商业地产运营十篇

商业地产运营篇1

关键词:商业地产 运营模式 资本运营 产权式商铺 颐高模式 万达模式

随着我国商业地产的迅猛发展，与商业地产相关的理论研究也逐渐成为学术界的崭新课题。目前在商业地产领域有“万达订单模式”、商业地产产权式商铺销售运营模式、房地产投资信托等等。

本文认为商业地产运营是个系统工程，并从商业地产运营的构成分析入手，结合成功案例和具体实践，从系统角度对商业地产运营模式进行了研究，并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式。

商业地产运营构成研究

商业地产运营环节构成

本文认为，商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中，商业是核心和本质，项目的成败最终取决于其商业运营的成败;地产开发是基础和表现，没有主要包括拿地和建设的地产开发，附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体;资本运营是线索和目的，商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合，并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。

商业地产运营主体构成

根据运营环节构成，相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中，可能出现主体重合的现象，比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色，并且承当了部分商业运营商的工作，这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点。

商业地产运营中的常用模式

地产开发商占主导地位

所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外，还参与项目选址、商业运营商的选择，并主导整个运营过程的资本运营。

从功能来讲，地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是个阶段性行为，而商业地产运营是个长期性行为，所以从这个角度上考虑，地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商具有资金雄厚、土地储备丰富、拿地、建设和销售流程熟悉的优势，并且由于商业地产在相当一段时间里被认为首先是地产开发，然后才是商业经营。地产开发商占商业地产运营的主导地位，具有先天优势。

万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表，其创新性和优势在于:地产商充分发挥自身领域优势，通过模块化的标准开发可大大降低项目建设成本;通过耦合大型商业，实现了商业地产运营的内在逻辑流程;在资本运营上，也不仅仅局限于住宅的短期销售模式，而是以地产为载体(分零销售、整体销售、整体上市等)实现资本运营。

但万达商业地产模式有几个特点值得我们关注，它们分别是:

商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点，以地产耦合商业，地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处，商业运营商可能的变更对地产运营商影响巨大。除通过地产的载体、租金的形式外，资本运营未与商业运营实现耦合。商业运营与地产开发商通过契约方式的耦合，在实现商业的持续经营上(尤其是在商业低迷阶段时)存在一定隐患。

万达商业地产模式要求作为项目主体的地产开发商同时拥有商业经营、资本运营方面丰富的能力。

商业运营商占主导地位

所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外，还参与地产开发(主要是商业选址、商业设计和商业规划)，并主导整个运营过程的资本运营。

商业地产运营的核心是商业运营，无论是地产开发、资产运营，最终的盈利都需要商业运营来体现。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势:商业运营商主导项目选址和前期规划，为后期商业运营的成功提供良好基础;商业运营更具稳定性和持续性;资产运营可与商业运营耦合，而不仅仅以地产为载体，可拓宽商业地产资产运营渠道和手段。

下文以颐高商业地产模式为例，分析商业运营商占主导地位的具体情况。

颐高是一家以专业数码连锁业务为基础，it蓝色房产、it网络资讯为核心业务，融合it相关产业于一体的全国性大型it集团公司。其商业地产具体运营模式表现在以下几方面:

地产耦合:颐高早期采用租赁、品牌输出等形式实现商业扩展;近年逐渐采取购置、联合开发等形式进入商业地产运营的前端，直接与地产开发商在资产上进行耦合，占据商业地产运营的主导地位。表现在:参与并主导商业物业的选址;用资产的形式与开发商形成强耦合;在项目之初即与开发商建立完善的开发商退出机制，获得项目建成后的资产处置权。

资本运营:颐高通过购置、联合开发等形式获得房屋的产权处置权，并在此基础上建立兼顾商业经营和物业资产的资本运营模式。

总结颐高资本运营模式，主要有以下几点:资产介入商业地产开发，建立完善开发商退出机制，完成开发商的资本周期(投入并获得合理回报);通过物业资产的部分销售、物业抵押、经营型贷款或引入信托投资等形式，平衡前期资产投入;部分物业长期持有，通过持续经营获得持续的商业收益，物业增值，满足投资人、信托基金的投资回报。

颐高商业地产模式是一种典型的商业运营商占据商业地产运营主导地位的商业地产运营模式。该商业地产运营模式的创新点在于:

充分发挥了商业运营商在商业领域的专业性，通过资产的强耦合关系实现商业运营在整体项目运营的主导地位，进而实现商业地产运营以商业运营为核心;充分发挥了地产开发商在地产开发领域的专业性;完善的退出机制，保障地产开发商利益的同时，强化商业运营对项目的主导作用;除传统商业地产资产运营模式外，还可实现以商业经营为载体的资产运营，使商业地产的运营更具有持续性;颐高商业模式事实上是实现了以商业为核心，以资本为杠杆的商业地产运营。

颐高商业地产模式对商业运营商提出了新的要求，除商业运营的领域能力外，还需要具备利用资本杠杆把控项目整体运营的能力。

比较分析

商业地产运营篇2

关键词：商业地产；运营管理；互联网

一、我国商业地产发展分析

1.商业地产发展现状

截至2014年年末，我国商业地产建筑面积约为2.4亿平方米，共有约4000个商业购物中心。预计在2015年，我国商业地产新增量将再创历史新高，约新增480个商业购物中心。但是，从我国商业地产的开发来看，更多的集中在二线城市，且由于商业地产的激烈竞争，需要面临较高的空置率风险。

目前，我国诸多商业地产企业越来越重视商业地产运营管理，逐渐向运营理念转变，即通过整合运营管理自身商业地产，打造大型综合商业平台。

2.商业地产发展趋势

商业地产在面临运营变革的同时，亟待将新科技引入商业地产的运营，打造商业地产新发力点。现阶段，科技、互联网、创新已经遍及国内商业地产领域，成为商业地产企业重点关注的热点问题。商业地产实行“互联网+”发展趋势，已经成为商业地产未来发展趋势之一。预计，互联网和商业地产耦合后，商业地产实现智能化运营，商业地产内的所有实体商业将在互联网平台成立线上运营，商业地产的客户不仅仅在商业地产正常营业时间了解相关信息，还可以在其余时间通过互联网平台掌握商业地产的最新动态信息。此外，互联网的引入，还可以增加商业地产和客户的交互体验，在客户消费现场应用微定位技术，产生和客户的交互场景。同时，商业地产商家还可以利用新技术，动态传送商业信息，刺激客户消费行为。

二、新形势下商业地产运营创新分析

1.互联网和商业地产的强耦合

商业地产和互联网经济各具特色，二者相互补充、相互兼容，具有较强的耦合性。现阶段，我国诸多商业地产的龙头企业纷纷建设电子商务平台，积极引进信息技术，高效配置商业地产配套措施，如大数据、自动收银、移动互联、智能货架、WIFI、线上APP、电子标签、自动打包等互联网工具，将商业地产的未来运营发展聚焦“互联网+”，推动商业地产新常态发展。笔者以商业地产和互联网的强耦合为研究视角，对商业地产运营创新思路进行研究，希望可以为商业地产企业创造更高价值，为客户带来更多消费满足。

2.互联网形势下商业地产运营创新思路

在商业地产的传统运营模式中，企业更关注产品的营销，关注企业盈利水平。但是，在新形势下，商业地产运营则聚焦于“互联网+”，企业在运营中融入了“互联网思维”，增加客户的互动体验。商业地产作为向客户提供服务的终端，因此商业地产竞争取胜的关键就在于向客户提供服务的效率和客户享受服务的交互体验强度。

商业地产传统运营模式下，商家虽然有市场、产品，但是却很难和客户直接接触，仍存在一定的消费距离。但是，在互联网新形势下，商业地产运营可以实行“互联网+”运营模式，直接和客户接触，缩短和客户的距离，以互联网平台实现和客户线上零距离接触，以用户思维向客户提供服务，增强客户在商业地产的消费体验和情感归属。“互联网+”商业地产运营模式，是互联网时代带来的商业地产运营模式革命，可以直接接触客户，快速响应客户反馈建议，提高客户满意度，增加客户忠诚度，做到对客户吸引、留住、黏住的运营效果。

“互联网+”商业地产运营创新的首要要求是理念创新，即商业地产互联网运营提供用户体验服务，向客户提供的不仅仅是互联网概念服务，更应该是从理念出发的商业地产互联网化的服务氛围塑造，即强耦合互联网和传统模式的两种文化下，实现商业地产“线上+线下”的蓄客、转化、导流、用户体验的完美运营模式。

“互联网+”商业地产运营创新不仅仅是互联网技术的应用，亦或互联网模式的应用，是将互联网渗入商业地产的运营，从运营基础做到互联网概念，即实现商业地产“人人营销+实时营销+处处营销”。

“互联网+”商业地产运营创新模式的基础应该是互联网模式平台，在互联网平台基础上，延续商业地产传统模式的收益，如销售蓄水、土地溢价、租金蓄水等效益，此外还应基于互联网运营模式，推广商业地产，在客户的认可支持下，刺激客户消费行为，做好“线上+线下”齐进营销。

此外，商业地产是一个具有较强资本变现能力的行业，在传统运营模式下，往往采取资产置换、IPO、投行、整售、股权交易、散售等渠道解决资金问题；在“互联网+”商业地产运营模式下，可以利用P2P、众筹等互联网金融工具，更快更便捷的融资。

总之，现阶段我国商业地产竞争激烈，诸多商业地产企业为应对新形势对传统商业地产运营冲突，保持市场竞争优势，纷纷在各自运营发展现状基础上，逐渐摸索研究结合“互联网”创新运营模式，聚焦互联网对商业地产运营模式的影响，实行“互联网+”商业地产运营创新模式，从建设“线上+线下”运营平台、实行“人人+实时+处处”营销方式、利用多元化资本渠道等方面阐述运营模式创新思路，顺应商业地产互联网化发展趋势，为商业地产未来运营发展指明方向。

参考文献：

[1]吴红.基于定位视角的商业地产项目运营模式研究[J].金融经济，2014（22）.

