土地税制范文

导语：如何才能写好一篇土地税制，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。

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［关键词］ 土地税费;改革;物业税

［中图分类号］D922.3 ［文献标识码］A ［文章编号］ 1673-5595(2012)04-0033-07

中国的土地税制框架涵括了土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、契税、营业税和个人所得税等诸多税种,但诸多税种之间的协调性不够,各税种内部的设计也不够科学。中国现行的土地收费种类多、项目繁杂、乱收费情况严重。为解决这些问题,中国的土地税费法律制度应基于发展中国家的定位以及人多地少的国情,在借鉴国外房地产税制的基础上进行相应改革。作为发展中国家,中国土地税制的设计应特别关注税收的资源配置功能,将土地税制的资源配置功能作为土地税制设计优先考虑的目标。具体来说，中国的土地税费法律制度应从以下几个方面加以改革和完善:

一、提高土地保有环节的税负,优化土地税制结构

中国现行的土地税制框架为:在土地取得环节征收耕地占用税;在土地保有环节曾存在城镇土地使用税、房产税、城市房地产税三个税种,城市房地产税于2009年起废止,现在仅有城镇土地使用税、房产税两个税种;在土地流转环节存在土地增值税、城市维护建设税、契税、印花税、营业税、各类所得税以及各种附加税等。从税种的种类数量可以看出，中国的土地税负主要集中在土地流转环节。有学者采用计量分析的方法对土地保有环节和土地流转环节的税负进行比较，得出的结论为:土地流转环节总体税负水平相当于销售收入或经营收入的23％,占房地产税收总额的70％左右。土地保有环节总体税负水平仅相当于房地产价值的1.5％～2％左右,占房地产税收总额的25％左右［1］110。在土地取得环节,因只存在耕地占用税一个税种,其税负占房地产税收总额的比重更小。这种“轻保有”的税制设计相当于给了土地保有者以无息贷款,阻碍了土地的有效利用,容易造成土地未利用或者几乎未利用就被闲置,很难起到保护耕地和促进土地合理使用的作用。同时还使得国家无法对房地产保有期间的自然增值部分参与分配,导致财政收入流失。相反,“重流转”的税制设计则抑制了土地正常的市场交易,助长了土地的隐性流动。［2］9因为在市场需求大于供给的情况下,土地流转环节的税种易于转嫁给下游的土地使用者或房屋购买者,一方面使得土地使用权转让合同中的买受者付出更大的成本,不利于土地二级市场发展;另一方面也容易增加居民的购房成本。在这种情况下,土地及房产的正常流通就会因税制设计缺陷而受到阻碍。

因此,对目前的“重流转、轻保有”的土地税收结构设计应进行相应改革。改革的方向是降低土地流转税负,提高土地保有税负,把课征重点从土地流转环节移向土地保有环节,逐步将土地保有环节的税负提高到占土地税收的50％左右。

提高土地保有环节的税负,在税种设计上可以进行如下整合:

第一，将土地取得环节的耕地占用税、土地保有环节的城镇土地使用税和房产税以及房地产开发领域的一部分土地收费(如新菜地开发建设基金、耕地开垦费等)整合为一个税种,可以称之为物业税。该物业税以土地房产的市场评估价值为课税税基,按年征收,这样可以逐步使土地保有税成为房地产税收的主体税种。关于房产税和土地税能否统一为物业税的问题,学者间有不同看法。笔者认为应统一为物业税,理由是:首先,房屋的私人所有与城镇土地的国家所有不影响房产税与地产税的合并和统一。［3］从占有课税的本意出发,物业税是对土地等占有行为的课税,至于土地房屋的占有者是否就是所有者其实并不重要。英国和新加坡等国家以及中国香港的实践表明:对土地和房屋等建筑物的评估不会因所有制形态不同而增加难度,土地和房屋等建筑物合并课税也并不会因所有制形态不同而产生障碍。换言之,所有制形态不能决定占有课税的具体形式,而只能说明最终的税负分配关系。基于同样的道理,城市土地和农村土地的所有制差别也不会成为合并城乡土地占有课税的障碍。在税制统一后,可以通过税制要素的合理设计来解决城乡之间(或农业用地和非农业用地之间)的税负公平问题。通过对税制要素的合理设计,物业税完全可以与中国目前的城乡二元结构兼容。其次,因为房产依附于土地而存在,即所谓的“房依地存、地随房走”。在不动产交易时,房屋与土地的价值往往是合并计算的。因此,将二者分开课税显然与交易习惯不符,而且造成在评估、登记、核准、稽征等操作上多一套程序,多消耗人力、物力,于稽征成本而言不够经济。［4］

