地产投资项目范文10篇

地产投资项目范文篇1

一、房产投资项目财务分析的目标

在对房产项目进行财务分析时，主要的目标在于对项目盈利能力、偿债能力进行评估，其中，盈利能力能够体现出项目开展为自身带来的收益，主要分析的内容在于项目上市后的盈利情况，包括盈利能力、盈利大小、是否能够满足预期回报率等等，可通过项目利润、销售率、税金等指标来衡量；偿债能力包括两个方面，一是投资偿债力，二是债务清偿力。前者是指项目开展时投入的全部资金能力，对于成熟的开发商来说，在项目投资时应预计能够将本金全额收回；后者是指项目开发中借款与债务的偿还能力，房地产作为资金密集型企业，在项目开发中需要筹集大量的资金。因此，资金提供者在投资前会关注开发商的偿债能力以及所需期限。

二、房产投资项目财务分析模型的建立

本文以某房产投资项目为例，该项目的总面积为67000平方米，建筑密度不超过17%，容积率为2.0，绿地率超过40%，人均公共绿色面积每人超过1.5平方米；该建筑为商住两用，建筑规模不超过13.4万平方米，公建面积不超过建筑总面积的15%。（一）项目关键指标。根据项目规划书内容，与房产市场实际情况相结合，该企业预计在该地建造4栋11层的住宅楼，以及8栋18层的小高层，额外建立2层商用房。项目的地下一层为地下车库，地上的1—2层为商用房，3层以上为住宅，项目的关键指标为总占地面积67000平方米、住宅面积为113900平方米，商业面积为13100平方米、地下面积为2000平方米、容积率为134000平方米、配套面积为6100平方米、幼儿园面积为900平方米。（二）项目预计收入。本项目计划在33个月内开发完毕，在21个月内销售完毕，当总工程量完成20%后开始预售。在项目范围内，选择6个具有代表性的项目为样本，对销售价格、周期与实际情况进行全面分析，并考虑到区位、个别因素对项目的影响，对售价进行调整，最终售价定为：住宅的可售面积为11.4万平方米/个，销售均价为8500元/平方米，销售总收入为96815万元；商业房的可售面积为1.3万平方米/个，销售均价为18000元/平方米，销售总收入为23580万元；地下车库的可售面积为1480个，销售均价为100000元/个，销售总收入为14800万元。（三）项目预计成本。根据项目规划方案内容，本项目预计投入的成本如下：（1）土地使用权缴纳税费。根据现行法律法规内容，房地产土地使用权应缴纳相应的税金，购地契税以土地使用权出让额为依据，税率为3%，本项目需要支付1350万元；土地合同印花税，同样以使用权出让额为依据，税率为0.05%，需缴纳22.5万元；土地使用税，按照每年每平方米8元计算，项目开发期共计33个月，也就是2.75年左右，土地使用税的额度为147.4万元；（2）前期费用。主要包括节能评审、可研报告、规划设计费用、水文地质、筹建开办等等。该部分费用包括两个方面，一是报建费用，二是勘查设计费用。在本项目中设计费用按照单位可售面积的85元/平方米缴纳费用，即825.5万元；（3）城市基础设施费用。该项费用是由政府负债征缴，投入到城建工作中的费用，不同城市征缴的额度不尽相同，该项目配套费的缴纳标准为每平方米79元，以地上面积为主，总额为105.9万元。（四）项目预计盈利。在项目实施后，前三季度为开发建设期，以开发成本为主要的现金流量，主要体现在资金流出方面，到了第三个季度成为资金需求的最高点；待到项目开始后的第四个季度，逐渐进入到销售期，资金开始逐渐回流，但流入量较少，难以弥补当期资金流出以及还款金额，现金流趋势仍为流出，再持续两个季度后，项目销售为开发商带来的资金逐渐增加，逐渐超过资金支出，现金流逐渐为正数，预计在项目投资后的1.3年资金投入量将会全部收回。（五）项目财务评估。在静态指标方面，企业投资该项目的预计指标为：总投资103432万元，总收入135195万元，税后的净利润为16052万元，销售利润率为11.9%，上述指标均符合现行规定，因此该项目具有一定的可行性。在动态指标方面，按照与项目相关的现金流量表对项目回收期进行计算，计算结果为1.3年，内部收益率大于30%，能够与企业的投资需要相满足，处于可接受的范围内，因此该项目可行。考虑到项目开展中势必会存在一些不可控因素，该企业参与竞拍时需要对不确定因素进行分析，为其在拍卖现场决策提供有力依据。对于保守型开发商来看，地价可接受的范围超过39150万元，一般开发商的接受范围超过45000万元，乐观开发商可接受50850万元以上。

三、结语

综上所述，房地产投资是一项风险与收益并存的项目，需要开发商积极构建财务分析模型，从多项指标出发对项目财务指标进行综合分析，有效规避财务风险，避免企业受到巨大损失，促进房地产行业的稳健发展。

参考文献

［1］王艳.济南盛福庄房地产投资项目财务评价研究［D］.中国海洋大学,2017.

地产投资项目范文篇2

据有关资料统计,在建筑项目各阶段中,投资决策阶段影响工程造价的程度

最高,达到80%~90%。因此,决策阶段是决定工程造价的基础阶段,直接影响决策阶段之后的各个建设阶段工程造价控制是否科学合理。

在具体建筑工程实践中,在项目立项、可行性研究等决策阶段,工程造价的控制应从以下几个方面人手:

2.1项目选址是项目成功与否的基础

1)选址应符合城市规划;

2)项目要有准确的市场预测与市场定位;

3)要编制科学的环境评价报告;

4)应做好地质初勘工作,因为地质情况对住宅项目造价影响甚大。

2.2应编制项目成本投资估算控制表

根据工程造价具有建设各阶段计价的层次性特点,决策阶段主要是可行性研究阶段,应编制投资估算。按照工程造价理论,投资估算的内容应包含:

1)建筑安装工程费用;

2)设备及工器具购置费;

3)工程建设其他费用;

4)基本预备费;

5)涨价预备费;

6)建设期货款利息;

7)固定资产投资方向调节税。

结合建筑项目的特点,在项目选址已定,市场分析已完成的基础上,应该在项目决策阶段编制更为详细、操作性更强、指导意义更大的估算——项目成本投资估算控制表。在实际工作中,可结合财务成本核算科目为基础,以房地产投资为例,部分项工作为内容编制项目成本投资估算控制表,详见表1。

根据表1,应将各项经济技术指标分解到各职能部门,应用工程造价的层次性计价特点,结合成本分析,按照前者指导后者的原则,指导规划设计阶段、施工阶段的计价控制工作,可有效避免不合理的“三超”现象,取得良好的控制效果。

2建筑工程项目的工程造价,就是一个项目建设全过程所支付的费用的总和,因此,从广义上说,工程造价管理也可理解为项目成本管理。工程造价管理是指在工程管理中对工程造价的计算与工程造价的控制,是项目建设中一项重要的技术与经济活动,也是工程管理工作中一个独特的、相对独立的领域。

在20世纪80年代和90年代初,我国提出了全过程造价管理(wholeprocesscostmanagent-WPCM)的思想和观念,它的主要思想就是要求工程造价的计算与控制必须从项目立项开始直到工程竣工交付使用,进行全过程管理。按照这一理论,建筑工程造价管理工作就是从项目前期工作抓起,在可行性研究、投资决策的基础上,对建设准备、勘察设计、施工、竣工验收、交付使用等全过程的一等系列过程进行规划、协调监督、控制和总体评价,以保证项目质量、进度、投资目标的顺利实现。

本文从工程经济的角度出发,就房地产投资项目在工程造价管理与控制方面,阐述在建筑项目运作过程中,如何运用工程造价管理的理论与办法,做好项目的工程造价控制与管理,对造价形成过程的一切费用进行科学的分析与测算,保证项目目标的顺利实现。

房地产投资的建筑工程项目造价控制与管理工作重点主要应放在如下三个阶段,即决策阶段、规划设计阶段及施工阶段。

3规划设计及设计阶段工程造价有效控制措施

设计阶段是体现投资估算的实施阶段,是项目决策在技术上和经济上的全面详尽的体现,是项目计划的具体化,如果说决策阶段投资估概算是对工程造价进行静态控制的话,那么规划设计阶段可以说就是对工程造价的形成过程进行动态控制。根据房地产项目特点,该阶段主要可在总平面规划设计、单体施工图设计及环境设计三个环节对工程造价进行重点控制。

