地产合同管理范文10篇

地产合同管理范文篇1

关键词：合同管理；成本控制；商业项目

开发商业项目目前在国内呈现出蓬勃发展的趋势，各类商业项目开发也是如雨后春笋。相比于住宅项目，商业项目还是有诸多不同之处，商业项目的合同管理也与住宅项目有所不同。特别是对于许多第一次进行商业项目开发的公司来说，项目的发展定位和开发难度都没有经验可以借鉴。因此，从项目定位开始，到项目开业，从施工到开业的各个阶段，项目的成本控制均受到巨大的考验，如何通过合理的合同、合约管理工作，使得项目的成本得到有效控制，并实现预期的各项功能及性能指标，是商业项目合同管理的要点。文章借鉴国内一些好的商业项目开发经验，对商业项目合同管理要点进行分析。

1合同管理要点分析

商业项目因为分包工程多，成本控制难度较大。通过对国内多个知名地产公司商业项目合同管理一些资料的分析，以及项目的成本过程管理的研究，文章对商业项目的合同管理优秀做法进行了以下总结和分析。

2提前进行合约策划，做到未雨绸缪

商业项目工程内容复杂，项目管理要求高，在合同签订之前，做好合约策划必不可少。合约策划即建立良好的合约管理总体思路。由于商业项目有较多的专业分包单位和供应商，而土建总包单位只需要完成主体结构即可，因此地产公司的合约管理部就必须在合同中对总包的相关工作及与各分包的关系进行提前明确，加入相关的约束条款。商业项目在目前市场情况下，成本控制较为严格。项目分包的主要思路一般是采取由甲方直接分包的做法。具体而言，有以下做法：①分包原则。土建总承包需完成主体结构施工及内外粗装饰施工，其余工程由甲方进行分包；②为了保障商业项目发展的进度，可以根据项目工期要求，严格控制建筑成本，同时也兼顾招标的效率。如对于造价高于200万的合约招标可以采用两次报价；对于合约总价在200万至100万以内的，采用一次报价的模式进行招标；对于低于100万的、工期紧张的特殊工程或者是政府垄断的工程（例如自来水、天然气、供电）等，可以采取直接议价定标的模式进行；③招标模式以图纸算量单价包干为主，即按照图纸工程量进行总价报价，不再按照定额进行算价，减少结算时候的纠纷，对于某些工程量无法包干的工程，则采用明确综合单价，对开办费包干，工程量按照实际发生情况进行结算的模式来进行，通过两种模式的结合，有效地控制合约风险和后期大规模索赔的风险；④工程款的支付也是合同管理的一项重要内容，在项目分包之前，可以对工程进度款支付制定一系列的预控措施。为了能够及时掌握工程成本即时的变化情况，建立良好的控制措施，在合同签订以前，要求施工单位对现场可能发生的成本变化情况进行及时汇报和分析，便于过程的成本控制；⑤做好材料管理工作。在商业项目的招标开始之前，可以提前对材料进行摸底，对于材料方面的控制进行更为细化的分类，对于建筑材料的采购可以细分为甲方供应、甲方指定乙方采购和施工单位自行采购三种模式。对于影响面比较大，位置比较关键的部位，一般采用甲方自行采购，这样能够对工程质量有所保障；而对于量比较大，资金占用比较严重，但作用比较关键的材料，一般采用甲方指定平拍乙方采购的模式，这样可以减少资金的占用，有效地将这一风险转嫁至施工单位。通过三种材料管理模式的合理利用，既能起到成本控制的效果，也能对施工质量进行有效的把控。

3强化设计控制，从源头控制成本

影响工程项目造价最主要的阶段是设计阶段，商业项目合同管理的源头就是设计阶段。与住宅项目不同的是，商业项目分包设计图纸深化是一项重要的工作，通风空调、弱电系统、幕墙、精装修等合同必须包括图纸深化的内容，都是成本控制的关键环节。因此在招标文件的招标须知中，应该对可能在施工中出现的变更费用进行充分的预计和考虑，做到提前说明，杜绝不必要的追加。在议标过程中项目部应该充分发挥施工经验的特点，对承包商报价中可能在今后产生增加费用的，逐项分析，在合同条款中予以约定。以下内容就是商业项目在设计阶段一些重要方面应该如何进行合约管理前置。3.1机电工程。商业项目的机电工程主要包括给排水、通风空调、电气、弱电及电梯等五大分部工程。所有的机电工程，地产公司合约管理部都应该在招标文件中明确规定，深化设计为中标单位主要工作内容，中标单位需在中标以后提供深化审计图纸供工程师审核。但一切由于深化设计所引起的金额增加均不构成索赔的风险，同时也可以尽量控制成本。3.2幕墙工程。幕墙工程也是存在大量深化设计的工程，地产公司合约管理部应该要求幕墙公司做出深化设计，并应该要求其作出承诺，若后期因深化的原因增加费用不获补偿。同时，由于幕墙升级的特殊性，很有可能施工单位在中标以后以深化设计的借口减薄壁厚或减少型材的界面尺寸，但这是对工程质量不利的。针对这一情况，也应该在定标阶段就明确规定型材的线密度，所有的深化设计均不允许去做所谓优化，以及“任何系统的改变，必须得到幕墙顾问与业主的联合签署同意方可施工”，这一项，即成功的控制了成本，也尽最大可能避免了施工单位偷工减料的做法。3.3精装修工程。在招标初期，设计部及合约部应该对精装修材料进行讨论，进行方案比较。尤其是对构成精装修成本影响较大的各主要材料进行研讨时，应该放弃一些价格较高的高端产品，选择市场价格相对适中的产品，可以使精装修成本进一步降低。

4加强动态成本控制

商业项目管理，最重要的一环就是密切关注成本动态监控，对项目的成本做到心中有数。4.1施工前合约交底。在合同签订后，为了确保合同能够按照签订时的目标执行，以及各分包单位能够了解合同条款，现场能够知道合约精神，地产公司合约管理部应该及时组织各部门对施工单位进行合约交底工作。工程项目合约签订后，在合约交底工作中，应该对各个分包单位都进行详细的合同解释，特别是对工程的承包范围、合同方式、合同条件、合同中的注意事项、暂定金额项目、暂定供应单价项目等。4.2施工过程中的合约管理。在施工过程中，地产公司合约部还应该在已经批复的成本上进行优化，建立成本超支预警，使得项目成本更加细化，更便于把控。对于已经分包的成本即时监控，对于待分包科目成本应该了然于心，严控成本超支的情况发生，即方便决策也方便控制。对于待分包的项目，地产公司合约部应该对待招标分包工程进行简单成本分析。若发现有成本超支的可能，应及时与设计部讨论，对方案进行优化，尽量减少三级科目超支的可能。在已经分包项目施工期间，及时监控动态成本。由于商业项目变更较多，地产公司合约部尽量做到小变更当日核算完毕，大变更3～5日核算完毕，及时更新台账，及时了解成本情况。对于三级成本科目有可能超支的情况，及时发出预警；对于由于商业招租或其他因素不能避免确实需要超支的，则尽量将其他带分包项目优化，尽量消除超支。地产公司合约管理部还应该对现场签证进行严格管理。为了避免施工单位投机取巧进行现场签证，合约管理部制定了专人到现场进行签证管理，任何签证事项都必须经过现场工程技术人员的认可后方可执行。在事实执行过程中，要求现场对该事实进行如实记录，签证完成后不仅需要经过现场项目部的审核，还需要得到合约管理部派驻现场人员认可后方可确认，做到所有的签证的描述要求以事实为依据。对于签证的时效性也应该提出明确的要求，避免出现不清不楚，事后算账的情况。4.3交付阶段的合同管理。随着开业在即，招租的情况每天都在变化，对于精装修及机电的成本控制也是巨大的考验。在精装修工程施工完毕后，由于招租的需要，商场局部楼层的精装有可能会重新定位，可能面临大量施工完毕的精装商铺铺位拆除，同时，由于新增业主的要求，又新增大量精装商铺，同时机电工程进行完善和改造。因此，由于商业项目开业引起的变更金额也比较严格考验着商业项目成本。对于此种情况，地产公司合约部应该及时核算变更成本，并及时通报给公司各部门及公司决策层，及时监控动态成本，尽量做到心中有数。