商业地产运营篇3

关键词：经济新常态地产管理现状分析管理策略

1经济新常态

在我国经济的发展过程中，逐渐出现了新的问题，这种形势被称作是经济新常态。自从我国改革开放以来，在经济的表现形式上发生了巨大的变化，首先经济发展趋势在不断减弱，从迅速发展逐渐转变为缓慢发展，一直到现在呈现持续发展的趋势；其次我国经济结构也从单一结构逐渐发展为全面发展结构；最后我国的城乡差距在不断缩短，公民经济收入提高了一个层次，我国城乡收入差距也在逐渐缩小。

2经济新常态下地产管理的现状分析

2.1过度商业化

为了能够跟得上时代的进步，保证行业能够健康发展，在城市地产行业在推进的时候，对应的管理制度也需要进行创新，这也在很大程度上影响着地产行业的进步。在目前的地产发展中存在一定问题，人们将行业进步的证明放在了商业的发展上，因此各行各业都朝向商业化转变，在这样的趋势下，地产行业出现了房价暴涨，地产开发受到阻碍，也制约了社会经济发展。这样的形式也影响到公民的健康生活，对于公民提高生活水平存在一定的不利影响。随着我国不断推进城镇化建设，我国经济建设已经发展到一定水平，使得开发工程达到了饱和状态，社会中各个方面也对地产行业产生一定制约作用。在这样的问题下，地产行业出现了资金缺乏的情况，造成了销售的困难，也拖慢了行业发展，让行业矛盾问题加剧。

2.2整体形势较为严峻

在我国的地产管理中，虽然不断完善和创新，让地产行业得到了发展。但是在地产行业在发展过程中，也存在一定的矛盾和问题。在发展的初级阶段，地产需要依靠充足的资金支持才能得到深远的发展，在经济发展的背景下，充足资金的支持仅仅是企业稳定发展的因素之一，我国地产投资的情况也比较严峻，甚至还出现了投资无法收回的情况，让地产的发展陷入困境。出现这种情况，主要是由于居民住房已经达到了基本饱和，各行业都对地产行业形成一定控制作用，导致地产行业并不景气，整个行业的经济局势受到了金融危机的影响，造成现金的贬值。我国公民手中资金短缺，很多投资者会对地产行业进行观察再确定购买与否，这样将会造成地产行业发展进程放慢，造成问题出现加剧。

2.3依赖国家调控

在经济新常态下，我国经济总体发展呈现平稳趋势，国家的管控力度在进一步加强，对地产的调控力度在不断强化，使用一种较为平衡的方式进行。在我国地产出现的问题上，国家并不予以打击，并不具备对应的制度和条件进行规范的管控，也没有过度打击地产企业，对地产企业也没有建立扶持办法。在很长一段时间里，地产的发展会维持现状，如果没有出现异常情况，国家没有提出刺激政策，地产市场价格得到大幅度提升的范围也具有一定局限性。随着住房逐渐饱和，各地房价都会伴随市场需求实现对应的调整，随着城市差异以及经济差异，我国地产之间的差异将会逐渐增大，市场也将面临着购房者增长需求。

3加强地产管理的策略

3.1调整地产税

在购买房产的时候，影响到购房最为重要的因素就是价格因素，银行税务对地产的刺激和制约有着重要影响。对于地产的管理和房产税有着密切关联，在合适范围内，只要对房产税进行小幅度调整，就能产生巨大的影响。地产的特殊性质需要地产管理和税务紧密结合。从另一个角度上讲，也能够帮助国家进行税务改革，对整体经济而言能够得到合理的规范，实现规范运行。设置长久有效的地产管理制度首要的前提就是让税务改革得到完善。税务制度改革之后，对管理体系进行监督需要透明化地产制度，让社会公民都能参与到税务制度的管理工作中，从社会群众角度建立以人为本的制度体系，让制度体系不仅要受到法律的监督和保护，依法进行地产行业的管理和监督。

3.2完善管理机制

地产管理需要具备完善的管理机制，在我国经济中，地产行业有着重要地位。在经济新常态下，需要从经济结构合理化出发，根据企业的需求，探索出新的思路和方法，对地产展开科学管理[1]。在对地产的管理工作中，完善管理机制首先要加强行政化管理，借助市场的力量，展开综合的管理。目前管理机制中，行政管理办法仍然存在一些错误。地产管理朝向行政化发展也是必然的趋势，地产市场需要建立正确的思想意识，加强完善并改进管理机制，对地产资源加以整理，以适应新常态下的发展需要。从政策角度上讲，需要加强融合土地、资金以及税收，制定相关政策，有机结合政策和制度，消除原本存在的互相制约的问题。例如：建立管理制度要从合理化地产角度出发，充分结合地产发展和经济的现状，积极听取群众的建议，对地产管理体系不断完善。

3.3提升危机意识

我国在经济发展过程中产生一定的问题，我国经济也需要从全方位进行完善，在地产发展的大趋势下，地产管理也需要不断创新改革。地产企业进行的改革属于大范围的调控[2]。在进行改革的过程中，在管理制度比较陈旧，经营模式比较落后的企业中，将会产生比较严重的危机，甚至将会存在破产的风险。对于整个行业有着巨大的冲击力。地产行业和银行建立长期合作的关系，在用地方面会受到政府管控，企业部门之间实现密切的合作，才能抵抗地产企业面对的危机。因此，在进行管理的时候，应该提高危机意识，重视对企业风险的评估，以避免风险的发生。在经济新常态下，地产管理的重点内容就是对风险的管控。地产行业需要在面对风险的时候，可以积极寻求政府部门以及同类企业的扶持，在政府部门和同类企业的帮扶下，能够顺利度过难关。

3.4加强全面改革

地产的开发商需要对自身的资源进行整合，对库存楼盘进行整理，并进行及时的处理。通过提升公信力的形式，让购房者信任度有所提升[3]。在经济新常态的市场趋势中，企业需要积极建立和政府部门的合作关系，积极参与一些公益项目的建设，让自身的应用价值得到提升。企业需要以国家政策为基础，对原本的商业模式进行积极的改革，不断深化商业模式，全方位使用地产企业的资源，推动地产企业的全面发展。例如：企业可以积极参与社会福利院的建设项目，以企业角度援助贫困地区，尤其需要关注农村建设，需要积极参与进农村建设，对企业的资源展开高效利用并且能着重推动企业的长远发展。

4结语

综上所述，在当前中国经济新常态下，面临的困难表现很多很多，市场问题、人口问题、技术问题等。对于地产企业来看，房地产行业的新常态下也有很多的问题，土地成本的问题、产品开发的问题、市场成长潜力的问题、开发专业技术问题，怎么应用社会资源提升竞争能力的问题等，都会发生深刻的变化，加强地产管理的策略，需要进行地产税的调整，不断完善管理机制，还需要重视提升危机意识，对地产企业加强全面改革。

参考文献

[1]王孟逸.强化经营成本控制完善地产财务管理措施分析[J].财经界(学术版),2018(13).

