地产业范文10篇

地产业范文篇1

关键词：产业转移；嵌入产业；契合度

Abstract:Inthisarticle,theconceptoftheIntegrationDegreeofLocalRooted-industryandInserted-industryisestablishedbytheresearchonmechanismofoccurrenceandrealizationinindustrialtransformationonthebasisoftherelevantliterature.TheIntegrationDegreeofindustrialtransformationcanbedividedfourtypes:Inserted-domination,rooted-dominating,high-integration-degree,andlow-integration-degree.Bycreatingmathematicalmodelsandanalyzingsurveycases,suchimportantconclusionisdiscovered:itwillbehighefficientwhenreachhighdegreeintegrationbetweentheentranceofInserted-industryandthenaturaloflocalresourcesinindustrialtransformation.

Keywords:Industrialtransfer;Insertingindustry;Integratingdegree

一相关文献综述

如果没有产业结构的演进，区域经济的发展是不可想象的，社会经济正是在产业结构不断变化的过程中发展的。作为产业结构演进的重要方式之一，产业转移是区域国际分工的表现，在任何时候都存在。许多产业的发展，越来越需要企业在全球范围内搜寻、组织和合理配置资源，而与此同时，这些要素又是以特定的区域作为空间载体的（刘伟，2004）。所以对资源的争夺愈加激烈，一些产业也加速向资源所在地转移，于是在全球范围内展开了大规模的产业转移。

许多产业在特定区域内的发展可能是自发性的，也可能是外部“嵌入”式——从其它区域转移进入该区域的。产业被转移（移植）之后，必然要与当地产业发生密切的关系，对于产业转移引起的产业“嵌入”式的发展，在不同的区域表现出不同的发展趋势和结果，有些产业在产业吸收地发展迅猛，并且还带动当地经济发展，有些产业则出现“半死不活”的情况，甚至逐步衰退、消失了。对于产业转移的不同结果，有各种各样的因素影响，笔者认为，“嵌入”式产业的发展与产业转移后与当地产业的契合程度有很大影响，如果转移的产业能够很好的与当地产业契合，则极有可能获得很大发展，否则就会逐步衰退甚至消失。

对于产业契合的研究，许多学者在关于产业关联的研究中已经广泛地涉及到了。对产业之间的关联和结合最早的系统研究是里昂惕夫（Leontief,1928）的产业关联理论，他不但阐述了产业之间的关联的重要性，而且用投入产出表（里昂惕夫逆矩阵）加以严密的分析，罗斯托和赫希曼也将产业关联程度视为主导产业选择的基准之一，认为产业之间的关联度和关联效应是区域产业长期持续发展的重要保证。

国内学者也对产业之间的关联理论作了大量的研究，产生了不同的关联模型（陈锡康，1981；刘起运，1986；王乃静，1989；姜照华，1996；薛新伟，2000）。张守一等还提出了“嵌入式投入产出表、模型及优化”，用于分析部门最优结构对国民经济其他部门的影响和效益，这表明产业之间的契合度对经济的影响已经引起学者的广泛关注。随着信息化进程的加快，周振华（2004）分析了产业关联的变化即产业关联的一般基础将由物质流占主导向信息流转变，开辟了新的产业关联的传递路径，对产业之间的关联实现机制进行了有价值的研究。

林毅夫（2001，2003）在论述国有企业自生能力时谈到我国的赶超项目没有自生能力就是因为赶超项目进入的产业和选择的技术均具有资本密集的特征，而项目建设地区的资本又过于稀缺，所以优先发展的赶超项目的技术难以向当地企业转移。其中就存在嵌入的赶超项目与当地资本和技术的契合度过低的表现。国企改革迟迟不能走出困境的原因也在于，长期以来，我们未能从产业和技术结构与要素禀赋结构的吻合角度探索国企改革的出路，并进一步认为，这种吻合（契合）程度还将在深层次上影响企业自生能力的强弱。

克鲁格曼（PaulKrugman，1991）在中心——模型（Center—PeripheryModel）中，认为较大的制造业份额意味着较大的产业前向和后向关联，而且这种关联效应是形成产业集聚的向心力的三大来源之一。藤田昌久（MasahisaFujita，1988）则更认为在研究向心力的来源之前，首先要考虑建立基于商品和服务的生产和交易关联的更一般的垄断竞争模型。上下游产业之间的动态关联是形成区域集聚长期发展的重要条件之一。

在这些研究中，虽然没有明确使用产业之间的契合（或契合度）的概念，但是，其关于产业关联的研究对产业之间的契合程度的研究有重要的启示作用，前向与后向产业之间的消耗与产业链的完善，都是影响产业契合的重要方面。

本文从产业转移发生、实现的机制入手，对产业转移发生的条件和产业转移形式进行分析，认为，产业转移的动力在于对市场需求的满足和降低生产成本的意图。在此框架下，区域内发生的产业转移现象使转移的“嵌入”式产业与本地“根植”性产业之间的契合程度成为了区域产业结构演进与区域经济发展的重要方面。文章重点探讨转移的产业与当地产业的契合度、适应性分析，并从中得出一些有益的结论，笔者基于对此项问题的研究提出了区域产业转移的几点政策建议，希望能对区域产业发展提供有效参考。

二产业转移发生、实现机制

（一）产业转移的条件和依据：

产业转移是区域（国际）分工的实现方式之一，其发生的根本原因是比较优势的存在。由于不同的区域在资源禀赋或其他条件上具有不同的情况，在长期的区域经济发展中自然形成了不同的产业比较优势，有些区域拥有丰富的劳动力资源，而另一些区域则具有技术比较优势。为寻求区域产业结构升级和产品需求与生产成本上的竞争优势，在这些区域之间就会发生产业转移。从企业角度来看，企业的要素投入结构只有与本地的禀赋结构相吻合，才能在技术结构选择上实现成本最小化的目的，为实现这种持续增长和发展，企业就会不断改变其区位选择，在不同的区域之间转移（林毅夫、刘明兴，2004）。

根据“雁行发展理论”（赤松要，1930），某一区域的产业向外转移的条件是：当该产业在产业技术优势区域已经成熟，其研究与开发的优势日益成本与价格优势所取代，并且该区域形成了新的区域增长点，就故而将该产业转出。如果从产品生命周期理论（R.Vernon，1966）的角度来看就是：在该产品处于成熟阶段开始转移。在新产品阶段，新产品的开发需要更多的技术和熟练劳动，产品的技术密集度较高，由于发达地区在技术、资金等方面有优势，相应地，欠发达地区就没有能力进入该领域。随着产品进入成熟期，产品生产技术的“外溢性”使欠发达地区开始模仿甚至引进技术生产了。此时，欠发达地区已经具备了产业转移的契合点，产业便开始逐步由高生产成本的发达地区向低生产成本的欠发达地区转移。

韦伯（A.Weber，1909）曾提出了工业区位选择的原料指数（MI）和劳动力指数（LI），他认为要用这些指标来确定产业的区域位置，胡佛也提出终点区位优于中间区位的理论。这些理论都从成本和空间的角度提出了产业区位的重要性，解释了产业为何转移，为何在某地发生产业转移。总结起来，诱发产业不断转移的原因主要就是对市场需求的满足和追求更低的生产成本。

（二）产业转移实现机制

产业在区域间的转移都是梯度推进的，转移层次由低到高，从发达地区的边际产业开始（小岛清，1978），逐步向不发达地区转移，而且随着产品生命周期的不同阶段形成了不同的转移梯度。这种梯度转移一般都是按照“技术差距”依次进行移植的。实际上，产业转移必须从转移方不再具有比较优势、与吸收方技术差距最小的产业依次进行，是受到转移双方的主客观条件制约下的必然结果。从产业转移方来看，由于其处于比较劣势的产业已不能再为其创造更多的价值并成为该区域发展的包袱，因此向外转移这些产业势在必行；而其仍极有比较优势、技术先进的产业仍具有较强的竞争力，无论从竞争还是盈利的角度都不会愿意把这些产业转移出去，失去巨大利润并为自己树立一个竞争对手。从产业吸收方来看，更受到自身吸收能力——例如资源或是政策的约束，因此它也只能从双方差距最小而自身具有比较优势的产业开始转移。（戴宏伟、田学军、陈永国，2003）

由于产业转移吸收地受到诸如技术和资源等方面的约束，所以转移的产业在技术上需要有适度差距的才是可转移的。其转移的形式大致分为三类：

一是整体迁移式产业转移。一些地区在产业升级换代的同事会将其成熟产业整体转移到市场潜力巨大而生产成本更小的地区。台湾的计算机制造产业就曾在上世纪90年代整体迁移到长江三角洲的苏、锡、常地区，利用长三角优厚的政策和劳动力资源，进行低成本的生产，并抢占了中国巨大的个人计算机市场的很大份额。随着长三角地区的政策优势逐步降低而劳动力成本不断上升，台商又开始向胶东半岛转移。像这样整体迁移的产业转移具有很大的转移优势，由于其自身的整体配套性和协整性都很好，所以，产业在移植到某地后，不需要在当地培养配套的企业为其提供生产性服务，可以很快在当地形成本土化生产，节约了很多大的“移植性成本”和整个产业链的磨合成本。

二是集聚式产业转移。这种迁移一般是原本分散在不同区域的同类企业在某地政策或资源的吸引下迅速集聚在当地，从而形成一个庞大的产业群。坐落在武汉东湖的“中国光谷”就是在国家和湖北省政府的大力扶持下形成的一个高科技产业园区。在优越的政策指引下，“光谷”从世界各地吸引了大批的光通信、激光、太阳能研发生产企业集聚其中，在这种浪潮的影响下，也催生了大批的当地企业加入广电产业，正逐步形成一个规模和更大、技术更高的产业集群。这种产业转移的特点是可以逐步形成区域产业优势，并可以带动当地企业的自主创新能力提升，但是需要当地政府的政策扶持。采用这种转移形式容易导致地方政府的短视行为，广开政策吸引不适合当地发展的产业进入，对当地经济长期发展造成损害。

三是单一强大企业转移式。这种产业转移的方式在近年的产业转移中已不多见。主要是一些占据行业龙头地位的“大哥大”级企业，为追求更为廉价的劳动力和自然资源，植入该地，在获得当地优厚的资源和政策优势的同时，形成配套的上下游供应商企业，促进当地企业技术更新和模仿效率，带动当地产业发展。广东南海盐步内衣产业群的形成也是源于香港一家内衣企业转移到当地之后，不但与当地内衣企业和熟练的劳动力资源很好结合（陈雪梅，2003），而且进一步激发了当地生产潜力，促成了整个区域产业群的形成和发展。

无论是哪种产业转移形式，其转移的动机都是为了寻求更为广阔的市场环境和更低的生产成本。国外的产业转移过程花了200多年才完成，基本上伴随了整个工业化的过程，是顺应自然经济规律的过程，而我国大规模的产业转移只经历了20多年时间，属于“赶超型”的非自然的产业转移过程，人为意愿更加强烈。所以，在我国，由于“嵌入”产业的转移是非完全市场化的，“嵌入”产业与“根植”产业的契合程度就更加重要。

三地方“根植”产业与外部“嵌入”产业契合度分析

（一）地方“根植”产业与外部“嵌入”产业契合类型：

不同的产业对产业区位选择和当地资源禀赋的依赖性不同，有些产业内部的产业配套性良好，虽然转移到某地，但是并未与当地产业结合，仍然是独立发展的，有些则正好相反。有些产业在转移到当地之后，凭借资本或技术的优势，迅速成为当地具有强劲发展势头和潜力的主导产业，而有些产业不适宜在当地发展，所以其进入并未改变当地“根植”产业占主导地位的局面。据此，在产业转移中，可以将地方“根植”产业与外部“嵌入”产业契合类型分为外部，而“嵌入”主导型和“根植”主导型都存在高契合度和低契合度。

