投资性房地产十篇

投资性房地产篇1

公允价值计量模式的采用能够促进我国会计准则达到国际准则的要求，进而为投资者提供一定的指导，促进他们制定出合理的策略。通过在投资性房地产中使用公允价值，投资性房地产保值增值的特征能够被更轻易地反映出来，可以将真实、客观和公允的会计信息提供给投资者与社会公众。但是在投资性房地产应用中出现很多问题，比如市场环境不够成熟公允价值信息披露不够充分 纳税问题 成本效益和会计监管问题会计人员素质参差不齐，构建公允价值在投资性房地产计量的设想

一、构建活跃的房地产市场

公允价值的真正获得必需具备一个完善，完整以及成熟的市场竞争环境，然而对于我国而言，现阶段的投资性房地产市场对公允价值的运用非常不利，为了有效解决这个现状，现阶段最重要的就是促进一个相对活跃的房地产市场的构建。

第一构建活跃市场目标的实现可以通过互联网来实现，现代社会互联网普及面越来越广，要形成一个房地产交易网络平台并不困难，我们可借助相关技术来构建一个完整的网络房地产交易系统。要促进房地产交易信息的不断完善，保证市场价格出于一个合理状态。

第二强化对证券市场的监管力度，减少上市公司的借助投资性房地产业务来谋取利润、粉饰报表现象的发生。不断为公允价值的全面实现营造一个良好的发展环境。其次可以对我国证券法进行修订，从法律的角度约束和规范我们证券市场，强制披露、强制审计、法律责任。

二、完善公允价值计量准则和规范信息披露

（一）提高公允价值的不确定信息表外披露程度

会计准则披露公允价值信息的主要途径有表内确认和表外披露。在财务报告中，仅在表内提供公允价值单一货币金额是远远不够的，因此表外披露公允价值的不确定性信息是非常之必要的。目前我国的经济形势下，公允价值的估值技术不成熟，全面充分的表外披露弥补公允价值计量缺陷。

1、披露公允价值估计的概率分布和概率密度函数。在公允价值估计的第三层级中，最重要的是现值技术，而在其中使用的未来现金流量实际上是一个随机变量，它的分布可能是离散的，也可能是连续的。

2、披露有关风险价值的信息。风险价值信息对财务报表使用者解读主表中的公允价值很有用。但是上述信息包含的技术含量较高，制定相关规定时，还应考虑披露的成本效益和约束条件。

加强信息披露，不断促进公允价值模式的地位提高，使得它能够平等地参与到计量当中，以最快的速度实现和国际准则的接轨，以最快的速度实现和国际准则的接轨。

（二）完善公允价值估值技术特别是现值技术

目前我国的经济市场情况，可观察的相关市场信息偏少，研究和掌握先进的估值技术尤其是现值技术是切实、广泛使用公允价值的关键，我国应积极展开对其的研究，首先研究采用估值技术确定公允价值的条件、原则、标准等理论，提高操作性。其次应加强估值技术的适用性、合理性研究和结果鉴定。推广现值模型、矩阵估计模型以及基本分析等数学估价模型。

对于现值技术是公允价值计量的重要方法，对它要注重影响因素分析，比如；未来现金流的构成、风险和不确定性、折现率的确定等，提高公允价值估计值的准确性。利用多目标决策法等经营决策方法可以对企业的经营状况进行比较科学的预测，同时，通过决策树的方法计算企业各种可能经营状态下的经济事项的期望现金流量，可以极大提高预计未来现金流量的准确性。

（三）明确相关的税收政策

投资性房地产与非投资性房地产是我国会计上的主要区分，但是就现行税法来说，并不是这样进行区分的，它们都实施相同的征税原则，这样一来最终会出现税收征收困难的后果，房产税、所得税以及土地增值税是我们这里主要涉及的三种税，房产税的征收是按照房产的余值或租金收入进行的， 投资性房地产账面价值不等同于房屋的原价值。投资性房地产可以借助公允价值模式进行计量，但是公允价值的变动并不构成税法上的应纳税所得额，这样的政策会在一段较长的时间内保持不变，使得企业的税务负担能够得到缓解，在与背景条件相吻合的条件下， 充分考虑现阶段市场的发展环境借助公允价值模式对土地的增值税进行计量。由于房地产对国民经济发展影响重大，并且这和金融、消费等许多关联产业关系密切，因此建议把房地产制度的改革作为深化体体制改革的重中之重，把房产税视为房地产制度改革的最终出发点以及发展核心。

三、建立完善的房地产估价与评审制度

（一）完善我国评估机构

合理确定公允价值是借助公允价值模式进行计量的重要前提，公司要以成本效益为最大原则。就目前的发展状况来看，我国房地产市场的发展状况不平稳，引进公允价值计量的时必须持谨慎态度，应该引入独立的第三方评估，即房地产评估机构的估价，并且要根据实际发展状况制定相关的评估中介准入制度，对专业评估人员的从业资格认证进行严格把关，对房产评估机构的资格审查制度进行严格执行， 此外还需要严格审查评估机构。若有造假等违规现象出现，必须对其进行严厉惩罚，后果严重的可以取消其资质。房地产市场的投机现象非常普遍，使得供求关系受到严重的扭曲，对第三方评估而言，必须充分认识到房地产市场所存在的泡沫以及风险，及时通过各种途径收集有用信息，并且对交易目的以及对价格产生影响的因素实施调查。

（二）完善房地产估价方法――市场比较方法

市场比较法是将估价的对象与估价时点近期有过交易的类似房地产加以比较，对类似房地产的价格做适当的修正，以此来估算价值，从而对估价对象做出客观合理的价格。因此运用市场比较，要有完善的房地产交易资料库。可比实例的选取一定要注意用途、建筑结构、区位、估价的时点，价格类型与估价对象接近。要想使市场比较法得出的结果正确有效，应注意交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别其他因素的修正，以及灵活运用估计公式。

四、促进会计职业判断能力的提高

（一）会计人员自身加强学习

通过公允价值的模式来对投资性房地产进行计量，对于会计人员而言，需要具备会计职业判断能力，会计人员必须从自身做起努力提高职业能力，所以对会计人员来说，必须做到以下几点：不断进行新的认知，不断学习新的知识与观念，并且重视关注我国会计方面政策法规的动态，在实际的会计工作中持续提高自己的学习能力以及阅读能力，通过这样的方式来促进自身经验不断促进会计人员在职业道德上的不断强化，使得他们自觉遵守相关职业规范，在展开工作的同时不断接受相关职业道德教育，促进自身道德水平的不断提升；对于会计协会、及相关组织、财政部门而言，最重要的就是要不断强化对会计教育的监督管理，加大在这方面上的人力物力与财力的投入，开展会计培训班，创办各式会计期刊与书籍，并且限定时间对相关会计人员进行职业考核使得会计人员的能力与素质获得持续提升。

