物业社区运营范文
时间：2024-02-19 18:00:52
导语：如何才能写好一篇物业社区运营，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
为提高园区污水处理能力和效率，保护水资源环境，经沟通商谈，xxxxxxx成为了xx工业园污水预处理的建设托管运营项目合作商。
为明确双方在该项目中承担的权利、责任和义务，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，甲乙双方本着友好协商、诚实互信的原则，就污水处理厂建设托管运营事宜达成协议如下：
一、委托内容
甲方将废水处理设施的建设、运营管理委托于乙方，主要内容为：
1.将污水预设备进行规范安装、调试
2.指导污水排放单位对污水的计量设施的安装、调试
3.确保环保设施、设备的规范操作、运行；
4.确保污水企业的正常生产经营不受影响；
5.要保证废水预处理可排放至污水处理厂。
三、甲方责任
l.甲方提供符合处理要求的环保处理设施交于乙方。
2.甲方负责建设排污管道到达工业园污水处理厂。
3.甲方要为环保设施安放地提供足够的场地。
4.甲方应保证提供满足污水处理时需要的水电供应。
5.甲方督促排污单位污水的排放应根据COD高低进行分类排放。
四、乙方的责任
1. 乙方负责将甲方的环保设施进行规范的安装及调试。
2. 乙方要严格按操作规范操作，确保环保设施的有效运行防止出现环保事故问题。
3. 乙方应爱护设备、仪表、设施，保证其每日正常运转，因设施设备检修需暂停服务时，须报知甲方和排污单位。
4. 乙方承包期间，负责设备的日常小型保养（单次300内），保养易损易耗配件乙方自购，小型保养所发生的费用由乙方承担。
5. 乙方有权对污水排放单位进行污水排放的抽查，避免乱排，如有发现乙方有权根据与污水排放单位的约定进行罚款。
6. 废水处理工作区域环境卫生维持由乙方负责，需与甲方保持一致，所需的卫生用品乙方自备。
五、 资产管理与项目合作
1. 托管运营期间，污水预处理所有设施、设备的所有权归甲方所有。
2. 托管运营期间，因污水处理需要并经甲方同意后乙方新增的设施、设备，新增设备的 所有权归乙方所有；
3. 托管运营期满后，如甲方要求留置，在甲方支付给乙方相应的购置、安装费用后，所有权归可以归甲方所有。
六、运营费用的计算与说明
1. 废水处理量统计：处理水量以各污水处理单位两种污水水量总和作为核算标准，排污分为：
a) COD≤500时，为低污染水。
b) 500﹤COD≤30000时，为高污染水。
2. 运营费用：废水处理单价为 元/ m³（ 乙方每月提供相关收据），运营费用(元) =单价(元／m³) × 废水处理量(m³)。
3. 当水表出现卡表或计量有误时，以正常时段的平均数来计算。
4. 计算说明：
（1）废水处理量：各车间污水流量表总和，分出高、低污染水各自计量。
（2）国家或环保部门对排放水水质要求提升、处理工艺升级等因素所造成的处理成本升高，需双方协商另行计价。
（3）每月处理水量小于 m³时，按 m³计算当月水量。
（4）（5）小型保养费：所有设备保养时所使用的易损易耗配件其费用超过2仟元以上均有乙方书面申请甲方同意再更换， 2仟元以下的设备乙方自行处理，但全年维修和更换总额不得超出2万元，超出部分由甲方承担（见附件1）。
（6）污泥外运处置的相关费用由乙方负责承担不另行计价。
（7）废水处理设施所需要的药剂由乙方自行购买，其中所需的硫酸、盐酸等易制毒化学品备案事项由甲方负责。
4.付款方案
（1）对账：每月 5日前乙方向甲方财务提交的付款对账单，甲方应在收到乙方付款通知账单日后的五个工作日内对乙方送交的付款对账单和相关资料的计算结果进行复核确认，在核准确认无争议后，应及时签字回传给乙方。
（2）付款：排污方每月 15 日前将上月应付款支付给乙方，不得以物品抵押支付，如排污费发生迟交情况，甲方有义务帮助催收。
（3）支付账户：
收款人：xxxxxx公司
开户行：[ ]
账号：[ ]
付款方式:[电汇或银行转账]
（4）逾款期：甲方运营款逾期七个工作日，乙方将停止处理废水直至运营费用到账为止，并书面通知甲方，期间所产生的所有合同责任乙方均不承担。
5.乙方在获得运营费时，应按照排污单位要求提交相关票据。
七、人员安排
1.运营期间，乙方自行合法聘用合格的水处理操作员，人员岗位自行确定。
2.乙方派出的工作人员由甲方提供办公场地及住宿，其他由乙方自行承担。
3.乙方工作人员在甲方厂区内必须遵守甲方相关管理制度。
八、托管运营期限
1. 甲方授予乙方的托管运营期限为10周年，协议签订后正式运营之日起生效。
2. 运营期计算为正式交接日起至次年该日期止为一年度运营周期。
3. 协议期满前一个月,双方可协商是否续签下一年度托管运行事宜，甲方有权确定下一 年度的其他运营方案，同等条件下乙方享有优先权。
九、违约处理
1.在合同期限内，乙方须对甲方的环保设施进行正常维护和保养，确保设施的安全正常运行，对区域内所产生的废水确保安全达标排放到污水处理厂。甲方对于乙方在设备运行中的问题书面通知乙方改善，如果乙方不能及时维修改善造成的责任由乙方承担，并且甲方有权单方解除本合同。
2.若一方违背本合同规定，另一方提出异议而不予改正者，另一方可终止该合同。
十、争端解决方式
1.对本合同有关的任何争议，双方应友好协商解决。
2.如协商不成，任何一方均可向崇左市有管辖权的法院申诉。
十一、法律效力
1.对本合同的修改、变更、补充，必须经甲乙双方在共同协商的基础上签署书面补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
2.本协议自签署之日即对双方产生同等的约束力及法律效力。
十二、运营期限
从 年 月 日 至 年 月 日止，合同期限 年。
十三、附则
篇2
三大原因促成转折年
胡景晖说，三大主要原因促使2014年将成为行业发展的转折之年。
房地产市场发展趋势使然
世界上房地产市场成熟的国家，普遍遵循从开发为主向以存量房交易、物业持有运营等业务为主转变的一般规律，中国也不例外。2013年，“北上广深”四大一线城市存量房交易量远超新房交易量，部分二线城市如南京、天津、杭州、成都等紧随其后，其中，2013年上海的二手房交易总量更是达到前所未有的32万套，创下中国有史以来单一城市二手房交易量的新高，中国房地产行业进入“存量房时代”已是业内普遍共识。
政府把脉和调控使然
2013年自十八届三中全会之后，政府关于行业发展的思路更加明晰，除了既有的楼市调控政策在2014年要持续发力外，一系列关乎中国房地产市场未来长期健康可持续发展的长效机制也将在2014年逐步落地并深入。土地制度改革、房产税改革、新型城镇化战略、保障房战略、房地产调控去行政化等一系列关系市场未来发展的思路及政策，将使2014年成为具有奠基意义的一年。
业内认知使然
在经历了2013年的“涨”声不断之后，进入2014年，业内人士对年度的市场变化预期看稳。在部分二线城市供应量过剩、市场土地供应量保持增加、银行流动性受到控制等因素面前，2014年将更有可能呈现“稳中有变”的特征，对于后开发时代元年来说，稳中有变正是行业转折新起点的标志。
房价涨幅将趋缓
对于房地产市场未来一年的走向，胡景晖认为，2014年房地产市场的调控将由之前的以“抑需求”为主，转向在“抑需求”的基础上，力促楼市供应。在“增供应、抑需求、加快长效机制落地”的情况下，2014年的房地产市场将呈现相对稳定的态势，具体表现为房价涨幅趋缓、整体趋稳，交易总量与2013年相比基本持平或略有减少。
供应大幅增加，缓解供需矛盾
2013年全年，全国105个地价监测城市土地供应总量达31.69万公顷，较2012年增加12.33%，其中住宅用地供应较2012年增加32.71%。2014年年初，北京、上海、深圳等重点城市土地交易市场的热度不减，据统计，1月份北京市土地出让金额高达406亿元，上海超过200亿元，二线城市杭州也达近340亿元。土地供应的增加势必将促进未来房源供应量的增多，从而有效缓解供需矛盾。
抑需求，市场趋向平衡
2013年年底，“北上广深”一线城市及一些房价涨幅较快的二三线城市纷纷出台“楼市调控加强版”举措，“京七条”加大自住房供应，收紧贷款；“沪七条”提高二套房首付至70%，外地户籍买房社保要求提高至2年；“穗五条”提高房贷门槛，外地户籍买房个税交纳要求提高至3年；“深八条”也将二套房首付比例提升至7成，而且在新年伊始，多地政府表态要从严楼市调控不放松。与此同时，政府加强对资金流动性的控制，信贷适度偏紧，市场需求将受到抑制，促使市场趋向平衡。
长效机制逐步落地，稳定市场预期
十八届三中全会后，一系列以建立“长效机制”为目标的政策、法规将逐步发挥其影响力，如土地制度改革、农村土地流转、房产税立法与改革、国土部牵头推动不动产统一登记制度的落地等。2014年内，这些更具深层力度的影响将渐渐呈现，并改变行业和普通民众对市场的预期。
开启行业发展新趋势
胡景晖表示，存量房交易、物业的持有运营，房产衍生金融服务，以及这些业务的电商化运作将成为“后开发时代”未来10～20年中国房地产行业发展的新趋势。
大城市加速进入存量房时代，市场交易以二手房和房屋租赁交易为主，二、三线城市也很快将步其后尘。在此情况下，中介市场也将更加发达，进一步向行业规范化、企业规模化、管理精细化方向发展。针对存量房交易的法律法规将进一步完善，针对经纪人管理的个人信用档案制度将逐步建立，一批全国性的大型连锁品牌经纪机构将占据主要的市场份额。
住宅及商业物业的持有运营、社区运营、物业管理等运营模式将迎来机遇。在这些方面，走在前列的大型房企已培育出目前较为成熟的模式，如万达商业地产综合体模式和万科以第五食堂为核心的“社区成熟度计划”，也有如花样年旗下彩生活服务集团所探索的依托社区大数据的“智能综合型社区运营和物业管理”等。随着我国城镇化的进一步发展，城市功能分区和社区发展的不断深入，住宅、商业物业、社区的运营和物业管理仍然拥有广阔的空间和深厚的市场潜力。
