房地产市场十篇

房地产市场篇1

关键词:房地产市场和谐发展杭州市

步入21世纪,以上海为龙头的,包括南京、杭州、苏州、宁波等十多个城市在内的长三角地区的经济发展已越来越引起人们的关注。这些城市的房地产市场伴随着经济发展也越来越活跃、成熟。本文以定位于“居住城市”的杭州为例,对其房地产市场的发展进行探讨。

杭州房地产发展的良好外在环境

长三角经济圈强劲的经济增长速度及其雄厚的经济实力极大的活跃了该地区的房地产市场。首先,经济增长伴随着外来人口数量的增多、素质的提高,因此对房地产的需求也越来越大。其次,社会中高收入阶层财富日积月累,急于寻找合适的投资保值渠道。房地产市场恰恰成全了这部分投资者的愿望,一批在房地产市场活跃的投资者,带动了更多的人投入到购房投资的行列。最后,随着当地人们收入的不断增加,对生活质量的要求不断提高,住房的更新换代成为一种必然趋势。

浙江民营经济发达,造就了大量的富裕阶层。据央行测算,“十五”期间,浙江拥有民间资本8300亿。杭州是浙江省的省会,是浙江的政治、经济、文化中心。近年来,杭州着力打造“住在杭州”品牌,并获得了“联合国人居奖”和“国际花园城市”等称号,成为人们居家置业的首选城市之一。杭州市政府在推出了取消实物分房、实行住房分配货币化政策的基础上,又出台了放开外地人购房、取消房改房上市审批、降低房地产交易手续费、扩大公房出售范围等相关政策措施、允许经济适用房上市交易,极大激活了潜在的消费群。另一方面,杭州市建立土地储备中心,规范土地使用权转让方式,建立房地产开发用地制度,极大地促进了房地产市场的持续、快速、和谐发展。杭州城市吸引力的增强,使拥有雄厚民间资本的浙江人纷纷入驻省城。

杭州风景秀丽,人杰地灵,对举办高等教育具有得天独厚的区位优势和人才优势。除了全国一流水平的浙江大学外,云集众多的高水平大学,如浙江工业大学、中国美术学院、浙江中医学院、杭州商学院、杭州电子工学院、浙江财经学院、浙江工程学院等等。从浙江省人口增长情况看,2003年招生的对象集中在1985年前后出生的人。1986-1992年,连续七年大学适龄人数将保持在61-69万人之间,将比1985年出生的多10万人。因此浙江省高等教育将以5%-10%的速度可持续增长5-8年。到2012年,浙江省高校在校人数将达到100万人,杭州市的高校在校人数至少占全省的50%,将达到50万人。作为“学在杭州”的关键,杭州市高等教育园区的建设将为杭州市带来大量的投资和消费,并为杭州的房地产市场培育大量的消费者。“学在杭州”和“住在杭州”的具有高度的相关性,可以实现良好的互动。目前,已经有较多的开发商在高教园区及边缘区块开发房地产项目。

杭州房地产市场发展的政策支持体系

构建市场化的房地产开发体系和保障性的住房服务体系

结合杭州市房地产发展现状,杭州市政府推出了进一步深化住房供给制度、分配制度、消费制度、住房产权制度和住房管理体制的改革。在推进居民住房供应市场化进程的同时,建立面向中低收入和最低收入家庭的住房保障制度,理顺商品房、经济适用房、廉租房、二手房和农居多层公寓建设和管理体制,逐步形成对中高收入家庭提供中高档新建商品住宅,对中低收入家庭提供中低档普通商品房、经济适用房和廉租房的两级住房体系。针对不同层次,提供不同的居住选择:一是城市最低收入家庭,由政府提供廉租房;二是低收入家庭,则供应经济解困房;三是中低收入家庭,在符合准购条件下购买经济居住房。

根据中低收入家庭对经济适用房的迫切需求,增加经济适用房的供给力度,同时控制经济适用房的供应对象,住宅标准、供应范围和分配方式,抬高经济适用房交易门槛,使政府提供的经济适用房真正能解决当前中低收入家庭和困难群众的住房问题。此外,每年从经济适用房中安排一批政策性房源,专门用于解决特困户家庭的住房问题。同时在建立住房租赁市场过程中,调整住房租赁与销售之间的协调比例关系,逐步完善各类住房销售、租赁的住房供应体系,以适应不同支付能力家庭需求,实现“居者有其屋”。

构建“置业阶梯”引导消费者建立正确的置业观念

目前对大多数人的消费水平来说,只能分档次、分等级、分先后来逐步实现其住房需求愿望。发达国家的经验告诉我们,阶梯性的置业过程对规范一级市场、活跃二、三级市场有不可忽视的促进作用。

在目前杭州房价较高并且一般居民没有或者比较难以获取与自身经济实力相适应的居所的情况下,政府应当从稳定社会和推进杭州市良性发展的角度向市民提供阶梯式的置业选择,对居民的置业行为加以正确导向,使消费者建立起“租房——二手房——新房——好房”的置业阶梯。例如香港的不同收入群体,有相应的置业选择。低收入群体租住公共住房,香港现在约有310万人居住公共房屋,居民从中获得了众多的福利,促进了社会的发展。对于一些中等收入家庭提供“夹心阶层住屋贷款计划”,向这类家庭出售特别为他们而建的居所,协助他们自置居所。中高收入群体可以根据自身经济实力,购买商品房。香港的置业阶梯政策满足了不同收入群体的住房需求,促进了社会的发展。

构建快速交通体系以扩大有效供给

杭州道路交通不畅、人口密集、环境污染等“城市病”日益明显,这已经影响到杭州房地产市场的和谐发展。美国专家P.Calthhorpe提出TOD的解决模式,即公共交通导向型的城市开发模式。TOD模式的理念和方法与杭州面临的问题和目标追求十分贴近,借鉴TOD模式,将大运量交通、道路系统和土地使用三位一体综合地进行规划和实施,在解决城市交通问题的同时,TOD模式所形成的紧凑的城市空间形态,可避免城市“摊大饼”式的蔓延;同时借助土地利用规划及分区管制措施,统筹安排引导整个新市区朝着规划所期望的战略重点——“城市东进、跨江发展”。

借助TOD强大的空间拓展功能和高效的运行方式,在杭州新市区范围内建立起由TOD轴线连接、公交社区、市镇(包括新城)及核心城市等城市单元有机结合,构成多中心、网络型、生态化的空间结构能将原本无效的土地供给化为有效的商品房土地供给。

正确处理政策导向和市场机制关系

适当调整地价水平

在土地经济运行中,不仅会产生许多正向的外部效应,如政府对城市土地的投资开发,改善了整个城市地区的投资环境,提高了邻近地区的土地价值——这是政府利用税收手段(如增值税或房产转让税)分配土地增值收益的依据;而且还会产生诸如生态环境质量恶化,市场过度开发导致建筑垃圾增多、绿地减少、噪声污染等城市环境问题,以及城市景观的美学和生态学价值降低等负面效应——这是政府利用规划、计划、税收等手段调整土地开发利用行为的依据。

房地产业是一个土地与金融两种要素高度紧密结合的特殊产业,土地是一种极度缺乏供给弹性的要素,而金融资源则是理论上可以无限供给且极具流动性的要素。一旦房地产业渗入投机因素,将会在短期内形成经济泡沫,如果房地产市场资金链突然中断,泡沫经济会立刻崩溃。将会给关联产业及整个城市发展带来致命破坏,日本、中国台湾和香港均有这方面的经验教训。

为了杭州房地产市场的和谐发展,对地价水平进行适当调控,稳定地价,对于杭州市整体经济的良性运行和城市持续发展有积极的作用。

充分发挥政府职能作用

目前,杭州房地产业正处于发展成熟的时期。通过深化改革,推进体制创新,强化宏观调控,加强市场监管,建立住房保障制度等措施,促进杭州房地产市场持续、快速、健康、和谐、稳定的发展是政府的重要职责。

房地产是国民经济的先导性产业,对GDP增长具有较强的带动作用,同时又依赖于经济发展所创造的市场需求,取决于经济增长所决定的居民住房支付能力。因此,在市场经济条件下,通过规划、计划、行政、法律和经济等宏观手段,引导和保持房地产市场繁荣稳定发展是十分必要和必须的。

针对房地产市场的缺陷和房地产经济发展的独特规律性,世界上大多数国家或地区均用严格的政府调控措施加以应对。这些手段既包括税收与补贴、信贷与利率管制、价格与租金控制等经济性手段,也包括土地利用计划与规划手段、交易管制、强制性公开交易信息等行政性手段,还包括道义劝告,不一而足。政策手段组合运用基于对各国或地区房地产制度和房地产市场具体情况的分析。

我国是土地公有制国家,城市政府代表国家行使城市国有土地的所有权,这为城市政府利用土地政策调控房地产市场提供了比土地私有制经济更为便捷的制度条件。对正处于快速市场化进程中的杭州房地产经济来说,借鉴国际经验,运用税收、金融等经济手段和正确的政策导向,扶持、稳定杭州房地产市场发展是政府不可推卸的责任。

创造遵循市场发展规律的房地产投资环境

房地产作为一个市场,其发展规律是由市场的供给和需求力量共同作用的结果。首先,从购房能力角度看,杭州近年来经济总量持续高速增长,城镇居民人均可支配收入逐年增加,使市民的住房购买能力大大提高;从消费结构分析,随着杭州经济发展和房地产市场的发展,杭州的房地产消费结构发生了明显的变化,房地产消费由原先的“居住型”向“享受型”转变,原先的一次性购房,一步到位的观念发生了变化,二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大;从供需关系角度看,根据杭州市房管局案例调查表明,目前纯投资性购房者只占10%,用于实际居住的首次购房者占40%,用于改善居住条件的二次购房者占50%。说明绝大部分的房产是居民按照实际需求购置的;从杭州的品牌效应分析,近年来杭州着力打造“住在杭州”品牌,并获得了“联合国人居奖”和“国际花园城市”等称号,成为人们置业的首选城市之一。城市的吸引力增强,使拥有雄厚民间资本的浙江人纷纷入驻省城,市场的需求力量雄厚。总的来看,杭州的房地产市场尚处于健康发展的阶段。

未来几年宏观经济和杭州市经济形势继续向好。国民经济良性运行和居民收入的稳定增长,使杭州市房地产市场的有效需求得以继续保持旺盛发展态势。在这样的经济景气形势下,杭州市房地产经济对房地产市场调控的承受能力较强,有利于调整政府、银行、投资者和购买者各方的利益关系。

杭州市政府对于房地产市场的调控,应当以创造良好的房地产投资环境为政策导向。对房地产市场的发展的内在规律进行准确把握,对未来杭州房地产市场的发展趋势进行准确判断。同时认真研究各种调控手段的组合作用,了解各种手段的时滞特征,科学预断,把握时机,实现超前调控。

参考文献:

1.罗清.日本金融的繁荣、危机与变革.中国金融出版社社,2000

2.曹锟生、顾杰.对新时期我国房价的思考.商业研究,2002(6)

房地产市场篇2

根据经济学理论的分析研究，可总结出以下影响住宅房地产市场需求状况的因素。第一，人口状况（包括人口数量、性别以及年龄组成，家庭构成）：人口的增加，家庭规模的减少，婚龄人口的增加，都会导致对住房需求的增长。随着城市人口的增长，对空间的需求随之增长，城市人口数量增加的同时，家庭人口结构也在发生变化，如家庭呈小型化、分散化，家庭平均人口减少，相对家庭户数增加，对居住、生活、空间的需求必然增多。与城市人口增长相伴随的城市化进程加快，城市平面不断扩大，城市周边地带空间的结构重新组合，这种城市地域的扩展无疑带动了房地产的需求。可见，人口状况是影响住宅房子产需求的重要因素之一；第二，房地产的价格水平：房地产市场价格仍然是影响房地产需求数量及结构的重要因素。在正常的房地产市场上，价格偏高就会限制一定收入水平需求者的需求，价格降低会增加需求量；第三，居民收入水平：个人、家庭需求主体要把扩大空间效用的欲望变成现实，受到其收入水平的制约。由于房地产价格高，买一套住宅需要一个家庭十几年甚至几十年的收入，因而居民收入水平是影响房地产特别是房产需求的重要因素，一般来讲，住房需求的收入弹性是较高的，消费者收入水平高，支付能力强，对住房的需求也就相对高，在其他条件不变的情况下，人们对住房的需求与其收入水平呈正比；第四，消费者的投资情况：衣食住行是人们生活中不可缺少的，消费者手中有了钱，就会满足自己的欲望，向各个方面投资，如果投资教育，投资证券以及房地产等等，人们如果对股票丧失了信心，也许会将投资的兴趣由证券转移到房地产，增加房地产的需求量，因此，消费者的需求量也是影响住房需求的一方面因素；第五，“危改”拆迁带来的影响：牵动千家万户的危改，促进了房地产市场的健康发展，在近十年的时间里，造福百姓的危改工程，掀起了部分居民的大搬家，刺激了许多沉寂的房地产市场，大大增加了房地产市场的需求量，拆迁带来的住宅需求是不可避免的；第六，利率及抵押贷款的条件：受经济发展水平的限制和个人积累的制约，个人购买住房多数都依靠银行提供贷款来解决购房资金问题，形成了银行信贷中一种新的业务（个人住房信贷），近年来，随着我国住房制度的逐步深化，个人住房抵押贷款业务快速发展，贷款利率的高低对房地产需求市场也是有一定影响的；第七，政策因素：政策因素对生产性需求和消费性需求都有重要影响，政策是国家对房地产业进行宏观调控的必要手段，对房地产供求的总量平衡和结构优化有极强的控制调节作用，与消费者需求有关的政策，主要有住房政策以及相关的优惠政策。

