房地产公司内部审计报告十篇

房地产公司内部审计报告篇1

【关键词】 投资性房地产； 公允价值信息； 内部控制

中图分类号：F233 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2014）13-0012-05

2006年颁布的《企业会计准则――基本准则》认为可靠性是会计信息质量的首要质量要求。由于目前我国还缺乏有效的市场环境，公允价值计量属性引入我国会计准则后，其可靠性难以保证。因此，对于公允价值计量属性是否应在我国推广应用，学术界还存在较大的争议。笔者认为公允价值信息是否可靠同是否具备完善的信息控制机制密切相关，有效的内部控制能提高会计信息的质量，因而可以从健全内部控制来探讨投资性房地产信息控制机制的构建。

一、公允价值信息控制的必要性

（一）公允价值信息控制将有效提高会计信息的质量

公允价值指公开公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。在我国市场中，市场交易有效性不强，难以存在绝对的公平交易，公允价值的取得将会使用估值技术，公允价值信息的生成离不开职业判断。通过加强公允价值信息生成过程的控制，可以一定程度上避免公允价值的失真，提高会计信息的真实可靠性。

（二）公允价值信息控制将促进内部制度的完善

公允价值信息高度依赖企业管理当局的重视与判断，内部监督制度完善与否直接影响到公允价值信息的公允性。公允价值信息控制过程涉及到公允价值计量资产的确认、公允价值的取得、审核及审批等方面制度的规范。通过不断完善内部制度建设，为公允价值信息控制机制的形成提供有力保障。

（三）公允价值信息控制将有助公允价值计量属性的推广应用

由于我国资本市场、房地产市场尚不成熟，存在各种违规交易行为，这些都制约公允价值的推广应用。公允价值信息控制从多个角度加强管理控制，包括不相容职务分离控制、授权审批控制等，较大程度上消除人为因素影响，提高公允价值信息的透明度，降低公允价值会计风险，有利于其推广使用。

二、公允价值信息控制机制核心：内部控制制度建设

公允价值应用于会计实践中，形成公允价值计量和披露。谢诗芬（2003）认为：“公允价值计量技术本身较难掌握，涉及许多估计、假设和判断，因而容易造成可靠性较差；有人会利用这一点，故意制造虚假会计信息。”陈国平（2007）认为：“上市公司管理层蓄意造假是公允价值成为利润操纵工具的一个重要因素，为了加强对企业管理层的约束，进一步建立健全公司治理结构和内部控制制度就显得尤为重要。”王海（2007）也指出：“公允价值的运用需要处理及时响应（On Demand）外部环境变化的节奏，公司内部控制框架和流程亟须进一步调整和理顺。”公允价值信息的计量与披露都与企业主体密切相关，目前公允价值应用中会计人员的专业素质跟不上，公允价值信息的生成存在较大会计风险，因而企业须不断加强内部控制制度建设，才能抑制会计舞弊，确保公允价值会计信息的价值相关性和可靠性，提高公允价值会计信息的决策有用性。

三、投资性房地产公允价值计量内部控制现状分析

随着公允价值的应用，我国对公允价值内部控制制度的监管也在加强，证监会于2008年12月公布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第20号――公允价值计量相关的信息披露（征求意见稿）》规定“公司应在招股说明书、年度报告和半年度报告中的‘管理层讨论与分析’部分披露同公允价值计量相关的内部控制”。公允价值内部控制相关信息的披露将增强投资者对企业财务报告的理解与信任。公允价值计量模式在我国上市公司的投资性房地产业务的应用尚不太广，有关投资性房地产公允价值计量内部控制制度建设存在不足，这点可以从年报数据披露的信息分析得知。2010年，我国有27家上市公司采用公允价值计量投资性房地产业务，本文选取这些上市公司2011年年度报告作为分析对象，剔除数据不全的2家，如表1所示，分析投资性房地产内部控制的现状。

（一） 公允价值确定方法及其实际选择

投资性房地产公允价值计量的前提条件是所在地有活跃的房地产交易市场，并且能够取得同类或类似房地产的市场价格及相关信息对投资性房地产的公允价值作出科学合理估计。投资性房地产公允价值估计基本可以分为以下三个层次：第一层次是参考活跃市场同类房地产的市场价格估算公允价值；第二层次是参考类似房地产的市场价格为基础调整估算公允价值；第三层次是根据同类或类似房地产市场的相关信息（如区域状况、商圈繁华程度等）进行评估确定公允价值。我国目前房地产交易市场尚不十分成熟，企业往往委托专业的房地产评估机构来评估获取投资性房地产的公允价值。资产评估的基本方法有：市场法、收益法、成本法。为了规范投资性房地产的评估业务行为，中国资产评估协会于2009年12月《投资性房地产评估指导意见（试行）》，并且规定对投资性房地产的评估主要采用方法是市场法和收益法。从表1数据来看，尚存在以下不足现象：

1.部分公司忽视披露公允价值确定方法，公允价值信息真实性值得怀疑

由表1可知，投资性房地产公允价值的确定方法采用以外部资产评估报告为主，其次是公司参考同类或类似房地产市场价格，再次是采用市场调查报告。也还存在一些公司没有披露公允价值的确定方法，如泛海建设、世茂股份、海岛建设和海欣股份。其中世茂股份的投资性房地产资产比重超过30%，公允价值变动损益占利润总额比重超过10%；海岛建设的资产比重超过25%；海欣股份的公允价值变动损益占利润总额的比例达到53%，这些数据表明投资性房地产在上市公司资产及其盈利中占有重要地位。忽视披露公允价值确定方法将影响公允价值信息的真实可靠性，财务报告也容易受到投资者的质疑。

2.多数上市公司未披露估值方法，少数选择市场法

采用调查报告、参考同类或类似房地产价格确定投资性房地产公允价值的上市公司，其估值方法选择主要采用市场价格为基础调整、参考可比项目成交价格。公允价值确定方法以外部资产评估报告为主的上市公司只有少数披露估值方法采用市场法，如正和股份，多数上市公司没有披露具体的估值方法，可见，在信息披露方面上市公司还不够严谨，有关制度的执行还不到位。

（二）公允价值内部控制内容及实际披露

投资性房地产公允价值内部控制的内容包括公允价值计量会计政策选择的依据、公允价值计量的估值技术和估值程序、公允价值计量的业务处理、对公允价值计量结果采取的内部或外部验证程序等等。这些内容大部分在《公开发行证券的公司信息披露编报规则第20号――公允价值计量相关的信息披露（征求意见稿）》也进行了规定。据笔者对2011年上市公司年度报告披露的数据分析，目前投资性房地产公允价值内部控制方面尚存在以下几点不足：

1.内部控制披露信息参差不齐，欠缺关键控制程序

据统计分析，上市公司披露的投资性房地产公允价值内部控制相关内容主要有以下几点：一是投资性房地产的含义及范围；二是投资性房地产公允价值计量条件及公允价值计量会计政策选择依据；三是公允价值确定方式；四是公允价值计量处理；五是估值的关键假设及不确定因素。大部分公司基本做到前面四点内容的披露，只有少数公司没有做到，如：泛海建设没有披露公允价值计量条件及依据、公允价值确定方式。关于估值的关键假设和不确定因素却只有正和股份、中航地产和昆百大A这三家公司予以披露，大部分上市公司都忽略这点信息。胜利股份2011年度的投资性房地产公允价值变动损益占利润总额的比重达到900%多，却没有披露估值技术、关键控制程序等信息。

2.公允价值计量制度披露较少，内部控制制度的健全性存疑

从2011年年度报告披露的数据分析，只有少数公司披露到投资性房地产公允价值计量制度。金融街有披露《投资性房地产公允价值计量管理办法》，中航地产有披露《关于投资性房地产公允价值处理的议案》，方大集团有披露《方大集团股份有限公司关于资产以公允价值计量的内部控制制度》，还有昆百大A、沱牌舍得、白云山A也明确提到相关内部控制制度。多数公司没有披露到投资性房地产公允价值内部控制制度，一方面可能是披露的疏漏，另一方面也可能是公司缺少建立投资性房地产的公允价值计量内部控制制度，这点需要引起重视。

四、投资性房地产公允价值信息控制机制的构建

投资性房地产公允价值会计信息的生成要经历公允价值确认、计量和披露等程序。公允价值计量属性的应用本身会存在一定的会计风险，保障公允价值信息的公允性需要完善内部控制制度建设。国内对公允价值内部控制的研究已经展开，如：赵彦锋（2011）认为公允价值信息控制机制框架构建应包括确认控制、计量控制、披露控制、持续监督；姬鲁璐等（2012）认为公允价值会计内部控制组织框架的建立需要健全企业内部组织结构，厘清管理权责。公允价值计量投资性房地产将使其价值随着房地产市场的波动而调整，随之影响企业的财务状况，也使公允价值确认、计量和披露过程中的风险防范显得至关重要。

笔者认为公允价值信息控制要确保投资性房地产公允价值计量及其披露的规范性，企业结合实际情况，需要制定具有控制职能的业务操作程序、审核审批制度等相关控制措施。投资性房地产公允价值计量内部控制现状分析也表明公允价值的确定方法需要进一步明确，公允价值计量的相关制度要进一步完善，尤其要做好关键性程序控制。

（一） 公允价值信息控制流程图（见图1）

（二）公允价值信息控制要点

投资性房地产公允价值信息的控制涉及到多个部门的参与，如：商业资产运营部门、财务部门、内部审计部门、董事会、股东大会，因而公允价值信息控制要明确各部门的权责，做好以下几点关键性程序控制：

1.公允价值取得、审核及审批控制

公允价值的取得宜采取市场调研报告或评估机构的资产评估报告，商业资产运营部门作为投资性房地产的管理机构承担着收集公允价值信息的责任，应成立调研小组和选择有资质的房产评估机构。财务部门审核商业资产运营部门提交的市场调查报告、资产评估报告的真实性，审查不同物业估值程序的合理性。估值中存在的关键性假设、不确定因素考虑。注意同类或类似房产市场价格的公允性，选择的可比项目在地理位置、新旧程度、使用状况等方面的可比性。市场交易价格调整系数确定是否综合考虑物业的商圈位置、周边商业繁华度、房屋装修状况等因素。财务部门审核过程中同商业资产运营部门加强信息沟通及反馈。董事会严格履行审批公允价值的市场调查报告、资产评估报告和商业资产运营部门提交的公允价值变动分析报告，对企业财务状况带来重大影响的要提交股东大会决定。

2.公允价值核算控制

只有正确地对公允价值进行计量核算才能使财务报告信息真实地反映企业的财务状况，财务部门据以会计核算的公允价值以经过董事会、股东大会审批的市场调查报告或资产评估报告为准，其公允价值核算控制包括以下内容：一是确认纳入公允价值计量的投资性房地产符合企业会计准则规定的公允价值计量条件；二是确认转换及处置的投资性房地产的相关条件是否满足；三是确认投资性房地产的公允价值计量账务处理是否符合企业会计准则规定，包括公允价值的账户设置及其使用。

3.公允价值审计监督及披露控制

公允价值计量属性在我国应用时间还不长，不论是会计人员还是资产评估人员在专业技术上还有所欠缺，因而对公允价值信息开展审计是非常必要的，企业通常由内部审计部门或者委托外部机构承担审计监督任务，审计监督方面的控制包括公允价值计量报告书的审查、估值模型的合理性及计算结果的验证、财务部门账务处理正确性审查、内部制度执行有效性评价。按照企业会计准则以及公开发行证券的公司信息披露编报规则的有关规定，企业应当披露投资性房地产公允价值计量的方法，损益影响、估值程序等信息。董事会、股东大会对外披露公允价值信息控制包括以下内容：一是注意披露经过审计的投资性房地产公允价值信息；二是披露的报告书具备有关部门责任人的签章；三是注意披露公允价值计量内部控制度的有效性评价及存在的估值假设、不确定因素。

五、结论

公允价值计量属性在我国的应用尚不十分成熟，从上市公司年报数据披露来看，投资性房地产的公允价值计量内部控制制度建设及其披露比较薄弱，影响投资者对投资性房地产公允价值信息的理解。本文从健全内部控制角度构建公允价值信息控制机制，明确各部门的权责，做好关键性程序控制，包括公允价值取得、审核及审批控制，还有公允价值核算控制、公允价值审计监督及披露控制。建立投资性房地产公允价值信息控制机制不仅能防范会计风险，也将会增强会计信息可靠性，促进公允价值计量属性在我国的推广使用。

【参考文献】

[1] 谢诗芬.公允价值会计问题纵横谈[J].时代财会，2003（2）：12-16.

[2] 陈国平.完善我国实施公允价值计量环境的建议[J].中国管理信息化（会计版），2007（1）：18-21.

[3] 王海.公允价值的演进逻辑与经济后果研究[J].会计研究，2007（8）：6-12.

房地产公司内部审计报告篇2

法定代表人：何之南，该公司总经理。

委托人：徐燕，南京联和律师事务所律师。

原告：钟宝强等19户。

诉讼代表人：钟宝强，住江苏省南京市娄子巷166号502室。

诉讼代表人：杨远馨，住江苏省南京市娄子巷164号302室。

诉讼代表人：程道德，住江苏省南京市娄子巷166号301室。

诉讼代表人：夏秀兰，住江苏省南京市娄子巷164号402室。

被告：江苏盛名实业有限公司。住所地：江苏省南京市娄子巷166－2号。

法定代表人：戴国良，该公司总经理。

委托人：李为民，金陵律师事务所律师。

委托人：戴宜敏，江苏盛名实业有限公司副经理。

原告江苏省南京市鼓楼区房产经营公司（以下简称房产公司）、钟宝强等19户因与被告江苏盛名实业有限公司（以下简称盛名公司）发生房屋侵权纠纷，向江苏省南京市鼓楼区人民法院提起诉讼。

原告等诉称：原告居住的楼房，底层为被告所有，二层以上的产权为原告等所有。被告擅自在其底层拆改装潢，为架设夹层而深挖屋内地面将基础梁暴露在外，用膨胀螺栓把槽钢固定在楼房框架和四周墙体上，明显加大了楼房主体的负荷。被告的行为致使原告等的住宅墙体开裂，层面渗水，水管漏水，严重影响了原告等的居住安全。被告的行为侵犯了原告等作为产权人的合法权益。请求判令被告恢复房屋原状，并对受损的楼房主体结构和给排水系统采取补救加固措施。

被告辩称：被告是在自己的产权范围内对属自己所有的房屋进行装潢改造，所有工程都是经过有资质的设计单位设计、报有关行政机关批准后进行的，并且得到了房屋安全鉴定机关的鉴定认可，根本不侵犯原告们的权益。原告们所称的损害是楼房质量问题，与被告的装潢改造无关。原告们所诉无理，应当驳回。

法院一审查明：

坐落在南京市娄子巷164号、166号和166－2号的钢筋砼框架结构六层商住楼，建于1992年。底层为商业用房，层高4.2米，建筑面积362.04平方米，产权属被告盛名公司所有。二至六层为居住房，住房制度改革后，已由原告房产公司和原告钟宝强等住户分别所有。

1998年3月，被告盛名公司装修底层房屋准备增建夹层时，把钢筋砼框架柱之间的填充墙全部拆除，将地面下挖0.9－1.2米深，使部分地梁裸露，由此引发纠纷。同年6月，盛名公司委托南京市房屋安全鉴定处（下称安鉴处）就其增建夹层的安全性进行鉴定，结论为：夹层施工对楼房主体未造成明显的结构性损坏，目前不影响居住和使用安全，但夹层的设计、施工中存在问题，建议委托有资质的单位进行设计、施工。此后，盛名公司按照安鉴处提出的要求进行了整改，并于同年9月再次委托安鉴处对其增建夹层的新设计方案进行鉴定，结论为：现经持证设计单位出具的正规施工图，能满足安全使用要求，建议施工期间加强监督，确保工程质量。同年11月，江苏省建设委员会抗震办经审核，同意盛名公司的增建夹层方案；南京市公安局鼓楼区分局消防科经审核，同意盛名公司按所报图纸进行施工。原告房产公司和原告钟宝强等住户不同意盛名公司按照设计方案施工，于1999年1月提起诉讼。

审理期间，被告盛名公司领取了南京市规划局颁发的准予在南京市娄子巷166－2号室内增建夹层的建设工程规划许可证。法院委托安鉴处对原告钟宝强等住房所诉住房损坏的情况进行鉴定，结论为：该楼房属基本完好房屋。钟宝强等户住房出现的墙面瓷砖、拼板、阴角等处裂缝问题，并非因盛名公司增建夹层造成。建议盛名公司对底层公共部位大平台楼梯间的墙体裂缝用高标号水泥砂浆粉刷，对地梁露筋部位做好保护层。

以上事实，有房屋所有权证书、娄子巷166－2号室内夹层改造施工图、鉴定报告、建筑夹层改造工程抗震审查表、建筑设计防火审核意见书、建设工程规划许可证、交费凭证等证实。

