商业不动产资产管理范文

导语：如何才能写好一篇商业不动产资产管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

我国的保险行业起步较晚，保险资金不动产领域的投资经历了较大起伏，因此保险资金运用的制度建设也要落后许多，不动产的投资历程经历了较大的起伏。对我国保险资金投资不动产的发展历程进行有关梳理后，总结为以下阶段。

1980年～1988年 初级阶段

我国保险业刚刚恢复经营，此时保险业百废待兴，在这几年中，由于可供投资渠道比较小，加之保险公司投资对投资不动产没有热情，导致大量的保险资金流入了银行，基本没有资金流入不动产市场。

1988年～1995年 盲目投?Y阶段

由于我国的投资环境过热，资本市场不成熟，造成了外部经济过热，内部却无章可循的局面，保险公司没有合理的进行资产负债管理，将资金投放到大量的债券、股票、债券、房地产、贷款等，形成了大批的不良资产。

1995年～2006年整顿阶段

为阻止过热的保险投资行为带来的经济危害，1995年国家先后出台了《保险法》等相关的法规，在一定程度上控制了保险公司盲目投资的局面，但是同时也禁止了保险资金涉入房地产行业，体现了这一时期政府和法律对保险资金的运用实行了严格的监管和限制。

2006年～2009年开放阶段

2006年，国务院通过了《国务院关于保险业改革发展的若干意见》，即保险业的“国十条”，其中一条就是表示要开展保险资金投资不动产试点，但是并没有规定相关办法和具体操作，存在着一定的模糊空间。于是保险公司借此机会，开始采取“曲线”的方式投资不动产，购买了大量的超过自身需要的不动产并将多余面积出租获得收益。

2009年至今规范阶段

2009年颁布的新《保险法》中允许保险公司在安全性的原则下进行不动产的投资，2010年9月，保监会《保险资金投资不动产暂行办法》，继法律层面的规定后再一次对保险资金投资不动产进行规范，禁止保险公司把资金投放在商业性住宅市场以及房地产的开发建设，所以此次保险资金投资渠道的开放主要包括养老地产、保障性住房建设以及商用物业等。2014年，保监会采取了分类监管的方式，将不动产作为一个大类进行监管，有望继续拓宽不动产的投资范围与比例。

现将我国颁布的关于保险资金投资不动产的监管条例总结如下：

二、保险资金投资不动产现状

在新《保险法》规定之前保险公司就通过各种渠道曲线进军房地产市场，法律的出台以及《保险资金投资不动产的暂行管理办法》使得保险公司更加明确了投资不动产的方向和比例。

商业地产因其独特的优势成为保险公司最青睐的投资渠道，而且位置大多集中在一、二线城市。例如2009年初中国太平洋保险公司进军房地产市场，出资22亿元购买了北京金融街的丰盛大厦；当年5月，中国人民保险集团股份有限公司与北京金融街签下价值达100亿元的房地产合作协议；8月，平安集团依靠旗下平安信托的支撑与金地集团签下房地产合作项目，之后又与绿城集团合作，总计投资房地产市场约400亿元。保险公司热衷商业地产的主要原因如下：保监会对保险公司投资不动产进行了严格的限制，投资商业地产可以使保险公司“名正言顺”地涉入房地产领域；另外，一、二线城市对于甲级写字楼的需求旺盛，有可观的租金收入；最后，我国国家政策对住宅市场有着严格的控制，加之人口老龄化的严重，不动产开发商对商业地产的投资热情很高。

其次，保险公司还积极与政府平台合作参与保障性住房建设。比如2011年5月，中国平安保险推出“保障性住房债权投资计划”，其募集资金用于支持上海保障性住房建设；此后，太平洋资产管理公司集合人保、国寿等多家保险公司资产管理公司与北京市国土资源局合作开展保障房项目。投资保障性住房诚然会有一部分的利润，但是从实践上看并没有形成有效的盈利模式，而且面临着地方政府回购期限长的风险。

面对国内养老地产的巨大缺口，泰康人寿、中国人寿、中国太保等保险公司纷纷抢滩养老地产。泰康人寿推出“泰康之家-燕园”养老社区，中国人寿也打算在耗资千亿元资金投资养老地产。最后，保险公司也参与了一些不动产债权投资计划。比较典型的投资计划有平安资产管理公司协同民生银行成都分行以及大连万达集团共同合作的“平安资产一一大连万达商业不动产保险债权计划”，是目前全国募集金额最大的商业不动产保险债权计划，此外还有平安银行与平安资管展开合作的“海宁高速公路债权投资计划”等。

三、结论

篇2

从负债累累到200亿美元的股权投资，再到380亿美元的管理资产

北极星地产金融公司（NorthStar Realty Finance，NYSE： NRF）于2004年在纽交所上市，作为一家REITS公司融资6.478亿美元。上市之初，公司以商业地产的抵押贷款和CMBS（Commercial Mortgage-Backed Securities，商业地产抵押贷款支持证券）为主要投资方向，并通过发行CDO（Collateralized Debt Obligation，担保债务凭证）将所投资产的优先级部分证券化出售给其他机构投资人以放大资金杠杆，而自己仅保留投资的劣后部分。到2008年时，公司的不动产债权及不动产证券投资总额已达到50亿美元（含证券化的表外部分），但由于公司发行在外的CDO大多附有“当标的资产的市值或财务状况不符合某些基础条件时，发行方有回购义务”的条款，所以，在金融危机期间，北极星地产金融公司累计确认了超过15亿美元的投资损失，并使公司股价大幅下挫，到2009年2月时，股价较2007年1月已下跌了88%，到2010年时公司旗下子公司的多项债务出现违约，并面临诉讼风险。

勉强撑过金融危机的北极星地产金融公司，在危机后期开始积极转型，包括以净租赁方式大量投资于医疗养老物业、酒店类资产和活动房屋等经营性物业资产，并在二级市场上折价收购了多个私募地产基金的LP份额（有限合伙份额）包；同时，公司还发起了多只非交易型REITS，分拆了资产管理公司以及欧洲的地产投资业务……

截至2015年三季度，北极星地产金融公司的对外投资总额已超过200亿美元，其中，直接投资的经营性物业资产约170亿美元，另有约14亿美元的私募地产基金投资；而金融危机前的最主要投资标的――商业地产的债权及证券投资额――已减少到27亿美元。

此外，加上2014年被分拆为独立上市公司的北极星资产管理公司（NYSE： NSAM），公司的管理资产总额达到380亿美元，另有两只封闭式债权投资基金和1只非交易型BDC已经提交注册申请，在2015年四季度和2016年陆续发起融资。

那么，在负债累累的背景下，北极星地产金融公司是如何转型的？转型后的北极星地产金融公司又面临哪些考验？

金融危机中，抵押贷款证券化业务惨遭滑铁卢

上市之初，北极星地产金融公司主要通过发行商业不动产的抵押贷款、然后将其证券化出售来获取收益，其中，约60%-70%是第一抵押权贷款，80%-90%是以LIBOR为基准的浮动利率贷款。公司通过将这些抵押贷款打包成CDO，然后再将其中的优先级部分在N-Star品牌下分拆出售给机构投资人以放大资本杠杆，而自己只保留劣后部分，这一策略在金融危机前一度创造了丰厚的收益。

2007年时，为了进一步放大资本杠杆，公司又发起了证券投资基金NorthStar Real Estate Securities Opportunity Fund，对外融资8100万美元，该证券投资基金主要投资于CMBS、CDOs等证券化资产的次级部分，或其他REITS公司发行的信用债，其中，有相当一部分资金投资于北极星地产金融公司自己发起的N-Star品牌的CDO产品的劣后部分，从而使北极星地产金融公司的劣后投资也由表内资产转为表外资产。

到2007年底，公司的资产负债表内仅保留了约25亿美元的不动产债权投资、约5.5亿美元的不动产证券投资，以及约11亿美元的经营性物业直接投资；相应的，当时公司的业务部门主要有以下三块组成――不动产债权投资、不动产证券投资和净租赁模式下的经营性物业投资，其中，经营性物业投资在公司总资产中的占比只有24%，如果考虑表外资产，则实际的债权投资比例更高。

但随着金融危机的爆发，这些债权资产的风险开始大规模暴露，到2009年时，公司债权投资部门的不良率上升到了4.91%，2010年不良率已超过了10%，相应的，N-Star品牌下的CDO资产大幅缩水，2007-2008年公司所投证券的平均评级还能保持在Baa2/BBB的投资级水平，但2009年上述证券的平均评级已降低到Ba2/BB，到2010年进一步降低到B2/B，其市值更大幅贬损60%-70%，并面临平仓（Margin Call）压力；实际上，即使到了2015年，公司所持有的N-Star品牌的CDO资产的市值也只恢复到当初面值的六成左右。

2010年随着美国会计政策的变更，公司更不得不将N-Star品牌的表外CDO全部表内化，结果导致2010年表内的证券投资总额从上年的3.36亿美元大幅上升到16.91亿美元，相应的，证券化负债也从上年的5.85亿美元上升到22.59亿美元，这还没有包括全部的证券化负债――截至2010年底，公司的证券化债务总额达到44.49亿美元，如果加上表外部分，公司的债务总额将超过62亿美元，而当时的净资产值只有12.8亿美元，实际的财务杠杆率（带息负债/净资产）已接近5倍。

在债务额大幅上升的同时，公司的证券化融资渠道和资本市场融资渠道都被封闭，传统的信贷融资额度也被大幅缩减，到2009年时，公司的信用贷款额度更被完全减至零。2010年，北极星地产金融公司度过了最艰难的一年，不仅面临严峻的现金流危机，同时还遭遇多项债务违约诉讼，并面临CDO产品的回购压力，现有的债务也面临到期再融资的问题，融资成本更大幅攀升，公司只能通过折价抛售其所持有的债权资产及其他证券资产来维持现金流，这期间，公司股价已大幅下挫了近九成。

2012年，随着后危机时代的到来，北极星地产金融公司的融资环境有所放松，公司也由此启动了转型之路。管理层将2011年以前的不动产债权和不动产证券投资都定义为Legacy Investment（有毒资产）。截至2012年底，有毒资产合计占到公司资产总值的50%，而这些投资都主要通过危机前发行的CDO来提供融资支持，其中不少CDO面临回购压力。

