安置房的会计处理十篇

安置房的会计处理篇1

关键词：房地产企业；拆迁补偿费用；会计；税务处理

中图分类号：F230 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）033-000-01

引言

房地产企业在拆迁房屋的时候，会对被拆除房屋的所有人采取一定形式的补偿，以弥补房屋所有人的损失。补偿方式是按照《城市房屋拆迁管理条例》中的有关规定以及各地的拆迁补偿政策执行的。对于存在拆迁补偿情况的开发项目来说，拆迁补偿费用的会计核算和税务处理是房地产开发项目整体开发成本核算和税务管理的关键。

一、房地产企业拆迁补偿费用的会计处理

（一）对房地产企业产权置换所采用的会计处理方式

所谓的“房地产企业产权置换”，就是开发商在开发旧城改造、棚户区改造、城中村改造等含有需拆迁房屋的项目时，用自己建造的新房与被拆迁人的被拆迁房屋进行置换，或是直接在拆迁补偿协议中明确安置房建设的位置、面积、户型等建设指标再按一定的标准与拆迁户的被拆迁房屋进行置换。有些项目还存在按照拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价（签订拆迁补偿协议时的期房市场价格）或优惠价进行结算调换差价的行为。

房地产开发成本有六大项，分别是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、配套设施费、开发间接费。安置房的建设支出以及可能存在的差价，由于是属于拆迁补偿的范畴，是为了获取土地而发生的，这个款项就需要计入到土地开发成本中。可在“土地征用及拆迁补偿费”科目下设安置及动迁支出，核算安置房建设发生的各项成本费用。由于旧城改造、棚户区改造、城中村改造等项目均伴随商品房开发，等到项目整体（含商品房）建设完毕，该部分支出由商品房承担，随着商品房成本的结转而转入“开发产品”。

（二）作价补偿业务所采用的会计处理方式

对于补偿方式，拆迁户可以选择，货币的补偿是被多数的拆迁户所接受的，即拆迁户从房地产公司那获得补偿金之后，就自己处理住房的问题。房地产公司将这部分费用作为开发成本计入到“土地征用及拆迁补偿费”中。即借记科目为“开发成本-土地征用及拆迁补偿费”，所涵盖的内容包括所征用的土地费以及拆迁补偿费；贷记科目为“库存现金和银行存款”等等。

（三）在会计处理中将产权置换结合作价补偿来完成

房地产企业对拆迁户的补偿，是以一定面积的房屋作为补偿条件，多余的面积就兑换为货币支付以作为补偿费用。对于房地产公司而言，拆迁户获得安置房，房地产公司获得可开发的土地，安置房屋建设发生的各类支出计入到土地成本中，科目设置和会计核算同“房地产企业产权置换所采用的会计处理方式”。拆迁户另外获得的补偿费用，也是土地成本中的一部分，科目设置和会计核算同“作价补偿业务所采用的会计处理方式”。再具体核算中应将两者结合起来。

二、房地产企业拆迁补偿费用的税务处理

（一）“营改增”前对营业税的处理方式

房地产企业在对拆迁补偿费用的税务处理上，按照国家税务总局出台的住房征收营业税问题执行，所涉及的内容包括个人销售拆迁补偿和住宅小区建O补偿。如果所补偿的房屋面积与拆迁建筑的面积是相等的，就要按照同类住宅房屋的成本价格对营业税进行核定。在房屋转让的时候没有做出结算的房屋以及包括托儿所、车棚等等公共用房，如果房屋已经转让且营业税已经征收了，就不需要征收营业税了[3]。对于拆迁房屋中超出的部分，就要根据营业税暂行条例中的相关内容确认营业额，一方面可以按照纳税人当期的应税行为核定价格，另一方面可以按照其他纳税人的当期的应税行为核定价格。计算公式如下：

营业额=[营业成本（工程成本）×（1+成本利润率）]/（1-营业税税率）

（二）“营改增”后对增值税的处理方式

“营改增”以后，对于房地产企业拆迁补偿费用的税务处理，国家税务总局并没有明确规定，但是营改增以后，安置房可按照增值税视同销售行为中的“将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人”这一项。同时，由于安置房没有可参照的平均销售价格，其视同销售额应按组成计税价格确定。

增值税组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

（三）对土地增值税的处理方式

土地增值税的处理方式是按照土地增值税清算管理的相关规定执行的，房地产公司对于开发的房地产产品作为抵偿债务项，用于换取非货币性资产。当有所有权转移的事项发生的时候，就要看作是房地产销售行为，所获得的收入就可以按照同类房地产的价格进行确认，也可以按照房地产市场中的同类房地产价格对评估该产品的价值，以此为依据对拆迁补偿费确认。房地产公司向回迁户支付补差价款，将这笔费用计入到拆迁补偿费中。此外，对于按照政府有关规定支付的拆迁补偿费以及房地产开发商与拆迁户以协议形式确认的拆迁补偿金额，可以计入到土地增值税中。

（四）对企业所得税的处理方式

企业所得税的处理方式按照企业开发经营业务的所得税处理方式以及相关的税法执行。当出现开发的房地产存在所有权转移的问题时，或者使用权转移的时候，或者在获得利益权利的时候都要对所获得的收入进行确认。确认的顺序为：按照房地产公司近期所开发的产品的销售价格为准，确认产品的市场公允价值[4]，或者按照视同销售的销售额确认收入。对于产品可能获得的利润，就需要按照产品开发过程中所消耗的成本加以确认，要求产品开发中要有一定的成本利润率。

三、结语

综上所述，房地产企业拆迁补偿并不是等同划一的，而是根据拆迁户条件的不同、拆迁项目的规划要求不同而灵活选用产权调换的拆迁补偿形式、作价补偿的拆迁补偿形式、产权调换的拆迁补偿形式和作价补偿相结合的拆迁补偿形式。不同的拆迁补偿形式都有各自的特点，在会计处理和税务处理上要进行区别化处理。

参考文献：

[1]国家税务总局.国家税务总局《关于企业政策性搬迁所得税有关问题》的公告[DB/OL].2013年第11号，2013-3-12.

[2]李慧.房地产企业拆迁补偿的会计核算与税务处理――基于拆迁房屋补偿常见涉税问题的思考[J].中国集体经济，2013（01）：90-93.

安置房的会计处理篇2

（一）坚持以人为本、民生优先的原则。安置房应尽可能就近规划在市场前景好、生活设施齐全、交通便利的区域位置，在小区规划、房屋品质、环境及配套设施建设上做到精心设计。实施安置小区物业管理属地负责制，物业管理费财政适度补贴，着力提高安置小区物业管理水平。

（二）坚持集约利用、合理配比的原则。按照“合理布局、优化设置、相对集中”的原则组织实施安置房建设，推广鼓励中高层、高层安置房建设，优化户型配置。

（三）坚持会商预审、高效审批的原则。建立安置房建设联席会议制度，由市发改委、财政局、规划局、建设局、国土局、审计局、监察局、住保房管局、园林旅游局、物价局、土地储备中心、民防局、消防大队、供电公司等相关部门及所属地镇、街道派员参加，联席会议主要研究、协调安置房建设和管理的重大事项。安置房建设采用建设方案预审、并联审批的方式，简化办事流程，加快审批手续办理，切实提高审批效率。

（四）坚持市场运作、政策支持的原则。安置房建设采用公开招拍挂方式确定开发建设单位。安置房建设过程中涉及的相关规费按本意见的规定予以减免。

二、责任主体

（一）市土地储备中心和各镇、街道为安置房建设的业主单位，具体负责组织安置房的前期方案委托设计、资金筹措、房款结算等相关工作。

（二）市建设局负责城区范围内安置房的建设管理工作，各镇、街道负责本辖区内安置房的建设管理工作。

（三）房屋征收（拆迁）实施单位负责安置房的安置分配工作。

（四）各镇、街道负责安置小区的物业管理工作。

三、具体操作办法

（一）年度建设计划的制定

1．市土地储备中心和各镇、街道根据房屋征收和拆迁年度计划，编制安置房年度建设计划，经安置房建设联席会议会商审核，报市人民政府批准后实施。

2．安置房建设项目要按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，统筹安排，合理布局。市规划局根据安置房年度建设计划，落实安置房用地选址并出具规划条件。市国土局优先统筹安排安置房建设用地指标。

（二）项目建设方案的制定及预审

安置房项目建设方案包括安置房前期修建性详细规划（以下简称修规）和建筑设计方案、回购结算价格等。

1．市土地储备中心和各镇、街道根据安置房建设年度计划，委托专业规划设计单位根据规划条件、安置房建设标准及安置需求总量进行前期修规和建筑方案设计。

2．前期修规和建筑设计方案应符合《城市居住区规划设计规范）》、《建筑工程设计文件编制深度规定》包括：（1）设计说明书；（2）总平面图；（3）单体建筑设计图纸（平面、立面、剖面）；（4）透视图、鸟瞰图；（5）管线综合、绿化景观设计图；（6）反映小区规划设计意图的各种分析图（绿化、交通等）；（7）其他需要提供的图纸资料。

3．市物价局根据安置房前期修规和建筑设计方案、规划条件及相关技术参数进行价格认证，核定安置房回购结算价格。回购结算价格的构成包括土地占用费、前期工程费、建筑安装费、公共设施配套费、其他费用、利息、管理费、利润、税金、政府代收规费及房屋维修基金。

相关技术参数包括：（1）土地出让价格；（2）安置房建设所涉行政事业性费、经营服务性收费及水电气等配套工程建设费用；（3）安置房建安成本（包括底层自行车停车库建造费用）及汽车库（含底层、半地下、地下）成本；（4）税金和附加按现行规定费率测算；（5）财务费用按价格构成前四项之和测算，利息率按银行同期贷款利率的30%计算；（6）建设周期；（7）利润率按价格构成前四项之和的5%计算（含管理费2%）。

4．市规划局牵头对业主报送的安置房项目修规和建筑设计方案进行会商预审，经批准同意后实施。

（三）地块出让

1．安置房建设用地采用市场化运作模式，通过带建设方案实行招拍挂的方式确定安置房开发建设单位。安置房开发建设单位应具备承担相应规模的房地产开发资质和资金实力。

2．安置房土地出让收益市财政局、临港新城不再集中。

（四）建设、交付和管理

1．安置房开发建设单位按联席会议预审通过的修规和建筑设计方案进行施工图设计和开发建设，不得擅自改变。

2．安置房开发建设单位必须按商品房开发基本建设程序组织实施，严格遵守国家、省、市有关住宅建设标准和设计规范。

3．安置房建设实行住宅小区竣工综合验收备案制度，开发建设单位应及时组织建设项目综合验收。

4．安置房小区交付使用前，物业管理由开发建设单位负责落实，交付后由各镇、街道负责实施物业管理。

5．安置房小区配建的汽车库、汽车位列入建设成本，开发建设单位一并移交各镇、街道统一管理。

（五）安置分配

1．安置房的分配原则上采用“划定区域，分批选购”的方式。根据项目实施年度、项目进展，结合房屋竣工交付进度，由各镇、街道采用“先签协议先搬迁、优先选房”的办法或组织抽签选房的形式进行安置。

2．各镇、街道根据补偿安置协议书和相关证明材料开具《安置房售房合同通知书》。

3．安置房开发建设单位凭《安置房售房合同通知书》核定房屋价款，办理房款结算手续，并按规定另行收取物业管理费、装潢垃圾清运费、单元防盗门费等其他代办费用。

4．住户缴款至指定房款结算专户后，开发建设单位与住户签订《商品房买卖合同》，开具销售发票，并向住户提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。

