房地产税范文

导语：如何才能写好一篇房地产税，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。

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    房地产税是世界各国普遍征收的一种税,目前世界上几乎所有国家的税收制度中都涉及到房地产税,考察世界各个国家和地区的房地产税收状况,其共同特点及趋势总结如下:

    1、房地产税征收方式。虽然不同国家和地区的土地所有制形式不尽相同,在房地产税的征收方式上存在着差异,但总体来看,可以将其总结归纳为以下四种类型:第一类是以美国、荷兰、丹麦等国为代表的将房地产与其他财产一起,就纳税人某一时点的一切财产综合征收一种税,一切财产中包括不动产部分;第二类是以日本、新加坡、印度等为代表的将土地、房屋和有关建筑物、车船以及其他固定资产综合在一起征收不动产税;第三类是波兰、香港、墨西哥等国家和地区对土地和房屋课征房地产税,对其他固定资产不征税;第四类是将房屋与土地分开征税,例如目前我国的房地产税、土地使用税,印度的土地税,以及澳大利亚的地价税等。

    2、计税依据。从世界范围来看,房地产税多以房地产的评估价值作为计税依据。例如,英国的房屋税,其计税依据是基于市场价而确定的估定价值;日本的土地税是按土地的估定值征收的;韩国的综合土地税计税基础是土地的市场价值和租金价值。论文百事通由于从价计征依据的是房地产的实际价值,所以比较客观、公正且富有弹性,正在被越来越多的国家所接受。

    3、在税负水平设计上大多遵循“税基宽、税种少、税率低”的原则。首先,宽税基是指征收范围广、减免范围窄,即除了对公共、宗教、慈善等机构的房地产实行减免政策以外,其他凡是拥有或使用房地产者都要依法交纳房地产税,这样就为房地产税收提供了充足而稳定的税源。第二,设置较少税种是为了避免因税费复杂而导致重复征收等不公平现象的发生。第三,税率低即指一般情况下主体税率都比较低,目的是减少税收的征缴阻力。此外,从各国的房地产税收经验来看,都比较重视发挥税率对不动产经济的调节作用,比如对房地产保有阶段设计较高税率,而对流转环节设置较低税率,目的是有效降低房屋空置率,减少荒芜土地及促进房地产正常流转;再如对农村用地、工业性房地产设置较低税率,而对城市用地和商业用地设置较高税率,目的是缩短开发程度较高的房地产的保有时间,提高土地利用效率。

    4、房地产税收是地方政府财政收入的主要来源。分税制是当今世界许多国家在发展市场经济的长期历史实践中证明的、具有相当可行性的财税管理体制,与一般财政管理体制相比,分税制是财政和税收管理体制的统一体,其基本特征是遵循公平与效率的原则,在合理依法界定各级政府事权的基础上,确定各级政府的财政支出范围,按税种划分各级政府的收入,并在保证地方各级政府拥有相应财权的前提下,保证中央和上级政府拥有对下级政府的财力和对全国经济与社会发展实行宏观调控的能力。在实行分税制的国家,房地产税收基本由地方政府征收并纳入到地方政府的财政收入当中,满足地方政府扩大地方基础设施和公共事业规模的经费之需,这不仅激发了地方政府征收房产税的积极性,也促进地方的建设和发展。据统计,在美国房地产税收占地方政府财政收入的50%-80%,澳大利亚近80%,肯尼亚也达到68%。日本的房地产税收,绝大部分都划归市町村级政府。

    二、中国现行房地产税制改革探索

    为使房地产税收体制与当前国民经济以及房地产业的发展要求相适应,中国的房地产税制改革应从改革税收环境、税收要素、征收管理,以及公平性等方面进行探讨和实践。

    (一)税制改革的原则(方向)——“宽税基、少税种、低税率”。“宽税基、少税种、低税率”的房地产税收体系是经国际经验证明的较为有效的经济调控手段。“宽税基”可以为房地产税收保证充足而稳定的物质基础;“少税种”一方面可以防止重复、交叉征税,另一方面还可以降低征管成本。结合“宽税基”,“低税率”则可以保证在降低征管难度的同时,得到稳定的税收收入。这样搭配的房地产税收体制代表了房地产税收未来的发展方向,应将其作为我国今后税制改革的原则。

    (二)房地产税种改革设想及相应税收要素设计

    1、合并房产税、城市房地产税和城镇土地使用税,以房地产为课税对象设立统一的“房地产税”。理由如下:一是现行房产税和城市房地产税的课税对象均为纳税人拥有的房产,其计税方式相同(从价计征和从租计征两种),适用税率也基本一致,只是纳税人不同,前者适用于内资企业和个人,后者适用于外资企业和个人。所以针对同一课税对象分设两个税种实属冗繁。二是实际情况中,土地和房屋作特殊商品经常被同时占有、使用和流转,二者关系十分紧密,其价值也难以被准确划分和界定,所以将土地和房屋分开课税的做法不尽科学,在实际征管中也难以操作。对二者统一按房地产税征税有利于清晰识别课税对象和准确计算应纳税额,同时减少征管成本。

    设立新的房地产税以后,税收要素设计也要做相应的调整。首先,改革现有的从价、从租和从量多种计征方式并存的复杂局面,对房地产以其市场价值(或评估价值)作为计税依据统一从价计征,使税基与土地区位因素和房产的实际价值紧密结合起来。其次,新的房地产税的纳税人应包括中国境内土地使用权和房屋产权的所有人、经营管理单位、承典人、代管人和使用人。第三,我国地域辽阔,考虑到各地经济发展的不平衡的因素,纳税人税收负担能力差别很大。因此,在税率设计时建议采用幅度比例税率,即由中央政府规定比例税率的幅度,各省、自治区、直辖市人民政府在此幅度范围内,根据管辖区的经济繁荣程度合理确定其适用的税率。第四,新的房地产税征收范围应从原来的城市、县城、建制镇和工矿区扩大到全国所有地区,不再区分农村和城市,即将我国境内所有房地产全部都纳入征收范围。但需要注意,农业是我国国民经济的根基,支持农业和农村发展,提高广大农民的福利水平仍然是当前的主要任务,所以对农村房地产课税仅限于经营性房地产,对农用地和农民自住性普通住宅应实行免税。

    2、取消土地增值税,将其纳入所得税类。1993年前后我国房地产开发和房地产市场的发展非常迅速,类似房地产开发过热和炒卖、炒卖房地产投机行为盛行及房地产价格上涨过猛等问题随之出现。从而造成投入开发的资金规模过大,国家收回的土地增值收益较小,对国民经济发展产生了不良影响。追其根源,是被房地产业高额利益驱动所致。在这种情况下,国务院于1993年12月出台了《土地增值税暂行条例》,从根本上抑制炒卖、炒卖等现象的发生。但随着十几年来国家经济的发展,行业间利润以逐步趋于平均,土地增值税在设立之初的作用已极大的减弱,甚至已经成为一种负担制约着正常的房地产流转与交易。鉴于此,建议取消土地增值税,将土地增值收入视为因转让房地产所得的纯收入纳入所得税征收范围。归并之后的税种同样可以在一定程度上对土地增值所得高收入起到调节作用,并可以有效地抑制投机行为的发生。

    3、将契税并入印花税。契税是对境内转移土地和房屋权属的单位和个人征税,依据的是房地产的价格,印花税是对房地产经济活动中立书、使用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人征税,依据是应税凭证上所载的金额。可见两者之间存在税基交叉,且前者的征税范围被覆盖在后者的征税范围之中,所以建议将契税纳入印花税一并征收,使印花税成为与转让房地产证书相关联的唯一税种。新晨

    4、开征遗产税、赠与税和空地税,以弥补无偿转让房地产环节的税收缺位。遗产税和赠与税的主要目的并不在于增加财政收入,而在于辅助所得税调节财富分配。空地税是指对可利用却逾期未利用的农地和非农地课税,目的在于以法律形式对土地荒芜和土地闲置问题的解决予以规范,使有限的土地资源得到有效利用。

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推出房产税的必要性

房产税是一个综合的概念。它包括了住房交易流转税、住房交易所得税及住房持有税(或物业税)等。鉴于前两种税种均已在征收，大家关注的主要是住房在持有阶段的税收。开征房产税，就是提高了房产的持有成本，从而达到限制购买多套住房和抑制房产投机的目的。

房产税作为一种财产税，是现代国家三大税收之一(另两个是消费税和所得税)。国家信息中心报告指出，在亚洲国家的一些大城市房地产税占地方财政收入的比重一般在23％～54％之间，而我国目前占比还只有3％左右。

房产税在西方国家征收了多年。在经济发达国家，80％的住房交易是旧房交易。这些国家征收房产税，主要是为了促进房屋的租赁、转让，使房屋流通性得到加强。通过征税，能有效平衡现有房屋资源，提高住房供给。

从各国经验来看，房产税一般实行“宽税基”、“低税率”的方式征收，也就是说，房产税对一定区域内的绝大多数住房都适用，只是税率较低，大部分在0.8％～1.5％之间，房地产所有者增加的成本有限，且很容易被转嫁。但如果房产没有得到有效利用，如空置、弃用，多年积累下来，房产税也是一笔不小的开销，会让房产投资者理性决定是否继续持有。但任何国家都有一定量的低收入阶层，如美国就制定了贫困线标准，为使这部分人也享有居住权利，可以对达到一定贫困标准的居民采取免征房产税或退税的措施。

