物业管理服务范文

导语：如何才能写好一篇物业管理服务，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。

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第一条为了加强物业管理服务收费管理，规范收费行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，建立物业管理优质优价的竞争机制，根据《中华人民共和国价格法》的有关规定和国务院《物业管理条例》，以及*省计委、省建设厅制定的《*省物业管理服务收费管理办法》和《关于物业管理服务收费有关问题的补充通知》的有关规定，特制定本细则。

第二条经工商行政管理机关登记注册，并已获得省以上建设行政主管部门核发的物业管理资质的物业管理企业，在本市范围内从事物业管理服务并收取费用的，应遵守本细则。

第三条本细则所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备、场地等。

本细则所称业主，是指居住小区物业的所有权人。

本细则所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

本细则所称物业管理服务收费，是指物业管理企业接受业主委员会（或物业业主）、使用人委托，按物业管理服务合同或协议对已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备、场地等进行公共、专项以及提供其它与使用人生活相关的公众代办、特约服务及多种经营服务时按规定收取的费用。

第四条各级人民政府价格主管部门是本行政区域内物业管理服务收费的主管机关。各级人民政府房产主管部门要协同价格主管部门加强对物业管理服务收费的监督、管理和指导。

第二章物业管理服务

第五条物业管理服务的范围主要有：

①公共。主要包括：物业管理范围内的房屋建筑与装修管理、公共设施、设备的日常养护与维护、交通管理、消防管理、安全秩序管理、绿化管理、环境卫生管理、公共停车场管理等。

②专项。主要包括：电梯、转供电、二次供水和中央空调等房屋设备运行服务。

③其它特约。主要包括：代办、特约服务和多种经营。

第六条物业的维护、养护责任与费用划分：

①室内部分，由物业业主、使用人负责维修，费用自理。

②房屋的共用部位、共用设备、共用设施保修期满后的日常维修、养护，由物业管理企业负责，其费用从物业管理公共费中列支。

③房屋共用部门、共用设施、共用设备保修期满后的大修、更新、改造费用从共用部位、共用设施设备维修基金中列支。

④物业管理区域内室外水、电、煤气、消防、通讯等到管线的维修及绿化、垃圾、路灯、道路等物业管理分工按《*省城市居住小区物业管理条例》有关规定执行。

⑤人为造成共用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应负赔偿损失的责任。

第七条物业管理企业应于每年年初公布物业管理年度计划和本住宅小区管理的重大措施，定期（一般6个月）向业主、使用人公布本物业管理区域内有关物业管理公共收费收入和支出帐目，接受业主及业主委员会的监督。并抄送受理审批的价格主管部门备案。

第八条物业管理项目的服务等级由物业管理企业根据为业主提供的服务项目、服务质量和服务深度向房地产物业主管部门申报，由房主管部门根据《景德镇市物业管理服务等级标准》商同物价部门核定服务等级。

第三章物业管理服务收费

第九条物业管理服务收费的性质和原则。

物业管理服务收费属经营收费，应当遵循合理、公开以及管理水平相适应的原则。

第十条物业管理服务收费的价格形式。

物业管理区域内公共实行政府定价。专项，实行政府指导价。其它特约，除政府价格部门规定有统一收费标准外，实行市场调节价。

第十一条物业管理公共费用主要项目构成：

①管理、服务和维修人员的工资和按规定提取的福利费及社保基金；

②共用部位、共用设施、共用设备日常运行、维修、保养及公共场所照明、路灯、节日灯饰等公用水电费；

③绿化养护费；

④公共环境清洁卫生费；

⑤安全保卫费；

⑥办公费；

⑦直接用于管理区物业管理的固定资产折旧费；

⑧法定税金；

⑨其它为管理而发生的合理支出；

⑩合理利润（普通住宅最高不超过10%，高级公寓、别墅区、写字楼、商住楼、营业楼和大型商品交易市场不超过15%计取利润）。

第十二条专项的分摊方式。

实行专项物业管理服务收费的按下列公式计算，每月据实分摊收取。

转供电、二次供水分摊公式：

用户实用量×（单价+总损耗费÷全部用户实用量）

电梯、中央空调分摊公式：

用户使用建筑面积×[（耗费+人工费）÷总使用建筑面积]

第十三条物业管理收费标准的申报。

实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准的确定和调整，由物业管理企业根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，报价格主管部门审批。

物业管理企业向价格主管部门申领《*省物业管理服务收费申报审批表》（见附件2），填报后，提供以下资料：

①工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》复印件；

②省以上建设行政主管部门核发的《物业管理资质证书》和物业管理服务等级证明；

③物业管理委托合同；

④小区物业管理服务成本等方面的资料；

⑤申请核准物业管理服务收费等级、收费标准的书面报告。

第十四条物业管理收费标准的审批。

物业管理公共收费标准，根据物业管理企业为业主提供的服务项目、服务质量和服务深度，实行优质优价、按质论价的等级定价制度。

价格主管部门会同房管部门通过现场察看、召开价格听证座谈会，广泛听取业主或业主委员会和物业管理企业的意见，同时考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，参照物业管理企业的服务等级，确定物业管理企业公共的收费等级，切实维护物业管理企业和广大业主的合法权益。

价格主管部门通过核实成本，考虑物业管理成本的补偿和合理利润，根据*省物业管理公共收费标准（见附件3），综合确定物业管理企业公共的收费标准。

新建住宅区或新开业的物业管理企业，实行政府定价和政府指导价的物业管理收费标准，由价格主管部门根据类比等原则先行核定试行标准，一年内有效。试行期满，再按综合考核的结论确定收费等级和收费标准。

第十五条物业管理企业收费的跟踪管理。

物业管理企业收费实行服务质量跟踪制。价格主管部门不定期到现场了解物业管理收费情况，听取业主和业主委员会意见。当物业管理服务质量发生变化时，价格主管部门有权调理其收费等级和收费标准。

第十六条物业管理费用的收取与缴纳。

①业主或使用人在办完购房或租赁手续后（以交钥匙为准），物业管理公共费由业主或使用人按月交纳，已购买但未入住的，业主交纳50%物业管理公共费；未出售、出租、使用的空置房的物业管理公共费由开发经营单位或包销商按50%物业管理公共服务费交纳，未使用或入住的房屋，不交纳设备运行专项服务费。

②已享受物业管理服务的业主应当根据物业服务合同的约定，按价格主管部门核定的收费项目和标准向物业管理企业缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳物业管理服务费的，物业管理企业有权按国家有关规定和物业管理委托合同的约定追缴滞纳金。

③业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

④经物业管理企业与业主、使用人共同约定，公共性物业管理服务费可以预收，但预收期限不得超过三个月。在已预缴费期间业主或使用人搬迁时或者物业管理服务合同终止或解除后，物业管理企业应退还尚未提供实际服务但已预收的费用。物业管理企业不得收取与自身管理或服务无关的交付使用前的开发建设等费用。

第十七条获得全国城市物业管理优秀示范称号的物业、省城市物业管理示范称号的物业，市物业管理优秀称号的物业，经价格主管部门核定，其服务收费标准可在原等级最高的收费标准25%、15%或10%以内上浮。

第十八条其它事项。

①实行市场调节价的物业管理服务收费标准，由物业管理企业根据实际提供的服务事项和费用开支情况与物业业主、使用人代表协商议定。并将收费项目和收费标准报同级价格主管部门备案。

②物业管理服务收费实行明码标价制度。凡属政府定价或政府指导价的物业管理服务收费，物业管理企业应将收费项目、收费标准及收费办法在其收费场所的醒目位置明示。对需由业主（使用人）分摊的费用，应当公布相关的收费票据复印件和具体的分摊原则及计算办法，接受业主的监督和询问。

③管理区内路灯、楼梯间照明等共用电费在公共费中列支，不得另行向业主或使用人分摊。

④业主、使用人因房屋装修产生的垃圾，原则上应由业主（使用人）自行清运，需由物业管理企业清运的，其垃圾清运收费标准由价格主管部门制定。

⑤物业管理区域内供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收此类费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

⑥物业管理服务收费必须禁止价格垄断和牟取暴利行为。物业管理企业不得只收费不服务或多收费少服务。

⑦未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务收取费用的，业主和使用人有权拒付。

⑧物业管理企业按规定向业主或使用人收取了物业管理公共费的，其它任何单位和个人不得再重复收取相同性质的费用。

⑨物业管理企业与业主和使用人之间发生的价格纠纷，由业主大会或业主委员会协调解决，协调不成的可由价格主管部门商同物业管理行政部门裁定。

第四章罚则

第十九条物业管理企业要自觉接受价格主管部门的监督检查，对有下列违反本细则之一者，由价格管理部门依法予以处罚。

①未按规定到价格主管部门办理报批手续，擅自收费的；

②越权定价、擅自提高收费标准的；

③擅自设立收费项目、乱收费的；

④不按规定实行明码标价的；

⑤提供服务质价不相符的；

⑥只收费不服务或多收费少服务的；

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【关键词】采购 物业管理 服务价格 审价

物业管理服务是指接受委托的物业管理公司，对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务。物业管理服务是通过对业主的服务、对财产的养护、对环境的保护等实现的，物业管理公司提供的服务产品是一种无形产品，本身虽然不创造物质产品，但其与物质产品一样，也是一种商品。物业管理服务价格，是指物业管理公司因提供物业管理服务而向物业产权人、使用人收取的费用。物业管理服务采购审价，是指采购主体因采购物业管理服务，而对物业管理服务价格进行的成本和利润审查，并核准价格的行为。