5．住户凭补偿安置协议、销售合同、发票、身份证明等资料办理房屋登记、国有土地使用证登记手续。

（六）回购结算方式

1．安置房在综合验收合格并交付使用前，业主单位不垫支、不预付建设工程资金。

2．安置房地块建造的公共、商业配套用房，由业主单位按照回购结算价格统一回购。

3．业主单位在安置房交付使用六个月内支付总房款的80%，剩余款项待小区评审后统一结算支付。

四、政策性支持

（一）规费执收标准

1．安置房开发建设单位应按审定的面积（不包括车库、阁楼）缴纳项目建设规费。

2．行政事业性收费除法律、法规规定不可减免的以外，一律予以减免；经营服务性收费优惠收取。（标准附后）

3．各有关部门和单位不得因收费拖延项目审批，必须在规定的期限内办理完毕。凡有违规收费的，开发建设单位可拒绝缴纳，由市物价局、监察局进行查处。

（二）税收征管方式

1．安置房销售过程中，由开发建设单位负责开具房屋销售发票，并按规定向税务部门申报纳税。

2．安置房销售价格不高于回购结算价格的，相关税收由开发建设单位承担；高于回购结算价格的，超出部分所涉税收由业主承担，开发建设单位先行代缴。

五、资金结算评审

安置房小区在综合验收合格一年内，由业主单位委托市审计局或者专业评审机构进行评审。开发建设单位应及时提交真实完整的相关资料。

六、责任追究

安置房的会计处理篇3

【关键词】安置房代建制管理

中图分类号：K826.16 文献标识码：A 文章编号：

一.前言

20世纪80年代前，我国一般建设工程项目由建设单位组成筹建机构，自行管理；重大建设工程则从相关单位抽调人员组成工程建设指挥部，进行管理。这两种形式均针对一个特定的工程项目而组建临时管理机构，很多人员不具备工程管理的知识和经验，只能边干边学，工程建成后，管理机构和人员就得解散，当有新的工程时再重新组建。因此，带来诸如建设单位无须承担经济风险、工程管理经验不能承袭升华、教训不断重复发生、投资“三超”及工期延长现象普遍等问题，使得建设工程管理水平长期得不到提高。改革开放后，我国在基本建设和建筑业领域采取一系列重大改革措施，工程项目管理开始走专业化、科学化、社会化的道路。2004年《建设工程项目管理试行办法》规定业主可以委托项目管理企业进行专业化管理和服务活动；《国务院关于投资体制改革的决定》要求改进建设实施方式，对非经营性政府投资项目加快推行“代建制”管理。

代建制含义

代建制是指项目业主(使用单位)通过招标的方式,选择社会专业化的、具有独立法人资格的项目管理单位(代建单位),建设单位全权负责工程项目的投资管理和建设组织实施工作(或提供咨询服务)。严格控制项目投资、质量和工期，项目建成后交付使用单位的一种项目管理模式。

目前代建制模式一是业主选择设计单位、施工承包商、供货商并分别签订合同，委托代建单位项目管理，即PM（Project Management）模式。二是业主与代建单位签订项目管理合同，由后者与业主选择的设计单位、施工承包商、供货商分别签订合同。三是业主与代建单位签订项目管理合同，由后者自主选择施工承包商和供货商并签订合同，但不负责设计工作。代建单位通常保证项目费用不超过一定限额（即总价承包或限额承包），并保证按时完工。 三. 安置房代建项目市场的特点和现状

安置是指对受项目影响的人员进行生产或生活的安排，以使其能从项目中受益。拆迁安置房是配合城市改建项目、保障拆迁安置居民住房而定向开发的商品房。拆迁安置房项目是指在一定时间、费用和质量要求下，完成拆迁安置房建设并移交的一次性任务集。对于这些任务的管理，即是拆迁项目管理。拆迁安置房项目属于房地产项目，而房地产项目是工程建设项目中的一种类型。与一般的工程建设项目相比，拆迁安置房项目具有以下特征：（1）安置房建设与拆迁工作具有极强的并行工程特点，需要对关键时间节点进行严格设计和控制；（2）拆迁安置项目具有极强的政策性, 往往包涵一定的政治意义，因此，应该从“形象工程”的高度对项目加以定位，把好项目质量关；（3）拆迁安置项目是系统工程，项目范围中除拆迁和安置等子项目以外，公共配套基础设施建设和管理等内容也需要认真策划；（4）拆迁安置项目属于长生命周期项目，具有从规划、设计、实施、交付到物管全部过程，因此，前期物业管理也需要纳入项目整体管理范畴。由此可以看出，拆迁安置房项目不仅具有工程项目的基本特征，而且有其特定的特征。只有正确理解其主要特征，才能保证项目的顺利实施，才能按要求达到拆迁安置房项目的预期总目标。

安置房项目一般体量大、综合性高，且工期紧，对工程的质量要求也比一般商品房要高。但是,以往由于在项目管理方式上存在问题,政府投资的安置房建设项目“三超”现象比较普遍,腐败事件时有发生,容易产生一定的不良社会影响。目前,不少地方政府已经意识到对安置房建设项目管理方式进行改革的必要性和紧迫性,并开展了积极探索,实行安置房项目代建制就是其中普遍采用的模式，并取得了良好成效。

近年来，国家加快了示范小城镇建设、保障性安居工程建设等一系列关于城乡一体化建设的步伐。在这种形势下,必然要建造大量的安置房以满足城市快速发展的需求。比如在“十二五”期间，天津滨海新区将规划建设20个“安静居住小区”，这是《天津市滨海新区环境保护与生态建设“十二五”规划》披露的发展目标。近年来,仅行政区拟建的安置房项目就有30个，总建筑面积达302万平方米，其中由某建设开发有限公司承担的代建面积就近80万平方米。另一方面,政府与被拆迁人签订的拆迁安置补偿协议中通常会约定安置过渡费的发放,且过渡费通常会随着安置房的建设周期延长而呈上升趋势,为减少这部分费用开支,也会要求代建单位将安置房的建设工期尽量缩短。

四．如何做好安置房项目代建的管理 1. 安置房项目代建管理重点分析 ① 投融资管理：项目投融资管理，是管理工作的重中之重。如果项目投资得不到良好控制，实施项目必然亏损；如果项目的资金链断裂，项目必然处于停工状态，给社会造成不良影响。 ② 工期管理：工期管理关系到整个工程目标实现问题，如果不能制订科学合理的施工计划并采取相应的赶工措施，工期目标将不能得到实现。特别要考虑安置房项目的特殊性，拆建安置对象在过渡期常常需要租房安置，一旦安置房项目建设工期延误常会造成安置过渡费巨额增加，甚至发生社会不稳现象。 ③ 质量及使用功能管理：质量和使用功能是工程建设的根本。没有良好的工程质量并满足设计使用功能，会导致后期投诉量及维修成本增加。代建单位不能收到预期的经济效益，甚至造成企业信誉下降，因此安置房的质量要求在某种程度上甚至超过商品房，故在项目实施阶段一定要注意着重加强工序管理以保证工程质量。

④ 各方面关系的沟通和协调：安置房代建项目许多前期手续及各种政府许可手续都需要项目代建方协助或办理，根据国内目前的状况，项目开工所需前期手续相当复杂，还要处理方方面面的关系（如规划、环卫、交通、公安、市政及地方协调等），如果处理不好这些关系，工程很难顺利进行。另外还有项目后配套如供电、供水、燃气等专业性、垄断行业的工作需沟通协调，否则会增加投资并延误工期。同时代建单位也要加强并做好与建设单位的联系与沟通。 ⑤ 安全管理：安全管理，责任重于泰山。所有建设工程都必须贯彻“安全第一、预防为主”的管理方针，加强安全管理工作。2. 安置房项目代建管理难点分析 ⑴ 项目投融资管理难点 ① 安置房项目工程款的支付通常比较拖沓。工程所需资金往往靠代建单位自找出路方能解决。目前国家又紧缩银根，对融资带来极大的压力，因此在代建单位选择上不仅需考虑其自身的资金实力，还需考虑其是否有良好的融资平台。 ② 市场价格波动给投资管理带来的困难。国内材料设备价格具有相对的不稳定性，尤其是全球经济一体化的今天国外金融市场的波动也时刻影响到国内市场，这种不稳定性也给投资控制带来难度。 ③ 工期过短给投资控制带来的困难。安置房项目一般建设工期紧，体量大，同时受政府对工期要求过高，且项目施工常常要经历冬雨季节、春节休假和农忙等，无形中是缩短了有效的施工时间，在短时间内完成项目施工，就要付出更多的代价，例如抢工费、措施费等。 ④ 行业管理给投资控制带来的困难：按照国内建筑工程的施工惯例，很多专业工程的施工承包具有垄断性，如供电、供水、供热、消防、燃气等，由于这些行业的垄断性，很难引进竞争机制，给降低投资工作带来困难。 ⑵ 与相关部门关系协调的困难 与政府相关部门关系协调的困难。项目代建工作，项目代建人负责除立项审批，施工图纸设计、工程监理、造价咨询以外的所有工作。从项目报建手续开始直至项目移交，这些过程中很多手续需要和政府部门打交道（如建委、规划局、人防办、防雷办、供水、供热、供电等部门），到这些部门办理相关手续时，或多或少都存在关系疏通的问题，且代建单位本身不是建设单位主体，办理项目手续比建设单位直接办理更加困难。 ⑶ 工期管理的困难 ① 与各方关系协调给工期管理带来的困难。项目的各种报建手续是影响工程是否能够顺利进行的关键。如果不能处理好与政府各部门之间的关系，各种许可很难批准，尤其是施工许可、用电许可等，工程也就无法开展。 ② 材料设备采购给工期管理带来的困难。为了节约投资，各种材料、设备的采购必须经过招标引进竞争才能使价格得到控制。因招标过程中的发标、评标、定标过程需要一定的时间段才能完成，如果计划不周，会造成材料、设备供货不能按计划进行，从而造成工期的拖延。 ③ 安置房项目因政府面对百姓拆迁及安置的压力较大，往往对代建单位提出远少于定额工期的工期要求，这就需要代建单位更好地组织好施工组织设计，在关键线路上加大投入及加强管理。 ④ 后期配套工程与项目建安施工交叉作业时可能产生的矛盾等。

⑷ 代建单位与建设单位关系处理的困难

代建单位与建设单位虽然是被委托与委托的合同关系，但在项目管理过程中加强与建设单位的沟通并尽量满足其提出的合理要求，对于代建单位是尤为重要的。现实生活中，有许多由于二者的关系处理不当给项目的顺利开展造成了较大影响的案例。因此，代建单位一定要克服实际困难，灵活处理好这方面的关系，避免不必要的“内耗”，提高日常工作效率。

五．结束语

随着我国国民经济的高速发展，土地集约化程度越来越高，安置房的建设也开始朝着快速、大型、高品质方向发展，成为了我国政府投资建设项目的重要组成部分。

在当前政治与经济制度构架和社会发展水平下,一定要有创新“代建制”的思想,发现自身在当前的不足与错误，不断地汲取国外先进与成熟的工程项目管理经验,并结合我国现在的国情,逐步改革不适应市场经济发展的制约因素,走出一条“透明管理保质量,精心安排保工期”的安置房代建的健康之路。

参考文献：

[1]国务院：《关于投资体制改革的决定》（ 2004年7月16日）.

[2]黄加富工程项目管理的现状分析和发展趋势[J]浙江建筑,2007(1)

[3]李化代建制现状分析与对策研究[J]建设监理,2007(4)

[4] 陈平、魏清泉、向长江：房地产业可持续发展若干问题研究[J].建筑经济，2006（3）.

[5] 侍得广、丰景春、王洪兵：中国房地产业可持续发展研究[J].城市房地产，2004（2）.