在2010年我国政府密集、严厉的房地产政策调控下，中国奇高的房价始终没有回头，走出了清晰的慢牛行情。在这种局面下，推出房产税试点，看来已是大势所趋。

房产税的推出，首先增加了住房的持有成本，减少住房投资者的收益所得，有望暂时缓解目前房价上涨的压力。其次，有助于减少地方政府对土地财政的依赖，为地方政府提供一项重要且稳定的财政收入来源。第三，通过房产税调节收入分配，减少收入差距，抑制贫富差距进一步扩大的趋势。第四，作为保有环节的税收，房地产税会影响投资需求，促进房屋的出租、使用，减少空置，提高房屋的使用效率，从而促进房地产业健康发展，实现房地产市场的良性运转。

房产税的推出应该审慎

我们应该看到，开征房产税是一项系统工程，有许多具体问题需要解决。目前房地产领域的税费较多，如土地增值税、耕地占用税、城市房地产税、印花税、营业税、所得税等，有必要进行有效清理。其次，房产税的计税依据和税率，在确保公平的基础上还面临如何确定的问题，都有赖于对房产税的科学研究和判断。另外，专家认为，征收房产税更多是通过间接的关系影响房价。征收房产税对房价究竟会产生多大的作用?还要看征收面有多大，对供求关系影响多少。

据财政部某研究机构的观点，中国当前开征房产税是可行的，但此项改革“牵一发而动全身”，高度敏感，方案设计上应注重“渐进”要领，不宜一步到位。实施初期，对一般的消费性住房不考虑实征；独立别墅、豪华公寓则可先行试征；对居民一定面积以下的“第一套自用住房”。可以考虑永不实征。

由于全国各地房地产市场差异太大，在我国全面开征统一的“房产税”的条件还不成熟，所以，各方达成的共识就是：通过部分城市先试先行的方式实行，一旦在实施过程中发现问题，及时调整，取得经验后再逐步推向全国，更加理性地改进和完善整个制度框架。

此次先行试点的是重庆和上海。这两个城市的房地产市场发展状况不同，分别拿出的试点方案也不尽相同，代表了两种不同的试验方向。

重庆模式

2011年1月9日，在重庆市召开的“两会”上，重庆市市长黄奇帆在政府工作报告中提出，重庆将完善“双轨制”住房供应体系，一方面大力进行低端保障房建设，今年新开工公租房1350万平方米，另一方面，通过税收约束等方式，加强财税调节，开征高档商品房房产税，促进房地产市场结构合理、供求平衡、秩序规范。

从目前重庆模式传递出的信息看，重庆的思路是运用税收杠杆控制、“低端不收税、高端增加税务”。重庆方案将对个人住宅的套数或者面积划定不同的档次，每超过一定面积数量或者套数，其征收的税率就会相应提高，拥有的房产套数越多，面积越大，其最终缴付房地产税的税率就将越高。别墅和面积超过200平方米以上的大户型住宅物业，将首先被直接征收房地产税。对于评估价格超过重庆主城区平均价格三倍以上的住宅，亦将被开征房地产税。在此过程中，依据面积，划定档次，而后依据已划定的档次，逐级调高税率，也就是说“套数越多、面积越大，税率逐级提高”。比如某套高档商品房是200平方米，价格又相当于市场均价的3倍以上，就收1％的房产税。这是每年都要交的。房子今年是100万元要交1万元，如果买了300万元的二手房，就得交3万元。比均价高三倍，就收1％，高四倍就收1.5％，高五倍，就收2％。如果再高上去，就收5％。因为是年年要交，如果300万元的一套房子，2％就是6万元，300万元本身还要付利息，利息本身就是6％，成本就变成8％。七八年的时间，都能够再买一套房子了。除此之外，在重庆，如果一人或一户拥有四套及以上住宅，将直接被征收房地产税，并直接课以累进税率，以控制个人或者家庭占有“过多的、非自住”的住房资源，从而实现房产的“去投资化”目的。

重庆模式的思路，就是对高端住房房价和消费加以约束，抑制投资性需求和奢侈性需求，同时“削峰补低”，用房产税收入，补充公共租赁住房建设和维护，促进整个房地产市场的均衡健康发展。

上海模式

有关上海房产税的征收在业内至少有三个版本。第一个版本是只对二套以上普通商品房和别墅征收：第二个版本是仅对新购房屋进行征收，且以每户家庭名下一定房产面积为“起征点”；第三个版本是无论增量、存量都要征税，按人均面积征收。房产税税率或为累进税率，房屋价值高、人均面积太的房屋，税率更高。在上海提交的房产税试点方案中，税率初定在房价的0.5％～0.8％。

目前，议论最多的就是房产税从新购住房征收。如果房产税先从新购住房征收，那么除了“人均面积”，还有一些要素也是关键。比如，如何定义“家庭”，又如何确定“新购房产”的截止日期。对此，目前尚无官方说法。不过按此前“沪十二条”调控细则，“家庭”主要是指夫妻双方和未成年子女，如果成年子女买房算两个家庭；而网上(备案)的签约日期，即为判断是否“新购房产”的起始日期。

对市场的影响

房产税的征收，在重庆、上海破冰之后，会不断积累和总结经验，再逐步扩大到全国范围，特别是深圳、广州、北京、杭州等房价居高不下的一线城市。但仅从重庆、上海的试点方案来看，目前房产税试点所涉及的也仅仅是少量房产，还远远没有普及，对房地产市场的影响还是比较有限的，但对人们的心理预期、未来的投资计划会产生较大影响。

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（一）对评税机构设置的选择

在已实行税基评估制度的国家和地区中，有些国家和地区的评税主体为代表征税方的评估主体（政府或准政府机构性质的评估机构和人员）和代表纳税方的评估主体（往往是民间性质的社会中介评估机构或人员）共同来承担。但也有一些国家和地区，其税基评估机构主体是单一的。这种单一评估主体的确定有两种方法，一种是由非税务部门的政府或准政府性质的评估机构和人员来承担的，另一种是由民间性质的社会中介评估机构和人员来承担。这种单一税基评估主体往往会产生一些问题，其中最主要的问题就是由代表单方利益的评估机构作为税基评估主体时，其对税基的评估结果可能有失客观、公正和公平。

我国有不少专家建议由税务部门作为税基评估的行为主体。但是，假如由税务部门来负责整个辖区内的房产价值评估，必然要新增大量人员，这与我国政府机关人事制度改革目标不符，更重要的是，税务部门并非是对房产价值进行评估的专业机构，由它来评估不仅缺乏说服力，还将大大增加征税成本。

因此，在建立我国税基评估制度时，对评估机构的选择可以按下列顺序进行：（1）选择分别代表征、纳税双方的机构或人员作为评估主体，改变以往一直由征税部门单方面作为评估主体的状况。这一选择既能保证税基评估结果的公正性和公平性，又能保证征、纳税双方的合法权益。（2）假如我国税基评估还不能实行分别由代表征、纳税双方的两个以上的评估主体来承担时，则可以选择民间的社会中介评估机构作为评估主体，这样既可以发挥现有的社会中介评估行业的作用，又可以在一定程度上减轻政府部门的财政负担。当然，需要先对中介机构和人员进行税法及税基评估相关专业知识的培训。（3）如果我国税基评估只能由政府或准政府的机构作为评估主体，那么，为保证税基评估结果的公正性和公平性，税基评估的行为主体应由税务部门以外的政府部门来承担。在国外，由政府单方承担税基评估工作的，其评估主体也大多不是直接进行征税的部门。

（二）房地产税税基评估周期

以市场价值作为基础，对房地产按评估值进行征税，必须要考虑到市场价值变动的影响。因此，房地产计税依据的评估应定期进行。评估周期的长短主要受三方面因素影响：一是经济发展和其他因素（通货膨胀或环境改善带来的房地产增值等）；二是受制于重新进行评估的成本；三是房地产计税依据类型和是否具备现代化的计算机系统及合格的评估人员也在一定程度上影响评估周期。从实行财产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估：在丹麦，1982～1998年之间每个不评估的年份实行指数调整，从1998年开始决定每年都进行全面的重新评估；德国采用的计税依据是土地与地上建筑物价值，由于其经济发展较为稳定，市场价值变化不明显，其课税评估周期为6年，而事实执行的评估周期在6年以上。

我国在房地产税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。就我国目前的情况而言，经济仍处于转型和上升期，经济波动在不同年份间表现得较为明显，房地产市场价值受经济发展及通货膨胀因素影响较大，评估周期不宜定得过长。同时，我国不同地区之间社会及经济发展不平衡，地区差异明显，评估周期不宜采取一刀切的办法，建议可由国家确定一个浮动期间，如在3～5年之间，由各省根据实际情况具体确定。这样，既可保证计税价格相对稳定，又能体现经济发展、环境改善等因素所带来的市场价值变化，保证财政收入目标的实现。