3.1总平面规划设计

1)合理确定容积率、建筑密度,在“以人为本”的设计理念上体现最合理的土地成本;

2)结合城市基础设施资源情况,对水、电、气、讯、路、下排进行合理的综合管线设计,其中重点应对水、电容量做科学的、一定前瞻性的预留,污水系统应结合现有城市资源进行近期、长期的设计。

3.2单体施工图设计阶段

该阶段应采用限额设计的办法,将重点放在施工图审查工作上,通过施工图预算,将设计控制在原概算范围内。重点围绕桩基、结构设计二个方面:

1)桩基设计方面:在多层住宅中,据测算,桩基部份的工程造价比重占整个单体建安造价的8%～20%之间。其差别就在于桩型的选择,以本市某项目多层住宅工程常用的两种桩型进行对比,其结果见表2。

2)结构设计:应重点在施工图审查工作中对钢筋取值及用量、板厚、不合理的错层设计等方面进行审核,以避免造成看不见的工程造价增加,处理好安全可靠与经济适用的关系。

4施工阶段工程造价的控制措施

按照工程造价理论,该阶段是工程造价形成的主要阶段。它主要通过工程招投标及工程施工中的动态控制,确定工程项目的合同价及工程竣工时的结算价,是工程造价控制工作中一个极为重要的阶段。

4.1工程招投标阶段的工程造价控制

1)把好投标人资格预审关。应从投标人技术能力、管理水平、资信等资质方面进行评估,目的是筛选出优秀的投标人,以降低工程承包风险。

2)根据项目实际,确定合理的投标条件

①根据住宅工程的特点,其工期短,工程总投资相对规模不大,应采取工程量清单、固定合同价格的方式,以降低房地产企业因建筑、建材市场变化等因素带来的市场风险。

②对设计中含有新材料、新工艺、新技术的设计项目,无定额项目无单价、信息价可参照的,应重点说明,让投标人明确在投标时以综合价报价,以避免结算纠纷。

③确定合理、科学的评标原则:对有标底的,可在评标前确定合理的中标降低率,在综合考虑投标人响应质量、工期等投标条件并编制切实可行的施工组织方案的前提下,采取合理低价中标的原则,从中选择技术能力强、管理水平高、资信可靠且报价合理的承建单位。

3)严格依照工程招投标有关文件签定工程承包合同,

注意合同的结构及合同价,对工程造价、质量、工期、风险因素承担等重要条款,应以专用条款或补充合同的方式加以约束。

4.2加强工程施工事中控制

1)严格控制施工中设计变更,经论证确需设计变更的,应力求减少变更费用,可制定设计变更的程序加以规范设计变更行为。

2)加强现场鉴证工作。施工中往往有各种不可预见的现场因素,导致标外工程量项目增加现象,如基础土方量、井点降水等,现场工程师应在合理安排施工组织、加强技术措施的前提下,按实签证、审核,以真实反映实际工程造价。

3)严格按照合同进行工程款支付。

4)及时掌握国家工程造价调价动态。

5)对可能存在的工程造价目标风险进行分析,并制定防范性对策。

5建筑项目工程造价控制与管理综合措施

工程造价控制是建筑工程项目管理中一项极为重要的内容。为了取得目标控制的理想成果,应当从多方面采取各种措施与手段。

1)建立建筑项目工程造价控制管理体系,从组织、技术、经济与合同四个方面人手,构建工程造价控制机制:

①组织手段:就是应明确企业各职能部门在工程造价控制工作中所担负的职责,同时确定其工作考核标准;

②技术手段:主要是对项目技术方案进行审核比较,对其适用性进行论证,从而寻求安全可靠、经济适用的技术措施。

③经济手段:就是收集、加工、整理工程经济信息的数据,对造价控制目标进行资质、经济、财务诸方面的可行性分析,如对工程预结算进行审核、成本变化动态分析、编制资金使用计划、工程款支付审查等。

④合同手段:就是对参与项目建设的所有各设计单位、施工单位、材料设备供应商、监理单位等的建设行为,都要以签定合同的方式加以约束,保证按质、按量完成其工作。

2)充分发挥社会化监理服务功能,建立监理单位、政府质检等各方面、各层次组成的项目管理监控体系

3)建立健全的工程造价管理制度,充分利用IS09001-2000质量管理体系,提高工程造价控制水平。具体做法是:将控制表中各分部分项工程指标依照ISO质量管理总手册相应条款层层分解落实到相关职能部门,以此指导各职能部门开展工作,对工程造价实行动态管理。

在IS09001-2000质量管理体系中,涉及工程造价控制的条款及内容,主要有以下几方面,如表3。

6结束语

综上所述,房地产投资项目有效的工程造价控制与管理是在掌握市场信息的基础上,为实现项目管理目标而进行的成本控制、计价、定价的系统活动,其贯穿于工程建设全过程。概括而言,建筑工程项目的造价的有效控制与管理就是以决策阶段的估算为静态控制,以设计、施工等实施阶段的动态管理组成的,因此,宜采取经济、技术、管理相结合的方法措施,将建筑工程造价控制在投资估、预算或合理的范围之内,避免工程造价“三超”现象的发生,实现投资效益最大化。

参考文献:

[1]建设工程工程量清单计价规范.GB50500-2003.北京,中国建筑工业出版社,2003.

[2]张允明.工程量清单的编制与投标报价[M].北京中国建材工业出版社,2003,7.

[3]袁建新,迟晓明.工程造价控制[M].北京:中国建筑工业出版社,2004.

[4]尹贻林.工程造价管理基础理论与相关法规[M].北京,中国计划出版社,2003.

[5]骈永富,阎俊爱.房地产投资分析与决策[M].北京:中国物价出版社,2003.

地产投资项目范文篇3

据有关资料统计,在建筑项目各阶段中,投资决策阶段影响工程造价的程度

最高,达到80%~90%。因此,决策阶段是决定工程造价的基础阶段,直接影响决策阶段之后的各个建设阶段工程造价控制是否科学合理。

在具体建筑工程实践中,在项目立项、可行性研究等决策阶段,工程造价的控制应从以下几个方面人手:

2.1项目选址是项目成功与否的基础

1)选址应符合城市规划;

2)项目要有准确的市场预测与市场定位;

3)要编制科学的环境评价报告;

4)应做好地质初勘工作,因为地质情况对住宅项目造价影响甚大。

2.2应编制项目成本投资估算控制表

根据工程造价具有建设各阶段计价的层次性特点,决策阶段主要是可行性研究阶段,应编制投资估算。按照工程造价理论,投资估算的内容应包含:

1)建筑安装工程费用;

2)设备及工器具购置费;

3)工程建设其他费用;

4)基本预备费;

5)涨价预备费;

6)建设期货款利息;

7)固定资产投资方向调节税。

结合建筑项目的特点,在项目选址已定,市场分析已完成的基础上,应该在项目决策阶段编制更为详细、操作性更强、指导意义更大的估算——项目成本投资估算控制表。在实际工作中,可结合财务成本核算科目为基础,以房地产投资为例,部分项工作为内容编制项目成本投资估算控制表,详见表1。

根据表1,应将各项经济技术指标分解到各职能部门,应用工程造价的层次性计价特点,结合成本分析,按照前者指导后者的原则,指导规划设计阶段、施工阶段的计价控制工作,可有效避免不合理的“三超”现象,取得良好的控制效果。

2规划设计及设计阶段工程造价有效控制措施

设计阶段是体现投资估算的实施阶段,是项目决策在技术上和经济上的全面详尽的体现,是项目计划的具体化,如果说决策阶段投资估概算是对工程造价进行静态控制的话,那么规划设计阶段可以说就是对工程造价的形成过程进行动态控制。根据房地产项目特点,该阶段主要可在总平面规划设计、单体施工图设计及环境设计三个环节对工程造价进行重点控制。

2.1总平面规划设计

1)合理确定容积率、建筑密度,在“以人为本”的设计理念上体现最合理的土地成本;

2)结合城市基础设施资源情况,对水、电、气、讯、路、下排进行合理的综合管线设计,其中重点应对水、电容量做科学的、一定前瞻性的预留,污水系统应结合现有城市资源进行近期、长期的设计。

2.2单体施工图设计阶段

该阶段应采用限额设计的办法,将重点放在施工图审查工作上,通过施工图预算,将设计控制在原概算范围内。重点围绕桩基、结构设计二个方面:

1)桩基设计方面:在多层住宅中,据测算,桩基部份的工程造价比重占整个单体建安造价的8%～20%之间。其差别就在于桩型的选择,以本市某项目多层住宅工程常用的两种桩型进行对比,其结果见表2。

