物业管理细则全文十篇

物业管理细则全文篇1

（一）精细化意识淡薄

物业管理企业所提供的服务具有全方位、多层次的特征，其具体工作虽不复杂，却往往较为繁琐和细致，这也要求财务管理工作必须是全面的、多方位的。实务中，由于企业管理层以及员工综合素质不一，对待预算管理、成本管理、内部控制等财务管理工作态度也存在差异。有的基层员工并不理解财务管理一系列工作对于企业发展以及自身工作的重要意义，认为清洁工具、维修工具等企业资产与自身无关，浪费现象较为严重，有的员工甚至擅自领取上述工具占为己有。分析这些现象的原因，归根结底在于从财务管理精细化发展没有形成固定的意识，员工的忠诚度有待提高。

（二）欠缺规范化的管理体系

某著名财务专家指出：“实现财务管理精细化，就必须实现财务管理规范化。”近期，一份调查问卷显示，大部分中小型物业管理企业没有成文的成本管理、绩效管理、预算管理等财务管理工作规范，仅仅是依靠财务人员的工作经验以及员工的自觉性来开展相关工作，更不用说在企业内部实现全方位的、细致的财务管理工作，尤其是内部控制和全面预算管理的开展，这也是造成企业服务成本增加的原因之一。对于一些将保洁、保安等服务外包的物业管理企业来说，由于所需提供的服务项目较少，其财务管理的规范性更差。

（三）执行力低下，财务管理体系流于形式

好的财务管理体系需要付诸实施才能够充分发挥作用。目前，物流管理企业在执行相关财务工作时随意性较大，执行力较低。一方面是受到上述两个问题的影响，另一方面则是由于内部监督机制的缺乏。近几年，国家出台了一系列规定来规范企业的内部控制制度，在企业内部形成监督机制，也内在的提高了财务管理的执行力度。但是，一些物业管理企业对于内部控制制度的理解不够深入，对内部控制活动的制定仅停留于表面。以校区或者商业区的保洁为例，垃圾桶、铲斗等清洁工具的使用与回收，并没有制定严格的清查盘点等相关内部控制活动，导致物资丢失严重，营业成本增加。

二、加强物业管理企业财务管理精细化建设

（一）提高财务管理精细化发展意识

1、全员普及企业财务管理运作流程以及其重要意义

财务管理精细化发展需要物流管理企业全员参与，因为员工是财务管理各个具体环节的执行者。由于物业管理企业的基层员工多为年龄偏大、学历较低人员，相对于管理层来说，对于知识的接受能力较低。因此，企业需要普及有关企业财务管理运作流程。以碧桂园某住宅小区物业管理企业为例，企业在进行流程普及的过程中，分批次、分层次的进行。以部门为单位，在部门单位内部按不同的工作能力层次来进行流程普及，并对与员工自身有关的财务管理知识进行针对性的解释。如该企业的保洁人员，针对预算管理，企业按照计划、编制、执行、考核、分析等顺序用较为生动、形象的动画形式予以呈现，并就考核方式进行详细讲解（对垃圾桶、拖把使用、保管等的责任考核制等），告知其考核的奖惩措施，达到“内部感化、外部监督”的效果，使其真正了解到财务管理精细化对企业发展以及自身发展的意义。

2、构建“精细化”企业文化

目前，很多大型物业管理企业都有自身的企业文化，通过企业文化来提升整个企业的服务意识以及各方面管理意识，创建品牌效应。对于财务管理的精细化发展，物业管理企业同样可以借鉴该方式来创造一种“节约”意识，实现精细化财务管理。以某物流管理企业为例，通过晨练、喊口号的方式来提醒员工要有节约意识，按照所培训的流程以及工作规范开展工作；通过精细化品牌效应来规范员工的工作行为。

（二）构建规范化的财务管理体系

1、外在的，制定成文的规范化的财务管理体系

精细化的财务管理，除了要创造良好的氛围以外，还要提供规范化的操作指南，即成文的财务管理规范。首先，要结合相关法律、法规以及规章性文件。通常，上述文件都具有指导意义，但是并不具体。因此，物流管理企业还要结合自身的服务业务来制定财务管理规范。如，保洁、保安外包的企业则不用将这两块服务的财务管理纳入到考虑范围内，而是从整体上对其进行规范即可。其次，要更加细致，分块制定。国家关于预算、成本、会计核算、筹资、投资等财务管理活动都有着相关规定，物业管理企业也应当将财务管理规范更进一步的划分为相应的板块。值得注意的是各个文件之间的衔接，避免出现不一致或者矛盾的地方。

2、内在的，实现具体操作的规范化

目前，物流管理企业的财务管理实际上可以从两个角度来解析，一方面是人工操作，另一方面是信息化软件操作。在人工操作方面，主要是要规范财务人员的执业行为。物业管理企业应当在提升财务人员综合素质的同时，构建财务部门的内部控制，按照“不相容岗位相分离”、“重大财务事项联审、联签”等理念来实现内部工作人员之间的监督，避免出现财务混乱、会计信息不真实的情况，尤其是一些小型的、账务混乱的物业管理企业。在信息化软件操作方面，尤其要注意成本核算等软件进入的权限问题，这是一些小型物业管理企业较为严重的问题，拥有密码的人可以随时进入账务系统，这是导致精细化管理信息失真的主要原因之一。当然，也要注意信息化软件的日常维护和安全保护。

（三）加强执行力度，真正落实财务精细化管理

1、构建各个服务部门的内部控制，形成监督约束机制

只有将上述各项措施付诸行动，才能真正实现财务管理的精细化。物业管理企业可以通过详细研究各个部门的工作流程来制定合适的内部控制活动，进而形成各部门的内部监督以及约束，加强财务管理精细化的执行力度。以某物业管理企业为例，对企业的各项物资（手电筒、维修工具、电棒、垃圾桶等）实行“责任承包”制度。对物资的领取和回收进行详细的登记，以利于后期的资产盘查。对于损坏、丢失的物品按照责任制的原则予以追究，“监督、督促为主，惩罚为辅”。同时，加强部门与部门之间的控制活动。比如物资采购部门与各服务部门之间实行隔离制度，避免物资采购人员与服务人员串通，造成经营成本的增加。

2、构建财务激励机制，进一步加强执行力度

物业管理企业应当分层次的构建财务激励机制，不断实现全员参与财务精细化管理。在完善的绩效考核制度的前提下，对于管理层应当多以精神激励为主。在考核其相关预算、成本控制指标的基础上，对其提供升职、进修等精神上的激励，促使其按照相关规定和指标完成工作。对于基层工作人员，则主要以物质激励为主。比如薪资的提高、外出旅游的机会、家属就业机会等。

三、结论

物业管理细则全文篇2

论精细化管理的执行力

自跨入21世纪以来，随着国家有关国有企业转制改革的不断深入，以及有关政策的强制贯彻执行，我国各大型国有企业正在积极进行不同层次的改革，尤其是国有煤矿企业，自上而下全面进行转制工作，对原有的管理理念、企业文化、企业体制、运营管理、市场体系、人才资源开发管理、财政管理等等方面进行了全面调整，系统化的进行了资源优化重组。在这样的一个大的背景下，我们皖北煤电集团公司在资源重组的过程中全面实施了以6s管理内容为核心的rmo精细化管理理念。集团公司通过强化企业文化建设的重要性，不断加强人力资源的开发和利用，加大企业整治力度，增强了企业运营效力和企业管理的执行力。

那么，一个大型的企业怎样才能保持一项管理的持久性，既所谓的执行力呢？

进入21世纪的关键标志就是强调人才资源的调配运用，所以一个优秀的企业的管理体系能否长期执行下去,必须具备一定的人才资源，建立以人为本的机制理念。众所周知，企业生产过程中，必须具备人、财、物三种基本资源，而财力是人力和物力的货币表现，因此，社会生产的最基本要素和资源，就只有人力和物力了。由于人是一种特殊的资源，它是有生命的具有一定的生理特征的不同于其他动物的生物。人具有思想、情感、意识，具有主观能动性，能够有目的的进行活动，能动的改造客观世界。而且人的意识存在，能够使人对自身的行动作出抉择，调节自身与外部关系等行为。所以，为了企业的长期发展，必须对人进行科学而有效的开发和管理。一方面优化配置社会化大生产中人力和物力，根据他们之间的关系变化，对职工进行恰当的培训、组织和协调，使两者保持最佳比例和有机的结合，使他们都充分发挥出最佳的效力。另一方面，对职工个体和群体的思想、心理、行为的协调、控制等进行恰当的诱导和管理，民间有这样一句话：“一个和尚挑水吃，两个和尚抬说吃，三个和尚没水吃。”这说明了一个内耗问题，只有群体在思想观念上进行统一，在感情上融洽，在行动上协调，充分发挥人的主观能动性，才能使人尽其才、事得其人、人事相宜，才能保证各项管理的长效执行。

另一方面,对于一个大型企业来说，必须有自己的企业文化理念，正如每个人都有自己的个性一样，任何一个社会上存在的由人组成的具有特定目标和结构的集合体，都有自己的组织文化。政府部门有机关文化，学校有校园文化，军队有部队文化，对于我们作为生产经营主体的企业，也必须具有自己的特定企业文化。那么，何为企业文化呢？威廉.大内在《z理论》中著述:“传统和气氛构成一个企业的文化，同时文化意味一个企业的价值观，如进取、保守或灵活，这些价值观成为企业员工活动、建议和行为的规范。管理人员以身作则，把这些规范灌输给员工，再一代一代传下去。”美国学者迪尔（terrencee.deal)和肯尼迪（allena.kennedy)在《企业文化》一书中写到：“我们把文化描述为‘我们在这种环境中做事的方式’"。由此而知，企业文化是由企业环境、价值观、英雄人物、典礼和仪式、文化网络等要素组成，并且以价值观为核心。企业形成自己的核心价值观,并且建立相应的执行保障制度长期保持下去,需要具备五个原则：全员参与的原则；领导身体力行，充分发挥组织领导对文化的推动原则；多样化系统化原则；战略化原则。企业根据自身安全生产状况和经营管理性质实行动态化管理模式不断的丰富企业文化内涵,完善企业文化制度层,以制度的形势确保其长效的接传下去,做大做强企业。

再者,企业的本质是为顾客创造需要，企业需要持久地生存，就必须具备较好的竞争力。海尔集团公司首席执行官张瑞敏认为：“企业做到极致，便是创造需要，无有他其，只是本然。”良好的企业服务意识，优质的产品质量，是企业发展和生存的内需，也是企业能够良好发展的本质。上个世纪的顾客上帝论和本世纪顾客需求论的不断发展，社会总体需求的不断提高，相应的要求企业注重自身的服务层次和质量。提高服务质量应坚持五项标准：严把质量关；强化职工素质培训关；实施售后服务体系制度关；重点加强信息反馈与技术开发协调关。优化品牌服务流程，制定严格考核管理制度，并且建立独立的监督执行机构，企业根据服务性质制定详细的服务理念，动态的优化更新，满足顾客需求，同时满足企业自身发展的需要。

最后要强调的就是生产与运营的管理体系建立是企业有效运行的保障，也是企业各项制度执行的主要环节。企业的各项制度都需要具体实施于生产过程。上个世纪50年代，日本丰田公司首先引入jit（准时化生产）管理技术，即用最少得库存生产最多的产品，后来引入mrp（物料需求计划），从而实现零缺陷生产;这一先进的管理体系在1980年代被发达国家广泛采用，1990年代开始实施了tqm（全面质量管理）、质量保证体系(iso)以及bpr（企业管理过程重组），直到演变到现在得精细化管理体系（rmo） 。以整理、清洁、准时、安全、标准化、素养为主要内容的精细化管理体系的推广为企业发展提供了良好的支持，企业总是复杂的系统，企业的存活很主要一部分取决于与其外部环境进行的信息、能量、物质的交换，企业的功能可看作是从外部获取所需要的资源，按市场需求把资源转换成产品或劳务再返回市场进行交换。交换成功就可以进行下轮循环过程，交换失败，企业就失去循环过程，可能导致经营陷入困境。因此为保证生产系统的正常运行，必须对其充分了解把握：顾客需求偏好的变化；技术的发展趋势和变化周期；竞争对手的变化；政治和法律大环境的变化,在充分掌握上述因素以后，制定相应完善的发展规划，严格精细化管理。才能确保企业的长期健康发展。

物业管理细则全文篇3

进行了资源优化重组。在这样的一个大的背景下，我们皖北煤电集团公司在资源重组的过程中全面实施了以6s管理内容为核心的rmo精细化管理理念。集团公司通过强化企业文化建设的重要性，不断加强人力资源的开发和利用，加大企业整治力度，增强了企业运营效力和企业管理的执行力。

