地产成本控制十篇

地产成本控制篇1

【关键词】房地产企业 成本控制 原因 措施

一、房地产开发成本控制的内容

房地产价格与成本是正相关的，成本低，房价就有下降的空间，反之，房价就会上升。房地产价格与开发成本及费用的差额是企业利润的来源，因此，除了提高房产价格之外，成本控制是房地产开发项目管理的重要组成部分。具体来讲，房地产成本控制的内容包括项目策划阶段、设计阶段、发包施工阶段、销售阶段、技术创新及工艺调整五个阶段。

（一）项目策划阶段，此阶段的成本控制及表现在寻找项目、进行市场调查和投资评估的过程中。

（二）项目设计阶段，此阶段是成本控制的重点，应当引起开发商的极大重视。

（三）发包、施工阶段，主要内容包括项目总发包、建筑安装工程及材料采购发包等。这一阶段的成本控制是项目施工全过程成本控制的关键环节。目前，房地产项目多采用以国家或地方统一规定的预算定额、材料预算定额和取费标准为依据的合同价款方式，承包方则根据开发商提供的施工范围和图纸计算工程报价，工程费用以实际完成的情况进行结算。

（四）项目销售阶段，此阶段的成本控制主要是销售费用的控制。目前，房地产销售费用一般占房地产销售输入的2%-4%，销售费用的大小，对房地产利润有直接的影响。

二、我国房地产企业成本管理落后的原因及分析

目前来讲，我国的房地产企业在成本管理和控制方面仍然较为落后，主要表现在以下方面：

第一，目前大多房地产企业存在“重开发，轻成本”的现象。这样就会使得成本失控，预期效益大打折扣。

第二，成本控制还停留在事中和事后，严重忽视了事前的成本控制。

第三，多数房地产企业在成本管理中的执行力度不够。再好的成本管理，如果没有好的执行力将毫无意义。一些房地产企业虽然也建立了一套比较完整的成本管理制度，但在实际执行过程中却是形同虚设。

第四，一些房地产企业的管理者的素质不高，缺乏创新意识。在市场经济条件下，企业作为自主经营、自负盈亏的主体，相应的对管理者提出了较高的要求，但有些房地产企业的管理者素质不能适应经济的变化，缺乏创新意识，是造成企业成本管理相对落后的原因。

第五，没有实行全面成本控制。目前有许多的房地产企业存在一些偏颇的观念，在企业内部尚未建立起“全员、全过程、全要素和全方位”的全面成本管理。

三、我国房地产开发成本控制的具体措施

（一）从整体上看成本控制应注意的问题。

第一，在成本控制中要综合考虑各方面。成本控制目标的制定要综合考虑质量、进度、效率、工作量要求、资源消耗等各方面的综合信息。不能只孤立的谈成本控制目标，而置其他目标于不顾，因此，在工程实施过程中，要遵循成本控制与质量控制、进度控制、合同控制的统一。

第二，成本控制要全面。房地产企业的成本控制不是某一阶段的，而是贯穿于整个开发过程的始终，包括房地产设计、开发、建设及销售过程中的所有费用。在成本控制的实施过程中，除了主体工程还要对房地产项目所包含的所有子项目或单项工程的成本进行控制；要综合考虑建筑安装成本和设备器具费用，对每项具体的房地产项目费用组成实施控制，此外，还要对所有合同的付款进度、成本数量及费用发生的时间进行控制，以保证企业资金使用计划的要求。

（二）房地产产品设计是成本控制的关键环节。

借鉴国内外实践和相关可知，设计阶段对成本的影响不容忽视，例如，在初步设计阶段对成本影响的概率为75%-95%，在方案设计阶段为35%-75%，在施工图设计阶段为5%-35%。于此可见，设计在成本控制中的地位。

第一，开发商要具备自己的设计思路，并对设计的各环节进行严格的监督。房地产产品的开发设计要体现本企业的目标，而目前多是在设计单位设计完成后再有公司审核，这种做法不利于企业目标的达成。因此，建议在设计期采用开发商构思——研讨——咨询——决策的路径，才能使产品更好的适应市场。

第二，充分利用新技术来满足设计的需求。随着经济的发展，生活水平的提高，消费者需求也在变化。适应变化并创造需求是房地产产品设计的出发点。这就要求在设计阶段，充分利用新技术提升新产品的质量，以满足市场需要，创造新的需要和新的市场。

第三，控制设计中一些不必要的装饰性设计。例如，目前存在的一些异形结构，装饰性柱和梁及外架等，建造成本通常较高，施工难度较大，实用性较低，对此可以适当控制，即使对于有必要的设计最好能做出一个成本与效益的分析预测报告。

（三）采购是成本控制的重点。

采购主要是指为了完成项目开发目标，从企业外部来购买的货物或服务的过程，包括开发项目建安工程、材料设备、各类中介服务等业务的发包或委托。作好采购成本控制应该考虑两个方面。

第一，要重视招标工作。在招标过程中要发挥各专业部门的作用和积极性，尽量在保证质量的前提下减低采购价格。

第二，组织好合同签订工作。合同是责任双方明确责任义务及解决问题的重要依据，合同签定的好坏直接关系到开发项目的进展与效益。因此，合同条款应尽可能的全面和细致，针对易出现争议的情况规定定性定量的解决办法，避免用模糊用词导致出现扯皮的现象出现。

（四）实施成本控制的动态管理。

在完成了项目设计、采购之后，成本控制那就是开发过程中各阶段目标成本的实现问题，主要是一个跟踪分析、动态管理，针对实施过程中成本控制出现的新情况、新问题给予相应的对策，保证成本控制的连贯性和动态性管理的实现。

参考文献：

地产成本控制篇2

论文摘要：房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。对房产开发商来说，要想获得经营利润，除了必需提供适销对路的开发房源外，还应该降低开发成本，而搞好成本核算进一步实现对开发成本的控制，是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段，也是目前开发商最关注的热点问题。

一 房地产开发中的主要成本构成

（一）土地费用

土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。

（二）前期工程费

前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。

（三）建筑安装工程费

建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。

（四）市政公共设施费用

市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。

（五）管理费用

管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。

（六）贷款利息

房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。

（七）税费

税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。

（八）其他费用

其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。

二 开发全过程中的成本控制方法

（一）强化土地供应管理，控制土地供应总量，降低地价

（1）规范控制建设用地协议出让范围，全面推行经营性土地使用权出让的招标，拍卖，挂牌制度。在全国范围内建立统一，开放，竞争有序的土地市场，并且逐步要使行政性配置方式从经营性土地领域退出。土地协议转让方式只会导致不公平竞争，容易出现黑箱操作，引发腐败和国有资产流失。

（2）加强政府调控，力求土地供需总量平衡。土地供应量不足，价格就一定会上涨。适量的供应维持动态平衡，使土地价格平稳上涨，甚至维持相对平衡的价格，避免因总量不足导致炒地之风盛行，地价狂涨。

（3）逐步建立强制性退出机制，避免因土地供应方式招拍挂后，因受资金规模限制，而使大量土地集中到少数资金实力雄厚的开发商手中，以便其囤积居奇。政府应当明确规定对超过规定期限而未进行开发的土地在进行合理性补偿后要强制性收回，以保持足量的用地规模，来平抑过高的地价。

（二）加大对房地产开发和消费环节不合理收费的清理力度

各级地方政府应认真落实国家已出台的各项清理收费政策，对房地产开发建设领域和消费环节的各项不合理收费应切实进行全面清理整顿。对国家已明令禁止的收费项目，不能再继续征收和变相征收。对现有收费项目，适当调低收费标准，对可收可不受的项目予以停收，以利降低开发建设成本，减轻购房者负担。

（三）完善市政配套，履行政府职责，合理分摊城市公共设施费用

对应有政府负担的市政配套设施，政府应切实负起责任。不能再通过变相方式继续转嫁到开发商头上，对确需应由开发商承担的市政配套设施，适当降低收费标准，并引进竞争机制，避免垄断性经营加重开发企业负担。

（四）适当降低税收负担

依法纳税是每个企业应尽的义务，适当的税收政策，会对某一行业的健康发展起到积极促进作用。房地产行业也不利外。政府对房地产行业的税收政策可适当降低，如适当降低企业营业税和所得税税率，并可减免部分小税种，如契税等。这对降低房地产业成本开支，平抑过高的房价，促进居民住房消费将起事半功倍的效力。