一、物业管理服务价格的特点

物业管理服务价格除了具备一般商品价格的特征外，还具有以下特点：一是物业管理服务价格是物业管理公司付出抽象的一般人类劳动之后的价值的表现。二是物业管理服务价格的载体不是有形产品，而是无形产品，即服务。三是物业管理服务价值形成过程不同于一般商品价值形成过程。一般商品的价值形成是在商品生产、流通环节进行的，而物业管理服务的价值形成，生产和消费几乎同时进行。四是物业管理服务价格的多样性。同一种物业管理服务在不同地区或服务对象上表现差别较大，因而其价格也灵活多样。

二、物业管理服务采购审价依据

物业管理服务采购审价，主要依据应是物业管理服务的价值和使用价值。物业管理服务凝结着物业管理人员的劳动，同样具有价值和使用价值。由于物业管理服务的无形性，服务的等级层次很难具体地加以定义和解释，因此物业管理服务的质量高低，或使用价值大小，由物业产权人或物业使用人因物业管理服务而得到满足的程度来判别。物业管理服务采购审价的重点，一是审查其价格构成，二是审查其定价方法。

三、物业管理服务价格构成的审查

物业管理服务价格一般包括装修垃圾清运费、保洁费、保安费、机动车存车费、非机动车存车费、绿化费、化粪池清淘费、房屋小修费、房屋中修费、小区共用设施维修费、电梯使用费、电梯维修费、高压水泵费、共用天线费等项目，具体内容根据业主要求而不同。当物业的产权与使用权分离时，这些收费项目有的由物业使用人支付，有的由产权人支付；产权与使用权统一时，则由业主支付。其中，房屋小修费、房屋中修费、小区共用设施维修费、电梯维修费、高压水泵费、共用天线费属于维修基金，内容较为复杂，一般应与物业管理公司事先签订服务合同，并在合同中明确约定。

四、物业管理服务定价方法的审查

物业管理服务定价方法，一是采用成本导向定价，即物业管理服务价格由成本加上按成本利润率计算的合理利润构成。二是竞争导向定价，即以竞争者的价格水平作为物业管理公司定价的参照或依据，适用于已实现服务标准化的行业。三是需求导向定价，即以业主对物业管理服务价值的认知程度和需求强度为依据来确定价格，服务的非货币因素对消费者的服务价值认知有着重要的影响，而这种影响程度难以度量，物业管理公司对服务价格的调整难免出现偏差，从而导致服务的价格水平相对于业主的服务价值认知程度失衡，不是过高就是偏低。对于竞争导向定价和需求导向定价的物业管理服务采购价格的审查，应结合具体采购方式，分招标采购、竞争性谈判、询价采购等方式，分别采用比价等方法进行审价。对于成本导向定价的物业管理服务采购价格的审查，则应对物业管理服务的成本和利润进行分析和计算。

1、物业管理服务成本

一是材料费，指提供物业管理服务时消耗的材料，如保洁使用的抹布、扫帚等，属日常消耗性质。二是人工费，指提供物业管理服务的人员劳动报酬，包括工资、奖金 、津贴等，不包括福利费用。三是设备使用费，指提供物业管理服务时所使用设备的折旧和器具的摊销。不包括设备器具的购置费，因为这些设备器具属于物业管理公司开展业务、提供服务的必备固定资产或低值易耗品。审价时应注意，管理费用是物业管理公司的管理部门维持正常运转的开支，如办公用品、管理人员工资、审计费、律师费、业务招待费、提供物业管理服务人员的福利费等，以及物业管理公司的销售费用如广告费等，均为物业管理公司开展经营业务的期间费用，应由物业管理公司从经营利润中支付，而非经营成本，即这些费用不应作为物业管理服务的价格组成部分。

2、物业管理服务利润

物业管理服务的利润，属于物业管理服务单位的正常经营利润，作为物业管理服务价格的组成部分，是正当合理的，但其目标利润应以社会平均成本利润率为标准确定。审价时应注意对超过社会平均成本利润率的部分予以审减，以维护采购主体的利益。

【参考文献】

[1] 杜江南：从物业管理的服务价格看行业公平竞争[J].城市开发，2001（7）.

[2] 刘玉明：军队物资采购审价工作刍议[J].军队采购与物流，2004（4）.

[3] 李永福：对我国物业管理运行程序探讨[J].经济师，2005（3）.

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关键词：物业管理；物业服务；服务质量；现状；信息化；创新发展

物业管理与服务是一种记载且网罗一个团体或机构所有的资料，面向全体工作人员，服务大众，便于查询了解情况的服务性业务事项。它在国家经济文化发展中，具有极其重要的参考作用与价值。然而随着我国经济发展，物业管理与服务质量面临越来越多的矛盾和挑战，问题亟待解决。对此，我们必须根据社会发展的实际，引用现代化方式，推动物业管理方式与服务体制等各方面的创新，从而提高档案管理工作的质量与效率，通过深入调查物业管理与服务对象的不同层次的需求，改革服务模式，使其更好地为社会，国家，企业，个人服务。

一、当前我国学校等相关教育机构的物业管理与服务模式的现状

物业管理与服务模式在国家和社会各个地方皆有广泛的应用，其中我将选取学校以及教育机构的物业管理工作与服务模式研究作为具体实例，反应当下整个物业管理与服务模式的现状和普遍问题。

(一)高校等教育机构物业管理服务中的问题

在我国，全国大多数学校当前仍然采用的是人力物业管理与服务，实行的是实体物业管理，随着经济与科技的发展，这种物业管理方式开始滞后于时展，各种问题全面暴露，种种矛盾尖锐突出。譬如物业管理过程中服务不完善，效果不明显，资源浪费重复，物业管理效率低下，与时俱进更新换代速度慢等一系列问题。随着时间的推移，物业管理服务的项目与种类将会逐渐增多，日益堆积，需要占用更多的空间，这就导致了空间紧张，资金紧张，此外需要的物业管理整理人员也增多，这对人力，物力，财力都有极大的消耗。对物业的整理与清扫也成为了一项巨大的工程，执行起来过于困难，同时物业查询服务也过于繁琐。在人力物业管理下，各种物业项目分批，分类管理，各部门各司其职，部门之间交流沟通不畅通，对实现物业信息与资源的快速共享，实现信息与资源的最大化利用有较大的不便。这种管理方式对普通群众的开放程度较低，家长及其他相关社会人员很难具体了解到关于学校等教育机构的相关情况。此外，随着社会发展，物业管理项目的增多，规模扩大，管理质量的保证与监管成为一个越来越需要正视的问题，因此，减少物业管理额外费用，简化物业管理服务程序，提高物业管理服务质量，增强办事效率成为物业管理需要持续改进的地方。

(二)服务模式的缺陷与不足

积极有效的物业服务模式应当严格秉持以人为本的理念，坚持全心全意为人民服务的宗旨。而当前一部分物业服务模式极度封闭，并不是面向全体社会人员，仅对部分有关人开放，这样就不能及时有效的同社会外界进行交流，这种服务模式下，工作内容单调，枯燥乏味，容易出现，偷懒侥幸的心理与行为，导致服务不周，物业管理安全隐患等重大问题。而且由于物业管理机制不健全不完善，监管惩治系统存在问题，导致一些物业服务态度恶劣，不负责任，服务更新换代比较麻烦，耗时较长，服务质量与速度跟不上。

二、促进物业管理服务质量持续改进的措施与途径

(一)促进物业管理服务信息化，数字化

众所周知，科技是第一生产力，是国家兴旺发达的不竭动力与源泉。因此，要促进物业管理服务的创新发展，质量改进与效率提升必须充分运用现代科技。随着信息技术的普及发展，物业管理应当在实际管理中逐渐地用智能计算机管理逐步取代人工管理，在计算机上建立完善的物业项目管理体系，包括质量监管与安全管理，在关键部位安装监控器，实时全面地监控记录物业项目情况，针对物业管理问题实施及时改进，保证物业管理服务质量的提高，实现工程管理信息化，高效率，这样既能够更加全面做好安全保护与质量检测管理工作，更加提高了物业管理的效率，对整个物业管理种类不断增多，物业管理服务规模日趋扩大的今天，有极其重大的意义。

