社区养老优缺点范文

导语：如何才能写好一篇社区养老优缺点，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

工作总结是做好各项工作的重要环节。通过它，可以全面地，系统地了解以往的工作情况，可以正确认识以往工作中的优缺点。为此收录了一些范文，希望能为大家提供帮助。、

一、低保工作

认真做好我办事处低保户的认定、审批、管理工作。按照低保户申报程序严把质量关搞好拟保对象的认定，将符合低保条件的困难居民全部纳入保障范围做到应保尽保实名制动态管理。

二、医疗救助和临时救助工作

为缓解困难群众看病难的问题，做到了困难群众病有所医。积极开展城乡医疗救助和临时救助政策宣传，严格审核医疗救助材料的上报及救助款的发放。

三、孤儿工作

认真贯彻落实孤儿相关政策，详细了解辖区内的孤儿情况。切实保障孤儿的合法权益，让惠民政策落到实处。

四、社会救助工作

(一)大力开展送温暖、献爱心活动。按照上级要求大力开展了对重点优抚对象、军队离退休老干部、特困户、城市“三无”老人、贫困空巢老人、百岁老人、优秀社区干部、福利院、贫困助学等一系列的送温暖、献爱心慰问活动，把党和政府的温暖送到了迫切需要关心的老百姓手中。

(二)老龄工作服务更加全面。一是统筹城乡集中养老模式。按照“整体搬迁、稳妥推进、限时完成”的工作思路，积极做好全区政府供养老人统筹归并入住敬老院工作。二是提高老人供养水平。三是大力开展居家养老服务工作。全年共为全区散居孤老、“空巢”困难老人提供居家养老服务，将为老服务纳入社区重要工作，开展各种社区特色养老工作。

篇2

【关键词】大学生社工；社区养老；角色

随着科技进步、经济发展，人们的生活水平得到改善，人口死亡率下降，平均寿命延长，老年人口数量在增加。至2010年3月，我国60岁以上的老年人口占总人口的比重已超过10%，中国已进入老年型社会是不争的事实。据联合国调查预测，到2020年中国65岁以上老人总数将达4亿，每4个人中就将有一个是老年人。在我国的养老体系中，家庭养老一直是最基础的，但随着我国人口年龄结构的不断变化，特别是独生子女一代开始担负起养老责任时，家庭养老的压力越来越大，传统的家庭养老功能处于逐渐弱化的状态。

社区养老服务的意义主要体现在三个方面：首先，符合中国传统的价值观念。社区作为老年人生活和活动的主要场所，社区机构的专业人员和非营利组织的专业人员、志愿者可提供老人帮助，为老人及时地提供方便的服务。其次，有利于减轻政府财政负担。建一个中档养老机构，初期投入达到几十万元，我国经济实力不允许在短期内修建大量的养老机构，而社区养老可以让老人居住在自家，减少修建养老院的费用，减轻政府财政负担。这在一定程度上为有关专业人员和家政服务人员开辟了一条就业渠道，从而缓解社会就业压力。

一、白石洲社区养老服务的现状

（一）白石洲社区状况

白石洲位于深圳南山区，这一片区总面积7.4平方公里，共包括6个社区，5个自然村，总人口12万余人，其中户籍人口21877人，暂住人口98557人。有出租屋2340栋、3.5万套。这里最早是由几个自然村组成的，村民主要靠出海打鱼、养蚝、种地为主。后来这里建了一个沙河华侨农场，村民都转为农场职工。再后来农场一分为二，成立了现在的华侨城集团公司和沙河实业集团公司。人们之所以一直误认白石洲是农村城市化后的城中村，是由于长期以来这两大企业政企不分，企业办社会。1999年后沙河集团逐步将一些社会管理职能归还政府，但是由于无论是人力还是资金投入都大大减少了，造成白石洲的城市环境和治安环境比华侨城要差得多。

（二）白石洲社区老年人的需求

养老服务的内容是由老年人的需求决定的。有生存性需求、发展性需求和价值性需求。生存性需求包括疾病照顾、健康维护和医疗保健等健康方面的需求，经济安全、居住安全等安全方面的需求；发展性需求包括休闲、娱乐和教育等老年人自我完善方面的需求；价值性需求包括老年人社会参与等为社会创造价值方面的需求。

走访白石洲社区时发现，从总体来看主要包括以下三类老年人：（1）祖居白石洲的老年人口；（2）来深圳工作并在白石洲落户的老年人口；（3）跟随子女来白石洲入住的老年人口。

二、大学生社工在社区养老服务中扮演的角色

美国芝加哥学派，乔治·米德将角色理论阐释为角色是在互动中形成的，角色表演并没有一个先定的剧本，文化只能为角色表演规定大致的范围。而雅各布·莫雷诺认为角色和角色扮演的概念有助于将人际关系的个人系统置于有意识状态。所谓的社会角色，指的是人们的某种社会地位、身份的一整套权利、义务的规范与行为模式，它是人们对具有特定身份的人的行为期望，它构成社会群体或组织的基础。

（一）老年人需求的预估者

预估是社会工作实务过程中的关键环节，它是在个案的接触上，收集案主的相关资料，并对案主的问题、案主系统的功能、案主和环境的互动等方面进行综合的分析判断，形成暂时性的评估结论的过程。