（五）开拓金融业务，增强产业活力，降低利息费用

金融资本同产业资本的互相分离而又紧密结合，是当代资本主义国家发展商品经济的共同规律。房地产业离开金融业的支持和配合，将会寸步难行。房地产行业普遍存在融资渠道单一，利率水平较高，货币供应过紧的状况。真正完善的房地产融资体系必须是两条腿走路，一是间接融资，依靠银行；二是直接融资，通过股票市场、债券市场、基金、信托等渠道。因此，积极推行金融机制改革，适当对房地产业辅以支持，如发行住房投资基金，企业债券，降低房地产企业股票上市门槛，适当放宽对房地产开发企业信贷要求，增加信贷规模，降低中长期贷款利率水平等。也只有通过拓宽房地产企业融资渠道，才可以降低资金成本，分散和降低金融风险。

（六）充分发挥政府职能，加强市场宏观调控力度，维持物价平稳

加强宏观调控是任何实行市场经济的国家维持物价平稳必选之道，政府通过利率调整和控制货币发行量调节经济运行，抑制通货膨胀和维持物价稳定。通过市场这个无形之手，优化建材产业配置，特别是钢铁、水泥等对房地产开发息息相关的产业予以重点关注，使其既保证具有适当生产规模，又具有一定竞争格局，并可适当放宽进出口相关政策，确保价格维持合理水平，保持建材市场的健康发展。稳定的物价水平不但可以降低建材价格，而且最终导致降低房屋建安成本。

（七）维持合理利润空间，加强房地产公司内部管理

企业以赢利为目的，为实现生存、发展的要求，企业应通过内部挖潜、加强管理等方式来谋求合理的利润。维持合理的利润空间对企业甚至行业的持续发展都有重要意义，房地产行业对此应有清醒认识。企业管理渗透入企业的各个层面，在施工队伍的选择，材料、设备采购等方面，完善招投标制度和货比三家制度，加强施工质量和预算管理，即提高效益，也可有效控制各项可控成本。企业在谋求自身发展的同时，应更多地兼顾消费者和社会效益，力争实现国家、企业和消费者三方共赢之目的。

三 开发全过程中的成本控制要点

（一）前期阶段

在整个开发过程中，项目的筛选是最重要的一环。 首先，定位是关键。一要搞好市场预测，通过市场行为来选择在市场上占有一定席位的开发项目；二是选择定价目标，定价目标是整个价格策划的灵魂，对大多数企业来说，利润最大化是其经营的最终目的。其次，由于土地价格在开发成本中所占比例大，因此采较取方式对于开发商能否达到预期的回报率至关重要。

在前期工作中，还有一项直接影响成本构成的因素，即施工图的设计与审核。设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。优秀的设计是项目盈利最基本的保障。设计采取什么样的结构形式、布局，选用何种材料等与成本有着直接的关系。精明的开发商除了会委托一家实力较强的设计单位进行设计外，在做正式施工图之前还会请本单位专业技术人员甚至请一些专家建筑设计方案、结构形式、地基处理方法等进行会审，反复论证，以求获得最佳方案。因为科学合理的设计不仅能较好地满足用户的使用要求，能比较容易地销售出去，同时在满足建筑物本身结构、抗震等要求基础上还能大大降低工程造价。另外，在施工图投入使用之前，开发商还务必组织对建筑结构、水、电、暖等进行详尽的技术交底，尽可能在具体施工过程中减少变更和由此产生的费用。由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，设计保守不合理，浪费大。

因此在设计任务书或投资估算上规定造价的限额，并和设计费挂钩，对设计单位进行经济赏（节约）罚（超支）。

（二）项目建设阶段的成本控制

项目建设阶段的工程成本控制主要集中在招投标、合同签署、工程变更和竣工结算四个方面。

招标管理是项目工程成本管理重要的环节，通过施工招投标，促进公平竞争，降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。

签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点。工程变更和竣工结算就是要加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变更管理。

（三）管理费用的控制

管理费用控制的关键在于开发建设的规模，因此应当通过加大开发规模，降低单位管理费用水平。

（四）销售费用的控制

销售费用控制的关键在于采用合理的营销手段，根据开发规模和市场情况，合理控制销售费用。

（五）财务费用的控制

财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低和对税务进行科学的综合筹划。因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。另外争取合理避税，以有效降低税收负担。

四 开发全过程中个别成本的控制

在施工阶段，投资是最大，但项目的投资已经定了，也没有弹性了，在这里把握的原则是少浪费。所以说施工队伍和材料是最关键的。但是这两项也可能是牵扯到各方关系最多的地方，我们开发商也可能不好控制，这就需要处理关系时的灵活和智慧。

在房地产开发中还有一大块费用就是政府性质的收费，这些费用一般都有明文规定。但是也有很多费用时可以折减，对于这块费用就是一句话：了解政策，和各政府部门搞好关系。

五 建立成本管理控制的保障措施

建立成本控制的保障措施的核心是为成本控制提供行为规范和组织规范，使成本控制有章可循。成本控制的保障措施体系包括制度保障体系(如招标管理办法、合同管理办法、预结算管理办法、成本控制指标归口分级管理制度、限额设计制度、成本控制激励制度等)和组织保障体系(设立相对独立的成本管理职能部门)。

六 综述

总之，在房地产炒得沸沸扬扬的今天，我希望各方面都要冷静、理性对待，对于开发商来说最理性的事是控制成本，多关注点成本，少关注点房价，因为房价是市场决定的，而成本掌握在你自己手中。 成本低控战略要求企业必须建立起优化流程，严格控制成本费用，取得高效的运营效益。成本低控战略的体现是运营效益。企业成本低控，实际就是指企业善于管理经营。企业和竞争者做同样的事情，谁的效益最大化，谁就是赢家

参考文献：

[1]王新芳. 房地产开发成本控制研究[d]. 西安科技大学, 2008

地产成本控制篇3

关键词：房地产开发建设成本控制

中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

一、房地产建筑工程项目前期的成本控制现状

1.成本控制管理工作只放在施工建设阶段目前，绝大多数企业存在着在房地产建筑工程项目的成本控制与管理中，只把成本的控制管理工作重心放在施工建造过程这一环节上，忽视了建筑工程项目前期的成本控制与管理。出现这一现象的原因在于企业以为，人为的对建筑工程施工的费用支出进行控制，就是有效的控制了工程的成本，其实企业还忽略了在工程前期企业策划、决策和设计阶段的成本管理。这导致了虽然企业实行了一系列的工程造价控制与管理，但是也未能达到预期的整个建筑工程项目的成本控制的效果与目标。根据对建筑工程造价的统计和调查得出，工程的成本随着工程进行进度的推进，其对成本的影响力逐渐减小，而投资的决策与设计对造价的影响逐渐增大。

2.对建筑工程项目前期成本控制认识有待提高前面提到了建筑工程项目成本控制只停留在施工建设过程中。这是由于很多企业领导人或者是施工建设策划人对建筑工程项目前期成本控制认识不够全面，对建筑工程项目前期成本控制的意识不高，甚至有些人认为对建筑工程项目成本的控制就是对施工建设过程的成本控制，对建筑工程项目前期成本控制与管理的管理理念有待加强。工程造价管理的全过程是从建筑工程的决策阶段开始一直到工程竣工交付结束，实施科学的有效的成本控制管理。

二、土地竞拍阶段的成本控制房地产项目土地竞拍阶段和决策阶段是房地产项目成本控制的起点，其结果对整体项目投资有决定性的影响。

1.项目投资机会研究机会研究实质上是提出房地产项目开发设想，对投资机会进行初步探讨，根据项目开发土地周边的市场情况和基础环境进行细致的调查研究，研究附近相同类型已开发项目的投资额、土地竞拍价格和销售价格情况；政府规划设计条件分析；项目开发土地的SWOT分析；判断此项目是否值得投资，确定土地的最高项目竞拍价格，以决定是否发起项目，参与该项目的土地竞拍。在此阶段，没有工艺流程图、平面布置图和设备分析情况，主要靠比照同类型已投产项目的投资额并考虑价格变化因素等进行投资估算，估算的目的仅在于判断一个项目是否值得进一步研究，因此，误差率较大，允许在±30%以上。

2.土地竞拍根据投资机会研究的结果，参与土地竞拍，编制详细的竞拍报价策略。土地竞拍价格的高低关系到项目成本控制的成败，是项目成本的第一部分。竞拍过程中依据现场实际情况，随时调整报价，当超过最高竞拍价格时，放弃该项目。

3.编制项目建议书通常项目建议书包括项目的目标、任务和范围、项目工作及产出物的要求等内容，是对拟建项目的一个总轮廓设想；项目建议书获批，即为立项。因此，必须认真研究政府规划部门设计条件，从拟建项目的必要性及大方面的可能性加以考虑；在客观上要符合国民经济长远计划，符合部门、行业和地区规划要求。在此阶段，有了初步的流程图、总平面布置图及主要设备情况，并已确定了项目的地理位置，此时对建设成本的估算精度一般要求控制在±20%左右，所需费用占投资总额的0.25%～1.25%。

