物业税论文十篇

物业税论文篇1

[关键词]税收遵从；物业税；财政交换论；公平原则

税收遵从理论是近些年来西方税收理论界逐渐兴起并迅猛发展的税收研究分支，学者们逐渐认识到纳税人的税收遵从水平对税收的公平、效率、归宿、收入分配等各种效应起着制约作用。无论税制设计如何完美，没有纳税人较高的税收遵从水平，税收的各种作用仍然不能很好发挥。物业税(财产税)因为其独特属性，更会出现税收遵从水平低的情况，在美国就曾三次出现纳税人针对财产税的税收革命事件，导致几乎每个州都有对财产税限制的制度安排，目前美国公众和官员对财产税的限制依然有很大热情。我国正在对物业税改革进行广泛讨论和研究，在这个进程中，考虑纳税人对物业税税收遵从的关键影响因素，有的放矢地进行制度安排，从而提高纳税人对物业税的税收遵从水平，对于顺利推进物业税改革进程显得尤为必要。

一、税收遵从水平的影响因素

税收遵从是指纳税人在没有被依法强制的状态下按照税法规定如实、准确、及时地履行自己的纳税义务的行为。在我国，税收遵从的概念是在《2002～2006年中国税收征收管理战略规划纲要》中首次被正式提出的，其中包括三个基本要求：及时申报、准确申报和按时缴纳。据国家税务总局的数据，我国在2007年全国税收收入累计为49449亿元，其中税务稽查部门全年共检查各类纳税人53.7万户，查补税款430.2亿元，比上年增长43.8亿元，增长了11.3％。由此可以看出，在我国纳税人的税收不遵从行为相当严重，提升纳税人的税收遵从水平现实地摆在决策者面前。分析哪些因素影响税收不遵从将是解决这个问题的首要步骤，下文将分析各种因素对税收遵从的影响，以期最终得到税收遵从水平的影响函数。

1基于期望效用理论的A—S模型

Allingham，Sandmo对税收遵从进行了开创性的研究，在1972年提出了A—S逃税模型。在模型中，他们采用经典的期望效用最大的思路，假定充分理性的纳税人采取最大化其预期效用的方式来申报其收入数额。得到的结论是最优申报收入与处罚率正相关，与被审查的概率正相关，但是与税率的关系不能确定。

2基于行为经济学的前景理论

人们发现基于期望效用理论的A—S模型并不能解释预缴款影响税收遵从度的问题，因为实践中往往是预缴款多于应缴税额的纳税人税收遵从水平高于预缴款少于应缴税额的纳税人，这在A—S模型看来应该是相同的税收遵从水平，所以人们开始用行为经济学的前景理论来解释纳税人的税收遵从差异。其核心思想是纳税人决策时将考虑价值函数和权重函数的综合，其中价值函数在大于参照点时为凹的，小于参照点时为凸的，这意味着决策人对待损失和收益是不同的心理状态，对损失更为敏感。对于权重函数来说，它是概率的单调函数，小概率事件被赋予较大的权重，大概率事件被赋予较小权重。前景理论基于这两个概念的综合得到三个观点：一是人们面对收益前景时更加趋向于风险厌恶，面对受损前景时更加趋向于风险偏好；二是人们对待损失比对待收益会更加敏感；三是收益和损失是相对于参照点而言的。这些理论很好地解释了税率与税收遵从度负相关和预缴税款问题。

3简明的税制设计

税收遵从成本也会影响税收遵从水平，而税收遵从成本很大程度上取决于税制的安排。按照亚当·斯密的赋税原则，“各国国民应当完纳的税赋，必须是确定的，不得随意变更，完纳的日期、完纳的方法、完纳的额数，都应当让一切纳税人及其他的人了解得清清楚楚”。同时，税制设计还需要是便利的，“各种税赋完纳的日期及完纳方法，须予纳税者以最大便利”。税制设计的确定和便利是影响税收遵从成本的关键因素，因此，降低遵从成本要求税制设计的简明和确定。相反，税制设计复杂，纳税人会由于繁琐的环节程序而逃税，使得税收遵从水平下降。

4纳税人的公平意识

在影响税收遵从水平的诸因素中，纳税人的公平意识起到非常关键的作用。美国社会心理学家海德(Heider，F，1958)的认知平衡理论认为，人的心理活动是人与社会因素(社会、事件、他人、文化等)相互作用中，实现动态平衡的过程。菲斯廷格(Leon，Festinger，1957)提出来的认知失调理论认为认知失调是指由于做了一项与态度不一致的行为而引发的不舒服的感觉，此时常常会引起个体的心里紧张。为了克服这种由认知失调引起的紧张，人们需要采取多种多样的方法，以减少自己的认知失调。按照这些理论，当人们有不公平的意识后会做出相应行为来缓解这种心理紧张从而实现自己的动态平衡。对于纳税人来说，如果在纳税过程中感到不公平，出于心理平衡的意识而对税收采取不遵从的行为就是理所应当的。在纳税过程中，如下几个因素会导致纳税人产生明显的不公平意识。

(1)税前发现税制设计不合理而感到的不公平。每一个税种在设计时都首先需要考虑公平问题。亚当·斯密在《国民财富的性质和原因的研究》中提出的税收原则第一个就是公平：“一国国民，都必须在可能的范围内，按照各自能力的比例，即按照各自在国家保护下享得的收入的比例，缴纳国赋，维持政府。”这实际体现了税制设计应该坚持税收公平的受益原则和能力原则。实践中，对于任何一个税种，公众是不会去仔细推敲它是累进还是累退的，他们只是需要该税被感到公正，“除非一种税收被理解为公正的，否则就是不可接受的”。相反，有些税种即使不符合累进性质，如果它们被感到是公正的，也可以接受。因此，在设计任何一个税种时必须要考虑到包括税基、计税依据、减免税等方面在内的税收要素的公平，这样才可以提高公众的可接受性，提高税收遵从水平。

(2)税中发现他人逃税却未受到应有惩罚而感到的不公平。Klepper，Nagin说过一句话，“生活注定有三件事情：死亡、纳税以及人类不屈不挠规避二者的努力”。由于个体偏好不同，总会有纳税人的税收不遵从行为，对此要有足够的监管和处罚措施。逃税者的行为会造成纳税者负担的加重，导致纳税人意识到对自己不公平，出现心理上的不平衡，为了实现自身的平衡，纳税人的理将是也选择逃税；同时这种现象还会出现示范效应，导致更多的人去逃税。这些都将导致纳税人的税收遵从水平下降。加大征管力度和处罚力度，将是提高税收遵从水平的有效措施。

(3)税后发现以税收所交换到的公共商品的数量和质量不满意而感到的不公平。现代税收观点是以契约论为基础的，即税收是保障公众各种权利的成本，是为了获得政府提供一定数量和质量的公共商品而付出的代价。在这种观点之下，公众会拿自己获得公共商品的水平去衡量自己付出的税收成本，尽管不能做到边际成本与边际收益的一致，不能得到完美的林达尔均衡，但是他们还是能得到一些感性的认识。如果公众发现付出的税收成本和获得公共物品的收益不匹配，前者多于后者，那么公众会出现不公平的感受，认为政府把公众的税收并没有全部用在公共服务上，而是被浪费掉。此时公众很重要的一个选择将是逃税，使得税收遵从水平下降。同时，公众对于财政支出的透明性及程序性也尤其在意，他们认为支出的透明性提高，会增加自己对税款运用的监督，使得当政者更多地将税款用在公共利益上。支出的不透明和非程序化的做法在过程上就让公众感到税收与公共服务的交换过程中存在使自己利益受损的因素，产生过程中的不公平。所以，提高财政支出的透明性及程序性，将税款运用于公共服务中去，这无论从过程上还是结果上都将增强公众对交换论的认可，提高税收遵从水平。

5社会环境和文化对税收遵从水平的影响

社会环境和文化作为税收的载体而出现，对于税收遵从有着极大的影响，但也是变迁极慢的。在注重声誉效应和法制意识较强的区域，纳税人的税收不遵从成本极大，税收遵从水平相对较高，这对纳税人也是一种激励。在信誉缺失、法制意识较差的区域，人情风、关系风盛行，公众对于各种事项的处理首先想到的是找关系而非找法律制度及规章，此时税收不遵从成本相对较小。同时，我国的传统文化尤其重视“面子”，看到其他纳税人能够堂而皇之地税收不遵从，这会使得许多缴税的纳税人感到面子尽失，于是也会尽自己所能去做这样看似有能力的事情，在这样的人情、关系、面子为重的文化环境下，税收遵从水平相对较低是可想之事。

6纳税人个体特征对税收遵从水平的影响

包括受教育程度、风险偏好、年龄、背景经历、性别、价值观等在内的纳税人自身特征也会影响税收遵从度，不过要想改变这些因素也是很难的。由于这些因素对于税收遵从度的影响并不具有普遍意义，所以本文不想对这些个体差异进行分析。

综上，税收遵从水平的高低受诸多因素的影响。既有宏观因素也有微观因素，既有主观因素也有客观因素，有我们能够控制的因素也有我们很难改变的因素。我们用TC(Taxcompliance)来代表税收遵从水平，那么根据其影响因素可以构造如下的函数：TC=Tc(tr，tsc；te，tp，pge；ec；ic)。其中tr为税率，tsc为税制简明程度；te为税制设计公平，tp为对逃税者的审查和惩罚程度，pge为对公共物品交换公平性的认可度；ec为社会环境与文化；ic为个体特征。对于各个因素与Tc的关系，我们基本有tr与Tc负相关，tsc、te、cp、pge与Tc正相关，而ec和ic起到制约税收遵从水平的效果，其相关性无法确定。

二、物业税的独特属性

我国拟开征的物业税是一种财产税，一般是以土地和土地改良物(建筑)的评估价值为计税依据并由地方政府征收的一种税。对于这样的税种，纳税人一般是不能逃税的，因为课税对象相当明确。经济分析表明对这样无弹性征税对象征收的税种所导致的超额税收损失很小，是效率极高的税种，但这种税却面临着公众的抵抗，甚至会形成如前所述的美国公众集体发起的税收革命，这表明独立的经济分析与公众认识之间的鸿沟是极大的。这种差异是由物业税的极端特殊性所决定的。

首先，这种税的课税对象不易移动，难以规避和转嫁，是一个太透明的税种，且征收范围极其广泛。尽管按经济学理论分析物业税导致的超额税收负担很小，对经济扭曲不大，是有效率的税种，但是公众在心理上很难接受。这个税是对自己财富存量征收，税源与征税对象相背离，是直接从公众收入中付出的，是在本人并没有任何与之相关收入的情况下直接付出的(当然，这里主要是指居民的物业税，经营性物业的物业税还是有可能转嫁出去的)，同时，其征收范围很广，涉及所有拥有不动产的家庭和法人，这不能不引起公众的心理阵痛。

其次，该税的计税依据是一般房地产的评估价值，主观性较大。对于物业税的计税依据，世界各国推崇的是房产的市场价值，但是对于房产交易不频繁的区域(占征税范围的很大部分)，其交易的市场价值难以准确得到，在此情况下税务机关一般采用房产的评估价值作为计税依据。这对于纳税人来说很难接受，好像是一个凭空降下的价值，纳税人视之主观随意性很大。其他税种都不具有这种显著特征，至少是有准确计量依据的。这使得公众对该税尤为反感，税收不遵从甚至抗税行为发生的可能性很大，需要采取一定的措施加以缓解。

再次，物业税会导致区域间不公平加剧，这是物业税的内在缺陷，直接影响纳税人的税收遵从水平。设计中的物业税应该是归于地方政府，准确地说应该归属于县级政府的收入。它是纳税人享受地方政府公共服务的成本，理论上应该归属区域越小效果越好，区域增大将会增加区域内公众社会福利的损失，基于我国目前实际，归属到县区级政府已是极限。但是我国区域经济发展很不平衡，必将导致物业税税基差异较大，地方政府收入单纯依赖物业税的行为将陷入这样一种恶性循环：贫穷辖区税基不大，要提供公共服务，就需提高物业税税率，致使房产价值下降，吸引投资的竞争力下降，资本流出本辖区，导致更加贫穷，地方政府只得再提高物业税水平。富裕辖区恰恰相反，物业税税率可以设定到最低，在提供优质公共服务的同时又能吸引资本的进入，进一步加大区域间的经济发展差距。BarryBluestone，ChaseM.Billingham对此做了研究，作者用两组样本来进行比较说明，一组是财产较多的，一组是财产较少的。在1987年，它们在税率上没有什么差别，然而在下个20年间，12个老工业城市中有7个提高了住宅税率，富裕地区仅有一个提高。从这方面看，单纯依靠物业税而无其他措施的配合，纳税人基于辖区间的比较，不公平感会增强，对于物业税是抵制的。