具体的可以从以下方面来着手： 一是了解案主存在的问题，问题的特征、成因、程度以及对案主的影响；二是了解案主个人的生活经历和行为特征，包括人格特征优缺点等；三是了解案主与周围环境的互动状况，以及案主对自身问题认识及改变的能力；四是了解案主所处的环境，家庭、单位、社区系统对他的支持。一份完整的老年人预估包括： 个人基本资料、认知形态、沟通能力、听力、视力、情绪与行为形态、社交能力、自我照顾能力评估、疾病诊断及病史等等。一份完善的老年人评估报告涵盖三个维度，即生理、心理和交际。在生理上，整个机体的结构形态和生理功能都趋向于老化，老年人面临着更多的疾病困扰。在心理上，有些老年人对再社会化有着强烈的抵触心理；面对迟暮的人生以及身边不断谢世的老友，会有着深深的恐惧感。

（二）社区老年人活动策划者

社区策划指的是： 社区工作者以理性方法，通过透彻理解工作机构的工作理念、政策、资源和方向而确立社区工作的目标，从多个预选方案中选择一个理想的工作策略，然后根据社区需要而动员、分配资源，并在工作过程中结合变化的实际随时修改计划，使计划按预定目标进行，待工作结束后对计划执行状况加以检讨和反思。

（三）社区资源的整合者

家庭养老功能的急剧弱化总是需要其他方面来填补，而这填补的承担者应该是国家和社会。然而中国的NGO（ 民间自愿组织）力量在中国还异常弱小，因此，家庭养老功能的弱化基本上只能由政府独自承担。

（四）老年人服务提供者

社会工作者是向求助者提供服务的人。此项服务旨在根据老年人的特殊需求开展老年人的服务，目标模式是使其老有所养、老有所医、老有所乐、老有所伴及老有所为。社会工作者的助人不是简单的“给予”，“施舍”，而是一种能恢复被救助者社会功能的行为和过程。

（五）政策的建议者

由于某些社会问题并非是由个人生理、心理因素所引发，而是由社会制度因素造成的。因此，对造成这种问题的政策或制度进行改变就是必要的。社会工作者具有较强的社会调研能力。可以根据自己在社区中的工作经验和社会实地调查的研究得出有效的意见，给予有关政府部门政策上的建议，制定适合老年人需求的社会保险、社会福利及社会保障的相关政策法规。

三、结语

养老问题是整个社会都应该重视的问题，由于社会工作大学生自身限制，对于社区养老能做的有限。积极扮演好老年人需求预估者、社区老年人活动策划者、社区资源的整合者、社区服务的提供者及政策的建议者角色。大学生社工深入社区为我国社会工作实践性经验的获得以及专业本土化进程提供了不可或缺的助力。本文论述还只是一个粗浅的认识，希望社工们共同努力，尤其是一线的社工不断去丰富发展，通过动用社区资源、运用非正式支持网络、联合正规服务所提供的服务与设施，使得老年人可以得到更加专业化的社区照顾，真正实现“老有所养，老有所医，老有所乐，老有所学，老有所教，老有所为”。

参考文献

[1] 人民网.2010年第六次全国人口普查主要数据公报（第1号）.

[2] 朱眉华.社会工作实务手册[M].北京：社会科学文献出版社，2006，2.

[3] 王壬.社区居家养老中社工的角色[M].北京：中国社会工作，2009，7.

篇3

【关键词】土地征迁 失地农民 安置补偿

【中图分类号】F321.1 【文献标识码】A

近年来，西部地区城市化及工业化的发展速度加快，建设用地需求急剧增加，土地征迁活动逐渐增多，征迁工作复杂性越来越明显，具体表现为：土地征迁工作任务繁重，项目较多，经济建设的跨越式发展使得征地面积不断扩大，拆迁任务量随之增大。征地项目涉及面较广，面临的情况较为复杂，经常涉及项目施工问题、历史遗留问题及经济补偿标准问题等。西部地区土地征迁工作涉及到各方面的切身利益，政府的重视程度不断提高，对土地征迁工作要求也更严格、更高。

结合目前西部地区征地拆迁工作的现状来看，征地拆迁矛盾仍然较为突出，由此引发的案例不断增加，数量处于同比上升的状态。地方政府在制定土地征迁政策以及实施整个征地过程时应本着公正、公开的原则，但很多时候地方政府都忽视了农民的知情权与参与权，农民对征地拆迁工作是否会损害自己的利益、是否符合公共利益等方面提出质疑。对征地各项工作缺乏宣传，容易导致农民不了解征地目的、补偿标准、安置方式等内容，从而反对征地拆迁，阻碍工作的进行①。在征地工作过程中容易造成公平性的缺失，土地征迁争议解决机制不完善是西部地区土地征迁工作中的突出现状。农民对于征地范围、补偿标准等方案的制定缺少协商的机会，只能在地方政府制定后提出意见。土地征迁争议解决机制将土地征迁纠纷按照行政诉讼问题解决，时间长、费用高的缺点会进一步损害农民利益，降低农民生活水平②。

西部地区征地补偿标准及安置方式存在的问题

西部地区征地补偿标准不符实际，相对偏低。林果等多年生经济作物是许多西部地区农民重要的生活资料，也是重要的经济收入来源，农民因经济林木的补偿标准偏低而不满意。西部地区生态环境较为脆弱，树木的生态价值还体现在维持和改善生态环境上，而对树木的补偿往往只注重其生长成本，忽视其生态环境价值，补偿价格与市场价格差异较大，无法与农民达成协议。西部地区社会经济的发展导致建筑材料价格上升，加上人工费用的上涨，建筑物的建造成本大大提高，相对于建造成本来说补偿标准偏低，难以满足农民的生活需求，损坏了农民的利益。土地征迁补偿标准的制定一般参考土地原用途，往往忽视失地农民在土地增值收益中的分配③。