（三）申诉安排

房地产计税依据的评估量大面广，且其中涉及的因素及技术问题较为复杂.纳税人对评估值产生异议在所难免.因此，相关的法律法规应作出安排，以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，在组织上.各地应设立独立于评估部门的专门的复核委员会，并组成评估专家团，在组织上保持独立性和权威性；复核委员会的主要任务是处理纳税人的申诉，以确保税负的公平和一致性；其次，要保证纳税人的知情权，税务机关对房地产计税依据进行评估后，应将初评的结果及房地产的有关资料在正式征收之前公布在有关的媒体或网站上，并给予一定的申诉期。在申诉期内，如果业主对计税价格持有异议，可以向评估机构申诉，若对申诉结果仍不满意的，业主可以向当地复核委员会申请复核，复核委员会应尽快将结果书面通知业主和相关评估机构，最终的计税价格应更加客观公正。

二、房地产税税基评估方法和技术

在房产价值评估中，不同的评估方式、参数选择和评估人员评出的房地产价值往往千差万别。如果这个问题解决不了，不仅会导致估值的混乱，导致房地产税不稳定和评估效率的低下，更重要的是，会导致权力寻租。要避免这些弊端，就必须确定一个便于操作的、明确的能被广泛认可的评估标准，这一标准既包括评估方法的选择、各类参数指标的选择，也包括调整、修正的幅度等等，以最大限度地确保评估标准的刚性而减少评估人员可以自由发挥的空间。

（一）基本评估方法

房地产税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产所有权的市场价值，计税的市场价值是通过评估得出的，但评估值的表现有多种形式。不同的评估方法将得出不同结果。常用的方法有市场比较法、收益还原法、重置成本法。从房地产评估实践来看，即使是同一房地产，采用这三种方法评估所得的结果有时也相差较大。一般而言（不考虑农用地），成本法的评估结果低于收益法的评估结果，而市场比较法的评估结果介于成本法和收益法之间。这是因为：成本法是从供给角度出发，收益法是从需求角度出发，而市场比较法则是从供求均衡角度出发的，供求双方达成交易的条件是使房地产使用带来的收益要大于或至少等于房地产的成本，其超额部分将由供求双方分享。此外，三种评估方法在具体应用过程中也受到一些条件的限制，存在不足之处。

采用市场比较法，需要有充足的房地产交易的完善交易资料，不适用于较少在市场上交易的应税房地产。如在一些房地产市场尚不成熟的地区，就很难采用这种方法进行估价。收益还原法的基本思想虽简单明了，但是在计算中确定适当的利率和预测房地产未来纯收益并不容易。对于没有收益的房地产或者收益无法预测的房地产，无法采用收益法实施评估，而且未来收益的估算也受到企业经营管理水平的影响。在实际操作中，还原利率的确定随意性大，往往对评估结果产生较大影响。从理论上讲.只要是可以估算其成本的房地产，都可以采用成本估价法。但是，现实生活中房地产的价格取决于其效用，而不是所花费的成本；房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入成本不多也不一定说明其价值不高。另外，采用成本法进行估价比较费时费力。难度最大的是折旧的计算，尤其是对陈旧的房地产，往往以估价人员的主观判断为依据，同样会影响估价的准确性。

国际上以市场价值为房地产税计税依据的国家通常是区分不同情况，如数据资料情况、市场状况、待评估房地产特点等，同时采用多种方法。具体而言，对于交易经常发生且有完善交易资料的房地产类型应优先采用市场比较法，如商品房、商业铺面等：对于一些很少发生转让而用于营利目的的房地产可采用收益还原法，如经济落后的地区，房地产市场发育不完全，缺少可比较的交易资料，可选择收益还原法；而对于一些特殊的房地产，既无法获得可比较的交易资料又无法通过使用者的角度确认其收益的，可采用成本重置法。

（二）税基评估技术－－批量评估

同其他目的的评估不同，为得出房地产税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集；另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证房地产税的行政效率，需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的通过运用批量评估实现。

在对不动产征收财产税的国家中，税基的批量评估已被广泛应用。批量评估的过程包括两个步骤：（1）对辖区内所有不动产进行基础数据的采集，数据采集渠道应着重从以下方面考虑：建立财产登记制度，通过要求纳税人定期或不定期地向税务机关申报，逐步掌握全市纳税人的房地产税源数据；建立与统计部门、房土管理部门等相关政府部门的数据资源共享机制，获取房地产交易数据、成本数据、收益数据等市场数据；与房地产中介公司合作，获取房地产市场数据。内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等，大量不动产的基本信息经过整理，储存在特定的数据库中，这样的数据库一般被称为财政房地产簿。（2）估价，首先要进行市场分析。市场分析的目的是要确定位置、土地面积、建筑物面积和质量，以及其他种种因素对不动产市场价值的影响.分析的结果是将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来。估价模型可能是数学型，也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦估价模型建立，就可以将待估不动产基本信息逐个输入，得出评估值。值得注意的是，对上述批量评估得出的评估值，评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的不动产更需要仔细地复查。

当今各国的税基批量评估是同计算机技术紧密结合的，两者的结合产生了计算机辅助批量评估技术（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。应用这一技术，需要将相关市场交易信息储存在计算机的数据库中，由计算机利用回归技术进行市场分析，构造估价模型，在待估不动产的基本信息输入后，计算机就可以输出其评估值了。在我国改革房地产税收制度的进程中，必须考虑循序渐进地开发CAMA。综合国外房地产税发达国家开发CAMA的经验做法，无论何种CAMA系统，其主要构成大致都是：数据管理子系统、市场数据分析子系统、评估子系统、评估结果管理子系统。数据管理子系统实现税源数据采集、数据转换和数据存储；市场数据分析子系统实现市场数据采集、市场数据分析、市场数据报告；评估子系统实现评估数学模型建立、数学模型校准和价值评估；评估结果管理子系统实现评估结果输出、评估结果上诉管理和评估结果统计报表。

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关键词：房地产税；税基评估；评估方法

中图分类号：F293-3文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2017）04-0102-02

一、房地产税和其税基概述

房产税从社会会计学的角度来说是指以房子为征税对象，按照房屋的计税余值为计税依据或者出租收入为依据，向房屋的产权所有人征收的一种财产保有税。近几年，各地区的房价不断高涨，尤其是2016年一波巨大行情的增长，让很多靠实体经济赚钱的人把资金都投入到了房子上。有人属于刚需有人属于投资，不断造成贫富差距的增大，地方财政也相对紧张，在这样的背景下，开征房产税可以在一定程度上充实地方财政或者可以适当缩小贫富差距。

房地产行业的课税对象目前包含几类，一种是按照房地产所占的土地进行征税，其次是土地上的建筑物，再次是对土地和建筑物进行综合征税，最后是两者都征税但是进行分别征税。目前为了更加，公平公正，我国实施的是对两者进行分别得征税，明确了计税的依据。无论是税基还是征税都起到积极的推动作用，稳定国家财政收入，推动房产税的改革。总之，对于国家和社会的发展属于好事和大事。

二、开证房地产税的积极意义

（一）有利于缩小贫富差距

虽然我国目前在一些地区实施的试点房地产税改革受到一定的争议，比如上海和重庆地区，但是总体效果还是积极有利的。在经济发展较快的一线城市，由于房价的飞涨，让很多中低产阶级对于购房望尘莫及，出现工资上涨的速度远远不及房价上涨的速度。有钱人买房炒房越来越富裕，中小阶级的老百姓拼其・生只够首付，只会加大贫富差距。而房产税的实施在一定程度上可以缩小这样的差距。通过开征房产税，逐步完善财产税制，不仅可以起到一定的宏观调控，调节国民收入分配，也可以适当缩小差距。

（二）有利于充地方财政

税收是地方财政和中央财政的重要来源，在房地产市场如此火热的今天，更多的老百姓希望可以在城市买房定居，征收房产税无疑成为增加财政收入的经济来源之一，适当的弥补因其他税制问题引起的地方财政收入不足的问题。中国的国情决定了我国目前有着比较独特的土地问题，政府依赖土地资源，整体房地产市场的攀升逐渐增加了地方财政。有利于政府进行公共设施的投入，进行更大规模的投资，造福于一方百姓。

三、我国房地产税的征收和税基评估现状

先从房地产税的征收说起，目前我国暂未全面开放对该税的征收，只是在一些发达地区进行，但是目前出现了很多问题需要解决。按照我国房地产税的暂行条例规定，房地产税的税基是以房屋账面’的原值扣除一定比例折旧后的价值为计税依据的。但是按照目前尤其是整个2016年的房价上涨的迅猛态势，以账面原值计税，不可能引起非常显著的财政税收，一定程度上也于房屋现在的市场价值脱节。从长期开看，不管是房屋账面价值还是房屋市场交易价值，都应该作为单一的计税依据。应该让专业的人才通过科学的方法获得的税基评估价值才是其最合理的依据。

四、房地产税税基评估相关要素分析

（一）税基的确定

根据现行方案，税基的确定主要是指看纳税人的房产价值和面积，两者都较大时，且做商用，应多纳税；反之相对少纳税。当然在实际操作过程中会具体情况具体分析。如果用房屋面积来定征税税率时，要考虑人口，即应考虑人均居住面积。