2013年，公司开始将N-Star品牌的CDO主动清算，即，在回购日，将标的资产出售，回笼的资金用于回购CDO项下的负债，平均的回购成本虽然只相当于面值的34%，但也让公司确认了不少投资损失；而剩下的几只未回购的CDO，多数已经不符合压力测试标准，其标的资产的管理权已转移给第三方，仅余少数几只CDO仍停留在资产负债表上。

截至2015年三季度末，公司的不动产债权投资总额减少到20亿美元（表内为5.9亿美元），另有约7亿美元的不动产证券投资（表内为4.6亿美元），在投资组合总值中的占比从上市之初的80%-90%下降到15%。

上述不动产债权投资和不动产证券投资预计在2015年可贡献2.35亿美元的净利息收益，并在上半年贡献了约2000万美元的升值收益，但此前公司的不动产债权和证券投资已累计减计了约17亿美元的投资损失。

从净租赁业务入手转型经营性物业的直接投资

2011年，随着后危机时期的到来，北极星地产金融公司逐步恢复了融资能力。这一年公司在私募市场发行股票融资6900万美元，发行可转债融资1.63亿美元，并从富国银行处获得了新的附带回购协议的抵押融资支持。2012年资本市场的大门重新向地产企业开放，这一年公司从股票市场融资3.83亿美元，发行优先股融资2.62亿美元，发行可转债融资7900万美元。2013年公司再次发行普通股融资14亿美元，发行优先股融资1.93亿美元，发行可转债融资3.35亿美元……

用这些钱，北极星地产金融公司开始大举拓展它在净租赁物业上的投资。所谓净租赁模式（Net Lease），通常是指REITS等不动产领域的长期投资人将经营性物业资产从经营者手中买下后再返租给原来的经营者，有时也会为经营者定制开发物业或将合同到期的单一租户物业转租给其他经营者，但租期一般都在10年以上，且由承租方（物业的经营方）自行负担与物业相关的所有税费，包括物业的维护费用、保险费用及物业税等。在净租赁模式下，物业持有人（通常为REITS公司）几乎不提供任何物业管理服务，其经营利润率通常可以达到90%以上（不含折旧摊销），租金收益相对稳定，但增幅较小；而且由于这类物业大多为单一租户，具有较强的定制性，所以，当主要租户破产违约时，物业转租的难度较大，物业持有人的盈利水平也在很大程度上取决于主要租户的财务状况。

不过，由于在净租赁模式下，对物业持有人的经营能力要求较低，所以，北极星地产金融公司在由资产证券化向直接股权投资的转型过程中仍选择了以净租赁模式来持有经营性物业资产。为了竞争，公司降低了对租户财务状况和资信水平的要求，而更加强调物业本身的通用性。

截至2015年三季度末，北极星地产金融公司传统的净租赁物业组合的总值约7.8亿美元，相当于公司股权投资组合总值的5%，共有64处建筑、880万平尺（约96万平米）的可租赁面积，平均的出租率为96%，平均的剩余租期9年，预计2015年可贡献净经营收益6200万美元，其中，50%来自工业地产，42%来自单一租户的办公楼，8%来自零售物业。

从传统净租赁领域延伸进入医疗养老地产的净租赁市场

为了避开激烈的市场竞争，北极星地产金融公司决定在净租赁领域开辟新的市场空间。它先是合资成立了Wakefield，主要投资于养老物业，然后再以净租赁模式返租给当地的养老社区运营商。2009年北极星地产金融公司将Wakefield平台上合资方的股权买下，并计划将旗下养老地产业务单独分拆上市。但受到金融危机影响分拆计划被搁置，直到2013年公司才通过发行非交易型医疗养老REIT NorthStar Healthcare Income突破了医疗养老物业的融资瓶颈，NorthStar Healthcare首轮募集资金11亿美元，后又将融资目标提高到18亿美元，目前已累计完成15.5亿美元的融资计划。

2014年，随着公司债权投资风险的逐步出清，北极星地产金融公司成功增发股票融资13亿美元，发行优先股融资2.42亿美元；2015年上半年，公司再次发行普通融资13亿美元，并在7月发行优先票据融资3.4亿美元，融资成本也从此前的7%以上下降到4.625%。在资本市场的融资支持下，公司先是在2014年以40亿美元的总价（其中11亿美元以定向增发的股票支付）收购了一家非交易型的医疗养老REIT Griffin-American Healthcare REIT II；2015年5月，北极星地产金融公司又以8.9亿美元代价购入了一个养老物业组合的60%权益，该物业组合由32处独立居住型养老社区构成。

截至2015年三季度末，公司医疗养老物业的总值已经从2013年的不到6亿美元猛增到68亿美元，占公司股权投资组合总值的46%，该物业组合由495栋建筑的28104张床位构成，平均的出租率87%，平均的剩余租期8.7年，2015年预期可贡献4.27亿美元的净经营收益，预期的净租金回报率约6.4%，其中，83%的收入来自于运营商支付的租金，17%来自于运营商经营收益的分享――上述物业大多以收购返租的形式租赁给养老社区的运营商或医院、护理机构等，前十大运营商合计租赁了公司245栋建筑的22235张床位，占床位总数的79.1%，贡献了公司医疗养老部门净经营收益总额的56.9%。

篇3

2010年1月12日,远洋地产控股有限公司(HK.03377)宣布,中国人寿保险股份有限公司 (HK.02628) 向中化集团下属中国中化股份有限公司收购远洋地产4.23亿股股份。收购后,中国人寿占远洋地产已发行股份的 24.08%,成为远洋地产第一大股东。

此时距中国人寿首次进入远洋地产仅19天时间。

中国最大寿险公司──中国人寿的入主,不仅拉开了远洋地产战略转型的序幕,同时也吹响了保险资金大规模进入房地产市场的集结号。

迅速入局

2009年12月24日,中国人寿以每股6.23港元认购远洋地产9.34亿股新股,认购总金额达58.19亿港元,成为2009年香港资本市场最大规模的集资活动之一。认购后,中国人寿占远洋地产已发行股份的19.86%,占扩大后股份的16.57%,成为远洋地产主要股东之一。

中国人寿负责人在这次交易后对外表示,“远洋地产是香港联交所认定的红筹股,符合保监会近期允许保险资金投资香港市场H股和红筹股的政策,并且该公司具有国企背景,规模适度,盈利能力较高,抗风险能力较强,具备投资价值。”

市场对该笔交易皆做出正面回应。远洋地产股价当日从6.8港元/股上升至7.2港元/股。国泰君安地产分析师姚告诉《财经国家周刊》记者,“可见人寿入主远洋,市场还是普遍看好。”

此时的远洋地产第一大股东仍为中远集团,持股比例为16.85%,中国人寿16.57%的持股比例与之已相当接近。一位保险资产管理公司人士当时就表示,“人寿继续增持,成为远洋地产第一大股东并非没有可能。”

果然19天后,中国人寿一跃成为远洋地产第一大股东,其进展之快超出许多人的预料。

远洋地产总裁李明对此表示,“中国人寿成为远洋地产的战略投资者,将有效优化公司财务结构,同时有助远洋地产企业治理结构更趋完善,未来双方还有可能探讨更广泛的业务层面战略合作。”

1月15日,远洋地产董秘李振宇整整一天都在开会。“双方的合作是战略性的,目的就是为了发挥各自的优势,这是最根本的。”会议间隙,他语气匆匆地对《财经国家周刊》记者说道。

“保险资金允许投资不动产当然是前提。”中银国际一位地产分析师对《财经国家周刊》记者表示,“其次,远洋原来的股东之一中化股份要退出,据我所知,将来肯定是要全部退掉。远洋需要引入一个有实力的央企股东,这正好给了人寿机会。之前的大股东中远的主业不是地产,不能扩大股权,对远洋的支持有限。”

老股东淡出

在分析人士眼中,随着中国人寿的入主,对远洋地产来说,老股东中远集团与中化集团正逐渐走入“过去时”。

“我个人估计,另外两家股东可能要逐渐淡出,由中国人寿成为单一大股东。”国泰君安地产分析师姚说。

李振宇对此判断未置可否,“这得去问中远。”

而对于原大股东中远集团来说,其主业并非地产,退出远洋地产只是时间问题。

央企房地产业务重组始于2004年。当年6月,国资委下达了《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》,并先期“钦点”了5家可以重组其他央企房地产资源的企业。到2006年5月,相继又有12家央企进入这一名单,最终按照国资委的规定,以房地产为主业的央企被圈定为17家。

中远集团主业以航运和物流为主业,并不在上述17家房地产央企行列之内。据知情人士称,中远集团早在2004年便传出消息,要逐步退出房地产、保险和旅游等业务领域。

2009年12月14日,在中央企业负责人会议上,国资委主任李荣融明确指出,央企2010年工作的中心任务是“做强主业增实力,加快推进主业整体上市或集团整体上市”。

分析人士说,国资委一再鼓励央企在主业范围内“做大做强”,应是中远集团最终选择让出远洋地产控股权的一个主要原因。

相对于中远集团,中化集团此次退出远洋地产的背景则显得更曲折一些。因为在国资委列出的17家以地产为主业的央企中,中化集团也在列。

中化集团的退出与其控股的上市地产公司――方兴地产(HK.00817)有关。

方兴地产于2007年8月17日在香港上市,目前在北京、上海、深圳等地均有商业物业。2009年6月30日,方兴地产以40.6亿元高价夺得广渠路15号地,成为当时的北京地王。

“以地产为主业的央企,如果已经有了自己的上市公司,对再投资其他上市公司是有限制的。”接近方兴地产的人士对《财经国家周刊》记者表示,方兴地产上市之初,中化集团就已经表达了减持远洋地产股权的意向。

“在国资委的协调下,中化准备着力把方兴地产做大。方兴地产同样会以商业地产为主,准备做成行业的龙头。”上述人士表示。

中金公司一位分析师对《财经国家周刊》记者透露,无论是中远集团还是中化集团,此前对远洋地产的管理都没有过多干涉。“远洋地产一直都是以总裁李明领导的团队来管理,其他股东对它的经营权没有影响。这也是老股东可以迅速淡出的重要原因。”