那么，一个大型的企业怎样才能保持一项管理的持久性，既所谓的执行力呢？

进入21世纪的关键标志就是强调人才资源的调配运用，所以一个优秀的企业的管理体系能否长期执行下去,必须具备一定的人才资源，建立以人为本的机制理念。众所周知，企业生产过程中，必须具备人、财、物三种基本资源，而财力是人力和物力的货币表现，因此，社会生产的最基本要素和资源，就只有人力和物力了。由于人是一种特殊的资源，它是有生命的具有一定的生理特征的不同于其他动物的生物。人具有思想、情感、意识，具有主观能动性，能够有目的的进行活动，能动的改造客观世界。而且人的意识存在，能够使人对自身的行动作出抉择，调节自身与外部关系等行为。所以，为了企业的长期发展，必须对人进行科学而有效的开发和管理。一方面优化配置社会化大生产中人力和物力，根据他们之间的关系变化，对职工进行恰当的培训、组织和协调，使两者保持最佳比例和有机的结合，使他们都充分发挥出最佳的效力。另一方面，对职工个体和群体的思想、心理、行为的协调、控制等进行恰当的诱导和管理，民间有这样一句话：“一个和尚挑水吃，两个和尚抬说吃，三个和尚没水吃。”这说明了一个内耗问题，只有群体在思想观念上进行统一，在感情上融洽，在行动上协调，充分发挥人的主观能动性，才能使人尽其才、事得其人、人事相宜，才能保证各项管理的长效执行。

另一方面,对于一个大型企业来说，必须有自己的企业文化理念，正如每个人都有自己的个性一样，任何一个社会上存在的由人组成的具有特定目标和结构的集合体，都有自己的组织文化。政府部门有机关文化，学校有校园文化，军队有部队文化，对于我们作为生产经营主体的企业，也必须具有自己的特定企业文化。那么，何为企业文化呢？威廉.大内在《z理论》中着述:“传统和气氛构成一个企业的文化，同时文化意味一个企业的价值观，如进取、保守或灵活，这些价值观成为企业员工活动、建议和行为的规范。管理人员以身作则，把这些规范灌输给员工，再一代一代传下去。”美国学者迪尔（terrencee.deal)和肯尼迪（allena.kennedy)在《企业文化》一书中写到：“我们把文化描述为‘我们在这种环境中做事的方式’"。由此而知，企业文化是由企业环境、价值观、英雄人物、典礼和仪式、文化网络等要素组成，并且以价值观为核心。企业形成自己的核心价值观,并且建立相应的执行保障制度长期保持下去,需要具备五个原则：全员参与的原则；领导身体力行，充分发挥组织领导对文化的推动原则；多样化系统化原则；战略化原则。企业根据自身安全生产状况和经营管理性质实行动态化管理模式不断的丰富企业文化内涵,完善企业文化制度层,以制度的形势确保其长效的接传下去,做大做强企业。

再者,企业的本质是为顾客创造需要，企业需要持久地生存，就必须具备较好的竞争力。海尔集团公司首席执行官张瑞敏认为：“企业做到极致，便是创造需要，无有他其，只是本然。”良好的企业服务意识，优质的产品质量，是企业发展和生存的内需，也是企业能够良好发展的本质。上个世纪的顾客上帝论和本世纪顾客需求论的不断发展，社会总体需求的不断提高，相应的要求企业注重自身的服务层次和质量。提高服务质量应坚持五项标准：严把质量关；强化职工素质培训关；实施售后服务体系制度关；重点加强信息反馈与技术开发协调关。优化品牌服务流程，制定严格考核管理制度，并且建立独立的监督执行机构，企业根据服务性质制定详细的服务理念，动态的优化更新，满足顾客需求，同时满足企业自身发展的需要。

最后要强调的就是生产与运营的管理体系建立是企业有效运行的保障，也是企业各项制度执行的主要环节。企业的各项制度都需要具体实施于生产过程。上个世纪50年代，日本丰田公司首先引入jit（准时化生产）管理技术，即用最少得库存生产最多的产品，后来引入mrp（物料需求计划），从而实现零缺陷生产;这一先进的管理体系在1980年代被发达国家广泛采用，1990年代开始实施了tqm（全面质量管理）、质量保证体系(iso)以及bpr（企业管理过程重组），直到演变到现在得精细化管理体系（rmo）本文章共2页，当前在第2页上一页[1]。以整理、清洁、准时、安全、标准化、素养为主要内容的精细化管理体系的推广为企业发展提供了良好的支持，企业总是复杂的系统，企业的存活很主要一部分取决于与其外部环境进行的信息、能量、物质的交换，企业的功能可看作是从外部获取所需要的资源，按市场需求把资源转换成产品或劳务再返回市场进行交换。交换成功就可以进行下轮循环过程，交换失败，企业就失去循环过程，可能导致经营陷入困境。因此为保证生产系统的正常运行，必须对其充分了解把握：顾客需求偏好的变化；技术的发展趋势和变化周期；竞争对手的变化；政治和法律大环境的变化,在充分掌握上述因素以后，制定相应完善的发展规划，严格精细化管理。才能确保企业的长期健康发展。

物业管理细则全文篇4

山东省《危险化学品经营许可证管理办法》实施细则第一章 总 则

第一条 为了严格危险化学品经营安全条件，规范危险化学品经营活动，做好全省危险化学品经营许可证的颁发和管理工作，根据《中华人民共和国安全生产法》、《危险化学品安全管理条例》和《危险化学品经营许可证管理办法》(国家安监总局令第55号，以下简称《办法》)等法律法规规定，结合我省实际，制定本实施细则。

第二条 在全省行政区域内从事列入《危险化学品目录》的危险化学品经营(包括仓储经营)活动的企业应当依照本细则规定取得危险化学品经营许可证。以上不包括民用爆炸物品、放射性物品、核能物质和城镇燃气的经营活动。车用燃料(如甲醇汽油、醇烃复合燃料等)暂不列入许可范围。

从事下列危险化学品经营活动，不需要取得经营许可证：

(一)依法取得危险化学品安全生产许可证的危险化学品生产企业在其厂区范围内销售本企业生产的危险化学品的;

(二)依法取得港口经营许可证的港口经营人在港区内从事危险化学品仓储经营的。

第三条 本细则实施过程中，国家及省有关法律、法规、规章和标准有新的规定的，应当及时执行新的规定。

第二章 经营许可发证机关

第四条 经营许可证的颁发管理工作实行企业申请、两级发证、属地监管的原则。

第五条 省安监局负责指导、监督全省行政区域内经营许可证的颁发和管理工作。

各设区市级安监部门(以下简称市级发证机关)负责本市行政区域内下列企业的经营许可证审批、颁发：

(一)经营剧毒化学品的企业;

(二)经营易制爆危险化学品的企业;

(三)经营汽油加油站(含采用橇装式加油装置)的企业;

(四)专门从事危险化学品仓储经营的企业;

(五)辖区内从事危险化学品经营活动的中央企业所属省级、设区的市级(分公司);

(六)经营除剧毒化学品、易制爆危险化学品以外其他危险化学品，且储存危险化学品的数量构成重大危险源的企业。

县级人民政府安监部门(以下简称县级发证机关)负责本县(市、区)行政区域内市级发证机关负责企业以外的其他企业经营许可证的审批、颁发。没有设立县级发证机关的，其经营许可证由市级发证机关审批、颁发。

第三章 取得经营许可的安全生产条件

第六条 从事危险化学品经营的单位(以下统称申请人)应当依法登记注册为企业，并具备下列基本条件：

(一)经营和储存场所、设施、建筑物符合《建筑设计防火规范》(GB50016)、《石油化工企业设计防火规范》(GB50160)、《汽车加油加气站设计与施工规范》(GB50156)、《石油库设计规范》(GB50074)等相关国家标准、行业标准的规定;

(二)企业主要负责人和安全生产管理人员具备与本企业危险化学品经营活动相适应的安全生产知识和管理能力，经专门的安全生产培训和安全生产监督管理部门考核合格，取得相应安全资格证书;特种作业人员经专门的安全作业培训，取得特种作业操作证书;其他从业人员依照有关规定经安全生产教育和专业技术培训合格;

(三)有健全的安全生产规章制度和岗位操作规程;

(四)有符合国家规定的危险化学品事故应急预案，并配备必要的应急救援器材、设备;

(五)法律、法规和国家标准或者行业标准规定的其他安全生产条件。

申请人经营剧毒化学品的，除符合上述规定的条件外，还应当建立剧毒化学品双人验收、双人保管、双人发货、双把锁、双本账等管理制度。

第七条 申请人带有储存设施经营危险化学品且储存数量构成重大危险源的，除符合本细则第六条规定的条件外，还应当具备下列条件：

(一)储存设施与相关场所、设施、区域的距离符合有关法律、法规、规章和标准的规定;

(二)依照有关规定进行安全评价，安全评价报告符合《危险化学品经营企业安全评价细则》的要求;

(三)专职安全生产管理人员具备国民教育化工化学类或者安全工程类中等职业教育以上学历，或者化工化学类中级以上专业技术职称，或者危险物品安全类注册安全工程师资格;

(四)符合《危险化学品安全管理条例》、《危险化学品重大危险源监督管理暂行规定》、《常用危险化学品贮存通则》(GB15603)的相关规定。

申请人储存易燃、易爆、有毒、易扩散危险化学品的，除符合上述条件外，还应当符合《石油化工可燃气体和有毒气体检测报警设计规范》(GB50493)的规定。

第八条 从事仓储经营的企业，仓储设施应当满足所储存品种的储存条件。仓储设施整体出租的，应与承租方签订安全生产管理协议,明确双方安全生产责任。仓储设施同时分租给不同企业的，由该仓储经营企业按《山东省危险化学品集中交易市场安全管理暂行规定》(鲁政办发〔20xx〕38号)的要求实行统一安全管理。

第九条 新建、改建、扩建危险化学品储存经营企业应严格按照《危险化学品建设项目安全监督管理办法》(国家安全监管总局令第45号)和《山东省〈危险化学品建设项目安全监督管理办法〉实施细则》办理安全许可手续。新建储存经营项目应设在地方人民政府依法确定的专用区域或集中交易市场储存专用区域内。

第十条 无储存设施的经营企业零售店面内只允许存放民用小包装的危险化学品(总质量不超过1吨)，带备货库的零售店面备货库总质量不超过2吨。城市规划区内现有分散的危险化学品经营企业应按照本地规划，有计划地迁入危险化学品集中交易市场。

第四章 企业申请

第十一条 依法登记为企业且具备本细则第三章规定条件的经营企业，向所在地(注册地址)市或县(市、区)级发证机关提出经营许可证的申请。

第十二条 新设立的危险化学品经营企业、新增危险化学品经营业务的企业以及原危险化学品经营许可证过期被发证机关注销的企业可以提出经营许可证首次申请。

第十三条 申请人提出首次申请应提交以下申请材料：

(一)申请经营许可证的文件及申请书;

(二)安全生产规章制度和岗位操作规程的目录清单;

安全生产规章制度包括：全员安全生产责任制度、危险化学品购销管理制度、危险化学品安全管理制度(含防火、防爆、防中毒、防泄漏管理等内容)、安全投入保障制度、安全生产奖惩制度、安全生产教育培训制度、隐患排查治理制度、安全风险管理制度、应急管理制度、事故管理制度、职业卫生管理制度等;

(三)企业主要负责人、安全生产管理人员、特种作业人员的相关资格证书(复制件)和其他从业人员培训合格的证明材料;

(四)经营场所产权证明文件或者租赁证明文件(复制件);

(五)工商行政管理部门颁发的企业性质营业执照或者企业名称预先核准文件(复制件);

(六)危险化学品事故应急预案备案登记表(复制件);

(七)企业或具有资质的评价机构出具的经营品种是否涉及剧毒、易制爆、易制毒和监控化学品的辨识材料。

带有储存设施且储存数量构成重大危险源的企业，申请人还应当提交下列文件、资料：

(一)储存设施相关证明文件(复制件);租赁储存设施的，需要提交租赁证明文件(复制件);储存设施新建、改建、扩建的，需要提交危险化学品建设项目安全设施竣工验收意见书(复制件);

(二)重大危险源备案证明材料;

(三)专职安全生产管理人员的学历证书、技术职称证书或者危险物品安全类注册安全工程师资格证书(复制件);

(四)安全评价报告。

第十四条 申请人首次申请有以下情况的，还需要提交以下材料：

(一)租赁危险化学品仓储经营企业的仓库、储罐、货场等设施储存危险化学品的，申请人还应当提交出租方的经营许可证或港口经营许可证(复制件)或者危险化学品建设项目安全设施竣工验收意见书(复制件)和安全生产管理协议(复制件)等相关证明文件、资料。

(二)没有也不租赁仓储设施(场所)储存危险化学品，仅从事纯票据往来经营危险化学品的，申请人还应当提交没有也不租赁设施(场所)储存危险化学品的承诺文件。

(三)有气瓶充装作业的企业还需要提交质监部门颁发的气瓶充装许可证(复制件)。

(四)经营第二类监控化学品的企业，要提交山东省禁止化学武器公约工作领导小组办公室同意经营的批准文件(复制件)。

第十五条 经营许可证有效期满后继续从事危险化学品经营活动的，要在期满3个月前，向发证机关提出经营许可证的延期申请，并提交延期申请书及第十三条、第十四条规定的文件、资料。如企业有变更事项，可以同时提出变更申请，结合延期一并完成，无需单独办理变更手续。

第十六条 企业在经营许可证有效期满3个月前具备下列规定条件并经发证机关同意，可以不提交第十三条、第十四条规定的资料, 只需提交申请文件、延期申请书、相关证明材料和《危险化学品经营许可证直接换证征求意见表》，直接办理延期换证手续：

(一)严格遵守有关法律、法规和本细则;