（二）政府加强管理和引导

投资性房地产篇2

在投资性房地产的初始计量方面，新准则规定，投资性房地产应当按照成本进行初始计量。这与国际准则保持一致。国际准则另外对于不作为投资性房地产的成本项目进行了相关的规定，如为使房地产达到工作状态所必需的启动费之外的其他启动费用和其他的不正常损失等支出，不能作为投资性房地产成本的构成部分。新规则中只对初始计量成本的项目组成作了规定。因此，新准则与国际会计准则在对此的规定在本质上是相同的。

2投资性房地产后续计量

2.1计量模式运用数量新规则规定一个企业只能采用一种计量模式对其所有房地产进行后续计量，不得同时采用两种模式。国际会计准则规定，可以采用公允价值模式或成本模式作为其会计政策，并且将选定的会计政策采用于其全部投资性房地产。可见在投资性房地产后续计量模式数量上，二者规定都是二选一。

2.2计量模式选用侧重点新准则规定，投资性房地产后续计量，通常采用成本模式，只有企业有确凿证据证明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产地产的公允价值做出合理的估计。可见新准则更倾向于成本模式，只有在公允价值能够可靠取得时采用公允价值模式。

国际会计准则虽然对公允价值模式和成本价值模式选用，并未规定优先顺序，但认为从公允价值模式变更为成本模式通常不大可能导致更恰当的列报；对于选用成本计量模式的企业，仍应对投资性房地产的公允价值进行披露；公允价值计量模式还被作为了一些房地产归为投资性房地产的一个必备条件。例如：国际会计准则规定，对于经营租赁方式租入的房地产再转租的，只要该类房地产符合投资性房地产定义的且企业对该房地产采用公允价值模式计量的，允许将其归类为投资性房地产，但企业必须对所有其它投资性采用公允价值模式计量。从以上三个方面可以看出，国际会计准则更侧重于使用公允价值作为投资性房地产的后续计量。

2.3计量模式转换方面新准则规定，为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠计量取得且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。这主要是由于我国资本市场发展并不完善所决定的。对于企业而言应该慎重的选用公允价值计量模式作为其投资性房地产的后续计量。选用成本模式的，当资本市场、经济发展等客观情况发生变化时，还有选择公允价值的机会，而一旦选择了公允价值模式，就没有回旋的余地了。因此，新准则了这么长时间，但是很多企业仍旧选择成本计量模式作为其后续计量。

《国际会计准则第8号——会计政策、会计估计变更和差错》规定，只有能够导致在企业财务报表中对交易、其他事项或情况进行更恰当的列报的情况下，才能自愿变更会计政策。而从公允价值模式变更为成本模式不大可能导致更恰当的列报。由此看出，国际会计准则不主张从公允价值模式变更为成本模式对投资性房地产后续进行计量，但是并没有明确的禁止，在特殊条件下，还是存有一定变更的空间，而我国则明确禁止。

综上所述，《企业计准则第3号——投资性房地产》的制定，规定了投资性房地产范围的界定、确认、计量模式及转换和相关信息的披露，顺应了我国经济的发展，填补了我国投资性房地产准则的空白，反映了与国际会计准则的趋同。但是由于我国具体国情如资本市场不健全，还与国际会计准则存在一定的差异，但这种差异的存在是客观和必要的。在我国资本市场逐渐完善和与国际市场融合中会逐渐的缩小。

参考文献：

投资性房地产篇3

关键词：投资性房地产后续支出 资本化 核算科目 在建工程

《企业会计准则》（2006）已实施近五年，投资性房地产作为首批采用公允价值计量模式的具体准则被一部分房地产和其他的上市公司所采用。此具体会计准则的出台规范了投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。但在企业具体实施该准则过程中还存在一些问题和难点，有待于进一步完善该具体会计准则。

一、投资性房地产的内涵

房地产作为一种稀缺性的资源，在社会与经济发展、城市建设和人居环境的改善等各个方面都有着举足轻重的地位。2006年我国出台的投资性房地产会计准则明晰了投资性房地产的内涵及其内容。

（一）房地产的定义

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其位置的固定性和不可移动性的特点，在经济学上又被称为不动产。它可以有三种存在形态，即土地（土地使用权）、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

（二）投资性房地产的界定及内容

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。自用房地产、存货及不能够单独计量和出售的部分用于赚取租金或资本增值部分自用的房地产，不属于投资性房地产，应当确认为固定资产或无形资产。

随着市场经济的蓬勃发展，房地产行业已经造就了我国经济发展的辉煌。企业在经济活动中对持有的房地产一方面用于自身生产及存货对外销售，另一方面还利用房地产赚取租金及资本保值增值。上述针对房地产的收益活动，还可能成为影响个别企业盈余的主要经济业务。此外具有投资性质特征的房地产和原来划分为固定资产的自有房屋建筑物及作为存货的房屋在用途、状态、持有目的等方面存在显著的差异。但在2006年之前，由于我国经济发展及准则制定的制约，在我国的会计准则中，没有界定自用房和出租房的定义，没有区分自用土地使用权和出租土地使用权的内容，全部放在固定资产及无形资产会计准则中，基本上采用历史成本进行计量。随着经济的高速发展，投资性房地产业务的增多，客观上要求对具有投资性的房地产进行界定和区分。

二、投资性房地产的改扩建后续支出

投资性房地产的后续支出是指投资性房地产经初始计量并入账后发生的与投资性房地产相关的支出。投资性房地产后续支出，如果使可能流入企业的经济利益超过了原先的估计，则应将其予以资本化，计入投资性房地产的成本；如果不能使可能流入企业的经济利益超过原先的估计，则应将其予以费用化，计入当期损益。

三、投资性房地产后续支出账务处理现状及存在的问题

《企业会计准则》（2006）为区别于固定资产和无形资产，将投资性房地产单独作为一项资产列示，为利益相关者使用会计信息更好的进行决策提供依据，同时规定企业在投资性房地产会计处理过程中，采用历史成本和公允价值两种计量模式，企业可以依据自己的实际状况自行选择。

在投资性房地产的确认、计量及后续计量、处置和披露等阶段中，笔者认为在投资性房地产资本化后续支出这一环节，其账务处理上仍存在一些问题。依据投资性房地产准则规定：与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。采用历史成本模式计量的投资性房地产改扩建时，将改扩建投资性房地产的账面价值记入“投资性房地产――在建”科目，改扩建过程中发生的相关支出记入“投资性房地产――在建”科目，在改扩建过程不计提折旧或摊销，不进行减值测试，不计提减值准备，改扩建完毕交付使用时再按实际发生的改扩建成本作为投资性房地产的入账价值转入“投资性房地产”科目核算；采用公允价值模式计量的投资性房地产改扩建时，将改扩建投资性房地产的账面价值记入“投资性房地产――在建”科目，改扩建过程中发生的相关支出记入“投资性房地产――在建”科目，在改扩建过程中，不以资产负债表日公允价值与账面价值的差额调整投资性房地产的账面价值，改扩建完毕交付使用时再按实际发生的改扩建成本作为投资性房地产的入账价值转入“投资性房地产――成本”科目核算。