与中远集团和中化集团类似,在业内人士看来,中国人寿在短期内对远洋地产的具体业务干预也会相当少。

上述中银国际分析师表示,按照惯例,很多金融公司收购一些实业公司后,无论作为自己的资产配置、投资组合中的一部分,或者做长期战略投资者,对被收购公司具体业务的干预都会比较少。“一段时间后,中国人寿对房地产市场开始熟悉时,可能会对公司的管理进行一些参与。”

当谈及中国人寿对于远洋地产的意义时,李振宇说,“人寿作为我们的大股东,会有一个协同的效应。”

追逐商业地产

在国泰君安地产分析师姚看来,远洋地产控股权变化更深层次的原因在于,其对市场的判断正在发生变化。

“作为北京最大的地产商,远洋对市场的判断能力非常强。根据我们的推断,远洋认为北京今年的房地产市场会出现比较大的调整。未雨绸缪,和金融机构合作以获得比较好的资金支持。”姚说。

姚分析,远洋之所以愿意和中国人寿合作,“是因为中国人寿更多扮演财务投资者的角色”。

“要成为一个比较好的地产公司,需要8年到10年时间,外行很难控制内行。之前的两个股东,也都不是公司的实际控制方。”姚说。

远洋地产对于市场的判断并不停留在寻求外部合作上,其内部的转型速度也在加快。

一位接近远洋地产的人士对《财经国家周刊》记者说,“远洋的目标是把商业地产的比重从目前的10%提高到50%左右。”

李振宇在接受《财经国家周刊》记者采访时对上述说法表示了认同,“远洋地产的定位是综合性的房地产商,以后会加大商业地产的比重。目前我们在北京已经和太古地产有项目的合作。”李振宇说。

“连万科都开始考虑商业地产了,不要说其他的开发商了。”在上述中银国际分析师看来,远洋地产加大商业地产业务顺理成章。“尽管住宅仍然是开发商的最大利润来源,但目前受政策影响太大,如果资金充裕的话,开发商都希望做一些商业物业来寻求风险上的平衡。”

按照惯例,商业地产的回报周期远超住宅,这也意味着公司资金需求量的大增。

远洋地产公开资料显示,截至2009年9月30日,公司账面现金达人民币168亿元,净负债比率为27%。同时,截至2009年10月底,远洋地产的合约销售额超过人民币110亿元。

在姚看来,远洋的资金量目前相当充足,但伴随着远洋地产的扩张或将伴随一系列的收购工作,因而“它仍然迫切需要长期稳定的资金支持。”

姚还指出,中国人寿入主远洋的另一重深意在于Reits(房地产信托基金)的蓄势待发。他透露,Reits将会率先在浦东和海南推出,一旦如此,商业地产是最大的受益者,也会培养出一批专业的机构投资者。“中国人寿也在开始学习怎样成为比较好的机构投资者”。

1900亿险资出炉

远洋地产控股权的易手显然得益于险资政策的松动。

2009年12月25日,保监会正式对外《保险资金运用管理暂行办法(草案)》征求意见稿。在这份被业内视为“保险资金运用全方位系统性谋略图”的征求意见稿中,保监会明确提出保险资金可投资不动产,包括基础设施类不动产、非基础设施类不动产等。

在此之前,中国人寿已着手在不动产领域进行布局。香港交易所资料显示,中国人寿母公司中国人寿保险(集团)于2009年9月14日增持北京金隅(HK.02009)475.05万股,持股量由7.69%增至8.1%。北京金隅为北京市直属企业,其四大核心产业分别为水泥、新型建材、房地产开发及物业投资管理。

一位资深保险业人士透露,保险资金投资不动产正成为各大保险公司近期的最大焦点。“这些都有珠玉在前,比如台湾的国泰人寿,其最赚钱的手段就是长期持有核心地段的商业地产。中国人寿打算学它们的模式,但苦于缺乏专业的商业地产团队,因此选择远洋来尝试。”

事实上,中国人寿已经有了一个不动产投资平台――国寿投资控股有限公司。“能够在远洋这样成熟的地产公司中拿到一个大股东的位子,对于人寿是一个机遇,通常没有这么好的机会,这与它自己的不动产平台并不矛盾。”上述中银国际分析师表示。

姚则分析,拿下北京地产龙头远洋地产后,国寿投资还可以在上海和广州选择类似的房地产公司继续投资。另一方面,国寿投资可能直接与开发商进行项目合作,最后参与利润分成。

中国人寿并非唯一的“吃螃蟹者”,对于国内的保险巨头来说,进军不动产市场才刚刚开始。

2009年12月30日,总部位于深圳的生命人寿与佳兆业集团及其附属公司签订了为期五年的策略联盟框架协议,将以租赁、买卖、信托、抵押融资等方式开展合作。

更早些时候,中国平安通过旗下平安信托分别与金地集团、绿城集团等多家房企签订投资战略框架协议。人保集团也曾通过旗下的人保控投与经营商业地产开发为主的金融街控股签订了战略协议。

泰康人寿、中国太保、新华人寿等则更多地利用自有资金购置自用办公楼,曲线进军不动产。

例如,中国太保以近22亿元的价格收购了位于北京金融街的丰盛大厦。泰康人寿则通过旗下泰康置地完成了北京金融街及CBD区域两栋国际甲级写字楼泰康国际大厦、泰康金融大厦的投资交易,总交易金额近30亿元。

中国太保权益投资部资深投资经理李嘉对《财经国家周刊》记者说,“现在多数保险公司都在利用自己的物业来进入房地产领域,比如,把限制的楼房出租,半自用半投资。险资完全开闸后会怎样还不清楚,需要等保监会的具体细则下来。”

篇4

无论是举牌上市地产公司，还是收购商业地产、海外地产，甚至拿地，随着保险公司专项金融集团化发展，险资围猎地产的势头一发不可收拾。如果说2014年是中国保险资金大举介入房地产的元年，那么从2015年开始，中国房地产身上的“保险”印记或许会越来越鲜明。

扫货不动产

在投资领域，最受险企宠爱的是不动产投资，近年来险资联手房企拿地的案例日益增多。以平安不动产为例，去年12月一个月内，平安不动产联手金地在上海夺地后，再一次联手金地杭州夺地。

“平安不动产”系中国平安保险为发展不动产投资业务而设立的专业子公司。截至2014年8月，平安不动产的资产管理规模近500亿元，业务范围涵盖商业地产、旅游养老地产、工业物流地产和住宅股债权投资等。

按其早前表态，平安不动产与其他开发商的区别在于，不仅是普通的房地产商，而是作为综合金融服务商，主要借助平安集团综合金融平台，直接拿地开发或以投资者身份对项目投入资金获得后期盈利。

去年10月，平安不动产就在南京和广州等地块，以债权方式与招商局置地进行合作；此后的11月，其直接以24.1亿元竞得广州两宗地；去年12月3日以26.8亿元价格，联手金地竞得上海宝山宅地；随后的12月23日，平安不动产联手金地以7.8亿元价格摘得杭州余杭区一商住地等。

赛富不动产基金总裁王戈宏此前表示，在房地产市场比较成熟的美国，85%以上的保险资金都会配置不动产，而且配置比例不低。这是一个行业趋势，未来中国也会出现这样的情况。

在投资标的选择方面，保险资金投资策略首要考虑的是稳健、安全，相比股票、债券、黄金等其他投资品，房地产在保值增值方面相对最稳定。而商业地产具有明显收益稳定的特征。如平安不动产介入地产的时间比较长，开发经验丰富，因而更偏向不动产项目本身的投资。

海外不动产也没能逃出险资的“五指山”。去年以来，中国人寿等多家险资进行了海外业务的收购。最引人瞩目的是去年底，安邦收购华尔道夫酒店就引发了全球媒体关注。另有市场消息称，中国平安和泰康人寿也在寻找进军海外房地产的机会。

按照中金公司的预测报告，从国际经验以及中国保险资金股票类权益投资比例的上限来看，预计保险资金的不动产投资比例合理上限应该在10%-15%，估计保险资金入市将带来不动产投资资金1500亿-1800亿元。

值得注意的是，鉴于不动产对于中国经济发展的支撑性作用，不动产市场价格变化所带来的对相关金融产品的风险不得不关注。一旦不动产市场进入下行通道，可能会带来信用风险、市场风险进而影响经济领域。

抢食地产股

在过去的一年，“野蛮人”的敲门让业界不寒而栗。相比平安不动产侧重地产项目本身的投资，以生命人寿、安邦保险为代表的险资则频频举牌地产股，来势汹汹。

深陷债务漩涡的佳兆业正是典型的被抄底的案例。佳兆业集团此前公告称，公司大股东兼董事会主席郭英成家族向生命人寿转让11.21%的股权，在股份转让完成后，生命人寿持有佳兆业集团的权益将增加至29.96%，成为公司的单一第一大股东。这意味着生命人寿可能从单纯的财务投资者，变身为佳兆业的经营管理者。

“这就要求企业战略不要踩错节奏。”在亿翰智库上市公司研究中心副主任张化东看来，从上市房企角度看，如果不想被举牌，一定要防止股价被低估，保证公司市净率在一定数值以上，尤其是不能踩错踏空，否则容易被险资强势进入。

国泰君安房地产分析师侯丽科认为，保险资金频频举牌地产公司，彰显其对低估值、高盈利的地产板块的看好。国泰君安的研究报告认为，由于去年新的《保险资金运用管理暂行办法》实施，理论上险资投资股票和股票基金比例可升至30%。而保险机构每年均拥有大量的保费收入，投资渠道相对有限，地产股无疑是极佳的投资标的之一。

如股权高度分散的金地集团等房企就容易成为险资的“猎物”。自去年以来，生命人寿与安邦保险接连在二级市场增持金地集团股票。目前，生命人寿对金地集团持股比例达到29.99%，安邦保险的持股比例达20%，分别位列第一、第二大股东，同时还成功向金地集团董事会派驻董事。

国企金融街也不能幸免。去年4月，“安邦系”旗下的和谐健康险通过二级市场交易累计持有公司股票已达1.51亿股，占公司股权比例首度超过5%。令人意想不到的是，安邦保险随后进一步加强增持的力度。

截至去年12月17日，和谐健康险和安邦保险作为一致行动人，持有金融街的股权比例高达20%，连续三度“举牌”的行为迫使大股东接连反击，目前，大股东金融街集团与一致行动人的持股比例上升为30.12%。

