昌信托受益权转让集合资金信托计划”，期限一年，预期收益率为9.5%～10.5%；中原信托推出的“宏业33期-集合资金信托计划”，期限两年，预期收益率为10%～10.25%，后者信托资金用于受让振兴房地产公司持有某商业广场不动产信托的A级信托受益权产品。在目前监管环境下，房地产信托收益权有可能成为房地产企业新的再融资工具。

公司债融资

中国证监会发行监管部副主任郑莉于今年4月15日在“上海多层次蓝筹市场建设论坛”表示，目前对所有涉及房地产业务的上市公司的再融资申请，都需要征求国土资源部的意见进行审核，对于房地产上市公司融资的“闸门”没有打开。4月19日晚，保利的2011年第一次临时股东大会决议公告称，公司审议通过了《关于延长公司2010年非公开发行A股股票决议有效期并调整发行底价的议案》，从即日起，延长该增发议案12个月，但发行价格则由原来的17.92元/股下调至11.60元/股。总金额不超过96亿元，维持不变。但在目前融资收紧的情况下，增发获通过的几率已大打折扣，且从目前各大A股上市的房企增发失败的情况来看，保利此次增发的前景不容乐观。房地产企业上市融资及再融资难度由此可见一斑。

今年7月，国家发改委《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》（以下简称《通知》），明确支持符合条件的地方政府投融资平台公司和企业通过发行企业债券进行融资。目前，具备保障房债券融资条件的栖霞建设、首开股份、信达地产以及保利地产等多家国字号开发商，都宣布了各自的中期票据发行计划，只待实施细则出台，就向市场推出计划120亿元的融资计划。不符合政策扶持条件的房地产公司债融资渠道则遇到了困境。

银行间中期票据

在公司债市场寻找机会的同时，房地产企业将目光同时投向了银行间中期票据。7月8日，保利地产公告称，为支持国家保障性住房建设，拓宽公司融资渠道，公司拟向银行间市场交易商协会申请注册发行40亿元的中期票据。保利称，融资将用于公司保障性住房项目的建设等符合国家法律法规及政策要求的企业生产经营活动。

投资基金和海外融资

面对国内融资环境，房地产企业加快投资基金和海外融资。房地产企业通过自身成立或与机构合作的方式来做房地产基金，此类基金以私募股权基金为主，又分为核心基金、增值基金和机会基金。核心基金主要持有具有稳定租金收益的物业；增值基金持有收租物业的同时也进行新的投资；机会基金则主要投资开发领域或者公司上市前的股权。

目前，国家房地产限购政策出台以后，炒房群体把目光转向商铺、写字楼、旅游酒店、高档别墅等，投资日趋多元化，在这样一个大背景下，房地产投资更需要专家理财，控制被投资项目的风险，增大投资利益。针对银行高筑融资门槛，而公开募集资金难度加大，信托则是银监会收紧房地产信托审批等房地产开发企业融资渠道趋紧现象。私募房地产投资基金会是解决地产融资需求的极好方式。金地的“金融+地产”模式，已经取得成效，稳盛投资是目前国内第一家由开发商主导的美元地产基金，由金地集团和瑞银在2009年7月共同持股成立稳盛投资，是目前国内第一家由开发商主导的美元地产基金，继2010年3月31日进行首期1.25亿美元募集之后，又于同年11月底完成了第二期资金募集,从而使该基金规模扩容至2亿美元，预计未来五年内达到600亿美元。

银典直通车

银典直通车将典当放款和银行贷款对接。通过该模式，不少排队等待银行授信额度的中小企业可先使用典当行的发放款项，解决“等米下锅”的燃眉之急。在当前银根紧缩的背景下，银典“对接”的融资方式值得推广。此外，这种新的融资模式还扩展了银行贷款的抵押物范围，一般来讲，银行接受的抵押物主要为房产，而对抵押物不足值但成长性好的企业，即使没有达到银行贷款标准，典当公司仍可以通过股权、应收账款、设备、半成品、成品质押等方式灵活放贷。这种银典直通车的业务模式在国内还属于新鲜事物。今年7月，在北京，华夏典当行正式推出该项业务，主要针对既急需现金又有长期用款需求的中小企业。

在上述的融资方式中，考虑到政策要求和对企业规模要求，非上市的中小房地产企业只能考虑房地产信托收益权、私募基金和银典直通车的方式融资。

除了上述融资方式外，面对目前的市场环境，一些中小房地产企业在实际操作中运用了一些创新的方式。如引入“权证”选择权概念，与特定的投资人约定，投资人有权在约定期限内以锁定的价格认购房地产企业的房产，如到期放弃认购，则按约定的利率获取固定收益。

融资渠道篇7

内容摘要：公司的融资方式多种多样。每种融资方式都有其优缺点，在不同时期国家的货币政策或金融政策都会影响不同融资方式的使用效率，因此，公司对不同的融资方式也有不同的选择。本文对各种融资方式进行了介绍，并在此基础上，结合法律规定对每种融资方式的特点进行对比分析。

关键词：融资方式 债券 股票 贷款

公司作为我国经济活动中的主要主体类型，无论其规模大小、经营模式、经营领域，在其日常经营中都会遇到资金融资的情况。近年来我国逐步开放一些新的融资方式，可供公司选择的融资渠道也日益增多。公司对不同的融资方式也有不同的选择。本文对各种融资方式进行了介绍，并在此基础上，结合法律规定对每种融资方式的特点进行对比分析。