（二）评估主体

目前，我国主要实行的对在财政部企业司监督下的资产评估行业培养的资产评估管理师，实行自治管理。国家部门和协会双重监管下，让资产管理师进行评估，当时即使是这样的方式也有人认为不太合理。但是单方面的评估只会增加不必要的麻烦，目前现存评估主体最后出来的评估结果相对公允，通过有序竞争来降低评估费用的同时也会带来评估效率的提高。

（三）评估原则

1.快捷高效和低成本原则。房产税税基评估属于耗费人力物力财力的工作，所以在整个工作过程中需要一定的资源支持，因此尽可能在科学精准的情况下降低成本成为一个不变的规则。为了保证工作效率高，但是又可以压缩成本，一般采用批量评估较好。

2.估价动态更新原则。众所周知，房价随着时间的不同会有很大的波动，以郑州的房价为例，同样的楼盘2016年上半年的房价和下半年的房价每平米可以相差5千到一万不等。因此，房产的评估价值具有很强的时效性，当然也是指一定时期内，在房价较为稳定阶段时效性相对较弱。为保证估价的时效性和合理性，就应定期对房产的价值进行重估。在评估期限不长的情况下，重估时仅需考虑一些最新的房价、参数和因子的变动，估价方法也不需进行大幅改动，在保证重估低成本的基础上，可以保证评估结果的准确性。

3.统一评估标准兼具差别评估。哲学上讲具体情况具体分析，因此在已有的文献中，比如彭昭锋（2014）等学者在评估原则中谈到因为不同的评估-主体、使用的方法和标准稍有不同，最后造成的评估价值也会有不同。从工作的公平角度出发，我国的房产税税基评估应该采用统一标准。但是总有特殊情况的出现，及时做好特殊情况的应对措施。根据具体的房屋情况设定相对差别化但又公平的评估方法。

（四）评估方法

1.市场法。市场法是房地产税税基评估的基本方法之一，也是目前使用最为广泛的一种。市场法其实将近期交易情况进行对比，通过对交易时间、交易情况、相类似的房地产因素等进行对比修正和评估的方法。两者遵守的原则主要是在公平资源的基础上进行，因为是现时的对比，因此房屋评价具有真实的现时价值。目前用市场法进行评估测算，主要是住宅类房地产。根据国家规定，这样的房产评估需具备完善的房地产评估市场，对于房地产交易所产生的记录进行有效的、完备的记载，以及具有高度的信息化建设，不同部门之间能够进行有效的信息传输，保证信息的准确性。

2.收益法。收益法目前只适用于出租性质的房屋，这一块也是一个巨大的市场。在目前的二手市场上用途非常广泛，因此依托的是房产或者土地因为流转或者使用了其相应的权利而产生的收益。当然会有一个问题，就是购置房屋时房东已缴纳了房产税，但是如果在房子出租时再次缴纳，就会产生重复纳税的，该政策实施时稍有不便。所以用收益法进行房地产税税基评估的之前，应当将租金从营业税中划分开，仅仅进行房产税的征收。

3.成本法。该方法依托的基础是评估时，当时的原材料价格和人工成本费等，所有的的M用全部加起来之后再减去房屋的折旧费，从而估算出房地产的价值，通过对这个估算的房地产的价值进行征税。重置成本主要考虑到物价的变化，今天的人工成本费和5年前的成本费有着质的区别。所以，如果其所依据材料的变化较大，而在计算的时候出现信息不对称，沿用之前的价格进行计算，就会造成所计算的税费不符合实际，有可能会出现税基过低的情况，对财政收入肯定是不利的。

4.批量评估法。随着应用型的计算机技术和统计学的学科发展，也有利于税基的评估。根据统计学和计量经济学中的相关方法模型，通过回归分析等数理统计技术批量评估。当然，整个过程中主要依据的是房产的综合情况，需要对所测定房产的特征进行有效把握，将其纳入到所运行的区域内进行财产评估，建立他们之间的关联因素，再建立模型，最后就行模型的推断。将出来的结果进行对比分析，形成科学的结果。

五、对房地产税基评估体系的建议

为了更加公平公正，应该响应依法治国的号召，建立健全相关的法律法规。新兴的行业和产业要想更快更健全的健康发展，必须有法律法规的约束，对相关条款进行细化，对房产税税基评估工作给予一定的法律支持，制度建设和运行保障。明确责任划分，一旦出现情况要有相应的应对措施。

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房地长行业作为地方经济房展的中流砥柱,我国先后出台了很多对于房地产的调控政策和措施,而房地产税收也成为了政府财政收入的主要来源。随着市场经济的深入发展,房地产行业的供求在总体上呈现快速增长的趋势,而政府陆续出台的一些严格的政策有效地拉动了国民经济的快速发展。下面简析以下近年来政府出台的一些典型的房地产税收政策:

1、2010年4月中央政府公布了“国十条”和“京十二条”的政策规定。规定中对房地产的开发和个人出售房产行为的税收进行了进一步的管理规范,并且进一步盘点审核了价格涨幅过大的房地产开发项目。并且明确规定了对于不能提供1年以上本市纳税证明的非本地居民暂定发放购买住房贷款。

2、2010年9月“新国五条”政策正式出台,对住房交易环节的契税和个人所得税进行了优惠政策调整。此政策确实真正意义上使房地产市场有所改善,但是由于其中20%的差额征税政策、信贷政策等多项重点政策并未得到真正意义上的改善,使得其成效还不够明显。

3、2011年了“新国八条”的房地产税收政策。政策中明确规定了,贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税、对执行“限购令”的城市进行政策的进一步强化等。4、2012年2月初,中央推出了首套房利率回归的措施。央行首先释放“满足首套房贷”信息。随后,京、沪、深3地多数银行首套房贷利率从之前的“上浮”回归到“基准利率”,部分银行对于优质客户的首套房贷利率还有了一定的优惠“折扣”。

5、2013年公布了“国五条”的税收政策。由前国务院总理主持召开的国务院常务会议,会议中确定完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管五项政策措施

6、2013年顺利召开的十八届三中全会对房地产市场进行了全面深化改革。明确“保障的归政府、市场的归市场”的住房供应体系总方针。十八届三中全会中对开发商采取了融资限制、限价限售的政策方针,并且对购房者进行了住宅限购和购房限贷的控制手段。

二、房地产税收政策的意义与影响

在房地产市场中,住房市场占据主要地位,其造成的各种市场失灵现象很可能对社会经济造成重大影响。政府对住房市场的管制手段普遍分为价格型干预工具和数量型干预工具。比如,韩国在1972-2000年的经济发展中就长期实行限价政策和随机抽签分配的住房控制手段,其最终目标就是为中产阶级提供给有力的购房环境。而新加坡则与韩国不同,他长期采取了“居者有其屋”的二元住房体系,绝大多数住房是通过政府大力参与的保障房“组屋”来提供的,另外少数高端住房是通过市场上的建造商提供。

近年来,房地产的调控方向就是用房产税等经济手段来取代“限购令”等行政手段。我国之所以如此积极地进行房产税改革,其根本原因是由于目前我国的房地产市场呈现一种不利于社会经济长期稳定发展的态势。房价的虚高,使得刚进入工作的人群很难依靠个人力量购买住房,但有些人却占有多套住房来进行投资。这些住房挤占现象使得房价不断上涨,超出了普通住房购买者的承受范围,进而在一定程度上激化了中低层人民群众的的负面心理。笔者看来,现行的房地产税收政策调整的意义主要存在以下几方面:

一是打破土地二元结构,实现农地入市流转。十八届三中全会中明确了建立城乡统一的建设用地市场的目标,明确了改革的方向,加强了推进力度。希望能够进一步增加建设用地的规模以及房地产市场的供应,但由于土地问题涉猎复杂,改革依然是一项长期而艰巨的过程。

二是让农民拥有更多的财产权利。农民最大的财产就应该是土地,我国进一步的房地产税收政策调整更长远的目标就是,希望能够赋予农民更多的对土地的处置权、抵押权、转让权。

三是有效遏制房地产炒房行为,引导消费者理性购买和投资。近年来我国出台的房地产税收政策虽然不能直接使得房价明显下降,但其无疑增加了房产持有者的持有成本。这使得无论是自住用房还是投资购房,它的购买者都会更加谨慎的对购房进行选择,间接地释放出相当可观的房源,这在一定程度上必然会造成房价下跌,并最终将房地产交易引向合理的价格区间。

四是促进社会财富公平分配,调节贫富差距。由于社会经济的发展,个人经济时代的到来,房产已经成为衡量个人财富的重要指标。我国现阶段仍处于贫富差距大的阶段,而对房产市场的调控在一定程度上能够填补了这方面的不足,有效地调节贫富差距。

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关键词：房地产税；房价；影响

中图分类号：F23

文献标识码：A

doi：10.19311/ki.1672-3198.2017.03.060

我国房地产行业近些年来发展迅猛，同时连年攀升的房价也成为了国民经济的突出问题。国务院在2010年将房产税改革提上日程，并于2011年设置房产税改制试点在上海和重庆两地。2016年12月中央经济工作会议又提出：房子是用来住的，不是用来炒的。这一切表明规范房地产市场，部署全面税制改革稳定房价，推动房地产市场健康发展已成为我国政府宏观调控的重点工作之一。