2层次分析

用AHP方法（层次分析法）分析问题大体要经过五个步骤：第一，建立层次结构模型；第二，构造判断矩阵；第三，层次单排序；第四，层次总排序；第五，一致性检验。其中后三个步骤在整个过程中需要逐层地进行。

我们应用AHP方法对房地产需求的影响因素进行分析，可建立如图1所示的层次结构模型。

利用特尔菲方法（“老手法”）对三类人员（住宅房地产需求人员，住宅房地产专门研究人员，住宅房地产供给人员）进行统计调查，根据调查资料，利用1~9比例标度法得到不同人员意见之间的相对重要性之比为H1：H2=1：5，

H1：H3=1：3，H2：H3=3：1，根据方根法计算得到H1、H2、H3的权数分别为：0.105、0.637、0.258，判断矩阵的最大特征值为λmax=3.039，一致性指标为CI=0.019，平均随机一致性指标为RI=0.58，判断矩阵的随机一致性比例为CR=0.033<0.10，可见判断矩阵具有满意的一致性；需求人员意见下各方案相对重要性之比为P1：P2=3：1，P1：P3=5：1，P1：P4=4：1，P1：P5=7：1，

P2：P3=3：1，P2：P4=2：1，P2：P5=5：1，P3：P4=1：2，P3：P5=3：1，

P4：P5=3：1，计算得到P1、P2、P3、P4、P5的权数分别为：0.491、0.232、0.092、0.138、0.046，判断矩阵的最大特征值为λmax=5.126，一致性指标为CI=0.032，平均随机一致性指标为RI=1.12，判断矩阵的随机一致性比例为CR=0.028<0.10，可见判断矩阵具有满意的一致性；专门研究人员意见下各方案相对重要性之比为

P2：P3=1：7，P2：P4=1：3，P2：P5=1：5，P3：P4=5：1，P3：P5=3：1，

P4：P5=1：3，计算得到P2、P3、P4、P5的权数分别为：0.055、0.564、0.118、0.263，判断矩阵的最大特征值为λmax=4.117，一致性指标为CI=0.039，平均随机一致性指标为RI=0.9，判断矩阵的随机一致性比例为CR=0.043<0.10，可见判断矩阵具有满意的一致性；供给人员意见下各方案相对重要性之比为P1：P2=1：1，P1：P3=3：1，P1：P4=3：1，P2：P3=3：1，P2：P4=3：1，P3：P4=1：1，计算得到P2、P3、P4、P5的权数分别为：0.406、0.406、0.094、0.094，判断矩阵的最大特征值为λmax=4，一致性指标为CI=0，平均随机一致性指标为RI=0.90，判断矩阵的随机一致性比例为CR=0<0.10，可见判断矩阵具有满意的一致性；层次总排序计算结果为P3、P5、P2、P1、P4，排序权值分别为：0.393、0.172、0.164、0.157、0.113，一致性指标为CI=0.028，平均随机一致性指标为RI=0.9231，判断矩阵的随机一致性比例为CR=0.0305<0.10，可见判断矩阵具有满意的一致。

计算结果表明,住宅房地产需求影响因素的优先次序为：

P3----危陋房屋拆迁量，权值为0.393；P5----人均年可支配收入，权值为0.172；

P2----政府的政策，权值为0.164；P1----房地产价格水平，权值为0.157；

P4----银行贷款利率，权值为0.113。

3定性分析

根据以上层次分析，可得以下定性结论：第一，危陋房屋拆迁量和人均年可支配收入对住宅房地产需求量的影响是最显著的，随着我国经济建设的快速发展，人们的生活水平大大提高，对衣食住行，特别是对住方面的要求也不断提高，老百姓手中有了钱，就要不断的想办法满足自己的欲望，因此，住宅房地产市场的需求也随着人们日渐增长的生活水平不断增加，同时，拆迁量增长带来了住房需求的猛增，尤其是中低价位住房需求的猛增，拆迁带火了楼市，强力拉动了对商品房和二手房市场的刚性要求，并且，由于拆迁量的不断增加极大地活跃了二手房市场，从而进一步激活了潜在购房群体的活力；第二，政府的一些政策也带动了房地产市场需求的增长，随着住房制度改革的深化，群众的住房消费观念发生了根本转变，购房积极性持续高涨，国家关于加快启动个人住房消费，扩大内需，改善居民居住条件，拉动国民经济增长的决策正在顺利实施；第三，在人们急需购买住房时，并不会太考虑银行的贷款利率，人们摸不清贷款利率的变化，它的变化是由一些经济形势及政府的相关政策决定的，因此在急需购买住房时，人们不太会注重贷款利率这一因素；第四，现在存在着房屋开发过度、盲目开发的现象，并没有完全考虑到人们对房屋的购买力，由于现在的拆迁，中低价位住宅市场的需求火爆，许多高价房屋存置，而中低价位房屋短缺，供给对需求也不会有太大的影响；第五，人口自然增长率，只反映的是本年的人口增长速度，在短期内并不能改变家庭结构、家庭户数，只有在二十年后，等这批新生人口长大，才开始进入住房需求市场，因此在短期内，人口自然增长率对房地产需求市场影响不大。

房地产市场篇3

一、进一步落实房地产转让优惠税收政策

（一）个人购买普通住房超过2年（含2年）转让的，免征营业税；个人购买普通住房不足2年转让的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。个人购买非普通住房超过2年（含2年）转让的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，按其转让收入全额征收营业税。

（二）对个人转让2年以上住房取得的所得，其缴纳的个人所得税根据地方分成部分给予补贴。

（三）对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

（四）对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（五）契税税率由4%调整为3%。其中：个人购买非普通住房缴纳契税3%，政府给予房款总额1%补贴；个人购买90—144平方米（含144平方米）普通住房缴纳契税1%，政府给予房款总额0.5%补贴；个人购买90平方米以下（含90平方米）普通住房缴纳契税1%，政府给予房款总额1%补贴。

（六）税收补贴金额按现行财政体制分担。

二、调整放宽土地出让金缴纳、开竣工时限

（七）对已经出让的土地，因未能及时拆迁交地，导致受让方未按期付款的，在各拆迁主体报市政府同意后，可根据拆迁实施进度，重新调整付款和交地期限。

（八）在《市政府办公厅印发〈关于保持房地产市场稳定健康发展的意见〉的通知》（宁政办发〔*〕106号）下发前，已出让的房地产开发用地，因受让方自身原因未能按期付款的，在受让方提出延期付款申请后，市政府授权市国土局根据实际情况批准延期，但最长不得超过6个月，同时在批准延期期间按银行同期贷款利率支付利息；超出批准延期期限的，仍按原出让合同约定标准收取违约金。特殊情况仍需延长期限的，需报市政府批准。

（九）付款、交地时间批准延期的，开、竣工时限相应顺延。

三、鼓励根据市场需求调整规划设计

（十）对于《市政府关于调整住房供应结构稳定住房价格的实施意见》（宁政发〔*〕182号）中关于住房套型比例控制的要求，由原来的“严格控制”调整为“鼓励提倡”。今后新出让项目的规划设计要点按此要求办理。

（十一）对已出让项目的规划设计要点中有套型比例要求的，在规划部门审批规划方案时，不作刚性控制，可以酌情放宽住房套型比例。

四、明确市政基础设施配套费缓缴的程序和时限

（十二）审批程序

对提出缓缴市政基础设施配套费的房地产开发项目，应按照“一事一议”的原则，报经市政府批复同意后按程序办理。对写字楼、酒店式公寓等非住宅类项目从紧审批。

（十三）缴纳方式

凡经市政府同意缓缴市政基础设施配套费的项目，应分两期缴纳配套费，即正常缴纳1/2，缓缴1/2。正常缴纳部分在房地产开发企业申请办理规费缴纳手续时（领取建设工程规划许可证前）缴清，缓缴部分缓缴期最长可延期至房地产开发企业第一次申办商品房预售许可证前。凡办理缓缴手续的建设单位，须与市建委签订缓缴协议，并交由房产部门备案。

（十四）缴纳办法

房地产开发企业在第一次申请办理缓缴项目的预售许可证前，由房产部门根据缓缴协议，督促其到市建委缴纳所欠缓缴款，缓缴款应按照缓缴协议确定的数额一次缴清，不再分期缴纳。缓缴款缴清后，由市建委向房产部门出具相关凭证。

未缴清缓缴款的，市建委暂停办理该单位的审批手续，房产部门暂缓办理预售许可审批手续。

五、加强涉房不稳定事件的应急处置机制

针对近期房地产市场出现的农民工工资、工程款、退房、工程质量纠纷等房地产领域的不稳定因素，市、区（县）两级政府应进一步落实分级负责、条块结合、属地管理的应急处置机制。市政府成立应急处置领导小组，负责协调处置全市房地产领域的各类不稳定事件。各区县人民政府也要分别成立以主要领导为组长的涉房不稳定事件处置领导小组，全面具体负责本行政区域涉房不稳定事件应急处置工作。

六、有关事宜

本意见从2009年1月1日起实施，暂执行至2009年12月31日。《市政府办公厅印发〈关于保持房地产市场稳定健康发展的意见〉的通知》（宁政办发〔*〕106号）执行时间延长至2009年12月31日。

房地产市场篇4

关键词：房地产税收；房地产市场消费结构；房地产租赁市场；税收试点方案

作者简介：邱强,上海对外贸易学院国际经贸学院教授,研究方向:房地产经济。

中图分类号：F810.42；F239.31 文献标识码：Adoi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2011.07.23 文章编号：1672-3309（2011）07-52-03

2011年1月28日，上海和重庆同时公布了房地产税收试点方案,这标志着我国房地产税收改革正式拉开序幕。由于这次房地产税收改革开展讨论的时间比较久，社会关注度比较高。现在房地产税收试点方案已经正式出台,方案该如何解读,它对未来房地产市场影响如何,本文将就此做一个梳理和展望。

一、房地产税收试点方案的解读

房地产税收试点方案实质上是一个税收改革方案,我们可从税收的性质、税收征收的目的和税收征收的路径三个方面进行解读，以便对房地产税收试点方案有一个比较全面的认识。

1、税收的性质

房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。房产税和房地产税收是不同的概念,房地产税收是指以房地产作为标的物征收的税赋的总称，按不同的征收环节可分为土地占用环节、房地产开发环节、房地产流通交易环节、房地产保有环节等四大板块。按征收对象的不同则可分为个人、企业两大类。从企业角度来看，我国房地产税收主要包括土地占用环节的耕地占用税、资源税等；开发环节的土地使用税、契税、印花税等；流通交易环节的营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税等；保有环节的城镇土地使用税和房产税。从个人角度来看，我国的房地产税收主要集中在交易流通环节的营业税、契税、印花税等。在保有环节，1986年10月1日我国家出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》规定了纳税人要依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据, 税率为12％。房产税按年征收，分期缴纳。

由此可见，房产税仅是房地产税收中保有环节征收的一种税赋，在我国也不是一种新的税源，在建国初期就存在，后并入它税。1986年10月1日恢复开征，但仅局限于商业地产，对住宅免征，导致住宅房产税长期“空转”，所以这次房地产试点方案只不过是做实而已。

2、征收的目的

房产税征收直接目的有两个：一是有利于合理调节收入分配，促进社会公平；二是有利于引导居民合理住房消费，促进节约集约用地。

从理论上讲，税收功能是调整国民收入再分配的重要手段和工具，但从目前上海和重庆两地试点的方案看则很难达到这样的目标，尤其是上海的方案，仅涉及增量房征税，并且征税的税率也不高，对存量房不涉及。相反，重庆的方案对于国民收入再分配功能会更强一些。