三、决策阶段定位与目标成本测算项目决策阶段的重要意义。正确决策，在对项目建设作出科学的决断前提下，选出最优最佳投资方案，达到资源的合理配置。这样才能合理地估计和计算工程造价，实施最优投资方案，有效地控制项目投资。要达到项目投资的合理性，事先就要对建设项目进行可行性研究，以保证项目决策的正确性，避免决策失误，提高投资效益。项目投资的确定与控制贯穿于项目全过程，但在前期阶段各项目技术经济的决策，对项目投资有重大影响。

项目决策需要可行性研究。项目决策是选择和决定投资行动方案的过程，是对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同建设方案进行技术经济比较及做出判断和决定的过程。项目决策正确与否，直接关系到项目建设的成败，关系到工程造价的高低及投资效果的好坏，正确决策是合理确定和控制工程项目成本的前提。项目决策的内容是决定工程造价的基础。在项目决策过程中必须要进行项目的可行性研究，可行性研究是对拟建设项目进行全面、系统的进行技术经济分析和论证。通过对企业的经营方式、营销手法、产品方案、开发沟通能力、探索摊薄地价能力及挖掘土地价值的能力的具体分析，同时根据房地产企业的经营模式，对现金流的测算以及融资情况进行可行性研究，提供最有利的证据。可行性研究分为以下几个方面：

（1）投资机会研究投资机会研究的任务旨在鉴别投资机会，确定投资方向，寻找最有利的投资机会。它的基本内容包括：投资总额、投资方式、建筑技术水平、建筑施工队伍、材料设备来源，销售市场及投资企业的基本条件等。在此基础上，进行可行性初步研究和可行性研究，以进一步确定最佳投资机会，为投资决策提供依据。

（2）市场和房屋建造能力预测在具体拟定投资项目之前，首先要进行市场需求预测，这是衡量投资项目是否必要、能否确定的前提。市场需求预测主要包括：对房屋潜在需求的预测，对潜在供应的估计，对可能达到的市场渗透能力、竞争的预测等。在此基础上，确定市场策略、规划销售收入，并据以拟定建筑施工计划。最后综合考虑各种可供选择的施工水平、投资和销售能力，确定房屋整体的建筑面积。

（3）建设条件和技术方案研究投资项目的建设条件主要包括建设地区的气象、水文和工程等自然条件；项目所在地的交通、水源、电力、建筑材料等协作配合条件；项目所需要的劳动力资源（包括项目所需要的技术、管理人员等）；以及项目的施工组织和施工管理。

对于具备了建设条件的投资项目，还要进行技术方案研究。主要包括投资项目所采用的施工工艺、技术设备是否适用，是否符合国家的技术发展政策；项目所采取的工艺技术和设备造型是否经济合理；项目所采用的新工艺、新技术、新设备是否安全可靠；设计方案和资源的利用是否合理；以及对环境保护的作用等。

（4）经济效益评价对投资项目进行经济评价，是可行性研究的核心内容。主要包括企业财务评价和国民经济评价，即从微观和宏观两个方面论证项目的可行性。

地产成本控制篇4

（一）内部控制与成本控制在目标上具有一致性

内部控制通常被看作是一个组织内部实施的一系列约束性质的计划、程序或者方法，其目的在于提高组织的经营效率，使组织及时获取并充分利用各种资源，从而达到既定的经营目标。为此，企业通常需要从内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通及内部监督等多方面来制定内部控制制度，使其符合企业自身发展的实际需求。对于内部控制工作来说，存在两个关键词，一个是效率，一个是风险，所有的制度及控制活动都将围绕这两个词展开。而成本控制则是对成本影响因素及条件采取各种预防措施和调节措施，以达到相应的成本管理目标。企业通常需要制定成本、监督成本并且纠正成本偏差，从而科学有效地将成本控制在合理的范围内。一个企业的成本一旦得到有效的控制，那么在内外部环境稳定的情况下必然能够显著提高经营业绩，而在内外部环境发生巨变时也能够避免巨大损失，相比于其他企业来说，在行业不景气的时候更容易保持盈亏平衡。由此可见，在成本控制工作中，关键词是业绩和损失，但最终还是指向了企业的效率和风险。因此，内部控制和成本控制在目标上是具有一致性的，两者同属企业内部管理的范畴，虽然侧重点有所不同，但都服务于企业效率的提高和风险的管理。目标上的一致性决定了内部控制工作和成本控制工作在具体开展的过程中可以相辅相成。

（二）内部控制与成本控制可以相互促进

对于一个现代企业而言，内部控制的建立健全几乎已经成了增强其竞争力的必经之路。尤其是对房地产企业来说，内控制度的完善将有利于规范其运作方式，为企业健康发展提供有力的保障，不仅能够在确保资产安全方面起到关键作用，还能够推动企业提高经济效益。由此可见，内部控制立足于企业的长远发展，涵盖了企业的方方面面，兼具全局性和全面性两大特点。在制定内部控制制度时，需要考虑各种重要的业务环节和风险隐患。同时，内部控制从产生发展到现在已经形成了丰富的理论和方法，能够为各种控制措施的设计和实施提供强有力的支撑。而相比之下，成本控制则侧重于企业的生产过程，关注成本的发生过程，重在总结成本动因和分析成本差异。为了做好成本控制工作，企业同样需要设计一些制度和控制程序，但与内部控制不同的是成本控制只关注与成本有关的信息，而并不在乎其他方面的管理，虽然细致入微，但在视角上却具有一定的局限性。因此，内部控制与成本控制是可以相互促进的。一方面，内部控制站在企业全局的角度能够为成本控制提供更多的思路和方法；另一方面，成本控制则能够以其细致入微的视角促进内部控制的进一步健全和完善。两者在企业管理中可以相辅相成、加强效果。

二、内部控制制度在房地产企业成本控制方面的应用

（一）运用内部控制制度为成本控制营造良好的内部环境

同样的成本控制方法在不同的企业会取得不同的效果，很大一部分原因就在于内部环境的差异。良好的内部环境能够为各项工作的开展提供良好的基础，促进成本控制工作的有效开展，而滞后的内部环境则会阻碍成本控制工作的开展。在我国房地产行业，大多数企业都是随着近几年行业形势大好而短期内发展起来的，在组织机构和企业文化方面普遍比较薄弱，对其成本控制工作的开展形成了很大的阻力。因而，房地产企业应当运用内部控制制度为其成本控制营造良好的内部环境，变阻力为助力。在组织机构方面，应当成立一个成本控制中心，并设计一套合理的管理体系，安排具有胜任能力的人员来从事相关工作，明确职责分工。在企业文化方面，应当逐渐树立照章办事的共享信念，淡化企业内部员工之间的人情文化，使各项工作都能够更加公正和客观地开展。除此之外，科学的激励约束机制也将是成本控制的重要助力，适当的奖励能够激发出员工做好本职工作的积极性，而严厉的惩罚则可以减少违规违纪的事件发生。赏罚分明的企业文化对企业各项工作的开展都具有显著的促进作用，当然也能够提高成本控制的效率。总的来说，内部环境建设得越好，将越有利于企业提高成本控制的效率，并加强成本控制的效果。房地产企业在制定相关制度时应该适当考虑成本控制相关工作的实际需要，从而科学运用内部控制制度为其成本控制工作的开展营造良好的内部环境。

（二）运用内部控制制度加强成本监督的效果

成本控制是一个系统性的过程，不仅包括事前的计划，还包括事中的监督及事后的分析和总结。事前的计划一般是指成本的制订，比如采用指标分解、预算分析或者定额计算等方法来设定目标成本。事后的分析总结则主要是分析实际成本与目标成本的差异，找出产生差异的原因，并寻求降低成本的方式。这两个过程主要是运用一些专门方法进行计算、规划和分析，虽然工作难度很大，但过程十分单一，是比较容易管理的。相比之下，事中的监督在程序上显得更加复杂更加琐碎。而成本监督不仅能够确保各项成本控制措施得到切实的执行，而且还可以为后续的成本分析提供充分的信息，为改进成本控制措施提供依据。因此，成本监督对整个企业的成本控制工作来说非常重要。房地产企业的产成品成本大，需要经过复杂的工序才能完成，因而其成本监督工作也比一般企业的成本监督工作难度大。内部控制的关注点主要就放在各种工作程序和流程上，针对消除漏洞、控制业务流程风险的理论和方法十分丰富。房地产企业应当运用内部控制制度来加强成本监督的效果，诸如授权审批、会计记录及预算管理等方法都可以加以运用。授权审批要做到权责一致和权责恰当，使相关负责人能够及时了解到成本控制措施的实施情况，并合理控制风险。会计记录则要真实完整，实现对成本的会计监督，以确保成本信息的准确性。预算管理的相关方法也可以运用到成本监督中来，使成本控制更加科学、更加合理。

