物业管理费十篇

物业管理费篇1

    

    计费基础           费率（％）

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    建筑安装工程概算额      2

    

    

物业管理费篇2

关键词：包干制；酬金制；对策。

一、物业管理两种收费模式。

2003 年 11 月，国家发改委和原建设部联合了《物业服务收费管理办法》中第九条规定：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。”

首次在政府法规中明确了包干制和酬金制为我国物业服务收费的两种基本模式。

二、两种收费模式优缺点。

1. 包干制模式的优点。

一是包干制收费模式操作简单，业主省事。包干制收费模式意味着业主只需根据物业管理委托合同向管理企业交纳固定费用就可享受物业管理企业提供的各项服务，业主及业主委员会不再对物业管理企业的收支账务进行审核，只对本体公共设施维修基金的使用进行审核，行使审批、监督权，为业主节省了监管成本。二是包干制强化了成本意识，有利于企业提高生存能力。在包干制下因物业企业经营管理水平高低带来的盈亏压力由自身承担，这就激励物业管理企业在不降低物业服务质量的前提下，通过应用先进的技术和引进科学的管理方法，降低成本，创造利润，从而促进企业的进步和发展。三是包干制有利于提高员工素质，促进物业品牌发展。在包干制下因其所收物业管理费的开支尤其是人工成本不必经过业主的审核。因此，当物业企业通过加强内部管理，降低其经营成本后，可以在较高的企业利润中分出一部分用来提高员工的待遇，留住和吸引更多的高素质人才加盟物业企业，从而提高竞争力，促进物业公司树立自己的品牌优势。

2. 包干制模式的缺点。

包干制最大的弊端是物业管理交易的不透明性，由于物业企业对收的物业管理费用可以自行支配，所以业主对物业企业的监管性和灵活性受到限制。这样容易造成双方的矛盾。

同时，这种收费方式可能导致“奖懒罚勤”的现象，促使物业企业采用不正当手段压缩费用和成本，影响实际服务质量。

3. 酬金制模式的优点。

一是酬金制体现业主自主管理，有利于维护业主权益；二是酬金制财务透明，有利于企业与业主双方建立信任；三是酬金制有利于物业企业规避经营风险。

4. 酬金制模式的缺点。

酬金制虽然维护了业主在物业管理中的主体地位，但由于业主及业主委员会受时间、精力和专业知识的制约，很难对管理成本进行核准和审定，从而可能会造成某些物业公司管理责任感缺失，采用各种方法增加管理成本去提高酬金的收入。

三、两种收费模式对比。

1. 两种收费模式各有利弊。

从上述分析可以看出，包干制模式操作简便易行，免除了业主及业主委员会对物业企业收支账务进行审核的难题。

为业主节省了监管成本，还有利于防止个别业主委员会负责人被收买而变成“维持会长”，与物管企业共同侵害所有业主的权益。但是在这种模式下，物业企业会为了利润过多的追求多元化发展，在一定程度上制约着物业行业专业化的形成。而酬金制模式下，物业管理是完全市场化的运行，业主与物业双方因物业财务透明化减少了更多矛盾；同时，物业管理经营风险的降低有利于物业管理企业专业化水平的提高，但是酬金制模式对业主的要求较高。因此，就目前我国物业管理发展的阶段来看，两种收费方式都有其存在的理由和必要性。

2. 两种制度的适用范围。

包干制模式适合于市场化程度较低的地区和品牌优势较为突出的物业管理企业；酬金制模式适合于处在幼稚期的企业或者业主结构合理的项目。

四、完善物业管理收费模式的对策建议。

1. 完善与酬金制收费相配套的税收政策。

虽然目前国内有的地方能够根据物业管理费用不同性质区分税收标准，但在实际操作过程中，大多数情况还是没有对酬金制模式中的成本和酬金进行有效区分，于是物业企业所收费用全部按照收入上缴营业税，增加了物业管理成本。

2. 加强业主对酬金制模式的了解。

在实际操作中由于业主对酬金制没有深入的理解和研究，从而不能准确把握监管深度，例如有的业主强调成本透明，甚至会直接过问每一个员工的实际收入。由于人事费用支付存在滞后期，如果一味用预算逐一核对员工收入，必然存在差异，而业主过于深入地插手具体事项，必然导致物业服务公司无法进行正常的管理。

物业管理费篇3

作为物业服务从业人员中的一员，笔者认为，物业管理费收费纠纷之所以这么多，主要是由以下几方面原因引起的：

物业公司的服务质量存在瑕疵。如果服务质量好，物业费哪怕贵一点，业主们也不会有意见。笔者曾在多个住宅小区服务过，其中服务广州市郊的白天鹅花园时，该小区的物业服务费是1.0元／平方米，相当一部分业主还提出要增加物业费，业主们说：“你们的服务完全不止值这点钱，至少每平方米还应加三毛钱。至于后来笔者调到香格里拉花园担任物业经理时，那更有意思――该小区物业服务费价格从1.2元／平方米到4.0元／平方米之间共有九种(房子是分期开发的，业主收楼时间不同签订的物业服务费就不同)，而房子只有三种类型：多层公寓、高层公寓和别墅，但没有一家业主对此提出异议。为什么呢?因为服务质量是有保证的，不少业主就是冲着物业服务质量去买房子，所以无论是交1.2元／平方米还是交4.0元／平方米的业主对自己需要承担的缴费标准都没有意见。

业主的经济承受能力有限。如前所述，白天鹅花园尽管有不少业主主动提出要增加收费，但考虑到此小区大部分业主是工薪阶层，最后管理公司并没有提高价格；而香格里拉花园的业主主要是珠江三角洲私营企业老板、外籍人士和政府县处级以上干部，他们出得起高价物业费，4.0元／平方米能承受，如换成白天鹅花园的业主只怕早就闹翻了天，拒交物业费成普遍现象。

物业管理费收费主体错位。在实际操作中，绝大部分小区的物业管理费由物业服务公司来收取，这样做是名不正、言不顺!相比较前面两个原因，真正问题就出现在收费主体错位，这是物业管理费纠纷的最主要原因，其理由如下：

1、物业管理费与物业服务费是两个概念。物业管理费，顾名思义就是业主在自治自律进行物业管理时产生的费用，它具体包括：第一，业主筹备、成立、召开业主大会的费用；第二，选举产生业主委员会的费用；第三，业主委员会成员的工资、业委会日常运作的办公、水电费用；第四，支付给物业公司或其他专业公司的服务费用；第五，其他费用，如审计费用、公关费用等等。而物业服务费仅仅是物业公司根据物业服务合同的约定，对物业区域内的建筑物及其附属设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业区域内的环境卫生和秩序的活动而产生的费用，以及物业公司应得的利润部分。也就是说物业服务费仅仅是物业管理费中的第四项内容，因此物业管理费的外延与内涵均大于物业服务费。