公司融资方式的种类

（一）内源融资和外源融资

从融资资金来源看，融资方式可分为内源融资和外源融资。内源融资即公司从自己内部进行融资，公司在一定期间的经营成果，包括利润中提取的资本公积金、未分配利润等，都可构成公司内部融资的资金来源，满足公司日常经营的资金所需。外源融资即公司向他人融资，以某种方式在一定期间获得他人资金的使用权、收益权甚至所有权，“他人”系指公司以外所有法律主体，包括自然人、法人，其中也包括公司股东。

（二）传统融资模式和新型融资模式

从产生的历史时间来看，融资方式可分为传统融资模式和新型融资模式。传统融资方式的典型模式包括银行贷款、发行股票债券，还有融资租赁。任何公司如有资金困难，都可向商业银行申请贷款，贷款期限、贷款用途由双方约定，贷款利息都遵守中国人民银行的指导利率。

以发行股票的方式融资也有数百年历史，我国自20世纪90年代初开放股票市场，迄今已有超过两千余家公司通过证监会批准从股票市场融资，经过二十多年发展，股票市场在我国也已经初步完善。传统的债券包括企业债券和公司债券，其发行均受到法律的严格限制，因此在公司融资中作用并不明显。融资租赁主要通过租赁固定资产达到融资目的，它可以缓解急需购买固定资产而又缺乏流动资金的公司的资金周转困难。新型融资方式包括近几年新开放的中期票据、短期融资券和超短期融资券，融资券的期限、用途、发行条件等都有法律或政策明确规定，上市时间虽短，却吸引了诸多有资金需求的公司和研究者的关注。

（三）股权融资和债券融资

从投资者权益看，融资方式可分为股权融资和债权融资。股权融资即通过发行股票，将公司一部分股权让渡给投资者，融资之后，投资者作为股东取得公司经营管理权，但只能要求对公司经营利润进行分红，而不得要求公司在一定期限后还本付息。债权融资则是公司以某种方式在一定期限取得他人资金的使用权，投资者不能取得公司所有权和管理权，但在约定期限届满后有权要求公司偿还本金，并支付约定利息。

（四）商业贷款、债券、股票、租赁融资和债转股

从法律规定的融资方式看，融资方式分为商业贷款、债券、股票、租赁融资，还有一种特殊种类—债转股。债券除了传统的公司债券和企业债券之外，近几年国家又分别规定了中期票据、短期融资券、超短期融资券等债券形式，法律规定的发行条件并不像公司债和企业债那么苛刻。债转股则是一种半债券半股权的融资工具，即公司发行债券融资时，同时规定债券到期后，债券持有人可选择要求公司还本付息，也可选择将所持债权转化成公司股票，目前债转股在证券市场也大量存在。

在市场经济比较成熟的西方国家公司的融资结构中，内源融资是其首选，内源融资的比重超过公司融资总规模的50%（徐海宁，2010）。但在我国公司融资模式选择上，股权融资方式则是很多公司的首选，上市发行股票更是很多公司的目标。造成公司如此选择的原因多种多样，有法律规定的不完善，也有公司对融资成本的高低、融资程序是否简单方便等因素的考虑。

公司融资方式的特点比较

各种融资方式自有其特点，不同公司也就有不同选择，这也影响了公司的融资结构。

（一）内源融资

内源融资由于资金来源于公司内部，只要公司内部经营过程中产生利润，公司就可以利用，不需向国家主管部门申请批准，不需要与他人签订合同约定资金用途，也不需要向他人支付资金使用的利息或其它代价，更不会因为融资问题影响股东对企业的控制权，所以具有无风险、无成本、完全自主的特点。但内源资金并非可以随意利用。首先，内源资金需要公司经营有一定的赢利业绩，按照《公司法》的规定，只有公司经营在上缴税金、弥补亏空后存在净利润，才可能存在内源资金；其次，公司净利润还需要公司股东会形成决议，才能确定将其分作股东红利，还是用于企业内部融资。因此，好的经营业绩和股东决议是内源融资缺一不可的两个条件。内源融资在我国国内公司融资结构中的地位远不如股权融资，就是因为这两个条件不容易同时达到。

（二）商业银行贷款

在20世纪，因为融资渠道的匮乏，公有经济的独特地位和国家对公有经济的特殊政策，加之银行管理上存在的漏洞，商业银行贷款作为传统的一种融资方式，在解决公司经营资金困难的诸多选项中曾经有过难以超越的地位。商业贷款的法律依据主要是《合同法》和《商业银行法》。公司通过商业银行贷款融资的一个特点是程序简单灵活，主要由双方依据《合同法》签订借款合同约定各自权利义务，法律对借款方的资格和借款用途等没有特别限制，商业贷款的另一个特点是借款公司必须提供担保，而且贷款期限一般都比较长，很少有少于一年的情形。

由于20世纪八九十年代企业贷款审批和监督不严，造成了大量的银行坏账。近年来银行贷款的条件渐趋苛刻，再者贷款利息居高不下，加之国家信贷政策的变化，还有商业贷款还伴随着高额的贷款回扣，从商业银行获得贷款的难度越来越大。因此，伴随着融资渠道的增多，银行贷款的地位已经有所回落。