5结束语

地产合同管理范文篇2

关键词：房地产企业；合同管理体系；建立；完善；风险防范

合同管理渗透在房地产开发和施工的全过程中，能够有效保障房地产建设项目的成本、进度、安全和质量，使建设过程中的风险显著降低。随着建筑行业的不断发展，合同管理的重要性也逐步被人们重视，并试图希望通过科学方法进行合同管理，从而保障房地产建设项目的经济效益和社会效益。

一、合同管理的特点

1.具有长期性

房地产开发是一个长期的过程，包含着非常复杂的流程，既要对房地产开发的可行性进行分析、，对施工规模、地点和图纸进行规划和设计、，对施工中所需要的材料、人员、设备等进行准备，还要对施工中的各种要素进行科学控制和管理，。大部分房地产建设项目都需要数年才能够完成，因此其中的合同管理也具有长期、连续的特点。

2.内容庞大

由于合同管理涉及到施工的方方面面，因此在房地产开发的过程中，涉及到的内容非常多的内容，如土地合同、人力合同、材料合同、资金合同、设计合同、及监理合同等等，。这些合同的内容都不同，并且涉及到很多专业知识，关系着各个单位之间的协调性，因此内容非常复杂、庞大，需要专业的管理人员和完善的管理体系，才能够有效降低合同管理中的风险。

3.存在很大的合同风险

由于房地产开发过程过长，在其中存在着很多因素，将会出现合同风险，例如，如果施工中出现雨雪、冰雹等重大自然灾害天气，施工就会停止，使影响施工进度受到耽误，使施工无法按照合同上执行，从而存在着违约、罚款等风险。同时，国家的政策会出现不同程度的变化，有可能今年获得审批的项目明年就受到政策影响而停工整顿，房地产企业要按照合同给施工单位或业主进行一定的赔偿索赔，给房地产开发企业带来重大的损失。

二、完善房地产企业合同管理体系的有效途径

1.对合同管理制度进行完善

由于房地产建设项目的各个环节都需要合同管理的参与，因此，为了能够确保每个流程的科学、合理性，便于控制和管理，在施工的各个环节建立可操作的制度，对介绍信的开具、信息的跟踪、合同的草拟、洽谈、评审、用印、交底、责任分解、履约跟踪、变更、索赔、违约、解除、及终止等环节进行科学管理和严格监控，通过完善的制度来使每个单位都能够分工明确、互相配合，从而使建设项目顺利实施。

2.完善合同管理信息系统

当前，科学技术的发展也带动了房地产建设项目中各项技术的发展，尤其是信息技术，得到了迅猛发展，应用在房地产建设的档案管理、信息等多个环节中，有效提升了工作效率。在合同管理的过程中，我们应在房地产企业内部建立合同管理信息系统，使施工中的各项动态都能够得到及时的交流，及时传递合同文件、变更记录、补充协议、会议纪要、和各方的来往函件等文件，使合同管理能够借助互联网的优势，得到科学管理。

3.完善合同管理组织体系

为了能够使合同管理贯穿在房地产开发的每个环节中，应加强对合同管理组织体系的建设，在总公司、分公司和各个项目单位都设置合同管理岗位、合同管理小组等机构，让合同管理能够渗透在房地产企业的各项工作中，深入到每名员工的内心，使所有员工都能认识到合同管理的重要性，并严格对经手的每一份合同进行检查和修订，防止其中存在的问题。同时，应对所有合同管理人员进行培训和教育，使其严格对企业中所有合同进行监督，并掌握采取科学的措施，防范对合同中存在的风险进行防范，并具备解决合同纠纷的能力。

4.完善合同管理的有关法律法规

完善和健全法律法规是确保建筑市场正常运行的首要前提，是工程项目合同管理的基础依据。制定从项目可行性研究至工程交工验收全过程的一系列法律法规，将工程建设整个过程纳入法制轨道进行规范和管理，对于规范建筑市场主体行为、维护建筑市场秩序、增强各方主体的法制观念具有重要意义。针对建筑市场中的信用缺失、合同履约率等问题，要及时进行研究和，探索创新制度创新，制定新的更规范的法律法规，矫正市场运行中的种种偏差，遏制消极因素，规范各方行为。同时，对不断出现的新问题要制定相应的更具操作性的法律法规，促进建筑市场的健康和可持续发展，为建设工程项目合同管理创造更好的宏观环境。

三、结语

综上所述，随着人们风险防范意识的不断提升，合同管理受到了房地产企业的重视，希望通过科学的合同管理，能够规避房地产建设项目中的风险，避免不必要的资金、物资损失，确保房地产企业的经济效益和社会效益。

参考文献：

[1]文石强.我国房地产企业的合同法律风险及防范[D].湘潭：湘潭大学，2013.

[2]孟宵冰.房地产企业合同管理体系的建立与完善[J].商场现代化，2009（2）：58.

地产合同管理范文篇3

关键词：房地产企业；合同管理；成本控制

合同管理指代的是企业将自身当成是当事人依法开展相关的合同订立、履行以及转让等一系列工作的统称。房地产开发企业和合作企业之间施行的经济往来措施，一般情况之下使用到的是签订合同的措施。房地产项目开发工作是一项复杂性和系统性比较强的工程。

一、对合同管理在房地产企业中起到的作用进行分析

1.可以为企业经营目标的实现做出一定程度的保证

合同隶属于契约包含的范围之内，是当事人之间依法确定、变更以及终止民事权利和义务关系的过程中需要使用到的一项协议，合同是房地产项目任务委托以及承接工作进行的过程中需要使用到的法律依据，在施行的过程中是合同双方需要遵循的最高行为准则，在合同当中是对双方应当享有的权利以及应当承担起来的义务做出的规定，对合同双方都起到了较为重要的制约、督促以及保障作用，在房地产项目施行的过程中，涉及的所有活动都是需要依据合同中的规定办事的，在此基础之上才可以保证实现经营目标。

2.提升合同管理工作的力度

提升合同管理工作的力度，满足我国市场经济发展进程向前推进的过程中提出的客观要求。在我国市场经济发展向前推进的过程中，不断地强调的一点就是市场微观主体在市场管理工作进行的过程中发挥出来的作用，虽然说在市场经济发展向前推进的过程中，政府的职能被弱化了，市场主体自身的管理能力也是需要得到一定程度的提升的，以便于市场管理的要求得到满足。承包商在建筑市场中占据主体地位，因此在我国市场经济发展向前推进的过程中起到的作用是较为重要的。

二、提升房地产企业合同管理工作的力度的过程中应当施行的措施

1.公司部门架构中应当设置专门的人员展开合同管理工作

从事合同管理工作的人员不单单是一个档案管理人员，与此同时也是一个精通工程、成本、财务的人员。合同管理人员自身承担的职责不单单是针对合同展开整理、记录以及归档工作，也是应当针对合同要素展开审核工作的。审核合同的金额是否科学合理；审核合同库款的方式方法是否是科学合理的；审查合同中涉及的款项结算工作进行的过程中需要提交的当地主管税务机关的发票是否正确；审查合同中涉及的有作用的经济数字是否是科学合理的。合同管理人员应当将合同条框中提出的明确要求作为依据展开付款审批工作，以此为基础也就可以确定下来是不是每一笔款项都是严格的依据合同条款展开支付工作的，笔者提到的这几项工作在企业风险控制领域中占据的地位是较为重要的。

2.构建完善性比较强的合同台账合同管理机制

相关的工作人员针对资金支付申请展开审批的过程中，是需要将合同的具体执行情况登记下来的，其实也就是构建合同台账。一个较为完善的合同台账中应当包含的是销售类型合同台账、管理类型合同台账以及工程类型合同台账。销售类型合同台账主要指代的是和销售活动有一定相互关系的经济合同，其实也就是在财务中划归到消费费用领域中的合同。管理合同也就是在日常工作进行的过程中使用到的和经营管理相关的合同，其实也就是在财务账务中划归到管理费用包含的范围之内的合同。每当将一笔实际付款金额支付掉之后，合同工作人员应当将实付金额天禧在这一次申请额度范围当中，以此为基础也就可以对已付款金额形成全面且明确的了解。

三、结语

总而言之，合同管理工作在房地产项目管理领域中占据的地位是较为重要的，也是防范和控制经营风险的过程中需要使用到的一项极为重要的措施，针对房地产企业全过程成本控制工作取得的效果来说是十分重要的。在现阶段我国房地产行业市场竞争越发激烈的情况之下，房地产行业中的各个相关企业只有将合同管理工作做好的前提条件之下，才可以对经营风险形成有效的控制，从而也就可以在此基础之上使项目开发投资获得的经济效益水平得到一定程度的提升。

作者:瞿有亮 单位:湖北联投小池滨江新城投资有限公司

参考文献：

[1]袁意生.御海龙湾项目建设成本管理体系构建与实施策略研究[D].长春:吉林大学,2015.