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    增值额超过扣除项目金额的部分(%)  税率(%)  简便计算方法

    -------------------------------------------------------

    50以下                           30       增值额×30%

    50-100                           40       增值额×40%-扣除项目金额×5%

    100-200                          50       增值额×50%-扣除项目金额×15%

    200以上                          60       增值额×60%-扣除项目金额×35%

    说明：1.依据国务院[1993]第138号令《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、财法字[1995]6号《关于印发〈中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则〉的通知》。

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不妨考虑废除土地增值税

杨红旭

http：//.cn/news/2013-11-29/07163763927.shtml

自从央视报道土地增值税事件后，这件事被业内外持续不断地热议与争论。国家税务总局有关负责人回应称：有关人员对欠税的巨额推算，方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解误读，近几年土地增值税征管力度是逐步加大的。

到底谁对谁错？其实，央视也只是将存在多年的一个“老问题”，重新翻了出来。土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税，一直是房地产税收体系中，税种设计最复杂、征税成本最高、税制最不统一、官企扯皮最多的一个税种。

不妨先抛出观点，笔者认为此税可以考虑废除了。首先，从设税的初衷看，其背景是，1992年至1993年，海南、北海、珠海等南方部分地区楼市火爆，炒地皮现象突出，房地产泡沫严重。为此，1993年6月国务院发文，大力度调控房地产。

不容否认，本世纪最初十年，全国房地产市场再度经历了复苏、繁荣，而且部分年份市场有些疯狂，比如2005年、2007年和2009年。在这一过程中，地价涨幅显著超过房价涨幅，部分企业和部分项目，存在利润率过高的情况。在这种情况下，通过土地增值税来调节土地市场及房企收益，有一定的积极意义。

但是，必须看到两点新情况。一是2004年实行“招拍挂”后，通过各种关系低价、协议拿地已非普遍现象，土地增值额的多少，主要取决于开发商对于市场的判断及运营水平。二是2008年以来，房地产开发行业的利润率总体趋降，暴利项目越来越少，个别时段还曾出现亏钱卖楼的情况。这就意味着，近几年的房地产市场形态及项目利润率，已与1992-1993年明显不同，开征土地增值税的初衷已失去了“土壤”。

而土地增值税，已成为房地产交易环节增速最快、金额较高的税种。契税、土地增值税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税，这五类直接针对房地产的税种，2012年全国总收入为10128亿元，比2000年的449亿元增长22倍。其中，土地增值税2012年为2719亿元（仅略少于2874亿元的契税），比2000年的8.4亿元暴增323倍。而作为保有环节的税种，2012年房产税为1373亿元，比2000年的210亿元仅增长5.5倍。

也就是说，土地增值税成为优化房地产税收结构的“拦路虎”。理应增加房产税，而弱化或取消土地增值税。更何况，土地增值税与所得税在功能上有重叠之处。

当然，取消此税还有很多其他理由，比如：各地税制不统一，预征率也不一样，各地税务局各行其是；全国几万家开发商，诚信度有差异，纵容不诚信者，就是对诚信者的不公平、不公正。

网友评论：

@王石：近日，有媒体报道多家发展商存在拖欠土地增值税。万科声明，万科一贯守法经营、照章纳税，严格按照税务机关对土地增值税实行先预征后清算的管理办法履行纳税义务。公司财务报告公允反映了公司财务状况和经营成果，不存在欠缴土地增值税的情况。从税务总局公布的数据，土地增值税是近年持续高增长税种。

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土地租赁收入增值税

一.土地出租不涉及土地增值税，因为所有权没有发生转移。

二.《土地增值税暂行条例》(国务院令【1993】第138号)第2条：　转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应依照本条例缴纳土地增值税。