最后，物业税的税收负担与纳税人的支付能力可能不相称。房产在一定程度上是拥有者财富的象征，个人、家庭的收入与其所拥有的财产价值之间常常有较强的正相关关系。作为消费品和投资品双重属性的建筑物，房产的大小、位置、数量无疑代表拥有者的身份，所以物业税一般被认为是能够满足征税的支付能力原则的。但是，物业税的不遵从也有应纳税额与支付能力脱节的原因。在财产税占重要地位的西方，这种脱节通常是指那些年老和退休的纳税人，他们的收入并不高，但是按公式计算应承受的物业税却很多，物业税占这部分房产所有人收入的比例较大。在我国，这当然是一个因素，但我们还要比西方更特殊一些，原因在于我们存在计划经济下的福利房(目前仍然存在这种现象)。这部分房产所有人的工资不高，分得的住房属于政府或企业补贴的性质，那么按市场价值评估的计税依据征收物业税的合理性首先就会受到质疑。即使这个问题暂且不予考虑，物业税的负担与这类人群目前的支付能力也通常是不相称的，这会使得物业税与其家庭收入的比值较大，加重纳税人负担，必将影响物业税的遵从水平。如何对这类纳税人进行税收优惠进而提升其税收遵从水平是必须要研究的课题。

物业税的上述独特性质使得纳税人对它的税收遵从水平比其他税种更低一些，并且容易出现集体抗税事件。在阿根廷，除极其特殊的情况外，一般约有20％～25％的纳税人没有缴纳财产税。在美国，1870年阿拉巴马州、德克萨斯州和密苏里州就规定了财产税的最高税率；大萧条时期，财产税的逃税率从1930年的10.1％增加到1933年的26.5％，在1933年有3000～4000个地方同盟煽动税收革命，导致地方政府对财产税设置了很多限制；1978年第13号提案在加利福尼亚州的通过更是标志着现代税收革命的开始，矛头直指财产税，最终导致财产税的限制成为流行。2003年波士顿的私房屋主聚集到该市税务部门的办公室，和估税员进行争论，并寻找各种办法想把自己的高税降下来。还有一些人冲进市政厅，向政府官员发泄他们的愤怒。所有这些都表明由于物业税的独特属性，在设计时必须考虑到公众的税收遵从水平，这样才能使得改革顺利安全推进。基于本文第一部分抽象出的影响税收遵从水平的因素，本文认为物业税改革时有以下几点是必须考虑的。

第一，物业税改革尤其需要坚持财政交换论。财政交换论最初源于维克赛尔(Wicksell，K)的自愿交换理论，后来由布坎南(J.M.Buchanan)加以延伸。其理论出发点是政府具有利维坦属性，实质是研究怎样限制政府征税权力的问题，布坎南在经济学中提出通过税基和税率结构方面的选择来实现对政府的限制。作为税制改革的三大理论基础之一，财政交换论强调要尽可能地采用受益税，同时强调政治程序在约束均衡决策中的重要性。虽然财政交换论提出了与主流理论不同的思想，开创了财政理论研究的全新视角，但基于国家税的性质，试图在现实中全部地坚持受益税标准是非常困难的，纳税人付出的税收与其得到的相应服务受益很难匹配。尽管如此，地方税的匹配是可能的，其中的财产税相对于其他税种更能有效率地反映地方服务成本。

由于物业税的征税对象是不易移动的，这样一方面物业税会减小财产的价值，另一方面，辖区服务质量的提升也会增加财产的价值，两者对财产价值的共同影响取决于物业税用于公共服务的程度。财产税实质被资本化到财产中，恰当应用会形成良性循环。纳税人也会明显看到财产税能带来公共服务水平的提升，自己付出的财产税并没有被政府浪费和腐败掉，此时，纳税人——受益人角色恰当形成。尽管物业税的独特属性导致公众的反感，这种财产税与公共服务的交换却会影响纳税人——受益人的心理，他们感知到这种公平交换，心理会达到平衡，逃税及抗税意识减弱，税收遵从水平将得到提高。如果物业税只是用于政府的一般行政开支甚至被腐败掉，公共服务水平并未得到相应提升，纳税人——受益人模型将无法形成，物业税的独特属性使得公众的反感加剧，认为这个税是极端不公平的，出于寻求自身心理平衡考虑，抗税意识明显增强，税收不遵从行为将难以避免。因此，尽管财政交换论对于大部分税种可能是无法实施的，但是对于具有特殊属性的物业税来说却显得极为必要。基于税收遵从理论，我国的物业税改革需要坚持财政交换论的论点：首先是要成为受益税；其次是物业税决策中需要公众的政治参与，决策程序透明化。这对于物业税改革的顺利推进是有实质意义的。

第二，物业税改革尤其需要坚持公平原则。税种开征需要坚持公平原则，包括受益原则和纳税能力原则。前者是按个人受益水平纳税，大体属于财政交换论的内容，公平原则基本上只考虑纳税能力原则。对一种税收来说，必须让纳税人感到公正，而不仅仅是具备纳税技术能力，物业税尤其如此，其独特属性决定了它对公平性要求极高。本文对物业税的公平课税按照不动产价值评估公平、税制设计公平、对纳税人税收不遵从行为进行必要惩罚以体现公平原则三个部分展开论述。(1)评估的公平。物业税的税基主要是基于市场价值的不动产评估价值①，这是一个主观性较强的数值，公众对物业税的反感起因于此。因此，顺利开征该税首先要保证辖区内不动产的价值评估公平、公正、公开。评估需要由具有评估资质、品行公正的人员来进行，并接受公众的监督，避免寻租行为。评估方法应该采用分区回归法，对辖区内的所有不动产按照地理位置等标准划分成若干小区，把对不动产价值具有解释能力的自变量指标放在回归方程式中，然后根据具体不动产的特征回归出其价值。这一方面使得评估有一定的客观标准，凸现其公平原则，同时也符合物业税成为受益税的标准范式——分区界定。(2)物业税税制设计的公平，应该分析辖区内和辖区外两种情形。对于辖区内的公平，主要体现在对支付能力与其物业税不相称群体的税收减免方面。如前所述，物业税的独特属性会导致该税不符合支付能力原则，解决这种横向不公平的思路在于政府针对如退休人群等低收入家庭制定减免税措施。但是这个措施要设计得当，标准应该是全面和动态的，设计不当会对其他不能享受减免税的公众产生不公平。应把整个家庭所有成员的所有收入考虑进来，包括其退休收入和社保收入。同时要采用动态标准，因为这类群体的收入状况是多变的，应根据其现实收入及时变更其减免税。对于辖区外的情形，需要根本解决的是低税基辖区和高税基辖区在物业税税率上的背反，避免前者高税率后者低税率而两者享受相同公共服务水平的情形。如前所述，物业税的内在缺陷就在于此，解决的根本思路在于上级政府的补贴与物业税的配合。目前无论在美国还是在欧洲各国，物业税在地方政府财政收入中并不占很大比例(尽管还在税收收入中占60％～70％的比例)，都有相当比例的上级政府补贴为地方公共服务提供资金来源。根据美国加利福尼亚州1995年的数据，在市、县、特别地区和学区的财政收入结构中，市税收收入占35％，政府间转移支付占14％；县税收收入占15％，政府间转移支付占56％；特别地区税收收入占11％，政府间转移支付占21％；学区税收收入占31％，政府间转移支付占60％。我国县级政府收入也不宜强依赖于物业税，要建立物业税和上级政府转移支付的二元主体财政收入模式，这是由物业税自身难以克服的内在缺陷所决定的，也是符合我国社会文化的，同时这样的做法也保证了公众的纵向公平。(3)对税收不遵从行为的惩罚。由于人的特质不同，总会有人逃税和抗税。对于征收如此广泛的物业税来说，由于其特殊的属性，公众本来就对该税反感，逃税人的行为更是加大了公众的不公平意识，逃税将导致示范效应，引发公众的群体不遵从行为。因此，必须加大监管和惩罚力度，使逃税的成本大于其获得的收益。这既可维护税法的尊严，同时也有利于平衡公众的心理，提升税收遵从水平。

物业税论文篇2

开征物业税的目的

从《决定》精神上看，开征物业税是为了推进城镇建设税费改革，规范不动产建设中的政府税费制度。本文认为:将开征物业税的目的定位在统一、规范城镇建设中的政府税费制度是合理的、科学的。从目前我国城镇建设税费制度来看，与城镇建设相关的税费的确过多过乱，少则几十种，多则上百种。过多过乱的城镇建设税费扭曲了地方政府行为，加剧了金融风险，加重了居民购房负担，违背了以人为本，全面、协调、可持续的科学发展观。因此，将过多过乱的城镇建设税费改为统一、规范的物业税，对规范政府行为，防范金融风险，减轻居民购房负担，树立以人为本，全面、协调可持续的科学发展观无疑具有重要的推进作用。从近几年全国各地发生的城市建设过程中各种损害市场利益的事件来看，都与地方政府在城镇建设中的税费过多过乱紧密关联。但是城镇建设中的税费已经成为了城市政府最重要的收入来源，从西方市场经济国家情况看，财产税也是城市政府最主要的收入来源。从我国分税制体制的完善来看，今后财产税也应该成为城市政府最主要的税收来源，因此作为对不动产统一开征的物业税，除了规范城镇建设税费制度外，还有为城市政府筹集财政收入的目的。或者明确地说，短期看物业税的开征旨在于规范城镇建设税费制度，长期看物业税的开征则旨在于为城市政府筹集财政收入。

物业税的归类:收益税还是财产税

从目前我国对物业税的探讨来看，都将它定位为财产税类，但是从我国香港开征物业税的情况看，却是定位为收益税类，即对有租金收入的物业按照租金收入一定比例征收的一种税，但是香港税制中还有一个与物业有关的税种即差饷。差饷税则是不分物业有无租金收入，按物业的评估租金按一定比例征收的一种税。我国开征物业税是对有租金收入的物业课征还是无论有无租金收入都统一征收也面临着选择问题。从物业税的功能定位来看，物业税归类为财产税比较合理，因为这比较符合税收的效率与公平。从效率的角度看，开征财产税性质的物业税，有利于促进物业从经营能力差的人手中向经营能力强的人手中流转，从而提高物业的利用率，从公平的角度看，开征财产税性质的物业税，虽然对穷人和富人的物业都要征税，但富人住豪宅要纳更多物业税有利于税负公平。

物业税的征税范围的界定

开征物业税，物业税的征税范围的界定是一大难点。从效率角度看，不分物业性质，对全部物业都征税，物业税的征税范围包括政府辖区内的任何物业，征管效率最高。因为，征管机构不需要花费人力物力去审核物业的性质，不需要区分是征税物业还是不征税物业，征管效率当然高，而在只对一部分物业征税，一部分物业不征税的情况下，征管机构就需要花费很多人力物力去审核物业的性质，去区分是征税物业还是不征税物业，征管效率当然低。而且，将所有的物业都纳入征税范围也有利于堵塞物业税税收收入流失的漏洞，从制度上防范纳税人偷逃物业税。但是，从公平角度看，将所有物业都纳入征税范围，富人和穷人都按相同的税率缴纳物业税，显然有利于富人，不利于穷人，有损税收的公平。若区分物业性质，物业就可区分为住宅物业和非住宅物业，住宅物业又区分为无租金收入的家庭自用住宅物业和有租金收入的非自用出租家庭住宅物业。非住宅物业有区分为经营性物业和非经营性物业。一般说来，无租金收入的家庭自用住宅物业、行政机关、文化、教育等社会公益事业单位非经营性物业不征税，对有租金收入的非自用出租家庭住宅物业、经营性物业则征税。这样，虽然可以做得相对公平一些，但是征管效率必然低下，还会加剧偷逃物业税，而且也并不能必然保证税负公平。因为富人住豪宅不需纳物业税，穷人为了生存，将本来用于自用的物业却用于出租或用于经营以增加收入，却需要纳物业税，显然有失公平。并且还有现有物业和新增物业的区分问题。若对现有物业和新增物业都统一征税，则现有物业已经承担了各种税费，显然不利于现有物业。但是若只对新增物业征税，对现有物业不征税，则显然有利于现有物业，有利于已购物业的先富起来的富人，不利于未购物业的穷人。最好的办法当然是对现有物业和新增物业都统一征税，然后对现有物业中包含的已纳税费在规定的年限内分摊，用当年分摊的税费抵扣当年应纳的物业税，但是，这需要准确测算现有物业中包含的已纳税费并合理确定分摊年限。从我国香港征收物业税的现状看，香港税务条例规定，所有位于香港的土地和建筑物都属于香港物业税的征收范围，但香港税务条例同时作出了优惠规定，豁免物业税的物业包括:(1)政府及领事物业;(2)业主自住楼宇;(3)家、族、堂物业;(4)闲置物业;(5)供商业公司业主作业务用途的物业，如果其应课税物业收益已包括在利得税利润内，或物业有业主自有做商业用途，则该物业可豁免物业税。香港税制中还有一种与物业税类似的差饷，差饷的征收范围是位于香港的楼宇或物业等不动产，不论其是否出租，都应按物业估价署估定的全年租金的一定比例缴纳差饷，很少有楼宇或物业能豁免差饷。政府只是对教育、慈善和福利机构的楼宇给予一定的资助。因此，某种程度上说，差饷倒是真正的物业税。本文认为，从公平与效率角度综合考虑，我国大陆开征物业税，其征税范围应借鉴我国香港地区物业税和差饷征税范围的规定，将所有位于我国大陆的物业都纳入物业税的征税范围，统一按评估机构评估的合理租值的一定比例纳税，同时将出租物业获取的租金并入个人收入征收个人所得税或者并入企业所得征收企业所得税，对现有物业中已纳相关税费在10年内分摊，抵扣当年应纳物业税，10年以后，则不得抵扣。这样做的好处是:(1)有利于提高税收征管效率，税收征管机构不需花费人力物力去核实那些是征税物业，那些是不征税物业;(2)有利于从制度上堵塞偷税逃税的漏洞，纳税人无法将应纳税物业说成是免税物业而偷逃物业税;(3)有利于提高政府机关、事业单位等单位物业的利用效率，在政府机关、事业单位等接受财政拨款单位的预算经费一定的前提下，多占用物业及占用高档物业必然要缴纳更多的物业税，这就从制度上抑制了这些单位不顾实际需要多占用物业及占用高档物业的不合理现象;(4)有利于公平税负，富人的物业和穷人的物业、现有物业和将来的物业都纳税，但富人的物业要缴纳更多的物业税，穷人的物业缴纳较少的物业税，现有物业中包含的相关税费可以抵扣，体现出物业税上穷人和富人的相对公平，现有物业和将来的物业上税负的相对公平。

