土地流转十篇

土地流转篇1

中国的旧城区改造拆迁，或者农地征迁一直存在着很大的问题，近年来愈演愈烈的政府强行征地，已成为社会矛盾的最主要来源。对于那些可以被称之为“芸芸众生”的人们来说，房屋和土地是他们人格权、生存权不可或缺的构成。然而，中国特有的二元土地制度，阻碍了土地的正常转让，在这个市场上，由于不稳定、缺少政策支持、法律约束等原因，土地的价值被极大地低估。政府给予的土地使用权已经远远不能满足人们的需求，渐进式改革的土地流转正在悄悄进行，小产权房市场依旧繁荣。

应对土地问题――慎重！

30年间，中国农村地区经历了重大变革：公社解散了，家庭责任制重建了小农经济；30年后，随着商品性农业不断扩展，农民开始向城市移居，中国正面临着农村生活的另一重大变化。然而，十七届农村事务的变革尤为艰难：干部和农民争夺土地权，城乡地区之间扩大的收入差距激起社会不满，城市拒绝向农村移民提供社区服务。

为何在此时？

中国的领导人之所以选择在这个时候关注农村问题，原因很多。近年来，“”频频发生。随着农业税在2006年被取消，地方干部和农民之间的矛盾主要围绕着土地的征用。据香港《商报》所说，“仇富仇官情绪”有着强化的趋势。类似地，《南方周末》报道，国土资源部“每年收到数十万来自农民的投诉”。而由此导致的矛盾占到了的65%之多。然而，决策者们担心的不仅仅是社会秩序问题。据《望》周刊报道，中国经济的增长，城市居民寻求更好的膳食，这一直以来都在提高对农产品的需求，而这又促使价格的上升和进口的增长。中国进口的农产品，大约相当于在国外用了3000万公顷的土地，而考虑到中国大约为1.2亿公顷的耕地面积，这一比例实在可观。

除此之外，城乡地区的收入差异已经造成农村地区相当多的不满，而这一问题的唯一解决方法就是开创一个“平等对待城乡工人”的体系。《望》周刊称，有必要“使长期流入城市就业和居住的农民工在社会权利、生活方式等各方面全面向城市市民转化”。换句话说，有必要强调户口问题，正是这一户籍体系，将中国公民划分为“农村居民”和“城市居民”，并造成了二元社会经济体系。最后，对于中央领导来说，在发起农村改革的30周年纪念日，回到小岗村，回到这个改革的标志性发源地，这种诱惑实在无法抗拒。

所有制问题

或许最敏感、最需要协商的问题就是有关所有制的了。无疑，一些社会改革者曾希望全会能够正面解决这一问题，就像林权改革所做的那样。知名改革家高尚全向香港凤凰卫视表示：“如果允许农民卖土地，那么他们的收入就会增加――同样会增加的还有大陆其他商品服务的内需。”类似地，社会学家于建嵘说，土地应该“真正成为农民的财产”，这有利于土地相对集中。此外，如果农民选择卖掉土地，那么从土地转让中获得的财产性收入可促进农民向城市流动。

对于弥补农村地区干部和农民之间的不平衡问题，明确所有权也至关紧要。显然，干部和农民的关系是的症结所在，其原因也很简单：在现有体系下，拥有土地的是“集体”，而农民无法和土地的潜在买家在平等的基础上讨价还价。因此，农民无法从土地卖得的高价中获益，就会愤恨从出售土地中获益的地方干部。

启示

从许多方面来看，土地流转的渐进改革是一个自下而上的行动：企业依靠当地政府的帮助，让农民移出土地，支付微薄的补偿，同时在土地上建立起商业农场。现在，中央政府竭尽所能，为土地权的有序流转和城乡地区渐进一体化勾画前景。在此过程中，政府尽量平衡相抗争的价值。一方面，政府设法向农民确保，其土地合同权利将持续下去；另一方面，政府敦促合并土地，以使商业性农业得以发展。同时，政府尽力在城市化和避免过快发展（导致贫民窟）的意愿间进行权衡。此外，要解决农村地区的土地问题，不能不强调户籍制度，可是该制度扎根中国政治体系（和控制机制）颇深，只能进行渐进式变革。考虑到所有这些相争的利益，共产党在文件时选择慎重就毫不奇怪了。然而，回避了所有制问题，共产党使农民对来自地方官员和企业的压力无力抵抗，而留下的体系似乎在面对经济压力时一直频频让步。这看上去是个秘方，似乎能解决长久以来的农村矛盾以及中国农民被剥夺权利的问题。可是尽管如此，通过宣布土地合同将“长久不变”及要求土地流转的有序市场化，共产党已经开始走近所有权问题，或许也在为今后更大的变革开启道路。

摘编于2007年第2期 总第51期

中国的“致命问题”

中国的旧城区改造拆迁，或者农地征迁，在坚持公平合理的补偿原则方面，一直存在三个致命的问题：第一，由于房地产市场的不成熟和不规范，国内一直没有形成一个现成的可以令人信服的公平市场价格；第二，被拆迁人的补偿价格和开发商再出售价格之间的严重不对称；第三，地方政府明显涉嫌在房屋拆迁中获取巨额直接利益。

显然，拆迁补偿的时候核算房子成本价值，盖好新房后就立即按照市场化出售，这对被拆迁人是不公平的。这是个畸形和病态的市场，绝不是根据公平市场价格的公平补偿。如果再加上的因素，其性质无异于变相的抢劫。

在一个法治的社会中，司法原本是解决社会矛盾、寻求社会公平与正义的最有效手段。但在中国，不少普通民众只是觉得此事不公平，但就是搞不懂不公平的原因。于是便采用非理性的手段来盲目抗争，结果令人痛惜。以上描述大致可以展示出中国国内房屋拆迁和土地征收的现状。

有些海外友人曾给中国官方献计说，当一个发展中国家人均收入在1000美金左右徘徊时，是地方政府开展大规模城市规划建设的最好时期。因为这个阶段的拆迁成本和法律成本最低。其中的潜台词无非是说，此时期的被拆迁群体尚处在弱势和懵懂之态。

也许这一说法并非居心叵测或并非毫无事实依据(比如，日本、韩国和东南亚国家在20世纪60年代大规模城市化期间的经验)，但我们必须对此说保持警惕。近年来，我们在对待弱势群体等问题上看到，资本的贪婪和野蛮已经在

我们并不完善的市场经济中露出了卑鄙的面目，有关遏制资本之贪婪和野蛮一面的努力已经渐渐进入人们的视野。

摘编于2010年第2期 总第87期

产权分大小

当下小产权房违法状态的官方定调，实为现行法律制度设计与宪法精神就此概念不明且缺乏变通的必然结果。政府从农民手中动辄强行征地百亩，继而高价转手房地产开发商巨额套利，农民除仅获些微使用权补贴外，已完全被剥夺反对、质询、利益公平共享的权利，且失地农民在社会保障等诸多层面的要求无法得到真正落实。有地农民借助手中仅存的土地进行创收性尝试，却被各种名义扼杀，开发商与政府日渐丰腴，小农的相对赤贫之路依旧漫长，小产权房确乎中国农地集体所有制畸形发展的又一事实呈现。

全国各地尤以大城市周边郊县，以村集体、乡镇集体名义建设的规模不一、造型各异的房地产项目十数年来正以不可遏止的态势发展壮大，虽经国家严厉禁止并已“杀鸡儆猴”地选择性拆除掉若干未售楼盘，但截止目前，这种被称作乡产权房、村产权房或小产权房的商品住宅项目，在全国房地产市场流通中依旧占据可观的交易比例。广州、武汉、北京更具代表特征。以北京为例，通州、昌平、怀柔、密云、顺义、石景山等各区县分别存在数量不一、呈现方式亦不尽相同的小产权房项目，而这些并不具备国土资源部所颁房产证的所谓商品房，基本上以低于北京城区房地产均价一半甚至更多的价格公开兜售。

近来建设部对小产权房买方与卖方双双限制的相关批文虽已喝退些许购房者，但大量外来人口以及北京二环、三环和老城区拆迁户限于经济条件与居住压力，仍旧对小产权房青睐有加。随着城市化步伐的不断加快，房地产市场价格畸高，政府推动经济适用房、两限房、廉租房等用以满足中低收入家庭住房需求的动作，虽用心良苦，却收效甚微，甚至在实践中完全变了味道，基本上未起到社会住房保障的有力作用。可以说，小产权房在可预见的未来，依旧市场潜力旺盛。

土地流转篇2

3月下旬，《土地管理法修改草案征求意见稿》经媒体披露，有意见认为，其在征地制度改革等核心内容方面没有根本性变化。根本的利益

秦晖(清华大学历史系教授)：现在很多人对地权归农最大的疑虑，就是害怕农民如果不想卖地就可以不卖。讲得简单一点，就是害怕农民漫天要价，害怕农民成为钉子户。所以我觉得，土地问题一直就不是所有制的问题，照我看很简单，土地问题实际就是农民的权利问题。讲得更简单一点，就是人权问题，就是你怎么看待农民的公民权。我经常讲，农民问题的出路，要具体地说当然很复杂，但是实际上，无非就是把农民当作一般的公民看待，把农民工当作与市民一样的产业工人看待，把失业的农民工当作一般的失业工人看待。

除了中国以外，唯一的例子就是种族隔离时期的南非，他们就是这么对待黑人劳工的。他们把黑人劳工叫做“流动劳工”，规定黑人劳工在黑人家园里是有土地的，但是这个土地他们不能买卖，是份地，也就是所谓的“土地保障”。他们可以在城里打工，到35岁就回到黑人家园去养老。_旦遇到危机，工厂不要他们了，就把他们赶回去。这种黑人家园集体所有制加上流动劳工制度，在很长一段时期内保障了南非经济的高增长，但最后的结果是什么?大家都知道。我认为，这应该成为我们的一面镜子。

