土地规划评估范文10篇

土地规划评估范文篇1

［关键词］土地规划；利用空间；环境建设；环境保护

合理的空间资源配置，要以社会经济发展的实际为基础，来保证土地规划的科学性，并起到保护生态环境的作用。土地资源是由政府统一管控，并以城市规划的要求为依据，将城市建设用地供给建筑企业，指导城市的向前发展。由于社会经济发展，占据了一定的农业耕地，政府越来越重视农业耕地的保护工作，通过土地规划利用空间，对土地资源进行合理配置，以科学发展为原则，实现城市建设和环境建设的共同进步。

1城市土地规划利用空间存在的问题

1.1城市扩张问题。城市建设需要大量的土地资源，而城市区域内的建设用地正在逐步缩小，逐步在向城市郊区蔓延，城市建设虽然促进了区域经济的发展，但是对自然环境造成了一定的压力，也在增加城市的运营成本，相对地缩减了农业耕地面积，而且不利于城市交通，增加了居住成本，城市居民逐渐向郊区迁移，致使城市区域居民数量的减少，并且郊区面积广阔，住房建设较为分散，造成一定的土地资源浪费。1.2城市发展问题。城市不断建设，也逐步向郊区延伸，这就消耗了一定的郊区和农业土地，使得城市不断占据农业耕地、森林土地、湿地等，使自然资源在逐步的缩减，造成资源的过度消耗，这是城市发展和建设的必经阶段，国土资源的功能发生了很大的变化，农业用地变成高楼大厦，广阔的湿地变成了住宅区。1.3城市中心居住环境恶化。城市中心环境过于拥挤，建设用地逐步在缩减，而城市中心区域的人口却在逐渐增加，高密度发展使得城市显得特别拥挤，为了充分利用有限的建设用地，实现最大的价值，城市楼房向高空发展，致使城市中心区域的高楼林立，遮挡附近低层建筑，促使城市的空间环境进一步恶化。

2土地规划利用空间与环境建设的关系

2.1土地规划对环境的影响。社会经济发展过程中，人类活动对自然环境有着很大的影响，过度利用自然资源建设自己的家园，对环境造成了很大的损害，并且以往的土地规划利用空间注重的是经济建设，对自然环境考虑较少，往往会以环境污染为代价来换取社会经济的发展。由于近几年自然灾害频发，给人们发出了警告，人们开始密切关注自然环境问题，在土地规划利用中，开始融入自然环境保护的内容，我国积极践行低碳环保理念，大力倡导节能降耗，实现资源的合理利用，促进人与自然的和谐共存，但是环境污染不是一朝一夕可以解决的问题，需要长时间的治理和保护才可逐渐恢复，所以土地规划利用空间与环境建设之间存在着理论上的矛盾，需要协调两者间的关系，两者并重，方可保障土地资源利用的最大化，并促进环境建设的健康发展。2.2价值观上的互相矛盾。大自然免费为人类提供水、空气、动植物、能源等，人们长时间从自然界获取这些资源，依赖自然生存，长久以来人们形成了错误的认知，认为自然资源是取之不尽的，致使资源过度的消耗。人们为了自身的生产生活，砍伐森林、开发利用资源，侵占草原、湿地作为农业用地，导致生态环境遭到破坏、水土流失严重，并引发一系列的自然灾害，对人们造成了巨大的经济损失。随着社会文明的进步，人们已经意识到自然生态环境保护的重要性，通过合理的资源配置，对土地利用空间进行科学规划，实现资源利用的最大化，维持生态环境的平衡，已经成为政府相关部门的工作重点。2.3工业建设对环境建设的影响。工业是社会经济的重要组成部分，对城市经济有很大的促进作用，但是工业生产会产生大量的废弃物，对环境造成很大的伤害，致使工业成为环境保护的重点工作对象。城市的发展和建设，不应以损害自然环境为代价，由于城市土地规划利用对环境建设有很大的影响，所以可使用土地规划的手段，提高土地的利用空间。工业生产对环境的污染不言而喻，工业化建设的不断深入，如果缺少有效的控制，导致生态环境的恶化，将直接影响人们的身体健康，比如城市雾霾问题已经影响到人们的正常生活，所以开展土地规划利用空间，对城市资源进行合理的配置，从而提高城市环境的质量。

3加强土地规划利用空间在环境建设中的应用

3.1以科学发展观为原则。在人们的生产生活中，以科学发展观为导向，合理地开发利用资源，控制经济活动和人们生活产生的废弃物，确保人类资源消耗在环境可承受的范围内，加强人们对环境保护的认识，约束自身的行为，杜绝资源的浪费。第一，充分开发利用新能源，强化资源的循环利用，以节约为目的，实现资源利用的最大化，应积极探寻新能源替代不可再生资源，比如风力、太阳能等在发电行业中的应用，充分利用了可再生能源，促进人类社会快速迈进新能源时代；第二，在环境容量可承受的范围内，对废弃物进行严格管理，使经济建设与环境建设相协调，资源开发利用以节约为原则，确保废气物排放控制在自然分解能力的范围内；第三，土地规划要具有公平性，公平对待现在和未来，现代人要为后人负责，开发利用自然资源的同时，要为后人考虑，为未来社会留下宝贵的自然资源，公平的开发土地利用空间，使后人同样享有大自然的馈赠。3.2合理配置空间资源。（1）科学合理的利用土地。以土地规划利用为依据，进行土地的总量控制，对城市、农村的人均用地进行准确控制，采取用地指标的方式，对各项用地标准进行规范化管理，比如，农村的宅基地标准、城市居住用地标准、环保标准、工业用地标准等，通过总量控制和用地指标控制，对土地资源进行优化配置，确保土地利用的合理性。（2）规范化用地指标。建立人均用地指标，为土地规划利用提供依据，土地资源审批是土地供应的前提，加强审批过程的管理，按照规划、设计、定额的要求，对审批的各个环节进行严格控制，并且依据人均用地指标编制用地计划，尤其是农业用地，在审批过程中，参照农用地转用计划，严格执行审批流程，确保土地资源得到充分利用。农村宅基地要坚决执行一户一处的用地制度，设置农村住宅的面积标准，按照人口数量设置限额范围，依据现行法律法规对农村建设用地进行规划管理，明确申请流程，严格执行审批程序。（3）预测区域内人口数量。在土地资源配置过程中，人口数量是着重考虑的因素之一，在土地资源有限的状况下，人口数量不断的增长，使两者之间产生了矛盾，所以要对今后的人口数量进行预测，然后进行土地的规划，才可保证土地规划利用空间的科学性。（4）整合土地空间资源。农村的村庄分散，并且各个村庄的人口较少，通过村庄的合并，以及适当减少工况用地，达到节约建设用地的目的，从而为城市建设提供充足的土地资源，尤其是城市郊区附近的分散村庄，由政府主导进行拆迁，并按照拆迁安置补偿的要求对村民进行货币补偿，或者是集中建设安置房，整合城市郊区的土地空间资源，提升土地资源的利用率。首先，以先拆后建为土地规划利用的原则，建设农村集中安置区，城市建设用地集中管理，从而为农业发展提供充足的土地资源；其次，建设产业集中区，打造城市产业集合体，对区域内的产业进行规划，促进城市经济发展的同时，扩充了建设用地；第三，为了保证企业的正常运行，产业集中区要完善基础设施建设，为新企业的尽快落户做好准备。3.3统一用地分类。在新的土地规划利用空间中，对用地进行统一分类，分为建设和非建设用地，对建设用地中的教育用地、宗教用地、管道运输用地、基础设施用地、公共建筑用地等，进行重新的分类和整合，非建设用地没有变化，具体的措施如下。第一，将农村建设用地纳入到城镇用地分类管理中，加强农村建设用地的管理，扩大城市公共设施用地、绿地的范围，为城市环境建设提供充足的用地；第二，设置苗圃地，为城市绿化提供助力，对天然草地进行重新定义，以满足土地规划的需求，将退化、沙化的草地与退耕还草地进行重新的描述；第三，规范化管理农村集体建设用地，并完善农村旅游用地的概念；第四，城市用地分类与农村用地分类进行统一，为土地的集中管理奠定基础；第五，沟渠纳入城市建设用地范畴，并与防洪用地进行区分；第六，湿地分类，人工湿地与自然湿地要有所区别，对近海湿地、海岸湿地、人工湿地进行分别的定义和描述。3.4科学界定城市开发边界的范围。影响城市开发边界用地范围确定的主要因素有，城市建设用地的规模、土地规划政策、城郊土地的适宜性等，所以在边界界定时，要对城市人口增长趋势以及城市经济发展状况进行预测；并对开发边界范围内的土地进行调查分析，确定土地的适宜性；对城市空间的纵横发展进行准确的预估；应用弹性土地规划，预留城乡建设用地的15%作为弹性土地规划的储备资源，以应对城市经济发展的不确定性，从而实现边界范围的科学界定。3.5农村土地单元化管理。对农村经济发展状况进行科学的评估，结合村庄的布局情况，在保证农村土地空间的基础上，使用单元化的土地规划手段，将村庄作为基本单元，对区域范围内的村庄进行单元划分，界定各个单元的规划范围，进行单元化的土地利用管控，保护单元内的农业用地，并对单元内的林业资源进行管理，确保单元内绿色植物的覆盖面积。建设农村文化基础设施，对农村交通进行优化，合理布局电网线路，整合单元内的土地资源，扩充农业的种植面积。3.6打造绿色生态化的土地规划利用机制。将土地规划利用空间的实际情况作为着力点，以政府为主导，改变原有的土地规划利用观念，以科学合理为目标，将“绿水青山就是金山银山”作为土地资源规划利用的原则，精益求精的做好各项工作，落实绿色生态化的城乡经济建设，不可将规划措施停留在书本上，协调土地规划相关部门之间的关系，理清土地规划利用空间的工作流程，对规划用地进行科学管理，明确建设用地的功能，确定建设用地的边界范围，打造绿色生态化的土地规划利用工作机制，保证城乡建设用地的良性发展。

4结语

社会经济的发展，需要利用大量的自然资源，过度的森林砍伐、矿产资源的开发以及侵占农业耕地，对生态环境造成了很大的影响，所以需要科学的土地规划，对现有的土地资源进行整合，储备建设用地，集中分散村庄，科学界定城市开发边界的范围，提高土地资源的利用率，实现经济建设与环境建设的和谐发展。

参考文献

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[2]葛利玲，王乐，常献伟，等.基于国土空间规划背景下的村庄规划探索——以裴李岗村为例[J].内蒙古科技与经济，2020（1）：45-47.