去年以来积极抵御“野蛮人”的万科也成为险资的“狩猎”目标。根据万科的三季报显示，安邦人寿旗下的稳健型投资组合产品于当季度大举增持万科A股，持股数量达到2.35亿股，占总股本比例为2.13%，一举跃升万科第四大股东。

据Wind数据统计，截至2014年三季度末，133家A股房企中，险资进入前十大股东的房企达21家，占比达到15.8%。其中，中国人保入股5家房企，安邦保险入股4家，中国人寿入股3家，生命人寿入股2家。而截至2014年末，这一数字仍在增加。

“目前市场对于保险机构的关注点，更多是停留在房企的控制权会否旁落，我并不认为险资入股的目的是为了争夺房企管理权。”明源云采购事业部总经理周孝武表示，房地产经营链条相当复杂，需要高度专业性，保险机构贸然进入会存在巨大风险。

因此，通过参股获取利润分红是险资最主要的目的。部分险资也会尝试通过在董事会获取一定的话语权后，施压要求管理层加大现金分红，但取代现任管理层的可能性并不大。

不过，在张化东看来，部分房企的举动，比如生命人寿，如此大的手笔已经不是一般的财务投资，而是战略性的布局。险资更多的是希望未来能有业务协同，促进旗下业务整合。而商业地产和养老地产都被认为是可能会进一步放大的业务，如中国人寿保险增持远洋地产，成为其第一大股东，正是看好远洋地产在养老地产上的发力。

业内人士预计，险资后续仍有动作，股权分散、资质好和被低估的地产蓝筹将成为他们的“狩猎”目标。不过，即便是上述股权分散型的上市房企，要取得绝对话语权并非易事。

以万科为例，公司管理层向来以强势著称，大股东华润集团财力雄厚且与现任高管团队关系密切，金融街就接连反击险资举牌，并保持了逼近要约收购线的强势地位，此外，股权分散如华发股份、珠江实业等房企背后均拥有国资背景，要从其手上获取掌控权并不容易。

集团化“生力军”

随着险资进入地产行业的现象日趋增多，这支战斗力极强的队伍将成为不可忽视的地产力量，甚至改变楼市格局。

“投资房地产领域一年大概能有10%以上的回报，险资投资房地产，在未来5年内将迎来爆发期。”周孝武说。虽相对于制造业等多数实体行业，房地产的利润率依然处于中上游水平，只要能与专业的开发企业合作，险企仍然能获得良好的回报。

进军地产业，几乎是险资集团化后必然采取的行动。当保险公司做大后，很自然地就会希望集团化，甚至进一步走向金融集团化。保险公司集团化在国内比较成功的先例是平安集团，通过集团化和综合金融平台建设，实现规模经济和资金配置优势。

去年10月，中国平安就与万达集团在上海陆家嘴平安金融大厦签订战略合作伙伴框架协议，商定将在商业地产、电商积分管理、IPO基石投资等领域展开广泛深入的合作。

一些黑马险资更是动作频频。去年，生命人寿频频举牌中煤能源、北京旅游、农产品、深振业A、招商银行、贵州茅台、五粮液等。生命人寿母公司富德金控的投资十分多元化，其制定的投资策略是通过金融市场、另类投资及产品投资，实现对能源化工、资源企业、金融保险等产业进行布局，其中消费、能源是重点。

后起之秀安邦保险的意图与之相似，其频频举牌银行、地产股，步步指向搭建跨国金融控股巨头，战略意图更加清晰。安邦版图囊括了保险、投资和银行等金融业务，总资产规模达7000亿元。通过参股方式获得企业的股权可以使得旗下资产更为丰富，为下一步资源整合做考虑。

有迹象显示，这可能是安邦在为未来上市做准备。此前有媒体报道称，安邦目前持有10家上市公司的股票，总市值1000亿元，安邦有可能在2015年启动IPO，首选上市地点定在香港。

“保险资金是非常挑剔合作伙伴的，它们一定会选择优秀的合作伙伴，弱的想求都没门。最后结果就是强者恒强，弱者难有生存之地。”上述熟悉保险行业的业内人士告诉记者，随着实力强大的险资进入房地产领域，房企优胜劣汰的速度将会更快。

周孝武表示，目前险资还不是楼市的主力，2013年险资大约投入一千亿到不动产，但2013年全年房地产投资开发总额达到8.6万亿，占总量比较小，未来这一占比还会继续加大。

不过，从发达国家来看，欧美险资投入不动产领域可能只有5%。一方面是欧美国家由于房地产市场成熟，投资渠道众多，不一定会投资不动产。另一方面，险资要考虑现金流，不动产变现能力动辄在10年左右，险资主要以现金存款和中短期可变现的债券为主。目前国内保险公司投入不动产领域比例在10%左右，如果未来国内投资渠道畅通，这一比例有可能会下降。

构建“保险+地产”新模式

在业内人士看来，目前险资进入房地产领域主要有三种方式。“第一种是股权投资，第二种是物权投资，这主要是投资项目公司，自身扮演经营管理类角色，第三种是债权投资，以对房企借债的形式参与，这种占比比较小。”周孝武说。

随着房地产与金融的加速融合，拥有充沛资金与金融工具的保险机构与房企存在巨大的业务互补空间。两者如何更好地整合并带动产业链升级。

在张化东看来，险资未来将加速与地产联合，或在项目上进行深度合作。而随着房企资金压力越来越大，未来可能产生的开发模式是，万科等房企向轻资产或者小股操盘转型，险资提供资金，产品能力强的房企则发挥打造产品的能力。

双方的合作形式，除了可能是合伙人的形式，也有可能是保险资金作为发起者成立地产基金，将资产进行打包进REITs，在后期实现退出。不过，从目前监管政策看，险资选择项目是有要求的，必须是持有型物业，即使是参与租售并举的业务开发，持有部分比例也必须占大头。

从运营角度来说，股权投资相对容易，只要做好审计和财务，扮演投资者角色即可。最难操作的是物权投资，因为需要组建项目公司，对参与运营的专业度要求高，必须要有足够的地产操盘能力，类似平安不动产公司。

上述熟悉平安不动产的人士告诉记者，由于受到监管政策影响，保险资金不能组建房地产公司，也不能进入住宅等销售型物业领域，而只能进入投资长期型的不动产领域。因此，“平安所采取的方式，是注册一个不动产公司，旗下每一个项目成立一个项目公司。”

在周孝武看来，随着险资不断进入地产领域，类似平安不动产这样的公司会越来越多，由于人才积累和运营经验增加，再借助天量资金，将会成为房地产领域不可忽视的力量。而且还可将持有的不动产和保险产品进行结合，开拓客源，从而进行上下游产业链的互通。

大举开拓持有型地产

房地产是资金密集型行业，保险机构的优势恰恰是拥有庞大的低成本浮存金，未来二者交融产生的直接影响，会导致持有型地产进一步发展。

国泰国证房地产指数分级基金经理徐皓认为，对于前期投资金额巨大、投资回报周期较长的持有型养老地产与商业地产，国内尚没有房地产信托基金这样的渠道，大多数房企不愿意沉淀大量资金开发类似的项目。保险资金未来能在这两类业态实现更深入的合作，减轻房企的资金沉淀压力。

金地和金融街有大量优质的商业地产项目，而保险公司一直对重点城市的优质物业颇有兴趣，投资地产股并取得董事局席位后，未来地产公司与险资之间在商业地产业务上可以继续探索整合。

对于养老地产领域，从项目收益情况看，一般国际上养老社区的回报周期是10年以上。泰康人寿董事长陈东升曾多次公开表示，养老社区项目周期大约是30年，其中前10年是不赚钱的，像泰康拿地盖养老社区用了5年，如果入住率要达到70%到90%可能又要三五年。

未来，“保险+地产”可能是一种优势互补的养老地产运营模式，既解决了资金问题，又能拥有具体操作的能力。同策机构数据显示，从目前险资企业资金投向来看，大多数险资企业都有进军养老地产的计划，或者已经开始在养老地产领域布局。不排除今后险资会利用房企在房地产领域的优势开展养老地产市场的布局工作。

篇5

【关键词】中小微企业融资 动产质押 第三方监管

一、引言

目前，针对中小微企业担保物不足、信息不对称问题进行的融资方式创新层出不穷，有以商标权为担保的抵押方式创新，有商圈或协会内企业联保贷款创新等，但是针对中小微企业的动产质押模式，因动产变化快、管理难度大、不稳定性强制约了其融资能力。济宁银行金乡县支行主动加强与资产管理公司的合作，引进第三方开展对企业动产的专业监管（以下简称“蒜监贷”），拓宽了中小微企业融资渠道，有效缓解了融资难问题，实现了银、企及动产监管中介机构的利益互赢。

二、济宁银行金乡县支行动产质押监管模式

（一）引入专业监管机构，合理确定有效客户

1.三方协作，合理确定动产质押范围。济宁银行金乡支行结合全县农产品流通企业资金需求特点，积极与第三方监管优势突出的金乡县富邦资产管理有限公司达成合作协议，开展动产质押融资模式，将动产质押范围暂定为大蒜、蒜片、蒜干等地域特色农产品，自2012年4月起开展“蒜监贷”创新试点。

2.联手筛查，审慎确定试水企业名单。济宁银行金乡支行按照资产规模、经营年限、信用等级、盈利水平、市场占有率、第一还款来源等指标，对在该行开户的263家大蒜流通加工企业进行主体评估，委托富邦资产管理有限公司对大蒜质押监管的可行性进行论证。从优先扶持、提升培植两类中选取152户有信贷需求的大蒜流通加工企业，试水“蒜监贷”业务。

（二）规范操作标准，有效满足质押企业合理信贷需求

1.明确监管机构监管场地使用权。由金乡县富邦资产管理有限公司对借款申请人存放大蒜的仓储场地进行资格确认，根据《物权法》规定与仓储业主签订《仓库（仓储区）租赁协议》，以1元象征价格取得监管场地使用权。

