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房地产投资十篇

时间：2023-03-20 19:17:10

房地产投资

房地产投资篇1

REIT包括两个内容：一个是资金信托，另一个是房地产资产信托。前者是由受托机构依法设立房地产投资信托，向特定人私募或向不特定人公募发行房地产投资信托受益证券，以获取资金，投资房地产、房地产相关权利、房地产相关有价证券及其他经主管机关核准投资的项目，投资者从中获取投资收益。后者则是由委托人转移其房地产或房地产相关权利予受托机构，并由受托机构向特定人私募交付或向不特定人公募发行房地产资产信托受益证券，以表彰受益人对该信托之房地产、房地产相关权利或其所生利益、孳息及其他收益的权利。由此可见，REIT中的资金信托与房地产资产信托是有区别的：

首先，信托财产和信托性质不同。前者的信托财产是资金；后者的信托财产则是房地产或房地产相关权利。例如房地产抵押权、房地产租赁权等。前者是信托种类中的资金信托，只是因为投资方向为房地产，所以才列入REIT的范围；后者是真正意义上的房地产信托，这符合信托性质按信托财产分类的属性。

其次，信托的当事人不同。前者属于自益信托，即投资者既是委托人又是受益人；后者通常归于他益信托，即委托人与作为受益人的投资者往往不是同一个人，少数情况下，委托人可以成为受益人中的一个。

再次，投资目标的确定性不同。虽然两者的投资目标均为房地产项目，但是后者更具确定性，为委托人所委托的特定房地产项目；而前者投资的项目往往是不确定的，它可以自由选取房地产项目。

最后，信托机构的操作流程正好相反。前者是先募集资金再投入房地产；后者是先受托房地产再募集资金。

在现实生活中，人们可能还会混淆房地产投资信托（REIT）与抵押支持证券（MBS）的概念，因为，在MBS中存在着一种情况：银行把房地产抵押贷款以信托的形式委托信托机构发行受益证券，这其实就是REIT中房地产资产信托的一种，是REIT和MBS的交叉部分。

二、REIT的特点

REIT一般以股份公司或托拉斯的形式出现，通过发行股票或受益凭证募集投资者的资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理。由于房地产投资信托除受到整体社会经济环境的影响外，投资对象选择不当、投资时机把握不好或者是管理不善等原因，都有可能造成房屋出租率的下降、营运成本的增加或贷款偿还的拖欠，进而影响到房地产投资信托的营运业绩与市场价值。因此，房地产投资信托常聘请专业顾问公司和经理人员来负责公司的日常事务与投资运作，并实行多样化投资策略，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务。通过集中专业管理和多样化投资组合，有效降低投资风险，取得较高投资回报。中小投资者通过房地产投资信托在未来承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房地产投资的利益。

房地产投资信托的资金来源主要有两个方面：一是发行股票，由机构投资者和股民认购；另外，就是从金融市场融资，如银行借入、发行债券或商业票据等。

REIT除了具有信托的一般特征，即所有权和利益相分离、信托财产独立性、有限责任和信托管理的连续性外，还具有以下特征：

1、信托财产是房地产证券，采取股票或受益凭证的形式，可上市交易，流通性强。

2、经营期限分为定期或不定期，财务运作对大众公开，透明度高。

3、法律对REIT的结构、资产运用和收入来源进行了严格的要求。如美国规定，房地产投资信托须有股东人数与持股份额方面的限制，以防止股份过于集中；每年0％以上的收益要分配给股东；其筹资资金的大部分须投向房地产方面的业务，75％以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成；同时至少有75％的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。

4、可以获得有利的税收待遇，避免了双重纳税。

三、房地产投资信托与房地产股份公司

房地产投资信托的经营与管理由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会通常由三名以上受托人或董事组成，其中大多数受托人必须是“独立”的。所谓独立受托人是指该受托人与REIT的投资顾问和其附属机构没有直接或间接利益关系。受托人和董事会的主要职责是负责制订REIT的业务发展计划并指导其实施。美国税法规定，REIT只能进行房地产和房地产抵押贷款的被动管理，不能直接参与经营。因此，REIT必须聘用专业的房地产人员或机构实施具体的经营管理。

虽然房地产投资信托于房地产股份公司都是将所募集资金用于房地产投资，但二者具有显著的区别，主要表现为：

1、房地产投资信托的功能在于“受人之托，代人理财”，是财产管理与金融功能的统一，虽然它通常以股份公司的形式出现，但同时要受到公司法和信托法规范；而房地产股份公司主要受到公司法的制约。

2、法律对房地产投资信托的资产结构、收入结构、收益分配作了原则性的规定。比如，关于资产价值的75％以上必须由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成的规定，关于来自于租金、抵押收入和房地产销售的毛收入不低于总毛收入75％的规定，关于分配股东金额不低于应纳税收入95％的规定，从而对其业务性质作出了强制性约定；而房地产股份公司的业务性质则不受法律的约束，其资产结构、收入结构、收益分配最终体现为股东的意愿。

3、房地产投资信托的经营管理活动带有消极性，即经理和雇员不直接进行房地产的管理和运作，只是对房地产管理业务的开展予以决策，具体的信托资产管理工作则聘请独立的房地产投资顾问或承包商来完成；而房地产股份公司的经营管理活动是积极的。

四、房地产投资信托的辩证分析

（一）REIT的优点

1、具有流通性与变现性。由于房地产本身的特性，导致在交易过程中借助于中介机构，不但费力，且转移手续繁杂，变现性差，从而使得投资者具有极高的流动性风险。REIT是以证券化方式来表现房地产的价值，证券在发行后可以在次级市场上加以交易，投资者可以在集中市场上或店头市场上买卖证券，有助于资金的流通，一定程度上消除了传统房地产不易脱手的顾虑。

2、专业化经营。由于REIT经营权与所有权高度分离，通过专业化的经营管理，可以使房地产营运绩效大幅度提高，直接影响REIT证券价格的上涨，使投资者可以分享房地产专业投资的成果。

3、资本积累。REIT是以受益凭证在资本市场募集资金，再以直接经营或间接融资方式投资于房地产市场，有效地结合了房地产市场和资本市场。通过这两个市场的结合，有助于房地产商在大规模房地产开发中的资金取得，加速资本积累，促进土地的有效利用。

4、投资风险分散。由于房地产投资往往需要庞大资金的投入，个别投资人无法同时进行多项房地产开发计划，造成风险的过度集中。REIT是以受益凭证方式募集大众资金，从事多样化的投资，除可通过不同的房地产种类、区位、经营方式等投资组合来降低风险外，也可以在法律规定范围内从事政府债券、股票等有价证券投资以分散投资风险。

5、导正房地产市场的机能。由于REIT的投资组合、投资期间、收益来源与分配等事项，均受到相关法规的严格限制，其目的在于预防房地产短线交易的投机行为，使资金的投入能促进房地产的有效利用。另外，通过REIT的方式来对大型公共建设计划进行融资，既可顺利推动建设，也可使投资大众分享公共建设投资成果，且经由REIT在集中市场或店头市场挂牌上市，可以达到以有效率的证券市场来监督无效率的公共部门的效果，最终能使整个市场机能得以充分发挥，增加社会福利。

（二）REIT的缺点

1、募集资金失败的风险。REIT的资金募集来自一般社会大众或法人机构，由于投资者的投资意愿会受到市场景气及利率水平等因素的影响，因此募集工作未必能顺利完成。若资金募集失败或宣告解散时，募集者必须负担作业费用，投资者也将承担机会成本的损失。