[2]孟繁璋.房地产企业合同管理策略与方法——兼论合同与财务管理的融合[J].财会学习,2012(10):26-27.

[3]范戈.基于4P营销理论下的逆市房地产市场营销策略分析[D].重庆:西南财经大学,2012.

地产合同管理范文篇4

一、我国建筑行业现状

目前我国建筑市场中涌入了大量新型的建筑理念和建筑方法，为我国建筑行业的发展打下了坚实的基础，使我国的建筑行业与世界先进水平相接近。面对建筑行业发展的新形势，我国政府也给予了高度的支持和补贴，培养了许多先进的人才满足市场需求，我国的建筑行业形势可观，前景良好[3]。但值得一提的是，我国在房地产开发项目中出现了项目成本过高的问题，阻碍了我国建筑行业的发展。以深圳国际会馆中心为例，其建筑造型具有特色，且使用的材料具有很好的性能，使用寿命长，强度高，防腐性好，唯一存在的问题就是项目成本之高远远超出了预算成本，造成了成本超支，这一问题得到了我国相关领域的重视[4]。

二、房地产合约规划

在最初，房地产项目工程的实施主要依靠合同，所有的步骤和人员设定均依据合同的内容来完成。在我国，房地产行业发展的比较晚，尚处于落后地位，因此我国政府为了弥补，一直在努力建设投入房地产行业[5]。在不断努力之下，我国房地产行业终于迎来了新的发展阶段，同时也遇到了很多的问题，经历了一些错误，而行业内人员也借此了解到了合约规划来进行新工程的管理与标准的重要性。(一)合约规划编制准则。合约规划的目的是为了约束合同双方的行为，实现共同利益，控制成本，实现双方利益的最大化。合约规划的核心就是分析项目实现的情况和投资利益，按照价格质量和经验对项目中的经费进行预算和管理，最终将成本控制在一定的范畴内。若不能做到细化成本，则需要将其分类整理，以便于更好的整理项目资金[6]。很多经费无法通过语言来进行说明，包括施工中的突发意外或特殊灾害等，这就需要设立专门的款项，对此进行简单的记录。针对这样的情况，可以将合同内容人性化，不需要一成不变，需要保留一定的空白，便于满足不同的需求。最重要的是合同能够有效的实施，实现合同的价值，若建立的合同不符合实际，缺乏合理性，则就没有存在的意义，因此，要给予合同建设足够的重视。(二)合同规划的重要性。合同属于双方约定的一个凭证，具有法律效力，合同能控制项目成本，具有极其重要的价值。首先，合同涵盖着十分广泛的内容，如成本控制、项目流程、项目设计、项目管理和承包商等等，这些内容都对施工和收益产生最直接的影响，因此，一个项目的实施必然离不开合同。合同表明了合约方之间的关系，是工程合法进行的有效依据，能够作为连接和纽带约束合同双方的关系，直到双方完成合作。合同有助于施工在预期内完成竣工，工人能够按时收到工资，实现所有相关人员的合法利益，这也是国家长时间以来遵守的行为准则。合同成立后具有法律效力，能约束企业和施工方的行为，因此健全的合同是项目实施的重要凭证。政府和国家要加强对合同内容的规范，按照程序依法签订合同，双方在证明人的见证下签订合同并实施，合同双方要对建筑市场有一定的了解，同时明确合同上的内容，将合同的内容发挥出来，促进国家经济的发展。

三、促进房地产开发企业合约管理对项目成本的控制措施

结合房地产行业发展状况和国家实际情况，我国有必要对合同管理控制项目成本采取有效措施。(一)建立健全的合同管理制度。要想解决合同问题，必须由国家对合同进行控制，建立健全的合同管理制度体系，保障合同的合法性，健全国家的法律制度，在合同管理中有效的控制成本，让房地产事业朝着更合法、健全的方向迈进。同时企业通过合同能够保障自身利益，对于国家也是管理制度不断完善的体现，有助于降低成本，实现企业利益最大化，从根本上解决成本控制的问题，促进我国社会的不断发展。(二)提升合同管理人员的素质。提高合同管理人员的素质也是合理控制合同成本的重要举措。对合同管理人员进行专业素质培训，提高专业知识水平，使其能够了解项目工程中的问题，有效的避开承包商的各种“陷阱”，促进合同价值的实现。合同管理人员要对施工现场的作业情况和施工进度有所掌握，对于合约中的内容和项目工程质量要求有详细的了解，监督施工方的施工进度。作为监督施工人员，要以身作则，对于不符合合同规定的内容不应接受。员工定期接受公司培训，通过考核的方式提高员工的积极性，使员工了解更多专业知识，有助于提高合同管理控制成本有效率。加强对员工风险评估意识的培训，以便员工在面对选择时做出正确的决策，合理预知风险，减少公司的不必要损失，降低潜在风险。(三)建立完善的运行团队体系。不论是在什么机构中，都需要有专业的团队来相互配合，共同完成对合同的管理。团队之间要建立良好的默契，同时要健全这一部门，将这些人组成团队去组建新的运行体系，组成一个互相配合、合理分工、优势互补的团队，积极参加讨论，不断对合同内容进行修改和完善，促进房地产行业的发展，合理利用合同管理对项目成本进行控制，促进国家的经济发展，完善的运行体系能够保障合同管理的有序进行，将合同的价值和优势充分发挥出来，促进行地产开发获得更好的发展，因此有必要坚持运行团队体系。

四、结束语

随着国家经济和科技水平的不断发展，时代也发生了翻天覆地的变化，我国不断改革和创新，在建筑行业中取得了长足的进步和发展。作为建筑业发展的重要项目，房地产开发企业合约管理对项目成本的控制越来越重要，也是我国的先进技术和项目，因此，在房地产开发行业中要继续探索新的领域和人才，创造我国建筑行业发展新高度。

参考文献：

[1]宗江.基于合约规划的房地产开发项目动态成本控制分析[J].中国市场，2015(7)：34-35.

[2]徐丹.探讨如何做好房地产开发项目招标采购及合同管理[J].中华居民旬刊，2015(3)：56-57.

[3]谢士军.房地产开发过程中合约管理对项目成本的控制[J].城市建设，2014(2)：54-55.

[4]孙涛.浅析房地产开发项目中的成本控制与管理[J].建筑经济，2014(4)：67-68.

[5]熊少娟.房地产开发企业合约管理对项目成本的控制[J].物流工程与管理，2010(6)：90-91.