2)结构设计:应重点在施工图审查工作中对钢筋取值及用量、板厚、不合理的错层设计等方面进行审核,以避免造成看不见的工程造价增加,处理好安全可靠与经济适用的关系。

3施工阶段工程造价的控制措施

按照工程造价理论,该阶段是工程造价形成的主要阶段。它主要通过工程招投标及工程施工中的动态控制,确定工程项目的合同价及工程竣工时的结算价,是工程造价控制工作中一个极为重要的阶段。

3.1工程招投标阶段的工程造价控制

1)把好投标人资格预审关。应从投标人技术能力、管理水平、资信等资质方面进行评估,目的是筛选出优秀的投标人,以降低工程承包风险。

2)根据项目实际,确定合理的投标条件

①根据住宅工程的特点,其工期短,工程总投资相对规模不大,应采取工程量清单、固定合同价格的方式,以降低房地产企业因建筑、建材市场变化等因素带来的市场风险。

②对设计中含有新材料、新工艺、新技术的设计项目,无定额项目无单价、信息价可参照的,应重点说明,让投标人明确在投标时以综合价报价,以避免结算纠纷。

③确定合理、科学的评标原则:对有标底的,可在评标前确定合理的中标降低率,在综合考虑投标人响应质量、工期等投标条件并编制切实可行的施工组织方案的前提下,采取合理低价中标的原则,从中选择技术能力强、管理水平高、资信可靠且报价合理的承建单位。

3)严格依照工程招投标有关文件签定工程承包合同,

注意合同的结构及合同价,对工程造价、质量、工期、风险因素承担等重要条款,应以专用条款或补充合同的方式加以约束。

3.2加强工程施工事中控制

1)严格控制施工中设计变更,经论证确需设计变更的,应力求减少变更费用,可制定设计变更的程序加以规范设计变更行为。

2)加强现场鉴证工作。施工中往往有各种不可预见的现场因素,导致标外工程量项目增加现象,如基础土方量、井点降水等,现场工程师应在合理安排施工组织、加强技术措施的前提下,按实签证、审核,以真实反映实际工程造价。

3)严格按照合同进行工程款支付。

4)及时掌握国家工程造价调价动态。

5)对可能存在的工程造价目标风险进行分析,并制定防范性对策。

4建筑项目工程造价控制与管理综合措施

工程造价控制是建筑工程项目管理中一项极为重要的内容。为了取得目标控制的理想成果,应当从多方面采取各种措施与手段。

1)建立建筑项目工程造价控制管理体系,从组织、技术、经济与合同四个方面人手,构建工程造价控制机制:

①组织手段:就是应明确企业各职能部门在工程造价控制工作中所担负的职责,同时确定其工作考核标准;

②技术手段:主要是对项目技术方案进行审核比较,对其适用性进行论证,从而寻求安全可靠、经济适用的技术措施。

③经济手段:就是收集、加工、整理工程经济信息的数据,对造价控制目标进行资质、经济、财务诸方面的可行性分析,如对工程预结算进行审核、成本变化动态分析、编制资金使用计划、工程款支付审查等。

④合同手段:就是对参与项目建设的所有各设计单位、施工单位、材料设备供应商、监理单位等的建设行为,都要以签定合同的方式加以约束,保证按质、按量完成其工作。

2)充分发挥社会化监理服务功能,建立监理单位、政府质检等各方面、各层次组成的项目管理监控体系

3)建立健全的工程造价管理制度,充分利用IS09001-2000质量管理体系,提高工程造价控制水平。具体做法是:将控制表中各分部分项工程指标依照ISO质量管理总手册相应条款层层分解落实到相关职能部门,以此指导各职能部门开展工作,对工程造价实行动态管理。

在IS09001-2000质量管理体系中,涉及工程造价控制的条款及内容,主要有以下几方面,如表3。

5结束语

综上所述,房地产投资项目有效的工程造价控制与管理是在掌握市场信息的基础上,为实现项目管理目标而进行的成本控制、计价、定价的系统活动,其贯穿于工程建设全过程。概括而言,建筑工程项目的造价的有效控制与管理就是以决策阶段的估算为静态控制,以设计、施工等实施阶段的动态管理组成的,因此,宜采取经济、技术、管理相结合的方法措施,将建筑工程造价控制在投资估、预算或合理的范围之内,避免工程造价“三超”现象的发生,实现投资效益最大化。

参考文献:

[1]建设工程工程量清单计价规范.GB50500-2003.北京,中国建筑工业出版社,2003.

[2]张允明.工程量清单的编制与投标报价[M].北京中国建材工业出版社,2003,7.

[3]袁建新,迟晓明.工程造价控制[M].北京:中国建筑工业出版社,2004.

[4]尹贻林.工程造价管理基础理论与相关法规[M].北京,中国计划出版社,2003.

[5]骈永富,阎俊爱.房地产投资分析与决策[M].北京:中国物价出版社,2003.

地产投资项目范文篇4

[关键词]实物期权房地产投资

相对于金融期权而言,实物期权(realoption)是以期权概念定义的现实选择权,是金融期权理论在实物资产上的拓展和应用。在资本市场上,期权赋予持有者权力但不是义务按约定价格买卖一种金融资产。同样,企业在面对一个未来项目时有权利而非义务去选择是否进行投资。实物期权理论和应用研究主要基于传统方法评价实物投资。

一、实物期权的概念

实物期权的概念是Mvers教授在1977年提出的,他指出一个投资方案产生的现金流量所创造的利润,来自于目前所拥有资产的使用,再加上一个对未来投资机会的选择。也就是说企业可以取得一个权利,在未来以一定价格取得或出售一项实物资产或投资计划,所以实物资产的投资可以应用类似评估一般期权的方式来进行评估。同时又因为其标的物为实物资产,故将此性质的期权称为实物期权。由于期权具有执行某项投资行为的权利而没有必须执行的义务,所以基于期权理论的项目投资决策可以最大限度地控制项目投资中可能的损失,同时获得项目投资带来的巨大收益。

从广义来看,实物期权是在不确定性条件下,与金融期权类似的实物资产投资的选择权,是一种把金融市场的规则引入企业内部战略投资决策中来的思维方式;狭义地说,它是项目投资赋予投资者在进行项目投资决策时所拥有的在未来采取某些投资决策的权利,这些决策包括延迟、扩张、放弃项目投资等。

二、房地产投资的实物期权特点

第一,投资决策者对未来具有选择权。由于房地产开发项目的阶段性特点,房地产决策者对投资项目不仅在当前具有决策权,而且投资项目建设后,投资决策者仍有权根据投资项目的实际情况做出决策,也就是说投资决策者对投资项目具有一种未来决策权,主要有以下几种情况:决策者不仅有权决定是否投资一个新的房地产项目,而且有权决定是否进行延期投资;投资决策者不仅有权在项目开展前决定投资规模的大小,而且有权在项目实施过程中改变项目投资规模的大小;投资决策者不仅有权在投资项目开展前决定投资哪一种类型的投资项目,而且有权在投资项目实施过程中改变投资项目;投资决策者不仅有权决定投资项目的开始,而且也有权决定投资项目的终止。

第二,房地产项目价值具有波动性。对房地产投资项目标的资产来说,其所涉及的风险因素众多,如技术风险:主要指投资项目所采用技术的先进性、适用性、可靠性,同类项目之间科技竞争强度及区位优势;金融风险:主要指市场利率、汇率的波动、通货膨胀的水平以及资金的募集成本等;市场风险:主要指产品需求量的变动、市场竞争的激烈程度、建设生产资料的供应状况以及市场的转型(买方市场←→卖方市场);自然风险:主要指工程地质情况、自然资源情况以及气候状况等;社会风险:主要指投资项目所处的社会软环境,具体包括社会信用风险、政治风险、以及政府是否廉洁高效等。正是由于房地产投资项目具有这么多的风险因素,并且每种风险因素又都有自己特定的波动过程、扩散过程、跳跃过程、均值自回归过程,这决定了投资项目价值的波动性,进而决定了投资项目价值的波动性同其他金融资产一样具有价值,也就是说投资项目所蕴涵的风险因素导致投资项目的期权价值。上述风险的综合影响将体现在房地产价值的波动上。