2、物业管理费收取主体应该是业主委员会。物业管理权是业主的权利，它派生于业主对房屋所有权(也就是建筑物区分所有权)，与物权法中表述的成员管理权是一个意思。既然业主对所居住的小区拥有物业管理权，相对应地，就必须承担支付物业管理费的义务，并且这个义务是业主应当主动付诸行动的义务。众所周知，物业管理是业主们自治自律的活动，具体表现为筹备、成立和召开业主大会，选举产生业主委员会，决定是否聘请物业公司服务还是自我服务、或是分包给某方面的专业公司提供服务，并委托业主委员会进行监督管理等等活动。业主委员会作为业主自治组织的常设性机构，负责小区的日常物业管理全部工作，理所当然地应当是物业管理费的收取主体。即使业主委员会因自身条件不足(如没有专职财务人员、银行帐户等等)而将收取、管理物业管理费的工作委托给物业公司，这并不能将收取和管理物业管理费的职责推脱干净，在物业公司收取不到时，业主委员会应当承担收费不足的责任。

包干制收费方式造成弊端。物业公司在承接住宅小区的物业服务时，一般有两种获得报酬的方式：一种是包干制，即不管小区的费用开支是多少，物业公司只按物业服务合同上的约定收费标准收费，亏损自担，盈余自得，不关业主和业主委员会的事；另一种是酬金制，即物业公司只获取固定比例的报酬，一般是小区物业管理费应缴全额的百分之五至百分之二十，其余的物业管理费用作业主大会的活动开支、业主委员会的运作费用以及物业公司用于提供物业服务的各项开支，如有节余归全体业主所有，如有不足则由全体业主补齐差额。目前，大部分物业公司承接住宅小区时采取的是包干制，而业主对费用收取后用处不清楚或认为物业公司公布的财务报表弄虚作假，业主有意见而拒交管理费就不奇怪了。如果都采用酬金制，定时公布物业费的开支情况，并请审计机关进行审计，让业主明明白白地交费和消费，纠纷自然就会少得多。

业主不能理解物业公司经营的困难。不少业主认为他们在物业公司和开发商面前是弱势群体，殊不知物业公司和开发商在水、电、气等垄断企业及政府机关面前也是弱势群体。比如，按照《物业管理条例》第四十五条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”。笔者在物业服务行业工作时经历了广东、浙江、湖北等三省，没有一个地方的水、电等企业严格照此执行，而是在开发阶段就和开发商签订合同约定，小区的人住率必须达到多少百分比才接手(比率一般在70％到80％，很多小区三、五年都达不到这么高的入住率)，如开发商不同意那就别想小区竣工验收过关。最后造成的结果是物业公司在进驻初期不得不承担水电的抄表、水电费的收缴工作以及水电的损耗，既增加了人员开支，又承担了不应承担的亏损，真是“哑巴吃黄连，有苦说不出”!另外，物业服务人员在工作中经常受气、工资普遍低等原因造成物业公司人员不稳定，致使物业公司成本居高不下，而业主们往往是不当家不知柴米油盐贵。如果每个小区都有业主委员会且运作正常，业主都积极参与物业管理，物业公司也加强与业主们之间的沟通，那么纠纷就会少得多了。

国家向物业管理费征税。目前，税务部门把物业公司收取的物业管理费当作其营业收入进行征税，相关的税收构成有：收取物业管理费应当缴纳营业税5％、城建税7％、教育费附加3％、地方教育附加1％、水利基金0.06％等。这些税收累计起来达到全额物业管理费的6％。事实上这样征税是没有法律依据和道理可言的。例如，几个玩得好的朋友在一起，经常凑钱去喝酒，在这个过程中，他们把钱凑到一块时肯定不要交税，而只是在酒店喝酒吃饭后支付给酒店费用时由酒店交纳了营业税；那么，凭什么要业主在凑钱给业主委员会或委托给物业公司时要征税?如前所述，业主行使物业管理权是自治自律的活动，他们拿出物业管理费给业主委员会的性质与几个好朋友凑钱喝酒的性质是一样的；并且业主委员会或受物业公司在购买维修材料、支付人员工资等行为都依法纳了税(如同几个好朋友喝酒付帐一样)。所以向物业管理费征税是双重征税行为。目前的物业管理费普通不高，政府部门从中再征收如此高的税率，物业公司为确保自己的利润，自然会想方设法地提高收费标准，这无形之中增加了业主的负担，也是导致物业管理费收费频繁发生纠纷的原因之一。

部分物业公司管理不善，不作为，乱收费。这种现象不能说没有，但不多，在此不赘述。

可以从以上对物业服务费用纠纷产生的原因分析中得出一些结论：物业管理费应当由业主们自己交纳，标准是多少应由他们自己说了算；物业管理费中有多少应该是支付给物业公司的服务费，也是由业主们说了算数；政府部门不应当过多地干预这种市场行为。

那么，政府部门应当承担的责任有哪几方面呢?一是执行法律法规、打击腐败，规范垄断企业的行为；二是不与民争利，废除对物业管理费双重征税的规定；三是指导、帮助业主成立业主大会并指导其运作，组织培训业主委员会成员，让他们有能力与物业公司进行物业服务费收费标准的商谈；四是当好服务者，即做好本地市场调研，提出真实可行的物业服务成本分析，定期向社会公布，供业主大会与物业公司参考；五是做好裁判员，当业主与物业公司发生服务费纠纷时，及时进行调解。如果以上几方面做到的话，物业管理费收费纠纷何愁不能化解?

物业管理费篇4

北京市物业服务收费管理办法完整版全文第一条 为规范本市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业服务收费管理。

第三条 本办法所称物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争;促进物业服务收费通过市场竞争形成;禁止价格欺诈。

第五条 本市物业服务收费实行市场调节价和政府指导价。

实行市场调节价的物业服务收费，收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

实行政府指导价的物业服务收费由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定基准价标准及浮动幅度，两年公布一次。

第六条 经济适用住房小区、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准。

经济适用住房小区是指按照《北京市人民政府办公厅印发关于加快经济适用住房建设的若干规定(试行)的通知》(京政办发[1998]54号)文件的规定，由市发展改革、规划、建设部门批准建设的，按照政府指导价销售的经济适用住房小区。

危改回迁小区是指执行《北京市加快城市危旧房改造实施办法(试行)》(京政办发[20xx]19号)政策的危改回迁小区。

第七条 实行市场调节价的物业服务收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业管理企业协商确定。

第八条 物业服务费用由业主交纳。政府另有规定的除外。

第九条 实行市场调节价的物业服务收费，可以采取包干制或者酬金制方式，具体方式由业主大会与物业管理企业协商确定;业主大会成立前，由开发建设单位、物业管理企业与业主在房屋买卖合同或前期物业服务合同中约定。

第十条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

(三)物业管理区域清洁卫生费用;

(四)物业管理区域绿化养护费用;

(五)物业管理区域秩序维护费用;

(六)办公费用;

(七)物业管理企业固定资产折旧;

(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

(九)经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十一条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第十二条 物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十三条 执行物业服务收费政府指导价的住宅区，电梯、水泵运行维护费可依据其实际支出，按建筑面积或户合理分摊，具体办法由业主与物业管理企业协商确定。协商达成一致之前，电梯、水泵运行维护费执行政府指导价。

第十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第十五条 业主按照房屋买卖合同约定的交付期开始交纳物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