安置房的会计处理篇4

一、存在隐患

1.结构性安全隐患严重

老旧直管公房以老式砖木结构为主，大部分始建于上世纪四五十年代，房屋已十分陈旧，超出了房屋的设计使用年限，结构性安全隐患普遍较为突出。如大部分木结构的屋架端头、梁头、节点等受腐朽蛀蚀已变形、位移；砖混结构的墙体、楼板、梁等普遍抹灰脱落，局部裂缝，有的外墙已倾斜或变形成为危房。这种结构性的安全隐患，在台风、雷雨等灾害性天气来临时，极易导致房屋倾斜或倒塌。而此类隐患如果要彻底整改，必须对建筑物本身进行大规模改造，但受客观条件和政策、资金等约束，几乎无实现可能性。有多处危房关停后在风雨侵蚀中已倒塌或摇摇欲坠，急需处置。

2.消防安全隐患突出

以木结构、砖混结构为主的老旧公房，耐火等级低，内部多数没有消防、逃生通道，且多数门牌无防火间距，一旦发生火灾，极易殃及邻里，从而造成大面积火灾。特别是气候干燥季节，火灾隐患更为严重。

3.租赁户安全意识淡薄

部分租赁户安全意识淡薄，私拉乱接电线，使用线路截面小，电器线路超负荷运行；有的租赁户违规装修，采用木材、塑料、纤织品等可燃易燃材料进行装修，直接导致火灾荷载大幅度增加；有的租赁户擅自填塞疏散通道，堆放易燃材料，等等。虽然近几年来，房地产管理部门加强了安全知识宣传，对每处租赁公房张贴安全告示、分发安全提示，宣传公有房屋住用安全管理制度，并将有关安全要求纳入租赁合同条款，加强了维修加固和整改力度，但仍有不少租赁户重视程度不够，宣传或上门做工作时能应付性整改，过后继续我行我素，再次诱发安全隐患。

二、对策建议

针对老旧直管公房存在的严重安全隐患，分类处置是根除安全隐患的主要途径。为此，建议在积极做好危旧公房安全巡查、加强安全宣传、落实住用安全制度、配备必要的消防器材以及组织力量开展加固等工作的基础上，以公开拍卖处置一批、安置性腾空一批、保障性住房解决一批、加固改造一批等分类处置的途径，从根本上根治安全隐患。

1.拍卖处置一批

对位于集镇比较偏远、管理成本高，且近期规划没有列入集镇拆迁改造计划的老旧公房和关停危房，报国资管理部门批准后，公开拍卖一批。拍卖收入专项用于腾退性公房安置、危旧公房改造和公房购置等，实行专款专用。

2.安置性腾空一批

对现已倒塌、停租、因火灾等原因房屋已消失的老旧公房一律关封。对出现下列情形之一的老旧直管公房进行安全鉴定:一是达到或超过设计年限现仍在继续使用的；二是出现明显结构变形、位移危及住用安全的；三是改变房屋使用用途及功能的；四是房屋装修涉及明显增大荷载的；五是擅自变动建筑主体和承重结构的；六是因灾害事故已出现险情危及房屋安全，现继续使用的。鉴定结论作为认定房屋安全状况的合法依据。经房屋安全机构鉴定为危房并近期难以实施腾空改造或近期规划可能列入旧城改造拆迁等的危旧公房，原则上一律停租，关封后实行安置性腾空，下达《危房通知书》，作为危房禁止或限止使用告知；在醒目位置挂危房牌，注明房屋危险程度、部位和禁止或限用提示，并落实专人监护。对腾空关封的直管公房，以腾空关封之日起解除租赁合同。

腾空关封的直管公房租赁户参照城市改造征收安置政策，给予一次性经济补贴，积极稳妥推进。但由于安置性腾退涉及资金较大(按老城区安置性腾退50%测算,约需补贴千万元以上),房管会又属自收自支单位,受房地产影响收入波动较大,为确保单位正常运转,腾退资金先由政府专项资金解决,今后已腾空关封的直管公房城市改造房屋征收时，拆迁人按照政府批准的补偿方案给予补偿,补偿资金归还专项资金。

3.保障性住房解决一批

对符合保障性住房条件的，包括已批准为保障住房的现公房租赁户，动员其以保障性住房途径解决居住困难。

安置房的会计处理篇5

第一条  为规范征用集体所有土地上房屋拆迁的管理，保障城市建设的顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，根据有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本条例。

第二条  凡在本市市辖区范围内，因城市建设需要征用集体所有土地拆迁房屋及其附属物以及安置补偿等事宜，均应遵守本条例。

因成片开发建设征地拆迁涉及零星国有土地上房屋及其附属物拆迁的，按本条例实施管理，但其补偿、安置标准按《杭州市城市房屋拆迁管理条例》执行。

第三条  杭州市人民政府土地管理部门（以下简称市土地管理部门）主管本市征用集体所有土地房屋拆迁管理工作；市辖各区土地管理部门负责本区内征用集体所有土地房屋拆迁管理的实施工作。

第四条  被拆迁房屋所在地的区、乡（镇）人民政府、村（居）民委员会，以及计划、城建、规划、房管、公安、司法、工商行政、劳动等部门，应当依据各自职责，配合、支持土地管理部门做好拆迁管理工作。

规划部门在审核建设用地规划定点时，对拆迁范围内的住宅用地和确需搬迁的企业用地以及乡（镇）村市政公用设施、公益事业设施建设用地，应按城市规划和村镇规划的要求同时统筹安排。

征用集体所有土地房屋拆迁必须遵守文物保护法律、法规的有关规定，有效地保护历史文化遗产。

第五条  本条例所称拆迁人是指取得集体所有土地房屋拆迁许可证的建设单位和个人；被拆迁人是指对被拆迁房屋及其附属物的合法所有权人。

第六条  拆迁人必须按本条例的规定，对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人必须服从征地建设的需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。

被拆迁人所在乡（镇）人民政府、村（居）民委员会，应当协助拆迁人做好被拆迁人的搬迁动员工作。

第二章  拆迁管理

第七条  征用集体所有土地需拆迁房屋的，在城市规划主管部门核定拆迁用地范围后，市土地管理部门应立即将拆迁用地范围公告并通知有关部门在拆迁用地范围内暂停办理下列事宜：

（一）通知公安部门暂停办理户口的迁入、分户；

（二）通知有关部门暂停办理房屋的买卖、交换、翻（扩）建、析产、赠与、分户、租赁、抵押等；

（三）通知工商行政管理部门暂停核发营业执照、临时营业执照。

在拆迁范围内暂停办理有关事宜的期限为三十个月。因特殊情况需要延长暂停办理有关事宜期限的，应在期满前一个月报经市土地管理部门批准，可以适当延长，但延长时间最长不超过十二个月。

暂停期满或者实行暂停措施后一年内拆迁人未取得集体所有土地房屋拆迁许可证的，市土地管理部门应通知有关部门恢复办理第一款规定的事宜。

暂停期间内，因出生、婚嫁和复转退军人、离退休人员、大中专院校学生以及刑满释放人员、解除劳教人员回原籍确需办理户口迁入且符合户籍管理规定的，可到公安部门办理户口迁入手续。公安部门办理户口迁入手续后，应及时抄告市土地管理部门。

被拆迁人在拆迁公告之日起至正式安置前出生的人口应作为安置人口，在此期间死亡的人口不再计入安置人口。

第八条  建设单位和个人征用集体所有土地需要拆迁房屋的，必须持建设项目及用地批准文件、拆迁计划及拆迁方案，向市土地管理部门提出申请，经批准并领取集体所有土地房屋拆迁许可证后，方可拆迁。

集体所有土地房屋拆迁许可证一经发放，市土地管理部门应当将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等于以公告。

实施房屋拆迁不得超越经批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。

拆迁人如需变更拆迁范围的，应当重新办理领证手续；延期拆迁的，应当办理延期手续；终止拆迁项目的，应当及时办理注销手续。

第九条  因征用集体所有土地需要拆迁房屋的，可以由当地人民政府组织统一拆迁，也可以由拆迁人自行拆迁或者委托市人民政府确定的具有房屋拆迁资格的单位办理拆迁事宜。实行综合开发的地区，应实施统一拆迁。

土地管理部门不得接受拆迁委托。

第十条  拆迁人应当按规定查明被拆迁人的户籍、被拆迁房屋及其附属物状况等事项。

被拆迁人必须如实申报被拆迁房屋及其附属物的产权、户藉等有关情况，并提供土地权属证明等材料。

第十一条  在市土地管理部门公告规定的搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人应当按照本条例规定和经批准的拆迁方案，就补偿、安置等事项签订房屋拆迁补偿安置协议。协议应明确规定补偿形式、补偿金额、安置方式、安置用房面积、安置地点、搬迁期限、过渡方式、过渡期限和违约责任等事项。房屋拆迁补偿安置协议应当送土地管理部门备案。协议可以向公证机关办理公证。

安置被拆迁人的住宅用房必须符合国家规定的建筑设计规范和工程质量标准，并有相应的通水、通电、排污等附属设施。

根据本条例签订的协议具有法律约束力，双方当事人必须遵守，任何一方不得擅自变更协议内容。

第十二条  被拆迁房屋需要作价补偿的，由按规定取得评估资格的单位在实施房屋拆迁前进行房屋评估，但不得由拆迁人、被拆迁人进行房屋评估。

第十三条  拆迁人与被拆迁人对补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置方式、安置地点、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项有争议，经协商达不成协议的，由市土地管理部门裁决。

当事人对裁决不服的，可在接到裁决书之日起十五日内向人民法院起诉。在诉讼期间如拆迁人已给被拆迁人作了安置或提供过渡用房的，不停止拆迁的执行。

第十四条  超过房屋拆迁公告规定的或者本条例第十二条第一款规定的裁决作出的搬迁期限，被拆迁人无正当理由拒绝搬迁的，市人民政府可以作出责令限期拆迁的决定。逾期不搬迁的，市人民政府可以责成有关部门依法强制拆迁，或者由市土地管理部门申请人民法院强制拆迁。

第十五条  拆除有产权、使用权纠纷或其他产权不明的房屋，在拆迁公告规定的搬迁期限内不能解决纠纷或明晰产权、使用权的，由拆迁人提出补偿安置方案，报市土地管理部门批准后予以拆迁。拆迁前市土地管理部门应当会同有关部门组织拆迁人对需拆除房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全手续。

第十六条  拆迁用地范围内的违法建筑物、超过批准期限的临时建筑和暂保使用的房屋，应无条件自行拆除，不予补偿，不作为安置依据。拆除经依法批准尚未超过批准期限的临时建筑，可根据已使用年限给予适当补偿，但不作为安置依据。

被拆迁人在市土地管理部门发出拆迁用地范围公告后，进行装修、翻（扩）建的，一律不予补偿，不作为安置依据。

第三章  住宅用房拆迁

第十七条  拆迁私有住宅用房，实行迁建安置或者调产安置。迁建安置是指由拆迁人按被拆除房屋重置价格结合成新对被拆迁人予以补偿，并提供迁建用地的有关费用，由村民委员会负责按有关规定办理用地手续，在规划确定的农居点复建多层住宅进行安置；调产安置是指以拆迁人统一建造的多层成套住宅用房，作为产权调换用房，安置被拆迁人。

第十八条  拆迁私有住宅用房实行迁建安置的，其安置住房的建筑面积标准按下列规定执行：

（一）六人以上户不得超过二百四十平方米；

（二）四至五人户不得超过二百平方米；

（三）三人以下户不得超过一百三十五平方米。

在农居点内安置被拆迁人的，当地村民委员会应在拆迁公告后十五日内，确定具体安置方案。

第十九条  拆迁私有住宅用房，根据城市规划不能新建农居点的或被拆迁人全部是非农业人口的，由拆迁人以统一建造的多层成套住宅用房安置被拆迁人，实行产权调换。其安置的建筑面积（以下简称安置面积），以经依法认定的原住宅用房建筑面积（以下简称原面积）结合被拆迁人家庭的常住户口人数，按下列安置标准确定：