上述投资性房地产资本化后续支出的账务处理，笔者认为不妥，有待进一步商榷。具体原因如下：

一是投资性房地产进行改扩建时，已不满足“投资性房地产”会计科目核算的要求。投资性房地产进行改扩建时，它已经丧失了赚取租金或资本增值的作用，已经不符合投资性房地产的范畴，故而将其仍在“投资性房地产”科目核算有些不妥。

二是投资性房地产在改扩建过程中，不进行减值测试，不符合谨慎性原则。谨慎性原则要求企业对交易或者事项进行会计确认、计量和报告应当保持应有的谨慎，不应高估资产或者收益、低估负债或者费用。投资性房地产在改扩建过程中，有可能会由于其他原因，导致改扩建资产后成本高于其可收回金额，不进行减值测试，将会导致我们高估资产，违背谨慎性原则。

三是在公允价值计量模式下，投资性房地产改扩建后入账价值不符合公允价值准则。采用公允价值模式计量的投资性房地产，在初次取得时，应按取得当日的公允价值计量，取得当日的公允价值与资产账面价值的差额记入“公允价值变动损益”科目（借方差额）或“资本公积――其他资本公积”科目（贷方差额）核算。而现行的账务处理是改扩建成本作为投资性房地产的入账价值，不考虑交付使用当日的公允价值，这与公允价值准则的相关规定不符。

四是投资性房地产改扩建现行账务处理复杂化。

四、对投资性房地产后续支出账务处理的建议

经过上述分析，笔者认为关于投资性房地产改扩建后续支出的账务处理还应该延续前期的账务处理模式，将到期收回的投资性房地产，不管改扩建后是否继续出租，一律将其账面价值结转至“在建工程”科目核算，按照“在建工程”的原则进行账务处理，交付使用时，再按照资产的用途分别转至“投资性房地产”科目或“固定资产”科目进行核算。这样一来，上述问题都可以得到解决的同时，账务处理也进一步简化。J

参考文献：

1.中华人民共和国财政部.企业会计准则[M].北京：经济科学出版社，2006.

2.新企业会计准则重点难点解析编写组.企业会计准则重点难点解析[M].北京：企业管理出版社，2007.

3.中国注册会计师协会编.会计[M].北京：中国财政经济出版社，2013.

4.财政部会计资格评价中心编.中级会计实务[M].北京：经济科学出版社，2013.

5.赵俊梅.投资性房地产处置的会计核算探析[J].会计之友，2013，（7）.

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关键词：新会计准则投资性房地产准则

一、投资性房地产概述

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当单独计量和出售，主要包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。投资性房地产不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

在日常经营活动中，企业除了将拥有的房地产用于生产厂房、办公场所等自用外，还可能将持有的部分房地产出租以获取租金或持有闲置的房地产等待合适的市场机会将其出售以获取资本利得。在会计上，这些为赚取租金或资本增值而持有的房地产被划分为一类专门的资产，即投资性房地产。与此相对应，为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产被称作自用房地产。投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值或两者兼有，因此投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其他资产。而自用房地产必须与其他资产（如生产设备、原材料、人力资源等）相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用《企业会计准则第3号—投资性房地产》，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。

我国以往的会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产，由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营成果的影响。新的会计准则要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好地为会计信息使用者作出决策提供依据。

二、投资性房地产的初始计量和后续计量

1、投资性房地产的初始计量

企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量，取得的方式不同，则取得时的成本计量也不同。现分别介绍几种取得方式的成本计量。

（1）外购投资性房地产的成本。包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费及其他支出等。

（2）自行建造投资性房地产的成本。由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地成本、建造成本、应予以资本化的借款费用以及支付和分摊的间接费用等。

（3）以其他方式取得的投资性房地产的成本。包括自用房地产转换为投资性房地产、作为存货的房地产转换为投资性房地产等。本文将在投资性房地产的转换中专门阐述。

在实际工作中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。能够单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，应当确认为投资性房地产；不能单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，不确认为投资性房地产。

2、投资性房地产的后续计量

投资性房地产与普通自用房地产在会计处理上的最大不同表现在对投资性房地产的后续计量上，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

（1）采用成本模式进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》或《企业会计准则第6号—无形资产》，按月（期）计提折旧或摊销。如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号—资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。

（2）采用公允价值模式进行后续计量。只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足以下两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。

（3）投资性房地产后续计量模式的变更。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业从成本模式转为公允价值模式计量。从成本模式转为公允价值模式计量应当作为会计政策变更，并按计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益，但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

三、投资性房地产的转换

房地产的转换，实质上是因房地产的用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变时，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。主要有三种转换形式：作为存货的房地产转为投资性房地产；自用的建筑物或土地使用权转换为投资性房地产；投资性房地产转为自用。

在成本模式下几种转换形式的处理较为简单，就是将转换前的账面价值作为转换后的入账价值。下面主要介绍公允价值模式下几种转换形式的处理，公允价值模式下的转换应以转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值或以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值。

1、公允价值模式下作为存货的房地产转为投资性房地产

房地产开发企业将持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原存货账面价值和已计提跌价准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。

2、公允价值模式下自用建筑物或土地使用权转换为投资性房地产

企业将原本用于生产或经营管理的房地产改为出租，即固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原固定资产或无形资产账面价值和已计提的折旧或摊销及减值准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。

3、公允价值模式下投资性房地产转为自用

企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理的固定资产或无形资产，转换日为企业开始自用的日期。应当以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。

企业出售、转让投资性房地产以及对报废或毁损的投资性房地产进行处置时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。公允价值模式下，还应将累计公允价值变动损益转入“其他业务收入”，如存在原转换日计入资本公积的金额，则一并转入“其他业务收入”。

四、综合示例

2007年4月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业，租赁期开始日为2007年5月1日。2007年5月1日该写字楼的账面价值9000万元，公允价值9400万元，2007年12月31日该项投资性房地产的公允价值为9600万元。假定2008年3月31日租赁期满，企业收回该投资性房地产，并以11000万元出售，出售款已收讫。