一审法院认为：

《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”原告房产公司和钟宝强等户与被告盛名公司属不动产的相邻各方，应当按照法律的规定正确处理好相邻关系，共同维护所在楼房的安全。盛名公司在自己的产权范围内增建夹层，新的方案是由有资质的部门设计，并得到建设工程规划和抗震、消防等行政主管机关的审核同意。盛名公司如能在严格监督下按照批准的施工质量标准组织施工，楼房的安全是有保障的。房产公司和钟宝强等主张二至六层房屋的损坏是因盛名公司增建夹层所致，盛名公司已经提供了与己无关的证据，房产公司和钟宝强等再没有提出反证。对房产公司和钟宝强等基于这一理由提出的诉讼请求，不予支持。因施工对相邻方造成干扰，盛名公司自愿给钟宝强等住户每户补偿1000元，应予准许。据此判决：

一、被告盛名公司对楼房底层公共部位大平台楼梯间墙体裂缝部位用高标号水泥砂浆粉刷，对地梁露筋部位做好保护层，疏通下水管道。由原告房产公司和盛名公司共同委托监理部门负责现场监理，监理费用由盛名公司负担。

二、被告盛名公司给付原告钟宝强等住户每户1000元补偿费。

原告钟宝强等住户不服一审判决，以原起诉理由向江苏省南京市中级人民法院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。

南京市中级人民法院经审理认为：

一审认定的事实基本正确，证据充分。

上诉人钟宝强等住户和原审原告房产公司因对不动产享有的所有权，与被上诉人盛名公司结成不动产的相邻各方。不动产相邻权是对不动产所有权的限制和延伸，是与不动产所有权有关的财产权利。没有不动产所有权，则谈不上不动产相邻权。因此要正确解决不动产相邻纠纷，就必须正确把握相邻各方的不动产所有权形态。

过去我国房屋所有权的形态是，一幢独立的房屋由一个人所有（即一物一权）。随着住房制度的改革，一幢独立的房屋由多人所有（即一物多权）的现象越来越普遍。

房屋建设投资者建立的一幢独立房屋，必须具有基础、框架、承重墙体、隔板、顶盖、走道、阶梯、门窗、各种管线以及必要的活动场所等，才可能区分出供不同的人分别独立使用的一定空间。这两部分必须结合在一起，房屋才能独立存在。而只有该房屋独立存在，供人分别独立使用的一定空间才能发挥其功能。当一幢独立房屋具备了可供区分出独立使用一定空间的物质条件，房屋建设投资者将这些空间分别转让给不同的购买者，从而使这幢房屋为多人所有时，房屋的建筑特点决定了每个所有权人取得的是房屋区分所有权，这是与一物一权形态下的房屋所有权不完全相同的权利。在转让房屋区分所有权的合同中，虽然只载明转让可供区分使用的空间（以下简称专有部分），但这不意味着基础、框架、承重墙体、隔板、顶盖、走道、阶梯、门窗、各种管线以及必要的活动场所等部分（以下简称共用部分）没有转让。如果没有共用部分的转让，则专有部分不会成为可供转让的财产所有权客体。只是由于共用部分必然随专有部分一齐转让，所以无需在转让合同中对随同转让的共同部分一一登记。

房屋区分所有权首先是指全体区分所有权人对整幢独立房屋以及房屋内所有共同设施的共有权，其次是指每一个房屋区分所有权人对特定空间的专有权。房屋区分所有权中的共有权，是一种不可分割、只能随同专有权的转让而转让的权利。权利人有权按照共用部分的种类、性质、构造、用途正当使用共用部分，有权分享整幢房屋或者房屋的共用部分产生的收益，有权制止对整幢房屋或者房屋共用部分的任何侵害。权利人在享有权利的同时需尽的义务是：维持共用部分现状，不得请求分割；维护共用部分的正常使用状态，不得侵占、改动或破坏；负担合理分摊的维护共用部分正常使用所需的费用。在这种权利形态下，由于整幢房屋以及房屋内所有共用设施为全体区分所有权人共有，全体区分所有权人需要对整幢房屋享有权利、承担义务，他们在此之可以形成团体的法律关系；由于房屋的特定部分为各区分所有权人专有，区分所有权人需要对其专有部分行使权利和承担义务，因此区分所有权人与其他人形成区域所有的法律关系；由于各个区分所有权人都对特定的空间享有相当于独立房屋所有权的权利，每个区分所有权人对与其相邻的其他不动产所有权人形成相邻法律关系。

坐落在南京市娄子巷164号、166号和166－2号的六层商住楼，是由上诉人钟宝强等住户、原审原告房产公司和被上诉人盛名公司区分所有。各区分所有权人既对各自的专有部分享有独立的所有权，又对整幢楼房及其共用部分享有共有权。专有部分，是指由建筑材料组成的四周上下均为封闭的建筑空间。除此以外房屋的其他部分（包括底层地板以下的掩埋工程），应属共用部分。对共用部分的任何改动，应以不违背共同利益为前提，并须经全体区分所有权人同意，否则即构成对其他权利人共有权的侵害。

被上诉人盛名公司虽然是在其专有部分增建夹层，但是其增建夹层的行为利用了属于共用部分的梁、柱和地板以下的掩埋工程，使梁、柱的负载加大，地梁裸露，是对共用部分的非正常使用，影响到全体区分所有权人的共同利益。盛名公司增建夹层的行为虽然得到行政机关的批准，但这只能说明行政机关从行政管理的角度看，不认为该行为能给社会造成危害，可以实施。由于增建夹层需要利用房屋的共用部分，而房屋共有部分的所有权由全体区分所有权人享有，不是由批准的行政机关享有，因此增建夹层的行为应否实施，必须由盛名公司征求全体区分所有权人的意见。盛名公司以是在自己的产权范围内对属自己所有的房屋进行装潢改造为由提出没有侵权的辩解，不能成立。无论上诉人钟宝强等住户的房屋是否损坏，无论该损坏是否与盛名公司有关，盛名公司在没有征得全体区分所有权人同意的情况下就利用共用部分给自己增建夹层，都侵害其他区分所有权人的共有权。故钟宝强等住户以盛名公司侵犯了产权人合法权益为由提出的上诉，应予支持。盛名公司应当拆除夹层，将下挖的部分恢复原状。原审判决对各方当事人的房屋所有权形态未作分析，就以相邻权的法律规定解决本案纠纷，是适用法律不当。原审判决盛名公司用高标号水泥砂浆粉刷底层共用部位大平台楼梯间的墙体裂缝，对地梁露筋部位做好保护层和疏通下水管道，是正确的；但以房产公司、钟宝强等住户的房屋损坏与盛名公司无关为由，判决不予支持房产公司、钟宝强等住户的诉讼请求，是错误的，应当改判。据此，南京市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第（二）项的规定，于2000年7月21日判决：

一、维持一审判决第一项；

二、撤销一审判决第二项；

房地产公司内部审计报告篇3

近年来，随着经济大开发主战略的实施，南昌市委、市政府提出了“建设现代文明花园英雄城和现代区域经济中心城市”发展战略，全市经济社会快速、协调发展，国内知名房地产公司纷纷落户南昌，商业楼、住宅群纷纷拔地而起，房地产业成为政府关注、市民关心的热门话题。作为南昌市国民经济支柱产业之一，房地产业创造的税收也成为财政收入的重要组成部分。

南昌市审计局在谋划2004年税收审计工作时，按照审计署五年发展规划中关于改进税收审计、从管理机制上解决税收流失和执法腐败问题的要求，科学判断形势，找准工作契入点，抓住南昌市经济社会发展热点领域――房地产业，决定开展房地产税收征管情况专项审计调查，重点审计税款征收等情况。由于房地产公司大多是民营和外商投资企业，不属于国家审计范围，市审计局通过税收征管审计调查这个平台，把它们缴纳税收的情况纳入了审计的范畴，从而找到了一条拓宽审计领域的新途径！

深入调查 精心准备

2004年下半年，市审计局着手2002年至2004年9月房地产企业税收征管情况专项审计调查。现实情况是纳税企业多，时间紧，任务重。面对这项审计新课题，局领导要求审计人员精心做好审前调查，筛选出重点调查对象，做到有的放矢。

审计人员首先来到契税征收部门，调查了解落户南昌市的房地产企业的房屋出售及契税缴交情况，初步了解房地产企业楼盘开发地段、开发规模，做到心中有数。根据契税征收部门提供的情况，随后查阅城区税务局房地产企业税收征管资料，进一步掌握房地产企业房产销售及土地增值税、企业所得税等相关税费的申报、缴交情况。

根据审前调查结果，审计人员反复勘酌，采用分析性复核等方法选择出11户开发规模大，销售量大，欠缴税费多的房地产公司作为重点延伸对象。所筛选的公司均属民营及外商投资企业，为达到审计目的，又不影响南昌市投资环境，审计人员查找了相关法规，明确了审计机关的权限，即根据《中华人民共和国审计法》第三十三条规定，审计机关有权就审计事项的有关问题向有关单位和个人进行调查。并专程到市优化投资环境办公室、市法制局部门办理了相关手续。结合审前调查结果，市审计局立即制定科学合理的审计调查实施方案，明确审计内容、方式、范围、所调查企业，报市领导批准后予以实施。

突出重点 迎难而上

根据审计调查实施方案，审计人员在对税务部门税收征管档案进行审计后，进而对税务部门所管辖的纳税企业纳税申报、税款缴纳、税收优惠政策如执行延伸。审计人员要求相关税务局领导及专管员一并进驻企业，向被调查企业详细说明来意，取得企业支持和配合。重点核实房地产企业2002年至2004年9月房产销售收入、成本、费用及相关税费申报、缴交情况。

专项审计调查得到了大部分企业的理解和配合，但也遇到了一些阻力，如某户民营企业对审计工作不理解，尽管审计耐心说服，反复宣传，但是该企业审计人员无审计权限，调查只能问情况，不能审账为由多次拒绝接受审计，导致审计人员三进其门而不得入。这件事引起了市场领导的高度重视，市领导明确表示全力支持审计机关依法审计，经过市领导亲自协调，排除干扰，扫除障碍，最终，该企业还是愉快地接受了审计，并把漏交的上千万元税款如数交清。

审计调查期间，审计人员严格执行审计廉政纪律，做到“只喝企业一杯水”，多次谢绝被审单位宴请及礼金，维护了审计机关的良好形象。

依法治税 成效显赫

审计调查结束后，南昌市审计局向税务部门出具了审计意见，并向市政府递交了专项审计调查综合报告，审计调查报告显示：税务等部门少征11户房地产企业各类税款1.22亿元；企业财务核算、发票管理不规范等。针对上述问题，市审计局提出建立责任追究制、依法治税、完整税收考核机制、维护政令统一等4条建议。调查报告引起市政府高度重视，市政府领导作出批示，责成税务部门加大征管力度，整改纠正。

根椐专项审计调查报告，市税务部门向各县区分局、直属分局、直属局、稽查局、办税服务厅下发整改通知，提出从2003年7月1日开始，对征管的房地产企业，一律按3.3%的预征率计算征收企业所得税，加强对房地产开发企业的日收管理，确保房地产企业预售收入应纳各税及时征收入库等5条整改意见。目前，税务部门根据审计报告，已收缴各种税费7 000余万元，其余款项正在催缴中。

房地产公司内部审计报告篇4

出纳是指按照有关规定和制度，办理本单位现金收支、银行结算及有关账户，保管库存现金、有价证券、财务印章及有关票据的总称。下面是下面是小编为大家整理的关于房地产出纳述职报告范文，如果喜欢可以分享给身边的朋友喔!

房地产出纳述职报告范文1时间如梭，转眼间又将跨过一个年度，在领导及同事们的帮助指导下，通过自身的努力，我个人无论是在敬业精神、思想境界，还是在业务素质、工作能力上都得到进一步提高，其工作总结如下：

一、日常工作

1、收费。

2、依据现金收支单据编制收支日报、收入日报、收入月报及出纳帐，由会计员审核签名。

3、清点库存现金(其中包括账面备用金、公寓备用金及按金，墙砖费、内部卖废品费)。

4、查询银行余额与帐面余额核对清楚，并查询已开发票的金额是否到帐。

5、收入存行(将日常的收入及公寓的收入分别存入农业银行及农村信用社)。

6、报销及借支(由经办人、部门主管、会计员签字后方可支付现金。

7、登手工银行日记账及现金日记账。

8、支票、法人章及网上银行u盾的保管。

9、停车场月保卡的设置与发放(业主来收车位需发月保卡，按业主交的管理费来设置使用日期)。

10、工资的发放，制工资发放表(转账工资及现金工资)，核对员工的帐号与金额，开支票在银行转帐。

11、每个星期五准备备用金退装修按金。

12、会计每三个月会打交款通知单，将其装订好，以便查阅和统计缴费户数。

二、工作中遇到的问题

在工作中如遇到自己无法解决的问题，应请示领导给予提示或是解决问题的方法。

房地产出纳述职报告范文2不知不觉加入到公司这个大家庭已经一年了，时间说短不短，说长不长。但这段时间给我的感觉却是非常亲切，亲切的领导，亲切的同事，也非常的温馨，温馨的工作环境，温馨的工作气氛。过去的近一年的时间里发生的点点滴滴，更是让我时常回味，时常想念。在公司的这段时间，不仅认识了这么多好同事，更多的是学到了很多东西，以前对房地产一无所知的我，现在也能多少了解一些，也能协助销售人员签定购房合同，这对我来说是很大的收获。在新的一年即将到来的美好时刻，我把自己这一年来的工作做了一个总结，有值得骄傲的工作成绩，也有不足的工作缺点，也希望通过总结，对自己有一个正确的认识，也请领导，同事对我的工作进行监督。

作为一名财务工作人员，一名出纳，我非常清楚自己的岗位职责，也是严格在照此执行。

1、严格执行库存现金限额，把超过部分按时存入银行。

审核现金收支凭证，每日按凭证逐笔登入现金日记帐。

2、严格保证现金的安全，防止收付差错。

对收入和付出的现金及支票都由我和主任双重复核，以确保准确无误。

3、坚持每日盘点库存现金，做到日清日结。

这样一来，问题便不会留到隔日，及时发现，及时改正。严格遵守银行结算纪律，对拿去银行的票据做到填写无误，印鉴清晰。

4、严格审核银行结算凭证，处理银行往来业务。

对业务单位交来的支票，在收到支票时，认真审核该支票的金额，日期，印鉴，然后正确填写银行进帐单。坚持做到每日序手工登记“银行存款日记帐”。

5、随时掌握银行存款余额，不签发空头支票。

保管好现金，收据，保险柜密码，印鉴，支票等。妥善保管好收付款凭证，月末准确填写好凭证交接单，及时传递到集团公司分管财务手里。对于这快日常工作，自我经手以来，没有出过任何差错，我想这一点应该是值得骄傲的。

6、每月编制工资报表，到月底及时汇总各部门当月考勤情况，询问领导当月工资是否有变化，然后根据其编制工资报表，编制完毕先交由主任审核，审核无误后，交由总经理签字确认。

最后是在工资的发放过程中，做到认真仔细，不出差错，在这点上，我有过一点失误，虽然及时纠正了，但也是我值得提高警惕和需要改正的地方。

7、我手里还有一块就是和房地产业务有一定关系的工作，就是去集团公司给媒体及相关业务单位请款。

领导刚交给我这份工作的时候，我并没有把它和业务联系在一起，只是广宣部的同事将单据及请款单填好签好字后，我便盲目的就拿到集团公司，一旦分管会计问到我相关问题，我便是一问三不知，只好又回来问广宣部的同事，这样既浪费了时间，又给人留下不好的印象。经过主任和广宣部同事的指导，我逐渐对房地产广宣方面有了了解，后来再去请款，也顺利了很多，也节约了很多时间。而且，我将请款这项工作用细致的表格健全，做到有据可查，也便于年终统计。

当然，一年的工作要用文字写完，肯定是不太完善，特别是做出纳，本身就是做一些日常性的事务，而且涉及到一些保密制度，所以我就总结到这里，以后工作上有有待提高的地方，请领导和同事多指导，争取在新的一年里，把工作做得更细，更完善，不出癖漏。

房地产出纳述职报告范文3在--年的这一年度中，我继续担任公司的出纳一职，主要负责中融信、中大南分的出纳工作以及统计填报工作。现将这一年的工作总结如下：

一、工作方面：

(一)在出纳工作上，主要有银行结算业务、现金收付业务、保管。

1、以票据结算的方式到银行进账付款。

主要支付了中融信办公室的物管费、房租、水电费、空调使用费;营销部门的广告策划费;设计费、测绘费;工程装饰费;律师顾问、税务咨询费等。中大南分方面主要支付给森林故事物业管理公司以及贵阳市住房和城乡建设局。