第十六条 物业管理企业可按月、按季或按年度计收物业服务费用，但不得一次性预收一年以上(不含一年)的物业服务费用。

第十七条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

第十八条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

第十九条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

第二十条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第二十一条 物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。

第二十二条 市、区县价格主管部门和房地产行政主管部门依法负责监督管理物业收费和物业服务行为。

第二十三条 本办法由市发展和改革委员会、市建设委员会按各自职责负责解释。

第二十四条 本办法自20xx年1月1日起执行。

物业管理服务收费物业管理服务收费是指物业管理单位在接受物业产权人、使用人委托，对其居住小区内的房屋建筑及其设备。

物业管理费篇5

[关键词]物业管理；物业收费；自主缴纳

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.06.052

[中图分类号]F293.33 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2017）06-00-01

1 物业管理收费困难的根源所在

1.1 物业管理公司服务质量不到位，影响了管理费的收缴

一般的物业管理服务，包括各项的安全保卫服务、卫生清洁服务、水电维修服务、园林绿化服务、公用设备设施的维修保养服务、停车场管理服务以及会所服务等，在履行这些服务的过程中，还出现了不能履行职责的行为，如外来人员把关不严，导致在小区里乱派广告的情况，甚至出现有家里被盗、单车丢失的现象；绿化不修剪和施肥、枯枝满树等，这些都会让业主感觉花费不值得，甚至也以这些现象为借口，不交费。

1.2 业主的缴费意识薄弱，影响了物业管理服务费的收缴

2003年的公布的《物业管理条例》，已经赋予了业主、业主委员会在法律上的自我管理住宅小区的权力，也就是在住宅小区的管理上，业主才是真正的“主人”，业主如果聘请了“管家”，肯定是需要对“管家”支付物业管理服务费的，这一点也是毫无疑义的。但是对待“管家”，业主的心态是不交钱或者少交钱最好。

1.3 商品房开发周期长，住宅小区入住率不高，导致物业管理收费难

由于商品房开发周期一般都有3～5年的时间，规模较大的住宅小区甚至有十多年的时间。在此开发过程中，因为配套设施不完善、噪音扰人、装修干扰等原因，业主并不急于搬进来居住。据统计，个别新建小区的空置率达到30%。即使物业管理规定：无人居住的住宅小区可按70%收取物业管理费，但由于和业主联系的难度较大，即使联系上了，业主都以“我不住在这里为什么还要交管理费”的想法，不予理睬、不予交纳。收费难、收费低，让企业在后续经营上难以维持。

1.4 物业管理员工整体素质偏低，影响了物业管理费的收缴

因为物业管理总体而言，从业人才大多来自于下岗的工人、农民工等。文化水平和整体素质较低，对于物业费的收取没有相关的物业管理理论知识，更是没有收取物业费的实践经验。

1.5 没有将《物业管理条例》的法制落到实处

没有将《物业管理条例》的法制落实到实处，特别是对于业主不交费的行为，没有一些强制性的有效措施。尽管在《物业管理条例》中规定了业主必须要缴费的行为，但是缺少具体的措施和强制性的措施。举例来说，香港的相关文件对不交纳物业管理费的行为进行了明确的规定，如业主在转让时，必须先将管理费交清，并且还要缴纳相应年限的滞纳金，这是对业主不交费的“杀手锏”。

2 解决物业管理收费难的策略

面对物业管理收费难的情况，笔者建议可以采取以下的对策。

（1）物业管理人员应积极开展物业管理行业的专项整治。一是整治小区历史遗留问题；二是整治形象差的物I服务企业。

（2）物业管理人员应与各种各样的新闻媒体建立和谐的沟通渠道，通过舆论宣传，报道物业管理行业的工作，引导业主和物业管理企业按照合同办事、遵循商品经济的市场规律，确确实实履行双方对等的权力和义务。

（3）物业管理人员可借助社区的力量，培育和监管业主大会和业主委员会。业主及业主委员会的自律和监管问题是物业管理行业面临的实质矛盾之一，监管好业主大会、业主委员会是物业管理发展的必由之路。

（4）物业管理人员同时要加强对物业管理行业的督导，强化行业自律。一是认真开展调查研究。针对行业存在的比较突出问题，提出可行性的解决问题的方法，尽快为行业解决一些实际困难。二是依法制定物业管理道德规范、物业管理行业的服务收费标准，使企业按能够照行业管理制定的标准去执行，这样便规范和约束了物业管理企业的行为。三是必须要规模化经营。通过推行企业规模化经营，创造业主和物业管理公司双赢的局面。四是大力开展培训工作。五是完善物业管理收费法制环境，促进物业管理向前发展：①行业主管部门利用政府机关的权力，制订切合实际、可操作较强的法律条文和规章制度，为惩罚业主不交费的行为，提供法律依据；②一定要推陈出新，与政府职能部门的积极配合，建立物业管理收费的行政保障手段和机制。六是创新物业管理收费机制，强化收费手段和效果：①要通过制订科学、合理的制度，奖优罚劣，鼓励员工开动脑筋、爱岗敬业，不断提高收费率；②要善于总结改进收费的方式和手段，改坐等业主前来缴费为主动上门收费，变单纯直接的收费为“先听取意见，改善服务再收费”。七是完善小区“造血”功能，为物业长效管理提供动力之源：①根据物业管理成本大，收费低的实际，建议物价部门提高收费标准；②要拓宽渠道，增加物业企业的收入来源。

物业管理费篇6

摘 要：企业销售管理中的物流费用在企业销售费用中占有很大的比例，也就是说，企业在销售管理活动中如果做到科学合理的预算，控制内部物流费用，那么企业销售管理费用控制的成功率就很高，同时企业物流在企业经营管理活动中发挥着重要的作用，通常被称为企业的“第三利润源”。本文简要分析了企业销售管理中物流工作的现状及存在的问题，并对物流费用控制提出对策，以期达到物流费用控制，提高企业效益。

中图分类号：F275.3

文献标志码：A

文章编号：1000-8772（2015）08-0024-02

随着技术创新的加快，社会经济的发展，消费者的需求日趋多元化，企业销售工作面临着激烈地市场竞争。因此企业面临如何扩大销量、缩短交货期、减少库存、降低费用、提升利润等问题。因为企业销售管理中的物流费用在企业销售管理费用中占有很大的比例，经济学家把降低物流费用称为“第三利润源”，可以说物流费用控制对降低企业销售管理费用，提高企业效益有很大作用。

一、企业销售管理中的物流工作的现状

目前许多企业意识到企业销售管理中的物流工作的重要作用，也在公司中设立相应的职能部门从事物流管理，但是企业没有从整体上协调销售与物流两个部门，每个部门还是上下道的承接关系。物流管理工作也没有细化，大多数企业还是停留在仓储管理、运输管理等工作上。因此，企业销售管理中的物流费用不能很好的控制。

二、企业销售管理中的物流工作及物流费用控制存在的问题

1. 物流管理思路落后，不能从总体上控制物流费用当今，部分企业物流管理思路落后，认为企业销售管理中的物流管理工作仅仅是仓储管理、运输管理及交付管理，只要做好这几项工作不出差错就行了。没有考虑到如何整合各项物流工作，降低物流费用，同时缩短物流时间，尽快将企业产品交付到客户手中。