房地产投资篇2

其实，“投资房产和做股票一样，一定要在合适的时间，以较低的价格，介入有潜力的房产，然后在一片叫好声中及时出局。这样才能获得很好的投资收益。”在别人都在“动”时，千万要头脑清醒，不要“见风就是雨”，先做个冷静的旁观者，以静制动，找行家聊聊，看好想好再出手。

2、“见人下菜碟”

一定要注意，目标楼盘附近是否会有较大的租房需求，租客是哪类人群，喜欢什么样的户型、环境、配置等，这样才能针对市场需求，准确地做到“见人下菜碟”。比如在使馆区附近的楼盘，“老外”经常出没，又喜欢扎堆，他们喜欢社区氛围好，环境闹中取静，安保设施先进，房内客厅大而方正，卫生间别太局促，物业服务档次较高且服务项目齐全的小区。在城里置业的投资买家照此标准和条件，应该会获得满意的回报率。

房地产投资篇3

本稿“第七条：企业采用成本模式计量的，对于固定资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———固定资产》的相关规定处理；对于无形资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———无形资产》的相关规定处理。”对此条规定，笔者认为似有不妥。

1、投资性房地产不应该作为固定资产或无形资产处理。首先，投资性房地产不完全符合固定资产或无形资产的定义。企业会计准则明确指出，固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用年限超过一年、单位价值较高的有形资产；无形资产是指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。而投资性房地产，则指为赚取租金或资本增值而持有的房地产。包括企业以投资为目的而拥有的土地所有权及房屋建筑物；房地产开发企业出租的开发产品（在此，我们仅以非房地产企业作为研究对象）。由此可见，以赚取租金为目的（出租）投资性房地产可以划入固定资产或无形资产的范畴，而以赚取资本增值为目的投资性房地产，则不属于“固定资产”或“无形资产”的范畴。其次，虽然投资性房地产与原来意义上的固定资产、无形资产在物质形态上是相同的，但企业持有它们的主要目的不同，如果将他们进行统一的核算，明显不符合会计的“明晰性”原则，同时也会引起“折旧、摊销”等方面出现的问题。同时，从企业持有的投资性房地产中，绝大部分是以增值为目的。由此可见，投资性房地产不应该作为“固定资产或无形资产”核算。

2、投资性房地产应该作“类投资”业务处理。从经济业务的内涵看，企业的投资性房地产业务与企业的“投资”业务并无质的区别，两者都是游离于企业正常的生产经营活动之外的以赚取增值为目的投资行为。但是由于企业会计准则所指“投资”仅指对外投资（将资产让渡给其他单位），主要形式为股权投资和债权投资。而投资性房地产业务既不属于股权投资，也不属于债权投资，不属于对外投资的范畴，而是纯粹的对内投资业务。因此它也不完全符合会计准则中的“投资”内涵。如果将其纳入“长期投资”的范围，也似有不妥，但它的投资特征是非常明显的。从上述分析可以看出，投资性房地产业务具有明显的投资特性，但与“投资”又不完全吻合。根据投资性房地产的这一特点我们将其定义为类投资业务，即不将其纳入“投资”的范围，但是按“投资”方法对其进行处理。所以，在核算上拟采取类似长期投资的核算方法，即借鉴“长期投资”核算原理，设“投资性房地产”账户进行专项核算。

二、投资性房地产的会计处理方法

（一）“投资性房地产”账户

为了核算投资性房地产业务，需增设“投资性房地产”账户。该账户属于资产类账户，借方记录投资性房地产的取得成本、后续支出及因采用“公允价值计量”而产生的增值。贷方记录因出售、转让、转自用及报废或毁损的投资性房地产进行处置时冲减的账面价值。期末余额在借方，表示企业持有的投资性房地产的账面价值。该账户按投资性房地产的种类设置明细账户。

（二）“投资性房地产”项目在资产负债表中的列示

根据“投资性房地产”的类投资性质，拟将其列为“资产负债表”左边的第三大项，即介于“长期投资”与“固定资产”之间。

（三）投资性房地产持有期间增值收益的会计处理

企业的投资性房地产，在持有期间可能会因为后续计量（按公允价值进行计量）而产生增值，获得相应的增值收益。根据投资性房地产的“类投资”特性，该部分所以应该全部作为“投资收益”处理。相应的，若产生减值损失，也将其纳入投资收益的范畴，以抵减收益。（四）投资性房地产的账务处理方法

1、企业取得投资性房地产的核算

（1）以货币资金购入投资性房地产时，按实际取得成本借记“投资性房地产”账户，贷记“银行存款”或“其他货币资金”等账户。

（2）原自用房地产转换为投资性房地产时，本文出自新晨

按转换资产的账面价值或公允价值借记“投资性房地产”账户，借记“累计折旧”，借记“固定资产减值准备”账户或“无形资产减值准备”账户，按固定资产账面原值贷记“固定资产”账户或按无形资产的账面摊余价值贷记“无形资产”账户。若记录结果有差额，则将其记入“投资收益”账户。

例1．某企业拟将一自用房产转换为投资性房地产，其账面原值为1000万元，已提折旧300万元，已提固定资产减值准备50万元，经评估其公允价值为600万元。则会计分录为：

借：投资性房地产――xx房产600万元

累计折旧300万元

固定资产减值准备50万元

投资收益50万元

贷：固定资产1000万元

例2．若上例中房产的公允价值为1200万元。则会计分录为：

借：投资性房地产――xx房产1200万元

累计折旧300万元

固定资产减值准备50万元

贷：固定资产1000万元

投资收益550万元

2、投资性房地产后续支出的核算。

企业在持有投资性房地产期间可能会发生一些相关的支出，如维护费用等。对于这部分支出应该将其作为追加投资处理，记入投资性房地产成本，以期将来得到补偿。

3、投资性房地产租金收入的核算。

企业以赚取租金为目的的投资性房地产，按期取得的租金应作为投资收益处理，直接记入“投资收益”账户。

4、企业处置投资性房地产的核算。

(1)企业出售、转让投资性房地产。企业出售、转让投资性房地产时，按实际取得的净收入借记“银行存款”账户或其他相应账户，按账面价值贷记“投资性房地产”账户，按两者的差额借记或贷记“投资收益”账户。

（2）企业将投资性房地产转为自用。企业因生产经营需要将原投资性房地产转为自用时，按转换资产的公允价值借记“固定资产”或“无形资产”，按转换资产的账面价值贷记“投资性房地产”账户，其差额借记或贷记“投资收益”账户。

（3）投资性房地产毁损。企业投资性房地产因不可抗力因素毁损，应按其净损失借记“营业外支出”账户，按应获得的保险赔款借记“其他应收款”账户，按资产的账面价值贷记“投资性房地产”账户。

5.投资性房地产后续计量。

如果有确凿的证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，企业应改用公允价值模式，对投资性房地产进行后续计量，即期末企业应按公允价值对投资性房地产的账面价值进行调整。按资产公允价值大于原账面价值的差额借记“投资性房地产”账户，同时贷记“投资收益”账户。

三、投资性房地产“增值收益”的所得税问题

房地产投资篇4

【关键词】投资风险策略总体状况趋势

1.我国房地产投资风险的总体状况及变化趋势

1.1总体状况

近年来,伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列宏观经济政策的出台,房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。(1)经济风险降低,增加技术含量;(2)投资风险信号日趋丰富;(3)房地产投资风险地域性差异减小。