三.土地租赁涉及的税收主要由出租方承担(谁收钱税上税)，涉及以下税种：

1，营业税(租赁业，税率5%)及附加征收的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等;

2，企业所得税;

3，印花税(财产租赁合同)，税率0.1%;

4，可能有土地使用税，关键看这土地是否在当地的城区范围，即土地使用税和房产税的征税范围。

5.承租方至涉及一个税种：印花税(财产租赁合同)税率0.1%，因为合同类印花税有个特征：合同双方都得缴纳。

土地租赁收入增值税征税对象

纳税人：转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。

课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。

转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济收益。扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项：

(1)取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金;以转让方式得到土地使用权的，为支付的地价款。

(2)开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。

(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，《细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。

(4)旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。

(5)与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

(6)加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。

土地租赁收入增值税清算条件

符合下列情形之一，土地增值税要进行清算：

一、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

二、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

三、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

四、省税务机关规定其他情况。

看了“土地租赁收入增值税”的人还看了：

1.场地租赁收入如何纳税

2.房屋租赁收入增值税税率是多少

3.租赁业务要交的增值税是多少

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关键词：房地产企业；土地增值税；纳税筹划

中图分类号：F812.42 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）35-0169-02

一、土地增值税的征收规定

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

土地增值税的税率是以转让房地产的增值税率高低为依据，按照累进原则进行设计的，实施分级计算。

二、土地增值税纳税筹划方法

（一）利用“起征点”选择最优纳税方案

根据土地增值税暂行条例的规定：房地产开发的纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的20%的可免征土地增值税，超过20%的，应根据其增值率分级适用不同税率计算应纳税额。按照这一原则，纳税人在建造普通住宅出售时，应考虑增值额带来的收益和放弃起征点的税收优惠所增加的税收负担两者的关系，避免增值额稍高于起征点而导致的得不偿失。

例：某房地产开发企业（位于市区）建成一批普通标准住宅代售，除销售税金及附加外的扣除项目金额为100万元。假如，销售该商品房的收入为X万元，则销售税金及附加为：X×5%×（1+7%+3%）=5.5%X万元，此时全部可扣除项目金额为：100+5.5%X（万元）。

1.纳税规定，增值额未超过取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的20%的可免征土地增值税，即增值额/扣除项目金额≦20%，即[X-（100+5.5%X）]/（100+5.5%X）≦20%，解方程得X≦128.48万元。说明售价128.48万元为该企业可以享受起征点免税的最高售价。此时可扣除项目金额为100+5.5%×128.48=107.07（万元）。净收益=128.48-107.07=21.41（万元）。

2.纳税人如果想通过提高售价获取更大收益。根据税法规定，当增值率高于20%，低于50%时，应该按照30%的税率缴纳土地增值税。上例中假设房屋售价提高Y万元，则此时允许扣除项目金额为：107.07+5.5%Y，增值额为：128.48+Y-（107.07+5.5%Y）=21.41+94.5%Y，应纳土地增值税额为：（2l.41+94.5%Y）× 30%，若企业想通过提高售价获取更大收益，则必须使：Y>（21.41+94.5%Y）×30%即Y>8.86 （万元）。也就是说，最低售价应该为128.48+8.86=137.34（万元），企业才能获得更大利润。

综上所述，当该商品房售价X

（二）巧用利息支出选择最优纳税方案

我国土地增值税制度对房地产开发中作为财务费用的利息支出有两种不同的列支方法：一是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除，同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的5%以内计算扣除，即允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额）*5%以内；二是对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，可按上述合计数的10%以内计算扣除包括利息在内的全部费用支出，即允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额）×10%以内。

由于土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率大小按相适用的税率累进计算征收的，扣除项目金额越大，增值额越小，两者的比率越小，适用的税率越低，税额也就越小。因此，纳税人应先预计转让房地产可分摊利息支出，按照规定的两种扣除方式衡量并选择扣除费用较大的方式。

例：B房地产公司转让一处房地产，取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本为100万元，假设利息费用为A，规定的第一种扣除方式的扣除比例为5%，第二种方式扣除比例为10%。令A+100×5%=100× 10%，解得：A=（10%-5%） ×100=5（万元）。