党国英(中国社会科学院农村发展研究所研究员)：很多人认为，过去土地是不可以流转的，中央开了个三中全会后才可以流转。事实上中国的土地从来就可以流转，问题是怎么流转。我们过去的流转不是市场化的流转，是政府、国家在那里单向流转农民的土地，国家过去处置土地是非常随便的，甚至没有给农民补偿，给农民补偿大概才有十来年的时间，这既丢失了公正又丢失了效率。丢失了效率我可以举个例子，我国城市的土地利用率，大概在全世界是排在后面的，效率非常低。在公平方面，我们应该考虑的是，近10年来国家给农民的征地补偿大概不到一万亿，这对农民是非常不公平的。

有人说私有制会造成两极分化，我们必须消除他的忧虑。从外部的经验来看，台湾搞了私有制以后也没有出现这个问题，政府最头疼的问题不是两极分化，反而是两极不分化。有些人不想放开产权，是对我们的政府管制能力没有信心，为什么会没有信心呢?因为中国的体制和西方不一样，农民的权利一直得不到有效保障。我觉得这种担心不是没有道理，但我们先建成一个民主法制国家再搞土地规划行不行?我看不行，我们等不及，所以我们还是要搞。

在这种情况下，可行的办法是进行规模约束。小农在某种情况下，被忽悠把地卖给一个农场，这个可能性是存在的。日本有过法律，对于最大土地经营面积有规定，遗憾的是我们现在没有这个线，山东、东北、甘肃都有私人圈了很大面积的地，有商人亲口跟我说，他在新疆圈了十几平方公里。我们现在对土地经营的最高规模没有限制。

另外，关于征地补偿费用的问题，我认为应当参照商业用地的价格来定，但是关于补偿问题需要法律上的细化。比如：土地的增值是否要归农民?关于公益性的补偿问题，有了市场交易后，公益性占地就可以参照了。

秦晖：我们国家真正的问题就是100多年以前，严复讲的群已权界的问题。经过了100多年，不但未解决，还越搞越糊涂。公共生活又往往被极少数人所谓的自由意志来支配。公共领域没有民主，私人领域没有自由，这是现在很多问题的核心。比如征地拆迁，土地这个公共财产落到某人手里，也不需要大家的同意，当官的想给谁就给谁，这就造成公产私化。公共财产如果要真正有利于全部成员，前提就是应该有一个民主的制度。

叶健民(香港城市大学副教授)：怎么减少征地引发的广泛问题，三中全会提出的思路无非是两条：一是完善征地制度，二是完善赔偿制度，我们要求征地必须要给农民做社保。这些都是中央好的建议，但没有提到两个关键的问题：基层财政和民主。

为什么现在“卖地”财政这么多?大家都知道现在全国县级财政的1／3都是来自卖地的，为什么地方政权这么热衷于卖地?当然是一个重要的方面，但更重要的一点是，改革开放后地方政府普遍不够钱来维持有效管治。有一个数据表明，1986年－1996年地方乡镇一级财政每年增长16％左右，这是一个非常不错的数据，但每年开支增长达25％，就是说收入远远跟不上开支。1994年分税制改革之后这变得更加严重。

在征地过程里还有一个很关键的因素，就是我们_定要发扬基层民主。现在这个征地赔偿的制度本身就很不公平，发展商基本上看中这块地的商业价值，然后给土地定价，可是农民在这个过程中拿到的补偿，是以该土地上过去的农业收益作为计算的基准，中间存在很大的差距，价格怎么定?钱拿回来怎么分?这涉及一个政治信任的问题。我们乡镇的干部和政府，是不是真的代表农民的利益来发言?实际上很多地区就因为农民不相信政府是真的为他们争取利益，就会自发地尝试很多不同的方式，激化了'社会矛盾。

丁学良(香港科技大学教授)：要保护农民的利益，很基本的一点就是：农民要成立自己的农会。因为农民个体势单力薄，但有合法的农会制度就不一样，因为农会可以请非常好的律师打好官司。当然，媒体也起很大的作用。

我认为很基本的一点是：无论是从社会主义的初级阶段向高级阶段发展，还是从资本主义的初级阶段向高级阶段发展，很重要的一点，就是法治的素质问题。即便我们在法律层面上规定农民有权向市场转让土地，但法治和公民权利的问题不解决，我们仍然很可能在日后相当长的时间里看到除市场外还有另两种力量深深介入农村土地转让的过程中，一个是黑势力，另一个就是滥用权力的官僚。

法律视角

陈小君(中南政法大学副校长)：我主持的农地制度立法的调研已经进行了6年，差不多每年都有一次非常大规模的调研。我们最近的一次是去年，组织了65人次的5个调查小组，从5月到8月初，对10个省、30个县、90个乡、180个村、1800个农户，进行了一个大规模的、面对面的交流。

根据前期研究，我们认为农地立法的总的指导思想，是以农村土地权利体系的建构为奠基，以切实救济农民的土地权利的实现为目标。所以，中心思想要围绕权利体系，权利的运行展开，最终是权利的救济。

张善贵(广东同益律师事务所执行主任)：

我想着重谈谈农村土地承包经营权入股中需要解决的一些问题：其一，股东人数的限制，现行《公司法》对有限责任公司股东规定有50人的上限，在农民人数众多的现实背景下，必须设计出适宜的利益代表机制。其二，经营权移转的合法性问题，《土地承包经营法》规定土地承包经营权不能够自由流转。农民将土地承包经营权移转至公司需要突破法律上的障碍。其三，集体组织及其成员在公司内的角色定位及其各自权利仍存在冲突，需要完善的实施细则予以解决。其四，农民以农地入股后的身份重叠时，《劳动法》及《劳动合同法》应该如何适用的问题。其五，农地入股之后有限责任公司遭到清算时，土地承包经营权作为公司资产用来偿还债务，其额度、强度仍需要仔细拿捏。其六，现行诸多法律均架构于市场理念之上，农地入股完全市场化条件尚不成熟，存在一些问题，建议国家制定《农业公司法》，从出资方式、管理机构设置、利益分配、债务承担分配、存续期间或资产清偿等方面对农地入股等形式加以专门规定。

异域经验

李昌平(三农问题专家)：如果用一句话概括土地问题，它是一个政治问题，我不认为是个产权问题。在党中央开三中全会的时候，我在越南。越南在15年以前搞，它的所有农业制度几乎都是向中国学的，但唯独土地制度超越中国：它的土地是可以买卖的，可以兼并的，是可以依法“农转非”的。在15年前，越南把集体所有制消灭掉了。对于他们的改革，我看了以后心情一次比一次沉重。一个村子的砖瓦厂，打工的农民一个月工资只有80块钱，但粮价比中国还要高一点。为什么会这样呢?这和土地制度相关。

越南有乡镇企业，土地是严格管制的，你不能把水稻田随意用作其他用途，你在农村可以选择的空间和机会被土地制度给限制了。这是我看到的第一个问题。

第二个是越南经常发生水灾，水灾过后水系怎样恢复，道路怎样恢复?这是一个很大的问题。因为土地已经到户了，对于这种公共设施的建设问题，怎么办?所以从去年开始由国家负责这类工程的建设。

第三个年轻人结婚要100平方米的宅基地，100平方米的土地农转非需要向国家交4万元人民币，而他们的工资只有80块钱一个月。还有利息，如果你用土地去抵押，100块钱的本金，最后要偿还1万。所以我们从理论上想象出来的所谓“集体所有制不好，私有制好”，我在越南这么长时间，我没看到私有制优越到哪里去。在越南，由于农村社区共同体的消亡，使得“谁的拳头大谁就控制”，很多中介工作，只能由他们做，如果其他人插手他们就动手打人。这是我们搞农地流转必须要警惕的。

土地流转篇3

这位朋友的观点也许不无道理，但我更关注政策的可操作性，心中喜忧参半。中国历代王朝的更迭史，其实也是土地制度的变迁史。之所以失败，与未能及时实现“平均地权”的承诺有直接关系；而共产党得天下，很大程度上在于满足了农民对土地的要求。自1949年迄今，土地与资本一直是影响中国经济结构及走向的两大变数。

从分田起，从个体耕作到互助组、初级社、高级社、，土地权利在8年间经历了一系列激变，与之同步的则是“对资改造”。土地、资本所有制度的激变，都是在“过渡时期总路线”旗号下进行的。变更生产关系的目的是要解放生产力。将土地从个人私有变为“一大二公”的制，从理论上可以形成规模经济，便于机械化耕作和兴修水利，提高农业产值。但脱离实际必然事与愿违，“一大二公”的结果是“规模不经济”，制度成了生产力的桎梏，但最高领导人死要面子，不仅造成惨烈的3年，更使中国农民长期在贫困中挣扎，“共同富裕”成了画饼。

化折腾了20年后，才以“联产承包责任制”的方式，使农村有了50年的休养生息。时至今日，农村土地资源已成为改革开放迄今的最后一块处女地。所谓“集体所有”，在法律上至今仍是个模糊概念，随着城市化进程的加快，膨胀的资本早就开始蚕食农村土地这块不明的大蛋糕。土地买卖是地方政府的主要财源，在开发商、政府和乡镇干部组成的利益共同体面前，农民是最容易宰割的弱势群体。规范土地承包经营权的流转，相当于增加了宰割的难度，客观上有利于保护农民权益，而要确保这一政策的实施，亟需配套的法律法规和制度化管理。

“上有政策，下有对策”，地方当局与中央博弈多年，堪称经验老到，自然不会拱手让利；而土地流转政策的出台，也有利于资本出手兼并土地或变相开发，从9月30日迄今的一个多月间，各种以“土地流转”名义出现的土政策及开发、置换、拍卖等纷纷抢滩，新的“圈地运动”暗潮汹涌，而国土资源部的相关政策，要到年底前才出台。

土地流转篇4

[关键词]农村土地流转；机制研究；影响因素

中图分类号：F323 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）23-0181-01

农村地区的土地主要以家庭为单位进行承包管理，农户通过合法的渠道在保留承包权的情况下将经营权转让出去就属于土地的流转，农村地区的土地流转现象的发生是在农村经济发展的推动下产生的，土地流转的推广能够实现土地的规模化、集中化的经营管理，通过土地经营权利的转换，能够实现土地价值的增长以及农业现代化水平的提升。