2.规范参与各方融资权利义务。要求质权人（济宁银行金乡县支行）、出质人（借款企业）、监管人（富邦公司）、保管人（仓储业主）共同签订《动产融资质押监管合同》。在质押物转移占有后，出质人须向质权人、监管人出具《动产质押及同意处置资产承诺书》、《质物监管申请表》和《监管质押物权属及品质证明》，监管人须向质权人签署《质物交接清单》，保管人须向质权人、监管人出具《保管人承诺书》。

3.合理确定贷款投放额度。由出质人按质物评估价值的2‰～5‰向指定账户交纳监管费后，质权人按照质押物评估价值的30%～40%为出质人核定授信规模，并根据质押物出库销售进度与货款回流银行情况，进行分批投放，实行资金封闭运转。

4.执行优惠资金定价。银行按照借款人资信状况、质押物变现难易程度和品质优劣，对贷款人利率上浮幅度控制在40%～60%之间，其综合融资成本比普通商业贷款低2～3个百分点。

（三）严格监控管理，有效防范贷款风险

1.确保质物权属清晰，品质合格。出质人向监管人转移占有质押物，须同时出具取得该质押物的买卖合同、增值税发票、货运单、报关单等物权凭证，以及有权部门颁发的质量合格证与商检证明，保证所有单证的合法、真实、有效。

2.建立质物24小时实时监控制度。富邦资产管理有限公司对质押物及存放仓库做出监管标识，实施24小时现场看护；同时通过远程网络监控系统对质押物进行实时监护，按月向济宁银行金乡支行提供监管报告。

3.实行质物最低价值保证制度。根据大蒜市场价格波动情况动态调整质押物价格，监管期间发生质押物价值明显减少、毁损、灭失等情形，致使质押物当期价值低于最低价值的，出质人须新增质押物、追加保证金或提供其他担保，否则质权人可采取拍卖、变卖质押物方式提前清收债权。

4.追加商业保险保障。出质人向质权人认可的保险机构购置以质权人为第一受益人的企业财产险和产品责任险，投保金额、期限与质物最低价值、监管期限严格对称，质押监管关系未解除之前，保险单正本由质权人保管。

三、中小微企业动产质押第三方监管模式的作用机制分析

传统的企业贷款的担保方式一般为第三方保证、不动产抵押等方式。由于企业生产经营规模的不断扩大，信贷需求也随之增加。但是，伴随着企业风险防范意识的提高，寻求外部第三方保证来增加银行贷款供应量已经满足不了企业的资金需求，另一方面企业可用于抵押的不动产也是有限的，这也是造成中小企业融资难的主要原因。而企业只要生产经营就必须拥有一定数量的原材料、存货等动产。“蒜监贷”模式为开展动产质押进行了有益的尝试，并取得了较好的成效。

一是有效拓展农产品流通企业融资空间，实现了银企双赢。截至6月末，济宁银行金乡支行累计受理大蒜质押贷款241笔，其中办理授信152笔、金额1.24亿元，实际发放贷款9705万元，支持农产品流通企业113家。由于实行了严格的风险防控机制，库存质押大蒜当期价值高于银行核定的最低价值94.7%，未发生一笔质物流失现象，已发放贷款零逾期、零不良、零投诉。

二是为农产品质押提供了强力示范，社会综合效应显现。“蒜监贷”业务操作规范清晰、标准，风险防范措施得力，为将动产质押物扩展到洋葱、大豆等易储存的其他农产品提供了可借鉴参考的模式，具有较强的示范性和可推广性，社会示范作用显著。该业务运行以来，累计带动企业其他来源的收购资金2.7亿元，拉动新蒜收购6.2万吨，占该县收购总量的14.6%，较上年同期增长36.4%；带动大蒜出口3140吨，同比增长15.2%。

四、结论与启示

中小微企业贷款难的主要原因就是财务不规范、缺乏抵押担保，所以无法获取银行的信任。而济宁银行金乡支行紧密结合县域中小企业经营状况，积极加强与资产管理公司的合作，在全国范围内率先推出大蒜质押专业监管信贷模式，有效拓展了农产品流通企业融资空间，同时也确保了信贷资产的安全，满足了客户融资需求和银行控制风险的双重需要，为农产品质押融资提供了可借鉴推广的方式。

参考文献

篇6

业界传闻，华泰财产保险股份有限公司总裁王梓木因为手中保险资金太多，发愁使用途径太少而寝食不安；本有一投资隧道的计划，并已经作了具体的财务和投资分析，但方案几次上报都被“打”了回来。

在记者和一家寿险公司资产管理中心的运营总监谈到此事时，他告诉记者，和寿险公司相比，财险公司的可用资金要少得多，一般也就几十亿的规模，但他现在管理的资金就有350亿到400亿，压力比他们要大得多。

截至今年四月份，我国保险业总资产首次突破1万亿元大关，达到10125亿元。1999年至2003年，全国保险业保费收入年均增长超过29%。截至2004年4月末，各保险公司资本金共计521亿元。

一方面，保险资金保持高速增长，另一方面，投资渠道狭窄，这种背景下，想必没有几个保险公司的老总能睡得安稳。

与银行“争食”

目前，保险资金的投资收益已经成为西方保险业综合盈利中最重要的组成部分，外国保险公司资金使用率为90％以上，投资收益率均在8%以上。投资领域涉及股票、债券、房地产、抵押或担保贷款等。

但对于我国保险公司而言，在这几项投资途径中，除了债券外，其它几个领域都还是“”。

某保险公司资产管理中心高层刘先生告诉记者，目前我国保险资金的投资渠道主要有债券、央行票据、协议存款以及基金等几个方面。

其中，协议存款的投资收益在逐渐减少。在保险行业发展初期，因为保险资金相对较少，而银行利率相对较高，保险公司和商业银行之间的协议存款成为保险公司运用的主要途径，协议利率可以达到5个点。但随着资金的增多，协议利率也逐渐下降，现在一般只有3个点。他表示，现在协议存款已做得不多。

在债券部分，虽然投资的大门已经敞开，但因为我国债券市场的规模有限，使保险资金的债券投资受到了局限。

新光人寿保险股份有限公司（新光人寿保险股份有限公司是台湾第二大保险公司）北京首席代表陈国柱先生告诉《经济》杂志记者，西方发达国家每年发行债券的规模是其国民生产总值的3倍，而我国每年发行债券的数额只占国民生产总值的33%。

中国人民银行金融市场司副司长沈炳熙在9月16日举行的北京CBD金融发展论坛上也指出，目前，我国债市和股市的比例非常不协调。

由于市场的限制，保险公司不得不努力寻找其它的投资渠道。刘先生认为，当前，当局应尽快将个人住房抵押贷款业务向保险公司放开，有两种模式可以考虑。一是保险公司自己做，二是保险公司购买银行的抵押贷款证券化产品。

但是，个人住房抵押贷款一直由银行“独霸天下”，它不会轻易将这块“肥肉”让给保险公司。如果采用第二种模式，保险公司势必要付出高昂的代价。在国外，第二种模式比较普遍，但前提是国外金融和资本市场的市场化程度很高，而我国还不具备这样的环境。因此他比较倾向采用第一种模式。

对于整个金融系统而言，由银行垄断个人住房抵押贷款，将给金融系统的健康发展带来不稳定的因素。因为银行的资金多是短期资金，而抵押贷款是长期业务，资产和负债的错配将给银行经营造成潜在风险。而保险公司的资金属于长期资金，因此如果保险公司能够进入这个市场，将对整个金融体系的稳定和健康发展产生积极的影响。

但有人质疑，如果保险公司也涉足本属银行的抵押贷款业务，是否说明保险公司可以混业经营。但刘先生认为，银行和其它非银行金融机构的本质区别不在资产负债表的左边，而是右边，即负债，换句话说，就是能否吸收公众存款。

况且，现在金融系统各部门业务交叉的趋势已日趋明显，银行可以设立基金管理公司，保险公司涉足银行业务也未尝不可。

但这种金融部门互相渗透的趋势将给目前的监管体制带来新的挑战。目前的“一行三会”（央行、银监会、证监会、保监会）是严格的分块监管体系。如何使分业监管与金融机构业务交叉的局面相适应，并较好地协调各部门之间的利益关系，是当局面临的新难题。

看好不动产

虽然目前不动产投资还没有向保险资金放开，但业内人士认为，保险资金在这个领域其实大有可为。

据新光保险陈先生透露，新光保险除了保费收入外，在本业外最大的收入来源就是不动产，每年在不动产上的投资收益有三、四十亿新台币。新光保险是台湾私人企业中的第二大“地主”。对于投资风险，保险公司自己会进行评估和控制，而事实上的结果是保险公司赚钱了。

新光保险北京代表徐敦谟告诉《经济》杂志记者，新光保险每年的不动产投资报酬率在5.6%-8%之间，比银行利息相对高很多。而内地不动产的投资报酬率要比台湾高很多。

但内地的保险公司不得买卖土地，也不能投资自用以外的不动产。因此陈先生对于内地保险公司不得投资不动产的政策颇有疑惑。

他举了一个例子，如果新华保险两三年前在北京朝阳区买块地皮，现在就是两、三倍的盈利，资本也会成倍扩大，新华就不会出现现在的财务问题。把地拿出来卖了，问题就解决了。

但是，他也强调，台湾的法律规定对保险资金投资不动产也有一定的限制，例如，保险公司不动产的投资不得超过资本的15%，保险公司投资的不动产都不能用于抵押贷款等。

对此，徐先生认为，从发达国家的经验来看，在私营经济发展的初期，保险公司也不适合做太多的投资。因为保险公司的资金量很大，可谓“金融怪兽”，如果投资过大，会打击私营企业的发展。他认为，内地现在政策没有放开，有可能是担心保险资金的进入将进一步加剧房地产热。

而某保险公司资产运营总监刘先生则认为，这种担忧是不必要的。而且在他看来，如果说房地产存在过热的话，也是局部过热。而且是由于需求旺盛、供给不足造成的。房价过高是与金融体制有直接关系的。众所周知，房地产的资金多数来自银行，而银行的资金又以短期资金为主，短期资金用作长期业务，一旦遇到银根紧缩，就会使房地产商的资金出现断裂，这是造成房地产炒作过多，换手频繁的一个主要原因，而与项目并没有太直接的关系。

因此，他认为，保险资金作为长期资金进入，将有利于房地产行业的健康发展。他个人仍然非常看好房地产行业，认为房地产和汽车将是未来十年的两大消费热点。但投资的比例不能太高，5%-10%是比较适当的。