所以，当预计利息A>5万元时，按第一种方法计算的允许扣除的房地产开发费用>5+100×5%=10万元，第二种方式计算的可扣除金额为100×10%=10万元，故应该采用第一种方式。同理，当预计利息

（三）利用分散收入法选择最优纳税方案

土地增值税采用以增值额为基础的超额累进税率，而增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额，因而通过分散收入，减少增值额，显然是可以起到节税作用的。分散收入的方法通常有：

1.分离销售公司。例：C房地产开发企业准备出售一幢房屋以及土地使用权。房屋的市场价值是800万元，其所附各种附属设备的价格约为200万元。允许扣除项目金额为500万元。

（1）假如该企业和购买者整订合同时，对房屋价格和附属设备的价格不加区分，则销售税金及附加=（800+200）×5%×（1+7%+3%）= 55万元（5%的营业税、7%的城建税和3%的教育费附加），全部可扣除项目金额=500+55=555（万元）。增值额=800+200-555=445万元增值率445/555×100%=80.18%，按规定适用40%的累进税率，应缴土地增值税税额=445×40%-555×5%=150.25万元。

（2）假如该企业和购买者签定合同时，仅在合同上注明800万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，则销售税金及附加=800×5%×（1+7%+3%）=44万元（5%的营业税、7%的城建税和3%的教育费附加），全部可扣除项目金额为：500+44=544（万元）。增值额=800-544=256万元，增值率=256/544×100%=47.06%。按规定适用30%的累进税率应缴土地增值税税额=256×30%=76.8万元。

可见，分开单独处理少纳土地增值税73.45（150.25-76.8）万元。另外，由于购销合同适用0.3‰的印花税税率，比产权用转移用的税率要低，也可以节省不少印花税，可谓一举两得。

2.签订分售合同。这种方法的做法是：当所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备以及装璜、装饰时，房地产开发企业便和购买者签订房地产转移合同；当附属设备安装完毕或装潢装饰完毕后，房地产开发企业再和购买者签订附属设备安装及装璜、装饰合同，这样该企业则只需就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。营业税的税率比土地增值税的税率要低得多，这样就使得纳税人的应纳税额有所减少，达到了节税的目的。

例：D房地产公司出售一栋房屋，房屋总售价为1 000万元，该房屋进行了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额为600万元。（不考虑除其他税种）

若该公司按1 000万元售价直接开具销售合同，则增值率=600/400×100%=150%，应缴纳的土地增值税=600×50%-400×15%=240（万元）。

但是如果将该房屋的出售分为两个合同，一份为房屋出售合同，不包括装修费用，房屋出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元；另一份为房屋装修合同，装修收入300万元，允许扣除的成本100万元。此时土地增值率=400/300×100%=133%，应缴纳的土地增值税=400×50%-300×15%=155（万元）。

由此可见，采用第二种方案应交税比第一种方案少240-155=85万元，显然采用签订分售合同的方法更有利。

土地增值税的筹划还可以在其他方面进行分析，要说明的是，在增加房地产开发费用时应注意税法规定的比例限制，同时还应结合各省的实际情况进行筹划。

参考文献：

[1] 盖地.税务筹划[M].北京：高等教育出版社，2006.

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1 房地产企业土地增值税纳税筹划现状

1.1 账务处理错误进而导致纳税筹划存在错误

会计人员在计算土地增值税时，按着可扣除项目金额越多，企业所需缴纳的税款越少，生搬硬套规定，稀里糊涂的进行账务处理，错误的将违约金纳入土地增值税的扣除项目，最终计算出来的可扣除项目金额是错的。比如某房地产公司利用相关规定，进行避税，将项目销售比例控制在85%之内，这样就可以逃避税务机关的清算管理，延迟纳税，但这是生搬硬套明文规定的纳税筹划，是不科学的。

1.2 应纳税额计算不准确

在税法中土地增值税可扣除项目金额中的利息费用与会计上的计算方法存在一些差异，对于已经计入房地产开发成本的利息支出，在土地增值税清算时，应调整至财务费用中计算扣除[6]。即利息费用支出不能当做开发成本直接扣除，同时也不能加计扣除。