(二)促进物业管理服务实现电子信息自动化管理

根据目前我国学校物业管理服务系统的现况以及管理过程中遭遇到的问题和挑战，我们可以清晰意识到推动与完善高校物业管理系统信息化、数字化、智能化的重要性，我们必须尽快促进体育中心运营管理机制的信息化过程，其中至关重要的一个途径就是要积极促进物业管理服务电子信息自动化管理。首先，应当大力提升物业管理负责人员的计算机电子信息能力，提高工作人员的专业管理素质，为推动物业管理更加高效快速，高质量提供保障。其次，在原有基础上，坚持不懈地投入大量人力、物力、财力，积极研究与借鉴中西方，国内外先进的物业管理与服务先进实例与经验，研究探讨适合的物业服务管理机制，推动管理愈加自动化。最后，具体问题具体分析，针对不同城市地区物业管理服务建设信息化程度地差异，管理运营中问题的不同，物业管理相关负责人员要积极主动寻找解决对策，要以顾客需求为立足点致力于开展物业管理业务。

三、小结

总之，物业管理作为一个服务性的行业，应当致力于不断提升服务质量，本文分析了我国目前物业管理服务质量的现况，并且提出了改进物业管理服务质量的几点途径，以供参考。

参考文献：

[1]黄小斌.物业管理企业服务品质管理探讨[J].现代商贸工业,2011,23(24):153-153

[2]康琪雪.物业管理中服务质量维度分析[J].现代物业,2003(9):26-28.

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委托方(以下简称甲方)：

组织名称：________

代表人：________

地址;________

联系电话：________

受委托方(以下简称乙方)：

企业名称：________

法定代表人：________

注册地址：________

联系电话：________

根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一玫的基础上，甲方将_______(牧业名称)委托乙方实和行物业管理，订立本合同。

第二条 物业基本情况

物业类型：________

座落位置：____市____区____路(街道)____号

四至：____________

占地面积：____平方米

建筑面积：____平方米

(委托管理的物业构成细目见附件)

第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。

第二章 委托管理事项

第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院____。

第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水道、落水管、污水管、共用照明、中央空调、供暖锅炉房、楼内消防设施设备、电梯、____、____、____。

第六条 公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理、包括道路、外上下水管道、化粪池、泵房、自持车棚、停车场、____、____、____、____。

第七条 公共绿地的养护与管理。

第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体场所____、____、____。

第九条 公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫、垃圾的收集、____、____、____。

第十条 交通与车辆停放秩序的管理。

第十一条 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、____、___、___。

第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

第十三条 负责向业主和物业使用人收取下列费用：

1.物业管理费：________

2.保洁费：________

3.保安费：________

4.房屋设备运行费：________

5.维修养护费：________

第十四条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设备的维修、养护在当事人提出委托时，乙方须接受委托并合理收费。

第十五条 对业主牧业使用人违反《业主公约》的行为，针对具体行为并根情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、____等措施。

第十六条 其他委托事项

第三章 委托管理期限

第十七条 委托管理期限为____年。自____年____月________时起至____年____月____日____时止。

第四章 双方权利义务

第十八条 甲方权利义务

1、代表和维护产权人、使用人的合法权益;

2、制定《业主公约》并监督业主和物业使用人遵守公约;

3、审定乙方制定的物业管理方案;

4、检查监督乙方管理工作的执行情况;

5、审议乙方年度管理计划、资金使用计划及决算报告;

6、在合同生效之日起____日内向乙方提供____平方米建筑面积管理用房(产权仍属甲方)，由乙方按下列第____项执行;

(1)无偿使用;

(2)按建筑面积每月每平方米____元租用，其租金收入用于____。

7.负责归集物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起____日内向乙方提供;

8.当业主和物业使用人不按规定交纳牧业管理费时，负责催交或以____方式偿付;

9.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题;

(1)________

(2)________

10.协助乙方做好牧业管理工作和宣传教育、文化生活;

第十九条 乙方权利义务

1.根据有关法律、法规及本合同的约定，制定牧业管理方安;

2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理;

3.按本合同第十五条的约定，对业主和物主使用人违反业主公约的行为进行处理;

4.选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方;

5.负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度维修养护计划，经双方议定后由乙方组织实施;

6.向业主和物业使用人书面告知物业的使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督;

7.每___个月向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费用收支使用情况;

8.对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施;

9.本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料;

第五章 物业管理服务要求标准

第二十条 乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方管理满意率达到___%

1.房屋外观：______

2.设备运行：______

3.房屋及设施、设备的维修、养护：______

4.公共环境：_________

5.绿化：_________

6.交通秩序：_________

7.保安：_________

8.急修：_________

小修：_________

第六章 物业管理服务费用

第二十一条 物业管理服务费

1.管理费由乙方按建筑面积每平方米___元或按套每户___元向业主收取;

2.保洁费由乙方按建筑面积每平方米___元或按套每户___元向业主或物业使用人收取;

3.保安费由乙方按建筑面积生平方米___元或按套每户___元向业主或物业使用人收取;

4.高层住宅电梯、水泵、___运行费按实结算，由乙方向业主收取;

5.管理服务费标准的调整，按___调整;

6.对业务和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。

第二十二条 住宅区域的非居住用房管理服务费按居住收费标准的___倍取。

第二十三条 车位和使用管理费用由乙方按下列标准向车位使用人收取;

1、露天车位：______

2、车库车位：______

第二十四条 乙方对业主或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计付。

第二十五条 乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目的收取标准约定下：

1.______

2.______

第二十六条 房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅区建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或直接向业主收取。

第七章 违约责任

第二十七条 甲方违反本合同第十八条第___款的约定，使乙方未完成规管理目标，乙方有权要求甲方在一不定期限内解决，逾期未解决的乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十八条 乙方违反本合同第五章的约定，不能完成管理目标，甲方有权求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同;造成甲方经济损失，乙方应给予甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十九条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十条 甲乙双方任何一方无法律依据提前终止保同的违约方应赔偿对方__元的违约金;造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。

第八章 附则

第三十一条 双方约定自本合同生效之日起___天内，根据甲方委托管理项，办理接管验收手续。

第三十二条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，充协议与合同具有相同等效力。

第三十三条 本合同之附件均为合同有效组成部分。在合同及其附件内，空部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制条款的本意。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第三十四条 本合同正本连同附件____页，一式三份，甲乙双方及物业理行政主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。

第三十五条 因房屋建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量右故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

第三十六条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方按有关法律规定及时协商处理。

第三十七条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，请____市仲裁委员会裁决(当事人双方没有达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉)。

第三十八条 合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该事同期____天前向对方提出书面意见。

第三十九条 本合同自签订之日起生效。

甲方签章： 乙方签章：

代表人： 代表人：

附：

业主公约

为加强____(以下简称“本物业”)和管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国家有关物业管理的法规政策制订本公约。全体业主和物业使用人均须自觉遵守。

一、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策的规定。

二、执行业主委员会或业主大会的决议、决定。

三、委托物业管理企业负责房屋、设施、设备、环境卫生，公共秩序、保、绿化等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理企业根据政府有关法规政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。

四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。

五、业主或物业使用人对物业管理企业和管理工作如有意见或建议，可直向物业管理企业提出，发生争议时可通过业主委员会直辖市解决。

六、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防工作，确保家庭人身财产安全。

七、业主或物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并事先告物业管理企业。物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物来的现象(如渗、漏、堵、冒等)，应当及时纠正，造成他人物业损失的应承担赔偿损失，对拒不改正的，物业管理公司可采取相应措施制止其行为，并及时告知业主委员并报有关行政管理部门贪污处理。

八、业主发委托物业管理企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备行维修、养护，应支付相应费用。

九、凡房屋建筑及附恬设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利、安全、或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应有由业主单独或联合维修、养护的，业主及时进行维修养护，拒不进行维修养护的，由业主委员会委托物业管理企业进行维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。

十、与其他非业主使用人建立佥租赁关系时，应告知并要求对方遵守本业公约和物业管理规定，并承担连带责任。

十一、在本物业范围内，不得有下列行为：

(1)擅自改变房屋结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;

(2)对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;

(3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施及场地;

(4)损坏、排除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施;

(5)随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物;

(6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等;

(7)践踏、占用绿化用地;损坏、涂画园林建筑小品;

(8)在公共场所、道路两侧乱设摊点;

(9)影响市容光焕发观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌;

(10)随意停放车辆;

(11)聚从喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为;

(12)违反规定饲养家禽、家畜及宠物;