2007年5月1日转换时：

借：投资性房地产—成本94000000

贷：开发产品90000000

资本公积—其他资本公积4000000

2007年12月31日：

借：投资性房地产—公允价值变动2000000

贷：公允价值变动损益2000000

2008年3月31日出售时：

借：银行存款110000000

贷：其他业务收入110000000

借：其他业务成本96000000

贷：投资性房地产—成本94000000

—公允价值变动2000000

同时，将累计公允价值变动损益转入其他业务收入。

借：公允价值变动损益2000000

贷：其他业务收入2000000

同时，将转换时计入资本公积的部分转入其他业务收入

借：资本公积—其他资本公积4000000

投资性房地产篇5

投资性房地产转换的处理方式浅析

一、投资性房地产概念的提出

我国房地产行业自上个世纪末开始快速发展，同时与房地产有关的产业发展也很快。房地产行业在近些年国民经济的发展过程中起到了重要作用，但同时对房地产行业的财务处理显现出诸多问题。2000年3月，国际会计准则委员会正式通过了《国际会计准则第40号——投资性房地产》，并于2001年1月1日起开始实施。而我国，企业所拥有的房地产，即使是用作投资的房地产按照当时的会计制度与政策规定，仍然作为固定资产处理，并按其估计使用年限计提折旧。

随着房地产行业的高速发展，这种核算方法已经完全不能反映投资性房地产的真实情况。2006年2月15日财政部颁布了新企业会计准则，根据新准则，在我国投资性房地产开始单独作为一项资产核算和反映。

所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

二、投资性房地产转换的会计处理

先来了解一下投资性房地产的计量模式。根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时，通常应当采用成本模式，满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式进行后续计量。

房地产的转换是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重分类。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。

投资性房地产的准则对成本模式和公允价值模式下其他资产转为投资性房地产以及投资性房地产转为其他资产分别做了说明，但是对于同一资产从其他资产转为投资性房地产，再转回其他资产的会计处理并未详尽说明，以下对此进行探析。

（一）在投资性房地产采用成本模式计量的情况下，其他资产转为投资性房地产，再转回其他资产的会计处理相对简单。

其他资产转换为投资性房地产，企业应将其他资产转换前的账面价值作为转换后投资性房地产的入账价值，借记“投资性房地产”、“累计折旧”、“累计摊销”，贷记“固定资产”、“无形资产”、“库存商品”、“投资性房地产累计折旧”等科目。如果其他资产发生减值，计提的减值准备也应一并结转。

当投资性房地产再转回其他资产时，企业应将投资性房地产转换前的账面价值作为转换后其他资产的入账价值，其中，原始价值、累计折旧、累计摊销应分别进行结转，账务处理与其他资产转换为投资性房地产相反。

所以成本模式计量的情况下，在其他资产与投资性房地产互相转换时只要将对应科目调整即可。

（二）在投资性房地产采用公允价值模式计量的情况下，其他资产转为投资性房地产，再转回其他资产的会计处理相对复杂。

自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应将转换当日的公允价值作为投资性房地产的入账价值。

转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，借记“投资性房地产”、“累计折旧”、“累计摊销”、“公允价值变动损益”等，贷记“固定资产”、“无形资产”、“库存商品”等科目。

转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入资本公积，借记“投资性房地产”、“累计折旧”、“累计摊销”等，贷记“固定资产”、“无形资产”、“库存商品”、“资本公积－其他资本公积”等科目。

如果投资性房地产发生减值，计提的减值准备也应一并结转。

采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，如果以前未发生转换，单纯的从投资性房地产转为自用房地产，按照准则规定，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，借记“固定资产”、“无形资产”等，贷记“投资性房地产”、借记或贷记“公允价值变动损益”。

但是如果是由其他资产转换为投资性房地产，公允价值大于账面价值的差额已计入其他资本公积，在该投资性房地产再转回其他资产时，原计入其他资本公积如何处理，准则并未详尽说明，下面就此问题给出一些处理建议：

建议一：将原计入其他资本公积的金额转入“公允价值变动损益”。

这样操作符合准则的规定，转回的其他资产按照转回日公允价值计量，转回日公允价值与其他资产转为投资性房地产前账面价值的差额全额确认为公允价值变动损益。

但是其他资产转为投资性房地产，再转回其他资产，相当于其他资产的性质未变，但确认公允价值变动损益，这一点不太符合资产的处理方式，一般的资产都是按照历史成本计量，不会因为公允价值的变动而改变资产的成本。

例如：20×1年1月1日，甲公司将自用办公楼开始对外出租，赚取租金收入，该办公楼停止自用，开始对外出租起转换为投资性房地产，账面价值35000万，公允价值38000万，甲公司对出租的办公楼采用公允价值模式计量，因此形成投资性房地产38000万，其他资本公积3000万。

这样处理的结果就是，自用房地产这项固定资产年初账面价值35000万，年末账面价值40000万，确认了公允价值变动损益5000万。这样的处理方式会使企业资产总额和企业利润增加，有些企业会利用此种处理方法来操纵企业利润。当我们对这种企业进行投资的时候，应该考虑到因为资产转换带来的资产总额增加和利润增加，对投资企业进行考核时，应该剔除这部分因为资产转换带来的利润增加部分，来评估被投资企业的真实利润水平。因为资产转换带来的利润增加可以看成是一种虚增的利润，资产还是那个资产，房子还是那个房子，没有发生什么变化，只是因为转换成投资性房地产，又转回固定资产，采用了公允价值计量模式，才使得资产总额增加和利润增加。

建议二：原计入其他资本公积的金额不予调整。

即在投资性房地产再转回自用房地产时，原计入其他资本公积的金额不予调整，这样处理的结果是：其他资本公积的金额将永久存在，这样操作与其他资本公积的性质不符。

最后，自用房地产这项固定资产年初账面价值35000万，年末账面价值40000万，确认了公允价值变动损益2000万，资本公积－其他资本公积余额3000万元。

根据企业会计准则的规定，其他资本公积，是指股本溢价(或资本溢价)项目以外所形成的资本公积。其中主要包括直接计入所有者权益的利得和损失。直接计入所有者权益的利得和损失由多种事项引起，存货或自用房地产转换为投资性房地产是其中的一种，当该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务收入，借记“资本公积－其他资本公积”，贷记“其他业务收入”。因此，当投资性房地产再转回自用房产时，按照投资性房地产处置的规定，处置该项投资性房地产时，应转销与其相关的其他资本公积，因此自用房地产转入投资性房地产形成的其他资本公积应转出。

建议三：投资性房地产再转回其他资产时，按照转为投资性房地产前的价值计量，已计入公允价值变动损益或者资本公积－其他资本公积的部分冲销。

准则可以规定由其他资产转为投资性房地产后，必须在一定时间以后才能再转回其他资产，或者规定在同一个会计年度，其他资产转为投资性房地产，再转回其他资产时，按照资产未转换为投资性房地产前的价值计量。