1.3 不能恰当处理税法和财务会计中的差异

开发成本和开发费用在计算土地增值税时都可以扣除，因此实际中有部分企业将开发成本和开发费用合并计算。这种做法虽然看似并没有什么不妥，但利用公式计算允许扣除的房地产开发费用时，必须明确开发成本。由于会计处理不准确，在核算土地增值税时就会出现错误。因此，应该综合考虑税法和会计的差异，认真分析不同计算方法的使用前提以及对纳税额的影响。

2 房地产企业土地增值税纳税筹划举例

房地产企业土地增值税筹划方法多样，房地产企业的筹划人员应该熟练掌握多种纳税筹划的方法，同时与实际相结合，因地制宜、因时制宜。这样才能真正做好企业的土地增值税纳税筹划工作。下面通过某房地产公司的实例来具体分析土地增值税纳税筹划方法。

某公司2014年出售普通住宅用房一幢，房屋总面积为10000平方米，售价平均为2800元/平方米，售价总额2800万元。支付土地出让金300万元，房地产开发成本1350万元，开发费用150万。

假设条件：当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为20%、印花税税率为0.5‰、城市维护建设税税率为7%、营业税税率5%、教育费附加征收率为3%。在计算土地增值税收时，计入财务费用的利息费用均可列入扣除项目金额。

以下为不同筹划方式下的土地增值税及税前利润分析：

（1）筹划前：

转让房地产的收入=2800万元

允许扣除项目金额=300+1350+150+2800×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2284万元

增值额=2800-2284=516万元

增值率=516/2284=22.59%

应纳土地增值税额=516×30%=154.8万元

税前利润=收入-成本-费用-税金

=2800-300-1350-150-2800×5%×（1+7%+3%）-154.8=691.2万元

（2）筹划办法1：

假设将售价定位每平米2750元，其他资料不变。

转让房地产的收入=2750万元

允许扣除项目金额=300+1350+150+2750×5%×（1+7%+3）+（300+1350）×20%=2281.25万元

增值额=2750-2281.25=468.75万元

增值率=468.75/2281.25=20.55%

应纳土地增值税=468.75×30%=140.63万元

税前利润=收入-成本-费用-税金

=2750-300-1350-150-2750×5%×（1+7%+3%）-140.63=658.12万元

税前利润比筹划前降低691.2-658.12=33.08万元

虽然每平方米的售价比原来降低50元，总的销售收入比原来降低了50万元，但实际税前利润比原来降低了33.08万元，税前利润降低额比总收入的降低额少，主要是由于筹划后比筹划前缴纳土地增值税少。

（3）筹划方法2：

假设售价为每平方米2735元，其他资料不变。

转让房地产的收入=2735万元

允许扣除项目金额=300+1350+150+2735×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2280.43万元

增值额=2735-2280.43=454.57万元

增值率=454.57/2280.43=19.93%

应纳土地增值税=0万元

税前利润=收入-成本-费用-税金

=2735-300-1350-150-2735×5%×（1+7%+3%）=784.58万元

税前利润比筹划前增加784.58-691.2=92.38万元

虽然每平方米的售价比原来降低了65元，总的销售收入比原来降低了65万元，但实际税前利润反而比原来增加了93.38万元，其中筹划方法2比筹划前少交土地增值税154.8万元，这直接影响了税前利润。

（4）筹划方法 3：

假设售价为每平米2700元，其他资料不变。

转让房地产的收入=2700万元

允许扣除项目金额=300+1350+150+2700×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2128.5万元

增值额=2700-2128.5=571.5万元

增值率=571.5/2128.5=26.85%

应纳土地增值税=571.5×30%=171.45万元

税前利润=收入-成本-费用-税金

=2700-300-1350-150-2700×5%×（1+7%+3%）-171.45=580.05万元

税前利润比筹划前减少691.2-580.05=111.15万元

筹划方法3并不像筹划方法2似的由于降低售价使企业少交土地增值税，筹划方法3比筹划前多缴土地增值税171.45-154.8=16.65万元，税前利润减少额较销售收入减少额多了111.15-100=11.15万元。