1、外部“嵌入”产业主导型：

一些产业被转移到当地之后，充分利用了当地的资源和政策，迅速发展，成为当地产业的“龙头”，占据了优势地位，使得当地的“根植”产业处于从属地位。外部“嵌入”产业占主导地位，可以使其相对成熟和先进的技术促进当地产业结构升级，培养当地适应性更好的配套生产企业为其服务，从而形成良性循环。一般的产业如果想在转移到某地之后成为“龙头”产业，首先必须在技术上拥有一定的优势，如果没有技术优势，是无法在吸收地取得市场地位的。与“根植”产业在技术上的差距是产业转移成功的必要条件，也是其占据产业主导地位的重要保障。另为，“根植”产业如果没有充分利用当地的资源（包括自然资源和劳动力资源），那么，“嵌入”产业利用当地资源的程度在很大程度上就决定了其是否能够拥有更高的生产函数，而成为当地的主导产业。

2、地方“根植”产业主导型：

在一些经济相对比较发达的地区，吸收了外部产业之后，不会对其产业结构造成很大影响，只是弥补了当地产业结构的某些不足，甚至只是产业链的某个环节，使其整个产业结构更为完善。这种类型还存在一种情况就是“嵌入”产业在转移之后，并不适应当地的发展，只是处于微弱的“喘息式”的发展状态，从整体上并没有对区域经济的发展起到任何作用。兰州市在上世纪引入了两条彩色电视机生产线，曾经是全国最大的彩色电视机生产基地之一，但是当地的市场和劳动力技术程度等原因使其迅速衰竭，但是当地政府出于就业等方面的考虑，选择了维持的状态而非退出该产业。从产业适应性指标来看，可以认为这是一项失败的产业转移。

3、高产业契合度：

只有“嵌入”的产业能够充分利用当地的资源和政策而没有对当地产业造成冲击，同时当地产业与“嵌入”产业形成良好的产业融合性和产业链上下游之间的配套性，才能达到较高的契合度。一般情况下，在产业性质上具有互补性的产业之间的契合度是比较好的。欲转移进入某地的产业符合利用当地优秀资源而没有对已有产业造成冲击的条件，才能进入该区域。在产业集聚地区，集聚地优越的政策环境和规模经济与范围经济效应会使得越来越多的企业进入该地，以享受其巨大的外部性和更低的生产成本优势。例如江苏南部的IT产业制造集群，在最初的产业转移阶段只有大量的台商参与，随着产业集群的形成，区域吸引力越来越大，更多的企业逐渐进入，技术的外溢也使得当地企业迅速成长，形成了完整的计算机制造产业链。“根植”产业与“嵌入”产业的契合使其发展迅速，不断实现整个区域产业结构的升级换代，促进区域经济发展。

4、低产业契合度：

一些产业对资源的依赖性很强，如果在产业转移到当地之后，没有得到资源禀赋的优势，或者在与当地“根植”产业建立产业链的合作中不顺利，那么很有可能就会迅速的衰竭，而当地产业也可能在与“嵌入”产业争夺市场和资源的过程中大伤元气，使得整个区域产业结构处于无序的发展状态。例如石油产业和加工制造业就分别对自然资源和劳动力资源形成强烈的依赖，如果产业吸收地自然资源迅速匮乏或工人技术水平无法达到该产业的技术水平要求，那么，当地资源就无法与“嵌入”产业结合，而是仍然相互独立发展，契合度极低。

（二）产业契合机理：

任何产业的发展都不可能是孤立的。嵌入产业在转移到某区域之后必然要与当地根植产业发生横向和纵向的关联。对于产业之间关联程度衡量的最直观的指标是产业的消耗系数。消耗系数又分为直接消耗系数和间接消耗系数。对于嵌入产业与根植产业之间的产业关联程度的大小可以作为衡量产业契合度高低的重要标准。如果嵌入产业对根植产业的消耗很大，则消耗系数就大，相应的产业契合度也就越高。

除了消耗系数，关联效应（Helpman，1985）也是衡量产业之间契合度的重要指标。如果嵌入产业属于生产中间产品的后向产业（或生产最终产品的前向产业），而当地根植产业中存在该嵌入产业相匹配的前向产业（或后向产业），则它们之间的强烈的联锁关系也是内外部产业契合度较高的表现。这种较高的契合度表明该区域在吸收了嵌入产业之后获得了更为完善的产业链，将有利于该区域的长期发展。

嵌入产业与根植产业之间强烈的关联程度也是规模经济的表现，由范围经济走向规模经济之后不断降低的生产成本和巨大的溢出效应（外部性）也会进一步增强嵌入产业与根植产业的契合度，吸引更多的外部产业转移到该区域，而更多产业的积聚会促使嵌入产业群与根植产业群之间的契合度进一步提高。产业集聚所带来的更低的生产成本和巨大的市场需求，也正是产业转移的动力所在，这从另一个角度印证了产业契合度的重要性和现实指向性。

产业在区域之间的转移一般都是从边际产业（小岛清，1978）开始，即从产业转出地已经处于或即将陷于比较劣势的产业——边际产业依次进行，通过梯度层次向次发达区域转移。从微观上来讲，与次发达区域具有一定技术优势的边际产业进入该区域之后会首先寻找与该区域的资源禀赋相结合，从长期来看，该产业也会在该区域逐步成熟并转移到第三方区域，或利用技术优势逐步发展与其产业性质相似或相近的边缘产业。如此反复，经过长期的发展最终产业形态可能与最初的嵌入产业性质完全不同。例如，A区域即将陷入技术劣势的食品加工产业选择B区域丰富的鱼养殖资源作为产业结合点。在转移进入B区域之后两者的结合在原有的食品加工产业基础上产生了新的鱼罐头加工产业，进一步利用当地资源发展玻璃罐装产业（在此过程中极有可能扬弃原有的鱼罐头加工产业），在此基础上进一步发挥技术优势发展综合的包装产业，在积累了成熟的劳动力资源和资金积累之后转而发展包装设备制造产业。从最初的嵌入产业到最终的新产业之间已经几乎完全没有联系，但是正是当地资源禀赋与嵌入产业之间良好的契合才使得这一产业结构升级、演变过程成为现实。

（三）产业契合度指数模型：

为了更好地衡量产业之间，特别是嵌入产业与根植产业之间的契合度，我们构造了产业契合度指数的模型，我们选取了资源利用率（）、劳动力就业率()和可持续发展性（即环境污染的治理成本）()作为影响产业契合度变化的因素，目标函数可以表示为：

①

因为不管嵌入产业是否独立还是依赖当地产业发展，都不可能达到完全的契合，同样，也不会与当地产业之间完全没有联系。在④式的约束下，契合度受、和三个因素影响，由于三个因素对产业之间的契合作用方式不同，我们给定不同的参数：

②

③

④

资源利用率（）是指嵌入产业生产第i种产品所需要的全部资源中有多少来自于当地；劳动力就业率()是指嵌入产业所使用的全部劳动力中当地劳动力被雇佣的比例，我们不考虑劳动力的技术水平高低的差异，因为只要是在本地雇佣的劳动力，就会提高本地的就业水平，而且会不断提高劳动力的技术水平，；对产业造成的环境污染，主要由政府和企业共同治理，并且政府承担较大的治理成本。对所有的⑤、⑥、⑦式：

⑤

⑥

⑦

在t时刻的产业契合度可以表示为式⑧，表示从0时刻到t时刻，嵌入产业在使用了当地资源和劳动力之后的产业契合状况：

⑧

对于产业之间契合度高低的判断，一般情况下：

：表示产业之间的契合度很低，嵌入产业与根植产业相互独立发展，产业关联度低；

：表示产业之间具有中等的契合度；

：表示产业之间强度契合。

如果契合度很低，表明嵌入产业可能只在当地雇佣部分劳动力或在当地销售产品，而未与当地资源相结合，该产业不适宜在当地发展；相反，如果产业之间契合度很高，就表明嵌入产业与当地资源和劳动力结合很好，已经融入了当地的产业链，将有助于产业转移承接地的长期发展。因为无论嵌入产业是否劳动密集型的产业，都会在当地雇佣部分劳动力，尤其是普通的低技术水平的劳动力，所以，相比之下，资源的利用率对产业之间契合度的影响就更为强烈。

（四）模型应用：

陕西省某县盛产苹果，工业基础较为薄弱，当地政府为促进本地经济快速增长，先后引进了两个产业：生产水果罐头的食品加工产业和生产缝纫设备的轻工业制造产业。从表1可以看到2004年两大产业的部分工业指标，其中对于各个工厂采购的原料，我们加以分类，归为两大类别，并且对于从本地采购的原料和采购的原料总量加以区分；同时假定产业A和产业B对于同等技术水平的劳动力支付相同的工资。

环境的治理成本是影响产业能否得到长期发展的重要指标，但是目前各级许多地方政府对此并未重视，所以，我们设定环境治理成本的权重为，由于不同的产业对各个因素的依赖程度不同，参照柯布——道格拉斯函数，对于产业A，由于属于低技术水平的劳动密集型产业，所以其权重为：，而产业B属于资本密集型的制造业，所以权重为：。根据⑧式，我们得到了产业A的契合度：

产业B的契合度：

对于产业A和产业B的不同契合度，我们注意到，产业A在当地采购大量的生产原料，并雇佣了相当比例的劳动力，所以处于中等强度的契合度，而产业B则由于其产业的性质所限，虽然区位选择在当地，但是并未与当地资源禀赋（包括自然资源和劳动力资源）结合，所以契合度（）较低。

表1：陕西某县2004年两大嵌入产业部分工业指标单位：万元

原料采购（）

雇佣劳动力（人）

企业税后利润

环境治理成本（）

原料A类原料B类

总量当地总量当地总数当地企业政府

产业A罐头厂58.4058.4032.2119.9550337571.650.400.80

玻璃厂29.4720.9513.8012.5931226530.134.259.50

包装厂14.908.0615.6713.3248542025.498.1420.33

产业B缝纫设备厂72.9512.3448.509.2729075101.250.981.22

精密配件厂59.242.0324.806.941785868.470.250.76

四结论与建议

根据以上的分析，认为转移的“嵌入”产业与当地资源禀赋为高契合度结合时效率为最佳。

对于区域经济的发展，我们无法选择具有怎样的资源禀赋优势，但是我们可以选择怎样去参与区域间的分工，吸收或转移适宜的产业，在这个过程中，政府的作用举足轻重，笔者基于对本文的研究，提出三点建议：

1、寻求政府晋升激励和政治控制权收益与区域长期发展目标相结合，运用产业适应性指标评价政府的区域产业结构调整效率。更低一级的政府官员可能为了谋求自身政治控制权收益的最大化，而引入一些短、平、快的项目，作为自身官阶晋升的一块筹码，但是却没有考虑产业吸收之后的适应性和契合，现实案例告诉我们，这样做的后果，往往是后任官员在否定前任的政策基础上，继续犯下这样的错误，引发地区经济恶性循环。所以，应当建立官员晋升与区域经济长期发展的长效机制，从更远的时期来考察官员的政绩，促使区域经济产业结构调整和演进适宜区域发展现实。