2、按时依据实际发生的业务和会计凭证登记现金日记账、银行日记账。

3、根据每月银行对账单编制银行余额调节表。

4、定期或不定期进行现金盘点并编制现金盘点表。

5、各月经过余额调节后账实相符，未出现金额上的较大误差。

6、做好会计凭证的保管工作。

积极配合每月审计部门的内部审查。

7、工资发放方式改革，改现金发放为发到银行卡上，采用网银转账方式发放，方便快捷且不易出错。

8、为中大森林故事的业主开不动产销售发票，收取维修基金、水电煤气、可视对讲、房款面积差价等款项。

今年共有大约17家业主来办理发票，2人购买了森林故事四个车位。

9、到南明区地方税务局、南明区国家税务局办理中大公司纳税申报、发票购买相关事宜。

后因为税务申报改革，先是零申报企业采用短信申报方式，后税务局开始采用联网申报。年初新版发票开始使用，原手开发票统一更换为机打发票，参加了税务局组织的对于机打发票开具的相关培训。

10、从去年9月底到今年9月底为止，每周日在中大国际广场售楼部担任财务收银员，主要收取认筹会员费、商铺以及房屋的首付款。

收款开具的收据、金额在每日工作结束后按时统计，并由当日值班会计、销售部负责人签字核对。期间参加过三次中大国际广场的解筹活动、一次正式开盘活动。工作结束后，所有收据、代金券以及售楼部财务室钥匙一把都已交还至会计处。

(二)对于统计填报方面：

1、数据都是据实填写，并已按时将月报、季报上报到南明区统计局、贵阳市统计局。

因中融信项目还未动工、中大南分未有项目，因此每个月填报的数据基本保持不变。

2、统计局组织的培训都已参加，统计政策的变动以及报表内容的改变都已掌握。

3、遵守统计法以及统计政策的各项规定。

二、工作中存在的问题以及反思：

(一)本职工作上基本做到了认真负责，但也出现了一些疏忽，对此我进行了深刻的自我批评与检讨。

财务工作首先需要谨慎，要严格按照公司的财务规章制度办事，每付出去的一笔款项不仅需要各位领导的监督，更需要我们财务人员的谨慎，金额过大时就算手续齐全也应当再次向领导确认。但是我在这一点上确实存有失误，今后定当时刻警醒，提醒自己严格按照出纳的岗位职责和规范做事。出现的`一些失误对于我来说是一次教训，也是一次成长，从中学到的东西将会使我今后的工作更加完善。

(二)需要不断加强专业学习。

在今年参加了会计资格证书的考试，并顺利通过。由于今年全省会计从业证书考试时间的大调整以及初级考试的报名时间错过等原因，原定于今年继续参加会计初级资格的学习调整到明年，希望通过更多的学习来加强我的工作技能。

同时，对于房地产行业的诸多知识我还了解得不够，身为房地产行业的一名出纳，更要立足于长远的职业发展，因此了解整个房地产行业的情况以及房地产行业的相关税法等是非常必要的。

(三)参加工作已经一年有余，对于出纳的工作内容已经基本掌握。

财务工作很多时候都是重复性的工作内容，但出纳只是财务的初级，还有更高深的东西值得我学习。同时我也希望接触一些其他的挑战，毕竟我刚参加工作不久，需要学习的东西还很多。要专精也要博识，这样将来才能更好地为公司创造效益。

(四)在工作中团结同事，和睦相处。

我参加工作时间短，各方面都缺乏经验，因此需要虚心像各位同事学习。在能力范围内，帮助同事解决遇到的问题，努力与大家创造和谐的工作氛围。

房地产出纳述职报告范文4自6月份入职以来，主要从事公司财务部出纳一职。在部门中我们的每一名财务人员都有自已收获，尽管职位分工不同，但是能看到每一位同事尽职尽责的为公司的发展做出的奉献。同时对我来说更是一份磨练自己意志力、提升自我能力、展现自我价值的一个机会。

在工作期间，能够按时保质保量的完成领导交予的工作，并且从这份工作中，让我学到了更多的业务技能及为人处世的道理。下面我将针对我近五个月以来的工作做出简要回顾和总结。

一、主要工作内容。

严格按照公司财务制度要求，办理费用报销，现金、银行的收付业务;协助完成金蝶财务软件的安装、调试及模板的修订;完成与银行相关的业务，支票、凭证的购买，对账单据的打印、校对;认真登记日记账、银行存款日记账，保证日清月结;保管库存现金、有价证劵、公司资料及有关印章;登记支票和公司资料使用情况;完成记账凭证的填写，打印，归档;按月统计当月合同的类型涉税金额代下个月粘贴印花税票;按月编制银行余额调节表，现金盘点表等财务相关报表;协助部门领导完成《财务支付程序》、《差旅费程序》、《采购立项程序的》、《固定资产管理程序》、《财务保密清单》等文件的修订;与财务公司联系开立一般账户的相关事宜。

二、其他工作内容。

完成财务经理交待的其它财务相关工作，如：财务用办公用品的采购等;协助综合管理部完成公司筹备期间的办公用品的采购，快递的收发，与物业公司的交涉及住房公积金的开户等先关事宜;协助综合管理部组织公司第一次秋游活动;加入高端座谈会会务组，并配合领导完成高端座谈会的物资采购及会场布置等相关工作。

三、工作进展及心得。

作为一个合格的出纳，必须要学习、了解和掌握政策法规和公司制度，不断提高自己的业务水平和知识技能。也深刻了解到出纳人员要有较强的安全意识，现金、有价证券、票据、各种印鉴，既要有内部的保管分工，各负其责，并相互作用。

在工作期间，我会严格要求自己，具有较强的.责任心和进取心，工作热情度较高;乐于与他人沟通，有很强的团队协作能力;责任感强，切实完成领导交付的工作，和公司同事之间能够通力合作，关系相处融洽而和睦，配合各部门负责人成功地完成各项工作;积极学习新知识、技能;注重自身发展和进步认真、高效的做好领导布置的每一项任务，能够做到在工作中发现问题，总结问题，在细节上出现的漏洞，能够及时的改进;在此，我非常感谢部门的领导和同事对我的工作期间的耐心帮带，感谢我的同事对我工作中出现失误后给予及时的提醒和指正，能够让我在处理各种问题时考虑得更加全面，正确对待自己，找准不足之处，迎接新考验和挑战。

通过近五个月的工作，我觉得自己还有一些不足之处，需要在今后的工作中不断加以改进。

文字功底差，在个人工作汇报等工作报告中语言、措辞等运用不当;对待工作不够严谨，多次出现不应该发生的小错误;工作中，与同事之间的沟通力度不够;

四、20--年工作计划。

新的一年意味着新的起点、新的机遇、新的挑战，我决心再接再厉，更上一层楼。在新的一年，我需要认真的审视自己，将自身的问题、缺点一个个消灭掉。

那么，在本职工作上的计划及方向：对待工作上，需要严格执行现金管理制度，认真掌握库存限额，按现金收付记账，凭证办理收付，金额方面要当面点清，防止工作出现拆错。

做好现金、银行存款日记账，做到日清月结，保证账证相符，账款相符，存取与银行账目相符的工作。

及时核对银行存款，做到账款相符;管理好相关凭证，防止丢失。

不断学习，不断提高业务水平，与部门会计人员密切配合，做到相互支持、配合默契。

在个人能力上，我需要得到以下进步和提升：

需要要进一步加强文字综合能力，在个人报告上要书写严谨、措辞得当。

工作中要更严谨细致，确保不出任何差错。

提高自己与公司各部门成员的沟通能力及团队协作能力。特别是和工商、税务、社保等单位的外联沟通能力。

五、总结。

在这短短的几个月的工作中，所有成绩都只代表过去，所有教训和不足我们每个人都牢记在心，努力改进在以后的工作中我将加强学习和掌握财务各项政策法规和业务知识，不断提高自己的业务水平，加强财务安全意识，维护个人安全和公司的利益不受到损失，做好自己的本职工作，和公司全体员工一起共同发展。

再次也真诚的感谢帮带过我的部门领导，感谢你们对我工作期间的帮带及指导，才能让我有了今天的进步和成长。

在新的一年，我将会尽最大努力，和你们一起共同进步、学习，为我们的公司做出小小的贡献。

房地产出纳述职报告范文5财务的工作是不能容的丝毫马虎,财务人员的工作报表是绝对保密的,这会直接影响到一个企业的运行。因此,在平时的时候,需要制定一个完善的管理体系,房地产商对于财务出纳看的更加重要,下面为朋友们介绍房地产建筑企业财务出纳述职报告,大家可以参考。

时间如梭,转眼间又跨过一个年度之坎,回首望,虽没有轰轰烈烈的战果,但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。

年初,置业公司经营管理模式调整,财务工作并入财务部;客旅分公司人员分流,财务工作又并入财务部;新公司像雨后的春笋一样不断地涌现,出纳核算、财务管理工作纳入财务部。--年-月份集团公司推出财务合同管理月,财务部被推向了阵地最前沿;--年-月份集团公司实际预算管理,财务部是冲锋陷阵的先锋队。公司内部,要求管理水平的不断地提升,外部,税务机关对房地产企业的重点检查、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控,在这不平凡的一年里全体财务人员任劳任怨、齐心协力把各项工作都扛下来了,下面总结一下一年来的工作。

一、职能发展

过去的一年,财务部在职能管理上向前迈出了一大步。

1、建立了成本费用明细分类目录,使成本费用核算、预算合同管理,有了统一归口的依据。

2、对出纳报表进行梳理、格式作相应的调整,制订了出纳报表管理办法。

使出纳报表更趋于管理的需要。

3、修改完善了出纳结算单,推出了出纳凭证管理办法,为加强内部管理做好前期工作。

4、设置了资金预算管理表式及办法,为公司进一步规范目标化管理、提高经营绩效、统筹及高效地运用资金,铺下了良好的基础。

公司推出“财务、合同管理月活动”,说明公司领导对财务、合同管理工作的重视,同时也说明目前财务管理工作还达不到公司领导的要求。

为了使财务人员能充分地认识“财务、合同管理月活动”的重要性,财务总监姚总亲自给财务部员工作动员,会上针对财务人员安于现状、缺乏竞争意识和危机感,看问题、做事情缺少前瞻性,进行了一一剖析,同时提出财务部不是核算部,仅仅做好核算是不够的,管理上不去,核算的再细也没用,核算是基础,管理是目的,所以,做好基础工作的同时要提高管理意识,要求财务人员在思想上要高度重视财务管理。如对每一笔经济业务的核算,在考虑核算要求的同时,还要考虑该项业务对公司的现在和将来在管理上和税收政策上的影响问题,现在考虑不充分,以后出现纰漏就难以弥补。针对“财务、合同管理月活动”进行了工作布置。

1、根据房地产行业的特殊性结合公司管理要求对开发成本、期间费用的出纳二级、三级明细科目进行梳理,并对明细科目作简要说明,目的,一是统一核算口径,保证数据归集及分析对比前后的一致性;

二是为了便利各责任单元责任人了解财务各数据的内容。这项工作本月已完成,并经姚总审核。目前进入贯彻实施阶段。

2、配合目标责任制,对财务内部管理报表的格式及其内容进行再调整,目的,一是要符合财务管理的要求;

二是要满足责任单元责任人取值的要求及内部考核的要求。财务内部管理报表已经多次调整修改,建议集团公司对新调整的财务内部管理报表的格式及其内容进行一次认证,并于明确,作为一定时期内相对稳定的表式。

3、针对外地公司远离集团公司,财务又独立设立核算机构,为加强集团公司对外地公司的管理,保证核算的统一性、信息反馈的及时性,提出了与驻外地公司财务工作联系要求。

--月份与宁波公司财务进行交流,将财务核算要求、信息传递、对外报表的审批程序、上报集团公司的报表都进行了明确。

4、对各公司进行一次内部审计,目的,是对各公司经营状况进行一次全面地了解,为今后财务管理做好基础工作。

5、根据公司的要求对部门职责进行了修改,并制订了部门考核标准。

为了使出纳核算工作规范化,重新提出《财务工作要求》,要求从基础工作、出纳核算、日常管理三方面提出,目的是打好基础。内部开展规范化工作,从出纳核算到档案管理,从小处着手,全面开展,逐步完善财务的管理工作。

6、出纳知识的培训,我们从三方面考虑培训内容,一是《出纳法》,要了解出纳知识,首先要了解这方面的法律知识;

二是出纳基础知识,非专业人员学习这方面知识的目的要明确,目的是为了看懂出纳报表,为了能看懂报表,就要了解一些基础的东西;三是如何看报表,这是出纳知识培训的重点。

经过调研、沟通、设计,于--年--月推出《成本费用明细分类目录及说明》;于--年--月--日推出《出纳报表管理试行办法》;--年-月--日推出《出纳凭证管理试行办法》。出纳报表推出执行-个月后,从出纳报表格式设置上看,报表格式设置还是比较科学,能比较清晰地反映出纳的有关信息。但房地产行业的特殊性,销售收入与结算利润有一个时间上的差异,这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况,需要增添一个表补充;另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。

出纳凭证使用涉及到每个公司和部门,下文后财务部进行电话通知,-月份实行逐步换新的办法,-月份要求全面试行。试行一个月时间来看,主要暴露出来的问题是单子如何填写与审批程序怎么走。针对这些问题,我们组织各公司综合管理人员进行交流,明确有关事项,解决设计上的不足。--年-月份,针对出纳凭证管理试行情况,再一次征求各公司对报销单据意见,根据大家的建议,对出纳结算单据作进一步完善,并于--年-月--日下发了有关规定。

经过财务合同管理月活动,财务部的管理意识加强了,管理能力也得以提高,财务部从出纳核算向财务管理迈出了关键的一步,但我们的管理水平离公司发展的需要还有很大的差距,需要我们不断地完善和提高。

二、职能管理

(一)核算工作

核算工作是本部门大量的基础工作,资金的结算与安排、费用的稽核与报销、出纳核算与结转、出纳报表的编制、税务申报等各项工作开展都能有序进行、按时完成。

1、出纳审核

出纳审核是把好企业经济利益的关键,严格按有关规定执行,决不应个人面子而放松政策。如--家园项目地处余杭--,根据税法规定建筑安装工程专用发票必须使用项目地税务机关提供的发票,否则建设单位不得在税前列支,为此我们对工程发票的来源严格审核,并将此项规定传达到项目公司,目前工程量大的施工单位均在当地税务机关办理相关手续,并使用当地税务机关提供的发票。在审核中发现一些临时工程、零星工程的施工发票未按规定办理,我们在严格审核退回的同时,帮助他们联系税务机关如何开具工程发票的事宜,使企业双方利益都得到有效的保障。

2、材料核算

材料占工程成本比重较大,同时也是保证产品质量的重要因素之一。通过甲供材料的方式,解决了这方面的质量问题,但在价格这个不确定因素上难以控制,从下半年开始建筑材料价格不断上升,甚至出现断货现象,特别是水泥价格翻一番,还提不到货,为了确保工期顺利进行,配合材料部门调整采购结算方式,由原来的先提货后付款改为先付款后提货。

公司与供货商结算材料款一般较迟,现在送货清单是在结算时才转到财务,一是造成财务不能及时向用料施工单位结算材料款,二是由于时间较长给财务与施工单位核对增加难度,已发现过送货清单的领用人签字与用货单位的签字不符的问题。

在材料采购调拨过程中,我们感觉在材料管理的“采购——供货——结算”三个环节中,我们只掌握了两头,对供货这一环节掌握不够,材料供应均由厂家与施工单位交接,我方是否参与验收不清楚,因收货单上无我方人员的验收签字,这就无法掌握材料实际到场的品质与数量。如-月份与施工单位核对钢材时发现同一份“供货单”,施工单位提供的“收货联”与厂家提供的“结算联”在钢材等级上出现差异,经核实,是厂家供货时未注明等级,发现后也未及时补救,只在“结算联”上进行了修改。提醒我们如何管理好材料“采购——供货——结算”三个环节,特别是供货环节监控管理。

3、出纳内部报表执行

对-月份出纳报表审核中发现存在的问题,如:①---公司的“费用明细表”明细目录未按新规定执行,使用的仍然是老格式,发现后要求重新调整编制;②--公司未按新表编制,因为信息传递上的出了问题,已通知从-月份报表按新表式编制。对这件事的反思,一项新工作的推行,一是要责任人大力宣传并监督执行,二是执行人足够重视并自觉执行,只有这样一项新工作才能有效地推行。

对出纳报表推出执行-个月后进行反检,从出纳报表格式设置上看,报表格式设置还是比较科学,能比较清晰地反映出纳的有关信息。但房地产行业的特殊性,销售收入与结算利润有一个时间上的差异,这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况,需要增添一个表补充;另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。已设计好“出纳报表(内)ⅳ《经营情况表》”和“出纳报表(内)ⅴ《融资及融资成本情况表》”。并布置集团公司和--公司在编制-月份报表时试行。本打算在-月份报表中全面推广,因这项工作的前期工作量较大,由于-月份开展税务自查工作把此事担搁了,要求-月份落实执行。

4、销售管理

春节前后按揭放款缓慢,针对这个问题,姚笑君副总裁亲自督阵,由财务部与销售部门进行了核对查明原因,并催促银行放款。并明确了职责,按揭资料由销售部门负责,整理完整的资料提供给按揭放款银行的同时,将名册报财务部,财务负责催放工作,在规定放款期限内未放款的由财务与银行交涉并查明原因。