（三）运用内部控制制度加强标准化工作的开展

标准化工作主要是指企业销及各项管理工作的合理化和规范化，一般包括计量方面的标准化、价格方面的标准化、质量方面的标准化及数据方面的标准化。标准化是成本控制取得成功的一大前提，因为只有实现了标准化，成本控制措施才能够有序进行，成本分析才能够以更加高效的方式完成。没有实现标准化工作的企业无法及时提供准确的成本信息，无法进行有效的成本分析，也无法制定和开展相应的成本控制措施。房地产企业在计量、计价、质量及相关数据处理方面涉及较多专门知识，非常复杂，因此其标准化工作既是重点也是难点。然而，房地产企业可以借助内部控制的力量来加强标准化的开展，使其早日实现标准化。既然内部控制制度主要是针对一些重要业务环节而设计的，那么房地产企业就可以将计量、计价、质量及相关数据的标准化纳入到重要业务环节当中，针对每个项目的标准化规定专门的方法，详细说明操作流程，并公示相应的结果。对于一些特别重大且复杂的事项应当一一举例并且附上详细的解释说明。相关标准一旦制定则不能随意修改，为此还应当设定一套合理的修改流程，在有必要修改相关标准时则需要按照此流程进行修改。如此一来，既能够确保标准的稳定性，又能够保证一定程度的与时俱进。简单来说，就是以制度的形式将各种表格的制作及数据的处理予以规范化，并对计量方法、计价方法及质量要求进行统一。有了明确的内部控制制度作为支撑，企业的标准化工作会更快实现，从而促进成本控制目标的完成。

三、结论

地产成本控制篇5

【关键词】目标成本；房地产

房地产开发项目造价控制一直是房地产开发研究的重要课题之一。尤其是在国家不断加大调控力度的形势下，“拿地即能赚钱”的粗放式房地产发展时代已彻底成为过去。在售价限制与人工材料上涨的双重压力下，如何保证利润率是房地产开发企业不得不面对的首要问题。工程造价的精细化管理无疑是解决这一难题的有效措施之一，落实到具体方法上，很多房地产企业都选择使用“目标成本控制”这一利器来落实对工程造价的预测、监控与评价，从而实现对开发项目的全过程造价控制。

目标成本的编制是为了控制工程造价，而建设工程造价是指有计划地建设某项工程，预期开支或实际开支的全部固定资产投资和流动资产投资的费用。建设工程造价费用按其性质不同，一般由建筑工程费、设备安装工程费、 设备购置费、工器具及生产家具购置费、工程建设其他费用等几部分构成。与此相对应，目标成本主要由以下几部分构成：土地征用及拆迁补偿费、前期工程成本、建筑安装工程成本、基础设施成本、公共配套设施成本、开发间接成本、销售费用和管理费用。

下面我们将结合西安某房地产开发高层住宅项目的具体情况来研究目标成本的构成：

地产成本控制篇6

关键词：房地产企业；成本控制；全面预算

一、加强房地产企业成本控制的重要性

成本控制是企业内部控制的重要内容之一，科学有效地实施成本控制不仅能够给企业带来巨大的经济效益而且更能增加企业竞争实力，随着我国经济体制改革的变化，房地产企业的市场生存环境也在发生不断变化。在激烈的市场竞争中，房地产企业要想取得成功，立于不败之地，必须结合企业内自身实际情况，加强成本控制体系的完善与实行。房地产企业的成本控制，不应该仅仅是一个财务管理系统的术语，而更应该是一个企业的战略发展目标，合理有效地降低企业的成本是一种增强房地产企业市场核心竞争力的有方法及途径，也是企业永远追求的目标。成本控制贯穿于企业生产经营的全过程、贯穿于项目开发过程中的每一个阶段，具有全员性、系统性、连续性，即成本控制应该是一种全过程、全员参与的涉及到房地产企业各职能部门的内部控制制度。因此对成本进行有效控制是房地产企业内部控制不可忽视的重要课题。

二、房地产企业成本控制过程中存在的问题

（一）对成本控制存在思想上的懈怠

近几年来随着房地产行业的不断发展壮大，以及近年来良好的市场经济环境，使得房地产行业的投资回报率较高，随之而来的是房地产企业内的高层领导仅重视投资房地产所带来的经济效益而忽视了对成本管控的思想意识。同时，目前只有很小一部分房地产企业是实行全过程、全员的全面成本控制制度流程，绝大多数房地产企业都还没有实行全面成本控制体系。这样就造成成本控制仅是财务部门和项目部的职责，导致房地产企业不能在过程中对成本进行有效的监督、控制，导致房地产企业内部在成本控制方面的态度、思想不一致。很多房地产企业思想层面上关于对成本控制的感悟还是比较浅显、比较淡薄，有些房地产企业注重前期规划、设计阶段的成本控制，自认为前期将成本控制好，后期的其他阶段成本控制对整体的成本影响较小；有些房地产企业则认为建安成本控制是最重要的成本控制构成，因为建安成本预计占总成本的70%以上。其实随着房地产企业内部管理的越来越精准化，成本控制应包含整个项目开发过程中的全部环节，不能顾此薄彼，致使成本控制存在思想上的误区，从而达不到预想的结果。

（二）在成本控制方法上信息化不足

由于缺乏对成本控制的意识，传统房地产企业成本控制管理方法基本上是依据公司内部财务部门的财务报表体系来实现成本事后控制的，由于财务部门出具的各种财务报表都是事后的数据呈现和体现，因此报表中财务数据的时效性相对滞后，在这种核算方法体制下，是不能够完全发挥成本控制在事中进行控制的作用。

目前房地产企业现代管理信息化水平还处在起步阶段，因为房地产开发项目从动工开发至项目结束周期较长，导致前期历史数据不能实现有效共享，项目过程中进度数据不能及时传递，造成实际完工工程量与财务账面成本数据不具有关联性。同时，由于缺乏在房地产整个项目开发过程中的事前估测及过程中的成本控制，仅靠事后财务报表中的已成事实的数据显示，致使房地产企业成本控制流于形式，不能够满足当今社会房地产行业对于成本控制制度体系的要求。因此在房地产企业成本控制过程中真实存在问题和根本原因便不能更早、更及时地被暴露，很难对其采取及时的措施来更正，这就需要采取更为先进的成本控制技术支持，才能有效的控制企业成本。

（三）成本控制制度体系尚不完善

房地产企业大多对于项目工程技术管理方面比较重视，而忽略了对其财务成本控制上的管理，导致很多房地产企业在成本控制上处于无人管理的状态，没有建立与企业自身实际发展情况相结合的财务成本管理体系。而有些房地产企业尽管建立了比较完整的成本控制制度，但在实际执行过程中财务工作仅是对事后事实数据进行核算，缺少事中财务控制，导致财务成本控制制度体系形同虚设，同时在施工过程中，项目现场的签证变更、设计变更随时发生，致使财务部门无法第一时间对这些信息进行控制，超合同付款、超预算结算时有发生，从根本上失去了财务成本控制体系的实时监督、控制功能。另外，一些房地产企业没有设立合理、有效的绩效考核机制，在成本控制方面，干好与干坏一个样，节约费用和超支费用无具体考核标准，严重打消具体业务人员的工作积极性，给后期的成本控制工作带来难以估量的损失。

三、房地产企业有效实施成本控制的相关策略

（一）实行全员成本管理控制，提高企业成本控制的意识

首先，提升房地产企业的成本控制意识应全面研究和分析企业内部成本控制的相关内容，包括设计阶段成本控制、施工过程中的成本控制、管理人员及销售人员成本控制等，对一个项目开发的整体与全局进行成本控制的强调，因为任何一个房地产开发项目短则2～3年，长则4～5年，如此长的生产周期势必造成房地产行业的成本控制应作为一项系统工程来做。同时，随着社会主义市场经济发展的新态势，成本控制也不应仅局限于财务部门的工作，其内涵应该融合于房地产企业开过的每个环节和工序，这样才能使房地产企业生产的产品具有较强的竞争实力，让房地产企业在激烈的市场竞争中获得生存、成长和可持续性发展。