（一）一至二人户，原面积不足四十平方米的，安置面积为四十平方米；原面积在四十至八十平方米的，按原面积安置；原面积超过八十平方米的，安置面积为八十平方米。

（二）三人户，原面积不足五十五平方米的，安置面积为五十五平方米；原面积在五十五至一百二十平方米的，按原面积安置；原面积超过一百二十平方米的，安置面积为一百二十平方米。

（三）四人以上户，原人均建筑面积（以下简称人均面积）不足十八平方米的，按人均面积十八平方米安置；原人均面积在十八至四十平方米的，按原面积安置；原人均面积在四十平方米以上的，按人均面积四十平方米安置。

被拆迁人在同一拆迁范围内有多处住房的，应合并计算其原住宅用房面积。

实行产权调换安置的，经拆迁人与被拆迁人协商一致，也可以由拆迁人对被拆迁人实行货币化安置，由被拆迁人自行解决拆迁安置用房。货币化安置的具体办法，由市人民政府另行规定。

第二十条  拆迁私有住宅用房，实行产权调换的，新建房屋按重置价格，原房按重置价格结合成新进行结算；安置面积超原面积的部分，在安置标准范围内的，按房屋成本价结算，高于安置标准的，按商品房价格结算；原面积超过安置面积部分按重置价格结合成新价的两倍结算。

安置用房因自然间不可分割而使总安置面积增加在五平方米以内的部分，按房屋成本价结算。

第二十一条  安置人口按照被拆迁人家庭常住户口人数确定。有下列情形之一的，可增加一个安置人口：

（一）已婚尚未有子女的；

（二）已领取独生子女证的。

被拆迁人家庭成员在本市市区虽无常住户口，但属下列情形之一的人员，可计入安置人口：

（一）结婚三年以上的配偶；

（二）原户口在拆迁地现在部队服现役的军人（不含已在外结婚定居人员）；

（三）原户口在拆迁地的大中专院校的在校学生；

（四）在户口所在地无人赡养，并在拆迁范围内实际居住二年以上的被拆迁人双方父母；

（五）原户口在拆迁地现在监狱服刑、劳动教养的人员；

（六）法律、法规规定的其他人员。

第二十二条  原私有住宅改作非住宅用房的，仍作住宅用房处理。拆除原为住宅用房而出租（借）供他人作非住宅使用的私有房屋，仍作住宅用房处理，对原租（借）用人不予安置，不予补偿。

第二十三条  拆除出租（借）的住宅用房，拆迁人对租（借）用人不予安置和补偿。

第二十四条  拆除住宅用房，拆迁人不能一次性安置的，应当在协议中明确过渡期限并提供过渡用房，或者发给临时过渡费由被拆迁人自行过渡。拆迁后新建房屋建筑面积在二万平方米以下的，过渡期限不超过二年；在二万平方米以上的，过渡期限不超过二年零六个月。

被拆迁人搬家时，由拆迁人按户发给搬家补贴费。

搬家补贴费、临时过渡费的标准和计发办法，由市人民政府规定。

第四章  非住宅用房及其他拆迁

第二十五条  因市政公用设施和公益事业设施建设项目拆迁非住宅用房的，不作产权调换，由拆迁人按被拆除房屋重置价格结合成新的二点五倍对被拆迁人予以补偿。因非市政公用设施和公益事业设施建设项目拆迁非住宅用房的，不进行产权调换的，由拆迁人按被拆除房屋重置价格结合成新的三倍对被拆迁人予以补偿。

拆迁人按照上述标准补偿后，被拆迁人需要迁建的，由被拆迁人自行解决。拆迁人不再另行承担迁建费用及停业期间的补贴，也不提供过渡用房。

第二十六条  因非市政公用设施和公益事业设施建设项目拆迁非住宅用房确需迁建的，也可以由拆迁人按被拆除房屋重置价格结合成新对被拆迁人予以补偿，并提供迁建有关费用，由被拆迁人按有关规定自行复建。停业期间由拆迁人酌情对被拆迁人予以经济补贴。

因非市政公用设施和公益事业设施建设项目拆迁非住宅用房，建设项目性质和房源许可的，也可以实行产权调换，建筑面积与原建筑面积相等的部分，按重置价格结合成新，结算差价；建筑面积超过原建筑面积的部分，按商品房价格结算；建筑面积不足原建筑面积的部分，按重置价格结合成新的三倍结算。

第二十七条  私有住宅用房附属的禽畜棚舍、室外厕所、门斗等，均不作原住宅用房建筑面积计算，由拆迁人给予相应的折价补偿。

第五章  法律责任

第二十八条  拆迁人未取得房屋拆迁许可证或者未按房屋拆迁许可证的规定进行拆迁的，由市土地管理部门责令停止拆迁或吊销拆迁许可证，并可处以五千元以上三万元以下的罚款，给被拆迁人造成损失的，由市土地管理部门责令赔偿。

拆迁人委托不具有房屋拆迁资格的单位办理拆迁事宜的，由市土地管理部门责令改正，并对拆迁人处以五千元以上三万元以下的罚款。

拆迁人擅自降低补偿、安置标准，缩小补偿、安置范围的，由市土地管理部门予以警告，责令限期改正，并处以五千元以上三万元以下的罚款；擅自提高补偿、安置标准，扩大补偿、安置范围的，由市土地管理部门予以警告，并处以五万元以上十万元以下的罚款。

第二十九条  拆迁人无正当理由超过规定的拆迁期限或者擅自延长过渡期限的，由市土地管理部门予以警告，责令限期完成拆迁安置，并处以十万元以上二十万元以下的罚款。给被拆迁人造成损失的，由拆迁人给予相应的经济补偿。

第三十条  被拆迁人违反规定，拒绝或不按期腾退过渡房的，由市土地管理部门予以警告、责令限期退还过渡房，并处以一百元以上五百元以下的罚款；逾期仍不腾退过渡房的，市人民政府可以责成有关部门强制搬迁，并可处以五百元以上二千元以下的罚款。

第三十一条  被拆迁人在原房屋产权、使用状况等方面弄虚作假，骗取超面积安置或超额补偿的，由市土地管理部门责令限期改正，并处以一千元以上一万元以下罚款。

第三十二条  拒绝、阻碍国家工作人员依法执行拆迁公务的，由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第三十三条  土地管理部门工作人员在拆迁公务中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六章  附  则

第三十四条  乡（镇）非农建设使用集体土地涉及房屋及其附属物拆迁的，参照本条例执行。

第三十五条  军队进行非军事设施建设需征地拆迁的，按本条例执行。

第三十六条  杭州市所辖各县（市）征地拆迁，可参照本条例执行。

安置房的会计处理篇6

一、指导思想、目标任务和基本原则

（一）指导思想

按照构建社会主义和谐社会的目标要求，深入贯彻落实科学发展观，把妥善解决开发区棚户区（城中村）改造补偿安置问题作为维护群众利益的重要内容，以提升城市品位、推进城市建设为目标，统筹考虑村民安置、城市景观和经济社会发展，集约节约利用土地等因素，稳步推进开发区棚户区（城中村）改造补偿安置工作。

（二）目标任务

实施“村庄社区化工程”，力争用3—5年时间，在开发区规划建设6个搬迁安置社区，逐步搬除现在部分村庄，建设新型城市社区，防止私搭乱建和二次搬迁造成的公共财政和公共资源浪费，实现村民向安置社区集中，集约利用土地，强力推进开发区城市化进程。

（三）基本原则

1、统一领导，属地实施。坚持开发区统一领导，因地制宜，加强协调。由开发区管委会负责区内棚户区（城中村）改造的实施工作，实行主任负责制。

2、统筹规划，分布实施。统筹考虑经济社会发展规划、土地利用总体规划、城市规划，结合产业结构调整、基础设施建设、社会事业发展、生态环境建设等工作，统一编制改造规划和计划，明确近期工作目标，有重点、有步骤地推进各项工作。

3、市场运作，政府支持。充分发挥个人、企业等多方面的积极性，多渠道筹措资金。开发区管委会在政策与资金上给予必要的支持。

4、多方结合，综合发展。城中村改造是棚户区改造的一个重要组成部分，要与城市危旧房改造、城市建设用地挖潜结合起来，注重改善城市发展环境，注重提升城市形象。充分调动各方面积极性，鼓励综合开发。

5、整体推进，配套建设。坚持以人为本，安置先行，按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，将棚户区（城中村）改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城市社区。道路、供排水、供电、供暖、供气、通讯、消防等基础设施和学校、商业等公共服务设施要同步规划建设，同步交付使用。

6、因地制宜，多模式改造。对列入棚户区（城中村）改造计划的项目，要在深入调查、摸清底数、精确测算的基础上，因地制宜制定改造方案。对有商业开发价值的棚户区（城中村），应当通过房地产综合开发方式进行重建。对改造难度大、经政府认定不具备商业开发价值的城中村，可由政府直接组织实施改造，择优选择业主单位，其基础设施和公用配套建设费用由政府承担。政府在土地和规划建设上给予支持。

二、用地、规划、设计和建设标准

（一）安置社区用地

政府支持，市场运作，鼓励企业参与土地整理，因地制宜，安置用地政府划拨。

（二）安置社区规划

严格按照开发区控制性详细规划选择6个安置社区，整体规划，分期实施，规划深度达到住宅修建性详细规划的规范要求。

（三）安置社区设计和建设

按照“先建后搬，边搬边建”的原则，选择条件成熟的棚户区（城中村）为建设试点，先行启动，逐步推进。

建筑设计坚持“符合规划，结合实际，因村制宜，一村一策”的原则。

（四）建设标准

棚户区（城中村）改造要按照国家建筑节能的有关规定，建设节能省地型住宅。充分考虑回迁户的购买能力和意愿。结合回迁户住房实际情况和收入水平确定，以50-90平方米中小套型为主，根据实际适当建设90平方米以上套型住房。

三、补偿安置办法

（一）结构符合正常居住标准的房屋实行产权调换和货币补偿的方式。

1、“两证”（宅基证和房产证）齐全者按有效证件上的面积对待。（1）.宅基面积为147㎡，且建筑面积达到180㎡以上，可置换180㎡的安置房屋，超出180㎡以上部分，且有房产手续，实行400元/㎡的货币补偿，超出部分没有手续，实行200元/㎡货币补偿。（2）.宅基面积为189㎡及以上者，建筑面积达到220㎡以上可置换220㎡，超出部分手续齐全，实行400元/㎡的货币补偿，超出部分没有手续，实行200元/㎡货币补偿。

2、宅基地达到147㎡以上（189）建筑面积达不到180㎡（220㎡）的，以180㎡（220㎡）为标准，差额部分面积回迁户按400元/㎡成本费交足差额部分款项，也可获得180㎡（220㎡）的安置房。

3、宅基地面积不足147㎡者，建筑面积超宅基面积1.2倍者，最多可获得宅基面积1.2倍的补偿；多出部分，房屋有手续的部分按400元/㎡货币补偿，房屋没手续的部分按200元/㎡补偿。宅基地不足147㎡，且建筑面积达不到宅基面积1.2倍者，被搬迁户按成本价400元/㎡补足差价，可获宅基面积1.2倍的建筑面积房屋安置。

（二）“两证”不齐全者，根据实际情况，在2004年市航拍图内已有住户建筑或办事处、居委会两级认定为老宅的住户，按照三、1执行，否则认定为违章建筑，不予补偿和安置。主动拆除的，给予救济性补助200元/㎡。