(二)取得经营许可证后，加强日常安全生产管理，未降低安全生产条件;

(三)未发生死亡事故或者对社会造成较大影响的生产安全事故;

(四)服从安监部门管理，在历次安全检查中未发现安全生产问题或事故隐患或者对发现的问题和隐患已全部整改并符合国家有关规定和标准的要求。

带有储存设施的企业，除符合前款规定条件的外，还需要取得并提交危险化学品企业安全生产标准化达标证书(复制件，储存数量构成重大危险源的企业还需要取得二级以上达标证书)，才可免于提交第十三条、第十四条规定的文件、资料, 但仍需由发证机关工作人员进行现场审查合格后才可办理延期换证手续。

符合以上要求的企业如在延期时同时变更企业名称、主要负责人、注册地址和储存设施及其监控设施的，应提交发生变更相关条款的证明材料。

第十七条 已取得经营许可证的企业变更企业名称、主要负责人、注册地址或者危险化学品储存设施及其监控措施的，应当自变更之日起20个工作日内向发证机关提出书面变更申请。

第十八条 变更申请需要提交以下材料：

(一)申请经营许可证变更文件及变更申请书;

(二)变更后的工商营业执照副本或工商名称预先核准通知书(复制件);

(三)变更后的主要负责人任命文件及安全资格证书(复制件);

(四)变更注册地址的相关证明材料(房屋、土地购买或租赁合同);

(五)变更后的危险化学品储存设施及其监控措施的专项安全评价报告;

(六)变更危险化学品储存设施的还需提交危险化学品建设项目安全设施竣工验收意见书(复制件)。

申请人仅需要提交变更事项的证明材料，未发生变更则不需要提交。

第十九条 企业在经营许可证有效期内因行政区划调整、企业改制、隶属关系改变等原因，发生注册地址称谓、企业经济类型和隶属关系等变更的，仅需提交相应的变更证明材料报发证机关备案;如需变更经营许可证的，按照第十七条的规定提出变更申请，并提交相应的文件、资料。

第二十条 已经取得经营许可证的企业，有下列情形之一的，应重新申请办理经营许可证：

(一)不带有储存设施的经营企业变更其经营场所的;

(二)带有储存设施的经营企业变更其储存场所的;

(三)仓储经营的企业异地重建的;

(四)经营方式发生变化的;

(五)许可范围发生变化的。

第二十一条 重新申请危险化学品经营许可证的企业要按照本细则第十三条、第十四条规定提交相关文件、资料。

第二十二条 企业提交申请时，需首先在《危险化学品政务信息监管系统》进行网上申请，提交后在线打印申请书，连同其他需要提交申请的文件、资料一并报发证机关。

企业应当对其提交的经营许可证申请文件、资料的真实性负责，并保证所提交的相关文件、资料为最新版本且在规定的有效期内。

第五章 发证机关受理

第二十三条 发证机关(或行政许可工作点)收到企业申请文件、资料后，应当按照下列情况分别作出处理：

(一)申请事项依法不需要取得经营许可证的，即时告知企业不予受理;

(二)申请事项依法不属于本发证机关职责范围的，即时作出不予受理的决定，并告知企业向相应的发证机关申请;

(三)申请材料存在可以当场更正的错误的，允许企业当场更正，并受理其申请;

(四)申请材料不齐全或者不符合法定形式的，当场告知或者在5个工作日内出具补正告知书，一次告知企业需要补正的全部内容;逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理;

(五)企业申请材料齐全、符合法定形式，或者按照发证机关要求提交全部补正材料的，立即受理其申请。

发证机关受理或者不予受理行政许可的申请，应当出具加盖本机关专用印章和注明日期的书面凭证。

第六章 发证机关审查与发证

第二十四条 发证机关受理经营许可证申请后，应当组织对申请人提交的文件、资料进行审查，指派2名以上工作人员对申请人的经营场所、储存设施进行现场核查，必要时聘请专家参加;对于经营并储存危险化学品但储存数量未构成重大危险源企业的现场核查，应现场调阅企业的安全评价报告和有关证明文件。

第二十五条 对有危险化学品新建、改建、扩建项目的初次申请或变更申请，建设项目安全设施竣工验收意见可以作为现场核查的意见。

第二十六条 工作人员应当如实提出对企业的申请文件、资料审查和现场核查的书面意见并签署姓名。

第二十七条 自申请受理之日起30个工作日内，发证机关内设机构应当根据工作人员的审查意见研究提出是否准予许可的意见，并由发证机关作出是否准予许可的决定。其中，变更申请受理后，应在10个工作日内作出是否准予变更的决定。

审查过程中的现场核查所需时间、企业对存在问题和隐患的整改时间均不计算在本条规定的期限内。

第二十八条 企业对审查过程中发现的问题和隐患整改完毕后，要由当地安监部门进行复核确认，报发证机关备案。有储存设施的，还需要提交评价机构的复核证明。

第二十九条 发证机关作出准予许可决定的，应当自决定之日起10个工作日内，颁发经营许可证并送达企业或者通知企业领取;作出不予许可决定的，将不予许可的决定书面告知企业并说明理由。

第三十条 发证机关应当建立、健全安全生产许可证档案管理制度，本着谁发证，谁存档的原则，对企业经营许可证申请文件、材料及审查书等进行存档。

第七章 经营许可证书

第三十一条 经营许可证分为正本、副本，正本为悬挂式，副本为折页式。正本、副本具有同等法律效力。

第三十二条 经营许可证正本、副本应当分别载明下列事项：

(一)企业名称;

(二)企业住所(注册地址);

(三)企业法定代表人姓名(或主要负责人姓名);

(四)经营方式(仓储经营、带有储存设施的经营、不带有储存设施的经营);

(五)许可范围;

(六)发证日期和有效期限：

经营许可证的有效期为3年。初次颁发的经营许可证的发证日期和有效期起始日为发证机关作出许可决定之日，截止日为起始日至三年后同一日期的前一日。延期颁发的经营许可证的有效期起始日和截止日顺延三年，发证日期为发证机关作出延期许可决定之日。经营许可证有效期内有变更事项的，起始日和截止日不变，但应载明变更日期;

(七)证书编号：

格式：市级发证：鲁X安经〔YYYY〕QQQQQQ号;

县(市、区)级发证：鲁X(Y)安经〔YYYY〕QQQQQQ号。

其中：X代表企业所在地级行政区域代号：济南A;青岛B ;淄博C ;枣庄D ;东营E ;烟台F;潍坊G;济宁H;泰安J; 威海K; 日照L ;滨州M; 德州N; 聊城P ;临沂Q; 菏泽R;莱芜S。

YYYY表示发证的年号;

Y代表企业所在地级行政区域代号：县市区名称代字缩写;

QQQQQQ表示发证机关发证流水号;

举例：济南市级发证：鲁A安经〔20xx〕000001号;

济南市中区发证：鲁A(市中)安经〔20xx〕000001号。

(八)发证机关;

(九)有效期延续情况。

第三十三条 经营许可证由国家安全生产监督管理总局统一印制，由各发证机关向国家安全生产监督管理总局化学品登记中心自行购买。

第三十四条 经营许可证暂时由各发证机关采用打印模板进行打印，登陆 下载中心书籍软件，点击《危险化学品经营许可证》打印软件及使用说明下载。国家安监总局新危险化学品经营许可证发证系统整合完成后，打印方式再另行通知。

第三十五条 各地安监部门自20xx年8月1日起按照本细则的编号规则和证书格式对符合条件的企业颁(换)发新证，许可证仍在有效期内的企业待证件到期后再按本规定换发。

第三十六条 经营许可证延期、变更或者被依法撤销、注销的，企业应将原许可证正本、副本交回发证机关。

第三十七条 企业应当妥善保管经营许可证，发生证书遗失或者毁损等情况，应当及时向发证机关提出补领申请并说明理由，同时提交当地新闻媒体公告遗失的证明材料或者毁损件，发证机关自受理申请之日起10个工作日内作出是否准予补领的决定。对于符合条件的，颁发新证书，正、副本内容不变，载明补领和补领日期。不符合条件的，书面告知企业并说明理由。

第三十八条 企业不得出租、出借、买卖或者以其他形式转让其取得的经营许可证，或者冒用他人取得的经营许可证、使用伪造的经营许可证。

第八章 安全评价

第三十九条 在国家及省相关新的标准规定实施前，对企业的安全评价仍按《安全评价通则》(AQ8001)、《危险化学品经营单位安全评价导则》的规定执行，对危险化学品建设项目安全设施竣工验收的安全评价仍按《危险化学品建设项目安全评价细则(试行)》(安监总危化〔20xx〕255号)的规定执行。

第四十条 依据《安全生产法》第二十五条和《危险化学品安全管理条例》(国务院令第591号)第二十二条的规定，储存危险化学品的经营企业(包括储存数量未构成重大危险源的)，应当委托具备国家规定资质条件的机构，对本企业的安全生产条件每3年进行一次安全评价。安全评价报告纳入经营许可证现场核查的内容。报告的签发日期距现场核查之日不得超过12个月，否则，应由原安全评价机构对企业的安全生产条件是否发生变化、变化是否符合相关规定要求做出补充评价。

第四十一条 安全评价机构出具的安全评价报告应当包括对企业安全生产条件的全面评价，包括企业安全生产条件存在的全部问题及其整改的方案、对企业整改情况的复查意见和对经营许可证申请材料相关审查内容的评价意见。安全评价机构对其作出的安全评价(包括辨识材料)结论承担法律责任，其结论性意见作为发证机关颁发安全生产许可证的重要参考意见。

第九章 监督管理

第四十二条 县级以上(含县级)安监部门负责本行政区域内危化品经营企业的安全生产监督管理工作，并依据《办法》第五章的规定对企业的违法行为实施行政处罚。其中，伪造、变造或者出租、出借、转让经营许可证或者使用伪造、变造的经营许可证的违法行为以及暂扣、吊销经营许可证的行政处罚由发证机关决定实施。

第四十三条 对于有储存设施或者租赁储存设施的危险化学品经营企业，其储存设施与企业注册地不在同一地区的，由储存设施所在地安监部门对储存设施进行安全监管。

第四十四条 已经取得经营许可证的企业不再具备法律、法规和本细则规定安全生产条件的，经停产停业整顿仍不具备法律、法规、规章、国家标准和行业标准规定安全生产条件的，吊销其经营许可证。

第四十五条 发证机关发现企业以欺骗、贿赂等不正当手段取得经营许可证的，应当撤销已经颁发的经营许可证。

第四十六条 已经取得经营许可证的企业有下列情形之一的，发证机关应当注销其经营许可证：

(一)经营许可证有效期届满未被批准延期的;

(二)终止危险化学品经营活动的;

(三)经营许可证被依法撤销的;

(四)经营许可证被依法吊销的。

第四十七条 发证机关应当加强对经营许可证的监督管理，建立、健全经营许可证审批、颁发档案管理制度，并定期向社会公布企业取得经营许可证的情况，接受社会监督。

第四十八条 发证机关应当及时向同级公安机关、环境保护部门通报经营许可证的发放情况。发证机关注销经营许可证后，应当在本机关网站或当地主要媒体上公告。

第四十九条 各县级发证机关应当于每年1月10日前，将本行政区域内上一年度经营许可证的审批、颁发和监督管理情况报告市级发证机关。市级发证机关于每年1月20日前将本行政区域内上一年度经营许可证的审批、颁发和监督管理情况报告省安监局。省安监局应当按照有关统计规定，将本行政区域内上一年度经营许可证的审批、颁发和监督管理情况报告国家安全生产监督管理总局。

第十章 对有关问题的处理

第五十条 本细则施行前已取得经营许可证的单位，在其经营许可证有效期内可以继续从事危险化学品经营;经营许可证有效期届满后需要继续从事危险化学品经营的，应当依照本实施细则的规定重新申请经营许可证。

购买危险化学品进行分装、充装或者加入非危险化学品的溶剂进行稀释，然后销售的，依照本细则执行。

使用长输管道输送并经营危险化学品的，应当向经营地点所在地发证机关申请经营许可证。

第五十一条 对于储存设施所在地与注册地不在同一县级行政区域内或者跨地区租赁储存设施的经营企业，发证机关在许可审查过程中必要时可征询储存设施所在地县级以上(含县级)安全监管部门意见，对储存场所现场审查时应会同当地安监局工作人员一同审查。

第五十二条 对于经营方式的界定：

仓储经营是指利用危险化学品储存设施、场地，专门为其他单位提供危化品储存、周转业务并收取仓储管理费的经营行为;不带有储存设施的经营是指无储存场所和设施或经营场所储存少量民用小包装危险化学品实物(店面总质量不超过1吨)或带备货库的零售店面(备货库总质量不超过2吨)的经营方式;其余统称为带有储存设施的经营。

仓储经营企业自身也从事危险化学品经营的，应按仓储经营和有储存设施的经营同时申请，许可证注明所有经营方式。

通过租赁形式从事危险化学品经营活动的，根据安全管理协议，若储存设施由承租企业负责安全管理，则承租企业的经营方式为带有储存设施的经营;由出租方负责安全管理的，则承租企业的经营方式为不带有储存设施的经营。