徐先生透露，他从学者的报告中看到政府有放宽保险资金投资不动产限制的趋势。

此外，基础设施领域，也是各界讨论的一个重要的投资渠道，保险公司也希望能早日进入。但刘先生强调，保险资金进入将有利于地方招商引资和地方经济的发展，但需要注意的是一定要采取市场化的模式，避免行政手段干预。毕竟，保险公司最终要为客户负责。

直接入市与股市点位

保险资金间接入市已成现实。截至今年6月末，保险资金投资于证券投资基金已达691.9亿元。但也有人指责，保险资金在基金上的投资表现不佳。

刘先生则认为，和许多机构投资者相比，保险资金在基金上的投资收益率更高。而且保险资金投资基金的亏损主要在封闭式基金，这是和其本身流动性不强等特点有直接关系的，而且现在政策又不允许“封转开”，保险公司因此比较被动。

通过在基金上的“试水”和“磨练”，保险资金已做好了直接入市的准备，只等政府一声令下。

证券市场持续低糜，有人寄希望于保险资金可以充当“救市主”。但刘先生告诉记者，保险资金只是市场的一个投资主体，而且和其它投资主体相比，更加理性和谨慎。保险公司从来对自己都有一个清醒的认识，也不希望在市场中炒作。

虽然可入市的保险资金多达500亿，数量非常可观，而且证监会也非常希望保险资金能尽早入市。但不表明政策允许了，就马上会有大量的保险资金入市。保险外汇资金的使用也是相同的道理。虽然保监会和人行在今年8月9日公布了《保险外汇资金境外运用管理暂行办法》，但保险公司还要选择适当的时机。刘先生认为，现在国外主要货币的利率还不如人民币高，因此现在并不是投资的最佳时机，所以这部分资金的量是很小的。

同理，保险资金直接入市对市场的影响也不会象有些人预想的那么大。保险资金的运用是纯理性的投资行为，它的直接入市不应取决于点位。

他认为，中国的证券市场其实从来不缺资金，现在也不是缺乏信心的问题，就是价格的问题。股票为什么发不出去？就是价格制定的不合理，这需要调整。在和记者的交谈中，他多次谈到市场的作用，市场经济应该靠市场来进行自我调节，不应该让谁充当“救市”的角色，也没人能救得了市。

保险资金看重的是微观的投资对象的财务制度、信息披露程度、公司治理结构等情况。即使在1300点以下，也不缺乏有投资前景的股票。保险公司不应在意股价的起落，而应在意股票将来的分红收益。

新光保险的徐先生告诉记者。我国台湾地区除了对股票投资的比例有规定外，对投资标的都有规定。例如购买的公司过去三年的盈利率都在6%以上，将来卖出的时候还要事先公告。监管机构就是不希望保险资金频繁进出，进行短期操作。

篇7

2020年是集团公司成立的第二年，这一年集团在生产经营、企业管理、发展改革等方面均取得了可喜成绩，这些成绩的取得离不开区党工委，公司党委的正确领导，更离不开全体干部职工的共同努力和拼搏。为此，今年的工作值得大家赞扬，值得大家骄傲，更值得大家总结。

2020年，我按照公司分工，负责负责安全、资产、运营考核、园区项目建设和协助融资工作，分管运营部，联系新天地供水公司。

回顾2020，工作基础更夯实、工作层级更跨越、工作成效更喜人。

一、面对严峻的安全管理形势，细化管理促进生产安全

安全工作是集团工作的重中之重，没有安全这个一，一切都是零。自集团实体化运营以来安全管理工作面临着严峻的管理形势。一是涉及范围广、行业多、安全隐患风险点驳杂。有景区、滩涂、码头、工程项目、固定资产等等。二是安全管理的基础薄弱。没有健全的安全管理制度、专业的安全管理人员、完善的安全管理体系。同时2020年是国家对江苏省安全专项督查的一年，一丝安全上的问题都不能出。在面临这样的困难和基础上安全方面主要完成了以下工作：

1．对照标准，完善安全管理制度。根据法律法规对企业安全的要求，修订完善了33项目安全管理制度。包含生产责任制、安全会议制度、安全培训制度、隐患排查制度、安全考核管理制度、应急预案等等。

2．狠抓落实，做好日常安全管理工作。以安全隐患排查为工作重点，坚持周巡查（不少于两次），月检查，季度考核，全年组织各类检查100余次，下发整改单80余份，共排除隐患240项，整改率100%。每季度做好安全生产会议、安全培训、安全检查。做好安全考核公示、安全责任公示、安全宣传栏；完成应急救援预案修编工作并组织应急救援演练。做好安全台账的日常更新工作。

3．落实要求，开展各类安全专项工作。根据上级要求做好各类安全专项工作。今年安全工作共收文133份。制定各类专项通知、方案17个。组织了春风行动、双安全月、标准化创建、安全法制宣传教育等主题活动。

二、面对复杂的资产管理历史，理清脉络，全面梳理和加强

国有公司做好国有资产的监管、促进国有资产保值增值、盘活利用是基础。而公司成立后的资产管理工作中面临着较为突出的问题和困难。主要体现在：

1.类属繁杂，缺乏统一管理。原来的资产管理，各部门以自己联系的公司名义建设、采购，财务上只有财务数据，没有扎口统一管理。由于原各部门采购、使用资产的分散性，财务统计人员的变化等原因导致信息的不对称，账目管理与实物管理不同步，没有完善的资产管理制度和各类台账。大部分资产在财务上只体现一个数据，没有各种规格型号和去处（比如空调、车辆）。

2.由于部门的调整以及负责人员的变化，各类材料缺失严重。

如三信资产，无任何资料（包括资产的评估报告、资产移交清单、资产买卖协议、不动产权证、图纸等）如四海之家商业街，资产无权证，无任何施工资料。如海印寺商业街房产，有证号无证，土地证遗失。

3.新收购资产的管理压力大。新收购的关闭清退的企业，资产繁多，除了土地和房屋，有的企业空调、电脑、打印机等设备较多，看管压力大。

4.出租固定资产的管理、维护压力较大。除了日常的出租、合同签订、备案、收款等工作。固定资产的安全管理和日常维修工作量大。一方面是出租资产的安全管理责任重。比如海鲜大排档三家承租单位，两家至今未办理消防验收手续。另一方面维修工作量大。四海之家公租房15年完成建设，出现很多房间、屋面漏水、公共区域斑驳，太阳能系统年久失修，等等一系列问题。

2020年运营部牵头和财务部指导配合下，在2019年梳理的基础上对国有资产进行了摸底排查，逐项登记造册，初步形成一套较为完整的信息化管理台账，初步制定了成套资产管理制度、形成了较为完善的资产管理体系。

1．成立专门部门、管理国有资产。根据国资管理要求，成立国资管理事业部。负责经营性资产出租、招商、日常维护等日常管理、经营性资产巡查、资产收购等工作。

2．完善资产管理制度。结合公司实际通过半年时间拟定整套资产管理制度初稿，包含固定资产管理实施细则，资产配置标准、资产巡查制度、国有资产档案管理制度等。明确固定资产管理采用财务部门、行政部门、使用部门三级管理的办法，资产管理部门、使用部门负实物的直接管理责任，财务部门负核算和监督、检查的管理责任。固定管理实施细则明确了资产从采购、验收、登记台账、清点、报废等以系列手续的操作流程。

3．分类汇总、完成了资产登记台账和租赁台账。根据资产类别、权属单位、分别对房产证、土地证、不动产证、海域证、电子设备、家具、车辆等分类别进行了汇总登记；同时将分公司对各资产进行分类细化编码，以便后期档案室分类管理。完善了国有资产租赁台账，对以往租赁过程中存在的欠租金、无合同等一系列问题已进行了梳理改正，同时与各公司资产台账进行了整合。

4．加强固定资产的日常管理工作。资产外勤对各类固定资产每周不少于两轮巡查，确保资产不被侵占、偷窃。与安全检查组共同对出租资产进行每月一次的安全检查。今年对四海之家漏水严重的屋面进行屋面修补，卫生间进行了修补，对一期8栋楼进行了公共部位出新，采购了900套电热水器，将老化的太阳能热水器全部更换，同时计划在春节期间分批次对企业租赁宿舍进行出新。

三、面对紧迫的项目建设任务，攻坚克难服务园区全力推进

2020年项目建设主要有如东海上风电集中送出陆上段电缆隧道项目、听海轩、海韵城项目。其中隧道项目必须在2020年底全线贯通，确保风电企业2021年能够铺设电缆并网发电。原有职工公寓四海之家已经不能满足园区发展的企业租住需求，人才公寓听海轩项目必须年底开工建设，海韵城项目必须年底竣工具备招商条件。在这样紧迫严峻的建设任务下。我们攻坚克难，克服人员的困难：项目管理总共三人，要完成所有项目的前、中、后期各类手续，项目现场质量、安全、进度、造价、资料各类管理，还有以往项目的扫尾及不动产证的办理；攻克项目建设本身的困难，隧道项目全长8.41公里贯通园区二期海滨三路，现场管理协调难度大，其中过框河的顶管长300米，直径3.5米，是南通沿海地区最大的顶管项目。任务虽然严峻，困难更是现实存在，在领导的关心下，同事们夜以继日的奋斗下，圆满完成了全年服务园区的建设任务。

1.制度建设情况。加强项目管理。2019年公司就对接县锦恒集团学习了原代建中心项目代建相关流程、管理制度。2020年在七基础上完善了政府投资建设项目代建管理办法，内部管理制度、工程管理制度。

2.项目进展情况。

（1）如东海上风电集中送出陆上段电缆隧道项目

总投资约4.8亿元，新建地下电缆隧道约8.41km，建成后为国信、国电投、三峡、中广核4家风电企业提供陆上输电通道。目前完成工程量的80%。其中南通沿海最大的300米长3.5米直径顶管12月顶进接收井标志着通道土建部分全面贯通，具备铺缆条件。年前完成隧道内附属设施，年后完成道路恢复。

（2）人才公寓（听海轩）项目

计划投资 2.8亿元，占地约30亩，总建筑面积52450.88平米，其中地上部分44430.07平米，地下部分8020.81平米，包含三栋公寓楼，一栋办公楼和部分商业。施工、监理招标已经结束。计划2021年主体施工结束，2022年室外配套及内装施工结束竣工交付。