物业税论文篇3

英国对物业所有者与租用者征收的税种称之为住房财产税，它是英国目前唯一的地方税，是按房产价值征收的一种税。纳税人为年满18岁的住房所有者或住房承租者（含地方政府自有房屋的租客），包括永久地契居住人、租约居住人、特许居住人、业主等几类。如一处住房为多人所有或多人居住，则这些人将共同负有纳税义务。居民住宅包括楼房、平房、公寓、分层式居住房间、活动房屋、船宅等。住宅房产的价值由国内收入署的房产估价部门评估，每5年重估一次，按房产的价值分为A～H共8个级别，分别征收不同的税额。一般情况下最高税率是最低税率的25倍。具体每个级别的税率全国并不作统一规定，由各地区政府根据当年预算支出情况而定。英国住房财产税减免政策主要有折扣、优惠、伤残减免、过渡减免四大类。其中，优惠主要是针对没有收入支持或低收入的纳税人，优惠多少则取决于纳税人的收入、储蓄和个人境况，最高可达100%。伤残减免主要是针对某些伤残者，在征税时，可以降低其住房价值应纳税的档次，给予适当的减税照顾。

日本对不动产保有课税主要设立有固定资产税和城市规划税，按应税财产所在地，由各市町村或都道府县分别征收，是地方政府收入的主要来源。固定财产税是对土地、房屋和建筑物、商业有形资产征收。城市规划税是城市规划事业和土地规划事业的财源，对土地和房屋的所有者课征。固定财产税的税基为各市町村《固定财产登记册》中所列示的应税财产评估价值。在评估土地的价值时，每次单独对同一类土地进行评估，如住宅用地、农业用地和森林用地等。然后以某一区域内一定数量和标准的土地，作为同一类土地价值的标准，每块土地的价值可以依据标准土地的价值并结合周围环境而定。在评估房屋和建筑物的价值时，根据住房供给政策，对房屋提供税收减免。具体减免规定为，2002年3月31日前新建的面积为50-120平方米的房屋，在前三个纳税年度减征50%；2002年3月31日前新建的3层以上的耐火住宅，面积为50-280平方米的，前五个纳税年度减征50%。除此住房供给政策的减免规定之外，公路、墓地或用于教育、宗教、社会福利以及地方税法案规定的其他用途的财产免税，中央政府、都道府县和市町村以及外国大使馆所拥有的财产也免税。《固定财产登记册》中所列的房屋、土地或建筑物的评估价值，依据土地市价、房屋或建筑物的替代成本的变化，每三年修订一次。每年从3月1日起，《固定财产登记册》都要向纳税人公开展示20多天。在此期间，纳税人可以进行查询，如果对评估价值有疑问，可以向固定资产评估委员会提出申诉。

加拿大的物业税也是对不动产征收，是地方的主要税种。不动产的税基包括两个部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不动产。税基由政府来评估，政府估价一般用市场价评估法。为了将评估的误差减少到最低程度，加拿大各省都成立了专门的集中评估机构。每个省都制定出评估手册来指导评估师的工作。同时，绝大部分省都通过立法来保证评估师调查和取得必要信息的权力，评估师可以任意索取相关资料，当事人必须予以配合。在加拿大没有全国统一的物业税率，税率主要依据各地方政府的收支状况自行规定，因此，即便在同一省辖区内，不同市区的物业税率也有比较大的差异。加拿大物业税收的减免与美国很类似，主要也是依据物业的用途和物业的所有者予以减免。主要包括对农业用地、森林用地、宗教用途的土地等给予轻税待遇；对政府拥有物业给予免税待遇。除此之外，加拿大的一些省还设有税额扣除法、延期付税法，以减轻低收入家庭和有困难的特定纳税人的税收负担

香港物业税是对土地及建筑物课征的一种税，主要是对业主来自物业的租金收入征税，没有租金收入的业主则不需要缴纳物业税。香港对物业税的免除项目主要三项：一是由业主支付的差饷，也即物业管理费；二是来自物业的租金收入，但在该课税年度内无法收取；三是作为支付修理费及其他开支费用的20%免税额，这是一个无论实际开支数目大小而规定的划一的扣除额。物业税的税率在15%左右，2004年略为增加，为16%。香港物业的业主必须把所拥有的全部物业填报在综合报税表内，接受税务局评税主任的评税后，再根据评税通知书的时间和税额缴纳税款。

从上述各国（地区）对物业课税的概况可以看到，物业税是地方税种，由当地政府进行征收管理。物业税均对不动产保有环节征税，即对土地、房屋和建筑物征收，一般由物业所有者申报并缴纳。在物业税税收要素的具体设置上，各国（地区）并不相同，但从征收管理来看，又都是以政府评估、个人申报为主。

借鉴国际经验对我国开征物业税的建议

目前，我国对不动产课税，也就是类似于物业税的税种有7个，包括营业税、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税。收费的项目更是多不胜数。现行的房地产税收政策存在许多问题：首先，税制不统一。目前我国外资企业和外籍个人适用《城市房地产税暂行条例》，内资企业和个人适用《房产税暂行条例》。内外税制不统一，不仅不利于企业之间的公平竞争，也不符合国民待遇原则。其次，计税依据、税率设计不科学，税收负担不公平。第三，税费名目繁杂。我国房地产开发过程中缴纳的税费很多，除上述7种税外，还有城市维护建设税，教育费附加，印花税等等，过多的税种，既不符合简化税制的原则，又会出现重复征税的情况。对房地产业的收费更是将近百种，这不仅给征纳双方带来很多麻烦，更制约了房地产市场的健康发展。

针对目前我国不动产课税的种种弊端，借鉴各国（地区）征收物业税的经验，并结合我国的实际情况，对我国开征物业税提出以下几点建议：

简化合并税种。根据简化税制的原则，对现行与房地产有关的税种进行合并，统一内外资企业税制。建议取消土地增值税，合并涉及房地产开发和保有环节的税种和相关收费，开征统一规范的物业税，并将物业税的征收管理权限下放，确立为由地方政府征收的地方税种。因为，从国外对物业课税的成功经验可以明显地看出，物业税都是地方的主体税种，是地方政府主要收入来源。因此，在统一税政的前提下，赋予地方政府一定的税政管理权，以调动地方政府的积极性。

科学设置物业税的计税依据。从国际上看，以不动产的市场价值作为计税依据被各国普遍采纳，运用得最为广泛，如以上所述的美国、英国和加拿大等。以市场价值为计税依据更符合量能纳税的原则，而且还具有税源丰富，收入富有弹性，交易证据多、便于诚信纳税等优点。因此，我国的物业税也应建立以市场价值为核心的计税依据，每隔3-5年重新评估一次，这样既能够准确真实地反映税基，并随经济的发展带动税基的提高，进而稳步提高财产税的收入，同时又能体现公平税负、合理负担的原则。

合理确定税率。国外财产课税大多为地方税收，因此普遍都是由各地方政府自行决定税率，而没有实行全国统一的税率，具体的税率都是根据当地政府的预算支出规模来确定。我国物业税税率也不适宜全国统一税率，因为各省的经济发展状况不一致，可考虑全国范围内制定一个幅度的税率，具体税率的大小可由地方政府自行规定。至于税率的形式，我国宜采用比例税率，因为比例税率比较简单，易于征收和管理。

建立完善的评估制度。以不动产的市场价值为计税依据需要相应完善符合我国国情的不动产评价体系和评估制度。首先，要制定评估的法规和操作规程，并设置专门的评估机构，从法律和制度上对评估从业人员的职业道德加以规范和约束，对评估从业人员还要进行定期培训，考核其执业能力。其次，要确定科学合理的评估方法，可以重置成本法和现行市价法作为评估办法的基础。最后，还要通过法律保障纳税人对评估结果拥有知情权和申诉权。不动产的评估结果必须定期公布，并允许纳税人进行查询。如果纳税人对不动产的估价等持有异议的，他们有权申请复议，地方政府必须设立专门的机构办理有关复议事项，纳税人对复议结果仍有异议的，可再向法院，由法院进行判决。

建立与不动产登记、评估有关的信息数据库。物业税的评估工作需要大量的、详尽的不动产信息和较长时期内的市场信息。建议为纳税人进行不动产信息登记，详细登记纳税人所拥有不动产的类别、所在地、评估价值、评估价值变化的日期情况等等，运用计算机技术对这些信息进行及时地搜集、处理、存储和管理，以获取有效的评估和征管的资料。

参考资料：

1.陈永良，《外国税制》，暨南大学出版社，2004

2.财政部税收制度国际比较课题组，《美国税制》，中国财政经济出版社，2000

3.财政部税收制度国际比较课题组，《英国税制》，中国财政经济出版社，2000

4.财政部税收制度国际比较课题组，《日本税制》，中国财政经济出版社，2000

5.中国社会科学院财政与贸易经济研究所，《中国：启动新一轮税制改革：理念转变、政策分析和相关安排》，中国财政经济出版社，2003

6.熊波，《加拿大的财产税及对我国的借鉴》，涉外税务，2002

7.曲顺兰，《国外财产课税的比较与我国财产课税的完善》，涉外税务，1999

物业税论文篇4

有鉴于此，在当前这样一个经济转型，市场经济逐步完善的过渡时期，建立物业税制应当统筹规划，分步实施。

物业税建设涉及面广，要解决的问题既多又杂。它对房地产市场的健康、稳定持续发展，甚至对当前和今后一个时期我国宏观经济健康稳定发展都会产生重要影响；物业税制建设对财政收入和税制格局的变化，对地方税体系的建立和完善，对居民收入分配的调节，缩小贫富差距，对促进房地产的有效合理使用，对建立资源节约型、环境友好型社会都将产生较大而深远的影响。物业税制建设不仅要研究解决税权、税负、税费合并问题，还要研究解决征税范围（包括纳税人和征税对象）、计税依据、税率、减免税等税制问题，同时要研究解决物业税征收管理方法及配套措施，以确保物业税各项政策得到正确贯彻执行，不断提高物业税征收率问题。

物业税制规划和建设应当首先贯彻党的十六届三中全会决议提出的“简税制、宽税基、低税率、严征管”、“稳步推进税收改革”的原则；其次要贯彻“税制统一、税权下放、调节收入、节约资源、便于征管”原则。物业税制建设的目标应当是：将物业税制建设成国家税制体系中的重要税种，地方税体系中的主要税种，省以下地方政府财政收入的主要来源（超过50％），能发挥聚财和调节分配的税收职能作用，促进房地产市场持续健康稳定发展，提高房地产有效管理利用水平，节约资源，保护环境，既能与国际财产税制相衔接，又符合中国国情的税制。

物业税制建设的方法应当是研究规划，制定方案，进行试点，改进完善，全面施行。研究规划，就是要动员和组织财税理论界、财税部门、政府土地房屋管理部门和社会上关心物业税制建设的人员对物业税制建设中的问题从理论上、实践上进行研究，先做出总体规划，在此基础上对各个阶段要解决的专题问题进行专门研究。提出几套方案；制定方案，就是综合备方案的优劣制定一套比较可行的方案；进行试点，就是将上述方案选择部分地方进行试点，对试点方案进行检验；改进完善，就是根据试点的情况对试点方案进行修改、完善；全面施行，就是将通过试点修改和完善的方案在全国推广施行。推广试行也可先大城市及郊县，后中小城市及郊县、乡镇、工矿区，再到其他县、镇及农村。

物业税制建设的步骤应在统筹规划的基础上，综合考虑改革的轻重缓急、难易程度、国家宏观调控要求，社会各界及房地产拥有者和使用者对房地产税制改革的接受程度等各方因素，科学安排改革的步骤：