进而，在房地产企业内部应该逐步提高全员成本控制的观念，结合企业自身发展的实际情况，将成本控制管理与工程质量管理及其他的管理工作置于同等重要地位一并宣传。同时通过定期的全员成本控制培训来加强房地产企业员工的成本控制意识，可以采用案例的分享的形式，让全员都参与到企业成本控制管理中。另外应加强财务人员对成本控制管理的技术性提高，高度重视专业的成本控制人才培养。只有将成本控制在相关专业知识领域中得到提高才能从技术上通过降低成本，达到成本控制的目的。

（二）成本控制制度体系的建立与完善

房地产开发企业应将成本控制制度体系与其发展战略目标相结合，其制定的年度工作目标是以实现企业战略发展为主旨。在实现战略目标的整个过程中成本控制的理念始终贯穿其中，全面了解公司的成本构成及成本发生的主要事项，并对其进行过程中督导、控制及完善，这样才能使房地产开发企业的竞争优势更加的久远。同时，将企业内部的组织结构与外部的市场环境相综合，企业生存发展的根本正是如何将内部的自身实力展现于外部的市场环境中，展现于客户群体中。从企业所在行业进行企业战略性成本控制，对企业自身的数据分析，同行业竞争对手的数据分析，通过大数据的对比找出企业自身在成本控制方面存在的不足及需要重点关注的关键点，房地产企业成本控制体系是企业能否实现战略目标的重要事项。

同时成本控制制度体系应由企业内部高管层进行全通统筹设计，建立健全的目标成本责任制度及有效的监督考核机制，并要满足对过程中的动态成本进行控制。这样才能逐步完善成本控制制度体系。

（三）加强全面预算的推进与实行

房地产企业全面预算内容应包含财务指标预算和项目工程造价预算。项目工程造价预算在房地产企业也可以称作项目预算，是对整个开发项目全过程、任一道工序编制的预算；财务指标预算包括预计资产负债表、预计利润表、预计现金流量表、资金需求预算等。全面预算是一种专业性的成本管理途径，也是一套系统的管理体系。通过全面预算管控合理对资金、成本、费用进行分配，也是企业实现既定的战略目标有效手段。

1. 全面预算是实现战略目标的有效途径

全面预算能够将房地产公司的年度经营计划与公司未来战略规划通过量化指标的形式来具体化，通过细化的每一节点工作目标，将企业年度经营目标及公司未来战略发展目标进行过程中的跟进，能够起到及事监控的作用。通过公司全面预算的编制，使公司经营者必须在前期仔细思考为了达到年度经营目标所需的途径及策略，并做好如何应对顺瞬息万变的市场环境变化的预案。

2. 通过风险控制点预测加强成本管理

在全面预算体系中，有很多数据都可以为下一年度企业预计财务指标做出指导性数据支持，根据全面预算所出具的预算结果，预测执行过程中存在的风险控制点，能让管理者预先采取风险控制的防范措施，同时可以作为调配企业资源的依据之一，提高资源利用效率。并能够有效对工作重点内容进行实施，实现企业的目标。

3. 过程中的成本监控降低经营风险

全面预算是公司高管层在实现公司年度经营目标的过程中所进行事前、事中、事后监控的有效方式，通过将实际经营结果活动与预算数据的的差距比对，可以及时地发现企业经营过程中存在问题与不足并采取相应的措施来解决问题，并使之完善，通过企业内部控制的加强，从而达到降低了企业日常的经营活动的风险。

4. 通过指标分解加强考核激励

根据企业全面预算管理指标，统筹每个预算部门的责权利，将指标自上而下层层分解，做到“千斤重担众人挑，人人头上有指标”，每一个岗位都能做到职责明确，各岗位之间职责清晰，无论哪个环节出现问题，都能找到与之对应的责任人；同时还要将全面预算的执行情况与公司内部的绩效考核机制进行呼应，合理控制各项成本、费用等支出项目，并要估测整个过程中的资金供需量、利润指标和其他财务经营指标等，通过对经营者的预算执行情况进行衡量，严格执行奖惩措施，极大程度的激励员工发挥创造性和积极性。

总之，房地产企业成本控制是贯穿于整个房地产开发项目的全过程，是一项全员的系统性工作，包括前期规划、招投标阶段、施工单位施工阶段及项目竣工结算阶段，也是房地产企业的一项重要管理活动，成本管控的好坏直接影响到房地产企业的经济效益和市场竞争力。合理优化房地产企业内部的组织架构、人员结构、制度流程，以此来提高房地产企业的内部管理水平，逐步完善成本控制体系，并对过程中的成本控制进行实时的监督、控制、分析和提醒，及时反馈过程中的成本控制状态，让房地产企业的成本控制体系真正落地，为房地产企业获取更大的经济利益的实现而服务，实现房地产企业的可持续健康发展。

参考文献：

[1]冯伟.房地产开发项目全面预算成本管理与控制[J].四川建筑，2005（05）.

地产成本控制篇7

【关键词】房地产企业；成本控制；有效措施

随着全球经济的迅猛发展，我国房地产企业获得了大好的发展机会，并逐步成为了我国国民经济发展的重要组成部分，成为了国家财政和地方经济收入的主要来源之一，对于我国整个国民经济的发展起着至关重要的作用。近些年来，由于高房价导致了民众的普遍不满，国际金融危机还甚嚣尘上，都使得我国房地产企业面临的经济环境不容乐观。此外，我国也已经出台了一系列房地产调控政策，加上一些外资的大量涌入，使得房地产企业面临的市场竞争更为激烈。那么，在这种房地产行业日益走向成熟的过程中，房地产企业必须尽快改变当前粗放型的发展模式，适应建立现代企业制度的要求，从成本控制入手，努力提高房地产企业的核心竞争力。

一、房地产企业成本费用的基本构成

就字面意思而言，房地产应该是房产和地产的综合性称呼，其本质就是房屋和土地共同组合而成。因此，房地产企业的成本包括了进行房屋和土地开发活动而付出的全部成本和费用。从广义上来讲，房地产企业指的就是从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。根据不同的经营内容和经营方式，我们可以把房地产企业划分为房地产开发企业、房地产中介服务企业和物业管理企业等，本文中主要指的就是房地产开发企业，不涉及后两种房地产企业。一般来说，房地产开发企业的成本费用包含了直接成本、间接成本。从成本属性来区分的话，房地产开发企业的成本包含了土地成本、管理费用及财务成本等。总括起来说，房地产开发企业的成本费用就是包含了产品的开发成本和工程项目开发期间的费用。具体来说，房地产开发企业的成本包括了土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用。期间费用又称作期间成本，具体包含了管理费用、财务费用和销售费用。以上无论是何种分类方法，房地产开发企业的成本费用都是非常关键和重要的。我们不仅要做好房地产企业的成本费用分类工作，以便加强我们对于房地产企业成本费用构成有清晰把握，这有利于我们加强对于房地产企业的成本费用管理和控制工作。

二、房地产企业成本控制面临的主要问题

房地产企业的成本控制一般来说包含了设计阶段的成本控制、项目招标过程中的成本控制。应该来说，设计阶段的成本控制是房地产企业成本控制中的关键与重点之处，因为设计费虽然不占多少成本费用。但是，其却会大大影响房地产项目人力、物力和财力投入的多少。因此，在进行设计的过程中，要推行设计招标，择优选择设计单位，开展限额设计，有效控制造价。关于项目招标过程中的成本控制，一般来说包含了招标投标阶段的成本控制，在进行成本控制的时候，要努力遵循公平、公开、公正、诚信的原则，做好招标文件的编制工作，合理低价者中标，还要做好合同的签定工作。此外，房地产企业的成本控制还包含了施工阶段的成本控制，抓好合同管理，减少工程索赔，从技术措施上展开项目投资的有效控制，从经济措施上展开项目投资的有效控制。最后，房地产企业还应该加强竣工阶段的成本控制。但是，实际情况却不容乐观。当前，我国房地产企业成本控制方面存在的问题如下：（1）房地产企业的成本控制问题体现在工程成本方面。总体上来说，我国房地产企业的造价管理模式是工程建设的全程管理模式，但是实际操作却以办理工程结算为目标，忽视决策阶段的控制造价，这往往造成了工程材料的大量浪费，从而降低了房地产企业的经济效益。此外，我国房地产企业还没有形成一整套有效的工程造价管理体系，不够重视财务成本的控制工作，进一步加剧了资金的浪费行为。（2）房地产开发企业的开发项目还存在着成本控制的脱节现象。很多房地产企业只重视施工阶段的成本控制，不够重视其他阶段的成本控制。应该来说，作为一个完整的产业链，房地产企业的项目成本会涉及到多个环节，一旦一个环节发生问题，都会直接影响到房地产企业的开发成本。而实际情况就是的确有不少房地产企业的开发项目在成本控制方面存在误区，使得成本控制无法做到全面合理科学。（3）房地产企业的项目成本控制还缺乏动态的控制理念。因为当前的会计核算控制只是重视对于过去的事情进行归集和计算，属于事后的控制，换句话说，这种项目就是缺乏事前和事中控制和管理，这显然是片面的。这种做法明显会使得房地产企业的经济效益大打折扣，无法对成本信息实现准确有效的选择和使用。在工程项目竣工阶段，总结分析工作也欠周全，使得项目管理水平不够高，管理经验不足。