商业地产运营篇4

关键词：商业地产 运营模式

一、我国商业地产发展现状

商业地产,顾名思义, 作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等。 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。商业地产的形式多样，主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼的统称。

随着我国陆续在房地产行业推出各项严厉调控政策，房地产行业受到一定的打压，但商业地产未在各种调控政策之列，呈现了自己独特的发展态势。

1.商业地产政策宽松，成交量稳中有升

2010年楼市调控政策次数频仍，力度也是前所未有，但据统计局公布的2010年全国房地产市场运行情况报告，12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，被称为史上最严厉的调控政策并未达到预期效果。2011年伊始，新一轮的调控政策序幕就已拉开。

新“国八条”的出台将“限购”推向了顶峰、房产税以及各种金融信贷政策，使得住宅市场的投资空间进一步紧缩，然而商业地产却未在此次调控之列，在通胀压力越来越大的预期下，商业地产投资价值再次提升。

从一些成交数据可以看出，在新政出台前后几天，商业地产成交量大幅上升。

在调控升级、楼市前途尚不明朗的情况下，商业地产可谓生机盎然，受到更多投资者的青睐。种种迹象都让投资者相信,2011年的商业地产成交量将再攀高峰。

2.轨道交通网络的发展也快速扩展了商业地产

目前中心城区已无更多的土地进行大型商业项目的开发，人均商业面积已经趋于饱和。而随着人口逐步向中心城区以外迁移，和城市化进程的发展，与住宅开发类似，商业地产将有外延式发展的趋势，随之形成的将是商圈多中心局面的形成。

除了外延式发展外，专业化是商业地产发展的另一趋势。专业市场的发展依托于城市的辐射能力，随着跨区域高铁网的搭建，以及轻轨、地铁等城市轨道交通的发展，许多城市在物流方面的能力在逐步增强，城市地位在提高，这都给专业市场的发展提供了动力。

二、我国商业地产的运营模式及利弊分析

1.整体租赁不售产权的经营模式

在物业建成后形成独立产权，通过招商合作，以租金作为主要收入来源的运营模式，有利于统一的经营与管理。商业地产以出租作为惟一运营模式时，项目可行的前提是开发商必须先通过融资筹措到足够的资金，使该项目建设完成并投入运营。

这种模式，优势是：产权、租赁关系明晰、简单；无违规之嫌，操作安全简便。推广费用低；固定资产的增值；不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员；物业可进行抵押贷款，有利开发新的项目。劣势是资金回收有限；对开发商的社会公关能力要求极高；为了获得高质量的租赁企业，收益一般较低；.租赁期较长，物业升值后，其套现难度较大。

2.分零租赁不售产权的模式

国内采用这种模式的商业地产一般称作大型购物中心或大型购物广场，其规划设计与经营管理都应在统一的组织体系下运作，而尊重顾客选择权使其能够实现一次性满足的需要，拥有足够数量的停车场地则是其主要特点。

此种模式的优势是：全业态的一站式购物服务能够吸引各个层面的消费者，争取到最大的顾客群；作为城市建设的新亮点，易吸引政府及大众的关注；世界发达地区的大型零售商进入国内市场，使开发商在招商时有更多的选择；专业的经营管理使商业的地产的后期经营可以获得卓有成效的良好效果；劣势是在政府职能不明晰的经济欠发达地区，常常不按经济规律运作，不讲经济效益；容易脱离自身的融资能力；开发商需要有专业的管理人才或是将建成后的商业地产交给有管理经验的专业管理公司；相关人才的紧缺；客观市场条件的限制；商业地产的前期策划有一定的难度

3.整体租赁，零售产权的返租模式

产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售，而所有权与经营管理权可以实施分离，用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物，它主要区别于产权未进行拆零销售的商业地产。

此种模式的优势是管理型商铺集合了产权式独立商铺易回收资金的优点和大型购物广场统一进行商业管理的优势；使业主回避了市场形成初期较大的经营风险；有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测，做出正确的决策；既避免了临街式独立商铺的无序经营，又回避了shopping mall对面积和经营业态的规模化严格要求;此种模式的劣势是投资回报合同期较长，合同期内的发展状况难以预测；投资回报合同期满后的未来前景难以预测；对于多层的商业物业来说二层以上的商铺销售难度大，投资者风险高；需要寻找有实力的管理公司来负责商场的经营。

4.分零租赁经营，零售产权的模式

分零租赁经营零售产权是一般中小型开发商在开发低层商业楼盘和商业步行街的作法，它一般将营业用房分隔成10一50平方米的小型独立商铺，既方便销售产权，又不影响经营，商铺由业主自营或自租。产权和经营权直接分散到客户，滞销商铺则可作为开发商自营物业。

此种经营模式优势在于对于开发商而言资金压力小、运作周期短、短期回报高，相对来说长远的；开发商不必拥有商业的商业人才，也不需要设立专门的管理部门和与商业；产权非常明晰；完全的物业控制权，可出租还可经营而且易变现；对于开发商的招商能力要求不高。此种经营模式劣势在于：各个商铺经营权完全分散，开发商或管理公司很难控制；其适应面较窄。

5.零租零售与整租不售两种方式混合的模式

部分只租不售、部分又售又租，出租部分起示范作用，以租带售。这种混合运作模式近两年刚刚兴起，它通过分零销售物业部分区域的黄金商铺产权回收项目的全部或绝大部分投资，并由投资者自行出租或自营，其余物业成为开发商的自有物业，引进大型超市、建材家具家居广场或百货公司保证巨量的人流和经营格局的统一。

此种模式的优势是：得到各地政府的大力支持；这种经营模式做到了强强联手，通过各种品牌组合，产生经营优势，有效控制了经营风险，增强了投资者的投资信心；通过一层高价商铺的分零销售，开发商基本即可保证回收项目总投资；世界发达地区的大型零售商进入国内市场，增加了开发商的招商选择；此种模式的劣势是：主力经营超市与精品百货的客户群体不重合，投资者风险较高；对于中小投资者来说，他们很难在与这样的大型零售商为临的情况下经营同样的商品，其经营的商品品种必然会受到限制。

三．对策和建议

商业模式的运行发展应遵循自身的规律，结合本国国情，对后续商业地产的发展模式提供以下对策：

1.先设计后销售。先与企业签订订单，再根据企业的要求，进行整体规划设计。

2.开发新的模式，注重产品定位。商业地产要与住宅市场区分开来，注重用商业管理方法来开发商业地产，注重产品定位，让产品合乎市场和企业发展要求。

3. 应该拓宽商业地产项目长期资金的融资渠道。

参考文献：

[1]吴刚.中国商业地产路在何方[J].市场研究,2010,(10):5-7.

商业地产运营篇5

关键字:商业房地产;投资风险;防范策略

一、商业房地产概述

(一)商业房地产概念

房地产按其用途可划分为住宅房地产、工业房地产和商业房地产等,顾名思义,商业房地产主要用于商业经营,包括各种零售、批发、休闲、餐饮、娱乐等经营用途。商业地产的形式多样,主要包括批发市场、购物中心、专业市场、品牌店、酒店旅馆、娱乐性商业地产和住宅的底层商铺等。工业园区一般不划为商业房地产。

(二)商业房地产在我国的发展

我国的商业房地产是伴随着整个房地产行业的迅速发展而逐渐发展起来的,1998年以前由于国家政策、市场环境等因素,商业房地产发展较为缓慢,较为有代表性的商业房地产建设项目有广州天河城、北京新世纪中心、东方广场。在1990年以后,特别是进入21世纪以来,随着改革开放的深入发展和市场经济体制的不断完善,商业房地产进入迅速发展的时期,突出表现在商业房地产竣工面积的持续的快速增长。

但在商业房地产迅速发展的同时,其投资风险不断显现并成为房地产企业生存和发展的主要威胁。我国商业房地产的经营管理尚处于发展的初级阶段,开发模式以“分割出售、售后包租”为主,建设完成就将分割后的铺面产权全部出售或部分出售,但有关统计数据显示,商业房地产的销售面积仅占到竣工面积的50―60%,待销售房产大量空置,造成了商业房地产空置率的居高不下,这就导致了房地产开发企业利润无法实现甚至成本也难以弥补,形成巨大的投资风险。

二、商业房地产投资风险类别

(一)政治风险

1.政策风险

政策风险是由于国家政策的为预期的变化给商业房地产的开发造成经济利益的损失。房地产业作为一国最主要的固定资产投资,与国家的宏观经济政策联系紧密,国家会通过与房地产有关的政策的调整以调节宏观经济的运行,这些政策包括产业政策、土地政策以及税收政策等。例如,在产业政策方面,近年来国家陆续出台政策鼓励和支持经济适用房和廉租房的建设,这势必会改变房地产业内部结构的变化,大量的资金会投向国家政策扶持的经济适用房和廉租房的建设,在一定程度上影响商业房地产的发展。

2.城市规划风险

由于我国城市规划尚不完善以及某些地方政府为追求政绩、打造形象工程等原因,近年来国内一些城市出现商业房地产规划布局不合理、局部过热的现象。据统计,截止到目前,全国县级以上城市商业街存量已超过3000条,地、县级城市的部分新建商业街显性空置率达到15%,隐性空置率超过20%。另一方面,商业房地产的建设和运营周期长,在这期间的城市规划的变动会导致项目的彻底破产,大部分的建设成本收不回来,很多项目只能前功尽弃。