土地规划评估范文篇2

关键词：基于GIS；土地规划；土地出让信息管理系统研究；设计与实现分析

1.引言

土地规划管理一直都是我国持续重视的一个问题，但怎样让信息管理系统的设计得到有效的实现，就成了本文着重研究的重点。对此，国家土地局决定，利用现如今的科学技术，来加大对土地的管理力度。虽然根据相关调查研究可发现，我国土地局已经建立起了自己的信息管理系统，但是对于土地规划出让的信息管理系统的水平，还处于较低的趋势中。其中主要可体现在：信息获取的渠道还不够通畅、对信息的加工以及处理技术方面的水平还达不到要求，且规划的信息还无法有效地发挥出其应有的作用。除此之外，信息管理系统自身的管理手段及方式，也存在着较大的问题。比如：被应用的频率较低，管理系统中的信息不具有真实性，没有一个科学完整的信息管理体系。因此，使得我们只能全面的采用信息化技术，来构建以地理信息系统为核心，来对土地的规划流程信息以及其管理方式手段等，进行重新地整改和完善，从而促进土地管理工作效率能够得到质一般提升。基于此，GIS随之被应用在了其中。在新时代社会发展中，随着我国地理信息系统的进一步完善，使得我国在土地规划出让信息资源管理领域中，得到了非常积极的效应，并且GIS的出现，受到了大家的高度认可以及青睐。GIS技术能够让我国的土地规划出让信息管理系统，变得更加的科学合理，还能使得其管理的流程变得有条有序。由此可见，GIS技术已经成为我国土地规划出让管理系统发展的主要趋势了。那么，为了能够让管理人员进行高效的工作，我们就必须做到资源的合理利用。因此，本文将以贵州境内的土地规划出让信息管理系统的建设为契机，来着重分析和研究土地出让管理数据库的设计与实现。

2.GIS的应用优势分析

众所周知，GIS又被成称为地理信息系统，GIS自身具有三维可视化以及能够与遥感技术相结合等诸多优势，所以，GIS技术在我国土地规划信息管理系统中应用，是非常可行的。首先，GIS技术中的RS技术，它能够非常快速、准确地获取到整个城市空间的信息,并且还能够与GIS相结合，进行综合地形图、城市总体规划图等，从而以此来实现对城市土地空间信息的大范围、可视化、短周期的动态监测。而这种长期制度化的监测,不仅能够有效的遏制一些违法的建设开发行为的发生，而且还能清楚地发现各类用地的扩张与分布情况，并分析其演变规律，研究城市土地发展的脉络与动力机制，以及存在的问题，从而以此来为今后的土地规划，提供有力的参考依据。从理论上讲，地理信息系统本身具有多种社会功能。首先，信息基础设施建设、地理信息系统，是一个数码产品的地图映射，而且一个缓冲区的传感器和定位系统，发挥着网络信息流量调节的作用。另外，在产业结构调整中，地理信息系统扮演着“剃须剂”的角色，它能够有效地利用信息化来带动一些商业的发展。其次，GIS技术还具有空间分析的功能。它能够根据所获得的土地地形图进行一些土地地形的坡度、坡向的分析，然后再将分析的结果与社会经济数据、土地利用数据、交通图数据等多方面结合，从而进行缓冲区分析、叠加分析、视域分析，制作出非常适宜的区分布图，最后结合具体情况，充分地发挥出GIS空间分析功能在土地规划中的应用，从而可以有效地避免因为分布过于集中，所造成的资源浪费等现象的发生。与此同时，GIS的三维可视化技术，也是非常给力的。对于以往传统的土地规划，一般都是基于CAD平面设计或者图纸平面设计，而这种规划技术方法，却很少涉及到规划对象的三维可视化，无法给设计人员和用户提供逼真的场景感。而利用GIS的地形模型构建功能，结合摄影像图，创建规划区域的地形，则就可以实现地表物体的三维可视化，从而降低规划的风险，确保规划方案的科学性和可行性。

3.系统的设计目标

（1）以数据输入图形、表格数据、文本数据为主，来输入建库与数据的更新。土地资源管理业务中，主要包含了大量的空间信息和属性信息，而这些信息的变化又非常大。所以说，土地资源管理的数据，必须要是真实可靠的。因此，我们必须要建立起一套快速、准确、易用的数据入库和更新体系，以此来保证高效、高准确度、高精度地录入空间几何数据和各类属性信息，包含最新的图形数据及属性数据。（2）数据编辑地物的增加、修收与制除、地物属性的增加、修改与删除。把GIS与网络技术相融合。形成一个网络化的地理空间集成平台，通过网络土地资源空间和属性信息，实现资源信息高度共享，为领导和政府有关部门查询、分析、统计、辅助决策等各项工作提供服务，促进经济发展和城市建设。其次，还要以定位查询为主。通过输入地理位置或名称，迅速找到相应的地物，这样才能更方便地查询到该地物的属性数据。其次，结合矢量数据和栅格数据，以此来迅速掌握目标地块的土地利用情况和相关属性数据，从而以此来满足土地资源管理自动化办公的需求，且还保证了系统数据管理的一致性、完整性和准确性，以及保证了土地资源管理信息系统的先进性、兼容性、可靠性、实用性、稳定性和动态可扩充性等。（3）注重对数据的维护。提供对数据的更新和维护。比如，对新的规划成果或对已有成果进行编辑修改，使得系统能够直接地进行更新替换。或者，建立严格、科学、规范的图文一体化信息管理体系。图形信息与属性信息、各种文档资料及各类业务相关信息等这些信息本质上存在紧密联系。因此，在系统设计中，应该充分地考虑这些信息的内部关联，并实现一体化管理，只有这样，才能够符合土地管理的本质。（4）能够利用GIS技术，将土地的规划成果图进行数据的可视化。简而言之，能够根据一些土地规划的相关数据要求，选择最佳合理的方案。

4.开发的方法与技术

本文以科学的理论系统为指导，运用系统工程的方法，把土地资源学、气候学、生态学与计算机科学、信息学等多学科的管理信息系统相结合，然后进行交叉与综合的研究。在此同时，还需要采用集成开发技术，利用多媒体技术、网络技术，3S技术（GIS、RS、GPS）等各方面的技术综合应用，实现一个功能强大的土地资源信息系统。主要操作流程如图1所示。图1（1）应用了可视化技术及查询功能，以最直观的图表，来显示给土地管理的工作人员与用户。（2）引入了模糊数学方法，以此来实现具有能理解模糊概念的查询。（3）引入了GIS空间数据的质量与不确定性的分析，然后开展了空间数据的精度分析和质量控制。比如：对扫描数字化的数据、空间、矢量数据等方面的误差模型，展开相应的研究。（4）采用了ComCIS的构件式地理信息系统，将GIS组件嵌入到土地规划出让信息管理的用户应用程序中，从而以此来完成数据库管理功能与GIS功能，以及土地规划出让管理功能的无缝集成，最终实现制图和管理的可视化开发。

5.系统总体结构分析

通常情况下，我们一般都把信息管理系统的总体框架，分为了以下三层：数据资源层、业务逻辑层以及用户界面层。三层框架的结构示意图如图2所示。下面我们将逐一的来分析这三种框架。首先，数据资源层。它出现的目的及意义，其实就是为了能够让土地规划出让的各种数据，得到实时有效的储存，并保证这些数据不会丢失。而其中所需要进行储存的，主要包括土地规划出让的基础数据、土地来源情况数据、规划用地数据、建设期情况数据、用地条件变更情况数据、其他补充合同情况数据、土地转让信息数据、土地收回情况数据等。其次，就是业务逻辑层。完成数据库管理及专业应用功能，包括：数据编辑、数据查询、分析统计汇总等，是该层系统的主要核心。最后则是用户界面层。而该层主要是通过界面用户，可以输入各种参数，然后发送各种指令，从而以此来获得系统操作的各种结果。

6.数据库系统设计的原则分析

土地资源管理信息系统，主要都是以系统的设计为主，只要设计的整体层面能够满足一些具体的需求，就能够得到有效且真实的数据。比如：该管理系统应该建立起一个有条有序的系统体系来，而该系统的体系，就把它分为如图中的功能模块，然后再按照相应的步骤及顺序，对其进行逐一的组成。但需要注意的是，一定要遵循图3中的每个步骤进行系统的合理设计。图3（1）注重以科学为主。对于一个系统设计而言，科学合理的系统结构，是整个系统设计的核心，而这个核心是否有力，又恰恰体现在其功能是否具有科学性。所以说，整个系统的设计是否科学，还要从它整体的系统结构来看。其次，还要主要该系统的配件是否科学合理，配件作为系统结构的主要支撑力，如果它都不具备科学性了，那么建立该系统的意义又在何处？最后，该系统的建立，是否能够有效的保证，其应用能够科学的体现出人员、技术、资金能方面，只有做好了每一步，并按照相应的步骤，才能建立出一个具有科学性的系统。（2）注重以实用性为主。对于土地资源管理信息系统来说，系统的实用性是整个建设的主干力。也就是说，该系统的整体运行，是否实用、是否可靠、是否具有完整的功能结构等等，只有保证了这些方面的实用性，才能真正地做到满足人们的需求。（3）是否具有更新性。对于系统功能设计而言，不断地更新以及创新，才是真正满足土地发展的实际需求。任何一个信息管理系统，都应该做到以保证信息的规范性和标准性为主，因为这是一个系统建设前提基础，只有在这些方面做到了有力的更新，才能促使信息系统的设计与实现，能够更加的规范和标准。

7.结束语

总而言之，加大对GIS土地规划出让信息管理的设计与实现的研究，尤为重要。通过上述对该方面内容的研究可知，GIS并非是一个数据层的，它是伴随着时间动态变化与处于三维空间中，完整体现了地理位置系统与信息技术之间具有的拓扑关系。该信息管理系统的设计与实现，不仅为其信息提供了规范化管理，而且带来了诸多优势，比如：通过将GIS引入到土地规划管理的业务中，解决了办公自动化OA系统的简单文字图表的表现形式，实现了图文一体化，达到了预期的目的。其次，基于GIS的土地规划出让管理信息系统的设计思想与方法，其实质是在CIS平台的基础上，改善了传统土地规划出让管理系统的功能，以及实现了传统国土管理系统未能实现的扩展功能，对推进国土部门综合管理、提高工作效率和管理水平具有较好的应用推广价值。