房地产开发一般要经过可行性研究、规划设计、建设施工、销售等几个阶段,每个阶段都存在巨大的灵活性和不确定性。因此,房地产开发过程可看作是一个序列投资的动态决策过程。决策者根据对来自技术、市场、管理、资金等方面风险的评价以及竞争中投资项目收益流的变化,灵活抉择投资时机。房地产开发商在获取土地后,在市场条件成熟且经可行性研究初步确认投资可行后,将进行后续投资,建设阶段的后续投资相当于执行期权合约。如果市场前景不被看好,则暂时不追加后续投资,而是等待投资机会的到来。拥有土地就拥了由此带来的一系列选择权,可把获取土地前的费用及土地获取费解释为期权费用,相当于买入一项期权。由于土地的保值特性,如后续期权得不到执行,损失的往往仅是为获取土地而进行的前期分析费用,这部分费用与期权标的资产价格相比微不足道。

第三,房地产投资具有不确定性。由于房地产开发投资周期长、风险大,因此在整个开发过程中包含着很多的不确定性因素。从宏观角度来讲,主要有政策因素(货币政策、财政政策、固定资产管理政策等)、市场因素(房地产价格、市场信息、短期供求变化等)、突发因素等;从微观角度来讲,主要有知识因素(开发商个人的知识结构、对房地产开发投资的理论认识和实践经验等)、能力因素(房地产开发商的分析能力、决策能力、应变能力和创新能力等)、管理因素(房地产开发商在企业的制度管理、人才管理和经营管理等各方面的管理水平)、项目自身的条件等。所有这些因素都使房地产开发项目充满了不确定性,使房地产开发商在进行房地产项目投资时面临极大的风险。公务员之家

第四,房地产投资具有实物期权特性。通过上述分析,可见房地产开发项目具有期权特性。

(1)房地产开发前期是可以缓冲的时间段,如前期市场调查、可行性研究等,但为取得土地而进行的分析往往受到时间的限制,取得土地后发生的费用,可行性分析、设计方案费等类似于期权费用。

(2)房地产开发、设计、建造的投资类似于买入期权的执行价格。

(3)房地产开发所产生的收益现值,类似于期权标的资产的市场价格。

(4)房地产在其开发过程的前期任何时间内可追加或减少投资,在其开发时则可以选择投入。对于开发过程中可能存在的期权类型可以理解为有期限,但可随时执行的美式期权,也可以作为有固定期限、只有到期日才能执行的欧式期权,此处的欧式期权可根据需要分段进行分析。

地产投资项目范文篇5

[关键词]实物期权房地产投资

相对于金融期权而言，实物期权(realoption)是以期权概念定义的现实选择权，是金融期权理论在实物资产上的拓展和应用。在资本市场上，期权赋予持有者权力但不是义务按约定价格买卖一种金融资产。同样，企业在面对一个未来项目时有权利而非义务去选择是否进行投资。实物期权理论和应用研究主要基于传统方法评价实物投资。

一、实物期权的概念

实物期权的概念是Mvers教授在1977年提出的，他指出一个投资方案产生的现金流量所创造的利润，来自于目前所拥有资产的使用，再加上一个对未来投资机会的选择。也就是说企业可以取得一个权利，在未来以一定价格取得或出售一项实物资产或投资计划，所以实物资产的投资可以应用类似评估一般期权的方式来进行评估。同时又因为其标的物为实物资产，故将此性质的期权称为实物期权。由于期权具有执行某项投资行为的权利而没有必须执行的义务，所以基于期权理论的项目投资决策可以最大限度地控制项目投资中可能的损失，同时获得项目投资带来的巨大收益。

从广义来看，实物期权是在不确定性条件下，与金融期权类似的实物资产投资的选择权，是一种把金融市场的规则引入企业内部战略投资决策中来的思维方式;狭义地说，它是项目投资赋予投资者在进行项目投资决策时所拥有的在未来采取某些投资决策的权利，这些决策包括延迟、扩张、放弃项目投资等。

二、房地产投资的实物期权特点

第一，投资决策者对未来具有选择权。由于房地产开发项目的阶段性特点，房地产决策者对投资项目不仅在当前具有决策权，而且投资项目建设后，投资决策者仍有权根据投资项目的实际情况做出决策，也就是说投资决策者对投资项目具有一种未来决策权，主要有以下几种情况:决策者不仅有权决定是否投资一个新的房地产项目，而且有权决定是否进行延期投资;投资决策者不仅有权在项目开展前决定投资规模的大小，而且有权在项目实施过程中改变项目投资规模的大小;投资决策者不仅有权在投资项目开展前决定投资哪一种类型的投资项目，而且有权在投资项目实施过程中改变投资项目;投资决策者不仅有权决定投资项目的开始，而且也有权决定投资项目的终止。

第二，房地产项目价值具有波动性。对房地产投资项目标的资产来说，其所涉及的风险因素众多，如技术风险:主要指投资项目所采用技术的先进性、适用性、可靠性，同类项目之间科技竞争强度及区位优势;金融风险:主要指市场利率、汇率的波动、通货膨胀的水平以及资金的募集成本等;市场风险:主要指产品需求量的变动、市场竞争的激烈程度、建设生产资料的供应状况以及市场的转型(买方市场←→卖方市场);自然风险:主要指工程地质情况、自然资源情况以及气候状况等;社会风险:主要指投资项目所处的社会软环境，具体包括社会信用风险、政治风险、以及政府是否廉洁高效等。正是由于房地产投资项目具有这么多的风险因素，并且每种风险因素又都有自己特定的波动过程、扩散过程、跳跃过程、均值自回归过程，这决定了投资项目价值的波动性，进而决定了投资项目价值的波动性同其他金融资产一样具有价值，也就是说投资项目所蕴涵的风险因素导致投资项目的期权价值。上述风险的综合影响将体现在房地产价值的波动上。房地产开发一般要经过可行性研究、规划设计、建设施工、销售等几个阶段，每个阶段都存在巨大的灵活性和不确定性。因此，房地产开发过程可看作是一个序列投资的动态决策过程。决策者根据对来自技术、市场、管理、资金等方面风险的评价以及竞争中投资项目收益流的变化，灵活抉择投资时机。房地产开发商在获取土地后，在市场条件成熟且经可行性研究初步确认投资可行后，将进行后续投资，建设阶段的后续投资相当于执行期权合约。如果市场前景不被看好，则暂时不追加后续投资，而是等待投资机会的到来。拥有土地就拥了由此带来的一系列选择权，可把获取土地前的费用及土地获取费解释为期权费用，相当于买入一项期权。由于土地的保值特性，如后续期权得不到执行，损失的往往仅是为获取土地而进行的前期分析费用，这部分费用与期权标的资产价格相比微不足道。公务员之家

第三，房地产投资具有不确定性。由于房地产开发投资周期长、风险大，因此在整个开发过程中包含着很多的不确定性因素。从宏观角度来讲，主要有政策因素(货币政策、财政政策、固定资产管理政策等)、市场因素(房地产价格、市场信息、短期供求变化等)、突发因素等;从微观角度来讲，主要有知识因素(开发商个人的知识结构、对房地产开发投资的理论认识和实践经验等)、能力因素(房地产开发商的分析能力、决策能力、应变能力和创新能力等)、管理因素(房地产开发商在企业的制度管理、人才管理和经营管理等各方面的管理水平)、项目自身的条件等。所有这些因素都使房地产开发项目充满了不确定性，使房地产开发商在进行房地产项目投资时面临极大的风险。

第四，房地产投资具有实物期权特性。通过上述分析，可见房地产开发项目具有期权特性。

(1)房地产开发前期是可以缓冲的时间段，如前期市场调查、可行性研究等，但为取得土地而进行的分析往往受到时间的限制，取得土地后发生的费用，可行性分析、设计方案费等类似于期权费用。

(2)房地产开发、设计、建造的投资类似于买入期权的执行价格。

(3)房地产开发所产生的收益现值，类似于期权标的资产的市场价格。

(4)房地产在其开发过程的前期任何时间内可追加或减少投资，在其开发时则可以选择投入。对于开发过程中可能存在的期权类型可以理解为有期限，但可随时执行的美式期权，也可以作为有固定期限、只有到期日才能执行的欧式期权，此处的欧式期权可根据需要分段进行分析。

地产投资项目范文篇6

由于房地产具有抗通货膨胀、保值、增值性,房地产投资逐渐成为世界最有吸引力的投资方式之一。而在我国,随着各地房价的高歌猛进,以及股市的飘摇不定,房地产投资已成为广大投资者和投资机构获取高额利润和实现资产增值的重要渠道。同时,鉴于房地产投资巨额性、风险性、外部性和政策影响性,以及投资资金或资源的有限性,投资者必须在确定的即期支出与不确定的未来收益之间做出抉择,选择适合自己的投资形式和投资产品。因此,房地产投资决策应基于对目标项目科学、公正的投资分析之上,只有这样才在一定程度上保证决策的正确性和资产的增值性。