三、房地产企业加强成本控制工作的具体措施

鉴于房地产企业成本控制现状和存在的不少问题，笔者认为，我们必须尽快采取一定的措施来实现房地产企业开发企业的预期成本管理和控制目标，要尽快改变当前成本控制意识不强的现状，改变当前成本控制只重视某些环节，没有建立完善的成本控制体系的现状，改变当前成本控制中的风险意识薄弱，应对风险的能力较弱的现状，实行多种措施来对房地产企业的项目成本进行全过程的成本控制。具体来说，笔者认为我们可以从以下几个方面来努力实施科学举措：（1）我国有关房地产行业的“国八条”等一系列政策出台以后，房地产行业遭遇了较大的生存竞争压力。在这种现实情况下，房地产企业要想获得竞争中的优势地位，就必须不仅关注高收入群体的需要，更要关注普通老百姓的需求，在保障工程质量的前提之下，加强成本控制工作，实行全过程成本控制，构建一套完善的成本控制体系。所谓全过程成本控制，指的就是要对企业生产经营所有过程中发生的全部成本、成本形成中的全过程、企业内所有员工参与的成本进行控制，实行全员成本控制。在对产品开发成本的控制方面，应该加强项目策划和投资决策阶段的成本控制，设计阶段的成本控制，动迁阶段的成本控制，招投标与合同洽商阶段的成本控制以及施工阶段结算阶段的成本控制。（2）房地产企业还应该加强对期间费用的成本控制工作。由于期间费用虽说不会直接形成产品的价值，但是，它却是维持房地产企业的正常经营活动所必不可少的部分。房地产企业应该做好这个期间费用的有效控制，不能盲目的求低，而是要保持一定的支出作为前提条件来实现价值的最大化目标。这种期间费用的控制可以体现在管理费用方面，也可以体现在财务费用方面。这种做法的主要目的就是为了实现做好企业的成本控制工作。（3）房地产企业应该要做好工程成本的管理工作，这是进行成本控制的前提条件之一。应该来说，房地产企业的工程成本管理包含了项目前期阶段，房地产企业应该根据设计深度来做好成本控制目标。一旦确定好成本控制目标，成本管理部门就应该及时进行成本测算，并坚持“货比三家，最低价中标”的原则，加强对投标单位的议标制度，完善设计变更、现场签证的流程、制度，做出合理的市场评估。此外，房地产企业还应该做好营销成本管理，管理成本控制，财务成本管理，科学合理配置项目部成员降低间接成本，加强项目竣工后的评估管理，抓好物业管理、提高物业管理水平。

总之，房地产企业的成本控制是一项非常复杂的系统性工程，房地产企业应该根据一定的成本控制原则，分步骤科学的实施各项措施来做好全过程的成本控制，实现事前、事中和事后的控制，动员全员参与进来，并进行动态的成本。这样房地产企业就能有效建立起现代企业制度，实现规范化管理，取得高效的管理效益。

参 考 文 献

[1]王化新，刘旭．房地产开发企业实施低成本战略的分析[J]．山西建筑．2007（31）

[2]尤佳．基于价值工程的房地产开发项目成本控制研究[D]．西安建筑科技大学论文．2010

地产成本控制篇8

关键词：房地产；成本控制；问题及决策

为了房价的持续上涨，保障房地产行业的健康、良性发展，政府近几年来出台了一系列调控政策，可以说，房地产行业的暴力时代已经一去不复返，未来的市场经常将会日趋激烈，在这样的时代背景下，如何做好成本控制工作，对房地产企业的生存和发展有重要的作用。

一、新形势下加强房地产企业成本控制的必要性

成本控制是指：针对产品全生命周期业务过程，以成本节省和成本避免这两种基础思想为原则，它是以实现最佳财务目标，提高资本增值效益为目的，运用现代化信息科学的基本原理，综合工程方法，组织措施和工程计量和多样化手段，对生产经营过程中的资本消耗过程进行规划、调节、促使成本按预期方向发展的过程，并对资本运动及其结果进行全过程、全方位分析，使产品的实际成本被限制在规定的目标范围内。成本控制是企业财务管理的一项重要内容，科学有效成本控制能够给企业带来巨大的成本效益。随着我国经济体制的改革和全球经济化的步伐的逐步加快，房地产企业的环境也应改进。我国的房地产行业经列了近二十年的发展历程，行业也逐渐地走向公开化，透明化、规范化并逐渐发展成为国民经济的支柱产业，在激烈的市场竞争中，房地产企业想要取得成功，必须结合自身实际，加强成本控制。企业的成本控制，不仅经是一个财务管理的概念，而更是一个企业战略感念，降低企业的成本是企业增长市场竞争力的有力保障，也是每一个企业永远追求的目标。如何以最低的成本，在规定的时间里开发出能够满足市场需求的房地产产品，是房地产开发项目中需要关注的重要问题。因此成本控制管理应伴随每一个房地产开发商的每一个项目，设计房地产企业各职能部门，贯穿在项目开发的每一个阶段，所以，房地产企业的成本控制面临者前所未有的挑战。

二、当前房地产企业成本控制存在的主要问题

成本控制方法不合理，科学技术日益迅猛发展，企业的成本控制与管理中的各个方面都必须要先进的方法进行，以达到企业利润最大化。而目前企业的成本分析方法过于简单，片面强调生产过程中的成本控制，过于依赖目前的成本管理体系，而忽视招标过程中，开发前期的成本控制，销售阶段等一系列环节的成本控制，使企业的生辰发展中受到严重的局限。成本控制的意识淡薄。由于受各种传统因素的影响，目前不少房地产企业的成本管理存在着过度重视“事后”成本的管理，轻视“事前”的成本控制，过度关注眼前的利益和短期利益却忽视整体利益和长远利益，办事情，仅仅靠扩大投资规模来实现企业的利润，这与企业追求最大利润的目标相悖，例如；成本控制范围和内容上仅限于施工和财务领域。忽略了前期选址、规划、设计、定位包装过程、销售过程的成本控制；事后成本控制，只注意建设后的成本控制，忽视建筑前合理组织的成本控制；企业参与成本控制主体只有财务人员，实际上财务人员只能看到事后的成本，不能控制全过程项目的成本，企业的质量成本意识较差，风险意识薄弱。随着经济全球化不断发展，企业之间的竞争也越来越激烈，企业的经营风险也不断提高，企业内部的管理也越来越重要。但是，企业内部的部分管理人员的思想还不先进，质量成本思想较差，严重制约的企业的进一步发展。

三、做好房地产企业成本控制的若干思考

建立、健全成本控制监督机制。建立信息化支持平台，充分利用现代化的计算机技术进行成本控制推进企业成本管理信息化工作，充分运用科学技术方法，综合加强制度创新和管理创新，建立以财务部门为中心，经营计划，人力资源，监察审计等相关部门一起参与成本管理信息系统，对各项成本下达的指标进行监控，考核实现信息系统对相关成本的控制。此外，还要推广应用先进的检测手段和显示监控装置，加强对物资消耗和流向的控制，为成本核算和控制创造条件，统筹整个项目的成本控制，以降低企业成本。树立成本控制的效益思想。现代企业的经营必须要以市场为导向，企业的产品和服务应要经得起市场的考验，以适应社会注意市场经济发展的需要。现代成本管理意识是企业管理人员应该充分重视成本的控制与管理，充分意识到成本并不是到一定程度就不能再降低了，成本降低的潜力是无限的。因此，企业的管理人员应重视成本的效益思想，加强成本控制，降低企业的生产成本，增强企业的成本效应。房地产企业在项目前期土地成本、施工图纸等、项目运行期间、项目竣工决算等方面要有成本控制的观念，只有这样才能降低企业的总成本。走出误区，转变观念，建立科学的质量成本控制制度。质量成本是指为保证和提高工程质量而发生的一切必要费用，以及因未达到质量标准而蒙受的经济损失。企业经营的失败大部分是源于企业内部控制环节的薄弱，企业内部控制力度不强，企业员工就有可能偷工减料，造成产品质量不良。因此，必须加强对企业的质量成本控制，努力提高企业的产品质量，以优质的产品和服务来扩大市场占有率，建立科学的、健全的质量成本控制制度，首先要分清职责，做到权责明确，将企业质量成本的管理的职责明确到各个相关部门中去，其次，制定有关质量成本控制的计划，实施质量成本分析，为质量成本控制的考核和评价“铺路”。