2. 销售部门与物流部门没有协调管理，无法协同控制物流费用

在企业中，销售管理人员与物流管理人员各自分工按部就班，两个部门之间没有就如何促进销售、控制物流费用、降低总体销售费用等工作进行很好沟通协调。比如，销售人员有时为了满足客户需求将货物尽快交付，不管货量大小以及交货时限，一律要求物流进行快递送货或者加急送货，这样销售工作是完成了，但是物流费用也上升了；物流人员也可能为了降低物流费用，一定要等到货量达到一定时才发货，这样交付到客户的时间就被延长，导致客户投诉甚至拒收退货，给公司销售造成负面影响。

3. 物流部门内没有进行整体管理，物流费用无法有效控制

许多企业由于产销量大，在总部之外设立了若干分支机构，相应分支机构下也设了物流管理人员。因为总公司物流和分支机构物流分属于总公司和分支机构，总公司物流没有直接权力直接管理分支机构物流，只能在业务上指导，这两段物流工作没有直接整合，无法发挥总体上更大的作用。

4. 物流服务项目没有细分，物流费用不能准确核算

许多企业中，物流管理部门没有对公司销售配送需求进行细致的调查，也没有对市场上物流服务进行深入地调查。与物流供应商谈判物流合同时，没有细化物流服务项目和计费标准，导致合作中许多物流服务不能明确界定，费用不能明确计算，核算相对笼统，物流费用控制就更不必说了。根据目前企业会计制度，企业会计报表中反映的物流成本只是总成本中很小的一部分，其余大部分成本与其他费用混杂在一起，所反映出的物流成本只是冰山一角，这种现象产生的原因是，我国现行会计制度和核算方法的局限性造成的，但却是使企业管理者无法把握企业实际物流成本水平，有效控制更是无从谈起。

5. 物流管理人员管理知识有限，物流费用控制意识不强

许多企业中，物流管理人员是从仓储部门、发货运输管理部门等人员直接转为销售管理中的物流人员，现代物流管理的知识不足，没有物流总体费用意识。企业也没有进行对开展销售管理中的物流工作进行专项培训提升。这样，企业销售管理中物流管理工作不能很好开展，物流费用控制也难以全面开展。

三、企业销售管理中的物流费用控制的对策

在当今市场环境下，要想让企业销售满足市场的需求，同时降低企业销售管理中的物流费用，就必须要对企业物流管理进行创新，切实有效提升物流服务和有效控制物流费用。笔者就企业销售管理中的物流费用控制提出如下创新对策。

1. 改进物流管理思路，从总体上控制物流费用

企业对于销售管理中的物流管理工作（主要涵盖成品仓储、干线发货、二次配送、客户退货返回等）应从总体整合，寻求与第三方物流公司合作。由于从总体将业务量承包给第三方物流，第三方物流可以再通过与其获得的其他物流业务再整合，给予企业比较合理优惠的各项物流服务单价，从总体上控制单位物流价格，降低物流费用。

2. 销售与物流部门协同降低物流费用

企业的销售部门与物流部门就工作交接中存在的问题以及协作进行沟通，达成实现两个部门目标的管理标准。主要有：销售部门制定紧急送货及普通送货的总量控制及考核目标，通过提前与客户达成订货意向，选择普通送货，降低物流费用；物流部门要求第三方物流尽可能开通直接送货线路，减少经过企业在分支机构设立周转库中转的运输量，减少环节，降低物流费用；物流部门要求销售部门在设立分支机构时，合理设立分支机构周转库。在满足销售的情况下，减少分支机构周转库在库量，减少仓库租用面积，降低物流费用；由于物流存在最低起运价，销售与物流部门共同商定客户直送最低起运数量，销售人员取得订单货量不得低于该数量，合理降低物流费用。

3. 实现物流整体管理，有效控制物流费用

企业在外地设立分支机构中的物流人员，原来其管理都由分支机构进行，总部物流部门进行业务指导。应改为业务工作管理、考评由总部物流部门统一进行，分支机构物流费用预算及控制纳入企业总部物流统一管理，从总体上严格控制物流费用。分支机构物流人员应做到减少分支机构在库量，减少从周转库发货给客户的数量，改由从企业总仓直发给客户，减少货物中转环节及物流时间，降低物流费用。

4. 物流服务项目细分管理，准确核算及控制物流费用

由于销售活动中的物流送货种类多，必须通过细致调查，充分调研后与第三方物流谈判，与其达成每项物流服务单价。如干线运输单价，每个地点仓储单价，二次配送单价（如城区、15-50 公里、50-100 公里、100-300 公里等等），一趟运输多点送货计费单价，送货返程带货返库价格，加急费用等，以及每项物流项目的服务时限。产生的物流费用就能明确核算及控制。

5. 加强企业物流成本核算，降低企业物流成本

健全企业物流管理体制，降低企业物流成本的首要任务是：明确物流成本的构成，从原来财务成本中分离出属于物流成本范畴的内容，切实掌握物流系统的成本，可以把物流成本分别按运费、保管费、包装材料费、企业内部配送费、人事费、物流管理费等支付形态记账。或者按功能分别包装、配送、保管、搬运、信息、物流管理等功能计算企业物流费用。

6. 引进物流管理人才，增强物流费用控制意识

离开了现代物流就没有真正的服务质量，企业需要进一步提高服务能力和质量，而这些都必须要有高素质的物流从业人员来实现。企业发展物流和控制物流成本必须重视物流人才的培养，只有拥有高素质的物流人才，才能够更加有效地提高服务质量，迅速提升品牌形象，赢取市场消费者赞赏，降低企业物流成本，以促进企业快速发展。因此，企业必须重视引进相关人才，对现有人员加强业务培训，提升企业销售管理中物流管理的水平，增强物流费用控制意识，更好地为企业销售服务。

四、结语

企业物流成本管理是一个复杂而又困难的过程，需要企业在对物流成本进行控制时采取系统优化的战略，既要重视企业物流成本的局部降低，更要重视其综合成本的减少。在当今激烈地市场竞争环境下，企业要想提高效益，除了完成生产销售，还必须通过费用控制特别是物流费用来达成。本文针对当前企业销售管理中的物流费用控制，对存在的问题进行分析，提出一些个人看法。做到改进物流管理思路，从总体上控制物流费用；销售与物流部门协同降低物流费用；实现物流整体管理，有效控制物流费用；物流服务项目细分管理，准确核算及控制物流费用；引进物流管理人才，加强培训，增强物流费用控制意识。只有有效达成了销售管理中的物流费用控制，才能实现企业的“第三利润源”，提高企业的效益，提升企业的核心竞争力。

参考文献：

[1] 周小桥. 突出重围- 项目管理实战[M]. 北京: 清华大学出版社,2003:9.