参考文献：

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土地规划评估范文篇3

关键词:土地资源配置；经济学；评估机制

在规划体系的建立上，世界各个国家和地区的土地利用规划会与区域规划、国土规划等联系在一起，我国并没有形成相对独立的五级规划体系，其中包括国家、省、市、县、乡。研究表明，各个国家和地区在规划体系的研究上，绝大多数以三级制为主，在此过程中，与民众直接相关的便是地方性规划，具体的法律效力可直接对民众产生较强的约束力，这一点是上位规划无法体现出来的。

一.不完全竞争条件下土地资源的规划配置效率分析

(一)土地资源配置的两种选择。在土地资源配置规划过程中，主要包括两种方式，一种是市场配置，即完全由市场来决定具体的用地供给和需求价格；其次，通过规划进行配置，利用土地规划对各类用地供给进行确定。一般来说，人们会根据市场的具体情况来选择土地资源配置形式，被称之为“市场配置”，通过具体规划而形成的资源配置方式为“规划配置”。为了方便研究，人们需要根据具体的经济学原理将市场配置方式和规划配置方式放在一起进行对比。1.市场配置方式。如果市场始终处于均衡状态，其均衡点是住宅用地和工业用地需求曲线的交点。为了方便研究，可以用P代表土地价格，用M代表住宅用地的总价值。在市场配置过程中，任何偏离M的状态均会实施市场调节措施，并在最终恢复到M。在市场调节之后，不同用地之间的价值大体相同。2.规划配置方式下。土地规划配置与市场配置存在很大区别，在具体的规划配置方式下，不同用途下的地块价格也会呈现出很大的不同。而在土地资源配置规划过程中，工业用地价格会明显高于住宅用地，尽管二者之间的价格存在一定差异性，但规划配置方式几乎相同，住宅用地和工业用地供给也始终保持不变。换句话说，二者无法通过市场调节让土地价格变得相等。在此种情况之下，住宅用地的市场将会由具体的规划配置点来决定，与该点相对应的价格为P，主要是采用具体的规划调控方式使得住宅用地中的唯一价格得到固定。(二)存在正外部效应的土地资源配置。如果住宅用地的利用率得到了提升，则住宅房屋设计将会显得更加合理，价格也会有所下降。再加上周围良好的环境，进一步提升了开发商的利益，与之相关的其他产业也获得了更多发展机会，如物管产业发展、旅游产业发展等等。由于土地资源的有效配置，住宅用地带动了相关产业的共同发展，社会效益大大提升，而且住宅用地在利用过程中还能产生很多的外部效应。整体来看，在住宅建设过程中，其总体的用地总量会保持不变，而且外部正效应表现的十分强烈，社会边际收益曲线也会与住宅用地需求曲线相互分离，并向图形的正上方移动。当外部正效应发生之后，规划配置的总效益会大于市场配置的总效益，即使是正外部效应发生之后，具体的规划配置也要比市场配置所收获的效益更高。(三)存在负外部效应的土质配置分析。如果在工业用地利用过程中出现了负外部效应，如土地资源内部建立了一家化工厂，虽然该化工厂的自身效益可能较高，但由于有毒气体的不断排放，对附近河流产生了污染，进而导致整体出现了负的外部效应，降低了社会效益，同时也会对企业发展产生极大影响。在发展过程中，由于工业用地的总量保持不变，负的外部效应也会表现在具体的边际收益曲线和工业用地的需求曲线分离上，并开始向下移动。总而言之，无论是正的外部效应还是负的外部效应，均会使市场配置下的土地总收益低于规划配置下的总收益。受此种情况的影响，最优土地配置方式与市场自由配置不会产生任何关系，以土地的规划配置为主。

二、土地资源配置中规划与市场的经济学研究

(一)城市规划的多目标取向。站在传统经济学定义角度方面来说，其资源的配置目标主要是实现资源配置的最优化，该项工作主要以“经济增长”为主，在这种资源配置目标的驱使下，人们很容易将关注重点放在经济效益上，进而将环境和社会等方面的问题忽略，长此以往，会对生存环境和经济社会的可持续发展产生影响。随着土地规划的不断发展，衍生出很多不同类型的变化，可持续、多元化等已经成为土地多元化规划目标下的重要内涵。在具体配置过程中，基本目标主要包括城市经济发展规划、社会发展规划等等。想要将具体的多元化价值突显出来，相关研究人员需要以整体的价值框架为研究重点，做到土地资源规划不会对市民的生活产生影响，只有这样，才能将其中的经济学价值突显出来。(二)重视土地资源配置的战略研究和战略规划。土地的利用属于一个综合性较强的概念问题，由于时期和区域条件存在很大差异性，在土地资源开发和利用过程中，相关部门和工作人员需要开展一系列组织和协调工作，进而将社会、经济等效益发挥到最佳状态。站在一定区域角度来说，土地利用将会展示出一定的超前性和计划安排性。另外，各个地区的土地资源配置还应该以当地的经济发展和历史特征等因素，做到土地资源时空方向的合理分配，根据实际情况对土地的利用结构和布局做出调整。另外，在土地战略研究和利用上，需要从时空角度着手，对土地资源进行优化和保护，这对于整个土地资源利用规划研究具有很强的指导性意义。整体来看，土地利用具备长期性、全局性和稳定性等特点，需要对其进行宏观战略分析。因此，人们必须对土地资源配置问题进行有效的战略研究和战略规划，为后续工作的开展提供有利条件，最终将土地资源规划的经济学意义展示出来。(三)建立土地规划后的评估机制。在土地利用总体规划评价过程中，主要是根据之前制定的标准为主，再配合一定的管理方法，将土地利用总体规划的执行效果展示出来，并对其进行深入分析，通过比较做好经济学价值的合理确定，这也是土地利用总体规划执行阶段的一项重要工作内容。在一个完整的土地利用规划过程之中，除了确保执行计划的科学合理之外，还需要对土地利用和整体规划执行效果进行深入性分析，进而将土地的总体规划价值确定出来。另外，在土地总体规划评价工作结束之后，相关工作部门会根据项目规划之后的评估，对其中的经济效益和社会效益等进行确定，并计算出综合性得分。在具体工作过程中，由于土地资源规划的外部性很容易让土地市场出现失灵现象。因此，在土地资源规划过程中，想要将其中的经济学特性更好的发挥出来，人们需要做好土地资源的规划和调控工作，此时你，人们需要从经济学理论角度出发，将土地资源实现规划调控的必要性展示出来。值得注意的是，土地资源由市场配置和规划调控之间的矛盾并不存在对立关系，根据我国目前的发展情况，我国整体土地资源配置需要与市场宏观调控相结合，只有这样，才能将土地资源配置效率提升，最终实现我国土地整体的资源配置优化[3]。(四)分区的合理确定。站在土地资源规划配置方案角度来说，分区确定需要对土地的管辖范围进行考虑，降低其对市场干预的可能性，并根据具体的信息得出调查研究结果。另外，两轮规划编制的重点在于土地的利用结构调整和分区利用情况，由于县级编辑规划人员不能对土地分区的内涵和目的进行理解，在实际操作上也会出现很多的随意性，而且在定量、定位等角度上也不够严谨，进而造成地界的模糊问题出现。受此种情况的影响，人们无法对地块数量、控制时序等进行合理把握，更不能达到分区建设上的预期结果，提升了后续工作的难度。总的来说，分区是整个规划实施过程中的重要手段，如果相关工作人员对该项概念的理解存在问题，便无法将其中的经济学特性展示出来。因此，相关部门需要将基础数据不实、分区不科学这一现状改变，做到分区目标的“从上到下”层层分解，避免恶性循环的出现。

综上所述，根据我国具体的土地资源规划配置现状，人们需要对市场中的各种资料进行有效汇总，通过上下互动的形式，对各个规划指标好方式进行协商探讨，在增强规划形式的同时，确保整个规划方式具有一定的应变能力，并确保规划保障的全面性实施。另外，在一些发达地区之中，可以将具体的规划编制作用展示出来，进而将土地资源规划中的宏观调控作用发挥出来。

参考文献：

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土地规划评估范文篇4

［关键词］土地利用;经营管理;资产管理

1引言

新时期我国各地区面临的土地管理工作的复杂程度在不断提高，尤其是在进程不断推进的情况下，各地区的土地利用水平差距在明显扩大。虽然部分发达地区的土地管理工作已经得到了完善与优化，但是大部分地区的土地管理工作仍然存在一定的滞后性，这也是土地利用水平无法得到显著提高的主要原因。因此，文章探讨了新时期土地利用水平提高的土地管理策略，以供参考和借鉴。

2完善土地经营管理，提升土地资产管理效率的重要程度

2.1满足农民利益需求

我国是一个农业大国，对土地的需求量很大，因此土地对于农民来说是比较重要的。农民依靠土地进行劳动，为自己的生活提供保障，属于农民的主要生活工具。现阶段我国城市化进程持续增快，各级政府为发展地方经济或者公共设施需要，将大量的农用地进行征收转化为建设用地，不少地方农民的土地人均占有量较少，地方政府虽然给了相应的补偿，不过难以满足长期的生活需求。土地是农民的重要生产、生活资料，没有土地，就没有生活来源。因此，有必要到其他地方打工谋生，如此也比较容易产生社会问题，影响到农民的经济效益，这就需要地方部门高度重视土地管理。

2.2市场经济发展需求

通过调查能够明确之前一些国家会选择高度集中的政治经济体系，但是效果较差，因此我国选择了改革开放的措施，传统的计划式经济转换成了市场经济，为了促进经济的发展和进步，就需要参考市场经济的发展规律，按照相关的需求落实，进而促进社会经济的发展。土地市场对于市场经济来说是比较重要的，有关部门需要持续增强管理力度，提升土地管理效率，合理利用土地资源。

2.3城乡一体化建设需求

如今我国高度重视城乡一体化建设，土地属于一种重要的资源，对于农民来说是比较重要的，针对失去土地的农民需要设置合理的处理方法，保障这些农民在失去土地之后生活质量不会受到影响，而且不会影响到城市化的发展。政府在征收土地之后，需要给农民一定的补偿，而且需要联系该地区的经济发展现状，选择合理的措施给农民争取更多的谋生机会。不仅如此，政府部门在开展各项工作的时候，需要提升办事效率，积极地落实各项政策，如此才能更好地促进经济发展，进而促进城乡一体化。