上海市的房产税试点方案规定对上海居民新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海居民家庭在当地新购住房人均超过60平方米的征收房产税，税基暂定按照应税住房市场交易价的70%缴纳，适用税率暂定为0.6%。但成交均价低于本市上年度新建商品住房均价2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。并且规定四类情形免征和退税：⑴符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧急急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的购房人新购住房；⑵持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人新购住房；⑵上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房；⑷上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按规定计算征收的房产税，可予退还。据统计，上海成交套均面积在100平方米左右，过去3年上海别墅及高档公寓在全市销售面积中的占比仅为15%,按照这个比例计算，再减去免征家庭，实际能征税比重不到1%。

相对来说，重庆市的房产税方案要严厉得多，一是税基宽一些，将对所有的高档商品住房征收，包括增量和存量，税率也比上海高，税率分三个等级，比主城新建商品住房建筑面积成交均价高出3倍以下的商品住房，征收税率为0.5%,高出3~4倍的征收税率为1%,4倍以上的征收税率为1.2%。即便如此，重庆的房地产税收比重也极低，对再分配影响非常有限。据清华大学房地产研究所所长刘洪玉研究，重庆每年房地产交易额达到上千亿、存量住房价值上万亿，而预计收房产税仅为2亿元，征税比重仅为增量的0.2%,存量的0.01%。

对于第二个目标对居民住房消费的引导效果是比较明显的，两地试点都通过控制面积和价位对增量房进行控制，大面积、高价位需要支付更多的房产税，这样能够合理引导居民购买在规定范围的住房，开发商供应也会朝这个方向发展，这将在下面房地产市场走势部分做详细阐述。

3、征收的路径

通过对上海和重庆两地试点的方案进行比较发现，此次房地产税收改革试点的遵循的是一条从易到难渐进的房地产改革路径。

上海的方案仅对增量征收房产税，并且还有人均60平方米的免税基数，影响范围不到新增购房比重的1%，试点方案的阻力相对会小很多，当然方案的效果也很有限，但税改方向明确，为试点的全面铺开奠定了基础。而且上海房地产市场相对比较发达，房地产市场存量房比重也比较大，在不触及存量房的基础上推行相对容易一些。而重庆高端存量房相对较小，虽然试点方案触及存量房，但因为比重较小，阻力也比较有限。

通过两地试点方案，给市场指明了一条清晰的房地产税收改革路径：即从个别城市试点逐步扩大试点范围，最后全国全面实施，从增量到存量，从高端别墅到普通商品房。

二、对房地产市场走势的展望

房地产税收改革对于房地产市场的影响应该比较显性和全面，既有价格方面和成交量的影响，又有房地产消费结构方面的影响，还会对房地产租赁市场产生影响，这些影响在短期和长期效果都会有差异。

1、对房地产价格和成交量的影响

对房地产市场价格和成交量影响可从短期和长期两个方面进行分析。

从短期来看，房价不会有太大的变化，几乎会保持比较平稳的态势，但成交量会急剧萎缩。原因主要有两个：一是刚性需求者和投机者都抢在试点方案出台前完成了交易。由于这次房地产税收改革试点讨论时间比较长，房地产试点的方案也比较透明，给以上两类交易者留有较充裕的时间可以赶在新政出台之前完成交易。据报道，在新政出台前两周时间里上海浦东新区房地产交易中心受理分中心受理的业务倍增,其中27日受理1200人,28日达1600人。该买的都买了,该卖的也都卖了,因此短期内市场供求双方都缺乏比较强烈的推动力量，价格自然会保持相对平稳。二是政策出台后，已经超过购房标准的投资者会存在惜售心理，而符合条件的新购房者会有看跌的心态。这两种心态在短期内不可能逆转，在这种心理作用下，交易量会进一步萎缩，价格也会保持平稳。

从长期来看，两地试点政策都抑制高房价，两地都规定高房价采取浮动的高额税率，尤其重庆的政策比上海政策更为严厉。当然，实际效果如何，还得看具体配套细则和执行的效果。虽然上海的方案比较宽松的，但上海配套的细则严厉一些。重庆如果配套的措施如果宽松的话，那么政策的效果自然会大打折扣。比如独栋别墅的房主分拆成为两个以上的房产证持有，就可以规避房产税。还有房价如果做低，或者按照原来的购房价计算高端公寓就不存在，这样也就规避了房产税。这样，即便再严的政策效果也会不明显。

不过，随着储备土地的减少，地方政府的土地财政政策必然无法长期维持，开辟地方财政财源便成为一种必然，而房产税属于地方税，并且存量房市场占有率较高，则自然地成为土地财政的一种替代，成为地方财政新的稳定的财源。但目前，我国房地产税占比很低。见表1。

从国际经验来看，对所有的房产都征收房产税是一个必然的趋势，目前，全世界有130 多个国家征收房地产税，房地产税已经成为很多国家主要的税源，特别是地方政府税收主要来源，有些国家房地产税已经占整个地方政府税收一半以上，甚至全部。见表2和表3。

这样，会有更多的城市会加入试点，试点方案会从增量扩大到存量，措施会越来越严。最后从个别城市试点到扩大试点范围，然后推向全国将是一个必然趋势，并且从增量到存量也是一个必然的趋势。当所有的存量房都征收了房地产税以后，住房的持有成本就很高，就会出现买得起房，住不起房，养不起房。对于自住房也很难转嫁持有成本。这样房价投机的时代就一去不复返了。从日本、韩国和美国的经验来看，房产税的实施会导致房价持续下跌。1989年日本房地产泡沫严重，政府开始调整房地产税收，扩大征税的范围，提高征税税率，并于1991年开征土地价值税。结果当年住房价格下降近四成，地价下降近六成，房地产泡沫破灭。20世纪80年代后期，韩国的土地投机现象日益严重，地价高涨，为抑制土地投机行为，政府于1991年开征土地增值税，使得土地价格随之下降。2004年以来，韩国的房地产价格又开始不断走高，出现泡沫迹象，为了抑制房地产价格的过快上涨，2005年8月，韩国政府颁布了《不动产综合对策》，调整房产税和地产税，征收综合不动产税。2006年，韩国房地产市场出现了明显的降温。美国在2008年以后房地产价格一直处于下跌的趋势。但是房产税并不是灵丹妙药，在实施房产税之后，2007年韩国房地产价格出现了报复性快速上涨。美国2004年至2008年也出现严重的房地产泡沫。

2、对房地产消费结构的影响

房产税实施以后，房地产消费会短期增长，长期减少的走势。

从短期来看，大面积住宅会有一波价升量增的反弹行情。这可从供求两方面分析。从供给方面看，征收房地产税以后，大面积房型市场供应量会大幅减少。一方面源于超过标准存量大面积住户的惜售，特别是2套房以上的住户来说，一旦售出就不可能买进。因为新买进要受新政的影响，要交房产税。另一方面开发商会适当调整新房供给的房型结构，减少大面积房型的市场供应量，增加小房型的市场供应量，以吸引那些资金并不雄厚的首次置业者。据统计，上海2月份预计开盘的14个项目中，70平方米以下小户型房源仅占11%,70至90平方米的中小户型房源占26%,合计37%;90至120平方米户型占16%,120至180平方米户型占26%,180平方米以上户型占21%,合计63%。大户型虽然依然占据重头，不过90平方米以下的小户型占比已经较1月份有所上升。从需求方面看，按照上海试点的政策，符合条件的购买首套房是免征房产税的，而且对于购买首套房面积没有具体的规定，但至少会按照上海居民的人均60平方米的标准计算。这样新购房人员首次置业必定会用足标准，一步到位，大面积房型自然是首要选择房型，况且目前大面积户型的平均均价较小户型要低。这样一来，大户型市场供应较少，需求增加，价格必定有一个报复性的反弹。

从长期来看，房地产税对住房需求结构也会产生重要的影响，小户型将来还是住房消费的主流。由于存在住房持有成本，面积越大成本越大，当大多数普通收入家庭都住不起大房的时候，住房的结构必然发生根本性的变化，未雨绸缪，开发商自然也会意识到这个变化趋势，降价和改变户型结构将是下一步应对市场变化趋势的手段。

3、对房地产租赁市场的影响

对于住房租赁市场来说，房租必然会提高，对于房屋持有者来说，住房投资者持有的成本必然上升，必然想方设法转嫁出去，而增加房租自然是一个比较合适的办法。当然，现在只是试点方案，将来正式的方案会在试点方案的基础上总结经验，但引导住房消费的目的不会改变，居民生活的底线不能动摇，因此，新的方案会有紧有松，也会有比较大的调整。值得警惕的是房产税如果作为调控房地产市场的重要手段和工具，应该在房地产市场出现回落时暂停，否则房地产税会成为制约经济发展的瓶颈，甚至影响居民生活。但当其一旦成为地方政府的主要的财源时，地方政府就会有加强征收的动力。(责任编辑：李综艺）

参考文献：

［1］夏县明.国外相关国家房产税征收情况[EB/OL].BNET商业英才网,2011-5-29.

［2］国八条房产税叠加效应如何影响楼市[N].解放日报,201-1-30.

［3］房产税等待全国实施,专家称未来存量房必然征税[EB/OL].东方网,2011-1-31.

房地产市场篇5

关键词：土地市场；房地产市场；关系；分析

中图分类号： F293.2 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）35-82-2

0 引言

随着社会、经济的快速发展，人民的居住需求不断增长，促使房地产的快速、多元化发展。与此同时，房地产除了在满足人类居住需求外，与众多产业也是息息相关，比如消费、金融、就业、信贷等。近年来，国家对房地产业的重视度不断提高，并且制定了一系列的制度、政策，推动城镇住房的快速改革，引导其健康、平稳的发展。然而，由于房地产投资的过快增长，也日益暴露出了各种弊端，比如房地产市场供需结构的失衡、房价增长过快等。因此，对土地市场与房地产市场关系进行研究非常有必要。

1 地价与房地产价格的关系

研究表明，房地产价高的根源在于昂贵的地价。房地产价格与地价均授予产权价格的范畴，且决定于供求关系。其区别在于：在土地市场需求中，受到自然供给的影响，在价格方面的变动，也更倾向于需求。然而，与土地市场不同，房地产供给不包括生产费用。所以，作为一个生产的过程中，必须满足足够的经济回报，才能持续地发展下去。正因为如此，房地产价格既是购买方的价格，也是出售方的价格。除此之外，在不同城市中，地价的差异性，也引发了房地产价格的差异。经分析，可以得出下面的结论。第一，地价与房地产价格永远呈现正相关关系。当税费率、 容积率、建安成木不同时，也会影响到地价与房地产价格的关系。第二，上述条件中，保持其他条件恒定，当容积率的变化与房地产价格的变化呈负相关的关系。比如，当容积率增大时，房地产的价格就会降低。同样，保持其他条件不变，建安成本与房地产价格呈现出正相关的关系。举个例子，当建安成本升高后，就会导致房地产价格上升。再次，保持其他条件不变，税费率的变化与房地产的价格也呈正相关的关系。同时，与其他两个指标上臂，税费率的变化对房地产价格的影响最大。即当税费率下降后，房地产的价格就会下降。当税费率增加后，房地产的价格就会上升。可以看出，要想降低房地产价格，采取降低税费率的方式，是非常有效且比较直接的。

2 土地供应量与房地产数量的关系

房与地息息相关，不可分割。保证足够的土地供应量后，才能为房地产的数量提供条件。在分析二者之间的关系时，通常将容积率作为重要的参数。容积率指的是：在城市用地中，允许修建总建筑面积与地块面积的比值。下面的公式可以反映出二者的关系。如式（1）所示。

Q=F×QL（1）

在式（1）中，Q为房地产的数量，F表示容积率，QL表示土地供应量。保持容积率不变时，当土地供应量增加后，房地产的数量也增加。当土地供应量减少后，房地产的数量也减少。所以，二者之间是正相关的关系。直线穿过原点m后，显示了土地供应量与房地产数量的线性关系。即容积率下降时，m线斜率减少，并向下旋转，然后成为m1线。容积率上升时，则与上述的变化刚好相反，m线转换为m2线。一般而言，容积率的指标大于1，如图1所示。