（三）“两证”齐全的回迁户要求货币补偿的，批准面积内的部分按回迁户房屋的区位、用途、结构、建筑面积、折旧等因素，以房屋市场评估价格确定。

（四）一户多宅的，只按一处对待。

（五）一户3人及以上，搬迁安置不足90㎡者，按90㎡进行安置。

（六）安置过渡费补助标准。自行安置过渡费按安置面积3元/平方米？月计算，共18个月，超过18个月加倍补偿。

（七）安置程序。（1）个人申请。申请人提出入住申请，根据家庭人口和安置标准，申报户型和安置面积。（2）签订协议。居委会、办事处对申请人的入住资格全面审核，与申请人签订《房屋搬迁补偿和安置房认购协议》。（3）安置房分配。以组为单位，适当集中，根据安置户认购情况，结合群众意愿，由办事处、居委会和回迁群众按照先搬先挑的原则予以实施。

四、保障措施

（一）加强对棚户区（城中村）改造补偿安置工作的领导

开发区管委会成立棚户区（城中村）改造补偿安置工作领导小组，负责对该项工作的具体指导和协调。建议市发改委、住房建设、规划、土地、等部门积极协助做好开发区棚户区（城中村）改造补偿安置相关工作。开发区辖区办事处依法组织统一补偿安置，统一组织社区化管理。

（二）认真落实优惠政策

1、资金筹措政策

棚户区（城中村）改造建设资金筹措采取市场化运作，政府奖励的方式，以市场化运作为主，多渠道筹措。积极争取国家、省的支持和奖励，支持奖励资金由市政府统筹安排使用，按照“多干多补、少干少补”的原则进行分配。棚户区（城中村）改造是城市建设的一项重要内容，区财政可以从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费和土地出让等收入中，按规定安排资金用于符合条件的棚户区（城中村）改造项目。要积极探索市场化融资方式，通过土地出让、房屋产权调换等渠道筹措棚户区（城中村）改造资金。

2、土地支持政策

纳入棚户区（城中村）改造范围并完成搬迁安置工作的国有建设用地，由土地储备机构统一纳入储备计划，实施开发整理，也可以委托有资质、有实力的企业参与城中村改造建设用地的开发整理，开发整理后的土地按照有关规定采取招标、拍卖、挂牌方式出让。居民安置费、搬迁补偿费、开发整理费一并计入公开出让地块土地成本。前期参与投资开发整理土地的资金，按实际投入成本加同期银行贷款利息给予补偿。棚户区（城中村）改造范围内的用于安置的市政和公用设施用地及配建公用房屋用地和安置村民房屋用地以划拨供应。出让土地所得收益，优先用于棚户区（城中村）改造的基础设施和公共服务设施建设。对于配建基础设施和公共服务设施，涉及使用的新增建设用地报批，比照棚户区（城中村）改造用地报批方式优先报批，实行一个窗口对外，一站式办公。管委会将已完成棚户区（城中村）拆迁安置，开发整理的改造项目用地纳入当年的土地供应计划，按期供应，保障棚户区（城中村）改造项目开发建设顺利进行。

3、税费优惠政策

棚户区（城中村）改造项目免收城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。其中，免收的全国性行政事业性收费包括防空地下室易地建设费等项目；免收的全国性政府基金包括城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、城市教育附加费、地方教育附加费、城镇公用事业附加等项目。经营服务性收费项目按收费标准低限减半征收。电力、通讯、市政公用事业等部门要对棚户区（城中村）改造给予支持，新建安置小区有线电视和供水、供电、供热、排水、通讯、道路等市政公用设施，由各相关单位出资配套建设，并适当征收入网、管网增容等经营性收费。房地产开发企业参与棚户区（城中村）改造偿还原搬迁房屋面积部分，免收土地增值税、土地使用税、印花税，企业所得税按3%征收。回迁户因回迁重新购买的普通住房面积，未超出搬迁面积的，免征契税。棚户区（城中村）改造中配建的经济适用房和廉租住房项目，可享受《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[]24号）规定的优惠政策。

4、搬迁安置政策

搬迁安置工作遵循以人为本、民生优先、公开公正、和谐拆迁的原则，从维护社会稳定、构造和谐社会的大局出发，做到群众参与、社会监督、阳光操作、减少拆迁矛盾和纠纷。城中村改造房屋搬迁由开发区办事处具体负责。同时，鼓励有资质、有实力的企业参与棚户区（城中村）改造搬迁和土地管理。改造搬迁安置实行项目宗地核算办法，根据项目范围、被搬迁房屋的区位、用途、建筑面积、容积率、折旧等因素，以市场评估价确定。企业投资搬迁整理的土地出让后，除补偿其实际投入成本外，净收益部分政府和企业按六、四分成。

5、产权政策

棚户区（城中村）改造用于回迁居民安置的房屋，产权归回迁户所有；商品住房以市场购买后确认产权。

6、优先入驻可享受的优惠政策

入住安置社区的村民转为城市居民，享受城市低保、社保、医保等方面的优惠政策，并在管委会引导下成立管理公司或物业公司，优先为入驻开发区的项目提供所需服务。社会保障部门每年为入住安置社区的居民安排一定数量的公益性岗位和免费技能培训名额，解决“40”“50”人员以及低收入家庭的生活困难问题。在确保先安置已搬迁村民的情况下，住房部分被搬迁或暂没有列入搬迁范围的村民，可申请按照上述补偿标准先行搬迁入住安置社区。

五、组织实施

（一）编制改造规划和年度计划。开发区管委会依据城市总体规划、棚户区（城中村）改造任务及资金筹措情况，按照3年完成改造任务的要求，编制3年棚户区（城中村）改造规划和年度计划。

（二）加快项目审批。将所有棚户区（城中村）改造项目全部纳审联批范围，实行一站式、一条龙集约化审批服务。相关部门简化办事程序，缩短审批时限。

安置房的会计处理篇7

当前计算机在社会各领域中的应用越来越广泛，大部分工作都离不开电脑，人们日常生活中也涉及到电脑的运用，为了能够正常使用电脑，需要安装相应的计算机系统，而这就涉及计算机房工程。经过不断的实践与总结，计算机机房在设计的过程中一方面要符合设备要求，另一方面还要满足应用目的，这样才能达到设计的目的，为人们提供质量过关的计算机网络机房工程。

2分析计算机机房位置的选择以及设备布置

计算机机房需要在某办公大楼建设，楼层有9层，其中楼内房间总数为300间左右，总共有450个信息点，经过考察之后发现在2、3、7层都有空房作为计算机网络机房，投入成本为110万元。第2层楼空房处在整层楼的中间，面积大约为40m2。第3层楼空房处在整层楼的中间稍偏位置，面积大约为80m2。第7层楼空房同样处于楼层中间，面积大约为120m2，离电梯比较近，计算机设备运输比较方便，然而房间面积太大，造价超出了投资金额，并且与2、3楼相比，离楼顶最近，雷击的可能性较大，当前就算是应用防雷系统也不能确保百分百可靠。所以经过深入的分析之后，将第3层楼的空房作为机房，这主要是因为该楼层交通方便，变压器就在附近，电力相对比较稳定，同时与中央空调主机所在的位置相距较远，这样就不会受到强振及强噪声源的影响，此外附近没有强电磁场干扰，有利于布线的施工。在设备布置方面，第3层楼空房有80m2，可以将20m2隔离出来作为两个工作间，剩下的60m2可用于设备间，通过这样的设计不仅能够容纳10余个标准网络机柜，而且还能够容纳2个精密空调及其相关的设备，其中每个设备的距离设计为1.5m，而每个机柜侧面距离设计为1m左右，走道的宽度设计为1.5m左右，然后还需要改造房间的门，主要是安装钢制防盗门，并且在原来4个窗户的基础上，再改造一个窗户，这样就能保证良好的密封，满足计算机机房的条件需求。

3分析计算机机房环境的设计

本次在设计的过程中使用了中央空调，并且在出风口的位置安装了空气过滤系统，这样就可以在很大程度上减少空气的含尘浓度。同时为了能够保证温控的可靠性，还另外安装了恒温恒湿精密空调系统，选用的是艾默生-力博特品牌，型号为DEM012，这种类型的精密空调具有以下几点的优势：①不仅制冷效果非常好，而且节能效果也好，同样时间的运行条件下，与普通空调相比，可以减少20~30%的能耗；②恒温恒湿效果显著，精密空调本身具有良好的大风量、小熔差设计，高显热比符合计算机网络机房的要求；③空调本身具有低噪声设计，使用寿命也比较长；④精密空调本身具有超宽输入电压设计，同时拥有良好的相互自检功能，并且还具有独特的缺相保护功能，只有有电就可以实现自启动，或者自行设定启动时间；⑤精密空调本身就配备有标准的网络接口，这样就可以实现远程管理。如果在中央空调停止运转的情况下，机房设备将不能得到良好的散热，这时就可以开启精密空调系统，使计算机网络机房的温度保持在20℃左右，湿度控制在45~65%之间。装修的过程中，机房主要是采用铝合金吊顶，全面设计了防静电地板，而且在一些承重较大的区域，都在地板上安装了角钢。另外，在对网络机房窗户进行改造的时候，使用双层窗户，门也安装了防盗门。还对机房门窗、管线入口等各个位置进行了密封，重新粉刷了墙壁。因为起初在选择机房位置的时候就避开了干扰和振动源，所以在设计的过程中不需要再次进行噪声及振动控制。

4分析计算机机房供配电系统的设计

机房供配电系统的设计对于计算机系统的正常运行有很大的影响，如果设计不合理，将会使计算机系统以及相关的设备不能正常运行。为了能够使计算机正常运行，设计人员需要重视正常运行的设计，在对供配电系统进行设计的时候，需要严格按照相关规范进行设计。在实际的设计过程中，供配电系统主要分为两大类，其中一类是计算机设备供电系统，另外一类是机房辅助系统，这两种类型设备的供电全部都是来自UPS电源，通常都不能连接其他电气设备。一般来说机房辅助系统不仅涵盖了通风以及维修测试设备，而且还涵盖了照明以及消防设备，而计算机设备供电系统是整个机房电气工程设计过程中的最高负荷级。所以为了确保供配电系统的稳定性，需要施工人员在安装的时候适当增加交流不间断电源系统UPS，通常都是在配电设备的前端位置增加。同时UPS电源还拥有以下的几点功能：①发生故障的时候，UPS电源还能为机房设备提供静态旁路开关供电，而故障解决之后，UPS电源可以自行转为正常供电；②当对UPS电源进行维修的时候，能够为机房设备提供手动旁路开关供电，一旦恢复就可转为正常供电。

5分析计算机机房防雷接地系统的设计

机房在设计防雷接地系统的时候，主要是选择德国OBO的设备，施工人员在正式铺设防静电地板之前，需要先在地板下设计一个防静电地网，并且在计算机网络机房设计三位防雷插座，同样选用OBO公司的产品，同时在输入配电柜里安装B级防雷器，选用的设备型号为OBOV25-B+C/3+NPE，输出配电柜做同样的处理，这样机房就可以实现双层电源防雷结构。此外还需要在主要设备的前端设计C级防雷器，选用的型号为V20-C/3-PH，然后再实行交流工作接地操作，以此达到安全保护接地的目的，在施工的过程中需要将防雷接地焊接到接地汇流排，直流工作接地作同样的处理，进而再通过铜包钢绞线将其引入楼层背面。施工的时候先挖出一个大坑，然后再将一定重量的接地降阻剂填入，此时还需要将接地金属棒掩埋在坑中，并且将经过焊接处理的铜包钢绞线埋入坑中，进行回填。

6分析消防与安全系统的设计

计算机机房的电源非常多，设备也很昂贵，所以不仅需要在设备区安装烟感监测器，而且还需要在工作间安装烟感监测器，同时还要在防静电地板下安装烟感监测器，吊顶内、吊顶下也要进行安装，这样机房才会有声光报警性能。在计算机网络机房内安装干粉灭火器，这样才能降低机房的危险性，确保机房的安全。