西部地区制定征地补偿标准时，缺乏合理的参考依据。在征地过程中，土地与地上附着物的补偿应分别根据土地本身的价值以及地上附着物的价值来确定，然而西部地区在对失地农民的实际补偿中，往往将土地补偿费依据按照地上附着物补偿费的依据进行测算，忽视了土地本身的价值，如对于相同条件的耕地因播种作物不同而采用不同的补偿基数，对于实行轮作的耕地难以确定补偿基数的计算应以何种作物为依据等。

西部地区所征土地等级与补偿范围的划分不全面。在西部地区土地征迁工作中，地方政府对耕地高、低、中产田的划分没有科学依据，对牧草地的优劣等级也没有进行科学分等，导致在征地补偿时被征土地都统一按照同一等级进行补偿。对一般乔木、经济作物分类没有进行细化，无法确定具体的补偿标准。西部地区很多地方都实行套种耕作模式，与单一的耕地补偿标准或树木补偿标准矛盾突显，对于花卉、新开荒地、设施农业等也没有统一的补偿标准。

西部地区对失地农民实行较为单一的安置补偿模式。货币补偿安置方式是西部地区土地征收实行的主要安置方式，加上农民认为股份制安置等方式风险较大，更加倾向于选择货币安置方式。货币安置方式虽然实施起来较为简单，但由于西部地区许多农民知识水平低、劳动能力差以及部分失地农民年龄偏大，土地补偿费及安置补助费不足以满足其生活及社会保障需求，促使上访事件频发④。

西部地区失地农民安置补偿模式调整的原则

公开听证原则。西部地区地方政府在制定征地安置补偿模式时要充分听取社会各方面的意见，以组织听证会等方式充分保障农民的话语权，让农民充分了解、参与整个征地过程。

因地制宜原则。西部各地区社会经济发展情况各不相同，采取统一的补偿标准显然不符合实际。在制定安置补偿标准时，要充分结合当地的社会经济发展水平，为各项费用留下一定的弹性空间，便于日后的调整。

动态调整原则。西部地区的社会经济发展水平逐渐加快，人们生活水平稳步提升，国家征地及安置补偿政策也在适时调整，因此西部各地区要建立征地补偿标准动态调整机制，每隔一段时间就应该进行补偿标准的合理调整。

失地农民生活水平不降低的原则。土地是农民主要的生产生活资料，在土地征收以后，农民失去了最可靠的生活保障，生活环境发生很大改变，容易导致失地农民心理落差较大。因此，西部地区征地安置补偿要保证失地农民生活水平不下降，能保持较稳定的生活水平。

西部地区失地农民安置补偿模式改革的对策

加强西部地区政府对土地征迁工作的立法，完善征地安置补偿法律法规。西部地区政府应进一步完善土地立法，避免出现土地立法工作滞后于社会和经济发展需要的状况，确保土地征收权的使用满足公共利益的需求。要严格界定征地范围，区分公益性用地和非公益性用地的界限，将经营性用地退出征地范围，逐步缩小各种征地范围，最终严格限定在必要的公益事业用地范围内。在征地拆迁政策制定前，要组织开展调查摸底工作，充分听取各方面的意见，进行深入论证。在制定相关政策时必须考虑可能出现的各种风险及规避措施，做到“有法可依”，使政策的实施者能真正理解政策、接受政策、受益于政策。征地拆迁安置工作领导机构应严格按照既定的政策进行拆迁、补偿、安置，做到政策实施中问题及时反馈，为不同时期政策的调整提供依据，同时要保证政策的延续性和公平性，维护政策的严肃性。地方政府应尽快出台失地农民安置保障条例、政策、文件等，为失地农民安置保障提供政策和法律依据。

加强西部地区征地拆迁工作的动员与宣传。西部地区政府应在征地拆迁之前组织召开农户动员大会，将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户，征地公告，宣传征地建设项目的重要作用。政府应采用多种形式搞好宣传，重点宣传征地拆迁补偿与安置的政策、标准、好处、操作程序，这样有利于消除被征地拆迁对象对拆迁的顾虑和疑惑。西部地区征地工作人员应深入群众，以失地农民为中心，帮助失地农民解决在征地拆迁工作中所遇到的困难。

调整、完善西部地区征地补偿标准，建立补偿标准动态调整机制。西部地区现行的土地征收补偿一般属于一次性补偿，落后于社会经济发展水平逐步提高的现状。随着西部地区社会经济发展水平的迅速提高，人们的收入、物价水平也不断提高，因此征地补偿标准应与各地经济增长的实际状况相适应，确保农民土地被征用后生活水平不降低。根据国土资源部的《关于进一步做好征地管理工作的通知》要求，西部各地区应建立与当地社会经济发展水平相适应的征地补偿标准动态调整机制，定期对征地补偿标准进行调整，逐步提高征地补偿水平。对土地补偿费、青苗补偿费等补偿标准开展相应的调整工作，使失地农民的收入真正随着现代化的进程“水涨船高”⑤。

完善西部地区失地农民的培训与就业优惠政策。西部地区的征地安置补偿方式要充分保障农民的生活需求，要让农民在未来的生活中有能力、有机会就业。鉴于西部地区多数失地农民知识水平相对较低、专业技能缺乏的状况，政府要加大对失地农民再就业的资金投入，为失地农民安排专门的就业培训项目，提高失地农民的专业素质，以促进其再就业。

对于西部地区失地农民从事个体经营、自谋职业的，要参照鼓励城镇失业人员再就业的政策在税收、工商等方面给予政策扶持，适当减免营业税、所得税、管理费等。失地农民在创业初期遇到资金难题时，政府应予以提供支持与帮助，政府可通过设立转岗基金等形式鼓励村民从事个体户和经营私营企业。建立现代农业产业园区，包括设施种植设施养殖，以安置失地农牧民，鼓励辖区企业吸收农民工，如设立协警员、保洁员等岗位⑥。