(13)法律、法规及政府规定禁止的共他行为。

十二、人为造成公共设施设备或其他业主设施设备损坏，由造成损坏责任负责修复或赔偿经济损失。

十三、按规定交纳物业管理企业应收取的各项服务费用。

十四、业主使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设、场地时，应按规定交纳费用。

篇5

关键词：SDDK公司 物业管理创新体系竞争创新

中图分类号：G353文献标识码： A

一、 SDDK公司物业管理服务现状调查

1、物业管理制度――相对松散，欠缺完善

据样本数据显示，多数业主对现阶段征收的物业制度的不是很清楚或不全，有9.52％的业主反映对物业制度一点也不知道，只有23.80％的业主对其内容比较清楚，从中可以看出，物业公司对其所收取的物业管理制度建设上存在较大缺陷，物业管理公约、物业各区域内的管理规定、用户手册等制度建设需要进一步完善。

2、物业设施建设――加强资金投入，完善设施建设

对于现阶段物业公司的设施建设方面，受访者中有43.45%对物业管理设施存在不满意，由于对公司物业及附属设施设备、服务项目的标准规程较低，许多治理性工作仍不到位，所以为职工服务不够全面周到。

3、物业费用――收费内容有待透明

物业公司对其所收取的物业管理费所涉及具体内容并没有很全面告诉业主，让业主一知半解或心存疑惑，建议物业公司在原先的物业手册中增加这部分内容，将具体的收费标准、收费条目等罗列其中，让业主明白交钱，放心花钱。

二、SDDK公司物业管理服务存在的问题原因分析

（一）物业管理观念落后于现实发展。公司后勤部门负责一直是公司传统后勤管理的一致做法，这使得公司内的职工对物业管理服务产生了错误的理解，在福利模式的影响下很多人会过度的要求物业管理部门对其进行服务，希望物业公司少花钱多办事。

（二）专业的物业管理人才不足。由于SDDK公司后勤的物业管理改革实施较晚，缺乏与之相适应的物业管理人才，有一部分是附属企业的下岗员工，转岗进入。这部分工作人员拥有传统体制下的后勤工作经验，但是缺乏相应的学历文化水平、系统的理论知识、专业技能水平、专业技能训练和培训，无法与现代管理的服务水平和服务理念相适应，因此很难保证有较高的服务质量。

（三）缺乏有效的制度管理体系。由于SDDK公司缺乏有效的制度管理体系作保障，因此导致物业管理部门虽然设置了岗位职责、工作流程及标准、行为规范等制度，但还欠完善，执行也非常的松散。

（四）职工专业技术知识培训力度不够。SDDK公司中从事物业管理的大部分职工都是由原来公司后勤职工转变而来，专业技术知识和从事现代物业管理的各方面知识都比较少，只有通过不断加强培训学习，才能使问题得以解决。

三、 SDDK公司物业管理服务创新体系设计

（一）服务理念创新

1、创造科学有效物业管理哲学体系、创建特色物业管理风格模式方法、优化组织结构强化信息运行、健全组织健康运行规范制度、健全完善科学民主物业管理制度、建立新型组织关系物业管理机制、积极推进物业管理工作的现代化。

2、针对物业管理公司资源不足的现状，不断发掘企业内部潜力，通过建立完善的物业管理机制、形成良好的物业管理模式、创建符合市场经济的物业管理制度、要求物业管理要不断创新，不断提升对自身要求，以严要求、高标准为指导改变当前服务落后现状，提升服务理念。

3、物业管理公司应该从以下几个方面对服务理念进行创新：一是深抓物业管理的本质不放，紧紧围绕服务这一本质内涵，增强对物业各个方面的服务水平作为外延，不断提升服务这一物业管理的本质；二是为客户提供综合全面的服务。随着经济的发展，人们生活水准的提升，对物业管理的要求也越来越多，为客户提供更多更全面的服务也成为了物业服务创新的必由之路，增加服务的综合与全面也是物业管理的重要理念；三是以科技带动发展，当今公司物业建造智能化的趋势随着科技的发展变得越来越明显，使之对物业使用和管理服务的也产生了越来越高的要求。各种自动化、智能化、专业化、高科技的工具也更加需要，以科技带动物业管理发展也变得更加符合趋势；四是大力倡导诚信意识，把诚信理念贯穿到整个物业管理服务过程；五是建立“以客户为中心”的服务理念，真正做到为了客户、服务客户，通过客户为中心带动整个物业服务水平的提升。

（二） 服务运作模式创新

1、构建独立的物业管理公司

按照后勤服务系统改革分开运行、分开核算、分开考核的原则，在全面分离物业管理公司与地矿企业的业务单元，按照物业管理“企业化运作、专业化管理”的要求，结合地矿企业现实状况，组建成立独立的物业管理公司，实行规范化的物业管理。

2、优化物业服务单元，合理进行资源配置

地矿企业业务要遵循分离、独立的原则。要遵照有利于提高物业管理的整体水平、提升服务质量为原则。按照适当的分散经营，将原来的小团体单位、物业单位进行纵向和横向的整合，优化资源配置，实现分散管理的重组、分区域管理单位的物业服务、区域化管理。充分发挥集聚效应，建立良好的物业管理服务机制与体制。

3、建立合理的考核的制度

对基层物业服务单位的考核，采取“物业服务满意度”和财务预算指标结合的考核方式，由物业管理公司组织，组织如下：

一是对物业管理公司的财务预算制度，根据现实情况实行不同的预算方法，并以收取的费用充足性，作为衡量表现的主要内容管理服务单位的评价。

二是明确经营目标与责任，在严格按照现代会计制度的规范下，对物业管理公司的业务进行评估与评定。按照先进、可行的原则，明确的业务目标。单位的主要物业服务的物业管理公司在其内部，必须坚持按劳分配原则，同时兼顾激励措施。

三是根据当前市场为导向的物业管理公司成熟的做法，改变上层部门的巡视和检查的内部独立运作方式，采取由居民和业主的物业服务单位所提供的服务满意程度定量的公开考核办法，要以居民跟业主对物业服务满意程度作为为主要的评价机制，以加强对主要物业服务单位的考核。

（三） 服务市场竞争创新

1、从内部管理入手。物业管理企业要想在服务质量上得到业主的满意，要想在激烈的市场竞争中胜出，必须先从企业内部入手。其次，强调员工队伍纪律对一个企业来说，员工纪律散漫，则士气必然颓丧，则命令无法贯彻执行，命令无法贯彻，则企业经营目标就必然无法达到。

2、要关注物业管理者与业主之间联系的纽带服务。那我们就必然提高服务质量以优质服务为业主服务，替业主之所想，急业主之所急，真正为业主排忧解难。而这一点是建立在“沟通”的意识上，只有充分了解业主的想法，不断改进和完善物业管理水平，彼此尊重，加强沟通，才能得到业主的认可，并从中发掘提升管理服务水平的创新点。

3、培养企业的创新的活力和动力。作为物业管理企业，要想使企业有发展前途，我们就应该深刻学习海尔的创新理念和与时俱进的时代精神，培养企业的创新的活力和动力，将组织转化为创新型的组织、变革型的组织和学习型的组织，激发每一位员工的创造力。

（四）服务标准创新

1、服务标准专业化。按照物业地域与客户要求的不同进行专业化服务，改变大而空洞的物业管理服务项目。

2、树立良好的品牌形象。树立物业意识，认识到“物业”是企业物业管理对象，深化服务意识。在物业管理过程中，树立以人为本、服务为先的物业服务理念，为物业管理企业树立良好的品牌，为员工与业主提供更加优质高效的服务。

3、明晰物业管理产权。产权管理是物业管理的基础，物业管理只能被动选择，而无法主动参与，只有业主选择才能实现物业管理权，因此要满足业主需求，在满足其需求基础上实现物业增值。

篇6

第一条 本合同当事人

委托方（以下简称甲方）：_________

名称：_________

主任：_________

地址：_________

联系电话：_________

受托方（以下简称乙方）：_________

企业名称：_________

法定代表人：_________

注册地址：_________

联系电话：_________

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将_________（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条 物业基本状况

物业名称：_________

物业类型：_________

座落位置：_________区（市）县_________路（街道）_________号

四至：东_________南_________西_________北

占地面积：_________平方米

建筑面积：_________平方米

委托管理的物业构成细目见附件一。

第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；甲方应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度。

第二章 委托管理服务事项

第四条 房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、_________.

第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、_________.

第六条 附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、_________.

第七条 共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理、_________.

第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、_________.

第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、_________.

第十条 交通与车辆停放秩序的管理、_________.

本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域公共场地停放车辆，停放人应与乙方签订专项合同。

第十一条 维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、_________.

前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。

第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料、_________.

第十三条 根据业主委员会的委托组织开展社区文化娱乐活动。

第十四条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事双方协商。

第十五条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告规劝、制止、_________等措施。

第十六条 其它委托事项

1、_________；

2、_________；

3、_________.