3 土地市场与房地产市场互动机理

首先，从经济学的角度分析。如果房地产需求上升后，则会导致土地供应量、地价、房地产数量纷纷增加。所以，房地产价格上升后，也会使土地供应量上升。同时，土地供应量出现变化后，也是由房地产价格的变动引起的。其次，从土地价格弹性变化来分析。如果土地供给弹性充足，此时就可以满足房地产数量对土地的需求。所以，当土地供应量增加后，房地产价格不会受到影响。相反，当土地供给无任何弹性时，如果增加土地供给量，就会扩大房地产的需求，进而导致房地产价格增长。但是，从现实中来看，上述两种情况存在的非常少。最准确来说，二者之间的关系应该是介于两种情况之间。当城市处于发展的初期时，人口对于土地来说，也是相对宽松的。此时，土地供给弹性较大。如果土地供应量出现变动后，则会使房地产价格产生较大的变动。与此同时，随着城市的快速发展，人口数量就会大幅度增加。但是，受到城市规划的限制，城市土地越来越少，进而降低了土地的弹性供给。在这种情况下，如果土地供应量发生变动后，对房地产价格的影响也逐渐削弱。所以，当土地供给价格弹性条件不同时，也会导致土地市场与房地产市场呈现出不同的变化。该关系可以用曲线图来表示，如图2所示。

4 建议

根据上述理论，基于土地市场与房地产市场的关系，本文翻阅了大量的文献，并结合自身的工作经验，提出几点具体的建议和意见。首先，将用地制度中的“制取消”，并在政策上加大支持，比如，减免税收，提供无偿资助政策，有偿资助政策等。在“双轨制”的用地制度下，暴露的问题越来越多。因此，必须加大改革的力度。其次，土地储备中心在制定土地供应计划时，必须以市场需求标准。具体来讲，相关部门必须深入到土地市场环境当中，考虑到不同供给对象的不同需求，制定合理的供应计划，或者有偿出让用地计划。同时，在实施城市土地规划时，根据市场发展的成熟度，积极向有偿出让形式转变。再次，在出让土地时，采用拍卖的方式。长期以来，在出让土地时，主要采用协议的方式。但是，这种方式并不能真实地反映出市场的需求，本质上来讲就是行政划拨。鉴于此，采用拍卖的方式非常有必要。复次，采用税收的手段，促进城市土地内涵挖潜。研究表明，利益驱动是导致城市用地快速扩展的重要原因。因此，有必要建立城镇土地线，遏制土地被过度占用，以此来增加农业净收入。最后，对现行的城市总体规划制定方式进行改革。当前，在城市土地规划中，存在很多问题，影响到了人口预测的准确性，不利于土地资源的合理配置。因此，必须进行改革，以此来提高决策的科学性、合理性。

5 结束语

本文结合实际的工作经验，分析了土地市场与房地产市场的关系。然后，针对二者之间的关系，提出了改善的具体建议和意见。比如，将用地制度中的“制取消”，并在政策上加大支持；土地储备中心在制定土地供应计划时，必须以市场需求标准；在出让土地时，采用拍卖的方式等。希望可以作为参考。总而言之，只要掌握开发地产市场的发展规律，才能采取有效的办法和措施，促进其健康、稳定、快速地发展。

参 考 文 献

[1] 厉伟，孙文华.土地垄断供给、纵向市场关系与房地产价格――兼论基于价值链分析的房地产市场竞争促进政策[J].当代财经，2014，12（06）：5-9.

[2] 范卫华.土地供应对房地产市场影响的有效性探析――以合肥市为例[J].西北农林科技大学学报（社会科学版），2012，10（02）：47-50.

[3] 刘博，周晨丹，刘晓欣，孔倩，董纪昌.土地市场波动与房地产价格的关系分析：基于VAR模型的实证研究[J].数学的实践与认识，2012，25（13）：47-54.

[4] 李佳.通货膨胀、货币供给与房地产市场关系的实证研究――基于后危机时代数据的考察[J].金融理论与实践，2012，14（08）：13-18.

房地产市场篇6

关键词：房地产 多级市场 对策

随着商业地产的不断开发，各种问题也伴随而来，给商业地产投资者、运营者、管理者提出了严峻的挑战。可以说，最近几年是我国商业地产的建设高峰期，却也是问题凸显期。目前我国的商业地产开发在设计、运营、招商、管理等方面处在种种的误区，正如中国城市化进程不断引发大量城市社会问题一样，中国商业地产开发过程中的认知模式、定位模式、决策模式、开发模式、融资模式、经营模式、管理模式等存在一些误区，而这些误区也是导致我国房价被大量垄断的一个重要原因，如何防止房价无上限的被抬高，如何从根本上解决我国民生的根本问题，便在于需要从宏观的角度上分析房地产多级市场的产生和相关的解决对策。这也是本文研究的根本目的所在。

一、房地产多级市场的现状

房地产市场指的是通过房地产的出租，买卖，抵押等各种经济手段所产生的地产交易方式，它是双方互利互惠的一种经济交易方式，也是这个社会所有与房地产为商品交际的总称。通过开发商对地皮的开发和拓新，同时买家通过货币去交易的一种，买与卖的交易桥梁。它是由市场主体、客体和媒介体、价格、资金运行机制等经济要素构成的一个大系统。所以， 房地产市场是房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品一切交换或流通关系的总和。房地产市场的分级运行主要是从房地产市场交易的层次和权属内容角度来讲的， 它可以分为一级市场、二级市场、三级市场等。房地产一级市场即土地使用权的出让市场， 具有垄断经营性质， 即国家以土地所有者的身份把土地的使用权投入市场运行， 土地所有者之间及土地所有者与土地使用者之间发生的权属让渡的经济关系的综合。

二、房地产多级市场形成的原因

1.房地产商的认知过于商业化

更多的房地产商在开发房地产的过程中更多的是看中了房地产所可以带来的商业利益，而一味的忽视了房地产的实际是利国利民的根本，不惜为了一己私欲的过多的去抬高房地产的价格。同时多级的住房多级市场也是房地产多级市场的主要原因，二手房屋的买卖也解决了很多外来城市移民对房屋供给上的需要，故而也有很多房地产商在二手房屋市场上大肆的牟取暴利，把本来仅仅的二手房屋价格，抬高到一手房屋的定位，同时市场经济的需求解决了市场的发展，更多的二手住宅的业主也乐于采用一种以小换大，以旧换新的模式从中得到房屋上的利润，同时也推动了我国房地产多级市场的步伐。

2.房地产的开发缺乏深远的系统思考

商业地产的开发是一个城市商业服务与空间调整的重要手段，当前许多商业物业的开发却有意无意地忽略了与城市功能之间的关系。只有具备辐射聚合能力和一定消费规模的城市才能提高商业价值，并为商业现代化、多元化提供实际的载体和平台。政府、银行、开发商共同参与。商业地产的建设和运营对区域经济发展产生重大影响，因而要受到政策、法律法规的严格约束。政府政策对商业房地产的区域选择和未来发展前景有很大的影响。同时由于商业地产的高投入特点，决定了商业地产的开发需要银行参与，以解决其融资问题，从而也注定了房地产与国家的经济主脉所割不开的关系。

三、房地产多级市场的对策

1.努力发展二手房产市场

房地产二级、三级市场具有经营和消费性质， 即在经营与使用消费之间平行转移， 表现为经营者与经营者， 经营者与消费者， 乃至消费者之间的交易行为。二手市场主要是房地产的增量市场， 三级市场主要是存量房地产的再转让市场。企业和本地与外地的房地产需求与消费有重大的意义。在我国， 房地产二手市场已形成了一个完整的、有机的市场体系， 发挥了巨大的整体功能， 促进了城市的土地资源、房产资源的优化配置和使用效率的不断提高， 因此， 活跃二手房地产的增量市场和存量市场有着广阔的前景，树立让利于民的思想， 并加强宣传， 不断提高居民的商品意识， 为活跃房地产多级市场打下良好的思想基础。同时加大中介人员的培训力度， 不断提高中介人员素质， 提高服务和管理水平。

2.调整我国房地产的整体结构

根据我国人多地少的特点，很多经济开发商，想根据开发房地产项目从而来提高国民生产总值，这就整体上而言存在的根本上的弊端。同时经济相关开发者与房地产商联合，一味的将其看作是经济的新增长点也是不现实的。目前为止，我国的中低档的房地产多是建在较为偏远，离市中心较远的地方，如此一来政府相关部分便需要在此投入较多人力物力财力去为住区添加相关的交通服务设施。所以， 调整住房的结构， 主要不是压制中高档住房市场的发展， 也不是鼓励低档房建设， 而是要以产品创新为核心来调整现有低、中、高档住房。而中、高档住房理应成为中国房地产业及其市场长期发展的重点，从而拉动房地产多级市场的发展。

总而言之，房地产多级市场由于其高投入、高产出和高回报以及建设周期长、涉及单位多等特点，决定了商业地产项耳开发经营过程中的高风险。商业地产项目除了一般项目风险具有不确定性、相对性和可管理性等特点以外还具有多样性、阶段性和不均衡性等自身的特征。根据前文的总结，笔者认为，根据我国房地产的多级市场，对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，以整体销售、整体出租，或部分销售、部分出租的方法作为基本模式；对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式，特别是临街商铺大多采取独立经营的方式。

参考文献：

[1]杨有志.我国住房公积金缴存率模式的创新[J].财贸经济，2013（12）.

房地产市场篇7

[关键词]房地产市场；公共性；居住权；公共利益

[中图分类号]F293.35　[文献标识码]A　[文章编号]1007-5801(2008)04-0052-06

始于1998年的住房制度货币化改革掀起了一场轰轰烈烈“造城运动”。不少地方的经济发展了，民众的住房条件改善了，但“造城运动”本身内含的制度缺陷也引发了许多矛盾，诸如利益失衡、分配不公、阶层冲突等现象日益严重。可以毫不夸张地说，“造城运动”正在制造人与自然、人与社会、人与人、人与自身的种种矛盾与冲突。有必要对房地产市场的风险和危机进行深入的反思。

房地产市场诸多问题的症结何在?归纳到一点就是，房地产市场并非一个纯粹的私人品市场，它也是一个具有完全公共性的市场。“公共性”是指政府应按照人民的意志和社会的共同利益，从保证公民利益的基本点出发，制定与执行公共政策。“公共性”的获取及其保证。包含了政府的政策制定与执行的公平公正性，包括了公民的利益能否通过民主的程序得到表达与整合等。所以，房地产市场的公共性，就是指每一位公民的基本居住权具有根本上的优先性，这是房地产市场存在与发展不证自明的法则。这是现代文明社会公民的基本权利，也是房地产市场发展的基本要义。房地产市场的法律制度、发展模式、运作规则、利益分配与调整机制等只能在这个基础上建立、延伸与拓展。离开公共性这个基础，就难以实现房地产市场的持续健康发展。

当前我国要素市场发展不成熟，如果不强调房地产市场的公共性，不仅容易剥夺绝大多数公民基本的居住权利。也容易导致少数人利用公共资源为其谋利。这不但导致绝大多数人的住房福利得不到改善，而且弱势民众的利益将不断地受到侵害与掠夺(比如一些房地产开发商及地方政府的强制性拆迁)。有必要跳出既有的房地产市场发展思维来讨论房地产市场的公共性问题，以寻找更适应我国房地产市场发展的新模式。

一、公民居住权的优先性是房地产市场公共性的基础

保证每一个人的衣食住行，是人类社会得以存在和繁衍的基本条件，也是现代文明社会的基本标志。因此，在发达国家，包括在有一定文明程度的国家中，保证居民的基本自住需求是这些国家的基本政策或政策宗旨。比如，美国住房政策的宗旨或核心就是要让每一个美国公民能够买得起有支付能力的住房。也就是说，公民居住权的优先性是房地产市场公共性的基础。离开了这一基本要求，房地产市场其他方面的属性就无从谈起。在我国，保证每一位公民居住权的优先性更是房地产市场发展的基本国策。

但是，房地产本身又是一种十分复杂的商品。它本身兼具投资品和消费品的双重属性。房地产性质的两栖性更表明住房自住消费是房地产市场公共性的重要基础。因为，如果不能从制度上确定住房自住消费的公共性，那就不仅不能满足公民的基本居住需求，而且可能形成对弱势居民基本居住权利的剥夺，并导致政府部门对房地产市场的判断与决策失误。

比如，目前国家统计局以国际惯例(其实也是选择性国际惯例)为由，把国内居民的住房消费算作投资，不仅造成国内居民当前最大的一块消费完全消融在投资中，统计报表上的居民消费率连年下降；也使得近几年的生产价格指数连年快速上涨，却难以传导到最终的消费品价格上来。事实上，前几年国内全部上游产品的价格上涨都传导到快速上涨的住房价格上了，而没有传导到居民消费价格指数上。由于居民消费价格指数不能反映居民消费价格变化的真实情况，政府职能部门也就难以对现实的经济生活做出正确判断并进行正确决策。举例来讲，现实中居民购买的不少消费品价格在快速上涨，但政府的CPI指数却一直在低位徘徊，直到2007年6月才出现转向。

还有，如果按照国家统计局的分类，住房消费是投资，那么在中国资本项目没有完全开放的情况下，国外资本进入国内房地产市场应受严格管制。就如目前QFII进入国内股市一样，国外资本进入国内资本市场应受诸如额度等方面的限制。然而从现实情况来看，国外资金早就长驱直入了。既然住房是投资，为什么相关政府职能部门对此不严格监管与限制呢?为什么会允许这些国外资金炒作中国的房地产，推高国内房地产市场的价格呢?