-月份公司加强了财务部销售管理力量,加强了对销售台帐的审核,加快了财务销售明细的编制,及时与销售置业部的销售月报表进行核对,并对销售计划完成情况、销售政策执行、未收款原因进行分析,提出有关措施。如:从-月份开始银行有关个人住房贷款的门槛提高,要求客户提供的资料增加和贷款额度的控制,建议置业部在签约及办理按揭前与客户说明情况,或了解清楚客户的相关信息,避免按揭办理后反复工作;对银行提出的黑名单客户抓紧催促办理相关手续,并对这批客户多加关注。

5、税务政策及纳税申报

运用税务政策,向税务机关申报集团公司向下属子公司计提管理费的申请,经--市地方税务局检查审核于--年月--日下文批复同意--建设集团有限公司对--山水人家置业有限公司、--坤和建设有限公司等-户企业按不超过当年销售收入-%的比例提取--年度总机构管理费。--年出纳决算中集团公司向山水人家置业公司提取了--万元。对--年养老保险进行清算,整个集团养老保险分-个公司交费。这样利于管理,对该项费用支出便于掌握,主要还是有利于接受税务与社保的检查。--年度,山水置业公司产生利润,为弥补以前年度的亏损,我们做了税务审计和申报工作,经多方努力于--年-月获得所得税退税返还--万元。

(二)审计工作

1、--置业公司一期交付结算后产生了利润,在进行所得税申报的同时,办理以前年度亏损弥补申报。

为弥补以前年度亏损委托--天瑞税务师事务所对山水置业公司--年、--年及--年进行了税务审计(--年、--年已审计过),出据的审计结果符合公司利益,西湖区地方税务征管局已对山水置业公司前五年的亏损进行了核实。2、委托--兴合出纳师事务所对集团公司、山水置业、--置业、客运中心、集团合并报表进行出纳审计,审计的目的是为了融资的需要。已取得了集团公司、山水置业、--置业、客运中心审计报告,审计报告出据的审计结果基本符合公司要求。集团合并报表的出纳审计报告经过蹉商获得了有效的出纳审计报告。

3、委托--兴合出纳师事务所对集团公司增资的验资工作,已取得有效的验资报告。

4、-月份对各公司财务状况进行了一次审计;

--月份对客旅分公司--年经营进行了内部审计;对投资企业彩虹城项目的--年出纳报表进行复核;-月份对社区服务公司--年经营情况自查工作进行了布置,并进行了财务审计。

5、今年房地产行业是税务机关重点审查对象,为此我们在-月份已对--年的有关出纳资料进行复检,做好有关准备工作。

-月-日,--市审计局前来对山水置业公司进行税务的延伸审计,由于准备充分,审计后对我们的出纳核算规范性给予肯定。

6、--年-月--日,--市地方税务局稽查二局召开属管辖的下房地产企业税收缴纳情况稽查工作会议。

本次税务大检查在全省范围开展,会上对税务大检查工作进行了布置,税务大检查工作分三个阶段,第一阶段,为自查阶段,时间从-月--日至-月--日,给企业一个补交的机会;第二阶段,为市地方税务局稽查二局对重点企业进行稽查,时间从-月下旬至-月底,对以下三类企业为必查对象:①自查情况空白的;②销售利润率不到-的;③不交自查情况表的,另外按自查户数的--%比例确定重点检查对象;第三阶段,为省局重点检查。

公司领导对这次税务大检查工作非常重视,姚笑君副总裁会后亲自布置了自查工作,要求财务人员全力以赴做好自查工作,经过--天的奋战,完成了自查工作。在自查申报过程中,认真对待税务机关的查询,在姚笑君副总裁统一部署下顺利通过自查申报,未将我公司列入重点检查行列。

房地产公司内部审计报告篇5

大学生通过实习才能认知社会中的优胜劣汰，培养竞争意识，才能在实习中了解用人单位的需求和要求。下面是小编给大家整理的事务所审计实习报告参考范文，仅供参阅!

事务所审计实习报告参考范文【1】

一、实习目的

通过实习过程中对审计的相关软件的使用，了解审计业务的主要流程，以及每个步骤需要的程序，以达到熟悉审计业务流程，并能进行简单的审计问题的处理。理论联系实践，对所学内容融会贯通，为日后的工作打下一些基础。

二、实习要求

要求能通过实习，对于软件能较为熟练地运用，能系统地认识到审计业务的严谨的工作程序。具体的实习要求如下列示：

熟悉软件使用流程;

做好查账前的准备工作;

生成未审报表;

项目负责人进行审计风险评估;

项目负责人结合实质性程序做人员分工;

审计人员根据初始底稿执行程序进行审计工作;

生成正式的工作底稿。

三、实习内容

实习的内容便是依据实习要求中的具体流程操作。我们首先是听老师讲述了软件使用的相关流程，然后听教学录音文件对软件的使用中会出现的问题有了了解。这些准备工作完毕后，我们才开始实用软件进行简单的业务处理。具体的操作内容列示如下：

1、熟悉软件使用流程

熟知软件的使用流程是十分必要的。工欲善其事，必先利其器。流程中包括十个步骤左右，我们本次实习主要练习其中的六个步骤。因而实习中实际用到的流程如下：

做好查账前的准备工作→生成未审报表→项目负责人进行审计风险评估→项目负责人结合实质性程序做人员分工→审计人员根据初始底稿执行程序进行审计工作→生成正式的工作底稿

2、做好查账前的准备工作

首先点击【建立审计项目】按钮，选择需要登录的被审单位账套。然后按照流程图所示，逐步进行如下操作：

(1)设置查账期间

在“查前准备”主界面中点击“设置查账期间”按钮

(2)行业科目对照

在“查前准备”主界面中点击“行业科目对照”按钮。具体操作如下：

选择对照年度2010→选择对应的行业→点击“第1步、1级对照”→点击“第二步对照校验”→选择对照年度2008→点击“点击第二步对照校验”→点击“明细对照”

(3)数据准备及测试

在“查前准备”主界面中点击“数据准备及测试”按钮。具体操作如下：

账户平衡校验→损益类科目冲销校验→年度间科目结转校验→凭证校验及红字对冲检查→历年科目设置连续性校验

至此，查账前的准备工作结束，开始进行下一步——生成未审报表。

3、生成未审报表

在审计工作记录的主界面中，单击【工作底稿】上的【行业报表】，在报表生成及分析生成窗口中，生成未审报表。

4、项目负责人进行审计风险评估

在本阶段主要包括两个方面：风险评估调查和编辑风险评估底稿。具体操作如下所示：

(1)风险评估调查

在审计风险评估阶段，我们可以根据每个调查阶段生成不同阶段的审计风险评估的调查底稿。在每个阶段的底稿中我们只需要按照所需要到内容填写，或者选择就可以了。

(2)编辑风险评估底稿

首先第一步我们选取此次项目中所参与的人员以及他们各自负责的科目。点击第二步来选择每个科目我们执行那些工作.在对每一个科目进行完实质性测试程序的选择后只要执行第三步，初始化底稿就会自动的过渡到审计工作记录中。

5、项目负责人结合实质性程序做人员分工

系统内置的几套工作底稿可以任意选择，在生成工作底稿之前，先进行抽凭，账龄分析等。因为：底稿模板中是有取数公式的，如果不做好之前的准备工作会取不到数。

(1)选择人员及负责底稿

审计工作记录主界面中，单击【审计工作记录】上的【工作底稿】按钮，弹出操作界面。首先、点击“选择人员及底稿”进入。在这里首先在左上角选择人员，然后将这个人员所需要负责的底稿从左边选到右边。

点击确认以后，继续点击“选择人员及底稿”按钮，进行其他人员分工。

(2)选择实质性执行程序

选择某个科目底稿点击“第二步，选择执行程序”，来进行实质性测试程序的选择。

(3)批量生成各人员初始底稿

设置完实质性测试程序后,点击“第三步，生成初始化底稿”，这样就批量生成了各人员的初始底稿，初始底稿生成在“审计工作记录”中的”工作底稿”中。

6、审计人员根据初始底稿执行程序进行审计工作

(1)基本查账

明细账查询：直接双击“集成查账中心”中的科目名称即可对该科目进行明细账查询。

银行询证函的生成：点击财务审计中的“科目汇总查询”来打开科目汇总表。在科目余额表中选中需要生成函证的银行科目，点击“函证”;单击【生成多张函证】后，出现操作界面。

查账中进行抽凭：在打开的明细账界面中，点击界面上的抽凭按钮，即可对该笔凭证进行抽凭。

自由抽凭和批量抽凭

自由抽查：在上图中点击【自由抽查】功能，弹出操作界面

批量抽查：在上图中点击【批量抽查】功能，可以对凭证进行批量抽查。

查账中生成截止测试：生成截止测试可在打开的明细账界面中进行生成。点击界面中的“截止测试”按钮，选择生成方式进行生成。

(2)账龄综合分析

此功能可分析往来科目核算中的下级往来明细或辅助核算往来单位明细、重分类调整分录的自动生成、查询。

进行账龄分析

往来询证函的生成

在账龄分析结果界面中，首先选中要生成函证的往来单位，可多选，然后点击上面的“函证”按钮，在审计工作记录--函证管理中查看。

生成重分类调整分录

单击【重分类】中的【批量生产所有科目的重分类调整分录】。

设置关联方单位

单击【分析流程】中的【关联方包含单位设置(支持导入Excel关联单位清单)】。

生成替代测试

单击【替代测试】按钮，来生成替代测试表。

(3)调整分录录入

单击【审计工作记录】上的【调整分录】，弹出操作界面。

调整分录清单窗口，点击【新增】按钮，进入审计调整分录输入窗口。

选择分类标志：【调整】、【重分类】、【未调整】、【年初调整】、【年初重分类】。

输入调整分录明细内容、科目代码，选择对应资产负债报表项目或对应损益表项目。

点击【保存】按钮，设置好的分录清单将显示审计调整分录窗口中。

7、生成正式的工作底稿

(1)批量生成底稿

在审计工作记录的“工作底稿”界面中，点击“底稿工具”中的‘批量重新生成底稿’。

(2)二次编辑底稿

首先，在审计工作记录中的“工作底稿”界面中，找到已生成的相应的底稿，直接双击打开底稿，比如我们在下图Excel底稿中有一个查账按钮，我们可以通过查账来找到我们所需要的内容加到底稿中

(3)底稿表头批量变更

在任何Excel界面中，点击左上角的工具按钮中的第二个“批量复核人签名及变量变更”，可以对表头的信息进行批量的变更，如单位、日期、编制人复核人等。

四、实习心得

在实习中，我们跟随着老师的讲解逐步熟悉了软件的使用流程。整个审计业务的完成要经过很复杂的程序。我们是会计专业，专业所涉及到的软件很多，而且技术性的软件总是更新很快。在开始接触中普审计软件时，我觉得特别难，那么多复杂的操作，似乎很难记得清楚。可是我渐渐发现，只要对理论知识比较清楚，理解起来还是很快的。也许不仅仅是审计学，其他的专业课程也是一样，只要明白了本质的东西，便容易触类旁通了。

记得我在刚接触会计相关的知识时，总是一头雾水。我总是觉得困惑，似乎找不到什么规律可循。但学习，又岂能是完全无规律可寻呢?而如今，两年过去了，专业带来的压力和不便也已经逐渐减弱，我也渐渐明白了财经类的课程，其实也是和那些文学类、理工类的课程一样，是有一定的潜在规律的。那便是，找出它的本质，找出线索以及核心。在学习审计学课程时，我在想只要是循着这门课的框架来把握要点，便是容易理解了。而事实上，我正是这样做的。而实习，实习过程也是依赖于对于理论知识的掌握。也许教育的本质，不在于仅仅学会一门知识，会使用一门软件，而更重要的是，我们从中学到的理解能力和判断能力。只要我们能够拥有这样的学习能力，我想，即使科学技术更新的速度如何迅捷，我们也能凭借这样的触类旁通的能力去适应社会日新月异的改变。

另外，审计的内容也在不断地完善中，要想不断地理解掌握变化的知识，也是需要毅力和勤奋的。我们还有很长的路要走。

事务所审计实习报告参考范文【3】

一、实习目的：

通过本次实习使我能够从理论高度上升到实践高度，更好的实现理论和实践的结合，为我以后的工作和学习奠定初步的知识。

为期一个月的实习结束了，心中无限感概，这次的实习让我受益良多，在整个过程中，我不仅接触到公司的整个会计业务流程，包括下级财务部门和上级财务部门的交流，还让我把专业理论知识运用到实践结合过程的同时更学会了与人交际的各种技能。通过同事们的协助，更重要的是自己的努力让我这次实习成果显著，当然，除了成功的经验，在实践过程中所得到的“教训”也是一笔宝贵的财富。

二、实习内容

1月初，我进入了_X会计师事务所，进行审计助理的实习。虽然我学的是财务管理专业，但是也学习了会计、审计等方面的知识，而进入会计师事务所学习也对我将来的就业大有帮助。注册会计师事务所从每年的十一二月份直到来年的三四月份，都是其业务的高峰期，对工作人员的需求十分急切，因而这时候他们通常都愿意接纳较大量的应届毕业生作为实习生来补充原本所内编制工作人员的不足。这样我们应届毕业生与会计师事务所各取所需，达到双赢的效果。而我正是在这个时候来到事务所学习，增加工作经验的同时更为自己未来的就业打上基垫。因为在注册会计师的工作流程通常都是先到企业里面取证，然后再回到所里面出报告，所以，出外勤是经常的事。

(一)实习单位基本情况介绍：

(二)业务范围：(每个单位情况不同)

1审计业务

包括验证企业注册资本;年度会计报表审计;基建项目预(决)算审计;经营者经济责任审计;合并、分立、清算审计;财务专项调查等其他特殊项目的审计;上市公司年报审计、IPO审计。

2司法会计鉴证业务

包括刑事、民事及行政案件中涉及各类财务资料的司法鉴证。

3资产评估业务

包括单项资产评估、整体资产评估;兼并、联营、解散、破产资产评估;融资租赁、抵押、转让及拍卖资产评估;房地产及土地评估;无形资产评估;其他资产评估。

4基本建设概预算审计

包括基本建设预算审计、建安工程竣工结算审计及基本建设总投资审计等。

5房地产估价业务

所有房地产评估业务，房地产评估咨询业务、培训业务。包括为企业整体资产中的房地产估价、房地产转让估价、房地产抵押估价、房地产拍卖估价、房地产处置估价、房地产纠纷估价、房地产租赁估价、房地产保险估价、房地产分割和合并估价、征地和房屋动拆迁估价，以及房地产与房地产法规咨询服务。6税务业务

包括代办税务清算及纳税申报;审核税款缴纳及清算;担任税务顾问;其他税务事项。

7管理咨询业务

担任财务会计顾问;受托设计财务管理制度及内部控制制度;企业改制财务顾问;制作可行性研究报告及商业计划书;其他管理咨询业务;公司内部控制设计或审核。

(三)实习期间按照要求和公司安排主要完成以下实习工作任务：

1、了解会计师事物所机构组成，人员职责，基本业务。

2、分别熟悉事物所各种会计业务的操作流程，行业规范，协助注册会计师和审计员完成各类业务。

3、配合工作人员完成各种办公室日常工作。

(四)现按照时间进度将实习内容报告如下：

我主要是参阅审计工作底稿，从中学习审计知识;而后整理工作底稿，更深入的了解审计工作以及各个科目之间，以及底稿本身系统的平衡和钩稽关系;在对审计工作有了一定的了解之后，我实际的接触了审计工作，参与了几个单位的实际审计工作。以下是我在工作中对审计的认识。

1、对审计业务的初步认识

审计是指对企业财务报表的审计，属于鉴证业务。会计事务所和项目负责人根据审计证据形成审计意见，并根据具体情况出具审计报告。注册会计师的审计意见旨在提高财务报表的可信赖程度。

进行审计的基础是被审计单位的年度报表、总账、明细账、以及必要的凭证等。注册会计师通过对以上信息的审计形成审计意见，并根据具体情况出具审计报告。审计的内容主要是报表数与总账，总账与明细账，总账、明细账与凭证的一致，以及账实的一致，还包括对会计政策和各项税收政策的执行情况。

2、对审计报告的初步认识

审计报告是注册会计师根据中国注册会计师审计准则的规定，在实行审计工作的基础上对被审计单位财务报表发表审计意见的书面文件。审计报告可以分为:标准审计报告和非标准审计报告，非标准审计报告包括带强调事项段的无保留意见审计报告和非无保留意见的审计报告，非无保留意见的审计报告包括保留意见的审计报告、否定意见的审计报告、无法表示意见的审计报告。