2.4防范国有土地资产流失

土地是人类赖以生存的重要资源，也是重要的资产，土地资产在我国城市建设、企业改革、经济结构调整等方面都发挥了巨大的作用。但是由于管理中的失误和不足，导致粗放使用建筑用地、不规范土地交易行为、土地利益分配不公等不良现象的发生，致使土地资产流失严重。因此，寻求一种科学有效的土地资产管理新模式和新技术，可以推动我国土地资产管理工作的发展和创新，有效避免以上不良现象的发生，有效遏制土地资产的流失，促进我国国民经济的健康发展。

3土地资产管理存在的不足之处

3.1管理相对混乱，执法力度较小

如今非法占用土地资源的问题比较严重，一部分集体或者是个体没有得到政府的批准就随意倒卖土地资产，非法占有土地，进而产生了社会矛盾，影响土地资源环境，土地资产流失问题也日益严重;土地资产转让增加，但未向国土资源管理部门报告且私自进行，土地资产补偿与市场经济现状不符，不符合法律规定的土地资产流转，无法得到法律的保护，如果出现了土地资产纠纷，难以及时处理以及追回。对农村土地所有权和使用权缺乏相应的实现途径和保护机制，农民对土地所有权的概念淡薄，在处理农村集体土地时，当地村、镇(乡)政府“全权”，农民无法行使所有权，当征地拆迁时，农民实际的安置所得比例极低，很大一部分土地收益都归入政府囊中。

3.2在企业改制过程中，对国有土地资产存量处置不当

企业改制过程中，各级政府没有从明晰产权关系入手，只计算少量土地价值和大量的房产价值，将国有土地资产的价值少计或忽略不计，但实际进入市场后，土地资产的价值远远大于房产的价值，对于隐藏的土地增值收益，产生了新的土地资产流失现象。主要问题有:一是评估企业改制资产时，人为压低土地评估价格，扩大房产和设备或其他资产的价值，使应属于国家的土地收益进入了用地单位或个人的手中;二是一些行政管理部门或用地单位，在未经审批、没有办理相关手续和实现国有收益的情况下，将企业资产进行转移处置，或者收益直接归企业的债权单位，造成了腐败行为的滋生和国有资产的流失。

3.3土地资产管理效率较低

如今土地资产持续升值，为了能够更好地实现土地资产管理的价值，需要将有限的土地面积转换为土地资产，进而获得土地资产的最大使用价值，如此也可以有效地提升土地资产管理效率。现阶段土地管理效率比较低，尤其是在土地资产流转时，存在较多的影响因素，土地资产盘活力度较小，整体的流转工作较差。一部分土地资产虽然有着较高的使用价值，不过没有被开发以及使用，一部分土地资产仅仅是片面地进行了开发使用。不过需要注意的是土地资产管理还存在较多的问题，管理权限流失严重，管理责任人流失问题比较显著，因此需要得到人们的高度重视。

3.4土地资产税收征收困难

要是把土地当作资产来进行管理，就需要征收土地资产税，这对于土地资产管理而言是比较重要的，不过还是会把土地资产税和其他的税收混为一谈，觉得不需要征收土地资产税，这是一种错误的观念。企业在建厂的时候需要占用土地资源，就应把建厂生产的利润作为征收额。企业利润额即企业建厂占用土地的资产税，需要企业缴纳，否则将视为白占用。不仅如此，在房地产开发时，开发商还需要缴纳土地资产税，但土地资产税收征收难度较大。

4规范土地资产管理的相应措施

4.1开展土地资产清查

现阶段由于影响因素较多，城市规划、道路建设等公共设施建设都可以改变土地资产价值。在此期间，政府部门需要按时开展检查工作，准确掌握信息，确保提高土地资源管理效率。在土地流转过程中，由于一些投资者过于重视经济效益，没有充分分析现有需求，因此有必要对土地进行实地测量，选择参考合同进行确定，要认真清查，充分利用土地资源。为了提高土地资源清算结果的准确性和可靠性，还需要及时更新和补充土地信息，也可以选择利用网络资源对土地资源进行分析。最后，利用农业技术对土地资源进行管理和配置，保证土地充分发挥作用。

4.2完善土地资产分配

目前，我国正处于社会主义国家宏观调控下的发展中的市场经济，以国有经济为基础，所有制经济相互联系。实行按劳分配原则，并允许其他形式的存在。因此，在土地资源的配置过程中，政府部门要高度重视把握经济发展的实际，优化资源配置，选择合理的措施进行设计，保障农民合法的土地权益。征收应当优先考虑农业经济相对落后的地区，针对农业发达地区，以保护耕地为主，重视经济效益的同时也要关注未来的发展。不仅如此，在划拨土地时，需要根据相关法律法规确定合理的地价，坚持人民的主体地位，规范农地承包经营权，丰富土地承包经营权流转形式。政府部门要顺应市场的相关需求，不能过度干预，保证不改变农地用途，不损害农民利益，这样既能提高土地利用效率，又能为区域经济发展提供保障。

4.3实现土地资产市场化

现阶段，我国一些地方政府过于重视自身发展，对土地资产管理不够严格，甚至没有单独设立部门进行管理，由于存在隐性交易，土地价格出现虚高问题，对土地资源市场造成较大冲击，土地资产市场经济无法保持良好的运行状态。在新的时代背景下，各部门要正确调整市场经济，加强对土地资源市场的管理，防止征服者爱资产评估中的“缺位”和“越位”，提高政府管理效率，确保土地资源管理质量的提高。不仅如此，还需要充分掌握土地资产信息，加强资产评估的理论研究和评估管理，参考市场经济发展规律，防止估价偏离实际，考虑划拨土地使用权的平均取得和开发投入成本，合理确定土地定价水平，确保土地资源市场得到完善。

4.4完善土地资产评估体系，促进土地资产管理

土地作为一种资产，意味着土地不仅是社会生产的重要自然资源，而且是一项巨大的资产。可以说，土地是一切财富之母。为了充分体现和发挥土地资产的功能，遏制土地资产的流失，土地资产管理部门对土地进行合理的评估是十分必要的。要加强社会调查、理论研究和政策分析，建立一套科学合理的土地资产评估体系，首先要培养专业的土地资产评估人员，以完善土地的资产评估理论、方法体系和技术操作规范，加强土地资产的价值计量，建立具有指导意义的评估技术路线和资产评估信息服务平台，科学构建农村集体土地所有权收益的分配方案，使土地资产价值在管理和转让中得到客观反映。还要进一步完善农村土地资产价格体系，实现国有土地资产价值收益的最大化。

5结束语

总体上，社会经济发展速度持续加快，为了更好地利用土地资产，提高土地资产使用效率，各部门要积极依法领导和治管理土地资产，使其处于安全有序的流转状态，使土地资产成为社会经济发展的强大动力。

参考文献:

［1］肖建东.测绘新技术在土地规划与管理中的应用［J］．农业技术与装备，2019(9):75，77.

［2］王西波.土地规划和管理中测绘新技术的应用探析［J］．现代农业，2019(4):106.

［3］韩练达.土地规划与管理中测绘新技术的应用［J］．建材与装饰，2019(9):226－227.

土地规划评估范文篇5

关键词：城乡规划建设土地管理

规划是城乡发展的凭据，土地是经济建设的基石。城乡建设与经济发展互相依存相辅相成，因而土地管理在城乡规划中举足轻重。城建部门与土地部门在考虑城乡经济发展的基础上，本需要通力合作，以严谨的工作态度，务实的合作精神，协调配合，共同为城乡建设与经济发展添砖加瓦，然而事实上，很多地方在这两方面并不能协调进行，因而产生了很多问题。

1城乡规划建设中土地管理的重要性分析

土地资源作为我国综合国力发展的主要动力，随着近几年来城市建设以及城市规划建设的重要性被日益提高到国家建设发展的整体规划过程当中。城市的建设工作需要大量的土地资源作为基础支持，因此只有加强土地管理水平才能不断促进城乡建设发展的有效进行有效的土地管理工作，能够帮助城乡建设取得更加优质的土地资源。不断推动城乡建设可持续发展的具体要求，不断为人们提供更加良好的生活品质和生活环境，这项工作的进行，对于国家经济的整体发展与国民生活水平的提高具有着非常重要的意义。

2城乡规划建设中土地管理所面临的问题

2.1缺乏有效城乡规划体制

城乡规划是我国目前经济建设过程当中十分重要的一项工作，因为它直接关系到土地的使用和居民的实际生活情况，同时与国家整体的经济发展有着息息相关的影响。解决城乡规划建设问题都有国社会经济发展与国民经济实力的增强有着比较好的促进作用，但是根据目前各部门反映和研究的情况来看，我国目前在城乡规划建设过程当中缺乏一份的系统性和科学的规划性。在城乡建设部门实际的工作过程当中，许多开发者对如何更好地规划城市建设仍然缺乏比较客观的，公正的认识，从而使得城乡规划建设局缺少理论基础的支持，导致了大量的国土资源浪费情况非常严重。

2.2土地管理水平低下

城乡规划建设及实际执行的过程当中，土地管理工作水平直接关系到生态环境的保护和自然资源合理利用的具体情况只有合理的使用土地管理工作才能使城乡建设得到可持续发展的具体目标，管理作为一项比较复杂的工作，设计各个方面的问题非常多，因此也需要加强各个方面的实际联系。但是，我国仔，当前土地规划管理过程当中工作水平较低，实际的人员组成较为松散，从而使得城乡规划的实际建设过程当中缺乏一定的人力资源支持。

2.3城乡规划缺乏稳定性

在实际的城乡规划建设过程当中，部分开发商没有真正认识到土地的稳定性近灵活性会引发一系列的问题发生在开展城乡规划建设的过程当中，政府制定了一定的规划管理目标，但不逢开发利用没有很好的理解到政府的实际意图。造成一定的社会资源浪费，最终导致土地资源没有被合理使用。

3对建设土地管理改善措施的建议

3.1对土地规划管理建立完善法律保障机制

在进行土地规划管理的过程当中，各个地方应根据自身的发展情况，制定一定的法律或者相关的法规进行约束性的制定，所制定的法律条文要根据城市的整体发展及当地的经济发展需求是没块土地的利用，尽量做到合理开发和利用，同时，需要明确土地的使用责任人和相关的法人代表公开透明，土地的使用及支配途径，从而使得城市的每个居民都能够参与到城市的规划建设过程当中来，为城市的建设发展及国家的经济发展贡献集体的力量。