第三章 委托管理期限

第十七条 委托管理期限为_________年（不超过3年）。自_________年_________月_________日_________时起至_________年_________月_________日_________时止。

第四章 双方权利义务

第十八条 甲方权利义务

1、代表和维护业主、使用人的合法权益；经常听取业主、使用人的意见和建议，并及时将这些反馈给乙方；协调业主、使用人、乙方之间的关系；

2、监督业主和物业使用人遵守业主公约及物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；采取措施督促业主、使用人按时交纳物业管理公共服务费用；

3、审定乙方拟定的物业管理方案；

4、检查监督乙方物业管理方案的实施及制度的执行情况；

5、审定乙方提出的物业管理服务年度计划

、维修养护计划和财务预算及决算报告；

6、审批物业维修专项资金的使用预算，并监督物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的竣工验收；审查乙方提供的物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的书面报告；

7、在合同生效之日起_________内向乙方提供_________平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________；

8、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积物业管理用房，由乙方按下列第_________项执行；

（1）无偿使用；

（2）按建筑面积每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________；

9、与乙方办理物业管理验收手续时，应向乙方移交下列资料：

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（2）设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；

（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（4）物业管理所必需的其他资料。

并于合同生效之日起_________日内向乙方移交；

10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：

（1）_________；

（2）_________；

11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动及完成物业管理各项管理目标；

12、负责本物业维修专项资金的筹集，督促业主缴纳物业维修专项资金；

13、甲方有权指定专业审计机构，对本合同约定的物业管理公共服务费收支状况进行审计；

14、_________.

第十九条　乙方权利义务

1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动；

2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；

3、按本合同第十五条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为及时进行处理；

4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

5、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；

6、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督；按养护计划和操作规程，对房屋共用部位、共用设施设备状况进行检查，发现不安全隐患或险情及时排除；

7、负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告；并于每年_________月，以_________方式向甲方提出这些计划和报告。

8、每_________月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理公共服务费用收支帐目和物业维修专项资金使用情况，将物业管理服务项目、收费标准在物业管理区域内公示；

9、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与相邻业主协商同意并征得业主大会同意后报有关部门批准方可实施；不得擅自改变房屋共用部位的用途；

10、本合同终止时，乙方必须向甲方移交由甲方提供的全部经营性商业用房、管理用房及物业管理全部档案资料；

11、建立、妥善保管和正确使用物业管理档案，并负责及时记载有关的变更情况；

12、接受业主、使用人、甲方、物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况；

13、_________.

第五章　物业管理公共服务质量

第二十条　乙方须按下列约定，实现目标管理：

1、房屋外观；

2、设备运行；

3、共用部位、共用设施设备的维护和管理；

4、公共环境卫生；

5、绿化；

6、交通秩序与车辆停放；

7、公共秩序维护与协助消防；

8、房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修；

9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：_________.

上述1～8项物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准，具体见附件二。

第六章　物业管理服务费用

第二十一条　物业管理服务费

1、本物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定；

2、本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳；非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳，具体是_________；

3、本物业管理公共服务费每_________[月]/[季]/[半年]）交纳一次，每次交纳费用时间为_________.

4、本物业管理公共服务费标准的调整[由甲方召开业主大会讨论决定后，乙方据此向物价主管部门申报并获核定的标准进行调整]/[甲方召开业主大会决定标准，甲乙双方协商调整].

5、空置、空关房屋的物业管理公共服务费，分别由_________按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳。

6、业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任；

7、业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业管理公共服务费；

8、物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按_________[该幢]/[该物业]住户实际用量共同分摊；

9、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按以下第_________项处理；

（1）从逾期之日起按每天_________元交纳滞纳金；

（2）从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之_________交纳滞纳金；

（3）_________.

第二十二条　车位使用费不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方交纳：

1、露天车位：每日：

_________元，每月：_________元，每年：_________元；

2、车库：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

3、摩托车：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

4、自行车：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

5、_________.

第二十三条　乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。

第二十四条　乙方向业主和物业使用人提供的其它服务项目和收费标准如下：

1、_________；

2、_________；

3、_________；

第二十五条　房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：

本物业的房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的日常养护费用，由乙方在收取的物业管理公共服务费中列支，其大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支。共用的专项设备运行的能耗，应设独立计量表核算，据实际用量合理分摊计收费用。

第二十六条　经甲方同意，物业管理主管部门将本物业当年度需用维修专项资金移交给乙方代管的，乙方应当定期接受甲方的检查与监督。

第二十七条　乙方发生变换时，代管的维修专项资金帐目经甲方审核无误后，应当办理帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章起十日内送当地物业管理主管部门和甲方备案。

第二十八条　房屋共用部位、共用设施设备的保险由乙方代行办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊。

业主、使用人的家庭财产与人身安全的保险由业主、使用人自行办理；

_________.

第七章　违约责任

第二十九条　甲方违反本合同第十八条第_________款的约定，使乙方未完成约定管理目标，乙方有权要求甲方在_________期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第三十条　乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，并达到合同约定；逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十一条　乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权督促和要求乙方清退所收费用，退还利息并按_________支付违约金；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十二条　甲方违反协议，未能让业主按其拥有房屋建筑面积按本合同约定的物业管理公共服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交并从逾期之日起按_________交纳违约金或_________.

第三十三条　甲乙双方中任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付_________元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，对超过部分还应给予赔偿。

第三十四条　因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲乙双方向开发建设单位索赔。

因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。

第三十五条　甲乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。

第三十六条　因违约而需解除本合同的，提出解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知到达对方时即行解除，并在二十日内办理交接。如有异议，可请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。

第八章　附则

第三十七条　自本合同生效之日起_________天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。

第三十八条　为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成业主财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。

第三十九条　双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第四十条　本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第四十一条　本合同正本连同附件共_________页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

第四十二条　本合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标，并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。

第四十三条　本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第四十四条　本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意按下列第_________方式解决：

（一）提交_________仲裁委员会仲裁；

（二）依法向人法院。

第四十五条　甲乙双方应将本物业的《业主公约》作为本合同的附件；业主转让物业时，应当将《业主公约》与本合同作为转让合同的附件，并告之受让人关于物业管理公共服务费用等费用的交纳情况。

第四十六条　本合同期满自然终止，双方如续订合同，应在本合同期满_________天前向对方提出书面意见。

第四十七条　本合同自_________起生效。

甲方（签章）：_________

乙方（签章）：_________

法定代表人：_________

法定代表人：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

成都物业管理委托

合同范本

甲方（委托方）：_________业主管理委员会

乙方（受委托方）：_________物业管理公司

为加强_________小区（大厦）的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据_________市物业管理方面的法规和政策，经双方友好协商，达成如下协议，以便共同遵守。

第一条　物业管理内容

1.甲方将位于_________区_________路的_________范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务。

2.管理事项包括：

（1）房屋的使用、维修、养护；

（2）物业范围的公用设施、设备及场所（地）（消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车、房、棚、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等）的使用、维修、养护和管理；

（3）清洁卫生（不含垃圾运到中转站后的工作）；

（4）公共生活秩序；

（5）文娱活动场所；

（6）便民服务网点及物业范围内所有营业场所；

（7）车辆行使及停泊；

（8）物业档案管理；

（9）授权由物业管理公司管理的其他事项。

第二条　委托物业管理形式

承包经营、自负盈亏。

第三条　物业管理期限

委托管理期限为_________年，自_________年_________月_________日起到_________年_________月_________日止。

第四条　双方权利、义务

1.甲方权利、义务：

（1）根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实行物业管理；

（2）监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方。

（3）按市政府规定的比例提供商业用房（总建设面积的_________%）_________平方米给乙方，按月租金_________元租用，并负责办理使用手续；

（4）给乙方提供管理用房_________平方米（其中办公用房_________平方米，员工宿舍_________平方米），按月租金_________元租用；

（5）负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回；

（6）不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；

（7）对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方完不成第六条规定的目标和指标或管理不善造成重大经济损失，有权终止合同；

（8）负责确定本住宅区管理服务费收费标准；

（9）委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行业责任人进行催交、催改；

（10）协助乙方做好宣传教育、文化活动，协调乙方与行政管理部门、业主间的关系；

（11）政策规定由甲方承担的其他责任。

2.乙方责任、权利、义务：

（1）根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理的各项规章制度；

（2）遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督；

（3）根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中领取所需的维修经费；

（4）接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月向甲方和住宅区管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目；

（5）对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；

（6）乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置管理机构和人员；

（7）建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；

（8）负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据，严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价；

（9）有权依照甲方委托和业主公约的规定对物业主公约和物业管理规章制度进行处理；

（10）在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料；

（11）开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作；

（12）有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。

第五条　物业管理目标和经济指标

1.各项管理指标执行物业行政主管部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后_________年内达到_________标准。

2.确保年完成各项收费指标_________元，合理支出_________元，乙方可提成所收取管理费的_________%作为经营收入。

第六条　风险抵押

1.乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币_________元，作为风险抵押金。

2.乙方完成合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内退还全部抵押金及银行活期存款利息。

3.如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失。

4.如由于乙方过错致使本合同不能履行，乙方无权要求返还抵押金，并应赔偿甲方经济损失。

第七条　奖罚措施

1.在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费如有节余，甲方按节余额_________%奖励乙方。