但从另一方面来看，无论是中央政府的“十一五”规划，还是国家发改委的报告，以及最近几年来房地产宏观调控的“国八条”、“国六条”，都是把当前居民的住房购买看作居民消费。在这些文件与报告看来，国内近几年经济的发展与繁荣得益于国内消费品的升级换代。而住房需求又占消费品升级的最大比重。既然居民的住房购买是消费，那么政府要扭转目前国内居民消费率过低的现象+就必须加快国内居民住宅的建设，以此来满足内需扩大的要求。

可以说，正是由于政府职能部门对居民住房购买的两栖性认识，导致了国内房地产市场在一些重要问题上的混乱。比如。房地产开发商为了推高房价，就认为住房作为投资品，其价格可以完全由市场供求决定，无需政府管制。这种观念既为房地产开发商利用其市场垄断性操纵房价提供了理由，也为一些人利用金融杠杆炒作房地产提供了借口。

按照上述理论，既然住房是投资品，那么国内大多数民众的住房消费也就不是市场应该解决的问题，而应该通过政府的住房保障体系来解决。由于目前住房价格高企，大部分居民没有支付能力进入高房价市场，这就会导致我国近10年来的住房改革又回到计划经济的老路。

如果我们的社会或我们的制度、法律，不是把住房消费作为房地产市场的第一要义，而是以住房的两栖性来看待国内房地产市场，那么这种认识将会导致我们在房地产市场上的一系列重大误解。不同的政府部门及某些既得利益集团都会根据对房地产的这种两栖性认识做出它们所需要的不同理解，不同的信息，提出不同的要求，并制定各种有利于他们的政策，从中轻易获利。

所以，充分认识房地产市场的公共性乃是当务之急。应当对公民居住权的优先性问题进行深入反思，并在此基础上达成社会共识，让这种共识以政策和法律形式固化下来。唯此，才能解决房地产市场存在诸多的问题，形成房地产市场良性发展的局面。

二、房地产发展模式是房地产市场公共性的核心

我国房地产市场最早发端于广东与深圳。由于广东、深圳与香港的地缘、人缘关系，国内最早的房地产市场发展走的是香港那种高地价、高房价及高福利房的发展之路。这种发展模式更有利于房地

产开发商及地方政府，所以很快就在国内遍地开花。遗憾的是，目前的房地产市场发展模式只复制了“香港模式”的高房价、高地价，并没有学习高福利房，从而使其既无法建立在房地产消费性的基础上，也无法保护国内绝大多数居民的基本居住权利。

其实，“香港模式”对于一个区域面积小、土地公有及土地十分稀缺、经济繁荣的小经济体来说，可能是一种无奈的选择。在土地稀缺程度较高、土地为政府所有的条件下，如果房价过低，就不能显示出当地土地的稀缺程度；但房价过高又必然把绝大多数中低收入的民众完全排斥在市场之外，因为当地政府只能通过特殊的住房保障体系来解决中低收入民众的住房问题。比如，香港50％以上民众通过公屋来保证居民基本居住条件，而新加坡的比例比香港还要高。

所以，当国内房地产市场出现问题时，或者当国内房地产市场价格过高让绝大多数民众没有支付能力进入市场时，房地产开发商和地方政府就倾向于把房价冲突归结为住房保障体系的不健全。因此，对房地产市场的宏观调控的目的，就是要稳定房价，让绝大多数民众的住房问题不是进入市场来解决。而是进入住房保障体系来解决。这就是前几年有关房地产市场的文件和政府官员一直强调房价不高的理由所在。

大国经济与岛地经济是难以类比的。且不论“香港模式”存在的弊端，即使是一种发展较好的模式，也未必适合我国。从国情来看，我国的中低收入者占整个社会人口的70％以上。让这70％人口进入住房保障体系，需要十分庞大的财力。即使政府有这种财力。也只能让住房体制改革回到以前福利分房的老路上，导致住房制度货币化改革的失败。

那么目前国内房地产市场价格上涨过快是住房保障体系不完善、不健全的问题吗?我们认为这是找错了原因。实际上，从目前北京、深圳、广州及上海等地的房地产市场来看，一方面房价快速上涨，另一方面各地又有大量的楼盘空置没有出售。这说明，目前国内一些地方的房价快速上涨，完全是房地产开发商、房地产炒作者恶意炒作的结果，与住房保障体系不完善关联不大。

从2006年“国六条”及24号文件来看。目前盛行的房地产“香港模式”将发生重大的变化。这些文件强调重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型的普通商品住房，强调房地产市场是一个民生的市场。如果这些房地产政策能够落实。如果市场生产的产品是绝大多数人都有支付能力的产品，如果我们的市场是绝大多数人都能进入的市场，那么不仅政府的基本宗旨(即生产更多绝大多数民众有支付能力的住房)能得到体现，也能保证国内房地产市场持续健康发展。

比如，美国的住房发展模式就是一个“大市场、小政府”的二元二级市场住房体系。所谓“大市场”就是美国家庭住房的95％以上是通过住房市场来解决。目前美国一亿多个家庭中，有7100万个家庭通过市场拥有住房。30％左右的家庭通过市场租房来解决。政府只限于帮助那些无能力支付私人房租的低收入家庭和老年人解决住房问题。政府资助的公共住宅或廉租屋家庭大约在130万户，占美国全部家庭的不到2％。加拿大的情况也是如此，政府资助的廉租房家庭不超过5％。

所以，我国住房保障体系的对象只应是丧失生活能力的低收入家庭、老年人等少数困难人群。至于绝大多数居民的住房问题，只能在政府帮助下通过市场途径来解决。比如，实行对不同收入层次的居民采取不同的住房货币化补贴、降低住房贷款利率、减免购房税收等措施，而要做到这一点就必须把目前过高的房价降下来。

这也就是说，我国的住房保障体系应该是一个多层次的体系。第一层级不足10％的极低收入的家庭、老年人等由政府提供廉租房或公房，通过这种方式来保证最弱势民众的居住权。第二层级20％―80％的中低收人民众，在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过住房市场来解决。并且在这一层级中，不同收入民众所获得的优惠条件也不一样。要做到这一点，政府就得用法律手段保证国内住房市场生产出民众有支付能力的住房。并在此基础上。把第一、二层次的房地产市场定义为完全的消费品市场。第三层级是20％以上中高收入者，他们的住房则完全由市场决定，不纳入住房保障体系。

但是，这里同样有一个问题必须明确。尽管“国六条”强调了房地产市场结构的调整，强调了生产满足绝大多数居民需求的住房产品，但是如果占70％的90平方米以下的住房仍不能被清晰地界定为消费品，那么投资者同样可以对这种主流住房产品进行投资。这同样会推高房价，并会导致绝大多数无支付能力的居民进入高价的房地产市场。

也就是说，不同的房地产发展模式决定了对公民居住权的保护程度，而房地产发展模式的公共性，不仅体现其关系到每一位公民的切身利益与基本权利，也体现在这种发展模式是否以房地产的公共性为基础。是否通过公共决策的方式来确立。如果房地产市场不能够保证每一位公民的基本居住权，那么这个房地产市场的发展必然与其公共性相悖。正是在这个意义上。房地产发展模式是房地产市场公共性的核心。

三、房地产的利益失衡是公共利益失衡

市场经济存在的理由就在于这个经济体制能够通过有效的激励与约束机制来达到基本的利益均衡，就在于市场能够通过价格机制约束个人的无限需求。所谓利益均衡，就是在市场中，无论何时何地，只要出现利益失衡，有效的价格机制就能够把资源从一个地方转移到另一个地方，从一个行业转移到另一个行业。比如，在市场经济中，尽管各种要素的价格表现形式不一样(劳动力为工资、土地为地租、资金为利息、企业为利润)，但在有效的市场体系中，这些要素价格都是趋向平均的，即这些要素的投资回报率是趋向平均的，否则，就会通过要素的代替或要素的转移来改变这种不均衡的价格水平。

然而，目前国内房地产市场的最大问题就是存在严重的利益失衡。房地产业的高利润使得各行各业的企业都涌入其中，导致国内产业结构出现“逆选择”，即高科技产业、制造业等向房地产业转移；并且由于利润严重不平衡，使得整个社会的财富在短期内向房地产业转移。

那么，房地产市场严重的利益失衡，为什么不能通过有效的市场价格机制来调整、通过市场供求关系来调整呢?即使市场机制失效，为什么不可以通过政府手段来调整这种失衡的利益关系呢?其实，目前房地产利益关系的失衡，其根源就在于市场忽视了房地产的公共性，并由此导致一系列相关市场制度的不完善，使得既得利益集团通过制度制定，把对整个社会利益的掠夺制度化。

比如，2003年央行推出的121号文件本来是对房地产市场金融规范的一个有效文件，却因为遭到强大反对而无法实施，并被一个完全有利于房地产开发商及地方政府利益、忽视房地产公共性的18号文件所取代。几年来的事实已经表明，如果当时不是用18号文件来取代121号文件，国内的房地产市场也不会发展到今天这般混乱地步。因此，2007年央

行关于银行信贷管理的359号文件。不仅全面肯定了121号文件的内容。而且对房地产出现的新情况作了新规定。

又如，政府为了GDP增长，倾向于扭曲生产要素的价格，严重压低利率，一定程度上使得有权者或接近权力者能够轻易获得银行资金炒作房地产，使得各地房地产泡沫增大。这些不合理的政策还包括户口管制，限制农村劳动力转移，城市规划管制，等等，这都在一定程度上导致了房价高企，从而对购房消费者产生不利影响。

所以，目前国内房地产市场存在的严重的利益不均衡已经不仅仅是经济问题了，也不仅仅是市场的供求关系问题了，它早已在一定程度上转化为严重的社会问题，并严重损害着社会绝大多数人的利益。而房地产市场的利益失衡，其根源就在于忽视了房地产市场的公共性，从而使房地产市场的许多制度规则不是建立在公共性基础上，反而成为少数利益集团制度化掠夺绝大多数民众利益的工具。

四、高房价是一种公共利益转移机制

房地产市场的利益失衡主要表现是高房价。在一个发达的市场中，某种商品的价格高低从来就不是问题。在市场中，既然已经出价，市场总是有买者卖者根据不同的价格进行交易。但是，目前中国房地产的情况则不是这样。一方面，房地产市场的公共性是房地产市场发展的前提，因此房地产的市场价格只能是其中的一部分；另一方面，房地产作为一种特殊的异质性商品。开发商可以利用全民所有的资源唯一性对其进行垄断性定价，并试图以合法方式让社会财富快速向少数人聚集。这样，高房价就成了少数人转移公共利益的一种工具。

首先，目前国内的高房价是政府政策的误导结果。因为在政府看来，房地产的宏观调控就是稳定房价，就是让房价不往下跌。也就是说，政府希望以直接的方式来保证房价上涨与下落。但是，在任何一个市场经济中，价格问题都是市场行为，政府能够做的只是通过调控市场供求关系，让市场价格达到均衡水平。直接调控价格本身不仅有悖市场法则，也不是政府宏观调控要做的事情。如果让国内房地产市场的价格处于高位运行，那么这实际上是向房地产市场发出了一个明确的信号，即既有的房地产市场形势、市场秩序与规则、房地产市场利益关系、运作方式，等等，都得维持，都得以现行的市场价格来保持房地产业的支柱性地位。

也正是在这样一种政府观念或政策引导下，国内房地产市场早些年的宏观调控效果并不理想。房地产投资依然飞速增长、房价快速上涨，民众与房地产商的对立情绪也越来越严重。当然，房地产开发商可以莺歌燕舞，地方政府可以业绩高照，银行利润可以在短期内上升到历史最好水平，但国内绝大多数民众离房地产市场则越来越远。一个由于政策原因使得绝大多数人都不能进入的市场，不仅是一个低效率的市场，也会导致社会的公平性荡然无存。因为，这个市场的资源不能够在市场法则支配下自由流动，而一个低效率的市场的经济风险无所不在、无时不有。