3.2完善土地利用合理度的评价机制

土地再批准利用的过程当中负责人一定要对土地的利用价值和土地的实际使用情况进行一定的调查和了解。需要重点关注土地的使用是否危害，会影响到周围的其他建筑或者对周围的居民造成一定的影响，在这个评估过程当中一定要科学准确，而且政府要成立相应的监管部门对于土地的使用及回收利用进行科学的考评和规划。从而使的土地使用空间得到更好的科学的规划和开发。

3.3加强城市基础设施建设和行业管理规范

我国地大物博，但是人口基数十分庞大，土地资源是有限的，所以在平常的规划管理过程当中，需要加强对土地的合理利用，对于商业用地和居民居住用地要进行合理的规划，在规划的过程当中，要依据国家的相关法律法规，和当地实际的经济条件以及发展的具体需求，尽最大可能减少对人们正常生活的影响，同时还要兼顾经济的发展。

3.4城市绿化建设不能少

由于社会经济的发展和社会资源的不断消耗，土地的污染逐步加深，所以在以后的实际规划过程当中必须要平衡环境的各方面影响因素。

4结束语

总的来说，土地管理的统筹性原则，主要是配合城市的整体规划发展，从而使得城乡发展具有更好的科学性和完整性，所以在以后城乡发展规划的同时，一定要具有前瞻性和计划性，在城乡规划的过程当中，要根据当地的实际经济条件以及以后的发展方向和国家整体的战略部署，做到因地制宜的规划工作，同事要协调城建和土地规划部门个方面的工作。对于规划的长久性和明确性，要定进行一定的科学预测。同事需要加强各个部门之间的联系和协调，确定一个长久的发展规划，从而实现城乡建设与城市的整体规划同步进行。

作者:冯丽 单位:天津市宁河区农村土地管理监察所

参考文献：

[1]汪宗彦.城乡规划建设与土地管理探讨[J].住宅与房地产，2016，21:10.

[2]于雪.谈城乡规划建设与土地管理[J].居业，2016，08:128+130.

[3]苏国建.城乡规划建设与土地管理的分析[J].赤子(上中旬)，2016，23:110.

土地规划评估范文篇6

关键词：土地资源配置；房地产；经济市场；协调发展

现阶段，我国城市化建设进程已经逐渐从粗放型转变为集约型，再加上生态绿色环保理念深入人心，所以如何科学、合理地开发利用和配置土地资源已经成为房地产经济市场协调发展的重要课题。合理配置土地资源不仅能够促使我国房地产经济市场实现稳定发展，还可以在一定程度上促进我国地产经济发展水平整体得到提高。

一、土地资源配置分析

（一）土地资源配置的基本概述

土地资源配置指的是相关部门将相对稀缺的土地资源进行合理分配、布局，深入分析不同土地资源的用途并衡量其价值最终确定分配的一种工作。土地资源作为我国宝贵的一种资源，也是任何行业发展必备的生产资源，因此需要相关人员和部门结合城乡发展的实际情况，制定科学合理的土地规划方案，最大化提高土地资源利用效率。尤其是在房地产行业中，必须坚持土地资源集约利用，优化资源配置原则，在促进社会经济发展的同时，保护生态系统之间的平衡性。

（二）土地资源配置的重要性

在经济学角度来看，城镇化建设是使农业人口从传统的农业转向非农业的过程，在这个过程中蕴含着复杂的社会活动与经济活动，我国的城镇化建设是落实我国新农村建设战略的重要工作内容，在改善农村经济状况，转移农村剩余劳动力中发挥着重要的作用。在城镇化建设过程中，合理地利用土地资源，是开展城镇化建设的重要前提。虽然我国拥有广袤的国土面积，但是仍然存在人均耕地面积不足的问题，尤其是耕地面积少、质量差，并且土地类型以山地与荒漠居多，所以我国目前的土地资源利用现状并不理想。在我国城镇化建设的过程中，社会经济的发展对土地的需求量提出要求，这给土地资源带来巨大的压力。城市建设与工业发展对土地资源的竞争较为严重，在城镇化建设的过程中，部分土地资源用于工业生产与城市建设中。并且部分城镇在开展城镇化建设中存在生态环境与公共设施建设不合理的情况，进一步增加土地资源的浪费。

（三）土地资源配置存在的问题

1.土地资源与用地需求之间的矛盾在我国的城镇化建设过程中，部分城镇为了快速扩大城镇的规模，将大量的农田用地转换为城镇建设用地，减少了城镇中的耕地面积。伴随着城镇建筑规模的不断扩大，在土地资源供给上出现明显的匮乏，尤其是在我国城镇化建设迅猛发展的背景之下，部分的工业企业以及农村人口逐渐向城市迁移，导致城镇建设的用地规模进一步扩大，进一步加大了城镇建设的土地使用面积，从而加剧了农村用地保护与城镇化建设之间的矛盾。2.耕地资源减少城镇化建设为耕地资源保护工作带来巨大的压力。部分地区在开展城镇化建设过程中，曲解了城镇化建设的意义，将城镇化建设误以为扩大城市规模，从而大肆建设新区、开发区以及大学城，没有合理地进行土地使用规划，迅速地扩张城市用地规模，对农村的耕地资源大量占用，这种城镇化建设以牺牲耕地资源为代价，导致耕地资源逐渐减少，违背了城镇化建设的根本目标。3.土地资源配置方法滞后在经济发展的过程中，土地资源配置方法往往使用总体化配置，也就是在规划配置之前对土地进行一定研究，通过经验的判断制定总体发展方向。客观上，使用这种规划方法，需要进行大量的计算与分析，最后得到综合性的平衡，而人们对于客观事实的认知存在一定的局限性，这种客观认知又无法在短时间内得到改变，并且土地问题属于经济问题的一种，经济在不断地变化，土地也在不断变化，因此使用这种规划方法不仅会给规划人员造成巨大的难度，同时也会影响整体土地规划的精准性。在经济快速发展的今天，使用总体性规划对土地发展进行设计已经展现出一定的局限性，无法适应客观事实的需求。因此在未来的发展过程中，要让土地规划设计整体得到进一步提升与发展，革新规划方法是首要解决的问题。4.土地利用结构失调在城镇化的建设中，对于城镇土地没有科学合理地开发与利用，会给城镇的生态环境保护带来挑战与压力。例如，部分城市在城镇化建设的过程中，为了加快工业发展不断地扩张工业用地，个别地区建设用地的比重已经达到60%以上。同时一些地区将工业设置在城市中心，给城市带来严重的环境污染。在城镇化建设中，住宅用地的建设比重不断地减少，从长远发展角度来看，无法满足人口增长带来的住房需求，违背了城镇化建设的目标，也不利于城镇化建设的后续发展。

二、房地产行业发展面临的问题

现阶段，从我国基本国情来看，国土资源日益减少，逐渐呈现出稀缺的现象，再加上我国人口基数大，人均土地占有率较少，虽然通过多年来的土地资源改革得到了一定缓解，但是从长远发展角度来说，还需要进一步加强分析和研究，这种情况就导致房地产行业发展过程中存在一些问题。具体体现在当地政府对土地资源的不合理配置与规划，且土地资源结构层次不完善，导致供求不合理，商品房建设过多，而住宅房的需求量存在严重不足。在土地资源配置法律层面上，没有健全的土地资源规划配置法律体系，相关的规章制度不够完善，导致房地产行业发展水平迟迟无法得到提升。因此，做好土地资源合理规划利用，才能够减少房地产行业市场的经济波动，保持社会经济的协调发展。我国当前土地使用制度主要分为三种形式，包括收购、储备和供应，方式一般通过政府接入，为房地产企业发放土地竞标书，通过竞标的方式进行资源配置。这种方法虽然有效且快速，在过去的一段时间里也取得了较大的成果，但随着我国土地资源流失，再加上房地产市场结构不断转变，对整个房地产市场造成严重的影响，导致房产价格一直上升，土地资源的利用率不断降低。因此，政府必须通过建立合理的土地资源配置制度，优化土地规划方式，并通过基本的供求方案降低土地资源流失率，提高土地资源利用率，促进房地产经济市场的重大改革。

三、土地资源配置对房地产经济市场协调发展的影响

现阶段，在房地产经济市场领域中土地资源配置的调控重点应放在土地供应和土地规划两个方面。土地供应指的是将现有的土地资源进行合理分配，尽最大努力防止出现土地资源浪费流失的情况。而土地规划指的是在一定范围内，结合国家可持续发展方针和当地自然资源、经济条件、社会发展方面在土地资源开发、利用、治理、保护工作上做好总体的战略布局与统筹安排。从房地产发展现状来看，土地资源配置对房地产经济市场的影响主要分为三方面：房地产投资调控、调整房地产供给结构、控制房价波动。在土地资源配置中，可以通过引入储备和供给要素对土地资源进行合理规划，并深入分析开发成本与实际收益，制定收益最大化的配置方案。房地产项目用地的供给和审批进度直接受到土地储备量的影响，只有确保土地储备量充足，当地政府才能够对当地市场尤其是房地产经济市场进行有效的宏观调控，促进房地产经济市场的循环发展。因此，为了通过合理配置土地资源实现房地产经济市场的良好发展，相关部门必须要深入分析房地产经济市场对土地资源的实际需求量，确保政府储备机构中有着足够项目发展的土地储备量。政府储备机构不仅要结合当地经济发展情况和房地产经济市场的实际需求掌握土地投放量，还要深入分析土地投放时间，适当调整不同用途储备土地的供给量，打破土地市场供给不平衡的矛盾。土地供给量将会从成本、储备资金和房地产经济市场的实际发展情况等方面影响当地经济发展。而土地资源作为经济建设过程中稀缺、不可再生的资源，在供给过程中要充分考虑社会、自然、环境等多方面因素，确保土地供给量能够满足我国房地产经济市场的建设需求。土地供应结构也会影响房地产经济市场，主要体现在住房供给和住房需求层面上。在开展土地供应面积调整工作时，相关人员应将住房类型作为工作依据，主要是因为土地供应面积将会直接影响房地产供给需求。因此，相关人员首先要通过市场调研的方法，全面分析人们的住房需求，确保住房供给调整的科学性、合理性。我国也应适当增加经济适用房，考虑低经济收入需求，并适当调整房地产价格，为房地产经济市场发展奠定基础。土地供应有着时效性的特点，所以相关人员应有规划地供应土地，准确把握供应时机，在有利于房地产市场发展的时机内供应土地，并深入研究房地产市场波动情况，调整土地供应数量。土地供应时机对房地产经济市场的影响主要体现在房价下跌或房价上涨，同时还有商品房销售等问题。只有结合房地产经济市场的实际情况来预测土地供应需求，确保土地供应时刻处于合理的范围内，才能减少房地产经济市场协调发展过程中出现的问题。

