房地产市场范文

导语：如何才能写好一篇房地产市场，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

一、实证检验模型

（一）数据说明

本文数据均来自WIND数据库，数据处理使用Eviews5.1软件。文章旨在检验我国货币政策的实施对房地产市场的影响，因此，在货币政策方面，选用了不同层次的货币供给量M0、M1、M2作为研究对象；在房地产市场方面，选用了房地产投资额Y作为研究对象。

（二）数据平稳性检验—ADF检验

为避免非平稳的经济变量在回归分析时带来的伪回归问题，本文对上述经济变量采取ADF检验，分析各个变量是否具有平稳性，ADF的回归方程式为：

其中，Yt为变量的一阶差分，t是时间变量，Yt-i用以消除变量自相关的影响。

（三）Engle—Granger协整检验模型

对于非平稳的时间序列，如果以差分方法使其变为平稳，会使隐含在其中的长期信息丢失，回归分析会失效或降低价值，协整检验提供了一种检验变量间是否有长期均衡稳定关系的方法。对双变量进行协整检验时，一般采用的是Engel和Granger的二阶段分析法。

首先用OLS方法估计下列方程：

然后用ADF检验εt的平稳性，如果为平稳序列，则YtXt是（1，1）阶协整的，如果是一阶单整，则YtXt是（2，1）阶协整的，以此类推。

（四）误差修正模型

根据Granger定理，有协整关系的变量之间一定存在误差修正模型，它反映了变量之间的短期动态影响关系。通过差分把非平稳序列变换为平稳序列时，不仅经济变量关系的长期信息会丧失，还会导致回归模型的序列相关性，使回归分析失效。而误差修正模型则可以克服这些问题，不仅能够保留变量关系的长期动态信息，而且能够保证回归分析的有效性。

对于一个ARDL（1，1）模型：

代表的是两个变量之间关系对长期均衡的偏离或误差，是“误差修正项”；a=β2-1是修正系数，反映Y对均衡偏离的修正速度；Yt代表被解释变量的短期波动，Xt为解释变量的短期波动，该模型意味着，被解释变量Y的短期波动可以由解释变量X的短期波动和两个变量长期均衡的误差et-1两部分来解释。通常β2是小于1的，因此修正系数a通常小于0，这就意味着当前一期X对Y解释不足，有正的误差时，et-1会减少Y的正向波动或增加负向波动，反之如有负的误差时，et-1会增加Y的正向波动或减少负向波动，可以看出，该模型有一种对前期误差的自动修正作用。同时，如果修正系数

在统计上是显著的，我们就可以知道Y在一个时期里的失衡有多大的比例可以在下一期得到纠正。

（五）Granger因果关系检验模型

本文采用Granger双变量因果关系检验法，建立二元变量自回归模型以分别探讨我国不同层次货币供应量与房地产投资额之间的因果关系。Granger检验假定有关Y和X每一变量预测的信息全部包含在这些变量的时间序列中，要求估计以下的回归：

其中，X和Y分别表示两个不同的变量，在模型（1）中，假定Y与其自身以及X的过去值有关，如果X的系数显著异于零，则说明有X到Y的单向因果关系，即变量X引致Y，同样的道理，在模型（2）中，若Y的系数显著异于零，说明有Y到X的单向因果关系，如果两者都显著异于零，则说明变量Y、X有双向因果关系。

二、检验结果与分析

（一）ADF检验结果

表1是对房地产投资额与不同层次货币供应量进行ADF检验的结果。从表中可以看出，房地产投资额与M0、M1、M2的水平序列均没有通过数据平稳的H0假设，是不平稳的，而一阶差分序列通过了H0假设，是平稳的，因此这些经济变量的时间序列都是一阶单整的，可以进行变量间的协整检验。

表1ADF检验结果

变量

ADF检验值

检验类型（C，T，N）

临界值

Y

-2.383748

（C，N，0）

M0

-0.879882

（C，N，0）

M1

0.603866

（C，N，0）

M2

0.327916

（C，N，0）

Y

-6.320815

（C，N，0）

M0

-7.062382

（C，N，0）

M1

-9.227762

（C，N，0）

M2

-5.964672

（C，N，0）

注：检验形式（C，T，K）分别表示单位根检验方程常数项、时间趋势和滞后阶数，N指不包括时间趋势；﹡﹡表示临界值是在5%显著水平下得到的。

（二）协整检验结果

协整检验的结果表明，投资额与M0、M1、M2之间存在协整关系。

Y=-10324.63+0.824750M0（1）

（2.378530）

Y=-12426.17+0.203323M1（2）

（3.365515）

Y=-5431.810+0.047464M2

（2.475597）（3）

方程（1）至（3）为两变量间的协整方程，即变量间长期均衡关系。协整检验结果表明，货币供给量与房地产投资额之间存在协整关系，货币供给量与房地产投资额正相关，扩张的货币政策能够推动房地产投资额的增加，紧缩的货币政策能减少房地产投资额，货币供给量对房地产投资有重要影响，房地产投资受资金约束较强。

（三）误差修正模型

采用EVIEWS5.1软件，可以得到相应的误差修正模型：

Y=-67.50149+1.046664M0-0.516992et-1

Y=-1593.993+1.448276M1-0.389285et-1

Y=-1269.818-0.299699M2-0.435178et-1

协整方程描述了变量间的长期关系，误差修正模型描述了变量之间的短期关系。误差修正模型可以确定变量间相互调整速度和短期互动影响力。

从模型中可以看出，如果M0变化1%，会引起房地产投资变化1.047%，误差修正系数为-0.516992，符合反向调整机制，当期短期波动与长期均衡的偏离有51.7%会在下期得以调整。如果M1变化1%，会引起房地产投资变化1.448%，误差修正系数为-0.389285，符合反向调整机制，当期短期波动与长期均衡的偏离有38.9%会在下期得以调整。如果M2变化1%，会引起房地产投资变化0.3%，误差修正系数为-0.435178，符合反向调整机制，当期短期波动与长期均衡的偏离有43.5%会在下期得以调整。因此，我国房地产市场对货币供给量的变化是敏感的，货币供给量的变化通过直接的资金效应影响房地产市场的投资额。

但是，需引起注意的是，当M2变化时，会引起房地产投资额发生反向变化。为什么会出现这种情况？这与我国目前房地产市场的供求状况有关。在供给方面，受政策因素影响，土地投放量减少导致房地产企业的拿地成本大幅提高，从而使市场的房地产供给减少；提高准备金率、加息等一系列宏观调控措施以及紧缩信贷政策的出台，也增加了用于房地产开发的资金成本，而这些增加的成本必然要转嫁到购买者身上。在需求方面，投资性购房并不是购房的主要动力。受中国人口结构以及传统习惯等复杂因素的影响，国内老百姓购房主要是为了解决自住需要，因此，对自住性住房的需求非常强劲，而且这种需求具有刚性，政府对刚性需求的调整是没有意义的，老百姓在很多时候是不会由于贷款利息增加、贷款手续难办而放弃买房和办理住房贷款的，这就好比“春运”期间老百姓是不会由于客运票价上浮而不回乡探亲。因此，在宏观调控的作用下，房地产市场的供给下降得更快，而需求则下降得有限，房价以比原来更快的速度上涨，房地产的投资收益可观，财富效应吸引大批投资者将原本投资于股票、债券等其他金融市场工具的资金转投到房地产市场。而房屋预售制的存在使得开发商有了大量的资金用于房地产开发，房地产投资额持续上升。

（四）Granger检验

对经济变量两两进行Granger检验的结果如表所示：

表2因果关系检验结果

零假设

样本数

F统计量

概率

M0不是Y的Granger原因

32

3.35998

0.04977

Y不是M0的Granger原因

32

15.3502

3.5E-05

零假设

样本数

F统计量

概率

M1不是Y的Granger原因

32

4.39606

0.02225

Y不是M1的Granger原因

32

0.38427

0.68461

零假设

样本数

F统计量

概率

M2不是Y的Granger原因

32

5.62080

0.00910

Y不是M2的Granger原因

32

3.27780

0.05316

通过因果检验可以看出，M0、M1、M2均为引致Y变化的Granger原因，而Y是引致M0变化的Granger原因，因此，在Granger意义上，货币供应量与房地产投资额之间存在因果关系，相互影响，形成一个复杂的循环。即一方面，货币供应量的变化会引起房地产市场资金的变化，另一方面，房地产市场资金的变化也会引起货币供应量的变化，这表明货币政策和房地产市场之间存在一定的互动关系。

三、政策建议

从以上的实证分析可以得出，货币供给量是影响房地产投资的主要原因之一。因此可以通过实施适宜的货币政策对房地产市场进行宏观调控。由于在长期中货币供给量对房地产投资具有正向影响，紧缩性的货币政策可以抑制房地产投资的过快增长，而稳定的货币供应增长可以避免房地产价格和投资增长过快，有效稳定房地产市场。同时，受中国特殊国情的影响，在短期内，货币政策实施的效果出现了一定程度的背离，因此，除了通过实施货币政策进行宏观调控外，国家还有必要采取适当的辅助措施，以强化货币政策的实施效果。具体而言，有如下几点：

第一，控制住房贷款规模和结构。货币供给量的较快增长会导致住房贷款的增加，从而增强对房地产开发的投资需求和投机需求。特别是住房贷款门槛限制的降低，会刺激投机需求，引发房地产价格的新一轮攀升。因此，监管部门必须加强对住房贷款数量和结构的控制，抑制房地产的投机性需求，提高住房贷款的质量，这样既可以抑制房地产市场的过热，也可以降低贷款风险。