(二)经济风险

1.市场供求风险

商业房地产的市场供求风险是由市场供给与需求的失衡所带来的风险。主要表现为以下两个方面,一是商业房地产的供给过多,供过于求导致房地产的大量空置。其主要原因是随着近几年我国房地产业的迅速发展,利益的驱动使得社会上大量的资金投向房地产业,商业房地产的建设规模迅速增加,并且超过了社会经济发展水平以及居民的消费水平。另一方面,已建成的商业房地产项目不能满足市场的要求,市场的结构性矛盾突出。表现为已建成的商业房地产项目在区位、规模、结构等方面与商家的需求不一致,不能满足商家的经营的要求,造成这一风险的原因在于开发商没有实现进行完善的商业规划,不是根据市场的需求进行项目的开发,而是非理性的先开发后招商,这必然会造成市场的结构性矛盾突出,严重的市场供求风险直接导致房地产企业的经济损失。

2.融资风险

商业房地产的融资风险主要是利率风险,即由于银行贷款利率的变化给房地产企业带来的风险。由于我国目前资本市场发展尚不完善以及受传统的投资观念的影响,房地产企业运用股票、债券等直接融资方式受到限制,只能大量的向银行贷款。据统计,在我国的房地产企业中,大多数企业对银行信贷的依赖在70%-80%左右,对于商业房地产项目,其项目资金的回收期比住宅房地产要长,因此受利率变化的影响更大。利率作为国家调节宏观经济的重要指标,2001年至2008年国家对五年以上贷款利率调整过18次之多(如图一),仅2007年就上调利率6次,上调总幅度在10%以上,这对于贷款数量巨大的产企业来说,会大大增加其融资成本。

(三)开发商自身经营能力风险

商业房地产业跨越房地产业和商业经营两个领域,不仅在后期的经营管理中要进行有效的商业经营管理,在前期的建设开发阶段也要做好充分的商业规划并进行有效的招商活动。而我国大多数商业房地产企业都是以经营住宅房地产为其主要业务,缺乏商业运营管理的人才及经验,套用住宅房地产的开发模式,没有进行有效的商业规划及招商活动,待项目建成后直接出售产权或者进行招租。产权的出售固然可以迅速的回笼资金,但现金流就此中断,不符合商业房地产建设的初衷及实现企业受益的最大化;由于商业运营的经验不足,商业房地产的出租中管理混乱,容易激发与商户之间的矛盾,严重影响企业的利益。

三、商业房地产投资风险防范策略

(一)按照国家政策及城市总体规划,规避政治风险

房地产企业应当时刻关注国家的宏观政策的变化,包括产业政策、土地政策以及税收政策等,并且要依据政策规定合理的调整经营业务的内容、经营方式、区位选择。例如利用在城市高新区建设商业房地产税收优惠的政策调整企业建设项目的区位,以获得税收优惠。

如上所述,城市规划风险对企业的影响巨大,因此房地产企业在新项目开工前既要符合城市发展规划,要依据城市发展规划确定商业地产项目的选址、定位、规模、档次,又要做好充分的市场调查,对项目所处地域的人流、竞争状况、周边商业环境、交通状况等进行综合的调查研究,如果调研结果显示此次城市规划并不合理,企业开发商业房地产项目无利可图,就不要盲目的遵循城市的规划,应转向其他城市或地区以合理的规避城市规划风险。

(二)加强市场供求风险及融资风险的控制

1.根据市场需求量,规避市场供求风险

针对产生商业房地产市场供求风险的两个原因,要做好以下两个方面。第一,根据市场的需求量,合理安排建设规模以及种类,因为商业房地产的建设和运营时间长,所以以上的安排要在充分调查和合理预测的基础上具有前瞻性。例如,由于国家政策的调整,未来几年经济适用房和廉租房会大量建设,必然形成对商业房地产的冲击,因此就要适当的减少商业房地产的建设,以规避供过于求的风险。另一方面,一个商业房地产项目成功与否的关键在于后期的商业管理运营的效果,而后期的商业管理运营的效果如何又取决于项目开发前是否有一个完善的商业策划。只有对项目选址、业态定位、项目设计进行精心的商业策划,根据商户的业态、区位的需求进行建设,后期的管理运营才能顺畅的进行,商户才能实现其预期的经济利益,既避免与商户之间发生矛盾,又从房产的升值中获得更大的利润。

2.开拓融资渠道,防范融资风险

要防范融资风险中利率变化给企业带来的成本的增加,一方面可以通过固定利率贷款锁定项目成本,但解决问题的根本在于大力开拓融资渠道,提高自有资金比例,增强企业抗风险能力。要完善企业的治理结构,争取上市融资或者通过发行企业债券进行融资,也可以引进外资,扩大外资在企业总资本中的比例,通过以上措施减少对银行贷款的依赖程度,既能有效的防范贷款利率风险,又能通过上市或引进外资等改善企业的管理水平,学习国外房地产企业的先进经验,促进企业的长远发展

(三)加强商业房地产的管理运营,防范开发商自身经营能力风险

商业房地产的开发与其他类别房地产的最大不同在于项目完工后的管理运营阶段,因为项目成本的弥补、利润的获得都是在这一阶段实现,所以管理运营阶段就成为商业房地产开发中至关重要的阶段,对国内众多商业房地产项目进行研究可以发现,大多数开发项目的失败源于商业管理运营的缺失或不成熟。商业地产开发中,要防范开发商自身经营能力风险可考虑如下策略。

1.树立房地产商业管理运营的观念

商业房地产建筑工程的完工是进行商业运营管理的基础而不是整个项目的结束,商业房地产的增值靠的是后期商业管理运营而不是仅仅的产权出售获利,因此,国内的房地产企业应当改变套用住宅房地产的经营模式,树立房地产商业管理运营的观念,在项目完工后通过有效地商业管理运营存进房地产项目的不断升值。

2.增加人才储备,完善管理运营

商业房地产的管理运营涉及房地产开发和商业运营两个领域,因此需要具备这两个领域专业知识及实践经验的人才进行项目的合理商业规划和招商活动。房地产企业可以与高校联合,按照企业对管理人员的素质要求设计培养计划,培养企业所需要的人才。

3.统一经营主题,建立商业品牌

一个商业房地产项目中会有各种不同的业态,现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的业态统一为一种经营主题,最终建立一个被消费者认同的商业品牌。根据各地区消费水平、消费结构、消费环境和项目经营规模,通过对项目中商户进行统一招商和物业管理,实现项目经营的精准定位,发挥整合优势,以避免商铺之间的定位参差不齐、难以统一形象的弊端。在经营主题统一的情况下,通过引进主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影响和带动效应下,逐步树立项目的商业品牌。

参考文献:

[1] 王珍莲.新时期我国商业地产开发模式走向研究[J].建筑经济, 2007,(07) .

[2] 李翔.商业房地产项目投资风险分析与研究[D].重庆大学, 2008

[3] 杨福涛.商业房地产投资风险评价及规避研究[D].西北农林科技大学,2008

[4] 高嵩.商业房地产企业如何打造核心竞争力[J].辽宁经济,2009,(05).

商业地产运营篇6

对于园区运营商来说，其中的服务多种多样，一个园区的理想状态，是园区统一打包上市，实现整个园区的利益共赢，极大地推动了园区所在地区域经济的发展。然而，随着东方今典产业园集团一个又一个项目的成功，加之近几年产业投资的悄然兴起，产业园运营商也面临着新一轮的换代升级，实现自己的三级跳。

从开发商到运营商

一个看似简单的转变，其实背后包含多种多样的变化，无论是从形态上还是从实质上，都有了一个飞跃式的提升。升级的核心体现在服务上，从东方今典在全省运营的几个产业园区来看，全面立体式服务的理念正在得到快速复制和推广。

在运营商的层面上讲，产业园区的运营商不只是承担了土地的一、二级开发，而是全面参与到产业园区的运营和持续营利上来。根据当前市场情况和企业需求，产业园区在产业园区建设过程中以吸引中小型企业的创业中心、吸引总部型企业的总部基地、构建区域产业链条的特色产业园区三种类型为主要投资方向。在建设过程中以企业经营空间打造为核心，形成大中小三种企业经营空间，并依此建设服务运营体系，形成三种业态的互动和服务体系的共享，同时对园区进行统一的生活、商业、休闲、文化等设施的配套，形成完整的企业生态化经营基地，在同一区域内最终形成功能完善的产业新城。

在完成企业入驻的工作之后，产业园最核心的部分是服务，东方今典推出了包括金融、商务、孵化、试验等多重服务体系。其中以金融服务平台最为突出，它是由园区出面，联合企业建立联合式银企融资渠道，为园区企业提供担保、工资发放、财务结算、融资咨询、公司理财等银行服务；为园区企业提供各类上市服务项目，包括引入战略股东、证券咨询、专业会计、法律咨询等；为园区企业提供风投、股权投资等项目引进，政策性融资，同时建立公司投资通道，增加盈利渠道。

这项服务对于有高科技科研成果但还没有转化为市场成果的中小企业来说尤为难得，它不仅仅限于企业孵化基地的服务，还包括对成熟企业的金融贷款等项目。对于科研成果转化型企业来说，产业园区为其提供金融支持，帮助他们转化科技成果，使之能够迅速推向市场。对于已经成熟的企业来说，在企业发展过程中，如果遇到资金等方面的困难，由园区统一与银行等金融机构谈判，顺利并且快速地将资金的困难排除，为企业能够正常稳定发展提供了强有力的支持。