地产合同管理范文篇5

一般来说，房地产开发项目合同管理的主要目的是：

建立现代企业制度的需要

建立现代企业制度，无论是对于国有企业还是对于非国有企业，都是一个不可回避的深刻而严峻的话题。建立现代企业制度，是社会化大生产和市场经济的必然要求，是市场改革的方向。现代企业制度的建立，对公司提出了新的要求，企业应当严格按照《公司法》有关建立现代企业制度的规定，坚持“自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束”的原则，更多地考虑到市场需要的变化，采用先进的管理模式和技术经验，认真向国际和国内同行学习，提升自己的业务水平。

项目合同，是主体企业进入市场的重要制度，是进行工程施工、监理、验收的重要依据，关系到开发参加单位的根本利益。因此，加强对项目合同的管理，已经成为建立现代企业制度的重要内容。

规范市场交易行为

规范市场的交易行为，包括二个方面的内容。

一是规范市场主体的行为。项目合同管理的一个重要内容就是确保开发参加方具有市场认可的主体资质，具有参与开发活动的权利能力和行为能力，只有这样，才能保证房地产开发市场交易的安全性。

二是规范开发市场的价格。市场经济的一个重要特征就是通过市场来调整价格，而不是由政府干预价格。我国目前正在建立一种“政府宏观指导，企业自主报价，竞争形成价格，加强动态管理”的市场价格机制。因此，各方必须充分挖掘市场潜在的优势，通过各种竞争形式形成合同管理的模式，规范彼此双方的价格关系，以最大限度优化己方的利益。

保证合同的履行

由于市场情况瞬息万变，开发过程中各方由于情势的变化或者由于其它原因，很难保证在开发过程中一直履行自己的义务，但是一时有一方退出，不单可能直接导致开发行为无法进行，而且不会引发连锁反应，从而给开发方或者其它方造成巨大的经济损失。防范开发行为中风险的一种有效方式就是通过合同约定，强化彼此的权利义务关系，加强对双方的监督行为，明确违约责任，这样一方面可以使违约情形的出现机率降至最低，另一方面，一旦对方出现违约情形，由于合同已经设定了违约责任的处理方式，也可以使救济得到及时的处理，从而使损失减至最低。

开拓国际市场的需要

地产合同管理范文篇6

我国房地产行业竞争日趋激烈，成本控制已成为房地产企业占领y场制高点的重要手段。本文从房地产项目成本控制的意义出发，对房地产项目成本控制的土要问题及其对策进行探讨。

【关键词】

房地产企业；项目成本；控制；对策。

近年来，我国房地产业已成为我国国民经济的重要支撑产业，对我国社会经济起着重要作用。作为资本密集型行业，房地产企业对资金管理、项目建设成本的控制都具有较高的要求。本文拟从房地产项目成本控制的重要意义出发，对房地产项目成本控制的现状、问题及对策进行探讨。

一、房地产企业加强项目成本控制的意义。

现阶段，国内房地产市场竞争日趋激烈，加之国家房地产政策的深入改革，给房地产企业都带来较大挑战。通过控制成本就成为房地产企业占领市场制高点的关键环节。房地产企业利润是销售收入与成本费用的差额。目前，我国正通过多种手段来控制市场房价，房地产企业不能通过销售收入来实现经济效益，成本控制就成为了最有效的选择途径。有效的成本控制可以为企业减少费用支出，因而为企业实现经济效益提供重要保证。

二、现阶段房地产企业项目成本控制存在的主要问题。

1、项目成本管理意识较薄弱。

当前不少房地产企业没有树立全面的成本管理理念，成本控制意识薄弱。一些项目经理只关注项目的质量、进度问题；技术人员则认为自己的任务是解决施工难题，保证技术的有效利用和工程质量，而导致项目超支严重；而项目的实际施工人员则关注项目的施工及工程进度。从表面上看，整个项目的施工分工明确、各司其职，但实际上并未将成本控制的目标分解到项目中的相关人员，违背了项目成本控制的全员性原则，造成项目成本管理的无序散乱，项目成本控制失效。

2、缺乏系统的成本控制组织体系。

目前，不少房地产企业还没有同步设置专门的机构来实施成本管理控制，大多数都是由财务部门来负责，缺乏进行成本控制的组织体系，导致管理控制与实际施工脱节。

为了更好的配置资源，不少房地产企业将部分工程分包出去，导致工程施工建设过分分散，成本控制标准无法统一，资源浪费严重。

还有的管理者单纯认为成本控制主要存在于施工阶段，致使忽视了对决策、设计阶段的费用开销，造成前期大量的资源浪费。

3、资金管理手段较落后，有待优化。

资金是房地产企业的血液。虽然大部分房地产企业都制订了相应的资金管理计划以及各项费用的开支计划，但是，真正按计划实施管理和控制的比例却不大，资金管理手段落后。这在很大程度上降低了计划、方案的可行性，导致房地产企业在管理控制过程中与预期计划发生脱离，使企业的资金管理无所适从，阻碍了企业资金的周转运行。

由于缺乏先进技术，资金计划不能根据人力、物力、资金的市场环境变化而及时调整，造成实际项目的成本费用超过资金使用计划，资金计划流于形式。

4、缺乏完善的合同管理，执行效率低。

目前我国房地产企业普遍存在对合同管理缺乏成本管理的意识，没有形成全面管理的思维。在实际实施过程中，合同随着工程进度的推移而涉及内容及工序越来越纷繁复杂，导致在合同拆分时出现关于时间进度、用料成本等问题。同时，在一些合同中对项目施工的质量标准、项目的工程造价支付方式等缺乏明确规定，导致在审核时项目不能顺利通过，执行力度较低，导致项目工期延长、成本消耗过高，给成本管理带来较大风险。

三、房地产项目成本控制的关键环节。

1、建立项目成本控制责任制，加强项目成本控制意识。

项目成本控制的责任分配不清是导致成本控制意识薄弱的一个主要因素。因此，房地产企业应建立健全的项目成本控制责任制，建立一套科学合理的项目成本控制体系。首先，明确成本控制的主体，将开发项目作为成本控制的中心，对其发生的收入、成本和费用都进行独立核算，反映项目过程中发生或即将发生的成本，动态的调节和控制可控成本。其次，确定成本控制标准，并以此作为考核的依据。房地产企业应以预算计划为出发点，保证计划与实际的可比性，以合适的数据为基础，进而确定项目成本控制的标准。最后，房地产企业应根据既定的成本目标和控制标准来衡量项目成本控制的完成情况，审核员工的业绩情况，并作为责任者奖惩的依据。

2、实施全过程的项目成本控制。

全过程项目成本控制体系，主要包括：

决策阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段等。决策阶段，策划书的关键内容就是项目成本的控制方案。对整个投资的全过程进行分析，做出充分分析和判断，包括经济形势、土地开发支出、前期工程预算、建筑安装工程造价成本以及不可预见费等多个方面。设计阶段，重点就是降低建筑安装成本。完善工程项目设计招投标制度，加强技术沟通，实行限额设计。招投标阶段，加强对招投标工作各环节的监控，避免决策失误。严格、谨慎审核单位的信誉、经济状况，避免鱼目混珠的行为，以及加强对标底的审核，避免一些投标单位盲目低价给工程结算带来的困难。在施工阶段应主要是控制建筑材料和设备的成本，按设计规范和技术规定进行施工，有效、合理底节省施工成本。

3、加强房地产项目资金的预算管理和集中管理。

房地产企业应加强对项目资金的全面预算管理，要求追踪和监督项目各环节发生的各项支出，分析预算与实际的差异，以利于预算部门掌握整个项目预算的执行情况，便于及时对出现的问题提出改进措施或建议，确保预算目标的实现。同时，加强项目资金的集中管理，设立专门的资金结算中心，对房地产项目的资金进行统一调配和监督使用，提高企业资金使用效率，减少财务风险。

4、加强合同管理。

地产合同管理范文篇7

关键词：高速公路；项目业主；合同管理

高速公路合同管理的作用在于在一定资源约束前提下满足大流量、快捷的公路交通运输，项目的建设受多方面因素的影响。近几年，我国绝大部分高速项目业主的合同管理仍引用以往的合同管理模式，该管理模式的特点是：管理虽是分阶段进行，但并未联系各个阶段的合同管理，对合约部分过分依赖，忽视全员参与，该管理并不适用于高速公路项目业主的合同管理。为此，高速公路项目业主的合同管理应是全面、全过程、全员的。