这样的处理能够体现资产的原本的价值，但是不符合投资性房地产准则的规定。

投资性房地产篇6

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当单独计量和出售，主要包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。投资性房地产不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

在日常经营活动中，企业除了将拥有的房地产用于生产厂房、办公场所等自用外，还可能将持有的部分房地产出租以获取租金或持有闲置的房地产等待合适的市场机会将其出售以获取资本利得。在会计上，这些为赚取租金或资本增值而持有的房地产被划分为一类专门的资产，即投资性房地产。与此相对应，为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产被称作自用房地产。投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值或两者兼有，因此投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其他资产。而自用房地产必须与其他资产（如生产设备、原材料、人力资源等）相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用《企业会计准则第3号—投资性房地产》，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。

我国以往的会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产，由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营成果的影响。新的会计准则要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好地为会计信息使用者作出决策提供依据。

二、投资性房地产的初始计量和后续计量

1、投资性房地产的初始计量

企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量，取得的方式不同，则取得时的成本计量也不同。现分别介绍几种取得方式的成本计量。

（1）外购投资性房地产的成本。包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费及其他支出等。

（2）自行建造投资性房地产的成本。由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地成本、建造成本、应予以资本化的借款费用以及支付和分摊的间接费用等。

（3）以其他方式取得的投资性房地产的成本。包括自用房地产转换为投资性房地产、作为存货的房地产转换为投资性房地产等。本文将在投资性房地产的转换中专门阐述。

在实际工作中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。能够单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，应当确认为投资性房地产；不能单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，不确认为投资性房地产。

2、投资性房地产的后续计量

投资性房地产与普通自用房地产在会计处理上的最大不同表现在对投资性房地产的后续计量上，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

（1）采用成本模式进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》或《企业会计准则第6号—无形资产》，按月（期）计提折旧或摊销。如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号—资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。

（2）采用公允价值模式进行后续计量。只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足以下两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。

（3）投资性房地产后续计量模式的变更。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业从成本模式转为公允价值模式计量。从成本模式转为公允价值模式计量应当作为会计政策变更，并按计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益，但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

三、投资性房地产的转换

房地产的转换，实质上是因房地产的用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变时，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。主要有三种转换形式：作为存货的房地产转为投资性房地产；自用的建筑物或土地使用权转换为投资性房地产；投资性房地产转为自用。

在成本模式下几种转换形式的处理较为简单，就是将转换前的账面价值作为转换后的入账价值。下面主要介绍公允价值模式下几种转换形式的处理，公允价值模式下的转换应以转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值或以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值。

1、公允价值模式下作为存货的房地产转为投资性房地产

房地产开发企业将持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原存货账面价值和已计提跌价准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。

2、公允价值模式下自用建筑物或土地使用权转换为投资性房地产

企业将原本用于生产或经营管理的房地产改为出租，即固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原固定资产或无形资产账面价值和已计提的折旧或摊销及减值准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。

3、公允价值模式下投资性房地产转为自用

企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理的固定资产或无形资产，转换日为企业开始自用的日期。应当以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。

企业出售、转让投资性房地产以及对报废或毁损的投资性房地产进行处置时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。公允价值模式下，还应将累计公允价值变动损益转入“其他业务收入”，如存在原转换日计入资本公积的金额，则一并转入“其他业务收入”。

四、综合示例

2007年4月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业，租赁期开始日为2007年5月1日。2007年5月1日该写字楼的账面价值9000万元，公允价值9400万元，2007年12月31日该项投资性房地产的公允价值为9600万元。假定2008年3月31日租赁期满，企业收回该投资性房地产，并以11000万元出售，出售款已收讫。

2007年5月1日转换时：

借：投资性房地产—成本94000000

贷：开发产品90000000

资本公积—其他资本公积4000000

2007年12月31日：

借：投资性房地产—公允价值变动2000000

贷：公允价值变动损益2000000

2008年3月31日出售时：

借：银行存款110000000

贷：其他业务收入110000000

借：其他业务成本96000000

贷：投资性房地产—成本94000000

—公允价值变动2000000

同时，将累计公允价值变动损益转入其他业务收入。

借：公允价值变动损益2000000

贷：其他业务收入2000000

同时，将转换时计入资本公积的部分转入其他业务收入

借：资本公积—其他资本公积4000000

贷：其他业务收入4000000

综上所述，采用成本模式或公允价值模式是由企业自主选择的，但公允价值模式需要满足一定的条件，采用不同的后续计量模式会对财务报表带来不同影响。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，但因不计提折旧会导致税前扣除额减少，所得税由此增加。因此，在满足采用公允价值模式计量的情况下，企业应当根据本企业的实际情况选择合适的后续计量模式。

投资性房地产篇7

关键词：投资性房地产；会计政策；公允价值计量模式

中图分类号：F230 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2015）005-000-02

房地产是土地和房屋及其权属的总称，房地产行业是我国第三产业的一个组成部分，在国民经济中起着重要的作用。由于住宅业的迅速发展，房地产不再作为一个新的发展机遇，从而演变成炙手可热的产业。房地产本身具有的经济特性，往往表现出不同于其他投资的特性。众所周知，一个简单的房地产项目的开发，时间可长可短，长可达数年或数十年；房地产投资额也很难确定，高可达数千万或者以亿计。由此可见，其风险性不容小觑。

一、投资性房地产

1.投资性房地产的概念

投资性房地产仅仅是房地产行业中的一个组成部分。有关投资性房地产的概念，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

2.投资性房地产的确认条件

有关投资性房地产的确认条件：与投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；投资性房地产的成本能够可靠地计量。对于有关投资性房地产的初始计量，主要涉及三个常见事项，即外购投资性房地产、外购投资性房地产和非投资性房地产转换为投资性房地产。外购投资性房地产，在成本模式及公允价值模式下，其实际成本的确认是一样的，包括购买的价款、相关税费和相关的其他支出。不同之处是，企业在“投资性房地产”科目下设置两个明细科目，分别是“成本”和“公允价值变动”。自行建造投资性房地产，在成本模式下，其实际成本由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。在公允价值模式下，若其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应该以成本计量自行建造的投资性房地产，待其完工后或者其公允价值能够可靠计量时，再以公允价值计量。非投资性房地产转换为投资性房地产，实质上是由于房地产的用途及目的的改变而对其重新定位和分类。这里着重强调的是房地产的用途改变，而非改变房地产后续计量的模式，在日常生活中，转换日通常为租赁期开始的那一天。

3.投资性房地产的后续计量

（1）后续计量中采用的模式。投资性房地产后续计量，通常采用成本模式，只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式。但是，对于所有投资性房地产，同一企业只能采用一种模式对其进行后续计量。计量模式一经确定，不得随意变更。