融资渠道篇8

融资租赁是一种通过特定程序把资金和设备紧密结合起来的资金融通方式,不同于普通的财产租赁,它涉及出租方、承租方和供货商三方当事人,是指由出租方(租赁公司)融通资金,为承租方(企业)提供所需设备,以出租人保留租赁物所有权和收取租金为条件,让承租人在租赁期内对租赁物取得占有、使用和收益的权利,形式为融物,实质为融资。由于其融物与融资相结合的特点,出现问题时租赁公司可以回收处理租赁物,因而在办理租赁时对企业资信和担保的要求不高,所以非常适合中小企业融资。此外,融资租赁属于表外融资,不体现在企业财务报表的负债项目中,不影响企业的资信状况,具有融资功能、财务报表改善功能、加速折旧、减税和促销等基本功能,这对需要多渠道融资的中小企业而言是非常有利的。目前,融资租赁在国际上已是仅次于银行贷款的第二大融资方式,在发达国家,设备销售的20%是通过融资租赁来完成的。因此,融资租赁在发达国家被视作“朝阳”产业。

一、我国融资租赁业务发展状况

1.融资租赁业发展历史回顾

我国融资租赁业开始于上世纪80年代初,当时正处于改革开放初期,银行通过成立信托投资公司和参股租赁公司介入融资租赁业务。由于起始阶段租赁公司操作不规范,造成拖欠租金、企业赖账和破产等,且与租赁公司有业务联系的银行,也因此积累了大量坏账。到上世纪80年代末,不再允许银行开展融资租赁业务。当时,经营融资租赁业务的有金融租赁公司(12家)、信托投资公司(59家)、企业集团财务公司(74家)、外商投资融资租赁公司(约40多家)和内资融资租赁公司(9家),其中主营融资租赁的只有21家,其余都为兼营融资租赁的机构。到1991年我国融资租赁业经历了10年的持续发展,1992年中国租赁业渗透率(租赁物品新增值占当年固定资产投资的比例)达6.54%。但此后,中国租赁业却走向低谷,截至1999年,我国有融资租赁资格的企业只有两类:40家中外合资租赁公司和12家金融租赁公司,租赁资产余额仅2.95亿美元,全部公司注册资本金总计不足40亿元人民币,可控资产20多亿元人民币。到2000年,租赁市场渗透率降至0.2%,发展滞后、脱离主业、租金拖欠严重、资产质量不高,许多租赁公司被迫停业,甚至关门倒闭,进入增资整顿阶段。

2.融资租赁业发展现状

2000年经国务院批准,租赁业被列入“国家重点鼓励发展的产业”。2008 年开始终于迎来了我国融资租赁业的快速发展阶段。融资租赁理论与实践经验的积累及国外先进经验的借鉴,使得我国融资租赁业不断成熟,开始走向规范、健康的发展轨道;新公司积极进入,各种类型日益完善,在市场上共存发展、各行其道。截止2008年10月底,我国已经有各类融资租赁机构147家,按照我国现行法规,按监管对象分,融资租赁机构可分为三大类:金融租赁公司(银监会监管,共15家)、外商投资租赁公司(商务部监管,共95家)和国内融资租赁试点单位(2004年底开始审批,共5批37家)。

截止2008年10月底,融资租赁行业总注册资本金超过500亿元人民币,可承载的资产管理规模可达6000亿元,据“2008中国融资租赁发展论坛”上公布:融资租赁公司2008年交易额可能超过1400亿元, 据国家统计局统计,2008年3月份租赁市场渗透率估计值4.77%,比2007年同期提高了65%,是近几年的高点位。2008 年融资租赁业开始进入快速发展阶段。

截至2009年底,国内12家金融租赁公司租赁资产余额总计达到1507.3亿元,全年实现营业收入77.79亿元,利润总额22.36亿元,分别比2008年增长了120%、80%和61%。金融租赁专业委员会的人士表示,2009年,在国家实施适度宽松的货币政策和积极的财政政策的大背景下,国内金融租赁公司面对复杂的经营环境,注重发挥租赁业务基于实物资产融资的特色,不断完善产品和服务体系,在全行业实现资产规模翻番增长的基础上,保持了租赁资产质量的稳定。随着我国社会主义市场经济的建立和完善,融资租赁在我国也将成为继银行贷款、证券融资之后第三个重要的资本市场筹资方式。

据了解,随着工商银行、建设银行、招商银行、交通银行和民生银行5家新组建的金融租赁公司正式投入运营以及一大批新的中小企业融资租赁企业先后开展业务,中国中小企业融资租赁业务将进入快速发展的新时期。中国租赁协会筹备组召集人杨海田表示,全国中小企业融资租赁业务完成总量2008年约为1550亿元,2009年超过3500亿元。随着融资租赁被越来越多的产业认识,特别是其所有权和使用权独特的分离方式,对于商品的销售有积极的促进因素,中国的融资租赁市场将有很大的发展前景。

二、融资租赁为中小企业提供金融支持的可行性

从微观上讲,融资租赁具有表外融资、扩大投资、促进销售、节税、盘活存量、推动技术改造、缓解债务负担、增加资产流动性和强化资产管理等9项功能。正是由于这诸多功能,可以为技术装备落后、自有资金不足、抵押担保难、抗风险能力弱、陷入融资难的中小企业提供新的融资渠道。这9项功能主要表现在能够对中小企业在资金融通、技术进步、市场开拓和服务体系等五个方面提供支持。