1全面合同管理

高速公路项目业主的合同管理内容主要包括：质量、安全、材料供应、监理、环境保护等方面，合同管理需遵守相关法律法规较多，一般包括：公路法、建筑法、合同法及土地管理法、环境保护法等。在对合同文本进行拟定时，相关人员必须对合同的合法性加以全面考虑，避免所拟订合同不符合相关法律法规的标准，导致合同不具备有效性，让业主承受了较大程度的法律风险。所以，审查合同过程中应做到以下几点：①确定拟定的合同条款的完备性，在具体的合同管理中，要检查极易忽视的部分咨询合同中项目成果以及质量评价标准的相关条款，杜绝争议情形发生；②签订合同流程过程中确保有效与完备，所拟合同需经严格审批，应该进行必要的登记手续流程；③充分考虑合同对方主体，由于国家严格限制建设工程管理的资质，因此在对合同对方主体的合法性进行审查外，及对合同对方主体在承揽业务资质情况的审查，只有具备了承揽业务资质，才能够拟定合同；同时在合同管理中应重视合同对方主体的抗风险能力，这主要是由于若自然人与小公司未具备较强的抗风险能力比较低，一旦发生不可抗力或质量事故或安全事故，两者将没有能力承担这些事故所造成的后果，虽可以借助合同条款对这些风险进行转移，但被转移者并没有能力承担这些转移来的风险，这就给被转移者带来巨量损失，其风险需由转移者（业主）承担。此外，在合同签订过程中，要明确双方身份证证件号码，以规避不必要的争议。

2全过程的合同管理

2.1招标阶段。高速公路项目的招标具体包括：勘察设计、施工、监理、材料设备采购、保险、房建与交通工程、绿化工程、机电工程，通过相互交错或搭接各项招标的时间，确保高速公路工程建设的进度；各项工作互相关联与互相影响，拟定招标合同条件拟订时，需全面分析总体合同，预见合同履行过程中可能发生的不利情况，及时采取相应措施对风险加以控制与规避；同时，项目业主需对各项招标时间进行妥善安排，并重视对划分招标的标段及协调统一合同条款内容。然而在具体实践过程中，业主忽视对方均衡的调配，导致部分标段大量弃方。而有的标段大量借方，最终导致工程造价增高；业主未对行政区域对今后合同管理可能造成的影响进行考虑，造成标段跨越了两个行政区域，对今后的实施造成不利影响。此外，由于施工合同和材料设备采购合同中的条款存在一定的关联，所有项目业主需在进行招标合同条款拟订时充分考虑两者之间存在的关联，确保两者之间的合同条款所表达的权利与义务协调统一，避免发生冲突与矛盾，保证今后合同的顺利执行。2.2施工安装阶段的合同管理。施工阶段是价值与实物形成的过程，时间较长、合同主体较多、管理工作量比较繁重，为此项目业主的合同管理应将主要精力放在这一阶段上。由于施工阶段的合同管理为动态，加上施工环境与情况多种多样，并时刻变化着，为此，项目业主需要对施工情况进行严格记录，准备好关于索赔、剂量等方面的基础资料与证据。2.3前阶段提前服务于后一阶段。合同订立过程中，业主要把合同履行的考察工作放在重要位置；某些业主觉得条款拟定愈发严格苛刻，潜在风险也愈小，且于业主方有利，然而这仅是业主方面单向思量，因为要求过于苛刻就可能造成履行义务时没有回旋空间，极端情形可能导致纠纷甚至对簿公堂。此外，设备采购方面，业主在考虑价格的同时，另外仍不应该忽视不起眼配件的价格的增量效果，并且某些设备固然昂贵，然而质量靠得住，有保障。

3全员的合同管理

3.1各个部门共同开展合同管理。在部门职责归属的问题上，业主要明确理解合同所属归类以及熟悉了解待负责专业部门，基于这些基本情况再草拟合同条款，同时务必将合同履行的监管考虑在内。合约管理部门应该全面剖析理解合同条款，并对合同文稿的全面性加以审查，对合同风险进行全面评估，若合同履行过程中出现问题，能够及时的向有关部门发出预警，指导并提醒该部门对风险加以。3.2履行前的交底。业主一定要重视施工前的技术交底与合同交底。因为条款履行时要平衡诸多专业领域的管理要素，同时存在对应管理部门的督查监管，业主在面对复杂施工合同履行时，需提前组织整体条款履行前的交底交流会议，由合约部牵头，各专业部门、监理单位参与，协力开展合同条款的动员学习工作，并对各项管理工作进行研究与部署，对合同履行过程中可能发生的情况加以预测，提出相应措施，对不同情况下该由哪个部门解决与处理进行明确。此外，需对施工中发生的索赔与违约情况进行合理分配，避免各部门之间出现推卸责任的情况，确保合同管理工作的顺利进行。3.3调动前线监管人员的主动性。在合同履行监管过程中驻地办，其掌握项目的第一手材料，且是签认施工承包人递交资料的首要关口，并能够结合事故情况对一些问题进行处理第一人，为此，项目业主应充分调动其工作的主动性，使其能够把好资料签认的关，做好施工质量的监管工作。同时，项目业主应积极向社会招聘具备较强专业技术且熟悉合同管理的人才，并定期组织驻地办管理人员进行相关知识的培训，进一步提高其专业能力。此外，应给予驻地办管理人员更多的职责与权力，调动其工作的热情，使其作用得以充分发挥。

4结束语

综上所述高速公路项目业主的合同管理过程中，应打破以往的合同管理模式，将“三全”（全面、全过程及全员）合同管理理念应用到项目建设中，对项目的质量、进度与投资加以有效控制。

参考文献：

[1]伏玉,李伟民.新形势下工程招投标与合同管理问题研究[J].住宅与房地产,2017,(30):55.

地产合同管理范文篇8

房地产企业推行财务精细化管理，主要基于以下考虑：1．适应政府宏观调控的需要。在政府的限购、限价、限贷大环境下，土地红利降低，资产负债率升高。中央层面房地产调控的主基调未有放松迹象，行业利润逐步压缩。为了提升企业的市场竞争力，企业只能将更多的精力、资金投入到调整产品结构、做好营销创新和成本控制上去。2．适应企业稳健持续发展的需要。近十年来房地产开发企业得到了快速发展。但是，随着规模增加、项目增多、激进扩张，企业面临巨大的经营压力。同时，规模发展、周转速度和品质利润也出现前所未有的矛盾。房地产企业在一二线城市发展所遭遇的瓶颈也正向三四线城市扩展，企业发展面临激烈的竞争。3．提高管理层决策质量的需要。受经验、能力限制，企业决策层必须在全面了解财务状况、竞争情况、剩余市场、重要趋势的基础上才能对市场做出准确判断。通过财务精细化管理，可以帮助职业经理人、策划、营销等专业人员加强企业基础管理、成本管理，便于设立责任制和开展绩效考核。4．应对企业现金流危机的需要。如果销售做得不好、资金回笼慢，受信贷紧张、筹资困难、信托公司违约等因素的影响，加上企业管理水平低下、资金使用效率不高、成本费用控制不好房地产企业很容易出现现金流危机。为降低现金流中断的风险，客观要求企业加强财务精细化管理，灵活融资，布置好产品结构、做好营销创新和成本控制。对于资金宽裕的企业，在合适的时点可以进行套利性并购；对于资金比较紧张的企业，应积极实施以利润率换周转率的价格策略；对于资金更紧张的一些企业，可以考虑土地层面的转换，甚至是股权层面的出让。

二、房地产企业财务精细化管理的内容及流程

房地产企业财务精细化管理主要包括：财务预算精细化、投资融资精细化、会计核算精细化、税务管理精细化、财务报告精细化和内部控制精细化。为了做好各环节精细化管理，需建立一套财务精细化管理的工作制度和流程，具体包括：（1）建立和健全经营业务的财务管理流程；（2）根据流程特征制订管理规范和制度；（3）确定具体实施方案和步骤，设计具体的账表并且提出要求和规范；（4）进行精细化管理工作的具体分工，同时建立责任制，通过过程的组织协调和结果的考核等等措施切实加以落实。总之，通过财务精细化管理，改变房地产企业对资金的过度依赖，形成更加稳健的财务战略，推动回款加速、销售目标的达成，提高资金使用效率。同时，建立预警机制，通过经营分析做好全程税务筹划加强成本控制，进而提升房地企业的盈利水平。