2.如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币_________元（全国）、_________元（省）、_________元（市）；获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订；如在乙方管理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。

3.如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方的承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给

予补偿或承担相应责任。

4.如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节严重的处以人民币_________至_________元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担。

5.由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失。

第八条　合同更改、补充与终止

1.经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，以书面合同为准。

2.合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前三个月向对方提出书面意见。

3.合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理。

第九条　其他事项

1.本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害（台风、洪水、地震等），造成经济损失的，双方应相互体谅，共同协商，合理分摊。

2.本合同自签订之日起生效；附件1、2、_________、_________为合同的有效组成部分。

3.本合同正式一式三份，甲、乙双方和物业管理部门各执一份，具有同等法律约束力。

4.双方如对合同发生争议，协商不成的，可提请物业管理部门调解，或诉至人民法院。

甲方（盖章）：_________

乙方（盖章）：_________

代表人（签字）：_________

代表人（签字）：_________

_________年____月____日

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第二条　物业基本情况

物业类型：

坐落位置： 市　区　路（街道）　号；

占地面积：　m；

建筑面积：　m。

第三条　乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。

第二章 委托管理事项

第四条　甲方就　住宅区域内的下列物业管理事项委托乙方管理：

1.房屋共用部位、共用设备的修缮和管理。

2.公共设施的修缮和管理。

3.社区服务配套设施的经营和管理。

4.房屋修缮基金、高层住宅电梯水泵大修更新基金和街坊公共设施修缮基金的账务管理。

5.物业档案资料管理。

6.建筑管理。

7.公共环境卫生。

8.保安。

9.高层住宅电梯、水泵运行服务管理。

第三章 委托管理期限

第五条　本合同自　年　月　日至　年　月　日止。

第四章 双方权利义务

第六条　甲方权利义务

1.负责制定《住宅使用公约》和《住宅使用说明书》并将其作为房屋租赁合同的附件要求业主和物业使用人遵守。

2.审定乙方制定的物业管理方案。

3.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。

4.审议乙方在小区的年度管理计划、资金使用计划及决算报告。

5.保修责任范围内的房屋、设施和设备的维修养护，按以下第　种方式处理：

（1）甲方负责返修。

（2）委托乙方返修，支付全部费用。

（3）其他。

6.在合同生效之日起 日内向乙方提供 平方米建筑面积管理用房（产权建筑面积管理用房，产权仍属甲方），由乙方按下列第 项执行：

（1）无偿使用。

（2）按建筑面积每月每平方米 元租用，其租金收入用于物业管理和服务。

7.负责归集物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起 日内向乙方提供。

8.当业主和物业使用人不按规定缴纳物业管理费时，负责催交或以 方式偿付。

9.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题。

10.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

11.其他。

第七条 乙方权利义务

1.根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理方案。

2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。

3.按本合同相关的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理。

4.选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。

5.负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度维修养护计划，经双方议定后由乙方组织实施。

6.向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督。

7.每 个月向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费用收支使用情况。

8.对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施。

9.其他。

第五章 物业管理服务要求标准

第八条 乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方的管理满意率达到 %。

1.房屋外观：

2.设备运行：

3.房屋及设施、设备的维修、养护：

4.公共环境：

5.绿化：

6.交通秩序：

7.保安：

8.急修：

小修：

第六章 物业管理服务费用

第九条 物业管理服务费（略）。

第十条 住宅区域的非居住用房管理服务费按居住收费标准的 倍收取。

第十一条 车位和使用管理费用由乙方按下列标准向车位使用人收取：

1.露天车位：

2.车库车位：

3.其他：

第十二条 乙方对业户或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计划。

第十三条 乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目的收取标准约定如下：（自定）。

第十四条 房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用按以下方式承担：

1.保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、保养费用由甲方承担。

2.不属保修范围内的维修、养护费用由业户按建筑面积承担。

第七章 违约责任

甲乙双方应严格履行本合同，一方违约，另一方有权解除本合同，违约方同时应承担相应的违约责任。违约金按项目总额的20%由违约方承担。造成一方损失的，应承担相应的赔偿责任。

第八章 附 件

第十五条 双方约定自本合同成效之日起 天内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。

第十六条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力，但不得修改本合同印制条款的本意。

第十七条 本合同的附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第十八条 本合同正本连同附件共 页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

第十九条 因房屋建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的坚定为准。

第二十条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第二十一条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请仲裁委员会裁决（当事人双方没达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。

第二十二条 合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满 天前向对方提出书面意见。

第二十三条 本合同自签订之日起生效。

甲方签章： 乙方签章：

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现代大型体育场馆属于现代社会中公共建设项目类型之一,在现代大型体育场馆的经营和管理中,存在着一些不容忽视的严重问题,尤其是现代大型体育场馆物业管理服务中的服务内容与服务方式的相关问题更是层出不穷。针对具体问题,课题组根据现代大型体育场馆的物业特点、运营特点、客户特点提出做好现代大型体育场馆物业管理工作的积极策略。

关键词:

现代大型体育场馆；物业管理服务；服务内容；服务方式

随着我国经济快速发展,我国的大型体育场馆管理与服务水平也在不断地提高。在场馆物业服务的方式上有所创新和突破,大多数大型体育场馆能够通过智能信息化和人员专业化两种途径,建立与国际接轨的现代大型体育场馆服务标准,满足不同客户群体的服务需求,促进场馆服务的科学化、专业化和国际化。但是不得不说,大多数大型体育场馆的物业的管理中还有严重的问题存在,为了让我国大型体育场馆发挥更大的功能,针对问题提出具体的物业管理方案显得尤为重要。

1现代大型体育场馆的物业特点

1.1现代大型体育场馆规模宏大、物业服务内容多

现代大型体育场馆规模宏大不仅体现在其占地面积大,同时也着重体现在体育场馆的综合性强。现代的大型体育场馆不仅为人们提供健身的场所,还积极举办各类大型赛事和商业演出。大型场馆内一般都有大型游泳池、球类运动场所及超市、餐馆等配套设施也一应俱全。大多数大型体育场馆在物业服务内容上能够根据客户需求,为其提供服务,同时也设有服务接待中心,并且对场馆内的设施进行管理和维护。

1.2现代大型体育场馆物业服务方式多样

现代大型体育场馆集多功能为一身,那里既是人们强健体魄健身娱乐的好去处,同时也是各企事业单位承办大型赛事与各个商业演出的理想地点。现代大型体育场馆物业服务方式多样,电话咨询、现场解答客户疑难,对客户进行追踪服务、接受网上预订等等都是全新的物业服务方式。除此之外,定期增设服务项目,掌握服务技巧也能够提升客户的满意度。

1.3大多数现代大型体育场馆物业特点鲜明

现代大型体育场馆中的物业管理服务也和其他物业管理服务有很大的相似之处。物业服务管理具有公共性和综合性的显著特点。作为到现代大型场馆中的客户来说,他们是物业管理服务的受益主体。大型体育场馆作为一个特殊的场所,物业管理服务即时性不可忽视,与此相对应的是有时物业管理还呈现出无形性的特点。

2现代大型体育场馆物业管理服务中服务内容和服务方式的分析

2.1现代大型体育场馆物业管理服务具有广泛性但缺乏差异性

作为特殊场所的大型场馆在特种物业服务的过程中具有广泛性而缺乏差异性。在走访调查中，课题组发现:95％以上的大型体育场馆都存在于大中城市中,一般存在于市级以上城市。但是,大型体育场馆这种公共社会资源表现出数量严重不足。不能满足人民群众强健体魄、休闲娱乐的愿望。而且通常到大型体育场馆中的人所接受的物业服务都是大致相同的,具有广泛性。对于不同层次的客户物业服务缺乏层次感和新颖性。

2.2现代大型体育场馆物业管理服务缺乏长期性和持续性

课题组走访了我国多家现代大型体育场馆,场馆的负责人和工作人员均表示:目前大型体育场馆的自身使用效率低下,最明显的体现就是场馆闲置问题严重。我国有90％以上的现代大型场馆平常健身娱乐的人数极少,大型赛事的举办次数一般平均在每年3～4次,承办商业演出的次数在6～8次。除了大型场馆本身使用效率低下之外,大型场馆物业管理服务也是有客户的时候就进行,没有客户的时候就放松,缺乏长期性和持续性。

2.3现代大型体育场馆物业管理服务缺乏综合性

课题组对于我国多家现代大型体育场馆中的物业管理人员和专业工作人员专业化水平进行了调查。通过调查发现:我国大多数现代体育场馆物业内部的相关专业人员涉及领域多,比如:有管理领域、体育领域、设备维护领域、新闻媒体领域等。但是由于这些领域中的大多数都属于新兴行业的范畴,有的工作人员根本就不是相关毕业对口人才,只是通过单位的简单培训才到所属领域就职的。所以,在某种程度上,现代大型体育场馆物业管理服务缺乏综合性人才,同时也很难使物业服务实现综合性。