7结束语

安置房的会计处理篇8

关键词：房屋安全鉴定；裂缝成因；处理

我国经济的快速的发展，房屋建筑物的数量也在逐渐的增加，建筑材料对于房屋建筑的施工质量有着重要的影响，建筑材料的物理属性的差异也会影响着整个房屋建筑的质量。在建筑工程施工的过程中一定会出现施工裂缝，但是必须要将这一裂缝控制在一定的范围内，否则就会影响房屋建筑的安全性。本文就是Ψ课莅踩鉴定中的裂缝成因及处理进行分析，为相关的研究提供借鉴。

1 房屋裂缝的成因

1.1 地基不均匀沉降

房屋建筑的地基出现不均匀或者是地基松软等现象，就极容易会出现地基的不均匀沉降，地基在沉降的过程中，有些部分的沉降较小，也些部分的沉降较大，这样就是使得地基之间出现了相对的位移，与之而来的就是附加的拉力，这种附加的拉力在做用于房屋的时候，如果比房屋的承受能力大，那么就房屋就会产生裂缝，这种裂缝主要表现为倾斜裂缝，会与地面形成一定的夹角。这样就导致了房屋的稳定性较差。因此这种裂缝的出现是不能够被忽略的，必须要及时的采取措施来解决这一裂缝，否则就会产生一定的安全问题。

1.2 温度变化

温度变化也会导致房屋出现裂缝，在夏季的时候，阳光会直接的照射在房屋的表面，这样房屋的温度就会在一定程度上得到提升，而在冬季的时候阳光是倾斜的，这样房屋的温度就会较低。尤其是北方的房屋，这种四季分明的现象十分的明显，导致了房屋的温度出现极大的差异，有些地区房屋的温差甚至达到了80℃左右。而且房屋建筑的材料有着热胀冷缩的特点，材料的属性不同，热胀冷缩的程度也是有着极大的差异，例如普通砖块与混凝土砖块的热胀冷缩程度就有着明显的差异，这是因为普通砖块的膨胀系数在温度的影响下还不到混凝土的1/2。由于温度的影响，使得不同材料的房屋建筑其收缩程度是不同的，这样就会产生某种力，如果这种力超过了房屋建筑的承受范围，那么房屋就会出现一定的裂缝，但是这种房屋裂缝的程度较小，并不会导致较大的安全隐患，但是对于整个房屋的性能也是有着不良的影响的。因此，房屋建筑的材料的选择必须要得到重视，这样才能够减少温度独有房屋的影响。

1.3 建筑材料与房屋设计

经过相应的调查可以发现，房屋建筑选择的建筑材料对于房屋建筑的质量也有着不同程度的影响，如果使用轻质砖，那么房屋就极容易会产生裂缝，出现这一现象的主要原因是由于轻质砖的膨胀系数和普通的砖块是不同的，而且混凝土和其他的凝胶材料也有着容易缩水和含水量大的特点，在这样的情况下，如果缩水的力道超过了房屋能够承受的范围，那么房屋就会出现裂缝，正式给予这一特点，房屋在施工的过程中，是很少选择这种施工材料的。

房屋建筑在设计的过程中，有些房屋存在着结构设计不当的问题，这样就导致了房屋的结构是极为不合理的，房屋在使用的过程中，就极容易会出现裂缝，这种设计不合理的现象主要表现为：盲目设计、设计图纸不合理、疏忽裂缝的设计、施工材料与材料的质量并没有考虑到结构设计中，这样就导致了结构设计存在着不合理性。

2 房屋安全鉴定中的裂缝的处理对策

2.1 裂缝处理方法

房屋裂缝的处理方法有很多，必须要根据具体的裂缝形成原因圆来选择相应的处理方法。房屋裂缝的处理方法主要包括增设圈梁处理法、增设钢拉杆加固法、外部加固处理法、嵌补加固处理法和灌浆补强加固法。

灌浆补强加固法适用在房屋裂缝较少或者是较细的情况，主要就是将整个水泥灌注到相应的裂缝中，还要结合相应的工程经验来进行相应的工程处理，这样已经加固的墙体就会变得更加的稳定。如果房屋裂缝超过了5mm，那么就需要使用水泥砂浆来进行相应的浇灌，因此，一定要根据实际的情况来选择浇灌的材料。

增设圈梁处理法：主要用于墙面开裂严重的情况。将钢筋混凝土圈梁置于房屋的侧面以增加整个房屋的强度。

增设钢拉杆加固法：主要用于裂缝比较大的情况。地基不均匀导致砌体之间的相对移动，进而导致出现的倾斜裂缝；温度变化导致建筑材料之间热胀冷缩的不均匀伸缩变化，进而导致的裂缝，可以使用钢拉杆进行相应的加固。

外部加固处理法：主要用于房屋裂缝比较多的情况。首先将出现裂缝墙面的粉刷层出去，用钢筋网覆盖于裂缝处，然后用楔子或者螺栓将钢筋网固定在墙上，楔子或者螺栓的为止布置成梅花形，最后将墙体淋湿，用水泥砂浆涂抹于其上，养护一周以上的时间即可。

嵌补加固处理法：主要用于裂缝宽度较宽，但是数量不多的情况。使用高砂浆、细钢筋或者其他块体进行裂缝填补，先用钢筋将两端和中间加固，然后将高砂浆灌注到裂缝中。

2.2 具体原因引起的裂缝预防与处理

地基不均匀沉降裂缝：地基的不均匀沉降，导致建筑材料之间产生相对的位移，容易产生裂缝。有一种方法可以预防此种裂缝的产生：建造房屋时，一块砖加一铲灰，然后揉压着进行建造。在进行房屋的安全检测时，需要对地基进行严格的检测，及时发现地基中的薄弱部分，使用的建筑材料要保证质量，从而使整个房屋的抗压能力得以提高。

温度变化产生的裂缝：温度变化导致建筑材料的伸缩与变形，从而导致裂缝的产生。所以，为了预防这种情况的出现，施工时需要在屋面布置相应的隔热层，而且需要根据具体的标准规范预留相应的伸缩缝，使材料在热胀冷缩时不至于产生裂缝。

不合适的建筑材料和设计不合理产生的裂缝：选择合适的建筑材料，例如对温度敏感的材料，受温度影响变化大，易导致墙体出现倾斜裂缝，所以不用；轻质砖由于本身不饱满易导致裂缝，所以不用。进行房屋设计时，考虑周围主题的环境，设置合理的变形缝，尽量选择简单但稳固的结构，合理的布置门窗和墙体，力求设计的每一个细节都是合理的，预防房屋裂缝的出现。

3 结论

房屋安全的鉴定对于人们有着非常重大的意义，关系着居住者的安全问题以及私有财产。裂缝是房屋安全检测中的重要问题，所以进行房屋安全鉴定工作时，不仅要重点分析产生房屋裂缝的原因，而且要思索相应的预防和维护的方法。

参考文献

[1]张大为，厦秋菊.钢筋混凝土构件的裂缝分析及安全鉴定[J].科技信息2013.

安置房的会计处理篇9

近年来，我市认真贯彻国务院《关于深化改革严格土地管理》（国发[20__]28号）精神，坚持从健全制度，完善机制入手，依据土地利用总体规划和年度计划，依法按程序进行农地准用和土地征收，切实抓好被征地农民的社会保障，征地补偿、就业安置和住房安置等工作，妥善解决被征地农民的现实问题和长远生计。维护了被征地农民的合法权益，促进了成都经济社会又好又快发展。

一、基本做法

（一）建立了被征地农民社会保障制度

为了维护被征地农民合法权益，保障被征地农民长远生计，我市制定了《成都市已征地农转非人员社会保险办法》和《成都市征地农转非人员社会保险办法》，分别于20__年3月15日和7月1日开始实施。《办法》规定，已征地农民的社保资金筹集，采取由政府出一点、被征地农民出一点、土地收益补一点的办法解决。这两个《办法》把新征地和已征地的农转非人员全部纳入社会保障体系，使我市的全部被征地农民都享受国家规定基本养老保险和城镇职工住院医疗保险的待遇。不仅解决了新征地发生的农转非人员的社会保障问题，而且将过去已征地的农转非人员纳入了社保范围，妥善解决了历史形成的已征地农民非常关注的社会保障问题。《办法》以20__年1月1日为界，将被征地农民分为两大类，根据区域、年龄、性别和征地时间的不同，对处于劳动年龄阶段的征地农转非人员促进其就业并建立社会保险，对超过劳动年龄阶段的征地农转非人员保障其基本生活和基本医疗，使被征地农民的权益得到了有效的保障。为妥善解决全市1991年以来的已征地农民的社保资金，市县两级政府将累计筹集近40亿元，作为全市已征地农民社会保障补贴。

（二）稳步提高征地拆迁补偿费用

20__年2月，市政府制定了《关于成都市征地补偿安置办法实施中有关具体问题的意见》，对78号令中存在的住房安置补赔偿标准相对经济发展水平偏低等不足进行了完善。被征地农民选择货币化住房安置的，可享受8000元/人的奖励；自拆迁通知之日起在规定时限内签订安置协议并交出旧房的，可享受1000-3000元/人不等的奖励；选择现（建）房安置确需过渡的，按每人每月200元发给过渡费，过渡期超过12个月的加倍支付过渡费。

今年，我市结合征地实际情况，对青苗补偿、地上建（构）筑物补偿、零星树木补偿和种植户补偿标准做了重新修订，修订后的标准在原有标准基础上提高了1－2倍，较大幅度地提高了被征地农民获得的补偿费用。去年底我根据修订情况编制上报了《成都市征地地上附着物和青苗补偿标准修订方案》，今年3月已经省政府（川府函[20__]88号文）批准并下发了我市《征地地上附着物和青苗补偿标准修订方案》。我市在严格执行新标准的同时根据经济发展水平每三年调整一次，并报省政府批准，确保我市征地工作顺利开展。

（三）妥善解决被征地农民拆迁安置问题

在征地安置实施中，为提高广大被征地拆迁农民的积极性，促进被征地农民的稳定，我市制定实施了以下奖励政策：（1）农房安置实行货币化安置或现（建）房安置，被安置对象可自主选择安置方式。鼓励货币化安置，选择货币化安置的，一次性按8000元/人奖励；（2）制定了农房搬迁及奖励政策。规定选择货币化安置或现（建）房安置方式，自拆迁通知之日起10日内签订安置协议并交出旧房的按3000元/人奖励，20日内签订安置协议并交出旧房的按1000元/人奖励。选择现（建）房安置需过渡的，按每人每月200元发给过渡费。这一政策的出台，实际上大幅度提高了中心城区被征地农民的拆迁补偿和安置标准，有力地推进了征地拆迁工作的开展，有效缓解了被征地农民住房困难的问题，既有利于推动征地工作，为经济发展提供用地保障，又增加了被征地农民的实际收入。

（四）提高农迁房建设标准

在征地拆迁安置中坚持“先补偿安置，后实施拆迁”的原则。农迁房选址依据城乡建设总体规划和土地利用规划，优先将区位条件、环境条件相对较好的地块用来安置被征地农民。农迁房建设使用国有土地，房屋规划设计方案充分考虑被征地农民生活习惯。农迁房建设实行统一规划，统一建设，其质量标准不能低于经济适用房。

政策具体实施中，由于区域差异、房屋户型结构限制等原因，部分区（市）县特别是中心城区对被征地农民住房安置普遍超过人均35m2的标准，达到甚至超过40 m2/人，户均安置住房1-2套，总面积105-150m2。