第二，要加强“窗口指导”，建立和完善房地产市场的预警和统计指标体系，引导金融机构信贷流向，避免信贷资金过度集中于房地产市场。应加强房地产信息的统计、处理和公示制度，建立和完善科学的预警与监测体系。一方面，要定期公布当地商品房开发投资、新开工、竣工、销售、空置等信息，为开发商提供市场供求信息，引导开发适销对路的商品房；另一方面，通过信息披露、政策解释和问题剖析，引导消费投资趋向理性，普及公众的风险意识，促进房地产市场有序健康发展。

第三，调整住房供应结构，加大中低价住房的供给。我国住房市场存在较为严重的住房供给结构不合理的现象，表现为中高档住房开发过多，而适应一般老百姓消费能力的中低档住房供给太少，虽然这可以通过市场自发调整得以改变，但这一过程很长，政府可通过经济手段和改变市场规则等方式进行调整。经济手段主要有税收和货币手段，如对不同用途的开发项目实施不同的税收标准，对高档住房征收较高税率的消费税和土地增值税，对低档房则不征收消费税和土地增值税。改变市场规则的手段如严格实施土地荒废两年后可以被土地主管部门无偿收回的政策，以解决开发商囤积土地的现象；将一次性收取的土地出让金改为分年度收取，以降低住房开发成本。

第四，改善投资环境，拓展投资渠道。当前，投资渠道不畅，事业投资收益率低，是资本纷纷卷入投机市场、民间资本大量外逃的根本原因。我国投资环境亟待改进，政府的政策应着力于优化投资环境、规范市场秩序、完善公共服务，减少与民争利的政府投资，为社会资本创造更多的投资机会。同时，积极发展股票市场、债券市场等间接融资市场，通过规范上市企业以及证券商的行为、加大信息公布的透明度、保护中小投资者的合法权益等措施，让其他投资领域重新成为各种投资者所接受的投资渠道，从而分流房地产市场内充斥的投机资本，减轻房地产市场的调控压力。

参考文献:

[1]杨晓庄:《商品房预售的利弊分析》，《商业研究》2006年第19期。

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[3]曲闻：《影响我国房地产价格的宏观经济因素实证分析》，《价格月刊》2006年第9期。

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[6]肖元真、胡书芳：《我国转型期的房地产业发展》，《中国经贸导刊》2006年第22期。

[7]吴建华：《逐步完善我国房地产业宏观调控体系》，《宏观经济管理》2006年第10期。

[8]游群林、曹彦栋：《论高房价的成因及对我国经济的影响》，《集团经济研究》2006年第25期。

[9]潘长风，《影响我国房价的内外因探究》，《价格理论与实践》2006年第10期。

[10]王伟东、李雪峰：《我国经济发展水平对商品房价格影响的实证分析》，《中国物价》2006年第9期。

[11]王彦：《浅谈房地产市场的宏观调控》，《商场现代化》2006年第28期。

[12]周世成、：《房地产泡沫中的货币政策》，《经营与管理》2006年第9期。

[13]刘会洪：《房价调控失效的原因分析》，《现代经济探讨》2006年第9期。

篇2

日前公布的国房指数显示，2012年12月百城（新建）住宅平均价格于9个月来首次出现同比上涨，12月100个城市的住宅平均价格较上年同期上涨0.03%。不仅同比上涨，环比同样出现上涨：12月份住宅平均价格较11月份上涨0.23%，为连续第7个月环比上涨。

 

在中央经济工作会议定调2013年“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”之后，为何岁末房价走势与楼市调控政策意图背道而驰？如何理解中央经济工作会议相关表述对今年房价走势的影响？

 

市场心理变化，源自预期改变。种种迹象显示，经过持续调控，一些观望的购房者开始在岁末入市，一些地方甚至出现了所谓“恐慌性抢房”现象。为什么犹豫了相当长时间的购房者，最终在年底放弃观望而大举入市？

 

市场从哪里找到支撑今年房价上涨的理由

表面上，中央经济工作会议有关“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”的表述，只是对过去调控政策基调的重申，似无新意。不过这句出现在中央经济工作会议部署今年经济工作六项任务之首的表述，虽仅一句，但由于与稳健货币政策诸多重要内涵放在一起，且全文仅此一处，同时又是新一届领导班子首次对房地产市场调控的正式表态，因此内涵丰富。

 

在很多人看来，新一届领导集体执政后，为了推动今年经济增长，楼市调控政策或将松动，甚至有人认为“地方政府不会牺牲gdp增长让房价下跌”。不过，从中央经济工作会议精神来看，中央对楼市调控的基调并未改变。市场从哪里找到了支撑今年房价上涨的理由？

 

从今年稳健货币政策的内涵看，“适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加”表明，今年货币供应量有可能与去年大致持平。市场预计，如果m2增速目标定在14%左右、gdp增速定在7.5%左右、物价涨幅目标定在3.5%左右，那么按照经济学公式“货币供应量等于gdp与cpi两者之和”来测算，今年的货币供应量将比实体经济实际需要的资金量高出3个百分点左右，全社会流动性依然充裕。

 

既然社会融资规模会“适当扩大”，货币环境相对宽松，那么今年房企或将因为“不差钱”而不再采取“以价换量”的方式大规模推盘，房价下降的基础似乎荡然无存。

从中央经济工作会议关于楼市调控的表述看，由于仅强调“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”，而没有沿用此前被反复提及的“促进房价合理回归”的说法，这被市场普遍解读为中央有意识地没有强调降低房价的必要性，市场由此反推房价将会上涨。

 

房价大跌不易大涨也难

虽然流动性宽裕以及政策基调的微妙变化，可能会给房企的生存环境带来积极变化，国房指数的最新统计数据也佐证了房地产市场正在从漫长的低迷态势中复苏、房企日趋改善的生存状态。不过，并非政策的所有精神都支持今年房价继续大涨。

 

仔细解读中央经济工作会议精神，人们发现，无论是会议公告强调的“潜在通胀和资产泡沫的压力加大”，还是反复提及的“金融领域存在潜在风险”、“要高度重视财政金融领域存在的风险隐患，坚决守住不发生系统性和区域性金融风险的底线”，这些表述都清晰地告诉人们，中央对资产价格泡沫膨胀的担心并未消除，对最易产生金融风险的房地产业的风险，仍未掉以轻心。这表明，如果今年房价上涨幅度超过政府容忍范围，仍可能出台严厉的调控措施。而从日前召开的全国住房城乡建设工作会议上传出的信息也显示，今年会继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施。住建部部长姜伟新在此次会议上特别强调，今年要坚决抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求，编制和实施好住房发展和建设规划，引导和稳定社会预期。由于中央政府依然担心房价过高可能带来的社会风险，因此，收紧针对开发商的信贷政策，提高首付要求，对除首次购房者之外的购房人群采取限制措施，所有这些都显示出房价要想大涨并不容易。

篇3

根据县政府近期调研工作的安排，我局对目前我县的房地产市场情况作了详细调研，现将情况汇报如下：

一、我县房地产市场发展的现状

（一）房地产市场发展形势分析

近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。

目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升；楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。2002年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90－100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的25％左右。世界秘书网版权所有

总体看，2006年我县房地产需求增长速度将低于2005年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军；同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何（特别是个人购房比例）以及投资性购房的比例。2005年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。

预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了2005年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计将小于2005年水平。2005年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2，同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响，2006年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间。

2005年全县房地产开发完成投资2.05亿元，比上年增长19.8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%，拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点；对gdp增长的贡献率达到8.7%，拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源，每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。2005年，房地产销售收入1.3亿元，按拉动消费系数1.4计算，拉动其他消费额1.82亿元，两项累计达到3.12亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。

（二）房地产市场发展存在的主要问题

1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足部分弱势群体的购房需求。

2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。建立房地产信息系统，一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况，增加透明度，为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据，有利于调控市场，规范交易行为，实现房地产市场监督科学化；二是以房地产交易中心为平台，以房地产信息为依托，实现信息共享，通过部门配合、环节控制，推动房地产税收征管精细化管理，达到“先缴税、后办证”的要求，以促进税收征管科学化。我县的房地产信息系统还没有建立，相关部门信息沟通、资源共享的机制尚未形成，不利于及时便捷地对市场进行监测分析，同时也造出市场信息不对称、透明度不高，不利于合理引导房地产投资和消费。

3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺，导致产权、产籍多头管理，市、县、乡镇房产分治。按照建设部建房（1997）173号文和省建设厅鲁建房发（1997）239号文《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》要求，一个县只能有一个发证机关，并且所颁发的房产证必须是经建设部备案、由北京印钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产，特别是各乡镇驻地企业，因无法办理全国统一的房产证，所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续，不利于企业和社会经济的发展。这不仅造成了工作上的扯皮，损害了群众利益，还造成了国家税费的流失。

4、部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。

5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中，除还建本村居民和本单位职工住房外，还对外销售了许多手续不完备的房屋，驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建，并将多建的住房违规出售，这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击；也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通，影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。

二、关于规范发展我县房地产市场的几点建议世界秘书网版权所有

1、引导普通商品房建设，推行安居工程（经济适用房和廉租房），调整住房供应结构。经济适用住房是指土地由国家划拨，各种税费减半征收，出售价格实行政府定价，按保本微利原则确定，主要面向社会上的中低收入家庭出售，是具有保障性质的政策性商品住房。我县目前为止未开发经济适用住房。2005年11月，由县房管局牵头，统计局、民政局等6部门参与组织了一次低保家庭住房状况调查。结果显示，我县低保家庭户主属“三无”、下岗、失业人员的约占97%，低保家庭无房户约为三分之一，有住房的用户，平均建筑面积小于45平方米的约占二分之一，且大多住房设施不全。所以，实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求，是政府义不容辞的责任。另【2006】37号文件已经要求，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在90平方米以下的住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。