这一特殊的起征点为房地产开发企业进行土地增值税的纳税筹划提供了空间和条件，我们在利用该政策进行纳税筹划时应注意以下三点：

① 企业所建造的房屋必须是符合当地普通标准住宅的居住用住宅，明确普通标准住宅标准。

② 出售房屋的增值额占扣除项目金额的比率不得超过20%，增值额占扣除项目金额的比率在20%左右时计算出来的应纳土地增值税税额变动幅度很大，企业应当非常关注税收成本对税后利润和现金流量的影响。

在符合国家的硬性规定后，我们要找好临界点，就要从20%的增值率这个标准的来龙去脉来分析，在这里有两个重要的概念需要明确，增值额=房地产销售收入额-扣除项目金额，增值率=增值额/扣除项目金额×100%，根据计算的增值率，按其税率表选择适用的税率，这样才能充分利用"免税临界点"税收优惠政策进行筹划，实现销售收入和土地增值税的最佳利益均衡。

参考文献：

[1]郑璐.房地产企业的土地增值税[N].环球市场信息导报理论， 2014.

[2]管晓华.财务管理中税收筹划实现财务利益[J].经济技术协作信息， 2005（23）：50-50.

[3]吕凌飞.房地产企业规避土地增值税反避税调查风险的要点[J].财会学习， 2012（09）：56-57.

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关键词 房地产企业 土地增值税 纳税筹划

近年来，房地产企业迅猛发展，已成为我国国民经济的重要支柱产业之一，随着土地增值税征缴工作的不断规范，它也越来越成为房地产开发企业的一个比重较大的税种。因此，房地产开发企业有必要提前对企业的税收成本作出计划和安排，以达到规避纳税风险、税负相对最小化和经济效益最大化的科学筹划。

企业的纳税筹划应紧密结合自身情况并严格依法进行，做到合法、合理、全面、具体，遵循合法性原则、效益性原则、超前性原则、专业性原则，应始终围绕如何实现成本最大的化进行，把会计处理作为纳税筹划实现的重要手段。下面就房地产开发企业土地增值税的纳税筹划谈一些浮浅的见解。

一、土地增值税的扣除项目的范围：

取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、财政部规定的加计扣除项目：20%。（此规定只适合于房地产开发企业）与转让房地产有关的税金。

在计算土地增值税时，直接用到数据有两个：“增值额和扣除项目金额”。增值额是依据收入和扣除项目金额计算得来的；而“扣除项目金额”中，除了“与转让房地产有关的税金”随着收入的变动而变动外，其他四项基本是确定的。因此，增值额的大小基本上取决于收入的大小。

收入通常又取决于售价，售价则是由开发商在售楼时自行确定的。因此，售价的制定才是影响土地增值税应纳税额的最终因素。

二、土地增值税相关纳税筹划

税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的应就其全部增值额按规定计税。我们可以把20%作为“避税临界点”，根据避税临界点的税负效应进行纳税筹划。

三、利用开发产品定价技巧进行纳税筹划

例：某房地产公司从事普通标准住宅开发，出售一栋普通住宅楼，总面积12000平方米，每平米平均售价2000元，销售总额2400万元，该楼支付土地出让金324万元，房屋开发成本1200万元，其中：利息支出100万元，但不能提供金融机构借款费用证明，城建税率7%，教育费附加3%，印花税率0.5‰，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%。

1、收入总额2400万；

2、扣除项目金额：（1）取得土地使用权金额324万；（2）房地产开发成本1100万；（3）房地产开发费用（324+1100）×10% = 142.4万；（4）加计20%扣除数（324+1100）×20% = 284.8万；（5）扣除营业税及附加2400×5%×（1+7%+3%）= 132万。扣除项目金额合计：324+1100+142.4+284.8+132=1983.2万。

3、增值额：2400-1983. 2 = 416.8万。

4、增值率：416.8÷1983. 2 = 21.02%。

5、应交土地增值税：416.8×30%-0=125.04万

6、获利金额=收入-成本-费用-利息-税金=2400-324-1100-100-132-125=619万。

假设：降价到1975/平方米，收入：1975*1.2=2370万，扣除营业税及附加2370×5%×（1+7%+3%）= 130.4万，增值额：2370-1981.6= 388.4万，增值率：388.4÷1981.6=19.6%，增值额未超过扣除项目金额的20%，免缴土地增值税，获利额：2370-324-1100-100-130.4= 715.6万，多获利96.6万。