通过这些服务措施，最终实现园区内的企业统一打包上市，园区运营商通过参股、持股等形式深入参与企业决策，上市之后的资金根据比例再分配给园区内企业，达到共同营利甚至上市的目的。

从运营商到产业投资

一个产业园区如何能够持续扩大影响力？如何将运营一个产业园的经验借鉴到对城市区块的管理？打造产业新城的途径是什么？目前，如东方今典这样的优秀产业园运营商正在更高的阶段起跳。

近些年来随着产业投资的热潮兴起，大型企业自建产业园的优势越来越明显。首先大型企业有足够的资金支持，能够迅速投资建设厂房，并且面积巨大，有力地吸收了周边生活服务类地块的开发，形成巨大的竞争力，产业新城呼之欲出。其次，大型企业能够顺利得到政府的政策支持，通过产业投资能够比较快速地形成新城区，带动城市经济发展。

东方今典这样成熟的产业园运营商，目前正在向产业投资的方向发展。通过对优秀产业企业的参股来引导企业建立产业园区，再由自己多年的产业园运营经验来运营一个区块的经济发展。

东方今典产业园集团总经理任洪斌在接受采访时说：“通过入股参股企业运营，来实现建立产业新城的方式是更高的一个层次，也是日后东方今典发展的一个主要方向，在运营好目前手里的产业园区的同时，将一部分精力参与到产业投资上来，实现新的跨越。”也只有通过这样，产业园经济的版图才能够持续扩大，真正凸显“城市运营商”这个称谓的品牌力。

“因为一个新城的建立，一定是以产业为核心的，没有产业作支撑，新城区就很难有持续的影响力，新城区没有经济影响力，更谈不上城市运营商了。”任洪斌说。

商业地产运营篇7

关键词：移动运营商 定制终端 营销

中图分类号：TN929文献标识码： A

正文：

在互联网时代下，终端作为用户体验通信网络以及各类应用的最直接接口，从通信运营商到互联网运营商、从芯片提供商到操作系统提供商、从终端制造商到应用开发商，都对终端产生了极大的兴趣，企图通过运营终端平台来主导通信产业链。美国学者大卫・安德森在其著作《21 世纪企业竞争前沿：大规模定制模式下的敏捷产品开发》中认为：任何能够进行数字化处理的产品，定制营销都是发展的趋势，并且由于产业链的延伸，移动运营商想要继续主导地位就必须重新定义定制终端以及定制终端营销的地位。

1.终端营销模式分类

纵观国内外终端发展历程，其营销模式依次从完全社会化、集中采购、批量定制发展而来。（1）完全开放式营销模式早期的终端营销模式，其销售与业务的推广是分离的，运营商几乎不参与任何的终端营销活动。终端制造商对终端的设计、研发、制造、销售一力承当。这种模式下的终端销售主要是扁平化的、自由化的结构，各终端厂商研发出新款手机并取得主管部门的入网许可证之后就可以利用自身的销售渠道去销售，而运营商在此体系中并没有进行太多的参与。（2）运营商集采模式随着市场需求的变动，在日益注重业务创新的市场环境下，运营商希望通过终端来促进其新业务的推广。此时运营商加入到终端营销的队伍中来，由它向终端设备商批量采购终端，利用排他性的自有渠道将终端与业务捆绑起来，加上一定补贴销售给用户。（3）大批量客制化模式在消费者需求为市场主导的移动互联网时代，定制终端销售成为主流，在此模式下，运营商根据自有客户信息和业务模式对终端的硬件、搭载系统等提出具体要求，终端制造商将根据这些要求生产。之后由运营商批量采购完这些终端，捆绑相应业务，利用多种渠道销售给用户。（4）综合营销模式目前从全局来看，目前整个终端营销市场是上述三种模式的融合。单一的营销模式无法全面触及市场并深入。因此三种模式的混合将会促进市场秩序建立，并繁荣整个市场。

2.移动终端发展对运营商产业链地位的影响

2.1 3G时代移动终端角色定位（1）终端是用户体验应用的最直接接口2G时代下，终端的主要是功能为承载话音服务，用户对其要求不外乎清晰、稳定的话音通话以及简单的文字短信传输。但在移动互联网时代下，手机已经进化为像个人电脑一样具有独立的操作系统，通过第三方服务商提供的应用程序来不断对其功能进行扩充。这些应用的开发、接入、适配、使用都必须得到终端的支持，最终在终端上呈现给用户的。（2）终端是运营商网络服务的载体从“管道”角色来看，运营商为移动互联网各参与方的正常运转提供了最基础的设备和网络。但是在运营商为用户提供的所有服务中，无论是最基础的话音业务还是如今种类繁多的增值业务都必须依托终端呈现在用户面前。用户能体验到的网络服务的好坏与终端是息息相关的。（3）终端平台是整合产业链、构建产业联盟的主导力量移动互联技术与手机智能化的出现彻底改变了过去以运营商为主体的ICT 产业链结构。终端开始成为将产业链从单一模式向多元模式转化的主导因素和核心力量。除了传统的终端制造商，包括运营商、网络提供商、内容服务商都开始插手终端这块蛋糕，都希望利用好它来占领移动互联网时代下的ICT产业链的主导地位。

2.2 从2G 到3G移动运营商产业链地位变化

2G 时期，移动运营商掌握着整个电信网络，具备巨大的资金实力，在产业链中起着核心的纽带作用，几乎完全控制互联网入口，利用其天然网络优势主导与上下游交谈的话语权。然而在3G 时代，随着技术的发展以及产业链的变迁，通信软件、终端设备的更新，消费者除基本通信需求外的其消费需求层次逐渐提高，消费需求呈现多样化的特点，消费者需要的是建立在电信服务基础上的内容服务以及应用服务。由此可见，运营商的产业链主导地位被逐步削弱。具体来说变化主要体现在以下几个方面：（1 ）运营商的传统王牌通信类业务逐渐被SNS 以及IM分流。（2）垂直应用对运营商的冲击力加重了其“管道”角色。（3）与强势的手机制造商之间的强大议价权被削弱。这一点在苹果公司与运营商之间最为明显。在国内，苹果是首家运营商主动与其合作的终端制造商，运营商给予其高额补贴并捆绑业务，这已成为运营商保有市场的重大策略。

3.基于4C 理论的定制终端的营销策略

针对目前市场环境，结合运营商自身，本文根据美国营销学家劳特朋教授在1990 年提出的营销4C 理论对定制终端的具体营销策略进行阐述。该理论以消费者需求为导向，重新设定了市场营销组合的四个基本要素：即消费者（Consumer）、成本（Cost）、便利（Convenience）和沟通（Communication）。在移动互联网时代下，消费者需求、成本控制、购买便利性以及沟通及时性等成为了移动运营商定制营销终端营销的最关键的因素。

3.1 客户需求导向的定制策略 细分定制内容

手机的用户体验取决于两方面，第一是硬件，硬件的选择和搭配决定了手机使用的流畅程度；第二层次是操作系统和软件。由于手机应用的开发是基于操作系统，因此选择主流的操作系统有利于抓住市场，而预装在定制机中的应用若能满足用户需求并同时与运营商自身业务良好结合，将会出现双赢局面。综上，运营商在决定定制内容时，首先应与应用开发商、终端厂商展开合作，对客户进行深入研究，明确不同客户需求，然后规划终端的硬件组合，选择操作系统，并与应用开发商合作预定客制化版软件，考虑到不同客户的不同需求，定制终端应一改以前预装软件不能删除的做法，应允许客户删改，强制使用态度在自由市场只会导致市场流失。另外，针对其他功能性需求，如便携性以及待机时间长短，运营商应根据消费者的职业、消费水平等指标进行分级细分。

3.2 优化成本结构 采取中低端定制策略

根据相关数据显示，在2012 年中国智能手机总销量中2000 元以下智能手机占据主流，占比逼近80%。同时，被调查用户对于2000 元以下智能手机的关注度比例一半。通信产业这样一个较强网络效益的行业，客户数量的多少对运营商来讲是个至关重要的因素，“雪球效应”会使后期业务的推广更加顺畅。同时，中低端手机的制造工艺决定了它低廉成本，拉宽其产品线和价格区间有利于增加销量并保证市场份额的有利地位；中低端机的更新快，周转率低，运营商放弃周期较长的高额利润换取重复率高的短期小额利润，这样不仅有利于控制市场节奏，而且扩大了利润来源。