1.融资租赁是非常适合中小企业的一种融资形式

由于我国的中小企业社会金融体系不够完善、信用担保不成熟、信息不对称、自身体制不健全、信用度低等原因,导致其很难从银行得到贷款支持,且难以通过上市在资本市场上直接进行融资。而融资租赁可以帮助中小企业避开商业银行的种种限制,也避开在资本市场上难以直接融资的尴尬,利用资金规模小的“特长”,用支付租金的形式实现融资和投资的结合。由于机器设备的所有权并不是利用该项设备创造利润的必要条件,以较少的租金获得机器设备的使用权,同样也能创造利润,达到经营的目的,更为重要的是这种方式更经济,更适合中小企业的要求。因为对中小企业来讲,尽管愿意购买资本品,但是苦于无大量资金,购买能力受阻,如果以融资租赁的方式提供,分期付租则最受中小企业主的欢迎。租赁期满后,有条件的承租人可以向出租人购买设备的所有权。如万向集团公司在发展过程中,曾通过融资租赁方式解决融资问题,取得较好的效果,并直接推动万向集团向融资租赁业进军,投资组建自己的租赁公司。

2.融资租赁对推动企业技术进步和创新有促进作用

租赁在促进企业技术进步和技术创新方面具有以下三个方面的优势:首先,企业依靠自身积累进行技术改造,速度太慢,采用金融租赁方式进行技术改造,企业只需支付较少的租金便能提前获取先进的技术设备,从而实现资本的快速积累。企业因此可以将更多的资金投入到新产品、新工艺的研制,提高市场竞争力。其次,融资租赁投资对于处于技术更新速度较快的行业,尤其是高科技中小企业,可以规避机器设备“过快淘汰”的贬值风险。再次,国际租赁的发展对于需要引进先进技术的企业意义重大。只要承租的企业拟建设的项目和引进的设备、技术得到国家有关部门的批准,企业有支付外汇租金的能力,用租赁方式可以缩短项目的建设周期。由于租赁方式在所有权上没有发生转移,不属于技术出口,可以绕开一些国家的技术限制和封锁。

3.金融租赁可以为中小企业提供综合服务

像专门从事IT产品或通讯产品租赁的专业租赁公司,凭借其雄厚的技术、人员、财务实力及对IT行业的深刻了解,能够向中小企业提供高水准的专业租赁服务。用户可以通过租赁公司提供的硬件、软件、服务和融资的整体方案一揽子解决问题。包含软件和服务的全面解决方案,不同于以往将信息技术设备、软件和服务甚至培训和采购通过不同的交易完成的做法,而是将所有这些组合在一个租赁合约中,并通过统一的定期付款额偿付。另外,所有采用信息的用户都必须面对技术过时的风险。由于功能更强的设备和革新的软件面世的步伐日益加快,这种风险将日益突出。租赁公司在租期和租期末所提供的可供选择方案,使得升级变得更方便和经济,这将使用户不必再为已过时的或无法继续满足需求的软硬件设备所困扰。

4.融资租赁可以节约投资成本

租赁可以得到税收优惠,具有理财优势。世界上不少国家都把租赁交易所享受的投资减免及加速折旧的优惠,以低租金的形式部分转让给承租人。承租人还可以将租金从成本中扣除而不必上税,而贷款只能将利息计入成本,本金的归还是不能免税的。中小企业在自身积累不足,内部融资微弱的情况下,金融租赁成为必然和现实的选择。

5.融资租赁形式的多样性为中小企业提供了选择空间

融资租赁的形式主要有以下四种:(1)直接融资。直接融资是指出租方应承租方的要求, 出资购买设备, 直接给承租方使用的一种方式。它主要涉及出租方、承租方和供货厂商。(2)杠杆租赁。又称平衡租赁, 是一种较为流行的特殊的融资租赁方式。杠杆租赁涉及出租方、承租方、贷款方和供货厂商, 这种融资方式常常用于价格较高的大型设备的长期融资租赁。(3)转租赁。是指出租方根据承租方的需要, 先从其他租赁公司租入设备, 然后再转租给承租方使用;或者出租方根据承租方的要求直接向厂商订购设备, 再租给承租方使用。(4)回租租赁。又叫售后租回, 是指企业将自制或外购设备出售给出租方, 然后再租回使用的一种融资租赁方式。中小企业可以根据自身情况选择适合自己的租赁形式,解决融资难这一发展“瓶颈”。

三、大力推进融资租赁业的健康发展

目前我国的融资租赁业仍然处于中小企业融资的补充地位, 缺乏良好的管理体制。要充分发挥融资租赁的作用, 首先必须认识到它在中小企业融资中的重要性。同时, 我们对融资租赁的定位应是政府实行产业化政策和技改政策的有效调控手段, 加快企业技术改造, 实现资源有效配置的重要方式。其次, 全面发展各领域的融资租赁。我国的融资租赁业是从重设备型的企业发展起来的, 制造、流通等领域里的融资租赁业发展较慢。要持续健康地全面发展我国的融资租赁业, 更好地为入世后我国中小企业的发展服务, 多样化发展融资租赁是非常必要的。最后, 政府制定相关的扶持政策。融资租赁业的健康发展, 必须有一个良好的适合租赁业发展的宏观环境, 离不开政府的政策支持。而融资租赁要真正成为中小企业融资的重要渠道, 成为推进我国民营中小企业发展所必不可少的融资方式, 我认为今后还应从以下几个方面加强工作。