在税费的合并方面，目前，房地产涉及的税种有交易环节的营业税、城建税、印花税、契税、土地增值税；收益环节的企业所得税、个人所得税；保有期间的城市房地产税、房产税、城镇土地使用税。在收费上有税务部门征收的教育费附加以及规划，国土、建设部门征收的有关费用。物业税制建设在税费合并方面可以分四步走：

第一步，合并房地产保有期间的税种，将内外税种合并，房屋和土地税种合并，即把城市房地产税、房产税、城镇土地使用税合并建立新的物业税。

第二步，在第一步建设到位并正常运行一段时间后，将房地产交易环节的部分税种并入物业税，即将契税、土地增值税、印花税并入物业税，增加物业税收入规模，提高物业税收入在地方财政收入中的比重。

第三步，在第二步改革到位并正常运行一段时间后，将国家对房地产交易等行政事业性收费并入物业税（包括教育费附加），进一步扩大物业税收入规模，使物业税成为地方政府财政收入的主要来源。

第四步，停征房地产交易环节的营业税、城建税，或降低房地产交易环节的营业税、城建税税负，适当提高物业税税率，鼓励房地产流通，促进房地产市场发展，提高房地产利用率，减少空置房屋，节约土地资源。通过税费合并，达到整合税种、规范税制、稳定收入的要求，使物业税成为地方税体系中的主要税种。对物业经营所得征收的所得税是否并入物业税应当慎重研究，笔者意见是不拟将所得税并入物业税。因为，所得税是对物业经营所得的征税，有所得则征，没有所得不征，所得多多征，所得少少征，以物业税取代所得税，不利于发挥所得税的职能作用，不利于多环节调节收入分配、公平税负。物业保有期只有对外经营才有所得，如果把物业经营所得征税并入物业税，那么，对物业经营收入征收的营业税、城建税等是不是也应并入物业税，这样就混淆了物业保有和经营不同税收的性质作用，是不可取的。

在扩大征税范围方面。这里说的物业税征税范围包括物业税纳税人的范围和物业税征税对象的范围，以及物业所在区域的范围。现行房地产有关税种纳税人范围，是指在城市、县城、建制镇和工矿区拥有房地产的单位和个人。对行政事业单位房产和居民自行居住用房产免征房产税。物业税的征税对象范围主要是指征税区域范围内的土地和房产。物业税的地域范围是城市、县城、建制镇和工矿区。物业税制要发挥其聚集财政收入和调节分配的职能，就必须在现行房地产税制基础上扩大征税范围，增加征税覆盖面，以达到宽税基的要求。在物业税制建设过程中，应当考虑实际情况，逐步扩大征税范围。扩大征税范围也可考虑分三步进行：

第一步，取消现行房地产税对事业单位拥有的房地产和居民个人拥有的别墅等少数高档住房的免税优惠，征收物业税。从税收上配合国家宏观调控，控制建造别墅等高档住宅，提高高档住宅保有期的成本，节约土地资源，调节部分收入。

第二步，在第一步成功实施的基础上研究扩大对居民拥有普通住宅的征税问题，进一步缩小减免税范围，按照低税负的原则确立居民普通住宅的税负，同时使物业税收入规模得到扩大。这一步改革，要慎重处理好改革、发展、稳定的关系，要在大多数居民有负担能力、能承受、能理解的前提下进行，不能操之过急，不能因改革影响稳定，影响房地产市场发展。

第三步，实行由城市到农村的改革。把物业税征税区域从城市扩大到农村，这是由于一方面随着城市化进程的加快，城市在向农村延伸、扩展，卫星城镇在增多。另一方面，随着人们生活水平的提高更加注意健康和环保，农村的度假村、别墅和其它商品房将迅速发展，如对农村房地产不征税，将不利于节约土地资源和环境保护，不利于农村公共设施的建设，不利于统筹城乡协调发展，不利于社会主义新农村建设。

物业税征税范围在由城市向农村扩大的过程中，要稳步进行。农村、农民、农业问题不仅仅是经济问题，更是重大的政治问题，物业税范围扩大到对农村房产和土地征收，要坚持不能增加绝大多数农民的负担，不能增加农民种植业、养殖业成本，不能影响社会主义新农村建设的原则。因此，物业税征税范围扩大到农村，也应分为三步进行：

第一步，把物业税征税范围首先扩大到大城市郊区。因为这些大城市郊区房地产已发展到了相当的规模，房地产市场较为活跃，房地产价格到了一定的水平，郊区农民较为富裕，有一定的负担能力，加之宏观上要求对这些城市房地产市场进行调节，这些城市也是当前房地产宏观调节的重点。

第二步，将物业税改革由大城市郊区扩大推广到中小城市郊区和旅游风景区及周边地区，通过这一步改革扩大物业税规模，增强中小城市的财力，促进中小城市公共设施的建设。

第三步，由地方政府根据区域内房地产发展规模和房地产市场发展情况，综合考虑调节收入、节约土地资源等多种因素，确定物业税进一步扩大的区域。在这一步要慎重研究对农村哪些土地和房屋应当征税，对农村房地产征收物业税要与各地农村房地产的发展规模和市场发展相适应，要综合考虑农村、农民、农业问题，要有利于农村农业发展，合理界定农民拥有房屋征税范围。

在改进和完善计税依据方面。计税依据有多种选择，包括房地产建造原价、净值、租金、评估价或房屋土地的面积等。评估价一般又包括市场交易平估价、重置成本评估价、市场收益评估价等，我国房产税和城市房地产税计税依据为房屋建造原价，对用于出租的房屋以租金收入为计税依据，土地使用税的计税依据为土地使用面积。将现行房产税、城市房地产税、城镇土地使用税合并建立新的物业税后：

第一步，不论房地产是否出租还是自用，均以房地产原价为计税依据，对土地也不再另按面积征税。这样做继承了现行房产税对自用房产的征税办法，尽管不尽合理，但简便易行，征收成本较低。

第二步，要有计划、有步骤积极研究探索按评估价征税问题：

一是要总结当前模拟评税试点经验，不断完善模拟评税办法；

二是要学习借鉴国际上一些好的做法，根据各地不同情况和房地产不同类别，确定房地产价格的评估程序、方法和标准；

三是明确评税主体及评税主体在确定房地产评估值中的地位、法律效力及相关职责。房地产价值评估是一个专业性、技术性非常强的工作。

目前世界各国和地区在征收房地产税时，对房地产价值的评估主要有两种做法：

一是由税务部门直接评估并按自行评估的房地产价值征收房地产税，如美国、香港等。

二是由国土房产管理部门或由其委托中介机构——房地产专业评估机构进行评估，由土地房屋管理部门审核确定房地产评估价值，税务部门不从事房地产价值评估工作，直接依据土地房屋管理部门审核确认的房地产评估价值征税，如澳大利亚、新西兰等。

从我国现行体制来看，拟采用第二种做法来确定评估主体。这是因为，税务部门直接进行房地产价值评估需要成立专门机构，招聘房地产评估和信息技术专业人才，还要直接收集房地产市场信息，据了解，香港对房地产物业征收的差饷税由差饷署征收管理。差饷署直接隶属于财政司，是与香港税务局平行的独立单位，现有人员900多人，高峰时达到1300多人，而香港税务局也只有2000多人。我们在现行情况下要成立专门的机构管理房地产税，或在地税部门成立专门机构进行房地产价值评估难以做到，而地税部门就现有人员数量和素质都不能胜任房地产价值评估工作。因此，由国土房管部门或由其委托房地产评估专业机构评估房地产价值，然后由政府土地房管部门审查确认房地产评估价，税务部门依据这个评估价征收物业税，比较符合精简行政机构和人员的要求，使评估工作市场化、社会化，这种方法不惜为一种较好的方法。

房地产价值评估机制等有关问题解决之后，我们就可以进行物业税计税依据改革的第三步，即在条件具备的地方，按房地产评估价值征收物业税，使税收的增减与房地产价值的升降成正比，房地产税制更加公平、合理。

物业税论文篇5

【关键词】物业税 博弈 物业税税基评定

2003年10月,中共中央第十六届三中全会通过的《关于完善市场经济体制若干问题的决定》明确指出,“实施城镇税费建设改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关税费”。2007年10月1日起实施的《物权法》为开征物业税提供了法律保障。随着物业税在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、安徽、河南、福建、天津等十省市模拟试点工作的进行,物业税又再次被推向风口浪尖。但物业税的具体开征还面临着困难,理论界对开征物业税的制度设计还存在不少争议,本文认为,只有首先解决物业税税基的价值评定问题,才能为开征物业税扫清前期障碍,讨论税制的制度设计问题远比探讨技术操作更为重要。

一、物业税的相关理论

物业税是以土地、已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等为课税对象,要求其所有者或承租人每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的变化而变化。“物业”一词是实物与权益的综合体,通常在国外被称为不动产,而在我国大陆则习惯称之为房地产。国内学者对物业税作了一系列的研究,甚至有人认为,物业税就是财产税,也可以称之为不动产税。这些观点的正确与否直接影响到物业税的设计基础。下面,本文阐述物业税和我国现存财产税的关系。

1、物业税是财产税的一种

财产税是整个税收体系的重要组成部分,从概念上来说,财产税是指以纳税人所拥有和支配财产本身(财产的价值或数量)为课税对象的税收统称,包括不动产和动产。相比所得税是对国民生产的流量课税,财产税则是对社会财产的存量课税,其价值并没有参与再生产的循环。财产税以财产的可转让性和可保有性,又可分为财产转让税和财产保有税。

我国现行财产税制中的主要税种有房产税、车船税和契税。物业税也是财产税的一种。物业税的本质的实际内容就是房地产保有阶段的税收。物业税,是针对土地、房屋等不动产征税,要求其承租人或所有者每年按照不动产的价值都要缴付的一定税款。物业税的课税对象是不直接参与流转的土地、房屋等不动产,由不动产的所有或支配人直接承担而很难转嫁。因此,物业税具有财产税的主要特征,属于财产税的范畴。

2、物业税设计的理论基础

一般说来,尽管国内外大多数国家和地区都开征物业税,但是关于物业税的理论基础却存在较大的分歧,主要有“公平论”、“税制完善论”、“财政收入论”、“受益论”和“资源配置论”等观点。

(1)征收物业税的“公平论” 。“公平论”包括普遍征税和平等征税。所谓普遍征税,是指税收管辖权范围内的所有法人和自然人,也即所有有纳税能力的人都应毫无例外地纳税。所谓平等征税,是指所有的纳税人依照其所拥有的不动产价值取得的收入或实际支出等客观因素来确定。税收的公平标准主要是依据能力原则,要求纳税人应当根据他们的支付能力纳税。公平论是税收理论的基础,具有普适性,可适用于物业税。物业税对财产收入的公平调节功能,优于所得税。但是单纯强调物业税的公平说,并不能真正反映物业税的本质和特征。

(2)征收物业税的“税制完善论”。该理论认为完善的现代税制应包括所得税、商品税和财产税这三大体系。税制完善论从税收功能角度来认识物业税,有一定的科学性和实用性。但是,一个税种的设立并不单是为了使税收体制在理论上得到完善而存在,更重要的是该税种的设立所能发挥的作用。因此,单纯的税制完善说也不能反映物业税的本质和特征。

(3)征收物业税的“财政收入论”。税收都具有组织财政收入的功能和作用,对土地、房屋等课征物业税,是为满足财政支出需要,而筹集国家财政收入。依照国际通行的做法,物业税是地方财政收入的主要来源。而在我国现行税制下,中央税收比例较大,地方税收较低,使得地方政府的收入主要是通过土地出让金取得,这在一定程度上加剧了地方政府的短期行为问题。该理论认为物业税的开征实际上是把一部分的一次性收入变成了长期现金流,增强了政府收入的长期性,激励地方政府做出更有利于地方经济发展的决策。

(4)征收物业税的“受益论”。物业税“受益论”出现在20世纪60年代,是指以税收主要为纳税人服务,即完全用于地方公共服务的提供,并没有带来福利的损失。受益论的观点主要建立在两大假设的基础上――“用脚投票”和“城市土地利用分区”。在这种理论下,住户不会因物业税的征收或提高调整其房屋消费,个人按照对住房和公共服务的偏好选择居住地区,配置到公共部门的资源是有效的,因为财产税每年列支的税费,相当于支付地方公共服务的成本。

(5)征收物业税的“资源配置论”。征收物业税的“资源配置论”是建立在征收物业税的作用方面来论述的。这种观点将物业税作为国家宏观调控的一种手段,期望通过征收物业税达到合理配置土地等资源的作用,促进社会公平,优化资源配置。这种观点需要国家在研究现行已经开通和征收房地产使用税费的基础上,合理计算并重新设计部分税种,达到科学管理的目的。综上,在各种有关理论的争论中,本文比较倾向于“公平论”、“受益论”和“资源配置论”。物业税的实施,必须以实现公平为基本目标,并体现地方政府公共服务的提供程度,这对地方政府向服务型政府转变是非常有现实意义的。