3现代大型体育场馆物业管理及服务方式和服务内容的积极策略

3.1明确现代大型体育场馆物业管理服务的工作内容

现代大型体育场馆通常由体育场地和场馆场地共同组成,其具体物业服务应该有:做好体育场馆内部塑胶跑道、真草足球场等各类设备的维护和保养且要长期并持续进行。另外在现代大型体育场馆的场地中物业管理服务工作应该更到位、更具体。比如:要在场馆场地中的看台、安全出口的设置上仔细斟酌,同时在引导路线的设计、逃生路线的设计、灭火设备的安置等方面细致入微,并且做好一切设备的维护和检修工作。

3.2培养现代大型体育场馆物业管理服务专业人才

众所周知,目前遍布于我国众多城市之中的大型体育场馆建筑规模极其宏大,配套设施复杂。这些设施设备需要专业人员才能操作。大型体育场馆的独特特点必然要求有专业的物业管理人员任职。所以,大型体育场馆要想做好相关的物业管理服务工作,就必须要招募和培养优秀、专业的物业管理服务人才。现代的大型体育场馆不可避免地要承办大型赛事,赛事过程中的每一个环节也都需要全方位高素质的服务型人才。

3.3不断地完善和丰富现代大型体育场馆的物业管理及服务的方式

现代大型体育场馆的服务对象广泛,大型体育场馆的物业服务方式也要不断地完善、丰富和创新。要改变传统物业服务方式的单一特点,推出电话咨询、线上与线下服务、追踪服务等多种物业服务方式,当然要想实现多种物业服务方式,就要定期组织工作人员参与培训,并且要求全体工作人员必须严格遵守体育场馆内的各项规章制度。同时,也可以通过向其他写字楼、小区、商场等学习先进的物业服务方式,保证大型体育场馆物业管理服务内容丰富的同时服务方式也更多样,让更多的客户满意。

4结语

现代大型体育场馆应根据自身物业特点,加强物业管理服务,重点从物业服务内容和服务方式抓起,积极创新大型体育场馆的管理模式,采用积极的物业管理服务策略从而获得自身长足发展的同时也促进整个社会的健康发展。

作者：崔岩 吕晶晶 李洪梅 单位：河北体育学院

参考文献

[1]朱志鹏.武汉体育中心发展环境和功能定位研究[D].武汉体育学院,2008.

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【关键词】 物业管理；服务；法律风险；防范

随着物业管理服务市场化、规范化程度的提高，法制化进程的加快以及客户维权意识的日益增强，物业管理服务从最初的无风险期已步入了高风险期，长庆油田矿区服务系统物业服务业务同样也面临着极大的风险与挑战。目前国内物业管理服务市场经济秩序已初步建立，但配套的政策法规尚不能有效保护行业的健康发展，再加上物业服务企业自我保护意识淡薄，导致物业管理服务经营风险增大。而物业管理服务行业利润相对较低，风险的承担可能使一个物业服务企业无法进行正常运营。这些因素都不利于物业服务企业发展壮大，不利于整个行业的不断向前发展，这就使得如何规避物业服务经营风险，提高市场运作能力，成为当前物业管理服务行业目前的当务之急。

一、物业管理服务中的主要法律风险

物业管理服务涉及小区住户和居民生活的方方面面，有事就找物业管理服务企业，解决不了或解决得不满意，就抱怨物业单位不好，有时甚至开口就以不交物业服务费相威胁。不出事故则罢，出了事故就向物业单位索赔，这是物业单位所面临的严峻问题，也就是物业管理服务风险。我们要防范各种物业服务风险，就先得从分析这些风险来自哪些方面，有何种防范措施来规避物业管理服务风险。从长庆油田矿区服务系统的实际来看，物业管理服务风险主要包括：治安风险、车辆损坏及丢失风险、消防事故及隐患风险、物业及公共设施设备造成的风险和公共环境不安全因素造成的风险等。

二、物业管理服务中主要法律风险的防范措施

（一）治安风险及防范

所谓治安风险主要是指由于外界第三人的过错和违法行为，给物业管理服务范围内的业主或物业使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险，导致了物业管理服务风险。社会上有些小区的入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等事件也屡见不鲜，给物业管理服务工作带来极大的压力和风险。

（二）车辆管理风险及防范

所谓车辆管理中车辆的损坏和灭失主要指在物业辖区内的停车场经营车辆停放服务过程中，车辆发生车身受损、车辆灭失等情况。车辆停放服务是由辖区物业管理服务附带产生的附加服务，通常由物业服务企业接受开发商或辖区业主委员会等相关方的委托进行停车场的经营管理，并收取车辆停放服务费。车辆停放期间，发生车辆毁损事故如何进行防范呢？

首先，从停车场硬件建设及维护来防范风险。停车场经营管理需要向当地公安机关依法取得许可证，向当地物价部门取得收费许可证。物业服务企业必须确保停车场的规划和建设符合法律规定的条件，同时须负责做好相关停车场设施的维护和维修保养；将停车场车辆停放服务的内容制作成公示牌，安置在停车场显著位置，明示停车场经营单位是否承担车辆的保管责任等，停车场内因维修工程等原因可能造成停放车辆损害时，应以指示牌等形式向车辆停放人明确告知，并将可能造成车辆损害和危险的区域进行单独围栏和隔离，明确禁止车辆停放在上述区域。

其次，从车辆停放管理软件上防范风险。应制定车辆停放管理制度，对车辆的出入严格管理。停车场的工作人员对进入停车场的所有车辆发放停车凭证，对车辆明显已有的损害和破损应记载在凭证上；同时对停车场停放服务的具体内容和车辆停放人应注意的事项记载在该凭证上，告知车辆停放人。当车辆进入停车场后，停车场工作人员应履行管理职责，负责对车辆的停放位置和停放秩序进行规范和指挥，及时制止不规范的停放行为，防止造成停放车辆的损害。车辆驶离停车场时，停车场管理人员应向车辆驾驶人员收取停车场发放的凭证。

（三）消防风险防范

消防事故和隐患也是物业公共设施管理服务的风险之一，但由于消防设施自身的特殊性，同时消防往往影响广大业主重大生命财产安全，广大业主应受到公共安全利益的保护。消防设施的日常维护和养护以及确保火灾发生时，消防设施能够发挥正常功效满足消防部门处理消防事故的要求。消防设施的维护保养不善、无消防用水供应、消防报警系统失灵都有可能导致重大人身和巨大财产损失，物业服务企业面临如此的风险不仅要承担经济赔偿的民事法律责任，而且直接责任人和单位主要负责人还可能因此将承担刑事法律责任。

一、物业服务企业首先在接手物业时，尤其是针对新建的物业，应查验是否已通过消防部门的验收，取得消防验收合格证。在物业未取得消防验收合格证之前，物业管理单位可以提前进入，但业主不能办理入伙手续。

二、业主入住后，在二次装修过程中，物业管理单位审查业主申请装修项目，是否影响结构安全，使用的材料是否符合消防要求。

三、物业服务企业在进行物业服务过程中，对物业辖区内的消防设施和器械进行日常维护和养护。对消防设施需要中修、大修等以及根据消防部门检查的整改意见需整改的，应依法律规定的程序，经业主大会同意，从维修基金中开支。

四、在辖区物业发生消防事故时，物业服务企业应在第一时间报警；协助消防部门进行事故处理；确保消防设施、器械完好和功能正常；相关人员能够熟悉和掌握消防设施的正确使用。

（四）设备风险防范

物业本身及公共设备和设施的管理不善都可能造成业主或物业使用人的人身和财产损失，此项管理服务义务是物业管理单位主要的义务之一，同时因物业、公共设备的多样性和分布的分散性特点，随之而来产生了风险的频繁发生。概括地讲是辖区物业内不属于业主个人所有和承担管理责任的其他部分。

根据《物业管理条例》第二十七条规定，全体业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，物业本身及公共设备和设施的管理是物业服务企业的主要工作内容。物业公共设施、共用设备管理以及维护方面隐患也是物业服务风险的主要方面。为防止上述风险，物业服务企业可从以下几个方面着手：

首先，物业服务企业与开发商或业主委员会签订物业服务合同时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，与原开发商或业主委员会、原物业服务企业进行交接过程中，应对物业共用部位、共用设施设备的现状和存在的问题进行交底和记录，了解以往曾出现的故障和隐患，各方进行书面确认，这些记录和情况作为以后防范风险的参考资料。对于交接过程中发现的重大损坏和人为原因造成的事故，根据不同情况，确定责任和修复费用的承担主体。