（五）多种渠道促进被征地农民再就业

我市制定了《关于促进城乡充分就业的意见》、《关于失地无业农民再就业有关问题的通知》。对依法从事个体经营的被征地农民，3年内免交登记类、证照类和管理类的各项行政事业收费，并享受由政府提供的再就业小额贷款扶持，用工单位享受国家对城镇下岗失业人员的补贴优惠政策。政府土地出让收益和筹集的促进再就业资金中安排一定比例资金，专项用于被征地农民再就业的技能培训补贴、职业介绍补贴、社会保险补贴、小额贷款担保贴息等。各区（市）县还采取规划市场、商业娱乐街，社区就业等办法，为被征地农民提供就业机会。

总体上讲，成都市的征地补偿安置工作是规范有序开展的，被征地农民社会保障制度健全，征地补偿费用足额及时到位，住房安置遗留问题得到妥善解决，没有产生新的拖欠问题，被征地农民的合法权益得到了有效保护，工作成效明显。

二、保障措施

（一）严格执行 “五个不准”规定

在征地拆迁补偿安置工作中，认真坚持“五个不准”规定，即补偿安置政策不落实的不准拆迁，农民安置房点位不落实的不准拆迁，不按程序公告的不准拆迁，补偿安置资金不到位的不准拆迁，项目用地（单独选址）补偿安置资金未能足额拨付给征地单位的不准拆迁。

（二）依法完善征地安置补偿工作管理体制

首先是

进一步明确征地管理责任单位，明确征地拆迁安置实施主体，不准企业或中介组织介入。二是建立征地工作重大问题集体决策制度和征地补偿安置工作督察制度。三是农迁房建设工程必须以公开招标的方式优选施工单位。四是加强财务管理，对征地资金进行全过程监督审计，严把征地补偿安置款支付关。五是抓好征地拆迁补偿安置中的党风廉政建设。（三）坚持按规划用地，依法按程序征地

成都市切实利用土地卫片检查以及相关专项检查契机，严肃查处并纠正各类违反土地规划和产业发展规划、以租、非法将农用地转为建设用地、非法供地、严重侵犯农民利益等非法批地、供地、占地行为，坚持按照规划用地，依程序征地。通过规范用地和管地，进一步促进了征地安置补偿工作的规范实施。

三、存在问题

随着经济社会的快速发展，现行的征地安置补偿政策逐步暴露出一些不足和问题。

一是征地补偿标准与被征地农民的期望还有一定差距。现行的征地安置补偿标准，虽然在执行过程中已进行了提高，但仍不能完全适应经济社会发展形势，广大被征地农民也对修订政策的诉求也相当强烈。

二是住房安置实际执行标准不统一。中心城区各区在执行住房安置政策时，均不同程度提高了现行规定标准。虽然提高了补偿标准，有利于推动工作开展，但是由于各区之间的提高幅度不尽相同，导致相邻区域的农民相互攀比，给78号令的正常实施带来一定冲击。

四、下一步工作重点

下一步工作中，我们将继续以贯彻国务院28号文件为工作主线，认真执行国家土地宏观调控的政策，落实国家严格土地管理的措施，做好现行征地安置补偿政策修订工作，做到依法用地和管地，实现好、维护好广大被征地农民的合法权益，进一步促进社会和谐发展。

（一）修订完善征地安置补偿政策

围绕现行征地安置补偿政策在实际征地工作中出现的问题，我市对《成都市征地补偿安置办法》和《成都市征地农转非人员社会保险办法》进行修订，具体如下：

1、土地补偿

新办法按照《中华人民共和国土地管理法》第四十七条的规定计算土地补偿费，按法定6－10倍的高限10倍确定补偿倍数；征收其他土地的土地补偿费按耕地标准计算。土地补偿费与土地面积相挂钩。对人均土地面积不足0.6亩，按0.6亩计算。避免了因人均土地面积差异造成人均所得补偿费用悬殊太大的矛盾。新办法明确规定土地补偿费支付给农村集体经济组织，用于分配给被征地需要安置的人员。

2、安置补助

新办法按照《中华人民共和国土地管理法》、《四川省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》规定的标准计算征收土地的安置补助费，主要用于缴纳被征地需要安置人员的养老保险费、医疗保险费和失业保险费，以及发放就业补助金或生活补助费。

3、农民社会保险

新办法在《成都市征地农转非人员社会保险办法》基础上作了进一步完善，即：

（1）原一类人员（男60周岁、女50周岁），由过去为其缴纳10年基本养老保险和10年住院医疗保险改为10年基本养老保险和10年基本医疗保险。

（2）原二、三类人员 （男满40不满60周岁、女满30不满50周岁），改为为其一次性缴纳15年基本养老保险费、15年基本医疗保险费和领取额为24个月的失业保险费。

（3）原四类人员（男满18不满40周岁、女满18不满30周岁），在为其一次性缴纳领取额为24个月的失业保险费的同时，按每人3万元标准发给一次性就业补助金。

（4）原五类人员（不满18周岁），按每人1.8万元标准向其本人或法定监护人发给一次性生活补助费。

此外，新办法还规定发给的一次性就业补助金或生活补助费标准，每年按统计年度，随成都市上年城镇职工平均工资增长比例顺比提高。

4、住房安置

在住房安置补偿上，充分考虑我市产权制度改革，对农村土地和房屋进行确权登记并发证的情况，新办法在78号令基础上作了较大修改。

首先，新办法对拆除农村集体经济组织农业人口住房，以《农村房屋宅基地使用证》或《房屋所有权证》载明的正房建筑面积为依据，人均建筑面积在60平方米以内的，采取还房方式安置；农村集体经济组织农业人口《农村房屋宅基地使用证》或《房屋所有权证》载明的正房建筑面积超出人均60平方米的，超出部分按地上附着物正住房屋相应建筑结构的补偿标准给予补偿。其次，新办法对未在农民集中居住区安置住房的农村集体经济组织农业人口进行住房安置作了特别规定，选择现房安置的，按人均10.5平方米增加修建经营性用房，作为被安置人员的共有资产，量化股份，由所在地街道办事处组织经营，收益用于被安置人员生活补贴；选择货币补偿的，按人均10.5平方米,以上一统计年度经济适用房平均价格计算给予一次性补贴。第三，新办法规定土地被征收前，已在农民集中居住区安置住房的人员，不再安置住房；将持有《农村房屋宅基地使用证》或《房屋所有权证》的非农业劳动者纳入住房安置对象。

总体上说，新办法较大幅度地提高了征地补偿安置标准，反应了我市当前的补偿安置水平。

安置房的会计处理篇10

关键词：集体土地拆迁；补偿标准；安置模式；对策思路

在城市的更新和发展过程中，常常涉及到集体土地上被拆迁户的补偿和安置问题。对于国有土地上的房屋实施拆迁，其补偿适用的法律依据是现行的《城市房屋拆迁管理条例》，其补偿的标准是根据市场价对房屋进行评估。而对于集体土地上的房屋拆迁补偿适用的法律依据则是《土地管理法》和《土地征用条例》，也就是说，是依照地面附着物来进行评估补偿的。由于土地的性质不同，适用的法律法规不同，其补偿标准和拆迁政策也就不同。在以前和有条件的地区，由于可以另行审批宅基地由被拆迁人自建房屋，因此，只需对集体土地上的被拆除的房屋按照重置价结合成新给予补偿就可以解决问题了。

随着城市的发展，很多地方被征地的村或者村民小组建制已经撤销，已经无法提供新的宅基地了。在这种情况下，仅仅按照地面附着物的重置价来拆迁集体土地上的房屋，而不考虑宅基地的使用权的价值，显然不符合在中国城市的发展和更新化过程中，已经形成的市场化补偿原则、扶贫济困原则、程序公正原则和公平合理原则这四大原则。2004年，重庆市高级人民法院审判委员会向最高人民法院请示：“农村集体土地被征用时其地上房屋当时未予安置补偿，用地时才拆迁应按何种标准对住房和商业用房进行补偿？”2005年10月12日，最高人民法院行政审判庭就此问题作出答复：“原则同意你院第一种意见，即行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。”这种解释事实上肯定了宅基地的价值等同于城市商品房土地的价值。此后，参照城市国有土地上的房屋拆迁补偿方式，货币补偿和产权调换的等值置换概念也运用到了集体土地上的房屋拆迁中来。那么，在实际操作中，各地对集体土地上的房屋进行货币补偿和产权调换时，所执行的标准是什么样的呢？由于理解不同，经过近几年的探索，各地在实践中主要形成了这样4种模式：

一是补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定模式。这种模式主要由国土资源管理部门主导。房屋重置成新价的评估规则和宅基地的区位补偿价的计算办法由政府相关部门制定并公布。这种模式中对宅基地的区位补偿价的计算办法存在一个问题，就是宅基地的区位补偿价与相同区位的国有土地的补偿价如何统一的问题。一般来说，二者之间存在着较大的差距。用国有土地上的房屋进行安置时，是按用上述方法确定出的拆迁补偿款与安置房屋的市场评估价款结算差价。如果以经济适用房来安置，则不结算差价。此模式实际上把集体土地上的被拆迁人视作城市的特定群体而加以安置。采用此种模式的典型城市为北京。2003年8月1日起施行的《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十四条、规定：“拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。” 第十五条则明确了安置时找差原则：“拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法第十四条第一款的规定确定拆迁补偿款，并与安置房屋的市场评估价款结算差价；但按照市人民政府规定以经济适用住房安置被拆迁人的除外。”

二是补偿款按照被拆除房屋的重置成新价、土地使用权基价和价格补贴确定模式。这种模式中的土地使用权基价是指同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价。根据此一基价，计算出被拆迁人的宅基地的使用权的补偿价格。同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由地方政府按照当地上一年度同类地段、同类土地的市场平均价格确定并公布。此种模式从事实上已经把宅基地的使用权视同国有商品房建设用地的使用权。采用此种模式最典型的城市为上海。2002年4月出台的《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》第六条明确规定：“征地拆迁居住房屋，被征地的村或者村民小组建制撤销的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。前款规定的货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。本条所称的单价，是指每平方米建筑面积的价格。”

三是以产权置换为主、货币补偿为辅的安置房定建模式。这种模式的指导思想延续于传统的宅基地置换模式，是目前绝大部分城市所采用的。对房屋的评估补偿仍然沿用地面附着物的评估补偿标准，但不再向被拆迁户提供宅基地，而是提供由政府统一定点建设的成套的商品住宅进行安置。政府委托统一建设的安置房的价格一般分为产权置换价（新建房重置价）、建安价、成本价、优惠价（商品房价、市场价）和市场定购价。调换安置结算时，各地的标准也有差别。

（一）安置房以产权置换价（新建房重置价）为置换基价。多层安置房的产权置换价（新建房安置价）与被拆迁房屋的重置价基本相一致，被拆迁人进行产权转换时，用被拆迁房屋的重置成新价与安置房屋的产权置换价结算差价。这种调换方式基本上等同于同等面积的置换，被拆迁户需要补差的房款并不多。小高层和高层的安置房的产权置换价（新建房安置价）则进行细分，一般六层（含六层）以下与多层安置房的产权置换价相同，七层以上增加层差价。安置房超出规定安置面积的部分，被拆迁人以优惠价进行购买。原面积超过安置面积部分按被拆迁房屋的重置价格结合成新价的两倍结算。使用土地的建设项目主体以政府规定的市场定购价向相关代建单位购买安置房。采用此种模式最为典型的城市为江苏镇江。2007年8月9日的镇江市南徐新城区建设指挥部会议纪要明确规定：“凤凰家园、九华山庄安置房的产权置换价为560元/平方米，不计楼层差价；新城市花园安置房多层和高层中1至6层的产权置换价为580元/平方米，不计楼层差；高层中的7层及7层以上的安置房产权置换价为650元/平方米，同时增加层差价。”2010年3月17日该指挥部的会议纪要又把上述安置房7层及7层以上的产权置换价由650元/平方米调整为600元/平方米，同时取消了层次差价。