二、房地产投资分析

房地产投资分析指在房地产投资活动之前,投资者运用自己或投资分析人员的知识和能力,全面调查拟投资项目的各方面制约因素,对所有可能的投资方案进行比较论证,从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。房地产投资分析的内容包括市场分析、区位条件分析、基础数据估算分析、经济分析、不确定性分析、风险分析、方案比选分析等方面。本文主要从市场分析、经济分析和风险分析三方面做简要介绍。

1.市场分析

房地产投资项目在投资决策前,调查市场状况,辨识投资风险,选择投资机会的过程,称为房地产投资项目的市场分析。房地产市场分析是理性投资者所做的必不可少的一项工作。房地产市场分析主要以市场调查和市场预测为手段,在获取市场信息的基础上,对投资项目的现金流量及市场价值的变化科学预测,为投资项目的经济分析、风险和不确定性分析奠定基础,为投资者、决策者把握市场机会和正确进行决策提供依据,以使投资者在开发结束或持有期内获得最大利润,实现增值的最大化。

2.经济分析

经济分析是房地产投资分析的核心部分,主要通过经济分析指标的计算定量分析目标项目在经济上的可行性。经济分析指标根据是否考虑资金的时间价值可分为静态分析指标与动态分析指标两大类。由于资金本身就具有时间价值,而且将一定资金投入到某一项目后也会产生一定的机会成本,因此,笔者认为财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期等动态分析指标更为科学、合理,更有利于辅助投资者做出正确的决策。

3.风险分析

房地产投资与其他投资一样,可能带来较高收益的同时也伴随着较大的风险存在。房地产投资风险就是从事房地产投资而造成损失的可能性大小,这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。由于房地产投资具有价值量大、周期长、不可移动性、变现能力差等特点,使得房地产投资的风险程度更高,在投资过程中可能会面临自然风险、意外风险、财务风险、市场风险、政策风险、利率风险等诸多风险。

风险分析是风险评价的主要手段,其方法就是根据不确定性因素在一定范围内的随机变动,分析确定这种变动的概率分布和他们的期望值、标准差、变异系数和置信区间,并由此说明拟投资项目在特定收益状态下的风险程度。以市场风险的分析为例,在开发期或持有期内,市场可能会出现繁荣、正常和衰退三种情况。为此,投资人应通过深入的市场调查和数据分析,预测各个状况发生的可能性和该状况下可能的收益水平,并通过计算期望收益标准差、变异系数、置信区间等对市场风险进行评价。

地产投资项目范文篇7

期权(option)是这样一种合约，合约的持有者在规定的时间内有权利，但没有义务(可以但不一定)按照合约规定的价格购买和卖出某项资产。也可以说，期权是一种选择权，指在当前做出较小的投入或付出，进而拥有在未来可以行使但也可以不行使的某种行动的权利。期权按标的资产性质的不同分为金融期权和实物期权。

金融期权(financeoption)的标的资产是本身具有原始价值的金融资产，如股票、债券、货币等。实物期权(realoption)是以各种实物资产(如机器设备、土地、技术、项目等)为标的物的期权。

简单地说，实物期权就是在动态和不确定的商业环境下，商业决策要灵活的适应战略资产投资的决策制定、投资机会估值和项目投资支出，是在运用期权理论的时候，利用金融理论、经济分析、管理科学、决策科学、统计学和经济模型估计实物资产（相对于金融资产）的一种系统方法和整体解决方案。

房地产开发投资项目涉及的实物期权方法，在国外已经应用到了各种各样的房地产项目当中来了，包括房地产开发、再开发、租赁合同的制定、抵押贷款的违约、决策等等方面。

二、实物期权法及其评价

传统的投资决策方法是现金流贴现法。现金流贴现法由于考虑了资金的时间价值，全面地分析了项目寿命期内所有可能的现金流入与流出，并且对风险作了一定的分析，但是，DCF法结构上存在两个致命的局限性:一是每一个时点上的现金流量如何精确地估计；二是贴现率如何确定，特别是有风险的情况下（一般而言，风险是不可避免的)。现金流的估计和贴现率的确定都带有很大的主观性，前者往往给“可批性”项目以可趁之机，有些单位为使项目能够通过审批，任意夸大现金流量。后者则使人惧怕风险，以高贴现率去反映高风险，往往低估项目的价值。

因此，只有当现金流和贴现率能够精确地预测时，DCF法才能够精确地反映出项目的价值，而现金流和贴现率的精确预测只能在市场比较稳定，宏观经济比较平稳的情况下才能出现。

传统的投资决策方法存在着许多不足与局限性，尤其是贴现率问题，往往使得企业做出错误的投资决策。对于不确定性很大、周期很长的复杂的投资决策，传统方法更是显得力不从心。如果说项目价值可以用净现金流大小来表示的话，投资项目的价值并不仅仅是项目产生的现金流，还应该包括其带来的战略利益。这一切都集中体现在企业的战略适应性上。经营柔性和战略适应性是在不确定性条件下进行投资决策分析的基本出发点，而这一点在传统投资决策分析方法中没有体现出来。实物期权分析方法正是针对这种“病症”给出的“一剂良药”。

实物期权分析方法在项目投资分析中的两个重要贡献是：

（一）经营柔性和战略适应性来源于投资项目中包含的实物期权，确定这些实物期权的价值才能科学地估价投资项目的价值，而实物期权分析方法解决了长期困扰人们的项目价值估价问题。

（二）有些项目中自然包含实物期权，但是更多地要靠决策者精心设计和构造，然后镶嵌在项目中，这为项目决策者和管理者进行投资项目管理提供了新的思想和方法。不难看出，实物期权分析方法是一种科学的、合理的、主动的、有效的项目估价和项目决策方法。

研究待决策问题的实物期权性质，也就是把实际投资决策问题转换成标准的实物期权问题。这一步骤需要投资者使用实物期权思维对项目整体运作的过程进行整体的决策分析，弄清楚可能的决策是什么，存在哪些决策，什么时候进行决策，谁有权利执行这个决策:进而分析包含了哪些实物期权、哪类实物期权。为很好地解决决策中的不确定性问题，需要对这些问题进行书面描述，这将成为解决过程中有用的参考要点。

三、实物期权方法在房地产投资决策中的应用

按照实物期权理论的观点，不确定性越大，风险可能会越大，但面对这些不确定因素，好的管理者会面对变化的形势，充分利用管理柔性，通过选择最佳投资时机扩张成功的项目，关停或推迟不好的项目。从而可能获得更好的投资机会和更高的收益。因此在房地产投资项目中应用实物期权方法进行决策，可以很好的解决在房地产项目中的不确定性因素，给项目的最终决策提供可靠的依据。

（一）决策者对投资机会的价值的估计

房地产开发投资中包含的实物期权的来源是开发项目所面临的不确定性，体现在不确定情况下决策者的决策灵活性。因此，决策者对投资机会的价值的判断，将直接影响到项目的期权价值。期权价值就是体现在对不同的投资机会的选择上，如果决策者事先并没有全面的意识到项目在不确定情况下各个阶段存在的各种投资机会，那么此项目在各阶段就丢掉了很多投资机会的选择，也就失去了一部分决策灵活性所带来的价值，即失去了一部分项目的期权价值。因此，决策者对投资机会具有很强的判断力是确定项日期权价值的前提。

根据Black-Scholes期权定价公式，投资者可以定量的测算投资机会的价值。投资者要获得一个房地产项目的投资机会，必须支付土地出让金等先期费用。根据期权价格不应当高于期权价值，房地产开发的先期费用也不应当高于项目的投资机会的价值。因此投资者必须事先测算投资机会的价值。

（二）决策者对最佳投资时机的确定

房地产投资决策有一个时效性特征，即投资决策是立刻执行到期，还是可延期的，它反映投资决策的紧迫程度。当确定要对一个房产项目投资时，还要确定项目的最佳投资时间。在传统投资决策理论中，当项目的价值等于项目直接投资时，投资者就应当投资；而在实物期权理论中最佳的投资点上项目的价值等于项目直接投资与投资机会成本之和。如果把等待开发和立即开发的项目价值曲线绘在一张坐标图上，在最佳投资点上这两条件曲线是相切的，经济学家已经利用动态规划和微分方程等数学工具对最佳投资点上的项目价值进行了描述，在最佳投资点上，项目的价值大于项目的直接投资，最佳投资点出现的时间也应当比传统投资决策的投资时间要晚，因此在现实当中经常会看到投资者将有价值的土地空置，或者是很长一段时间不开发，这就意味着土地放在将来开发所具有的潜在价值大于现在开发的价值。