2、注重规划，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我县城市化进程的重要举措。根据我县的旧城情况，待开发的区域很多，前景是好的，因此加快旧城改建工作将是大势所趋，势在必行。要以建设“临沂卫星城”为战略目标，坚持新区开发和旧城改造相结合，正确处理经营城市和旧城改造的关系，继续大力推进旧城区改造，力争在未来五年内，县城规划区基本消除危陋棚户区和“贫民窟”住房。严格控制企事业单位自建自用和零星插建性开发，改变过去那种局部改造、见缝插针的做法，实施地段开发与周边环境相协调的开发模式，对影响城市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。坚持成区连片开发，开发一片，配套一片，完善一片，宁缺勿滥。建议县政府成立旧城改造领导小组，领导小组由县政府分管领导负责，县房地产管理局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇政府等单位负责人为成员。旧城改造项目实行挂牌公示制度。旧城改造拆迁安置补偿费和承担的城市市政公用设施建设费用可据实从该土地使用权出让金中补偿。要做好“模拟拆迁”：即先做被拆迁人的思想工作，处理解决好拆迁工作中的相关问题，后拆迁公告，最后签订拆迁协议，

3、严格控制机关企事单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，临沭县人民政府下发的沭政发[1999]43号文中规定：“从1999年1月1日起，停止单位自行建设住房，需要住房的统一到县政府的住宅小区购买。”鲁政发[2002]22号文件中再一次规定：“从意见下发之日起（2002、3、22），各级党政机关和事业单位一律停止单位建房，鼓励机关、企事业单位职工投资置业，通过市场改善住房条件。”最近建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[2006]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”等变相福利分房的现象。

4、加强农村房屋权属登记工作，建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度。禁止其他部门发放不具法律效力的房产证，以维护正常的房地产市场秩序。

5、提升产业的整体水平和实力。行业内要树立现代的房地产经营理念，整体提升我县房地产企业的综合实力和水平，这是促进我县房地产业快速健康发展的根本所在。一是要注重铸造房地产企业的“航空母舰”。要通过重组、兼并、控股、引外靠优等方式，尽快创建能对中小企业有带动作用“航母”型企业，提高企业整体素质，增强生存与发展能力，提升综合竞争力。二是注重打造品牌。房地产企业要尽快适应市场需求变化，实施精品带动战略，提高信誉，建立品牌，扩大市场；三是要注重物业管理，充分利用房地产开发与物业管理的“情侣效应”，实现房地产开发与物业管理互促互动。四是要注重企业诚信和经济伦理。倡导房地产开发商要建起企业诚信档案，树立起经济伦理观念，在发展中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态，尽可能地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保等各方面优良的产品。

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一、房产税的基本理论

（一）房产税的概念

房产税又被称为房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。是以房屋建筑为对象，在交易的时候征收一定的税收，以房屋的计税余值或者租金为计税依据，向产权人征收的一种财产税。通常意义上，房产税征收的对象包括商品房、商铺以及具有可进行市场交易的房屋等。其目的是国家利用税收杠杆，加强对房地产市场的调控和管理，主要是为了提高房产使用效率，控制固定资产投资规模以及配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。

（二）房产税的特点

当前我国征收房产税依据的是以1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》为基础逐步完善的《中华人民共和国房产税暂行条例》。纵观此税，可以发现《中华人民共和国房产税暂行条例》具有三个特点。第一房产税征收的范围限定于城市、县城、建制镇和工矿区；第二，房产税属于财产税种，是财产税中的个别财产税，征收的对象是房屋；第三，房产税区别对待各类房产进行征收，房产计税余值征收自住型房产，以租金为计税依据的房屋出租。

（三）现行房产税的税额计算

目前我国征收的房产税有两种计征方式，一种是从价计征，另一种是从租计征。按照房产余值征收税费，即是从价计征。其征收房产税的计算办法是按照房产原有价值一次性减除10%到30%的房产原有价值，剩下部分作为征收房产税的余值计算税费，税率为1.2%；其计税公式为：应缴纳税额=应税房产原房产价值×（1-房产扣除比例）×1.2%税率。按照房产租金收入为基础征收房产税额，计为从租计征。房产主要以出租为主的房产税率为12%，对于个人按照市场价格出租的居住用房，出租的对象以居住为主的，房产税征收税率按照4%进行计算；计算公式为：应缴纳税额=房产租金收入×12%或应缴纳税额=房产租金收入×4%。

根据以上房产税计税方式，假设一套100平米房产，房屋原价值为100万元，房屋折损值为0.2，按照从价计征方式征收房产税，那么该套房产一年需缴纳的房产税为100万×（1-0.2）×1.2%=9600元；若该套房产以出租为主且出租的形式以居住为主，一年的租金收入为5万元，则每年应缴房产税为60000×4%=2400元。

二、房产税对房地产市场的意义

我国房地产市场起步和发展的时间较短，同西方发达国家相比在各方面都显现很大差异和不足，正是由于这些不足和差异导致我国房地产市场出现过快增长，房地产市场价格战役愈演愈烈，房产泡沫急剧扩张，使得房地产市场处于失衡的边缘。因此，社会各界对房产税的开征期望值越来越高，在近期政府出台的房产调控政策中，房产税的预期逐渐强化，被认为是抑制房价过快上涨的重要手段，对国民经济的发展和房地产市场平稳发展带来深远的影响。

房产税的推行凸显了国家和政府对混乱的房地产市场的整治决心，通过税收杠杆原理，遏制房地产市场价格，稳健和完善房地产市场价格机制，力争完善和控制房地产市场。同时通过征收房产税，将这部分税收用于城市保障性住房建设和供应，从根本上解决社会各阶层对房地产市场的矛盾，理顺了房房地产与国民经济发展的关系，使房地产试产回归健康和理性发展的轨道上来。

目前，实行征收房产税的国内城市仅有上海和重庆，国内其他城市未有出台征收相关房产税的政策。对于这与国内各大城市来说起到了一个带领作用，由个别影响到全局最终在国内全面铺开，影响到国内整个房地产市场的发展，抑制房地产市场过快过热发展。同时，房产税征收体现了国家和地方政府对各种投机行为的打击力度，坚决遏制房地产市场的投机行为的发生和蔓延。通过无形的手，牢牢的控制房地产市场非理性发展，使之回归到合理和健康发展的轨道上来。

三、房产税对房地产市场的影响

国内房地产市场自2008年以来呈现出非理性的增长方式，房价随着居民消费水平的提高和民间资本的不断涌入房地产市场出现了几何倍速的增长，一致出现了部分城市房地产市场出现了有价无市的局面，这些原因直接导致了房价飞速增长。使得国内房地长市场房产泡沫的急剧增加，房产实际价值远远高于房产应有的理论价值，政府先后采取一系列房产调控政策都无法保证房地产市场平稳良好的发展，面对各方面种种压力，政府于2010年末出台了相关房地产税收政策，保证房地产市场良好的发展。正是在这样一个社会背景下，房产税在国家和地方政府在多方调控下产生了，并结合其他相关房地产政策联合压制房价过快上涨取得一定收效。由此可见，房产税作为国家宏观调控的新模式在一定程度上起到了很好的收效，但是业内和外界人士，特别是普通住房者对房产税有着更多的顾虑和猜忌，以下是房产税对房地产市场的影响。

第一，房产税的开征说明了国家和地方政府对遏制过热的房地产市场下了决心，力求房地产市场平稳而健康的发展。这也说明了房产税的开征将是房地产市场发展过程中需经历的阶段。国家通过税收的杠杠调节房地产市场各种资源分配，使得资源得到有效的组合及分配，使房地产市场区域良性的发展局面。

第二，伴随着房地产市场的兴起，房产泡沫也就随之而来，房产泡沫对房地产市场的影响是非常大的，它不仅影响了房地产市场的理性发展，使得房地产市场在短时期内急剧扩大，更对国民经济发展带来阻碍。历史证明一个国家的房产泡沫破裂对房地产市场的影响都可以用崩盘来形容。在面对如此险峻的局面国家和政府都会采取一定的措施来保证房产泡沫，竭尽所能的遏制其继续膨胀。而我国目前采取的政府调控手段大多是行政类的调控，这些调控手段对遏制房产泡沫收效不大，而房产泡沫却仍在急剧扩大。房产税的出台对遏制房产泡沫继续扩大，是当前国家采取的新一类房产调控政策中较为实用和历史意义的一步。在短期来看，房产税的出台对国内部分地区的房地产价格的影响微乎其微，但是通过长远的眼光来看，房产税在全国全面铺开，必将挤压房产泡沫，使房地产市场逐步走上正轨。

第三，这对于普通住房者来说必将是有利的一面，通过征收房产税在一定程度上提高了投机者的投机成本，迫使这部分投机者退出房地产市场。同时，由于国内房地产市场经历数年的急剧增长，在目前来说通过征收房产税来降低房地产市场的价格这一调控手段的范围面较窄，在短时间内来说降低房地产市场价格难度非常大，房地产市场价格持续走高将是必然。征收房地产税的同时，在另一方面也加大了租房者的成本；房产持有者将这部分税收转嫁到租房者身上，无形中推高了房地产租房市场的价格，加大了租房者租房的成本。以至于出现了现在房产价格和租房价格两者都走高的局势，这种走高局势不但没有降低的局势，反而出现愈演愈烈的局面。对于普通住房者和租房者来说，目前出台的房产税收政策在短时间内不但没有起到应有的作用，反而成为推高房地产租房市场价格的推手。

第四，房地产开发项目的费用主要包括了土地租金、项目税金和建安成本等，这些费用在直接导致房地产价格上升的主要费用中，是土地租金和建安成本，相对这两项费用来说，土地租金是主要方面，开发商在取得该土地的开发权的时候，土地租金耗费占其成本的70%左右，这就直接影响了最终房地产价格。而在项目开发、建设以及投入使用过程中，房产税的开征并不会影响到房地产项目的开发和建设，这也就是说因房产税征收范围的限制将无法影响到房地产商的利益，最终受其影响的还是普通住房者的利益。从侧面来说，房产税的征收带来的影响不会直接表现在房产价格上，对于房地产市场的开发并不受其影响，或受到的影响较小。

参考文献

[1]宋哲,李天健.房产税的改革与分析[J].科技信息,2010（12）.