物业管理费篇7

目前，随着房地产业的发展及物业服务行业法规的不断完善，我市物业管理的普及程度有了较大幅度的提高，除了写字楼、商场、商品房外，工业厂房、学校、医院、房改房，城区居民小区也逐步引入物业管理。物业服务行业在得到社会的认可和接受的同时，由于各个方面因素的影响，还是存在着各种各样的困境和难题，对行业的发展造成了一定的影响，特别是物业服务收费问题尤为突出，如何加强监管已属刻不容缓。

2003年国家发展改革委、建设部下发《物业服务收费管理办法》、规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益。以该办法为依据，**市政府于2007年6月下发了《**市物业管理办法（试行）通知》（下称办法），通过政府职能的转变逐步将物业服务收费的政府定价和政府指导价转为市场调节价及政府指导价。《办法》规定包干制、酬金制的普通住宅物业服务收费实行政府指导价，即由市政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业德惠服务等级、标准等因素，制定相应的等级基准价和浮动幅度，并定期公布；实行组合制的普通住宅服务收费和高档住宅别墅物业服务收费以及非住宅物业（如居民小区、商场等）的服务收费实行市场调节价，即由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定；物业服务企业应为业主提供优质价相符的服务，实行明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况在物业管理区域内的显著位置进行公示。

《办法》出台后，在行业及企业当中、广大业主当中产生了波澜，企业认为没有了“尚方宝剑”，收费将会更难，有企业的老总更说：：“这不是要我们提供无偿服务吗？”而业主们则认为政府不批复定价这不是给物业管理企业提供乱收费的依据吗？舆论方面也给予了较大篇幅的关注和报道，对关于住宅档次、服务标准的挂钩、收费标准的调整、如何协调定价等方面的存在着这样那样的质疑。我们曾经在一天内接到10多个有关收费方面的电话投诉。尤其是覆盖面较广的旧物业、早期的、中低档的商品房等物业，由于物业的绿化地小，道路较窄、坏、烂，配套不齐，功能欠缺，对机电、绿化等的养护不重视，再则业主素质参差不齐、需求的物业服务较表面等等问题，对物业服务实行指导价的争议特别大。个别物管企业也因为低价介入物业的管理，并用车场费用等多种经营弥补服务费等做法，导致物业的重新招标，形成了各方均对原来的物业管理服务费的含金量重新评定问题。

一、我市物业服务管理的现状：

1、物业管理内容主要是小区的公共部位。小区公用设置的维修，不涉及业主室内部位。但有些业主却认为物业管理公司的工作不仅仅是保洁、保安、绿化，应无所不包，要求物业企业无偿为住户室内提供一切服务，一旦服务得不到满足，就以此为“借口”，拒交、少交、欠交物业管理费。

2、业主对物业服务收费缺乏知情权。从我市中心城区看，各物业服务公司都能做到明码标价收费，能在小区醒目位置公示服务项目内容、收费标准、收费依据等等，但对物业服务收费的收支情况，物业服务公司没有严格按照严格规定“每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务收费的收支情况，接受业主和业主委员会的监督”。侵犯了业主的知情权和监管权。

3、物业公司自身管理水平较低，开展和提供的服务项目单一、面窄。目前我市中心城区的物业企业仅仅是面向居民住宅小区提供服务，而对居民住宅小区也仅仅提供保安、保洁、绿化等一些基本服务内容，缺乏服务创新意识。比如西苑小区物业公司，不能充分利用社区党建、社区卫生、社区文化、社区价格进万家等一系列社区建设活动的契机，拓展服务平台，只好在收费率不到70％的情况下，靠出租店辅租金来负债运转。全市没有一家开设代接送小孩、代灌液化气、代家政服务等项目的物业服务企业。

4、物业企业员工素质不高，服务不规范，认为物业服务是简单劳动，于是低薪聘请一些文化低、没有接受过专门培训的人员上岗。即便是企业对员工进行培训，也还是停留在基本技能的初级阶段，还没走向由劳动部门参与的社会化职业技能等级培训与鉴定，致使物业服务工作不到位，不按规范操作，从业人员流动性大、素质不一，高品位的物业公司无从查找。

6、业主委员会工作滞后。目前，我市中心城区绝大部分小区都没成立业主委员会，虽然有极个别社区成立了业主委员会，但都没有形成和发挥业主与物业公司之间桥梁与纽带的作用：服务质量的监管工作没有真正开展起来；对物业服务与公共财务的收支疏于监管。同时，由于业主委员会自身缺乏对物业相关政策、规定的了解、理解和运用，致使物业企业单方说了算，而业主委员会却对物业的管理事项难以决策。

7、有个别业主过度强调个人的实用性利益不顾社区整体外观形象的共同维护。如：防盗钢窗、空调等的安装零乱；私占公共场所，拥堵通道；随意丢弃堆放生活垃圾，这些行为在不同程度上，增加了物业公司的工作难度和不应有的工作量。

8、物业企业由小区全体业主共同选举、公开招聘的规定没有得到全面执行。目前，**市中心城区各居民住宅小区提供物业服务的物业企业都是前期物业开发代管，后期物业则是由开发商将原来分管物业的人员分离出去，重新注册企业名称、企业法人，成立新的物业服务企业来接管社区。不论是前期还是后期物业，都没有通过市场公开竞争招标，由全体业主自主选举物业管理公司，致使物业企业提供的服务质量标准缺少明细、欠缺可监督性。

9、市场体制不活，社会公共服务资源不均，增加了物业公司管理成本，导致不少物业公司负债经营。如；**市康居蒂景湾居民住宅小区，公共服务水电都是按商业用户执行，甚至居民楼道公用照明也是无价可讲，价位的顺势反差加重了物业公司的管理成本，以致企业通过变术来减少债务，实行勉强运转。

10、由于房地产开发商的问题，小区分期建设及附属物配套工程未完全峻工而提前交付，有些配套设施如水、电、气工程不配套，造成物业公司开展工作困难，影响物业服务质量。

11、如何加强监管、规范行为？如何引导物业公司和业主搭建互盈载体？相关职能部门监管缺位。

二、造成物业服务管理难的主要成因：

1、开发商对小区配套承诺不兑现，质量问题多。由于开发商不兑现售房时的承诺，入住后问题迟迟得不到解决，有的业主以拒缴物业服务费来与物业服务公司实行对峙。开发商遗留问题引发的物业管理矛盾，主要表现在；一是面积分摊不合理，配套服务设施建设承诺不能兑现。二是房屋使用中出现质量问题，开发商和物业公司就修缮责任互相推托。三是转嫁本属自身承担的费用（如：房产测绘费）给业主导致业主意见突出。

2、物业公司服务不到位、收费不合理、财务不透明。物业服务收费难的另一个原因，是物业公司不按规定的收费标准收取物业费，擅自设立收费项目收费或者收费少服务。从调查的情况看，这是业主反映最强烈的问题，直接影响了物业公司和业主之间的关系。虽然我市1999年就出台了《**市普通住宅小区物业管理收费办法》，明确规定了收费项目、档次和收费标准，但仍有部分物业公司擅自提高收费标准、设立项目或者以强制提供服务的方式收取费用。此外，问题更多的是物业公司的收费标准与其所提供的服务质量不符，同一区域同一收费标准的不同小区，服务的质量各有千别，常常引起业主的不满，以致业主拒绝交纳物业服务费。依照国家发改委、建设部《关于印发物业服务收费管理办法的通知》的规定，物业管理服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。而现在不少物业公司并没有执行规定，特别是没有成立业主委员会的小区，物业服务收费缺乏透明度。业主不知道自己交纳的费用花在什么地方，总认为物业公司收了很多钱，却没有用在业主身上，所以拒绝交纳物业费。