3、开征物业税的意义

在市场经济条件下,国内外的相关成功经验表明,房地产市场的健康发展离不开高效完备的税收制度。建立“宽税基、少税种、低税率”的税制体系已被国际证明为有效的市场调控的手段。我国现行房地产税制的诸多弊端难以适应市场经济条件下房地产健康、有序发展的需要,而开征物业税则是解决这一问题的必然选择,也是我国新一轮税制改革的重要内容。

我国现行房地产税收制度,存在税权划分不清、税种设置不完整、计税依据和征收范围不合理、税收政策不统一、配套的辅助制度不健全等问题。完善税收体系工作,需要多个部门的共同协作和努力。本文期望以研究物业税开征为契机,对设计适合我国税收体系的税基价值评定进行初步研究。

4、物业税税基评定中的“中国特色”

税基即“课税基础”,具体有两种含义:一是指某种税的经济基础,例如流转税的课税基础是流转额,所得税的课税基础为所得额,选择税基是税制建设上的一个重要问题,选择的课税基础宽,税源就比较丰富,调控的力度也会比较大;二是指计算交纳税额的依据或标准,即计税依据或计税标准,包括实物量与价值量两类。

对于物业税的税基评定来说,课税基础应该是纳税人所拥有的“物业财产”。中国《民法通则》第5章第1节对所有权进行规定时,就使用了财产所有权概念。此处的财产,其实指的就是从法学角度所理解的物的概念。但我国《担保法》第34条规定的财产,既包括物,也包括土地使用权等权利;中国《继承法》第3条规定的个人财产,同样既包括物,也包括著作权、专利权等权利。这说明在中国现行法律中财产既可以指客体又可以指对客体的权利。所以说,物业税的税基评定就是对征税客体和对客体的权利的价值评定。中国法律中对财产这个概念的解释,为物业税的税基认定范围扫清了一个具有中国特色的障碍――土地的国有性质。

众所周知,我国的土地是国家所有的,土地具有稀缺性和不可再生性,房地产的升值归根结底为土地的升值。土地的使用权是使用人的权益,也可看作是使用人的财产。因此,物业税的征税对象应为土地使用权和房屋所有权。对物业税税基的认定,应该是土地使用权价值和房屋所有权价值的统一,至于是分开征税还是统一征税,应视我国物业税的税制设计具体而定。

二、物业税税基价值评定的几种观点

1、税基评定的“基准地价说”

这种观点认为,物业税的税基价值认定可以直接通过基准地价简单得到。《城镇土地估价规程》对基准地价的定义是:“基准地价是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途,分别评估确定的某一期日上法定最高年期土地使用权的区域平均价格”。认为基准地价是我国地价体系的重要组成部分,反映了我国城市土地市场中地价的变化趋势,是我国政府法定的公示地价之一。在刚刚开始研究制定基准地价时,期望其能够成为国家对地价进行宏观调控的依据和政府征税的客观依据,引导土地充分利用和合理流转。但事实证明,我国房地产市场经过多年的发展之后,基准地价已经不再适用,且基准地价也不适合作为物业税税基价值的评定基础。

(1)基准地价的形成基础不够科学。我国城镇土地定级估价开始于80年代末90年代初,由于当时土地市场很不发达,为了揭示城镇土地资产的价值,实行“以城镇土地分等定级为基础、土地收益为依据、土地市场交易样点为参考”的城镇基准地价评估方法。城镇土地的定级采用的是多因素综合评价法,即根据影响城镇土地级别的因素因子,对城镇土地的质量进行综合评价,划分出土地的级别。在土地级别划分的基础上,搜集每一个级别的交易样点,将每一个级别的交易样点地价分用途进行平均,得到每一个级别每一用途的平均价格,作为基准地价。这种方法存在明显的弊病,由于在城镇土地定级的过程中,因素因子的选择、因素因子的影响权重、因素因子的等级功能分数、划分土地级别的数目等都是人为确定的,使得定级过程中的随意性很强。

(2)基准地价数据陈旧,已经无法满足需要。以上海市基准地价为例,目前的基准地价体系是1998年的,2003年有所修订,但数据与现实土地交易价格相差甚远。2007年9月,上海青浦赵巷地块成交的楼面单价近万元,该地块的基准地价仅为700元/平方米,成交价格已是基准地价的近15倍。因我国经济有着日新月异的变化,这对基准地价的调整造成了不少压力,许多小城镇尚没有建立基准地价体系,有的虽然建立了相关体系,但基准地价已经数年没有更新,形同虚设。

(3)基准地价仅仅是“土地使用权区域的平均价格”,物业税的税基价值不仅包括土地还包括房产,因此,基准地价不适合作为物业税的征税依据。即使仅将基准地价作为对物业税征税过程中对土地价值的征税依据,其脱离现实情况的数据不能真实反映纳税人拥有财产存量的多少,也会造成税收的损失和不公平性,从而无法实现开征物业税的意义。

2、税基评定的“市场交易价格说”

这种观点认为,物业税的税基价值评定可以直接通过对市场交易价格的分析和调整得到。认为市场交易价格最能反映纳税义务人拥有财产的多寡,通过分析剔除交易价格中的不理性因素,以此来评定物业税的税基价值。但这种观点有不少弊病。

(1)虽然有市场可比的交易价格,但物业税的征收对象是以被“占有”形式存在的,并未在征收阶段实际参与市场交易。以变动的市场价格衡量纳税人占有的存量财产,在税收上缺乏统一的标准,且财产所有人并没有通过财产市场价格的涨跌获得任何利益。因此,以市场交易价格征税有一定的不公平性。

(2)公开市场价格的取得和应用存在一定难度。市场交易的公允价值是指信息完全对称的情况下,无关联的买卖双方自愿公平交易所形成的价格,而在现实的经济生活中,信息完全对称的市场不可能存在,尤其房地产市场是一个发育不成熟的半市场化行业,公允价值很难得到。即使调整后的市场价格能够反映理论上的公允价值,其取得和应用由于市场的多变性和征税对象的独一无二性都存在一定难度,可操作性极差。

(3)市场交易价格不能反映征税客体的理性价值。在经济学中,存在信息完全对称的市场状态,而现实的市场却存在着许多信息不对称和非理性因素。物业税的征收要体现“公平论”、“受益论”和“资源配置论”的主要观点,就不能仅仅依靠市场的力量去确定税基的价值。税基价值的评定要能够引导市场价格的良性发展,而非简单地肯定、迎合和追逐市场价格。因此,市场交易价格也不可取。

3、税基评定的“评估价值说”和“认定价值说”

理论界对于物业税税基比较肯定的观点应该是“评估说”和“认定说”。这两种观点既有相同的地方,又有相悖的观点。相同的地方是指“评估说”和“认定说”都认为物业税的税基价值评定工作应该由专业人士来从事,而其相悖之处在于对从事物业税税基评定工作的机构的性质和组织方式意见不一。大多数国家的物业税都以房地产的评定价值作为计税基础,且建立了一套较为完善的财产评定体系,有专门的财产价值评定机构。以专门机构的评定价值作为税基价值有以下优点。

(1)按专门机构的评定价值征税,能比较客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力,使多占有财产的纳税人多缴税,少占有财产的少缴税。按评定值征税可以较好地调节土地级差收益,保护土地资源,也可以促进纳税人合理利用房产、土地,规范房地产市场交易和促进房地产资源的有效配置。

(2)按专门机构的评定价值征税,税基具有弹性。随着房地产市场价值的涨跌,房地产价值随之上下浮动,评定价值也会相应调整,体现了公平的原则。但评定价值不会完全按照市场交易价格变化,而是在剔除了市场的非理性因素而得出的合理价格,能够充分体现专业性。

(3)按专门机构的评定价值征税,对社区的公共投入可以得到相应回报。社区公共投入增加会提高社区内财产的市场价值,而财产市场价值的提高又会带来税收收入的增加,使得居民的权利和义务相对应,符合征收物业税的“受益论”。

按照专门机构的评定价值征税具有以上优点,但这些优点都要依靠合适的制度设计才能够发挥。在制度设计方面,必须使政府部门和评定机构既可以互相协作,又可以互相制衡,高效、公正地完成整个物业税的征收工作。但“评估说”和“认定说”之间也有不同的观点,在于这两种观点对物业税税基评定的机构性质和组织方式认识不同。

“评估价值说”认为物业税税基价值应由“评估”得到,“评估”是一个中介行为用语,指社会中介通过现有的评估方法,确定物业税税基的方式;“认定价值说”认为物业税税基价值应由“认定”得到,“认定”不是一个中介行为,带有“定”的性质,“认定权”应由国家设立的专门机构行使,以保持涉税财物价值认定的权威性和可靠性。

三、物业税税基评定的路径选择

要确定物业税税基认定的路径首先要分析物业税税基认定的利益相关者,毕竟,一种制度设计的最终出台是依靠利益相关者各方的博弈而最终形成的。

1、物业税税基评定的利益相关者

物业税税基评定的直接利益相关者包括:物业税的缴纳者、地方政府、国家相关部委和税基认定机构等;与物业税税基评定的间接利益相关者更是种类繁多,例如开发商、商业银行以及房地产相关产业等。各类参与者的利益诉求不一样,受到的资源约束不一样,对物业税税基评定的态度也不一样。在物业税税基评定制度形成的过程中,这些利益相关者都会从自身的诉求出发,参与共同博弈,最终达到均衡。分析物业税税基评定的利益相关者就是期望通过分析这些参与者各自的不同目的和行为,从而设定使整个物业税税收体系良性发展的机制。

2、税基评定价值应当对物业交易价格有引导作用

在价值和价格两个词越来越被混用的今天,我们不得不重述价值和价格的区别:价格是价值的外在表现形式,是随价值上下波动的,偶尔会偏离价值较远。因此,价格和价值两个词绝对不应混用。物业税税基评定的一大使命就是税基认定价值应当对物业交易价格有引导作用。因此,税基评定是对征税客体“价值”的认定,这同样符合物业税征收的“公平论”,剔除了市场价格的非理性因素。

3、由公立机构负责税基评定更加符合中国国情

物业税税基评定的路径选择就是指税基评定的途径――是通过中介机构以及公立机构来实现。根据国内外的研究结论和上述分析,本课题认为物业税税基评定还是宜选用公立机构,理由有以下几方面。

(1)从利益相关者博弈过程来看,公立机构能够更平等的完成制衡职责。由物业税的利益相关者分析,其构成各方属于社会的“强势群体”,如果由社会中介机构评估税基,则中介机构的性质和“唯利是图”的经营模式注定很难完成在整个机制中的制衡作用,最后很可能沦为某一利益集团的附属物。如果由国家公立机构完成税基的评定工作,能够保证各个利益集团力量的对等,很好地完成制衡任务,并保护纳税人的利益。因此,本课题研究认为,物业税税基评定应该由公立机构完成,或者即使不由公立机构完成,也应该由公立机构履行对中介机构的指导和复核职能,促使中介机构行为的规范化,并在纳税义务人在税基评定方面产生税收争议的时候,提供一个“认定”之所。

(2)从公立机构的性质和财力保障来看,更能够保证税基评定的公允性和准确性。公立机构由国家授权成立,其组织形式较为规范,财力有保障,可以公允独立地完成税基评定工作。从税基评定机构的长远发展来看,其还能从工作中促进评定方法的改进,进而引导评估中介行业的发展。世界上许多国家的税基评定都是由公立机构完成的。例如英国开征的住房财产税,其住宅房产的价值是由其国内政府的内设部门进行评定的,美国各地政府也都拥有自己独立的房地产评定部门。另外,我国香港特区政府则成立了差饷物业估价署从事专门评定工作。

(3)从全国物业税征收体制来看,税基评定宜采用分级管理的方式,使税基评定机构与税务部门层层对应。考虑物业税征收的可操作性,物业税税基评定和救济机制宜采用分级管理方式与税务部门层层对应。例如县级物业税征收的税基价值评定工作应由县级税基价值评定机构完成,市级物业税征收的税基价值评定工作应由市级税基价值评定机构完成,税收救济应使产生税基价值评定争议的当事方可以向上级税基价值评定机构反映。如果采用中介机构评估税基价值的方式,则税基评定争议必须向公立机构提出申请,以保证争议救济的公正性和严肃性。

本文认为,我国物业税的开征肩负着促进资源利用效率、完善税制的重要职责,应该遵循公平、客观、科学的原则,对物业税理论的研究也应是长期的。本文从物业税税基评定的理论基础和路径选择提出了部分看法,期望通过对制度的研究,促进物业税的早日出台。

【参考文献】

[1] 谢附瞻:中国不动产税收政策研究[M].中国大地出版社,2004.

[2] 任宏、王林:中国房地产泡沫研究[M].重庆大学出版社,2008.