(一) 实施融资租赁业的统一管理

我国融资租赁多头管理的局面已严重阻碍了该行业的发展,实施统一管理势在必行,融资租赁实质上属金融行为,归金融机构管理也名正言顺。我国的融资租赁业应由金融机构统一审批、监督、管理,并由其统一制定行业政策、竞争规则、业务操作规范,这将有效地协调租赁信用投资与国家产业政策之间的矛盾。在条件成熟的情况下还可组建全国性的融资租赁行业协会,以民间组织形式协调各租赁企业之间的关系,以求全行业的共同发展。

(二) 大力发掘多种形式的租赁业务

众所周知,我国国有工业企业设备普遍陈旧,繁重的技术改造任务,为融资租赁业的发展提供了一个广阔的空间。融资租赁公司应采取一些灵活的融资方式,将目前高达200 亿元的闲置设备,利用租赁方式加以发掘,可以使企业互通有无,盘活存量资产,提高设备利用率为承租企业提供有效的服务。并且积极开展进出口租赁业务,为解决融资租赁业务种类单一,难以满足企业对租赁形式不同要求的问题,如采用转租赁、售后回租、杠杆租赁、追加租赁、综合租赁等形式。我国的融资租赁业还应转变观念,为国内租赁开辟市场的同时还可以发挥我国劳动力成本低的优势,以劳动密集型制造行业开拓我国出口租赁业务。

(三)加大对融资租赁专业人员的培养

为了快速发展融资租赁业,高素质的从业人员是必要的条件,融资租赁机构应该从以下几点提高从业人员的业务素质。(1)采取任人唯贤的原则,选择有能力和有经验、适合融资租赁业务的复合型人才;(2)建立完善的激励制度;(3)建立完整的开发和培训计划,使其明确自己的目标定位,并帮助从业人员拓宽知识面、提高专业水平,以适应租赁业务的迅速发展及社会科技进步的需要;(4)加强理论研究,培养现代租赁人才。

(四)政府制定优惠政策扶持租赁业的发展

优惠的税收政策往往是鼓励一个行业发展的有效措施。融资租赁公司由于不可以吸收存款,本身的资金成本就会很高,给予一定的税收优惠,就可以平衡过高的融资成本,避免重复纳税。同时可以提供一定的条件,使一些融资租赁公司可以进入资本市场融资,扩大其规模。纵观发达国家的经验,美国、法国其融资租赁业的迅速发展,都是在政府的税收、信贷等优惠政策下实现的。例如:美国所采取的税收鼓励措施有两种形式,即10%的投资税收减免和加速折旧。当一家公司购置了新的、有形的、具有8年或更长时间可提折旧的资产,那么就可以从公司的纳税义务中扣除这种成本的10%。加速折旧扣除是鼓励公司延期纳税的方法,即为了鼓励公司在新工厂和设备上投资,国会允许在公司纳税报单上采用加速折旧法。在资产使用年限的头几年金额较大的折旧费实际上是把税收延期到后几年支付,由于货币时间价值的作用,从而引起一系列税收支付现值降低,从而增加了资本费用的经济价值。

融资租赁这种融资方式与一般的银行借款等融资方式相比,其主要的优势在于可以通过合理的交易安排,不但直接融得所需的设备等固定资产,而且提高了自身的偿债能力,增强了资产流动性,这是其他融资方式所不能比拟的优势。融资租赁行业是一个充满潜力和创新的市场,也是除了资本市场和货币市场外,企业最直接的融资市场。融资租赁在不影响其他因素的情况下,通过融资和融物的方式解决了企业发展中的业务拓展问题,也可以实现企业自身流动性的提高,巩固了企业的发展。中国的融资租赁行业缺乏足够的制度安排,制约其发展,但是从长远的发展来看,随着制度的完善和该种融资方式的市场需求增加,我国融资租赁行业将是一个极具发展潜力的行业,可以成为解决中小企业融资“瓶颈”的新渠道。

参考文献:

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[2]刘振冬.2009年国内金融租赁公司资产规模翻番.经济参考报,2010-02-01.

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[5]方红,张凤莲.融资租赁:民营中小企业融资的重要渠道[J].安徽工业大学学报(社会科学版),2003,(2).

融资渠道篇9

一、疏通股票融资渠道

股市行情的变动与货币政策和真实经济的关联是毋庸置疑的。但目前我国股市还仅仅是国有企业分散风险、筹集资金的一条途径，广大的中小民营企业则基本被排斥于股票市场之外。在过去“额度管理”的股票发行机制下，广大中小企业很难从相当紧张的发行额中分得一杯羹，高额的佣金成本和成本也使中小企业望而却步。因此，要疏通股市渠道，就应在继续发展主板市场的同时，积极借鉴和吸取西方国家发展股票市场的经验和教训，努力营造上市环境，为那些成长性较高，但规模较小，抗风险能力较弱，不适应主板市场要求的中小企业提供新的融资场所。