1.1.1存在问题

经过十多年的发展,我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段,基本上完成了市场化进程。自从20世纪80年代房地产业重新兴起,90年代进入快速发展时期以来,我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化,全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。但是,在房地产发展过程中,也存在着很多投资风险问题。

1.1.2 原因分析

房地产投资,由于其商品的特殊性,存在着不同于其他投资类型的特点。房地产市场是一种资金量大、周转期长,且受政治、社会影响较大的特殊市场。同时它还受到资源稀缺性、不可再生性、供给缺乏弹性等特点的影响,故房地产投资具有以下特点:房地产的不可移动性和不良变现性;房地产投资金额高和投资回收期长;房地产投资不确定性因素多,风险大;房地产回报率高,收益高。

任何投资项目都存在着风险,即投资风险。房地产投资风险即是指由于随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。在房地产投资活动中,风险的具体表现形式有:(1)高价买进的房地产,最终以较低的价格卖出;(2)尽管卖出价高于买入价,但是仍低于预期价格;(3)垫支与房地产商品的货币资金由于某种原因遭受损失。

1.2我国房地产发展趋势

我国房地产投资风险的总体状况及变化趋势近年来,伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列宏观经济政策的出台,房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。

经济风险降低,增加技术含量房地产投资经济风险是指一系列与经济不至于产经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济发展以及整体经济环境的不断改善房地产投资的经济风险将有所降低。

房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上,随着我国房地产市场化深入,房地产开发将面临多元化的消费群体,它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力,能够及时掌握先进行业科技,同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技今是的要求,及时满足更加苛刻和消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为,特别是现阶段,部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。

同时,投资风险信号日趋丰富。目前,中国每月经济景气分析报告的推出,已经成为把我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考;同时中房指数的推出,帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势各地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策;各地房地产交易中心的建立,减少了房地产的私下交易,也提高了房地产市场信号的真实性、准确性,使房地产投资风险的量测和控制逐步趋于可行。业内专家者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判断依据。这些都为开发商投资房地产市场奠定了良好的基础。

房地产投资风险地域性差异减小房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。

随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近,我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异,逐步实行全方便多层次开放政策,从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险。

2房地产投资风险的防范措施

在房地产投资活动中,投资的风险是客观存在的,这对于所有的房地产投资者都是一样的。投资风险的控制即在于能及时的发现或预测到这种风险并能及时采取有效的措施。化解、缓和、减轻、控制这种风险,减少投资者预期收益的损失可能性。

2.1建立专门的风险管理部门

房地产投资风险管理机构的任务应该是紧紧围绕投资过程中对风险的管理,来实现投资利益最大化或风险最小化的目的一个投资项目能否达到预期的收益水平,管理人员是最为重要的关键因素。提高管理人员的素质进而提高管理水平,可以提高对市场的可预测性,降低不确定性,可以更有效地使用资产,减少经营费用,降低空置率,提高收益水平,进而降低和控制风险。

2.2常见房地产投资风险的应对策略

2.2.1物价风险的应对策略

当项目的投资较大时,房地产投资企业可以通过发包的形式将项目的工程建设部分以招标的形式完全的发包给建筑工程承包商。当项目的工程投人不大时,并且企业有一定的经济实力和财务上的抗风险能力,可以采取风险自留的风险规避策略。

2.2.2利率风险的应对策略

如果在一定时期内,房地产投资收益不足以抵消贷款利息,房地产投资将会无利可图。投资者可以采取调整租金的方式将风险转嫁给消费者,或通过固定利率的抵押贷款将利率风险转嫁给银行。另外,在企业可动用的资源允许的范围内,还可以适当的调整项目融资的财务杠杆,以达到合理地承担风险。

2.2.3经营风险的应对策略

对于项目的经营风险主要可采用预防的风险规避策略,即采用工程法、教育法和程序法,这需要项目管理者具有一定的项目技术实力,项目培训措施和严格的制定各种工作流程和规章制度,保证在事前对风险源进行根除以达到规避风险的目的。

房地产投资篇5

关键词：房地产行业；融资模式；投融资体系

中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）08-0-01

一、我国房地产的投融资

中国房地产业经过三十多年的改革开放，历经波折，依然有着巨大的发展空间和美好前景。为了促进房地产业的长期健康稳定发展，我们需要在城乡房屋普查、产业规划制定、法律法规完善、绿色建筑推行、市场信息联网、住房保障体系等方面，进行符合科学发展观的、实在有效的艰苦努力。这当中，房地产投融资也是极为重要的一个环节。

中国房地产业的投资和融资，规模从小到大，路径从少到多，方法从简到繁，财务由劣到优，创新不断，直接影响甚至决定着中国房地产业的地位和前景。中国房地产业资本和金融资本的高度结合是中国房地产业最近几年最重要的发展动态。投资融资能力已成为中国大型品牌房地产企业的核心竞争能力。

我国房地产业目前面临很多问题，诸如房地产资金来源和资金运用结构不匹配，房地产资金来源过于集中于银行等。这样房地产资金压力较大，银行也面临较大风险，理想的房地产项目应该多元融资、多方投资并共担风险。在目前商业银行平台的诸多限制之下，房地产与新金融产品结合是现阶段地产融资的主要解决通道。

二、房地产企业主要融资渠道分析

（一）房地产企业传统融资渠道

1.间接融资类。间接融资方式主要包括：银行贷款，主要为办理房地产开发经营企业、房屋管理部门的流动资金贷款，对合作建房、集资建房提供贷款等；信托投资，受托经营房地产资金信托业务，受托经营房地产财产的信托业务，经营房地产企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等中介业务等；保险资金支持，现代保险是以商业为特征的，房地产业的经营和管理与其他产业一样，离不开社会保险的保障和支持，并且，房地产是高价值资产，保险能在房地产经营和管理过程中发挥着经济后备和经济补偿的职能和作用，同时在一定意义上还起到融通资金的作用。

2.直接融资类。房地产开发企业开发房地产项目经常采用的直接融资方式主要有：股权融资，主要是通过证券公司来进行房地产证券的承销、房地产投资基金管理、房地产股票上市公司的改制辅导工作等；金融资产管理公司、信用社、财务公司、金融租赁公司、投资基金管理公司等非银行金融机构和视作金融机构的典当行等。

3.房地产预售类。在我国几乎所有的开发商都选择了对商品房的预售，这对于项目开发的资金要求以及项目的风险是有较大好处的，也是有利于更合理、更有效的利用资金的一种手段。虽然，现在很多专家在建议取消商品房预售制度，但从我国目前的情况来看，预售制度退出商品房买卖的舞台还需要很多事要做。

（二）未来房地产企业融资方式的选择

1.房地产证券化。房地产证券化，是指将房地产的投资转化为证券形态，投资人与投资标的物之间的关系由原来的直接掌握物权转化为持有债权或股权性的有价证券。它是在保障产权的前提下，将价值量较大的房地产流动化、细分化，利用证券市场的功能，使房地产资本大众化和经营专业化。进行房地产证券化，一则可以吸收社会上的大量小规模闲散资金，满足房地产企业的资金需求，使得投资资金可以较快的归拢，从而加大了投资资金的流动性；二则可以给中小投资者提供一个良好的投资项目，减少投资者的投资风险。