3.3 强化用户服务与体验的便利性 善用销售渠道扩大市场

消费者获取产品的便利性决定了产品周转期的快慢，将直接影响利润的产生。渠道的广度决定了目标客户的范围，渠道的深度决定挖掘潜在客户的能力。运营商终端销售渠道分为自有渠道、电子渠道和社会渠道。每种渠道均有自己的优势和不足，运营商应当从覆盖面和控制力上着力，正视外部威胁和自身内部不足，不断完善自有渠道，与业务结合提供一站式服务，最终达到以自有渠道来强化对经销商和分销商的控制、把控整个市场；运营商应当利用电子渠道营销速度快，传播面广，营销成本低的特点，特别是在推出新产品需要快速占领市场时，电子渠道大大优于其他渠道；针对社会渠道，首先要摒弃排他性思想，充分发挥社会渠道在实现占领市场份额并有效扩充的作用，充分利用由社会渠道反馈回来的信息来帮助分销具有更细化，更具体概念的产品。

3.4 多维度沟通策略运营商产业链地位的变化要求运营商与上下游之间的沟通方式和所产生的影响发生了相应的变化。

3.4.1 与用户沟通

企业为了创立竞争优势，必须不断地与消费者沟通。沟通的方向是双向的，不仅包括向消费者提供有关相关信息促使消费者做出购买行为，达到营销目的；同时要从消费者处得到影响消费者的态度与偏好的因素。在终端市场上，第一个层面的沟通要求运营商要根据终端类型将自身业务与其捆绑，制定更为有效、更有竞争力的价格策略来引导消费者进行消费；对于运营商来说做好第二层面的沟通将对企业有战略性的影响，这类沟通决定了运营商在第一个“C”中进行定制的具体内容；并且在需要进行高层决策时，沟通重点应该适当向这方面偏移。

3.4.2 与终端制造商沟通

终端厂作为运营商上游供应商，从源头上决定了供应链的效率。运营商在与设备商沟通时要从用户的角度考虑尽量拿到高性价比的产品。在降低自身成本的同时也体现了顾客至上的服务理念。合作过程中同时也要注意考虑厂商与社会渠道间的关系，防止自身市场地位的削弱的同时，加强与两者之间的合作紧密度。以上四要素为一个策略组合，运营商在具体运用时应考虑实际情况，综合地运用，才能发挥策略组合的协同效应。

4.结语

商业地产运营篇8

商业地产是一个衍生需求，商业地产的繁荣最终来自于商业消费的持续有效增长，而这又来自于产业结构升级带来的经济持续增长。同时，经历过几次调控的阵痛后，一些开发商逐渐意识到持有型商业物业的现金流与收益要比住宅开发平稳得多，对保持公司长期的收益稳定与现金流连贯性将非常重要。除了像万达、中粮等主营商业地产的公司外，不少主营住宅的地产公司也开始把商业看作住宅开发之外的重要部分，不光谋求商业对住宅价格的带动作用，而且把商业看作未来的收益来源来精耕细作，投入更大精力到商业地产开发与经营中。

这些年，随着潘石屹的SOHO中国、万达的万达广场、中粮的大悦城凯德的来福士广场等不断在全国各地布点，商业地产开发在规模化发展的同时，开始走上了品牌化、标准化、连锁化的经营之路。在商业地产的开发模式上，城市综合体、购物中心仍然在主导潮流模式，同时出现了文化与商业地产、艺术与商业地产结合的商业地产新模式。

与住宅开发供不应求的情况相比，投资商业地产的着力点是放在以后的运营管理上，真正把运营管理看成核心竞争力，只有这样企业才可能在商业地产行业成功。不能把房子盖好了再招商，一定要招商在前、设计在中、建造在后。这样，才能根据招到的商来合理设计，才能把风险降到最低。万达从第一个万达广场失败的教训中认识到了人流动线的极端重要性。他们认为，做购物中心还是要以块状为主，不要做长条的，这样便于人流的迂回沟通。

现在的万达跟当年的沃尔玛一样，有足够的资格“牛气”一把了。在哪儿都能开，在哪儿开都能火。有人把万达的产业链延伸形容为“被动式成熟”，但不可否认，产业链的延伸为万达带来了许多过去没有认识到或是没有看到的新的利润增长点。

目前中国大多数商业地产企业，包括万达，赢利主要靠公寓和住宅的销售，租金对整个业绩的贡献比例较低。当他们在高速发展期把销售物业的利润攫取完毕之后，将会经历一个漫长的资本回收期。到那时，才是真正体现商业物业经营管理水平的时候。开业时的灿烂并不代表永久的辉煌，经营是一场寂寞的长跑。如何通过后期的运营管理，使其持有的物业资产增值，能把持有物业运营得好，才是安身立命之本。

目前，地产商缺乏商业运营经验，导致商业项目运营不佳的实例并不鲜见。随着一些缺乏商业运营经验的地产商在运营中问题频出，中粮、万达集团等运营成熟的知名商业地产集团，很可能在未来更加受到零售商的青睐和追逐。

最近，地处东四环的美罗城购物中心终于“扛不住”了。4月15日，北京华茂置业有限公司在北京产权交易所挂牌出让其100％股权。业界普遍认为，这家购物中心被最终转让的主要原因还是由于自身经营不善，导致缺乏有效客流。

商业企业在进行项目选址时，除将商圈、目标消费群体的需求作为重要的考察因素外，还应更加重视物业所有者的经营资质，更重要的是对其有无足够多的商业运营经验的考察。美罗城紧邻东四环的选址就先天不足。事实证明，将一个如此大体量的商业选在四环这样的城市快速道旁，貌似交通便利，但实际上，四环的存在却将对面百子湾区域的大量购买力隔绝开来，而且由于交通缓冲区域有限，节假日很容易出现交通堵塞，影响客流。

商业地产运营篇9

对于新兴行业的初创型公司来说，管理会计工作的开展一般会滞后于财务会计工作，管理会计体系构建需要有一个逐步认知和布局的过程，而财务核算体系一般会伴随业务的发展先行建立起来。为了推进企业管理会计体系建设，财务核算体系在设计和建设过程中，需要摒弃财务核算仅为实现企业对外报告的传统功能，推进财务核算向管理决策功能拓展。本文以商业地产服务行业为例，强调用管理会计理念构建财务核算体系，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的远景目标。 

二、财务核算需要从简单核算向多维度、精益化核算转型，使财务核算数据能够有效运用于管理决策 

商业地产服务行业在我国属于新兴行业，除了房地产开发商转型或涉足商业地产领域成立商业地产管理公司以外，第三方商业地产服务机构也逐步发展起来。房地产开发商旗下的商业地产管理公司主要为自身开发的项目提供商业地产管理服务，一般不参与其他房地产企业的商业项目运作，而第三方商业地产管理公司作为专业化的商业地产服务机构，为多个房地产开发商或业主提供商业项目增值服务，其主要商业模式为轻资产、多项目运作。本文所探讨的商业地产服务行业财务核算体系构建以及管理会计信息化基础建设主要针对第三方商业地产运营管理公司。 

第三方商业地产运营管理公司主要经营管理模式有受托经营、承租经营、股权投资、商业策划服务等。受托经营模式，即商业地产运营管理机构作为资产管理方，接受商业地产开发商或业主方委托为商业地产项目提供全程资产管理服务，获取资产管理收益并分享项目物业增值收益。承租经营模式，即商业地产运营管理机构作为承租方，以租赁方式取得商业地产项目整体经营权，通过对项目重新定位和改造以及后续运营管理，获得项目租金收入并分享项目物业增值收益。股权投资模式，即商业地产运营管理机构作为投资方，以直接购买或收购兼并方式获得商业地产项目股权，通过对项目的直接投资和直接管理，提升项目整体价值获得股权投资收益。商业策划服务模式，即商业地产运营管理机构作为专业咨询机构，为商业项目提供项目规划、市场定位、招商租赁等服务获取咨询收入。 

第三方商业地产运营管理公司主要利润来源于多项目资产管理利润、承租经营利润、商业策划收益、物业增值收益以及股权投资收益等。由于其运营管理的服务对象为商业项目，核算体系设计中，所有的核算元素都必须以项目为中心进行精益化核算。比如，核算细则要求所有的直接成本费用必须核算到项目层级；对于总部层级发生的间接成本费用，凡是受益对象为项目的，必须核算到项目层级；对于受益对象为项目，但无法明确到具体项目的，核算前需要与管理层沟通具体分配原则后核算至具体项目；对于受益对象不能归属于项目的，核算上需要记录为“非项目”成本费用。对于管理层来说，总部层级发生的成本费用受益对象不能最终归属于项目的并不多见，这些成本费用可能是项目的前置成本，也可能是潜在项目的拓展成本，核算上要求财务人员深入到业务前沿，跟踪这些成本的最终归属项目。 

由于商业项目经营管理模式不同，财务核算上需要反映不同管理模式下的项目运营状况。此外，不同管理模式下的商业项目可以细分为不同的管理服务阶段。比如，受托经营类和承租经营类项目，可以细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段、预开业阶段、正式开业后运营管理阶段等。商业策划类项目，可以细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段等。财务核算方面，需要根据项目在业务上的多元化属性，对项目进行多维度核算，使经营分析既可以从项目整体又可以从不同维度方面反映项目的财务状况。 