二、发展和完善投资基金市场

市场机制能确保资金的高效配置，它通过价格调节使资金直接流向需求者，并在保持流动性的同时，不断降低交易成本。我国居民储蓄余额现今已超过8万亿元人民币，这预示着我国投资基金市场的发展潜力十分巨大。众所周知，产业投资基金和风险投资基金可以通过市场的有效配置，为广大中小企业提供急需的资本性融资。其中，产业投资基金的投资对象，主要是参与市场竞争并已产业化的产业或企业；而风险投资基金则专投于尚未产业化的项目，或者是直接投资于技术人员或企业家，即种子投资。投资基金可以为中小企业提供上市前的创业投资，特别是商业模型好、技术含量高、成长性强的中小企业，更容易获得产业投资和风险投资者的青睐。因此，发展和完善投资基金市场，是弥补我国中小企业资本缺口的最佳选择。

三、规范地方产权交易市场

对于90年代初我国曾出现的某些区域性股票市场，由于市场极不规范，场外交易出现了很多问题，存在很大的市场风险，被国家责令关闭。目前应考虑在清理整顿的前提下，采取措施实现市场的制度创新，为中小企业的股权交易和融资开辟渠道。

四、建立中小企业信用担保体系

当前基层银行不愿积极发放贷款的原因，与我国中小企业信用透明度不高、信贷担保体系缺乏、信贷风险难以分散和规避有很大关系。通过担保机构为中小企业融资提供信用担保服务，是解决中小企业间接融资的重要条件。

1.建立多种形式的担保机构。目前我国的担保机构多为政策性的，担保机构力量较为薄弱，而且各自为战，不成体系，难以更好发挥为中小企业融资的作用。为此，政府应加大对担保机构的政策支持力度，从市场准入、税收等方面提供支持。在资本金的来源方面，鼓励民间资本参与组建多种形式的担保机构，如商业担保公司和互助担保基金，形成以政府为主导、多种形式并存的局面。

2.成立再担保机构，降低担保机构风险。建议成立国家和省两极再担保机构，分担担保机构的业务风险。具体模式是：各种形式的担保机构直接面向中小企业，为它们提供融资担保，从银行获得信贷支持，同时，担保机构将所有的担保业务向省级担保机构申请再担保；省级再担保机构以对区域内的担保机构提供再担保为主要业务，同时负责对担保机构的业务监管和协调等其他事务，省级再担保机构还可以将其承担的再担保业务，拿到国家再担保机构申请再担保；国家再担保机构负责担保行业法律法规的制定、全国范围内的担保业务监管以及最终再担保。以此形成“一体三层”的担保体系机构、共同解决困扰我国中小企业发展的融资难问题，促进中小企业的发展。

3.对中小企业的担保合同进行保险，以减少和分散贷款风险。保险机构应根据我国的实际情况，开发合同担保保险这一保险项目，为符合条件的中小企业提供贷款保险业务。当企业不能还款时，保险公司给予贷款担保机构或银行一定的补偿，以提高中小企业的信用程度。

五、加强整合，建立银企之间新型的战略伙伴关系

所谓银企之间新型的战略伙伴关系，是指由银行过去对企业单纯的资金支持，上升为对企业经营管理的全过程进行帮助和改进，它是金融资本与产业资本融合发展的具体表现，其核心内容是银行与企业相互依存，共同发展。发展中小企业的战略实施与我国银行企业化的改革，从根本上决定了银企之间必须重新整合，尽快建立性的战略伙伴关系。

从一些发达国家和地区来看，中小企业要想得到成功发展，离不开政府和银行的支持。美国、日本、韩国以及我国的台湾地区在这方面已进行了积极的实践，尤其是日本的主办银行制度取得了很好的效果。借鉴它们的成功经验，我国应考虑在中小企业中建立结合中国国情的主办银行制度，重建银企关系：

1.赋予银行更多的权益。

我国目前所实行的主办银行制度，与国外相比，在于银行对企业不控股，只是通过加强信贷管理和改进金融服务方面来建立银企关系，只规定了银行的义务和责任，很少提及权益。而且我国《商业银行法》明确禁止商业银行对企业持股。根据这一规定，银行与企业之间缺乏产权联系基础，银行只能作为债权人从外部服务于企业，很难改变企业内部人控制的现象。而银企结合的核心是要实现金融资本和产业资本相融合，双方资本互相流动。要实现这一点，一个较好的途径是银行实行股份制。在这方面可选择部分有潜力、成长型好的中小企业进行试点，允许企业与银行相互持有各自的股份。这样可以使银行超越一般债权人的身份，不仅可以促进银行集团化发展，更是解决现阶段银行不良债权、中小企业经营状况不佳的一种手段，密切了银企关系，有利于互相监督。

2.强化银行服务功能。

首先，要发挥信贷桥梁作用，促使科研单位与中小企业联姻，加大对中小企业的软投入。银行在与企业的长期合作期间，与众多的科研单位建立了良好的伙伴关系。如果能够发挥信贷桥梁作用，促进和鼓励科研单位同中小企业建立各种形式的联合，支持中小企业从大专院校、科研单位获得专利产品、科研成果和先进技术，指导中小企业根据自身实际上马“短、平、快、高、精、尖”项目，将有利于解决中小企业的技术问题，促进新产品的开发。