三、房地产企业财务精细化管理的具体举措

推进房地产企业财务精细化管理，可从以下方面着手：1．对每一项经营活动做好预算与分析。具体表现为：完善预算流程、设计管理工具，改变过高的估值水平，对现金流和收益模式重新组合；为获得长期、稳定收益，商业地产可采取以售养租、鼓励银行等其他机构长期持有物业等方式；定期分析会计与预算执行差异，协调改变外部考核模式。其次，企业内部要重视财务数据，强化科学决策和考核落实，注重改善经营的激励；做好团购预测、调价测算、建立年度回款测算模型；做好意向客户分析，如限购措施、受限购、社保、公积金、分期情况影响的分析；审核营销推广方案、对比市场情况，及时调整每月回款、签约和责任制预测；对已签约折扣进行分析；跟踪已签约回款情况、分析按揭异常情况；分析按揭政策、分期政策；年度推广合同管理，注重评估实际效果；做好开盘筹备和支持，开发售楼软件报表，提高执行率；全程跟踪招标谈价人员，事前控制费用支出；通过付款审查，补充方案和流程，彻底解决隐藏的真实问题；协调物业配合费用结算，合并不必要岗位减少开支，尾盘清理可移交物业公司，提出提高去货率为导向的考核指标等。2．提高每个细节的资金使用效率。具体表现为：投入人力、物力促进回款；应收账款催收；把控分期政策、预测回款进度；做好销售配合、执行好供应商购房扣款；测算好资金占用、机会成本；分析融资成本、拓展新的银行、按揭和融资渠道；定期召开会议检讨计划与支付差异（包括资金成本结构、支付利息计划、营运利润）；推进动态现金流预测与管理；推进降成本、减少各类付款；参与降成本工作，做好预测；寻求供应商谅解，谈判、沟通延期还债；培养招标谈价的职业杀手；做好工程合同、营销推广合同管理；定时清理备用金及借款；清理闲置资产、推进工程物资再利用等。3．为每项经营活动细节提供税务筹划支持。具体表现为：利用税务筹划手段设置销售方案，将筹划收益回馈给购买客户，扩大公司销售渠道；改“买房送车”、“买房送空调”为赠送现金，或直接将相应价值款项作为折扣冲抵房款，这样既达到宣传效果，又减少了车、空调视同销售缴纳增值税的可能，减少过户手续，最终降低了房地产企业的相关销售税金支出；明确营销合同报价税金，降低营销费用支出；合理利用自产自销并安装材料不用缴纳营业税的税收政策；规范涉外设计合同签订，改不含税合同改为含税合同，避免公司代付的税金无法税前列支等。4．加快财务各模块的融合。具体表现为：（1）加快信息化建设、成本管理和资金管理的融合。目前有相当部分房地产企业成本管理水平低下，尚未成体系；在每个环节缺少有效管理方法，旧项目成本对新项目指导意义不大；欠缺有设计、造价、营销、财务等综合能力的成本管理人员；成本控制不透明、不规范；财务要定期清查、核对、补录成本系统。鉴于此，需明确目标成本是项目成本控制的上限，应以市场为导向，确保项目目标利润的实现；制定成本拆分与归集原则的制度指引，通过拆分与归集，得到已发生成本；定期对存在异常成本进行调整，最终得到项目的动态成本；财务应跟踪分析，哪些成本发生了异常以及造成异常的原因，使成本控制透明化、规范化。（2）加强合同管理，控制合同变更。主要因为：大合同签订跨分期、跨科目，成本拆分难且易出错；变更难以及时测算；变更做了成本就增大，不做工期就可能会延迟；付款周期长，内部付款计划和节奏有问题。同时，为避免合同变更，需对前期设计缺陷、施工现场条件变化、产品定位变化等原因进行深入分析。（3）加强合同结算监督。结算可委托造价咨询机构进行施工图造价审定，咨询费采用造价核减额的方式计取，测算出来的造价金额与承包单位上报的偏差值来计算咨询费用的金额方式，以此相互监督。5．强化资金管理。主要因为：很多公司只有成本测算，没有资金测算，或者测算很粗，无法起到参考作用。当进度计划发生调整，就无法滚动修订资金计划。因此，财务部门需参与降低成本的工作，做好财务费用预测、盈利预测；加强应付进度款审核、减少合同付款比例，保证施工顺利的同时避免资金占用负担高额利息；做好月度资金计划，汇总各部门、各项目的资金计划，在各项目间平衡后再由总部统一调配；利用系统建立现金流模型；将合同管理与销售系统、成本系统有机结合，实现预算与执行保持高度一致，加强业务系统中的流程控制，保证数据准确、及时。

地产合同管理范文篇9

关键词:工程造价管理；房地产开发项目；全过程管理

随着国内房地产市场体系的不断完善,企业管理越来越精细化,其中工程造价管理尤为重要。工程造价管理的特点是,影响因素复杂,在具体应用过程中存在很多问题。为了对其进行合理有效管理,房地产开发企业应将造价管理工作前移,从项目的设计阶段入手,深入穿透合同管理阶段、图纸会审阶段、计量计价及支付阶段、竣工结算阶段,提高工程造价管理工作的连续性、准确性、科学性,从而更好地管理企业,向着高质量管理、高效益方向发展。

1工程造价管理在房地产开发全过程中的作用

1.1在设计阶段,工程造价管理对项目优化设计和成本预测控制起着重要的作用

目前,工程造价管理工作的范围得到极大延伸。近年来的项目管理情况表明,项目前期的设计方案及图纸优化已经成为建设单位控制成本的一个新方向。开发企业也越来越重视和支持造价人员参与项目建设的前期阶段管理。（1）造价管理人员应辅助设计单位进行方案测算与优化,并针对造价管理中的疑难问题与设计人员进行充分交流,从而更好地优化工程设计方案。（2）工程造价管理与设计方案相融合,能够将经济与技术结合起来,这样不仅可以实现经济控制的目的,而且能优化项目投资金额,实现企业效益最大化。（3）造价管理人员应将市场造价信息提供给设计人员,以便设计人员在设计过程中综合考量相关造价指标,节约成本。（4）设计图中的管路通常是直线走向,实际施工时的拐弯情况并未包含其中。根据工程造价经验,如果设计人员能在图纸上用弯线标出管道走向,并给出具体的弯道数量,那么其工程造价的结算结果将既准确又科学。（5）由于安全责任制度、自身专业限制等影响,设计人员更多地关注建筑使用的安全性,而对工程造价考虑得较少。这时就需要专业素质过硬、工作经验丰富的造价人员参与其中,与设计人员紧密配合,及时完成设计阶段的成本优化工作。总之,设计阶段的经济控制是整个工程建设成本控制的重点。工程造价管理与设计的融合可以最大限度地实现工程的限额设计。造价管理人员协助设计单位优化设计方案,有利于促进项目全面造价管理的实施,提高项目的投资效益。

1.2在合同管理阶段,工程造价管理对项目合同价款和费用确定起着决定性的作用

合同管理,主要是通过法律合同的形式,对质量、造价、工期、责任、承包范围等各项内容进行约定。工程造价,主要是明确发包造价与结算管理。在实际工作中,合同管理通常由法务、行政等部门单独或协同管理。造价管理往往以项目经济相关主体为基础,通过合同金额核定、成本测控、量价核定等形式来主导合同的管理。（1）在合同管理阶段,核心是确定合同价。合同价款即所投资或所支付的费用,其明确了工程承发包双方的权利义务和工作的分配形式,直接影响整个管理系统的形态和运作,对工程造价的确定有着不可忽视的作用。例如,某开发企业起草建设工程合同的通常是行政部门的工作人员,他们对项目的具体情况往往缺乏全面了解,对专业的规范制度了解得不够深入,致使签订的合同存在诸多隐患（如计价取费不明确、执行的相关文件没有及时更新等）,容易在后期的支付、结算中引发双方矛盾。而此时,造价管理人员可以从专业的角度出发,依据相关标准分析合同价款,敲定每一个影响造价的条款。（2）在合同管理阶段,达成协议是重要标志。在合同签订之前,管理人员一定要针对项目的总体方案、项目所用材料、项目的承包单位情况、项目的环境情况（自然、交通、人文等因素）等合同条款进行仔细审查,对于重大款项要形成分析报告,将其作为造价管理部门合同备案的附件及依据。（3）在合同管理阶段,风险管控是关键。合同一经签订,便对合同双方产生了约束力,合同中的每一条都与双方利益相关。所以,在合同起草和谈判过程中,管理人员应结合已建项目的经验,分析可能存在的各种造价合同风险,对可能发生的情况和各个细节问题都要考虑周全,并做出明确判断,不能存有侥幸心理；对于合同责任条款、价款调整问题要进行明确说明,不可描述得模棱两可,不能用区间数据界定；一切问题都应明确具体地以书面形式规定,杜绝口头承诺和保证；合同中应体现出有效防范和化解风险措施的具体条款,以免造成一些不必要的纠纷。