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[关键词]房地产市场；公共性；居住权；公共利益

[中图分类号]F293.35　[文献标识码]A　[文章编号]1007-5801(2008)04-0052-06

始于1998年的住房制度货币化改革掀起了一场轰轰烈烈“造城运动”。不少地方的经济发展了，民众的住房条件改善了，但“造城运动”本身内含的制度缺陷也引发了许多矛盾，诸如利益失衡、分配不公、阶层冲突等现象日益严重。可以毫不夸张地说，“造城运动”正在制造人与自然、人与社会、人与人、人与自身的种种矛盾与冲突。有必要对房地产市场的风险和危机进行深入的反思。

房地产市场诸多问题的症结何在?归纳到一点就是，房地产市场并非一个纯粹的私人品市场，它也是一个具有完全公共性的市场。“公共性”是指政府应按照人民的意志和社会的共同利益，从保证公民利益的基本点出发，制定与执行公共政策。“公共性”的获取及其保证。包含了政府的政策制定与执行的公平公正性，包括了公民的利益能否通过民主的程序得到表达与整合等。所以，房地产市场的公共性，就是指每一位公民的基本居住权具有根本上的优先性，这是房地产市场存在与发展不证自明的法则。这是现代文明社会公民的基本权利，也是房地产市场发展的基本要义。房地产市场的法律制度、发展模式、运作规则、利益分配与调整机制等只能在这个基础上建立、延伸与拓展。离开公共性这个基础，就难以实现房地产市场的持续健康发展。

当前我国要素市场发展不成熟，如果不强调房地产市场的公共性，不仅容易剥夺绝大多数公民基本的居住权利。也容易导致少数人利用公共资源为其谋利。这不但导致绝大多数人的住房福利得不到改善，而且弱势民众的利益将不断地受到侵害与掠夺(比如一些房地产开发商及地方政府的强制性拆迁)。有必要跳出既有的房地产市场发展思维来讨论房地产市场的公共性问题，以寻找更适应我国房地产市场发展的新模式。

一、公民居住权的优先性是房地产市场公共性的基础

保证每一个人的衣食住行，是人类社会得以存在和繁衍的基本条件，也是现代文明社会的基本标志。因此，在发达国家，包括在有一定文明程度的国家中，保证居民的基本自住需求是这些国家的基本政策或政策宗旨。比如，美国住房政策的宗旨或核心就是要让每一个美国公民能够买得起有支付能力的住房。也就是说，公民居住权的优先性是房地产市场公共性的基础。离开了这一基本要求，房地产市场其他方面的属性就无从谈起。在我国，保证每一位公民居住权的优先性更是房地产市场发展的基本国策。

但是，房地产本身又是一种十分复杂的商品。它本身兼具投资品和消费品的双重属性。房地产性质的两栖性更表明住房自住消费是房地产市场公共性的重要基础。因为，如果不能从制度上确定住房自住消费的公共性，那就不仅不能满足公民的基本居住需求，而且可能形成对弱势居民基本居住权利的剥夺，并导致政府部门对房地产市场的判断与决策失误。

比如，目前国家统计局以国际惯例(其实也是选择性国际惯例)为由，把国内居民的住房消费算作投资，不仅造成国内居民当前最大的一块消费完全消融在投资中，统计报表上的居民消费率连年下降；也使得近几年的生产价格指数连年快速上涨，却难以传导到最终的消费品价格上来。事实上，前几年国内全部上游产品的价格上涨都传导到快速上涨的住房价格上了，而没有传导到居民消费价格指数上。由于居民消费价格指数不能反映居民消费价格变化的真实情况，政府职能部门也就难以对现实的经济生活做出正确判断并进行正确决策。举例来讲，现实中居民购买的不少消费品价格在快速上涨，但政府的CPI指数却一直在低位徘徊，直到2007年6月才出现转向。

还有，如果按照国家统计局的分类，住房消费是投资，那么在中国资本项目没有完全开放的情况下，国外资本进入国内房地产市场应受严格管制。就如目前QFII进入国内股市一样，国外资本进入国内资本市场应受诸如额度等方面的限制。然而从现实情况来看，国外资金早就长驱直入了。既然住房是投资，为什么相关政府职能部门对此不严格监管与限制呢?为什么会允许这些国外资金炒作中国的房地产，推高国内房地产市场的价格呢?

但从另一方面来看，无论是中央政府的“十一五”规划，还是国家发改委的报告，以及最近几年来房地产宏观调控的“国八条”、“国六条”，都是把当前居民的住房购买看作居民消费。在这些文件与报告看来，国内近几年经济的发展与繁荣得益于国内消费品的升级换代。而住房需求又占消费品升级的最大比重。既然居民的住房购买是消费，那么政府要扭转目前国内居民消费率过低的现象+就必须加快国内居民住宅的建设，以此来满足内需扩大的要求。

可以说，正是由于政府职能部门对居民住房购买的两栖性认识，导致了国内房地产市场在一些重要问题上的混乱。比如。房地产开发商为了推高房价，就认为住房作为投资品，其价格可以完全由市场供求决定，无需政府管制。这种观念既为房地产开发商利用其市场垄断性操纵房价提供了理由，也为一些人利用金融杠杆炒作房地产提供了借口。

按照上述理论，既然住房是投资品，那么国内大多数民众的住房消费也就不是市场应该解决的问题，而应该通过政府的住房保障体系来解决。由于目前住房价格高企，大部分居民没有支付能力进入高房价市场，这就会导致我国近10年来的住房改革又回到计划经济的老路。

如果我们的社会或我们的制度、法律，不是把住房消费作为房地产市场的第一要义，而是以住房的两栖性来看待国内房地产市场，那么这种认识将会导致我们在房地产市场上的一系列重大误解。不同的政府部门及某些既得利益集团都会根据对房地产的这种两栖性认识做出它们所需要的不同理解，不同的信息，提出不同的要求，并制定各种有利于他们的政策，从中轻易获利。

所以，充分认识房地产市场的公共性乃是当务之急。应当对公民居住权的优先性问题进行深入反思，并在此基础上达成社会共识，让这种共识以政策和法律形式固化下来。唯此，才能解决房地产市场存在诸多的问题，形成房地产市场良性发展的局面。

二、房地产发展模式是房地产市场公共性的核心

我国房地产市场最早发端于广东与深圳。由于广东、深圳与香港的地缘、人缘关系，国内最早的房地产市场发展走的是香港那种高地价、高房价及高福利房的发展之路。这种发展模式更有利于房地

产开发商及地方政府，所以很快就在国内遍地开花。遗憾的是，目前的房地产市场发展模式只复制了“香港模式”的高房价、高地价，并没有学习高福利房，从而使其既无法建立在房地产消费性的基础上，也无法保护国内绝大多数居民的基本居住权利。

其实，“香港模式”对于一个区域面积小、土地公有及土地十分稀缺、经济繁荣的小经济体来说，可能是一种无奈的选择。在土地稀缺程度较高、土地为政府所有的条件下，如果房价过低，就不能显示出当地土地的稀缺程度；但房价过高又必然把绝大多数中低收入的民众完全排斥在市场之外，因为当地政府只能通过特殊的住房保障体系来解决中低收入民众的住房问题。比如，香港50％以上民众通过公屋来保证居民基本居住条件，而新加坡的比例比香港还要高。

所以，当国内房地产市场出现问题时，或者当国内房地产市场价格过高让绝大多数民众没有支付能力进入市场时，房地产开发商和地方政府就倾向于把房价冲突归结为住房保障体系的不健全。因此，对房地产市场的宏观调控的目的，就是要稳定房价，让绝大多数民众的住房问题不是进入市场来解决。而是进入住房保障体系来解决。这就是前几年有关房地产市场的文件和政府官员一直强调房价不高的理由所在。

大国经济与岛地经济是难以类比的。且不论“香港模式”存在的弊端，即使是一种发展较好的模式，也未必适合我国。从国情来看，我国的中低收入者占整个社会人口的70％以上。让这70％人口进入住房保障体系，需要十分庞大的财力。即使政府有这种财力。也只能让住房体制改革回到以前福利分房的老路上，导致住房制度货币化改革的失败。

那么目前国内房地产市场价格上涨过快是住房保障体系不完善、不健全的问题吗?我们认为这是找错了原因。实际上，从目前北京、深圳、广州及上海等地的房地产市场来看，一方面房价快速上涨，另一方面各地又有大量的楼盘空置没有出售。这说明，目前国内一些地方的房价快速上涨，完全是房地产开发商、房地产炒作者恶意炒作的结果，与住房保障体系不完善关联不大。