审计报告包括以下内容：标题;收件人;引言段;管理层对财务报表的责任

段;注册会计师责任段;审计意见段;注册会计师的签名和盖章;会计事务所的名称、地址及盖章;报告日期等九项。

此外还存在对特殊目的的审计业务出具的审计报告。特殊目的的审计业务的含义是指：注册会计师接受委托，对按照特殊基础编制的财务报表，财务报表组成部分，合同的遵守情况，简要财务报表进行审计并出具审计报告的业务。其审计报告主要有四种：对按照特殊基础编制的财务报表出具的审计报告，对财务报表组成部分出具的审计报告，对合同的遵守情况出具的审计报告，对简要财务报表出具的审计报告。按照特殊基础编制的财务报表通常包括按照计税基础、收付实现制基础和监管机构的报告要求编制的财务报表。财务报表组成部分包括特定项目、特定账户或特定账户的特定内容。合同的遵守情况主要是指被审计单位合同中有关财务会计条款的遵守情况发表审计意见。例如，对贷款合同遵守情况发表审计意见;对专利技术、商标使用权等转让协议遵守情况发表审计意见。简要财务报表则是指依据已审计财务报表编制的简要财务报表。

3、审计工作底稿的构成和填制

工作底稿是我在工作中接触到的最多的资料，是出具审计报告的基础审计，也是会计师事务所重要的档案资料。

审计工作底稿作为审计报告的基础为审计报告提供充分、适当的记录，证明注册会计师按照审计准则的规定执行了审计工作。审计工作底稿是注册会计师对制定的审计计划、实施的审计程序、获取的相关审计证据，以及得出的审计结论作出的记录，是重要的审计档案。

审计工作底稿通常包括总体审计策略、具体审计计划、分析表、问题备忘录、重要事项概要、询证函回函、管理层声明书、核对表、有关重大事项的往来信件(包括电子邮件)以及对被审计单位文件记录的摘要或复印件。

资产类工作底稿、负债类工作底稿、所有者权益类工作底稿，损益类工作底稿主要是对资产、负债、所有者权益、当期损益类科目的审定，是报表可信的保证，是出具审计报告的基础。主要对资产、负债、所有者权益、当期损益类科目的审定，包括报表和总账、总账与明细账、明细账与凭证的核对。根据报表和总账、总账与明细账的核对填制科目的审定表，根据总账与明细账、明细账与凭证的核对填制科目抽测表。

在实习期间，我所参与的审计报告基本都是比较规范的单位，审计工作不是很复杂，做底稿一般比较顺利，出具报告及审计过的报表和报表附注按照模版都很好出，但在审计工作中，一定要仔细认真。

三、实习心得

我实习的第一个感悟是实习价值的高低取决于自身的积极性。在一个完全陌生的环境里，有太多太多的事情你没有能力把握了。比如是否可以碰到一个主动教导你并且放手让你做业务，再指出你的错误帮助你进步的上司。能遇到这样的上司实属难能可贵，一般情况下前辈们都只顾着自己的工作，交代你做些基本的

业务，做好了他看到有错误的地方就自己改掉了，也不会特地的去向你指出。因此到最后自己做的工作到底规范与否根本无从知道。这时候解决的办法就只有碰到疑惑的问题时抓住时机去发问，把握自己可以把握到的尽量让实习更具价值。所以不但是一个提高动手能力的机会，更是一个锻炼交际能力的时机。与办公室里的上司前辈们保持良好的关系，可以让你尽快的熟知公司的情况，在遇到困难的时候也能够及时的得到帮助。很高兴的是我做到了和公司的前辈以及实习生相处融洽的这一点，让我在实习期间心境愉快并得到意外的收获。

第二个感悟是实践与理论既有联系又有区别。理论是实践的基础，我们书本上的知识都是我们实践的基础，有许多知识不是一目了然的。需要我们掌握非常熟练后加以应用。而且书本的知识都只是概论，至于细节，具体的方法还是要我们在实践中去理解，去总结。

第三个感悟是在不断的挖掘与发问中我渐渐了解到内资会计师事务所在激烈的行业竞争中的生存困境。为了尽可能的降低营业成本，以比较优惠的价格吸引客户，留住客户，内资所的一些工作程序存在着不太规范的情况。比如信函的发放上，规范的做法是会计师事务所直接把信函送到被函证的单位的，但内资所为了节约成本会让被审计单位自己完成函证。在事务所林立的情况下，一方面事务所要创造利润，另一方面要保证审计报告的质量。当两者产生矛盾的时候，特别是发生尖锐的矛盾，关系到事务所生存发展的情况下，很多时候事务所会以折衷的方法，降低审计工作质量来谋求生存。

通过这次会计师事务所的实习，使我在学校外学到了很多东西，很多课本上没有而工作中又必须具备的东西，明白事务所的主要职责范围，机构组成，学会了怎么样更好的去对人对事，进一步了解会计的相关法规，并逐渐熟悉了审计的业务流程以及关键步骤。体会到了作为一名会计人员必须具备的个人素质，应该具备的业务能力和身体素质，这样才能够更好的适应这样一项重要的工作。

在当今社会，经济的发展日趋快速，各个企事业单位的经济业务也在快速增长，这就使得社会对会计人员有了更高的重视和更严格的要求，我们作为即将步入社会的未来的会计专业人员，为了满足和顺应社会的要求，增强社会竞争力，更应该增强自身的素质，培养较强的会计操作能力和会计道德素质。而最直接的途径就是参加实习。在实习中，我们可以使我们在课堂上学到的知识得到印证，加深印象，熟悉流程，发现并弥补错误。

通过这次在会计师事务所的实习，使我在即将毕业前学到了很多东西，很多课本上没有而工作以后又必须具备的东西。明白事务所工作的主要职责范围，机构构成，学到了一些必备的办公室事物处理，了解了最近的会计政策法规，并逐渐熟悉了审计业务的流程以及关键步骤。体会到作为会计师事务所外部审计职责的重要性，无论从社会发展还是企业生存，完善的财务制度是至关重要的，而作为会计师事务所，肩负着外部审计这一重任。而作为事务所人员必须具备良好的个人品质，同时应具备较好的业务能力和身体素质，这样才能很好的适应并胜任这一重要的工作。

同时，作为事务所的实习人员，在审计过程中看到了很多的账本账册，也体会到了作为企业或者单位会计人员的工作。会计其实更讲究的是它的实际操作性和实践性。每一笔业务的发生，都要根据其原始凭证，一一登记入记账凭证，明细账，日记账，三栏式账，多栏式账，总账等等可能连通起来的账户。这为其一。会计的每一笔账务都有依有据，而且是逐一按时间顺序登记下来的，极具逻辑性，这为其二。在会计的实践中，漏账，错账的更正，都不允许随意添改，不容弄虚作假。每一个程序，步骤都得以会计制度为前提，为基础。体现了会计的规范性。对于登账:首先要根据业务的发生，取得原始凭证，将其登记记账凭证。然后，根据记账凭证，登记其明细账。期末，填写科目汇总表以及试算平衡表，最后才把它登记入总账。结转其成本后，根据总账合计，填制资产负债表，利润表，损益表等等年度报表。这就是会计操作的一般顺序和基本流程。

另外，财务，审计本身就是比较烦琐的工作，面对那么多的枯燥无味的账目和数字时常会心生烦闷，厌倦，以致于错漏百出，而愈错愈烦，愈烦愈错。必须调整好心态，只要你用心地做，反而会左右逢源。越做越觉乐趣，越做越起劲。对于这次实习，同样存在着一些不足之处。一是实习时间短，两个多月的时间不足以对事务所所有业务都有一完整的了解，对于审计业务也是浅尝辄止，没能接触到更多业务类型;第二，参与审计的都是业务较为简单的诸如行业协会等，没有涉及规模较大，业务繁杂的大中型企业;第三，对于课本学习内容有所遗忘，以至于在实践过程中时常不知如何解决。

对于以上问题，还需要在今后有机会的实习过程或者工作过程中注意改进和解决。总之，这几个月的实习使即将走上工作岗位的我受益匪浅!

事务所审计实习报告参考范文【2】

实习已经过去将近一个月了，思前想后还是得总结一下打工生活滴～反正开学得交实践论文，那——就不妨一石二鸟啦，呵呵^^身为会计专业的学生，同时又对审计怀有浓厚的兴趣，因而我选择到会计师事务所实习，尝试去感受审计工作的甜酸苦辣。

正式实习的前几天我就已经在网上查清楚到工作地点的公交路线，又牢记着具体的地址，心想万无一失了。谁知道实习的第一天按着在网上查出来的路线下车后，问了在车站维持秩序的保安和好几个路人都没有一个人知道我工作的那栋大厦在哪里。我着急了，怎么可以在实习的第一天出现这种意外呢?于是我见到保安人员就拦截，终于我碰到的第二个保安知道大厦的所在，朝他指着的方向望去才发现那栋大厦正在装修，整栋建筑都被竹竿和绿色的尼龙布给包起来了，怪不得我老找不着。在我的加速奔跑下最后在上班时间的前五分钟到达了办公室。

办公室给我的第一感觉就是“空密交错”。“空”指的是偌大的办公室却没几个办公人员;“密”指的是一排排的办公桌上摆满了层层叠叠的纸张。简单的景象却深刻的反映出了审计工作的最本质的特点：忙。办公室里工作的职员少是因为大部分的员工都出外勤了，而办公桌上堆满的是审计报告的工作底稿。审计工作的大部分就是由外勤和出具审计报告构成的。找到了自己的位置后我的上司给我的第一个任务就是看底稿。我才发现审计工作也分很多种，最普遍的当然是年度审计啦，除此之外还有劳保金的审计，离任审计等专项审计。而目前等待整理的底稿中最多的就是年审了，我就先看年审的底稿。其实底稿的格式都一样，首先是封面，接着是索引，然后是总体的审计计划，最后是具体业务的审计。

由于前三项的内容都相似，所以对我来说价值最大的就是具体业务审计的部分了。这部分是审计工作的精髓，凝聚了审计工作的过程。审定了的科目都汇集与此，每个科目都由具体审计计划，审定表，抽查表组成。后来我从上司口中得知并不是每一个会计科目都有审定的必要，只有被审计单位年度财务报表上出现了的科目才需要审定。而审定表上需要填写的内容有年初审定数，就是财务报表上的年初数;未审定数，就是我们核对了被审计单位的明细账与总账相符后，总账上填写的科目的本年发生额;已审定数，就是把年初数和发生额相加后的本年余额。一般来说，已审定数是和被审计单位提供给我们的财务报表上的数字相同的，如果出现不符就是被审计单位的财务工作出现问题了。除了核对明细账和总账外，审计人员还需要从被审计单位的账簿中抽出一定数量的业务，再检查这些登记入账的业务的记账凭证是否填写正确，记帐凭证后附有的原始凭证是否齐全。而这项工作的过程就记录在抽查表上。如果财务报表上的存在本年没有发生额的科目，那么这个科目就没有抽查的必要了。

大概看懂了一点审计工作底稿后，我就开始整理工作底稿的工作了。其实这是一个重复性很强的工作，但由于每间公司的业务不同，底稿的内容也各不相同，我就趁着这个机会努力吸取知识，找出不懂的地方抓紧时间请教上司，却也感到其乐无穷。毕竟理论与实践是有着差别的，有时候甚至存在鸿沟。而实习的一个重要目的是感受这些鸿沟并对此作出应有的思考。

我实习的第一个感悟是实习价值的高低取决于自身的积极性。在一个完全陌生的环境里，有太多太多的事情你没有能力把握了。比如是否可以碰到一个主动教导你并且放手让你做业务，再指出你的错误帮助你进步的上司。能遇到这样的上司实属难能可贵，一般情况下前辈们都只顾着自己的工作，交代你做些基本的业务，做好了他看到有错误的地方就自己改掉了，也不会特地的去向你指出。因此到最后自己做的工作到底规范与否根本无从知道。这时候解决的办法就只有碰到疑惑的问题时抓住时机去发问，把握自己可以把握到的尽量让实习更具价值。

第二个感悟是实习不但是一个提高动手能力的机会，更是一个锻炼交际能力的时机。与办公室里的上司前辈们保持良好的关系，可以让你尽快的熟知公司的情况，在遇到困难的时候也能够及时的得到帮助。很高兴的是我做到了和公司的前辈以及实习生相处融洽的这一点，让我在实习期间心境愉快并得到意外的收获。第三个感悟是在不断的挖掘与发问中我渐渐了解到内资会计师事务所在激烈的行业竞争中的生存困境。为了尽可能的降低营业成本，以比较优惠的价格吸引客户，留住客户，内资所的一些工作程序存在着不太规范的情况。比如信函的发放上，规范的做法是会计师事务所直接把信函送到被函证的单位的，但内资所为了节约成本会让被审计单位自己完成函证。在事务所林-立的情况下，一方面事务所要创造利润，另一方面要保证审计报告的质量。当两者产生矛盾的时候，特别是发生尖锐的矛盾，关系到事务所生存发展的情况下，很多时候事务所会以折衷的方法，降低审计工作质量来谋求生存。

随着时间的流逝，实习生日渐增多，由于我是第一个进公司的实习生，学习东西比他们早，工作也完成得不错，负责管理实习生的职员就把教导后进实习生整理审计工作底稿的工作交给了我去完成。所谓人多力量大，在大家的努力下很快经过整理的底稿替代了没整理的底稿占领了一个又一个桌面。这时实习生的管理员就教我如何对已经整理过的底稿进行归档、装订、贴条、保存。

由于工作并不难，我很快就把从整理底稿到将底稿保存到铁柜里的这条流水线掌握到手了。当哪个实习生没有工作问我有什么可以帮忙的时候我总能交代她们新的工作，也很乐意把我掌握到的知识告诉她们。因为其他实习生对前辈们都有畏惧感，同时觉得我能把工作都完成得很好，所以她们碰到问题的时候就会选择首先向我询问;又因为管理员在实习生中与我沟通得最好，所以有什么任务都会交给我去做。最后就变成这样一种局面：办公室里名字被叫得最多次数的就是我了，从刚开始在办公室里走渐渐变成在办公室里跑来跑去。由于交给我的工作比较多，而帮助其他实习生解决一些工作上的问题也需要时间，我无法在短时间里完成交与的任务。

所以我开始把手上的工作分派给其他工作量比较少的实习生，让每个人都有充足的工作。再后来，实习生的数量继续增多，中间就会出现一些沟通方面的问题。实习生中碰到诸如此类的问题时她们也会告诉我，希望我能够从中帮忙解决。而我在尽力化解沟通障碍的同时也能保持与实习生非常良好的关系。

其实在实习之前我就给这个实习定了一个目标：感受审计工作。我不刻意要求能学到很多的审计知识，能独立的完成审计的业务，这些对于一个实习生来说也不现实。我只希望能感受审计人的生活，体会事务所工作的氛围，了解我理想的行业是否真的适合我。而结果是我得到远远超过了我开始的要求。其中最珍贵的不是加深了对审计这个行业的理解，而是实习带给我的成就感，让一直带点自卑情结的我明白到自己的能力。进入大学以后在参加的活动中我都扮演着一个teammate的角色。而实习中虽然没有定位职位，我就自然而然的成为了实习生里的leader的角色，从教导工作，分配任务到调解矛盾，一步步走来我都能把它们完成到位。上司和实习生们对我的信任让我更认真细致的完成自己的工作也增添了我的一份自信。真的，自信和出色是相得益彰的，而这些也是快乐的源泉。实习期间和大家一起工作，一起成长我感到由衷的喜悦。

到了最后，我都舍不得离开实习的岗位了，还有几个实习生叫我不要走，我深切的感受到短短一个月里大家结下的深厚的情谊。很庆幸自己得到了这个实习的机会，一个让我更自信的去面对即将到残酷的“卖身”期的经历。

事务所审计实习报告参考范文

一、实习目的：

通过本次实习使我能够从理论高度上升到实践高度，更好的实现理论和实践的结合，为我以后的工作和学习奠定初步的知识。

为期一个月的实习结束了，心中无限感概，这次的实习让我受益良多，在整个过程中，我不仅接触到公司的整个会计业务流程，包括下级财务部门和上级财务部门的交流，还让我把专业理论知识运用到实践结合过程的同时更学会了与人交际的各种技能。通过同事们的协助，更重要的是自己的努力让我这次实习成果显著，当然，除了成功的经验，在实践过程中所得到的“教训”也是一笔宝贵的财富。

二、实习内容

1月初，我进入了_X会计师事务所，进行审计助理的实习。虽然我学的是财务管理专业，但是也学习了会计、审计等方面的知识，而进入会计师事务所学习也对我将来的就业大有帮助。注册会计师事务所从每年的十一二月份直到来年的三四月份，都是其业务的高峰期，对工作人员的需求十分急切，因而这时候他们通常都愿意接纳较大量的应届毕业生作为实习生来补充原本所内编制工作人员的不足。这样我们应届毕业生与会计师事务所各取所需，达到双赢的效果。而我正是在这个时候来到事务所学习，增加工作经验的同时更为自己未来的就业打上基垫。因为在注册会计师的工作流程通常都是先到企业里面取证，然后再回到所里面出报告，所以，出外勤是经常的事。