降价之后，虽然销售收入减少了30万元，但是由于免征土地增值税，获利金额反而增加了96.60万元。可以看出只要纳税规划得当，低售价也可以高收益。

假设销售收入总额为X，设不含息的取得土地使用权所支付的费用和房地产开发成本合计（即建造成本）为Y，适用营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加3%，印花税税率为0.05%，于是：按照建造成本10%计算的房地产开发费用为0.1Y；财政部规定的加计20%扣除额为0.2Y；允许扣除的营业税、城建税、教育费附加为：X×5%×（1+7%+3%）=0.055X。计算：当增值率为20%时，销售总额X与建造成本Y的关系列方程如下：X-（1.3Y+0.055X）/（1.3Y+0.055X）=20%，0.934X= 1.56Y，X= 1.67024Y。即：增值率= 20%时，售价为建造成本的1.67024倍。当X

计算结果说明，当增值率为20%时，售价与建造成本的比例为1.67024。也就是说在建造普通标准住宅时，如果所定售价与建造成本的比值小于1.67024，就能使增值率小于20%，可以免交土地增值税，否则，应按规定申报缴纳土地增值税。所以，我们称1.67024为“免税临界点定价系数”。若想免交土地增值税，可以用“免税临界点定价系数”控制售价。当然，企业的定价最主要的是看市场供求状况、购房者的承受能力等多方面因素。

根据条例规定“增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%”，所以我们使提价所带来的收益大于30%就能获利。根据上述计算方法，我们得到高收益最低定价系数为1.82014。就是把单位售价定在单位建造成本乘以1.8204以上，企业虽然缴纳土地增值税，但由于销售收入增大，企业仍可以多获利。如下图所示：

上例建造总成本1424万元，单位建造成本1186.67元/平方米，免税临界点定价=1186.67×1.67024=1982.02元/平方米，高收益最低定价=1186.67×1.82014=2159.91元/平方米。就是说，建造普通标准住宅售价低于1982元平方米，可以免交土地增值税；如果售价高于2159元平方米，虽然缴纳土地增值税，但是，由于提高售价所带来的销售收入大于所支付的税款，企业增加了所得。

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1研究方法及数据分析

北京市位于华北平原北端，北纬39°28'～41°05'，东经115°25'～117°30'。区域内河流分属于五大水系，即大清河、永定河、温榆北运河、潮白河及蓟运河，这些河流总的流向是自西北向东南［5］。

1.1水质数据及空间分析水质数据主要来源于北京市水环境自动监测站。水环境自动监测系统包括4个部分，即水源地现场取水系统、水质分析系统(含水质分析、数据保存等功能)、GSM通讯网(水质数据的传输、系统反控等功能)和监控中心。水质自动站数据采集流程如图1所示。水质数据的获取是通过取水系统采集地表水源水，站房内分析仪器对水质进行分析并保存，同时通过GPRS无线通讯网将数据发回中心机房，机房实时对北京市地表水质进行监控，存入监控中心数据库。此系统仪器定期进行质量控制，保证数据的准确性。本文选取了2009—2010年16个监测断面及饮用水源地作为研究对象(见图2)，选取了pH、溶解氧(DO)、高锰酸盐指数(CODMn)以及氨氮(NH3－N)4个水质监测指标。运用地表水环境质量标准(GB3838—2002)评价16个点位水质等级。由表1可以看出，Ⅱ类及优于Ⅱ类水体占总测点数的43.75%，Ⅳ类水体占6.25%，Ⅴ类及劣于Ⅴ类水体占50%。高锰酸盐指数及氨氮为主要污染物指标。从城市功能区的分类可以看出，位于生态涵养区的监测水体大部分水质类别等级高，水质优良。城市发展新区中，各类城市配套设施处于发展阶段，工厂废水、企业废水、生活废水的处理设施未得到全面完善，该区域水质类别等级低，水质较差。从图2可以看出，溶解氧值高的监测点位主要分布在北部和西部地区。这两个区域主要属于水系上游，山地较多，水质较好。高锰酸盐指数及氨氮指标监测值较高、污染较重的点位主要分布在城区和东南地区。这两个区域为平原地区，属于建设用地及人口分布密集区域。