其次，在各方交接的过程中，向新的物业服务单位移交资料，是原开发商、业主委员会和原物业服务企业应履行的法定义务和合同义务，如果不履行，应承担相应的法律责任。

2. 依据《民法通则》第一百二十六条规定，建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。物业服务企业根据上述规定，应首先明确自己的服务责任范围，因其决定风险责任承担的范围。建筑物基本可以分为两部分，一部分属业主自己入住的由业主自己维修和养护的范围，相应的责任和费用都由业主承担；如业主阳台放置的物品或者悬挂的物品坠落造成他人人身或财产损失的，由业主承担全部的赔偿责任；如果证明是受害人的故意行为造成的由受害人承担责任。

3. 提高物业服务企业工作人员防范风险的意识尤为重要。工作人员的防范风险意识指导他们日常的管理服务行为规范化、制度化和法律化，没有工作人员的防范风险意识，一切防范风险的措施都将成为一纸空文。

为培养物业服务企业工作人员防范风险的意识，除对工作人员按公司管理制度进行培训和规定操作训练外，还需要对工作人员进行专业的法律知识培训，学习同行业和其他物业服务企业已经发生的教训是提高风险防范意识最有效的方法。作为物业服务企业的高层管理人员应该将法律意识和风险防范意识不折不扣地贯彻到日常的各项管理制度和工作中，有的物业服务企业都已经通过国家有关管理体系认证，但往往过多流于形式和表面，没有与法律风险的防范结合在一起，造成对风险防范有效性不够。随着社会专业分工的日益细化，物业服务企业应聘请专业的法律顾问，为企业提供法律专业服务；除对物业服务企业的管理制度和管理流程提供法律专业意见外；做好证据保全工作，为日后分清责任做好准备工作，避免责任和损失的扩大。事件发生后，相对人已通过律师发函或通过诉讼、仲裁途径解决纠纷和争议，物业服务企业需将所有资料移交给律师或法律顾问，并由当时的经办人将相关情况介绍给律师或法律顾问，由律师或法律顾问负责进行下一步的处理和应对，以避免由于法律专业的不足，造成不利和责任的扩大。

4. 在建筑物及公共和共用设施、设备的管理中，物业服务企业全体人员应特别明确的一个问题是在目前的司法实践中，按照《民法通则》规定和最高人民法院的司法解释，由于建筑物及其他设施或附着物、悬挂物和坠落物造成的人身和财产损害诉讼，举证责任由建筑物或设施的管理人和所有权人承担，也就是说损害发生后，不是由受害人向法庭证明损害发生的原因，受害人只需证明损害结果和该结果是由建筑物或设施导致的。而物业服务企业在法律上有义务证明自己在管理过程中是没有过错或损害的，结果是由受害人的故意行为造成的，如果不能证明这一点，法庭将依法推定管理人和所有权人负有过错责任。物业服务企业所管理的房屋共用部位和公共、共用设施、设备的所有权人是物业的全体业主，受害人很难向所有人追索，而且目前的司法实践中也难以操作：根据物业服务企业与开发商或业主委员会的物业服务合同的约定，通常容易发生损害的设施设备区域，应建有相应的监控设备，对现场进行监控和录像，定期存储。物业服务企业平常对房屋、设备设施的维修、养护等应进行书面和现场施工记录。

5. 物业服务企业将物业服务中涉及的电梯、绿化、清洁等专项管理，委托给专业的公司，由专业公司提供专业化的服务。

6. 在公共和共用设施，设备的管理和养护过程中，如果发生事故和损害事件，应向有关部门报告，由相应的部门对事件进行调查，对事件和损害发生的原因进行认定；法院不是专业机构，只能依法委托专门的机构进行鉴定，调查报告可以为以后的诉讼活动提供证据。

（五）公共环境风险防范

因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当与相关施工单位在施工前签订协议，对物业辖区施工现场管理和风险防范、法律责任分担问题予以约定，以降低物业服务企业的法律风险和责任。施工结束后，应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状，消除风险和隐患。

物业公共区域的绿化和消杀工作是维护物业辖区良好生活环境的保障之一。在上述工作中，物业服务企业应注意避免由于上述工作本身给广大业主和物业使用人带来的潜在风险和隐患。其次，在障碍物前需要设置明显的提醒行人注意的标识，告知行人注意和绕行。在消杀前应在物业公示栏告知业主或非业主使用人。消杀过程中，对作业的区域应适当加以封闭，限时阻止行人通过：消杀完成后的一定时间，应在作业区域周围设置明显的提示和告知标识，避免因业主和非业主使用人在不知情的情况下，造成人身和财产损害。

针对物业服务企业发现的，在管理范围区域内的业主个人所有的物业存在安全隐患，可能危及公共利益及他人合法权益时，物业服务企业应书面通知责任人及时维修养护，要求业主给予配合；同时要将上述情况书面告知给物业辖区内的业主委员会，由业主委员出面协调，督促责任人履行自己的义务。在采取上述措施都无效的情况下，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护。相关费用再由责任人承担，向责任人追索。

物业服务风险自始自终贯穿于整个物业服务当中，每一家物业服务企业如何在口碑中赢得效益，赢得企业的不断发展壮大，可以说是每一家物业服务企业的奋斗目标，要达到这个目标，规避物业服务风险就显得极为重要。因此，每一家物业服务企业对风险如何规避都应引起足够的重视，防患于未然，每一位物业从业人员责任重大。

由此可见，物业管理服务中风险无时不在、无处不有，只有我们深刻了解和掌握了其中的风险及防范措施，才能更好地服务居民和物业使用人，使企业在市场经济中乘风破浪，安全前行。

参考文献

［1］《企业法律顾问实务分册》，2011年全国企业法律顾问职业资格考试用书编委会编写，经济科学出版社。

［2］《物业管理实务》，中国物业管理协会编写，中国建筑工业出版社。

［3］《物业管理中的法律风险与防范》丛广林撰写，德衡律师集团事务所执业律师。

作者简介：

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物业管理公司必须做好服务，兑现向业主做的服务保证。以优质服务取得业主的信任。服务中，注意把握关键尺度，端正服务态度，掌握服务中的技巧。

服务中注意：硬与软、强与弱、冷与热、远与近、大与小几个辨证关系。

硬与软：硬，这里有两层意思，其一：公司内部的管理手段要硬，要严格各项制度，要有服务规范。不能软、懒、散，不能迁就在管理中出现的问题，尤其不能在发现问题后，文过饰非，胳膊肘往里拐，不讲原则，把责任一律推给客户。而是要以对客户负责的态度，处理一切问题。其二：服务条款是硬指标，答应业主的事，一点不能含糊，要按合同办事。只有这样，才能赢得业主的信任和合作。这是企业品质的表现。欺骗、掺水的做法，肯定是搬起石头砸自己的脚。要实现硬服务，靠的是硬管理，必须以强硬手段，保证服务内容的全面实行。软：就是软件，就是服务。指你的服务水平一定要高，要有新的服务理念，你的服务一定是业主最需要的，要满足客户要求，知道客户需要什么，让业主满意加惊喜。你的服务让客户满意了，他的费用必然会自觉交付。总之，一定要坚持以人为本，一切从业主(客户)的利益出发，真诚对待每一个客户提出的意见，兑现每一个承诺，做客户的贴心人。

远与近：首先公司在接管一个楼盘后，要有长远规划．要制定完整的管理方案，不能有临时观念，不能有随时被业主炒鱿鱼，打一枪换一个地方的想法，要短事长做，有长远规划。然后，制定短期服务计划，做好日常的每一件事。同时，既注意客户的长远利益，又要注意它的眼前利益。对客户，一律平等，不能有远近之分，不能有大小客户之分，不能“大户沙文主义”，不能亲大远小，要提供一样的服务，对待任何事情都要一视同仁。

冷与热：所谓冷，就是在实际工作中，要把握尺度，对客户的不正当要求，违反协议的做法，要解释，要拒绝，要据理力争，理直气壮，不迁就，不放任，要按协议一丝不苟地执行。但在服务中，要热情，要与客户经常进行沟通感情。建立客户关怀档案，在管理高档写字楼时，尤其要做好这项工作，及时进行关怀性的问候、祝福，要随时了解客户在生活等方面的困难，凡在我们解决范围的问题，及时协助解决。让客户有家的感觉。

大与小：大事与小事，宏观与细节；服务中，抓好大事。大事，如协议的签订，工作(生活)环境的维护，必要设备设施的维护，保证设备设施的最佳状态等。但更要注意细节，提倡个性化服务，关怀服务，如提醒购电，在收水费的时候，询问上下水有无滴漏，平时的一些必要提醒、对于租户的安全提醒，服务征询等，遇到特殊的情况，处理好各方面的关系。服务中，不因事小而不为，因为，业主之事无小事，有时如马桶渗水，在我们可能以为事小，而在业主就是大事。

强与弱：任何一个企业，一个人，都有长处和短处。物业管理公司亦然。因此，一定要发挥自己的特长，避免弱点，以长补短，把自己的优点表现足，尽量不让自己的不足影响自己的形象。