地产业范文篇2

关键词：房地产产业生态；动力机制；路径选择

一、引言

“产业生态”（IndustrialEcology）是一个新兴的研究领域，以一种较高层级的用以研究产业系统和自然系统互动关系的系统研究方法。运用生态学的原理和方法来分析和考察房地产经济理论不仅是研究方法上的创新，而且还有利于对房地产可持续生存与发展的系列性问题作本源性和趋势性的解剖分析。

二、房地产产业生态的内涵

英国生态学家泰斯勒（A.C.Tansley，1935）首先定义生态：又称生态系统(ecosystem)，是指在一定时间和空间范围内，生物与非生物环境通过能量流动和物质循环所形成的一个彼此关联、相互作用并且有自动调节机制的统一整体。

Lowenthal和Kastenberg（1998）借鉴生态学中的分析工具、原则和视角应用于产业系统分析，建立标准的产业生态模型研究该系统中物质、能量和信息流动对社会和环境的影响。产业生态理论的发展旨在提供一种新的理解产业系统对于环境影响的概念框架。

借鉴上述的理论，本文将房地产产业生态界定为：房地产交易主体与其生存和发展的内外环境（即房地产产业生态环境）之间相互作用、相互依赖以及相互影响而形成的一种动态平衡系统。

根据房地产产业生态的定义，其内涵概括起来可以提炼为以下三个方面：一是像其它生态系统一样，房地产产业生态的发展也经历了由简单到复杂、由低级到高级的发展和演进过程。二是像其它生态系统一样，房地产产业生态平衡也是通过自身的自我调节机制来实现的。当由于外部性存在以及政府等干预导致房地产产业生态失衡时，房地产产业生态就会自我调节使房地产交易主体及其环境自动达到新的动态平衡。三是像其它生态系统一样，房地产产业生态的自调节能力也是有限度的。外部的影响超出生态系统所承受的极限就会破坏房地产产业生态的平衡。比如房地产过度炒作以及超过极限发展等都会导致房地产产业生态失衡，严重的房地产产业生态失衡则会危及到房地产产业发展的安全，最终有可能引发经济危机。

在房地产产业生态系统（见图1）中，房地产交易主体的生存与发展过程中的行为选择问题是其核心问题，而房地产产业生态环境是房地产交易主体活动所依赖的内外部条件。房地产交易主体应该是指房地产交易活动参与者，不仅仅是房地产产品交易的买卖双方，绝非仅限开发商和消费者；房地产交易主体既包括开发商、还包括中介机构、政府、银行、媒体等影响交易过程的所有主体。房地产产业生态环境，包括房地产产业生态外部环境和房地产产业生态的内部制度环境。房地产产业生态外部环境主要是指政治、法律、中介服务、信用、经济、文化等；房地产产业生态的内部制度环境是指房地产交易主体的内部治理、监管机制等。

图1房地产产业生态系统

三、房地产产业生态的动力机制

1．房地产产业生态竞合模型。先考虑房地产产业生态中两个主体，两个主体之间同时存在竞争与合作两个方面，结合考虑，并由此建立模型。两个主体之间竞争或合作，对某个主体的作用并非只是要么积极要么消极单一方面作用。竞争与合作都有可能刺激或者抑制其发展。用cij，hij分别表示j企业对i企业的相关影响系数，其中-

可求出该模型的不动点及稳定条件（见表1）。

1-c211+c21<0或1-c12N2+c12<0表示房地产产业生态中两个主体之间的激烈竞争超过了主体间的有效合作，使得竞争对某一个主体过度抑制，最终导致某一主体消亡。1-c21N1+c21>0且1-c12N2+c12>0表示房地产产业生态主体的合作非常有效，虽然存在竞争，但两个主体能够产生互补的优势，并由此长期发展。

表1房地产产业生态竞争与合作模型的不动点及稳定条件

2．房地产产业生态演化模型。把房地产产业生态系统中所有主体之间的竞合关系，统一为两种相反的力量作用。房地产产业生态系统的演化受这两种力量的影响，并且往往需要根据两种力量作用一段时间之后的情况来矫正下一阶段演化的方向。简化模型，只考虑一个变量对趋势的偏离和反馈时间的滞后根，据此延时方程的特点，建立房地产产业生态系统演化的动力学模型：

其中，x（t）表示推动和阻碍房地产产业生态演化各种力量合并后的力量，dx/dt表示房地产产业生态演化的速率，α是变动速率，τ表示时滞，F[x（t-τ）]表示房地产产业生态系统内生的控制关系，它由反馈信号x（t-τ）和反馈函数G组成。反馈函数具有控制目标的上界和下届，以满足控制目标的要求。（2）式说明，房地产产业生态系统演化的快慢与推动和阻碍其演化的合并力量x（t）及控制房地产产业生态演化的因素所产生的力量有关。在控制函数中存在时滞τ，这是由于反馈信息及调节必须在外在冲击实施一段时间之后才能产生所决定的。

（2）式是一个单变量的延时方程，其特点是可以产生分岔和混沌等复杂行为。只要把方程中的延时操作写作算子的形式，延时方程可被化为多变量的自治方程。根据混沌理论，在三个以上变量的自治方程中可能出现分岔和混沌，这个要求来自于微分方程解的唯一性。

若设

式中b为控制参数，σ是标度参数，负号表示负反馈，则该模型可化为：

该模型是一个含有时滞的微分方程，其解可以是稳定解，极限环解，多周期的长波解及混沌解。静态分析中的长期均衡的概念可以被认为是非线性动力系统中的不动点解，由于时滞和控制行为的过度反应，稳定状态很难达到。这表明房地产产业生态系统演化比上述的竞合模型更加复杂，可以产生混沌这一极其复杂的行为。

四、房地产产业生态的路径依赖

所谓路径依赖（pathdependency），是指具有正反馈机制的体系，一旦在外部偶然性事件的影响下被系统所采纳，便会沿着一定的路径发展演进，而很难为其他潜在的甚至更优的体系所替代。正反馈所显示的经济运行的自我强制机制以及其收益递增可能产生多种“最优状态”。一旦某种随机事情选择了某一路径，这种选择就会可能被“锁定”（lock—in），而不会选择其它更为先进的或合适的路径。该理论最初是由生物学家提出的，并由布赖恩·阿瑟（BrianArthur）首先应用到技术变迁的路径分析上，诺斯（North，1990）又将其应用到制度变迁中，并深入分析了自我强化机制所包括的因素，以及可能的制度变迁路径。本文则试图应用路径依赖理论，对房地产产业生态的演进路径进行分析，揭示房地产产业生态演化机制。

房地产产业生态演化可能进入良性循环后的轨道，迅速优化；也可能顺着错误的路径走下去，甚至被锁定在某种无效率的状态中。要改变这种状况，往往要借助于外部效应，引入外生变量或依靠制度的变化。不同国家的房地产产业生态系统最初的资源禀赋、市场结构、技术特征、社会文明程度、文化背景等都有着一定的差别。中国房地产的市场化改革本身就是一个重大演变过程，房地产产业生态演变过程中利益多元化的形成及激励与约束机制不健全事实上已使得房地产产业生态演化进程中陷入了某种“路径依赖”中，现存的制度框架使地方政府为了实现利益最大化而或明或暗地实施一系与中央宏观调控相反的政策，新的利益的获得将会进一步加强这种制度体系。

房地产产业生态系统的路径依赖同样具有客观规律性，其运行机理可以概括为给定条件，启动机制，形成状态，退出闭锁等过程。“给定条件”指随机偶然事件发生；“启动机制”指该系统中的正反馈机制随给定条件的成立而启动，其表现为适应房地产产业生态系统而产生的组织抓住制度框架提供的获利机会，产生学习效应，通过生态中组织间的相互缔结契约，实现协调效应，随着以特定制度为基础的契约的普遍履行，适应性预期产生，使这项制度持续不下去的不确定性因素随之减少。“形成状态”指正反馈机制的运行使该生态系统出现某种状态和结果，房地产产业生态系统演进的路径决定于该系统的初始状态，系统一旦采纳某方案，该系统的演进路径便会出现前后连贯、相互依赖的特点；“退出闭锁”指通过政府干预和一致行动，实现路径替代。路径依赖的运行是由构成它的要素策动的，这些要素包括：偶然性事件、行为主体、制度、市场、政府、压力集团和意识形态等；同时，生态系统演化是依赖房地产产业生态环境。

五、中国房地产产业生态的失衡

中国的房地产市场是一个涉及众多利益集团的复杂生态系统，主要包括开发商、政府监管部门、房地产中介机构、银行、媒体机构、消费者等。目前房地产产业生态失衡主要体现在以下几个方面：

一是房地产产业生态结构失衡。从我国房地产产业生态结构来看，目前存在“三主导型”非均衡特征：（1）银行主导型融资结构。我国房地产市场的融资结构是以银行信贷为主导的间接融资，间接融资比重高达70%以上且在逐年上升的非均衡现象。（2）房地产产品结构失衡。低价位的经济适用房缺乏与非高档住宅高空置率，这种房地产市场“短缺与过剩”并存，反映了住房供应的结构性的非均衡现象。（3）土地市场政府垄断。政府垄断土地的一级市场，并介入国民经济成长的全过程。在城乡分割的二元土地制度下，低价征用的土地成为高速城市化和工业化的驱动器；土地出让收入成为地方政府财政收入和公共投资的重要来源；土地抵押成为城市基础设施和房地产投资的主要融资工具。

二是房地产产业生态交易主体结构失衡。目前中国房地产产业生态中，有四个角色占据着主导地位，即发展商、银行、地方政府和投机者，在它们的共同炒作下，房价疯长；普通购房者几乎失去话语权，排队都不一定买到房；媒体的言论基本被开发商控制，同时开发商商和当地政府之间有着某种默契，因为当地政府也是房价增长的既得利益者。当中央政府意识到房价疯涨对社会、对产业的危害时，出台较强硬政策打压楼市。银行在房地产信贷中处于垄断地位，制度的缺陷和银行本身的问题使得银行在房地产泡沫的形成和扩张过程中扮演了推动危机的负面角色。

三是房地产产业生态内部制度环境失衡。房地产产业生态内部制度环境失衡主要体现几个方面：（1）内部治理机构缺失。国有商业银行产权虚置状态，从公司治理的角度看产权虚置直接导致了房地产市场交易主体之——银行的治理结构的有效性低下，地方政府盲目的形象工程，过度的行政干预导致内部人控制盛行等弊病。（2）监管部门制衡机制缺失。政府与银行、中央银行与商业银行之间盘根错节的关系更强化了商业银行信贷的顺周期倾向。政府对商业银行“大而不倒”的隐形承诺、对商业银行资本金一而再再而三的弥补，中央银行在宏观调控中多方顾及商业银行的利益，弱化了商业银行的自我责任意识。房地产市场的多重监管缺乏协调机制，甚至出现相反的调控政策。

四是房地产产业生态外部环境失衡。房地产产业生态的外部环境主要包括法律环境、信用环境和体制环境等方面。首先，从法律环境来看，关键问题是缺乏有关房地产法制法规建设滞后市场的发展。其次，信用环境建设严重滞后，造成了我国房地产行业侵害消费者现象严重。第三，体制环境问题。由于我国是一个行政主导型的国家，体制环境是直接影响我国房地产产业生态的重要外部因素。多次调控后，房价不将反而不断攀升，地方政府的公信力下降，中央政府的信誉和公信力受到国民的普遍质疑。