1 房地产税对预期房价的影响

我国1986年颁布《房产税暂行条例》并沿用至今，征收对象是房产，计税依据有从价计征和从租计征，居民自用住房免征房产税。房产税是一种地方税，对增加地方政府财政收入，支援地方公共支出、提供公共服务有积极作用。2011年在上海与重庆试点房产税改革，是对居民自用住房征收房产税，试点结果也都对房价有一定的抑制作用；实践也表明，试点房产税改制也暴露出一定问题：税基窄，税收收入有限，还涉及到税收公平问题；房产税与土地出让金之间的关系没能捋顺，重复征税问题便顺势而生；房产税收入按照试点办法应投入到保障房建设中去，但由于缺乏有效的市场监管，可能导致政府通过权力寻租。总结试点经验，政府现阶段房产税改制方向是推出房地产税，包括房产税与城镇土地使用税，其他与房地产有关的税费暂时不考虑进来。

1.1 短期影响

从供求理论角度来看，房地产市场短期供给量是不变的，房地产价格的形成主要受需求的影响。征收房地产税则由住宅市场上的需求方承担，购买成本增加，需求量下降，导致短期内房产价格是下降的。从投资投机者角度来看，恢复对个人住房持有环节征税，增加了其投机成本，利润空间会缩小，改变投机者对房价预期的增值，同时也改变房地产的净现值，征收房地产税后资产均衡价格将低于税前水平。从潜在购买者角度来看，随着房地产税出台呼声的高涨及各种抑制房价措施的不断出台，会影响到这部分消费者对未来房价的心理预期，给市场一个自我调整的时间，也给政府宏观政策的具体落实创造了有利时机。

从微观因素（住房所有者）来看，理论上，居民持有消费性住房的时间较长，而持有投资性住房的时间较短，房产税η罢叩挠跋齑笥诤笳摺7康夭税的普遍征收对住房市场的影响不仅是总量上的，还将带来结构效应。对高收入者或高收入家庭来说，房地产税对预期房价的影响边际效应小，假设1套100万元的征税房产，每年需要缴纳5000元的税费，影响微乎其微；但对于低收入者或者低收入家庭来说，影响边际效应就大得多。同时，持有不同套数的征税房产对房价的预期也是不同的，只有1套征税房产的持有者会认为，开征房产税的影响会大得多；而有3到4套房产的持有者则会认为，开征房产税的影响不大。

1.2 长期影响

中国房地产问题的实质，不仅仅是房地产市场本身的问题，也是整个国家收入和分配体制、社会保障体制等多方面的问题，更是土地的问题。如果土地的问题不能很好地解决，房地产税的立法及实施对缓解目前房价居高不下的难题也无能为力。中国目前大部分存量房已经缴纳了70年的土地使用费，如果再按照房产的价值来征税，而又不考虑已经缴纳的土地使用费，实际上就是重复征税，将会给房产所有者带来高房价后的第二重经济负担。

从长期来看，房价上涨的动因一个是需求拉动，另一个很重要的因素就是土地资源的供给日益匮乏。由于土地是不可再生资源，房地产开发用地又一直是国家垄断的，土地供给越来越紧张，地价只能持续走高，再加上地方政府过多依赖“土地财政”，不会主动降低地价，那么结果只能是土地资源紧俏，供给有限，供小于需，即便是房地产税的推出也难以解决高房价的问题，甚至随着房地产税的出台会导致新一轮的房价高企。除了土地的因素外，还有市场的流动性泛滥、城市人口激增、通货膨胀、资金避险保值等因素也会对房地产市场价格产生长远的影响。

2 加快完善房地产税制改革的途径

2.1 有条件借鉴外国房地产税征收经验

征收房地产税是世界通例，是地方政府财政收入的主要来源。美国、英国、法国的税率都偏高，因为这些发达国家征收房产税已有百年历史，征收及监管系统都十分完善。宽税基与高税率让这些地方政府有较大的财权与事权，有更多的资金投入到公共设施与公共服务中去，更好地保障民生。我国在房地产税改制过程中要有条件地借鉴，不能一股脑地照搬，因为我国土地是国家的，而不是私有的，在国有土地之上对个人住房征收房地产税，这在国际上是没有先例的。因此，借鉴是必要的，但要学会扬弃。

2.2 尽快完善房地产税立法，确立房地产税在房地产征收体系和地方税收体系中的主体地位

房地产税是一个涉及千家万户、子孙几代人的税种，应该遵循立法程序，建立一整套与房地产相关税收制度的顶层设置。在房地产税的具体设计思路上，可以遵循“简税制、宽税基、低税率、严征管”的改革方针。精简税制，让普通消费者易于接受而不产生抵触情绪，也给征管部门提供了充沛的时间建设与征收相关的配套措施，实现改革的顺利推进；宽税基可以让更多的房产纳入到征税范围，增加地方财政收入的同时，还有利于房地产资源的高效流转与集约利用；低税率的实现可以在税率结构上实行差别税率，对家庭自用普通住房征收时采用低税率，对豪华住宅及独栋别墅可以适用较高的税率，这可以充分发挥税收调节收入分配，增加社会福利的功能；严征管是整个税制执行的最后一环，建立信息化的税收征管系统，全面采集关于房产和纳税人的相关信息，加快完善不动产登记制度，更好地体现征税的公平与效率的辩证统一。

2.3 房地产税要承担理顺市场机制的功能

宏观财税体制改革离不开市场机制的作用。现阶段房地产市场调控更多的用限购限贷、加息等行政手段，似乎并没有阻止房价上涨的势头；房价上涨其实增值的是地价，土地国有，土地资源没有通过市场优化配置，结局还是一样。只有“土地财政”被房地产税取代之后，房价的形成机制将更加合理化，并有助于高房价的理性回归。另外，信贷调控主要是严禁滥加杠杆违规操作，让信贷资金回归辅助购房本位。因此，信贷、税收、市场监管要三管齐下，才能让房地产税更好的承担起理顺房地产市场机制的功能。香港中文大学教授郎咸平特别地提到了加强市场监管在综合手段调控高房价中的重要作用，当寄希望于房地产税的出台能够抑制高企的房价的时候，一定不能忘记市场机制本身所具有的功能，但同时也一定要强调加强市场监管，惩罚分明。

2.4 建立房地产价值评估机制

房地产价值评估应当遵循公正、公平、公开的原则，由有资质的评估机构按照国家规定的技术标准和程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置r格为基础，并参照当地的市场价格进行评估。对房产评估机构的筛选，一方面可以由社会上的相关中介机构进行外部评估；另一方面也可以将房产评估部门归属于国土资源部，让房产评估能够合理合法有序开展。我国现阶段开征的房产税是以房屋原值为基础纳税的，但随着房屋升值，市场价格远远不止当初的原值了，所以一种方法可以是按照房屋面积评估，另一种方法可以是按照市场价格的高低进行评估。此外，房地产价值的评估，一个是房产价值的评估，一个是地产价值的评估。这又回到了前面的问题上，对在国有土地之上建的私有房屋进行估价，其计税的必要基础在于土地制度的改革，房地产重复征税的变革，地方财政的可持续增长，只有进行相关制度的变革才能有利于加强土地资源的流转，实现土地资源的合理利用与配置。

参考文献

[1]张薇.我国房产税改革的困境与出路[J].东北师大学报（哲学社会科学版），2016，（01）.

[2]况大伟.开征房产税对预期房价的影响：来自北京市调查问卷的证据[J].世界经济，2013，（06）.

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房地产税作为有着悠久历史的税种，其在筹集财政收入和调解社会贫富差距方面有着巨大的影响作用。现今世界各国基本都建立的房地产税收体系，英国作为社会不平等、收入差距大的国家，通过90年代进一步进行房地产税改革，有效地解决了贫富分化大的情况，并保证了财政收入稳步增长。其完善的房地产税收体系对我国的房地产税改革有着一定的借鉴意义。本文通过对其房地产税制改革的本届、税制设计、实施效果，对我国房地产税改革提出一些启示。

关键词:

住宅税;营业性房地产税;英国;启示

自2005年，我国主要大中城市的房地产价格快速上涨成为全社会所关注的焦点。十年期间，我国的房价走势呈直线上升的趋势。面临着长期攀高的房价，对人民大众的生活负担愈来愈重。因此，无论是从经济发展的角度还是民生的角度上讲，房地产问题都是政府决策层和学术派着重进行探讨的问题。英国是全球最早完成现代化和工业化的国家，做为资本主义发达国家，社会上的贫富差距巨大、财富分配不均的现象始终存在着。其健全和完善的税收体制也有效地调价了贫富差距和财富分配。尤其是英国在征收房地产税方面，曾有效解决收入分配不均衡的问题，同时稳定经济增长。因此，英国在房地产税制方面有着一套完整、健全的体系。对于同样存在着贫富差距越来越大的情况下，我国借鉴英国房地产税制度及其改革是十分必要的。