从2006年“国六条”及24号文件来看。目前盛行的房地产“香港模式”将发生重大的变化。这些文件强调重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型的普通商品住房，强调房地产市场是一个民生的市场。如果这些房地产政策能够落实。如果市场生产的产品是绝大多数人都有支付能力的产品，如果我们的市场是绝大多数人都能进入的市场，那么不仅政府的基本宗旨(即生产更多绝大多数民众有支付能力的住房)能得到体现，也能保证国内房地产市场持续健康发展。

比如，美国的住房发展模式就是一个“大市场、小政府”的二元二级市场住房体系。所谓“大市场”就是美国家庭住房的95％以上是通过住房市场来解决。目前美国一亿多个家庭中，有7100万个家庭通过市场拥有住房。30％左右的家庭通过市场租房来解决。政府只限于帮助那些无能力支付私人房租的低收入家庭和老年人解决住房问题。政府资助的公共住宅或廉租屋家庭大约在130万户，占美国全部家庭的不到2％。加拿大的情况也是如此，政府资助的廉租房家庭不超过5％。

所以，我国住房保障体系的对象只应是丧失生活能力的低收入家庭、老年人等少数困难人群。至于绝大多数居民的住房问题，只能在政府帮助下通过市场途径来解决。比如，实行对不同收入层次的居民采取不同的住房货币化补贴、降低住房贷款利率、减免购房税收等措施，而要做到这一点就必须把目前过高的房价降下来。

这也就是说，我国的住房保障体系应该是一个多层次的体系。第一层级不足10％的极低收入的家庭、老年人等由政府提供廉租房或公房，通过这种方式来保证最弱势民众的居住权。第二层级20％―80％的中低收人民众，在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过住房市场来解决。并且在这一层级中，不同收入民众所获得的优惠条件也不一样。要做到这一点，政府就得用法律手段保证国内住房市场生产出民众有支付能力的住房。并在此基础上。把第一、二层次的房地产市场定义为完全的消费品市场。第三层级是20％以上中高收入者，他们的住房则完全由市场决定，不纳入住房保障体系。

但是，这里同样有一个问题必须明确。尽管“国六条”强调了房地产市场结构的调整，强调了生产满足绝大多数居民需求的住房产品，但是如果占70％的90平方米以下的住房仍不能被清晰地界定为消费品，那么投资者同样可以对这种主流住房产品进行投资。这同样会推高房价，并会导致绝大多数无支付能力的居民进入高价的房地产市场。

也就是说，不同的房地产发展模式决定了对公民居住权的保护程度，而房地产发展模式的公共性，不仅体现其关系到每一位公民的切身利益与基本权利，也体现在这种发展模式是否以房地产的公共性为基础。是否通过公共决策的方式来确立。如果房地产市场不能够保证每一位公民的基本居住权，那么这个房地产市场的发展必然与其公共性相悖。正是在这个意义上。房地产发展模式是房地产市场公共性的核心。

三、房地产的利益失衡是公共利益失衡

市场经济存在的理由就在于这个经济体制能够通过有效的激励与约束机制来达到基本的利益均衡，就在于市场能够通过价格机制约束个人的无限需求。所谓利益均衡，就是在市场中，无论何时何地，只要出现利益失衡，有效的价格机制就能够把资源从一个地方转移到另一个地方，从一个行业转移到另一个行业。比如，在市场经济中，尽管各种要素的价格表现形式不一样(劳动力为工资、土地为地租、资金为利息、企业为利润)，但在有效的市场体系中，这些要素价格都是趋向平均的，即这些要素的投资回报率是趋向平均的，否则，就会通过要素的代替或要素的转移来改变这种不均衡的价格水平。

然而，目前国内房地产市场的最大问题就是存在严重的利益失衡。房地产业的高利润使得各行各业的企业都涌入其中，导致国内产业结构出现“逆选择”，即高科技产业、制造业等向房地产业转移；并且由于利润严重不平衡，使得整个社会的财富在短期内向房地产业转移。

那么，房地产市场严重的利益失衡，为什么不能通过有效的市场价格机制来调整、通过市场供求关系来调整呢?即使市场机制失效，为什么不可以通过政府手段来调整这种失衡的利益关系呢?其实，目前房地产利益关系的失衡，其根源就在于市场忽视了房地产的公共性，并由此导致一系列相关市场制度的不完善，使得既得利益集团通过制度制定，把对整个社会利益的掠夺制度化。

比如，2003年央行推出的121号文件本来是对房地产市场金融规范的一个有效文件，却因为遭到强大反对而无法实施，并被一个完全有利于房地产开发商及地方政府利益、忽视房地产公共性的18号文件所取代。几年来的事实已经表明，如果当时不是用18号文件来取代121号文件，国内的房地产市场也不会发展到今天这般混乱地步。因此，2007年央

行关于银行信贷管理的359号文件。不仅全面肯定了121号文件的内容。而且对房地产出现的新情况作了新规定。

又如，政府为了GDP增长，倾向于扭曲生产要素的价格，严重压低利率，一定程度上使得有权者或接近权力者能够轻易获得银行资金炒作房地产，使得各地房地产泡沫增大。这些不合理的政策还包括户口管制，限制农村劳动力转移，城市规划管制，等等，这都在一定程度上导致了房价高企，从而对购房消费者产生不利影响。

所以，目前国内房地产市场存在的严重的利益不均衡已经不仅仅是经济问题了，也不仅仅是市场的供求关系问题了，它早已在一定程度上转化为严重的社会问题，并严重损害着社会绝大多数人的利益。而房地产市场的利益失衡，其根源就在于忽视了房地产市场的公共性，从而使房地产市场的许多制度规则不是建立在公共性基础上，反而成为少数利益集团制度化掠夺绝大多数民众利益的工具。

四、高房价是一种公共利益转移机制

房地产市场的利益失衡主要表现是高房价。在一个发达的市场中，某种商品的价格高低从来就不是问题。在市场中，既然已经出价，市场总是有买者卖者根据不同的价格进行交易。但是，目前中国房地产的情况则不是这样。一方面，房地产市场的公共性是房地产市场发展的前提，因此房地产的市场价格只能是其中的一部分；另一方面，房地产作为一种特殊的异质性商品。开发商可以利用全民所有的资源唯一性对其进行垄断性定价，并试图以合法方式让社会财富快速向少数人聚集。这样，高房价就成了少数人转移公共利益的一种工具。

首先，目前国内的高房价是政府政策的误导结果。因为在政府看来，房地产的宏观调控就是稳定房价，就是让房价不往下跌。也就是说，政府希望以直接的方式来保证房价上涨与下落。但是，在任何一个市场经济中，价格问题都是市场行为，政府能够做的只是通过调控市场供求关系，让市场价格达到均衡水平。直接调控价格本身不仅有悖市场法则，也不是政府宏观调控要做的事情。如果让国内房地产市场的价格处于高位运行，那么这实际上是向房地产市场发出了一个明确的信号，即既有的房地产市场形势、市场秩序与规则、房地产市场利益关系、运作方式，等等，都得维持，都得以现行的市场价格来保持房地产业的支柱性地位。

也正是在这样一种政府观念或政策引导下，国内房地产市场早些年的宏观调控效果并不理想。房地产投资依然飞速增长、房价快速上涨，民众与房地产商的对立情绪也越来越严重。当然，房地产开发商可以莺歌燕舞，地方政府可以业绩高照，银行利润可以在短期内上升到历史最好水平，但国内绝大多数民众离房地产市场则越来越远。一个由于政策原因使得绝大多数人都不能进入的市场，不仅是一个低效率的市场，也会导致社会的公平性荡然无存。因为，这个市场的资源不能够在市场法则支配下自由流动，而一个低效率的市场的经济风险无所不在、无时不有。

其次，房价的高位运行必然会导致整个国内经济产业结构逆选择、传统的粗放型增长方式难以转变、各城市竞争力严重削弱。因为，房价高企不仅增加了企业的运营成本，也增加了城市居民的生活成本。对于企业来说，成本增加导致新的企业难以进入，原有的企业也只能纷纷退出。例如，20世纪80年代，香港的制造业、中小企业纷纷退出香港迁往内地，近年来，上海沿海一线的企业也纷纷迁入内地，这在一定程度上也是房价高企弱化城市竞争力的结果。对于城市居民来说，房价过高使其生活成本急剧上升，并使新的劳动力人口无法源源不断流入城市。特别是当一个城市房价高得让居民无法承受时，那些潜力较高、竞争力较好的劳动力人口更是会流出该城市，从而导致该城市竞争力严重下降。

再次，房价高企必然进一步强化地方政府经营城市的不当观念。近几年来，我国打造城市竞争力一直陷于误区，即不少官员一谈到城市竞争力就是如何来经营城市。其实，对一个城市来说，政府的最大职责无非是通过政府权力来保护企业与民众的产权，保护合约的有效履行，保证民众的财富不受到侵犯与掠夺，并以此来为企业创造好的经营环境，为城市居民提供便利的生活条件。

如果地方政府经营城市，那么政府的行为就与其职责根本上背离。因为，如果政府要经营城市，那么政府就得运用权力来与企业、民众争夺资源。一旦政府的权力陷入市场运作中，并且这种权力监管不严，那么政府就必然倾向于利用其掌握的权力与民争利。既然政府的行为如此，那么在企业与企业之间、企业与民众之间、民众与民众之间的利益关系就会背离市场法则而改变，并通过非市场的方式进行调节。

特别是当这种经营城市的行为转化为一种企业行为时，城市急剧扩张，房地产开发企业的逐利行为就难以遏制。这不仅恶化了整个企业经营的环境，也恶化了城市居民的生存条件。事实上，目前不少地方政府与企业经营城市导致的恶果早已触目惊心。