六、优化中国房地产产业生态的路径选择

我国怎样优化房地产产业生态路径选择，提高房地产行业的运作能力，确保房地产业安全呢？笔者可以几个方面入手：

一是加快房地产市场的结构优化。要解决房地产市场的结构失衡问题，必须加快推动以银行为主导的融资体系逐步向以市场为主导的融资体系转变。银行产权多元化、加强银行信息披露和提高透明度改善银行结构治理。改革现行的金融体制，允许信托、基金、担保、证券、保险等一揽子金融机构进入房地产金融市场，形成风险分散承担和利润平均化的竞争性融资环境。打破市场封锁和垄断，促进房地产资源在各市场之间的合理有序流动。改革“城乡分割”的土地制度，减少政府对土地一级市场的垄断，实行土地的“同地、同权、同价”，确保农民以土地参与工业化和城市化的权利。调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。

二是加快房地产市场交易主体完善步伐。要解决房地产交易主体失衡问题必须从对房地产市场交易参与主体的培养与改造入手。一要加强市场开放程度，丰富市场参与主体的数量与类型，促进参与主体行为的市场化与需求的多元化，防止行为趋同导致市场缺乏活力或波动太大。二要大力培育房地产市场信息透明度，让房地产市场的需求者——消费者群体及时了解到房地产市场信息、增强其风险分析与预见能力。三要扩大房地产市场交易主体的外延，采取措施使打击炒房者和投机者。

三是加快房地产产业生态内部制度环境的安排。一要加快土地市场转让制度。房地产的最基本我国土地属国有，缺少一个公开、透明、有效的土地交易市场，地方政府“以地生财”的公司化经营行为，使房地产价格从其价格链的最始端就被扭曲。二要进一步房地产交易主体的公司治理结构，建立起有效的绩效激励、风险控制和资本约束机制，促进银行健全经营机制。三要进一步完善房地产监管体制，协调土地市场调控与金融调控之间关系，提高房地产监管效率。

四是加快房地产产业生态外部环境的培育。首先要抓紧修订和完善以物业税法等为代表的一系列基本法律法规，以保护投资人、贷款人等金融市场参与主体的合法权益；其次要建立完善统一的房地产市场规章制度，包括会计、审计、税收以及信息披露制度等，保证市场公正性，提高市场透明度。再次，要建立和完善信用评级机制，引导与培育信用评级机构，加强市场参与主体信用记录和数据的积累和管理等；此外还应该加强信用宣传，增强市场参与主体的信用意识，培养市场信用文化。最后，要加快政府职能的转变。把政府职能转变的重点放在制度化、程序化、规范化建设上，使依法治国方略真正落到实处。

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地产业范文篇3

【论文摘要】本文通过追述中国地产行业进行品牌化经营的历史，总结了其发展历程中的经验和教训，深刻分析了中国地产品牌的整体现状，揭露了在实际运作中存在的四大误区和陷阱。并对地产这个特殊产品的特殊性质进行剖析，针对特性提出了自己的四点建议和看法。

1中国地产品牌的渊源

在人们的日常生活中，吃、住、行是主要的消费需求，并且三者的需求层次是阶梯上升的，往往随着人们生活水平的提高，后两者的需求就会变得更为重要。我国的房地产业在改革开放以后，特别是国家住房制度改革以后得到了迅猛的发展，2003年全国的房地产总投资规模超过了1万亿元人民币，已经成为国民经济六大支柱产业之一。其发展走向与态势已经成为学界谈论的焦点。由于房地产的不动产、高投入、消费时期长的特点，使得消费者在选购房子的时候，介入程度会很高，市场搜寻更广泛。根据一项研究结果，绝大多数消费者会按照“遗憾最小原则”来进行购买房产决策，在面临多种选择时，总是竭力避免购买后遗憾。而品牌作为一种标记、高质量的象征、身份的标志、价值的体现，就能够提供一种品牌承诺，减少消费者的购后遗憾，加速购买行为的发生。因此，对房地产行业来说，品牌就显得尤为重要。品牌可以“allowsacompanytodevelopone-to-onemarketingstrategiesthatprovideindividualmarketingdecisionsforeachcustomer”.通俗点讲就是品牌能够建立稳固的个人消费忠诚。房地产是一项很复杂的系统工程，作为特殊的巨额耐用消费商品，消费者购买时比其他商品更需要品牌的承诺来减少风险。住宅建设是复杂的系统工程，具有严格的标准和高品位的服务，体现在每一个环节和细节上，包括项目策划、区位选择、市场调研、设计规划、建筑安装、市场营销和物业管理，任何一个环节出现失误，品牌就要受到影响，企业只有树立良好的品牌形象才能在竞争中取胜。

2中国地产品牌的发展现状

当人们能一口气说出万科、招商、华侨城、中海、沙河这些一流的地产品牌时，地产品牌开始像其他行业一样进入主流经济领域，并左右人们的消费选择。但地产品牌是把双刃剑。对于地产商来说，品牌能成就一个地产商，也能覆灭一个地产商；对于购房者来说，品牌可成就他的生活梦想，也可以毁掉他的生活梦想。

老百姓相对开发商来说，在信息不对等的情况下，无疑是弱势群体。在房地产质量投诉居高不下的情况下，一般老百姓买房买得诚惶诚恐，认准品牌开发商，瞄准品牌项目或许才是最保险的办法。而品牌对于地产开发商来说也是有很多益处的，依靠品牌的强大感召力，开发商可以“reducebarriersofmarketentry，improveefficiencyandeffectiveness，keepinventorieslean，andreducecosts”。

万科地产的成功是其长期不断追求打造地产强势品牌的结果，地产业引入品牌管理对地产界来说不仅能有效地制造差异化策略，而且能创新竞争优势，获得持续经营和成功的动力。加入WTO后，境外的房地产开发企业和中介企业大批进入国内，这会使当前竞争已经比较激烈的房地产业出现更加严酷的局面，我国相当数量的房地产企业会面临更加严酷的挑战。由于我国相当数量的房地产企业无论在资金、管理水平、人才素质、经营效益都无法与境外企业相匹敌，因此，企业要敢于迎接挑战，变压力为动力，要抓住一个核心，即国际化程度的提高。首先是要深入了解和掌握入市后的市场变化情况；其次是要注重国际资源的充分利用，包括国际规则设计的新理念；最后是积极参与国际房地产品牌市场的竞争。

自商品房出现以来，地产界首先是炒地段，炒楼盘，接着便是炒设施、炒物业，随着人们对居住理念的重新理解，楼盘便开始炒文化，炒概念、炒功能。概念炒作成功范例比比皆是，但是还需首推"SOHO概念"创始人潘石屹，伴随着市场经济的发展，以及外资的进入，许多商业人士对居家办公的市场需求增加，其实93年时，居家办公形式已广为人知，只不过没有有形的楼盘及概念来进行整合，而潘先生则抓住市场契机，全面导入居家办公理念，设计出现代居家办公的楼盘，并通过概念加以引导，引发了"SOHO概念"的热潮，而且还运用当前科技、智能、户型结构加以支持，创造了良好的品牌形象，并在行业中突显出来，把竞争对手抛在后面。当奥运会申办成功之时，更为奥运楼盘注入一剂强心剂，楼盘大幅升温，于是奥运概念开始导入楼盘，且引发了良好的效应。

在房产严重同质化的今天，唯有品牌是有差异的，也不大可能被人模仿。完整的品牌战略可以帮助企业更好地了解目标市场，国外的CLV理论认为“typicallyusedtoidentifyprofitablecustomersandtodevelopstrategiestotargetcustomers”.市场当前，我国房地产业形势很好，正处于高增长、高需求、高品味的发展阶段，同时，住宅建筑质量低、管理落后的矛盾也很突出。这"三高一低"的不协调状况及房地产市场激烈竞争的形势对房地产业带来新的机遇和挑战，迫使房地产企业必须树立和增强品牌意识，开拓品牌经营才能求得更大的发展。

从行业角度讲，房地产品牌出现是大势所趋，它能在一定程度上推动房地产市场的规范运作，改善行业整体形象，对市场的健康发展与繁荣，产生积极的影响。目前，房地产品牌仍然处在一个初级摸索阶段，真正名牌的出现是在住宅走向产业化、现代化和市场化之后，还要经历一个发展过程。

房地产业已进入品牌竞争时代，以品牌为核心已成为企业重组和资源重新配置的重要机制。拥有市场将会比拥有工厂更重要，拥有市场的唯一办法是拥有占市场主导地位的品牌。

从企业管理角度看，品牌资产是一系列的财产，包括品牌认知、品牌忠诚、品牌体现的品质、品牌联想等，这些都是与品牌名称及其标志联系在一起的。对房地产企业来说，品牌资产是一种超越生产、商品等所有有形资产的外在价值。探求品牌轨迹，加强品牌资产管理已经是摆在房地产开发界面前的重要课题。

3中国地产品牌化的误区与陷阱

3.1产品案名和品牌混为一谈，缺乏基本识别系统目前我国房地产业并没有认识到品牌的重要性，片面重视对产品的宣传，忽视品牌长远的发展，将产品案名和品牌混为一谈，品牌塑造乏力。翻开报纸楼盘广告铺天盖地，而企业品牌广告少之又少。提到星河湾、帝景苑、金豪嘉苑、豪景花园等等，人们往往耳熟能详，但又有几个能知道开发商的名字呢？2004年6月，由世界品牌价值权威评估机构“世界品牌实验室(WBL)”及被誉为经济联合国的“世界经济论坛(WEF)”共同了《中国500最具价值品牌》，海尔、科龙、长虹、TCL、康佳分列家电行业品牌价值前五位。海尔以612.37亿元成为中国最有价值品牌，作为房地产业龙头的万科以173.56亿元仅排在第30位。而在前100位中只有万科一家地产品牌，前200位中也只有万科、阳光100、金地三家而已。这样的排名想必对动辄上亿元圈地的房地产开发商来说是莫大的耻辱，这就是忽视企业品牌塑造所带来的后果。如果这样还不能带给房地产企业以警世的话，那么企业品牌塑造乏力更直接的结果是企业拓展会遭遇瓶颈，规模效益难以实现。2003年，房地产业第一的万科在国内房地产市场所占的市场份额仅仅只有0.99%；与房地产市场比较成熟的国家美国相比，美国最大的房地产公司PulteHomes占美国国内的房地产市场份额却可以达到4%左右。

3.2品牌定位高端集中目前我国房地产业却存在着贵族化、高档化、奢华化的恶习，品牌定位高端集中。在开发商看来，品牌就是高档，做品牌就是做明星楼盘，就是做精品，于是乎，比地段、比规划、比阔气之风日盛，好像地理位置不是市中心，设计不是国际大师主笔，社区不是应有尽有，楼价不是天价就卖不出去，就不是做品牌，就没有脸面。在北京、上海、广州楼价每平方米低于5000元的楼盘少之又少，每平方米上万元的楼盘随处可见，上百万的豪华别墅已司空见惯。这种行为是非常盲目的，是非品牌驱动行为。并不是说高档定位就没有市场，但市场潜力总是有限的，大家都集中到高端是不明智的。

3.3品牌策划手段单一，形式千篇一律当前的楼盘策划大都属于个案形的策划，千篇一律，大同小异，难以制造差异化策略，成功地传播推广楼盘品牌。我们通过对地产策划案例的研究，当前存在的问题可分为几个方面：一、概念层出不穷，理念缺乏创新；二、文案墨味太浓，缺乏推广力量；三、广告创意千篇一律，卖点塑求不明确，让消费者无所适从；四、文化味太浓，掩饰了楼盘真正的卖点；五、资源缺乏整合，策略大相径庭。