篇3
物业毛利率高达40%
十年前，花样年集团的“彩生活”和实现物业“零收费”主张曾在业界引起了广泛争论。2004年8月，花样年物业在其管理的锦上花小区内频频降低管理费，在参与下沙村花好园、中银小区、燃气集团宿舍、红树家邻等项目的竞标过程中也是频出低价，甚至喊出未来实现“零收费”的口号。此举引起了业界的普遍关注，也带来了诸多争议。支持者认为“零收费”的经营模式至少是经营模式多样化的一种表现，而反对者则认为花样年公司是根本拿不出真材实料，打着创新的噱头来忽悠人。
2005年，花样年曾在媒体上公开表示物业管理行业是一个暴利行业，一个公司投资50万元的小区，年盈利在200万元左右，资本回报率可达到400%。花样年同时还提出要颠覆传统的物业管理概念，实施新的物业管理模式，进而促使整个行业重新洗牌。这一言论随即在深圳物业管理业内引发轩然大波，花样年物业管理公司也因此受到了深圳市物业管理协会的通报批评。
过去十几年，开发商热衷于靠开发销售赚钱，而仅仅将物管作为房地产销售的一个工具和卖点，甚至认为物业管理是一个贴钱的行业。恰恰相反，花样年却将物业管理当成潜力挖掘，将社区消费当成刚需。
如今花样年已经用互联网基因来重组传统物业的公司，将实体社区打造成一个基于大数据的互联网平台，并向同行开放。据相关数据显示：2011年花样年“彩生活”服务面积达到2800万平方米，而这一数据在2012年则突破了5500万平方米，另外花样年“彩生活”服务平台服务的人群约400万人，创造利润5000万元，其中95%来自非花样年的物业。
花样年彩生活服务集团总裁唐学斌表示，目前彩生活收入以及利润占花样年集团整体不足一成，不过已连续三年复合增长超过25%。2012年，彩生活实现收入1.85亿元人民币，同比增长48%，净利润超过4000万元，净利率达14%，而毛利率则高达40%以上，并能顺利融资，说明彩生活被资本市场看好。
唐学斌认为，彩生活能够实现较高的利润率，关键在于“规模化”。当别人一个小区配备两三个电工，大多数时间都在等待，而花样年在规模化后，一个小型维修团队可以服务所在城市全部的小区，你说这效率提高多少？除此之外，花样年物业公司的绿化、清洁、水电等都采取团队外包的形式最大限度节省成本。
解决“最后一公里”的困扰
当地产商们纷纷开始把目光转向了与消费者最近的社区服务生意，“最后一公里”物流问题的困扰将被解决。
彩生活服务目前已成为全国最大的社区运营商，目标是打造一个零成本的未来社区，每个人的日常消费和生老病死都在社区里进行。家里需要什么商品，通过移动App或互联网登录社区服务系统都可以实现在线支付，社区商店负责配送和服务。
彩生活也开始挖掘社区服务的商业潜力，通过增值服务，带来收入。比如彩生活与光大银行合作发行了彩生活e卡通，这是一种集门禁、停车卡、储值卡于一体的社区卡。用户可以用它在线上线下刷卡购物。在此基础上，它们会不断地推出新的产品。比如，每个月推一款水果，早上从产地直接采摘，晚上就送到业主家里，比超市便宜30%，仅此一个产品就会给彩生活带来上百万元的利润。
彩生活还利用互联网平台及彩之云App系统，以社区为中心辐射一公里微商圈，集成包含衣、食、住、行、娱、购、游在内的各领域商户服务资源，时时推送更新活动信息。柴米油盐等日常用品都可以从社区平台上买，买东西送积分，积分就可以抵物管费。在这个平台上消费到一定额度，物业就免费。无论是e卡通，还是互联网平台、彩之云App，都可以持续积累住户消费数据，根据这些业主生活的大数据进行分析，彩生活未来也可以更精准地为住户服务。
彩生活的第一步就是将物业管理科技化。传统物业公司是消防队，服务于物而不是服务于人。而彩生活通过使用更多的电子设备，保安、清洁等全部外包，节省人工成本约40%，并且通过规模化实现了采购成本的降低。在彩生活的社区里，没有水电部、没有保洁部，效率可以提高十倍，人员反而稳定。另外家里需要什么商品，如柴米油盐酱醋茶等，通过移动App或者互联网录入“社区服务系统”，社区商店就会将商品送上门来，而且还能通过系统进行在线支付。如果家里有老人需要照顾，需要保姆或者家政都能通过这一系统完成。只需要在系统的个人账户里预存一部分钱，就有人按约定时间提供老人按摩，或者接送人参加社区活动，每参与一次扣一次钱，如同百度广告系统一般，按点击（服务）付费。
彩生活服务还能够成为小微企业孵化平台，帮助社区创业的人做所有不愿做的烦琐事情，比如公司核名、注册、年审、审计、法律援助等各种公共服务，还可以帮助企业引资。
此外，社区服务平台还可以做“小区金融”，业主如果急需要用钱，或者银行定期未到期，那么通过一个专业的评估系统评估之后，系统可以确认是不是借给此人钱。如何才能通过评估系统借到钱？这得看每个人表现，在诚信、支付能力方面是否符合要求。社区服务平台如何知道某业主的诚信？支付能力是不是符合要求？这就需要靠长时间的大数据采集。
大数据将比地产值钱
对于不同业务类型的公司，大数据的用途各有不同。对于花样年来说，大数据是为业主画像，当需要贷款，或者提供其他社区服务的时候，方便花样年社区服务平台基于数据做决策。
数据如何采集？花样年的答案是通过业主的日常行为，包括交水电费、物业管理费、停车管理费是否准时，是不是与邻居经常吵架，是不是经常上班，上班是不是勤奋，这些记录按时间输入IT后台。如果诚信记录好的业主要借3万元以下的借款，根本不用担保，签字就能借款。如刚毕业的大学生租户，需要购买热水器、冰箱、空调、电视等家电，或者再购些其他产品，加起来差不多3万元，提供稳定的工资单，一年以上的租约，就可以借款3万元。
所有社区里的商家提供完服务之后，社区服务平台的工作人员会做回访，业主也可以通过电脑、手机App，或者400电话等渠道提交自己的意见。业主每一次与社区平台互动的过程，都是平台对业务，对小区其他服务商进行数据采集的过程。
采集数据是一个长期积累的过程，花样年从2008年就开始搜集用户数据。在这个平台上，平台、业主、小区内的生活服务商都会留下所有行业的数据。
篇4
何谓“三网融合”
所谓三网融合，就是指电信网、广播电视网和计算机通信网的相互渗透、互相兼容、并逐步整合成为全世界统一的信息通信网络。三网融合是一种广义的、社会化的说法，在技术方面它是指在信息传递中，把广播传输中的“点”对“面”，通信传输中的“点”对“点”，计算机中的存储时移融合在一起，更好为人类服务。在目前三网融合主要是指高层业务应用的融合，在网络层上可以实现互联互通，形成无缝覆盖，应用层上趋向使用统一的IP协议，将向人们提供多样化、多媒体化、个，生化服务的同一目标逐渐交汇在一起。
“云计算”
降低智能小区运营成本谈到三网融合对楼宇对讲行业的影响，就不得不提及“云计算”这一概念。所谓“云计算”，旨在通过网络把多个成本相对较低的计算实体整合成一个具有强大计算能力的完美系统，并借助SaaS、PaaS、laaS、MSP等先进的商业模式把强大的计算能力分布到终端用户手中。CloudComputing的一个核心理念就是通过不断提高“云”的处理能力，进而减少用户终端的处理负担，最终使用户终端简化成一个单纯的输入输出设备，并能按需享受“云”的强大计算处理能力。楼宇对讲接入三网合一系统后，楼宇对讲的多种功能都可以连入网络中，在网络中找到一个专属于自己的节点。同样的，通过三网融合后，也可以将管理中心直接挂到网络中，通过云计算的特殊容错措施可以采用极其廉价的节点来构成云。“云”的自动化集中式管理使大量企业无需负担日益高昂的数据中心管理成本，“云”的通用性使资源的利用率较之传统系统大幅提升，因此用户可以充分享受“云”的低成本优势，只要花费少量的时间和金钱就能完成以前需要耗费大量工作时间和金钱才能完成的各项任务，同时还能节省了小区内，特别是管理中心里大量的硬件投入成本和施工安装调试成本。
三网融合给楼宇对讲带来无限商机
三网融合后，用户可以通过电视遥控打电话，在手机上看电视剧，根据自己的实际需要选择网络和终端，只要拉一条线，或无线接入即可完成通信、电视、上网等多种功能：三网融合后能直观地实现网络资源的共享，避免低水平的重复建设，形成适应性广、容易维护、费用低的高速宽带多媒体基础平台，极大程度地满足人们对“安全、舒适、便捷、高效、节能”的生活环境的需求。这些，正是智能家居所追求的智能生活的一部分，也是楼宇对讲厂家下一个发展方向。如何能在短时间内抓住三网融合这一契机，也成为楼宇对讲企业在下一轮市场竞争中占领战略要地的重要因素之一。具体来讲，三网融合后的楼宇对讲系统能够实现如下功能及效应：
可轻松实现家电控制功能，尽情享受智能家居生活
楼宇对讲系统在接入网络以后，用户可以用手机或电脑登录自己的IP地址，对家电实现控制。例如在家里，我们可以通过室内分机或者遥控器，进行控制管理；在公司或在路途中，我们可以通过网络或移动PC来实现管理，只需要登陆相关软件，就能随时轻松地摇控或查看家中的一切，让在工作中的你，永无后顾之忧；下班回家途中，只要通过手机或Internet网络发送信息给家中的家电设备，到家时空调自动打开，浴池中已经储满温暖的热水，让业主充分感受舒适智能的家居生活。
安保更放心
楼宇对讲系统设有煤气报警器、烟雾报警器、门磁开关报警器等安防警报器，当警报器发出警报时，会发出短信给用户以及管理中心处。例如，当有不法份子入门盗窃的时候，引发门磁报警，警报信息第一时间会通过电信网络转化为文字或图片信息发到用户手机、移动PC，以及小区管理中心，能有效防范和及时制止入室盗窃事件的发生。
布线变简便
在三网融合的平台上，楼宇对讲系统布线更加简单，只要接入网络线，对讲、远程服务、安保等功能即可通通实现。解决了以往由于中间设备众多及布线冗杂的各种问题，同时也在很大程度上节省了施工时间和施工费用。
有利于提高产品的增值服务