可以说，近几年来，在这种错误观念的引导下，国内许多城市看上去经营得有声有色：城市GDP迅速增长、城市建筑林立、城市财政收入迅速膨胀、城市规模也快速扩张。但是这些成绩多以国有土地为其政策背景，并借助于对农民和城市居民的利益掠夺而建立起来的。可以说，正是由于地方政府这种对城市的经营行为，使得中国在极短的时期内，社会财富向少数人、少数企业聚集，导致了社会财富分配的严重不公，不少城市与村镇的社会矛盾也由此而不断激化。

房价高企不仅导致地区经济发展的不平衡，也扩大了民众之间的财富差距。对于各地区来说，房价高企使得越是发达的地区越容易把全国的资金与财富聚集过来；越是不发达的地方，地方的资金与财富越是倾向于流向发达的地方。从这几年中国各地区发展的情况来看，随着沿海一些地方的房价快速上涨，全国的信贷资金与财富迅速地向沿海地区集中。可以说，尽管中央政府一直要平衡各地的经济发展水平，比如实施西部大开发、中部崛起等战略，但是实际上这几年在沿海地区，特别是那些高房价的地区与城市，经济发展却越来越快。而这种经济的快速增长是以牺牲内陆省份利益为代价的，是完全非平衡的，是与中央经济发展战略背道而驰的。这种经济增长在高房价下所带来的矛盾与风险必然会越来越大。

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房地产是关系到国计民生的保障社会稳定的一个重要因素。自2002年开始，中国的房地产市场进入到快速发展的时期，房地产开发、投资和销售的增长幅度均超过20%，远远大于我国GDP增长速度。根据国家统计局的有关数据，2002年年初时全国商品房平均价格为每平方米2226元，而到了2002年底，房地产销售价格则上升至2291元，比上一年增长2.9%。2003年，全国房价继续保持增长势头，达到2379元，增长3.8%。2004年，全国房地产价格更是一路飙升，短短半年内，全国商品房平均销售价格已经高达2701元每平方米，比去年上涨了13.5%。2005年，国家出台了一系列政策，但全国商品房销售价格同比上涨了8.9%。2006年和2007年前三个季度是房地产市场进一步繁荣的时段，全国房地产价格飙升，房地产市场过热和老百姓购买力严重受挫使得房地产市场经济泡沫进入白热化阶段。

由于房地产价格一路飙升，政府政策又没有起到很好的效果，再加上老百姓的房产购置能力的相对下降，全社会出现了购房恐慌。学术界在探讨这个问题的时候，总是从供给与需求的关系、政府利益相关、房地产大鳄权力过大、人民相对购买力下降等方面进行论证，并积极探索方案以解决当前的房地产市场过热问题。笔者认为，房地产市场的利益相关者利益均衡是解决当前房地产市场过热的关键，因此实现利益均衡应该是政府制定政策的导向。

2房地产市场利益相关者

所谓的房地产市场利益相关者就是指参与房地产市场并对其产生影响的各个群体。他们是房地产市场的构成要素，主要有：

（1）政府。政府在房地产市场中扮演着重要的角色。《土地法》第五条规定了国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。政府拥有了土地的规划、开发和利用的权力，这就使得政府成为房地产市场的主体之一。在房地产市场上，政府通过对土地规划，开发使用审批，给土地定价来实施对房地产的宏观调控。同时，土地使用权的转让也使政府成为土地开发的受益者，增加了当地的财政收入。

（2）投资者。投资者是影响房地产市场的重要群体。投资者通过购得已开发或将开发的房产的所有权，等地地产价格上升后在将所有权转让，以获得中间差价而获利。投资者是造成房地产价格飙升的重要原因。

（3）居住购房者。这一群体是对住房的真正需求者，他们构成了房地产市场上的主要消费者。每一个家庭都是居住购房的需求者，住房消费占家庭收入的大部分。这一群体是以居住消费为目的，而不是以投资获取利润为目的，这一群体在购房前希望房价能够适应当地经济发展水平，适应劳动者收入水平；购房后对于房价的涨跌则不是非常关注，只是希望房价不要过于变动，在心理上造成不好的影响。

（4）开发商。开发商是房地产市场中的产品提供者，也是该市场中利益的追求者。他们投资房地产目的是为了能够获得利润。目前，由于房地产市场的特殊性，开发商对政府的政策已经形成了免疫。开发商在房地产市场上已经聚集了巨大的力量，甚至能够影响政府的调控。房价的上涨跟开发商的利益追求是有很大关系的。开发商在房地产市场上获取了超额利润。

（5）其他相关者。其他利益相关者是跟房地产市场有间接利益相关的群体。这一群体的数量也是比较大的，如钢筋水泥行业、装饰行业、绿化行业等等主体，这些群体在房地产开发过程中获得了收益。

3关于房地产市场利益相关者利益均衡的思考

3.1均衡的涵义

均衡是物理学中的名词，当一物体同时受到方向相反的两个外力作用，这两种力量恰好相等时，该物体由于受力相等而处于静止的状态，这种状态就是均衡。利益均衡就是指各利益相关群体在相互的博弈之中实现零和状态，即各利益主体都愿意维持现状，相互之间相对平衡与和谐，就好像出现帕累托最优状态。

3.2房地产市场利益均衡

房地产市场的利益均衡就是指房地产市场上利益相关者都能够获得各自的利益，都愿意在现行状态下扮演好自己的绝色。政府在房地产市场上做一个真正的宏观调控者，按照和谐社会的要求做好房地产行业的规划调节，促进土地开发利用；居住购房者能够在现行工资水平下买得起适合各自家庭实际情况的住房；投资者能对针对地产投资市场获得相应的合理的投资回报；开发商能够获得平均利润，保持房地产开发的正常运作；其他利益相关者也能在房地产市场中获得一定的利益。在这种状态下，每一个利益相关者都能够且愿意为房地产事业的稳定发展作出自己的贡献。

3.3关于房地产市场利益相关者利益均衡的思考

（1）住房的性质需要进行细分。西方经济学家认为，可以根据市场在提供人们所需要的的产品方面如何发挥作用，来对产品进行分类。主要可以分为私人产品，纯公共产品和准公共产品。私人产品可以依靠市场提供有效率的数量。供给与需求能够达到一个平衡的状态。纯公共产品不具有竞争性和排他性，这就使得其是无法通过市场来提供有效数量的。准公共产品是只具有竞争性或只具有排他性产品。住房是人类生活的必需品且住房支出占据了普通家庭收入的主要部分。笔者认为，普通住房为私人产品，可以通过市场来调节其价格。

（2）房地产开发商需要利润，但要考虑利润的合理性问题。2007年福布斯富豪中国大陆排行榜的前十位有六位是从事房地产行业的大亨。这从另一个角度说明了中国房地产利润较高。2005年中，国土资源部通过调研数据，曾对房地产商的利润率问题进行过分析，结论是北京市房地产开发利润占房价的比重平均达到17.1％，其中最高的在

二、三环之间，达到了20.4％。目前，全国大多数城市房地产开发的利润率普遍在10％以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30％～40％。这种暴利使得社会各行业纷纷进军房地产开发，为获得土地竞争激烈，导致炒作之风盛行。

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贵阳市房地产在供应量方面：2013年商品房市场保持平稳增长态势，供应量较2012年有所回落，但依然处于高位，成交量同比2012年持续上杨。2013年贵阳市场供应维持12年惯性，依然处于高位，总体有所回落，商品房供应量为1405.17万m2，同比去年出现回落，跌幅达到13.36%。由于花果园、未来方舟及西南商贸城等大规模项目上市，供应量保持高位震荡，连续两年突破1000万m。

二、贵阳市房地产市场监管存在的问题

贵阳市房地产市场虽然成稳定的增长，但是也存在诸多问题，特别是在监管方面存在的问题异常突出，主要体现在以下几个方面：

（一）监管体系不明朗，监管效力分散

贵阳市现行的房地产监管措施多是由各部门结合国家多部委下达的通知，针对为各阶段市场调控需要分头制定而出台的，行业所涉及的房管、建设、规划、国土、税务、银行、工商等部门各有监管办法或规定，条款关联度不高，下发时间跨度较大，显得整个市场监管体系不够明朗。由此也导致了各部门间各自独立监管、信息互通不畅、市场监管效力分散。虽也组织多部门联合监管活动，围绕房地产项目审批、开发、交易等环节进行监管审查，但由于活动时间短，收效只是一时，在长远的监管效用中收效甚微。

（二）房地产监管信息平台不完善

房地产监管信息平台包括内部平台和外部平台。内部平台主要为管理部门提供房地产监管的数据及信息的监管平台。外部平台是指监管部门面向公众能及时快捷地了解房地产市场信息，同时，监管部门迅速将反馈意见进行处理。目前在贵阳市，房地产监管信息外部平台主要是贵阳市住房和城乡建设局所设立的房地产市场监管处设立的网站和贵阳住宅与房地产信息网。前者网站共设立了最新工作信息、公示公告、资料下载、部门介绍五个栏目，这五个栏目中的信息均为2006~2009年的内容，没有一条2014至2010年的监管信息，每个栏目中的信息内容少，没有及时更新，严重的影响公众对监管政策、制度的知情权。不理于监管的实行。

（三）监管部门的执行力不够

房地产市场包含了房地产从生产销售到售后服务的全过程，是涉及土地、拆迁、规划、融资、建筑等部门的庞大系统工程，任何一个环节出现问题，都会影响房地产的发展。因房地产市场涉面广，监管部门很难做到全方面有效的监管，很多环节并没有真正的监管到位。