第五十三条 经营许可证有效期届满前企业已提出延期申请，经审查发现不再具备安全生产条件的，发证机关应当责令其停止经营活动，暂扣经营许可证，限期整改存在的问题和隐患，时间一般不得超过3个月，特殊情况下可适当延长。企业的整改时间超出其经营许可证有效期且在规定期限内仍未完成整改、经营许可证未被批准延续的，发证机关应当注销其经营许可证。

第五十四条 企业因项目建设或者隐患整改等原因不能按时申请延期的，可以在经营许可证期满前3个月前向发证机关提出推迟延期换证申请，并提交《危险化学品经营许可证推迟延期换证申报表》，并停止危险化学品经营活动，交回原经营许可证。如无特殊原因，推迟延期换证时限不宜超过半年。

第五十五条 经营许可证被依法注销的带有储存设施的企业申请继续经营危险化学品，应当依据《山东省〈危险化学品建设项目安全监督管理办法〉实施细则》第六章第三十五条第三款的规定，重新申请办理危险化学品建设项目安全设施竣工验收手续。

第十一章 附 则

第五十六条 本细则规定的期限均以工作日计算，不含法定节假日。

第五十七条 本细则自20xx年8月1日起施行，有效期至20xx年7月31日止。省安监局的《关于做好危险化学品登记管理等有关工作的通知》(鲁安监发〔20xx〕14号)、《关于办理危险化学品经营许可证有关问题的通知》(鲁安监发〔20xx〕15号)、《关于做好危险化学品经营许可证换证工作的通知》(鲁安监发〔20xx〕52号)、《关于变更〈危险化学品经营许可证〉有关问题的通知》(鲁安监发〔20xx〕60号)、《关于当前危险化学品经营许可证颁发工作有关事项的通知》(鲁安监发〔20xx〕185号)同时废止。

危险物品指的是什么危险物品：在航空运输中，可能明显地危害人身健康、安全或对财产造成损害的物品或物质。危险物品的详细分类参见IATA《危险物品规则》，危险物品品名以《中国民用航空危险品运输管理规定》载明的为准，并参照现行有效的IATA《危险物品规则》。

物业管理细则全文篇5

县物业管理实施细则一第一章　总 则

第一节 目的依据

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活、工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》、《江西省物业管理条例》等法律、法规和规范性文件的有关规定，参照《抚州市物业管理实施细则》，结合本县实际，制定《资溪县物业管理实施细则》(以下简称《细则》)。

第二节 概念范围

第二条 本《细则》所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。

本《细则》所称业主，是指不动产登记簿或其他法定文件确定的物业的所有权人。

本《细则》所称物业使用人，是指物业承租人和除业主外的实际使用物业的其他人。

本《细则》所称物业服务企业，是指依法设立，具有独立法人资格，取得相应资质，从事物业服务的企业。

第三条 本《细则》适用于本县行政区域内物业的管理、使用、养护、服务及监督管理活动。

第三节 原则职能

第四条 物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。

第五条 县房管局负责本县行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

(一)业主大会和业主委员会的业务指导;

(二)物业服务企业的资质、服务质量的监督管理，物业服务的招投标、物业服务合同的签订、收费的监督管理;

(三)专项维修资金和住宅物业质量保修金的交存、使用的监督管理;

(四)受理、处理对物业服务企业和从业人员的投诉;

(五)物业使用和维护的监督管理;

(六)其他监督管理职责。

规划、建设、环保、城管、工商、物价、公安、财政、民政、园林绿化、市政、环卫、供水、电力、电信等行政和公用企事业单位，按照法律法规的规定，负责各自职能范围内的管理和服务工作。

乡镇人民政府应当建立本辖区物业管理工作制度，具体负责组织、指导、监督本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理的相互关系。

社区居民委员会、村民委员会应当协助乡镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

第二章　业主、业主大会及业主委员会

第一节 业主权利与义务

第六条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议，行使投票权;

(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

业主的配偶、父母或者成年子女在物业管理区域内居住，经业主本人书面授权，享有前款规定的业主权利。

第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)遵守国家和省有关房屋装饰装修的规定;

(五)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(六)按时交纳物业服务费用;

(七)法律、法规规定的其他义务。

业主不得以放弃权利为由不履行义务。

第二节　业主大会筹备组

第八条 业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照县房产行政主管部门或者乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

(一)物业管理区域证明;

(二)房屋及建筑物面积清册;

(三)业主名册;

(四)建筑规划总平面图;

(五)交付使用共用设施设备的证明;

(六)物业服务用房配置证明;

(七)其他有关的文件资料。

第九条 符合成立业主大会条件的，乡镇人民政府或者房产行政主管部门应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由乡镇人民政府代表担任。

筹备组中业主代表的产生，由乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。

筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由乡镇人民政府协调解决。

建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

第十条 筹备组应当做好以下筹备工作：

(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;

(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

(五)制定业主委员会委员候选人产生细则，确定业主委员会委员候选人名单;

(六)制定业主委员会选举细则;

(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，起草《业主委员会选举细则》、《业主委员会章程》、《业主管理规约草案》，并在大会召开前15日发给参加会议的成员征求意见。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起设立。

第三节　业主大会

第十一条 业主大会决定以下事项：

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

(五)选聘和解聘物业服务企业;

(六)筹集和使用专项维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途;

(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;

(十)法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

第十二条 管理规约应当对下列主要事项作出规定：

(一)物业的使用、维护、管理;

(二)专项维修资金的筹集、管理和使用;

(三)物业共用部分的经营与收益分配;

(四)业主共同利益的维护;

(五)业主共同管理权的行使;

(六)业主应尽的义务;

(七)违反管理规约应当承担的责任。

第十三条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：

(一)业主大会名称及相应的物业管理区域;

(二)业主委员会的职责;

(三)业主委员会议事规则;

(四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;

(五)业主投票权数的确定方法;

(六)业主代表的产生方式;

(七)业主大会会议的表决程序;

(八)业主委员会委员的资格、人数和任期等;

(九)业主委员会换届程序、补选细则等;

(十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;

(十一)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由管理规约或者临时管理规约规定。

第十五条 业主大会会议决定事项实行投票表决。

住宅物业业主的投票权按套计算，每套住宅计一票。

非住宅物业的投票权按建筑面积计算，100平方米以下(含本数)的有1票投票权，每超过100平方米再计1票。

第十六条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。

第十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

业主委员会不履行召集定期会议义务的，经业主申请，由街道办事处(乡镇人民政府)负责组织业主召开业主大会定期会议。

第十八条 未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅小区，由乡镇人民政府在征求该住宅小区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居(村)民委员会代行本《细则》规定的业主委员会职责。

第四节　业主委员会

第十九条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由3至11人的单数组成。业主委员会的每届任期不超过5年，可连选连任。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，并符合下列条件：

(一)具有完全民事行为能力;

(二)遵守国家有关法律、法规;

(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;

(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁;

(五)具有一定的组织能力;

(六)具备必要的工作时间。

第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业主管部门和乡镇人民政府备案：

(一)业主大会成立和业主委员会选举的情况;

(二)管理规约;

(三)业主大会议事规则;

(四)业主大会决定的其他重大事项。

业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

第二十一条 业主委员会履行下列职责:

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;

(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(五)监督管理规约的实施;

(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(九)业主大会赋予的其他职责。

第二十二条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

(一)管理规约、业主大会议事规则;

(二)业主大会和业主委员会的决定;

(三)物业服务合同;

(四)专项维修资金的筹集、使用情况;

(五)物业共有部分的使用和收益情况;

(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处置情况;

(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

第二十三条 业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。

业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会;不及时移交的，乡镇人民政府应当协调督促其移交。

第二十四条 有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：

(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(二)丧失民事行为能力的;

(三)依法被限制人身自由的;

(四)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第二十五条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

(一)以书面方式提出辞职请求的;

(二)不履行委员职责的;

(三)利用委员资格谋取私利的;

(四)拒不履行业主义务的;

(五)侵害他人合法权益的;

(六)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补细则由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。

工作经费筹集、管理和使用的具体细则由业主大会决定。

第三章新建物业与前期物业管理

第一节 物业管理区域

第二十六条　物业管理区域的划分，以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并遵循相对集中、便于管理的原则，考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。

分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

第二十七条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，必须持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向物业管理主管部门申请划分物业管理区域。

物业管理主管部门应当自受理申请之日起20日内，在征求乡镇人民政府的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

第二十八条 新建住宅区物业销售前，建设单位应当通过招标方式选聘具有相应资质的物业服务企业提前介入，与其选聘的物业管理企业签订前期物业服务协议，承担前期物业服务。房管部门应当把物业管理提前介入作为核发《商品房预(销)售许可证》的前置条件。

第二节附属设施设备的配置

第二十九条 新建住宅小区，建设单位应当按照《资溪县住宅小区物业管理用房配置细则》规定配置物业服务用房。

物业服务用房由开发建设单位无偿提供，依法属于全体业主共有，并由房产管理部门依法办理房屋产权登记手续，但不颁发产权证书。业主有权查询。

第三十条 按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于开发建设单位所有的，开发建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。

第三十一条 新建住宅小区内的机动车停车库(位)与住户套数的最低比例标准，由规划行政主管部门按照建设部《城市居住区规划设计规范》的相关规定制定。

住宅小区内规划用于停放车辆的车库和建筑物附属设施内的车位归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于开发建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，开发建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。

占有业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位，属于业主共有，建设单位不得销售。

第三十二条 凡具备分表直抄到户条件的新建住宅小区内的水、电、气等专业经营设施的计量表应当实行专有部分一户一表，共有部分安装独立计量表,由相关专业经营单位负责向最终用户进行收费;安全防范、消防、环卫、邮政、信息等附属设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。

新建住宅小区供电设施建设工程应当符合国家和行业标准的电力工程建设规范，由供电部门依照国家标准、行业标准进行审核和验收，供电方式应按照安全、可靠、经济、合理和便于管理的原则确定。

用地面积15亩以上小区应当修建一座垃圾中转站(垃圾房8m2以上)，有居民活动场地的应配套建设一座公共厕所。

规划、建设部门在进行建设工程规划审批和设计审查时，应当按照《城市居住区规划设计规范》进行审查、审批，并征求物业管理等部门的意见。

第三十三条 凡具备分表直抄到户条件的新建住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。开发建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。

专业经营设施设备包括变电、二次供水、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。

第三十四条 本《细则》实施前建设的住宅小区内的供水供电设施设备，由业主大会决定是否进行水电改造后移交给专业经营单位，业主大会决定改造移交的，专业经营单位应当接收。

第三十五条 专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任，按照与业主签订的服务合同服务到最终用户，保证服务质量。

第三节 前期物业管理与物业交付

第三十六条 建设单位应当依法通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

招标人应当在招标公告或者发出投标邀请书10日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业管理主管部门备案。

有下列情形之一的，经物业所在地的物业管理主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业：

(一)投标人少于3人;

(二)总建筑面积少于3万平方米。

第三十七条 鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。

建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与监督。

第三十八条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业管理主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。

前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

第三十九条　新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：

(一)生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装置;

(二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;

(三)小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置;

(四)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按专项设计要求配置到位;

(五)按照防火要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设;

(六)小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连;

(七)按照规划要求完成环境卫生、商业网点、物业管理用房等配套建筑及设施建设;

(八)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;

(九)住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施;

(十)法律、法规规定的其他条件。

建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，接受房产开发主管部门、规划、物业管理等有关部门的监管，并向房产开发主管部门办理综合验收备案手续。

第四十条 开发建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起30日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电等服务合同并在以后的移交中向业主委员会予以公示。

第四十一条 建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。

前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受开发建设单位的委托，协助开发建设单位办理住宅交付的有关具体事宜。

第四十二条 开发建设单位应当在物业管理主管部门、乡镇人民政府的监督下，按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)业主名册;

(五)物业管理必需的其他资料。

前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房及上述资料移交给业主委员会。

第四十三条 建设单位与买受人订立的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容、建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，以及物业管理区域内属全体业主共有共用的配套设施设备。

第四十四条 在前期物业管理期间，房屋交付使用前(含当月)所发生的物业服务费用由建设单位承担;房屋交付使用后所发生的物业服务费用，在房屋销售合同有约定的，按前期物业服务合同的约定由业主承担;在房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。

第四十五条 建设单位订立物业管理区域内首份房屋销售合同前，应当制定临时管理规约，作为房屋销售合同的附件。

临时管理规约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项作出规定，但不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害买受人的合法权益。临时管理规约应当报物业管理主管部门备案。

第四章　物业管理服务

第一节　一般规定

第四十六条 业主可以根据所在物业管理区域的实际情况，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，依法选聘符合相应条件的物业服务企业提供物业服务，物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。

第四十七条 物业服务企业应当取得物业服务企业资质证书后方可从事物业管理。

物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。

在本县城镇行政区域内从事物业服务活动的外地企业，应当向县房产管理局备案。经核准合格后，方可从事物业服务活动(经营)。

第四十八条 物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员，具备为业主提供专项服务的能力。

从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

第四十九条 严格物业服务重大事件报告制度。物业管理区域内发生下列情况之一的，物业服务企业应当按照有关规定及时向相关行政主管部门、专业单位报告：

(一)发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;

(二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在8小时内难以排除，严重危及业主、使用人及建筑物安全;

(三)物业服务人员擅自集体撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和使用人正常生活;

(四)发生群体性事件;