(一)实习单位基本情况介绍：

(二)业务范围：(每个单位情况不同)

1审计业务

包括验证企业注册资本;年度会计报表审计;基建项目预(决)算审计;经营者经济责任审计;合并、分立、清算审计;财务专项调查等其他特殊项目的审计;上市公司年报审计、IPO审计。

2司法会计鉴证业务

包括刑事、民事及行政案件中涉及各类财务资料的司法鉴证。

3资产评估业务

包括单项资产评估、整体资产评估;兼并、联营、解散、破产资产评估;融资租赁、抵押、转让及拍卖资产评估;房地产及土地评估;无形资产评估;其他资产评估。

4基本建设概预算审计

包括基本建设预算审计、建安工程竣工结算审计及基本建设总投资审计等。

5房地产估价业务

所有房地产评估业务，房地产评估咨询业务、培训业务。包括为企业整体资产中的房地产估价、房地产转让估价、房地产抵押估价、房地产拍卖估价、房地产处置估价、房地产纠纷估价、房地产租赁估价、房地产保险估价、房地产分割和合并估价、征地和房屋动拆迁估价，以及房地产与房地产法规咨询服务。6税务业务

包括代办税务清算及纳税申报;审核税款缴纳及清算;担任税务顾问;其他税务事项。

7管理咨询业务

担任财务会计顾问;受托设计财务管理制度及内部控制制度;企业改制财务顾问;制作可行性研究报告及商业计划书;其他管理咨询业务;公司内部控制设计或审核。

(三)实习期间按照要求和公司安排主要完成以下实习工作任务：

1、了解会计师事物所机构组成，人员职责，基本业务。

2、分别熟悉事物所各种会计业务的操作流程，行业规范，协助注册会计师和审计员完成各类业务。

3、配合工作人员完成各种办公室日常工作。

(四)现按照时间进度将实习内容报告如下：

我主要是参阅审计工作底稿，从中学习审计知识;而后整理工作底稿，更深入的了解审计工作以及各个科目之间，以及底稿本身系统的平衡和钩稽关系;在对审计工作有了一定的了解之后，我实际的接触了审计工作，参与了几个单位的实际审计工作。以下是我在工作中对审计的认识。

1、对审计业务的初步认识

审计是指对企业财务报表的审计，属于鉴证业务。会计事务所和项目负责人根据审计证据形成审计意见，并根据具体情况出具审计报告。注册会计师的审计意见旨在提高财务报表的可信赖程度。

进行审计的基础是被审计单位的年度报表、总账、明细账、以及必要的凭证等。注册会计师通过对以上信息的审计形成审计意见，并根据具体情况出具审计报告。审计的内容主要是报表数与总账，总账与明细账，总账、明细账与凭证的一致，以及账实的一致，还包括对会计政策和各项税收政策的执行情况。

2、对审计报告的初步认识

审计报告是注册会计师根据中国注册会计师审计准则的规定，在实行审计工作的基础上对被审计单位财务报表发表审计意见的书面文件。审计报告可以分为:标准审计报告和非标准审计报告，非标准审计报告包括带强调事项段的无保留意见审计报告和非无保留意见的审计报告，非无保留意见的审计报告包括保留意见的审计报告、否定意见的审计报告、无法表示意见的审计报告。

审计报告包括以下内容：标题;收件人;引言段;管理层对财务报表的责任

段;注册会计师责任段;审计意见段;注册会计师的签名和盖章;会计事务所的名称、地址及盖章;报告日期等九项。

此外还存在对特殊目的的审计业务出具的审计报告。特殊目的的审计业务的含义是指：注册会计师接受委托，对按照特殊基础编制的财务报表，财务报表组成部分，合同的遵守情况，简要财务报表进行审计并出具审计报告的业务。其审计报告主要有四种：对按照特殊基础编制的财务报表出具的审计报告，对财务报表组成部分出具的审计报告，对合同的遵守情况出具的审计报告，对简要财务报表出具的审计报告。按照特殊基础编制的财务报表通常包括按照计税基础、收付实现制基础和监管机构的报告要求编制的财务报表。财务报表组成部分包括特定项目、特定账户或特定账户的特定内容。合同的遵守情况主要是指被审计单位合同中有关财务会计条款的遵守情况发表审计意见。例如，对贷款合同遵守情况发表审计意见;对专利技术、商标使用权等转让协议遵守情况发表审计意见。简要财务报表则是指依据已审计财务报表编制的简要财务报表。

3、审计工作底稿的构成和填制

工作底稿是我在工作中接触到的最多的资料，是出具审计报告的基础审计，也是会计师事务所重要的档案资料。

审计工作底稿作为审计报告的基础为审计报告提供充分、适当的记录，证明注册会计师按照审计准则的规定执行了审计工作。审计工作底稿是注册会计师对制定的审计计划、实施的审计程序、获取的相关审计证据，以及得出的审计结论作出的记录，是重要的审计档案。

审计工作底稿通常包括总体审计策略、具体审计计划、分析表、问题备忘录、重要事项概要、询证函回函、管理层声明书、核对表、有关重大事项的往来信件(包括电子邮件)以及对被审计单位文件记录的摘要或复印件。

资产类工作底稿、负债类工作底稿、所有者权益类工作底稿，损益类工作底稿主要是对资产、负债、所有者权益、当期损益类科目的审定，是报表可信的保证，是出具审计报告的基础。主要对资产、负债、所有者权益、当期损益类科目的审定，包括报表和总账、总账与明细账、明细账与凭证的核对。根据报表和总账、总账与明细账的核对填制科目的审定表，根据总账与明细账、明细账与凭证的核对填制科目抽测表。

在实习期间，我所参与的审计报告基本都是比较规范的单位，审计工作不是很复杂，做底稿一般比较顺利，出具报告及审计过的报表和报表附注按照模版都很好出，但在审计工作中，一定要仔细认真。

三、实习心得

我实习的第一个感悟是实习价值的高低取决于自身的积极性。在一个完全陌生的环境里，有太多太多的事情你没有能力把握了。比如是否可以碰到一个主动教导你并且放手让你做业务，再指出你的错误帮助你进步的上司。能遇到这样的上司实属难能可贵，一般情况下前辈们都只顾着自己的工作，交代你做些基本的

业务，做好了他看到有错误的地方就自己改掉了，也不会特地的去向你指出。因此到最后自己做的工作到底规范与否根本无从知道。这时候解决的办法就只有碰到疑惑的问题时抓住时机去发问，把握自己可以把握到的尽量让实习更具价值。所以不但是一个提高动手能力的机会，更是一个锻炼交际能力的时机。与办公室里的上司前辈们保持良好的关系，可以让你尽快的熟知公司的情况，在遇到困难的时候也能够及时的得到帮助。很高兴的是我做到了和公司的前辈以及实习生相处融洽的这一点，让我在实习期间心境愉快并得到意外的收获。

第二个感悟是实践与理论既有联系又有区别。理论是实践的基础，我们书本上的知识都是我们实践的基础，有许多知识不是一目了然的。需要我们掌握非常熟练后加以应用。而且书本的知识都只是概论，至于细节，具体的方法还是要我们在实践中去理解，去总结。

第三个感悟是在不断的挖掘与发问中我渐渐了解到内资会计师事务所在激烈的行业竞争中的生存困境。为了尽可能的降低营业成本，以比较优惠的价格吸引客户，留住客户，内资所的一些工作程序存在着不太规范的情况。比如信函的发放上，规范的做法是会计师事务所直接把信函送到被函证的单位的，但内资所为了节约成本会让被审计单位自己完成函证。在事务所林立的情况下，一方面事务所要创造利润，另一方面要保证审计报告的质量。当两者产生矛盾的时候，特别是发生尖锐的矛盾，关系到事务所生存发展的情况下，很多时候事务所会以折衷的方法，降低审计工作质量来谋求生存。

通过这次会计师事务所的实习，使我在学校外学到了很多东西，很多课本上没有而工作中又必须具备的东西，明白事务所的主要职责范围，机构组成，学会了怎么样更好的去对人对事，进一步了解会计的相关法规，并逐渐熟悉了审计的业务流程以及关键步骤。体会到了作为一名会计人员必须具备的个人素质，应该具备的业务能力和身体素质，这样才能够更好的适应这样一项重要的工作。

在当今社会，经济的发展日趋快速，各个企事业单位的经济业务也在快速增长，这就使得社会对会计人员有了更高的重视和更严格的要求，我们作为即将步入社会的未来的会计专业人员，为了满足和顺应社会的要求，增强社会竞争力，更应该增强自身的素质，培养较强的会计操作能力和会计道德素质。而最直接的途径就是参加实习。在实习中，我们可以使我们在课堂上学到的知识得到印证，加深印象，熟悉流程，发现并弥补错误。

通过这次在会计师事务所的实习，使我在即将毕业前学到了很多东西，很多课本上没有而工作以后又必须具备的东西。明白事务所工作的主要职责范围，机构构成，学到了一些必备的办公室事物处理，了解了最近的会计政策法规，并逐渐熟悉了审计业务的流程以及关键步骤。体会到作为会计师事务所外部审计职责的重要性，无论从社会发展还是企业生存，完善的财务制度是至关重要的，而作为会计师事务所，肩负着外部审计这一重任。而作为事务所人员必须具备良好的个人品质，同时应具备较好的业务能力和身体素质，这样才能很好的适应并胜任这一重要的工作。

同时，作为事务所的实习人员，在审计过程中看到了很多的账本账册，也体会到了作为企业或者单位会计人员的工作。会计其实更讲究的是它的实际操作性和实践性。每一笔业务的发生，都要根据其原始凭证，一一登记入记账凭证，明细账，日记账，三栏式账，多栏式账，总账等等可能连通起来的账户。这为其一。会计的每一笔账务都有依有据，而且是逐一按时间顺序登记下来的，极具逻辑性，这为其二。在会计的实践中，漏账，错账的更正，都不允许随意添改，不容弄虚作假。每一个程序，步骤都得以会计制度为前提，为基础。体现了会计的规范性。对于登账:首先要根据业务的发生，取得原始凭证，将其登记记账凭证。然后，根据记账凭证，登记其明细账。期末，填写科目汇总表以及试算平衡表，最后才把它登记入总账。结转其成本后，根据总账合计，填制资产负债表，利润表，损益表等等年度报表。这就是会计操作的一般顺序和基本流程。

房地产公司内部审计报告篇6

（一）申请书；

（二）投资各方共同签署的可行性研究报告；

（三）合同、章程（外资商业企业只报送章程，下同）及其附件；

（四）投资各方的银行资信证明、登记注册证明（复印件）、法定代表人证明（复印件），外国投资者为个人的，应提供身份证明；

（五）投资各方经会计师事务所审计的最近一年的审计报告（成立不满1年的企业可不要求其提供审计报告）；

（六）对中国投资者拟投入到中外合资、合作商业企业的国有资产的评估报告；

（七）拟设立外商投资商业企业的进出口商品目录；

（八）拟设立外商投资商业企业董事会成员名单及投资各方董事委派书；

（九）工商行政管理部门出具的企业名称预先核准通知书；

（十）拟开设店铺所用土地的使用权证明文件（复印件）及（或）房屋租赁协议（复印件），但开设营业面积在3000平方米以下店铺的除外；

（十一）拟开设店铺所在地政府商务主管部门出具的符合城市发展及城市商业发展要求的说明文件。非法定代表人签署文件的，应当出具法定代表人委托授权书（下同）。

二、已设立外商投资商业企业申请开设店铺的申报材料

（一）申请书；

（二）拟开设店铺所用土地的使用权证明文件（复印件）及（或）房屋租赁协议（复印件），但开设营业面积在3000平方米以下店铺的除外；

（三）法定验资机构出具的注册资本已经缴足的验资报告；

（四）拟开设店铺所在地政府商务主管部门出具的符合城市发展及城市商业发展要求的说明文件；

（五）外商投资企业批准证书、营业执照复印件；

（六）外商投资企业关于开设店铺的一致通过的董事会决议。

三、已设立外商投资企业在境内投资商业领域的申报材料

（一）申请书；

（二）投资各方的银行资信证明、登记注册证明（复印件）、法定代表人证明（复印件），外国投资者为个人的，应提供身份证明；

（三）投资各方经会计师事务所审计的最近一年的审计报告（成立不满1年的企业可不要求其提供审计报告）；

（四）工商行政管理部门出具的企业名称预先核准通知书；

（五）拟开设店铺所用土地的使用权证明文件（复印件）及（或）房屋租赁协议（复印件），但开设营业面积在3000平方米以下店铺的除外；

（六）拟开设店铺所在地政府商务主管部门出具的符合城市发展及城市商业发展要求的说明文件。

（七）外商投资企业关于投资的一致通过的董事会决议；

（八）外商投资企业的批准证书和营业执照（复印件）；

（九）法定验资机构出具的注册资本已经缴足的验资报告；

（十）外商投资企业缴纳所得税或减免所得税的证明材料；

（十一）被投资公司的章程；

（十二）外商投资企业批准证书、营业执照复印件。

四、外国投资者并购境内商业企业的申报材料

（一）申请书；

（二）被并购境内有限责任公司股东一致同意外国投资者股权并购的决议，或被并购境内股份有限公司同意外国投资者股权并购的股东大会决议；

（三）并购后所设外商投资企业的合同、章程（外资商业企业只报送章程，下同）及其附件；

（四）投资各方的银行资信证明、登记注册证明（复印件）、法定代表人证明（复印件），外国投资者为个人的，应提供身份证明；

（五）外国投资者购买境内公司股东股权或认购境内公司增资的协议；

（六）被并购境内公司最近财务年度的财务审计报告，投资各方经会计师事务所审计的最近一年的审计报告（成立不满1年的企业可不要求其提供审计报告）；

（七）被并购境内公司有国有资产的，应提供国有资产的评估报告及备案材料；

（八）并购后企业的进出口商品目录；

（九）并购后企业董事会成员名单及投资各方董事委派书；

（十）店铺所用土地的使用权证明文件（复印件）及（或）房屋租赁协议（复印件），但开设营业面积在3000平方米以下店铺的除外；

（十一）店铺所在地政府商务主管部门出具的符合城市发展及城市商业发展要求的说明文件；

（十二）被并购境内公司所投资企业的情况说明；

（十三）被并购境内公司及其所投资企业的营业执照（副本）；

（十四）被并购境内公司职工安置计划。

五、非商业企业增加分销经营范围的申报材料

（一）申请表；

（二）外商投资企业关于增加分销经营范围的一致通过的董事会决议；

（三）外商投资企业合同章程修改协议；

（四）外商投资企业的进出口商品目录；

（五）外商投资企业批准证书、营业执照复印件；

房地产公司内部审计报告篇7

一、涉及货币出资的事项分析

事项1：自然人甲、乙、丙、丁共同出资组建a有限责任公司，合同规定甲、乙、丙、丁分别出资人民币25，000元，各占注册资本的25％。注册会计师实施了必要的审验程序，即向银行函证，核对函证、银行对账单和进账单是否一致，检查进账单真伪和要素是否完备，并审验了注明投资款10万元的进账单。

分析：注册会计师对该事项的审验符合《独立审计实务公告1号一验资》及其规范指南的要求，但为了避免：（1）各个自然人之间代为出资而引起的权责纠纷。注册会计师取得的进账单上显示的是各出资者缴款的汇总金额，不能反映各个投资人实际出资情况，如果某个出资人如丙方没有资金，私下协议由其他出资人代为垫付，这在注册会计师取得的证据中没有办法得知，并且在各个出资人拟设立公司的良好关系下，他们也不会把实情告诉注册会计师。但一旦出资人之间出现矛盾，其权责无法私下调和需要司法介入时，代为出资方可能会控告注册会计师验资报告不实，因为实际情况是丙方没有出资；（2）出资人用借款出资，取得验资报告拿到营业执照后，立即抽逃资本还债。注册会计师还应关注和取得以下证据：（l）证明各个自然人经济状况的资料；（2）由各个出资人、被审验单位签名盖章的“出资人货币出资清单”。如果某一出资人的经济状况不能保证其货币出资，注册会计师应谨慎出具验资报告；如果存在代为出资的情况，注册会计师还应取得由出资方、代为出资方共同签名的“委托受托代为出资协议”，并关注出资方和代为出资方的权利义务，尤其是代为出资款的偿付条款的规定。

事项2：甲、乙、丙三方共同出资组建a外商投资公司，注册会计师审验三方投入a公司的货币资金时，发现一张3月2目的300万元的转账凭证是b公司转入a公司，a公司提供了一份由b公司出具的“b公司转入a公司的货币资金300万元是b公司欠乙、丙两公司的款项”的证明材料，要求注册会计师把300万元验证为乙、丙两公司对a公司的货币出资。