2.住房抵押贷款证券化。住房抵押证券化，是通过金融机构将某一住房抵押贷款的债权分割成小面额的标准化有价证券，再公开出售和流通，然后以筹集的资金发放住房抵押贷款。随着我国住房体制改革的深化和金融创新与国际的逐步接轨，房地产抵押贷款证券化逐步被房地产企业所接受。但是，由于住房抵押贷款证券化属于金融工具创新，因此存在着巨大的风险，对其规范和操作都有待完善，所以需要谨慎对待，在此，我们可以借鉴发达国家的实践经验，创建良好的住房抵押贷款风险防范体系。

3.租赁融资。在进行租赁融资业务之前，首先需要明确两个概念：一是出租人的房地产，是指出租人根据承租人的要求在其自有土地上“定做”的房地产；二是承租人的房地产，是指双方签署土地长期租赁合同之后，由承租人开发建设自有房地产的情况。双方对租赁期房签订长期合同，出租以长期租赁合同为抵押向金融机构申请长期抵押贷款。该融资模式在大型超市、卖场、工业房地产的开发中得到广泛的使用。

4.回租融资。回租融资方式，是在不丧失房地产的使用权的情况下，买卖双方签署销售合同的同时签署长期租赁合同，所以卖出方同时成为承租方，买入方同时成为出租方。通过回租，承租人既可以将固定资产转化为流动资金，又可以继续占用、经营原有的固定资产，是改善企业财务状况的一个好办法。

三、房地产企业未来投资思路分析

对于未来房地产企业的投资，个人认为需要从房地产行业项目运作的角度对整个行业价值链进行研究和把握。因此，在进行未来投资时需要注重以下几方面的问题：首先，房地产开发企业需要对房地产开发价值链中的各个环节进行评估，把握重要的价值环节，将其他环节通过社会分工来进行配置，从而有效的整合房地产资源；其次，鉴于在房地产项目开发整个流程中，从拿地开始的前期环节到后期交付验收，单个环节产生的利润是呈现递减的趋势，这就要求房地产项目前期定位的科学、合理，能够充分体现市场的需求；第三，房地产开发企业应从多维的角度去观察一块土地，做到尽量挖掘土地的潜在资源，通过营造体验环境从而提升项目的市场价值。

除有相当实力外，对现金流一般的企业，特别是中小企业，要策应国家的信贷政策，改变过去过度依靠银行信贷，走外延扩张道路，应避免资金风险，改走精细化管理模式，缩短战线，做好内功，提高管理效益，但不能信步不前，否则品牌淡出，人才留不住，对企业将是沉重打击。应抓住机会，根据自身实力，不间断做适量精品项目，做出品牌，留住队伍，就可能在危机中实现从规模速度型转向质量效益型。

房地产投资篇6

1金融期权与实物期权的区别

金融期权是一份标准的金融合约,它赋予期权所有者在某个日期或此日期之前按照预先约定的价格买入或者卖出一定数量的资产。它是一种未来的选择权,有看涨期权和看跌期权两种基本形势。标的资产一般是股票、债券、货币等金融资产。

实物期权是在预定的时间(期权的有效期)内,以预定的成本(称为执行价格)采取行动(如延迟、扩展、收缩、放弃等)的权力,而非义务。它是金融期权在实物资产中的应用,是期权所有者对某实物资产(项目)进行投资(或不投资)的选择权。标的资产不再是金融资产而是土地、厂房、设备、技术、项目等实物资产。实物期权的思维方式包括3部分:实物期权是或有决策;实物期权估值与金融市场估值一致;实物期权思维方式能够用来设计和管理战略投资。

大多数情况下,实物投资都是不可逆的,将资金投入到某个项目之后,撤回全部的投资很难;并且投资是不确定性的,任何人都不能肯定是赚钱还是赔钱。但是投资时机的选择具有柔性,可以等待最优时间进行投资,不一定在开始的时候就决定是否放弃投资。本文所指的房地产投资是房地产开发投资和置业投资。

2实物期权在房地产投资策略中的应用

2.1传统房地产投资策略分析

房地产投资是以预测未知的将来需求而将货币和其他资源投入到房地产综合开发经营管理和服务等活动中的一种投资行为,以期在将来获得不确定的收益。由于房地产投资具有投资额巨大,资金周转慢,投资风险大等特点,使得投资项目具有不可逆性和可延期性以及未来收益的不确定性。投资收益的测量和估算是房地产投资分析的核心,传统分析方法是折现现金流的方法,主要有两种:NPV(净现金流量法)和IRR(内部收益率法),但这种方法有以下不足:

2.1.1决策是刚性的

它完全基于对于未来现金流量的预测,决策者只能做出一个决策,当净现值(NPV)大于0时,投资者(开发商)选择投资,反之,放弃投资。但是,实际中投资者可以延期投资,并且根据市场的变化和需求决定投资的进度和产品结构,不同的情况做出不同的决策,不仅仅是接受或拒绝,投资具有柔性。

2.1.2投资具有可逆性

房地产投资者可以通过现金流或通过出售项目资产收回投资,事实上,一旦投资就会产生沉淀成本,投资者不能轻易的收回投资,投资是不可逆的。

2.1.3现金流很难精确预测

通过现金流贴现方法就预示着投资可预测的,但房地产投资具有很大的不确定性,资产的形态位置固定,流动性较差,受开发环境和市场变化影响较大,并且折现率的选取也很难确定,往往受到主观因素的影响,所以对现金流很难精确的预测。

显然传统的房地产投资策略方法考虑实际问题比较简单化。而投资者往往根据与项目决策有关的所有信息做出决策,由于信息的不对称性,新的信息不断的产生,投资者会把最有价值的信息考虑到投资策略中,做出符合实际的最优决策,所以房地产的投资决策与不断更新的信息有关,投资决策也不是一成不变的。另外传统的观点认为未来收益的不确定性较大,应当增加项目的折现率,从而降低了项目折现值。

2.2实物期权与传统投资策略的区别

Gregory[1]详细论述了房地产资产的各项权属的实物期权特征,由于未来收益的不确定性、资产权益执行或放弃的可选择性,在房地产生命周期的各个阶段都存在着实物期权特征。因此用实物期权方法评价房地产投资项目非常合适,对于提高房地产投资效益也非常有意义。

实物期权认为投资是不可逆的,具有柔性,并且受新信息的影响。它基于现在和以前有关的所有信息对未来做出的灵活决策,认为不确定性能够提高项目的价值,未来收益风险越大,投资价值越高。从长远的战略角度来看,根据净现值的大小决定投资,未必是最优的决定,投资决策的延期也有时间价值。具有灵活性(选择性)的房地产投资项目的价值可以用折现现金流和实物期权结合的方法计算:项目价值=项目未来现金流入现值+灵活性价值灵活性价值即期权的价值,可以表示成期权的内在价值与时间价值之和,内在价值为期权立即执行时所获的价值,时间价值是潜在价值,离到期日越远,时间价值越大。从公式中可以看出,实物期权方法把传统房地产价值计算方法与金融期权的计算方法合理的结合,考虑了投资的时间价值,可以更好的处理不确定性问题,改变了房地产投资价值。

2.3房地产投资决策过程中的实物期权类型

房地产投资决策过程中的实物期权类型一般可以分为延迟期权、扩张期权、收缩期权、中止期权、转换期权、企业增长期权、分阶段投资期权等,实物期权也可以根据其复杂性分为单一期权、复合期权和彩虹期权等。