（三）决策者对最优投资规模的确定

房地产项目，特别是大型的房地产项目，在决策时还要确定是分期开发还是一次开发，除了考虑开发商资本实力的因素外，还必须考虑项目分期开发所包含的成长期权。通过对一次开发和分期开发的项目价值分析表明，在大多数情况下，分期开发由于有成长期权的价值存在，因而具有更高价值。如果采用分期开发，就必须确定首期的投资规模，而首期的投资规模往往又会对后期投资有较大的影响。

（四）投资项目的所有权特征

所有权特征，即该项目中所包含的期权是独占期权还是共享期权。显然，对于独占期权，房地产开发者可以充分行使自己所拥有的灵活性，包括放弃权、延期权、扩张权、收缩权、停启权等，这些权利的价值将体现在期权的时间价值中。但是，如果期权不是独占的，这意味着有竞争对手与本企业共享执行该实物期权的权利。实物期权的共享直接导致项目价值的共享。因此，对企业而言，项目带来的期权价值必然有一定的损失，项目的价值将有一定程度的降低，这种降低是由于竞争所带来的。

（五）投资者对信息的掌握

房地产业具有投资大、周期长的特点。在很长一段时间内，几乎一直没有尝试对租金、房屋造价和利润等主要变化因素提供一种定量的严格估算。传统的做法是依靠专业顾问（如估价师、测量师等）的“经验”。近年来，不断增加的信息数据文件已经建立起来，用于测算租金、造价、投资收益和房价的执行情况。毫无疑问，这种数据服务系统的使用将比单纯地记录过去的事件有效的多，而且，随着这种系统将不断地扩大并变得更精细、更适用和更富有权威性。在可以预见的将来，这些已存在的能测算趋势的指数将被设计成能预测将来可能性的变化值。这些崭新的服务系统将会给房地产决策者及他们的顾问提供有价值的资料，从而使他们能对不确定性做出更好的估计，而非仅靠“感觉”和经验。

四、案例分析

本文拟以一个简单的实物期权案例来说明实物期权理论在不确定条件下房地产投资决策中的应用。

假定某房地产公司有一地块开发权，拟定投资总额为1050万元，投资项目的寿命期为5年，前3年每年除去成本可以获得净收益270万元，后两年每年除去成本可以获得净收益250万元，该公司可以延迟2年进行该项目的投资。如果无风险利率为10%，项目风险波动率为30%，那么该房地产公司是否应该进行该项目的投资。

如果按传统的现金流折现法分析该问题，可以求出该项目的净现值NPV为-52.6万元。根据传统NPV法评价该项目，因为净现值为负数，则该项目将被拒绝。但实际上，该例子是一个简单的实物期权问题:该公司可以延迟2年进行该项目的投资，即相当于持有一份2年投资的延迟期权，执行价格为1050万元，同时由于该项目尚未建成，相当于资产不需支付红利，因此可以根据Black-Scholes期权定价模型，求得该延迟投资期权的价值C为225.8万元。

所以，如果该房地产公司考虑延迟投资期权的价值进行决策，则项目总价值为(-52.6+225.8=173.2万元，说明该项目具有较大的投资价值，投资项目在等待2年后的价值是可观的。

基于实物期权的投资决策方法将金融领域的突破性成果用于实物资产投资领域，是对传统的NPV法的完善。房地产行业是一个周期性的行业，该投资领域蕴含着大量的灵活性，例如土地的开发时机选择、初始投资规模的确定、是否需要分期开发等等，如果能够在这些过程中依照实物期权的方法，按照投资决策分析步骤对这些灵活性的价值进行定量评估，或者在决策过程中引进实物期权的思维方式，将有助于使房地产投资决策的过程更加的科学和合理。

参考文献

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[5]曾卫华，杨和礼，实物期权方法在房地产投资决策中的应用[J].建筑技术开发，2003.10.

地产投资项目范文篇8

进入21世纪以来,国内的房地产市场日趋火爆,创造出了一个又一个的财富奇迹,在很多地区,房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。在这种大的风潮之下,人们纷纷涌向房地产领域,不论之前做过何种工作,仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍。然而,经过几年盲目的火爆之后,房地产市场的泡沫不断增大,国家和政府也已经意识到了这个问题,一些调控措施不断出台,房地产市场终于开始逐渐回归理性。财政部财科所所长贾康表示,房产税进一步推进的大方向已经明确,在对重庆、上海两地试点情况总结后,将讨论和决定下一步扩大试点的方案。北京中原地产市场总监张大伟在接受本报记者采访时认为,最近以北京、武汉等为代表的城市,修改了普通住宅的认定标准,有可能是为区分征收房产税的类别而做准备。社科院在其的《房地产蓝皮书》中则建议说,房产税试点要在“十二五”期间应加快向全国推广,宜从量从价综合征收,并作为收入调节的重要手段。当房地产企业不再暴利之后,其将开始逐渐成为一个成熟的产业,是否对相关的项目进行投资也被人越来越多的仔细评价。虽然在过去的几年中房地产市场展现出了不完善的一面,但是仍然有很多在项目经济评价实际操作中存在的问题可以引起我们的思考,从而指导我们今后更好地完善这个产业。

一、行业内对项目经济评价不重视

其实从之前来看,国内在十几年前房地产市场刚刚开放的时候就已经就项目经济评价方面的内容进行了引入和阐述,只不过开放商和地方政府都未能引起足够的重视,甚至部分地区的银行等金融机构也忽略了其存在,从全国范围内来看,有一些比较大的甚至知名项目都没有经过投资项目经济评价,其可行性从未得到评估。不过随着时间的推移,越来越多的机构、企业和部门开始逐渐对此问题给予了足够的重视,这是一个好的现象。希望越来越多的企业能够认识到这个问题的重要性,真正的将房地产作为一个企业认真去做。

二、评价内容不准确,甚至作假

项目评价是围绕项目来展开的,所作为的评价也基本上是为开发商服务的,有些开发商意识到了这一问题,便对房地产经济评价的结论进行了部分更改,使得其作为房地产开发商投资决策的依据不再充分,也许有的开发商的出发点是好的,但是其性质已经有些变了。还有的开放商则明目张胆的作假,做出多份经济评价报告,有的是给自己看的,有的是给银行看的,有的是给政府看的,除了自己的那一本是相对真实的之外,给政府看的和给银行看的往往含有夸大和虚假性质,或者是为了获取补贴,或者是为了减少税费,或者是为了骗取贷款等等,真实性值得怀疑。

三、项目经济评价方法缺乏科学性

对很多房地产开发商来说,除了评价内容的准确性有待商榷之外,在评价方法上也不怎么科学。现在从事房地产投资项目经济评价的主体一般就是房地产开发企业自身又或者是一些房屋中介,很多企业并不具备作出评价的资质。其实房地产投资项目的经济评价工作是一项非常复杂,工作量很大的工作,这个过程包含的环节众多,既需要对所开发的项目进行地理位置上的评估,又要合理的估计市场,更要对周围的市场消费能力有着清晰的认识,而且成本的估算也是非常重要,等等这些工作都需要体现在房地产投资项目经济评价中,如果基础数据来源和计算方法不准确,那么这个报告就没有什么意义。作为房地产开发企业来说,其本身很难能准确地来对周边的市场进行准确估算,又没有多少专业的人才来进行调查和分析,而中介机构的能力与之相比更加不如,结果就导致很多报告都是人为编造而成,根本不具备科学性。

四、房地产投资项目经济评价的从业人员较少,且素质不高

虽然受国内房地产市场持续火爆的影响,从事房地产工作的人员比较多,但是专业人才相对较少,像是各房地产开发企业投资项目经济评价的工作主要由策划部来做,但是由于许多房地产公司规模较小,而且许多为项目公司,所以策划部规模较小,从业人员有限,而且从业人员素质不是很高,很难完成高水平的投资项目经济评价。另外也有一些开发企业委托中介机构进行经济评价,但上述在开发企业中存在的问题在中介机构中同样存在。本文在对十二家较大的房地产开发企业与八家大型房地产中介企业(十二家开发企业中包括大型房地产开发企业华远、万科、天鸿等,八家大型房地产中介机构包括伟业、金网络、戴德梁行等)从事房地产投资项目经济评价工作调查的结果显示,平均只有约不到1%的员工用于相关工作的开展,而且基本上都在本科学历以下,根本难以完成重要的工作。