(五)发生业主、使用人重大伤亡事件;

(六)其他严重影响业主、使用人正常生活的事件。

第五十条 建设单位、业主委员会、物业服务企业应当分别建立并妥善保管物业材料档案、业主大会与业主委员会档案以及物业服务档案。

第五十一条 建设单位、物业服务企业及其从业人员应当按规定申报其在物业管理活动中的信用信息。

乡镇人民政府应建立业主委员会委员在物业管理中的信用档案，并纳入全县物业管理信用体系。

第五十二条 物业服务企业、业主委员会应当按照有关规定向物业管理主管部门报送统计报表。

第二节　物业的装饰装修

第五十三条 业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续;按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

第五十四条 业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。

住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容：

(一)装饰装修工程的实施内容和实施期限;

(二)允许施工的时间;

(三)废弃物的清运与处置;

(四)住宅外立面设施及防盗设施的安装要求;

(五)禁止行为和注意事项;

(六)装修保证金的收取和退还;

(七)违约责任;

(八)其他需要约定的事项。

第五十五条 业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当告知相邻业主。

物业服务企业对装饰装修活动进行巡查时，业主或物业使用人不得拒绝和阻碍。

第三节物业服务合同

第五十六条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。合同中的下列主要内容应当事先提交业主大会会议表决通过，但业主大会已授权业主委员会决定的除外：

(一)物业服务事项;

(二)物业服务质量及费用标准;

(三)合同期限;

(四)违约责任。

第五十七条 物业服务合同应当约定物业管理区域内的下列物业公共服务事项：

(一)建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护;

(二)公共绿化的维护;

(三)公共区域环境卫生的维护;

(四)公共区域的秩序维护;

(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;

(七)物业服务档案和物业档案的保管;

(八)其他物业公共服务事项。

物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出明确约定。

物业服务合同示范文本由物业管理主管部门会同其他相关行政主管部门制发。

第五十八条 物业服务企业承接物业服务时，应当对物业管理区域内共有部分及其相应的档案进行查验，发现共有部分与原设计方案不符或者有质量问题的，应当书面告知建设单位、业主委员会;并按照国家、省和市的有关规定，与建设单位或者业主委员会办理相应手续。对承接查验中确认的问题，相关责任人应当及时整改。

第五十九条 物业服务企业应当按照有关规定与建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主名册等资料的移交手续。

物业服务企业应当自办理移交手续之日起30日内，持相关资料向物业管理主管部门备案。

第六十条 业主委员会应在物业服务合同期限届满60日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同;不再续约且需以委托方式管理的，业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业或者其他管理人。

业主大会选聘物业服务企业前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。

第六十一条 有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业管理区域的物业服务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出：

(一)物业服务合同依法、依约解除;

(二)物业服务合同期满未续约;

(三)成立首届业主委员会后，依法选聘了物业服务企业;

(四)法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形。

第六十二条 物业服务企业退出物业管理区域的物业服务，应当在办理规定退出手续的同时，履行下列交接义务：

(一)移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房，实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案;

(二)撤出物业管理区域内的物业服务人员;

(三)清退预收、代收的有关费用;

(四)法律、法规规定的其他事项。

第四节　物业服务收费

第六十三条 物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价或市场调节价，其计费模式、标准由物业服务委托双方订立物业服务合同具体约定。

普通住宅、经济适用住房和廉租房的物业服务收费以及停车服务收费实行政府指导价格，价格标准按照属地管理原则，由县物价局会同县房管局依据《价格法》及其价格管理的有关规定制定。

其他住宅和非住宅的物业服务收费以及其他服务项目收费实行市场调节价格，具体收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定，报物价、物业管理主管部门备案。

物业服务企业应当对物业服务事项、服务质量和相应的收费项目、收费标准实行明码标价。

物业服务企业为业主或物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以另行约定。

按照《江西省物业管理服务收费管理细则》(赣计商价字〔20xx〕766号)的规定，物业管理企业在实施物业服务收费前，必须到物价部门申请办理物业收费批文，实行亮证收费，并自觉接受物价部门的年度审验。

第六十四条 物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。

第六十五条 已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主约定应以物业部门指导价为准。

物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准按《江西省物业管理服务收费管理细则》(赣计商价字〔20xx〕766号)中规定收费。

第六十六条 物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。

物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。

第六十七条 专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向具备条件的最终用户收取费用。

物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第六十八条 物业服务费以法定产权面积(房屋所有权证登记的建筑面积)计算，其中顶层跃层和阁楼按法定产权面积的一半收费，储物间、柴房不收费，车库按标准收费;未办理产权证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。

物业管理服务费按月收取，业主与物业管理企业约定预收物业服务费的，预收期限不得超过3个月。

第五节　旧住宅区的物业管理

第六十九条 对具备建立物业管理条件的旧住宅区，各乡镇人民政府应采取措施对旧住宅区进行整治。旧住宅区完成整治改造后，乡镇人民政府应当组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业，也可依托业主委员会或者社区居民委员会，由业主自行管理物业。

第五章物业的使用与养护

第一节物业的使用

第七十条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：

(一)损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为;

(二)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为;

(三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为;

(四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为;

(五)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为;

(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过国家规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;

(七)占用消防通道等违反消防管理规定的行为;

(八)、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为;

(九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。

第七十一条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。

业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的，不得破坏屋面，影响房屋安全，物业顶层的业主和物业服务企业应当予以配合。

业主应当按照垃圾分类收集的有关规定倾倒垃圾。

第七十二条 房屋交付后，业主、使用人应当按照权属登记用途使用物业，不得违反法律、法规以及管理规约将住宅改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定，并经有利害关系的业主书面同意。

物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备，不得改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主书面同意，并依法办理相关手续。

业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务企业。

第二节车位的使用管理

第七十三条 物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车库和建筑物附属设施内车位尚有空余的，物业管理区域内不得新辟规划以外的停车位。

业主、物业使用人需要承租尚未出售的停车库、车位的，建设单位应当出租，其车库、车位租赁费实行政府指导价。

车库、车位在优先满足本物业管理业主、物业使用人的停车需要的前提下，可以临时租赁给物业管理区域外的单位、个人，其租赁合同期限不得超过6个月。

第七十四条 利用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放车辆的，应确保消防通道和道路畅通。业主大会决定或者业主共同决定收取场地使用费的，场地使用费在扣除物业服务费后属于全体业主共有，但物业服务合同另有约定的除外。业主大会或业主可以委托物业服务企业收取，并支付一定比例的报酬。

业主对机动车有保管要求的，可以与物业服务企业另行约定。

第七十五条 物业管理区域内停放车辆，不得堵塞消防通道，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

第三节 建设单位的保修责任

第七十六条 建设单位应当按照国家规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。

建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担，并签订委托合同，向物业服务企业支付相应的报酬。

第七十七条 建立新建物业质量保修金监管制度。

建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价3%的比例，一次性向物业管理主管部门设立的物业质量保修金帐户交存物业质量保修金，作为物业保修期内保修费用的保证。

物业质量保修金监管帐户以物业管理区域为单位按幢设立专户。建设单位在新建物业交付时，应当向业主出示物业质量保修金监管部门出具的物业质量保修金全额交存证明。

保修金存储期限与物业的法定保修期限一致。

第七十八条 建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经物业管理主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。

第七十九条 物业管理主管部门应当每年定期向相关物业管理区域的业主和建设单位公布物业质量保修金的使用情况。

第八十条 物业质量保修金存储期满，建设单位履行了法定保修责任的，物业管理主管部门应将物业质量保修金本息余额退还建设单位。

物业质量保修金存储期满前30日，物业管理主管部门应将拟退还物业质量保修金事项在相关物业管理区域内书面公示。

第八十一条 物业管理主管部门应当对物业质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。

第四节物业的养护

第八十二条 物业保修期届满后，业主专有部分的管理、养护、维修，由相关业主负责。

物业专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及影响其他物业正常使用时，业主或者物业使用人应当及时维护、维修，相邻物业业主应当提供便利。

第八十三条 业主对专有部分进行管理、养护、维修等，应当尽量避免对相邻物业造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。

第八十四条 物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等相关专业经营单位，应当承担业主专有部分以外的相关管线和设施设备的维修、更新、养护等管理责任。

前款规定的业主专有部分以外的相关管线和设施设备包括变电、供水(不含用户自建自管的二次供水)等设施设备及相关管线和计量器具。

第八十五条 物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位应当按照下列规定向最终用户收取费用。

(一)业主自用的向业主收取;

(二)物业服务企业使用的向物业服务企业收取;

(三)部分业主共同使用的，由相关业主分摊;

(四)全体业主共同使用的，由全体业主分摊。

物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据双方约定向专业经营单位收取劳务费。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第八十六条 物业管理区域内业主共用部位及共用设施设备，由业主共同维护和管理;业主大会可以将其委托给物业服务企业或者其他管理人维护和管理。

第八十七条 住宅物业、住宅区内的非住宅物业或与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的建设单位和业主，应当缴存住宅专项维修资金;住宅专项维修资金专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。

住宅专项维修资金的建立，应当遵循业主所有、统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹监管的原则。住宅专项维修资金的交存、使用、管理的具体细则，由县房管局、县财政局按照有关规定制定并执行。

第八十八条 物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造需要使用住宅专项维修资金的，应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但不得与业主大会的决定相抵触。

第八十九条 通道、楼梯、物业服务用房等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处置或者改作他用。

利用共有部分进行经营的，应当符合法律、法规和管理规约的规定，并由业主大会或者相关业主共同决定。收益属全体业主或相关业主共有。

业主委员会应当定期公布全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营收益的收支情况。

第九十条 物业应当定期维修养护。物业出现法律、法规、规章规定的应当维修养护的情形时，业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。

发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，责任人不及时履行维修养护义务的，物业服务企业应当立即组织抢修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，费用由相关责任人承担。

第九十一条 因维修物业、设置管线等需要，必须进入专有部分的，业主、使用人不得拒绝。

供水、供电、信息、环卫、邮政等专业单位进入物业管理区域提供服务的，业主、物业服务企业应当予以配合。

第九十二条 专项维修资金的过户、续筹、结算，应遵守下列规定：

(一)业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。

(二)专项维修资金帐面余额低于首次缴付额30%的，经业主大会会议研究决定，按业主房屋建筑面积的比例向业主续筹。

(三)房屋灭失的，将专户帐面余额返还业主。

第六章法律责任

第一节物业争议解决途径

第九十三条 业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业、开发建设单位之间在物业管理活动中发生争议的，可以自行协商解决;不能协商解决的，可以要求乡镇人民政府调解或者依法提起民事诉讼或申请仲裁。

业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业等对违反本《细则》的行为，可以向有关部门投诉、举报，有关部门应当及时调查、核实，并依法处理。

第二节违反《细则》处理规定

第九十四条 违反本《细则》第三十九条规定的，由房产管理部门责令停止交付使用;拒不停止的，处以交付使用住宅销售额1以上3以下罚款。

第九十五条 违反本《细则》规定，有下列行为之一的，由物业管理主管部门予以处罚：

(一)物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或者未办理退出手续、履行相应义务的，处以一至五万元的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销其资质证书;

(二)建设单位未依法交存物业质量保修金的，责令限期改正;逾期未改正的，处以十万元以上三十万元以下的罚款。

第九十六条 违反本《细则》规定，专业经营单位无正当理由拒绝对具备条件的最终用户实行终端收费的，由县人民政府责令限期改正。影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的，专业经营单位应当承担相应的赔偿责任。

第九十七条 业主或者物业使用人违反本《细则》第七十条、第七十一条规定的，由物业管理主管部门或者其他有关部门给予警告，责令限期改正;逾期未改正的，处以一千元以上一万元以下的罚款。给其他业主造成损失的，应当依法承担民事责任。

第九十八条 对于业主、使用人不遵守规章的行为，经教育不改的，社区居委会、业主委员会可以对其行为进行公示。业主未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;物业服务企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以按每日加收滞纳部分0.5的滞纳金，必要时也可以采取适当的限制性服务措施，或向人民法院起诉。不能及时足额交纳物业服务费的业主，不得当选为业主代表和业主委员会委员，其所在相关单位应积极帮助做好思想教育工作，必要时应当代为收缴。不能及时足额交纳物业服务费的业主代表和业主委员会组成人员经教育不能改正的，可依法罢免。

第九十九条 违反本《细则》规定的行为，按照国务院《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》、《抚州市住宅小区物业管理用房配置细则》及其他相关法律、法规、规章规定处罚。

第七章 附则

第一百条 本《细则》自公布起之日起30日后施行。

县物业管理实施细则二第一章总则

第一条为规范我县物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进我县物业管理行业健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《黄冈市物业管理实施细则》等法律、法规，结合本县实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本县行政区域内物业管理及其相关活动。

本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备和场地等。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条物业管理活动应当遵循政府指导、市场运作、业主自治、契约自由、行业自律、属地管理的原则进行。

第四条县政府负责把物业管理纳入社会管理 范畴。

县房管局是物业管理行政主管部门，负责全县物业管理活动的行政指导、监督和管理工作。主要职责是：

(一)贯彻执行物业管理法律、法规和相关政策，指导、监督物业管理活动;

(二)负责物业服务企业资质的监管工作;

(三)负责物业管理选聘活动的监督管理工作;