（2）成本模式与公允价值模式的差异。成本模式和公允价值模式之间存在明显的差异。前者需要按期计提折旧或者摊销；后者不对投资性房地产计提折旧和摊销，以公允价值为基础调整账面价值。

投资性房地产累计折旧是针对投资性房地产采用成本法的计提折旧的一种方法，有区别的是，累计折旧是固定资产的计提折旧的方法，这就是区别于普通固定资产的具有投资性的房地产。若在对投资性房地产的后续处理中采用了公允价值模式的话，不仅可以免去成本模式中的计提折旧及摊销，降低成本费用，而且在房地产行业持续飞速发展的今日，其每年的增值额持续为正值，总体而言，采用公允价值模式会造成企业的当年净利润明显上涨。但其实，采用公允价值模式也有其弊端的。利润虽然是上去的，但其波动性较大，会随着时间而愈发波动，企业在核算税负方面难度也是增加的，而且，对于成本模式转换为公允价值模式，一经转换，不得更改，这就导致了企业不能在一定范围内操作利润。尽管有利有弊，权衡之下，毕竟还是利大于弊，公允价值模式还是逐渐被人所采用。只是在新法规中，我们也了解到转换也不是很容易的。

4.投资性房地产的后续支出

首先在满足了投资性房地产的确认条件之后，将其后续支出计入投资性房地产的成本当中。例如，企业为了提高投资性房地产的价值，往往会对投资性房地产进行装潢、改建等等，使其更加美观和坚固，而这些通过装修而改善房屋的实用和美观所付出的支出满足投资性房地产确认条件的，应该将其资本化。对于企业再开发而进行扩建和装潢的且将来仍然作为投资性房地产的，在再开发期间继续将其作为投资性房地产，而再开发期间将不对其计提折旧或者摊销。

5.处置投资性房地产

投资性房地产一旦被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。投资性房地产在其处置过程中也根据其采用模式的不同而不同。在成本模式和公允价值模式下，都是先确认收入，计提成本，按照其实际收到的金额，计入“其他业务收入”，按照实际发生的支出，结转成本，计入“其他业务成本”。在成本模式下，按照其已经计提的折旧或摊销，计入“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已经计提的减值准备，计入“投资性房地产减值准备”科目。在公允价值模式下，按照其累计公允价值变动，计入“投资性房地产――公允价值变动”，同时结转投资性房地产累计公允价值变动，如果存在原转换日计入资本公积的金额，一并结转。

二、投资性房地会计处理中涉及的国家政策性问题

1.会计政策

投资性房地产作为我国国民经济的支柱产业，在有些会计处理方面，会涉及到国家政策性问题。因此，对于投资性房地产后续计量中所涉及到的会计政策的不同，相关地，其所导致的会计后果和经济后果也会不同。成本模式转换为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转换时账面价值与公允价值之间的差额，调整期初的未分配利润――留存收益。已转换为公允价值模式的，不得转换为成本模式。

2.会计政策变更

在新法则中明确规定了，企业在进行非货币交易、债务重组、非同一控制下企业合并都由原来的历史成本计价改为公允价值计价。

（1）非货币易，是指交易双方以非货币性资产进行的交换，即非货币性资产交换，这种交换不涉及或只涉及少量的货币性资产（补价）。通常补价占整个资产交换金额的比例低于25%可认为是少量的货币性资产。非货币性资产是相对于货币性资产而言的，货币性资产，是指企业持有的货币资金或者将要以固定或者可确定的金额收取的资产。因此，非货币性资产是指货币性资产以外的资产，包括无形资产、固定资产、存货以及不准备持有至到期的债券投资等等。

（2）债务重组，是指在债务人发生财务困难的情况下，债权人按照与债务人达成的协议或者法院的裁定作出让步的事项。债务人发生的财务困难是债务重组的前提，是指债务人出现资金周转困难或经营陷入困境，导致债务人无法或没有能力按照原定条件偿还债务。当然，债务重组中最为重要的就是让步环节，债权人的让步是债务重组的必要条件。债务重组最为主要的方式有：以资产清偿债务、债务转为资产、修改其他债务条件以及以上三种方式的组合。其中，以资产清偿债务又有以现金或非现金资产清偿债务（非现金资产包括固定资产、库存材料、商品产品、股票以及债券之类等等）的方式。

（3）非同一控制下企业合并，是指参与合并各方在合并前后并不受同一方或者相同的多方最终控制的交易合并，排除了同一控制下的企业合并的情况以外的其他的企业合并，主要强调的是企业与第三方的交易。非同一控制下的企业合并意味着企业的资产和负债发生改变，这种改变一般都表现为同时增加。企业合并可以通过控股合并和吸收合并两种方式。其中，非同一控制下的控股合并，购买方按照确定的企业合并成本作为长期股权投资的初始投资成本，其合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和。相关地，企业以固定资产、无形资产、存货以及现金等等作为合并对价的，并且，为进行企业合并而发生的相关费用计入管理费用。

三、会计处理

在投资性房地产满足条件下，可以由成本模式转换为公允价值模式，即其持有性质的改变。对于其计量模式的转换，应按照会计政策变更进行会计处理。最重要的是，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转换为成本价值模式。

首先，应将以前年度计提的折旧和摊销予以冲销，将投资性房地产的账面价值还原为初始价值，并且要对其期初留存收益进行调整。其相关的会计分录为，将“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目计入借方，贷方则记“盈余公积”和“利润分配――未分配利润”科目。

其次，按照变更日当年年初的公允价值，对投资性房地产的初始成本进行调整。其有关会计分录为，借记或者贷记“投资性房地产――公允价值变动”科目，借记或者贷记“盈余公积”和“利润分配――未分配利润”科目。

最后，将投资性房地产变更日当年的年初公允价值调整为变更日的公允价值。其相关的会计分录为，借记或者贷记“投资性房地产――公允价值变动”科目，贷记或者借记“公允价值变动损益”科目。

四、结束语

随着社会经济的发展，投资性房地产逐渐成为人们关注的亮点。国家为了加强此方面的建设，不断地提高法则的实用性，使其更加贴近生活。尽管仍然存在很多问题和误区，但是我们将不断对其进行研究，积极寻找解决问题的方法，为社会乃至整个国家的进一步发展提供更多助力。

参考文献：

[1]中国注册会计师协会.会计，2013.