完善西部地区失地农民社会保障制度。目前在西部地区社保制度建设不完善的情况下，必须尽快把西部地区失地农民纳入城镇社会保障体系，保险费用从征地费用中支付，使失地农民能够参加医疗保险、养老保险与失业保险等，实现与城镇社保的对接。西部地区城镇养老、医疗、低保应扩大覆盖面，首先覆盖失地农民，特别是对于过去补偿过低的失地农民，应当解决其养老保障、基本医疗保障问题。在其符合最低生活保障标准的情况下，可以按照当地城镇居民的标准领取最低生活保障金。西部地区失地农民基本养老保障制度可实行“低水平、有弹性、广覆盖”三原则，即实际缴费基数、缴费比例和缴费年限以当地基本生活需求标准为宜。

社会保障体系是西部地区征地安置补偿标准调整的主要参考依据，养老保险是失地农民社会保障体系建设中最为重要的核心部分。在西部地区规划范围建成区内失地社会保障水平主要依据失地农民养老保险待遇水平并结合当地城镇居民养老保险待遇水平进行测算;西部地区规划范围建成区外的失地农民社会保障水平主要依据当地新农保待遇的水平测算。同时根据西部地区失地农民不同年龄段、失地面积测算其所需缴纳的养老保险费用及最低档次，以此作为调整安置补偿标准的重要依据。

建立多种安置方式相结合的西部地区安置补偿模式。从近年来西部地区安置模式的运行效果可以得知，单一的安置模式已经远不能满足社会需求，探索建立多元化安置补偿模式已经成为必然趋势。入股分红、社会养老、留地安置、农地置换等安置方式在西部地区中的部分地区已经进行了阶段性尝试，但仍处于低水平状态，且每种安置方式都存在其优缺点。例如采取货币安置+就业安置+养老保险安置+政策奖励+住房保障的征地安置模式，通过提高征地补偿标准、设置多种就业岗位、减少失地农民养老保险缴纳金额的比重、制定搬迁奖励政策、加大房屋置换的政策优惠等，可极大满足当地经济建设用地需求和失地农民利益诉求;也可采取货币安置+留地安置+养老保险安置+住房保障的征地安置模式，或者采取货币安置+粮食安置+最低生活保障征地安置模式，这些不同的安置模式组合结合各地区实际情况，充分发挥不同安置方式的优点，促进西部地区土地征迁工作以及其他经济建设工作的开展。

完善西部地区征地纠纷协调机制与安置补偿监督机制，提高征地工作透明度。首先，要以西部地区各级办为负责主体，与所涉及的相关部门构建完善的协调机制。当西部地区失地农民对补偿标准或者补偿价格不满意时，能够通过有效途径提出异议，并能选择通过诉讼或仲裁以外的形式及时化解纠纷。土地征迁安置补偿监督机制要及时进行纠纷处理，有专门工作人员负责征地拆迁安置补偿各项工作的进行，保证失地农民申诉渠道的畅通，制定科学合理的安置补偿方案。西部地区征地拆迁工作应严格遵守国家有关法律法规、政策和程序进行，在征地调查和征地补偿时，深入到村组户，加强征地拆迁的透明度和程序公正、公开，按照征地农民生活水平不因征地而降低的原则，依法编制征地方案和补偿安置方案。

其次，西部地区地方政府要完善安置补偿款的发放制度。西部地区各土地管理部门要明确土地补偿的收益主体，从而在农村征地过程中，对失地农民进行直接登记，由银行将征地补偿安置资金直接打到农民专有账户中，避免出现补偿款被扣留的现象。西部地区地方政府应做好征地补偿款发放的监管工作，要把补偿费的管理与使用等情况定期向社会公示，发挥社会各界的监督作用。

最后，要制定严格的西部地区征地拆迁工作程序，完善监督机制，通过设立专门监督机构，认真履行监督职责，派专人到场参与监督。要充分保障被拆迁人的知情权、参与权、决策权，政府在双方间搭建谈判协商的平台，进行平等的对话，充分听取被拆迁人的意见，千方百计维护他们的合法权益，如积极向被拆迁村组和拆迁户发放相应宣传资料并进行答疑;充分保证权利主体在征地调查、征地及拆迁补偿费的协商、劳动力安置等过程中的参与权和发言权等。同时，要将土地征迁过程以影像资料形式存入档案，便于纠纷处理时的查用。

综上所述，征地拆迁工作对于促进西部地区现代化建设的迅速开展起到重要的推动作用，且现代化建设对土地需求量处于持续增加的状况。而在西部地区土地征迁工作中出现的问题导致失地农民有不同程度上的意见与看法，由此引发的征地矛盾不断出现。土地征迁工作要在维护公共利益的前提下，充分保障失地农民的利益，建立完善的失地农民安置补偿模式，保证征迁工作的顺利进行，为西部地区现代化建设助力。

（作者单位：西南财经大学保险学院;本文受教育部社科研究基金项目“养老机构入住的个体决策研究”与四川省哲学社会科学研究规划项目“寻找需求可变点―通过完善社区照料服务降低机构养老需求的研究”共同资助，项目编号分别为：11XJC840006、SC13E066）