1.3在图纸会审阶段,工程造价管理对项目经济合理性和科学性起着不可忽视的作用

图纸会审是指,建设单位、设计单位、监理单位、施工单位共同参加,研究解决各单位提出的问题,审查图纸是否全面、准确、安全、可行,确保设计的科学性、合理性、经济性,将可预见的设计缺陷消灭在施工前,从而提高施工质量,节约施工成本,合理缩短工期,提高经济效益。造价管理人员参加图纸会审工作,能够发挥出自身的专业优势。（1）造价管理人员参与图纸会审,首先可以更深层次地了解图纸设计,现场听取各参建方从不同角度对图纸设计提出的问题及解决方案,避免单纯地从纸质文件获取信息,从而能够综合各方信息,实现对人力、物力、财力的有效控制。（2）造价管理人员可以更专业地从成本、经济的角度出发,对设计中的一些成本过高的材料和设备提出替换建议,从而在保证性能指标的情况下减少材料浪费、降低成本。（3）造价管理人员在图纸会审阶段能够综合多个案例、大量的调研数据,综合各方面因素,以造价指标、分析数据为依据,提出合理化建议,降低工程投资额,提高经济效益。

1.4在计量计价及支付阶段,工程造价管理对项目成本管理起到控制性作用

地产开发企业在工程项目招标前都会完成自己的预算编制工作,它是签订施工合同的依据,是建设方衡量设计标准、核算建设成本的依据,也是资金合理使用的依据。只有造价管理人员准确地计量计价,开发企业才能合理筹集、安排资金,确保资金的有效使用,保证项目建设顺利进行。（1）在计量计价及支付阶段,造价管理人员要建立计价及支付的管理制度。制度既要体现严谨性,又要保障顺畅性,保障部门之间联系紧密,并有利于工程造价管理与资金管理,保证造价管理的有效落实。（2）在计量计价及支付阶段,造价管理人员要把握工程计量的准确性及真实性。工程计量计价出现偏差会影响建设单位的资金计划,造成对施工方工程款的支付偏差,而损害承包人的经济利益和积极性,并有可能造成施工进度放慢、工期延误、质量标准下降等,难以保证整个工程目标的实现；而工程计量计价准确无误、支付及时到位,既可保证施工单位的资金周转,又能调动其积极性,还能保证投资方的利益。（3）在计量计价及支付阶段,造价管理人员要坚持科学公正的原则,按照合同开展工作,对工程数量进行严格计量,对工程费用的变化进行科学计算,使得工程造价趋于合理,从而有效保证项目开发目标的全面实现。

1.5在竣工阶段,工程造价管理对项目投资效果起着全面审查的作用

作为房地产开发项目工程造价管理过程中的最后一道程序,竣工决算是全面反映竣工项目建设成果的重要环节,是衡量建设项目投资效果的重要手段,也是开发项目竣工验收阶段的关键,还是投资成果转入使用的重要标志阶段。房地产开发企业的工程造价管理人员在竣工阶段应做好以下工作：（1）管理人员必须仔细梳理项目应遵循的现行法律、法规、规章、规范性文件、计价标准、规范技术文件、过程图纸、竣工图纸、签证变更、验收记录,做到完整、清晰、不遗漏；分析判断运用的标准是否有据可依,是否科学,是否与工程实际相符合,从而保证工程造价管理的有效性。（2）管理人员应对照合同,核查竣工完成内容是否符合合同条款,是否验收合格,签证变更内容是否包含在合同的建设内容中,签证变更是否履行项目管理审批手续,是否合理、符合实际情况,施工承包及分包方是否按照合同完成了所有内容,等等。（3）管理人员应核验并检查隐蔽工程是否验收齐全、手续完备,实际完成工程量与竣工图是否一致,落实签证、变更手续是否齐全完备、合理,还要按照合同规定的统一计量规则对签证变更内容进行核实。（4）管理人员应严格遵循合同约定的计价标准和原则,应横向到边,纵向到底,联合各个相关部门,如工程技术、财务、物资采购、审计、法律等部门,对材料、分包、承包单价进行仔细审核。另外,工程造价管理人员应进行市场询价与技术咨询,并开展分组审核,层层复核,多次校验,做到全面、精准且合法、合规。

2在全过程管理中，工程造价管理应重视信息化、数字化（BIM）技术的应用

随着国家大力推进各产业现代化,项目管理信息化与数字化已经成为新的趋势。互联网+、信息模块化、数字化(BIM)技术的不断运用,对工程项目管理提出了新的要求。（1）工程造价资料的积累、储存与分析,以及市场信息库的建立,涵盖了工程造价全过程管理的各种数据信息。企业借助新一代的造价软件,如工程造价计价软件（套价软件）、图形算量软件和定额管理软件等,能够有效实现全过程造价的动态化管理。（2）BIM技术能够简化数据分析的工作量,可实现测算数据的自动存储和共享,改变了传统的项目管理信息传递方式。这样不仅能汇总建筑项目的所有数据源,而且能实现多方共享,保持项目信息传递的及时性和准确性。当数据发生变化时,BIM技术构建的立体化工程造价管理信息库能够将工程造价中不同数据之间存在的区别或联系加以整理,从而实现高效的项目工程造价事中管理目标。（3）工程企业有必要培养新一代的造价管理人才,使其在已有的工程造价管理经验基础上,紧跟管理技术革新,不断学习新的造价管理技术,丰富管理手段,从而更好地提升企业的造价管理水平。

3结语

在国家政策的支持和调控下,未来中国房地产市场仍将保持连续性和稳定性特点。在今后的地产项目开发中,品牌、品质、技术、人才、资金、管理等核心竞争力将是企业管理的重点。企业应坚持高质量管理,在实现由量变到质变的过程中,向管理要效益是一种必然的方向。

参考文献：

[1]苟爱芳.房地产开发项目的工程造价控制[J].陕西建筑,2009(5).

[2]齐宁.关于房地产项目工程造价全过程控制的主要措施[J].四川建材.2015,41(1).

地产合同管理范文篇10

关键词：房地产企业；财务管理；建议

随着我国市场经济改革的不断深化，房地产业在创造税收、增加就业、推动相关产业发展等方面做出了巨大贡献，但在发展中只有少数房地产企业发展成为规模化，管理规范化，竞争力强的优质地产企业。那些优质地产企业共同的特点就是财务管理规范。房地产开发企业由于开发周期长，资金投资大，投资回收期长势必面临较高的财务风险，如何加强财务管理，财务向精细化管理发展日益重要。笔者就房地产企业财务管理的现状进行分析，提出几点值得思考的建议。

1房地产企业财务管理普遍存在的问题

1．1财务管理意识淡薄，财务制度流于形式

大多数房地产企业是由包工头，施工队起家，经营者本身缺乏财务管理知识，重销售轻财务，财务管理基本定位于记账算账报表的原始会计核算阶段，根本满足不了现代企业财务管理的要求，完全忽视了财务管理应有的预算，指导，决策的管理职能，有的企业即使有相应的财务制度，在制度执行过程中也常常流于形式，基本上都是领导一支笔说了算，遇到财税问题常常试图通过疏通关系解决，得过且过，没有真正思考过自身财务管理的缺失，势必导致企业经营成本增加和后期的财务风险。