其次，要充分利用银行信息网络优势，积极为中小企业提供市场信息和咨询服务，帮助其提高应变能力。目前，各个国有商业银行大都建立了自己的信贷管理系统，收集了大量的分析数据和行业信息，形成了一套完善的信息咨询系统。如果商业银行能发挥其联系面广、信息灵的优势，及时向中小企业提供市场信息，帮助中小企业提供决策依据，对于提高中小企业的抗风险能力和应变能力，具有较大帮助。

融资渠道篇10

关键词 房地产融资 融资渠道 融资策略 分析 选择

一、前言

房地产行业作为国民经济增长的主要推动力之一，现已成为我国经济发展的支柱产业。房地产行业与其他行业相比，具有一定的行业特殊性。例如，具有一定的项目开发周期性，在开发周期内，需要投入大量的资金。因巨额的资金需求，资金的运作贯穿着整个开发周期。金融业为其提供资金来源，与房地产行业相依相存，共同发展，关系密不可分。

毫无疑问，融资对于房地产企业自身发展来讲，是非常重要的，尤其是在当前国家对房地产行业实行宏观调控政策的背景下，国内各中小型房地产企业均面临融资难的问题。为解决融资难问题，就需对各种融资渠道进行分析，选择正确的融资渠道组合。

二、房地产企业融资渠道现状分析

房地产企业融资是指通过一定的途径，为项目开发筹措资金的过程。按照融资渠道，可以分为两大类：一种是内源融资，是指公司经营活动结果产生的资金，即公司内部融通的资金，它主要由留存收益和折旧构成。一种是外源融资，是指企业通过一定方式向企业之外的其他经济主体筹集资金。目前，国内房地产企业普遍存在内源融资无法满足项目开发需求的情况，所以大多会转向外源融资。外源融资又主要分为银行贷款、债券融资、股票融资、房地产投资信托基金等方式。

（一）2015年银行贷款方式现状

银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。相关数据显示，房地产开发资金中至少有60%来源于银行贷款，房地产开发资金对银行贷款的依赖程度最大，银行信贷资金几乎介入了房地产开发运营的全过程。2016年1月19日，国家统计局公布了《2015年全国房地产开发投资和销售情况》。2015年房地产开发企业到位资金125203亿元，比上年增长2.6%；国内贷款20214亿元，下降4.8%。值得注意的是，房地产开发企业到位资金中利用外资297亿元，下降53.6%；自筹资金49038亿元，下降2.7%；其他资金55655亿元，增长12.0%。在其他资金中，定金及预收款32520亿元，增长7.5%；个人按揭贷款16662亿元，增长21.9%。

狭义的银行贷款资金仅包括房地产项目开发贷款，2015年度共计发放20214亿元，广义的银行贷款资金除了包括房地产项目开发贷款外，还包括个人按揭贷款，合计共有36876亿元。

（二）2015年债券融资方式现状

房地产企业的债券融资与上市房地产企业股票融资是相似的，通过一个开发项目进行债券融资，总的来说，房地产债券融资是一种专项融资。

2015年以来，房地产企业发债主体不断扩容，交易场所延伸以及审批流程缩短的政策引导下，非上市公司参与发债，有效缓解了房企的融资压力，成了中性以上优质房企的重要融资渠道。2015年，房企公司债发行总规模达到3160亿元，增长幅度明显。2015年恒大分三批发行400亿元境内债，创房企发债规模记录；中海发行两个品种规模共计80亿元的公司债，票面利率仅为3.4%和3.85%，创房企发债利率新低；龙湖首获批发行80亿元境内公司债，其中20亿元5年期品种的票息低至3.93%。

（三）2015年股票融资方式现状

房地产的股票融资模式从理论上讲是最佳融资途径，因为股票融资可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。截止到2015年年底，我国注册的房地产企业约有94000家，但在中国A股市场上成功上市的房地产企业只有137家，2008年金融危机之后，成功在中国A股市场上市的企业仅有4家，2009年上市的有世联行和南国置业，2015年上市的有招商蛇口（换股吸收合并重组）和新城控股（B股转A股），其他均只能通过借壳上市等其他方式，说明通过IPO上市筹资的道路困难重重，并不适合每个房地产企业。2015年1月，证监会宣布取消再融资、并购重组涉及房地产业务的事前审查，资本市场由剧烈波动逐渐趋于稳定。在此背景下，房地产行业2015年定向增发规模达到1579亿元，同比大幅增长254%。

（四）2015年房地产投资信托基金融资方式现状

房地产信托投资基金（REITs）是房地产证券化的重要手段，是指通过发行基金受益凭证募集资金，并交由专业投资管理机构运作，该基金募集资产将专门用于房地产行业相关项目，以获取投资收益或资本增值的一种基金形态。2015年，面对房地产市场存在存货过剩的情况，为刺激市场，提高资金的使用效率，部分房企开始尝试资产证券化，实现轻资产运营。6月8日，鹏华前海万科REITS封闭式混合型发起式证券投资基金正式完成注册，世茂集团分别于7月和11月推出全国首单物业费ABS和购房尾款ABS。天虹商场所持深圳鼎诚物业资产支持专项计划圆满完成，天虹商场收到股权转让款人民币14.5亿元，实现了国内市场首单国有不动产类REITs项目最终落地。