四、促进房地产经济市场协调发展的有效策略

（一）合理控制房地产市场价格，避免市场价格出现波动

房地产价格对于房地产经济市场能否协调发展有着直接的影响，因此，当地政府要时刻关注房地产价格趋势，将房地产市场价格控制在一个合理的范围内。值得注意的是，降低房地产市场价格并不代表其达到了合理的目标，而是要深入分析价格与价值相互背离的现象，从而在房地产市场价格出现波动时，能够及时分析出是因为价格过高还是过低而导致的。因此，当地政府要加强房地产市场价格控制力度，根据房地产经济市场出现的价格波动，通过科学的理念评估房地产经济，使房地产企业能够根据评估数据制定合理的价格，实现房地产经济市场的协调发展。

（二）土地市场的成熟化发展

从房地产经济发展角度来看，目前正处于投资领域中的上升阶段，但是从整个经济市场的角度来说，其仍然处于成熟和不成熟之间，这种尴尬的地位导致房地产经经济市场实际发展过程中缺少理性支持。因为房地产属于一种长期使用的商品，所以当地政府在满足土地供给需求的同时，也要时刻保持认真严谨的工作态度，在此基础上保障房地产市场不会出现供不应求的状况，促进当地经济发展的稳定性和安全性。因此，当地政府部门要充分发挥自身的经济服务职能，积极地使用经济管理中的干预职能，让房地产经济市场协调发展过程中能够拥有科学的发展理念作为支撑，才能够帮助性价比较高的房地产商品稳定经营，促使房地产经济市场的发展速度进一步加快。

五、结语

总而言之，在社会经济高速发展的背景下，我国社会得到整体进步，直接导致房地产市场中的竞争环境日益激烈。在众多影响房地产经济市场协调发展的因素中，土地资源配置最具有代表性，因此，当地政府必须合理配置土地资源，制定科学的土地规划方案，并分析土地资源供应数量与供应时机，为房地产经济市场提供良好的外部环境，实现持续发展的最终目标。

参考文献：

[1]邓黎洁.房地产经济与市场经济的协调发展的研究[J].全国流通经济,2021(17):114-116.

[2]赵翔宇,杨东.城市土地资源配置与房价动态变化关系研究[J].中国住宅设施,2020(7):91-92.

[3]陈丽珍.土地供应及其对房地产市场价格的影响[J].商讯,2019(26):134-135.

[4]李绍瑞.浅谈土地资源配置对房产经济协调发展的影响[J].城市建设理论研究(电子版),2018(31):192.

[5]陈艳.浅谈土地资源配置对房产经济协调发展的影响[J].城市建设理论研究(电子版),2018(11):34-35.

[6]吴光兵,王涛.房地产企业土地储备之“三地”原则价值分析[J].商业经济,2021(2):141-144.

[7]姚薇.土地资源配置及其对房地产市场均衡影响研究[J].技术与市场,2016(9):251+253.

[8]陈超.土地资源配置对房地产市场的影响研究[J].时代金融,2016(12):286-287.

[9]傅秀娟.土地管理与房地产开发经济的内在联系[J].财富时代,2021(1):31-32.

土地规划评估范文篇7

［关键词］政府监管;旅游建设;暴力征地;寻租

目前我国经济已进入快速发展时期，随着农村旅游业兴起，各地纷纷大力开发旅游项目。现今旅游项目开发与建设需要占用大量耕地，大部分农用地势必会流转成旅游用地，但项目建设用地规划不合理、全国暴力征地事件频发、地方政府用地审批程序不规范以及低价征地、高价出让等问题突出，导致农民利益严重受损，如何协调项目建设发展与保障农民利益之间的关系，政府以及相关部门责无旁贷。

1旅游项目建设中暴力征地问题及致因

近年来，随着我国城市化进程的不断加快，建设用地不断扩张，而旅游项目的开发，更是增加了我国建设用地的需求，导致了大量的耕地转化为建设用地，而在转化过程中必然伴随的就是征地。然而，在对持地农民征地过程中，往往因为种种原因导致征地矛盾发生，甚至产生暴力征地，而这些问题与政府的监管也有着不可回避的联系。基于项目的研究，笔者认为从政府的监管中旅游项目建设的暴力征地主要存在以下问题。1.1旅游用地规划编制不合理。旅游业被誉为当今时代经济发展的“朝阳产业”，乡村旅游项目的建设给各地方政府提供了一个新的经济增长点，由于乡村旅游的开发受到国家政策方面的支持，导致地方土地管理部门在规划建设项目时倾向将农用地流转成为旅游用地;目前土地征用和出让过程中地方政府收益颇多，其中土地出让收益形成的收入是政府收入的重要来源，因此地方政府失范行为发生的可能性大大存在;地方政府注重经济建设的同时忽略土地规划编制是否合理，在一定程度上破坏了利益链条，导致不科学、可操作性差的旅游项目层出不穷。1.2土地征用审批程序不规范。从宏观来看，我国土地相关政策对政府行为的限定不够明确，甚至存在模糊不清和权责交叉，注重权力的使用和利益的争夺而忽视责任的履行，因而导致地方各级相关部门缺乏有效监督，使得地方政府在征用土地时越权审批或先征后批，更严重的还有擅自占用耕地、土地非法转让、土地买卖交易等违法违规现象;某些地方政府利用不规范的审批程序以及农民政府之间信息不对称的漏洞，在实施征地时出现“寻租”行为，以此寻求经济利益的获得或为某些开发商开辟“绿色通道”;公共部门利益的异质性、权责机制尚不明确，致使地方政府对征地程序是否合法审查不到位。1.3征地实施阶段忽视农民利益。土地使用权出让产生的巨大利益的分配方面，往往是农民利益最难以保障的重要方面。地方政府在征地时低价征地、高价出让的现象较为普遍，由于土地出让会产生较大的收益，但政府在出让土地时往往忽视了农民的利益，地方政府通过大力度招商引资、开发工业园区，形成了开发园区遍布全国的不良氛围;地方政府因利益驱动变相扩大土地征收权利的行使范围;土地出让收益成为地方盲目规划项目建设用地、滥用耕地的主要驱动因素，导致农民的利益难以保障;于我国土地管理相关法律中，对于失地农民的安置措施没有明确规定，暴力征地事件频发，缺乏具体有效的解决策略及措施。1.4政府监管效力不集中。目前土地征收相关法律制度尚不完善，土地执法监察部门作为监管约束的公共机关，存在监察效力不集中问题，致使地方政府在乡村旅游开发整个过程中用地规划监管环节力量薄弱;在征地过程中政府对相关信息掌握不够透彻，对各个环节控制力较弱以及对征地的多用途审批缺乏必要的监督和管理;在具体的规划评估过程中，缺乏科学合理的评估手段;某些地方罔顾农民利益，甚至对企业的暴力征地行为姑息纵容，严重破坏农民经济利益;政府绩效考核机制受传统政绩观念影响，考评机制成为地方政府在征地过程中监管力度欠缺的内在驱动力。

2解决旅游项目中暴力征地问题的建议

2.1科学指导旅游用地规划编制，强化项目可操作性。进行土地规划是科学合理利用土地的基础，首先，要合理规划土地利用方案，有效落实项目落地可操作性。其次，要严格界定征地目的，对征地用途应实时审核，坚决杜绝寻租现象。再者，科学制定土地利用规划，提高土地利用效率，减少项目规划成本，提高规划适用性以及项目可操作性;同时，树立全国规划统一标准观念，避免无特色、低水平的旅游项目占用土地资源。最后，需制定项目允许建设标准，由地方政府政府组织相关及专业人员对上报项目预先审核，完成审核后方可批准实施。2.2严格审批征地建设项目，完善政府监督问责制度。对于土地的使用审批问题，要严格审批上报项目，应按照审批标准进行审查工作;积极引导开发商项目建设和农民建房，在选址用地时尽量使用存量建设用地，政府依法指导督促其履行用地报批手续;实时掌握土地利用情况，确保项目开发建设依法有序开展，加大开展项目用地审查力度;强化政府耕地保护责任意识，上级政府应出台一系列耕地保护考评指标体系，将规划确定的指标作为政府耕地保护需实现的最低标准。2.3健全土地征收补偿机制，保障失地农民利益。要以法律来保障土地的征收补偿，加强立法对土地征收程序的完善，保障政府征地合法进行;在法律中增加失地农民安置措施条款，保障失地农民权益，将失地农民相关社保问题纳入城市社会保障体系中;政府机构应将土地价值作出评估并进行公示，政府农民双方达成协议，政府应加强征用土地的估价工作，提出合理的补偿价格;建立健全多元化土地补偿政策，确定合理的失地农民安置补偿年限，使被征地农户利益得以全面保障。2.4健全相关法律法规，加强政府监管力度。征地过程应透明公开，鼓励民众共同参与，对征地环节进行民主管理和监督;开拓完善的征地部门，避免征地过程中的违规行为;地方政府应成立征地委员会，对政府征地工作进行审核以及监督;建立健全政绩考核机制，严格规范政府及其官员行为;加强政府土地征收行为监督，加大对失范行为的追究问责;强化政府官员行政理念、政绩观的教育和指导，杜绝政府官员逐利行为。

3结语

土地是乡村旅游项目建设的载体，也是国家和农村集体经济组织的重要资源。于政府而言，解决暴力征地问题，保障农民利益势在必行。我们需认清当前局势，分析征地过程中存在的问题和障碍，完善相关政策配套法律法规，加强政府监管力度，促进乡村旅游项目的可持续发展，实现经济、社会与生态共同发展的良好局面。

参考文献:

［1］肖小明，黄朝明．海南省乡村旅游用地精细化管理问题与对策研究［J］．山西建筑，2016，42(19):228－229.

［2］莫雪菲，臧俊梅．我国耕地保护中政府行为的博弈分析［J］．广东土地科学，2014，13(4):36－40.