3.4企业品牌塑造乏力当前我国房地产市场迫切需要加强对企业品牌的塑造。从消费者的角度看，最近珠江地产在北京进行了一次近两个月的万名住房消费者需求倾向问卷调查显示，96％的被调查者非常重视发展商的知名度，几乎没有人在此问题上表现出无所谓态度。可见，有品牌的公司就有信誉和实力是众多住房消费者的共识。从房地产开发商的角度看，目前雷同现象是房地产业的一大通病，规划设计再良好、建筑外形再新颖、结构分隔再合理有序，很快就会被对手“克隆”，造成楼盘之间的差异越来越少。这就使得购房者挑选房屋时，会摒弃形似意近的楼盘广告，转而在实力雄厚、业绩优异的发展商的企业形象广告中获取信息，不再找楼盘买房，而是找发展商买房。

尽管早在上世纪90年代就有人提出发展房地产品牌策略，跟风者也不少，特别是最近两年，房地产业界四处可闻“打造品牌”、“科技创新”的呼声，行业领导、开发商、专家、学者、媒体几乎人人在说“品牌”、喊“创新”。但残酷的现实告诉我们，真正品牌驱动型房地产企业少之又少。相反，一些不利于房地产品牌建设的初级认识却在大行其道，如，“做房地产品牌就是做房地产精品”、“做房地产品牌就是做概念、做卖点”、“做房地产品牌就是做知名度、做明星楼盘”、“中小发展商、房地产项目公司不需要、也很难塑造房地产品牌”、“房企没有品牌，只有楼盘项目才有品牌”等等。看来，中国房地产业的品牌建设还有很长的路要走。

4结语

企业已进人品牌竞争时代，以品牌为核心已成为企业重组和资源重新配置的重要机制。美国广告研究专家莱利·莱特有一句名言：拥有市场将会比拥有工厂更重要，拥有市场的唯一办法是拥有占市场主导地位的品牌。探求品牌轨迹，加强品牌资产管理是摆在营销界面前的重要课题。我们有理由相信，造一处好房子容易，做一个好企业难，培育有知名度、美誉度、忠诚度的房地产品牌难上加难。房地产公司做品牌，需要站高望远，具有强大的承受能力。漠视购房者无异于自断生路，任何有损形象的“风吹草动”对品牌地产商来说可能都是灭顶之灾。

参考文献

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地产业范文篇4

作为服务营销基石的服务概念．营销学者一般是从区别于有形的实物产品的角度来进行研究和界定的。非利普科特勒把服务定义为一方提供给另一方的不可感知且不导致任何所有权转移的活动或利益。而美国市场营销学会则将其定义为主要为不可感知却使欲望获得满足的活动而这种活动并不需要与其他的产品或服务的出售联系在一起。生产服务时可能会或不会利用实物而且即使需要借助某些实物协助生产服务，这些实物的所有权将不涉及转移的问题。一般而言，与有形产品相比无形性是服务最为显著的一个特征．它可以从三个不同的层次来理解。首先服务的很多元素无形无质。其次顾客在购买服务之前往往不能肯定他能得到什么样的服务。最后顾客在接受服务后难以对服务的质量做出客观的评价。

中国房地产营销的发展经历的是一个从局部剑全局从单～到综合的这样一个过程。随着中国房地产开发环境的变化、市场竞争的加剧．以及房地产营销本身所存在的不足房地产营销必将继续向前不断发展。其主要的发展趋势表现为服务营销的思想将逐步深入到房地产的营销过程中。一直以来，房地产业都属于第三产业．即服务业的范畴，房地产业具有一些显著的服务特征。

随着服务营销理念在中国的广泛传播服务营销中的相关思想和营销方法将被房地产业普遍接受。全程整台营销将是未来房地产营销的主流。将整合营销的理念运用到房地产开发的全过程营销中．这是未来房地产营销的主流。

二、基于服务营销的房地产营销组合模式构建

服务业的营销是服务营销研究的传统领域服务营销的相关理论自然可以用来指导属于服务业的房地产营销。同时．房地产产品具有很多服务产品的特性．所以服务营销的很多理论可以应用到房地产营销的理论探讨和实践应用之中。基于以上观点本文试图从服务营销的营销组合策略体系出发．来构建房地产的营销组合策略模式。在充分考虑到房地产产品的无形性及消费者感知对房地产营销的影响的情况下．从房地产开发的全程出发，以服务营销的理论为基本出发点，借鉴服务营销的7PS策略．笔者认为．房地产营销组合模式应该包括产品策略、价格策咯、渠道策略、沟通策略、人员策略、有形展示策略和过程策略

1产品策略。根据房地产整体产品概念．房地产产品包括了其所提供的空问、户型，小区的规划、景观、建筑风格建筑质量配套公共部分装修，楼盘的区位品牌、社区文化物业管理服务和购买过程服务，楼盘的升值潜力和楼盘所在区域的规划等。因此．产品策略便是在项目开发之前．确定以上内容的框架。其工作内容包括了建筑策划品牌构建、物业管理服务内容的确定等。

2价格策略。房地产楼盘的定价必须科学地根据楼盘造价、利润．税金、地段，朝向，楼层房地产市场利息率物价指数和商品房的市场竞争状况、供求状况市场反应周期曲线并结合楼盘的消化过程的规律性进行价格战略性决策及过程控制。在房地产定价中，一是要控制好销售前期、中期、后期的销售比例和价格二是要利用期房和现房的销售各自优势控制好预售阶段．使现房能热销．以获取项目的最大效益。

3沟通策略。在接受了多年房地产广告等促销方式而进行的教育后．消费者日益成熟老练对楼盘综合素质的高下有着自己明确的评判标准普通的广告说辞概念设计已难以让他们动心。

开发商们不能再局限于单方面的销售促进而应该注重与消费者的有效沟通．彻底摒弃过去教师爷式的强加于人的促销行径，以积极的方式适应顾客情感建立基于共同利益上的新型关系。

房地产营销中的沟通策略包括传统的促销策略．如广告销售促进和公共关系同时，顾客关系管理己成为刀几发商与顾客有效沟通最有成效的策略。

4渠道策略。营销渠道是将产品山生产者转移给消费者的途径。在房地产营销中．主要有三种主要的营销渠道开发商直销、委托商销售和房地产经纪人销售。开发商可以根据自身的实力、房地产市场结构、楼盘素质等因素选择适当的渠道策略。

5有形展示策略。所谓有形展示，是指服务市场营销管理的范畴中．一切可传达服务特色及优点的有形组成部分。由于房地产产品具有无形性特征．并且该特性对购房者产生了种种特殊影响．房地产开发商可以借鉴服务营销理论中的有形展示策略．充分展示房地产产品的质量及开发商的良好形象．从而规避房地产无形性带来的不利影响。房地产营销中的有形展示策略包括环境展示、人员展示品牌载体以及信息沟通展示四大部分。

地产业范文篇5

各街镇乡人民政府（办事处），县府各部门，县属各厂矿、中学：

“十五”期间，随着我县经济的发展、城镇化进程的推进，各建筑业、房地产业企业认真贯彻执行党和国家的路线、方针和政策，积极投身城乡建设、参与房地产开发，取得了可喜的成绩，为促进我县经济的持续增长、人民群众居住条件的不断改善发挥了积极作用，涌现出了一批优秀的建筑业和房地产业企业。为总结经验，树立典型，弘扬建筑和房地产开发企业艰苦奋斗、勇于开拓的精神，经研究，决定对“十五”期间为我县城乡建设事业做出突出贡献的**市博海建设工程（集团）有限公司等5家建筑业优秀企业和**港腾物业发展有限公司等5家房地产业优秀企业（名单附后）予以通报表彰。

希受表彰的企业继续发扬成绩，再接再厉，进一步提高企业整体素质和管理水平，在繁荣和推动我县建筑、房地产市场发展征程中再立新功，为**经济建设做出新的更大的贡献！

地产业范文篇6

关键词：房地产企业融资渠道

一、目前房地产业融资问题现状

1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。

2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

二、造成房地产业融资问题的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。

2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。

3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。

4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。

5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。

6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。

上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。三、加强房地产企业融资管理的主要途径

1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。

（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。

（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。

以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。

如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。

地产业范文篇7

1.产业地产的概念

伴随着地产开发行业的不断发展，近几年，业内提出了一种全新的概念，即产业地产。行业内对产业地产并没有统一的定义，大家只是简单的把产业地产看成是地产开发的升级，认为其包含商务园区、生产厂房和仓储物流这三种业态形式。本文对产业地产的定义是综合多种产业地产概述而得出的，可以分为广义概念和狭义概念。广义概念可以简单的描述为：产业地产是一种新兴的地产发展模式，它是在房地产业的基础上，将工业、旅游业、物流行业等其他产业进行双重或多重结合。从狭义上讲：产业地产就是一个多功能的产业综合体，是工业地产的升级形式，它以地产为基础依托，以实现产业、地产和城市的发展为目标，通过为企业建设办公楼、写字楼、厂房、研发中心等基础设施来集群和发展产业，并将自然资源、资金资源、产业资源、人文资源、土地资源等多种资源进行相互融合，以发挥出多种资源的协同作用，最终提高产业的影响力和辐射力，推动城市经济快速发展。

2.产业地产的特征

虽然工业地产和商业地产的不断发展衍生出了产业地产，但是产业地产的特征有别于它们两个，更加突出和鲜明，我们可以简单的总结为以下几点。（1）追求资源价值最大化产业地产顾名思义就是将地产和产业相结合，通过开发地产，使地产充分发挥其自身的作用全面为产业运营和发展服务，它追求的是区域资源最大化利用，而不是单纯的追求企业利润最大化。（2）具有广阔的发展空间和投资价值产业地产是对土地更深层次的开发，它能够充分利用区域内的资源，实现资源价值最大化，进而推动区域内产业经济的发展，因此具有广阔的发展空间和巨大的投资价值。（3）更加注重对产业环境的营造预商业地产不同，产业地产在开发设计时更加注重满足人的办公和生产需求，并且还要根据不同企业的要求进行特制化的服务，营造出更加符合企业气质的环境。（4）针对的客户主要是企业和政府，对地产开发商的综合实力要求高与其他产业不同，产业地产的服务对象主要是政府和企业，一方面它可以提高当地经济生产总值。另一方面，为企业提供不同的需求。一般来说产业地产工程大，施工程序复杂、建设周期时间长，投资回报时间也相对较长，因此对开发企业的综合实力要求就特别高。

二、产业地产的发展趋势

随着我国经济体制的不断改革，目前我国针对房地产业提出了很多支持政策，为产业地产的发展提供了良好的社会环境，这是房地产业发展的一个机遇，同时也是一个挑战，因此房地产行业要认清产业地产的发展趋势，抓住机遇，全面提升房地产业的发展水平。下面是我们结合国家政策和房地产业发展现状对于产业地产发展趋势的预测，希望可以为房地产业提供一些参考。