借助三网融合的趋势，楼宇对讲系统还能为业主、物业管理公司提供更为丰富的增值业务，例如广告运营服务。“三网融合”运营商可以利用楼宇对讲系统，为用户提供广告运营服务，广告提供商通过楼宇对讲系统为用户提供如促销活动、酒店预定、家政服务等基于人们生活所需的广告信息。只要将这些信息模块存入室内分机软件模块即可，这将是一种新型的广告方式，其实施方式简单并且受众明确，相对于电视广告、广播广告、信息广告等，此类广告较受消费者所接受。因为，楼宇对讲室内分机对广告的接受是通过用户在对讲室内分机的选择设定，用户的接收广告信息接收属于需求性接收，而并不像电视广告一般的被迫接收广告信息。此外，在“三网融合”的条件下，社区超市也可与楼宇对讲室内分机的资源共享，在室内分机可以通过超市所提供的商品列表，选择购物。这样不但有利于社区超市在该区域的销售量的保证与稳定，同时物业管理公司和运营商也能根据这些用户的实际需求收取相应的流量和服务费用，有助于提高楼宇对讲产品的增值服务。
楼宇对讲，在曲折中向三网融合前进
年初以来，随着国务院决定加快推进三网融合，一时间三网融合话题在国内急速升温。仅就三网融合的大趋势而言，在技术上的难点并不太多，更多的是运营商之间的利益分配问题。由于电信和广电运营商因侧重点不同，而各自也存在着优势和不足，比如广电视频好，可能语音会需要选择跑CableModem还是以太网PON回传；对电信而言语音没问题，在视频方面可能需要考虑如何就IPTV提供高清质量、动态质量、带宽等。这是大趋势下三网融合所面临的主要问题，而对于楼宇对讲系统而言，除了与运营商的合作外，还有以下问题尚需解决：
网络的安全性
相较于传统的网络布线而言，楼宇对讲产品走的都是自己的专网，不会与公网进行连接，这也在很大程度上保证了数据的安全性。而三网融合之后，对讲分机接入公网系统，成为三网融合的一个子系统而存在，使得其从一个安全性极高的专网转变为海量信息涌入的公共网络之中。这就必须面临因特网所带来的各种黑客和病毒，如不能很好地解决这一问题，楼宇对讲系统连最根本、最原始的功能都不能保障的话，再多的花俏功能对其而言，都不过是空中楼阁罢了。
网络传输的实时性及带宽问题
篇5
关键词：科技园区；湾谷；创新
中图分类号：TU984 文献标识码：A
新江湾城湾谷高科技园区是城投控股·置地集团响应上海市“十二五”规划“创新驱动、转型发展”要求，在公司品牌“百姓住区”和“精品社区”之外，又一次突破和尝试。期望以湾谷科技园依托，探索高科技园区创新模式，拟将湾谷打造为继张江高科技园区[1]与紫竹高科技园区[2]后，又一国际化、高起点、高品质的高科技产业园区。
1．湾谷科技园优势
1.1卓越的区位环境
湾谷科技园位于上海市区唯一生态湿地——新江湾城西北部，坐拥新江湾城内9.45平方公里得天独厚的自然生态资源，园区紧邻上海四大城市副中心之一的五角场商圈，距北外滩航运中心约9公里，距人民广场约12公里，距陆家嘴金融中心约17公里，拥有上海中心城区内自然、人文、配套等成熟资源。经过上海城投十年深耕开发，从原生态城市湿地一跃成为第三代生态国际社区的新江湾城，将凭借湾谷诞生的契机，从单纯的住区华丽蜕变为全新的国际科技产业聚集区，成为未来上海经济发展的全新地标。
图1 新江湾城湾谷科技园区
1.2完善的产学研体系
作为知识创新源头的大学和科研机构与作为技术创新主体的企业间的高度结合，是高科技园区保持创新活力、实现持续发展的重要保障。美国硅谷、台湾新竹[3]等高科技园区一般都布局在高校密集区，各园区非常注重区域经济与大学等研究机构的互动发展。杨浦区学府云集，湾谷园区毗邻复旦大学新江湾校区，距邯郸路校区也不过3.5公里，复旦大学应用理工类专业大多将迁移至新江湾校区，包括电子、生物等，正是产业能量最足的一些学科。除了复旦大学，新江湾城5公里的辐射半径内，还有同济大学、上海财经大学、第二军医大学等知名高校，与拥有优质科研资源的高校无缝对接、良性互动是湾谷科技园的天然优势。
2．湾谷科技园创新模式
2.1功能定位
在全面建设杨浦国家创新型试点城区的强大推动力下，杨浦区与市城司双方在长期合作开发建设新江湾城的基础上，于2009年专门就湾谷科技园项目签订了《战略合作框架协议》，本着“政府推动、企业运作”的原则，整合各方资源，建成的新江湾城（湾谷）科技园将集商务办公、科技研发、配套休闲服务为一体，凭借城市独一无二的原生态自然环境，形成不可复制的新一代生态商务总部型办公。同时，借助高校创新科研产业平台的优势，吸引以现代设计、科技金融为主导的知识型现代服务业及以软件和信息服务业为主的高新技术产业，打造成具有上海领先水平及示范效应的、以知识创新为标志的国际科技产业聚集区。湾谷科技园可以精准定位为“新一代生态商务总部型办公 + 国际科技产业聚集区”。
2.2创新思路
湾谷科技园的创新思路可以概括为八个字，即“宜居宜业，产城融合”。具体包括以下六个方面：
（1）区域经济新引擎。虽然上海目前不乏浦东张江、闵行紫竹等大型科技园区，但北部却几乎没有大型的高科技园区，建成后的湾谷园区极有潜力成为上海北部科技产业发展的引擎。
（2）“三区”联动。湾谷科技园项目是实现新江湾城“三区联动”的关键所在。“三区联动”，即大学校区、科技园区和公共社区互相联动。大学输出人才，科技园区通过促进科技和产业链结合推动经济发展，公共社区则创造一个良好的可持续发展环境。三区联动将突破科研和产业的发展瓶颈，同时破除学校和社会之间的“围墙”，倡导“交流、共享、创新、合作”的园区文化。“三区联动”将令整个新江湾城的价值和发展前景得到质的提升。
（3）“定制式”理念。根据前期详尽调研，湾谷园区典型客户将是出自高校或上海北部的成长型高科技企业，如设计院、科研咨询机构等。区别于传统科技园区，湾谷园区将引入“定制式”理念，目标客户以企业总部为主，在签约时即征求业主意见，做到“量身打造”，最大程度地满足其办公个性化需求。
（4）“一站式”服务。为最大程度地吸引企业，城司与杨浦区政府协商，为入驻企业争取到了最优惠的税收政策，以及产业政策、人才政策、搭建创新高效的政务管理服务平台等实质性举措，为企业提供一站式的审批服务，吸引以现代设计、科技金融为为主导的知识型现代服务业及以软件和信息服务业为主的高新技术产业，进一步集聚国际、国内的创新要素。
（5）高标准配套。湾谷园区除办公楼外，同步配置餐饮、健身、会议、银行、邮局等功能。在为入驻企业提供展示、商务、培训等共享服务设施的同时，还为入驻企业量身打造的信息高速公路和云服务系统。规划中个人桌面接入能力可达千兆，入驻企业将可以通过云服务租用主机、数据库和各类应用软件，大量节省运营成本。项目一期地下建筑面积达14万平方米，可提供3000多个机动车位，新江湾城换乘巴士对接多条轨交，公共交通极为便捷。
（6）绿色园区。新江湾城作为二十一世纪知识型、生态型花园城区，在整体开发过程中应用了一系列的环保技术，包括太阳能光伏发电、风力发电、雨水收集循环利用等。湾谷园区精心设计有包括屋顶绿化在内的大面积绿化覆盖，总体绿化率可达30%，所有写字楼都将达到绿色建筑的标准。“污染监视”也将引入园区运行，通过智能信息化系统，湾谷园区在运行中可通过GIS地图全面展现园区用能及碳排放情况，亦可显示单栋楼宇的能源使用情况和碳排放情况。此外，通过感应技术，企业可实现空调、照明、办公设备的智能关闭和启动，从而大大降低能耗成本。
2.3模式升级
湾谷科技园的未来发展将由传统的“产业园区模式”升级为“科技都市模式”，在产业、形态和功能等方面实现与城市的相互耦合、共同发展（图5）。逐步完善配套，未来发展定位为“示范性科技特区”，具体可分为三个层次：
图2湾谷科技园区发展模式示意图
（1）第一层次：国资委与上海市政府——中央政策倾向。由市城司的资产管理方—国资委与上海市政府展开合作，争取中央政策倾向，定位于国内的“示范性科技特区”。
（2）第二层次：市科委与城司——地方战略合作。以科技园区为载体，由市科委牵头与城司展开地方战略合作，争取地方政策支持，定位于上海的“示范性科技特区”。
（3）第三层次：区科技创业中心与城司——公司运营合作。与上海杨浦科技创业中心有限公司合作成立第三方园区运营管理公司，园区物业资产共同交付“湾谷”运营管理公司管理运营，用于科技特区核心园建设。
3．湾谷科技园开发运营展望
3.1探索管理人模式
在湾谷科技园项目中，城投控股·置地集团首次探索实践了房地产基金管理人角色，创新投资开发模式，推动自身转型发展。在项目启动前期，成功引入鼎汇通、光大、易居等战略投资伙伴，转让50%股权，既突破了大型开发项目的资金瓶颈，同时组合各方优势资源，为项目的顺利推进提供了强有力的保障。在宏观大幅调控的前提下，项目实现了合作开发的增值最大化和风险最小化，企业自身也顺势从传统房产开发企业的单一模式向金融地产、房地产基金管理人等多种模式进行转型发展。
3.2构筑高端要素聚集能力
当前一轮的全球产业分工，实际上是高端资源集聚向欧美、低端要素集聚向中国及东南亚的过程，以成本和规模取胜的时代即将结束，通常意义上的“微笑曲线”也将随着“金融泡沫”的破灭，开始新的重构过程。需要在新的一轮产业板块及分工中，尽量取得高端战略的实现，也需要在园区的规划与发展中做到空间和服务平台的适应性。要围绕构筑高端要素聚集能力为主要目标，包括城市服务功能的配给以及宜居环境的营造。因此，打造一个“吸引力中心”和宜居宜业的空间环境同样是湾谷园区发展的重要基础。
图3 价值链微笑曲线图4 生态型宜居城市开发要素
4．总结
随着多家上市科技公司签订了总部入驻意向合约，新江湾城湾谷科技园的创新模式越来越受到科技型企业的青睐。正如城投控股·置地集团董事长俞卫中所说，“我们有信心将‘湾谷’建设成为具有创新示范效应、产业集聚效应、上海新一代示范性的高科技产业园区和企业总部基地；我们有信心将‘湾谷’打造成为大学校区、科技园区、公共社区‘三区联动’、具有国内领先水平的产业园区典范！”
参考文献
张娟锋, 贾生华, 邓韬. 区域土地开发企业的持续成长之路—以上海张江高科公司为例[J], 中国房地产, 2012（21）.