其次，房价的高位运行必然会导致整个国内经济产业结构逆选择、传统的粗放型增长方式难以转变、各城市竞争力严重削弱。因为，房价高企不仅增加了企业的运营成本，也增加了城市居民的生活成本。对于企业来说，成本增加导致新的企业难以进入，原有的企业也只能纷纷退出。例如，20世纪80年代，香港的制造业、中小企业纷纷退出香港迁往内地，近年来，上海沿海一线的企业也纷纷迁入内地，这在一定程度上也是房价高企弱化城市竞争力的结果。对于城市居民来说，房价过高使其生活成本急剧上升，并使新的劳动力人口无法源源不断流入城市。特别是当一个城市房价高得让居民无法承受时，那些潜力较高、竞争力较好的劳动力人口更是会流出该城市，从而导致该城市竞争力严重下降。

再次，房价高企必然进一步强化地方政府经营城市的不当观念。近几年来，我国打造城市竞争力一直陷于误区，即不少官员一谈到城市竞争力就是如何来经营城市。其实，对一个城市来说，政府的最大职责无非是通过政府权力来保护企业与民众的产权，保护合约的有效履行，保证民众的财富不受到侵犯与掠夺，并以此来为企业创造好的经营环境，为城市居民提供便利的生活条件。

如果地方政府经营城市，那么政府的行为就与其职责根本上背离。因为，如果政府要经营城市，那么政府就得运用权力来与企业、民众争夺资源。一旦政府的权力陷入市场运作中，并且这种权力监管不严，那么政府就必然倾向于利用其掌握的权力与民争利。既然政府的行为如此，那么在企业与企业之间、企业与民众之间、民众与民众之间的利益关系就会背离市场法则而改变，并通过非市场的方式进行调节。

特别是当这种经营城市的行为转化为一种企业行为时，城市急剧扩张，房地产开发企业的逐利行为就难以遏制。这不仅恶化了整个企业经营的环境，也恶化了城市居民的生存条件。事实上，目前不少地方政府与企业经营城市导致的恶果早已触目惊心。

可以说，近几年来，在这种错误观念的引导下，国内许多城市看上去经营得有声有色：城市GDP迅速增长、城市建筑林立、城市财政收入迅速膨胀、城市规模也快速扩张。但是这些成绩多以国有土地为其政策背景，并借助于对农民和城市居民的利益掠夺而建立起来的。可以说，正是由于地方政府这种对城市的经营行为，使得中国在极短的时期内，社会财富向少数人、少数企业聚集，导致了社会财富分配的严重不公，不少城市与村镇的社会矛盾也由此而不断激化。

房价高企不仅导致地区经济发展的不平衡，也扩大了民众之间的财富差距。对于各地区来说，房价高企使得越是发达的地区越容易把全国的资金与财富聚集过来；越是不发达的地方，地方的资金与财富越是倾向于流向发达的地方。从这几年中国各地区发展的情况来看，随着沿海一些地方的房价快速上涨，全国的信贷资金与财富迅速地向沿海地区集中。可以说，尽管中央政府一直要平衡各地的经济发展水平，比如实施西部大开发、中部崛起等战略，但是实际上这几年在沿海地区，特别是那些高房价的地区与城市，经济发展却越来越快。而这种经济的快速增长是以牺牲内陆省份利益为代价的，是完全非平衡的，是与中央经济发展战略背道而驰的。这种经济增长在高房价下所带来的矛盾与风险必然会越来越大。

房地产市场篇8

1．衡阳市房地产投资快速增长，但商品住宅投资增幅降低调查数据显示：2010年—2012年的三年中，全市城区房地产业完成投资年均增长23．89％，商品房建设完成投资年均增长24．07％，商品住宅建设完成投资年均增长16．38％，尤其是2012年在商品住宅方面的投资几乎没有什么增长。到2013年上半年，衡阳市城区完成房地产投资和商品房建设投资基本稳定，但商品住宅投资却有所下降，这是衡阳市房地产开发史上少有的。由此可见，国家在近几年对房地产调控出台的政策对我市的整体房地产投资影响较小，但考虑到市场容量等因素，住宅项目的投资在下降，而商业地产如商铺、写字楼的物业投资增长十分明显。近年来，衡阳市房地产投资保持了稳定的增长态势，这也直接使得衡阳商品房市场异常活跃。即使是整个市场观望情绪较浓的2010年，房地产的各项投资仍然保持了大幅度的增长，衡阳市房地产投资的稳步快速增长，成为衡阳社会经济又好又快发展的巨大推动力。投资的火爆，一个最为主要的是受商品房消费市场近几年热情持续高涨的影响，无论是从衡阳社会经济的发展、市民收入和生活水平的提高，还是城市化进程的加速推进、城市人口的大幅增加等方面，衡阳市商品房市场的潜在刚性需求都是巨大的。正是受市场空间的诱惑，企业投资商品房开发建设热情不减。

2．衡阳市商品房开发建设快速增长，商品房竣工面积增幅较大调查数据显示：2010年至2012年，衡阳市商品房施工面积年均增长23．45％；其中商品住宅施工面积年均增长20．88％。而衡阳市商品房新开工面积最近显示出疲态，有下降趋势；其中商品住宅新开工面积年均增长12．65％。2010年至2012年，衡阳市商品房竣工面积年均增长56．72％；其中商品住宅竣工面积年均增长49．93％。调查数据显示：2013年上半年，衡阳市商品房施工面积、新开工面积、竣工面积等，较之2012年的增长速度开始进一步放缓。商品住宅开发建设一直是这些年衡阳房地产市场的重头戏，而因为受2010年衡阳商品住宅消费“井喷”现象的鼓舞，相当多商品住宅项目在2011年纷纷购地上马，直接形成了2011、2012年衡阳商品住宅炙手可热的开发建设场景；2012国家宏观调控政策的再度趋紧只是在消费者心理上产生影响，并没有直接作用于衡阳商品房市场，普通民众在通货膨胀的预期下，纷纷将购房或换房作为财产保值的手段，也促使衡阳房地产销售市场量增价涨。到2013年受到房地产税可能扩围和调控政策加码的影响，使得开发商的开发活动变得有些迟滞；这些现象造成2013年上半年商品房施工和新开工面积逐渐放缓。

3．衡阳市商品房市场供应与销售调查分析A．衡阳市商品房市场供给（批准预售情况）调查分析调查数据显示：2010至2012年，衡阳市商品房市场供应量增长幅度平稳；其中商品住宅市场供应量与商品房的市场供应成同步变化。数据同时显示：2013年上半年，衡阳市商品房市场供应量较之2012年上半年下降了34％；其中商品住宅市场供应量较之2012年下降了36％。受商品房市场价格上涨的利好因素影响，衡阳市近年商品房供应量表现为逐年增加，但2013年衡阳房地产市场由于房价上涨过快、银行对房贷利率上升使得销售变得有些艰难，造成开发商放慢上市的步伐，等待我国新一代领导班子上台后对房地产市场态度的明确。B．衡阳市商品房销售调查分析调查数据显示：2010、2011、2012三年，衡阳市商品房销售高位回落态势明显；其中商品住宅销售面积年均下降9．79％。数据显示：2013年上半年，受到国内一线城市房价连续上涨的影响，衡阳市商品房销售面积较之2012年上半年增加了14．3％；其中商品住宅市场供应量较之2012年上半年增加了12．76％。从数据中还可以发现：商品房销售量减少的幅度不大，商品房供应量增加稳定。从消费者调查中还发现，衡阳市的商品住宅消费绝大部分都是自住型和改善型消费，投资型消费相对较少，这也说明衡阳市商品住宅的刚性需求很大，潜在的市场消费空间非常充足。

4．衡阳市商品房销售价格调查分析调查数据显示：从2007年衡阳市商品住宅均价1787元／平方米，到2013年商品住宅均价3774／平方米，经过5年多时间上涨2．11倍，平均每年上涨38．4％，涨幅惊人。关于房价这一重要问题，我们在本次调查中还分析如下两个方面的问题：其一，衡阳房价上涨的原因是什么？造成衡阳房价上涨的因素主要有以下几个方面：一是成本的提高导致了房价的上涨。调查发现，2007年到现在，土地价格每亩上涨5．56倍；商品房每平方米人工工资增加了2倍多；钢材、水泥、建筑用砖三大件的平均价格基本都上涨了一倍；地价及人防等报建费基本也增加了一倍，这是被动提高的成本。除此之外还有商家主动提高的成本即商品房的品质成本。近年来，衡阳商品房的品质不断提高，由此不可避免地增加了譬如园林、设计、服务等方面的成本。二是需求的增加导致了房价的上涨。因为土地的原因，房地产也是稀缺资源，需求大很容易造成供不应求，市场杠杆的作用很容易显现。在衡阳，综合品质很好的房子直到目前都是“抢手货”，在大家的争相购买中，价格自然水涨船高。衡阳房价上涨还有一个原因就是市民“买涨不买跌”的消费心理和在通货膨胀影响下看涨的心理预期。在房价上涨时期，老百姓普遍认为房价还会上涨，现在不买以后价格会更高，这种追涨的心理付诸行为，很大程度上推动了房价的上涨。而至于在一二线大城市非常普遍的“炒房”推高房价现象，在衡阳则很少存在。其二，衡阳当前房价是否合理？从房价与当地经济发展水平是否相适应看，2007年衡阳城市居民的人均可支配收入达到了10680元，而一二线城市的居民人均可支配收入在这个水平时，房价都已达到了每平方米4000元左右。从全国看同类城市对比来看，2012年全国商品房价格数据显示：一类城市（指北京、上海、广州、深圳等一线城市和沿海发达城市）建成控制区的商品房平均销售价格为每平方米25980元；二类城市（指省会城市等）建成控制区的商品房平均销售价格为每平方米9565元；三类城市（指地市级城市）建成控制区的商品房平均销售价格为每平方米5055元；四类城市（指县级城市）建成控制区的商品房平均销售价格为每平方米3650元。衡阳属于三类城市，其2012年主城区商品房平均销售价格，据官方的数据为每平方米3490元，显然明显低于全国同类城市的平均水平，甚至比全国四类城市的平均水平还要低。从全省同类城市对比来看，同样是武广高铁沿线的株洲、湘潭、岳阳、郴州等地级市2012年的商品房均价分别为6768元／平方米、5946元／平方米、4615元／平方米、5869元／平方米，均高于我市的3490元／平方米的水平。按衡阳市的区位优势和发展潜力来讲，衡阳市目前的房价还是正处于一个“价值洼地”的程度。从二手房的出租价格与新建商品房销售价格的关系来看，以杭州作比，该市在一手新建商品房均价为每平方米7000元～8000元的时候，同地段的二手房租赁价格为1500元～2000元；衡阳当前一些较好地段的二手房租赁价格已达1200元以上，但这些地段的一手新建商品房价格却只有3500元～4500元。此外，从商品房成本上涨方面来看，近几年衡阳商品房价格上涨的幅度远远低于成本上涨的幅度。经分析认为，当前衡阳房价是合理健康的，不虚高，没有什么泡沫成分。而从趋势来看，目前衡阳的经济正处于向上发展的大好时期，房价即使因国家政策调控会产生一些小幅波动，但没有大幅下跌的可能。

二、当前衡阳房地产市场分析判断

1．多方原因造成衡阳房地产市场火热与降温一是由于全国房地产调控效果不佳的影响，即一二线城市楼市持续上扬，强烈刺激了衡阳的消费者，加上各大媒体的炒作，衡阳消费者出于对通货膨胀的预期对市场房价的上涨心理预期明显，因此有能力买房的消费者大都入市购房，这是衡阳市场火爆的主因。二是国家住房民生保障政策的影响，最主要的是过去一段时间国家出台了许多保障性住房方面的政策，市民在观望地方政府在这方面的执行力度。但现实中保障性住房供给情况无论是数量和位置等都难以满足要求，消费者只能再次转向市场购买商品房。三是国家金融机构房产按揭贷款对第二套、第三套房的条件提高、利率上调和房地产税开征传闻与预期使一部分消费力受到抑制，在某种程度上，这一点是造成衡阳楼市住宅销售逐渐回落的很重要原因。四是衡阳房地产市场在过去几年较为快速发展的过程中，消耗了现有大量的购买力，再加上衡阳房价高企也抑制了部分刚需入市。原来隐现的各方面的问题，如开发商的诚信问题和住房的品质、结构不合理造成个性化的品质产品以及适合城市中低收入家庭的产品严重不足等等逐渐显现，是住房消费市场走向平静的内部深层次原因。