物业税论文篇6

[中心词汇]财富税；税收公允；中央财政

从经济学意义上讲，税收公允性效果基本可以归结为对税收归宿的讨论，实质上是税收对相对市场价钱的影响。自Tiebout提出“用脚投票”的公共品提供形式以来，有关财富税税收归宿的研讨不时是经济学家们关注的热点效果之一。基于逻辑基础的差异，关于财富税税收公允的研讨文献大体构成了两种相互统一的观念，即“受益论”与“新论”，并区分在实证文献中失掉了支持。进入20世纪90年代以后，有关财富税公允性的研讨失掉了进一步拓展，但大多是上述两种观念的运用。本文综述半个多世纪以来关于财富税公允性研讨的实际文献，一方面为国际学者了解这一范围的开展状况与开展方向提供参考，另一方面也可以为国际学者研讨国际物业税的下一步革新提供有益的思绪。

一、“受益论”与财富税税收公允

自庇古以来，人们对公共品的市场有效提供不时持否认态度，Tiebout模型改动了这种局面，为公共品的市场提供勾勒出一个理想的“用脚投票”式的市场运作形式。虽然最后的Tiebout模型并不能恰外地反映理想，但其富有开创性的研讨效果为财富税“受益论”的构成奠定了坚实的基础。

财富税的“受益论”观念由Hamilton、Fischel和white率先提出，并由Hamilton和Fischel停止了更为深化的论述。这种观念以为财富税是一种简直可以鼓舞外地居民做出正确财政决策的受益税。房屋业主作为中央政府支出的主要承当者，他们经过“用脚投票”等方式，促使中央政府在市政支出、税收和土地运用方面选择最佳方案，以使他们房屋价值最大化，这种选择的结果使财富税成为房屋业主对其所获效劳的支出，从而也使财富税成为一个有效税种。

“受益论”观念在局部平衡框架内剖析税收归宿，以为对房屋所征的税是累退的，不利于公允支出分配。其基本逻辑是：由于财富税是基于住宅单元价值的比例税率，而低支出家庭在住房支出上的比重较大，所以与高支出家庭相比，低支出家庭承当的财富税义务较重。“受益论”成立需求两个中心思论基石：一是分区制，即要求一个地域可以有效地保证财富税税基不受新居民过多的影响；二是资本化，即要求政府支出的收益可以充沛表现到住房价值中。少量关于分区制的实际文献都努力于不存在公共土地控制的状况，模型构建的基础是居民关于中央效劳和住房需求存在支出和价钱弹性，而支出与价钱弹性在居民与不同的中央政府之间存在差异，这为居民对公共效劳的分类选择提供了能够。显然，这类研讨并不能很好地模拟理想。理想上，对土地应用的控制往往是中央政府的最重要职责之一，Miller对加州雷克伍德方案的剖析、Elllckson对Euchd诉Ambler案件的剖析都试图证明社区居民经过中央政府影响土地控制的状况确实存在。而沿着这一思绪最成功的实际则是中位选民定理。中位选民定理由HowardBow-en首先完善，其后经济学文献对该规律停止了普遍深化的统计检验。Tnman调查了长岛58个学区，结果发现中位选民模型可以很好地预测学校支出之间的差异；在Miller对洛杉矶县的详尽研讨中，发现普通选民，而不是精英才是地域兼并的最终决议者；RandaUHolcombe总结了其他相似研讨，发现这些研讨很有压服力，并提出可以用中位选民模型作为政府决策的适宜基准，就如完全竞争之于私有市场的基准一样。

资本化效果要求房屋购置者比拟确切地了解社区之间的财政状况以及公共效劳水平的差异。Oates首先提出了这一观念并予以统计证明，他研讨了美国新泽西州北部城市1960年的数据，以为“假设一个城市提高税率，并用添加的那局部税收支出改善学校系统，那么回归系数标明预算开支添加所带来的收益可以大致抵消高税率对中央财富价值所带来的负面效应”。此外，Reimhard等也研讨了其他公同事情对中央房屋价值的影响，结果标明，各种中央公同事情的影响都会十分准确地体如今房屋价值上。

二、财富税“新论”与税收公允

与财富税“受益论”相统一的另一种观念是财富税“新论”，这一观念由Mieszkowski首先提出，后经GeorgeZodrow和Mieszkowski进一步完善成为完整的实际体系。Mieszkowski经过调整Harberger有关税收归宿的普通平衡模型，使其适用于对中央财富税的剖析。Mieszkowski的模型将整个经济中的行政区域分为两类：高税区域与低税区域，同时假定整个国度的资本供应完全没有弹性，研讨标明，资本一切者作为一个全体担负了全国财富税的平均税负，Mieszkowski把财富税的这一特征称为财富税归宿的利润成分。同时，由于高支出家庭的资产多，他们承当的税赋也多，所以财富税属于累进税制，是有利于公允支出分配的。显然，“新论”的这一结论与传统“受益论”观念截然相反。

另外，在zodrow-Mieszki完善的“新论”模型中，资本的竞争性报答也失掉了思索。在税率较高的行政区域中，财富税使资本流出该地域，从而降低了外地消费要素的消费率以及对这些要素的竞争性报答，最终提高了房屋价钱；同时，由于资本被吸引到税率相对较低的地域，从而使流上天的土地与工资价钱上升，并使房屋与商品价钱下降，这一结果被称为财富税的消费税效应。但是，就经济总体而言，财富税“新论”以为相关于利润税成分，消费税效应只起到主要作用，因此，对税收归宿起主要作用的是利润税成分。

财富税“新论”异样也依托两个中心假定：一是资本可以由于不同地域间税率的差异而自在活动；二是在全国范围内资本总量坚持不变。并且，即使在普通平衡模型中参与Tiebout类型的特征，这两个基本的假定仍能保证“新论”结论的成立，因此，对“新论”的实证研讨也主要集中在对其两个假定的阅历验证方面。

三、税收竞争与中央公共效劳均等化

税收竞争对中央公共效劳水平的影响实践上是财富税“新论”在中央公共产品供应上的一种运用，也可以说是对“新论”的一种阅历验证。最早留意到这个效果的学者是Break和Oates，他们以为，由于税收竞争的存在，中央政府不愿对活动资本征税的心态，能够会招致他们将支出控制在没有效率的水平上，即招致中央公共效劳的供应缺乏。

Zodrow和Mieszkowski、Wilson首先对这一观念停止了系统研讨，他们树立了一个存在许多相反行政区的模型，这些行政区内的土地是固定的，资本则可以自在活动；每个中央政府选择其提供公共效劳的数量，以使他的代表性居民的福利最大化。其结论是：假设人头税可行，则用人头税资助的公共效劳是有效的，此时财富税税率为零。假设人头税的运用存在限制，则财富税融资的结果标明中央政府选择的公共效劳会低于有效水平，缘由是中央政府怕资本外流而采取税收竞争战略，从而增加了对资本税的运用。

Brueckner对这种复杂的税收竞争模型做了进一步延伸，在其中参与了休息力要素，且允许这一要素依据其对不同公共效劳的偏好而分属不同的行政区域，进而在模型中融入了休息力要素在不同行政区域间活动的影响，结果标明依然会出现税率和公共效劳水平低于有效水平的特点。普通来说，Wilson证明，即使在比基本模型更复杂的思索消费结构的模型中，只需征收财富税降低了中央资本存量，那么公共效劳提供水平低下的结果就会发生。不过，假设行政区域面积可变时，公共效劳数量缺乏的效果会有所减轻。而当大的行政区域与小的行政区域共存时，大的行政区域比小的行政区域提供的边沿效劳水平更接近于有效水平。当然，小的行政区域也能够会提供过高的公共效劳水平，由于在小行政区域相对低税率会使小行政区域取得庞大的资本存量。

关于税收竞争招致公共效劳低水平提供的传统实际都遵照了一些相当严厉的假定，诸如中央公共效劳不会出现人口规模经济效应、中央公共效劳的提供完全由选民志愿决议等。而理想上，公共产品的基本特征决议了其人口规模效应存在的偶然性，出于政治或其他方面的考量，中央政府对公共品的提供也能够存在市场权利。因此，关于财富税税收竞争的最新实际也在这些方面停止了一些尝试。Wilson证明，当中央公共效劳具有规模经济效应时，税收竞争模型不一定会发生公共效劳水平低下的结果。

LucNoi-set将税收输入剖析融入到规范的税收竞争模型中，坚持了传统税收竞争模型中一个经济体只消费一种产品的假定，并进一步假定这个经济体中某个地域对某个特定产品具有专业化优势，即在这个产业上具有市场权利。结果标明，面对家庭与企业的利益权衡，政府可以经过对可活动的资本征税取得垄断租金，从而经过税收输入或租金收益给本地居民以直接的福利添加，并且，这种福利的添加完全能够超出由于税收竞争引致的资本流出而招致的福利损失。ToshihiroIhori与c.c.Yang在税收竞争模型中植入了行政区域内政策制定与实施的政治竞争模型。他们构建了一个有n个相反地域(n表示竞争强度)、n个居民、资本与休息两种消费要素的模型，并假定一个地域中位选民拥有的资产数量小于这一地域平均的资产数量。于是政治家为选举获胜而对税收政策的选择可以招致地域间的一个最优竞争强度，而这个竞争强度刚好可以保证公共效劳的有效供应；并且假设税收竞争低于最优竞争强度，则增强税收竞争有利于社会净收益的添加。

四、财富税革新、限制措施与税收公允

美国财富税革新的主要缘由是征税人的公允要求，也与财富税的特点密不可分。ArthurO'Sullivant以时间为轴线，引见了美国财富税的革新历史。20世纪初，美国实施了最新鲜的税收限制方式，即对特别类型(级别)的中央政府的财富税率停止限制；大萧条时期，由于公民不情愿为中央政府公共设备树立而承当征税义务，第一次财富税革命发作了，在1932年和1933年，美国共有16个州经过税收限制，其中大局部的措施都片面地对中央财富税税收设定了一个最上下限；加利福尼亚第13号提案的经过标志着现代财富税税收革命的末尾，在1960年代以后，大局部现代财富税限制直接或直接地触及到对财富税支出增长率的限制，此外，把对财富税税率的限制与对评价价值增长率的限制结合运用的措施也末尾在一些中央政府运用。进而ArthurO'Sullivan给出了中央政府停止税收限制的主要缘由：一是居民财富税在其支出中所占比重的添加；二是为了抵消政府间转移支付的添加而引致的增加财富税的要求；三是从财富税过渡到对运用者收费的要求。

关于现代财富税限制的影响。Preston和Ichniowski调查了1976—1986年间在市政府层次上的财富税限制对财政支出的影响，结果标明财富税限制增加了财富税税收支出及其在财政支出中的比重，同时，中央政府其他方式的财政支出添加了，政府间的转移支付也同时添加了。FigHo和Sullivant设计了一个用于剖析中央政府对税收限制反映的复杂模型，模型假定政府运用两种投入：管理投入和效劳投入，只消费一种公共产品的状况。假定中央官员有一个支付函数，并在他们的预算限制下使其支付额最大化，假设预算限制是由税法决议的，则支付最大化的投入组合必需满足如下条件：政府官员在管理投入和效劳投入间的边沿替代率(MRS)必需等于要素价钱。显然，假设支付函数与消费函数一样，那么投入组合的选择就是有效的，否则政府的投入组合就缺乏效率，此时，预算消减会招致中央政府改动它的投入组合与产出水平。但是对这一模型的实证检验存在相互矛盾的结论：Figlio提供的证据标明税收限制会招致中央政府增添效劳投入而不是管理投入；Dye和McGuire则给出了相反的结论。这种实证方面的差异或容许以用中央政府操纵选民的才干加以解释，即假设一单位税收增添带来的公共产品的损失越大，那么公民就越有能够赞同经过中央政府的越限试图，从而消弭税收限制的冲击；反之则反是。

财富税限制的影响也体如今其他方面。人们以为政府雇员工资过高能够是招致税收限制的一个主要缘由，Figlio研讨了在实施限制和不实施限制的州中教员的工资，结论是实施税收限制的州中教员工资更低。O'Sullivan、Shefffint和Sexton剖析了基于置办价值税收体系的加利福尼亚的财富税革新，结果发现老年人与低支出私房业主是两类受益人群，很清楚，这两类人群的迁移率低于平均值。这说明，只需市场价钱的增长快于再评价限制，以置办价值为基准的税收体系就会招致水平方向的不公允，即市场活动越频繁的人需求支付越高的财富税。Shires以中央政府能否有权从一项来源中吸纳财政支出作为判别中央政府能否对财政支出具有控制权的标志，其详细剖析了加利福尼亚州1978年和1995年受中央政府控制的财政支出的变化，结果标明受中央政府控制的财政支出大幅下降。

除普通性财富税限制外，对特定项目或征税人的税收优惠也是财富税革新的重要内容之一。断路政策是指居民实践财富税额超越一定的支出比例时，这些项目允许缴税人失掉州退税或取得所得税减免。研讨标明，各地可以享遭到这一优惠的比例从15％到100％不等，但估量大少数州的参与率在50％以上。另一种罕见的特定优惠措施是住宅税收豁免，即州政府强迫中央政府豁免住宅财富税，Baer估量的各州住宅豁免的参与率通常要高于80％。第三种重要的特定财富税减免项目即是对财富税项目的特定限制，其中最盛行的两种限制措施是特定税率限制和财富征税限制。此外，也有一些文献对财富税特定项目优惠停止了延伸研讨。