(四)负责监督、指导物业的承接查验工作;

(五)负责住宅专项维修资金的收取、使用、指导和监督工作;

(六)负责业主大会和业主委员会备案工作;

(七)负责物业服务企业经营管理活动的监督检查，依法查处违法行为;

(八)负责会同有关部门协调处理物业管理纠纷、投诉及有关问题;

(九)会同人社部门，对物业管理专业人员的职业准入制度的实施进行指导、监督和检查;

(十)依法履行其他职责。

乡镇人民政府(社区居委会)应加强对物业管理的综合管理工作，负责本辖区内物业管理工作的指导、协助、监督和检查。主要职责是：

(一)负责指导、组织本辖区内业主大会成立及业主委员会选举工作，监督业主大会和业主委员会的日常活动;

(二)督促检查物业服务企业落实物业管理活动，协调处理物业管理矛盾纠纷、物业管理与社区管理、服务的关系;

(三)负责组织召开物业管理活动相关联席会议;

(四)参与本辖区物业管理检查和考评工作。

县政府各部门按照各自职责，做好各自的物业管理工作。

县住建局

(一)对审批后的建设项目(工程)搞好批后监督管理，对违反基本建设程序建设的行为予以查处;

(二)对违法违规施工、装饰、装修等破坏承重墙等影响房屋质量安全的行为予以查处;

(三)对建设、施工单位不按照国家规定及约定的保修期限和范围承担保修责任的行为予以查处。

县规划局

规划设计新建物业项目时，负责对新建项目的各项设施统筹规划、合理布局，按规定配置各类公建配套设施，对开发建设单位擅改规划设计要求的行为予以查处。

县城管执法局

(一)对违反市容环境卫生管理方面法律、法规、规章规定的行为进行查处;

(二)对破坏公共园林绿地、公共设施的行为进行查处;

(三)对因从事餐饮、娱乐、建设等经营活动带来的油烟、噪音等污染行为进行查处;

(四)依法履行的其他职责。

县公安局

(一)会同民政部门开展门(楼)牌清理、编制工作，指导乡镇人民政府(社区居委会)开展安装及维护工作;

(二)依法打击处理违反流动人口服务和管理条例的各类违法犯罪行为;

(三)依法查处饲养动物干扰他人正常生活行为;

(四)依法打击处理其他扰乱公共秩序、妨害公共安全、侵犯人身权利、财产权利、妨害社会管理等违法犯罪行为;

(五)科学指导视频监控平台等安防设施建设。

县消防大队

(一)对未制定消防安全制度、未组织防火检查和消防安全教育培训及消防演练的进行查处;

(二)对占用、堵塞、封闭的消防通道，妨碍消防车辆通行的行为进行查处;

(三)对埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距的行为进行查处;

(四)对建筑消防设施、器材未保持完好有效的行为进行查处;

(五)对占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口的行为进行查处;

(六)对在小区内设立、储存易燃易爆危险品行为的进行查处。

县物价局

(一)对超出政府指导价浮动幅度擅自提高收费标准的行为进行查处;

(二)对物业服务企业申报小区物业服务收费备案时，进行审核并颁发《物业服务收费监审证》;

(三)对超范围收费的行为进行查处;

(四)对其他违反价格法律、法规规定的行为进行查处。

县质监局

(一)对违反规定，擅自在经营活动中使用无生产许可证的产品或无强制性认证产品的行为进行查处;

(二)对用于贸易结算的计量器具(水、电、气表等)未经检定投入使用行为的查处;

(三)对不按规定擅自安装、使用电梯、锅炉、压力容器、起重机械、游乐设施等特种设备以及不按规定进行上述设备维修、保养的行为进行查处。

县文明办应将物业管理工作纳入社区精神文明建设范畴。

县工商局负责对未取得营业执照、擅自在物业管理区域从事经营活动的行为进行查处。

供水、供电、供气、通信、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定，负责直供管网到户，做到同步规划、同步施工、同步验收，做好物业管理区域内的专项服务。

第五条实行物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议由乡镇人民政府召集。相关职能部门和社区居委会、物业服务企业、专业经营单位及业主委员会或者业主代表参加。

物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

(一)业主委员会未依法履行职责;

(二)业主委员会未依法换届;

(三)物业服务企业未依法撤出和办理交接手续;

(四)物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷;

(五)其他需要协调解决的相关事项。

第六条本县新建小区应当实行物业管理。未实行物业管理的老旧住宅小区，应当结合旧城区改造，分步实施物业管理。

第二章前期物业管理

第七条新建小区实行前期物业管理。前期物业管理由开发建设单位负责。

开发建设单位应当提供前期物业管理办公设备和场地，其资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。开发建设单位不得擅自处置物业共用部位、共用设施、设备等。

第八条新建小区的开发建设单位，在办理商品房预(销)售许可证前或业主大会选聘物业服务企业前，应当通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的，经县房管局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

开发建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。

前期物业服务合同可以约定期限;期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第九条开发建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

开发建设单位在销售物业之前，应当制定《临时管理规约》，作为物业买卖合同的附件，对有关物业的使用、维护、管理和业主的共同利益、业主应当履行的义务以及违反《临时管理规约》应当承担的责任等事项依法作出约定。开发建设单位制定的《临时管理规约》，不得侵害物业买卖人的合法权益。

开发建设单位应当在销售物业前，将《临时管理规约》向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与开发建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守《临时管理规约》予以书面承诺。

第十条县房管局应会同县工商局制定《前期物业服务合同示范文本》、《物业服务合同示范文本》等文书，用于具体指导全县的物业管理。

第十一条前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担。

已竣工验收但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

第十二条开发建设单位与所选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同应一式三份，开发建设单位、物业服务企业和县房管局各执一份。

第三章物业的承接与查验

第十三条新建小区应当按照国家有关规定，在报批商品房开发建设项目规划设计方案时，必须考虑物业管理服务用房、水电气直供管网、安全措施、消防、绿化、环卫、通信、有线电视等必要的物业配套设施建设。在项目建设过程中，有关行政主管部门应当加强监督和管理，达到开发小区在竣工验收、交付使用前符合物业使用的基本条件。

第十四条开发建设单位应当按照有关规定在物业管理区域内配置物业管理服务用房，并在申请办理建设工程规划许可证时，其提交的规划设计方案中应注明物业管理服务用房的具体位置。

新建小区，开发建设单位应该按照不低于地上地下总建筑面积千分之三的比例配置物业服务用房;规模较小的开发项目，配置物业服务用房面积低于一百平方米的按照一百平方米配置，有条件的鼓励配置社区居委会驻点工作用房。

物业服务用房其所有权属于全体业主。开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房具体位置，房屋登记机构应在登记簿上予以记载，但不颁发房屋权属证书。

物业服务用房不得买卖和抵押，县房管局不得办理转移登记。

第十五条申报竣工综合验收的开发小区须达到下列标准：

(一)开发小区建设用地的使用符合小区详细规划要求，建筑物、道路、各种管线、服务设施、围墙、景点等位置准确;

(二)开发小区所有规定建设项目、基础设施、市政设施和环境建设按小区详细规划要求全部建成完工，没有缺项。工程的施工质量通过相关专业部门的检查认定，符合有关规范和标准的要求，使用功能完好，并取得认证文件;

(三)开发小区工程技术档案、资料完整准确，并按有关规定要求归整完毕;

(四)小区内施工机具、临建设施、建筑垃圾、临时建筑等全部消除完毕，场地平整、道路畅通、卫生清洁;

(五)法律、法规规定的其他条件。

物业管理细则全文篇6

武汉市物业服务收费管理办法实施细则完整版全文第一条 为规范本市物业服务收费行为，维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》及国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》制定本细则。

第二条 本细则适用于本市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业对各类物业实施管理提供服务的收费行为。

第三条 本细则所称的物业服务收费是指物业管理企业按照服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条 市物价局会同市房产局负责全市物业服务收费的监督管理工作。

第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第七条 物业服务收费包括综合管理服务费、车辆停泊服务费和特约服务费。

综合管理服务费含清扫保洁及清运;绿化养护;秩序维护;公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅材料费用等。

车辆停泊服务费：是指在指定的停车场地(含室内车库)内，为维护保养场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原辅材料费用等。

特约服务费：指物业管理企业受业主委托提供的户内维修、家政服务、代收代缴服务等收取的费用。

第八条 物业服务收费根据物业类型、收费性质的不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅和经济适用住房的综合管理服务费，实行政府指导价。其他类型物业服务项目均实行市场调节价。

住宅区内车辆停泊服务费实行政府指导价。

特约服务费，实行市场调节价。

第九条 综合管理服务收费实行政府指导价的，由市物价局会同市房产局根据物业管理企业的服务内容、标准和物业管理区域的设施设备等因素，制定相应的基准价格及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价格和浮动幅度在物业服务合同中约定。

实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

第十条 物业管理企业应当按照国家发展改革委、建设部印发的《物业服务收费明码标价规定》实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第十一条 对实行政府指导价的物业管理企业应当根据《湖北省经营性服务价格管理办法》的规定，到价格主管部门办理《湖北省服务价格收费许可证》，并遵守年度审验制度。

物业管理企业在办理《湖北省服务价格收费许可证》中，应当向价格主管部门提出书面申请并提供营业执照副本、资质证书、物业服务委托合同复印件和前期物业管理服务协议复印件等相关资料。价格主管部门正式受理后，一般应在15个工作日内办理完毕。

第十二条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十三条 建设单位与物业买受人签订买卖合同时，受委托的物业管理企业应与物业买受人签订前期物业管理服务协议，约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第十四条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2、物业公共部位、公共设施、设备日常运行维护费用;

3、物业管理区域清洁卫生费用;

4、物业管理区域绿化养护费用;

5、物业管理区域秩序维护费用;

6、办公费用;

7、物业管理企业用于该项目的固定资产折旧;

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9、经业主同意的其它费用;

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十五条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业管理服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第十六条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业资金的收支情况进行审计。

第十七条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第十八条 业主按前期物业管理服务协议约定的时间开始全额交纳物业服务费;纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

第十九条 物业管理企业可按月、按季度或按年度计收，但不得一次性预收一年以上(不含一年)的物业服务费。

第二十条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳的物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

物业服务费用或者服务资金以房屋所有权证登记的建筑面积计算，未办证的，暂以房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。

第二十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十二条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十三条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十四条 物业管理企业根据业主的委托提供服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

第二十五条 普通住宅和经济适用住房小区的露天或室内配套停车场(库)车辆停泊服务费标准按市价格主管部门会同市房产行政主管部门公布的指导价执行。

在保证业主停车的前提下，有条件的住宅区可设立外来临时停车位，对临时进入小区接送人的车辆，收费标准按市价格主管部门会同市房产行政主管部门公布的指导价执行。

第二十六条 政府价格管理部门会同房产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第二十七条 东西湖、汉南、江夏、蔡甸、黄陂、新洲区可依据本细则并结合当地实际情况，制定本区具体实施细则及普通住宅物业综合管理服务费和车辆泊车服务费指导价格。并报市物价局和市房产局备案。

第二十八条 本细则由市物价局会同市房产局负责解释。

第二十九条 本细则自20xx年10月1日起执行。《武汉市物业管理服务收费实施办法》(武价房字20xx24号)同时废止。

武汉评出物业管理示范小区 业主有麻烦可找滴滴物业业主通过手机客户端报修，物业员工抢单后上门服务。这种滴滴式服务，出现在武汉的小区里。

这是记者前日从武汉市物业管理协会了解到的。当天，该协会评出了36个物业管理示范小区。其中有百步亭世博园房管员悬绳掏马蜂窝、金地格林小区安全员挨家挨户敲门寻找车钥匙失主这样用心服务的典型，也有利用互联网+服务业主的新事例。

物业管理细则全文篇7

管理人员工作细则一来书屋看书、借书是村民的基本权利，管理员一定要保证，但同时村民也要承担一定的责任和义务。为积极配合管理员工作，按照制度规定借还图书，从而使书屋的图书减少丢失、损坏，使书屋能够长久地运转下去。参考相关规定，制定《村民借阅制度》如下。