投资性房地产篇8

【关键词】投资性房地产；计量模式；转换；会计处理

根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。因此应当能够单独计量和出售。在进行会计处理时，根据准则的规定应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时，通常应当采用成本模式，满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但就同一企业而言只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。因此本文就投资性房地产的转换在两种不同的计量模式下如何进行会计处理作一简要阐述。

一、投资性房地产采用成本模式计量时转换的会计处理

在采用成本模式计量的情况下，进行转换时的会计处理相对来讲比较简单，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后入账价值。具体包括以下几种情况：

（一）作为存货的房地产转换为投资性房地产。

作为存货的房地产转换为投资性房地产，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。企业应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。

（二）自用的房地产转换为投资性房地产。

企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，应于租赁期开始日，将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”科目、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目，按其账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。

（三）投资性房地产转换为自用房地产。

企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产商品、提供劳务或者经营管理，投资性房地产相应的转换为固定资产或无形资产。应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目；按投资性房地产账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产“科目；按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。

二、投资性房地产采用公允价值模式计量时转换的会计处理

企业只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得时，才允许采用公允价值计量模式。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

（一）作为存货的房地产转换为投资性房地产

企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积―其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公的部分应转入当期的其他业务收入，借记“资本公积―其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。

（二）自用房地产转换为投资性房地产

企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目；按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目；原已计提跌价准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目；按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积―其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公的部分应转入当期的其他业务收入，借记“资本公积―其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。

（三）投资性房地产转换为自用房地产

投资性房地产篇9

关键词：投资性房地产、会计准则、差异

一、投资性房地产会计处理基本准则内涵

《新企业会计准则》第 3 号―――投资性房地产基本准则的规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。投资性房地产在同时满足下列条件时予以确认：满足投资性房地产的概念，即为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有；与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业，也就是说企业能够凭借该投资性房地产取得租金收入或者增值收益；该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。基本准则里规定，企业应当按照成本进行投资性房地产的初始计量。具体地讲，投资性房地产按照下列原则确认入账价值：外购的投资性房地产，以购买价、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出等作为其入账价值；自行建造的投资性房地产，按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值；以其他方式取得的投资性房地产，应按照相关的会计准则确定入账价值。我们可以知道新会计准则对于投资性房地产的规定，与旧会计准则关于房地产投资的规定还是存在一定程度的差异。主要表现在以下两点：（1） 旧企业会计制度要求单独核算投资性房地产，相关资产作为固定资产或无形资产核算，新准则将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映；（2） 旧准则对于投资性房地产的后续计量只允许在满足特定条件的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量；新准则在这方面的规定比较灵活，企业既可以采用公允价值模式进行计量，也可以选择成本模式进行后续计量。正是由于这些差异的存在，使得新会计准则在实施和应用的过程中还存在不少问题值得我们关注。

二、在实务操作中投资性房地产会计处理存在的问题

根据新会计准则的规定，投资性房地产的计量可以选择成本法也可以选择公允价值计量的方法，所以，在这种情况下很多投资性房地产的企业就可以没有压力地根据自身条件去选择会计计量模式。经过调查发现，很多投资性房地产的上市公司没有采用公允价值作为计量模式，原来成本法模式计量制度下存在的问题仍然存在，投资性房地产企业的价值就不能准确地反映在企业会计报表上面，进而使得新会计准则与国际会计准则接轨的实质性目的没有达到。当前，我国虽然在新会计准则里面强调并且鼓励上市公司和非上市公司使用公允价值的方法去评估投资性房地产的价值。然而，至今为止我国还没有单独的公允价值计量准则及其相关的指导原则，这造成公允价值的实际可操作性到目前为止还不是很强，没有得到广泛而有效利用的一大因素。据调查，目前为止一千多家上市公司中只有几十家采用公允价值的计量方法来评估房地产的投资价格，及其后续计量方式。而且，只有极少数的几家上市公司披露了投资性房地产公允价值的具体方法。这反映出公允价值计量属性的应用和其实际可操作性在我国企业中的应用还带有一定的局限性。由此可见，对于房地产类企业来讲，在市场中要熟练应用公允价值的方法来寻找投资性房地产的市场价格，在实际操作环节中还存在较大困难。新会计准则的投资性房地产会计处理采用公允价值计量以后，不同企业之间的会计信息的可比性下降了。在房地产价值大幅度攀升和波动的今天，如果还是采用成本计量方式去核算，投资性房地产的价值还是会远远地低于其公允价值。然而，采用公允价值模式计量以后，就我国目前的情况来说，投资性房地产的公允价值在某些情况下是可以取得的，但是我国的房地产市场目前来说还不是很成熟，交易信息的公开程度还不够高，公允价值的确认往往存在较大的差异，有发现同一家上市公司在两个不同的会计师事务所评估的情况下，其资产价值和获利程度竟然相差了一千多万，由此可见，这种情况下的企业会计信息不具有可比性，同时，更多时候公允价值在现阶段的实务应用中经常被利用为利润操纵的工具。

三、实务操作中投资性房地产会计处理对策

准则应进一步细化公允价值应用的条件与范围，不能够泛泛地将公允价值模式应用与历史成本模式应用放在同样的一个平台上进行选择，而应该积极地与我国市场经济发展结合起来，充分借鉴国际会计准则的先进经验，最好是规定上市公司等企业应在一定条件下优先选择公允价值模式作为投资性房地产的计量方法，只给出在特定条件下，比如企业第一次取得投资性房地产时，才给予采用按照成本法模式进行计量。只有在充分明确规定后，公允价值计量模式应用于投资性房地产的计量才会真正显示出其优越性。我国的房地产市场目前来讲还不能够算是一个完全竞争的市场，很多投资性房地产在市场上还是没有办法获得真实的公允价值。房地产证券市场、房地产期货市场等还不完善，所以我国房地产市场的交易价格经常是波动的，这种市场泡沫风险还是比较高的。因而，只有不断完善我国的市场体系，规范房地产市场的交易行为，只有这样才能够为投资性房地产的公允价值应用提供一个良好平台。此外，不断提高会计从业人员，尤其是会计师事务所职业会计人员的业务素质也是需要努力的一个方面。要知道公允价值的准确应用更多地是依赖于专业会计人员的业务知识和职业判断能力。所以，在可能的情况下，企业为财务人员提供培训，将新制度的应用规则、运作要求等较准确地传达给企业会计人员，从而使他们能够尽快地适应新会计准则环境发展的需要。■

参考文献

[1]张妮妮，葛凤丽 《浅议投资性房地产的确认和初始计量的会计处理》[J].山东纺织经济，2008

投资性房地产篇10

会计准则规定，投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。如果房地产市场比较成熟、能满足采用公允价值模式条件，企业可以将投资性房地产从成本计量变更为公允价值计量。会计准则规定，成本模式转换为公允价值模式，应当按计量模式变更时公允价值与帐面价值的差额调整期初留存收益。如：某企业将一幢办公楼对外出租，原采用成本模式进行后续计量。后来，该投资性房地产由于满足了采用公允价值模式条件，该企业决定采用公允价值模式对该办公楼进行后续计量。假定转换时该投资性房地产的公允价值大于其原帐面价值。按会计准则规定，转换时，应作如下会计处理：借记：“投资性房地产―一成本”和“投资性房地产累计折旧”，贷记：“投资性房地产、利润分配――未分配利润、盈余公积”等科目。