五、中国物业税革新的研讨综述

2003年10月14日，中国共产党第十六届中央委员会第三次全体会议经过了《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干效果的决议》，《决议》在提到深化财税体制革新时指出“实施城镇树立税费革新，条件具有时对不动产开征一致规范的物业税，相应取消有关收费。在一致税政前提下，赋予中央适当的税政管理权”。说明物业税在我国开征的目的一是要规范与调整目前的财富税体系，二是要为进一步完善我国分税制财政体制打好基础。围绕这两点内涵，国际学者对物业税展开了普遍而深化的研讨。

针对“租税并举”的不同态度，国际学者关于物业税开征对住房价钱的影响构成了两类截然相反的观念。吴俊培以为我国现行的一些财富类税收与现行的土地“批租”制度，只起到抬洼地产价值或现值的作用，并不利于土地的有效运用和居民住房状况的改善。因此，在将要推行的物业税革新中，应该废弃现行做法，将现行城镇土地运用税、土地增值税及批租支出等归并到物业税中，这将有利于构成土地的市场价钱，并且将一局部市场价钱转化为真正的财富税税负。同时，从效率的角度看，这种做法也有利于提高效率，税负的散布也会愈加契合“才干准绳”，因此会发生更大的公允效应。马克和等学者也表达了相似的观念。另一种观念以何振一、刘维新等为代表，以为物业税是不动产税的一种类型，土地出让金是地价的别称，是政府以土地一切者身份，在出让土地运用权时收取的土地价款，它并不是政府为完成公共管理职能收取的费用。地价与税收是两特性质不同的经济范围，税是公共分配范围，地价是市场范围，两者在社会再消费中的作用是完全不同的，不能、也不应当相互替代。房价过高的理想也不是“租税并举”的肯定结果，因此，处置房地产开发本钱过高和房价过高效果的基本出路，在于加快城市树立方面费税革新的步伐，消弭过多、过重的不合理收费，降低过高的税率，简偏重复征收的税种，这样才干实在到达降低过高房价的目的。

除了从房价的角度讨论物业税革新，进而了解其支出再分配效应以外，高培勇则直接把近年来我国调理贫富差距成效欠佳的缘由归结于物业税这一“真正意义”上的财富税的缺位，以为虽然从外表看，物业税不过是对现行房产税和城市房地产税的一种归并整合，但实质上，物业税与房产税和城市房地产税却有着非同普通的差异。由于行将开征的物业税所聚焦的主要课税对象是居民团体所拥有而非企业所拥有的房产或房地产，因此，物业税是真正意义上的直接税，也是实真实在的财富税。而物业税开征的直接动因既不是人们客观想象中的抑制房价的工具，也不会是为中央政府寻觅主体税种的结果，而是调理支出分配的一种逻辑肯定。由于支出分配的调理无非是“流量”与“存量”两个方面停止，而物业税的开征正是我国现行税制体系“填补存量税(财富税)”空位的重要举措。

关于物业税革新形式，安体富与王海勇引等提出了规范我国现行房地产税费，构建以土地年租金为基础、物业税为主导、其他房地产税费为辅佐的租、税、费体系思绪。而樊丽明与李文㈨等则以为物业税革新应兼并房产税、城镇土地运用税和城市房地产税，将房产税、城镇土地运用税和城市房地产税兼并为房地产税(或物业税)，并在此基础上完善税制要素。此外，关于开征物业税后会不会加剧现有的地域间财力差异，大少数学者持一定态度，但也有学者并不以为然。当然，在税率、税收减免、住房价值评价等方面，国际研讨也都有涉猎。

六、小结

财富税的“受益论”与“新论”都是基于规范的经济学模型，这些模型在公共经济学文献中都有着很长的历史。但是，无论是支持“新论”的HarbergerL关于税负归宿的普通平衡模型，还是支持“受益论”的Tiebout关于中央公共效劳支出决议的“用脚投票”实际，都基于一些很严厉的假定。因此，这些假定与理想状况的相符水平就成为比拟两种观念正确性的关键所在。

物业税论文篇7

关键词:增值税 营业税 两税合一

中图分类号:F810.42 文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2010)05-208-01

据2009年12月25日《江苏商报》和《重庆晚报》报道,在目前陆续召开的地方经济工作会议中,确定的2010年财政收入目标,国家税务部门已经确定在明年实施一揽子减税政策,以确保经济从保增长到调结构转型。在多项减税政策中指出:“第二,促进服务业和中小企业发展的税收政策。既有的服务业的税制主要是征收营业税,弊端是按照全额的流转来征收。一些服务业,如金融业、保险业的流转环节很多,征收营业税,可能有重复征税的情况。所以下一步的改革是增值税涵盖服务业,取代营业税,这是一个长远考虑方向。”我国税收主要来源与增消营三种税,消费税作为调节税,代表了特殊的目的。增值税和营业税都是对商品或劳务等征收的,具有普遍性和互补性。对于第二产业来说增值税的实际税负是要大于营业税的,而对于第三产业来说却后恰恰相反。因此要避免谈及减少企业负担,从征收管理、税收控制分配、促进第三产业发展等方面讨论其优越性。增值税主要作为中央税进行征收,营业税则作为地方税征收。下面我们从理论角度分析两税合一的可行性。

一、增值税和营业税的概念分析

1.增值税的概念。增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。按照我国增值税法的规定,增值税是对在我国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的企业单位和个人,就其货物销售或提供劳务的增值额和货物进口金额为计税依据而课征的一种流转税。

2.营业税的概念。营业税是以在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产所取得的营业额为课税对象而征收的一种商品劳务税。营业税属传统商品劳务税,实行普遍征收,计税依据为营业额全额,税额不受成本、费用高低影响。

3.比较分析。两税概念中都指出了提供应税劳务和销售商品。应税劳务和商品的特殊销售的界定在实际工作中很难,与此同时产生的有兼营销售和混合销售,这在大多数的单位都存在。税法对兼营和混合销售的处理方法是:单独核算的分别纳税,未单独核算的从高征税。这看上去是合理的,但是大家从工作量和工作成本的角度分析,这种规定似乎违背了便于操作和兼顾公平的原则。

二、增值税的征税范围和营业税的税目比较分析

(一)增值税的征税范围

1.增值税征税范围的一般规定包括:(1)销售或者进口的货物;(2)提供的加工、修理修配劳务。

2.征税范围的具体规定。除上述的一般规定以外,对于实务中某些特殊项目或行为是否属于增值税的征税范围,还需做出具体确定。(1)属于征税范围的特殊项目。①货物期货,应当征收增值税,在期货的实物交割环节纳税;②银行销售金银的业务,应当征收增值税;③典当业的死当物品销售业务和寄售业代委托人销售寄售物品的业务,均应征收增值税;④集邮商品的生产以及邮政部门以外的其他单位和个人销售的,均应征收增值税。(2)属于征税范围的特殊行为。①视同销售货物行为(8种具体行为);②混合销售行为;③兼营非增值税应税劳务行为。

(二)营业税的税目

1.交通运输业。包括:陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输、和装卸搬运五大类。

2.建筑业,是指建筑安装工程作业等,包括:建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业等项内容。

3.金融保险业,是指经营金融、保险的业务。

4.邮电通信业,是指专门办理信息传递的业务,包括邮政、电信。

5.文化体育业,是指经营文化、体育活动的业务,包括文化业和体育业。

6.娱乐业,是指为娱乐活动提供场所和服务的业务,包括经营歌厅、舞厅、卡拉OK歌舞厅、音乐茶座、台球、高尔夫、保龄球、网吧、游艺场等娱乐场所,以及娱乐场所为顾客进行娱乐活动提供服务的业务。

7.服务业,是指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务的业务,包括业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业和其他服务业。

8.转让无形资产,包括转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利技术、出租电影拷贝、转让著作权。

9.销售不动产,包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物。

现行营业税征税范围为增值税征税范围之外的所有经营业务,因而税率设计的总体水平一般较低。但由于个经营业务盈利水平高低不同,实际税负设计中,往往采取按不同行业、不同经营业务设立税目、税率的方法,实行同一行业同税率,不同行业不同税率。由于营业税征税范围广泛,平均税率较低,且实行多环节课税。所造成了营业税的缺点凸显,即重复课征和累积税负的问题。现实操作中大家为了规避这一缺点,大都对一项经济活动只征增值税和营业税中的一种税。

三、增值税和营业税的税收管理分析

税法中指出按税收收入的归属把税分类为:(1)中央税:税收收入归中央一级政府的税种,即属于中央固定财政收入,由中央集中管理和使用。(2)地方税:税收收入归地方各级政府的税种,即属于地方固定财政收入,由地方管理和使用。(3)中央和地方共享税:该种税收的收入由中央和地方按一定的比例分成,即由中央和地方共同管理和使用。

增值税是属于中央和地方共享税这一类,增值税中央分享其75%,地方分享25%,营业税为地方税,全部归属地方财政。

两种税收的管理有所区别,但是从纳税人处收取的税金的流向是一致的,都纳入了财政的管理范畴。如果要实行两税合一,那么我们的中央财政下发力度或者是分享比例就要进行调整,尽量做到让中央、地方和纳税人都感觉变化不大,他别是纳税人处要让他们感觉到是国家在鼓励他们的发展,因为目前国家在发展第三产业,特别是旅游服务业。两税合一后对小规模纳税人及旅游服务业怎样正纳税款?如何在政策上扶持中小企业的发展?这是政策制定部门的应关注的问题。

四、总结

综上所述,不论是从两税的的基本概念,征税范围及税目还是从税收管理的角度看,实行两税合一都是可行的。在实行时配套的政策和法规也要同时调整,以便于这一施行更加顺利。改革和发展的最终目标是让财务信息能够更好、更合理、更简便地反映给信息使用者,两税合一这一政策在理论上是可行的,在全面推行之前完全可以在一定区域内试行,在试行中发现并解决问题,最终实现全面实施两税合一的政策。

参考文献:

1.国家税务部门已经确定在明年实施一揽子减税政策――增值税或将取代营业税.江苏商报,2009.12.25

2.国家确定明年系列减税政策个税起征点将上调.重庆晚报,2009.12.25

3.中国注册会计师协会.税法.2009

4.漆亮亮.特殊经营行为增值税与营业税的衔接.上海会计,2000(5)

5.岳本晓.目前我国流转税制中存在的主要问题.河南商业高等专科学校学报,2005(18)

物业税论文篇8

摘 要 随着经济的发展，我国的环境问题越来越严重，对此，税收理论界提出了环保税制，发挥税收对社会的调节功能。环保税制的理论讨论比较丰富，但也有很多不足之处。本文主要是总结现有的环保税理论框架，就其存在的问题提出相关对策。

关键词 环保税制 税制要素 税收原则 对策分析

一、中国所谓的环保税制现状

现在实行的税制中没有环保税，但很多其他税种体现了环保因素，在一定程度上起到了保护社会环境的功能。例如，增值税、消费税、城市维护建设税、资源税、城镇土地使用税、耕地占用税和企业所得税等都有不同程度的体现环保因素，但效果并不显著。我国环境保护主要靠行政手段，行政部门根据国务院和地方政府制定的各种规章制度，对环境问题进行规范，通过对各种污染环境的行为进行行政处罚和经济收费和罚款。排污收费制度是环境保护的主要经济手段，按照“谁污染、谁付费”的原则，它将排污者的切身经济利益与其应承担的防治污染的社会责任相挂钩，按其排污量收取费用。这些措施都是促使企业在创造经济利益的同时，兼顾了环保的社会责任，但从现实的情况来看，税收没有充分发挥环境保护的功能。

二、讨论中的环保税制雏形

针对以上介绍的我国的所谓的环保税制现状，很多学者纷纷提出了环保税制的框架和相关建议，建议可以分为以下几个方面：

（一）改革资源税

1．扩大征税范围

将非矿藏品，有生态环境价值的森林、草原、水、河流、湖泊、地热、草场、滩涂等资源纳入征税范围。

2．提高税负水平，体现差别税率

对于纳入资源税范围的应税税目，根据资源的稀缺性、不可再生性和不可替代性的特点以及企业自身的开采成本、行业利润等因素来计算课税税额，同时依照资源本身的优劣和地理位置差异，向从事资源开发的企业征收高低有别的税额。全面提高资源税单位计税税额提高税负水平，加大企业开采资源的成本。

3．改变课税依据，提高利用效率

资源被开采出来后，分为自用、销售和未被利用三部分。对自用和对外销售的部分征收资源税，而未被利用的部分则没有征税，正是这一部分不用交税，就有被浪费的可能性。据此，资源税的课税依据应当是开采企业或个人所开采资源的总量，而不应局限于自用和销售部分。

（二）开征新税种

1．特殊产品税

主要是对工业企业生产的有害环境产品征收的一种税．如一次性泡沫餐具、塑料包装袋、杀虫剂、农药、毒性化学品等。通过对企业生产有害环境的产品征税，提高其生产成本，进而提高个人消费成本，通过价格信号引导人们使用或消费绿色产品、无公害产品，从而达到环境保护的目的。