五、评价软件较少而且实用性不高

作为房地产投资项目经济评价来说,由于工作量比较大,需要考虑的因素比较多,单纯依靠人工的难免有些方面容易遗漏而最终影响到评估结果的准确性,所以评价软件是比较不错的选择。从对当下的市场调查情况来看,有关于房地产投资项目经济评价的软件比较少,用的比较多的主要有这么几种:前卫咨询的前卫投资项目评价系统、清华同方的投资项目经济评价系统软件房地产版、北京普乐投资咨询公司的《普乐》投资评价软件、中润在线的《金房子2000》经济评价软件。这些软件都有这样一个缺点,实用性不是太好,因此在实际工作中运用这些软件比较少。

六、房地产投资项目经济评价的结果与实际情况差

距很大,评价报告缺乏参考意义目前,由于房地产投资项目经济评价自身的复杂性和前文所论述到的原因,经济评价的结果很难保证与实际情况相符合。另外实际评价中还存在这样的问题:首先是先定结果,后做评价,主观因素诀定评价结果。做经济评价之前,都定好了结果,内部收益率要大致在多少,资金回报率要保持什么样的水平,这些评价的关键指标都有某些人定好了,评价人员只要尽量添加合适数据即可。某些人的意志甚至可以决定关键数据的选取,比如销售单价,每平方米拆迁补偿费用等等都可以有几百甚至几千的变动。即使是在开发企业给自己作参考的评价报告中也存在评价人员对自己不了解的数据不经过查询和核实变随便估计的情况。有这些情况存在,最后的报告怎么可能是准确的呢?其次,还有一种问题是许多开发企业为了使报告尽快得到审批,经济评价报告是由计委的人员代做的,这样做的结果是计委既当裁判员,又当运动员,这样的评价报告,其评价结果的参考意义可想而知。某危改项目实际评价报告中提到,投资回报率达到了84.88%,内部收益率达到了54.78%。这样的结果,与实际相差太大,如果危改项目的投资回报率和内部收益率有这么高,那么,为什么开发商对危改项目都敬而远之?这样的报告,显然没有参考意义。

地产投资项目范文篇9

［关键词］海外房地产投资;发展趋势;政策分析

1房地产投资的特点

房地产投资属于另类投资范畴，具有抗通胀、投资回报高且波动小、异质性、与传统投资资产之间的相关性低、对整个投资组合可以起到良好风险分散化作用的优点。另外，房地产投资也具备一些缺点，如流动性差、不可拆分性、投资金额大、市场信息透明度低、市场交易数据少、交易及尽调成本高，要求投资者对资产本身具备较好的理解及投资分析技能。海外房地产投资，可以利用地域多元化投资的方式，分散投资组合的风险，增加投资组合收益。

2中资企业海外房地产投资发展趋势

2.12013—2014年中资企业海外房地产投资掀起热潮中资企业的海外房地产投资在2013—2014年掀起热潮，投资总额均超过140亿美元/年。以伦敦房地产市场为例，在2013年6月至2014年6月，中资企业投资伦敦房地产总额超过30亿英镑。2013年6月，万达集团率先在伦敦投资7亿英镑建设九榆树高端酒店项目。同年7月，中国平安2.6亿英镑收购伦敦金融城地标性建筑劳合社大楼。随后，绿地、中国人寿、中国建设银行、中国投资有限责任公司、保利地产、中国海外发展、万科地产、中国民生银行和海南航空均在伦敦核心区购置土地或成熟物业。英国在2014年吸引了49亿美元的中国投资，领衔全球地产投资排行榜。2.22017年中资企业海外房地产投资总额395亿美元，创下历史最高虽然中国政府从2016年年末开始加大对资本外流的监控力度，2017年中国投资者海外房地产投资总额达395亿美元，创下历史最高，增长基于已完成投资审批存量项目。2017年，中国投资者对美国房地产的投资额下降64%，欧洲房地产投资暴涨336%，亚洲房地产投资上涨34%，主要集中于中国香港、泰国、柬埔寨、日本和新加坡。2.32018年中国海外房地产投资总额同比下降63%，2019年海外房地产投资将保持低位平稳状态受国家政策的影响，2018年中国海外房地产投资总额157亿美元，同比下降63%。香港为中资企业首选投资目的地，全年成交总额95亿美元，美国和澳大利亚分别以23亿美元和13亿美元位列第二和第三位。中资企业在美国收购近23亿美元的物业资产，同期资产处置为31亿美元，这是中资企业首次在美地产投资资本呈现净流出现象。2019年，投资者普遍对海外房地产投资持谨慎态度。戴德梁行预测，2019年中国海外房地产投资额仍将保持低位平稳状态，投资活动是相对平静的一年。

3国家关于海外房地产投资政策的演变分析

3.1《关于进一步引导和规范境外投资方向指导意见的通知》2017年8月18日，国务院办公厅转发国家发展改革委、商务部、人民银行和外交部《关于进一步引导和规范境外投资方向指导意见的通知》，明确限制境内企业开展房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资。发展改革委称，近年来房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域境外投资出现了非理性倾向，部分企业频频出手、大额收购，引起了市场和舆论的广泛关注。上述投资纳入限制类，相关主管部门实行核准管理，强化政府的政策引导，提示企业审慎参与。该《指导意见》的出台，对海外房地产投资起到了限制作用，中央企业和国有企业根据该《指导意见》调整了公司的海外房地产投资的策略。3.2《企业境外投资管理办法》2017年12月26日，国家发展改革委颁布《企业境外投资管理办法》，了境外投资的敏感行业大类，包括武器装备的研制生产维修、跨境水资源开发利用、新闻传媒和根据国家法律法规和有关调控政策需要限制企业境外投资的行业。敏感行业目录暂未，海外房地产投资没有明确提及是否在敏感行业中。3.3《对外投资备案(核准)报告暂行办法》2018年1月18日，商务部下发《对外投资备案(核准)报告暂行办法》，办法中明确了对中方投资额等值3亿美元(含3亿美元)以上的对外投资及对敏感行业的对外投资，相关投资主管部门进行重点督查，并定期进行对投资备案(核准)报告的真实性、完整性、及时性的事中、事后监管工作。3.4《国家发展改革委关于境外投资敏感行业目录(2018年版)的通知》2018年1月31日，发展改革委印发《国家发展改革委关于境外投资敏感行业目录(2018年版)的通知》，房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部被列入敏感目录和限制企业投资的行业。3.5《除涉及敏感国家和地区、敏感行业的企业境外投资项目外，中央管理企业境外投资项目和地方企业投资3亿美元及以上境外投资项目备案核准办事指南》国家发展改革委于2018年4月25日了《除涉及敏感国家和地区、敏感行业的企业境外投资项目外，中央管理企业境外投资项目和地方企业投资3亿美元及以上境外投资项目备案核准办事指南》，列明了61项常见问题，并给出了具体的解答。其中明确了海外房地产投资项目是需要相关主管部门进行核准，《指南》中所指的海外房地产投资是指需要从境内投入资产、权益或提供融资、担保等，在境外新建或者并购住宅、商业地产项目以及并购用于建设住宅或商业地产的土地等。对既不涉及境内投入资产、权益，也不涉及境内提供融资、担保等，全部从境外募集资金的房地产项目，不在上述规定之内。境内企业通过其控制的境外企业再开展境外投资，若境内企业不投入资产、权益或提供融、担保，且中方投资额在3亿美元以上，则需要提交大额非敏感类项目情况报告表;对于3亿美元以下项目不需提交该表，也不需要到发展改革委备案。

4结语

地产投资项目范文篇10

1.宏观经济风险。宏观经济风险对于每个房地产投资企业都是不可幸免的。譬如说，当经济衰退，处于低速消沉时，社会对消费的需求也会大幅度减缩，这其中当然包括房地产。更有甚者，每当经济陷于低谷，消费减缩时，受冲击最大的往往是如汽车、房地产之类的长线耐用消费品，这时人们会修正在经济景气时制订的消费计划，推迟或干脆取消对耐用消费品的购买。社会风尚如此，造成房地产市场一时供大于求，房屋价格亦连连下跌。