【注释】

①钟德诚：“浅谈我国土地征收制度和程序存在的问题及对策”，《法制与经济》，2008年第2期。

②白非，刘振环：“我国土地征收制度中存在的问题及对策”，《中国国土资源经济》，2005年第2期。

③林其玲：“我国征地补偿制度问题分析”，《农业经济问题》，2009年第10期。

④史卫民：“完善征地补偿安置的法律思考”，《商业研究》，2009年第4期。

⑤王立彬：“农民征地补偿标准将动态调整逐步提高”，《湖南农业》，2010年第9期。

篇4

春天来了，可以带小家伙到公园、郊外好好地玩了。除此之外，给你们的活动添加一些“创意”的元素，会使你们的生活更加有滋有味，丰富多彩。希望通过努力，你能成为他心目中最牛的魔术师、最要好的合作伙伴、最被崇拜的领头人！

1个概念

创意对孩子而言很简单。凡是他没有经历过的或者不容易经历到的事儿他都会觉得很新鲜。另外，如果能把日常生活中经常做的一些事情稍微改变，让他有不同的体会，就会令他欣喜若狂。

2个原则

以玩为主

带孩子玩，不需要加太多的注脚。很多事情，当时不一定要求他领会。相信你当时做“创意”的苦心会在他成长的某一天突然得到回报。现在，只管尽情地玩就好了。

父母的陪伴

其实，无论做什么，只要有父母的陪伴，孩子就会觉得很满足。如果我们能再陪伴他们一起体验那些有创意的事儿，他的感受就会更完美。

10个提案

1 信的新体验

很久没向亲朋好友问候了吧？这次，让宝宝用传统邮寄、电子邮件、快递邮寄3种不同的形式给居住在同一个城市的3个人各写一封信。除了祝福，还请他们收到信后马上打电话来告诉宝宝。当然，信里的字可能要由你。但是要让孩子全程参与：带他一起去买信封、贴邮票、把信装进邮筒；点鼠标发送电子邮件；把快递的信亲自交给来取信的叔叔。最好能把这些事在同一天内完成，让孩子形成一个完整印象。之后，你们就一起等待收信人的反馈吧。

目的：这是帮他了解信件传递方式的机会，也可能会使他第一次深刻地体会一种看不见的速度。你们还可以讨论一下各种信件传递方法的优缺点。

2 寻找传统节日

中国有很多的传统节日是不放假的，但是这并不妨碍你们自己庆祝一番。比如中秋节、端午节、重阳节等等。一起查找资料、图片，看看当时这些节日是怎么过的。也可以就其中的某一项传统展开“行动”。比如去山顶、湖边赏月，或者在家包粽子、猜灯谜。还可以按照传说故事中描述的场景想象着画画、做手工。

目的：如果总能过节，孩子一定喜欢。而且，在你们一起查找资料、看图片的过程中，还会发现各民族、各地方不同的过节风俗，甚至佛教、道教的节日风俗。这会给孩子打开更多了解传统文化的窗口。

3 不孤单的周末夜

可以在周末带宝宝到他熟悉的小朋友家做客，等两个小家伙玩得不亦乐乎了，留宿就成了顺理成章的事。当然，这家人应该是你非常熟悉的朋友或者亲戚。你也可以把他们一起带回自己家过周末。给别人当一天的爸爸妈妈是个好创意，也是个艰巨的挑战。

目的：孩子会体会到别人家的生活习惯和自己家的有很大不同，很多事情需要宽容地对待。他也会慢慢懂得，自己熟悉的并不是唯一标准，生活中会有多种的选择。

4 昼伏夜出

不午睡，早一点儿吃晚饭，然后大睡一场，在夜里1点左右起来“活动”。先打开电视，让好奇的他看看都是什么节目，站在窗口看一看其他住宅楼里的灯光。然后穿暖和些，全家“出动”，散步或者开车都可以。看看路口的信号灯是怎样闪动的，白天的大商场现在什么样，还有什么人在活动等等。回家后一起记下来或画下来。别忘了第二天帮他把生活时钟调整回来。可以在不同的季节各体验一次。

目的：颠倒生活顺序是孩子的最爱。他们会发现一个新世界，体验到同样的事物可能会有很多种的变化，这也许是最朴素的辩证思维培养的开始。

5 体验恶劣天气

遇到大风、大雨、大雾这样的恶劣天气，其实是让孩子体验大自然的威力和魅力的最好机会。不必让他们乖乖地待在家里，给他们备好防护工具，比如长筒雨鞋、严实的雨衣，保暖的帽子、手套等等，带着他们一起“疯狂”一把！回来后，让他洗个热水澡、喝点儿姜糖水、睡个好觉。

目的：生活中不光是风和日丽，还有狂风骤雨。孩子天生是亲近大自然的，而且只有敬畏自然才会尊重自然。

6 筹备成长个展

从现在就开始吧。先设计一下流程：和他一起列出能记录自己成长的东西。比如出生证明、照片、DV、画过的画、玩过的玩具、穿小的衣服、在奶奶家阳台上闲置的学步车……然后，让他自己去要这些东西，想好和谁要。定好展出的时间、地点，由他来决定邀请谁,怎么邀请，东西如何摆放,招待客人需要准备什么。你需要提醒、帮助他，但是既然是他的个人展览，还是让他多张罗些吧。

目的：这件让他兴奋的事没准要忙上很长一段时间。这个过程里，他会看到自己的进步而自信起来。孩子的逻辑思维能力，交往能力，发现问题、解决问题的能力都是需要一点点培养的。

7 当家做主

他不是想当爸爸或者妈妈吗？好吧，给他自己做主的一天吧。第一次，你需要不断地向他“请示”。你可以要求去某个地方玩，但是怎么去呢？还有，都准备些什么？要带多少钱？晚饭在外面吃吗？我们该穿什么衣服？