一、农村土地流转的主要机制类型

在农村的土地流转中，土地的所有制根本不能发生改变，要始终维护农民的承包权益，这是土地流转中必须遵守的原则。农户自发性的土地流转行为主要包括转包、互换、转让等流转形式，这种形式的土地流转，农户占据主体地位，其中转包的方式最为常见，农户将承包权下的土地转让给其他人，通过收取转包费的形式来完成土地流转。反租倒包的土地流转形式属于一种集体性的流转行为，主要是由村委会带头将土地进行集中管理，支付一定的租金，称为反租，土地由村集体进行管理，然后将土地的使用权在市场上进行交易，主要承包给一些农业相关的大型企业或者经营大户，这种方式就是反租倒包里的倒包。农村合作社的建立也是土地流转中的模式之一，这种模式主要是通过集中土地、建设农业合作队伍来实现的，农民在农村合作社中投入资金入股，获得土地的管理经营权利，合作社内部实行民主的形式进行统一管理。此外农村土地流转还包含股田制、集体租赁承包等多种模式。

二、农村土地流转机制中存在的问题

1、农村土地流转操作机制的问题

在当前的土地流转中存在许多不规范的问题，造成了操作机制的不健全，阻碍了土地流转的正常运行。比如在承包权的转让中经常会出现因为合同签订不规范而发生的纠纷问题，合同内容经常会发生条款规定不全的现象，流转步骤程序的不规范以及流转项目的监管不严等都会造成操作机制的缺陷，从而发生土地流转中的矛盾的激增。有的土地流转双方在进行权利的转换时并没有签订有效的合约或者合约内容有漏洞，这样就存在一方毁约的风险，有的集体式的流转模式，村组织或者合作社并没有得到农户的同意就擅自对土地进行支配，也有的土地承包方在未得到政府批准的情况下就将土地变为非农用地，更为严重的是将土地用于房地产的开发，严重损坏了农民的利益也触犯了国家的相关法律。

2、农村土地流转操市场机制以及风险控制机制的问题

我国农村逐步建立了诸如土地银行等土地流转的中介组织，旨在规范农村土地流转的市场机制，但是，全国仅有一小部分地区注重土地流转中介组织的创新和建立，大部分地区尚未形成规范的土地承包经营权流转市场[1]。这种经营市场流转组织的缺乏会直接阻碍土地转让承包价格评判组织的产生、发展，有的地区虽然存在中介性质的土地流转组织，但是具体的流转信息并不能够及时的进行扩散和传播，阻碍了信息的流通，缺少了市场规则因素的推动约束，土地流转的形式以及具体操作存在比较混乱的管理状态，难以形成一个统一的规范化的流转机制。另外，农村地区的土地流转过程中的风险控制机制也存在不健全的问题，这种情况容易造成以租、农转非等现象的产生，这种形式的土地流转违背了其自身的运行宗旨，是农民的利益得不到保障，容易降低农民参与土地流转的兴趣，这种缺乏保障的土地流转加大了风险的发生概率，进一步阻碍了土地流转机制的发展。

三、农村土地流转机制的改善策略研究

1、加强农村土地流转操作机制的规范化

健全土地流转服务中心，以经营站为依托，建立农村土地承包经营权流转服务中心[2]。有的农民对相关的流转制度并不是很熟悉，服务中心的建立能够帮助他们解决制度条例上的一些疑惑，农户有了可以咨询的场所，同时农村土地流转也得到了有效的监督管理。另外，土地流转在办理的时候必须制定一套完整的程序步骤，首先是农户进行土地流转的申请，村中的服务站需要回报上级的管理部门进行审查，同时将收集到的信息公布到网络，通过服务中心这一平台进行土地流转双方的合作商议，签署具有法律效力的转让协议，在合作过程中严格按照协议中的相关规定履行双方的权利与职责，土地流转所属的服务中心需要不定期的对协议进行审查、监督，协议签订之后需要在服务中心进行备案登记，建立专门的管理档案，实行科学化、规范化的管理形式。

2、加强土地流转市场机制与保障措施的建设

建立土地流转中介机构，加快土地流转的市场化步伐，培育土地流转的中介服务组织，由该组织从事土地信息收集、整理、广告、政策咨询、信用担保等工作[3]。建立相关的机构，将农村地区想要转让土地使用权或者已经无力经营土地的农户的土地进行集中管理登记，代替农户进行土地的出租或者转包等，相当于一个第三方的中介机构，不过这一机构最终还是服务于农户，按照法律规范进行土地流转的责任工作，有利于对农村土地进行集中管理。土地流转保障措施的完善应该着力加强农民的职业技术水平的提升，提高农民就业的市场竞争力，建立相应的农民工教育培训制度，循序渐进的加强农民的市场意识，同时也应该将农村与城镇之间的户籍制度的差异不断淡化，加强农村地区儿童入学、社会保障等方面的待遇力度，实现农村富余劳动力的转移，加快城镇化的进程。

结束语

农村土地流转机制的研究是现代化新农村建设的一个关键问题，完善的土地流转机制是现代农村建设发展的内在需求，土地流转机制的改革也能够从多个侧面促进农村地区经济的发展，因此，必须对当前土地流转机制中存在的诸多问题进行研究解决，规范土地流转的制度保障，实现农村劳动力的有效转移，建立服务中介机构，从而推动农村城市化的发展进程。

参考文献

[1] 陈志宇.新农村建设背景下完善我国农村土地流转机制研究[J].安徽农业科学，2012，05：3058-3059+3114.

土地流转篇5

关键词：颍上县；农村土地流转；农业发展；科学引导

中图分类号 F311 文献标识码 A 文章编号 1007-7731（2015）12-11-02

近年来，颍上县针对农业发展中出现的一系列问题，对如何科学的进行农村土地流转进行了探索，取得了一定的成绩。截至目前土地流转面积已经超过2.8万hm2，占全县耕地总面积的27.3%，全县已建立各类农民专业合作组织320家，参合农户达4.5万户，其中省级农业产业化龙头企业4家、市级53家，农产品年加工能力126万t，年加工产值达59.8亿元。

1 农村土地流转势在必行

1.1 农村劳动力紧缺的需要 随着我国城镇化进程的不断加快，选择外出打工的农村青壮年越来越多，留在农村继续种地的老年人和妇女居多，他们多数文化水平不高，对新知识、新技术的认知不足，一定程度上妨碍了农业现代化发展的进程。要使土地的开发利用得到重新的重视，就必须进行农村土地流转，将土地流转到农民专业合作社、家庭农场、农业企业等新型经营主体手中，土地由分散经营向规模化、集约化经营转变。

1.2 惠农政策的需求 现在有地的农民可享受政府补贴，买种子、化肥、农业机械等农业相关用具均有一定的补贴。2004年以前，农民种地每667m2须缴纳近百元税费，小麦价格仅为0.8元/kg左右，使农民种地收入不乐观，种田积极性极大下降。2004年以后，我国农村进行了税费改革，免除了农业税，农民种地积极性得到极大的提高。自2012年以来，颍上县政府对小麦的“一喷三防”实行免费供应，极大的推动了土地流转步伐，使全县小麦生产上了一个新台阶，同时促进了一些家庭的土地流转。

1.3 现代农业科技推广的需要 推广现代农业科技就必须进行土地流转，只有使土地大面积的流转起来，发展具有现代化特色的农业，才能将现代化的科学技术转化成为实实在在的生产力，进一步推进农村土地流转集约化、经营规模化。科学的进行土地流转才能更好地实行种植专业化、管理一体化，进而推动农业现代化发展。

2 农村土地流转基本情况

2.1 对土地流转相关政策认识不足 目前，农村对土地流转相关的一些政策宣传力度小，导致农民对土地流转的政策认识不够，片面的认为土地流转就是把土地租出去。一些农民担心土地流转后收不回来，使自己失去收入的基本来源。土地流转是农民的土地承包经营权转让给其他农户或农民专业合作社。土地流转的方式也是多种多样的，包括转包、互换、出租、转让、入股等流转方式。如果农民对土地流转有足够的认识，就会明白其实流转出去的仅是土地的使用权，而农户仍然保留着土地承包权。

2.2 发展现代化农业的意识不强 随着农民收入的不断增长，很多人认为自己种的粮食够自己吃就行了，不愿为种植投入更多的精力，对发展现代农业失去了积极性。土地是农民经济收入的主要来源，只有农业良好发展才能实现强国富民的目标。但是由于农村当前的劳动力素质较低，地块零散、不便于机械化耕种，很多农户都没有真正认识到发展现代农业的必然趋势。

2.3 国家惠农政策理解不够深入 近年来，中央政府逐渐提高对农民的土地补贴，不断完善农民种地的奖励措施，但是没有先进的技术和生产装备，包括一些种植大户仍采用传统的种植模式，降低了农民的经济收入。个别农民认为种植大户仅仅是为了享受补贴，所以不愿把土地流转出去，但对种植大户来说，政府补贴也有限，这对扩大土地流转、调动农民发展现代农业的积极性也有一定影响。

2.4 投入现代农业发展的资金不足 目前，国家已经开始加大对农民种植的各项补贴力度，但是对于促进发展现代农业现有的投入仍然不足。这包括国家财政资金的投入和金融支持力度的两方面不够。小户农民多数采用松散粗放的种植方式，不但增加了管理成本，还降低了农业投入的使用效率，不利于加快土地流转。

3 科学引导农村土地流转

3.1 完善农村土地流转服务体系 要做到科学引导农村土地流转，就必须逐步完善土地信息的搜集体系、体系和纠纷调停体系。土地流转服务中心，需要将转出和转入的土地信息全面的上传到互联网上。土地流转服务站，必须进行土地流转供求登记，同时在网上土地信息、提供法律咨询和合同范本，建立完备的土地流转档案，充分发挥政府主管部门的服务和引导的作用。同时要对这些体系进行大力宣传，营造良好的舆论氛围。此外，对广大农户、合作组织以及龙头企业典型事例、成功经验等加以宣传，积极引导和推动农村土地流转。