（3）海韵城项目

总投资约1.5亿元。占地14.89亩，总建筑面积31000平米，地上建筑面积24000平米，地下建筑面积7244平米。土建工程中标价为70898496.07元，于2019年1月土建工程竣工。

幕墙工程（2373万元）、室外配套工程（550万）、亮化工程（380万）1月底全部竣工。

四、2021年工作重点：

（一）资产管理：

进一步规范完善资产登记管理和租赁台帐。对历史遗留的租赁问题清理，完成国资办下达的各项工作任务。结合下半年各子公司资产清查盘点情况检查，完善资产台账。

逐步推进国有资产信息化管理，购置固定资产管理软件系统。使资产从申购、登记、移交使用、修理、报废都软件信息化管理。

继续加大国有资产巡查力度。确保把资产看住、管好，实现保值增值。

（二）安全管理工作

根据安全标准化建设的要求。对公司涉及安全生产、职业健康、环境保护等方面的制度进行梳理，修订。

安全资料、安全台账标准进一步调高；加强安全管理人员专业能力的培训，加强各级安全培训，提高安全管理基础能力。

（三）项目建设方面

进一步完善项目建设的管理制度、流程以及质量管理体系。充实项目管理人员，加强项目管理人员培训。加大项目建设的推进力度，确保海上风电陆上电缆隧道项目、听海轩项目有序推进。

篇8

在不久前举行的博鳌论坛上，两年前安邦收购华尔道夫酒店的资本游戏再次成为热议的话题。金融专家朱云来“挤兑”安邦集团CEO吴小晖，对安邦拣来华尔道夫这块“天上掉下的馅饼”表示质疑，而吴小晖则认为是“双赢”的选择。那么，安邦收购华尔道夫究竟是抱回一只下蛋的母鸡，还是抢了一块烫手的山芋？

收购要从出售说起。1993年，在华尔道夫酒店开业100周年之际，横跨纽约49街至50街整个街区的华尔道夫酒店被评定为纽约地标和城市遗产，东家是44年前将其揽入怀抱的希尔顿全球控股公司。华尔道夫酒店曾因无数政界要员、明星大亨、富豪阔佬入住而声名远播，2005年联合国成立60周年的时候，32位国家元首下榻其中。这里一时被戏称为“小联合国”。但历史的风尘无情地冲刷华尔道夫的金字招牌，陈旧的酒店设施已跟不上现代化的脚步，冷暖气设备故障频出，旅客投诉不断，风情万种的华尔道夫已尽显老态。除了些许的历史情怀，华尔道夫酒店很难招徕旅客的脚步。及至2014年第二季度，华尔道夫酒店的入住率已从巅峰时期的90%跳崖式跌落到75.6%。华尔道夫已然成为希尔顿酒店集团一个急需卸掉的包袱。

这个“包袱”被安邦接过来，是傻吗？不！无论是收购价格，还是预期收益，抑或品牌溢价，安邦都有利可图，至少不会吃亏。

先说收购价格，安邦以19.5亿美元的价格买下华尔道夫酒店，整笔交易总面积约为16.5万平方米，如果按照建筑面积来计算，其中包括酒店、住宅公寓以及底层商业购物中心，每平方米价格为1.2万美元左右，按当时外汇牌价，约合7.38万元人民币。这一数字甚至比眼下北京核心地区商业地产的价格还要低。而华尔道夫位于寸土寸金的纽约曼哈顿公园大道，仅仅买下一个面积相当的街区，没有20亿美元拿不下来，相比而言，安邦还赚了0.5亿美元呢。

再说预期收益，如果单纯依赖酒店业务，安邦要想收回收购成本当然很难。2014年，《金融时报》就曾算过一笔账，安邦收购华尔道夫后，要在保证满房的情况下，每个房间每天标上8875美元的总统套房价，连续10年，安邦才能收回成本。事实上，这根本不可能。如果采取迂回战术，将大部分客房改造成精装修公寓出售的话，眼下曼哈顿的公寓均价500万美元，安邦可在几年内收回成本。

至于品牌溢价，安邦更有赚头。追溯华尔道夫酒店品牌发展的轨迹，从十九世纪末开始至今已横跨三个世纪，历史悠久，源远流长。华尔道夫高贵、奢华、无与伦比的传奇色彩总是给人蒙上一层神秘面纱的感觉而令人神往。纽约华尔道夫酒店的痛点是客房数量过多，管理上顾此失彼，照顾不周。而放眼全球，华尔道夫处处如烈火烹油，经营十分火爆。而安邦保险毕竟才有区区10年的历史，在华尔道夫这个老江湖面前，还十分稚嫩。安邦收购纽约华尔道夫酒店，从此就与华尔道夫为伴，沾着华尔道夫的品牌喜气，借助华尔道夫品牌影响力，安邦品牌也跟着水涨船高，对中国企业的海外形象也是一次极大的提升。

可是，这么一桩美好的生意，美国人咋就没有想到呢？朱云来就此提出疑问，是美国人呆吗？不！吴小晖的解释是，美国有一个1031法案，这就是走出去的机遇。如果酒店自己改造要纳很多税，卖给别人就不需要纳，而且酒店希望保留华尔道夫的品牌。这是一个双赢的选择。

不过，人们对安邦收购华尔道夫酒店的质疑还另有隐情，这就是保险资本进军海外搞房地产的方向有点偏。从中国平安出资3.27亿英镑买下伦敦历史建筑伦敦塔广场，到安邦保险斥资4.15亿美元拿下曼哈顿第五大道717号办公楼，再到阳光保险筹集2.3亿美元将曼哈顿的巴卡拉酒店并入旗下，更有安邦保险出价7.5亿英镑资金将伦敦苍鹭大厦收入囊中等，粗略计算，2015年以来，仅国内营收排名前10的主要保险公司砸向海外地产的资金至少有50亿美元之巨。

于是，金融专家李稻葵在此次博鳌论坛上直言，买酒店等于买房地产，也没有管理经验，十有八九是亏的。他指出，中国有接近一个亿中产收入的人口，应该买奶粉企业，全球最大生产奶粉公司之一被卖掉了，但可惜不是中国人买，被英国做的公司买了。这样的批评对安邦等保险资本来说，无异于“打脸”。

2016年11月初，中国保监会向各保险集团、保险公司、保险资产管理公司下l内部文件，要求各类保险机构应当就不动产及基础资产为不动产的金融产品投资情况开展自查，旨在规范保险资金不动产投资行为，防范投资运作风险。这意味着监管层已意识到，大量险资涌向海外房地产市场，总归不是什么好事，险资凭借流动性占一时的便宜，也许捡到的真是一块烫手的山芋。

虽说目前险资“走出去”还是比较成功的，投资目标的预期收益也表现良好。但是，作为风险高度汇聚的保险公司，如何规避投资海外房地产的风险是当务之急。

《保险资金境外投资管理暂行办法实施细则》也明确指出，保险资金境外投资不动产可以投资的领域必须是“发达市场主要城市的核心地段，且具有稳定收益的成熟商业不动产和办公不动产”，而目前的几个案例也都严格遵循了这一原则。监管机构表示将制定“走出去”监管规则，毕竟海外地产投资动辄数十亿元规模，出手不可不慎，风险不得不防。

篇9

保险业发展有“两个轮子”,一个轮子是承保业务,另一个轮子是资金运用业务。现代保险业的重要特征之一,便是要求承保业务和资金运用业务必须并重。

由于保险业的承保业务一般是亏损的,因此,其经营状况如何、整体收入水平是否饱满、偿付能力是否充足,主要依赖于资金运用业务。在中国,通过各方努力,近年来在保险资金运用方面取得了不少进展,但总体来看,其运用渠道仍严重受限,这对于提高保险资金的投资收益,是很大的制约。

十年磨一剑。已于10月1日实行的新《保险法》,对于保险资金运用奠定了新的框架,具有里程碑的意义。

未来保险资金可运用的领域,由原《保险法》规定的“银行存款、政府债券和金融债券”,大幅拓宽至“银行存款、买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券以及投资不动产”等更广泛的领域,在与国际逐渐接轨的同时,也为保险业的长远发展奠定了基础。

偿付能力仍有隐忧

中国保险业发展很快。自1979年恢复保险市场以来,全国保费收入年均增长30%左右,已初步形成了以国有保险公司为主体、股份制及中外合资保险公司并存、上百家保险公司竞争发展的新格局。

2009年9月末,保险业资产总额达到3.79万亿元,较年初增长18.9%;其中,银行存款1.01万亿元,投资规模2.42万亿元。2009年1月-9月,保险业保费收入8580亿元,在全部保费收入中,财产险保费收入2233.9亿元,占保费总收入的26.01%,支付赔款1116.8亿元,赔付率50.1%;人身险保费收入6346.4亿元,占保费总收入的73.99%,支付赔款和给付1225.6亿元,赔付率为19.3%。

2008年,中国保险业累计赔款、给付2971亿元,2009年前三季度则为2342亿元,考虑到1988年-1999年这12年间,保险公司共支付各类赔款和给付保险金为3100亿元,当前保险业对经济和人民生活的支持力度,可谓非常大。

保险市场虽然发展快,但保险公司的偿付能力始终是隐忧。

近年来,部分保险公司通过改制重组并从资本市场融资,壮大了资本实力,加之保费收入较快增长,偿付能力还算充足,但这不意味着没有问题。

回顾起来,中国在1997年曾出现过中资保险公司偿付能力不足问题,当时不足差额74.5亿元,仅占最低偿付能力标准的32.69%,情况相当严峻。

目前,中国中资保险机构赔款与给付占保费收入的比例并不很大,2009年1月-9月,总的赔付率为27.3%,这主要是由于中国的保险业现在正处于扩张期,保费收入总是大于理赔支付所致,但这很难长久维系。

国外的经验表明,随着竞争的加剧和市场的成熟,保险公司的承保业务终将出现普遍亏损状态(见表1)。

目前,中国保险业的主要经营指标尚可,但从收入方面看,保费收入远远高于投资收入,如果不从根本上改变保险资金投资收益较小的现状,长远来看,潜在的问题是存在的。这就需要提高保险资金的投资回报,而拓宽资金运用范围,是首要的前提。