（五）2015年房地产行业融资渠道情况

就本文所述银行融资、债券融资、股票融资和REITS融资四种渠道，2015年度融资金额分别是20214亿元、3160亿元、1579亿元和14.5亿元，占比分别是80.96%、12.66%、6.32%和0.06%，合计融资总额为24967.5亿元。

三、房地产企业融资组合策略选择

房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持：房地产企业处于发展初期则需融资来开发项目；处于发展中期则需要融资来维持项目；发展到一定规模一定阶段还需要融资扩大规模。如何筹集资金成为房地产资本运作中最为重要的一环。

（一）成立初期的融资组合策略

一个刚刚成立不久的房地产企业，要想在激烈的房地产竞争市场中立足，首先需要拿出大量的资金进行土地竞拍。由于刚刚成立，还没有稳定的收入来源，仅凭注册资本竞拍土地，需要非常雄厚的初始资本，另外，注册资本使用完毕，对日常生产经营也会形成阻碍。此时，可以选择“自有资金+股权融资”模式，吸收新的投资者进入，共同拿地开发，进行原始的资本积累。

（二）成长期的融资组合策略

房地产企业不断地进行项目开发和销售，此阶段将陆续形成资金流回企业，同时随着项目的开发、广告的宣传，房地产企业在当地将具有一定的知名度，行业竞争力将逐步提高。此时，可采用“自有资金+银行贷款”模式，利用自身的知名度和信用度来获取银行贷款以及各材料商、供应商的商业信用额度。除了该模式外，还可以继续采用“自有资金+股权融资”模式，吸引潜在机构投资者和风险投资资金。

（三）成熟期的融资组合策略

房地产企业处于成熟阶段，企业的市场竞争力大幅提升，拥有了稳定的市场和客户群体，市场占有率也大幅提高。企业为了进一步扩张市场，占领更大的房地产市场，有条件的房地产企业可以到证券市场公开发行股票或债券进行融资，还可以向房地产投资基金筹资和国外投资基金筹资等。

（四）衰退期的融资组合策略

房地产企业现有项目已接近尾声，又没有合适可行的投资项目时，融资的压力反而减轻，还有可能因后期销售回款出现较大的现金流入，出现资金盈余。但仅靠该盈余又无法进一步扩大规模，此时可以吸收合并其他房地产企业，打开新的市场格局，重新回归市场。

除了房地产企业的发展周期决定着融资组合策略外，其实在项目开发过程中，项目开发周期因素也影响着融资组合策略的选择。要通过有效合理的组合策略，以保证开发资金的投入与使用，回收在时间和金额上做到协调一致，以保证项目的顺利进行。

四、房地产企业应对融资风险的措施

（一）建立多层次的房地产融资策略

我国虽然有多种融资渠道，但根据本文2015年房地产行业融资渠道情况可判断，主要的融资方式仍然以银行贷款为主，融资额度占外源融资额度的80.96%。近年来，在国家对房地产行业的宏观调控政策下，银行贷款收紧，房地产企业倍感资金压力。建立一个多层次的房地产融资体系，为不同层次的房地产企业提供区别化的融资渠道，才能真正减少对银行贷款的依赖，更好地把控资金来源，控制项目风险。

（二）根据企业资金情况，适时调整战略方向

根据国家对房地产行业的宏观调控政策可以看出，现阶段国家层面对房地产行业持谨慎态度，房地产开发企业也需谨慎对待新的开发项目，避免过度的市场扩张，控制项目开发风险。房地产行业是国家监控的重点行业，因其与金融体系、国家经济命脉息息相关，所以房地产行业的发展受国家政策的影响较大，房地产企业应据此调整自身战略方向，与国家政策保持一致。2015年3月，重庆楼市有“西城王”之称的晋愉地产处于破产清算的风口浪尖，因其同时在重庆开发8个楼盘，在银行收紧银根的情况下，资金链几度出现断裂，被迫申请破产保护。

（三）慎重选择开发项目，注意区域风险

房地产作为不动产，区域位置上的选择尤为重要。房地产企业不应单纯考虑房价预期走势，而更应该考虑销售是否受阻，对应区域房地产市场是否饱和。2015年度，全国除一线城市外，其他二三线城市新房房价大多出现同比下降，也证明了目前二三线城市房地产市场趋于饱和，若房地产企业继续进行盲目扩张，将会走进融资难的困境，并出现经营风险。

（四）开发适销对路产品，加快房款回收速度

房地产作为一种产品，最终将会体现其产品属性，只有生产适合对应人群居住的产品，消费者才愿意购买。房地产企业在开发前期，需进行市场调研，了解消费者真正的需求，开发适销对路的居住产品。另外，房地产企业需重视销售管理，加速销售房款资金回笼，增加企业营运现金，降低融资风险，摆脱融资困境。

五、结语

当今房地产企业的融资方式越来越多，企业可以根据自身发展和资金需要，进行融资方案组合的设计，主动进行房地产金融的发展和创新，由单一融资模式转向多元化、多层次的融资体系。房地产企业融资渠道策略的选择，也要与房地产企业的发展阶段相适应，不同的发展阶段需要采取不同的融资模式。同时，融资渠道策略的选择，也影响着房地产企业的发展，只有选择正确的融资渠道策略，才能为企业发展注入血液，企业有了良好的发展才能形成良好的竞争力，最终促进房地产行业的良性发展。

（作者单位为重庆乐信实业集团有限责任公司）

参考文献

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