分析：注册会计师可以通过审验证明3月2日确有300万元的货币资金进入 a公司，但对于 300万元货币资金的权属及其是否属于投资款尚没有取得令人满意的证据，注册会计师遇到这种事项必须小心，因为我国尚没有关于代为投入出资款的法规规定，而且代为投入出资款的双方串通弄虚作假的可能性较大，因此，注册会计师最好不审验这种情况的出资。但如果现实中要求注册会计师对这种事项进行审验，注册会计师还应关注和取得以下证据：（1）乙、丙公司和b公司之间的经济业务行为及其所欠款项的原始凭证的复印件；（2）乙、丙公司和b公司共同签名的“委托受托代为投入出资额的协议”，并得到a公司和甲方的同意；（3）乙、丙公司共同签名的“货币出资声明书”，主要注明300万元货币出资各占的份额；（4）乙、丙公司财务状况及其资料。如果不能取得以上证据或根据取得的证据表明b公司欠乙、丙公司的款项不可信，注册会计师不能确认此货币出资。

事项3：注册会计师一进驻被审验单位s公司，s公司就给注册会计师提供了完整的验资证据和相关材料，其中包括出资方甲方货币出资的银行进账单、银行对账单以及向银行询证函回国。

分析：在验资实务中，被审验单位能够提供出较完善的验资相关资料，对注册会计师来讲，是一件幸事，但验资应是注册会计师主动取证的过程，“主动取证”不是被审验单位提供什么资料，注册会计师就验证什么，而是注册会计师根据验证目标的需要，设计适当的审计程序，在有效控制审验程序实施中获取有力的证据，因此，注册会计师对货币资金进行验证时，不仅要谨慎地审验被审计单位提供的进账单和银行对账单的真伪，还应亲自寄发和收回、分析向银行函证出资款的回函，询证函不能让被审验单位一并办理，以避免被审计单位和银行的串通作弊而提供虚假证据。

二、涉及非货币资产出资的事项分析

事项个甲方以一新建的房屋建筑物投入被审验单位a公司，并提供了建筑房产的决算书、付款凭证，以及该房屋所占土地的租赁协议，土地租赁期为20年。

分析：虽然造房屋确实为甲方建造，但由于它建在租赁土地上，不能取得土地证，其权属问题容易发生经济纠纷，注册会计师不能确认甲方以此实物出资。

事项5：甲方以一批抵债收回的存货投入被审验单位a公司，不能提供存货的发票，仅提供了某具有资格的评估机构对存货所做的评估报告。

分析：由于存货价值、存在性和权属的变动性大，因此以存货投资的验证本身风硷性大，初果被审验单位原合同、章程中没有规定以存货作为出资，被审验单位只是为了凑够足额出资而准备修改合同、章程以存货出资，这时在没有购买存货的发票表明存货的归属情况下，注册会计师最好不要确认此存货投资。但如果合同章程中明确规定以存货方式出资，表明存货为生产经营所必需，注册会计师应谨慎地关注和取得以下证据，验证存货投资：（1）实物出资清单。注册会计师应把实物出资清单镇列的存货品名、规格、数量、作价、出资日期等内容与协议、合同、章程的规定相核对，并实地观察、监盘存货的数量及其品质状况，在出资清单上记录审验情况；（2）评估报告；（3）投资各方及其被审验单位对存货评估的确认书，如为国有资产，是国资部门的确认文件。注册会计师应关注投资各方确认存货的价值是否以评估报告为基准，如果与评估结果悬殊大，注册会计师应建议被审验单位重新考虑对存货的确认；（4）财产交接清单；（5）存货发票的复印件，如果是抵债收到的发票，由于其购货方不是投资者，还需要检查债务重组协议及其相关凭证，获取投资方对该存货的所有权证明。

事项6：注册会计师承接了a公司变更验资业务。a公司原注册资本为100万元，甲方投入的工业诀窍25万元，占注册资本的250。a公司运营几年后的其无形资产一工业诀窍的账面价值为10万元。这时，a公司增资扩股，其注册资本为200万元，甲方以某一专利权40万元投入a公司。

分析：注册会计师对于无形资产的投入验证，除检查知识产权、非专利技术和土地使用权等无形资产出资清单中的名称、有效状况、作价等内容是否符合协议、合同、章程的规定；检查无形资产的评估情况及其投资各方的确认情况；检查无形资产的权属证书以及无形资产交接手续和交接清单外，还应关注无形资产投入占注册资本的比例是否符合国家有关规定。即演算知识产权、非专利技术投入占变更后注册资本的比例是否超过20％（如果是省部级高新科技部门认可的高新技术成果出资，（可达35％）该事项中知识产权、非专利技术投入所占比例为（25＋40）／200=32．5%，超过了20％，注册会计师应建议a公司增资时把专利权中价值25万元确认为甲方的资本投资，专利权其余不可分割的价值15万元经投资各方的协商确认为a公司对甲公司的负债或资本公积。

事项7：注册会计师承接了对a公司的设立验资业务，了解到甲方投入到a公司的机器设备、货币资金会计数额超过甲公司净资产的50％；乙方对a公司投入的房屋建筑物、专利技术合计为100万元，而己公司近年来报表确认净资产均为负数。

分析：此事项的问题在于出资方违背了公司法关于对外投资的规定，以及出资方长年亏损、资不抵债时，注册会计师是否可以接受验资委托企业。虽然《公司法》第十二条规定“公司向其他有限责任公司、股份有限公司投资的，除国务院规定的投资公司和控股公司外，所累计投资额不得超过净资产的50％，在投资后，接受被投资公司以利润转增的资本，其增加额不包括在内。”但没有相关法规明确规定公司不能接受出资方长年亏损、资不抵债或出资方出资额超过其净资产的50％时的出资。因此，只要注册会计师取得被审验单位有关管理部门设立或变更的批准文件，以及其合同、章程、相关协议，注册会计师可以接受此种情况的验资委托，但应注意这样的验资风险大，容易出现出资方虚假出资、出资后抽逃资本以及出资方逃废债务等风险，因此，注册会计师应谨慎地关注出资方的财务状况，并在验资报告的意见段后加解释说明段予以充分披露出资方长年亏损、资不抵债或出资方出资额超过其净资产的50％等情况。

三、净资产出资事项分析

事项8：注册会计师承接了a股份有限公司的变更验资业务。a公司是由a国有企业改制而来的，改制前a企业执行工业企业会计制度，在改制审计和评估时，净资产的确认都是以工业企业会计制度确认的价值为基础，改制后按照《企业会计制度》进行会计处理时，a公司的净资产因计提各项减值而减少。

分析：注册会计师在验资时根据改制审计和评估确认的净资产折股确认改制企业的出资，与改制后按照《企业会计制度》进行会计处理之间资产的差额，容易被社会公众或其他股东认为是验资不实造成的，因此，注册会计师在接受改制企业变更验资业务时，应建议被审验单位按照《企业会计制度》的相关会计处理进行改制审计和评估，确认净资产，否则，注册会计师应在验资报告的意见段后的说明段说明该事项。

事项9：a国有企业2000年7月31日为改制基准日，把其净资产1，200万元折股设立a股份有限公司，期间其生产经营没有间断，在2001年2月3日a公d委托注册会计师对此作变更验资，截止到2001年a公司的净资产为对万元。a公司向注册会计师提供了截止到2000年7月31日的改制审计报告和评估报告，以及截止到2001年1月31日a公司的会计报表及其相关账簿。

分析：此事项的问题在于根据改制审计报告和评估报告确认的验资基准日与验资外勤工作日的间隔太长，而且期间业务活动不断变化，验资的风险增大，如果注册会计师根据相关情况的了解认为验资风险不能承受，可以拒绝接受业务委托；如果注册会计师认为自己可以控制和承担此验资风险，除执行一般审验程序外，还应考虑对2000年7月31日至2001年1月31日a公司的财务状况实施必要的审计，关注期间引起净资产变动的明细情况，并形成相应的审验工作底稿。同时，在验资报告的意见段后增加说明段，充分披露该净资产的变动情况。值得注意的是，验资基准日和注册会计师审验日期一般不应间隔时间太长。

房地产公司内部审计报告篇8

关键词：房地产企业 公司治理 内部审计

1、引言

房地产业是我国支柱性产业，它牵动着经济的发展，又和老百姓的生活息息相关。我国的房地产业经历了二十年的高速发展期，虽然很大程度上改善了人们的居住生活条件，但在发展过程中暴露出种种质量问题和公司舞弊事件。如何让提高房地产产品质量，从而提升整个资源配置效率，成为房地产企业、政府管理者、消费者以及产业链各环节共同关注的问题。我国的房地产开发产业链中房地产公司起着控制和主导的作用，内部审计作为一项监督评价机制，也成为公司治理结构中不可或缺的组成部分，有效的内部审计是公司治理结构中形成权力制衡机制并促进其有效运行的重要手段。

2、公司治理和内部审计的模式

公司治理的实质就是对责权利的一种安排，是一种以股东为核心的利益相关者之间相互制衡关系的泛称，其核心是在法律、法规和惯例的框架下，保证以股东为主的利益相关者利益为前提的一整套公司权利安排、责任分工和约束机制。从世界各国公司治理的实践来看，公司治理结构可以分成三大类（表一）。

我国大部分房地产开发企业采用的是第一种公司治理模式，股东大会是公司最高权力机构，董事会掌管公司重要经营决策，经理负责公司日常经营管理，一般由董事会下的审计委员会承担监督职责，审计委员会全部由外部独立董事组成。由于采用这种公司治理模式实现了所有权和经营权的完全分离，势必引起权力之间的相互制衡，要提高组织的运作效率，确保组织目标的实现，公司治理需要严格的内部审计制度作为保障。

根据国际内部审计师协会制定的《内部审计实务标准》（2001年修订本）对内部审计的定义：“内部审计是一种独立、客观的保证工作与咨询活动，它的目的是为机构增加价值并提高机构的运作效率。从定义中可以看出，要充分发挥内部审计在公司治理结构中的作用，内部审计工作应符合公司治理的要求和特点，遵循独立性、效率性、权威性、系统性、灵活性和经济性原则，并没有统一模式，归纳起来，我国房地产企业的内部审计模式分为五种（见表二），五种模式各有利弊。

3、房地产企业内部审计体系

房地产企业和生产型企业不同，其产品是由各个不同的开发项目组成，其管理具有很强的项目管理特征。总结起来，完整的房地产企业的内部审计体系主要包括财务审计、工程审计和管理审计（图一）。

3.1、财务审计

财务审计是最常用的审计方法，是审计机构对企业的资产、负债、损益的真实、合法、效益进行审计监督，对企业会计报表反映的会计信息依法作出客观、公正的评价，形成审计报告，出具审计意见和决定。房地产项目投资巨大，建设周期长，成本构成复杂，各种税费名目繁杂，项目参与人众多，项目审计对项目的经济效益评价起着关键作用，直接影响着所得税、土地增值税的税务汇算清缴。房地产企业应根据开发周期，在项目的重要节点进行内部财务审计，使每一个重要环节的成本费用构成符合税务筹划要求，保证企业在合法经营的前提下做到合理避税。因此，从公司治理的角度来说，财务审计反映了企业的真实经济效益，既为经营者对项目的控制提供了参考；同时，也使企业所有者能掌握经营者的经营效果和效率，为经营者的业绩考核提供依据。

3.2、工程审计

房地产企业的工程审计主要包括工程造价审计和竣工决算审计。工程造价审计是由审计机构的造价工程师对单项、单位工程按照工程量、图纸、定额、招标文件和施工合同的相关条款和要求进行造价审核。房地产项目的总支出除了单项、单位工程外，还有前期开发费用、工程治理杂费等这些未通过造价审计的项目，因此，还需竣工决算审计才能确定建设项目的总造价。竣工结算审计一般由审计机构的注册会计师完成。我国房地产企业的工程审计一般能做到工程造价审计和竣工决算审计，但普遍存在的问题是重视对结果的审计，轻视对过程的审计。造成在工程审计时，隐蔽工程已完工，无法再进行现场审查，而这往往成为施工单位偷工减料的机会，也给工程质量带来重大隐患。对于建设工程项目来说，只有良好的过程才能产生成功的结果。因此，目前越来越多的房地产开发企业要求对工程进行“跟踪审计”，强调对过程进行监控，有效防范风险。

3.3、管理审计

传统的房地产企业属于资源主导型，关注的是如何获得资源，然而，随着市场的逐步规范，企业成熟度的提高，现代房地产企业更加关注的是如何更有效地配置资源。管理审计的目标就在于如何优化治理流程、提高效率，因此，也被称为效率审计。对于房地产开发企业来说，管理审计主要包括四大内容：价格审计、经济合同审计、内部控制审计和管理过程审计。其中，价格审计主要是针对营销定价和采购定价的审计，定价审计为企业的收入和支出提供价格决策服务；经济合同审计主要是通过对经济合同的合法性、企业权益和履行情的审计；内部控制审计主要是检查管理机构和制度的健全性、科学性和有效性，权限的设置是否具有制约性，起到查漏补缺、查错防弊的作用，为公司内部的管理、决策及效益服务；管理过程审计是以房地产项目的项目管理组织结构、规划设计、开发流程、工作关系、人力资源配置等各个环节管理的经济性、效率性、效益性进行评价来实现对房地产企业经营全过程的管理。

4、内部审计体系实施的要点

我国房地产企业很多由建筑商、个体老板发展而来，管理水平相对较低，普遍缺乏规范系统的企业内部审计。虽然我国在建设工程管理的相关法规中规定，建设工程结算必须进行审计，使房地产企业加强了审计意识，但很多房地产企业仅仅只是为了提交审计报告用于竣工验收，远远无法达到内部审计的效果。要使内部审计真正发挥作用，提高企业管理水平，增加资源配置效率，必须要创建优良的环境和实施条件。

4.1、建立良好的公司治理结构

公司治理是内部审计机制实施的前提条件，也是内部审计必须具备的制度环境。目前，国内房地产公司的治理结构与真正完善的公司治理结构还存在着一定差距，特别是广大民营企业普遍存在的问题是企业的所有权与经营权的未能彻底分离，所有者往往承担着总经理的职责，经营层得不到真正的授权。这种情况下，最容易发生所有者独断专行，草率决策的现象，公司的运行被个别人所掌握，而不是靠机制运行，内部审计也只是“走过场”而已。

4.2、保持内部审计机构的独立性

无论是在国际还是国内对内部审计的规定中，独立性的要求居于首位。内部审计机构的独立性也使其具有公正性和权威性。内部审计部门的审计结果将为项目绩效或经营者绩效奖惩提供依据，内部审计人员不能承担经营责任，不能参与组织的业务经营活动，避免因利益联动关系影响审计结果的公正性和客观性。

4.3、提高内部审计水平

首先，应提高内部审计人员的素质，由于房地产项目是一个典型的复杂系统，要求内部审计团队必须要精通会计、审计、工程、造价、经济法规和管理等知识，具有丰富的实践经验和高尚的职业道德规范。其次，内部审计的工作不应局限于财务领域，而应扩展到工程、造价、营销等经营管理的各个方面，并结合项目的生命周期，分层次、分阶段实施。另外，信息是房地产项目的神经系统，要保证信息流的顺畅、有效率，审计部门和管理部门必须建立良好的沟通渠道，有利于把握问题的本质和提出有效的解决办法，加强对审计信息的利用。

4.4、关注过程审计

房地产开发项目投入大，资源消耗高，且一旦投入，不可逆转。这就意味着等到结果出来后再做审计，即便发现了问题，也为时已晚。因此，过程审计甚至比结果审计更为重要。当然，过程审计并不是说可以随时随地进行，审计工作不应干扰正常的公司经营和项目建设。审计机构在项目启动时就应该制订完善的审计计划，审计计划应围绕着审计目标，结合房地产项目的生命周期，对审计的预期范围、实施方式、审计人员和费用等进行细致规划，特别对于容易出问题的关键节点要有针对性的审计计划。任何项目的管理都存在PDCA的循环过程，审计能为项目的实施、检查和修正提供依据，保证项目始终在正常的轨道上运行，这也为公司治理打下了基础。

4.5、加强审计体系内部的协同性

在审计工作实践中，由于财务审计、工程审计和管理审计所要求的重点不同，专业领域不同，因此，可能会派出不同的审计公司或审计团队来实施，很容易造成各项审计之间工作重复、空白、信息不对称等问题。加强审计体系内部的协同性是公司审计委员会的重要工作。项目管理具有多目标属性，不能因为一个方面的审计结果而全盘否定或肯定，审计委员会应以公司治理的角度，本着系统控制、综合平衡的原则参与审计计划的制定和实施方案设计，降低审计的管理成本，提高审计工作效率，使审计体系发挥协同效应。

参考文献：

[1]黄秋菊.浅析公司治理对内部审计的需求[J].黑龙江对外经贸，2010，11.

[2]陈留平，张珊珊.基于公司治理的现代企业内部审计架构[J].江苏大学学报，2010，6.

[3]秦荣生.公司治理与内部审计监督[J]. 中国内部审计，2010，11.

[4]李荣梅.企业内部控制与审计[M].北京：经济科学出版社，2004.