拓宽资金运用范围

应该说,监管部门及参与各方对于如何拓宽保险资金的运用范围,多年来一直在努力,并取得很大进展。

截至2009年9月底,中国保险资金运用余额为3.43万亿元,其中债券投资为1.74万亿元,占比50.7%;银行存款1万亿元,占比29%;股票投资3700多亿元,占比10.7%;投资证券投资基金2225.7亿元,占比6%(见图1)。

而新《保险法》除赋予保险公司更为宽广的业务范围,也从法律方面对保险资金运用范围的扩大进行了明确界定。

在业务范围方面,新《保险法》规定,可在监管部门批准后,经营与保险有关的其他业务。根据原《保险法》,保险公司的业务范围包括人身保险业务和财产保险业务。保险公司的业务范围由保险监督管理机构依法核定,只能在被核定的业务范围内从事保险经营活动。而新《保险法》则将“保险公司不得兼营本法及其他法律、行政法规规定以外的业务”这一表述删除。

之所以修改该处规定,是因为近年来保险行业发展已经突破了现行《保险法》的规定,比如当下正在推广的新型农村合作医疗保险,实际上便属资产管理业务。另外,将来经过监督部门批准,保险公司还可从事养老院业务。

在保险资金运用方面,原《保险法》规定保险资金仅可以进行“银行存款、买卖政府债券和买卖金融债券”。新《保险法》将保险资金运用范围拓宽至“银行存款、买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券,以及投资不动产”。

另外,新《保险法》同时删除了原《保险法》中的禁止性条款,即保险资金“不得用于设立证券经营机构,不得用于设立保险业以外的企业”。这为未来的保险资金在更广泛领域中的运用,扫除了法律障碍。

债券投资演进

保险资金对债券的投资起步早,但经历了一个渐进的过程。这个过程,大体说来可分为三个阶段,而这三个阶段的进展,目前已均被整合进新的《保险法》。

第一阶段的标志是2003年5月《保险公司投资企业债券管理办法》,使保险资金的债券投资,由“零敲碎打”地一个个添加可投资品种,转为确定一般性标准的“系统管理”阶段,并提高了保险资金可投资债券的比例。

保险资金最初的债券投资范围很窄,除国债和政策性金融债,仅可以购买三峡债和铁道债。2001年3月,增加了电信通信类企业债券。2003年1月,重新修订《保险公司购买中央企业债券管理办法》,将可以购买的中央企业债券目录扩大为铁道债、三峡债、电力建设债券和移动通信类债券。

2003年5月,颁布《保险公司投资企业债券管理暂行办法》,将投资范围放开至不仅包括中央企业债券,也包括地方企业债券,只要其可投资评级在AA级别以上即可,同时将投资比例由不超过上月末总资产的10%提高到20%,实现了第一个突破。

第二阶段则以2005年8月《保险机构投资者债券投资管理暂行办法》为标志。其实质内容,是对保险资金投资债券的种类和比例作了进一步扩宽,可投资的债券,包括政府债券、金融债券(包括央票、政策性银行金融债、政策性银行次级债、商业银行金融债、商业银行次级债、商业银行次级定期债务、保险公司次级定期债务、国际开发机构人民币债券)、企业(公司)债券(包括短期融资券和可转换公司债券)及有关部门批准发行的其他债券。投资企业债的比例,从保险公司当月末总资产的20%上限提高到30%。

而在此办法公布之前,通过“零敲碎打”地一个个通知的方式,逐渐将市场上出现的新的品种,纳入可投资范围。

比如,2003年7月,可投资央票;2004年3月,可投资银行次级定期债务;2004年6月,可投资银行次级债券、银行次级定期债务;2004年7月,可投资可转换债券,并将其计入企业债券余额;2004年12月,可投资保险公司次级定期债务。

第三阶段的主要标志,是2009年3月下发《关于增加保险机构债券投资品种的通知》,将无担保债券正式列入保险资金可投资品种,包括中期票据、大型国企在香港发行的债券等。此前虽允许保险资金投资短期融资券这一无担保品种,但这是短期工具,与无担保的中长期债务工具,性质是完全不同的。

另外,2009年9月保监会下发了《关于债券投资有关事项的通知》,将保险机构投资企业(公司)债券的比例,由不超过该机构上季末总资产的30%,调整为不超过上季末总资产的40%。

股权投资渐突破

2004年10月,中国保监会《保险机构投资者股票投资管理暂行办法》,对保险机构股票投资作了较为宽泛的规定。

2005年2月,保监会又下达《关于保险机构投资者股票投资有关问题的通知》,规定保险机构投资股票的余额,不得超过其上年末总资产扣除投资连接保险产品资产和万能保险产品资产后的5%。

2007年7月,保监会以传真方式向各保险公司的资产管理公司发送《关于股票投资有关问题的通知》,将保险机构股票投资的比例上限由5%上调到10%;投资同一家上市公司流通股的成本余额,由不得超过本公司可投资股票资产的5%,改为在一定条件下可调整到10%;另外,投资同一上市公司流通股的数量,由不得超过该上市公司流通股本的比例10%,调整为上市公司总股本的10%。

在保险机构对银行股权的投资方面,2006年9月,保监会下达《关于保险机构投资商业银行股权的通知》,规定投资比例不得超过该机构上年末总资产的3%;2008年1月16日,中国银监会和保监会在北京正式签署了《中国银监会与中国保监会关于加强银保深层次合作和跨业监管合作谅解备忘录》,银行与保险公司相互参股的监管难题获得解决。在备忘录中,在准入条件、审批程序、机构数量、监管主体、风险处置与市场退出程序及信息交换等方面,达成一致意见。

保险公司的其他股权投资也有进展。2008年4月,中国平安保险与慈铭健康体检集团在上海签署战略合作协议,平安正式参股慈铭体检,这也是国内保险资金投资参股医疗机构的第一单。此外,新《保险法》还为保险机构直接参与发起设立金融机构,开了口子。

间接投资基础设施

基础设施领域,一直是保险资金青睐的投资方向,因为基础设施项目一般具有收益稳定、安全性好的特点,符合保险资金的需求。

经过一段时间的酝酿,2006年3月,中国保监会了《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》,允许以受托人设立投资计划的方式,投资包括交通、通信、能源、市政、环境保护等国家级重点基础设施项目,投资计划可以采取债权、股权、物权等方式。这里的受托人包括信托投资公司、保险资产管理公司、产业投资基金管理公司或者其他专业管理机构。

2008年7月,对《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》进行修改,确定保险资金间接投资基础设施的具体比例,上限规定为其总资产的8%,其中5%为债权投资计划,3%为股权投资计划。办法还规定单笔投资计划的发行规模不得超过20亿元。

从2006年7月平安信托操作山西省交通项目算起,几大保险公司均通过债权或股权方式,介入了基础设施的投资(见表3)。中国人寿2009年三季报显示,截至2009年9月末,其债权计划投资余额为92.5亿元。

不动产投资开禁

保险对地产股已经有所参与,比如前不久内地房地产公司卓越地产的公开发行,中国人寿和平安保险就是其中重要的基石投资者。但保险公司直接投资不动产,则是这次新《保险法》修订之后,首次打开大门。

据仲量联行的报告,国内投资者在中国房地产市场投资份额的比重,已经由2008年的36%上升到2009年上半年的70%,诸多大型央企已成为房地产投资的重要力量。2007年至今,央企在国内房地产市场的投资规模,已经占到内资机构投资者投资比例的一半以上。

在此背景下,《保险法》对保险公司不动产投资大门的放开,或也可称之为顺势而为。截至2009年9月末,中国保险业资金运用余额为3.43万亿元人民币,按保险业在房地产的投资比例5%估计,可达1715亿元,这不是一个小数字。

当然,除上述几个方面,保险资金在证券投资基金和银行存款方面,也有相当的投入。

总体来看,通过在拓宽资金运用范围上的不懈努力,以及专业保险投资机构的设立及能力的提高,近年来,保险资金投资收益率稳中有升。虽因市场原因,2008年投资收益率降至1.91%的低点,但2009年上半年又显著回升,表明中国保险资金运用的弹性在增强。

篇10

截至2014年12月31日，泰康人寿总资产近5300亿元，全年规模保费跨越900亿元平台，净资产超329亿元，偿付能力充足率173%。泰康人寿在全国设有北京、上海、湖北、广东、山东、河南等35家分公司及285家中心支公司，各级机构超过4200家，同时在北京长安街、北京中关村及武汉光谷建设3个数据中心。

泰康人寿通过完善的个人保险、银行保险、团体保险、电话销售及经纪全渠道，为客户提供包括寿险、健康险、意外险、投连险、年金险等在内的丰富多样的保险产品。同时积极拥抱互联网，致力于互联网保险业务的创新与开拓，整合线上、线下保险服务，提供普惠保险产品，全力打造“互联网保险”第一品牌。

泰康人寿协同旗下泰康资产、泰康养老、泰康之家三家子公司，全面推进“活力养老、高端医疗、卓越理财、终极关怀”四位一体的大幸福工程。

泰康资产是国内资本市场大型机构投资者之一，管理资产总规模超过7000亿元，是国内首家通过全球投资业绩标准（GIPS）验证的保险资产管理公司。泰康养老作为国内专业养老保险公司，致力于为广大企业和员工提供员工福利一揽子解决方案。泰康人寿2009年经保监会批准，获保险行业首个养老社区投资试点资格；2010年，泰康之家应运而生，专业从事养老社区投资与经营，是以医养融合为特色的中国商业不动产投资商、开发商和服务商，目前已完成北京、上海、广州、三亚、苏州、成都、武汉经济发达地区养老社区战略布局。

目前，中国经济正在进入新常态，以“娱、教、医、养”为核心的现代服务业对经济增长具有强大推动力。泰康人寿与国家鼓励医疗养老产业发展政策导向相契合，致力于服务国家大民生工程，坚定实施大健康战略，打破传统观念，以打造“活力养老、高端医疗，卓越理财、终极关怀”四位一体“大幸福工程”为目标，整合全生命产业链，创新商业模式、运营模式、经营方式，致力于改变国人的养老方式，提升中国长者的生命质量，打造中国医养产业领先品牌。