一、英国房地产税的功能定位

(一)英国房地产税的特点1．重存轻流。在英国的房地产税征收体系中，十分重视对房地产保有税类的征收，包括房屋税和营业税，两项税收之和在地方财政总收入中所占比重达到30%以上，是最大的收入项目。但对房地产取得税类所征收的税收仅占其1%－2%。重视房地产保有环节的税收，轻视取得环节，有利于房地产的流动，避免业主因空置房产而低效利用。英国的房地产交易一般每季都超过40万宗，每年汇总的交易高达200多万起。2．地方财政收入的主要来源。英国的房屋税是完全由地方政府进行征收，以英格兰地区为例，房屋税在地方本级收入中的比重高达45%左右，在地方财政总收入的比重也在15%左右。地方政府通过房屋税筹集充足的财政收入，以此用于地方基础设施建设和教育事业等。营业税在中央政府向地方转移支付资金中的比重高达25%左右，占地方财政收入的15%－20%。因此表明营业税在地方财政收入体系中的地位也十分重要。3．完善的房地产税法体系及健全的评估制度。英国政府十分房地产的税收立法工作。英国议会先后多次通过不动产税改方案，所涉及到关于不动产的法律有《城乡规划法》和《土地赔偿法》等。据统计，英国国内税收局下属的房地产价值评估机构每年所汇总起来的房地产交易信息达到200万起，从而形成了完善的英国各地区的房地产估价系统。4．遵循市场经济原则和低税原则。英国房地产税制效率原则有利于实现居民的分配效应，利于其房地产税效率的有效资源配置，以达到其房地产市场合理发展的作用。同时，英国的房地产税制改革过程中，充分考虑到社会公平问题，在税制上贯彻实施了低税、减税、免税的原则，贯彻房地产中性的原则，极大程度上保证税收公平性。

(二)英国房地产税功能定位完善、高效的房地产税收制度，不仅可以增加国家的财政收入，积累资金用于城市建设，而且可以调整土地资源的配置，调节社会贫富差距。1．筹集地方财政收入的功能。英国在房地产税收体系中，主要设计了两个房地产税种，分别是住宅税和营业性房地产税。住宅税的收入是全部由地方政府进行征收，并将所得收入列入地方财政收入体系中，营业性房地产税则是上缴至中央政府，由中央政府按照一定比例拨付至地方政府。英格兰地区从2008年至2013年地方财政收入基本处于稳定水平。英国各等级住宅税的纳税额每年都会进行调整，自1993年设计住宅税到现在的情况看，住宅税呈稳步增长的趋势，使得地方政府有更充足的资金为居民提供优质的服务。营业性房地产税虽然在相邻年份有小幅波动，但整体呈增长趋势。就2013年英格兰地区财政收入构成来看从图中可以看出，议会税占英格兰地区财政收入的17%，转移支付的营业性房地产税占15%，构成了整体财政收入的三分之一多。由此可知，房地产税为地方财政收入的筹集所带来的贡献。2．调节社会贫富差距的功能。英国在住宅税税率设计上就体现了其调节社会贫富的本质。对于住宅，英国根据房产价值共设计了八个级别，规定40000磅以下的房产，只征收级别D的6/9，再高的级别按比例叠加。同时，英国政府还实施了详实的减免政策，体现了对小商业经营、低收入者、伤残人和未成年人的照顾，通过税收减免优惠对低收入者的收入支持，体现公平原则。①

二、英国房地产税制度对我国的启示

(一)将房地产税收归于地方政府财政收入，确立“明税、少费”的原则与英国相比，我国现行的房产税制度确实存在不合理的情况。在房产税改革试点的上海和重庆两地，房产税收入在两地的财政收入所占比例很小，据财政部公布的“2014年上半年税收收入情况分析”显示，今年上半年房产税完成959．01亿元，城镇土地使用税完成1061．71亿元，两者加起来只占上半年税收收入的3%。

(二)向“重存轻留”方向进行转变我国目前的房产税制度是着重房地产的转让环节，轻视保有环节。这样的税制设计思路，使得企业仅支付少量资金就可以获取土地，获取后，因保有环节征税力度轻，使得企业不需要再缴纳税金，长期的无偿占有导致严重的浪费土地，最终阻碍了房地产市场的合理发展。

(三)将“公平”放在房地产税制改革的首位我国在1978年至今三十多年的改革开放中，社会公平成为影响社会经济发展的重要因素。贫富差距、地区差距、城乡差距都已达到或超过国际警戒线。②

(四)建立和完善房地产登记和评估制度我国在逐步建立起房地产登记制度的同时，也要着手完善评估体系。建立并完善估价人员考试注册制度、估价机构的注册管理制度和估价执业管理制度。同时要积极引入第三方机构，由社会民间中介组织承担，即节省了时间成本和经济成本，又有利于征税过程中的开放、透明。

参考文献:

［1］郭驰．《英国地方税收管理的启示》［J］．各国税收纵横．2006－06

［2］樊华、叶艳妹．《英国房地产税制简介》［J］．海外税务，2005年第八期

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关键词：房地产税 税收体制 政府干预

一、十八届三中全会后的房产税走向

十八届三中全会对房产税的描述是"加快房地产税立法并适时推进改革"，这一描述比此前的理论、试点深邃、准确、实际。这绝非意味着对此前房产税理论、做法（没有法律依据强行试点、妄图强行扩大试点、强行推行房产税带来了社会断裂）的肯定，而是实事求是地提出了"房地产税"、"立法"、"改革"，当然也就绝非意味着房地产税很快就能出台，注定是个很艰难、很漫长的过程。正常来讲征收房地产税涉及了理念、经济伦理、体制、法理、法律依据、操作技术等诸多问题，所有问题的解决都需要改革，需要有法律依据、需要道理支持，构建出征收房地产税的平台，绝非前段时间某些人鼓噪房产税显示的"火烧屁股"跳起来喊叫那般简单、那般粗暴。

或许改革立法应该明确下面的问题，才能搭建好房地产税的法律关系。

（一）房地产税的目的

房产税是政府行政管理者的功能，土地财政是政府的所有者收益，用房产税取代土地违背科学管理，混淆了所有权与行政权，强化了体制弊病，即使真的征收了房产税，体制上不能取消政府土地掌控者功能，政府卖地的机能、利益驱动都存在，土地财政仍然难以根除，而且房产税与土地财政在数量上不可同日而语。虽然说把房产税改为房地产税解决了一些问题，但是，明晰这一手段的目的应该是使用这一手段的前提。

（二）房地产税的经济伦理

高房价背后有很多体制原因，如资源过多聚集在城市和大城市、货币超发、税负过重等等，如今中国在失去劳动力红利以后，过重的税负让产品逐渐失去了竞争力，减税应该是中国经济今后必须的改革。在鼓噪房产税、试点的过程中，只是强调单纯开征房产税而没有伴随开发、购买环节的减税，违背经济伦理，同时也会像提高油价一样，增加社会经济运行成本，让相对低迷的经济运行更加艰难。

（三）房地产税的法理支持

中国房地产基本制度是土地有偿有期限转让，政府作为土地所有者是理论上的房产税受益人，如果征收房地产税，必须在法理上对此有通顺的解释，在没有解决这一问题以前就强行开征房地产税，没有法理支持影响政府的声誉，房地产税永远都会伴随质疑。

（四）房地产税的法律依据

十八届三中全会以前妄图强行征收房产税的依据是《中华人民共和国房产税暂行条例》， 十八届三中全明确提出了房地产税概念否定了房产税，自然要先行立法以后才行，立法本身就是一个首先要有"改革"旧经济关系、设立新型经济关系的过程，无论如何这都会比在缺乏法律依据的前提下试点、推行都显得更加文明、特别有意义。

二、国外房地产税对住宅价格影响

房地产税的征收在世界各国有着悠久的历史，国外学者很早就开始对房产税展开了研究，至今国外关于房产税的文献已不仅仅局限于税制，其涉及面非常广，包括了经济、社会的方方面面。

Boelhouwer（2004）研究了世界各国房地产价格，根据其变化情况来分析税收政策对房地产市场的调控作用，结果表明小部分国家的税收政策并没有达到期望的效果，比如法国、比利时、英国等，但是还有一部分国家达到了预期的结果，如丹麦、德国、瑞典等。

在欧美，只要房屋产权属于私人所有，即便房屋的主人去世，也必须缴纳房产税，每年缴纳的税率从1%到3%不等（视房子所属的不同地域而定），平均为2%。假如你花20万美元买一栋房子，那么，你每年就要为这栋房子缴纳4000美元的房产税，且房产税的征收计算，是根据你所拥有房子的实际价值来决定的。

1992年，英国政府颁布《1992年地方财政法案》，规定从1993年8月1日起执行议会税（又称住宅房地产税），并一直沿用至今。该法案短期内刺激英国实际房价出现一定增长。

三、 房地产税收对房价的作用机理

房地产价格的决定根本是由供需决定的，房地产税的作用是通过增加交易成本和降低预期收入调节房地产市场的交易量和需求结构进而调节房地产价格。本文借鉴陈多长和杜雪军等关于房地产价格影响的理论模型进行分析。