2．当前衡阳房地产市场形势的基本判断一直以来衡阳楼市并无太大波动，都是呈平稳和健康有序发展的态势。即使是在2010年衡阳商品房在国家调控政策出台的背景下，销售量仍然保持了较大幅度上升，这从总体来说是由于衡阳的房地产业发展速度不快，目前还处于自给自足的阶段，受国家宏观调控政策的影响较小。衡阳整个基本经济面向好、城建效果日新月异、房价与衡阳经济发展水平及市民承受能力较相适应等使得整个房地产市场基本是稳定的。供给、需求也基本平衡，当前衡阳房地产市场形势还是合理和健康的。

三、未来衡阳市商品房市场走势基本判断

1．衡阳的房地产业将在盘整中发展，市场潜力很大，因此上升的空间也很大我们要客观地认识国家以市场为主导的宏观新政策对衡阳房地产市场的影响。由于衡阳市场以刚性需求为主，从长远来看，新政影响是积极的。在长期看好、短期有困难的形势下，短期的盘整、震荡在所难免。衡阳楼市目前处在市场发展的上升期的盘整时段，随着盘整的结束，在今后较长一段时间内衡阳楼市都将保持这种上升的趋势。

2．衡阳房价下降的空间是不存在的，也就是说衡阳房价接下来没有大幅下跌的可能从商品房的成本角度看，今后包括建筑成本和品质成本肯定还会提高，特别是土地成本大幅上涨的前提下，房价因此绝无大幅下跌的可能，只会在波动中上涨。从衡阳经济社会的持续发展的基本面来看，衡阳房价也应该会上涨。但另一方面，衡阳房价大幅爆涨也会很艰难，因为我们还是要清醒认识到国家加强供应、市场调整方面宏观政策调整对于衡阳房价接下来走势有不可忽视的影响。当前基本稳定的衡阳房价态势应该还会持续一段时期。今后，衡阳房价会保持一种小的幅度“温和”上涨。

房地产市场篇9

关键词:房地产市场;金融理论;研究综述

中图分类号:F831文献标识码:A文章编号:1007-4392(2010)01-0004-04

一、 国外研究现状述评

(一) 基于生命周期模型的理论研究

此类研究一般是基于局部均衡研究框架,并结合现资组合理论,通过将消费者的住房消费和房地产投资引入生命周期模型(life-cycle model)当中,从而研究消费者的购房决策、房地产价格的形成机制及其影响。首先构建该研究框架的是早期Artle and Varaiya(1978)的工作,该类研究的优势在于可能会得出显解(如Artle and Varaiya,1978),即使是不存在显解,也可以通过数值模拟进行深入研究(如Cocco,2005;Li and Yao,2007)。正基于此,此类研究相当活跃。就从最近的文献来看,Ortalo-Magne and Rady(2006)发现信用约束使得初始购房的年轻人购买了比自己愿意购房面积小的房子,并且年轻购房者的收入和承担购房定金的能力是房地产市场价格的主要趋动力,英国和美国的数据也支持上述结论。Yao and Zhang(2005)在上述研究的框架下,分析了消费的租房与购房决策,其结论表明,当消费者面临严格的流动性约束与高的死亡率时,消费者通常会采取租房决策,而当流动性约束放松时,消费者通常会采取购房决策。Li and Yao(2007)则分析了房地产价格波动对参与者消费和福利的影响,他们的结论表明,年轻一代和老一代普通商品的消费对房地产价格的变动要比中年人敏感,并且房地产价格上涨将提高所有有房者的财产和消费,但是仅仅是老一代有房者的福利会增加,而其他有房者由于房价上涨导致的住房消费增加,其福利水平将会下降。Cocco(2005)则探讨了房地产市场对股票市场的影响,他认为,由于投资了房地产,年轻不富有的投资者只有有限的资金投资股市,并且房地产价格风险也会使得这些投资者远离股票市场。

(二) 房地产价格形成机制与投机泡沫的相关研究

此类研究主要从两个层面展开:一是从理论上探讨房地产投机泡沫的形成机制;二是从实证上判断某国或某一地区房地产市场是否存在投机泡沫。一般而言,此类研究通常将房地产价格分解为两个部分:一是由经济或市场基本面因素(fundamentals)驱动的部分,称为基本价格;一部分由房地产市场的投机行为(非基本面因素)驱动的部分,称为非基本价格或投机泡沫(speculative bubble)。由于目前学术界还未对基本价格有一个统一的认识,因此,不同研究的结论很可能不一致。从理论研究来看,此类研究通常是在Blanchard and Watson(1982)的随机泡沫(stochastic bubble)模型和Summers(1986)的风行(fad)模型的基础上展开研究的。如Gaia and Lucio(2004)在代际交替(OLG)模型的框架下,结合Blanchard and Watson(1982)的随机泡沫模型阐述了房地产市场中理性泡沫的生成机制,并且运用马尔科夫制度转换单位根模型(Markov switching unit root;Hall et al.,1999)检验了英国房地产价格中的理性投机泡沫是否存在。Roche(2001)则在上述两个模型的框架下,采用实际可支配收入、实际利率和净移民等指标反映经济的基本层面因素,并运用马尔科夫制度转换(regime switching)模型对都柏林(Dublin)的房地产市场是否存在投机泡沫进行了实证检验。与上述两个模型不同的是,Wong(2001)以泰国地产泡沫为背景开发了一个动态博弈模型,揭示了在经济飞速发展的过程中,人们过度乐观的预期所产生的羊群效应(herding effect)在房地产泡沫产生和膨胀直到破裂过程中的作用机制。除上述理论研究外,此类研究大部分文献都是实证研究,如Kim and Suh(1993)认为韩国和日本土地价格存在理论泡沫,而韩国房地产价格泡沫并不明显。Mikhed and Zemcik(2009)运用面板数据模型对美国的大城市的经验研究表明美国存在房地产投机泡沫。Kranz and Hon(2006)通过对西班牙房地产需求收入弹性的横截面分析,认为在1998年和2003年当中,西班牙房地产价格要高出长期均衡水平24%、34%,因而存在投机泡沫。Hui and Yue(2006)的研究则表明2003年上海房地产市场存在泡沫成分,并且为占总价格的22%,而同期的北京房地产市场不存在泡沫成分。其他类似地研究还包括Chan et al.(2001)、Case and Schiller(2003)等等。

(三)房地产价格变动机制及其影响的实证研究

此类研究一般是从房地产市场的数据出发,建立计量经济学模型,从实际数据中挖掘房地产价格变动的机制及影响因素,并对房地产价格未来变动趋势进行预测,同时探讨房地产价格波动对经济的影响。该类研究从采用的计量经济学模型来区分,可以分为线性模型(如Case and Schiller,1989;Gu,2002;Zhou,1997;Barot and Takala,2001等等)和非线性模型(如Kim and Bhattacharya,2009;Genesove and Mayer,2001;Engelhardt,2001等等),其中,Zhou(1997)运用线性协整模型和误差修正模型预测了美国房地产价格,Barot and Takala(2001)运用协整分析研究了芬兰和瑞典的房地产价格;Kim and Bhattacharya(2009)运用平稳变换自回归模型(Smooth Transition Autoregressive,STAR)分析了美国不同地区房地产价格的非线性特征,结果发现除了中西部外,美国其余区域的房地产价格都呈现非线性特征,Miles(2008)则以美国房地产市场数据为样本,比较了不同模型在房地产价格预测中的精度,结果发现广义自回归模型(generalized autoregressive,GAR)通常比ARMA模型和GARCH模型在样本外预测中表现更好。另外,Fratantoni and Schuh(2003)通过构建一个异质参与者VAR模型(heterogeneous-agent VAR,HAVAR),探讨了美国区域房地产价格的上涨对货币政策有效性的影响,发现房地产价格的过快上涨将会弱化货币政策的作用。

(四)基于一般均衡理论框架下房地产价格变动机制及其影响的理论研究

此类研究通常很难得到显示解,不过一般可以运用数据模拟方法进行分析,或者可以对模型采用线性化方式(如对数线性化等等)进行经验分析。如Berkovec and Fullerto(1992)就分析了税收对居民房地产需求的影响,他们的数值模拟结果表明,由于对消费者购房的征税会导致消费者重新进行资产配置,加之税收具有一定的风险分担作用,这样将会提升消费者的福利。Piazzesi et al.(2006)则探讨了房地产市场对资本市场的影响,其结果表明较高的房地产收益导致较高的股票收益波动性、较低的债券收益。Nielsen and sorensen(1994)建立了一个小型开放性经济模型,分析了通货膨胀、税收对房地产市场的影响,认为通胀的上升将降低房地产市场存量的价值。Jaccard(2007)则构建了一个动态随机一般均衡模型(dynamic stochastic general equilibrium,DSGE),发现房地产投资及股票投资所获得的过高风险溢价(股权溢价之迷,equity premium puzzle)能够在一定程度上由考虑了投资及股票投资所获提地过高风险溢价(股权溢价之迷,equity premium puzzle)能够在一定程度上由考虑了这房地产市场的宏观经济DSGE模型来解释,并且房地产投资者的习惯模式能够导致房地产价格的过度波动。DSGE模型目前通常被欧美国家央行用来进行货币政策分析(Smets and Wouters,2003;Christiano et al.,2005),其不仅具有坚实的微观基础,而且具有结构性特征。随着计量技术及计算机技术的不断发展,DSGE模型也开始变得易于进行计量分析、数值模拟及数据校准(Calibration)。因此,将DSGE模型运用到房地产定价机制及其影响的研究当中具有重要的方法论意义和理论意义,从目前来看,国内外相关研究还较为少见。

除上述几类研究外,还有许多研究开始从更为微观的层面来分析房地产的具体属性对其价格的影响,这类研究一般采取经验分析的方法进行分析,如Herbert and Turnbull(2008)探讨了学校质量对周边房价的影响,认为学校质量不仅影响周边房产的价格,同时也影响周边房产的流动性。上世纪90年代以来,还有文献运用所谓的空间统计法(Spatial Statistics)来研究房地产市场及其定价(如Pace et al.,1998),由于此类研究需要非常微观的关于房地产的属性数据,如周边环境的特性,和工厂及机场的远近等等2。另外,还有大量实证研究探讨了房地产市场有效性,详见Gatzlaff and Tirtiroglu(1995)的综述。

二、国内研究现状述评

(一)理论研究

由于最近几年来房地产市场的飞速发展,国内关于房地产市场的研究也比较多,大多数理论研究都是在国外相关研究的基础上,探讨我国房地产泡沫的产生机制。如袁志刚、樊潇彦(2003)采用局部均衡模型探讨了房地产市场中理性泡沫存在的条件、况伟大(2008)在住房特性的基础上,通过构建消费者-开发商模型和投机者-投机者模型说明了住房泡沫的大小以及泡沫破灭的条件。杜敏杰、刘霞辉(2007)的模型表明,房地产价格的上少不能够由同等幅度的地租上涨来支撑时就会产生房地产价格泡沫。其它的类似的研究还包括陆磊、李世宏(2004),周京奎(2005),易宪容(2005),王维安、贺聪(2005),史永东、陈日清(2006),许承明、王安兴(2006)等等。另外,张涛等(2006)构建了两资产按揭贷款模型及单资产按揭贷款模型,分析了影响房地产价格的因素。段忠东、曾令华(2008)通过引入房价,构造了一个包含货币市场和商品市场的动态系统,分析了房价变动对货币供求、市场均衡利率的影响,但是该研究缺乏微观基础,并将房价当作外生变量,因而具有非常大的局限性。

(二)经验研究

国内还有大量文献对我国房地产市场进行了经验研究。其中,许多研究探讨了房地产市场与其他行业的互动机制及其对宏观经济的影响,如沈悦、刘洪玉(2004)考察了房地产价格与价格指数、城镇居民收入等宏观经济指标之间的关系;梁云芳等(2006)利用协整分析和H-P滤波探讨了我国房地产市场与国民经济协调发展之间的关系;王国军、刘水杏(2004)研究了房地产业对相关产业的带动效应;吴海英(2007)分析了房地产投资增速对钢铁投资和总投资增速的影响。另外,还有大量的经验研究探讨了我国房地产市场是否存在投机泡沫,但相关研究的结论并不完全一致。如丰雷等(2002)认为中国地产泡沫现象并非是全国性的,而是地区性的,王艺明(2008)的研究发现北京和上海两地房地产市场存在显著的投机泡沫,而广州则相对不显著;刘莉、苏毅(2005)认为2002年7月以来,上海市房地产市场不排除存在泡沫的可能;胡健颖等(2006)则认为结果发现投机泡沫在中国房地产价格中占相对较小的部分。其他相关研究还包括张晓晶、孙涛(2006)、姜春海(2005),陈日清、李雪增(2007),平新乔、陈敏彦(2004),屠佳华、张洁(2005),梁云芳、高铁梅(2006,2007)等等。