3.2 加强领导，逐步落实土地流转 土地流转关系到农业生产力的提高和农村经济的可持续发展。因此必须加强领导。成立由农业、财政、国土资源等有关部门组成的农村土地流转工作领导小组，谋划如何更好地深化农村土地制度改革，找出解决“三农”问题的办法和突破口，鼓励农村专业大户、农民专业合作社、农业产业龙头企业等经营主体接受农户依法流转的土地，并建立当地主导产业和特色农产品生产基地。对那些流转土地面积大、期限长、示范带动效益好的农户及种植大户，政府应该从资金、政策和技术等多方面给予大力支持。科学引导农村土地流转必须组成一批可以切实履行职责，做好管理、指导和引导领导队伍。至少要有经过专门的培训的1～2人负责各专项工作。

3.3 完善土地流转激励机制 科学引导土地流转，必须完善土地流转鼓励机制。政府财政部门应该设立土地流转的专项资金，用于农村土地承包的各个方面，包括经营权流转指导、流转信息等。促进土地流转，必须大力培育新型经营主体，同时激励扶持出台乡镇政府及村委会新型经营主体的财政、保险、信贷等奖励扶持措施。对于推进土地承包经营权流转工作力度大、成效显著的应该进行表彰，促进农村土地规范流转。

3.4 规范承包合同程序工作 有些农民一直以来对承包合同的手续不了解，很盲目。政府必须大力开展土地流转的宣传工作，同时完善土地承包合同的相关手续。对那些合同中存在问题的农户必须进行一定的惩罚。同时要对各项合同的相关程序进行完善，使农村土地流转规范稳步的进行。政策较好的村镇还应该积极开展土地承包经营权抵押试点，切实为农村土地流转创造良好的服务环境。

4 结语

土地流转适度规范化种植，对促进农业增效、农民增收、确保国家粮食安全有着十分重要意义。土地流转工作又错综复杂，是一个系统工程。因此要加强领导，各有关部门齐心协力。创新土地流转模式，加快土地流转进程，促进颍上县农业新发展。

参考文献

[1]张培虎.颍上县农村土地流转存在的问题及对策[J].现代农业科技，2015，02：343-344.

[2]孔辉.颍上县农村土地流转发展探讨[J].现代农业科技，2013（16）：350-352.

土地流转篇6

关键词：土地流转；土地权益；保护

中图分类号：F126文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2014）07-0042-02

长期以来，中国农业的发展主要依靠个体、分散的小农经营形式来进行，但是分散、孤立的小规模的个体经营无法利用现代化的生产技术、装备以及经营机制来促进农业生产效率的提高。国外发达国家的农业生产主要是通过规模效益来提高生产效率，当前我国现代农业的发展只有通过土地流转才可能实现规模经营，土地流转已经成为实现农业现代化的重要途径。

一、土地流转的主要形式及问题

随着国民经济的快速发展以及工业化进程的加快，城市对农村剩余劳动力的引力逐渐加大，农村大量剩余劳动力特别是青年劳动力开始向城市与城镇转移，留守农村的主要是老、弱、妇、幼，这些留守人群无力以及基于机会成本的比较不愿对承包的土地进行耕种，各地均出现土地流转的现象。

（一）土地流转的主要形式

根据一些专家学者的调查研究，各省市均存在土地流转的情况，一些地方政府也相继出台了一些促进和规范土地流转的政策，当前，土地流转的主要形式有以下几种：一是 转包，主要是承包农户将自己承包的土地的部分或全部根据协议以一定条件发包给第三者。二是出租。通过收取一定的租金将土地出租给其他承租人。三是换。承包方之间为了方便土地耕种，对同属于一个集体经济组织的承包地交换土地承包经营权。四是转让。土地所有人将土地承包经营权有偿或无偿的转给其他人。五是股份合作。农地承包方自愿联合起来，用土地承包经营权入股，农民全部或部分放弃土地经营，由集体经济组织或者专业的土地经营者统一支配土地从事农业生产，农民分享土地股权收益。六是其他形式。除以上几种形式以外的农地流转形式，例如，土地信托以及土地季节性流转。

土地流转一方面盘活了存量土地，使稀缺的耕地资源得以有效利用，另一方面，土地流转同时又促进了土地的集约经营，使土地的规模效益得以发挥出来，使农地的使用效率大大提高。土地流转在现实的运转过程中，流转形式不仅呈现多元化趋势，流转方式也开始逐渐规范化，农户在流转过程中，普遍通过书面承包协议来确认土地使用权的转移。

（二）土地流转过程中存在的问题

1.土地流转后耕地性质发生变化

一些土地流转后,承包经营土地的农业公司以及种粮大户，为了实现经济利益的最大化，将流转后的土地不再种植粮食，而是改种其他经济作物或者是进行其他非农性质的使用。一些土地流转的需求方为了短期内提高收入，大量使用化肥、农药，不对耕地进行轮作、休耕等保护性使用，使耕地的肥力下降。一些有实力、有背景的公司甚至将流转后的土地搞所谓的农业特色旅游以及变相的房地产开发。土地流转后，农村耕地的粮食种植性质以及非农用途的改变，将会逐渐减少粮食的耕种面积，在发生严重自然灾害的年份，农民的粮食供应将会出现困难，并且，由于粮食种植面积的下降以及耕地非农用途的使用，对农民的雇佣将会减少，严重影响农民的工资性收入，对农民的权益造成损害。

2.农民的土地流转权益受到损害

农民通过让渡土地承包使用权而取得的各种收益就是土地流转权益。土地流转一般根据依法、自愿、有偿的原则进行，土地流转收益主要根据土地流转市场的价格来确定。农民获得的土地流转收益既可能高于自己的种粮收入，也可能低于自己的种粮收入，无论是何种情况，只要是按照市场价格获得土地流转的对价，农民的土地流转收益即可确认获得公平保证。但是，在实际的土地流转过程中，由于信息的不对称，农民对于土地流转的均衡价格无从知晓，一些大的农业公司以及种粮大户对于市场信息的获得充分性要远大于一般农户，这些农业公司以及种粮大户在土地流转交易过程中占据明显的主动地位，他们往往压低土地流转交易价格，诱使农民低价转让土地。一些地区的土地流转的转包费和租金甚至不到100元，有些地区甚至出现农民为了不放弃土地承包经营权，将耕地无偿转让给他人的情况。有些农户进行土地流转的村组织，还擅自违规截流农户的土地流转收益。这些都对农民的土地流转权益造成了损害。

3.农民土地流转的长期利益诉求受到忽略

农民在土地流转过程中是否能够公平合理的享有土地流转的收益，实现土地收益的最大化是实现土地规范有序流转的基础和前提。土地是农民生存之本，农民的就业、养老、医疗的实现主要依靠土地来实现。农民的土地流转主要是获得短期的较少的收益补偿，收益形式主要是租金收入，很少能够通过土地流转参与企业经营或者获得企业长期利益分享的机会，农民土地收益的长期性受到忽视。

三、保护农民土地权益的对策

土地流转是实现现代农业的客观需要，也是提高土地使用效率，改变当前土地使用过程中存在的撂荒、粗放经营使用效率低下的主要途径。在土地流转过程中，如果忽视农民权益的保护，将会极大地挫伤农民土地流转的积极性。推进土地流转的规范、健康、有序的进行，就要在土地流转过程中严格坚持依法、自愿、有偿的原则，主要应该从以下几个方面进行。

（一）制定和完善关于土地流转的政策和法规

土地流转过程中，农民权益有效保护的核心是法制建设。我国关于土地权属的主要法律有《宪法》《物权法》等，在我国1982年《宪法》中明确规定农村土地为农村集体所有，并相继制定了一系列关于土地承包、流转的相关政策。虽然这些政策法规建立了农村土地权利关系，但是，农民土地权利的行使在现实中还存在诸多问题。特别是由于历史的原因而形成的城乡二元结构，在城市扩张背景下的土地强行征用，使农民的土地权益享有成为幻想。特别是国家关于土地一级市场的垄断，造成土地一级市场的转让收益仅仅是政府享有，农民不能合法的开发自己的土地来获得相应的权益。为了解决这一问题，2004年10月28日，国务院下发《关于深化改革严格土地管理的决定》，规定“在符合规划的前提下，村庄、集镇，建制镇中的农民集体所有的建设用地使用权可以依法流转。”2012年，中国共产党的十报告中明确提到“集体收益分配权”，并与农民的土地承包经营权、宅基地使用权两类用益物权并称，予以中央政府的政策强调以及进一步保护我国农民基于集体土地所有权而享有的收益权能。2013年11月，党的十八届三中全会作出的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价；建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益；完善土地租赁、转让、抵押二级市场；在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营”。但是，目前关于土地的立法以及政策性规定，在农民的土地所有权的确立上还没有形成突破，而所有权是农民享有一切权益的基础和源泉。土地是农民生存之本、农业经济的基础，农民享有充分的土地权益是维护农村以及社会长期稳定发展的前提。目前，关于土地征用后的补偿缺少细化的规定，可以学习其他国家的先进经验， 制定《补偿法》，依法、合理、规范补偿征地农民的权益损失，

（二）培育土地流转中介组织，促进土地流转市场发展

土地流转无论采用何种形式，都需要一个规范、具体、明确的土地流转程序。当前的土地流转主要是转让个体与承包个体私下通过口头协议或者书面协议、合同完成。由于农民的法律意识淡薄以及由于自身素质的限制，合同条款对于双方的权利义务归属不明确，合同一般不会经过公证，一旦发生纠纷，农民的合法权益将会受到损害。由于土地流转的信息不对称，农民对于土地租赁方信息的获得仅仅依靠邻里、朋友、亲属之间的交流获得，对于土地流转的市场价格仅仅依靠自己的经验判断，由于农民的信息有限，在土地流转的谈判过程中常常处于被动地位，农民的权益常常受到损害。土地流转市场的建立与发展，需要培育土地流转中介组织，为土地流转的转让方以及租赁方提供一个信息交流的平台，农民通过这个平台可以获得关于土地流转的各项交易信息以及了解关于流转交易的各项法律、法规、政策规定，可以降低土地流转的交易成本，极大地促进土地流转的公平交易，并且通过中介组织的专业化的服务，使土地流转工作依法、规范、有序的进行，并在此基础上，形成一个高效运作、服务周全、管控有效的土地流转机制。

（三）完善农村社会保障制度建设，促进农村土地自由流转

农村社会保障制度的建设和完善是农村土地自由流转的关键环节，农村的土地承载着太多的责任和功能，一旦失去土地，农民的生存将会面临极大的问题，农民很难在这种情况进行土地流转、放弃土地。我国目前已经开始建立城乡统筹的统一的养老保障体系，但是，由于区域性的平衡，城乡之间的养老保障标准还有较大的差距，农村医疗保障、生活保障水平距离现实以及农民的期望还有较大的差距，中央政府和地方政府应该合理划分农村社会保障的责任，根据财力合理安排、筹划、有计划地推进和提高农村社会保障水平，逐步减弱和消除土地的社会保障功能，解除农民和社会相关利益主体对土地自由流转的顾虑。

参考文献：

[1] 杨志平，刘军，张为杰.农民工社会保障状况的考察、思考与政策选择――以辽宁省为例[J].哈尔滨商业大学学报：社会科学版，2012(6):28-36.