1.融资方式向多元化方向发展

通过上文我们可以清楚的认识到我国的产业地产开发投入资金大、建设周期长投资回报周期长，因此会给开发企业造成巨大的资金压力，开发商如何缓解资金压力，保障资金的供给，就需要从各个方面、各个渠道进行融资，以免对产业地产的开发建设造成不利的影响，再加上银行贷款困难等因素，地产开发商更需要改变仅仅依靠传统银行贷款融资的方式，因此融资方式多元化是产业地产发展的必然趋势。开发商要从多渠道进行融资，必须注意做好两个方面的问题：一方面，开发商要积极寻求与政府和实体企业的合作，加强对企业园区的经营性贷款、产业地产发展基金、新形势下政策性贷款等新兴融资方式的关注。另一方面，打开大门，开放经营，积极吸收其他金融机构参与到产业地产项目规划、开发工作中来，鼓励金融机构进行创新，以适应产业地产园区地产集群、集聚的形式。总而言之，产业地产融资渠道将会越来越多，融资方式向多元化方向发展。

2.产品由低价值向高价值转化

伴随着经济全球化的快速发展，越来越多的高端行业、跨国公司进入产业地产的开发行列，产业地产必将会由单纯的区域性企业向全方位、多元化、多层次、多类别的方向发展，它的作用也不再是仅仅满足企业自身现行的发展经营活动，而是为更多的考虑为来的发展方向，并为其预留足够的发展空间，开发制造出更多高级产品，使产品由低价值向高价值转化。

3.经营方式向专业化方向发展

产业地产的开发设计范围广、专业性非常强，相应的就要求高素质的专业人才来为地产产业的发展服务，但是很多企业缺乏专业的人才和开发经验，导致白白浪费一些很好的开发项目，因此这些企业就需要向其他机构寻求专业的帮助，这就必然会带动一个新兴的行业快速发展，即专业为产业地产提供管理输出和品牌输出的服务性行业，我国的产业地产也会进一步由粗放单一的经验模式向专业规范的方向发展。

4.投资方向有所创新

现如今，我国的产业地产开发主要集中在经济比较发达的一线、二线城市的新城区的工业和仓储用地，这主要是考虑到这些城市周边土地的未来的升值情况和工业土地与商业土地之间的价值差异。相信未来随着我国经济的发展和城镇化发展趋势的变化，产业地产的投资方向必将会多元化的情况，一方面，产业地产的开发将会从大城市的郊区或者是新城区向老城区进行转变。在旧城改造的过程中，产业地产可以通过协议置换、政府收购储备等方式来连片发展各项功能都较佳的高新技术行业或者是总部经济园区，以此来提升城市的发展质量。另一方面，产业地产的投资方向将会更多的向中西部地区发展。总之，产业地产的投资方向一定会有所创新。

5.产业园区向综合化和社区化方向发展

伴随着社会的进步和人们生活水平的不断提高，产业地产园区的环境将会更加完善，由传统的单纯满足人们的生产、生活需求向满足人们居住、休闲、商业等配套设施的需求转变，使产业地产的园区发展向综合化和社区化发展。加强建设产业园区的相关基础设施，对未来产业地产的健康、持续发展至关重要。

6.产业地产规划当中将会重点加入生态理念

为节约资源，保护环境，我国提出了走可持续发展道路，建设资源节约型和环境友好型社会的方针政策，并且产业地产自身的健康、持续发展也要求必须走绿色发展的道路，因此产业地产在今后的发展过程中一定会将生态理念植入其中，大力倡导发展绿色、环保、可循环利用的经济。特别是在基础设施和配套设施的建设方面也会充分考虑这一理念，构建绿色低碳、可循环利用的产业体系。因此房地产业要清楚的认识到这一发展趋势的必然性，在今后的产业地产开发过程中，注意将生态理念融入到产业地产开发的各个阶段，积极配合产业地产绿色发展的需求，注重建设生态文明，努力实现生态效益、经济效益和社会效益这三个效益的统一，为产业园区的人员提供舒适的居住、办公、生产、消费环境。

7.加速城市化进程，促进城市经济的快速发展

目前，产业地产承担着我国城市化建设与发展的重任，因此产业地产开发中一定要对土地进行深度开发，充分发挥土地的作用为产业服务，进而带动城市经济的发展，促进城市的繁荣。另外，注意运用产业地产良好的集中集聚效应来辐射周边地区，为区域的发展带来稳定的经济效益和税收效益，这可以很好的提升城市的形象。同时还要注意完善城市的基础设施，提高城市的就业率，带动城市化和工业化进程。反过来说，城市的发展水平直接决定了产业地产的价值，因为我们在评价产业地产的时候要看它为城市的发展做出多大的贡献，包括提高了多少国民生产总值、带动了多少上下游产业的发展、创造了多少就业机会、带来了多少税收等，因此产业地产要积极承担起城市化建设的任务，在保障自身发展的同时，积极为城市发展贡献力量，加速城市化进程，促进城市经济快速发展。

8.产业地产的开发将会趋于区域性、格局得到优化

我国为什么要划分经济圈，目的就是为了明确各个区域的产业优势，为各个开发商提供服务，因此，在今后产业地产开发商进行地产开发时，一定要充分认识到本区域的产业优势，积极结合本区域的自然资源、人力资源等优势资源进行当地资源的开发，努力做到使当地的资源利用最大化，提高经济效益，吸引符合该产业的优势企业进驻，同时带动和该产业相关的上下游企业进行聚集，从而形成一个较大的产业集群，这样以来使重点产业的生产力布局得到优化，促进该产业的升级变化，进而带动整个区域的发展。

三、产业地产的投资风险分析

1.产业地产投资风险的概念

产业地产投资风险就是将资金投入到产业地产从开发到投入使用的全部过程，在这个过程中存在着巨大的经济效益，同时也存在很多不确定的风险。产生这些不确定风险的因素有很多，如国家政策的调整、产业企业的好恶、通货膨胀情况、变现风险等。

2.产业地产投资风险的特点

在实际的经济活动中，收益和风险并存，并且成正比的关系，因此，发展产业地产的高额利润和巨大的商机就同时决定了产业地产投资风险要比其他投资产业的风险高的多，掌握产业地产投资风险的特点有利于企业规避风险。产业地产投资风险处理一般性的特征还存在一些独有的特点，如投资风险具有多样性、多阶段性、非均衡性等。通过这些特点，我们就可以发现产业地产的投资风险具有复杂性，企业要规避风险必须花费很大的力气。

3.产业地产投资风险的类别

产业地产本身的特点决定了产业地产投资蕴含着巨大的风险，下面我们针对投资风险的类型进行讨论。（1）政策风险产业地产顾名思义包含着两个方面的内容，即产业和地产，而这两个方面都特别容易受到国家政策的影响，因此，国家政策的变化会给产业地产造成巨大的影响。影响产业地产市场的政策因素主要包括政治环境风险、产业政策风险、土地政策风险、税收政策风险、金融政策风险、环保政策风险和法律风险等。（2）经济风险经济风险就是经济环境及经济发展出现变化给产业地产带来的影响。本文根据我国产业地产发展的实际情况，将经济风险因素划分为以下几种：市场供求变化带来的风险、财务风险、融资风险、地价风险。经济风险因素对产业地产的影响较大也更为直接，因此要特别注意。（3）技术风险技术风险就是指由于技术的进步给整个项目建设相关变量带来新的变化而可能导致发生风险。伴随着经济的快速发展和科学技术水平的不断提高，产业地产开发建设的技术水平也有所提高，企业要通过利用新的技术达到各种期望，就必然会导致设计变更的问题，从而有可能使开发企业承担一定的风险。技术风险主要包括项目设计变更风险、建筑材料变更风险、工期延误风险、项目选址风险、施工事故风险等。（4）社会风险社会风险就是社会人文环境变化给开发商带来的风险。它主要包括治安风险、拆迁安置风险、公众干预风险、城市规划风险、区域发展风险等。（5）其他风险产业地产投资风险的影响因素多种多样，其中还包括管理风险、运营风险、自然风险、和国际风险等。总之，产业地产的投资风险多种多样，涉及的范围非常广，规避和降低风险的难度比较大，因此，在实际的产业地产项目开发中，开发企业要全面了解投资风险的各种影响因素，并做好预防措施，以免发生风险而造成企业措手不及，造成更大的损失。

四、结语

地产业范文篇8

要弄清房地产业与泡沫经济的关系，首先要搞清泡沫经济的涵义。

什么叫泡沫经济？《辞海》（1999年版）中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”

从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：

(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。

(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。

(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。

(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。

二、经济泡沫的利与弊

在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。

一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。

另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。

三、房地产业与泡沫经济的关系

在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：

1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。

首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。

其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。

再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次高潮”。

2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。

应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：

(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。

(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。

(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。

(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。

可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。

3、房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。

四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势

当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。

衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。

以上述基本标准来衡量，当前上海房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：

(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局的2002年1～6月房地产市场信息数据汇总资料，已登记的商品房预售面积1230.14万平方米，与上年同期相比增长49.9%，批准的预售面积（1138.86万平方米）与实际预售面积之比为1∶1.08，实际预售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为1195万平方米，同比增长19.5%，大大超过商品房竣工面积（468.51万平方米）。不少优质楼盘，出现少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。

(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。2002年1～6月，已登记的存量房买卖面积达到811.23万平方米，同上年同期相比增长31%。日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。

(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说属于市场需求拉动型投资扩张。2002年1～6月的上海房地产开发投资额达到355.36亿元，与上年同期相比，增长45.3%，预计全年将超过700亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。

(4)商品房价格稳中有升，基本合理。2001年上海的房价上升了8%左右，2002年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型上升：二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年上海居民的可支配收入增长9.9%，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。

通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的上海房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。

当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：

(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。

(2)商品房开发结构过于向高档房倾斜，中低档住宅开发不足。要积极引导开发商多建中价位住宅，避免结构失调。

地产业范文篇9

1.近年来我国房地产业发展现状跟据中国房地产协会的相关信息，我国房地产市场近年来的发展具有两个特点：一是新的房地产项目开发面积增大与竣工面积的增长幅度减缓并存；二是各地房地产项目拆迁规格的增长放缓，但对土地使用的控制情况恶化。原因在于，一是在国家的房地产市场宏观调控政策的影响之下，开发企业对土地囤积的空间越来越小，相应的土地利用效率在提高，促使项目开工的比例提高。但仍然有一些开发企业为了确保项目收益，控制项目的建设进度，延缓项目的开发时间，从而使得竣工面积的增长速度减缓。二是国家针对拆迁过程中出现的问题，出台了文件政策进行规范，使得拆迁增长速度减缓。但土地使用情况仍然需要进一步进行规范。从投资角度看，目前我国对房地产的投资热情仍然持续高涨，对房地产业的投资在整体社会固定资产投资中所占的比例也较大。从投资构成角度看，主要的资金来源是国内民间资本，其投资占到国内房地产市场投资总份额的绝对比例。据2011年的统计，这个比例超过76%。在最近十年的统计数据中，除2008年存在回落之外，国内民间资本对房地产业的投入一直保持着高速增长的状态。

2.我国房地产业发展过程中存在的问题我国房地产业的快速发展，也导致问题较多，从社会整体来看，目前我国房地产业的发展存在以下问题：

（1）对自然资源的浪费较为严重伴随着近年房地产业的迅猛发展，土地资源、木材建材资源的浪费较为严重，政府有关部门及房地产开发企业对资源的合理利用工作不到位，房地产开发企业节能技术较低，节能材料及可再生材料使用率较低，管理措施不到位。

（2）对文化环境的破坏较为严重特别表现为在城市规划及具体拆迁过程中对具有文化、历史内涵，具有较高文化、艺术特色的老城区、老街区、老建筑物的保护不力，随着城市开发的程度加深，高层建筑数量不断增加，城市的文化氛围文化底蕴也越来越淡，各城市外貌在不断趋同。