3、业主的消费观念有待改变。部分业主物业服务的消费观念没有完全树立起来。一是买房人对物业管理的认识需要一个过程。二是我们国家诚信价值体系尚在初级阶段。遇到问题，业主不是积极通过司法、行政手段解决，而是选择随意拖欠或者拒绝交纳物业服务费的方式进行，这种做法不仅损害了合同的严肃性，而且造成了住宅消费的诚信危机。三是一部分人存在从众和侥幸心里，看到小区内有业主不交物业费，认为自己交了反而吃亏，所以也效仿着拒绝或者拖欠物业费。物业服务收费不到位，最终利益受到损害的还是业主本身。物业费主要用于居住小区房屋公用部位及共用设施设备的运行维修养护等服务性开支。部分业主不缴费，等于免费享受公共服务，这对缴费的业主是不公平的。长此发展，不缴费的业主可能会越来越多，最终导致物业管理无法正常进行，房屋及设施将会失修失养，小区的保安、保洁、绿化将无人问津。

三、着力从以下方面加强监管。

1、规范物业服务行为，提高物业服务水平。倡导物业服务企业通过建立成本分析制度整合资源，联合采购，扩大管理规模，降低管理成本。物业管理作为服务行业，服务质量是关系到企业发展的核心问题，这就要求企业创新服务理念，优化服务质量，为业主提供更细致、更周到的人性化服务，定期公布物业费的收支情况，使业主明白消费。物业服务企业虽然是劳动密集型产业，但竞争仍然十分激烈。因此，仅靠降低物业费已经不能吸引消费者，只有通过规范化的管理和优质的服务塑造企业品牌，才能实现物业企业的发展、壮大。具体方法应该：一是改变以往的收费态度和方式。由于收费员没有经过专业培训，自身对物业相关政策、规定缺位理解和运用。同时，由于收费面广、点多、量大，难免出现生、冷、硬的工作态度，因而与业主的沟通、交流不是很顺利，导致业主对物业服务公司有意见而不愿交费。如：物业企业可在小区公告栏定期公布已缴费业主的名单，起到督促作用；对极个别拖欠较多、影响整个小区物业收费工作的业主，物业公司应通过法律手段来解决，以起震慑教育作用。也可以依靠业主委员会，并以业主委员会的名义下发通知，宣传交纳物业费是业主应尽的职责。二是要加强物业服务公司的自身建设，提高服务质量和水平。物业企业要努力为广大业主提供优质服务，规范服务行为，逐步扩大服务项目，不断追求服务的精细度，注重对服务质量的研究，加强对员工素质的培养。通过企业自身的不断努力，为小区营造一个良好的生活环境，从而使广大业主逐步接受“花钱买服务”方式。另外，物业企业还要提高管理水平，加强内部管理，建立规章，规范行为准则。收费时可根据居民的不同情况，在物价部门制定的物业收费标准幅度内，与业主商量确定。对有些收入很低确实交不起物业管理费的，应给予减免政策并向其他业主公布，一方面解决了交不起物业管理费的贫困户的困难，另一方面也起到和发挥了其他业主监督的作用。物业服务公司应该在加强企业自身建设、通过服务水平、质量上下功夫，盘活内部管理机制，不断提升服务质量以赢得广大业主的认可和满意。

2、充分发挥行业协会作用，规范自身行为。协会应实行横向协调、纵向指导的方法。一方面要加大与物价局沟通，物价部门要定期举办物业服务管理培训，规范其执收行为，为物业管理企业解答对《办法》和新颁布的《物业服务管理条例》存在的疑问。针对企业在执行过程中面临的问题，有针对性的提出专业意见、建议，对于中档的物业，建议企业应进行全面的评价，遵循给什么服务报什么价格的原则，按政府的标准定价，提供切实可行的服务内容，不能进驻后再提价，引起业主的反感。要特别注意对公共秩序的维护，在实行明码标价期间要确认收多少服务多少，不能随便许诺能人所不能。对于广大业主方面，协会要重在宣传及时引导的方法。针对业主缺乏成熟的物业管理消费意识的情况，协会以舆论为向导，有针对性地做了大量的解释和引导工作。如召开不同地区的业主座谈会，请有关人士来为其讲解案例，在物业管理收费方面存在包括如何界定变通住宅？界定档次有争议怎么办？三级资质的物管企业能否按一级收费？没有业委会能否改收费标准？哪种情况下收费明细账单一定要公布？小区车位收益该归谁等七大焦点问题从行业的角度提出了意见和建议。此外，为切实指导物业服务收费的定价、协调、平息业主与物管企业因定价问题引发的矛盾，针对物业档次界定难的问题，协会可以启用物业服务收费建议的评审程序，由企业或业委会提出需求，协会以组织行业专家到物业现场进行评审，从行业的专业角度提供合理的定价建议、意见，为物价部门审定价费提供切实可行的资料。为更好地平衡行业所面临在收费方面的困难和矛盾，行业协会除了对物业服务收费项目进行明码标价外，物价部门也应主动与其沟通，开展收费公示，统一制作公示牌，接受社会监督。

3、加大宣传工作力度，帮助业主树立正确的物业管理消费观念。业主买房是一个持续消费的过程，即便是付清全部房款，也仅仅是消费的开始，所以改变购房消费观念也是一个必须解决的问题。因此，要加强对《物权法》、《物业管理条例》、《价格法》和有关法律法规的宣传，使广大业主明确自己的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识，明白不缴、少缴和欠缴物业管理费不仅损害了物业企业的利益，同时也损害了广大业主的利益。同时，也应该坚持在日常的物业管理小区中利用不同宣传的形式：如公告栏、宣传栏等向业主进行宣传，提高广大业主对物业管理的认识，让业主知道交纳物业服务费是每个业主的应尽义务。房管部门要从完善部门职能入手，加大宣传力度，引导和帮助广大业主树立正确的物业管理消费观念，努力为物业企业和业主搭建互盈互利平台。

4、建立和完善物业管理法规体系，规范物业服务管理行为。规范和约束小区的业主与业主之间、物业公司与业主之间的关系，仅靠业主公约是远远不够的必须要有一个具有强制性、权威性的物业管理法规体系。因此，政府相关职能部门要在充分调查、广泛征集意见的基础上，建立和完善《**市物业服务管理办法》，通过规章的形式将他们的责、权、利明确下来，确保业主和物业公司双方利益不受侵害；同时大力推进和完善《**市物业服务管理招投标制度》。业主大会通过招标选聘物业企业时，房管和物价部门必须到场进行指导，努力做好监管、指导到位，当好服务者、指导者、监督者和管理者。作为服务者，房管和物价部门要以人为本更好地为物业管理企业和业主服务；作为指导者，房管和物价部门要在全面实施《**市物业服务管理办法》的同时，加快出台《**市物业服务管理办法实施细则》，加强宣传发动的工作力度；作为监督和管理者，房管和物价部门要严格按照法律法规的要求，加强对物业服务企业的管理，依法行政，严格规范物业服务企业的行为。同时，又要加强对业主行为的正确引导，提高业主素质。要通过整合社会公共服务资源，实行政府扶持政策，加大政策倾斜力度，减少物业企业管理成本，为物业企业发展和小区和谐创建营造良好的社会氛围。