一、村民有阅览和借阅图书的权利。

二、借阅图书需登记，每人每次可借3本。

三、每本书的借书期限为1个月，可续借。

四、借阅者要保管好图书，不要丢失，不要损坏，不要涂写乱画。

五、过期不还，或损坏、丢失，要适当赔偿。

管理人员工作细则二一、农家书屋须悬挂湖南省农家书屋工程建设领导小组办公室统一制作颁发的匾牌，并在醒目位置张挂管理员职责及出版物借阅管理制度。

二、农家书屋所有出版物及配套设施设备要分类登记造册，并作为村财务公开内容定期向村民公布。

三、认真做好农家书屋防火灾、防偷盗以及出版物防潮、防虫、防尘等各项工作。

四、农家书屋由所在村委会负责管理、并配备专职或兼职的管理人员。管理人员要具有一定的文化程度，爱好学习，乐于助人，有为公益事业奉献的精神。

五、保持良好的卫生环境，提供较好的照明条件出版物摆放整齐，分类清楚，每周开放不少于3天的借阅时间。

六、建立农家书屋信息反馈机制，将村民的读书和学习需求及时反馈，以增强配供出版物的实用性。

七、积极组织开展各类读书活动和农业科技普及教育等活动。

八、要充分发挥农家书屋扫黄打非工作监督岗和前沿阵地的作用，坚决抵制非法违禁出版物，严禁向读者提供非法违禁出版物。

九、具备经营出版物条件的农家书屋可申请办埋出版物零售经营许可证，增强农家书屋的自我发展能力。

十、接受各级农家书屋工程建设领导小组的指导、检查和所在村党支部、村委会及全体村民的监督。

管理人员工作细则三(一)管理人员岗位职责

1、管理人员应具备良好的职业道德和服务态度。

2、新到书刊及时登记、验收、分类、上架、建立相关台帐。

3、保证每周向农民开放的时间不少于3天(农忙除外)。

4、书刊丢失率全年不得超过1%。

5、开展多种形式的书刊宣传、推荐工作。

(二)内部管理制度

1、书刊实行分类排架。

2、接收书刊后要及时上架，保证新书刊迅速投入借阅。

3、书刊每年清点一次，并做好注销登记工作。

4、印制、发放借书证，对持证读者进行年度复核验证，并根据农民的需要经常发展新读者，不断提高藏书利用率。

5、做好图书借阅归还的记录

物业管理细则全文篇8

一、精细化管理的缘由

精细化管理是一种管理理念和管理技术，是通过规则的系统化和细化，运用程序化、标准化和数据化的手段，使组织管理各单元精确、高效、协同和持续运行。其概念源于上世纪50年代的日本大规模的工业化生产;到上世纪60年代，日本丰田公司开始实行精细化管理并逐步成为完整的企业生产经营管理模式;到上世纪90年代，精细化管理进一步发展并渗透到不同的社会管理层面，一些企业和行政机关开始借鉴精细化的管理理念实施事务、政务管理。

精细化理念的管理模式实际是现代企业由粗放型管理向集约化管理转变、由传统经验管理向现代科学化管理转变过程中的产物，其主要目的是通过追求精益求精的管理目标，明确职责分工，优化业务流程，提升企业整体效能。

二、精细化管理的内涵和本质

精细化管理的内涵大致可概括为四个字：精、准、细、严。“精”是精益求精，追求最好;“准”是准确的信息和决策，准确的数据和计算，准确的时间衔接和工作方法;“细”是操作要细化，管理和服务要细化，特别是执行要细化，要将所执行的工作细化到每个人、每件事和每一天;“严”是严格控制偏差，严格执行标准和制度。

精细化管理的本质需从以下三个方面理解和把握：第一，作为一种工作意识，表现在日常工作中，就是做事精益求精、一丝不苟、严谨细致、追求完美;第二，作为一种工作方法，体现在具体工作中，就是一种科学、规范解决问题的方法，如系统思考、目标管理、精细作业等;第三，作为一种工作习惯，通过“有意识”地引导并强力推行，使精细化逐步成为大家“潜意识”的行为，彻底改变过去粗放式管理的习惯。

精细化管理强调将工作做好做细，引用到医院，就是管好每个环节，如就诊流程是否合理，各类工作人员的接待方式、服务态度、技术水平是否达到就诊者的期望值，后勤保障是否到位，等等。这些都需要医院的管理者每天认真地考虑和分析，找出偏差并加以改进，从而使患者得到更快、更有效的治疗和服务。

三、精细化管理的四大意识

(一)规则意识

这是精细化管理理论的基础。精细化管理排斥“人治”，崇尚“法治”和规则意识，强调规则高于一切，凡事都用“数据”和“规则”说话。规则意识并不只是制度意识，还包括程序意识，程序就是步骤和标准。

(二)系统意识

精细化管理着眼于医院的整体效果和效率，需要打破医院内部各科室的界限，而强调其协同与配合。如果没有系统性、全局性、均衡性的思考，就从根本上偏离了管理的目的，并且还会无谓地加大管理成本。

(三)细节意识

所谓“细节决定成败”、“千里之堤，溃于蚁穴”强调的是细节意识。精细化管理要求我们注重细节，把握过程，并养成良好的工作习惯。尤其对待关键细节，我们更要举轻若重，把小事做细，把细事做透。

(四)成本意识

精细化管理的核心理念是优化流程，减少浪费，提高效率，节约成本。但成本意识并不只是节约意识，还包括成本效益最大化的意识，即用最小的投入获得最大的效益。这就要求我们从小事做起，从身边做起，从自己做起。

四、医院后勤保障的精细化管理

医院后勤保障是一个全方位的概念，既包含了对医、教、研等临床业务工作的后勤支持，也包含了对医院员工生活的后勤帮助。其涉及范畴较为繁杂，但大体可分为以下四类：一是医用品供给保障类，包括医疗设备、普通电器、办公家具、医用易耗物品(氧气、被服、印刷品等)的供给和维修;二是医用生活保障类，包括餐饮、水、电、气、通讯维修、房屋维修等;三是医疗环境保障类，包括保安、保洁、绿化、除虫、消防、车辆停放等;四是废弃物处理，包括生活垃圾清运、医疗废物处理、废水排放等。推行精细化管理，可以逐步实现医院后勤管理的零库存、低消耗、高品质和高效益，具体可从以下五个方面入手：

(一)工作规程精细化

客观地说，医院后勤岗位的工作规程、规章原本就有，问题是不够完善，尤其不能体现岗位工作人员责任和权利，有必要进一步细化完善。例如：病房的空调坏了需维修，后勤工作人员应在接报后多少时间到达现场维修，应花多少时间完工，完工后耗材多少，正常使用保用期多长，以及完工现场善后处理和完工后工作质量的考核及奖惩，都应在工作规程中予以明确说明。

(二)消耗计量精细化

医院后勤保障方面的消耗有两个方面：一是医用供给方面的消耗，例如病房内水、电、空调、纸张、印刷品、被服、办公用具及家俱等方面的消耗，应全面准确地统计并纳入成本核算;二是后勤保障岗位本身的消耗，例如医院公共区域每月水电方面消耗的五金配件有多少，每月在保洁方面消耗的卫生用具等，都应该有计量标准和完整统计。

(三)合同履行保障精细化

医院所需的医疗设备和通用物资，大多实行招标采购并签定供给合同。这里的所说的精细化，一方面指合同在制定时条款的精细化;另一方面指保障合同履行的手段精细化。如到货期、安装调试期、试用期、维修保用期、违约责任等都必须有明确的规定，以达到零库存的目标，同时还应有明确的管理责任人和详实的记载，以确保医院利益不受损害。

(四)成本核算精细化

医院在后勤保障投入的成本，主要包括基建和物资设备费用;维修费用;日常消耗(水、电、气)及易耗品费用;后勤工作人员薪酬(工资、奖金、培训、加班等费用);物业公司管理费等。成本核算精细化，一要精确核算医院在后勤方面总体的投入，为来年预算提供依据;二要精确核算各科室消耗的后勤保障方面的成本，为成本消耗标准化提供依据。

(五)后勤应急保障措施精细化

物业管理细则全文篇9

关键词：精细化管理；意识；工程；质量控制；途径

随着社会主义市场经济的不断发展，为了企业的长久发展，在工程质量控制过程中实施科学精细化的管理，已经成为企业最大程度地发挥其内部潜力、提高工作效率的必然选择之一。在工程的质量控制中引入精细化管理，有利于加强整个工程的进度、质量、安全及投资等方面监督和控制，确保工程的顺利竣工。

1、强化精细化管理的意识

精细化管理包含4大意识，即细节意识、服务意识、规则意识、系统意识。

1.1 细节意识

细节归根到底是责任心。作为现场的工程管理人员，需要经常到施工工地进行检查和监督，管理人员必须以认真的态度做好工作岗位上的每一件小事，以强烈的责任心对待每个细节，包括从数据的周全准备至严密的逻辑思维分析；从各部门和各单位的相互协调配合到各自岗位上的小事处理完善等。

1.2 服务意识

由于项目的施工涉及业主、施工、设计、监理及供应商等单位，接口多，协调难度大。为此，业主应树立良好的主人翁服务意识，积极协调施工、设计和监理等单位的关系，以及业主内部各处室的横向协调，并做好配合工作，防止相互推诿，以利于工程的顺利开展。同时，帮助施工及监理单位克服困难，使业主、监理和施工单位的工作关系融洽。

1.3 规则意识

工程质量控制，归根结底就是依照设计图纸及规范等标准要求控制好工程质量。为此，业主自身应加强规则意识，完善组织机构和各类监督控制程序，以便满足工程建设的需求；同时，施工及监理单位也应加强规则意识，建立健全各项规章制度、技术程序和工作程序，尤其是组织机构的建立健全、施工组织设计方案、工程进度计划、质量安全专项方案以及监理月报等。

1.4 系统意识

安装工程是一个很庞大的系统工程，业主在工 程质量控制中应强化系统意识。如：将整个项目的安装工程划分为消防、给排水、电气及通风空调等子系统进行控制，分别安排专职的工程管理人员进行质量控制，并做好各子系统施工的协同配合工作。

2、实施精细化管理的途径

2.1 工程施工前期的精细化管理

（1）计划编制的精细化

工程施工中，计划是龙头，其编制的可行性和合理性直接影响后续工作的开展。因此，计划编制的精细化，要求对项目进行详细的结构分析，系统地剖析整个项目的结构构成，包括实施过程和细节，系统规则地分解项目，并要与投资、质量、安全等目标相协调，充分考虑客观条件和风险预计等，以达到计划分解的合理和可行。如：施工单位在实际施工中，根据业主总体计划的需要，采取计划分解的方式，将工程计划分解为日计划、周计划和节点计划，做到日保周，周保节点，以节点保总工期，顺利指导工程施工活动的有序开展。

（2）设计方案的精细化

设计方案的精细化，要求业主在组织设计、施工及监理等单位进行图纸会审时，应把握好设计的整体布局、设计风格和特点、设计方案的局部细节处理等，以便尽早发现设计方案中的缺陷，并及时整改，达到设计方案的进一步优化。

（3）原材料的进场控制

原材料是影响工程质量的根源所在，其精细化管理在于加强原材料的检验和检测控制，这就要求在原材料进场前和进场后都要进行不问断的抽样和检测。

（4）开工前的先决条件检查

通过对开工前的先决条件进行细化，并结合工程的实际情况，业主和监理应重点对施工单位开工前准备的人、机、料、法、环等5要素进行检查和控制，以使工程项目开工前的准备工作做到精益求精，保障工程项目的顺利开工。主要检查的5要素如下：

① 组织机构是否健全，人员是否经过相关培训并合格，特种作业人员资格证书是否齐全有效。

② 施工的工具器件等是否准备充分，其机械设备的性能、工作效率、可靠性和安全性是否满足要求，计量工具仪器是否进行有效校验并在有效使用期限内。

③ 已供的原材料、半成品和构配件(如：管道、支架及保温材料)等物项是否经过进场验收，相关的进场试验检验报告是否齐全，物项的标识是否符合要求，物项的贮存及装卸是否满足要求。

④ 施工所用设计文件是否完整、有效，施工活动所需的工程程序、技术文件及施工方案等是否编制并审批，质量计划是否已开启，施工前是否进行了技术交底，以及施工中应用的验收规范等标准是否确定并有效。

⑤ 施工区域的清洁度控制是否满足要求，照明和通风是否满足施工及安全要求，施工区域的功能区是否进行了合理的划分，物项的清洁度是否进行了必要的控制。

2.2 工程实施过程中的精细化管理

根据精细化管理的要求，施工中必须做到工程质量零缺陷和现场安全零事故的要求。

（1）工程质量的零缺陷管理；零缺陷管理是质量管理的目标，精细化管理的质量控制推行施工过程中的全面质量管理，简称TQM管理。在工程项目质量管理中，监理实施全过程中的质量监督控制，业主实施不定期的现场巡检、抽查以及现场的总体协调，以便尽早发现施工中出现的质量隐患和缺陷，分析原因，并及时处理和整改，达到工程质量的零缺陷管理。

（2）通过在工程质量计划中选取必要的停工待检点(H点)、见证点(W点)和报告点(R点)等质量控制点，对工程的工序进行梳理，明确重点环节和关键工序，并对重点环节和关键工序实施现场监督验证。如：开工前的先决条件检查、管道水压试验、隐蔽工程检查以及质量控制点文件的关闭等关键工序，必须检查合格后才能进行下一道工序的施工。

（3）加强隐蔽工程的监控，实施过程控制。对施工过程中的每道工序都要细致检查和全方位旁站，做到“眼快、嘴快、行动快”，及时发现施工中的缺陷，并迅速处理，避免工程隐患的出现。

（4）加强工艺及电气系统的管道、设备等符合性检查。施工单位进行管道及设备等符合性的内部自检，监理组织业主等单位人员进行管道及设备等符合性的外部检查。如：工艺系统管道安装完成后，进行水压之前，需进行管道的符合性检查。检查的项目主要为：管道总体检查、坡度检查、内外部清洁度检查、管道附件检查以及施工图纸等相关文件。

2.3 现场安全的零事故管理

安全管理是工程质量管理的生命线， 为达到安全的零事故管理，业主应明确要求施工单位在施工活动中推行5S的安全管理模式，注重项目现场管理，把提高人的素养放在首位。5S安全管理包括整理、整顿、清扫、清洁和素养。