2．排污税、噪音税、碳税

排污税主要是对工业企业在生产过程中排放的污染物(废水、废气、废渣)及其工业垃圾征收税；噪音税是对企事业单位及其他生产经营者在生产经营过程中造成的噪音污染征税；碳税是以二氧化碳的排放量为征收依据，控制二氧化碳排放量，缓解温室效应。

（三）改革现行排污收费制度

理顺税费关系是指规范现行的排污收费制度的收费标准、计费依据、管理体制，划清排污费和环保税种管辖的范围，使两者不重复全范围的应对各种环保问题。 具体有以下几个方面：对已经过时的与排污收费有关的法律法规进行修改，具体的改革措施是将排污收费改为排污收税后并人新开征的环境保护税排污收费项目并入相应的环境保护税税目。

三、解决问题方法和对策

（一）确定计税依据

特殊产品税应该从价征收，这些产品数量较多，单位价值量不大，从价计征方便可行。排污税，噪音税和碳税需要从量征收，这些税种的课税对象是排放的废弃物，废弃物本身是没有任何价值的，但它们的数量却是影响环境的重要因素。按照排放的废弃物的数量征收，有利于环境保护。

（二）选择合适的税率

特殊产品税，对相关产品课税，从价计征，选择比例税率简便易行。对排污税，噪音税和碳税应该采用累进税率，超过一定排放数量后，每一单位排放物收取更高的税额。这样激励企业采用更环保的方式进行生产，减少排放物。

（三）增补税收减免政策

税收减免应该体现在各税种，对环保企业予以鼓励，如税额式减免，税率式减免，税基式减免等，体现国家政策的环保导向。

（四）加强税收征管

环保税收的征管的征收对象是从企业开始的，因此必须了解企业的相关经营状况才能确保及时足额征收税款。我国的商品流转税的征收比较成熟，流转税征管税务部门已经掌握了企业的很多情况，因此在征收环境税的过程中，可以依托增值税等税种的信息优势。同时可以与政府的其他技术部门加强合作，比如说水质检测部门，获得征收环保税的技术支持。

四、结论

随着经济的飞速发展，环境问题已越来越严重。如不及时采取措施，环境问题不仅会恶化我们生存的生态环境，也会制约经济的可持续发展。为此，税收理论界提出了建设环保税制的构想，环保税制是适合我国现阶段以及将来国情的，它的施行是我国发展阶段的必然产物，不久的将来肯定会实施。但现在的环保税制还在理论讨论阶段，既不成型，也不成熟，还需要进一步完善。

参考文献：

[1]庞凤喜，薛刚，高亚军.税收原理与中国税制.中国财政经济出版社.2008.

[2]高晓露.我国环境税收制度设计探讨.财会月刊(理论版).2008.

[3]靳蓉.对完善我国环境税收体系的研究.西北大学硕士学位论文.2009.

[4]孙晓伟.论我国发展低碳经济的制度安排.现代经济探讨.2010.

物业税论文篇9

这一消息的核心源来自于中央财经大学税务学院副院长、北京市政协经济委员会副主任委员刘桓在小组讨论时的发言。《投资者报》记者2月3日在中央财经大学专访了这位税务专家。

争议物业税，空转多年不透明

《投资者报》：最近外界盛传的开征物业税，据说是在这次的政协会上有过激烈的讨论？

刘桓：确实是这样。这次政协会议上，我提交的提案就是关于物业税的。这次会议关于物业税的讨论非常多，争论也是非常激烈。

反对的声音主要是，开征这个物业税，对中国的房地产是个非常大的打压，是灾难性的。尤其是来自于房地产行业的政协委员。说实话，讨论物业税这个话题时，反对比赞成的多。

《投资者报》：争论的焦点都有哪些？

刘桓：当时争论的焦点主要是四个方面：第一个，推出物业税是不是改变了初衷。最早提出物业税，是完善税制改革，建立一个完善的地方税收体系。为什么早不说晚不说，现在房价涨这么高的时候提要开征物业税，是不是要变成打压房地产的一根棍子呢？

第二个焦点，已经交过出让金，再搞物业税，是不是重复征税？

另外，开征物业税会不会增加百姓住房的额外负担？目前开征物业税技术上包括征管手段是否可行？也是委员们讨论得比较多的话题。

《投资者报》：物业税空转不是搞了很多年，怎么还会争论技术上的问题呢？

刘桓：目前是10个城市在搞物业税空转试点，但空转方案有很多，每个城市都有所不同。但究竟效果怎么样，外界根本就无从知晓。技术上还有哪些缺陷，征管手段上还需要哪些改进，大家一概不知情。这样自然难免有这方面的争议。

完善税制，并非打压地产

《投资者报》：您提出物业税这个提案，是基于什么样的考虑？

刘桓：主要还是完善税制的问题。目前，我国流转税比较先进；所得税实现基本覆盖；但财产税中国目前是个短缺。

财产税一般情况下分为两大税种：第一遗产税；第二房产税。房产税在我们中国虽然占用很多，耕地税、土地使用税、契税等等。但很零散，第一收入不多，第二征收的办法还处于上世纪八十年代初期建立，虽然经过九十年代的改革，但基本上没有反应出房地产市场，尤其房地产现在这样蓬勃发展的状态。所以我们用计划经济税收的框架，去调节目前市场条件下的办法。因此就出现了很多很多地方的不适应，矛盾比较多。

推出物业税，本质是为了完善税制，为地方政府集中较有规划的、较为长久的健康稳定的收入。说实话，我是力主尽快开征物业税的，我认为现在也初步具备了开征的条件。

《投资者报》：房地产界反对的声音很强烈。您怎么看待这种反对的声音？

刘桓：早在2004年，我就呼吁开征物业税。我发现，物业税提出以后总是起起伏伏，一旦房地产市场衰退，那么物业税问题没人提；那么房地产市场一旦是暴涨，马上会有人提出物业税。所以从表象来看物业税和整个房地产市场发展的走势有关系。

其实这是个误解，当时提出物业税这个想法的时候，中国房地产市场并没有暴涨，而是属于比较平稳，中国的房地产从现在屈指算来是从1998年开始正式推出，当时中央发过文件指出要积极推动房地产的住房改革，当时是在2003年的时候大家对房地产认识比较模糊，房价也不高，市场运行也比较平稳，行业的暴利没有产生，所以从源头看物业税的推出和抑制房价是毫无关系的。

当然，开征物业税，肯定对房地产行业短期造成影响。并且，总的来看，以往的房地产调控，无论是国八条，还是国十一条，都是从供给上调控房地产，而物业税则是从需求上来调整。调控房地产，税务措施可以说更为有效。

有人说现在是中央和地方利益纠葛，造成国家税务总局推出物业税不积极。其实不完全准确。现在地方政府也不愿意推出物业税。他们认为这也会打压房地产。在会上我也明确说了，其实打压不见得就是坏事。

三步走，基本住宅不征税

《投资者报》：政协会议上对物业税的讨论如此激烈，最后有没有一致的结论？您认为未来的物业税，会如何进展？

刘桓：我的提案里有完整的建议：物业税的进程大致会分三步进行。

第一步是先规范商业房地产。因为目前商业房地产本来就有土地使用税和房产税，把土地使用税和房产税合并平移过来，改叫物业税。目前，土地使用税是按面积征收，像北京，1平方米大概50元左右；房产税，是评估值7折后按1.2%征收，7折的1.2%，就是8.4%，加上土地使用税，税负不会超过1%。这也就是社会流传的物业税税负0.84%~1%之间的来历。

现在主要是开发商业地产的开发商反对最为激烈，认为加重了负担。其实完全多余。以前是两种税征1%，现在2合1在一起，还是1%，根本就没有影响。为什么要从商业房地产开始呢？我们测算过，城市里有一半以上是商业房地产，把这部分先做好了，是厘清税制改革的前提条件。

第二步，是豪宅开征物业税。这次政协会讨论时就有人说，豪宅不好界定。其实，豪宅是有公认标准的，建设部早就明确规定，一是容积率小于1，二是价格高于当地房价均价20%以上。

可以说，买豪宅的人一般都不会是首套房，经济承担能力比较强，缴税是可以负担得起的。

第三步，积累经验后对一般住宅开征物业税。我们预测，这是一个长期过程，大概需要5~8年的时间。

物业税论文篇10

[关键词]物业税房地产房价 政府 开发商购房者

一、物业税

物业税,是指针对土地、房屋等不动产,要求其拥有者每年要缴纳一定的税款。由于我国2009年楼市的回暖、房价高涨、开发商涨价,我国对于开征物业税的呼声越来越高,许多人希望通过物业税来达到抑制房价的目的。

目前,世界上很多经济发达的国家都对房地产征收物业税,并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。我们从国外的物业税的制度上来看,它是一种物业所有者自愿缴纳的税种,目的在于财产的保值、升值,它是财产税,是一种持有环节的税种。而这一种税种的开征基础是物业包括土地的私有化。而我国实行土地制度的国有化,因此,在我国开征物业税必然会有自己的特色。今年年初,国务院批转了发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》,其中,明确提出要“深化房地产税制改革,研究开征物业税”,并要求有关部门尽快研究开征物业税。根据中央对房地产税制改革的要求,我们设想,如果在我国开征物业税,它将成为现在的土地出让金、房产税、土地增值税等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。因此,在过去,这些费用为一次性征收,而征收物业税后,它将在房产保有期内分批缴纳。因此,物业税在我国的开征会对我国现行的土地出让制度、房地产开发模式以及税收制度都产生巨大的影响。

二、短期内物业税开征无法实现

我国对于物业税的争论已持续很长时间,虽然争论从未停止。但是,到目前为止,很多专业人士都认为开征物业税会面临很多问题,因此,短期内开征物业税很难实现。

开征物业税主要面临以下几方面问题:

1.土地所有权问题

我国实习土地国有化,这对于开征物业税,有一定的限制。物业税从属性上来说属于一种财产税,目的是为了使纳税人所持有的物业保值增值而设立的税收,因此,纳税人才会愿意缴纳物业税。纳税人纳税的前提是他的物业能够保值、增值,物业税的征收的基础是土 地的私有化。而在我国,购房者只有70年的产权,因此,购房者的物业随着时间是贬值的。从这可以看出,在我国征收物业税存在一定难度。

我国要开征物业税,就必须合理解决这一问题,建立合理的土地制度,妥善地处理物业税与土地所有权之间的问题。

2.现行税收制度问题

征收物业税对现行的税收体系会产生重大影响。如何将物业税与现行的财税制度进行衔接,成为人们讨论的焦点。如何将土地出让金、房产税等税费合并为房产保有阶段的物业税,引起了激烈的争论。

3.如何开征

如果我国征收物业税,以什么为标准来征收也是专业人士讨论的重点。有人认为按地理位置、户型面积等,有人认为按持有套数,或者按物业价值等,这个标准很难界定。我国目前有许多种享受不同政策的房屋,对于这些政策基础差别巨大的房产,如何评估价值并对其征收物业税,成为征收物业税的一个难题。而且,对于居住来说,有的房子虽然比较旧,但地理位置优越,这种房子理应缴纳物业税,但同时,这些房子的居住者通常都是低收入或者是老年人,这样很难保障物业税能够顺利地征收。因此,我国如果要开征物业税,会有一系列的细节问题有待商讨。

三、开征物业税的意义

如果我国开征物业税,这将对房地产市场产生深远影响。

1.打击投机行为

中央财经大学税务学院副院长刘桓指出:“物业税一旦开征,哪怕是试点开征,都将释放一个信号,那就是国家要参赛过税收调节房价,打击房地产市场的投机行为。”

如果实行物业税,这将对投资性购房造成毁灭性打击,物业税推出之时就是房价暴跌之日。物业税开征后,投资性购房者将承担高昂的风险投资。物业税开征,投资者很难靠出租房产收回成本并获得高额回报,因此,为了降低成本,投资者不得不抛售房产,房价一定会大幅度下降。征收物业税,对防止投机炒房、抑制过高房价有一定积极作用。

2.有利于行业发展

笔者认为,如果开征物业税,土地制度会发生改变,开发商不必一次性支付高额的土地出让金,资金压力必然减少,这将减少开发商的负担,同时,也不会再出现为了土地而引起的腐败问题。这有利有房地产业的健康发展。

3.购房者受益

从购房者角度来看,因为物业税是持有税,是分期缴纳,这就避免一次性支付巨额房款,购房负担减少。同时,由于购房者支付物业税,国家征收了此项税款,必然会提高公共设施的建设,如在居住周边加大绿地面积、改善交通等。从而业主可以享受到高质量的服务与生活。

综上,开征物业税有利于我国房地产行业健康发展,同时,物业税的开征有利于我国房价的稳定与楼市的健康和谐发展。

但是,我国对于物业税的征收与否,还存在很大的争论,也有很多专家、学者不认同物业税能够降低房价的观点。中国人民大学民商法研究所所长刘俊海认为物业税不会降低房价。他认为,物业税破坏了购房者的买房预期,购房者本已花费巨大的费用来支付房费,还要再支付物业费,这已经造成了对购房者的利益损害。因此,物业税能否“空转实”还要等待时间的检验。

参考文献:

[1]子游:《物业税意在何方》《中国经贸》2010.03