五、结果分析

运用OLS估计方法对数据进行计量分析结果如表所示。根据得出的结果可知，房地产税对房地产交易量的波动具有一定的解释能力，而房产税对房价的影响并没有达到预期的效果，模型的拟合系数 =0.63，具有较好的拟合程度。征收个人房产税并没有达到抑制房价的目的，其中原因有很多。

六、结论

频繁调控无效与中国缺乏房地产经济模式有关，正因如此才导致了调控思路混乱，每次调控都只考虑房价，根本不考量越来越重要的租赁市场，限购、房产税都典型地反映了这一问题。或许，政府在构建新经济模式、新房地产经济模式以后，对商品房、保障房、租赁市场等等都会有新的考量，这是房地产税合理的重要前提之一。房产税横空出世的前前后后、形形的说法和争论，有很多元素值得整个社会思索，作为一个梦想迈进现代化的国家，在管理经济过程中不顾约束条件、不讲法律依据"霸王硬上弓"是件危险的事情。在我国全面弘扬法治社会的今天，法治观念已深入人心，而与人民生活息息相关的房产税更应该符合法律法规、受法律监督。房产税只有尽快纳入到法治轨道，房产税成功扩围才能指日可待，人民大众的纳税权利与义务才能得到更好的保障。

参考文献：

[1]十八届三中全会报告全文[R].2013

[2] 钱静芳.物业税制度国际比较及对我国的启示[J].财会月刊.2010（6）：36-37.

[3]高培勇.共和国财税60 年[M].人民出版社，2009

[4]《中华人民共和国房产税暂行条例》1986

[5]巴曙松，刘孝红，尹煜等.物业税改革对房地产市场的影响研究[M].首都经济贸易大学出版社，2011.

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【关键词】房地产；经济利益；税收体系

1.房地产税相关改革

房地产税在世界范围内普遍征收，而且是地方政府的主要收入来源。绝大多数发达国家的房地产税占地方政府税收收入的百分之四十以上。美国2002年房地产税收入占地方政府税收收入的72%（北京大学中国经济研究中心宏观组，2007）。我国的房地产税由于其设计复杂、税费混合等特点，难以估计其实际比例，据上海易居的报告认为我国2012年房地产相关税收收入占到地方税收收入的16.6%。

我国的房地产税收体系的现状是税种多、税制复杂、税费不清、税负分配不合理。从目前来看，房地产领域涉及的税种达到14种，主要涉及土地批租、房地产开发、流通、保有等多个环节。其中开发、流通环节达到12种，保有环节2种。目前存在的主要问题是，大多数房地产税的税种立法层次低，税种过多，征税覆盖面窄，并且减免随意，筹资功能比较弱（安体富、王海勇，2004）。新一轮的房地产税改革的基本原则是宽税基、简税制、低税率、严征管，广泛的共识是减少现行房地产税的税种，统一开征新的房地产税作为保有环节的唯一税种（谢伏瞻，2005）。本文以统一的房地产保有环节征收的以其评估价值作为计税依据的房地产税为研究对象。

2.房地产税的经济归宿

由于纳税人都有其独立的经济利益，他们会通过各种社会经济活动来满足其独立的物质利益需要，因此理性的纳税人为了弥补因国家课税而造成的利益“损失”，在“税收刚性”的冲击下，将会产生税负转嫁的动机，通过价格的浮动机制来实现税负的转嫁。税负转嫁方式分为三种，前转又称顺转，是指卖方纳税人通过提高所出售的产品或服务的价格，将一部分或全部税收负担转嫁给买方的行为。后转又称逆转，是指买方通过降低购买价格的方式将税收负担转嫁给卖方的行为。税收资本化是指在具有长期收益的资产（如土地、房屋）交易中，买主将购入的资产在以后年度所必须支付的税款按一定的折现率折成现值，在购入资产的价格中预先一次性扣除，从而降低资产的交易价格。资产交易后，名义上由买主按期纳税，而实际上税款已通过税收资本化由卖主负担了。税收资本化是一种特殊的后转嫁。房产有自住、出租和自我经营以及短期投资等不同用途，在不同的用途中税负转嫁机制是不同的，其取决于税基的不同特点和价格变动的机理。

自住用房的房地产税的经济归宿：在局部均衡分析中，自住房屋可以看作供给和需求是同一个人，房屋一旦购买，其供给完全无弹性，因而房产税负是无法转嫁，房产所有者承担全部税收，税收将会使房屋所有者的净财富减少。对于自住房中的高档房产征税，房地产税同样也无法转嫁，可以直接降低所有者的财富，调节高收入人群的收入水平，这是除所得税以外任何税收无法比拟的优点。但是在一般均衡分析中，由于考虑到了多个市场的互相影响，自住房屋所有者也可能会最终将房地产税负转嫁出去，使得各种生产要素承担同样的税收负担。因为仅对某一特定部门使用的某种要素征税，可能会影响到所有部门所有要素的收益，同时影响整个市场经济运行的价格。

经营用房的房地产税的经济归宿：经营用房一般指自有房产用于自身的经营目的，其房地产税负能否转嫁以及转嫁比例，取决于经营用房的供给弹性、时间长短、其产品的供给弹性和市场占有率等。其房产的供给弹性一般取决于是否容易将房产出租于其它人，一般来说认为供给弹性较小，因而从这一点看房主倾向于承担大部分的税负。从其产品市场来看，如果外部市场竞争不太激烈，厂家的产品具有一定的垄断优势，也即厂家拥有足够的市场控制权来定价，也就是其产品供给弹性较大，那么厂家就可以容易地将房产税负的一部分或大部分通过产品价格的传递机制转嫁到产品购买者。相反，如果产品面对的是完全竞争的市场，厂家面对的是需求弹性较大的消费者，而自身的供给弹性较小，厂家将会承担绝大部分税负。

出租用房的房地产税的经济归宿：出租用房指将房产用于向他人出租收取租金的方式。在出租用房中，承租人大都是收入较为低下的或者暂时没有能力买房的用户，他们对出租房的价格反应敏感，所以出租房产的需求弹性较大。出租房产在短时期内是相对固定的，出租人对租金的反应较为一般，供给弹性较小。因此，出租人倾向于承担了大部分的税收负担，承租方只是承担了较少的税负。当然，这是在完全竞争市场的假设条件下的情况，如果处在严重供不应求的非均衡状态下，情况就不一样了，这时承租人弹性很小，将承担几乎全部税负。

投资房地产的房地产税的经济归宿：投资性质的房地产一般指短期持有用于升值目的的房产。短期购买住房的用户有两个特点：一是房子价位高或者地段好，以利于将来升值；二是持有房子时间较短，一般不超过5年。购房者和房地产开发商的供求弹性主要取决于购房者对房价的预期以及开发商的资金实力等因素，如果购房者预期房价将大幅度上涨，那么其弹性较小，将可能承担大部分房地产税，如果开发商资金链紧张，那么其弹性较小，其将承担大部分税负。实际情况往往在这两者中的相互作用达到均衡是将房地产税在双方中分配。

3.房地产税对经济调节的影响

税收转嫁形成税负，使得经济税负人的福利受到影响，在追求自身利益最大化的过程中，承担税负的人将会由于税收的影响而改变自己的经济行为，从而产生综合的社会经济效应。

房地产税的价格效应：税负的经济归宿的最终实现有赖于价格机制的传导作用，通过价格的升降对房地产价值或者房产租金产生影响。所以，房地产税的税率、税基、征税对象和计税依据的变化都会产生价格变迁。从本质上看，税负转嫁是通过价格将给定的税收进行再分配的行为，其结果是税负由法定税负人转移至经济税负人。

房地产税的收入效应和替代效应：征收房地产税后，相当于房地产价格上升，因而从房地产作为资本品的角度来看，将会在房地产资本投入和其他资本投入之间产生替代效应和收入效应。对于普通住房征税，收入效应和替代效应与税率或者税收反方向变化，都会使得房地产资本的收益率降低，促使房产投资降低；由于高档房产属于奢侈品，因而其收入效应与替代效应相反，当对其征税时，替代效应将降低房产的资本投入，而收入效应将会增加对房产的资本投入，最终在两种相反的力量共同作用下导致房产投资发生的变化往往很小。这和现实生活相符，高档豪宅对税收的反应很小。

房地产税的征管效应：税负转嫁只是刚性税收在不同的名义负税人和经济负税人之间的分配过程，但同时由于税收对于纳税人总是不好的，纳税人就有逃税的动机，这就给征管带来不利，同时降低了纳税人对房产税的认可度。

房地产税的经济调节效应：征收房地产税，通过税收转嫁的机制，使得税负在不同的主体中分配，使得各个主体的福利或者收益水平发生变化，这些变化会改变资本、劳动等要素在不同的领域中的分配，从而调节了社会资源的配置。比如通过征收房地产税，会增加几乎所有行业的成本，能否转嫁出去取决于自身的市场地位，即供需弹性，这一方面促使企业尽量减少对土地给房屋的使用，从而有利于节约土地资源，另一方面促使企业加大创新力度，在市场竞争中加大自身的弹性，从而有利于提高整个社会的福利。