房地产在实际的投资决策过程中,不仅仅采用一种实物期权来分析决策,而是各种期权组合使用。如把延迟期权和分阶段投资期权,延迟期权、扩张期权和企业增长期权等联合使用[2],增加了分析难度,但使实物期权方法更接近实际,保证了投资策略的有效性,提高了房地产投资的价值。

3基于实物期权的房地产策略分析方法

3.1价值漏损问题

多数实物资产都存在价值漏损问题,这些漏损要么以直接的现金流形式存在,要么以隐含的持有收益率形式存在。漏损的来源包括:直接的正现金流量(如股利的分红、租金、利息、许可证、特许权收入);直接的负现金流量(如储藏成本、税收、许可证费、特许权费、保险费、存货因腐烂等造成的损失);隐含的持有收益率。这些特点改变了标底实物资产的价值的演化路径,从而影响到期权的价值和最优投资决策的时间。房地产的实际投资过程中,也会出现如租售、物业管理等业务产生的现金流。因此,需要对期权定价模型作必要的调整。

3.2实物期权定价分析法

一般的实物期权定价方法主要有二叉树模型定价法和Black-Scholes模型,二叉树模型是B-S模型的离散形式,当步数无限大时,二叉树模型收敛到Black-Sc-holes模型[3]。尽管二叉树模型理解比较简单直观,但是在实际运用中,步数比较大,计算比较繁琐。所以本文只介绍Black-Scholes模型。

假设市场上存在与项目有关且在风险特性相同(或高度相关)的证券(或投资组合)即孪生证券,就可以复制一个与实物期权标的资产价格完全相关无套利头寸代替实物资产进行定价,如果资产的价格服从几何布朗运动,那么,期权的价值为:3.3跳跃扩散期权定价分析法

实际中房地产资产的价格变动常常是不连续的,经常受到各种因素的影响发生跳跃,假设价格符合连续的几何布朗运动跟实际有些不符,并且B-S定价模型也受到价值漏损的影响,房地产的实际投资周期很长,具有明显的分段性,在不同的阶段会出现如租售、物业管理等现金流的产生。为了方便,我们假设投资过程中,现金流以固定比例支付。采用跳跃扩散期权定价模型可以合理的修正.

3.4影响期权定价的因素

从3.2和3.3中我们可以看出影响期权定价的因素,包括无风险利率,资产价值的方差,资产当前价值,执行价格,相对跳跃幅度的期望,但是这些影响因素是基于模型最基本的假设,如市场是完备的、无摩擦、市场均衡、无税收和交易费用等,房地产投资过程中还受到其它的影响因素:

(1)银行借贷款利率和条件。投资者在开发项目时往往需要融资,但银行的借贷利率跟无风险利率不同,借贷利率越高,期权价值越低,而且贷款条件苛刻,不能随时借入资金,可能影响开发项目的最优时机。

(2)投资者的声誉和实力。开发商声誉越好、实力越强,越容易筹集资金,期权越有价值。

(3)市场环境。选择竞争较弱的环境要比竞争激烈的投资环境更能提高期权的价值。

(4)国家和地方法律法规的约束。如果当地法律扶持房地产发展,对房地产有比较宽松和优越的条件,期权的价值越高。

(5)需求者的心态和预期。土地资源存在的稀缺性、不可再生性、地域性、不可替代性以及土地需求的增加、人口的增多、区域经济实力的增强和基础设施的逐渐完备等原因,土地在持有期间会升值。需求者会根据自己的需要和对市场的预期选择投资或购买房地产,强有力的需求会提高期权价值。

房地产投资篇7

关键词：房地产；投资决策存在风险

1决策风险

主要是指项目前期决策时必须着力考虑的区位、类型、时机等因素带来的风险。

1.1开发位置风险选择合适的开发位置对房地产公司具有相当大的重要性，在一定种程度上决定了其成功与否。房地产开发位置不仅是指项目所处的地理位置，还包括其社会位置（主要包括人口因素、服务水平、交通通讯、教育水平、公共设施等），这些所有因素的有机合成决定着土地的潜在收益能力。从地理位置来看，经济较发达地区的地价较高，这决定其开发成本较高，但发展前景好，需求旺盛。而经济欠发达地区虽然地价较便宜，开发成本相对较低，但由于经济基础较薄弱，市场开发较不完善，所以需求较低。

1.2开发物业类型风险

在开发项目的位置确定之后，其物业类型的选择也要慎重考虑，物业类型主要包括普通住宅、公寓、别墅、写字楼、商业物业和工业物业等。不同的物业类型对位置的敏感程度不同，抗风险能力也不同，商业物业对位置敏感程度最大，很大程度上取决于其与市中心或商业中心的距离、交通状况以及配套基础设施等。此外，商业物业、写字楼、工业物业与整个国民经济发展水平有较大的相关性，经济高速发展时，对此类物业的需求也急速增加，能给地产公司带来较高的回报。

1.3开发时机风险

一般建筑房地产开发经济影响很大，而经济发展具有周期性规律。房地产开发活动也具有相应的周期性。经济发展趋势是影响开发时机的重要因素，在国民经济发展的上升期，市场需求旺盛，市场处在不断的上升阶段，此时推出的房地产项目有更大的几率获得较好的市场收益。相比较而言，在国民经济发展的衰退期，市场需求衰退，此时房地产市场将会产生供大于求，以致使房地产价格下跌。当然，不同类型的开发项目对时间的敏感程度也会有所差别。如工业物业的时间性明显不如商场类物业，后者的商业活动淡旺季之分明显。

2经济风险

主要包括利率风险和通货膨胀风险。

2.1利率风险

利率风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。房地产是投资额大、投资周期长的产业，这就注定其对外部资本尤其是银行贷款的依赖程度相当大，这样的不良后果极易使企业负债规模过大。当利率上升时，会使企业支付的利息随之提高，资金的成本增加，从而导致消费者的购买欲望降低。这些最终给投资者带来经济利益的损失。

2.2通货膨胀风险

通货膨胀风险是指通货膨胀时期，纸币贬值价格全面上涨，从而给房地产投资者带来的风险。房地产具有一定的抵抗通货膨胀的能力，价格也会上涨。但人们手中持有的货币是一定的，购买力相对下降，可能无力支付日渐升值的房地产，从而对房地产投资决策风险的分析对策，建议使房地产投资者的开发项目难以售出而承担风险。

3施工风险

施工风险是指房地产投资项目进入建设阶段由于建筑材料价格上涨、设计变更、施工质量问题等原因，使项目建设周期延长，开发成本增加，目标收益难以实现的可能性。

3.1建材价格变动风险

钢材、水泥、沙、石、砖是建筑施工中主要的材料，其价格的高低直接影响着总投资规模的大小。在整个施工项目成本中建设材料占约70%，且其建设周期长，建材价格又是经常变动的，人们不可能在材料价格较低或价格回落时一次购入所需要的全部材料，因此材料价格的上涨必然带来建筑成本的上升，从而迫使投资者增加资金的投入。

3.2设计变更风险

设计变更的原因有两个方面：①由于消费者需求和偏好的变化使设计方案“过时”而引起的设计变更；②由于在实际工作中，设计方案设计不合理及与施工相脱节等原因引起的设计变更。在大多数情况下，设计变更往往带来投资的增加。设计变更越多，成本增加会越大，因而给投资者造成的损失也越大。