土地流转篇7

农村土地的三权指土地的所有权、承包权和经营权，三权是我国农村土地的特有属性，以马克思土地产权理论和三权分离的视角分析土地流转是建立土地流转模式的基础。

(一)农村土地的所有权我国《宪法》明确规定:“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”《民法通则》规定:“集体土地所有权依照法律属于农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡(镇)农民集体经济组织所有的，可以属于乡(镇)农民集体所有。”《物权法》规定:“农村集体土地所有权由与之相对应的各级集体经济组织或村委会、村民小组代表集体行使，属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。”法律明确了农村土地所有权的主体为农村集体，从而保护所有权的归属，而农村土地的所有权本身具有一般的产权性的同时存在特殊性，法律限定土地公有，农民集体在对集体土地进行经营性或消费性使用时，不得进行土地买卖，土地所有权不能作为责任财产，不能以土地所有权承担民事责任，由此限定了土地的所有权。

(二)农村土地的承包权1982年中央一号文件《全国农村工作会议纪要》与1983年中央一号文件《当前农村经济政策的若干问题》明确了农村土地的家庭联产承包责任制度成为农村土地经营的基本制度。1993年4月，八届全国人大对《宪法》进行修正，将“家庭承包经营”明确写入《宪法》，使其成为一项国家基本经济制度，确立了家庭承包经营制度的合法性。2002年8月，《中华人民共和国农村土地承包法》公布，明确规定了农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式［10］，并提出农村土地承包的发包方是村集体经济组织或者村民委员会(农村土地的所有者)，但同时也规定村集体经济组织或者村民委员不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权。家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户，农村土地的发包方不能将所有土地承包给本集体经济组织外的任何人。土地承包经营权的客体并非承包权，而是农户对农村土地承包后的经营权，承包关系本身具有长期性、稳定性和一定的约束力，《承包法》第三十九条规定，承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。由此可见，农村土地承包经营权流转后的发包方与承包方并没有改变，农村土地的承包关系及承包权也没有改变。

(三)农村土地的经营权党的十七届三中全会关于推进农村改革发展作出了重大决定，明确提出要建立健全土地承包经营权流转市场，《承包法》及2005年通过的《农村土地承包经营权流转管理办法》中对农村土地承包经营权流转做了详细规定，明确了农村土地流转的主体是承包土地的农户，客体是农村土地的承包经营权。这个承包经营权实质是农户对所在集体的土地承包后流转土地的经营权，并非农村土地的承包权，更谈不上农村土地的所有权。农村土地的经营权最初属于农户，即农村土地的承包方，这是由农村土地承包合同确立的，是承包权所引致的经营权，农村土地的经营权从承包方流转至其他组织或个人，形成土地流转市场。农村土地的经营权是农村土地的生产和经营权利，农村土地的所有权不能买卖，而土地所有权上的其他权利可以作为责任财产，以保护债权人利益。承包方通过承包农村土地，依法取得的是具有物权性质的农村土地使用权。因而，土地经营权具有独占性、排他性、移转性、可分性等产权的一般性质。所谓独占性，是指承包方依法取得的土地经营权独立享有依法使用、收益权利;所谓排他性，是指任何组织或者个人不得非法干涉或者妨害承包方依法享有和行使土地的经营权，否则要承担侵权责任;所谓移转性，是指土地的经营权可以依法在市场上自由流转，以更好地实现其价值;所谓可分性，是指土地经营权是由多种权能构成的权利集，包括经营自、耕作权、流转权、收益权等，其中流转权包含转包权、租赁权、转让权、互换权、入股权等［13］。农村土地的经营权与所有权、承包权分离是农村土地经营权流转的基础，流动的经营权是建立土地流转市场的关键因素。

二、基于三权分离的农村土地流转模式分析

(一)农村土地流转的内涵农村土地流转是农村土地经营权的流转，指在不改变农村土地基本用途的前提下，按照市场经济自愿、有偿、依法的原则，由拥有土地承包经营权的用户将土地的经营权转让给其他个人或经营组织的过程。农村土地流转是实现农村土地资源优化配置的有效形式，能够促进土地承包经营权在流转过程中与生产要素紧密结合，构建农村土地流转市场，实现农村土地的集约化经营。农村土地流转的主体是土地承包方，客体是土地经营权，流转的受让方是从事农业生产的个人或经济组织，流转方式是多种多样的，流转的原则是自愿平等协商。农村土地流转的根本目的是优化农村土地的资源配置，实现农村土地产值最大化。

(二)三权分离的农村土地流转农村土地流转的客体是农村土地的经营权，但由产权的排他性和可转移性来看，农村土地的经营权与农村土地的所有权及承包权关系密切，而农村土地经营权也是由农村土地的承包权而来。以农村土地承包方为纽带，可将农村土地流转的过程分为农村土地的承包和农村土地的流转两个过程，见图1。1．农村土地的承包农村土地的发包方是农村土地的所有者，即农村集体经济组织，农村土地承包的客体是农村土地的承包权及经营权，农村土地的承包方是该集体经济组织的各农户。农村土地的承包权具有一定的约束力，《承包法》规定承包方必须是本集体经济组织的农户，当农户不愿再承包土地时，须将承包权交回集体经济组织，由集体组织再发包给其他本集体经济组织的其他农户，由此限定了农村土地的发包方与承包方。在承包过程中，集体经济组织与农户签订土地承包经营合同，向县级政府登记备案，确立发包方与承包方的承包关系并明确承包客体。承包过程完成后，集体土地的所有权依然属于集体，并没有发生改变;农户得到了该片土地的承包权和经营权，而承包权利和经营权利是有区别的，农户在使用该片土地时既承担土地的承包权利，也承担土地的经营权利，而两者的有效区分是进行土地经营权的流转的基础。2．农村土地的流转在农户取得农村土地的承包权与经营权后，可将土地的经营权流转，流转的主体是农户，流转的客体是农村土地的经营权，《流转管理办法》规定，农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。具有土地承包经营权的农户与土地流转的受让方签订土地流转合同，确立流转关系及明确土地流转的经营权，并向集体土地的所有者，即发包方备案登记，完成土地经营权的流转，这个经营权最初是由土地承包合同确立给土地承包方的，再由流转合同转移给土地流转的受让方，具有前后一致性;而由承包合同确立给承包方的土地承包权在这个过程中并没有发生变化和转移，依然属于农村土地的承包方。需要注意的是，土地流转的受让方可以是本集体经济组织的其他农户，但这和承包方将承包经营权交回发包方，再由发包方发包给本集体经济组织的其他农户是有区别的，前者是土地经营权的正常流转，土地的承包权依然属于承包方;后者是土地承包经营权的变更，变更之后，土地承包经营权原有农户即失去了土地的承包权，同时也失去了土地的经营权，新的农户获得了土地的承包权与经营权。

三、基于三权分离的土地确权

农村土地流转前经过确权，才能保证流转土地的权属清晰，权利明确。农村土地权利的确认、确定，简称农村土地确权。确权是依照法律、政策的规定确定某一范围内的土地的所有权、使用权的隶属关系和他项权利的内容。每宗地的土地权属要经过土地登记申请、地籍调查、核属审核、登记注册、颁发土地证书等土地登记程序，才能得到最后的确认和确定。国家土地管理局1995年颁布了《确定土地所有权和使用权的若干规定》，2001年国土资源部了关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知。在农村土地流转过程中，确权工作一直是难题，笔者认为原因有二，一是对确权的“权”理解不够清晰，由此造成对确权工作认识不足;二是农村土地权属历史遗留问题较多，确权依据多样，难以统一标准。以农村土地的三权分离视角来看，农村土地确权可以分为所有权确权，承包权确权和经营权确权。

(一)所有权确权集体土地所有权的确权，指对土地位置、界址(包括拐点、权属界线、界标)、权属性质的认定。农村土地的所有权隶属农村集体经济组织。因此，任何一块流转的土地首先要保证其所有权隶属该集体经济组织，农村土地权属调查，必须由国土资源管理部门和农业部门组织开展，专业技术人员参与配合。经过确权后，由确权部门对集体土地所有权登记发证，明确农村集体土地的所有权。根据国家相关法律的一般规定，以下情况可以作为农村集体土地的所有权确权依据①:(1)时，分给农民并颁发土地所有证的土地。(2)根据《农村工作条例修正草案》(简称《六十条》)，确定为集体所有的土地。(3)由于村的合并、分割，开发、征地、建设等各种原因进行的土地调整，致使集体土地所有权发生变更的，按变更后的现状确定集体土地所有权。(4)能够出示文件、协议、法院裁决书等依法证明属于集体所有的土地。