4.对我国房地产税改革的思考

财产税是许多国家地方税体系中的主体税种，房地产税更是地方收入的主要来源。由于我国特殊的文化背景和经济发展模式，房产实际上是财富的集中体现，征收房地产税能够较好地调节收入分配。因此，基于收入分配的房地产税在我国就极具现实意义，对房地产税改革中应当注重以下几个方面：

（1）征税范围：房地产税的收入调节功能要求其征税范围扩大到所有收入差距过大的房产领域。所以房地产税应该做到广覆盖。但是由于我国普遍的大多数群众的收入水平较低，应该设计一个基本住房需求基础的免征额。

（2）计税依据：房地产税中的计税依据必须依照房地产的现行市场价格为基础。因为现行市场价格是房地产的现实价值，包括了因土地的开发利用等增值因素，又考虑了房屋的实际损耗，比较合理。首先要建立完善的产权登记制度，依照登记制度的完善提高对房产估价的准确性；其次要建立评估制度，使得房地产税的计税依据更符合客观实际。这就需要建立房地产评估体系，同时还应当建立房地产评估的申诉程序。

（3）税率：累进的房地产税能在筹集资金的同时承担收入调节功能。世界上大多数国家在对不动产征税时都设计了累进税率，或者是中央政府对地方政府的税率做了最高限额或固定限额。对我国境内的高档房产课征较高的边际税率，一方面可抑制对高档房产的投机需求，另一方面可以降低财富集中程度。对于房地产税的合理税率区间以及累进梯度，应该在综合调研我国房地产业发展前景和居民生活实际水平的基础上，借鉴国际经验，设计出符合我国房产业发展趋势和新税制改革的整体思路的房地产税系。

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摘 要：本文在党的十八届三中全会提出“加快房地产税收立法并适时推进改革”的背景下，结合贵州省近几年房地产税收现状，对房地产市场保有环节增加新税种进行探析，提出需建立合理的房地产市场税费制度、扩大房产税征税范围、完善房地产税收立法层次、健全房地产计税价格的评估制度，达到完善和优化我省房地产市场税收制度发展的目的。

关键词：房地产税收；保有环节；物业税；空置税

一、基于贵州省数据的房地产市场税收现状分析

本文主要采取2007年到2013年贵州省样本数据对房地产业税收收入进行分析，选取房地产业税收收入增加量作为指标反映2007-2013年房地产市场税收发展水平。2007-2013年贵州省房地产业税收收入增长了5.67倍，年平均增长40.83%，但是如下图所示，房地产税收增长率出现不规律发展，2009年受金融危机影响省内税收入增长下降，但房地产业税收收入达到最大值，后到2012年，税收收入增长率出现负值。贵州省房地产业税收入总额在7年内增幅不大。

图 税收收入年增长率、房地产业税收收入年增长率、房地产业税收收入占总税收收入比重

我省房地产税收体系中除了相关税种的填充外，包括了大部分的房地产费用和租金。如在房地产取得环节，征收的税种主要包括城镇土地使用税和耕地占用税、契税，但是以上税种的征收总数较小，相比之下，房地产开发企业需要支付土地开发费，开发环节需要缴纳的税金和费用合计量构成了房价的75%。土地出让金是房地产开发企业在取得土地时向国家一次性缴纳的资金，该项资金构成了房价的主要成分。房地产开发企业通过抬高房价从购房者身上将该笔资金收回，地方政府也通过提高土地出让金价格的方式来获得更高的收入，而税负在土地出让金的对比下显得更加渺小，税负无法起到限制土地征用的作用。同时，在房地产交易环节涉及较多的税种和费用，其税收收入主要占房屋销售价格的25%，税负水平较高。此环节发生的一些税费会通过转嫁的形式转移到购房者身上，政府也会通过公共品的形式对购房者征收一定的税收负担。在房屋的保有环节，现行税制中对于房屋自用方式上所涉及的税种较少，仅征收1.2%的税率，对于房屋的计税依据也依然根据其原始的房屋面积，缺乏准确的计税标准；对于房屋免税范围过大，同时缺乏物业税及空置税的征收。造成我省房地产税收体制保有环节税负低，交易环节税负较高，不易于房地产市场发展的现象。

二、房地产市场保有环节开征新税种的研究

1、关于物业税的探讨

我国2003年10月提出开征物业税，并逐步取消房地产方面其他的相关费用。后由于物业税的征收较难征收，未进行立法而停止实施。据统计，美国县一级政府的财政收入，有 70% 是来自物业税。现阶段房地产保有环节仅征收城镇土地使用税、房产税。房产税仅对企业营业性用房征收，而对居民个人住房不征收。城镇土地使用税由于实行定额税，一直未进行调整，与高额的地价相比，税负较轻，起不到抑制过多占有和打击囤积行为的作用。

物业税属于财产税范围，主要是针对房地产保有环节征收的一种税，属于地方税种，因其征税对象不像商品税一样具有流动性，不容易发生税负转嫁的现象，该税种的征收有利于地方居民分担公共支出成本，更能够体现公平和效率。物业税的开征可以调控房地产市场，促进其健康发展。物业税通过税收的形式降低房屋价格，抑制房屋价格上涨、调节贫富差距，控制房地产市场上房地产开发企业投机行为。

2、关于空置税的讨论

邓芳芳（2011）对空置税进行定义：单位或个人持有的房屋中，持续一年以上未入住的空而未用的房屋，包括单位或个人购买的住房以及个人和承租单位公有住房。不包括开发商短期内尚未出售或出租的房屋。①造成空置房的原因很多，在房地产开发商角度，根据商品销售周期理论，商品房在进入流通市场过程中必然会有一部分合理的库存。我国商品房空置的合理区间被界定为1.5%-30%之间，超过30%的比例即进入危险空间。但房地产市场上，很多房地产开发商可能会为了获得更高的利润，建设更多的高档用房，在市场上供求不均衡的时态下，人为的造成空置房增加的现象，囤积大量房屋等待房屋价格上升时期在进行抛售。这样的后果是增加了贫富差距的悬殊，房地产因为具有保值增值的作用而成为了一种特殊的商品，许多中高收入者购置多套住房，且不对外出租，造成房屋空置现象。

三、完善和优化房地产市场税收制度的对策建议

（一）建立合理的房地产市场税费制度。由于国外房地产税制较为完善且稳定，可以借鉴国外利用税收手段调控房地产市场的经验。1、充分利用税收手段加强对房地产市场的宏观调控，尤其是对那些图谋暴利的房地产企业征税高税，坚决打击各种投机行为。2、对有偿转让房产产生的利润征税。具体做法可以参照国外成功的经验，对购买房产一年内的转让所得征收250%的所得税，三年内的转让所得的征收15%的所得税，三年以上的免征。3、切实利用税收杠杆促进住宅业的发展，同时制定相关税收政策，对低收入者和老年人购房和租房实行税收优惠或补贴。明确划分地租及税费的关系，将地租加入到土地出让金范畴。及时清理税费的层次，可以将土地闲置费改为空置税，加强税收的调控作用。②

（二）具体税种方面。房产税方面，扩大房产税征税范围，现农村已经逐步实现现代化，将农村纳入房产税的征收范围。完善房产税的计税依据，建立第三方评估机构，判断房屋随市场变化的真实价值，能实现税收负担与市场同比变化。完善房屋的登记制度，明确房屋归属权，建立房屋地籍制，并通过专门的评估机构判断房屋本身价值，保证公平性。适时开征物业税。明确纳税人为拥有土地和房屋的持有人；征税对象为房屋和地产；计税依据为房地产的评估值，对于使用性质不同的房屋给予不同的税率标准。调整印花税和契税。契税和印花税两者在房地产交易过程中普遍存在，而二者存在重复课征的现象，可取消印花税，将继承和赠与获得的房地产加入到契税的征收范围，同时适时降低契税税率，提高房地产的流动性。③城市维护建设税应扩大计税依据，将外资企业及个人均纳入征税范围，尽快开征空置税。

（三）完善房地产税收立法层次。我国目前并没有建立一套完整的房地产税法，对房地产行业进行税收管理的依据大部分是地方性法律法规和规章制度，因此立法层级较低，调整机制不健全。

（四）增加房地产相关专业的人才。房地产税制改革需要建立健全房地产计税价格的评估制度，加强房地产税收的征收管理。房屋评估机构的建立需要大量的人才运用专业的技术水平进行分析评定。加强征管力量，加大税收征管力度，加强稽查和征管力度，建立税务一房管等部门的信息互通平台，减少逃漏税行为。

总体上，尽快将房产税整合为房地产税。将与房地产交易过程中涉及的一系列税种重新整合，减少交易环节收费种类偏多的情况，统一成房地产税，简化税制，提高征税效率，避免重复计税，实现房地产市场的健康发展。同时，健全不动产登记制度，通过建立第三方房物评估机构将房产真实价值作为计税依据，并将农村房地产一并纳入房地产税的征收范围，区别对待不同地区、不同使用用途的房产，实行差别比例税率。

（作者单位：贵州财经大学）

参考文献及注解：

① 邓芳芳、郭松海.《论开征房产空置税的必要性及设计实施》[J].经济研究.2011（02）.35.