3.3项目质量风险

项目的施工质量与工程投资密切相关。项目质量控制不好，可能导致返工、加固、处理等，会相应延长工期，同时也会加大资金投入。

4市场风险

市场风险是指由于房地产市场消费需求、市场竞争状况等因素的变化而造成已完成的投资项目无法按预期的计划销售，从而给投资者带来投资沉淀的风险。

4.1市场竞争风险

房地产市场中竞争对手情况及市场竞争程度，直接影响到投资项目的销售状况和收益的实现。比如，当同类型竞争性房地产出现后，往往造成所投资的房地产项目滞销或被迫降价销售，导致收益下降。

4.2消费需求变化风险

市场需求是非常不确定的因素，常会给房地产投资带来很大的风险。特别是一些大型房地产投资项目，由于开发周期长，人们对房地产的消费需求、爱好，难免会随时间而发生变化，如果缺乏预见，极有可能造成产品滞销或价格下跌，而影响投资者的投资效益。

5政策风险

政策风险是指我国宏观调控政策行为，特别是房地产调整控制性政策而带来的风险。我国房地产受国家调控政策的影响很大，经济体制改革和产业政策调整，有关控制性政策的出台，均会影响房地产内部结构，使不同类型的房地产产品需求比例产生变化，如果投资者投资项目选择不当，必然会使他们遭受损失。

6其它风险

主要包括合同风险、管理风险、自然风险等风险类型。

6.1合同风险

在房地产项目开发过程中，需要订立许多合同，如设计合同、施工合同、材料供应合同等。由于合同考虑不周，合同管理不善及合同执行不严而造成的索赔或工期延长，都会使项目投资成本增加。

6.2管理风险

在投资项目管理中由于管理人员工作失误或疏忽或缺乏管理经验等原因，而引起的人、财、物的损失。如安全措施不健全，造成人员伤亡；物资设备管理不严，造成企业财产浪费、损坏等。

6.3自然风险

主要是指由自然灾害如暴风雨、台风、地震、海啸、雪崩、泥石流等原因而造成损失的可能性。从上述各风险因素所涉及的系统分析，利息风险、通货膨胀风险、材料价格变化风险、消费者需求变化风险、政策风险等均属于系统性风险。所谓系统性风险是指由于外部不确定性而引发的风险。这种风险具有不可控制性，即并非凭投资者的力量就能排除的（但经努力可降低风险影响）。其他风险因素，如投资决策风险、设计变更风险、质量风险、市场竞争风险、合同风险、管理风险等属于非系统性风险。所谓非系统性风险是指非外部因素而引发的风险。这种风险具有可控性，即完全可通过投资者的努力使之得到有效控制或消除。对于非系统性风险，投资者主要是要加强投资系统内部的管理，建立和健全严格的、切实可行的项目管理机制；对于系统性风险，投资者除了要强化系统内部管理外，还具有较强的对外部风险因素的预见和分析能力，即加强对企业外部政治、经济、社会、文化等环境的研究。如通过深入研究国家各项经济政策、相关法规制度，把握市场经济的运行规律；通过加强市场调查和分析，随时掌握市场供求变化和消费者需求的变化情况；通过运用科学的风险管理方法，以全面提高投资者抗拒风险的能力。当然，投资者面临的风险即有系统性风险又有非系统性风险，而且两者是相互影响，相互作用的，无论是哪一种风险对整个系统运行将产生较大影响。因此，在投资管理策略中不能厚此薄彼，应予以高度重视。古人云：“思其所以危，则安矣；思其所以乱，则治矣；思其所以亡，则存矣。”其字里行间透视出强烈的风险意识观念。

7结语

在当今这个风起云涌，变化莫测，竞争异常激烈的社会中，我们的投资者更应树立风险意识，做一个善于思考问题、善于分析问题和善于解决问题的理性投资者。只有不断提高对房地产投资风险的预测、分析和管理能力，才能使我们在房地产投资决策中有效地识别和规避风险。

参考文献：

[1]陈龙乾，黄贤金.房地产经营与管理[M].中国矿业大学出版社，1996.

[2]陈佑启，朱振兴.房地产投资风险管理及经营决策方法[M].山西经济出版社，1993.

房地产投资篇8

北京市市长郭金龙在两会上提到，北京的房地产市场所占的社会固定资产投资比例过高，最高的时候占到56％。高端的住房太多，中端住房缺乏。要解决房地产低迷的问题，必须调整房产体系，加大开发6000－8000元／平米的中端住房。

汤敏提到，他个人非常赞同郭市长的看法：政府不能为高房价托市。“我认为房地产投资不仅仅是政府的事，更多的资本来自于社会投资；政府投资大包大揽使地产更加过剩。”汤敏认为北京市房地产投资可以参考长沙经验，由政府直接补助老百姓，吸引老百姓买房从而吸引社会资本进入。

拉大社会投资须“放水养鱼”

“土地问题，政府是否应该当赢家?”

很多开发商认为，当地产这个行业的持续增长回归民生领域之后，对房地产市场来说，不仅有市场，更应有民生。“势必政府要承担更多的工作，为开发商转型服务。”

毛大庆就反问记者：对地产企业而言，既融不到资，又要缴纳那么沉重的土地增值税，如何拉大社会投入?在采访中记者发现，对于大部分开发商而言，当前最大的困难就是融资困难和沉重的赋税。

“首先是资金问题，过去半年土地交易清淡，一方面固然是存量房的不断增多，另一方面则是银行惜贷。银行惜贷也就罢了，就连委托贷款也很麻烦，我认为在地产融资问题上，政府一方面应该给银行一定的政策倾斜(比如改变目前考察银行的标准)，另一方面银行也不应太多干涉房地产投资。此外，我认为中国的房地产业还谈不上金融创新，杠杆系数极低。我们是可以适度发展房地产金融的，比如REITS解禁就可以解决很多地产企业的融资问题。”让毛大庆感到高兴的还有前不久国家对商业银行并购贷款的解禁，这意味着很多大的房地产开发商又多了一个融资渠道。

“土地增值税也是压在房地产开发商心头的一块大石头。”毛大庆告诉记者，目前土地增值税占一个公司总收益的15％－20％，很多开发商在结案前都不敢动这笔钱，他认为把这么大的税赋增加在开发商头上是不合理的，“如果减免土地增值税就能创造很多收益，也能激发一大部分社会投资。担子轻了，投资的人自然也就多了。”

除了以上两点，毛大庆认为政府还应有规划，有步骤地进行土地开发，为开发商提供更好的发展平台。“如果我们摸清楚未来5-10年北京人口需求与住房的需求，在此基础上做出规划，再加以配套设施建设，会使土地利用更加集约化。”

最后毛大庆提到，政府应该鼓励企业和他们站在一起，因此政府应该适当加大对地产企业的了解，除了给予他们税收和资金支持，还应与企业同心协力，共同为北京地产业转型而努力。

对于开发商们的抱怨，中国社科院金融研究所研究员易宪容认为，对于目前房地产市场所处的困境，政府和开发商都有责任，“不管政府给这些被宠坏了的开发商们多优惠的条件他们都不会满足”。

“中国房地产业发展存在的问题是：政府干预太多，如果政府能够多一些市场化运作，开发商们就无从向政府推卸责任；而另一方面房地产业的确存在着暴利。要使这个行业更好地发展，除了市场化运作别无选择。一切交给市场去选择。”

至于引导社会资本进入，易宪容提到“如果有钱可以赚，这部分开发商不愿意投资，总会有人愿意投的。”