（四）监管不当造成存在烂楼现象

贵阳市房地产市场监管中，一直存在较大漏洞，不但未能发挥监管其应有的作用、有时甚至由于操作不当，影响了公众的日常生活。贵阳市房地产市场存在因监管不当，造成许多楼盘存在质量问题。如：世纪城、大正雨曦城等许多楼盘都存在墙壁出现裂缝，墙壁漏水等诸多房屋的质量问题，这说明监管部门在验收房屋时，验收没有仔细到位，而且出现这些问题的部分楼盘，监管部门未要求房开商限期整改，使得公众的合法权益得不到保障。

三、完善贵阳市房地产市场监管的对策

（一）推进房地产市场监管体制改革

贵阳市房地产市场监管涉及多方面的工作，客观上需要一个统筹全面的工作的机构，这样有利于解决政策互相抵触的问题。在实践中，可以成立议事协调机构，包括贵阳市住房与城乡建设局、贵阳市国土资源局、贵阳市国家发展与改革委员会等部门的领导组成，由分管经济工作的领导组织协调各部门的监管工作。这样在政策制定时，与相关部门协商，保证政策之间的协调。

（二）加强房地产监管信息平台建设

贵阳市房地产监管信息平台可以对房地产市场的信息进行收集、整理和分析，依靠一定的信息技术手段，监管信息并形成反馈机制和决策机制。贵阳市房地产监管信息平台主要应提供供地、建造、销售、再销售等方面的信息。信息要及时进行更新，并需要增加在线办事和公众参与的功能。这样不仅能增加监管的透明度，还能有利于公众办理房地产相关方面的事宜，并且为监管部门决策和制定政策提供依据。

（三）构建房地产市场监管问责制度

通过完善问责体系和问责制度，进一步健全监管机构职责体系。首先要明确划分各监管部门和监管人员的权责界限，确定官员问责标准。其次要加大同部门问责力度，并且对不同监管部门有连带责任的也要问责。最后要完善贵阳市房地产市场监管问责的法律法规。具体来说，比如执行差别化住房信贷、不到位，房地产相关税收征管不力，个人住房信息系统建设滞后等问题，要对相关负责人相关部门进行问责。

（四）监管部门不定期抽查

为了确保市场稳定，各相关监管部门应不定期组织抽查，加强开发建设、预售等环节动态监管。对存在问题的责令限期整改，逾期不改的给予相应处理，作为不良经营行为记录其信用档案，并向社会曝光。

（五）完善房地产商品住房预售监管制度

贵阳市监管部门要严格商品住房预售许可管理，房开商应当按照预售方案售房，预售方案中若有主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示，并且预售资金要全部纳入监管账户，确保用于项目工程建设。以防止部分房开商楼盘未支付施工方款项，而楼盘却已卖出。若房开商因有种原因无法支付施工方款项，而导致施工方阻止户主入住。例如：大正雨曦城M栋户主购房多年，却因房开商无法支付施工方尾款，导致施工方阻止户主入住。目前此问题依旧没有得到妥善的解决。监管部门将预售资金要全部纳入监管账户，不仅确保用于项目工程建设，而且能确保户主享受及时入住应有的权利。

四、结语

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一、基本情况

近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅三位一体的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。

XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。

XX年榆林市区商品房均价1646元/㎡，XX年涨至2300元/㎡，XX年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，XX年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管XX年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。XX年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。

经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。XX年--XX年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中XX年完成22万㎡;XX年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;XX年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。

廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是XX年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在买涨不买跌消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大(见图2)，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，XX年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。XX年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到XX年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区XX年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了XX年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于XX年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。

2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部

6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县XX年-XX年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投资型购房减少，消费者趋于理性。XX年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从XX年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。

4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从XX年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升(见表4)：

XX年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而XXXX每亩均价为207.4万元，XX年亩均价94.1万元，基本与XX年以前持平，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，XX年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。XX年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从XX到XX年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。XX年至XX年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍;之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得XX年至XX年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价)，从XX年的2050元/㎡上升到XX年的2394元/㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，XX年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和招(标)、拍(卖)、挂(牌)制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将生地变为熟地资金的投入，进行土地平整等七通一平的过程。从XX年XX年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。XX年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到XX年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到XX年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。XX年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%

企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。

面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和保稳定、保民生、保发展目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到XX年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到XX年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到XX年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

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关键词房地产土地开发成本

房地产业在我国还是一个新兴的行业，起步于20世纪80年代中期，到现在仅有20多年的历史。但无论是从理论上，还是从实践上看，房地产业都具有很大的发展潜力，是一个具有很高成长性的行业。很多地方政府都把地方经济增长的希望寄托于房地产行业，因此，在各个方面都对房地产业给予大力支持，于是形成了我国现在的房地产市场。

1我国房地产市场的现状

1.1地价“只涨不跌”

按照中国几千年来的传统观念，谁拥有了土地谁就拥有了财富。到了现代，对一般工薪阶层而言，住房往往就是他们最大的财富。这样的思维导致我国商品房价格自1999年至今不断地上升，年增长幅度甚至高达10﹪以上，这给以土地为“命根子”的中国人带来的信息就是，中国的地价、商品房价格都是不断上涨的，买到了房子，就等于买到了不断升值的财富。

1.2开发商取得了垄断性资源——土地

近些年，越来越多的人投身于房地产行业，原因在于房地产开发商的收益如此之高，甚至可以称之为暴利收益。当然，它的暴利与土地资产收益分配不公有关。根据国务院发展研究中心课题组所作的调查显示：土地增值部分的收益分配中，农民的补偿款占5%到10%；城市政府拿走土地增值的20%到30%；各类城市房地产公司，拿走土地增值收益的大部分，占40%到50%。另外，一些地方政府将GDP增速、财政税收增长的希望过多寄托于房地产业，以至如今房地产打个“喷嚏”，地方财收就会“感冒”。某种程度上，这些地方政府已为开发商所“挟持”，一起绑在了房地产飞车上，开发商自然就有恃无恐，土地更是“随手拿来”。

1.3面积越来越大，资金占有量过多

早在我国刚刚实行房改的时候，商品房建筑面积一般为每套60m2左右，近些年来，开发商为了成本考虑（大面积住房单位成本低），着力开发建筑面积每套100m2以上甚至高达每套200m2的住房。且不说这些年我国商品房单位面积售价的提高幅度有多大，即使单位售价毫无改变，仅就购买一套房子的资金，也比过去翻了几番。

1.4商品房空置量上升，企业开发成本增加

随着当前建筑材料价格上涨，商品房销售不旺造成存量房产增加等因素，使企业在开发中的建安成本、土地成本、财务费用等相应增加，跟以往相比，大大提高了企业的运作成本，形成了市场销售价格与开发成本之间的矛盾，绝大部分开发企业面临着资金压力大，开发成本增加，企业运作比较困难的实际问题。为了尽快回笼资金，新开发的商品房也被不同程度的提高了价位。买一套房子对于普通家庭来说本就是一个很大的负担，新开发好的商品房价位又一直走高，以至于买房子掉入了越买不起价格越高的怪圈。

当然，我国的房地产的现状远不只上述这些问题，当所有的问题交织在一起，牵一发而动全身时，则不仅会使决策者们一时摸不着头绪，即使在学术研究领域，也是令学者们颇感头痛的难题了。

2我国房地产市场改革的方向

首先我们需要明确的一个概念是，为了解决房地产业中的问题，目前不管是发达国家，还是发展中国家，转轨经济的国家，都采用了一种所谓的“混合经济”模式，既有市场调节，又有政府调节。但是，市场在其中所起的作用却是千差万别的，因而在经济领域对资源配置的效率也就有高低不同。

2.1让市场在资源配置中发挥基础性作用

房地产市场确实是属于很“不完全”的市场，但这“不完全”并不能成为不需要市场调节的理由。相对于市场调节更有效率的经济领域而言，加强政府在社会领域的作用显然更符合效率原则；同样，相对于政府在房地产市场运行的微观领域过度干预和管制所引起的低效率而言，其对经济宏观层面的必要调控以及制定正确的游戏规则更富有效率。如果我们能够认定正是由于市场的发育不完善，改革的不彻底引发了这许多问题，那么我们培育市场，完善市场，就应该能够解决这些问题。问题越多，问题越复杂，则进行市场取向的经济改革解决这些问题的效率也就越高。

明确了市场取向的改革是正确方向，那么合乎逻辑的观点便是政策的制订和研究的重点应放在房地产市场的需求方面而非供给方面。中国改革开放20多年，在住宅建设方面所取得的伟大成就是有目共睹的，也是得到世界公认的，由此使得城镇居民住房条件较大改善。然而，客观地讲，我们目前的居住水平还不高，住宅消费占家庭消费总支出中的比重偏低，大多数普通百姓靠自己的正常收入买不起房。

2.2解决问题的关键还是在需求方面

明确了市场取向的改革才是正确的方向，那么合乎逻辑的观点便是政策的制订和研究的重点应放在房地产市场的需求方面而非供给方面。中国改革开放20多年，在住宅建设方面所取得的伟大成就是有目共睹的，也是得到世界公认的，它使得城镇居民住房条件较大改善。然而，客观地讲，我们目前的居住水平还不高，住宅消费占家庭消费总支出中的比重偏低，大多数普通百姓靠自己的正常收入买不起房。特别在当前的转轨时期，对市场需求、百姓的实际消费偏好应重点考虑。市场经济的本质要求任何决策都应从市场的实际需要出发，从市场需求出发。任何政策的制定如果背离了这个大方向，将会大大提高其实施成本和难度，最终的政策结果与原定的政策目标之间将会出现越来越大的偏差。