物业管理费篇8

【关键词】 电费回收 供电企业 管理

1 小区物业电费拖欠案例及形成原因

1.1 物业电费欠费典型案例

（1）海安县A物业公司。欠费原因：由于小区规划、建造有缺陷，加上历史原因业主缴纳物业费状况很不好，物管费回收率只有40%，从而直接导致电费不能按时缴纳。物业公司历时6年，更换4届，几年间多次采取停电措施，政府与物业公司、业主间数次协调达不成一致的意见，月欠电费一般20万元左右。

（2）海安县B物业公司。欠费原因：该户原物业费用能及时收缴，物业电费可及时交纳。后因物业公司人员调整，更换了物业公司负责人，同时将小区电工进行更换。原小区电工能及时主动地进行物业费用收缴工作，现电工则仅处理业主水电故障，不再介入物业费用收缴，且现物业负责人尚不能重视物业费收缴工作，收费力度不足，无法保证在缴费期内将业主费用收齐。结果造成物业开支支出困难，无法保证及时交纳物业电费。

1.2 小区物业电费拖欠形成原因

（1）传统的电力销售方式阻碍了电费回收的进度。目前，电力销售采用先用电后付款的传统销售方式，在供需双方交易中“银货”交换不同期，“货”“银”易手存在一定时差，这种交易方式，客观上造成了电力用户交费可能存在的拖欠现象。（2）物业行业的特殊性造成小区物业电费回收难。作为为小区居民物业管理服务的公司，物业公司的收入来源是物业费，在现实生活中，由于部分业主对物业管理的种种不满，使得一些小区物业费收缴困难，从而直接影响物业公司对电费的缴纳。（3）物业公司故意拖欠电费。一些物业公司因经营不善，经济效益也差，他们为了盘活资金，将电费作为周转资金，故意滞纳电费。（4）技术手段不能充分利用。总的来说，目前我们电费计量工具比较先进，但是这些电子产品性能大多不太稳定，时常发生计量故障，影响抄表质量，从而影响我们电费回收。（5）地方政府及有关部门不合理干预。对于供电企业针对物业公司电费拖欠进行催、停处理时，地方政府及有关部门总是从维护稳定、发展经济的角度，开展游说，对物管企业进行不合理的保护，一些程度上干扰了供电企业电费回收工作。

2 加强物业电费回收管理

2.1 加强内部管理，为物业电费回收奠定坚实的基础

（1）完善电费回收管理制度。明确供电企业各级员工的电费回收职责，将电费回收的任务落实到责任人，定期召开电费回收专项会议，分析电费回收的形势，及时调整应对策略。（2）加强电费业务稽查管理。规范电费抄、核、收业务，及时处理电能计量装置问题，提高电费抄、核、收工作质量，减少差错电费的发生，避免产生因差错电费引起的电费纠纷，使客户明白用电，及时交费。（3）建立电费回收激励机制。对于物业电费收缴工作，需要层层分解落实到具体人员，发现欠费时，要求及时催收，加大奖惩力度。严格执行电费回收考核制度，按照“分级管理、逐级考核”的原则进行管理，细化和量化上级下达的电费回收考核指标。电费回收指标实绩与各级员工的工作业绩考核挂钩，实行电费回收工作岗位责任金制度，充分发挥奖惩激励机制，调动各级员工积极性。

2.2 加强电费管控，为物业电费回收提供有力的手段

（1）电费回收前的控制。供电公司在与物业管理公司签订供用电合同或电费结算协议时，应尽可能争取有利的结算方式。（2）电费回收的过程管理。从供电起到规定的交费日为止，要加强对合同或缴费协议执行的过程的监督和控制，供电企业按合同约定的义务保证供电，正确计算电费并及时通知客户，提供方便快捷的缴费方式，随时了解小区物业管理情况，及时发现问题并研究对策，采取措施。（3）结算方式的选择。对新入住的小区物业，不管信誉好坏，一律以《供用电合同》或《用电缴费协议》明确“先购电后用电”结算方式。

2.3 加强优质服务，为物业电费回收确立必要的前提

（1）加强对小区电力设备的检查和更新维护，及时处理电力运行中存在的问题，尽力做到让居民满意，让物业满意。（2）对于可能发生小区物业电费拖缴，要尽早做好预案，并及时进小区告知，做到提前预警问题，及早发现问题，及时处理问题。在处理问题时，要做到原则性与人性化相结合，做到有理、有利、有节。（3）严格遵守催费规定，按照要求及时送达催、停电通知书，给物业和用电客户一定的准备时间。当通过负控系统发现客户预付费电费到达告警值时，应及时通知小区物业管理部门，由其及时准备电费。

2.4 加强宣传沟通，为物业电费回收营造和谐的环境

（1）加强电力法律法规知识的宣传。广泛开展电力宣传进社区、入小区活动，在宣传电子电器使用常识的同时，加强对《中华人民共和国电力法》、《供电营业规则》、《电力供应与使用条例》的宣传，广而告知供用电双方的权利和义务，使广大客户树立依法用电的观念，了解拖欠电费依法承担的违约责任。（2）加强与政府及有关部门、物业管理公司的沟通交流。（3）出现物业拖欠电费问题时，要适当运用舆论宣传等方式，在物业小区各楼道口醒目位置处张帖小区电费催、停电通知书：第一可提前提醒相关业主做好欠费停电的相关准备，第二可促进业主及时交纳物业费，第三可通过业主适当对物业施加压力，尽量使物业对支出安排时将电费交纳放在首要位置。

3 结语

及时准确完成电费回收是当今供电公司所面临的首要问题，它关系着公司的生存与发展。物业电费的回收过程复杂、涉及面广、处理难度大，需要公司上下齐心协力、共同努力、积极营造和谐的外部环境、创造便民的缴费渠道、打造温馨友好的服务团队，一切围绕电费回收开展工作，笔者认为，物业电费回收任重而道远，需要持之以恒。

参考文献：

[1]江苏省电力公司营销部.《电费电价文件汇编》.

[2]《中华人民共和国电力法》.

[3]江苏省电力公司营销部.《江苏省电力公司电费抄核收工作规范》.