北京市政府参事柴晓钟指出，其实大家对房子的成本结构和大小都很清楚，大家也都知道每平米6000元－8000元的房子在北京市场很大，在这个认识的基础上，政府可以考虑在土地价格，税收上做点文章，让开发商有利可图，而开发商也要在价格上放低身段，追求合理利润，让老百姓够得着，这样的话，北京房地产的发展就能顺应市场和民生的需求，走上可持续发展的道路。

转变住房投资思路

对于房地产不断鼓起的泡沫，著名经济学家谢国忠有一个很经典的比喻：“把彩电的价格卖到千年古董的价格”。谈到从高房价拉动回归民生的2009年北京房地产业，北京市发展改革委副主任王海平认为今后房地产仍然会是北京经济发展的一个支撑，“至少在一个较长的时间内会是这样。北京要快速发展需要房地产市场。比如总部经济、生产业发展，均需房地产市场的有力支撑。人民生活水平提高也需要房地产市场作为支持。”

“今后北京房地产市场发展的格局是：高端有市场(市场化)、中端有支持(有供给保障，政府适当支持)，低端有保障(政策性住房)，地产的发展将进一步与改善民生结合起来，和推动经济平稳健康发展结合起来。”北京市发展改革委副主任王海平提到，今后北京市政府将进一步加大土地一级开发力度；确保保障性住房的土地供应，为保障性住房建设提供各种优惠政策，加大保障性住房建设，使中低收入人群有房可买；另一方面，由于保障性住房有明确的供给人群，因此不会冲击商品房市场的供给。

汤敏认为，北京房地产业新的增量在于两手抓：一方面政府要大量消化现有的存量房，比如政府推出的回购商品房做政策性住房；另一方面应该加大新房建设，最重要的是要拉动一部分社会资本一同投入。

“应该有政策促使房地产流转，如果把社会存量盘活就可以大大拉动投资和消费，比如二手房交易，这里有很多文章可做，”毛大庆补充道。

他也认为对于房地产开发政府一定要转变思路，不能大包大揽，“一个城市的建设应该有各种类别的投入，我认为限价房只是一个过渡性产品，政府主要应该解决的是低收入人群的扶持终端。现在大量政策性住房的政策出台使中低商品房市场受到打击，这其中的机制和条例是否可以理顺7城市中最大的人群还是中等人群，这部分市场对开发商有哪些机会?高端市场是否也不应该放弃?”

“中国不能没有房地产，房地产业真不投资对经济增长是不好的。可是房地产业的开放一定要大，经济适用房也可以通过政府补贴开发商，让开发商去做，企业做好了政府完全可以用高税收调节。”另外，汤敏认为北京的农村也可以做房地产，“比如休闲度假式的地产开发需求也是很大的，这是地产发展一个新的增量。”

“利用限价房定价来补充和平衡商品房市场也应该适当加入市场的因素，这样会是资源配置更加合理。”毛大庆提到在朝阳区经历的一次限价房选房：“最终有四分之一的符合限价房居民放弃选房，当然原因是多种多样的。可是其中暴露了一个问题：限价房供应也应适当加入市场的因素，这些工作可以由开发商来做，这样更容易发挥限价房的作用。”

“精细化分工会使政府的工作更有效率。”毛大庆总结道。

链接　保障性住房的“长沙经验”

“现在房地产业处于一个非常困难的境地，这时如果各地政府再去建低收入住房，当然可以启动一部分房地产投资，雇一部分民工，用一部分水泥，但是可能出现更多的空置房。我认为长沙市政府把保障性住房补助直接发给市民的‘长沙经验’值得借鉴。”

汤敏透露，长沙市政府算了一笔账，如果建低收入住房，每一户可得补助8万元用于买地和建筑设施等，于是他们干脆把钱发给符合条件的住户，让老百姓自由挑选自己的住房。“这么一个上万户、又有钱的买房大军自然吸引了众多的房地产商纷纷展开让利活动：每户让利5万元――这相当于这部分人手里握了13万元。按照长沙的房价3000多一平米算，以买一套70平米的房子来算，加起来累计一平米可减2000多元，这意味着：每户人家花每平米1000元左右的价格，通过十几年的抵押贷款，立刻就能买到一套70平米房子。既解决了部分百姓的住房问题，又减少了市场的存量。对于那些更低收入的家庭，政府以廉租房来解决他们的住房问题。”

“现在长沙市正在考虑加快棚户区的改造，思路还是一样的。要怎么样利用房地产这个存量。现在长沙市在建的房子有3500万平方米，今年长沙市也就只能卖出700万平方米。所以，如果要按照市场这么正常消化，得要4、5年的时间才能消化掉。现在光棚户区就起码有1000万平方米的需求，如果政府能够发给这1000万平方米棚户区一笔钱，让他们去买房子，就可以消耗掉市场的一部分空置的房子。”

房地产投资篇9

一、投资入股方式

根据相关税收法律法规规定，企业以房地产对外投资，不需缴纳营业税及附加、土地增值税(房地产企业除外)，但必须缴纳企业所得税、印花税和契税。

（一）投资方——母公司纳税分析：1.营业税及附加。根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）规定：“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”母公司该项房地产投资行为，不征收营业税，也不需要缴纳城建税和教育费附加。2.土地增值税。根据《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）第四条规定：“单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。”和第五条规定：“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。”由于母公司和子公司均不是房地产开发企业，因此该项房地产投资不需要缴纳土地增值税。3.印花税。根据《印花税暂行条例》第三条规定：“纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算应纳税额。产权转移书据，立据人按所载金额万分之五贴花。”《印花税暂行条例施行细则》第五条规定：“条例第二条所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。”《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）规定：“财产所有权转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。”母公司与子公司书立的商务楼权属《产权转移书据》，母公司应按所载金额1500万元的万分之五计算缴纳印花税7500元（1500万元×0.5‰）。4.企业所得税。根据《企业所得税法实施条例》第二十五条规定：“企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号）第二条规定：“企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。企业以非货币性资产对外投资，应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收入的实现。”母公司的该项房地产投资业务属于非货币性资产对外投资，因此，应视同转让财产确认非货币性资产转让所得，计算缴纳企业所得税124.8125万元[(1500－1000－0.75)×25%]。以上分析，母公司共计应缴税费125.5625万元(0.75＋124.8125)。

(二)接受投资方——子公司纳税分析：1.契税。根据《契税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照条例的规定缴纳契税。”《契税暂行条例实施细则》第八条规定：“土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（一）以土地、房屋权属作价投资、入股。”承受房地产权属的子公司，应按房地产投资价值1500万元的4%计算缴纳契税60万元(1500×4%)。2.印花税。根据上述印花税法律法规规定，母公司与子公司书立的商务楼权属《产权转移书据》，子公司也应按所载金额1500万元的万分之五计算缴纳印花税7500元（1500万元×0.5‰）。以上，子公司共计应纳税费60.75万元(60＋0.75)。“投资入股”方式纳税分析，母、子两公司共计应纳税费186.3125万元(125.5625＋60.75)。中兴煤业集团财务负责人听完笔者解答后，对于母公司不缴纳营业税及附加和土地增值税表示满意，但对于子公司需要缴纳60万元契税却不大乐意，随即提出子公司能不能不缴契税？笔者回答：如果采用上述投资入股方式投资房地产，根据相关税收法规规定，接受投资方必须缴纳契税。该财务负责人问：如果采用“资产划转”方式，母公司将商务楼权属无偿划转给子公司，是否可以不缴契税？笔者回答：中兴煤业集团公司作为母公司，将其房地产权属划转给所属全资子公司，属于同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转。根据《财政部国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2015〕37号，以下简称“37号文”）第六条“资产划转”第二款规定：“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。”承受房地产权属的子公司无需缴纳契税。需要提醒，虽然承受房地产权属的子公司能够享受免征契税优惠政策，但由于母、子公司都是法人单位，所以，“无偿划转资产”业务，根据其他相关税收法律法规规定，划入方虽然无需缴纳契税，但却需要缴纳印花税和企业所得税；同时，划出方不但需要缴纳企业所得税和印花税，还需要缴纳营业税和土地增值税，显然增加了税负。