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一、工作开展情况
（一）坚持政府主导、部门联动，层层压实责任。一是提请党政统筹主导。市消专委注重靠前协调，赢得党委政府和安委会重视支持。在政府层面成立工作推进组和领导小组，组织、协调推进三年行动。市委书记蒋斌、市长犹王莹（合拼）多次批示指示消防工作，常务副市长徐鸿亲自调度，主持召开会议对三年行动、“畅通生命通道”、深化“九小”场所等专项整治行动进行部署强调，并带队开展消防安全检查。市政府出台《新余市城镇老旧小区改造实施方案》《新余市无物业管理小区物业全覆盖过渡工作方案》等文件，将老旧社区消防风险治理列入办实事工程、民生工程，督办整改一批老旧社区火灾隐患问题。出台《新余市城市公共停车设施提质增量补短板专项行动工作方案》，计划今明两年新增公共停车场13个，公共停车位3000个，改造临时停车场650个，新划道路停车位500个，开放行政事业停车位4500个，有效解决违法占用消防车通道等“老大难”问题，高位推动三年行动落实。二是科学建章立制。紧扣工作方案，制定出台2020年政府相关部门重点项目清单，细化明确11项30条具体任务、责任单位和进度时限，压实工作责任。专门印发推进工作制度，建立了工作专班、定期调度、督导督办、宣传曝光和考核奖惩“五个方面”措施机制，明确市各相关部门联络员和工作职责，强化组织领导和工作协调推动。各地、各部门在总体方案基础上，紧密结合实际，因地制宜通过召开会议、印发整治行动方案等方式，将消防工作与业务工作同部署、同推进、同落实。三是推动行业部门履责。各成员单位按照“三管”原则，扎实开展本行业、本系统的消防安全排查整治工作，同时建立健全联合执法机制，房管、城管、公安交警、消防等部门定期开展打通“生命通道”联合执法行动；应急管理、消防等部门组成专家组对全市危化品危险源企业开展督导检查；教育、消防等部门开展秋季学校开学复课消防安全专项督导；市应急局、市交通运输局、市城管局、市住建局将消防安全整治纳入危险化学品、交通运输、城市建设、建筑施工等专项整治三年行动重要内容。
（二）坚持全面排查、铁腕执法，大力整治火灾隐患。一是精准治理打通“生命通道”专项行动。市政府下发行动方案，并通过新余政务、新余等政府官微“通告”，浏览点击量万余次。市消防救援支队专门成立工作专班，联合市城管局召开全体物业服务企业会议进行部署约谈，建立微信群要求物业服务企业进行自查自改，目前已有71个高层住宅小区、146个多层住宅小区、239个社会单位完成消防车通道施划线、障碍物清理以及室内消火栓出水测试工作。另外，城管、公安交警、消防等部门相互协作，共享车主身份信息及联系方式，与相关公司签订代履行委托协议，对违法车辆进行暂扣停放保管处理。截止目前，共联合开展联合突击检查行动10余次，依法查处占用消防车通道车辆80余辆。相关经验做法被《新法制报》整版报道，受到了社会各界一致好评。二是紧盯“九小”场所整治。克服“九小”场所点多面广，消防监督力量不足的实际困难，全面发动街道乡镇、公安派出所和村（居）两委，落实消防安全网格化管理，以村、社区为单位，成立100余个联合检查组，组织300余名网格人员深入 “九小”场所集中区域开展消防检查巡查，列出隐患清单，按照“六个一律”刚性措施，逐个督促落实整改。对确实存在严重违法行为和隐患问题突出的场所，书面报送当地政府，现已向各地政府书面报送8份，高位推动责任落实。截止目前，全市共检查“九小”场所3522家，发现火灾隐患4980处，督促整改火灾隐患4121处。另外，支队在全市推广各类物防技防措施，解决“九小”场所消防安全痛点难点。截止目前，全市共督促推广安装智能独立烟感报警器5352个，安装简易喷淋装置94套，设置电动自行车集中停放充电场所303个，配备灭火器4418具。三是狠抓危化品专项督导。市应急管理局、市消防救援支队联合召集全市8家危化品企业法人代表召开会议进行约谈部署，要求全面开展重大危险源排查建档和隐患自查自改工作，同时与应急部门建立联合复查工作机制，由市应急局和市消防救援支队分管领导担任联合组长，抽调两个部门专业技术骨干以及聘请危化品和消防安全专家进行督导，并纳入“双随机一公开”监管。截止目前，8家危化品企业检查发现的16处火灾隐患已全部整改完毕。四是力促标准化管理。市消防救援支队协调将全市消防安全社区达标创建工作纳入全市文明街道、文明社区、文明小区创建和评选，推动全市社区消防安全标准化管理。商务、消防等部门联合开展大型商业综合体消防安全标准化管理达标创建活动，选择新余市恒太城作为试点单位，制定大型综合体网格化消防管理、消防安全检查评估、全员消防培训等制度，全力打造标杆示范单位。民政、财政、住建、消防等部门开展全市民办养老机构消防安全达标提升工程，全面建设养老机构消防标准化。
(三）坚持加大投入、统筹建设，着力夯实消防基础。一是加强消防站建设。支队按照“大站建强、小站建密、微站建广，织密城乡灭火救援网”思路，提请市政府将渝水区纬四路、仙来消防站、高新区九鼎消防站以及袁河经开区小型消防站建设工作纳入年度消防工作目标任务、全市城市功能与品质提升三年行动和全市消防安全专项整治三年行动进行统筹推进，并将其作为地方目标责任考核、日常检查、政务督要内容。目前，九鼎消防站总平面布置已基本确定，外观设计正在调整，竖向设计已完成，现场测量与土方计算正在进行；纬四路消防站已完成测量定位，正在征地；袁河小型站、姚圩镇专职消防队已完成选址设计。任务完成后，我市中心城区共有12个消防队站，队站布点密度为6.66平方公里，达到国家规定的5至7平方公里布点密度要求。二是加强消防信息化建设。全市采用“政府+市场”模式，落实智赣“119”规模化应用专项经费，市政府将智慧消防物联网一级监测平台纳入2020年新余市本级政府投资新建项目当中。目前市级平台正在商洽方案，数司已对接。渝水区政府、分宜县政府和仙女湖管委会分别投入450万、600余万、200余万元建成县级综合性消防物联网平台，将各县区运营商、维保单位物联网平台接入统一监控管理。同时，继续在老旧高层建筑、学校幼儿园、劳动密集型企业等场所推广安装NB-LOT感烟报警器，今年已安装2万余个。三是扎实开展消防宣教培训。在持续抓实重点人群、部门实操实训的基础上，结合“九小场所”专项整治行动，部署开展“九小”场所从业人群实操实训行动，今年以来共开展培训495批次，培训合格人数9321人，超额完成上级指标。深入推进消防宣传“五进”活动，利用消防宣传车开展走街串巷活动，依托各地消防科普馆，组织社会群众、单位员工、在校师生学习消防安全常识和灭火逃生技能。夯实了消防宣传基础。市消防救援支队全媒体中心完成了人员招聘并进入实体化运作，各大队宣教工作站组织机构完成了设立。举办了全市消防宣传骨干培训和宣传岗位练兵比武竞赛，进一步锤炼基层应急宣传能力。着力在提升消防队伍形象上下功夫，今年以来，全市共在省级以上媒体上稿239条，中央级27条，中央电视台14次报道我市消防工作和灭火救援行动，央视《新闻联播》《焦点访谈》3次使用支队抗洪抢险画面。始终强化消防新媒体运营。支队新媒体平台累计粉丝量突破20万，累计内容2221条，阅读量达1.3亿，点赞数超43.6万，影响力持续走在全国消防新媒体前列。
（四）坚持立足实战、瞄准打赢，做好灭火救援准备。一是执勤备战严阵以待。市消防救援支队常态化开展“三随三实”实战拉动演练，考核基层队站23次、拉动指战员1000余人次。紧紧围绕“防大汛、抢大险、救大灾”工作要求，投入52.1万元采购996件套水域救援装备。联合蓝天救援队，开展水域救援技术培训2次。组建40人抗洪抢险专业队，先后开展3次抗洪抢险拉动演练。我市入汛以来，支队共参与抗洪抢险5起，营救被困群众35人，疏散转移群众107人。全力增援鄱阳抗洪抢险，共出动1032人次，134车次，舟艇151次，营救被困人员279人，疏散群众463人，运送物资860余件，清理垃圾淤泥约239立方米、防疫消杀面积1800余平方米，赢得了广大人民群众的高度赞誉。二是全员练兵斗志高昂。市消防救援支队始终坚持督训善导、体能主导、实战引导、安全向导的科学组训理念，制定《全员岗位大练兵量化考评规定》，形成党委成员带头练，机关、大队早晚两练的练兵氛围，坚持每周全员普考一次，考核成绩与个人量化考评及绩效奖励直接挂钩，促使每一名指战员从“要我练”向“我要练”转变。支队在全省冬训交叉考核中取得第二名的好成绩，其中支队机关、大队平均分位列全省支队级单位第一。三是信息化建设有所建树。市消防救援支队紧紧围绕“扁平化、可视化、精准化、智能化”建设要求，在全省率先试点建设新一代智能化119接处警指挥调度系统，测试阶段接警调度时间已成功节约30秒。此外，支队安排信息化建设经费891万元，包括指挥中心改造、接处警与“三台合一”切割、各级应急通信分队装备配备、系统运维及网络安全等建设任务，目前各项建设任务正全力推进。
二、存在的主要问题
一是消防基础设施建设还有不小差距。近年来，虽然各级政府投入经费编制消防规划，但普遍“重文本、轻实施”，很多规划停留在纸面，离真正执行尚有很大距离。据测算，全市城市普通消防站和市政消火栓欠账率普遍较高，如城区规划消防站14个，实际只建成7个；市政消防栓应建3527个，实际仅有1216个。大部分农村乡镇仍处于消防力量保护盲区。
二是灭火救援装备难以适应任务需要。改革转隶后，消防救援队伍从处置单一火灾，向应对“全灾种”“大应急”“大救援”转变，救援任务呈指数增加。各地灭火救援攻坚力量比较薄弱，消防高精尖装备配备不足，全市现有装备大部分于2012年通过融资租赁采购，老化陈旧，且50%的车辆将达到强制退役或报废的要求。
三是消防智能化水平落后于时展。部分行业部门对建设本系统消防物联网远程监控系统主动性不强，推动难度较大。另外，目前政府只能投入经费进行“智慧消防”平台建设，但在后续物联设备的维护管理上还没有形成一套良好的运行机制。