四、结语

总体来说，房地产企业和成本控制是一项系统性的工作，不仅需要企业的管理层人员具有开阔的眼界，高度的智慧，也需要高效率的成本管理团队的支持，只有在现代企业管理制度的基础上，做好制度的完善和贯彻落实，注意细节，对各项成本费用进行严格控制，才能取得良好的运营效益，使企业在激烈的市场竞争中站稳脚跟，获得长期的，健康发展。

参考文献：

[1]刘艾君，房地产开发成本控制方法浅谈【J】山西建筑，2011.2

[2]张进讼，浅析房地产企业成本控制【J】中国城市经济，2011.1

地产成本控制篇9

关键词：

中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：

引言

房地产行业在整个国民经济中的地位十分重要，是近年来消费和投资的热点，并且一度成为支柱性行业。房地产开发企业间的竞争也越来越激烈。房地产企业之间的竞争，从外部看只是围绕在规模的大小与价格的高低上，归根结底却是企业在其核心竞争力上的竞争，房地产企业必须不断提高自己的核心竞争力才能在市场竞争中处于不败之地，这就需要企业加强对项目的管理，尤其是成本控制的管理。

一、加强房地产工程项目管理的意义

从宏观上说，项目已成为我国当前经济发展的重要构成要素，项目管理作为管理科学的重要分支已渗透到各行各业。在当今项目林立的时代，项目管理不仅是大型、复杂项目管理的有效方法，而且已成为21世纪政府或企业组织和管理的一种主要形式。加强房地产工程项目管理的意义在于：

1、有利于合理安排项目进度，有效使用项目资源，确保项目能够按期完成，并降低成本。通过项目管理中的工作分解、网络图和资源平衡、资源优化等一系列项目管理方法和技术的使用，制定出各项任务顺利完成的先后顺序及科学实施方法，有效安排资源的使用，特别是项目中的关键资源和重点资源，从而保证项目的顺利实施，并有效降低项目成本。

2、有利于加强项目总包与分包的合作，提高项目施工力量的综合能力。项目管理提供了一系列人力资源管理、沟通管理的方法，可以增强各施工力量的合作精神，提高工程项目全体人员的士气和效率。

3、有利于降低项目风险，提高项目实施成功率。房地产工程项目实施过程中，因为种种原因具有很大的风险，通过风险管理可以有效降低不确定因素对工程项目的不利影响。

4、有利于尽早发现项目实施中的问题，有效地进行项目控制。项目计划、执行状况的检查、反馈和处理，能够较早发现项目实施中存在的和隐含的问题；可以使项目决策更加有依据，避免了项 目决策的随意性和盲目性；可以有效进行项目的知识积累，以将更多的项目管理经验，转换为企业的财富。总而言之，项目管理的理论与实践从根本上改变了房地产施工企业管理人员的运作效率。它在运作方式和管理思维模式上最大限度地利用内外资源。它使项目得以实施顺利，降低项目的风险性，最大程度地达到预期目标。

二、项目成本控制及原则

项目成本控制，指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正正要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，保证成本目标的实现。施工项目成本控制的目的，在于降低项目成本，提高经济效益。施工项目成本控制原则是企业成本管理的基础和核心，施工项目经理部在对项目施工过程进行成本控制时，必须遵循以下基本原则。

1、成本最低化原则。施工项目成本控制的根本目的，在于通过成本管理的各种手段，促进不断降低施工项目成本，以达到可能实现最低的目标成本的要求。在实行成本最低化原则时，应注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。一方面挖掘各种降低成本的能力，使可能性变为现实；另一方面要从实际出发，制定通过主观努力可能达到合理的最低成本水平。

2、全面成本控制原则。全面成本管理是全企业、全员和全过程的管理，亦称“三全”管理。项目成本的全员控制有一个系统的实质性内容，包括各部门、各单位的责任网络和班组经济核算等等，应防止成本控制人人有责，人人不管。项目成本的全过程控制要求成本控制工作要随着项目施工进展的各个阶段连续进行，既不能疏漏，又不能时紧时松，应使施工项目成本自始至终置于有效的控制之下。

3、动态控制原则。施工项目是一次性的，成本控制应强调项目的中间控制，即动态控制，因为施工准备阶段的成本控制只是根据施工组织设计的具体内容确定成本目标、编制成本计划、制订成本控制的方案，为今后的成本控制作好准备；而竣工阶段的成本控制，由于成本盈亏已基本定局，即使发生了纠差，也已来不及纠正。

4、目标管理原则。目标管理的内容包括：目标的设定和分解，目标的责任到位和执行，检查目标的执行结果，评价目标和修正目标，形成目标管理的计划、实施、检查、处理循环，即PDCA循环。

5、责、权、利相结合的原则。在项目施工过程中，项目经理部各部门、各班组在肩负成本控制责任的同时，享有成本控制的权力，同时项 目经理要对各部门、各班组在成本控制中的业绩进行定期的检查和考评，实行有奖有罚。只有真正做好责、权、利相结合的成本控制，才能收到预期的效果。

三、房地产开发成本控制的措施 

1、房地产开发项目设计阶段的成本控制

房地产开发项目的设计阶段是对房地产开发项目进行成本管理的重要环节，也是实现成本控制的关键。因此房地产企业应该重视对房地产开发项目设计阶段的成本控制。

从房地产开发项目的综合成本看，开发项目的设计成本所占比例并不大，但是房地产企业工程人员对开发项目的设计会影响到整个工程的工程造价，对房地产企业有效的控制成本具有重要作用。因此，房地产企业应该重视开发项的设计质量，对开发项目的使用费用、完工期限、开发项目投入的人力和物力等进行详细的设计，房地产企业通过科学的设计开发项目可以有效的降低开发项目的造价成本。因此，房地产企业在开发项目的设计阶段就应该加强对工程成本的合理控制，实现企业经济利润最大化。

⑴招标开发项目设计企业，提高设计质量。房地产企业为了更好的实现开放项目设计阶段的成本控制应该选择优秀的房地产工程设计企业，提高开发项目的设计质量。因此，房地产企业应该通过招标的形式，选择开发项目的设计企业。房地产企业在招标公告中应该明确开发项目建筑方案要与工程造价方案有效的结合，不但要保证建筑方案可行性还要有效的控制工程成本。这样中标设计企业不但会重视开发项目的建筑方案，提高设计质量，而且还会科学的设计工程造价方案。由此可见，房地产企业通过招标的形式选择开放项目的设计企业，可以有效的避免盲目的听从工程设计专家的意见，防止设计方案造成建筑成本过高；还可以保证开发项目的设计质量，从而促进房地产企业有效的控制成本。

⑵建立工程设计经济责任制，控制工程造价。房地产企业在设计开发项目的建筑方案时，应该建立设计经济责任制，控制开发项目的工程造价。房地产企业建立设计经济责任制可以提高工程设计工作人员的控制成本的意识，在保证设计质量的同时还能够有效的控制工程成本。工程设计工作人员在充分了解开发项目的预算定额、费用定额以及建筑材料的预算价格的基础上，可以根据开发项目的投资估算合理的控制工程的初步设计和概算，然后通过工程的初步设计和概算有效的控制开发项目的施工图设计和概算，从而合理的限制投资金额。与此同时，房地产企业的工程造价管理部门应该和设计部门相互配合，为设计部门提供准确的开发项目的基础资料，为设计工作人员优化设计方案，限制投资金额提供可靠的财政数据，进而有效的降低工程造价。由此可见，房地产企业通过建立设计经济责任制不仅能够优化建筑工程设计方案而且还能有效的控制工程造价。

2、房地产开发项目施工阶段的成本控制

房地产开发项目的施工阶段是房地产企业投资金额最多的阶段，也是房地产企业有效的控制工程成本的关键阶段。因此，房地产企业应该采取有效的措施合理的控制开放项目施工阶段的工程成本。

⑴严格控制开发项目内容变更，强化变更程序。施工企业在施工过程中经常会出现变更工程内容，导致房地产企业投入的工程建筑资金过大，无法实现工程成本控制，严重阻碍了房地产企业经济利润最大化。因此，房地产企业应该强化开发项目内容的变更程序，严格控制开发项目内容的变更。由于房地产企业在开发工程项目的实际活动中采用工程量清单报价方式，导致很多施工企业通过低价中标，索赔盈利的形式承包开发项目。由此可见，房地产企业的工程造价管理工作人员应该对施工企业进行严格监督，对开发项目内容的变更要严格管理，并且制定严格的变更程序，进而减少工程资金的投入，避免不必要的费用支出，有效的控制工程成本。