(三)国内相关研究存在的不足

综上所述,我国国内的理论文献基本上都是在确定性的框架下进行研究的,很少考虑到房地产市场的风险因素以及其它风险资产的风险因素对房地产价格的影响,并且上述研究都忽视了我国房地产市场上特有的制度安排――土地公有产权和消费者之间普遍的代际赠与对房地产价格的影响(史永东、陈日清(2008)虽然构建了一个不确定性条件下的房地产价格决定模型,但是他们并没有考虑我国房地产市场上述特有的制度安排)。另外,国内将房地产纳入宏观经济分析的理论研究还极为少见,虽然崔光灿(2006)在BGG模型(Bernake,Gertler and Gilchrist,1998)基础上,分析了以房地产价格变化为对象研究资产价格波动对宏观经济的影响,但是其研究还不够细致,并未区分消费者对房地产的消费需求和投资需求,同时也没有考虑房地产市场的按揭贷款制度及本文所提及的我国房地产市场上特有的制度安排,因而并不能帮助我们更好的理解我国房地产价格波动对宏观经济的影响。另外,还未见关于开放性条件下的房地产价格变动趋势尤其是基于DSGE模型的理论研究及模拟研究,从而导致缺乏关于国际热钱对房地产市场的影响机理的深入研究。同时,关于我国房地产市场的经验研究中,线性模型居多,非线性模型较为少见,一些被国外相关研究证实的具有较好拟合度的非线性模型(如STAR模型、GAR模型)并未应用到我国房地产市场的相关研究中去。因此,当前国内的相关研究不仅在理论上,而且在应用上都具有一定的局限性。

三、小结与展望

本文按照现有房地产市场研究文献所采用的研究方法及侧重点的不同对国外相关研究文献进行了分类,将其分为基于生命周期模型的理论研究、房地产价格形成机制与投机泡沫的相关研究、房地产价格变动机制及其影响的实证研究、基于一般均衡理论框架下房地产价格变动机制及其影响的理论研究等四类,并简要介绍了一些代表性的文献,同时还介绍了具有代表性的国内房地产研究文献,并对国内房地产研究中存在的问题进行了讨论。

另外,从现有文献来看,房地产市场研究的未来发展趋势将从三个方向展开:一是微观层面的研究,此类研究将从更为细致的角度分析房地产的具体属性对其价格的影响;二是宏观层面的研究,此类研究以DSGE模型为代表,它将房地产纳入宏观经济模型,分析房地产市场与宏观经济的相互作用;三是基于投资组合理论的研究,此类研究以现代金融经济学中的投资组合理论为基础,分析将房地产纳入个体投资组合当中时对个体投资决策和消费的影响。

参考文献:

[1]Artle R.and P. Varaiya,1978.“Life Cycle Consumption and Homeownership.”Journal of Economic Theory,Vol.18,PP38-58.

[2]Berkovec J.and D.Fullerto,1992. “A General Equilibrium Model of Housing,Taxes,and Portfolio Choice.”The Journal of Political Econmy,Vol.100,PP390-429.

[3]Blanchard O.J.and M.W.Watson,1982.“Bubbles,rational expectations and financial markets.”ln P.Wachtel(ed.),Crises in the Economic and Financial Structure.Lexington Boooks,Lexington,M.A.

[4]Cocco,J.F.,2005.“Portfolio Choice in the Presence of Housing.”Review of financial Studies,Vol.18,PP535-67.

[5]Fratantobi M. and S.Schuh,2003.“Monetary Policy,Housing,and Heterogeneous Regional Markets.”Journal of Money,Credit and Banking,Vol.35,PP557-589.

[6]Gaia,Garion and Lucio,Sarno,2004.“Speculative Bubbles in U.K.House Prices:Some New Evidence.”Southern Economic Journal,Vol.70,PP777-795.

[7] 陈日清、李雪增,2007:基于二值响应模型的房地产泡沫预警方法研究,《统计研究》第9期,85-89。

[8]崔光灿,2006:资产价格、金融加速器与经济稳定,《世界经济》第11期,59-69。

[9]杜敏杰、刘霞辉,2007:人民币升值预期与房地产价格变动,《世界经济》第1期,81-88。

[10]段忠东、曾令华,2008:《房价冲击、利率波动与货币供求:理论分析与中国的经济研究》,《世界经济》第12期,14-27。

[11]丰雷、朱勇、谢经荣,2002,中国地产泡沫实证研究,《管理世界》第3期,59-64。

[12]胡健颖、高铁梅、贺书平,2006:房地产市场与国民经济协调发展的实证分析,《中国社会科学》第3期,74-84。

[13]梁云芳、高铁梅、贺书平,2006:房地产市场与国民经济协调发展的实证分析,《中国社会科学》第3期,74-84。

[14]沈悦、刘洪玉,2004:住宅价格与经济基本面:1995-2002年中国14城市的实证研究,《经济研究》第6期,78-86。

[15]史永东、陈日清,2006:信息不对称、羊群行为与房地产市场中的居民破产,《财经问题研究》第12期,39-46。

[16]史永东、陈日清,2008:不确定条件下的房地产价格决定――随机模型和经验分析,《经济学(季刊)》第8卷第1期,211-230。

[17]王国军、刘水杏,2004:房地产业对相关产业的带动效应研究,《经济研究》第8期,38-47。

[18]王艺明,2008:房租资本化、模型误设与房地产投机泡沫:基于北京、上海和广州住房二级市场的研究,《世界经济》第6期,59-68。

[19]吴海英,2007:房地产投资增速对钢铁投资增速对钢铁投资和总投资增速的影响,《世界经济》第3期,22-30。

房地产市场篇10

【关键词】房地产；市场营销管理；概念；内容；策略；现状

1 房地产市场营销的概念

房地产市场营销是市场营销的一个重要分支。房地产市场营销与其他市场营销一样，也是个人和集体通过一系列的活动，特别是某些创造性的活动，同别的个人和集体交换产品和价值，以实现其经营目的的一种社会过程。可见，房地产营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点，企业通过有效地提供住宅，办公楼，商业楼宇，厂房等建筑物及相关服务来满足消费者生产或生活，物质和精神等的需求，以获取一定利润的一种商务活动。与一般商品市场营销相比，房地产市场营销的主要特点是其交换对象的特殊性，房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依托、物质实体上的权益等。

2 房地产市场的特征

1）房地产市场是权益交易市场。

2）房地产市场是区域性市场。

3）房地产市场是不完全竞争市场。

3 房地产市场营销的内容

3.1 房地产市场研究分析

3.1.1 市场需求分析

通过对房地产市场调查和预测，了解房地产市场近期或未来需求是什么。

3.1.2 房地产市场环境分析

分析房地产企业经营活动面临哪些宏观环境的影响，有利因素和不利因素各有哪些。

3.2 确定房地产投资经营目标

在研究和分析市场的基础上，作出经营决策，包括选择和确定房地产投资规模、投资方向、投资地区和地点以及投资方式。

3.3 项目决策

3.3.1 产品策略

确定和开发满足市场需求的房地产商品。

3.3.2 价格策略

根据房地产市场需求分析的情况，制定房地产价格，受国家调控的房地产价格的确定应符合国家规定。

3.3.3 销售渠道选择

选择房地产租售的基本方式和途径，房地产开发商自行租售与委托房地产中介机构进行房地产租售各有特点，要进一步结合项目情况决定经营方式。

3.4 促进销售

确定和使用有效的信息传递促进销售的手段，如房地产广告，房地产交易会等，提供售前咨询服务，吸引租客或买家，促成房地产交易。

3.5 信息反馈和物业管理

提供售后服务和良好的物业管理，并搜集反馈信息，扩大顾客群。

4 房地产市场营销的基本过程

4.1 分析市场机会

4.2 研究和选择目标市场

4.3 制定营销战略，包括产品定位，建筑设计

4.4 制定市场营销策略，包括定价，销售渠道选择，促销的策划和计划

4.5 执行和控制市场营销工作

5 我国房地产营销策略的现状

目前，我国常用的房地产营销策略主要有房地产企业直接销售、委托销售和网络销售三种。

6 加强我国房地产市场营销管理的对策思考

6.1 对房地产项目进行准确定位

房地产企业在每一个具体项目开发前就必须明确市场概念定位、形象定位、品牌定位、竞争定位、价格定位、销售网络与方式定位，并将其整合化形成整合定位。

6.2 采取合理的定价与付款方式

价格是房地产项目策划中直接影响盈亏状况的决定因素，而付款方式又决了项目销售后资金回笼的速度。因此，房地产营销的核心就是价格及付款方式制定。

6.3 价格的制定

价格的制定要考虑以下因素：一是心理价格的影响。二是在一定销售周期内的价格调整及控制。价格的调整幅度要视项目的具体情况而定。三是和同类型竞争项目的价格相比较。

6.4 付款方式

付款方式的着重点在于三个地方：一是用尽量宽松的付款方式吸引更多的人买得起并产生实际的购买。二是使更多的对象选择有利于发展商的付款方式购楼，保证资金回笼的速度。三是通过付款方式的设计吸引买家早入场、早落定金。

6.5 采取有效地促销策略

促销策略可以达到如下作用：①传递信息②突出特点③扩大销售。总之，房地产促销的目的就是刺激或增加消费者的购买。

6.7 注重物业管理的保值增值作用

所谓物业管理，其根本宗旨是为全体业主和用户提供及保持良好的生活、工作环境，并尽可能满足他们的合理要求。物业管理是房地产项目质素的重要组成部分，也是房地产项目整体销售的一个重要环节。

6.8 培养一支高素质的房地产营销管理队伍

如何培养一支高素质的营销管理队伍，是我国每个房地产开发公司必须面对的课题。首先，要提高营销决策者的分析能力，营销决策者要善于分析问题；其次，要提高营销决策者的决断能力。决策者要具备多谋善断的能力；最后，要提高风险意识和控制风险的能力，要敢于承担风险。

7 加强市场营销管理的对策思路

7.1 品牌营销

目前，房地产市场竞争日趋激烈，房地产品牌的作用日益凸现。品牌不仅是企业或产品标识，更是宝贵的无形资产，能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的兼并收购、投融资等对外合作中发挥重要的作用，从而为企业创造更加良好的经营效益。

要建立良好的品牌，必须要以优良的品质，适合的价格提高品牌美誉度；同时，兼以完善的售后服务提高品牌忠诚度以及适当的树立品牌形象的手段提高品牌影响力，以及参加各类大型的房地产展销会展示公司形象，推销公司的楼盘等。

7.2 人文营销

房地产营销应该是以人为本的，为顾客创造良好的环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。人文的另一个方面体现在房地产开发商与顾客的关系建立上。人文营销的第三个方面体现在为买主提供最大便利上。所以，从房地产开发到售后的过程完整贯彻以人为本的原则，是提升销售量的重要手段之一。

7.3 知识营销

房地产开发商应当本着诚实的原则定期开展相关知识的宣讲会，在宣讲会前可以进行问卷调查，了解消费者在此方面的困惑，在宣讲会上可以针对调查结果要求相关专业人员先进行房地产行业概况介绍，然后认真耐心地回答消费者对房地产行业或有关楼盘的任何问题，最后总结以上的内容，达到让消费者获得知识的目的。

7.4 绿色营销

居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素，企业纷纷提出以环境保护为营销理念，以绿色文化为价值观，以绿色营销为核心的营销战略。

在绿色营销上，对于单纯的绿地的规划是十分必要的。而针对目前能源紧缺而提出的绿色节能住宅的概念，同样要运用到绿色营销中，增加社会效应。

7.5 合作营销

房地产开发商与很多单位存在利益关系。

首先，应该积极与下游供应商进行联系；第二，开发商积极与金融信贷部门进行联合；第三，与其他开发商进行联合造势，形成双赢的格局。

7.6 服务营销

对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热情地接受他们的咨询，让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解，从而有了初步的认知和倾向；售中服务是开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户，并协助他们办理相关手续；同时，开发商应当注意商品房产品的售后服务，对业主提出的问题给予及时地反馈与维修，并自己成立物业公司或委托第三方物业管理，为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境。

7.7 社会营销

社会营销观念是随着现在流行的可持续发展观念提出来的，主张企业提供的产品和服务，不仅要满足消费者的市场需求或短期欲望，而且要符合消费者的长期利益，不忽视社会利益。

8 房地产营销策略的创新

在房地产营销策略的创新中，需要注意几个关键的因素。第一，项目开发前的市场调查工作。第二，强化产品策略在营销组合中的地位。第三，突出企业差异。第四，合理利用价格策略。第五，积极拓宽营销理念。