二、无偿划转方式

（一）资产划出方——母公司纳税分析：1.营业税及附加。根据《营业税暂行条例实施细则》第五条第（一）项规定：“单位和个人将不动产或土地使用权无偿赠送其他单位和个人，视同发生应税行为。”母公司将其商务楼权属无偿划转给子公司，属于赠送行为，应按视同销售不动产“应税行为”缴纳5％的营业税，并按照规定比例缴纳城建税和教育费附加。应缴纳营业税及附加为84万元［1500×5％×（1+7％+3％+2%）］。2.印花税。根据上述印花税法律法规规定，母公司与子公司书立的商务楼权属《产权转移书据》，母公司应按所载金额1500万元的万分之五计算缴纳印花税7500元（1500万元×0.5‰）。3.土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）规定：“细则所称的‘赠与’是指如下情况：（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务的人。（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。”母公司将其商务楼权属无偿划转给子公司的行为，不属于上述两种情况，故应缴纳土地增值税。因为商务楼是新建成的，所以房屋成新度应为100％，则计算土地增值税的增值额为415.25万元（1500－1000－84－0.75）。增值率为38.28％(415.25÷1084.75×100%)。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率应为30%。因此，母公司应缴纳土地增值税为124.575万元（415.25×30％）4.企业所得税。根据《企业所得税法实施条例》第二十五条规定和《企业所得税法》第九条规定：“企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除”。《企业所得税法》第十条规定：“在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：（五）本法第九条规定以外的捐赠支出”，以及《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）规定“：企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入：(5)用于对外捐赠。”母、子公司都是法人单位，因此，母公司无偿划转给子公司的商务楼权属，属于对外捐赠，权属已发生改变，应当视同转让财产，按划转资产公允价值与账面价值及所纳税费的差额确定应税收入，计算缴纳企业所得税。另外，母公司对子公司的无偿划转行为，在税法上视同直接捐赠，而且由于捐赠行为所发生的支出不属于公益性的捐赠，所以不能在企业所得税税前扣除。因此，母公司应全额计算缴纳企业所得税72.66875万元［(1500－1000－84－0.75－124.575)×25%］以上分析，母公司共计应缴税款281.99375万元(84＋0.75＋124.575＋72.66875)。

（二）资产划入方——子公司纳税分析：1.契税。根据37号文第六条“资产划转”第二款规定，子公司承受母公司无偿划转的商务楼权属，可不缴纳契税。2.印花税。根据上述印花税法律法规规定，母公司与子公司书立的商务楼权属《产权转移书据》，子公司也应按所载金额1500万元的万分之五计算缴纳印花税7500元（1500万元×0.5‰）。3.企业所得税。根据《企业所得税法》第六条规定：“企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额，包括(八)接受捐赠收入。”和《企业所得税法实施条例》第二十一条规定：“企业所得税法第六条第(八)项所称接受捐赠收入，是指企业接受的来自其他企业、组织或者个人无偿给予的货币性资产、非货币性资产。接受捐赠收入，按照实际收到捐赠资产的日期确认收入的实现。”第十三条规定：“企业所得税法第六条所称企业以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。前款所称公允价值，是指按照市场价格确定的价值。”子公司接受母公司无偿划转的商务楼权属，属于接受非货币性资产捐赠，应按公允价值1500万元确定捐赠收入额，并入应纳税所得额计算缴纳企业所得税375万元(1500×25%)。

房地产投资篇10

1、易居中国的专业经验和资源优势

易居中国在房地产领域积累了从市场调查、投资项目分析、市场营销策划、房地产决策咨询、专业营销等方面及其丰富的专业经验，是中国房地产流通服务领域的整合者和领导者。

易居中国积累了从房地产发展商到高端客户，从商业银行到各类金融机构，从房地产中介顾问机构到房地产专业研发机构等整个房地产产业链中高端资源。

易居中国的专业经验和资源优势，为基金公司从投资项目寻找、投资项目分析决策、投资项目整合、投资项目退出等整个投资过程提供了不可替代的技术支持，为易居房地产基金创造优秀的投资业绩提供不可或缺的资源保证。

2、易居房地产基金优秀的管理团队

易居房地产基金的掌舵人是易居中国的创始人周忻，周先生将易居中国打造成中国房地产流通服务领域的整合者和领导者，并使易居中国在美国纽交所成功上市。易居房地产基金的管理团队有来自中国房地产研究咨询和房地产开发的资深的成功实践者，有来自世界500强企业负责投资发展的高端人才，有来自房地产投资、分析领域的专业精英人士。他们组成了易居房地产基金的优秀管理团队，在易居中国的强大资源管理平台上以专业的经验投资于蕴藏着巨大投资机会的中国房地产市场。

3、宏观经济环境变化和房地产行业调整带来的机会

2008年，中国房地产市场在宏观调控的大环境下，一方面存在着时不我待的发展机会。

另一方面，几乎所有的房地产商都不同程度存在着融资的困难，房地产行业将出现优胜劣汰的行业调整，在调整的过程中必然蕴藏着稍纵即逝的绝佳投资机会，在这样的现实条件下，具有深厚房地产行业背景的易居房地产投资基金将有机会获得巨大的成功。

二、投资策略

1、PRE-IPO房地产企业投资

利用易居中国的资源优势，第一时间掌握投资项目信息，以全方位战略合作的方式股权投资于优质的拟上市房地产开发企业和房地产经营企业，利用资本市场实现投资的增值。

2、以股权投资方式参与房地产开发

A、以股权收购房地产项目公司的方式取得土地或物业

利用房地产行业调整的机会以股权投资的方式直接获得超值的住宅、商业和工业用途的土地或物业，再通过易居中国对投资标的重新进行专业的市场定位、营销策划、资源配置，从而使土地或物业价值大幅度提升后，通过与易居中国战略合作开发商共同合作开发，由易居中国快速实现相应房地产的销售，使土地或物业实质性增值；或经过易居中国对土地或物业进行整体策划从而使土地或物业价值重新发现及价值提升后直接转手出售，快速实现土地或物业的增值。

B、以股权投资的方式参股房地产公司的优秀项目公司

以股权投资的方式参股房地产公司的项目公司，由项目公司开发，再通过易居中国对投资项目重新进行专业的市场定位、营销策划、资源配置，从而使投资项目价值大幅度提升后，通过易居中国快速实现销售，使项目实质性增值；或者开发完成后拥有部分物业产权，通过与专业团队合作经营物业出租实现投资的增值。

三、易居中国的市场地位

1、易居中国的业绩

2004年度CIHAF中国十大房地产营销企业

2005年度中国房地产策划百强企业百强之星

2005年CCPE中国房地产营销行业十大杰出贡献企业

2006年度中国房地产最佳综合服务机构

2006年度中国房地产策划行业领先公司品牌

2005-2007年连续三年中国房地产策划百强综合实力TOP10第一名

2007中国房地产策划百强综合实力第一名

2007最佳综合服务机构