1．2财务人员自身职业能力不强，会计核算粗枝大叶，没有形成一套科学的行之有效的财务核算和管理体系

很多财务人员盲目追求房地产企业的高薪资，自身没有努力钻研房地产行业相关的财税业务知识，加之大多数房地产企业经营者都是在取得土地后急于进行开发，回笼资金，财务人员也盲目随从，在开发前期就没有设计好财务制度体系，进行科学的财务测算，往往是边开发边摸索，遇到问题解决问题，没有前瞻性的财务思路。这样一种摸着石头过河的财务管理模式非常容易带来后期无法弥补的财务风险。

1．3财务的过程控制极其薄弱

1．3．1资金管理随意性大，没有真正认真分析企业在每个时点的资金盈余及缺口。日常资金使用没有相应的控制和资金使用计划，领导签字后即可以付款。一些开发企业在收到预售房款后资金稍有闲置，就急于进行再投资，一个项目没有开发完，盲目购置新地块，财务人员也没有提出项目投资的建设性指导意见，造成旧项目后期资金不够用，新地块占用资金无法利用。很多企业在开发过程中由于盲目扩大规模，最后陷于资金严重匮乏境地，为了不影响施工进度又盲目加大融资力度，加之融资难度大，很多房地产开发企业不得不从小贷公司或向私人高成本取得借款，一旦遇到突发事件资金链断裂而中途不得不中止项目开发的案例时有发生。

1．3．2预算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的监控。房地产企业财务预算主要有目标利润预算和资金预算，很多房地产企业没有建立有效的财务预算，甚至根本就没有财务预算，经营者把预算简单地理解为工程部的项目造价预算，社会常流行的“开发企业赚不赚钱，关键靠预算”，这里的预算不仅指工程造价预算，也包括财务预算，只有财务预算和工程造价造价预算很好地结合才能称之为有效的预算。有的企业虽然制订了财务预算，但却在预算执行过程中没有进行有效的预算控制，直接后果就是成本费用没有合理控制或控制不够细化，到决算时发现利润与预期差距甚大。另外，预算也没有定期进行科学深入的预算分析，形成完整的预算分析报告体系，现实中为了完成预算任务，基本上都是根据实际来调整预算，对于实际偏离预算或超预算的真正原因没有深入挖掘。这样的后果其实使预算陷入恶性循环，上期的预算不能很好的指导下期预算，起不到预算管理的前瞻性指导作用。

1．3．3不重视房地产企业的合同管理。房地产企业合同管理是整个项目建设过程中十分重要的环节，很多企业合同的签订过程根本不需要财务部介入，往往是在合同签订以后甚至支付工程进度款时财务部才见到合同，财务部基本处于事后被动执行合同的处境，财务部由于没能在合同签订时参与合同汇签工作，不能从财务专业角度把可能存在的财务或税务风险提前规避，常常是在合同执行中才发现合同中存在的财务隐患。合同执行完毕财务部也只是根据既定合同条款进行往来结算，而无法在合同履行完毕前提前对后期可能存在的风险损失做出制约措施。很多房地产企业对于工程施工合同和销售合同没有建立详细的合同台账，作为备查账簿，只局限于财务账面数据简单反映经济业务的发生情况，这势必导致财务无法清晰地掌握每项合同的来龙去脉。

1．4没有建立有效的财务分析考核体系

大多数房地产企业的财务分析只局限于3张财务报表的编制及简单的财务收支统计，没有完备细致的财务内部分析报表，为领导层提供建设性的有价值的数据分析，没有透过财务数据反映出企业日常财务管理存在的问题和不足。业绩考核也只局限于简单的指标完成与否。

2建设有效的房地产企业财务管理体系的建议

2．1加强房地产开发项目前期的财务规划

房地产开发企业的前期财务规划至关重要，在项目开发前建立完备的财务管理体系，进行详细的财务预测能够避免很多后期的财务风险。

2．1．1项目开发前进行开发项目的成本、费用、收益等测算。在项目开发前期财务部会同营销部根据项目开发计划及产品类型测算出销售总价；财务部会同工程部、合约部对开发成本进行测算，并将开发成本的构成进行分解，按照土地成本、前期费用、建安成本、基础配套设备、开发间接费等项目一一对应到相关成本项目中，最终预测总成本。财务部按照国家相关法规政策进行费用和税金以及目标利润的测算，最后形成预计资产负债表、预计利润表、预算现金流量表，进而形成资金预算，根据营销计划和回款计划测算出各时点的资金盈余和缺口，以便日后能够在合适的时机进行投资或融资活动，从而有的放矢的使用资金，既保证项目建设资金需要又不形成资金闲置。

2．1．2建立完备的财务管控体系。在项目开发前就应根据项目的实际情况及相关政策法规的要求，制订切合实际的行之有效的财务制度体系和内部控制体系。如制订经济事项的审批流程和权限规范、制订各项资本性支出及费用开支的规范、制订预算管理制度、制订合同管理制度、制订资产管理制度、制订科学有效的会计核算制度。由于房地产企业会计核算不同于其他行业，有其特殊的核算规范，财务部应该依据财经法规的规范要求，并结合工程合约部的工程造价预算细目，设置科学合理的财务核算体系，既有助于日后能够进行合同的成本控制，又便于进行往来对账，还有助于进行土地增值税的税务筹划。

2．2加强房地产开发企业的合同管理

合同也往往是产生纠纷的风险点，房地产企业的财务管理应该贯穿合同执行的全过程。对于工程施工合同在签订时财务人员就要参与到合同汇签中，从专业角度提出可能存在的财务隐患；在合同执行过程中尤其是工程进度款的支付，一方面要严格按合同条款执行付款义务，另一方面要建立工程部、合约部、监理等相关工程负责人对工程执行情况的书面意见书，认真落实工程进度完成情况。要建立详细的合同台账。对于销售合同要按每个客户，详细记录客户的基础资料、首付款、尾款、贷款等情况，定期与销售部核对销控情况和回款情况。

2．3实行房地产企业的全面预算管理，加强财务控制

“凡事欲则立，不预则废”，房地产企业资金投资大，开发周期长，开发风险大，加强房地产企业的全面预算管理尤为重要。房地产企业不仅要在前期制订整个开发项目的项目预算，还要将日常各项经营活动纳入到全面预算管理体系，把开发项目预算按年度、季度、月度进行指标分解，落实到每个单位，每个部门。日常经营管理活动要明确各单位、各部门的岗位、责任、预算目标，对整个企业的业务流、资金流等按年度、季度、月度进行有效的预算控制。要定期对预算执行情况进行深入分析找出管理中的优点和不足，把预算执行的偏差率作为重要的绩效考核指标，并将责任落实到部门和相关责任人。形成事前、事中、事后完整的预算管理体系。

2．4加强融资业务的学习，拓宽融资渠道

融资一直是房地产企业的重头戏，大多数房地产企业的资金过于依赖商业银行贷款，而银行对于房地产企业的开发贷款限制多门槛高，造成地产企业融资难度大。这就要求财务人员加强融资业务的学习，认真分析和评价影响融资的各种因素，力求在企业能力所及的范围内拓宽融资渠道，达到最好的综合经济效益。初期可以通过预售房回笼部分资金，集团公司在条件允许的情况下可以通过统借统贷或委托贷款的方式争取到更多的资金。地产企业融资要逐步进入到不动产经营和资本运营的中高级阶段，例如争取到贷款利率优惠、手续简便的授信贷款；对于一些政府扶持的改造项目尽量争取到政府补贴贷款；通过出售产权商铺或售后回租回笼资金；对于一些管理规范、规模较大、前景较好，具备条件的优质地产企业还可以通过股权融资方式挂牌地方新三版或上市，通过担保公司发行集合债等方式进行融资，甚至通过众筹这种新型互联网金融方式对传统融资模式进行资金补充。

3结束语

在现代企业制度下，财务管理的内容将日益丰富，提高企业内部财务管理水平，建设适应现代企业管理要求的企业财务管理体系是房地产企业发展的迫切需要。

［参考文献］

［1］薛桂琼．浅谈房地产企业融资过程中存在的问题［J］．经济论坛，2009．

［2］赵晖．房地产公司如何开展预算控制［N］．中国会计报，2013－05－10．