土地规划评估范文篇8

关键词：土地供应制度整治储备制度

据重庆市国土局披露，重庆市区到2010年总的用地指标是5万公顷，但目前已用去了4.5万公顷。重庆市都市圈内用地已经非常紧张。然而，重庆市都市圈内土地使用却极不合理，其根本原因在于现行土地供应制度存在缺陷。

重庆市土地供应制度改革中的问题

在市场经济中，土地具有保值增值及投资的功能，土地使用者取得土地使用权必须通过市场，实现土地产权转移。土地使用制度改革的最终目标，就是要建立与社会主义市场经济体制相适应的城市土地有偿使用制度，充分发挥市场机制对土地资源的配置作用，促进城市总体规划有效实施，实现城市经济社会可持续发展。

重庆市从上世纪90年代开始的土地供应制度改革经历了三个阶段：由全面行政划拨、无偿无期使用土地到部分有偿使用土地使用权的改革；行政划拨用地之外的土地使用权有偿有期的土地批租；土地的资产化运作。与这三个阶段所对应的市场化进程表现为：土地市场开放；土地市场的培育与完善；土地市场化改革的深化。重庆市土地供应制度改革取得了一定的成绩，主要体现在：变革土地无偿无限期使用为有偿有限期使用，使土地资产属性真正得以实现；促进了土地市场的形成和发育；增加了政府财政收入；加快了城镇化进程；调整了城市空间布局。

由于传统体制的惯性作用，市场机制的引入对传统体制下的一些政策和体制设置不能马上彻底改变，导致现行的土地供应制度存在许多缺陷，主要表现在：

政府垄断和调控土地力度不够

因城市土地大部分在土地使用者手中，导致存量土地多头供应的局面；城市用地规模过度膨胀、开发区的盲目设置，造成局部供地过量，用地结构不合理。

城市规划制约着土地市场化配置

规划的龙头作用要求首先按最佳的人居环境编制土地空间的发展方向，再用市场机制选择最佳的投资者，才能确保土地价值的最佳体现。但由于规划滞后，难以实现土地按市场方式进行供应。

土地市场行为不规范

主要表现在以毛地、生地出让为主，熟地出让比重过低，土地的价值未真正得到体现；远郊区县土地供应中因短期政绩的驱动，急于招商引资发展经济，招标拍卖出让比重偏低，零地价出让土地时有发生。

土地资源优化配置和利用必须建立在有效的土地供应制度上。土地供应制度改革要显化土地生产力级差，并创造出合理利用的条件。

重庆市都市圈土地供应制度选择分析

土地供应机制的选择

在特定经济制度下，土地供应要素相互作用而建立起来的内在关系总和叫做土地供应机制，它包括土地供应主体、计划、渠道、方式和手段等。目前存在的土地供应机制主要有：

计划经济向市场经济转轨过程中的土地供应机制这一供地流程简单概括为“先立项、规划，后得地”，用地者只要有计划立项，就可以申请规划选址、用地申请，无需竞争或有少量竞争，其供地程序如图1。

社会主义市场经济条件下的土地供应机制这一供地模式是依靠以价格机制为核心的市场机制作用来运行的，土地价格的形成是由土地的供求均衡来决定，如图2。

这一流程包括“规划、储备、整治、出让”四个环节，其核心是依赖土地储备制度。当土地使用者在取得市场准入许可后方可在市场上选择已储备的土地。土地储备制度是指由城市政府委托的机构通过征用、收购、换地、转制和到期回收等方式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织进行土地开发，根据城市土地出让年度计划，有计划地将土地投入市场的制度。

通过上述两种供应机制探讨，笔者认为城市土地一级市场供应处于“源头”地位，政府如果要优化城市土地使用制度，就必须变需求拉动供给为供给引导需求的城市建设用地供给新机制。

都市圈土地整治储备运作模式的选择

许多发达国家在城市发展过程中不考虑土地资源问题，出现了土地资源消耗过多等一系列突出问题，在解决城市发展过程中的用地问题上，政府和学术界都提出了一些新的对策和理论，其中以“理性发展”最为突出。“理性发展”理念就是通过加强对土地利用的规划，确定城市发展边界，提高城区建筑密度，实现现有城区土地利用效率最大化，复兴现有城区，保护自然和重要农田，这一措施即为土地整治储备。目前国内正在实施的土地整治储备制度的运作模式有三类：市场主导型运作模式；政府主导型运行模式；政府市场混合型运作模式。结合重庆市实际，笔者认为选择政府主导型的土地整治储备制度运作模式较为恰当。其理由如下：

政府主导型有利于确保土地储备制度建立建立土地整治储备制度的主要目标是规范土地市场，盘活存量土地，增加土地的有效供给，落实城市规划等诸多社会经济目标。要实现这些目标，必须有一定的政府强制性权力，否则就无法实现这些目标，建立城市土地收购储备的意义和作用也无从说起。

政府主导型是确保土地资产保值增值的必然要求在市场经济条件下，土地所有权理应在经济上得以体现，为确保国家土地所有权收益的不流失，作为城市土地所有权代表的城市政府就必然要参与土地市场，一方面要以城市土地所有者身份参与土地储备全过程，另一方面又要以社会管理者的身份维护市场秩序。从而实现土地规划权、土地储备权和土地批发权的三个统一。进入加速城市化发展进程的重庆市，迫切需要通过新的土地供应制度，来发挥都市圈土地应有的功能，实现城市空间结构优化，从而促进城市功能升级。

重庆推行都市圈土地整治储备制度的对策

随着土地整治储备实践的不断深入，会遇到许多问题，需要深入研究和探讨。

土地收购价格的确定

合理分配土地收益，这是土地收购储备成功的基本条件，也是实施土地收购储备的核心问题，因此，需要合规、合理地确定土地收购储备价格。

实施土地收购储备涉及的价格或费用主要包括土地价格、地上附着物补偿费、职工或住户拆迁安置费、企业迁移经营建设费以及企业债务等。其中土地价格分两种：土地原用途价格；土地规划条件下或土地最佳利用条件下的土地发展权价格。土地收购储备价格应是介于二者之间的价格。有的人认为土地的增值收益应由土地使用者拥有，然而土地的增值收益是随经济发展、人口增加、基础设施、城市规划、原土地使用者对土地进行投入等综合因素来决定的，这里面相当部分是政府历年投入形成的，因而增值收益的相当部分应该归政府。借鉴经验，笔者认为土地收购储备价格应由具有资格的中介评估机构评估，并经土地估价委员会确认评估价格，将土地原用途的价格加上发展权价格与原用途价格差的35%作为土地使用权收购价格。

协调土地整治与行政管理部门的关系

为了切实贯彻落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，政府必须高度垄断土地一级市场。市政府按法令规定的储备范围，应将城市规划区内土地统一纳入市政府土地储备，实行“红线储备或信息储备”。

主城各区政府土地行政主管部门会同相关部门，按照经济社会发展计划以及城（镇）总体规划实施时序要求，提出土地整治计划，报经市土地行政主管部门批准后，交由土地整治机构执行。土地整治机构根据整治地块的状况，拟订包括土地基本情况、地上物状况、收购、收回、征地情况、土地取得费情况、规划预案、资金投入计划、经济技术和可行性分析等在内的方案，并上报市土地行政主管部门，经审核同意后，签订整治委托合同。土地整治委托合同需要约定土地整治期限、土地整治要求和验收标准、土地整治成本等条款，以及约定双方权利与义务在内的整治方案，编制土地整治成本预算报告。房地产-[飞诺网]

新增建设用地整治，土地整治机构持当年整治计划、地块详细规划等资料，依据程序，向土地行政主管部门申请依法办理农用地转用、征用手续，依法缴纳新增建设用地有偿使用费用后，与土地行政主管部门签订土地整治合同。

土地行政主管部门与土地整治机构应该是委托与被委托的关系。土地行政主管部门行使土地管理的职能，而整治机构是企业行为，必须是依法取得土地整治权。土地使用权的收回、收购、征用等行政行为仍由土地行政主管部门依法实施后，将收回、收购、征用取得的土地使用权交由土地整治机构按合同约定期限实施工程行为，且达到验收标准后，交回土地行政主管部门定期招标拍卖挂牌出让。

防范土地整治储备中的投资风险

实施土地整治储备制度需要大量资金投入，如果投入的资金变现困难，不仅不能盘活存量土地资产，而且可能对金融机构和政府财政产生不利影响。因此，土地整治必须防范投资风险。

土地整治储备风险从理论上分析，市场风险一般主要来源于客观条件下的不确定性、决定信息的不充分性和决策者决策水平的局限性三方面。对于土地整治储备过程中的风险，最大的莫过于非理性因素导致的资金运作风险。其表现在于：对收购价格、再开发成本及土地的收益缺乏正确估算，导致资金无法有效管理，土地整治储备和出让无法实施以及还贷计划无法完成；贷款投资的风险，目前，城市土地整治资金来源主要是商业银行贷款，而在贷款利率高低、期限长短和投资回收等方面都存在着风险问题；土地整治过程的风险，整治的土地需要拆迁和基础设施配套，在这个过程中涉及到许多政府职能部门，时间周期无法控制，加之规划的变更，从而导致整治土地的变现及土地再开发无法顺利实现的风险；社会义务的风险，土地整治不恰当地承担了过多的社会义务，大大增加了整治过程的成本和贷款规模，给整治过程的资金运作产生了巨大压力和风险；市场的风险。由于市场供求关系的变化，可能产生土地整治规模、贷款规模和还贷周期与土地市场需求不一致，造成整治土地重新闲置和无力还贷。

土地整治储备风险的防范建立一支高水平、多学科的整治队伍。要引进懂经济、善管理、会经营的高级人才；建立投资风险预警机制，定期进行市场情况分析。合理确定整治机构储备土地的范围。加强对整治土地过程中成本的控制。贯彻执行风险管理责任制度。对土地整治储备过程加强宏观管理和监督。明确规定出让供应的土地必须是经过整治后的储备土地，同时对整治储备机构进行严格监督。

参考文献：

土地规划评估范文篇9

一、建设项目用地指标分配原则

(一)特事特办，积极争取原则。鼓励项目单位充分发挥自身优势，积极争取上级土地管理部门支持。项目单位或有关部门针对项目争取的土地指标计划原则上谁争取谁使用。

(二)扶植重点，科学发展原则。建设项目用地指标重点向世界500强项目、中国500强项目、“三大发展平台”项目、各级重点项目以及拉动力强、效益高的项目倾斜。

(三)兼顾平衡，协调发展原则。年度用地指标计划统一分配，在关注民生、着重体现扶优扶强，保障工业和服务业重点项目的前提下，兼顾城市发展、中小企业发展、新农村建设及其它行业发展用地要求，促进经济社会协调发展。