3我国房地产市场应采取的政策取向

目前推行的“住房供应体系”和“经济适用房”有关政策认为，我国城镇居民的住房结构应大致如此：5%～10%左右的是纯商品房，10%～15%左右的是廉租屋，大约75%～85%是经济适用房，经济适用房是解决城镇居民住房问题的核心和关键。这一政策的出台，无疑在很大程度上出于对房价过高居民承受能力不足这一切肤之痛的考虑，然而房价过高，居民承受能力不足的原因却非常复杂，并非单纯地通过贴补地价、限制开发商利润率等简单的经济适用房政策就能解决。此外，住房供应体系中所提出的中国城镇居民各类住房的比例是否科学合理，也是一个尚需讨论的问题。

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关键词：内蒙古房地产市场；宏观调控；去库存

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2016年3月16日

一、内蒙古房地产市场现状

2015年，房地产开发投资1，081.05亿元，同比下降21.1%，回落幅度比1～11月份减缓0.03个百分点。其中，住宅投资758.51亿元，同比下降19%，降幅比1～11月份减缓0.4个百分点。住宅投资占房地产开放投资的比重为70.2%。2015年，房地产开发企业房屋施工面积13，637.36万平方米，同比下降13.3%，降幅比1～11月份收窄1个百分点。房屋竣工面积1，697.16万平方米，同比下降15.7%，1～11月份为下降17.6%。2015年，商品房销售面积2，369.37万平方米，同比下降3.6%，降幅比1～11月份收窄3个百分点。商品房销售额1，052.18亿元，同比下降1.2%，降幅比1～11月份收窄1.6个百分点。

二、内蒙古房地产投资面临的问题

2015年，自内蒙古治区房地产开发投资下降、房屋开发规模萎缩、商品房销售低迷。全年情况比1～11月份稍有好转，但形势仍不容乐观。主要原因：一是全区各地现有库存较大，尤其是呼和浩特市、鄂尔多斯市、乌兰察布市等地区，经测算，消化现有库存平均需要10年以上；二是居民消费动力不足。2015年，自治区居民消费价格总指数增长乏力，同比增长1.1%，居住消费同比下降0.3%，12月居民消费价格总指数环比上升0.5%，居住消费环比上升0.3%，住房销售成交量低迷；三是房地产开发到位资金不足、企业融资压力大、资金链紧张使得企业后续开发难以为继。如鄂尔多斯地区房地产发展融资规模在2，000亿元左右，其中较大比例来源于民间借贷，低迷的房地产市场使民间借贷资金链紧绷，抑制了当地民众的消费和房地产企业的资金再融资。与此同时，由于现金流紧张及为及时变现回笼资金，企业之间、小贷公司之间、小贷公司与个人客户之间拿不出资金，只能以物偿债，出现资产流转抵债问题。依据现行的税费政策，存在信贷抵债资产流转成本较高、重复上税等问题，高额的税费加重了企业和个人的负担，无益于解决多角债务危机，整体上制约了当地房地产市场的发展。

三、积极破解困局，建立房地产市场健康发展的长效机制

2015年，自治区政府印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（内政办[2015]58号），积极破解房地产市场发展困局，建立房地产市场健康发展的长效机制；2016年，政府办公厅对外《人民政府关于做好房地产去库存工作进一步促进房地产业稳步发展的意见》，对棚户区改造货币化安置比例、鼓励农民进城购房、全面落实购房落户等政策，都给出了明确的指导意见。参考自治区政府出台的政策文件以及发达省市经验，提出以下建议：

（一）进一步调整现行扭曲、限制房地产正常需求政策的政策建议。一是取消购买商品住房的不必要限制性规定。各盟市、旗县（市、区）对居民（含外地居民）在本地区购买商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的，在办理签约（网签）、纳税、贷款以及权属登记手续时，不再对其家庭拥有住房情况进行查询。取消非本地户籍居民家庭在办理购房和房地产权属转移登记手续时需提交缴纳社会保险证明、个人所得税纳税证明的限制性规定。对确需出具住房套数查询证明的，购房人家庭住房套数认定不包括其自建住房、房改房、继承住房、征收（拆迁）安置住房和已偿清贷款的二手住房，其拥有的住房套数只在购房所在地房屋权属登记机构查询。房屋权属登记机构出具的查询证明只载明购房人家庭拥有商品住房的套数情况。家庭首次购买改善性普通商品住房按首套住房认定；二是进一步优化住房供应套型结构。取消对商品住房户型设计“90平方米以下户型占70%以上”的限制性规定，放开商品住房套型比例，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用。在优先满足中小户型普通商品住房用地需求的原则下，依法提供和满足房地产开发企业根据区域城市功能定位和市场需求开发适销对路商品住房的土地需求。对于国有土地使用权出让合同中已经明确住宅套型比例要求的，仍执行原合同约定条款。对于在建商品住房项目，各地国土资源、城乡规划主管部门在不改变用地性质和容积率等必要条件的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，开发适销对路的商品住房。

（二）因地制宜，打通满足居民需要和化解存量房的政策建议。一是全面落实购房落户政策。在自治区区域内，个人异地购买商品住房（包括新建商品住房和二手住房），本人及其父母、未成年子女可按当地户籍政策在购房所在城镇落户。鼓励长期进城经商、务工的农牧业转移人口依法转让其原有农村牧区住房，在城镇购买商品住房并落户；二是清理规范新建商品房销售和进户环节收费行为。新建住房楼宇门、电梯、楼道照明等房屋附属设施以及供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等的建设安装费用，一律计入新建住房开发建设总成本，不得在房价外向购房者另行收取。要严格执行自治区财政厅、发展改革委、经济和信息化委联合印发的《关于公布全区涉企行政事业性收费和政府性基金目录清单的通知》（内财非税[2015]74号）规定，凡未列入《涉企行政事业性收费目录清单》和《涉企政府性基金目录清单》的收费项目和基金，一律停止征收。各盟市、旗县自行设立的涉企行政事业性收费和基金项目一律废止，被收费企业对擅自设立的行政事业性收费项目和政府性基金有权拒缴。2013年自治区住房城乡建设厅下发的《关于加强新建居住建筑供热计量装置和室内温度调控装置购置及安装费用管理的通知》（内建城[2013]17号）中规定的“在新建居住建筑达到预售条件时，房屋建设单位应暂按1，500元/户付款标准将建筑物热力入口和用户的供热计量装置、室内温度调控装置的购置费用交予供热单位设立的专门账户”内容停止执行；三是合理调整契税税率。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税，购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税；选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税，缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税；四是积极支持居民合理的住房贷款需求。对购买首套普通自住房（含公寓式住宅）的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请商业性住房贷款，金融机构执行首套住房贷款政策。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性住房贷款，最低首付款比例调整为不低于40%。金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。金融机构应缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求；五是进一步盘活公积金贷款，加快改善居民住房条件。合理确定贷款条件、贷款额度和期限，放宽住房公积金支取条件，加快开展区内异地贷款业务，降低贷款费用，优化贷款办理流程。

（三）推动开发商调整产品结构，盘活存量资产的政策建议。一是进一步加大存量商品房促销力度。各地区要定期、不定期举办房地产展览交易会，根据当地实际情况，出台减免交易税费、让利促销等临时性的购房政策措施，积极引导刚性购房需求和改善型购房需求。鼓励和支持机关、企事业单位团体购买商品住宅，特别是鼓励企业购买商品住宅用作职工公寓、集体宿舍，改善职工住房条件。鼓励和引导各地区利用商业用房和商品住宅建设创业基地，特别是大学生创业园，完善相关配套服务，打造一批创业示范基地；二是培育和发展房屋租赁市场，提升房屋租赁产业化水平。建立房屋租赁信息服务平台，大力发展住房租赁市场，支持房地产开发企业开展住房租赁服务；三是继续支持房地产开发企业的合理融资需求。金融机构在风险可控的前提下，合理配置信贷资源，支持资信良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，满足在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，加强与各类发债主管机构的沟通联系，支持符合条件的房地产企业发行债券；对拥有优质资产和独立可预测现金流的房地产企业，允许通过资产证券化、发行银行理财产品等方式筹集资金。进一步落实自治区人民政府与中国银行间市场交易商协会签订的战略合作协议，积极尝试发行项目收益票据，探索新型城镇化融资新渠道。

（四）进一步推动棚户区改造同化解存量商品房结合的政策建议。拓宽商品住房与保障性住房融通渠道。各盟行政公署、市人民政府，各旗县（市、区）人民政府可以以政府购买服务的方式，利用自有资金、棚改补助资金、银行贷款，从市场购买或租赁商品住房用于保障性住房。保障性住房要逐步从实物保障为主转向建设和租赁补贴并重，实现“补砖头”与“补人头”的结合。鼓励和支持符合公共租赁住房保障条件的家庭通过租赁市场解决住房问题，政府按规定提供货币化租赁补贴。各盟市、旗县（市、区）要统筹考虑本地区棚户区、旧城区改造回迁安置和存量商品住房情况，采取回购存量商品住房方式解决棚户区、旧城区改造回迁安置房源。商品住房存量较大、消化周期较长的地区，公共租赁住房房源和棚户区、旧城区改造安置房源的筹集，原则上以全部回购存量商品住房的方式予以解决，存量商品住房确实不能满足房源要求的，才可适当新建。

主要参考文献：

[1]统计局[J].内蒙古统计月报，2015.12.