从以上第三方商业地产运营管理公司经营管理模式的特点来看，财务核算需要从简单核算向多维度、精益化核算转型，使财务核算数据能够有效运用于管理决策。 

三、财务核算系统与业务系统的底层数据需要实现共享，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能 

第三方商业地产运营管理公司作为连接商业物业持有者和使用者的媒介，承载了大量的外部资源。比如，房地产开发商、投资者、品牌商、供应商和消费者等。商业地产服务商参与了房地产业、商业服务业、金融业的市场资源整合和重新配置活动。 

商业地产服务机构在商业项目管理的各个阶段与众多外部供应商紧密合作，共同服务于商业资产的增值服务。比如，商业项目市场定位和规划阶段，商业地产服务机构需要与专注项目所属区域的市场调研机构紧密合作；商业项目工程改造阶段，需要与工程咨询供应商合作；招商阶段，需要与招商经纪服务商合作；市场推广和营运阶段，需要与媒体和市场运营供应商合作。 

第三方商业地产运营管理公司作为市场资源整合者的角色定位，要求财务核算体系设计中必须考虑将外部市场资源沉淀在公司信息化系统的底层数据库中，并实现企业内部各信息子系统数据共享。比如，OA系统、采购系统、合同管理系统、商户销售系统、会员管理系统、租户结算系统等各信息子系统的底层数据库必须与财务核算系统保持信息共享和互换，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能。 

四、财务核算体系构建需要集团统一核算管理体系，实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫 

针对第三方商业地产运营管理机构轻资产、多项目运作的商业模式特征，其主要公司构架一般设计为集团管理公司、区域管理公司、项目公司三级。集团管理公司主要核算集团总部费用、集团直接管理的项目池；区域管理公司主要核算区域总部管理费用、区域公司直接管理的项目池；项目公司主要核算特定项目。除了以上三类公司以外，集团公司还会通过持股方式控制专业性功能公司，比如，为项目提供工程改造的工程咨询公司、提供物业管理服务的物业管理公司、提供招商服务的招商咨询公司等，这些专业性功能公司既可以为集团内项目提供服务也可以在市场上独立运作。 

以集团直接管理的承租经营类项目为例，项目公司作为承租方，通过租赁方式取得项目整体经营权，会计核算主体为项目公司，主要核算项目租金收入和项目直接经营成本。集团层面对项目的直接管理成本主要体现为集团专业管理部门为项目运营管理服务投入的人力资源成本、集团集中招商职能为项目发生的招商成本、集团集中营销职能为项目发生的营销成本等，这些直接成本记录在集团管理公司的核算账套中。此外，集团内专业性功能公司为项目提供的专业化服务成本，比如，工程咨询服务成本、物业管理服务成本等记录在专业性功能公司的核算账套中。从集团母公司视角，对外报告需要抵消内部公司关联交易产生的内部服务结算收入与支出，反映公司整体经营成果；对内报告需要集合集团内各核算主体的经营数据分析各项目完整的投入产出情况，跟踪项目财务状况的变化。 

第三方商业地产运营管理公司集团化统一运营管理、集约化经营的特点，要求在财务核算体系设计方面，必须首先考虑统一集团内各公司核算科目体系、核算细则，统一集团内各公司财务对内和对外报告体系。集团统一核算管理体系，有利于实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫。 

商业地产运营篇10

在我国经济增长步入新常态的形势下，商业地产受自身及外部诸多不利因素影响。外部因素方面，经济增长放缓减少了商业地产潜在需求，网络消费的崛起对传统商业地产带来了巨大挑战，其潜在风险正在加大。内部因素方面，前期商业地产投资过快增长，项目区域集中且同质化，布局及规划不合理，租售收入低于预期。银行及信托等金融机构作为商业地产主要融资来源，面临的风险不容忽视。文章在梳理商业地产面临的外部压力及自身发展问题的基础上，深入分析其经营风险并由此引发的金融机构的融资风险，提出应对措施以化解风险。

关键词：

金融机构；商业地产融资；风险管理

商业地产，区别于以居住功能为主的住宅地产和以工业生产功能为主的工业地产，主要以零售经营和办公等功能为主，狭义上的商业地产即以零售经营为主，本文重点讨论狭义商业地产运营及融资风险。近年来，我国在零售商业地产领域的投资迅猛，由于商业地产投资建设时间长、规划设计复杂等特点，受其自身发展及外部影响，商业地产运营风险及由此引发的融资风险正在加大，需引起足够的警惕。

一、商业地产融资风险研究综述

近年来，部分学者对商业地产融资风险做了研究，李烨、吴静（2012）对国外关于商业地产投资风险的研究进行了梳理，国外关于商业地产风险研究主要集中在基于REITs数据的研究；郭馨梅等（2013）指出我国商业地产面临泡沫化、同质化和边缘化等风险；刘颖、谢可（2013）对我国商业地产的融资路径进行了归纳，分析了目前商业地产融资环境和融资模式中的风险；康琪雪研究了我国商业地产运行状况和模式，指出了商业地产运行中的问题；（2010）李琳（2013）通过分析网购对美国实体商业及商业地产开发的冲击，来研究网络消费对我国商业地产发展的趋势影响；曹黎娟（2013）等从房地产信托实务出发，分析了房地产信托投融资业务与房地产市场风险的关联性；易传和、詹蕙卿（2009）通过数量模型分析了房地产景气指数与银行房地产信贷风险之间的关联关系；深圳银监局调查组（2011）基于对深圳市各银行经营性物业抵押贷款的调研，分析了该类商业地产融资普遍存在的风险。

二、新形势对我国商业地产运行的外部影响

从商业地产运营模式来讲，主要分为建成销售和持有运营两大类模式。在建成销售模式下，开发商追求开发资金的快速回笼，商业地产项目被拆分出售，在后期运营中难以实现统一规划和管理。持有运营模式下，由于商业地产项目建设期投入资金量大，运营初期租金回报较低，对开发商资金实力和运营能力要求较高。近两年来，在宏观经济增速放缓的大趋势下，房地产市场出现降温，同时，网络购物日趋繁荣，实体经营受到冲击越来越大。

1.经济增速放缓导致商业地产需求下降。2014年以来，随着中国宏观经济结构的转型调整，GDP增速下降到7%左右，预计未来将继续保持中高速增长。经济新常态的出现，加之近年来房地产行业政策趋紧，商业地产投资和销售均呈现增长趋缓甚至下降的局面。从图1可以看出，商业地产新开工面积、销售面积与当年GDP增长率呈现正相关关系，在2010年~2011年GDP增幅较大年份，商业地产投资和销售均呈现较大增长。2014年以来，GDP增幅降至7%左右，全国商业地产新开工面积出现3.3%的下降，销售面积也降为7.15%。经济下行，一方面影响商业地产投资和销售，使得全国商业地产新开工面积、销售面积和销售金额下降；另一方面，由于经济景气指数较低，PMI、CPI等指数低迷，影响商品零售领域成交额，从而使得商业地产租金下降、空置率上升。该现象在二、三线城市较为明显，一线城市商业物业空置率也出现上升。据戴德梁行监测数据，2015年1季度北京全市商铺空置率高达13.3%，环比再涨0.5%。同时由于经济增长新常态持续，房地产调控政策延续，地产商融资环境恶化，使得更多的中小地产商对商业物业项目选择建成即零售的模式。由此带来商业物业项目后期经营管理粗放、缺乏统一规划等问题，将持续影响三、四线城市商业项目的租金和空置率。

2.网络消费的替代效应。网络消费对实体零售业有巨大的替代效应，影响商业地产的投资、销售和出租各环节。2015年2月的《第35次中国互联网络发展状况统计报告》数据，截至2014年末我国网络购物用户规模为3.61亿户，手机网购用户规模为2.36亿户。国内庞大的网购用户群体带动了网络消费总额的迅速攀升，全国网上零售额由2010年的4610亿元上升到2014年的27898亿元，年均增幅保持在40%以上；占全国社会消费品零售总额的比例也由2010年的3%增加到2014年的10.6%，这一迅速增长的趋势还将在未来持续发展。在网上零售业畅销商品中，通讯类、电子产品及电器类、服装类、生活日用品类等为主要品种，而这些商品恰好为传统零售业的支柱产品。网上零售业的崛起对传统商业领域冲击巨大，如苏宁、国美等传统电器销售商大规模裁撤实体店，重心转至电子商务领域。北京中关村通讯类产品卖场衰落，太平洋、e世界等卖场陆续关闭。由此商业零售类地产也面临巨大挑战，租金下滑、空置率上升，使得商业地产运营商不得不调整营运思路、更新产品理念，成熟项目必须在规划、布局等方面作出调整。