（3）对生态环境破坏较为严重部分开发企业片面追逐经济利益，盲目增加开发项目的建筑密度和容积率，由于城市建筑密度的增加，住宅小区建筑物容积率的增大，从而致使城市的绿化空间变小，城市空气质量问题和气候问题突出，导致生态环境的恶化。（4）商品房的空置率较高由于种种原因，我国城市的商品房空置率较高，甚至有些地方商品房开发的面积、数量已经超过了当地的人口规模，鬼城频现。高居不下的空置率给经济社会带来较多的问题。

二、房地产业对我国国民经济发展的影响及重要作用

1.房地产业特征显著，一是与数量众多的行业的高关联性，二是创造财富的巨额性，三是产品的基础性，从而在我国国民经济中占有重要地位。我国房地产经济的发展并不是平稳不变的，它的发展与我国宏观经济的发展一样，也会受到资源、消费因素的影响而起伏。当受到资源、消费的约束时就会收缩，当受到资源、消费的刺激时就会扩张。

（1）我国房地产经济周期性波动我国房地产经济发展存在周期性波动的特点和规律，与我国宏观经济周期具有较高对应性。研究我国房地产经济周期性波动的原因，及影响我国房地产经济周期波动的因素，以便采取相关经济手段，并制定相应的宏观调控措施，对于房地产业可持续及保持我国国民经济协调健康发展意义重大。从上世纪八十年代开始，我国房地产业发展可以划分为四个发展周期，目前我国房地产业的发展正处在第四个周期。第一个周期从1981年到1983年；第二个周期从1984年到1990年；第三个周期从1991年到1996年；第四个周期从1997年开始至今。通过对比我国房地产业的这四个发展周期，可以看出我国房地产经济周期性波动存在以下两个特点：一是房地产经济周期的长度每经过一轮都在变长，波动的幅度在不断减小；二是房地产经济的衰退周期与扩张周期的比例是在不断减少的。

（2）影响我国房地产经济周期性波动的因素

①内在因素主要包括房地产投资和房地产市场供求房地产投资规模波动是房地产经济周期性波动的引擎。房地产企业在作投资决策时，必须考虑其投资回报率。房地产投资回报率的高低直接影响到房地产企业的投资增加或减少，这个对房地产业投资规模的周期波动会直接影响到房地产经济的周期性波动。房地产市场供求波动对房地产经济周期波动影响巨大。因市场价格、居民收入、政府政策、对市场预期变化等因素影响，房地产需求总量会发生波动；因资金、技术、管理、人力资源等因素影响，房地产供给总量会发生波动。这些波动会对房地产经济周期波动产生巨大影响。只有在房地产供需总量保持平衡，同时供需结构保持平衡的情况下，房地产经济发展才能保持平衡；只要房地产供需总量失衡，或供需结构发生失衡，就不可避免的影响到房地产经济的周期波动。

②外在因素包括政策因素和社会经济与技术因素政策因素指国家制定的有关财政政策、货币政策、投资政策、产业政策、经济体制改革政策等。这此宏观政策因素具有明显的周期性，对房地产经济的周期波动的影响是直接的、显著的。社会经济与技术因素。房地产经济发展与我国国民经济增长率相关性极高，当我国宏观经济增长率高的时候，我国房地产经济的发展速度也呈现快速发展势头；反之亦然。此外，我国对产业结构进行调整、房地产业的技术变革、经济政治体制的变化等，都会对房地产经济的发展带来巨大影响，使得其发生周期性的波动。

③偶发因素是指自然灾害、社会突发事件，及其他不可预测的因素，比如技术的根本性变革等。这此因素对房地产经济周期波动的影响是突然的直接的。房地产市场与我国国民经济协调发展研究牛雨来（徐州市观音机场有限公司，江苏徐州221006）

2.房地产经济周期与我国宏观经济政策具有关联性房地产经济周期性波动与我国宏观经济政策具较大关联性。在对房地产业进行宏观调控时，适当的宏观经济政策可以有效预防房地产经济大起大落，力求能够最大限度的减少房地产经济周期性波动对经济社会带来的不利影响。

（1）宏观经济政策统一性与房地产经济周期差异性方面我国房地产业具有明显的区域性特点，各地区发展水平、程度有很大差异，这也导致我国房地产经济周期既有全国性的，又有区域性。这在客观上要求宏观经济政策对房地产业的市场调控要结合以上特点，采用科学的理念制定政策，避免一刀切。

（2）货币政策灵活性与经济形势的变化性方面货币政策对我国房地产经济的影响显而易见，为预防房地产经济的大起大落，客观上要求货币政策要适应我国的经济发展形势，并根据国民经济的发展情况进行灵活调整。要控制货币政策的调整幅度，控制金融市场的流动性，灵活调整利率，连续微调调控方式及松紧程度，以充分发挥房地产业的经济增长点作用，扩大内需，延缓波动的周期。

（3）财政政策的稳定性与房地产经济的波动性方面积极、稳定的财政政策对治理经济衰退、促进经济稳定增长有重要作用，要谨慎权衡制定紧缩财政政策、扩张财政政策和稳定财政政策，防止财政政策的调整引发房地产经济周期大幅的波动。根据目前的经济形势及房地产业现状，应当主动进行结构性的调整，采取中性、稳健的财政政策，适度紧缩由财政资金支持的房地产投资项目。

（4）政府引导的价格体系及市场需求多样性与供应市场相对单一性方面价格因素对房地产经济波动的影响较为突出，政府应当引导制定合理的房地产产品的价格，避免房地产经济周期波动的不稳定。对房地产供应市场与房地产需求市场严重失衡问题，要建立健全居民住房保障体系；保持合理的住房投资建设规模；调整住房的供给结构；适当引导市场形成一种梯级消费；促进住房建设和消费模式的合理化。

3.房地产业对我国国民经济发展具有重要作用

（1）对我国国民经济的发展具有带动作用房地产业因其自身规模较大，因此，其对我国国民经济的总体影响非常强，其对我国国民经济发展的带动作用非常大。据有关资料显示，1998年-2011年，房地产业包括建筑开发对GDP的直接拉动作用呈上升趋势，从1998年的0.43%上升到2011年的0.65%，房地产业每年平均拉动我国经济增长0.64%。房地产业对GDP的间接拉动作用也越来越大，从1998年的0.81%上升到2011年的1.21%，年平均拉动经济增长1.19%。直接拉到与间接拉动合计，房地产业每年平均拉动我国GDP增长1.84%。同期我国平均经济增速为年9.86%，房地产业对我国经济的贡献率超过19.7%。房地产业自身增加值占GDP的比重从2009年起已经超过9%，2009年到2011年这个比例平均为9.6%。房地产业自身增加值加上间接带动产业的增加值一共占GDP的比重，从2010年起已超过30%，2009年到2011年这个比例平均为30.1%。

（2）对关联产业具有需求拉动作用据有关资料显示，抽样调查2002年、2005年和2007年这3年，房地产业对我国42个产业的完全消耗系数之和分别是1.6339、1.7977和1.9526，这意味着房地产业每增加1个单位产值，2002年拉动关联产业增加1.6339个产值，20005年数据为1.7977，2007年数据为1.9526。证明房地产业对关联行业的需求拉动作用越来越大。从拉动的行业种类来看，主要受益的是物质及原材料型行业。这3年，受房地产业需求拉动影响最大的前10个产业中2002年有6个是物质及原材料型产业，2005年有8个，2007年有9个。2002年房地产业对这些关联产业的单位拉动作用占所有产业单位拉动作用的61.5%，2005年占63.2%，2007年占66.5%，呈逐步上升趋势。

（3）对关联产业价格的影响突出房价的变化对其关联产业产品价格的变化影响突出，根据有关资料对房价上升10%，其对关联产业产品价格的影响，及对物价指数的影响，排名前10的产业列表如下：从上表可以看出，价格上涨幅度最大的主要是服务业，在服务业的成本比重中房地产所占比较高，因此房价的变化对服务业的影响更大。

三、促进我国房地产业的可持续发展，与我国国民经济协调发展

1.房地产业可持续发展内涵房地产业可持续发展有丰富的内涵，它涵盖了社会、经济、文化、技术、环境等领域，总体来说，包括其一，要能够促进经济的持续增长，其二要能够保护环境，保证资源的有效利用及持续发展，其三是能够促进社会的全面进步。也就是说，实现房地产经济可持续发展，既要能够满足目前人民的物质需求，并能给今后预留发展空间，还要能够使得房地产业与社会各产业协调发展。

2.房地产业可持续发展的措施及对策

（1）加强对房地产业的市场监管力度政府要加大对房地产业的市场监管力度，理顺行政管理和企业自主经营的关系，管好政府的份内工作，引导房地产市场向规范化、市场化方向发展。要加强对房屋质量检测力度，确保开发项目的质量；要努力提高土地利用率，避免土地空置现象；加强管理监督的同时必须杜绝对项目的暗箱操作，减少并消灭对房地产业的不合理收费。此外，还要积极引导房地产企业适应市场需求，促使开发项目与当地的环境资源人口等相协调，控制房地产开发的投机行为和短期行为。

（2）重视制度创新和科技创新制度创新。一是优化税收结构，除对增量房产进行征税外，对存量房产征税要进入议事日程；二是开发企业的观念创新、产品创新，房地产开发企业必须进行环境成本核算，改变过去片面追求环境、低容积率、人均居住用地超规范的做法；三是消费观念创新，考虑潜在需求如何转化为有效需求问题；四是服务创新，创新中介、经纪、物管的内容和形式，简化房贷、产权登记等事项繁琐的手续，建立一套科学合理利于操作的流程。科技创新。要采用先进的科技手段和方法，利用新能源，使用新材料，争取最大的经济效益；要提高资源的有效利用率，减少环境污染，改善人们的居住、办公条件，优化城市环境，从而增进人与自然的亲和力，使得房地产业的发展与人民居住文明协调发展。

（3）建立健全房地产业法律法规，规范和指导房地产市场积极推进房地产市场的制度化和法制化建设，对房地产业经济活动整个流程的各个环节，都要有规定明确具体、具有较强操作性的法规和准则，从而引导和规范我国房地产市场健康有序发展。对该流程中的买（拍）地环节、行政审批环节、企业融资环节、开发建设环节、质检环节、商品房预售环节、销售环节、售后环节、物管环节等几大重要环节的法律法规进行建立健全完善。特别要注意对法规准则的细化，如买（拍）地环节中对土地市场信息公开的法规准则，应细化说明规划结构、土地储备量、在拍土地、规划评估价格等；行政审批环节中审批程序和监督机制应细化；融资环节中指定金融机构、指定金融监控机构及金融秩序的监管制度应细化；开发建设环节中房地产税收的细则要细化；销售环节中对价格标准应细化。

（4）创立房地产金融二级市场，完善房地产金融体系据有关资料，其他国家居民个人住房的贷款占社会总贷款的比例大约为20%，而我国的比例仅为1.6%，这可以解释为我国房地产业有效需求不足，因此，有必要把房地产金融信贷更多的转移为房地产消费信贷，以实现我国房地产业生产-消费的良性循环。制约我国房地产业发展的瓶颈之一就是金融信贷问题，我国房地产业一直被资金来源、资金流动性、期限错配等等因素的制约，为确保房地产业的可持续发展，就要完善现有的房地产金融体系，打通房地产市场与资本市场的联系。具体讲就是建立和完善我国住房抵押贷款的二级市场，争取将抵押贷款实行证券化，把住房抵押贷款的一级及二级市场纳入到金融的整体大循环之中。