(二)承包权确权当农村集体经济组织将所有土地承包给农户后，农户就成为该块土地承包权和经营权的主体，依法享有承包经营权利。在承包方将所承包土地流转前，土地的所有者应配合县级政府的农村土地主管部门和专业技术人员对流转土地的承包权进行确认，对该块土地的位置、界址(包括拐点、权属界线、界标)、权属性质、土地权利人或土地使用者及其身份进行认定，颁发农村土地承包经营权证明，并注册登记，向县级农村土地主管部门备案。农村土地承包经营权确权的主要依据为农村土地承包经营合同，但在实际工作中，由于历史遗留问题较多，可进行多种不同的确权方式，如根据已有的确权资料(登记资料、协议书等)确权，以多方认定的《土地权属界线协议书》确权，以土地承包人与土地临界各户现场协商指认的方式确权等。

土地流转篇8

本文简单介绍了土地承包经营权制度的基本理论，通过分析我国土地承包经营权流转现状，对健全和完善我国的土地承包经营权制度提出了建议。

关键词：土地承包经营权流转；土地确权颁证；土地流转中介机构；适度规模经营

1.土地承包经营权流转方式及必要性

法律规定，我国土地承包经营权流转方式有：转让、转包、出租、互换、入股等方式。以下分别一一介绍这五种土地承包经营权流转的方式。

土地承包经营权流转是物权属性的应有之义。土地承包经营权属于物权中的用益物权，法律对它的自由支配有一定的限制，诸如“土地承包经营权流转不得改变土地所有权性质和土地的农业用途”、土地承包经营权流转要在承包期内等等，但是，土地承包经营权流转有利于实现土地资源的合理配置和土地的规模经营，从而优化农业产业结构，并且能够在很大程度上保障国家粮食安全。所以只要流转双方遵循相关法律法规，其流转就是受国家支持和鼓励的。

2.我国土地承包经营权流转的现状与制约因素

20世纪80年代以后，我国开始在农村实行家庭联产承包责任制，农民开始自己掌握土地的承包权，随之便出现了农村土地承包经营权的流转，而近些年，土地承包经营权流转在农村已经成为常见的现象。2007年颁布的《物权法》从法律上认可了土地承包经营权的合法流转。通过三十年的发展，我国的土地承包经营权流转规模和速度不断地扩大和加速，形式也越来越多样化，但是在此过程中，也不可避免地存在一定的局限性和制约因素。

第一，我国目前的土地承包经营权流转，从整体上来说不够活跃，缺乏健全和成熟的法律和机制保障。土地承包经营权流转大部分局限于本村内的亲戚、朋友，也就是说，是建立在农村“熟人社会”这样人与人之间彼此信任的基础上，这大大阻碍了土地承包经营权流转规模的扩大和土地承包经营权流转制度的发展。

第二，我国农村的农地经营没有形成规模，农户并不愿意流转自己手中的土地承包经营权。我国政府虽然也鼓励农地的适度规模经营，但我国农村现在还基本上是各个农户自己经营自己的农地，这与美国、德国的农场规模经营大大不同。

第三，正是我国农地的小规模经营，大大阻碍了先进的科学技术和投资的引进。在我国农村，农地一般是农户自己经营，我国科技飞速发展并没有适用到农村土地上去，很多地方的农民现在还过着靠天吃饭的日子。在陕西一些边远山区，还存在这一批“麦客”，而所谓“麦客”就是专业的手工割麦人。我国农村农业发展现状与一些发达国家相比，在科技水平上可以说是相差甚远。

我国的土地承包经营权流转之所以呈现出现在的状况，与我国当前的经济、文化、社会、法律都息息相关，但以下仅就法律和社会的角度来剖析土地承包经营权流转的局限性：

一、从法律角度剖析土地承包经营权流转的局限性――土地确权颁证

从我国实行家庭联产承包责任制以后的很长一段时间内，不管是从实践上，还是法律、政策上，对于土地确权颁证都是一片空白。直到2004年，政府出台《农村土地承包经营权证管理办法》，它规定“农村土地承包经营权证是农村土地承包合同生效后，国家依法确认承包方限购土地承包经营权的法律凭证”。

虽然有了法律的明文规定，但受各种条件的制约，大多数地区土地承包经营权的土地确权颁证都没有落到实处，多数农民对于自己土地承包经营权权利意识都十分淡薄，对于土地承包经营权制度的了解更是无从谈起。登记过的农户通过对权属证书的了解，权利意识自然会有所增强，出于对权属证书的信任，也会更加愿意长期承包土地和参加到土地流转的市场中去。由此可见，土地确权的登记颁证对土地承包经营权流转的意义重大。

二、从社会角度剖析土地承包经营权流转的局限性

（一）土地流转机构的缺乏

农地流转中介组织是连接农地流转双方的桥梁与纽带，它不仅可以降低土地承包经营权流转的交易成本与交易风险，而且可以扩大土地承包经营权流转的范围，从而增加土地承包经营权流转成功的可能性。

（二）土地承包经营权流转价格较低

我国农村土地承包经营权流转价格十分低廉，究其原因，最主要的是农村土地经营效益低下并且极不稳定，无法预计土地收益或者即使预见到收益也极低；并且，当前的土地承包经营权流转多数发生在本村的亲戚、朋友之间，或者是通过熟人介绍，正是这样的“熟人社会”导致土地流转的价格不好抬高，甚至是无偿使用，这并不符合我国土地资源的稀缺性现状，同时，也不利于土地承包经营权流转的良性发展。

（三）其他制约因素

我国土地承包经营权流转市场并不活跃，原因还有很多，比如农民长期在外打工，但仍做着回家养老的打算，所以即使抛荒也不愿意转让土地或者仅仅选择短期出租土地承包经营权；还有，农村土地承包经营权外部流转的交易成本过高也是土地流转市场不活跃的因素之一。

3.健全和完善我国土地承包经营权流转制度的建议

首先，要全面、深化地落实党中央关于土地承包经营权流转的相关政策。第一，加强土地流转中介服务，设立土地流转中介机构，建立健全土地流转市场。这样做的好处是降低了交易的成本，简化了交易过程。前文提到我国现如今土地流转多发生在亲戚、朋友之间这样的“熟人社会”，这样虽方便但也有一定的弊端，比如不好意思讨价还价，流转价格较低等等，而有了专门的土地流转信息交流平台，能够迅速找到合适的交易对象，这样土地流转市场才能更加活跃。第二，“鼓励承包经营权在公开市场上香专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转，发展多种形式适度规模经营”。这不仅有利于实现我国农业经营主体的多元化，增强农业市场的竞争力，也有利于农业科技的发展和我国现代化农业早日实现。第三，落实土地承包经营权确权登记颁证工作。只有将农户对于承包地的相关权利、土地承包期限等内容落实到权属证书上，才能使土地流转的受让方心里更有底，促使交易的达成，使土地流转不再仅仅局限于“熟人社会”，促进更广范围的土地流转交易，活跃土地流转市场。

土地流转篇9

［摘要］开展农村土地流转，是解放农村生产力、拓宽农民增收渠道的一个有效方法，是促进土地规模化经营、提高土地利用率、提升农业科技含量的有力手段，是促进产业结构调整、加快城乡一体化建设的有效措施。分析昌邑市龙池镇的土地流转的现状、土地流转取得的效果、土地流转动因、土地流转存在问题，提出完善土地流转的建议，可以为土地流转的推广提供借鉴。

［关键词］农村；土地流转；动因；建议

［中图分类号］C913 ［文献标识码］ A ［文章编号］ 1009 ― 2234（2012）02 ― 0074 ― 02

目前关于农村土地的使用在全国各地存在很多种情况，其中存在共性的一面，也存在地域上个性的一面，土地资源的合理使用不仅是三农问题需要解决的重点，也是国家农业发展的重要趋势，深入农村基层考察土地使用情况有利于了解我国现有城乡土地差别的根本原因，同时也为探讨规范农村基础设施建设合理布局，避免重复浪费而导致国家土地资源无形流失，帮助改善农村现有土地使用不规范的现状提供理论依据。

昌邑市龙池镇位于昌邑市的西北部，南北长24.4公里，东西宽9.6平方公里。全镇27个行政村，总人口23955人。龙池镇耕地面积5.9万亩，园地495亩，林地725亩，其他农业用地457亩。龙池镇土地流转总面积951亩，涉及430户农民。龙池镇27个村中，23个村人均土地面积小于3亩，全国平均水平约为3.89亩，世界人均水平是中国的3倍，只有两个村子高于全国平均水平，没有一个村子达到世界人均水平，换算成人均耕地更是远远低于世界人均水平。龙池镇人均土地面积较少，人均占有耕地面积也相应的比较少，农村局部劳动力过剩，过剩的劳动力流入城市寻找工作机会便自然而然了。

一、龙池镇土地流转取得的效果

1.提高土地利用率

龙池镇土地流转使全镇所有的农业用地都得到了利用，利用率达到100%。城市就业机会的增多吸引了镇里越来越多的人外出打工，导致留在村里的大部分是中老年年龄层的人和妇女。面对繁忙的农活时会出现劳动力不足的问题，这就造成了土地没有很好的耕种，甚至出现弃耕的现象。土地流转有效的解决了这个问题。通过土地流转将这部分土地转移到了拥有先进技术、生产具有规模化优势的种植大户、农业龙头企业等的手中，提高了土地利用效率。

2.促进土地规模化经营

细碎分割的土地很难满足农民致富的需求，农民的“弃地出走”使土地可以向种植大户集中，这样通过土地流转使土地可以集中开发，规模经营的发展创造了规模效益。一些公司企业陆续在龙池镇通过土地流转实现了规模化经营，最突出的就是苗木的种植。果元村通过招商引资，一期流转土地300亩用于苗木种植，流转土地面积占全村耕地面积33%，全村150户村民中有80户流转了自家的耕地，这些原本规模较小的一块块土地通过流转有效的实现了大规模化，效益喜人。

3.促进农业结构调整，农民增收

土地流转制度的建立，使一些农户可以根据自己的意愿、市场需要来调整自己的生产品种，规模的扩大使农户的选择面更广，发展效益增加。龙池镇北部地区的农户以前种植小麦和玉米，一季下来每亩收益600元左右，在土地流转的带动下，一些农户种植了棉花，每亩收益1000多元，收入取得了很大改善。另一方面，土地流转带动了土地租金的上涨，流出户也取得较好的租金收益。