1.2土地利用分布及空间分析运用2009年北京市航空遥感影像及环境卫星作为基准数据，对遥感影像进行人机交互解译，依据《生态环境状况评价技术规范(试行)》(HJ/T192—2006)中土地覆盖分类系统定义，解译出2009年北京市土地利用分布。土地类型有耕地、林地、草地、水域、城镇用地、农村居民用地、工矿建设用地及裸地(见图3)。本文借助ARCGIS空间分析技术，研究区域内土地利用分布与水质的响应关系。以16个水质自动监测点为圆心，分别缓冲100、500、2000m，生成3个同心圆的缓冲区，进行土地类型统计(见图4)，得出监测断面土地利用分布及土地利用类型比例(见表2)。统计数据用于分析水质指标与土地利用结构之间的关系。

2土地利用结构与水质响应关系

2.1土地利用结构与水质指标相关性将不同尺度缓冲区内耕地、林地、草地、水域、城镇建设用地、农村居民地、工矿建设用地7类土地利用类型的面积比例与16个监测断面4种水质数据分别进行相关性分析。主要运用SPSS统计分析软件中二元定距变量的相关分析工具进行统计(见表3)。从表3可以看出，林地、城镇建设用地、农村居民地及工矿建设用地与水质监测指标分别有显著相关性，耕地与高锰酸盐指数、氨氮具有极显著相关性。

2.2耕地和林地与水质关系分析耕地与溶解氧成显著负相关，与高锰酸盐指数、氨氮浓度呈极显著正相关，表明高锰酸盐指数、氨氮指标值会随着水体周边耕地面积的增加而增加，溶解氧值会随着耕地面积的增加而降低。耕地所产生的农业非点源污染十分显著，有机物污染及农田排出的含氮化肥污染对水体水质贡献较大。从耕地与水质的尺度效应可以看出，耕地与高锰酸盐指数在500、100m半径的研究区内相关性最显著，分别为0.78、0.732，说明在500m范围周边耕地对水质影响更加显著。林地与pH及高锰酸盐指数呈显著负相关，与溶解氧成正相关，表明林地面积的增加会降低高锰酸盐指数及pH，提高溶解氧的含量，提高水质等级。林地中的各类植物能够截留并吸收地表径流中的部分有机物，同时林地也能起到水土保持的作用，减少地表径流及土壤中各类污染物注入河道。尺度效应表明，林地与水质产生显著正相关主要体现在2000m的大尺度研究区域内，说明在较大范围内增加林地比重才能对水质有明显的改善，仅仅对河道周边小范围绿化，对水质改善不明显。

2.3工矿建设用地和农村居民用地与水质关系分析工矿建设用地与溶解氧成显著负相关，与氨氮浓度呈显著正相关，表明工矿建设用地的增加会降低水质中溶解氧的含量，提高氨氮的含量。尺度效应表明，工矿建设用地与水质指标产生相关性主要体现在2000m的大尺度研究区域内，说明在大范围内工矿建设用地的比例增加会影响水质。农村居民用地与高锰酸盐指数呈显著正相关，尺度效应表明，农村居民用地影响高锰酸盐指数的含量主要在100m研究区域内，属于近河道区域。生活在近河道的村民，由于污水处理设施的缺乏，可能大部分的生活污水直排入河道，对水质产生一定影响。

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土地闲置费由国土资源部门根据国家《土地管理法》来征收的。

【法律依据】

根据《土地管理法》第三十七条，禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。

（来源：文章屋网 ）

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1、确认收入金额扣除项目，计算增值额：（收入–扣除项目）；

2、增值率：增值额/扣除项目金额；

3、依据增值率，确定税率、扣除系数，计算土地增值税税款，应交土地增值税=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

4、土地增值税必须分项目、分类计算。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

（来源：文章屋网 ）