上述处理比较繁琐，笔者认为，可以将转换时该投资性房地产的公允价值大于其原账面价值的差额直接计人“公允价值变动损益”科目。原因是：一方面与投资性房地产转换的会计处理相一致；另一方面差额计入“公允价值变动损益”最终一样会形成盈余公积和未分配利润。如果企业在年末时将投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式，那么按上述会计准则的做法，企业将少交一笔税金。

二、公允价值计量模式下投资性房地产转换的会计处理

按会计准则规定，在公允价值计量模式下，投资性房地产转换为自用房地产时，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(“公允价值变动损益”科目)，而当非投资性房地产转换为投资性房地产时，公允价值小于原账面价值的差额计入“公允价值变动损益”科目，公允价值大于原账面价值的差额计入“资本公积”科目，“资本公积”要等该项投资性房地产处置时再转作当期损益。这种处理可能是基于谨慎性原则，但是实际上当非投资性房地产转换为投资性房地产时，实际转换业务已经发生了，差额已经客观存在了，只是公允价值大于原账面价值的差额是计入转换当期的损益，还是计人该投资性房地产处置期的损益的问题。所以笔者认为，此处将转换的投资性房地产的公允价值大于原账面价值的差额在转换时可直接计入当期损益。

三、投资性房地产处置的会计处理

投资性房地产与作为生产经营场所和对外销售的房地产在用途、状态、持有目的等方面是有区别的，会计准则将这类房地产单独列作一类“投资性房地产”是很有必要的，但是从业务性质及资产特性等方面分析，投资性房地产和自用的房地产等也有相同之处，所以在会计处理上，投资性房地产与固定资产、无形资产等资产是比较接近的，这一点在已经体现会计科目的设置上，但是在投资性房地产的处置业务处理时，与固定资产、无形资产有差异。

会计准则规定，固定资产、无形资产在出售时，出售净收益计入“营业外收入”，净损失计入“营业外支出”，这样处理的理由是，固定资产、无形资产的出售属于企业的非日常活动。对于投资性房地产出售的会计处理。会计准则作如下规定：企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其帐面价值和相关税费后的金额计入当期损益。处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额记入“其他业务收入”科目。按投资性房地产的账面价值记入“其他业务成本”科目；处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，还要将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收人，若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并转入。笔者认为，这样规定，似有不妥。

首先，房地产出租是属于一种经常，所以其租金计入“其他业务收入”账户，其折旧、摊销额计入“其他业务成本”账户是合理的，但是出售原用于出租的房地产，也作为企业经常，收入记入“其他业务收入”不太恰当，而且在我国实务中，持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况很少，所以将投资性房地产的出售收入记人“营业外收入”比较合理，与出售固定资产、无形资产等也是一致的。

[例1]某公司的一幢办公楼用于出租，确认为是投资性房地产，采用成本模式计量。租期满后，以20000万元的价格出售给承租方。该办公楼的成本为16000万元，已提折旧1000万元。假设不考虑相关税费，则作如下会计处理：

借：银行存款　20000

投资性房地产累计折旧　1000

贷：投资性房地产　16000

营业外收入　5000

其次，投资性房地产的报废、毁损是和出售的会计处理规定是一样的，这更不合理。会计准则中对资产的报废、毁损其净损益都看作是企业的利得或损失，如存货、固定资产、无形资产等，是记入“营业外收入”和“营业外支出”核算的，投资性房地产的核算也应如此核算较为合理、妥当。笔者认为对投资性房地产发生毁损、报废等业务可以有两种方式进行会计处理。一种是可以参照无形资产的会计处理。

[例2]某公司一幢用于出租的办公楼报废，原按成本模式计量。其成本为30000万元，已提折旧28800万元，支付清理费用10000元。其会计处理为：

借：投资性房地产累计折旧　28800

营业外支出　1201

贷：投资性房地产　30000

银行存款　1

另一种可参照固定资产的会计处理。此时需单设一个“投资性房地产清理”科目。承上例可作会计处理如下：

借：投资性房地产累计折旧　28800

投资性房地产清　1200

贷：投资性房地产　30000

借：投资性房地产清理　1

贷：银行存款　1

借：营业外支出　1201

贷：投资性房地产清理1201

根据以上所述，笔者认为，投资性房地产处置的会计处理应与固定资产、尤形资产趋同。否则，同样是一幢办公楼，或者是一项土地使用权，其用于自用或者是用于出租等，其损益一个记入其他业务收支，一个记入营业外收支，对企业利润的构成会产生不同的影响，特别是当前利润表中是按营业利润来反映的，容易使报表使用者在利用报表分析时产生误解，从而直接影响其对企业盈利能力的准确判断，也容易给企业进行利润结构操纵留下空间。

四、投资性房地产核算中应注意的问题

(一)合理确定投资性房地产项目的公允价值根据新准则规定，可以按三个层次确定公允价值：第一个层次是同类资产的市场价格。如果该类资产存在活跃的市场，则该资产的市价即为公允价值；第二个层次是类似资产的市场价格，如果该资产不存在活跃市场但与该资产类似的资产存在活跃的市场，则该资产的公允价值应比照类似资产的市价确定；第三个层次是既无同类市场也无类似市场，当出现这种情形时，该资产的公允价值可按其所能产生的未来现金流量以适当的折现率贴现计算的现值评估确定。鉴于我国现阶段房地产市场的发展状况，以及大中小城市房地产市场发展的不平衡的现实，企业在确定投资性房地产项日的公允价值时，应严格按照上述三个层次进行确认计量。同时，2010年1月，财政部了《投资性房地产评估指导意见(试行)》，进一步明确了对投资性房地产进行评估主要采用市场法和收益法，而且使用这两法的评估结论通常应包括土地使用权价值。运用市场法评估时，应当收集足够的同类或者类似房地产的交易案例，并对所收集的信息及其来源进行分析。而运用收益法评估时，注册资产评估师应当合理确定折现率，折现率应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均州报水平和评估对象的特定风险。这项规定的出台，为进一步完善投资性房地产中公允价值运用，提供了一种思路。

(二)会计准则与税法下对投资性房地产项目处理差异公允价值模式下投资性房地产项目在会计与税法处理上差异显著，究其原因，主要是立法意图上的差异。会计准则出于谨慎型原则，不能高估资产价值和收益，避免企业利用公允价值手段盈余管理，因此，要求项目资产公允价值高于账面价值部分只能计人资本公积。而税法主要是保证国家的税收收入，因此，对于公允价值高于账面价值部分需要交税。因此，了解会计准则与税法下对投资性房地产项目处理的规定，便于进行相应协调。