二、土地流转动因分析

昌邑市龙池镇土地流转经历了从盲目自发流转向有序流转的转变。根本原因缘于生产力的提高。经济的发展，技术的提高，使劳动效率得以提升，这就导致农村劳动力过剩，此外，规模化、集约化是生产力发展到一定阶段后的必然要求，〔1〕两方面的相互作用，土地流转便一步一步在龙池镇发展了起来。具体来说：

1.劳动力的结构变化

随着龙池镇建设步伐加快，二、三产业逐步发展，特别是随着新农村建设和农村现代化建设步伐的加快，龙池镇农村大批劳动力相继转向非农产业，使得农村劳动力结构发生了变化。这个过程中呈现出一些特点：（1）劳动力资源结构相对合理，但出现了老龄化的趋势。（2）劳动力文化素质提升较大，但与现代化农业需求及新农村建设相比，存在较大差距，文化素质和专业技能仍有待提高。（3）总体就业率稳中有升，这与外出务工劳动力的增加是息息相关的。（4）从事第一产业人数减少，从事二、三产业人数逐渐增加。〔2〕

龙池镇农业种植大部分是以粮食作物为基础，农户每年除了照看粮食作物之外空余了大量的时间，为了充分利用农闲的时间，更多的人为了增加收入选择了“走出去”。一方面增加了收入，同时留下了大片疏于管理的土地，这为土地流转孕育了肥沃的土壤。

2.土地规模经营的要求

农村土地规模化是整个中国经济体制改革的重要组成部分。实施土地流转，实现土地规模化是我国农村改革的基本方向。〔3〕

随着市场经济的发展、改革的深入，家庭联产承包责任制开始暴露出它的局限性。对于机械化和科学技术的大规模推广阻力却很大，农地分割细碎，人多地少的矛盾凸显，农业的规模效应很难形成。所以，要想提高土地利用效率，应适当进行规模经营。农村的土地是农业生产不可替代的生产资料和资源，农业规模经营在一定程度上依赖于农村的土地规模经营。这就要求进行有效的土地流转，将生产要素有效结合，以最大发挥规模效应的比较优势。土地规模经营的要求是最近几年龙池镇土地流转的重要原因之一。

3.农业结构的调整

农业生产的周期长，面对的自然风险和市场风险大。龙池镇主要种植的是粮食作物，比较收益低。拿种植面积最广的玉米和小麦来讲，亩产1000斤左右，按每斤1元的价格计算，平均每亩的产值是1000元，扣除成本后，每亩的利润大概在700元左右，这还是在比较理想的情况下。农民人均耕地少，规模狭小，生产趋同，粮食作物的收益低势必影响村民的生活，更多的村民尤其是年轻人会选择外出打工另谋出路，农业结构的调整已成为必然。为应对这种改变，龙池镇采取措施：一是优化区域产业布局，大力推广高产高效模式，二是以市场为导向，全面落实作物种植的调整，三是推广科技，促进农业产业结构优化升级，四是提高服务质量，促进农产品流通。

在一系列的举措下，龙池镇的经济向着多元化的方向发展且产业结构的变化有越来越大的趋势，以龙池镇郭疃村为例，该村近年来由粮食作物种植逐渐转为棉花种植，在政策的惠及下，种植大户不断扩大生产规模，土地流转面积稳步提升。

三、土地流转存在问题

1.流转模式单一

在调查发放的60份问卷中，有52%的调查农户愿意转出农地，其中有约58%的愿意转出农地的农户愿意选择租赁的流转模式，约42%愿意采用转包模式。一方面可见农户的转出意愿强烈，另一方面可见农户在农地流转主要处于自发状态，采用的流转模式比较单一，多数不同区域未采取适合的流转方式以保障流转双方的权益，使农户失去对土地进行长期投资、提高土地生产能力的长效激励，降低了土地流转的供应和需求动力。

2.流转数量少

龙池镇各种作物常年播种面积57987亩，共流转土地面积951亩，占总耕地面积的1.64%，土地流转率很低。对M镇流转的土地面积进行统计分析，面积在0-5亩的流转土地在90%以上。80%以上农户流只流转自家小部分耕地，保留大部分耕地。造成这种局面的主要原因在于农村社会保障制度的不健全，土地作为广大农民的衣食之本，具有保障功能，正是农民这种恋土情节使农民不敢将大部分土地用来流转。

3.缺乏科学合理的流转价格指导体系

本次调查为消除被调查者对个人经济隐私的顾虑，在提问中只是问“如果有人愿意转出/入土地，您估计每亩土地的比较合理的转出/入费是多少？”。调查发现，愿意转出农地的农户估计最低转出地租为300元，最高地租为650元，估计转入的最低地租为250元，最高地租为600元；不愿意转出农户估计的转出最低地租为400元，最高地租为800元，转入的最低地租为250元，最高地租为500元。

调查发现，从事种植项目的业主最低转入地租与最高地租差距为400元；从事养殖项目的业主最低转入地租与最高地租差距为50元；从事种植项目转入均价为500元，从事养殖项目的业主转入均价为400元。目前龙池镇转入农地流转的业主的流转价格差距较大，缺乏一个科学合理的区域指导性流转价格体系。

4.农户文化素质偏低，土地经营管理手段落后

农产品生产是个高风险的行业，这就要求业主经营必须具备较高的生产技术和经营水平，及时的获取和分析市场信息，并采取相应的措施，才能避免各种市场危机。

本次调查发现土地经营者整体学历不高，知识储备不足，导致其经营和管理水平受到很大限制。本次被调查的经营者全部是较原始的家庭种植模式，只由本家庭人员进行管理，很少雇佣其他人，主要是短工的雇佣。

四、对策建议

1.丰富流转方式，引导农地流转

欲改变龙池镇农地流转模式较单一的现状，需要进一步丰富农地流转模式。主要有以下几种流转模式：一是专业合作制，农民专业合作社把农村的种植大户扶持起来，组成专业合作组织，增强组织的竞争力，扩大对土地流转的有效需求。二是入股分红制，农民以土地使用权和劳动力作价入股的形式，兴办农场或农业企业；三是联营制，以“公司+农户”的形式实行松散型的联合经营，土地原承包关系不变，种植项目由业主确定，并为农户提供种子和技术，实行分散经营，公司按保护价收购产品。

2.建立农地流转价格体系，促进农地流转

丰富租金类型、租金支付方式和途径。综合考虑区域土地的位置、土地类型、等级和面积等方面的因素制订一套农地流转基准指导价格体系。

3.大力发展二、三产业，促进农村劳动力转移

首先将大力发展特色效益农业为突破口，增加业主的项目可持续发展，促进农村劳动力转移。其次培育和引进一批具有较强实力的农产品加工和营销龙头企业，引导企业与农户建立利益联合机制，带动农村劳动力转移和农民增收。第三鼓励农民“二次创业”,重点发展农产品深加工业。第四组织技能培训和劳务输出，让农民外出有一技在身，实现高素质劳动力的转移。

4.建立农村社会保障体系，弱化农地保障功能

建立以农民家庭自筹为主，国家、集体、专业合作社和股份合作公司保障为辅助的保障体系。其资金来源于国家、集体、个人、专业合作社等，也可以尝试由业主把一部分租金或转包费替转出方缴纳社保资金。另外，加快农村小城镇建设，协调推进户籍制度改革，完善农民工住房供给、子女进城上学等政策保障措施，消除农民进城的体制障碍，真正为农民解除放弃承包地的后顾之忧，实现农地资源的高效配置。

〔参考文献〕

〔1〕夏庆利，易法海.我国农业集约化规模经营的瓶颈、根源及对策〔J〕.农业现代化研究，2006，(04).

〔2〕张伟东，李临颖.从农业普查看贵得县农村劳动力结构变化〔J〕.青海统计，2009，(04).

土地流转篇10

为了进一步优化整合农村土地资源，促进农业产业结构调整和适度规模经营，加快建设现代农业，提升统筹城乡发展水平，根据《中华人民共和国农村土地承包法》及有关法律法规和政策，结合我区实际，提出如下实施意见：

一、充分认识加快农村土地承包经营权流转的重要意义

（一）加快农村土地承包经营权流转是转变农业生产方式、发展现代农业的必由之路。上世纪八十年代，以家庭联产承包经营为主的双层经营管理体制的施行，极大的调动了农民生产经营的积极性，促进了农民增收和农村经济发展。但随着市场经济的发展和农业机械化水平的不断提高，一家一户的小田块耕作已经难以适应农业发展的新需求。加快推进农村土地承包经营权规范化、程序化、制度化流转，进一步激活土地生产要素，可以有效解决耕地分割零散、规模过小、效益偏低的问题，有利于促进土地、技术、资金、劳动力等资源的优化配置，是实现农业生产集约化、标准化、专业化、现代化经营的必然要求。

（二）加快农村土地承包经营权流转是推进农业产业化经营、促进农民增收的有效举措。加快农村土地承包经营权流转，适当集中土地发展适度规模经营，可以打破一家一户封闭式的经营格局，有效扩大农业经营规模，最大限度地提升土地利用水平和农业经营效益，不断提高农业产业化经营水平。同时，让农民通过经营土地，从土地流转中得到租金、转包费或入股分红等相对高于单纯耕种获得的收入，有利于提高土地产出效益，强化农业抵御自然风险和市场风险的能力，进一步提升农业经营效益，促进农民稳定增收；有利于农村劳动力向二、三产业和城镇转移，进一步拓宽农民群众致富增收的渠道，加快推进农业产业化、农村工业化和农村城市化。

（三）加快农村土地承包经营权流转是加快新区建设、统筹城乡发展的现实需要。《关中—天水经济区发展规划》的批准实施，使我区成为泾渭新区建设的核心板块，也成为西安（）国际化大都市的重点区域。独特的区位优势决定我区必须加大统筹城乡发展力度，以服务国际化大都市为方向，加快发展都市农业，着力打造精品农业和都市农业示范区。随着新区建设的实质性推进，全区农村将成为项目建设的主战场，城镇化和工业化步伐将不断加快，基础设施建设、农业龙头企业、农民专业合作组织和种养殖小区对土地的需求日趋强烈。新形势下，加快推进农村土地承包经营权流转，为新区开发建设提供充裕的土地资源，成为当前我区构建国际化大都市、加快城乡一体化进程的迫切需要。