（5）做好房地产信贷风险的预防及管控工作由于我国商业银行及其他金融机构与房地产业的联系是如此紧密，房地产业的行业风险会传递到商业银行及其他金融机构，成为它们的信贷风险，要做好预防及管控工作，一是，要抓紧做好自身信贷结构的调整，自身资料缺课大，规模小的开发企业，抗风险能力不强，必须严格控制信贷；二是控制好个人住房贷款的风险，重点支持自住房及改善型住房的贷款需求，同时还要严格执行贷款审查，坚决杜绝开发企业假按揭真贷款的风险做法；三是要加强贷后的管理，做好信贷资金的跟踪、调查工作。

（6）制定合理规划，提高资源有效利用率房地产业要改变过去那种粗放型的发展方式，合理规划，提高对土地资源及其他各种资源的合理利用，提高资源的有效利用率。一是合理利用土地资源。土地资源是不可再生资源，是我国房地产市场开发过程中必须加以合理利用的资源；土地资源也是我国实现房地产业可持续发展的基础，是我们改善人居环境的的前提。要合理利用土地资源，必须首先按照可持续发展的原则来开发利用；其次，对城乡结合地区的土地开发，要对土地征用许可证进行严格把关；再次，对已经转为建设用地的，政府有关部门必须要督促开发企业提高土地的利用效率；最后，要对各类用地合理配置，以实现土地资源高效配置。二是抓好空置土地的处理工作首先要调整土地的存量，避免闲置，其次，需要从法规制度的角度妥善处理闲置的土地，对通过招拍挂手续以后超时限的土地，要通过回收、收购、兼并、拍卖的方式来使土地重新回到市场，从而使土地的利用率得以提高。

（7）抓好环保工作，促进生态可持续发展一是在房地产开发建设过程中必须注重对生态的保护，生态环境直接影响人们身心健康，是我们生活的重组成部分，是一直以来人类发展关注的重点，因此，房地产开发建设必须树立以人为本的设计理念，在开发建设过程中抓好对环境的保护工作。二是要发展低碳房地产，积极提倡使用节能材料、可再生能源。

地产业范文篇10

【关键词】房地产房地产市场调控政策

中国的房地产业在2000年前后取消福利分房制度后取得了迅猛发展，2007年是中国房地产业发展的第十六个年头，今天的房地产业正以开发规模每年20%左右的速度增长，已成为我国国民经济的一个支柱产业，改变着国家的经济结构，并切实的改善着我国居民的居住条件和居住环境，但中国的房地产业的发展仍然是处于初级阶段，随着房地产业的不断发展也出现了一些丞待解决的问题。本文结合2006年11月之前国家各部委的有关房地产业的宏观调控政策，对现今房地产业出现的一些问题进行综合评述的分析，并提出一些建设性的意见。

一、房地产市场的现状

目前房地产市场出现的问题主要体现在以下四个方面：

1、房地产投资规模过大。2002年，我国城镇房地产开发完成投资占GDP的7.55%，占固定资产的17.9%；2003年，全国房地产开发完成投资10106.12亿元，同比增长28.5%；2004年，完成投资13158亿元，同比增长1.6%；2005年，全国房地产投资15759.3亿元，比去年增长19.8%；2006年以来，房地产投资增速逐月回升，1-6月同比投资增长速度已达24.2%，超过上年同期增速0.7个百分点。可见，房地产业投资已在我国形成较大的规模，并呈现出逐渐增长的趋势。

2、商品房价格上涨过快。目前房地产价格出现的问题主要集中在商品房价格上涨过快，使普通居民无力购买所需住房。商品房价格上涨过快主要是由于商品房的成本因土地价格形成机制的不健全而提高，商品房销售价格行为不规范。国家统计局调查统计的全国70个大中城市房屋销售价格数据分析，2006年上半年各月新建商品住宅销售价格涨幅分别为6.3%、6.4%、5.9%、6.4%、6.1%、6.6%，可见，一季度涨幅回落，二季度开始反弹，但总体水平维持在较高的水平。

3、商品房结构不合理。房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。据有关学者分析，住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的30%——35%比较合理，但现在市面上商业营业用房、别墅、高档公寓的比率较大，无法满足中低收入消费者的购房需求，引发房地产市场供求关系的失衡。造成以上事实的原因，除了房地产商贪图大的利润之外，还由于土地使用权的费用是一些地方财政非常重要的来源，商品房价格的上涨会增加地方的税收、带来相关产业的发展，因而地方政府在决策上的偏激性也导致了商品房结构失衡。

4、房地产市场秩序混乱。2006年以来，外资投资房地产增长较快，境外居民和非居民机构直接购买在建项目和成熟物业等较为集中，至6月底，新设外商投资房地产企业同比增长25.4％，实际使用外资增长27.9%；境外机构和个人购买商品房一季度结汇同比增长2倍以上。外资进入房地产市场过猛，市场准入规则不够规范，扰乱了我国货币政策的执行力度。房地产销售市场上也是一片混乱的景象。而在“售楼中心”设出之前，房地产开发商对“期房”的大肆宣传和炒作成为现今房地产市场的一个新的亮点。投机者借助“期房”获取了较大的经济利益，而普通的房地产消费者却因为所购买的“期房”与现房之间存在着一定的差距（这些差距主要由于普通的房地产消费者掌握有关建筑业知识的有限性）造成了心理上和经济上的双重损失。此外，一些房地产开发商在对现房销售时的房价优惠打折等一系列的优惠活动，极大地损害了消费者的知情权。

二、加强房地产市场调控的对策

下面结合2006年度出台的国家对房地产业发展各方面的调控政策，具体分析一下加强房地产市场发展的宏观调控政策。

1、加强商品房结构规划的管理。针对我国少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理的问题，2006年5月17日，《中华人民共和国测绘成果管理条例（修订草案）》，即新“国六条”出台，2006年5月29日，中国国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》等。通过宏观调控政策调整住房结构，引导居民合理消费已纳入经济社会发展工作的目标责任制，成为我国商品房不合理结构的重要举措之一。要切实调整住房供应结构，就需着力发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房，此外各地还要制定和实施住房建设计划，对新建住房结构提出具体比例要求。只有有效的调整了商品房结构，才能解决商品房市场供求失衡的状况。此外，还应充分利用税收来调控商品房结构，可以采取以下措施：一是根据人均居住面积来征收税款，根据各地方不同的经济发展状况等多种测量人民生活水平、经济发展水平等因素，制定我国城镇人口标准居住面积，对超过标准的居民征收房地产征值税；二是通过调节高收入群体购买高档住房的市场调节价，实现高收入群体和低体收入群体的贫富之间的转移支付，以此来调节住房结构的矛盾。2、加强房地产价格的调控。2006年5月9日，中国国务院办公厅转发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。力求通过切实调整住房供应结构，发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，整顿和规范房地产市场秩序，有步骤地解决低收入家庭的住房困难，完善房地产统计和信息披露制度，共六个方面的内容来控制房价上涨过快的趋势。加强房地产价格的调控，首先要保障城镇中低收入家庭的住房需求，因此，必须大力的加大普通商品住房、经济适用房和廉租房的供给量，建立房地产价格形成和监管体制，严格规范房地产价格形成机制，根据不同地区、不同的情况调节价格的增长幅度，制定一系列使中低收入家庭和最低收入家庭能够充分享受到政府各项优惠政策的监管细则；此外，还应发挥土地的调控作用，将大块土地分成小块投放到市场中去，形成房地产开发商竞争投资开发的局面，通过市场竞争来调节房地产价格，充分发挥市场的资源配置作用；第三，形成合理的商品房价格构成和销售价格体制，对投放到销售市场中去的商品房要明确其销售价格构成及销售价格计算标准；最后，要对房地产市场出现的不合理、不合法的附加费用及炒房，减少面积等非法行为进行严厉的查处、打击。3、加强房地产市场的监管。2006年7月24日，经国务院同意，建设部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外汇局联合《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。2006年9月4日，针对个人转让住房过程中发生的相关费用有关扣除的规定不够明确、详细，及对二手房交易个人所得税的征收不到位，影响了执法刚性，造成税收收入流失的问题制定了一系列政策和规定问题，国家外汇管理局、建设部联合《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。目前境外热钱进入中国房地产市场，要规范外商投资房地产市场准入、开发经营管理、严格境外机构和个人购房管理，就要提高部分外商投资房地产企业注册资本金在投资总额中的比重，明确外商投资房地产企业的设立、股权和项目转让等程序，加强外商投资企业房地产开发经营管理，规范外商投资房地产企业在贷款、结汇等方面的行为，严格境外机构和个人购房的管理。所有地税开始强制征收房产出售个人所得税，主管税务机关在房地产交易场所设置税务窗口，一并征收房地产交易的营业税、土地增值税、个人所得税等税种，要求各税同步征收，使得个人所得税不能再自愿缴纳，可让缴纳个税与房屋过户直接挂钩。同时还要区分不同类别房屋，分别规定其原值，允许合理扣除按揭购房贷款利息和装修费用等，使得现行政策更具有操作性，减轻纳税人的税负。建立缜密的房地产投资规则，严格审核投资条件和投资项目。保证国内房地产开发商的投资收益，及规范外资进入我国房地产市场的秩序，使二者协调的发展，在竞争中实现双赢。

4、加强房地产金融信贷调控。上调金融机构贷款基准率是充分发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用，是央行收缩信贷采取的紧急措施。2006年4月28日，中国人民银行上调金融机构贷款基准率0.18个百分点。2006年5月8日，建设部宣布将各档次个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点。2006年5月27日，中国人民银行再次宣布，从4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年贷款利率上调0.27个百分点，其他各档次贷款利率也相应调整。2006年8月19日起，中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率，在此次利率调整中，个人住房公积金贷款利率保持不变。理论上讲，上调金融机构贷款基本利率，一方面可以抑制房地产市场的购买需求，增加购买负担和风险，从而抑制房地产市场的投机行为；另一方面可以增加房地产业的开发和经营成本，控制房地产的开发规模，从经济角度调控房地产市场的供求关系，降低消费者的购买量，减少房地产市场的供给量。然而，以上各项政策的出台并未抑制房地产开发商的投资，因为以上两者均将负担和风险转嫁给了真正具有住房需求的消费者，让越来越多的真正具有住房需求的消费者放弃了购房的行为，对房地产市场呈观望的态度。这样一来虽能暂时缓解房价上涨的压力，但并不能彻底解决房地产市场出现的问题。

就出现的问题，采取分档次的还贷利率不失为一个不可行的办法。对购买不同档次、不同面积的商品房的贷款购房者实行不均的还款利率，是利率与消费者购买商品房的档次、面积成正比，这样就可以使普通百姓切实的在金融调控政策中受益，又可以调节高收入群体与低收入群体的收入差距，逐步的改善商品房的结构，规范商品房市场的供给。

5、加强土地使用管理。房地产业开发的是土地产品，目前建设用地总量增长过快，有效的严把土地“闸门”就能够有效的控制房地产市场的供给。2006年9月5日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》公布，对各地和各部委提出了八大方面的要求，严把土地“闸门”。《财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》规定，从2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍。具体包括：一是新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高一倍，并按照实际新增建设用地面积征收；二是地方新增建设用地土地有偿使用费全额缴入省级国库；三是主要参照基本农田面积和土地开发整理重点任务分配新增建设用地土地有偿使用费。此外，《通知》对新增建设用地土地有偿使用费征管、收缴程序、清欠、监督检查等也作出了规定，中国新增建设用地土地有偿使用费标准将提高1倍。