物业管理费篇9

1、物业公司方面：（1）物价、工资上涨导致企业支出剧增近年来，在全国物价指数逐年上涨的同时，雇工工资也成倍上涨。兴平市2006年的保安、服务员、清洁工等岗位平均工资只有650元左右，2012年已经达到1500元，清洁、绿化等岗位还存在人工短缺的现象。这种情况的存在造成企业运行成本大幅增加。（2）较低的入住率导致物业费用收取困难2005年以来，全市房地产事业进入快速发展时期，价格也快速上涨，2008年-2011年之间，商品房价格上涨一倍多。鉴于这种情况，许多有一定富余资金的老百姓、经商人员，甚至是企业老板一类的富裕人群在自己现有住房之外又抢购一套或多套商品房，主要目的是用作投资。部分农村外出务工人员也迫于房价上涨的压力，也在此时加入到购房者的行列，以便于自己在多年后回到家乡有宽松的居住环境。这就直接导致了一些小区在交工多年后入住率仍然很低，部分小区当前的入住率甚至不足30%，严重影响了物业服务费的收取，致使小区的物业收费率非常低，企业经营困难，同时也导致物业服务不到位情况的屡屡出现。（3）较小的规模导致物业服务公司资源利用率不高随着房地产业的迅猛发展，全市物业服务公司数量也快速增加，但其服务水平和管理模式差异很大。许多公司由于规模较小，管理区域人口少，有的小区总住户仅有130户，如天赐华居、晶海大厦，加上入住率的影响，常住户数仅有60～100户，在投资方面很容易造成资源浪费，所以服务水平达不到居民的要求，往往会在一些服务项目上缩水，引起业主不愿意缴纳或者不足额缴纳物业费，造成恶性循环。（4）房地产开发商和小区物业管理的分离，加剧了业主和物业企业之间的矛盾由于受旧体制的影响，市属大多数物业服务企业和开发商都是受开发商委派或内部招投标对小区进行物业收费管理。在这种体制下，房屋的质量、水电气线路，甚至当时为销售房屋而向业主承诺的超值服务等本该由开发商解决的问题，都自然地交由现在的物业公司。但由于成本的原因，物业公司便会以种种理由进行推脱，引发了业主和物业之间的诸多矛盾。在所受理的消费投诉中，类似问题占投诉总量的30%以上。

2、入住居民和其他方面：（1）业主落后的消费观念导致服务费的收取难度加大由于小区业主构成复杂，部分业主往往认为：“我交了钱，就应得到实惠的东西，卫生自己可以打扫，有保安小区也会被盗，物业服务质量的好坏对我的生活影响不大……”这些业主以年龄较大的老人和农村进城人员为主，他们不成熟的物业消费理念往往会对其余业主产生消极影响，造成了物业服务费收费难度加大，同时物业公司也会采取降低服务质量等方法来缩减开支。久而久之，就会让物业公司和业主之间的矛盾愈来愈大，影响物业管理行业的健康发展。（2）物业公司员工综合素质和管理水平较低，导致物业服务质量不高市属物业公司均为三级，为降低成本，员工大都是从当地招聘的退伍军人、辍学学生和农民工、离退休人员，很少有物业公司高薪聘请专业的物业管理人才。公司对员工的培训也往往仅限于简单的安保、清洁、绿化等，致使很多小区的员工不能按规范尽到自己的职责，对业主不能做到热情服务，物业服务质量差，在一定程度上也造成了业主同物业公司之间的矛盾。同时，几乎所有小区均没有幼儿托管、家政服务等物业拓展服务项目，有的小区甚至对进入小区的通讯、干洗、家政等行业实行管制，对业主生活造成很大不便，也影响了物业企业在业主心目中的形象。（3）对物业收费服务的群众监督和政府监管不到位，导致企业和业主之间产生信任危机市内所有小区中，基本都没有正规的业主委员会，在应对突发事件和同企业进行交流时，往往都是临时推举领头人，事后又会成为一盘散沙，不能有效地解决业主和企业之间的矛盾。这种无主心骨的随机模式容易造成矛盾激化，甚至引起上访、堵路等极端行为。据调查，有60%以上的业主对自己所缴纳物业费中包含的服务项目、标准等不清楚；有65%以上的业主对物业公司只收费不服务的行为以“息事宁人”的态度采取忍让的处理方法；45%的业主在物业公司只收费不服务的情况下，会采取次月不缴或拖缴物业费的方式以表示不满。这些行为往往导致物业公司在服务质量上大打折扣。而服务质量的下降，对已缴纳费用的业主来说又失公平，直接或间接影响到小区物业服务工作的正常开展。

二、对改善物业管理的建议

物业管理费篇10

1物业水电自动抄表收费管理系统开发的前期准备

首先，对物业公司水电收费的基本情况和工作人员业务开展情况进行调查与研究，掌握水电表人工抄表的操作方法。同时，还需要了解物业整体系统对小区用户的基本信息的管理方式、水电信息的管理方式和工作人员抄表的整体情况等多方面内容。借助以上信息了解知晓水电费的核心流程和工作情况，并对其作出简单的改进。其次，要在完成了第一步的基础上，结合用户的相关信息采用信息化思想对水电自动化开发系统的工作流程进行预想工作，完善总体的架构。在预想基础上，收集相关信息以完善其理论基础，并且绘制出切实可行的水电自动化管理系统的设计图。然后，明确主要采用的科学技术与软件。物业水电自动化抄表管理系统的设计是针对小区住户的一款自动化管理设施，能够为人们的生活提供方便。在该系统的开发过程中，主要利用J2EE这一网络技术，借助SOA模式进行编程和系统分析工作，最后在二者共同的工作之中编制工作编码，实现函数的循环使用和自动化系统的预实施。最后，虽然在此基础上对自动化管理系统有了一个较为成功的预想与设计，但还要明确的是必须要进行系统的维修与管理工作。在系统投入使用后，可能因为技术不成熟或经验不丰富等原因出现系统故障，此时就需要物业工作人员及时的上门提供维修业务。在相应的系统维护的过程中，主要包括水表基本零件维护、电表信息数据维护和价格维护等。

2物业水电自动抄表收费管理系统的开发流程

进行物业水电自动抄表收费管理系统的开发工作首先要进行工作流理清工作。通俗来说，工作流就是在物业开展自动化管理过程中实现的自动化服务的代称，工作流提供的服务解决的是自动化水电抄表工作的目标实现问题。实际上，工作流在物业水电自动抄表收费管理系统的开发过程中占据着承上启下的工作，能够将用户的数据转换为互联网信息化工作流程之一。接下来，就是通过SOA模式将收集起来的用户信息进行基本的整理与分析工作。在用户家中安置能够进行远程遥控的自动化装置，将用户的水电使用情况自动输入到电脑终端，并且可以将相关数据进行分类汇总工作，见图1。接下来，将用户家庭的相关信息输入到电脑之中，同时还要为用户设立单独的登录帐号和密码，使得用户能够在电脑上自行查询到每个月使用的水电费情况。当然，为了保密起见，用户的账号应该使用其身份证号，而密码则应该由用户自己设置。在登陆到自动化管理页面后，用户可以查询到自家水电情况。如果有数据异常问题，就可以直接与网站客服取得联系，物业人员会提供上门维护服务。最后，为了方便自动化管理系统的管理工作，在用户家中的装置之中还应该额外设立自动预警装置，用户可以自行设定水电使用上限，一旦达到此标准，自动化装置就会发出使用警报。除此之外，装置异常的警报系统也需要配备，对自动化装置的异常情况及时的作出处理，避免因装置异常而出现的超额收取用户水电费用的情况。

3结论