二、我区农村土地承包经营权流转工作的指导思想、目标任务和基本原则

（一）指导思想：围绕建设“未来大西安现代化新区”和“都市精品农业示范区”的目标，深入贯彻落实科学发展观，以农业产业规划为龙头，以现代都市农业项目招商为抓手，以优化资源配置、发展适度规模经营、提高农业生产效益、促进农民增收为方向，按照统筹城乡发展的要求，逐步建立“政府引导、政策扶持、集体运作、市场调节、保障配套、规范有序”的农村土地承包经营权流转工作机制，促进农业经营规模化、集约化、专业化，加快推进城乡经济社会发展一体化。

（二）目标任务：经过3-5年的努力，基本形成“权属清晰、权责明确、体系健全、流转有序”的农村土地承包经营权流转机制，基本建立服务功能完善的农村土地承包经营权流转市场。

（三）基本原则：

1、坚持“三个不得改变”。农村土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益。

2、坚持依法、自愿、有偿。土地承包经营权流转的主体是农户。任何形式的土地承包经营权流转，都要按照法律规定，在农户自愿前提下进行，由承包农户自主、自愿决定流转方式，享有全部流转收益。

3、坚持政府引导、市场主导。土地承包经营权流转是市场经济条件下农业经营制度的深刻变革。各级党委、政府一方面要通过政策激励、管理服务进行引导推进，另一方面也要积极培育完善土地承包经营权流转市场，充分发挥市场的主导作用。

4、坚持循序渐进、分类指导。坚持从当地实际出发，不搞“一刀切”。对于尚不具备流转条件的区域，不可运用行政手段，违背经济规律和农民意愿强制推行。对已具备流转条件的地区要采用流转双方易于接受的流转方式，做到因地制宜、因势利导、有序推进，使土地流转和规模经营健康有序进行。

5、坚持集约经营、规模发展。要实行连片集中布局、区域特色种养、专业化生产，加大农业项目的招商引资力度，用大项目和龙头企业带动土地的规模化经营。要立足区域特色优势，大力发展二、三产业，加快转移农业剩余劳动力，激发土地承包经营权流转的内在动力。要增加农业基础设施投入，降低农业经营风险，提高农业经济效益，逐步形成土地承包经营权流转的长效机制。

三、鼓励多种形式、多种主体流转农村土地承包经营权

（一）鼓励农户依法采取多种形式流转。引导农户采取出租、转包、转让、互换或者其他方式流转土地承包经营权；允许通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的荒丘、荒滩等农村土地，在依法登记取得土地承包经营权证或者林权证后可以流转。家庭承包土地的承包经营权流转主要有以下几种形式：

1、转让。即农户将部分或全部土地承包经营权，转让给本集体经济组织以内或以外的农户或其他农业生产经营者。转让后，原承包方与发包方之间在部分或者全部承包土地上的权利义务关系自然终止。

2、互换。即在同一集体经济组织内农户之间为各自需要，互相交换其承包地块的承包经营权，流转双方与发包方重新签订承包合同。

3、转包。即农户将承包地的部分或全部土地的承包经营权以一定条件转包给本集体经济组织以内的农户，原承包方与发包方的权利义务关系不变。

4、出租。即农户将部分或全部土地的承包经营权，租给本集体经济组织以外的农户或其他农业生产经营者。

5、入股。即农户将土地承包经营权作为股权，采取土地股份合作形式，参与不改变用地性质的农业开发经营。

土地承包经营权流转形式由农户自主选择，农户可自行流转，也可以委托集体经济组织代为流转。要坚决制止集体经济组织在组织农户进行土地承包经营权流转中，采取低价租回土地，高价对外发包，中间盘剥农民利益的任何流转形式和做法。

（二）鼓励各类规模经营主体参与流转。鼓励有资金、懂技术、善经营、会管理的工商企业、农民专业合作社、企事业单位、龙头企业、农技推广机构等农业经营服务主体，按照“公司+农户”、“公司+中介组织+农户”等模式，投资现代设施农业、休闲观光农业、创办农业产业基地和专业小区，连片开发农户流转的土地。鼓励有技术优势、良好信誉的专业户和农技人员领办、创办农业规模经营组织。鼓励较强经济实力的企业进入农业规模经营，鼓励城镇干部职工以适当方式参与农村土地承包经营权流转，进行农业规模经营，享有与本地经营者同等待遇。引导农民工带资金带技术回乡开展农业适度规模经营。

（三）鼓励通过股份合作形式流转。土地股份合作制使农户在家庭承包经营基础上实现了新的联合，保障了土地由分散经营向规模化经营转变过程中农民的承包权、经营权和收益权，是土地承包经营权流转过程出现的一种新形式，应大力提倡。同时，要结合本地实际，积极探索、创新多种土地承包经营权流转形式。

四、依法促进和保障农村土地承包经营权流转规范有序开展

在依法明确土地权属的前提下，农村土地承包经营权流转应按照以下程序进行：

(一)协商。承包方与受让方就流转方式、期限、价格等具体条件自愿进行平等协商，达成流转意向。农村经营管理部门要对农民流转土地提供政策咨询、价格评估等指导和服务。

（二）签订流转合同。在协商一致的基础上，农村经营管理部门向流转双方提供统一规定的合法文本格式，指导签订规范的流转合同。流转双方可以到镇农村经营管理部门办理鉴证手续。合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和镇农村经营管理部门各备案一份。

（三）登记。农村经营管理部门建立土地承包经营权流转情况底册，及时记载和反映流转情况。对以转让、互换方式流转的，及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更手续。

（四）资料归档。各镇农村经营管理部门要对土地流转合同及其他规范性文件材料及时整理归档，并建立“一户一表、一村一册、一镇一柜”的土地流转台帐制度和信息资源库。区级农业行政管理部门要经常对各镇土地承包经营权流转合同的档案管理情况进行检查。

五、加大对农村土地承包经营权流转的支持引导

（一）理顺承包关系。继续做好二轮农村土地延包后续收尾工作，妥善解决一些地方存在的延包遗留问题，搞好土地确权登记、颁证工作，切实做到承包地块确权、承包合同、承包经营权证书“三到户”，依法保障农民对家庭承包土地占有、使用、收益和流转的权利。对目前已流转的土地，要组织开展全面清理。凡流转手续不全的，要按规范要求尽快补全；凡合同条款不清、标的显失公平的流转合同，要通过说服引导、利益平衡的办法引导双方修订合同，并及时做好备案、登记和归档工作。

（二）搭建服务平台。以区、镇农业经营管理部门为依托，建立土地承包经营权流转交易服务中心，为流转双方提供信息中介、价格评估、合同鉴证、档案管理、矛盾仲裁等服务，不断建立健全市场化土地承包经营权流转机制。由区农林畜牧局牵头，区信息化办公室配合，在区、镇政府网站设置农村土地承包经营权流转信息专栏，及时土地流转、农业招商等相关信息，向社会公开有关政策措施，使农村土地承包经营权流转逐步进入有序、公开、快捷的轨道。

（三）强化资金扶持。制定出台农业产业化项目扶持政策，区财政建立专项预算，对流转土地发展杂果栽植、设施农业分别给予每亩100-6000元的补贴；对发展肉鸡养殖给予最低5万元的补贴。同时对土地规模流转成效显著、当年新增土地流转面积5000亩以上的的镇采取以奖代补的办法给予奖励。各类金融机构要加强对专业大户、农民专业合作社、龙头企业等规模经营主体的支持和服务，安排一定额度的信贷资金帮助解决规模经营的资金需要，并允许规模经营整体以联保等形式办理贷款手续。

（四）完善就业和社会保障。放手发展农村二、三产业，构建多渠道、多层次、一体化的农村劳动力转移就业服务体系，降低农民对土地的依赖程度。引导农民有序外出就业，鼓励农民就近转移就业，扶持农民工返乡创业。有机结合货币安置、留地安置、用地单位安置等方式，切实做好失地农民的安置工作，将失地农民纳入政府的就业规划，把各种形式增加的就业机会，无区别地向失地农民开放。对于失地农民生活特别困难的家庭要实施政府救助。逐步完善农村最低生活保障、农村社会医疗保险、大病救助、农村养老保险等多层次的农村社会保障体系，尽快制定和实施农民工养老保险关系转移接续办法，扩大农民工工伤、医疗、养老保险覆盖面。逐步弱化土地的保障功能，为土地流转提供强有力的支撑。

（五）依法调处土地流转纠纷。区、镇两级成立土地承包经营权流转纠纷仲裁委员会，仲裁委员会由农林、水利、司法、、国土等部门组成，办公室及仲裁庭设在区农业部门，成员由机关相应的人员和聘请律师组成，工作经费由同级财政解决。因土地承包和土地流转发生纠纷的，双方当事人可协商解决，也可请求村民委员会、镇土地承包流转服务中心进行调解；当事人不愿协商、调解或协商、调解不成的，可向区级土地流转纠纷仲裁委员会申请仲裁，当事人对仲裁裁决不服的，可在接到仲裁裁决书之日起三十日内向人民法院。

六、加强对农村土地承包经营权流转的组织领导

（一）健全机构，加强领导。农村土地承包经营权流转工作涉及面广，政策性强，关系到广大农民群众的切身利益和农村改革、发展、稳定大局，各级各部门必须高度重视，把此项工作列入重要议事日程，切实加强领导，精心安排部署，扎实加以推进。区委、区政府成立农村土地承包经营权流转工作领导小组，办公室设在区委农工部，区农林畜牧局负责具体实施。各镇党委、政府要进一步加强农村经济经营管理队伍建设，调整充实人员，落实工作经费，协调配合各方做好土地流转管理工作，确保全区农村土地流转工作有序开展。