四是部分重点场所隐患治理难以托底。全市共有8家危险化学品重大危险源企业，部分设备老化严重，生产工艺流程复杂，安全隐患突出；共有合用场所3000余个，建筑内部装修、生产功能分区、住宿布置随意性大，缺少独立设置的疏散设施和辅助疏散设施，消防安全管理混乱；共有养老福利场所70余家，部分单位自动消防设施、消防水源、安全出口、疏散通道和室内装修等达不到消防安全要求；城市居民小区消防设施维护保养不到位，消防车通道被占用现象十分普遍，电动自行车在楼道充电等问题管理困难；农村缺少消防基础设施，生活人群以老、小居多，消防安全知识匮乏，容易发生小火亡人；电商的发展和网购消费方式的转变，带动大型仓储、物流仓库兴起，一些淘汰下来的空闲厂房改建成大型仓库，不少“微商”在居民住宅楼内开设网店、储存货物，带来不少新隐患新问题。
五是群众消防安全素质偏低。一直以来，虽然消防安全宣传教育力度在不断加大，但与社会公众的新期待、新要求相比还存在不少差距。尤其是对特种作业人员和物业、保安、巡防队伍以及大型商场、市场和高层、地下建筑的物业管理消防专、兼职人员等重点人群的消防安全教育培训不够，火灾应急处置能力不足。居民消防安全意识普遍不强，对消防安全常识以及逃生自救技能的培训有待加强。
三、下一步工作思路
（一）不断健全消防安全责任体系。一是完善基层火灾防控责任。推动各地政府出台《消防安全责任制实施意见》，明确乡镇、街道、村居委员会的消防属地监管责任，结合基层网格化管理服务工作，对沿街门店、居民住宅楼院实施消防管理。二是进一步落实消防安全监管责任。督促各行业主管部门制定完善行业消防管理规定；国土、规划、建设、城管等行政主管部门加大对违法建筑、违法改变建筑规划用途的查处力度。三是探索建立消防规划督查机制。推动各地政府应将消防规划实施纳入整体规划督查督办内容，并探索建立消防规划专项督查机制，确保消防设施真正同步建设。
（二）全力夯实公共消防基础建设。一是改善城乡居住消防条件。针对老旧居民小区（城中村），推动各地政府将基础消防设施建设以及电气线路改造等作为整体改造的重要内容同步推进，采取政府补贴的方式推广运用独立式火灾报警器、简易喷淋、消防卷盘等设施器材。二是确保消防用水充足有效。推动各地重点加快城区消防水源薄弱地区改造建设步伐，填补乡镇空白点，充分利用天然水源，加快取水码头、市政消火栓等取水设施建设。
（三）推进消防安全专项治理。一是继续紧盯人员密集场所、易燃易爆危化品场所、合用场所、“九小”场所、群租房、消防车通道等重点场所区域，推进“高大化下”等高危场所，“老幼古标”等敏感场所排查，电气火灾、高层建筑、大型商业综合体、电动自行车综合治理，开展城市社区和人口密集乡镇、物流仓储、施工工地专项治理。二是持续推动重大火灾隐患政府挂牌督办和一般火灾隐患公示,确保按期整改。三是加快推进消防安全社区达标创建活动，将创建消防安全社区活动纳入政府目标责任和社会治安综合治理考评内容，保障各项工作有效落实。
（四）建设“智慧消防”抓好火灾防控。一是推动各地政府加大“智慧消防”建设的投入力度，在火灾高危单位、消防安全重点单位、高层建筑等积极推广应用自动消防设施远程监控系统及消防物联网监控技术，全面提升智能管火水平。二是针对电气火灾事故高发的问题，应在人员密集场所、文物建筑等重点场所推广安装火灾感烟报警器系统，推动各地政府匹配相应经费予以支持。
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2016年12月21日，备受关注的“第十三届中国地产金厦奖”如期举办，鸿坤・云时代项目斩获“最具影响力产业园区”大奖，与此同时，鸿坤创新产业公司也荣膺“最具创新力产业地产运营商”称号。作为致力于引领中国产业园区发展潮流、成为推动区域经济发展核心力量的鸿坤创新产业公司及其搭建、运营的重要产业项目“鸿坤・云时代”吸引了更多人的关注。
异军突起的产业地产大军
2002年8月20日成立至今，鸿坤已经发展成为一家拥有地产开发和金融投资两大业务板块的复合型控股集团。作为创新型城市运营商，鸿坤集团旗下的产业地产板块迅速发展壮大，相继在北京投资建设运营鸿坤・金融谷、鸿坤・云时代、鸿坤・智谷、西红门创业大街等项目，形成了创新金融、影视文化、互联网+智能终端、创业孵化等领域的创新产业聚集区，为区域经济的转型升级注入全新活力。
鸿坤・云时代作为鸿坤集团产业地产的云系代表作，在北京经济技术开发区拔地而起，成为亦庄路东区的商务新地标。园区占地约78000平方米，绿化率超过20%，总建筑面积约30万平方米，涵盖高端办公、企业独栋、定制化总部、商业展厅等功能于一体，致力于为企业打造全方位配套服务，实现云时代商务社区化的全新体验。
鸿坤・云时代还具有明显的区位优势――园区距京东总部仅800米，其周边还聚集着小米互联网产业园、百度云计算中心、凡客诚品等大批行业龙头企业。
服务上，作为“最具创新力产业地产运营商”，鸿坤创新产业公司提出了8S智能服务系统体系，即“金融服务、人力资源平台、互联网金融孵化平台、健康医疗服务、物管与物业服务、政企交流、公共服务、企业体验交流”――平台互动互联，以优异的资源改善商务环境，贯通上下游企业共享资源。推动企业从孵化到孵化加速的全方位产业服务，引领区域产业发展新模式。“我们不仅要打造一流的园区环境，更要思考如何在服务上在众多园区里脱颖而出。” 鸿坤创新产业投资有限公司第二事业部招商总监孙伟元说。
依托一流的硬件环境，明显的区位优势，以及优质的服务，鸿坤・云时代在2016年的招商成绩可谓一枝独秀。自2016年5月招商中心正式开放至今，园区已吸引了近50家企业入驻，目前园区D座写字楼已基本满租，租赁面积逾2万平方米，成为了北京经济技术开发区路东区的招商标杆型产业园区。
产业龙头企业的聚集地
行走在北京经济技术开发区，出现在眼前的是大量尚未完工的建筑群，加上冬季的萧索，难免给人荒凉之感。然而鸿坤・云时代却格外热闹。
如今鸿坤・云时代D座已经聚集了中航鹰科技、全域医疗、紫鑫药业、云狐时代、蓝盾股份等近50家企业。
“中航鹰防爆无人机，不仅是中国第一家，也是世界上防爆无人机唯一取得专利发明权的企业。”孙伟元告诉记者。据了解，由中航鹰研发的隔爆型多旋翼无人飞行器是全球首架具有在石油、石化等爆炸危险场所飞行资质的无人飞行器。其服务领域覆盖我国电力、石油、石化、国防军工、航空航天等重点防爆行业，先后通过了国家防爆检测中心的防爆证书，公安部相关检测报告，并取得多项发明专利和使用新型专利证书，是防爆无人机产业中的明星企业。
在园区参观时，深交所挂牌上市公司紫鑫药业旗下品牌养参堂也备受媒体人关注。这家集科研、开发、生产、销售、药用动植物种养殖为一体的高新技术企业，依托吉林紫鑫药业在资本、研发、生产与加工方面的强大优势，在人参肽、人参多糖、人身酵素等方面的科学研究已达到了国际领先水平，并相继与中华自然医学研究院、英国剑桥大学、牛津大学、美国耶鲁大学、荷兰莱顿大学、中国人民大学，以及安诺优达公司等机构与企业建立了紧密的科研合作关系，并建立了国内最先进的基因y序体系，在国内肌肤护理领域占有领先地位。
除此之外，已完成1.8亿A2轮融资，拥有世界领先精准云放疗TM技术背景的全域医疗，全球户外运动手机第一品牌云狐时代，国内最大的仪器经销商、系统集成商和综合服务商之一的通联华普等业内龙头企业也纷纷吸引了媒体人的目光。这些明星企业的聚集，无疑使鸿坤・云时代成为了产业龙头企业的聚集地。
打造互联网+智能终端产业聚集区
历经8个月的招商工作，鸿坤・云时代“两主两副，打造互联网+智能终端产业聚集区”的产业定位已初见规模。
记者了解到，所谓“两主两副，打造互联网+智能终端产业聚集区”，首先要结合亦庄现有科技产业资源，与中关村产业资源与智力资源无缝对接，打造京南“互联网+”为特色的大数据信息及智能科技发展平台，推动智能设计、智能体验、智能交易等特色板块建设；其次，在乘势而起的高科技领域，响应中国制造2025的规划纲要，积极发展智能制造产业，结合亦庄现有的制造优势及科技优势，致力于打造智能终端产业聚集区；第三，承接亦庄新增文化娱乐及新兴产业发展方向，围绕动漫娱乐、手机游戏、虚拟现实、数字城市、移动互联、创意体验等产业，打造全产业链的文化创意产业集群；最后，依托地块附近生物医药产业园与北京生物制品研究所资源，承接生物医药产业链企业资源。
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关键词 智能电网；智能用电小区；智能家居
中图分类号TM73 文献标识码A 文章编号1674-6708（2012）81-0194-02
0 引言
在全球节能减排、能源安全的巨大挑战下，发展智能电网成为推动后危机时代经济转型、发展低碳经济的重要手段[1]。智能配用电小区作为智能电网先进技术成果的集中展示区，越来越引起人们的关注。
美国电科院（EPRI）早在2001 年就提出发展“Intelligrid”（智能电网）技术并进行了相关研究，近年来智能电网更是被提到了国家发展战略的高度；欧洲则在2005 年成立了“智能电网（SmartGrids）欧洲技术论坛”，对欧洲的智能电网发展战略进行研讨；中国于2009 年6 月在天津大学举办了“第一届智能电网研究学术论坛”，从智能电网的基本理念、技术组成、设备需求等多个角度对中国智能电网的建设和发展进行了探讨。
配用电系统作为电力系统到用户的最后一环，与用户的联系最为紧密，对用户的影响也最为直接。智能用电技术的发展对保证用户的高效、高质量、高可靠供电具有重要意义。此外，智能配用电技术的发展可以带动众多相关产业，有助于扩展基于电力设施的系统增值服务领域。
本文主要从智能用电小区的总体架构、功能架构、新技术应用等几个方面，对智能电网先进技术在智能小区中的具体应用做个简单介绍。
1 总体架构
系统根据实际的应用情况，整个系统分为供电局计量自动化主站系统、智能小区一体化主站系统和现场前置采集系统三层，前置采集服务包括一体化智能终端（水、电、气）、路灯控制终端、充电桩控制终端、太阳能发电控制终端和用户交互终端。其中，智能小区一体化主站系统部署在智能小区内，为了保证智能小区用电安全和实时节能服务。
2 先进技术应用