目的：让孩子了解家庭生活的细节非常重要，这会使他们的思考严密起来，也能使他“早当家”。

8 换种方式说爱你

可以鼓励并帮助孩子在爸爸或者爷爷、奶奶过生日的时候用不同的方式说出“我爱你”。比如用旧画报剪出这3个字贴在生日卡片上、买个上面写着这3个字的蛋糕、写个精致的小纸条藏在拖鞋里、用花瓣摆在桌子上……

目的：我们要经常对孩子说“我爱你”，也应该让孩子学会对家庭成员说“我爱你”。学会爱别人很重要，学会将爱表达出来更重要。家人的反应会让他体会到付出爱的快乐。也许，明年你的生日，会收到孩子用更浪漫的形式向你表达的这3个字。

9 52种植物百科全书

每个星期让孩子给一种植物拍个照片（没条件也可以画下来）。野草、大树、养的花都可以，还可以去公园、花卉市场找新鲜的种类。每次先记下它们的名称，不知道的可以查资料或者向老师请教。再用一周的时间补充关于它们的更多的知识，比如类别、怎么养、冬天会不会落叶等等。一年下来，就能做成一本漂亮而详实的植物百科全书了！

目的：“书”的内容深浅并不重要。坚持、细致的观察能力和整合能力才是我们所期望的。世界很奇妙，但是如果我们不会引导，孩子可能不会那么早知道。

10 慈善之举

带着孩子去慈善机构捐献一些衣物，去养老院、孤儿院捐赠或者义务帮忙。有条件的话还可以参与贫困地区或者民工的孩子到城市的居住体验活动――接纳一个贫困孩子住在自己家里。鼓励孩子参与幼儿园、学校或者社区举办的义卖活动。如果和孩子看到需要帮助的人，一起策划、发起这样的募捐活动更有意义。

目的：赠人玫瑰，手留余香。孩子看了另一个社会，能开始更多的关于贫穷和富裕、公平性等问题的思考。也许他还能学会珍惜，学会知足和感恩。

编后

也许你的宝贝还太小，这些提案你们还一时实现不了。但是只要你掌握了“概念”和“原则”，这些提案就会让你的育儿生活增添色彩。

也许，你的创意更棒。那太好了，期望着你到我们的网站上，和更多的父母分享。

篇5

一、商业地产发展现状

（一）近年来商业地产投资建设增速较快，存量规模迅速扩大

伴随我国房地产市场快速发展，商业地产投资建设规模也不断扩大。尤其是2009年以后，商业地产投资增速远远超过住宅投资增速，存量规模迅速扩大。从开发投资看，2009-2014年，全国办公楼年开发投资额从1377亿元提高至5641亿元，年均增长率达到26.5%，商业营业用房年开发投资额从4181亿元提高至14346亿元，年均增长率为22.8%，而同期住宅开发投资的年均增长率为16.6%。从供应规模看，2009-2014年，全国办公楼年施工面积从9985万平方米增长到29928万平方米，年均增长率为20.1%；商业营业用房年施工面积从34440万平方米增长到94320万平方米，年均增长率达18.3%，而同期住宅施工面积年均增长率为12.7%。商业地产供应量的快速增长，导致部分地区出现阶段性供大于求、竞争加剧的状况。

商业地产开发过热源自于三大驱动力：一是，产业结构调整和消费结构升级。随着第三产业发展和人们消费水平的提高，对零售物业、办公楼等商业地产的需求增加，引发商业地产开发热。一些优质商业项目，特别是购物中心兴起，高额的销售带来的高收益回报，以及在消费者心目中树立的良好品牌效应，驱使着大量开发企业相继模仿、打造商业地产项目。二是，地方政府城市建设的驱动。基于经济发展需求，政府热衷于城市开发建设，城市规划中包括大量商业用地的规划及推出，希望以此改变城市形象并带来更多的税收收入。三是，商业地产开发、经营主体不断增加。经过多年发展，我国商业地产开发商开发和经营经验日渐成熟，对商业品牌的复制和扩张不断加大。尤其是，住宅限购政策的实施以及住宅开发利润空间的逐步收窄，促使许多住宅开发商主动转型商业地产开发。此外，随着金融政策的逐渐放宽，保险机构、房地产私募基金等机构投资者投资、持有商业地产的规模也不断扩大（见图1）。

（二）由于缺乏长期资金的支持，加之近几年市场销售形势较好，商业地产运营模式以散售为主

我国商业地产的运营模式有分散出售、整体出售、租售并举、只租不售四种类型。其中，只租不售，通常称之为持有经营。四种模式各有优缺点。出售模式可以快速回笼资金，但丧失了获得物业长期稳定回报和升值收益的权利；租赁模式虽然控制了物业产权，获得了经营收益，但资金压力较大，对运营商资产管理水平要求较高。一直以来，我国商业地产运营模式以散售为主，原因有以下三点：

一是，缺乏长期资金支持。商业地产开发周期长、投资额大、回收期长。建成之后，从初始招商到形成稳定租金和80%以上的出租率，至少需要3-5 年时间。商业地产需要有“养”的过程，才能带来稳定的、可持续的租金回报。待到商业地产成熟之后，其收益依赖于持续性的租金收入，所以它更加注重后期的经营管理，必须委托专业的管理团队进行统一经营才能确保整体综合效益不断提升。商业地产的这些特性决定了它对长期资金的高度依赖。但是，我国当前商业地产融资方式主要以银行贷款为主，而且贷款期限往往较短，在商业地产尚未培育成熟之时就需还款，在资金压力下，多数商业地产只能以快速销售（特别是散售）的方式回笼资金。

二是，缺乏富有经验的专业的商业地产运营团队。长期以来，由于我国商业地产市场发展不成熟，经营比较粗放。多数开发企业不具备包括定位、规划、招商、物业管理、资产运作等在内的专业商业地产运营团队，因此开发以后主要以销售为主。