三、新形势下商业地产运行内部风险因素

1.商业地产投资增长过快且同质化严重。2011年~2013年，国家陆续出台了极为严厉的房地产调控政策，对住宅市场投资、融资、交易等多环节进行了限制。但对商业地产市场没有明显的政策限制，该领域吸引了众多资金涌入。3年间，商业营业用房新开工面积年均超过22000万平方米，截止2014年末商业营业用房待售面积为11773万平方米，而2014年商业营业用房销售量仅为9075万平方米，意味着仅消化库存需要的时间超过1年。在供应量快速增大的同时，商业地产项目同质化现象也较为严重，在城市同一区域扎堆建设。由于大部分开发商特别是中小城市开发商主要从事住宅项目开发，在商业地产项目方面缺乏开发经验。未能因地制宜进行有特色的开发，而是普遍采用城市综合体，用购物中心配套公寓模式建设；地段选择上，多集中在城市新区。如广州金沙洲地区、成都天府新城地区均出现了大量的城市综合体项目。这些城市综合体项目在业态经营、运作模式上高度相似。商业地产投资同质化和重复化，导致项目建成后在运营、招商方面无差异化，与入驻商家的议价能力降低，在租金、销售价格方面容易形成恶性竞争局面，不利于商业地产资金回流和价值实现。

2.项目布局及规划不合理。由于部分中小开发商在商业地产开发方面缺乏实战经验，缺乏前瞻性，往往先建设、后招商，造成商业物业在选址、规划面积、内部布局、仓储管理、物业配套等方面无法满足后期经营的需要。在商业业态、网店布局选择上，也出现业态趋同、布局不合理的现象，开发商未能从深度挖掘该地区项目所在地高中低档人群的不同需要，商业项目规划和布局未呈现阶梯特点。商业项目规划欠缺、定位不明，与商业地产同质化和泡沫化一起，加剧了项目建成后经营出租和出售的困难，使得预期现金回流难以实现，甚至出现项目未建成即烂尾的情况。

3.项目出租出售状况低于预期。近年来，大量商业地产项目于经济高速增长期规划设计和建设，项目的重复化和同质化，以及项目布局规划存在的缺陷等问题，并未引起投资方及融资方的足够重视，但在经济增速放缓，加之网上零售消费的崛起对实体零售业的冲击情况下，商业地产内忧外患加剧，部分商业地产项目最终收益低于预期，主要表现在项目出售情况不佳、招商竞争激烈、养商期延长、租金收入降低等方面。同时，由于商业地产项目投资回收期较长的固有特点，受到地区经济环境、区域交通状况、居住人群等个别因素影响较大，投资风险增大。根据联商网统计，截止2014年末，全国主要零售企业（百货、超市）共计关闭201家门店，较2013年关闭35家，同比增长474.29％，创历年之最。实体零售业受经济低迷、互联网购物的冲击，呈现低迷的趋势，将持续影响商业地产项目的预期收益，最终会影响金融机构商业地产融资的安全。

四、金融机构商业地产融资风险现状分析

商业地产融资是指围绕商业地产的开发和经营而进行的资金融通活动。由于商业地产投资具有初期投资规模巨大、投资回收期长、要求投资回报率较高等特点，开发商通常只出资不低于20%的项目资本金，剩余资金主要由会选择与金融机构合作，为商业地产为项目融资。我国目前商业地产项目融资来源包括银行贷款、信托融资、基金子公司融资、房地产私募基金夹层融资等，其中银行贷款仍是商业地产项目融资的主要来源。

银行贷款类型主要类型包括项目前期的开发建设贷款、项目建成后替换开发贷款的经营性物业贷款、以及为商业物业购买者提供的按揭贷款等。信托等其他金融机构融资，相对银行贷款较为灵活，既有债权性质的融资，包括传统形式的信托贷款、物业收益权融资；也包括夹层融资，如信托公司入股项目公司，开发商母公司按期回购股权等模式；近年来部分信托公司还针对具体项目开发出了股权性质融资，通过对项目成本收益的判断，在未明确设立开发商母公司回购条款的前提下入股项目公司，通过市场化操作进行退出。2014年以来，在经济增速减缓、结构调整的大背景下，银行贷款不良率出现攀升，信托计划违约事件也频频曝光。总体来讲，商业银行具有分支机构广泛、融资利率较低等优势，处于项目筛选的第一层，选择的商业地产融资项目一般优于其他金融机构，一般能取得商业物业第一顺位抵押权；同时受制于监管机构的严格管理及内部较为完善的风控体系，在商业地产融资的交易结构设计上，一般采取简单的经营性物业贷款、开发贷款等模式，法律关系清晰，如果后期出现风险事件，处置手续较为简单。

近年来新起的信托、基金子公司、房地产私募基金等金融机构，要求较高的市场化融资利率，监管环境较为宽松，内部风控偏好较激进，交易结构设计灵活，接受的商业地产融资项目风险通常高于传统商业银行，同时部分公司由于项目风控、审批等措施不到位，出现了一些商业地产融资项目违约事件。以某地产公司北京项目为例，该项目位于北京市北三环中路，城铁大钟寺站附近，地理位置优越。项目于2003年立项，2004年底开始建设，为当年度北京市60项重大工程之一，共有4栋独立商业物业建筑，规划总投资超过30亿元人民币，总建筑面积43万平方米，建设初期定位为城市综合体的一站消费模式。该项目在建设中取得了商业银行的项目建设贷款，并以项目土地及地上建筑作抵押。该项目原定于2006年全部建成，2007年1月起开始招商，2007年年底商家入驻。由于拆迁、奥运停工、国庆六十周年停工等影响，直至2010年项目开业。工期延迟使得原先较为先进的设计理念失去优势，加之项目公司缺乏大型商业物业操盘经验，项目定位出现摇摆，在项目招商时才发现内部构架不符合商业需要，同时2012年后遭遇电商对传统商业的冲击和影响，项目空置率较高，现金回流情况不理想。项目公司为该项目内部装修改造在信托、基金子公司进行融资，由于经营出租现金收入较差，2015年曾出现信托贷款兑付危机。

该典型案例凸显了新形势下商业地产经营的风险，即商业地产运行受经济下滑、电商冲击等外部因素的影响，也受到自身规划设计缺陷、投资同质化等内部因素制约，最终导致招商情况不理想，无法实现预期租金收益的情况。而金融机构介入该类项目，承受风险等级也从传统商业银行到信托、基金子公司等逐渐提高。商业银行取得项目土地及地上建筑第一顺位抵押权，即使出现融资无法按约定偿还本息的情况，也可以通过追偿抵押物的方式，凭借抵押折扣率最终确保贷款本息安全。而其后介入的信托、基金子公司等新兴金融机构，由于无法取得项目第一顺位实物抵押，存在风险敞口。

五、结论与建议

新形势下，经济发展增速降低、电商持续冲击传统零售业，商业地产项目运营风险在增大，特别是前期粗放式发展状态下，选址、规划设计等存在缺陷的项目，更容易爆发风险，金融机构需对此有清醒的认识，及早采取应对措施。针对商业地产的风险特点，金融机构及监管方均应高度重视，并采取一系列的有利措施，逐步化解商业地产融资风险，引导商业地产发展走向健康轨道：

1.立足自身特点，强化内部风险控制。在商业地产融资中，不同金融机构有其自身风险偏好。传统商业银行融资规模占市场垄断地位，坚持原有较为谨慎风险偏好基础上，立足自身经营特点，在贷前项目和合作机构选择上深入研究，在贷后管理上落实风控措施，特别是落实抵押物、监控商业物业经营现金流等。信托、房地产私募基金等新兴金融机构，作为金融产品创新的主力，在商业地产融资项目审批、操作中必须坚守风险底线，一方面把控项目实质风险，做好现金流预测，在把握第一还款来源同时最大限度争取担保抵押等第二还款来源；另一方面，在创新交易结构设计时，充分考虑复杂交易结构状况下，出现极端情况时的追偿难度，提前考虑相关法律障碍。

2.加强外部监管，引导融资模式创新。在近期经济发展放缓的宏观背景下，金融机构风险事件增多，银行不良贷款率增加，集合信托计划违约事件也一再爆发。在此情况下，监管机构应该加强监管，对金融机构商业地产融资风险资产进行排查，要求对商业银行对该类型风险资产足额提取足额贷款拨备；信托等非银行金融机构，面向公众发行的集合信托计划等，如出现风险事件，应通过资产处置等方式积极化解，避免爆发。同时监管机构应该合理引导金融产品创新，在控制实质风险的基础上，引导和监督金融机构特别是非银行金融机构建立起有限的风控机制，对商业地产融资项目提取一定的风险准备金，以应对突发风险事件。

3.合理选择合作机构，平衡风险与收益。金融机构在选择商业地产融资方时，应充分考虑项目自身情况，还要考虑融资方能力，包括商业地产运作实力、资本运作能力、公司其他地产业务运行情况等，优选大型开发商及一二线城市项目。对于缺乏商业地产运作经验和能力的中小开发商，不能因为融资收益高的诱惑放松风控底线，在对合作机构财务、经营实力充分评估的基础上，合理预测项目现金回流，通过控制合同用章、共管账户等具体措施落实期间管理，监控项目运行，争取平衡融资风险和收益。

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