（1）整理；在施工区域，由施工单位将工作场所的所有东西进行细分，把必需品和非必需品明确、严格地分开，现场不放置任何非必需品，这是保证现场安全生产的基础和前提。否则，不仅占用了工作场所的空间和通道，还会影响现场作业和应急事件处理的响应，是潜在的安全隐患。

（2）整顿；经过整理后的工作场所，必须将留下来的必需品进行合理分类和堆放，并加以标识，以达到工作场所整齐明了，减少或消除寻找物品的时间，以利于提高工作效率，也是现场安全生产的要求。如：在施工区域整顿时，施工单位应考虑通道的畅通和合理，大量使用“目视管理”等方法，标识清楚明了。

（3）清扫；在施工活动中，不定期地对工作场所进行清扫和加强设备保养，创造一个良好的工作环境，以提高施工人员的满意度，是现场安全生产的有力保证。如：在安装工程完工后，施工单位应做到工完场清，消除一切潜在的事故隐患。

（4）清洁；是施工规范化管理的要求，是巩固整理、整顿、清扫的必要手段。在施工活动中，为落实安全责任，施工单位必须制定完善的现场安全管理制度，以规范现场的安全管理，业主和监理负责监督检查。

（5）素养；养成良好的习惯，即养成具有高效率和安全意识的习惯。在施工活动中，习惯性违章是发生安全事故的主要人为因素，为此，施工单位需提高从业人员的安全素养，加强培训和教育，以便养成遵守规章制度的习惯和作风；同时，业主和监理单位应加强现场的安全巡检和监督，并建立相应的安全绩效考核和经验反馈制度，杜绝习惯性违章。

2.4 工程完工后的精细化管理

根据精细化管理的要求，安装工程完工后，业主进行的主要质量控制目标是工艺及电气系统等设备的零故障交付和安装工程交工文件的标准化、规范化。

（1）零故障交付管理

安装工程的工艺及电气系统安装完成后，由施工单位负责对部分设备及电缆在现场进行单体调试和相关性能的测试，业主及监理负责监督见证。在对系统设备及电缆进行单体调试和性能测试时，对照设计标准和规范，确认测试结果的有效性，检查其完好性和可用性，发现问题及时整改处理，并做好记录，以达到工艺及电气系统的零故障交付。

（2）交工文件的标准化和规范化安装工程完工后，由施工单位负责对交工文件进行分类、收集、整理、立卷与管理工作，监理和业主负责审查、验收。根据精细化管理的要求，工程交工文件的标准化和规范化是资料验收的关键。

3、结束语

总而言之，工程质量控制要的就是工程质量的零缺陷、现场安全的零事故、系统设备的零故障以及施工规范化管理。而精细管理得本质意义就在于它是一种对战略和目标分解细化和落实的过程，是让企业的战略规划能有效贯彻到每个环节并发挥作用的过程，同时也是提升企业整体执行能力的一个重要途径，恰恰满足了工程质量控制需求。

参考文献：

物业管理细则全文篇10

Abstract： In this stage， China's mechanical and electrical equipment operating systems highlights a series of bottlenecks which largely restrict its stable， coordinate， and efficient operation. By adhering to the guiding principle of "safety first， prevention and control-based， systematic governance， overall upgrade"， we should reasonably and effectively system improve and upgrade the electrical and mechanical equipment installation management structure system， broaden the way of the design and construction， thereby achieving the safe， stable and long-term development.

关键词： 机电设备安装；管理运作机制；现场深化设计施工；改进措施

Key words： mechanical and electrical equipment installation；management and operation mechanism；scene deepening design and construction；improvement measures

中图分类号：TU85 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）01-0060-03

0 引言

现阶段国内机电设备管理运营体系还普遍存在着施工人员安全生产管理意识普遍淡薄、施工现场生产事故防控管理机制尚不成熟、现场施工整体设计有待完善等等一系列集中典型的阶段性问题，这些尚未妥善解决的问题已经很大程度上制约影响了机电设备运营体系的安全、稳定、协调发展。

牢固坚持切实灵活、集约多元的机电设备安装现场设计施工的核心价值要求指引，深入理解上级领导部门联合制定的原则性指导方针，持续深化合理实际、高效协调的机电设备安装架设的设计施工模式途径的建立构筑，扎实有效地进行机电设备安装现场设计施工运转机制的细化改进，从而全面实现机电设备运营管理体系的改进调整与机电产业总体发展的协调双赢。

1 切实合理统筹规划机电设备安装架设的设计施工方针

机电设备设计安装架设的整体方针主要包含规划设计、施工质量验收以及后期检修调试三大环节流程。设计施工规划方针的流程步骤相对单一固定，基本上可以统规划分为机电设备条件设计、机电设备组织总设计以及机电设备安装架设流程单位的设计施工。其中机电设备的流程单位的设计施工最为繁杂细碎，机电设备的安装过程需要经历采购筛选、单机调试、联动调试、排查验收等一系列环节流程的铺设推进。而这一繁杂多样环节过程又涵盖了机械设备、电气电子、自动化仪表、管道管线等工序工种，每个工序工种都对应了详细繁杂的机电设备安装架设的适配作业。

机电设备安装工程的施工质量的验收手段各有不同、质量评估方法多样，而在实际具体的机电设备安装架设的过程中，需要的设备材料的种类也相对较多、施工工艺也最为复杂，这就要求相关技术管理人员规范合理地进行统筹布局、合理分工、细化执行，尤其是强化改进对于基础螺栓预留孔不准确或地脚螺栓预埋偏差较大、设备基础位置及标高与实际以及设备基础强度不足未达到设计要求或设备地脚螺栓孔及设备底座二次灌浆不合格等操作作业所导致的机电设备前后部件安装位置不足、调设备安装标高而被动增高设备垫铁以及设备进入安装及运转阶段后，无法承受设备重力及其振动力而造成的基础损坏等关键环节的检测排查，就显得必要而关键。

2 进一步细化完善机电设备的采购流程机制

2.1 细化设备品种分类的采购管理 对于主要进行的采购流程包括机械设备工程、电气工程、电子工程、自动化仪表管道、环保工等基本材料造价编制、物资品类统筹、运输装卸费用支出等关键环节，相关人员务必要在相关主管部门的规章细则指导下，分阶段、多渠道、细途径地进行采购成本的总体核算，尤其是对于设备物资的收发登记、帐表账册记录整理，都需要采用实际成本法进行基本操作。而对于现阶段的成品、半成品采购模式，相关采购管理人员也要及时适应新形势、努力拓宽新途径、快速提升新能力。

2.2 拓宽纵深设备物资分类管理方法的途径模式 一方面，加强对铁路公路系统所需的螺栓和螺母设备线夹、T型线夹、并沟线夹、设备轴承等工程消耗量大、适用范围广、成本投入多的A类材料设备的重点管理，尤其是在采购分类上，需要单独列出造价采编清单；另一方面，需要同时兼顾设备主体泵的轴承、转子、壳体、隔离开关等种类繁多、小项细碎的B类材料设备的具体分类、针对归纳，做到管理细目详细清晰。突出重点、兼顾细节、灵活多样地进行分类管理，做到实时监控、针对改进、有序调节，从而快速有效的提升机电设备分类管理的总体效能。

而在进行工程施工项目的预算定额编制作业之时，相关人员则需要及时合理地对所需材料设备的种类、造价、装运等关键信息进行分类归纳、对应备录，从而在严格依照采购设备物资预算定额分析总量的基本原则导向下进行合理实际的供应控制，最大限度地降低过供导致的货币消耗与效益损失。

3 持续加强提升机电设备现场安装仓储管理操作作业实践水平

3.1 夯实打牢设备物资入库检验基础 相关采购人员务必在到仓前1至2天通知库管人员，以便让其统筹安排妥当设备到库后的安放储存位置。而在设备到库进行仓检之时，相关库管人员应当协同设备采购人员、技术督导人员、档案管理人员以及施工监理单位代表人员共同进行实地实时、逐一比照地开箱验收，依照合同条款的细则条目，详细反复地对入库设备的的数量、规格、质量，对于数量短缺、规格实效、质量低劣的物资要坚决不予入库，从而确保设备整体质量的良好稳定。而在确认设备的整体检查结果符合相关规定之后，参验的相关人员需要进行开箱验收单据的签字核对，然后将到库的设备进行有序入库安放，最终完成一整套严密规整的流程操作。

3.2 科学集约地进行设备物资储存安置 鉴于一些质量体积大、应用范围广的大宗涉笔物资仓需要根据施工作业需求随时调拨、反复调换，相关库管人员可以采取班组结合、分工负责，即将常用的机械设备工程、电气工程、电子工程、自动化仪表管道等设备等都交由专职专业的管理员进行统一管理、实时监理，具体划分明确权责归属，杜绝班组作业安排分配上的人员交叉重复，做好分区、分架存放及时迅速，明码标识规范严格。

而在具体细致的流程性操作中，相关库管人员首先需要进行仓储区的设备材料的整体化分区摆放安置，力求类别了然、标识醒目、台帐明晰；其次，设备一经检测合格准予入库后，分类管理的相关然员务必及时迅速地进行设备的类别规格、型号标识、数量质量分类别累排放安置的条码标贴，从而便于相关人员的查找调拨查，并做到定时盘查、实时排查、随机抽查，最大限度保障设备材料基本信息的准确全面。

4 规范统筹设备安装现场设计施工的具体流程与要点操作

4.1 安全生产监督管理责任制的深入落实 机电设备管理运营监督管理部门需要认真贯彻执行国家、省、市有关机电设备现场安装安全生产的方针政策和法规、规范，掌握本企业安全生产动态，并定期研究安全管理工作，做到对本企业机电设备现场安装安全生产进行全面领导责任。领导编制和实施本企业中、长期整体规划及年度、特殊时期安全工作实施计划，进一步建立健全本企业的各项机电设备现场安装的安全生产管理制度及奖罚办法，保证安全技术措施经费的具体落实，并支持安全管理部门或人员的监督检查工作。

进一步落实机电设备现场安装的安全生产责任制，积极贯彻以及宣传上级各项安全规章制度的执行推广，并监督检查管理范围内责任制的执行情况。制定定期安全工作计划和方针目标，并负责贯彻实施，协助领导组织安全生产活动和检查。制定或修改安全生产管理制度，负责审查各企业内部的安全操作规程，并对执行情况进行监督检查。

4.2 强化设备安装前的检测调试操作力度 在进行机电设备的架设安装之前，相关技术施工人员务必按照相关规章细则的具体要件进行机电设备的基本例行查验调试，以保证机电设备安装架设流程步骤的安全牢固。

首先需要对大型机械类、电子电气类、自动化仪表等关键性设备的螺栓、螺母、发条等小部件进行排查检测，及时解决松动、滑落等故障问题；其次，严格细致检查机电设备焊接接口，对于焊缝裂纹、管道接头生锈、油气泄漏的现象， 要做到迅速处理、有效解决、及时反馈；第三，相关技术管理人员需要实时监测中小型机械设备电路排线、开关阀门的抽查检修，以免由于疏忽不当而引发导致施工作业中的电路中断、机械意外停止运转等琐细问题。

4.3 细化落实各项安管监督排查制度 一方面，相关技术管理人员需要切实加强机电设备安装架设质量的检验检测，合理规范布置垫铁，从而使其能够有效分担承压机电设备的重力以及振动力；机电设备的轴承、联轴器等部件也必须安装稳固、架设牢靠，防止一些设备不规则振动牵引而引发的主要部件温度骤升过高而导致设备无法正常运转使用；相关技术管理人员也需要持续强化设备试车期间的检测力度，对设备的各个转动部位以及振动部位的温升和振动进行有效地测量，尤其需要对设备进出口的流量压力值加大监测力度，从而确保相关参数标准的规范适度。

另一方面，对于采用新技术、新设备、新施工工艺的机电设备的工种工序转移安置，相关技术管理人员也要制定相应的安全措施，并提出安全技术操作要求；其次对于大中机电设备的安装架设等特殊工程则要编制单项施工安全技术措施，并编制相应的设备架设的脚手架搭设方案、绘制平面图、立面图、剖面图和编写搭设说明，并提出安全技术措施；再者，施工组织设计要在消灭危险作业、改善劳动条件、减轻笨重劳动、消除噪声、治理尘毒等方面提出切实可行的治理措施，对一些大型机械设备、电气设备、自动化仪表的存放位置，要在组织设计中明确，并提出使用要求，尤其是必须根据设备材质、施工设计要求、作业环境拟订方案并制作编制报表向相关主管部门投递，经相关技术管理部门审核、论证后方可进行设备器材的安装架设。

5 结语

机电设备现场安装的设计施工管理工作作为一项具有制约性、协调式、辅助化的综合型作业工程，在整个机电产业运营系统中发挥着衔接调节的关键效用。从保障机电设备物质实体的安全稳定以及整个机电产业运营系统的协调持久发展的基本立足点出发，科学合理地进行机电设备现场安装设计施工体系的理论创新与模式创新，进一步加强安装现场安全监督管理的执行力度，深入细化具体的调试验收管理步骤，从而快速有效地提升机电设备管理运营体系的综合竞争力，最终实现机电产业整体效益的安全化、稳定化、科学化可持续增长。

参考文献：

[1]宋秀华.机电设备运行管理与维修[J].价值工程，2010，（36）.