三是，近些年商业地产售租比较高，出售是较为理性的选择。在住房限购等抑制投资投机需求措施的实施背景下，商业地产一直处于供不应求的状态，销售形势较好。相对于较高水平的售价，商业地产租金收益率相对较低。目前，市场上出售物业的毛租金收益率一般只有5%-5.5%，还不及一些高收益的理财产品。较高的售租比之下，开发商自然选择出售。同时，散售模式也迎合了投资者和市场对商业地产急迫的投资需求。

散售虽然可以快速回笼资金，但造成了租户品质不一、经营管理难度大、经营水平难以提升、租金回报率低等问题。然而，无论是部分持有还是整体持有商业地产，对持有企业的资金规模都有非常高的要求，没有长期资金的支持，难以扩大经营规模和提高经营水平。因此，从根本上解决商业地产散售模式带来的挑战，还需要积极探索长期资金对商业地产的注入方式。目前，一些资金实力较雄厚、管理能力较强的企业已经开始根据自身特点选择不同经营模式。比如，万达、龙湖采取的租售并举模式，华润、恒隆采取的只租不售模式（见表1）。

（三）房地产私募基金不断发展，对商业地产培育发展、改造提升发挥了重要作用

在海外房地产市场，私募基金经常与REITs相结合，应用于商业地产。基本模式是，商业地产建成后的培育期，由于风险高、资产升值的潜在回报空间大，引入私募基金介入。到了商业地产的成熟期，由于风险小，收益稳定，引入房地产投资信托基金（REITs），私募基金退出。在房地产私募基金和REITs支持下，商业地产实现持有经营。根据INREV对欧洲房地产私募基金的监测，截至2014年1季度，近60%的房地产私募基金投向零售物业、写字楼以及酒店等商业地产。由此可见，房地产私募基金对商业地产的重要作用（见图2）。

我国人民币房地产私募基金于2010年开始进入快速发展阶段。因此，2010年通常被称为人民币房地产基金元年。根据诺承投资统计，2008年到2010年之间，国内人民币房地产私募基金仅有20多支，市场规模100亿元左右。2010年以后迅速发展，在2013年，新募集基金达113支，总募集规模超过1300亿元。截至2013年12月底，我国人民币房地产私募基金市场拥有206家专业的基金管理机构，437支房地产私募基金，总管理资金规模超过4000亿元人民币。

在我国房地产私募基金中，有近一半基金投资商业地产。根据诺承投资统计，有48%的房地产基金管理机构及43%的管理资金量关注于住宅地产；有28%的机构和27%的管理资金量关注结合了商业性质的城市综合体开发；有近1/5的房地产基金关注商业地产领域；还有少部分市场机构关注诸如工业地产、旅游地产、养老地产、一级土地开发等专业的地产投资主题（见图3）。

商业地产房地产私募基金对商业地产的培育发展、更新改造发挥了重要作用。如专注于存量写字楼改造，尤其是一线城市、部分二线城市核心区写字楼收购的高和资本，通过基金收购写字楼进行“资产精装修”后进行销售，销售时与购房人签订资产管理协议，包括统一招商、统一运营、统一物业等，通过整体运营，提高租金回报和资产增值水平。还有瞄准白领公寓这个细分市场进行收购改造持有的赛富不动产“新派公寓”基金、倾向于资产包收购再转向大型机构整体出售的嘉实资本等。经过几年发展，先行的资产管理机构积累了对于商业地产行业的理解、资源网络和投资管理经验，对今后商业地产发展大为有益。但由于国内真正的REITs尚未建立，商业地产私募基金的退出渠道仍然有限。

（四）提供长期运营资金、形成专业资产管理平台的REITs尚处萌芽阶段

如果说私募基金在商业地产价值提升时期起到了桥梁作用，而REITs则真正满足了商业地产对长期资金的需求，并且通过统一的资产管理平台，保持了商业地产物业经营权的完整性，从而实现了持有经营。

REITs最早于20世纪60年代在美国推出，最近十几年，其在欧洲、亚洲也有较快发展。它是一种通过公司、信托等形式募集资金并投资持有，在多数情况下经营具有稳定收入的购物中心、写字楼、公寓、仓库等房地产，并将大部分收益分配给投资者的金融工具。通过发行REITs，原本流动性差的房地产被份额化，成为具有流动性的股票、信托受益凭证。当前，全球的REITs市值规模约1.35万亿美元，其中，美国市场份额最大，约占60%。

REITs有独特的制度安排。一是，要求收入主要来源于不动产。二是，从保障中小投资者的参与和获益的考虑，要求股权多样化以及绝大部分收入要分配。如美国要求REITs在每一个纳税年度至少将其收入的95%向股东或者受益人分配。三是，设有不同程度的税收优惠。不仅在投资者分红所得税和公司所得税之间进行平衡，避免双重征税，还在投资者分红所得、REITs设立、交易环节也有一定优惠。REITs以租金回报为核心、以收益分红为基础，成为一种介于股和债之间的金融产品，其具备了风险低、收益高、流动性好的特点，吸引了大量的保险资金、养老基金等机构投资人和个人投资者（见图4）。