2.1 水、电、气三表集抄应用
三表智能化远程集中抄表系统，集电子计算机、数字通信、传感器和微电子等多项技术于一体，通过小区信息采集通信网络，采用EPON+采集终端+采集器+电表的采集方式，完成水电气三表信息采集及主站系统建设，实现水电气三表集中采集。
主要功能包括：
1）自动抄表，实现对小区用户水电气用能信息采集；
2）用户水电气用户数据传送给智能小区一体化主站系统，方便物业管理和用户查询；
3）定时间隔计量；
4）实现对电表的远程通断电，提高催费手段；
5）故障检测和报警，实时发现和处理用电现场的故障状况等。
图1 智能用电小区总体架构
2.2 小区微电网控制与储能技术应用
目前分布式电源主要有微型燃气轮机、太阳能光伏、风力发电、燃料电池等，根据小区用电要求建设适宜规模的分布式能源，考虑到微电源的不稳定性，应依据微电源发电容量和用电负荷，配置相应的储能系统，以满足公共区域照明或居民等用电。电网支持分布式能源控制装置、储能装置的接入，支持分布式能源发出的电能就地消纳或并网。
主要功能包括：
1）分布式电源监控；
2）并离网切换控制等。
2.3 智能家居相关技术应用
智能家居作为智能用电的末端环节，它将更加关注用户互动、需求响应及家庭能源节约。将全面实现智能电网信息的实时双向互动，支持智能家用电器及传统智能家居的全面集成，与安防系统、家电控制、灯光情景控制、可视对讲及智能小区等各系统进行无缝集成。并提供节能及能效诊断服务。在智能电网指导下将能更有效地管理家庭住宅能源的消耗，使人们更智能、更高效的用电，同时还能配合电力公司推动需求侧管理，通过节约用电、降低尖峰需求及负荷控制等，逐渐引导用户养成良好的用电习惯。
智能家居主要功能包括：
1）智能家电控制；
2）灯光情景控制；
3）可视对讲系统；
4）智能安防系统；
5）家庭用能管理；
6）智能终端增值服务等。
2.4 智能配用电小区通信技术应用
智能小区通信网络建设，需要考虑业务多样、安全可靠、灵活组网、管理维护、成本控制等诸多因素，实现各种通信技术的融合。采用光纤复合电缆技术，构建信息通信网络，既能满足电网信息采集及双向互动用电服务要求，也能提供电信网、广播电视网和互联网的“三网融合”服务，实现资源共享，减少光缆敷设成本，避免重复投资，并且可以提高用户网络速度。
智能小区通信网络主要由三个部分组成：
1）是由以智能交互终端为主要设备所组成的家庭数据采集、传输、处理的前端网络；
2）是小区光纤到户网络；
3）是小区综合管理系统接入的通信网络。
2.5 智能配用电小区电动汽车充电技术应用
为智能配用电小区内电动汽车提供充电服务，是智能用电小区的一项功能，智能用电小区中的充电不同于一般充电站的充电，具有分散、无人值守等特点。在小区内公共位置或私家车位设置交流充电桩，通过智能卡实现智能充电，满足小区内公用电动汽车或私家车的充换服务需求。小区内电动汽车充电设施结合智能用电小区综合应用管理系统主要实现如下功能：
1）充电计量计费管理；
2）充电桩运行监测；
3）智能调度和负荷分析；
4）充电结算等。
2.6 智能用电小区综合应用管理平台系统应用
智能小区一体化主站系统是智能用电小区的大脑，完成小区供电系统监控和与微电网互动、分布式能源接入、家庭用能源管理系统等功能。它实现的是一个智能社区综合管理，或者含有大用户的智能用能综合利用管理，或者含有智能楼宇的综合能源管理等。主要功能包括：实现分布式能源和储能管理、信息、主站预付费、实时电价信息采集管理等等。
2.7 智能小区能效分析及节能服务
智能小区能效分析及节能服务主要包括智能路灯管理终端、智能家庭交互终端、能效分析和节能服务管理等。主要功能包括：
1）智能路灯管理终端可根据不同类型的照明控制要求，把小区的公共照明（包括小区路灯和住宅楼梯灯）进行分组，采用时控和光控结合方案，在异常天气下还能提供临时开关灯功能，从而达到节能降耗效果。并且智能小区一体化主站系统可以分析路灯和梯灯的用能情况，形成用能曲线，找出不合理能耗的原因提出整改措施和节能建议；
2）智能家庭交互终端对各个家庭用电设备的电压、电流、功率等用能数据进行采集，并将电能数据上传至智能小区一体化主站系统，分析家庭用电设备的用电规律，形成用能曲线，找出不合理能耗的原因，通过智能小区一体化主站系统向智能家庭交互终端提供家庭用电设备的节能用电建议和提醒等节能服务，从而达到节能降耗的目的。
2.8 电力营业厅服务前移模式研究
电力营业厅服务主要包括办理用电手续（包括新开户、更名过户、用电增容、验表和改类等）、办理缴费、修改档案、修改关联银行账户、宣传用电政策等业务。居民需要去营业厅办理这些业务，既浪费时间，也不便捷。研究电力营业厅前移的模式，实现在小区或家庭内通过智能交互终端完成营业厅的服务，实现小区居民初步出户就可以办理用电手续、故障投诉、用电缴费、修改用电类别等电力营业厅服务，让人民群众得到更多用电上的便利，更好的关心居民用电，服务人民群众用电，把创先争优活动办成“民心工程”、“满意工程”，不断提升群众满意度。
3 运营模式研究
根据目前投资业务运营模式和小区发展，可考虑分高、中、低三档开展商业运营模式的研究。通过对不同档次小区的投资分摊类型、盈利模式、效益测算分析提出智能小区商业模式的发展方向。智能小区运营模式主要有三种：电力公司主导型、物业公司主导型、第三方公司主导型。主要通过对这三种运营模式的研究，找出一条适合智能小区发展的运营方式。
4 结论
未来智能用电小区新技术应用，主要依托智能电网先进技术，通过三表集抄、三网融合、光纤到户、分布式能源接入、智能家居、双向互动、电动汽车充电服务、电力营业厅服务前移和小区综合管理系统等一系列智能电网新技术应用，为小区居民提供高质量的供电服务，从建设模式、运营模式等方面为未来广泛开展智能小区建设积累工程和运营经验，进一步提高电网智能化水平、提升用电服务质量。
参考文献
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篇9
摘要本文采用文献资料法对武汉市社区体育场地设施的使用状况进行了初步研究分析，目的是为了对武汉市社区体育场地设施的综合利用找到长远的发展出路。本文认为发展武汉市社区体育场地设施，加强武汉市社区学校体育场地设施、社区公共体育场地设施、社区有偿体育场地设施的管理，进一步提高使用率，向学校体育场地设施社会化、社区公共体育场地设施多元化、社区有偿体育场地设施特色化、人性化方向发展，最终使武汉市社区体育场地设施总体水平上升到一个新的高度。
关键词武汉社区体育场地设施使用
20世纪80年代中期，城市社区体育在我国蓬勃兴起，首先在北京、天津、上海、沈阳等大城市开展，随后向其他城市如武汉开展，目前正逐步发展成为城市群众体育的重要组成部分[1]。作为城市社区体育存在的重要物质条件，社区体育场地的使用是一个十分具有研究价值的问题，它反映了社区体育运行过程中政府及社区的体育管理职能的完善性，是社区体育发展的重要一环。社区体育场地的建设与使用问题的探讨，对城市社区体育的发展具有重要意义。
近年来，武汉市的体育事业有了长足的发展，而武汉市的城市社区体育的发展关系着武汉市整体体育水平的提高。城市社区体育的发展极大部分依赖于所处地区场地设施，所以对武汉市体育场地建设以及使用的研究是十分有意义的。本文研究的目的就在于，通过对武汉市目前的体育场地使用的现状进行分析，以寻求更好的充分使用这些场地的方式，包括各个体育主体所发挥的作用及影响，以及它们之间相互配合的过程，最终促进武汉市城市社区体育的进步与发展。
一、我国社区体育场地设施的发展现状
我国目前开展社区体育的场地主要来源于社区单位的场地和社区内公园、空地、广场之类的非正规场地[2]。街道一级的社区机构中，90.4没有体育场地，100的街道反映社区体育场地严重不足。社区体育场地设施匮乏不足的现状，直接限制了社区体育活动的内容和时间，影响了参加体育活动的人数，严重的制约着社区体育的发展[2]。
比较国际上体育发达国家，我国城市社区场地设施则差距较大[3]。近年来，世界上的体育发达国家深入发展社区体育，积极投入大笔资金兴建各种功能齐全的体育场地设施，不仅重视新体育场馆设施的建设，而且注意大力发掘已有的体育场地设施的潜力。我国则逊色很多。但是近年来，已逐步将建设规范的体育场地设施纳入城市基本建设中。一些文化、经济较发达的地区，如珠三角地区多功能的体育场地的建设预示着未来我国城市社区体育场地良好的发展前景。
根据国内学者对相关问题的研究，我国城市体育场地设施目前还处于艰难的发展过程中，其建设水平远远落后于体育发达国家，社区体育设施资源极其匮乏，难以满足大众的需求。对现有场地设施潜力的开发和新的多功能的社区体育设施的兴建成了急需解决的问题，而政府管制与市场投资相结合作为发展的基点来进行市场化运作以及学校体育场地的社会化利用也将会成为社区体育发展的主流方向。
二、武汉市社区体育场地设施基本状况及存在的问题
（一）基本状况
武汉市社区内的体育设施的数量不多，人均占有率较低，有些器材损坏的程度比较严重，总体损坏率超过20%，由于种种原因而使这些体育设施在短期内难以修复，严重影响它们的使用，进而制约着社区居民的体育锻炼，影响社区体育活动的正常开展[4]。而现在武汉市社区体育的组织和规模不能满足社会需要，且存在严重发展不平衡的状况，经济不发达地区严重滞后。
（二）武汉市社区体育场地设施使用的主要问题
1.社区体育场地设施严重不足
武汉市包括周边郊区在内，目前已有两千多个社区，近几年来由于国家的政策支持和大力投入，陆续在社区及公共场所修建了一些场地设施，到06年初，已有80的社区安装了体育设施。但离国家体育总局的要求，到05年省会城市社区体育设施安装率要达到100，还有一定的差距[5]。很多社区规划不合理，体育场地器材少，场地设施大多集中在学校，学校一般不对居民开放，这就影响了居民日常体育锻炼。居民因工作、生活、学习等各方面因素，大多局限在社区这个有限空间内进行日常的体育锻炼活动，这样社区体育锻炼的需求与社区现有的状况形成鲜明的反差，进一步反映出社区体育场地的缺乏[6]。