⑵建立工程监理机制，加强施工过程的管理。房地产企业应该建立完善工程监理机制，加强对施工过程的管理，不仅能够保证建筑工程质量，而且有助于进行工程成本控制。房地产企业通过建立完善的工程监理机制，明确工程监理工作人员的工作职责，充分发挥工程监理机制的作用，加强对施工企业和工程质量的监督，对施工工程进度款项进行严格的审核，对施工企业使用的建筑材料进行认真的检查，并且调查建筑材料的市场价格，可以避免资金浪费和流失，提高资金的使用率。由此可见，房地产企业建立完善的工程监理机制，加强对施工过程的管理可以有效的控制工程成本，提高工程成本的使用效率。

⑶创新施工技术，控制工程成本。随着科学技术研发速度不断加快，房地产企业应该不断的创新施工技术，不仅能够缩短施工期限，而且还能有效的控制工程成本。先进的施工技术是企业进行开发项目投资的重要保证，房地产企业通过创新出先进的施工技术，例如石材养护剂、计算机信息管理技术、大模板及飞模工艺、滑模工艺，大跨度空间模壳技术、高层建筑结构加固技术以及大跨度网架结构施工技术等，可以将这些先进的施工技术应用到施工过程中，能够缩短开发项目施工日期，达到控制工程成本的目的。

3、房地产开发项目竣工阶段的成本控制

房地产开发项目竣工阶段是开发项目的收尾阶段，也是成本控制的最后环节。在工程竣工结算过程中房地产企业工作人员应该根据施工合同以及相关的工程项目变更条款，开发项目的预算定额和费用定额和竣工材料对工程款项进行严格的审核，使审核后的竣工结算工程款符合实际的工程造价，进而实现成本控制。 

结束语

总上所述，房地产的成本制约着房地产的价格，而房地产的价格关系到老百姓的生活水平，控制开发成本，平抑房价，这对国民经济保持健康和可持续发展都具有现实意义。因此，房地产开发企业，应该具有强烈成本控制意识，认真总结工程施工过程中的技术问题和经济问题，降低项目成本，只有这样才能使企业在竞争中发挥自己的优势。 

参考文献

[1]张家麟.房地产开发项目管理及成本控制分析[J].科技资讯.2010(08)

地产成本控制篇10

1.房地产土地费用

房地产中的土地费用包含有土地转让费用、场地租赁费用、土地置换费用以及拆迁费用及税务方面的费用，这些费用成为房地产成本的主要来源，大致占企业总成本的百分之八十左右，这些成本费用关系到房地产开发项目是否能够获得预期的经济效益，也是评价项目可行度的重要指标。房地产在对项目可行性的进行测算时，必须对土地相关费用进行科学计算，从土地面积和容积率方面的科学计算得出房地产开发商需要支付的成本。此外，房产项目前期的相关费用也是项目成本控制的重要组成部分。

2.房屋建筑的安装费用

房屋建筑的安装费用主要包含房屋建筑费用、设施装备费用与机械技术费用、施工产生的管理费用等等。而建筑材料产生的耗费在这项费用支出中占有较大的比例。此外，还有项目竣工之后所需要的签证变更费用。土地费用、建筑桩基与土地开发项目产生的招标价成为房地产企业成本的大部分，房地产企业在实施成本控制的时候应该加以注意这些费用的控制。

3.建筑配套设施费用及其他支出费用

房地产企业项目中的配套设施与其他支出费用主要有水电煤气费用、道路建设费用、园林绿化费用及市政设施配套等相关费用，此外，学校、医院及商店等生活公共服务设施的费用也在此范围内。其他支出费用一般都采取押金形式，比如绿化费用、档案费用等，但是由于各方面的因素，很多房地产企业都不能将此费用收全。其他费用类支出的种类繁杂，缺少统一的收取标准，收费项目在收取过程中大都经由事业单位去执行，随意性很大，这部分费用的支出在房地产企业中是受外部影响最大的一部分，占有百分之十。而房地产企业采取何种措施最大程度的降低这部分费用支出是能否取得良好经济效益的重要因素之一。

二、当前我国房地产企业实施成本控制中存在的问题

1.没有确立全面系统的成本控制观念

房地产项目需要大量的资金投入，工程建设时间周期长，进行成本核算的步骤较多且具有风险高的特点，这些都决定了房地产企业的成本具有一些特殊性：成本长期性，任何一个房地产项目从取得土地开发权到开发完工，大都需要两年以上的时间，如果考虑到项目售出后的配套设施建设及相关工程维护及物业管理等工作，成本期更长;成本内容复杂性，房地产项目与市政建设、土木建设、设施安装、园林绿化、环境建设、物业管理、贷款等都有着紧密的联系，使得成本构成内容复杂化;成本构成之间的差异;成本价格不透明;成本管理工作的多次性等等。这些特点要求成本控制工作必须全面且系统，但当前很多企业都缺少成本控制的科学理念，成本控制工作仅限于建筑施工过程，对成本预测、决策等方面的控制力度不够，缺少掌控大局的把握。

2.没有建立科学合理的成本控制体系

由于房地产企业尚未树立系统且全面的成本控制观念，大多数房地产企业在建立成本控制体系上都存在漏洞，也没有制定科学的成本管理控制制度，导致成本管理工作出现没有相关规章制度可以遵循的局面，有些企业虽然制定了一定的成本控制措施，但是仍然没能得到足够的重视，缺乏执行力度，基本上起不到实效作用。

3.没有制定科学合理的目标成本或者执行不到位

制定目标成本是房地产项目管理过程中的重要内容，但是目前很多房地产企业在目标制定这一过程中，设计部门、成本管理部门及财务部门都不甚配合，对相关政策缺乏全面了解，致使制定出来的目标成本科学含量不高。部分企业在目标成本制定完成之后并没有执行，相关执行人员在项目执行过程中不做科学具体分析，最终使得目标成本管理成为表面上的工作。

三、新形势下加强房地产企业成本控制的有效措施

1.成本控制观念更新，实施全面成本控制

房地产属于开发周期时间长，设计范围广的项目，进行单一的成本控制对于整个项目的成本并不能起到降低作用。因此，成本控制工作不仅仅是审计核算这么简单，而是应该将其上升到经营层面，站在这个高度，提倡全员、全过程的成本控制方法，这也是实现成本控制的重要途径。房地产项目在项目初级阶段的土地成本费用、施工图纸设计及项目运行阶段、项目完工决算等环节中都要贯彻实行科学成本控制观念，只有这样才能有效降低房地产企业的总成本。

2.建立科学的成本控制奖罚机制，调动相关责任单位及人员的工作积极性

构建一个科学可行的成本控制制度其主要就是指构建合理地激励制度和约束制度。制度方面一方面指经济责任制度，将企业的成本控制指标进行分解，并在分解过程中逐级实施，采取多种方式将个人的经济利益与成本目标完成情况挂钩;另一方面就是激励制度，对于花费成本费用少且按时按质完成任务的要给与奖励。

3.建筑施工过程中实施成本控制及资金筹措控制

施工阶段是房地产企业投入资金最多也最为集中地环节，百分之九十五的投资费用基本上都发生在此阶段。因此，利用科学技术手段做好工程施工阶段的投资成本控制对于整体成本控制有着重要的作用和影响。负责施工管理的相关工程部分要将工程实施过程中出现的问题及时报于上级进行沟通。施工过程的要建立符合市场规律的招标管理制度，招标工作尽量细化和科学规范化，降低工程合同中存在的不确定性，避免出现内部人员不良操作的情况出现。

大部分房企产开发企业都会遇到资金筹措方面的问题，资金筹措多半是向银行借贷。工程资金的筹措与支付对工程的开发成本会产生巨大的影响。拥有充足的资金且能够及时支付，就能确保承包单位的施工进度，确保工程的竣工时间及房屋的销售，让建设资金能够按照预定计划回笼，降低建设资金的贷款利息。

4.建筑房地产企业成本控制管理的相关部门

房地产企业需要建立一个成本控制机构，确保成本控制制度的落实。此部门可有各个项目的负责人参加组成。有条件的企业可以成立成本控制委员会。企业各相关部门可以配备开展财务统计、质量检测及费用核算的兼职人员，以便更好的进行成本控制工作。此外，这个部门要严格落实企业成本控制中的奖励制度与惩罚制度。