在我国，由于缺乏税收优惠等相关鼓励政策，内地证券市场上还不存在真正意义上的REITs，但类REITs正在进行积极的探索。主要有三种形式：一是，通过专项资产管理计划形式实现的商业地产资产证券化。如：2014年中信启航专项资产管理计划。以北京中信证券大厦第2-22层和深圳中信证券大厦第4-22层房产及对应的土地使用权为基础资产，设立专项资产管理计划。该资管计划在深证交易所系统挂牌交易，在流动性方面实现了重要突破。二是，以商业地产或商业地产租金收益为信托标的的财产受益型信托产品。如，2008年华侨城租赁收益权直接融资项目。华侨城地产通过以其深圳本部的部分收益型物业，包括商铺、写字楼、厂房和国际公寓等物业的未来 5 年租金收益委托中信信托发行财产信托产品。三是，一些商业地产的销售模式也在向类资产证券化靠拢。比如龙湖的“金苹果计划”。龙湖将旗下不同区域、不同业态的资产进行组合，购买者可以自由选择现有销售型的商铺、写字楼及分时度假产品的任意组合。龙湖还将提供生活服务和资产管理两大系统，整合商业招商资源和物业租售资源，为购买商业物业的业主实现保值增值。

二、未来发展趋势

（一）商业地产将逐步进入存量房时代，一二线城市的核心区域率先进入

商业地产的规模是随着城镇化发展及第三产业的发展而不断发展壮大的。当商业地产供不应求时，开发商主要以供应产品为主；当供求关系基本平衡时，开发销售的规模萎缩，商业地产进入存量房时代。随着我国商业地产存量规模不断扩大以及城市新增土地供应日益减少，城市商业地产将逐步步入存量房时代。尤其是一二线城市的核心区域，商业地产新增供应量更加有限，已率先步入存量房时代。比如，在北京，五环外的写字楼土地供应比例从2010年的40%上涨到2012年的68%左右，而三环内写字楼土地供应比例从2010年29%降到2012年的15%；在上海，未来几年，核心区域如静安区写字楼新增供应量基本为零。

2014年，国家在《新型城镇化规划》中进一步提出要建立城镇用地规模结构调控机制，严格控制新增城镇建设用地规模，实行增量供给与存量挖潜相结合的供地、用地政策，提高城镇建设使用存量用地比例。可以预见，基于国家对城市发展规模及新增城镇建设用地的控制，将进一步加速商业地产步入存量房时代的步伐。

（二）商业地产经营模式更加多元，进入开发销售、租售并举、持有经营并重时代

随着商业地产进入存量房时代，地产本身开始体现出较强的资产属性，持有经营显现出优势，尤其是持有核心地段优质物业，能为经营主体创造更大的价值。在美国，当城市化率小于50%，第三产业增加值占GDP的比重在40%-50%左右时，房地产以开发为主；城市化率在50%-60%之间，第三产业增加值占GDP比重超过60%时，房地产开发和持有并重；当城市化率和第三产业增加值占GDP比重超过60%时，持有经营比重迅速提高并最终超过开发比例。

当前，我国城市化率已经超过50%，第三产业增加值占GDP的比重近50%。从2013年开始，万科、中海、保利等房企都开始积极投入商业地产并增加持有经营物业所占比重，就连SOHO中国也要转型持有经营。可以预见，商业地产以散售为主的时代即将过去，即将步入开发销售、租售并举、持有经营并重的时代。

（三）商业地产运营水平不断提高，更加注重提供优质的资产管理服务

在商业地产后期运营中，是否具备高水平的资产运营管理能力，能否提供优质的资产管理服务，成为地产租金收益和价值提升的关键。一直以来，商业地产基本都是在传统房地产的基础上延伸而来，大家更多的把商业地产和传统房地产等而视之，没有专业的商业地产资产管理观念，更没有专业的资产管理运营商。未来，随着商业地产持有经营大幅增加，商业地产资产运营管理能力也将不断提升，专业运营商作为独立的角色也将出现在商业地产领域。专业的资产管理包括商业地产项目的定位规划管理、招商资源渠道管理、租户品牌管理、客户服务和卖场管理、物业管理、资产硬件改造、金融服务以及与互联网的结合等。

以写字楼为例，早期销售为主的写字楼，较多的注重物业管理。随着写字楼市场的不断成熟以及持有经营成为主流，物业管理逐渐转向资产管理。资产管理是一整套的集成服务，包括物业及设施管理、财务管理、运营管理、租户管理及金融服务。如果说顶级建筑、核心位置是优秀商业地产的硬件基础，那专业的资产管理服务就是商业地产的软性价值。

（四）商业地产金融化特征更加突出，资本运作水平将显著提升

商业地产是一个具有地产、商业与金融三重特性的综合型产业，它的三重特性既区别于单纯的投资或商业，又区别于单纯的住宅房地产，商业地产更加注重金融创新，更加注重资本运作。相比国外的金融创新，我国的REITs、房地产私募基金的发展虽然才刚刚起步，但已有一些有利条件逐步促进其发展：

一是，随着国家政策、税收等制度环境的改变，REITs等金融创新将大有发展。2014年，央行、银监会的文件中再次强调，鼓励银行业金融机构发行MBS以及积极稳妥开展REITs试点。随着REITs的应用，商业地产持有经营的能力将迅速提升。

二是，作为重要的机构投资者和长期资金，保险资金参与商业地产持有经营的政策条件越来越成熟。2014年，国务院印发《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》，文件提出要进一步发挥保险公司的机构投资者作用。鼓励保险公司设立不动产、基础设施、养老等专业保险资产管理机构，允许专业保险资产管理机构设立夹层基金、并购基金、不动产基金等私募基金。探索保险机构投资、发起资产证券化产品。在未来一个时期，基于保险资金政策开放，保险资金在房地产金融领域的参与程度上升，保险资金可能直接持有、也可以以机构投资者的身份参与房地产私募基金、REITs等证券化产品持有商业地产，为商业地产带来长期稳定资金。