(四)严格标准，依法操作原则。建设用地使用指标分配必需严格标准，严格程序，努力做到公开、公平、公正。

二、建设项目用地指标分配标准

(一)严格落实上级土地部门计划指标分配要求，凡列入市级重点项目，力争做到既满足用地需求，又不占用本市指标计划。新签约投资额度大、科技含量高，对我市经济产生重大影响项目，实行特事特办，争取上级给予重点支持。

(二)按照“保民生、促重点”的原则，本市土地指标计划的30%用于民生项目、城市发展和新农村建设项目用地需求。

(三)着力保障工业和服务业重点项目用地需求。本市土地指标计划的50%用于市级重点项目，按项目质量和用地需求的轻重缓急程度实行优先或分段供地。市本级重点项目以市委、市政府下达的年度重点项目通知为准。

(四)本市土地指标计划的15%用于中小企业发展项目用地需求。

(五)本市土地指标计划的5%用于其它项目用地需求。

三、建设项目用地条件

(一)市重点项目：投资强度300万元/亩以上、投资额1亿元(或等额外币)以上，年内实际完成投资5000万元以上，对全市经济社会发展具有重要影响，项目备案(核准)、土地预审、环评、规划等前期手续完备。

(二)市重点项目：总投资5000万元以上(外资500万美元以上)，年内实际完成投资3000万元以上，科技含量高、拉动作用大、项目手续完备。

(三)符合国家产业政策，市经济开发区、湾产业新区、新城的投资强度不得低于220万元/亩；街道办事处、街道办事处、街道办事处、街道办事处、街道办事处、街道办事处和镇的投资强度不得低于200万元/亩；其它镇的投资强度不得低于180万元/亩。工业项目建筑容积率不低于0.8。

(四)符合国家土地政策、市土地利用总体规划和土地供应政策。

(五)符合市城乡规划。

(六)符合环境评价标准。

(七)申请用地指标项目单位应具备较好的资质信用，确保资金按时到位，注册资本金不得低于项目投资的20%。

四、建设项目用地指标联审评估的组织实施

(一)组织领导

成立由市政府分管领导为组长，市发改局、市国土局、市监察局、市财政局、市建设局、市环保局、市外经局、市规划局、市企业发展局、市服务业发展局、市工商局主要负责同志为成员的项目用地指标联审评估小组(以下简称联审评估小组)，联审评估小组下设办公室(设在市国土资源局)。联审评估小组具体职责：

1．研究确定民生项目、城市发展和新农村建设项目用地需求。

2．确定工业和服务业项目用地需求。

3．评估新签约重大项目和其他项目用地需求。

4．其他相关用地情况研究。

(二)责任落实

1．项目提报单位职责。项目提报单位对提报项目要进行深入细致地调查了解，确保质量。依法签订项目引进合同，严禁弄虚作假，骗取用地指标。凡提报的项目材料，单位主要领导均需审核签字。

2．成员单位职责。市发改局负责审查内资项目是否符合产业政策、投资强度，负责牵头内资项目前期手续的办理。市外经局负责审查外资项目是否符合产业政策、投资强度，负责牵头外资项目前期手续的办理。市国土资源局负责审查项目占用土地是否符合土地规划。市环保局负责审查项目是否符合环评要求，是否远离水源地和自然保护区。市规划局负责审查项目是否符合城乡规划，容积率、建筑密度、绿地率、门前用地率是否达到规定标准。

3．前期手续办理要求。按照优化路径、减少层次、防止推诿、提高效率的要求，主动、灵活地为建设项目办理有关手续。除国家硬性规定手续办理程序外，其它手续一律平行推进、并联办理，不得推诿扯皮。

(三)评估流程

1．项目提报汇总。各镇、街道办事处，产业新区，管理处和市直有关部门、单位适时向联审评估小组办公室提报项目，提出项目用地指标计划申请，主动协助项目单位办理前期有关手续。

2．汇总初审。联审评估小组办公室各成员单位按照职责对提报项目进行初审。市外经局负责审查外资项目，市企业发展局负责审查工业项目，市服务业发展局负责审查服务业项目，市规划局负责审查民生及城市建设项目。各责任单位初审后报市发改局、市国土局进行汇总、分类，并提出初步意见。

3．联审评估。联审评估小组办公室每季度组织召开一次建设项目用地联审评估会，对初审项目进行联审评估，确定用地指标分配方案。如遇新签约重大项目，也可随时召开联审评估会。市国土资源局根据联审评估小组确定的用地计划指标分配方案和有关政策要求具体组织实施。

五、保障措施

(一)强化建设项目用地监管。建立健全土地市场动态监测制度，及时向社会公开供地计划、结果等动态信息，接受社会监督。加强土地出让合同、划拨决定书的执行实施全程监管，禁止在土地出让合同规定竣工期内批准改变土地用途和容积率等规划控制指标。对供少占多、供而不用以及非法改变用途与开发强度的，一经发现，严肃处理。

土地规划评估范文篇10

关键词：工业企业；既有土地；开发

一、工业企业既有土地

本文所述既有土地是指当前企业或其全资或控股子公司具有土地使用权证书的土地。并且，不论工业土地的使用权为何种类型，该工业企业具备处置该工业土地的权利或控制力。

二、既有土地增值路径

当前，不少工业企业存在着“出城入园”、业务升级、经营亏损等现状，尤其是一些落后产能、过剩产能或历史包袱比较重的工业企业，面临着整体搬迁、破产重组，导致土地闲置、效率利用低下等情况。土地资产是企业的重要资产。在上述情况下，土地不但不能对企业形成收益，甚至带来负担。因此，如何处置利用既有土地，最大化既有土地价值，是这类工业企业面临的重要课题。同时，也是解决资产利润率低，实现企业转型升级的重要途径。工业企业的现状工业土地，在国内大多数城市和地区，即便根据工业用地剩余年限和土地等级划分，价值有所不同。但总体而言，评估的单位价值一般都不高。目前，国内住宅和商业用地市场活跃，实现该宗土地的增值，有多种路径，在地方法规允许的条件下，依法完成土地用途变更并进行二级开发是重要途径之一。

三、既有土地开发路径实践

下面以某集团公司内部某置业平台公司与二级工业企业合作开发甘肃省某市“出城入园”后的原址土地为例，分析通过土地用途变更并进行二级开发的途径实现既有土地增值的过程。1.建立工作机制。以案例来讲，集团公司内部置业平台公司与二级工业企业合作，从集团公司来讲不存在利润流失的问题，既可以盘活土地用于支持企业新厂区建设，同时又可以将二级开发利润保留在集团内部。从置业平台公司和二级工业企业来讲，相互合作能够发挥各自专业、在地优势，同时又没有与外部企业合作的风险以及信用问题。因此，集团公司牵头，置业平台公司与二级工业企业成立联合工作组是良好的工作机制。2.土地研究。要开展土地研究工作，首先要了解土地的基本信息，包括宗地位置、面积、土地用途、使用权类型等；其次，要了解城市总体规划和控制性规划中该宗土地的规划用途；第三，要详细调研该宗土地上目前的生产运营情况，合理确定搬迁计划。3.法律法规研究。地产专业人员在熟悉国家法规的基础上，一是整理在地省份和城市有关土地、规划相关法规；二是支持工业企业搬迁腾退、转型升级的文件，具体在甘肃的有“出城入园”政策、天津有“东移”政策、四川有“北改”政策等；三是企业与政府签订的各类协议、会议纪要、批示文件等。通过以上工作，梳理出土地用途变更并进行二级开发的政策路径。4.内部程序决策。通过对该宗土地进行调查研究，认真梳理要进行该宗土地用途变更涉及的法律法规及文件，系统分析工业企业基本情况、土地信息、政策路径、城市土地市场、房产市场、竞品，做出目标规划方案并进行初步测算，对该宗土地进行二级开发的收益进行预估，形成项目建议书。通过二级工业企业与置业平台公司研究再上报集团公司决策。5.土地规划优化。集团公司决策以后，联合工作组第一步要按照目标规划方案与当前宗地的控制性详细规划比较分析，聘请专业设计团队正式设计宗地城市规划方案，并报政府规划部门履行控制性详细规划调整大的审批程序。审批完成后，联合工作组向政府规划部门申请出具宗地修建性详细规划意见。6.土地用途变更。规划部门出具宗地修建性详细规划的意见之后，即可向国土部门申报履行土地用途变更程序。具体一般有以下几个大的环节：一是土地评估。土地用途变更要依法补缴土地出让金。土地出让金的数额需要通过土地评估来确定。以案例来讲，宗地的土地使用权类型为授权经营，用途为工业用地，位于甘肃省某市。评估首先要评估出该宗地的当前价值，评估因素包括面积、工业用地的等级、授权经营的剩余年限、地上建筑物等；其次，要评估新的修建性详细规划意见下的土地价值。补缴的土地出让金应为以上两个数额的差值。政府正是通过补缴出让金的方式同时对征用原址土地使用权给予了补偿；二是出让金数额和供地方案的政府审批。以上出让金数额通过专业的评估公司以评估报告的形式提交给国土部门以后，以案列来讲，会履行专家小组会、地价会、国土局业务会、国土局局务会、城市国土和规划委员会专家会、城市国土和规划委员会专题会研究审核；三是补缴出让金并下发建设用地批准书。履行完以上政府审批程序以后，工业企业与政府签订新的土地出让合同，缴纳土地出让金。政府下发建设用地批准书，并办理新的国有土地使用权证书。7.土地二级开发。工业企业取得新的国有土地使用权证书以后，即可在土地二级市场或产权交易所将该宗地交易到置业平台公司，进行二级开发。以本案例来讲，项目能够满足工业企业的利益诉求也存在一定的开发收益，从集团公司来讲是完全可行的项目。需要注意的是，如何做好产品策划，最大限度保留工业遗存进行开发利用，优化城市交通及功能布局，是此类项目产品研究过程中，政府关注的方向。另外，工业企业和置业平台公司共同制定合理的搬迁计划，是此类项目实现预期计划的关键。

四、结论

当前，我国经济正在从高速增长阶段向高质量增长阶段转变。在转变过程中，会出现大量过剩产能以及落后产能工业企业。如何为这类工业企业转型升级提供资金保障，既有土地依法自主开发是重要途径之一。本文借某集团公司内部置业平台公司和工业企业合作进行自主开发的案列进行了简要说明，为本类型工业企业提供借鉴。

参考文献

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[3]张惠珍.关于企业土地转让问题的简要探讨[J].船海工程，1999，（5）：44-45.