2.社区内现有的体育场地设施质量和利用率不高
武汉市社区体育活动主要在4种场所进行:在辖区周围场所活动的人占总人数31.8%，其次分别为在公园活动的占26%，单位体育场所活动的占19%，公共体育场所、空地、江河湖畔活动的占15%[7]。由于单位、学校、社区所拥有的体育设施相对封闭，部分场馆开放又带有盈利目的，城乡居民体育活动主要场所主要依然是公园、街头巷尾、江河湖畔等非正规体育场所，能利用的单位、学校、社区体育设施较少，造成大量的体育场地闲置。
（1）武汉市学校体育场地设施利用率不高，没有与社区锻炼有效结合起来
据统计，全国现有体育场地的66.7%在学校，而有关部门一方面没有相关政策指导，另一方面顾及学校学生安全、教学秩序等因素，使学校体育场地一直未能向社区公众开放，导致场地的利用率偏低[8]。武汉是全国三大高校城市之一，有近千所学校，尤其是综合性院校和体育院校拥有大量的体育场地设施，包括高端设施如网球场、小球馆及大型标准游泳馆等。但考虑到安全管理等因素，这些场地仅限于承办重要赛事和日常教学需要，较少对社区开放，使得附近社区居民难以利用这些专业的体育设施进行锻炼，限制了学校体育场地设施的社会化利用，一定程度上造成了体育资源的浪费。虽然社区居民的多数锻炼时间集中在清晨、傍晚以及双休日，这些时段又正好是学校体育场地设施的使用空闲期。但是学校的封闭也给这些场地设施的利用带来了阻碍，也造成了社区居民锻炼的不便。
（2）武汉市居民小区的布局有缺陷，健身场地设施陈旧简陋，无法满足社区居民多样化的健身需求
现在武汉市大多数社区居民休闲健身基本是依靠一些免费的公共健身设备，如简易的健骑机、跑步机等，这些设施只能满足社区居民一般健身需求，而喜爱球类运动的居民的锻炼要求就无法满足，影响他们锻炼的积极性，不利于社区体育的发展。
目前，武汉市社区公共体育场地设施处于布局不合理的状态。政府对社区公共体育设施的建设没能跟上社区居民日益增长的体育健身需求。主要问题有以下几点：
①社区体育配套设施不齐全。城市社区体育的配套设施分为服务设施和管理设施。武汉市很多公共社区体育场地设施都只有可供选择的餐饮设施和休息座椅，不能使社区居民在体育健身过程中享受应有的配套服务[9]。
②社区体育设施管理机构不完善。社区居民普遍反映体育活动开展受到一些管理因素的限制。其一，许多小区的体育设施维护和保养不及时，破损情况严重，严重影响了居民的日常使用。[9]其二，社区体育管理封闭，体育资源统筹不够。新建社区为了便于管理和维护小区的治安，很多都采用封闭式管理，这减少了运动人群之间的交流与联系，相对的会造成资源的浪费。
（3）武汉市社区内的有偿场地设施数量不多、质量不高，难以满足社区居民对一些专业运动项目的需求。如下表所示：
表三 武汉市健身俱乐部地域分布特征[10]
总数 社区会所 高级酒店 大型商业百货 其它
40 15 10 10 5
从表中可知，武汉市的商业体育俱乐部主要分布在高级休闲娱乐场所，通常作为商业圈的必要配套设施，相关的运营成本较高，投资收益较高；相比之下，社区内的这类健身俱乐部所占比例较少，影响社区居民参与一些需要专业场地的活动。
这类型的体育场地在社区的使用有限的主要原因有两点：一是很多健身俱乐部存在内部配套设施不足，场地狭小，教练员水平不高等问题。社区居民对健身俱乐部的信任程度因此而下降，进而影响他们进入俱乐部健身锻炼的效果。二是一些社区有偿体育健身场馆都属中高档场所，主要消费对象是那些有经济实力的居民，这无疑增加了中下层次居民体育锻炼的负担。这也大幅度减少了社区有偿体育场馆的消费人数，降低了社区商业化体育健身场馆的利用率。
（4）武汉市社区附近大型体育场馆赛后利用率不高。一些大型体育馆市场化程度还不够，例如洪山体育馆、沌口体育中心等大型场馆，在赛后的对外开放程度不够，缺乏有效的利用，造成体育资源的浪费与闲置。
3.社区内体育场地设施经营管理不完善
武汉市社区场地设施的建设经费主要来源有三类：一是政府拨款，二是赞助，三是街道、社区自筹。政府拨款主要用于大型场地设施的建设、大型体育赛事的组织管理；赞助经费主要用于小区小型健身点和室内体育活动场所的建设与维护；街道自筹经费除了用来补充小型健身点和活动场所的建设之外，还用于添置一些体育活动的器械。但是由于武汉市是大型的重工业城市，政府的大多数财政税收收入都重点投放在经济建设上，对体育事业的投入也多集中在大型体育赛事的组织管理上，忽略了对社区体育的基础设施的建设，再加上对社区体育的投入未能有计划的进行，从而导致社区体育场地设施建设经费不足，无法有效地对已有设施进行好的规划和维护。
三、提高武汉市社区体育场地设施使用效率的对策
（一）加大对社区体育场地设施的经费投入，进一步扩大筹资渠道
1.政府应积极地将建设社区体育场地设施纳入到城市基本建设规划中来，努力按照国家有关规划标准进行城市社区体育场地设施的优化配置，逐步改善设施场地不足的情况，不断的提高这些场地设施的质量，并最大限度的减少闲置和损害。
2.逐步建立相关主体的多元化建设经费筹集方式。在武汉经济并不十分发达的基础上，仅依靠政府的财政投入是不够的，还需要在此基础上，采取社区与单位及个人共同出力的方式，增加社区健身场地器材的投入，并且鼓励企事业单位积极赞助社区体育场地设施的兴建与维护。
（二）整合社区现有体育资源，提高场地设施利用率
1.加大武汉市学校体育场地设施的综合利用，并将学校体育场地设施与社区体育锻炼相结合，以缓解武汉社区休闲运动场地设施不足的状况。
从根本上来说，要将学校体育场地设施与社区体育的发展相结合起来，就是要实现学校体育场地设施的社会化利用问题。主要应从以下两个方面着手:一是学校体育场地设施的社区化经营。大部分的学校体育场地设施都是由学校内部进行管理与经营，这不仅加重了管理阶层对学校体育场地设施的管理量，还容易造成场地闲置，浪费资源。我们可以从社区化经营这方面考虑，引进一些信誉好、资金多的商对这些场地进行管理，并且有偿的对社会大众进行开放，这不仅减轻了学校的场地维护资金问题，也便于附近民众有效地利用这些专业场地进行锻炼。学校体育场馆向社区开放，实行有偿服务，可以减轻国家财政和学校办学经费负担，增加体育设施的维修投入[11]。二是制定合理的社区化经营策略。学校要在保证正常教学的情况下，和商对开放时间、服务内容、管理方式等内容进行协商，以便更方便的对社会大众提供更好的体育服务。三是充分利用学校体育教学与社区居民锻炼的“时间差别”提高学校现有体育场地的利用率。一般来说，早晨、傍晚、双休日和寒暑假是学校体育场地设施向社会开放的最佳时期[12]。由于居民一般的锻炼时间是在清晨六到七点和傍晚后，而这段时间学校的体育场地设施是处于闲置状态的，学校可以将这段时间合理的利用起来，对周边社区居民进行开放，既能充分利用现有的体育资源方便社区群众的体育锻炼，又可以减轻学校自己经营管理维护的经济负担和政府修建公共体育设施的财政负担。
2.进一步合理武汉市居民小区体育健身场地的建设。
（1）努力推进社区体育场地设施的人性化设计，坚持“以人为本”的原则。社区体育场地设施的建设目的在于满足社区居民不同层次的体育需求，而不是以培育竞技体育选手为目的[13]。在场地设施建设过程中，不仅要对社区居民的构成情况深入调查，还要对已有的体育设施及市场情况进行调查，以做出适合大多数居民需求的建设方案。
（2）加强对武汉市的住宅小区内基本体育场地设施的多元化投入，在原来的一些基础体育设施的基础上，实现社区运动场地设施多元化的利用。通过政府及赞助修建多用途的体育馆、健身房、游泳池等，可以开展乒乓球、羽毛球、游泳、舞蹈等体育活动。
3.在空间有限的情况下提高社区内有偿健身场馆的质量，并且实行大众化的平价路线方针，使社区内俱乐部的存在真正发挥作用，为推进社区体育的良好发展尽一份力。
（1）进一步完善内部基本设施的配备，提高社区体育指导员、教练员水平，以增强社区居民对俱乐部的信心。在目前我国健身教练缺乏的情况下，除要求教练人员加强自身的素质学习外，可以采取“请进来”的方式，请国内外有名气的健身教练或专家到场馆进行讲解、指导，对教练员进行专业水平的培训，使教练人员的专业水平逐步提高[14]。
（2）发展社区特色体育健身俱乐部，最大限度的满足消费者不同的需求。武汉市现有的社区体育俱乐部大多相似度高，独特性差，难以引起社区居民对这些体育俱乐部的兴趣。开展特色经营，发展自己的品牌特色，是武汉体育健身俱乐部所要遵循的发展模式。
（3）收费与建设标准应与社区经济发展水平相适应，实现“因地制宜”，尽可能的根据小区居住群体的类型收入等因素综合考虑健身俱乐部的建设。大众化才是社区有偿体育健身俱乐部所应该走的路线。社区体育消费也不应只是有钱人参与的，我们要始终把基点放在面向大众消费上，提高大众消费水平。[15]对商业化场地设施来说，人气才会带来效益，最重要的就是开设平价项目来吸引社区中低档消费者，以量创收，这也有利于其不断完善与改进。对于一些中高档住宅区、别墅区内或者周边，应依据地理位置，修建高档的例如集餐饮休闲娱乐于一体的高档的商业体育健身会所（如高尔夫会所），使社区高端消费者更为方便。
4.社区附近一些大型体育场馆应实现多元化、多功能经营。这些体育场馆应该对社区开放，一来可以满足社区大众锻炼的需求，二来可以为维护这些体育场馆提供充分的资金。另外，相关的配套服务设施（停车场、餐饮、酒店、体育器材服装等）要齐全，这样才能最大限度的吸引社区民众，提高场馆利用率。
（三）进一步加强社区体育场地设施的管理
1.政府应加强对居民小区免费体育场地设施的管理和维护，并增加新品种的运动项目设施。通常小区的公共体育设施场地的维护需要大量资金，光靠小区本身是不够的。政府应定期对这些体育设施进行检查，对损坏的及时修理，以减少报废率。增加新品种可以解决社区体育设施单一的状况，改善社区居民的锻炼环境。
2.社区应加强对居民爱护公共设施的教育。社区体育场地设施的维护不能光依靠政府的定期维修，还应该靠社区居民自身来保护并合理使用。社区的管理大部分依靠居民委员会和物业公司，所以物业公司要与居民委员会相互沟通协调，定期做好社区居民的公共道德教育工作，提高居民正确使用社区体育场地设施的思想意识，使居民能靠自己的力量去保护社区有限的体育资源，这也是完善社区体育场地设施管理的重要手段。