房地产公司内部审计报告篇9

关键词：房地产企业；内部控制；评价

1引言

由于市场经济环境的变化，使各房地产企业间的竞争越发加剧，为了能够在经济市场中站稳脚跟，房地产企业积极应对市场变化的同时更需狠练内功，强化内部控制建设，提高房地产企业内控工作效率，为提高房地产企业经济效益提供保障。房地产企业的内控体系包含内部控制的设计以及对运行的有效性进行自我评价并对外披露。需经过目标体系建设，内部环境梳理、流程分析，风险评估，控制点选择，制度设计、现场测试、报告反馈等步骤。

2当前我国房地产企业内部控制体系的现状

2.1重视程度不够

房地产企业多数以项目公司的形式滚动式开发，项目公司以项目拿地、设计、施工、销售、移交物业为周期，存续期一般为1~2年。多数公司将风险聚焦于前期开发阶段，自然对预防与发现风险的内控体系未予以合理的重视，这便导致我国诸多房地产企业内控体系的构建与维护一直处于边缘化的状态。众所周知，房地产市场经过近二十年的迅猛发展，竞争已经十分激烈，各房地产企业间的竞争由单一产品升级为品牌综合实力的竞争。此种状况下，房地产企业所面对因管理与经营这两方面因素构成的内部风险系数不断增加。内控体系构建与企业发展的矛盾日益凸显。

2.2内控机制不健全

因目前房地产企业内控体系存在一些问题，导致房地产企业内部管理方面的缺陷不能及时发现，这些问题随着时间的推进会成为房地产企业运营的“地雷”因素。比如房地产企业的资金管理工作，虽然在我国各个房地产企业中存在着各具特色的管理方法，但因缺乏有效的内控机制，不少颇具规模的房产公司对融资风险管控不够导致资金链条断裂，造成公司倒闭、项目烂尾。

2.3人才队伍不专业

内控体系需建立对应的组织机构。房地产企业普遍或是没有专门的内控机构或是虽构建了相关内控机构，但负责内控的工作人员由人力资源部门、财务部门抽调过来的临时人员。这些人员对内控方面缺乏较强的专业技能以及工作经验。在实际工作中不能进一步分析或评价房地产企业内部门控制运行的具体情况。这便导致了内控工作开展的质量与效率低下。

3构建房地产企业内部控制体系的途径思考

3.1转变认识，确定内控框架

房地产企业决策层应从战略的视点出发，充分认识内控工作的重要性，在企业内部展开对“内控矛盾对立论”：即认为内控不符合实际情况、与实际业务有抵触，甚至两者对立的论调进行深入的剖析，对“内控形式作秀论”：即认为内控体系建设无非是做做门面功夫，应付了事的心态做明确的批判。同时结合公司架构及业务实情，从公司治理层面、运营管理层面和审计监督层面，三个维度构建公司内部控制体系的框架。实现框架与公司目标间的契合性，从而保证内部控制体系在房地产企业发展中所存在的价值。

3.2构建健全的房地产企业内控机制

紧紧围绕公司治理结构、运营管理的实际情况，梳理业务流程，建立满足房地产企业具体要求的控制与评价机制。结合房产项目开发中的资金、建设、管理三条主线，设立关键控制点，分事前、事中和事后三个阶段管控，即：事前阶段，首先在内控框架内强化制度、流程建设，同时做好“关键控制指标”的横向对比管理，具体是通过与行业优秀企业进行横向对比，制定科学合理的目标和指标体系，并与公司的经营管理层确定年度经营目标。事中阶段，做好公司经营数据和财务数据的统计和报送工作，建立这方面工作的基础管理制度，包含对相关人员的工作要求和激励机制、相应的报表制作规范、报送流程以及数据质量水平的考核。特别是加强IT系统的建设和使用。一方面可以使报送数据规范化，另一方面又减轻数据的统计和报送工作压力，减少无效数据采集。事后阶段，主要包括运营控制分析及绩效管理控制。定期进行运营报表分析，并向决策层提交分析和持续改进措施报告。同时切实加强对经营管理层的绩效管理，目的是形成目标传导高压，从而推动公司全面绩效管理工作的开展。进而让绩效管理控制与事前阶段的目标管理工作形成了内部控制闭环。保证房地产企业在内控机制正常运营情况下及时发现房地产企业运行的问题。争取用最短的时间优化、解决问题，为提升房地产企业竞争力奠定基础。

3.3落实岗位职责，增强对内控监督力度

落实人员职责是内部控制体系发展的一个关键点。很多企业往往因为内部控制岗位职责不清导致工作效率一直停滞不前。基于此，房地产企业需要明确岗位职责，责任到人，细化操作标准，再辅以审计监督，让内部审计人员担负起审计监督的职责。同时内部审计工作与内部控制标准和内部控制体系的持续更新工作相结合。对出现的问题进行深度分析。通过对这些问题进行定期评估，之后再提交分析评估报告，为决策层制定遵循性决策奠定基础。

4结语

综上所述，对于房地产企业长期发展来讲，内控体系建设工作至关重要，可以说内部控制体系是确保房地产企业经济效益的基础，也是增强房地产企业核心价值的关键点，只有加大对房地产企业内控重视力度，才能使房地产企业核心竞争力得以增强，才能保证房地产企业在日益发展的经济市场中占据一席之地。

参考文献

[1]牟朋.房地产企业财务风险评价体系研究[J].房地产企业研究,2012（24）.

[2]胡嘉莹.开发企业内部控制的认识——以W、B、J房地产企业为例[J].商,2016（27）.

房地产公司内部审计报告篇10

原告：甘肃省兰州常德物资开发部。法定代表人：李天荣，该开发部经理。

委托人：魏中扬，甘肃省兰州东方律师事务所律师。

被告：甘肃省兰州市人民政府。法定代表人：朱作勇，该市市长。

委托人：黄汉伟、马英，甘肃省兰州市城市规划土地管理局干部。

原告甘肃省兰州常德物资开发部（以下简称常德开发部）因不服甘肃省兰州市人民政府（以下简称市政府）关于收回其土地使用权和将该土地使用权又出让给他人的两个批复，向甘肃省高级人民法院提起行政诉讼。1999年3月5日，甘肃省高级人民法院裁定，由甘肃省兰州市中级人民法院审理此案。原告诉称：被告以兰政地字（1997）第42号、第43号批复，将已经出让给原告使用的国有土地收回，却又出让给华欧房地产开发有限公司（以下简称华欧公司）使用。被告的这两个批复，事实不清，适用法律、法规错误，且超越职权行政。请求判令撤销被告的这两个批复，确认被告同意给原告出让土地的原兰政地字（1995）第36号批复继续有效。

被告辩称：原告并未实际取得诉争土地的使用权。1997年的这两个批复，是被告应原告的申请，依照法律在自己的职权范围内行使职权的行政行为。况且原告的起诉也超过了诉讼时效。法院应当驳回原告的诉讼请求。兰州市中级人民法院经审理查明：1995年9月11日，原告常德开发部经过申请立项、提交拆迁安置报告，与兰州市城市规划土地管理局（以下简称市规划局）草签《兰州市城镇国有土地使用权出让合同书》，并按照合同的约定交纳了土地使用权出让定金9万元、庆阳路改建费42400元后，得到被告市政府以兰政地字（1995）36号文作出的《关于向兰州常德物资开发部出让国有土地使用权的批复》。该批复同意将本市城关区小稍门外以东，兰州水烟厂以南，面积为1130.3平方米的城镇国有土地的使用权，出让给常德开发部作为综合楼建设用地，出让期限为50年。原告常德开发部得到被告市政府同意出让的1130.3平方米国有土地使用权后，于1996年1月31日、2月1日，和兰州海清房地产开发有限公司（以下简称海清公司，与常德开发部为同一法定代表人）一起，与兰州泰生房地产开发有限公司（以下简称泰生公司），以及当时是泰生公司的第一开发处、后来成为具有独立法人资格的兰州华欧房地产开发有限公司（以下简称华欧公司）签订了《合建楼房合同》、《补充合同》。

合同约定：由常德开发部、海清公司出地，泰生公司及其第一开发处投资，双方联合建楼；常德开发部提供资料、证明、介绍信等有关建设手续，合同生效后提供拨地文（图）、建设计划等报批手续原件，泰生公司协助海清公司办理前期报批手续，第一开发处负责一切开发建设、售房事宜。1996年5月15日，原告常德开发部和海清公司又与泰生公司签约解除《合建楼房合同》。海清公司为解决在《合建楼房合同》履行过程中产生的经济纠纷，于5月18日向甘肃省高级人民法院（以下简称省法院）提起民事诉讼。省法院于5月20日制作了民事调解书，其中第一项确定双方签订的《合建楼房合同》终止履行，第四项确定泰生公司于5月28日前退还海清公司交付的8份文件，6月3日前退还新产生的关于此项工程的其他文件。在调解书履行中，海清公司与泰生公司又于5月27日自行和解，愿意继续履行《合建楼房合同》及《补充合同》。5月28日，省法院主持双方达成《执行和解协议》，确定《合建楼房合同》继续履行。同日，常德开发部、海清公司还与泰生公司商定，将海清公司在《合建楼房合同》中的权利和义务全部移交给常德开发部。11月19日，泰生公司、华欧公司也与常德开发部商定，将泰生公司在《合建楼房合同》中的权利和义务交由华欧公司享有和负担。至此，合建楼房事宜由常德开发部与华欧公司按合同履行。华欧公司在履行合同约定的建设义务时，违反合同约定，单方决定在8层楼房的基础上违章增建5层楼房。为此引起《合建楼房合同》纠纷，常德开发部于1997年8月15日再次向省法院提起民事诉讼。

在合同履行过程中的1997年1月28日，原告常德开发部以（1997）兰常字第6号文向兰州市土地有偿使用办公室报告，要求将小稍门外96号国有土地的使用权出让给华欧公司。同日，华欧公司也以（1997）兰华房字第（1）号文向兰州市土地有偿使用办公室报告称：我公司经与常德开发部协商，同意将小稍门外96号国有土地的使用权经市政府出让到我公司。6月1日、16日，常德开发部分别向市规划局、兰州市土地有偿使用办公室、市房产局发出《关于撤回（1997）兰常字第6号文的报告》，要求停止给华欧公司办理土地出让手续。10月20日，市规划局与华欧公司签订《兰州市城镇国有土地使用权出让合同》，将常德开发部已经获得使用权的1130.3平方米土地又出让给华欧公司。

同日，市规划局还以兰规土地字（1997）第121号、第122号文，将收回常德开发部土地使用权以及将该土地使用权又出让给华欧公司一事，向市政府请示。市政府于10月23日作出兰政地字（1997）第42号《关于收回兰州常德物资开发部土地使用权的批复》，内容为：根据《中华人民共和国土地管理法》、《甘肃省实施土地管理法办法》的有关规定，同意将位于本市城关区小稍门外以东、兰州水烟厂以南，面积为1130.3平方米的城镇国有土地使用权收回，另行安排，原兰政地字（1995）36号文同时废止。同日，市政府还以兰政地字（1997）第43号文作出《关于向兰州华欧房地产开发有限公司出让国有土地使用权的批复》。11月24日，在省法院开庭审理常德开发部与华欧公司的《合建楼房合同》纠纷时，华欧公司当庭出示了兰政地字（1997）第43号批复。12月1日，市政府才向常德开发部送达了兰政地字（1997）第42号批复。常德开发部不服市政府的批复，于1997年12月2日向省法院提起本案行政诉讼。

另查明，省法院已于1998年4月9日就原告常德开发部与华欧公司的《合建楼房合同》纠纷案作出一审判决，确认在常德开发部与华欧公司的《合建楼房合同》纠纷案中，市规划局与常德开发部签订的土地使用权出让合同、常德开发部与华欧公司签订的《合建楼房合同》及其《补充合同》、1996年5月28日达成的《执行和解协议》，都是有效的；市规划局与华欧公司后来签订的土地使用权出让合同是无效合同，不予确认。华欧公司不服省法院的这一民事判决，已经上诉于最高人民法院。

兰州市中级人民法院认为，被告市政府的兰政地字（1997）第42号、第43号批复，是根据市规划局的请示作出的。而市规划局的请示，又是根据原告常德开发部的（1997）兰常字第6号报告和华欧公司（1997）兰华房字第（1）号报告形成的。市政府出让国有土地，是其职权范围内的行政行为，无可非议。常德开发部是在收到市政府第42号批复的第二天即提起诉讼，并未超过法定期限，因此市政府以超过诉讼时效为由提出的抗辩，不能成立。据此，兰州市中级人民法院于1999年5月12日判决：维持被告兰州市人民政府兰政地字（1997）第42号《关于收回兰州常德物资开发部土地使用权的批复》及兰政地字（1997）第43号《关于向兰州华欧房地产开发有限公司出让国有土地使用权的批复》。

原告常德开发部不服一审判决，向甘肃省高级人民法院提起上诉。理由是：原审法院查明的事实，已经说明被上诉人市政府于1995年向上诉人常德开发部合法地出让过国有土地使用权，以上诉人名义作出的（1997）兰常字第6号报告，现已查明是华欧公司个别人伪造的，并且上诉人已声明撤回作废，要求暂停将上诉人的国有土地使用权过户给华欧公司。在上诉人没有任何违反土地管理法规行为的情况下，被上诉人收回上诉人的土地使用权，无任何法律依据。况且被上诉人是先将已经出让给上诉人的土地重复出让，后又收回已经出让给上诉人的土地，这是严重的滥用职权的违法行政行为。按照行政诉讼法的规定，对被上诉人滥用职权的具体行政行为应当予以撤销。一审判决维持，是十分错误的。原审法院不审查被上诉人收回土地使用权的批复是否合法，就轻率地判决维持，显然违背了行政诉讼的合法性审查原则。请求二审撤销原判，确认被上诉人所属的土地管理部门与上诉人签订的国有土地使用权出让合同为有效合同，确认被上诉人的兰政地字（1995）36号《关于向兰州常德物资开发部出让国有土地使用权的批复》继续有效；确认被上诉人所属的土地管理部门与华欧公司签订的国有土地使用权出让合同为无效合同，判令撤销兰政地字（1997）第42号、第43号批复，撤销被上诉人已经为华欧公司办理的兰国用（1998）1号临时土地使用权证。被上诉人市政府未答辩。

甘肃省高级人民法院经审理查明：1997年6月1日、16日，上诉人常德开发部分别向市规划局、兰州市土地有偿使用办公室、市房产局发出要求停止给华欧公司办理土地出让手续的《关于撤回（1997）兰常字第6号文的报告》，其主要内容是：以常德开发部名义作出的（1997）兰常字第6号报告，经兰州市公安局鉴定，系华欧公司个别人伪造，华欧公司在履行《合建楼房合同》中有违约行为，因此要求停止给华欧公司办理土地转让手续。被上诉人市政府以兰政地字（1997）第43号文作出的《关于向兰州华欧房地产开发有限公司出让国有土地使用权的批复》中，除批准将争议的土地使用权出让给华欧公司以外，还提到要将上诉人常德开发部原缴付的9万元土地出让定金，抵减华欧公司因本次签约应当缴付的出让金；出让地块界内、外的所有被拆迁居民及单位，均由市拆迁管理部门组织拆迁，由华欧公司负责安置。被上诉人市政府的兰政地字（1997）第42号、第43号批复，在由市规划局负责送达时，市规划局只给华欧公司送达了第43号批复，未给上诉人常德开发部送达。11月24日省法院民事审判庭开庭审理《合建楼房合同》纠纷案，华欧公司当庭出示了第43号批复后，常德开发部才知道市政府有此批复，当即提出争议土地是市政府以兰政地字（1995）36号批复出让给他们的，现在又以第43号批复出让给华欧公司，是重复出让。12月1日，市规划局向常德开发部送达了市政府兰政地字（1997）第42号批复。1998年4月6日，被上诉人市政府给华欧公司颁发了兰国用字第1号《临时国有土地使用证》。除此以外，甘肃省高级人民法院确认了一审查明的其他事实。

甘肃省高级人民法院认为：1995年9月11日，上诉人常德开发部在经过申请立项、提交拆迁安置报告、与当地政府的土地管理部门签订国有土地使用权出让合同，并按照合同的约定交纳了土地使用权出让定金9万元、庆阳路改建费42400元后，得到被上诉人市政府以兰政地字（1995）36号文作出的《关于向兰州常德物资开发部出让国有土地使用权的批复》。至此，常德开发部已经合法取得了争议土地的使用权。常德开发部还在陆续取得《建设用地规划许可证》、《拆迁许可证》等批文后，完成了拆迁任务，与华欧公司合建的楼房也已经竣工。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定：“土地使用者应当按照土地使用权出让合同和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。”“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。”常德开发部不具有法律规定的应当给予收回土地使用权处罚的情形。被上诉人市政府根据其土地管理部门的请示，在上诉人常德开发部已经提出（1997）兰常字第6号报告是华欧公司个别人伪造的问题后不进行查证，仍根据该报告作出同意收回常德开发部土地使用权的兰政地字（1997）第42号批复，属于事实不清、主要证据不足。