2.财政利率风险。财政利率风险多来自于利率波动的影响，因为很多人买房并不是全额付款，一般都会利用杠杆原则向金融机构申请抵押贷敖以解决一部分资金。假如贷款利率上升，投资人所需要负担的贷款利息就可能是楼价本身的价值，此种情形对于一些财力有限的投资人来说，无疑是雪上加霜，加息有可能迫使他们放弃房地产。当然如银行收回抵押房地产可以得到贷出款项的话，则投资人无须再负担任何责任。然而，假如房地产市场正处于低潮，银行在拍卖房地产时仍得不列足够的款项偿还抵押贷款时，则投资人仍需负一定责任。所以，投资者在策划置业计划和议价房地产时，必须把利率波动因素考虑进去。

3.市场风险。由于供求形势变化，引起市场竞争范围、竞争程度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构、市场发育等变化而导致的风险。市场风险是房地产市场价值跌落的一种可能性，主要来源于房地产供应的时间误差。譬如当房价因供应短缺而上升时，开发公司便会纷纷兴建楼宇，但由于建筑需要一定时间，故此虽然待建楼的总体规模已经超出供应需要，但短期内楼价仍然会持续上扬。近年来，建筑业技术日渐先进，所以造成房地产能迅速供应市场，直接缩短了地产循环的时间，也使得楼价波动变得更为频繁。

4.自然风险。由于自然因素的不确定性、不可抗性(如地震、洪水、风暴、火灾等)以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。

（二）内部风险

1.经营风险。经营风险是由于房地产投资经营上的失误（或其可能性），造成实际经营结果偏离预期望值的可能性；经营风险起源于投资内部问题和项目的经济环境情况，如管理水平、管理效率低，使用经营费用超过预计值，房屋空置率高，租金回笼等问题，都将使企业的营业收入小于预期值。经济环境可能不理想，对房地产的需求偏低，会产生比预期高的空置率。

2.财务风险。财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆，在使用贷款的条件下，既扩大了投资的利润范围，同时也增加了不确定性、增加的营业收入不足以偿还债务的可能性。

房地产投资风险产生的原因

所掌握信息不全、不准，投资决策草率。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。

宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险。这在近年的经济生活中也经常遇到。表现为：一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；二是货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险。三是房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，现在的情况是供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售几乎成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。

发展商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。具体表现为：发展商过分相信自己的“感觉”，而实际上“感觉”错了或反了。如有的发展商过分地相信自己会容易地找到“下家”，将项目脱手，而实际并未如愿；有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，结果供求关系“此一时彼一时”，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的发展商过分相信自己的“道”（即通过“关系”拿到“好项目”的能力），而经营实力（开发实力、管理能力、行销能力）不足或较弱，项目运作中难于实现预期的经营业绩。

此外，自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。

房地产投资风险的识别

如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险呢?通常的办法是计算投资风险率，其计算方法有以下几种。

（一）采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别

1.投资房地产的营业率。一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用。以利润来维持其赚钱的能力。营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性。计算公式为：

营业率＝年营业总费用／年计划总收入

据有关调查数据表明，新公寓楼营业率在38％—40％之间是可行的。办公楼、商业楼有不同的营业率。营业率太低说明投资方案中有些成本费用没有考虑。太高则说明管理不善。太低或太高都说明风险太大。

2.偿债收益比。营业净收入是扣除所有成本费后的收入，是偿还债务资金的基本来源。它和偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。

偿债收益比＝营业净收入／要求的年偿债额

偿债收益比数值越小，该项借款投资的风险越大；反之，则风险越小。住宅资产的偿债收益比一般要求超过1：2才被认为是安全的。

3.保本占用率。保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。其计算公式为：

保本占用率＝（年营业总费用＋要求的年偿债额）／年计划总收入

保本占用率越高，投资风险越大。可以接受的住宅资产的保本占用率一般为85％-90％

（二）概率与数理统计的方法

由于风险度量涉及到房地产投资项目可能结果的概率分布，因而可以采用概率论和数理统计作为房地产投资风险的识别方法。这里的投资结果主要是指房地产投资的报酬回报率。而报酬回报率的概率分布的取得很不容易。虽然可以作市场调查，有已开发项目的资料，可以使用数理统计的方法得出分布或其估计，甚至通过统计检验，但其结果只能在相对意义上代表拟开发项目的概率分布。这是因为各个房地产项目之间的差异较大，有时相距十几米的位置，即使其它条件都相同，投资的报酬回报也存在很大的差别。将抽样调查的方法与主观概率判断结合而确定出房地产项目投资的报酬回报率的概率分布是实际工作者常用的方法。

但如果某一房地产项目投资的报酬回报率的可能结果有几种，每一种可能的结果为xi其出现的概率为Pi，则其数学期望为：

如果投资者将投资报酬率的预期结果取为数学期望是合符情理的。因为在统计的意义上真实的投资报酬率出现在数学期望左右的概率最大。那么此标准差就描述了预期结果与实际结果的“平均”变动程度，因此可作为一种风险的度量。标准差越大，风险越大，标准差越小，风险越小。用标准差度量投资风险的优点是概念比较清楚直观，可以借用成熟的数理统计一整套理论和方法。在降低投资风险的投资组合理论中，这一度量有出色的表现。其缺点是准确的概率分市Pi不易找出。考虑到相同的标准差，对于期望值不同的投资项目，它所表达的影响程度或对投资者的损害程度，也即风险大小，应该是不同的。期望值大时，风险应小些，期望值小时，风险应大些。所以人们更喜欢用变异系数来度量风险：

R=б/E

怎样的R值是小(大)风险，与投资者的风险偏好性格有关。但R接近1的风险，通常是投资者不愿接受的风险。R＞1的风险，是很多投资者不能忍受的风险。也可以用Δ=E-б这一绝对数来度量风险。Δ＜o是投资者不愿接受，甚至是使投资者招致破产的风险。

房地产投资风险的控制

在房地产投资活动中．投资的风险是客观存在的，这对于所有的房地产投资者都是一样的。投资风险的控制即在于能及时的发现或预测到这种风险并能及时采取有效的措施。化解、缓和、减轻、控制这种风险，减少投资者预期收益的损失可能性。

控制风险的基本思想是对某种损失的可能性进行调整、进而最大程度降低这种可能性的主要方法有：

（一）进行充分的市场调查分析以作出科学的项目决策

风险是指在投资经营过程中各种不确定因素，使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性，从而减少这种偏离的最好方法，就是通过市场调查，获得尽可能详尽的信息，把不确定性降低到最低限度，从而较好地控制房地产投资过程中的风险。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这部分工作可以由投资者自己对房地产市场进行调查，也可委托咨询公司等中介机构进行。

（二）在预期收益相同的情况下投资风险较小的房地产项目

房地产投资项目种类较多，它们的风险度大小不一。有的风险度较大，可能遭遇的不确定性也较高，而有些投资项目的风险度较小，选择风险小的投资项目可以使投资收益能得到有效的保证。

（三）以合理组织融资形式进行滚动开发

房地产投资需要量大，必须以一定的形式筹措资金，以满足需要。房地产融资的形式主要有以下几种：通过发行金融债券，筹集开发资金。通过预售开发的商品房和卖楼花，从客户那里筹集房地产开发所需资金。利用已取得的土地使用权到银行获得抵押贷款。组建股份公司，申请成为上市公司。从股票市场上融资。各房地产开发公司应根据自身的实际情况，选用最适合的融资形式，以便迅速、大量、低成本地融入资金，投入房地产开发。房地产开发公司不但要掌握融资技巧；而且还要采取切实可行措施提高资金使用的效益。比如在投资项目管理中，引入竞争机制，运用多种手段，促使施工单位降低工程造价，提高工程质量，缩短建设周期。房地产企业还要增收节支、提高劳动效率，减少经营管理费用，以保证所投入的资金获得最大的经济效益。

（四）通过多项投资组合及多种经营分散风险

不同投资项目的风险、收益等因素也是不同的，所以，实行多项目投资组合可以获得比所有投资集中于一个项目上更稳定的收益：当然，各项目之间的相关性不能太强，否则就无法起到降低风险的作用。

（五）通过加强资产管理来控制风险

一个投资项目能否达到预期的收益水平，管理人员是最为重要的关键因素。提高管理人员的素质进而提高管理水平，可以提高对市场的可预测性，降低不确定性，可以更有效地使用资产，减少经营费用，降低空置率，提高收益水平，进而降低和控制风险。

参考文献：

1.顾强.解读产业集群［J］.中国民营经济与科技，2005（8）

2.杨公朴.产业经济学［M］.上海:上海财经大学出版社，2003

内容摘要：本文对房地产投资风险的特征进行分析，并总结了目前房地产投资中存在的风险，提出了在房地产投资中应该如何规避风险的相关对策。