四、结论
（一）武汉市社区体育场地设施的利用率普遍不高，很多处在待开发的状况，数量和发展程度有限。
（二）武汉市社区体育场地设施主要包括社区周边学校体育场地设施、社区内公共体育场地设施、社区内有偿体育场地设施三个部分，它们是发展社区体育的重要主体。完善社区体育场地设施建设，提高武汉市社区体育场地设施的使用，从根本上来说，要从这三个主体的管理使用着手。
（三）社区周边学校体育场地要从社会化方向发展，公共体育场地设施要从项目多元化以及管理人性化方向发展，而社区有偿体育场地设施要因地制宜的与社区经济水平相适应的发展。
（四）提高武汉市社区体育场地设施使用效率关键是要从加大筹资力度、整合社区现有体育资源以及加强社区体育场地设施的管理三方面着手。
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篇10
一、关于文化产业园区概念内涵的界定
在西方国家，一般意义的文化产业园区指的是一种特定的地理区位，在这个区位内，城市的文化和娱乐设施等产业以最集中的方式出现。该区位有几个明显特点：一是文化与消费的结合；二是多种使用功能的结合，包括供人们工作、休闲和居住等功能；三是艺术与社区发展的结合。园区内的特殊活动可包括儿童玩乐的场所、图书馆、开放和非正式的娱乐场地等，园区鼓励文化运用和一定程度生产和消费的集中。
我国的文化产业园区出现较晚，相关的理论研究也比较滞后。一般来说，文化产业园区又称艺术园区、创意产业园区、文化产业集群等。文化产业园区是指与文化关联的众产业集聚的一个特定地理区域，该区域具有鲜明的文化形象，集生产、交易、休闲、居住等功能为一体，园区内形成了包括生产、发行和消费为一体的产供销文化产业链。我国的文化产业园区主要特点表现在：一是园区内文化产业多以传媒产业为核心，其他各文化产业企业和学术研究等相关支撑机构共同集聚，使产业园区呈文化多样性特点；二是核心文化产业集群、文化产业集群和相关支撑机构等形成产业组合，相互联系，密切合作，产生明显的孵化效应和强大的整体辐射力，使产业园区呈功能多样化特点。
二、我国文化产业园区的发展概况
在我国，文化产业概念的提出始于20世纪90年代。1996年，北京市率先提出将文化产业纳入城市文化发展的战略。之后不久，当全国许多地方还对“文化产业”感到茫然的时候，北京市便在发展文化产业方面领先性地提出了“文化产业基地”、“文化产业园区”的概念。北京市在《2001-2005年文化建设发展纲要》中提出，要建设规模化的城市文化产业园区，要用推动和建设科技产业园区发展的力度和措施，积极推进文化产业园区的规划和建设，在政策、资金和技术等方面提供不低于高科技产业园区标准的发展条件。在之后的北京奥运行动规划《文化环境建设专项规划》中，北京市又明确提出要“创作文化产业孵化器扶持和培养创新型文化企业”；在《2004-2008年文化产业发展规划》中，提出要“推动传统文化产业园区建设，利用多元资本推进区域特色文化产业基地建设，推进新型文化社区的建设和管理。” 北京市对“文化产业园”建设的动议和目的，对全国各地具有较强的指导性，奠定了我国文化产业园区建设的雏形和发展模式。
我国文化产业园区的建设呈现三个主要特点：一是在发展模式上借鉴科技园区建设的经验，旨在存进对文化产业的大发展；二是在发展功能上，具有“孵化”文化产业的作用，即为文化产业的发展打造一个发展平台；三是在资本运作上，体现金融支持的多元化。“文化产业园”的建设目的，是为文化产业的发展提供一个快捷的发展途径和运作平台，政府为平台建设提供政策、税收、信贷等多方支持；企业按照市场准入和发展原则，进入、组合并形成有机发展产业链；社会各界按照利益原则加入，并获得最大的发展效益。文化产业园区在政策支撑、资源整合和社会支持的优势条件下，大力尽快促进文化产业的快速发展。
三、我国文化产业园区的类型划分
围绕文化产业园建设的主要目的，各地根据政策、资源、生产、营运等诸多条件，组建了不同类型的“文化产业园”。从园区性质来看，主要有以下几类：
1.政府主导型文化产业园区
此类园区，多为政府根据当地地区经济发展现状、政府经济发展设想和规划而建立，这类园区的建设主要服务于政府发展经济的意图，因而在政策支持方面具有明显优势。比如四川成都的数字娱乐软件园，得到了四川省和成都市两级政府的大力支持；山东青岛的创意100产业园，是青岛市“十一五”期间发展创意产业的重点项目。
2.资源依托型文化产业园区
这类园区的建立和发展，一般立足于已有的文化资源，比如以大学为区位依托，以高新技术开发区为区位依托，以旅游文化遗址为区位依托等。大学是人才的聚集地和技术的发生器，是一个提供多元文化的相对开放的社区，因此依托大学发展文化产业园区是一种重要的途径。如上海市依托同济大学建成的杨浦区赤峰路建筑设计一条街；北京市建成的中国人民大学文化产业园和广州市建成的TCL（广州）文化产业基地，等等。高新技术产业园区内拥有发达的高新技术产业，一批高校、科研机构、高科技企业在此聚集，科技与文化方面的智力型人才众多，因此最适宜发展文化和科技产业，是理想的文化产业园区依托资源。北京中关村高科技园区内的中关村创意产业先导基地、上海浦东张江高科技园区内的张江文化科技创意产业基地和辽宁大连高新技术产业园区的国家动画产业基地等，都属于这类产业园区。
3.租用改造型文化产业园区
在现代化城市改造进程中，城市中有一些被废弃的旧厂房和仓库，由于其面临闲置空间再改造的境遇，并且具有宽敞明亮的空间，在租金上又非常廉价，因此常成为文化产业园区的又一理想发展区。创业者租借这些园区，只需较低的入门费，便可白手起家开启事业之门。比如，我国北京大山子艺术区，以北京朝阳区酒仙桥路798工厂的老厂房为依托；上海泰康路210弄的“田子坊”创意产业园区，以上海20世纪30年代最典型的弄堂工厂群为依托；上海建国中路10号的“八号桥”创意产业园区，以上海汽车制动器公司的老厂房为依托，等等。这些创意产业集聚区，将文化产业与工业历史建筑保护以及文化旅游三者有机结合，实现了建筑价值、历史价值、艺术价值和经济价值的统一【附：M50艺术产业园区（原上海春明粗纺厂）改造前后场景对照效果图】。
四、转变――以M50为典型代表的园区转型
1、老厂房功能的转变
M50艺术产业园经历了解放前的信合纱厂、解放后的十二毛纺织厂和春明粗纺厂。2001年第一位艺术家将工作室安置在此的时候，M50正式掀开了老厂房的转型序言，2003年登陆了美国时代周刊，2005年经信委挂牌M50创意园，2011年“品牌化、产业化”的大旗标志了老厂房转变已经进入了一个新的时代。从传统制造业到现在的文化产业园区，老厂房的再利用成为工业史上一次最华丽的转身，机器的轰鸣声被艺术、设计、办公、展示所取代，工业厂房依然成为依托文化产业的平台，带给更多的文化产业工作者的是灵感、是沉淀下来的文化底蕴。
2、经营者角色的转变
1992年，上海春明粗纺厂（M50艺术产业园）拥有1200名员工，全年产值1亿，利润几乎为为零。时隔二十年后，M50园区管理人员不到50人，全年经营收入2000余万，利润可达400万元。随着产业结构的调整，园区人员的大幅锐减，从原来传统制造业的经营者已经将角色投入到经营园区运营、提供物业服务的新型服务业岗位。园区经营者不再是以前抓产量抓效益的思维模式，到了今时今日，园区的经营者更希望搭建起园区这个服务平台，为入驻的创意人士提供更好的服务，创造更好的产业环境，打造园区的品牌效应，提升客户的业态水平。现在M50艺术产业园的经营者更多的是希望园区获得更多的荣誉、更好的口碑、更高的园区知名度，从2003年M50首次登上美国《时代周刊》起，至今已获得了多个文化创意产业的最高荣誉，如2006年十大时尚地标之一、2007年“创意中国、和谐世界”年度最具品牌价值园区、2008年优秀创意产业聚集区、2008年度摩登上海老外眼中最上海地标、2009中国最佳创意产业园区奖、2010年AAA国家级旅游景区上海名牌、2010年AAA国家级旅游景区、2010年度上海市创意产业协会突出贡献奖、2010上海设计展城市理念开拓奖、“2011长三角文化创意产业年度大奖”优秀文化创意产业集聚区金鼎奖、M50获上海市著名商标称号、2012上海设计之都年度品牌等等。
五、文化产业园区建设对社会经济文化的影响
1、文化产业园区建设成就文化产业高地随着经济的快速发展，进入本世纪以来，我国文化产业园区建设得到了快速发展，全国各地相继出现了一批成熟的文化产业园区，文化产业园区的集聚效应愈加明显，同时培植了大批龙头企业，成就了一批文化产业高地，促进了文化产业的繁荣发展。据资料统计，截至目前，文化部共命名了10家国家级文化产业示范园区和文化产业试验园区，命名了204家国家文化产业示范基地；各省、
地市建成了一大批文化创意产业集聚区和文化产业园区（基地）；一批新的文化产业园区正在建设和筹建中。文化产业园区建设催生一批龙头企业，具备较强影响力和自主创新能力的大型文化企业（集团），如华强、保利、盛大、华侨城等从国家级示范园区（基地）脱颖而出；汉王科技、暴风影音、第一视频等北京文创骨干龙头企业在北京文化产业集聚区落户；浙江横店影视产业实验区则集聚了浙江三分之二的电视剧制作机构，其中包括华谊兄弟、华策影视等国内首批文化上市企业。2010年，国家级示范园区（基地）总收入2500亿元，总利润逾365亿元，获得16600余项自主知识产权。2011年，北京市21个市级文化产业集聚区文创收入的同比增速，高于全市文创产业收入同比增速近3个百分点；湖北省文化产业园创造年产值115.63亿元，实现利润10.67亿元。同时，文化产业园区（基地）催生了一大批文化精品力作，如横店影视产业实验区区内企业先后推出了《集结号》、《潜伏》、《五星红旗迎风飘扬》等众多影视精品，取得了良好的社会效益和经济效益。
2、文化产业园区建设促进经济和社会效益的双提升