（二）安置房以建安价为置换基价。这是一种介于市场评估和重置价之间的一种估价模式。被拆迁房屋的拆迁补偿金额是在重置成新价的基础上乘以一定的系数，其计算公式为：被拆除房屋重置成新价×房屋建筑面积×系数，其系数为1.1―2.0之间。同等面积按被拆迁房屋的拆迁补偿金额与安置房建安价补差结算；安置面积超过原拆迁面积的部分，按安置房的成本价或市场价结算。被拆除房屋面积大于安置房面积的部分以及拆除房屋后不需要安置的，按被拆迁房屋的重置价格结合成新价的两倍或安置房的建安价、成本价结算。采用此种模式最为典型的城市为江苏常州。2009年6月12日出台的《常州市武进区征地房屋拆迁补偿和安置办法》第十一条规定：“采用统一安置或货币化安置方式的，其房屋拆迁补偿金额计算公式为：被拆除房屋重置成新价×房屋建筑面积×110% 。”第十八条对置换基价的规定是：“应安置建筑面积内的公寓房价格，按安置房建安价加楼层差价结算；照顾建筑面积部分按安置房成本价加楼层差价结算。按照最接近原则实际安置的公寓房建筑面积超出应安置面积的，超出部分按安置房成本价加楼层差价结算；由于被征地拆迁人原因要求增加的安置面积，增加部分按市场价结算。”第十九条则对迁货币化安置中补偿标准作了规定：“应安置面积的货币化补贴标准为：安置区域内安置房定销价与被征地拆迁人应承担的建安价之间的差价；照顾面积的货币安置补贴标准为：安置区域内安置房定销价与被征地拆迁人应承担的成本价之间的差价。”同时出台的《常州市武进区中心城区征地房屋拆迁货币补偿安置办法》第二十四条则对补偿标准作了量化：“2009年度应安置人口及照顾人口货币补偿标准为：应安置人口数×40平方米×2400元/平方米+照顾人口数×40平方米×1500元/平方米。”

四是安置房等同房改房或福利房分房模式。这种模式仍然是基于政府统一定点建设安置房，但已从政策上把安置房视同经济适用房、房改房或福利房。这种模式的特殊之处在于，把拥有宅基地使用权的被拆迁户的房屋视作特殊的经济适用房进行评估和安置。政府明确被拆迁人上下限的安置标准，同时对已享受相关住房福利政策的，按相应方式扣减安置面积：享受异地农村批地建房、农村居民多（高）层公寓、经济适用房（含经济解困房、廉租住房、农林场职工安置房）、房改房的，扣减已享受面积（若夫妻双方享受的，但只有一方安置，按享受面积的50%扣减）；享受住房补贴的，按享受面积的50%扣减；享受公积金补贴的，则按相应职级、职称参照住房补贴面积扣减50%。安置面积超过原拆迁面积的部分，按安置房成本价结算；实际安置面积少于应安置面积的，差额部分按照拆迁公告时所在地段同类多层商品房的房地产市场评估价补偿被拆迁人。采用此种模式最典型的城市为四川都江堰。都江堰市人民政府办公室发出的都办发[2005]105号文件明确规定：“征地范围内离开原籍后又回原籍乡村落户的干部、职工、城镇居民和回乡定居的华侨、港澳台同胞等不享有集体经济组织分配权的常住人员，按以下方式进行补偿安置：1、能提供未享受国家福利房、住房公积金、住房安置费等住房安置待遇的相关合法证明、村组和乡镇出具的原籍证明，经公示无异议的，拆除其依法取得的房屋可给予货币安置或现房安置。2、不能提供未享受国家福利房、住房公积金、住房安置费等住房安置待遇的相关合法证明、村组和乡镇出具的原籍证明或经公示有异议的，拆除其依法取得的主体房住房和附属房按《都江堰市征地补偿安置暂行办法实施细则》（都办发[2004]191号）附表3规定予以赔偿，不再进行住房安置。”

从以上4种安置模式中，我们可以看出，等面积置换部分，无论采取何种模式，集体土地上的被拆迁户所得到的补偿都是基本一致的；实际安置面积超出原面积的部分，补差的优惠政策也基本一致。4种模式最大的区别在于，被拆除房屋面积大于安置房面积的部分以及拆除房屋后不需要安置的，其补偿价格如何结算。标准最低的是以被拆迁房屋的重置价格结合成新价的两倍进行补偿，标准最高的则按照拆迁公告时所在地段同类多层商品房的房地产市场评估价予以补偿。不过，无论各地采用何种标准对差额部分进行补偿，从实际操作和发展趋势来看，集体土地上的房屋和国有土地上的房屋，已开始采用统一的评估标准和程序，最终会彻底实现同房同价。

集体土地上的被拆迁房屋等值于国有土地上的多层商品房的观点虽然在实际操作中得到了贯彻，但由于安置模式的不同，在对被拆迁户进行实际回迁安置时，仍然需要解决一些具体的问题。这些问题主要涉及到这样4个方面：分户问题，契税、住宅维修基金、物业管理费等缴纳问题，高层公摊面积折算问题，房屋产权流通问题。

一、分户问题。分户涉及到两个环节：一个是拆迁时确定宅基地时的分户，一个是办理安置户产权证时的分户。前一个分户涉及到是否合理补偿，后一个分户涉及到产权的分割和流转。

在前面有关安置模式的论述中，我已指出，集体土地上被拆迁房屋等面积置换的部分，无论采取何种模式，被拆迁户所得到的补偿都是一致的。也就是说，在实际操作中，对等面积置换的宅基地使用权的价值，各地都视同同区域国有住房建设用地的市场价值对待的。更进一步地分析，我们对集体土地上的住房的拆迁，所立足的根本点并不是住房面积的大小，而是其合法取得的宅基地面积的大小。正是基于这样的判断，因此，不少城市在评估补偿时，其计算的主要标准是合理的宅基地的使用权，而不是地面附着物即房屋面积的大小。对于符合宅基地申请条件但未充分享受宅基地使用权的被拆迁户，不论其是否建房，都按其应享有的宅基地面积进行补偿安置，而对实际缺少的房屋面积，则以同区域的集体土地上的同类房屋的重置价补差。也有一些城市完全按被拆迁房屋的实有合法面积计算，这实际上又剥夺了被拆迁户的应享有的宅基地的使用权。

如果立足于宅基地的使用权来进行安置，那么，在实际回迁办理房屋产权证时，对产权证进行分割就不会有太大的问题。由于一些城市是完全按集体土地上被拆迁房屋的实有合法面积来安置的，因此，在实际操作中，除了拆迁补偿协议外，往往还要签订一份附有析产公证书的安置协议，程序相当繁琐，常常造成被拆迁户的对立情绪。

二、契税、住宅维修基金、物业管理费等缴纳问题。在相关费用的缴纳中，契税的如何征收，是最主要的问题。对集体土地上被拆迁户房屋契税的处理，目前各地主要是基于财政部、国家税务总局联合发出的财税〔2005〕45号文，即《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》的第二条规定：“对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。”这条规定的原则是按价差征收契税，但如果不问实际情况，统一照搬到集体土地上的拆迁户身上，则会出现不合理的地方。对于评估时把宅基地的使用权等同城市国有土地的，完全适用这条规定；对于安置时以安置房的产权置换价（新建房安置价）进行置换开票的，也可以适用这条规定；但对以附着物对集体土地上的房屋进行重置成新价评估，在实际开票办理产权证时，又以安置房的建安价、成本价结算的，则存在着巨额的价差，此条规定显然不适用。

为了解决好这个矛盾，各地在实践中主要采取了两类措施：一类是超额部分减免，一类是同等面积免征。超额部分减免在核算时操作难度较大，采用的城市较少；同等面积免征核算简便，为大多数城市所采用。其具体政策如下：（一）对安置到原产权人名下的房产，其面积未超过应补偿面积的部分，免征契税；超出应补偿面积的部分，在相应的幅度内按同区域商品房价格减半征收；其余超出面积则按同区域商品房价格全额征收。（二）分户不影响应补偿面积的计算。原产权人变更为直系亲属的，经公证后，仍然免征契税。（三）安置房上市出售后1年内该户家庭按照市场价购买新住房的，按新购商品房与已出售安置房成交价的差额计征契税。

由于各地的具体情况不同，上述三条优惠政策有的城市全部采用，有的城市则部分采用。

关于住宅维修基金，各地采取的方式主要有这样几种：（一）建设项目主体承担一半，安置户承担一半；（二）建设项目主体承担一半，村镇集体组织专项帐户承担一半，安置户免交；（三）村镇集体组织专项帐户承担一半，安置户承担一半；（四）安置户全交。在实际操作中，以建设项目主体和安置户各自承担一半最为多见。

至于物业管理费，承担的方式也有很多种：（一）3年免收，均由项目主体承担；3年后由业主委员会与物业公司协调定价。（二）3年内项目主体承担一半，安置户承担一半；3年后由业主委员会与物业公司协调定价。（三）3年内项目主体承担一半，政府财政补贴一半；3年后政府财政补贴一半，安置户承担一半。政府财政之所以补贴，是因为视其为经济适用房。上述方式各有优缺点，但3年后，由于安置户的缴费不到位问题，都会引起安置小区环境水准的下降。

三、高层公摊面积折算问题。集体土地上的房屋一般实际使用面积都比较大，统一定点建设的安置房如果是多层的话，建筑面积和实际使用面积差距不大，安置户觉得居住空间缩小的矛盾还不太突出。由于在很多城市都采用小高层和高层进行安置，公摊面积较大，安置户的不满就很强烈。有些城市从物权的角度，认为公摊部分的产权在事实上也是安置户的，对此问题不予考虑，往往激化矛盾。但更多的城市本着人性化的思路，采取了变通的措施。比较常见的是按实际公摊面积的50%计入安置面积，在办理产权证时，按套内面积和实际公摊面积之和计算发证，不再向安置户增收公摊面积差额面积款。这种做法实质上是公摊面积按半价计收，由建设项目主体自己承担差额部分的成本。另外一种做法是安置房的面积按套内专用部分面积计算，套外的公用面积部分不予计算，但在办理产权证时把公用面积部分一并计入建筑面积。这种做法事实上是把公摊面积视作安置小区的配套项目，建设项目主体必须承担和消化更高的安置成本。不过，这种做法也是矛盾最少的，利于社会的稳定。

四、房屋产权流通问题。由于采取的安置模式不同，对安置房流通的限制条件也不同。主要有两种对待方式：（一）完全视作商品房，安置户办理产权证后即可上市交易。（二）标记流通。把安置房视作城市经济适用房，5年内不得流通，流通时免交或补交相关费用。从长远来看，应该把集体土地上被拆迁户的安置房完全视作市场价的商品房，安置户办理完产权证后即可上市交易。

综上所述，从总体上讲，由于对宅基地使用权的认识和评估已基本和市场的实际价值接轨，原来二元体系的集体土地上房屋和国有土地上房屋的拆迁，已经开始采用统一的评估标准和程序。同时，农民被动转变为城市新市民，是一个渐变的过程，不可能一蹴而就，因此，在分户、契税缴纳等各类问题的处理上，必须加以优惠和照顾，这也是地方政府和建设项目主体强制性转换被拆迁人社会身份的一种应有的投入。

参考文献：

1、 赵路兴等．城市房屋拆迁管理[M]．北京：中国发展出版社，2007．

2、 徐坚，方忠伟．城郊集体所有土地房屋拆迁安置模式的重构[J]．中共杭州市委党校学报，2009，（3）：21―26．

3、宁波市局接访处．关于市郊农村集体所有土地房屋拆迁安置的调查报告[EB/OL]．宁波市政府门户网站，2006-11-13．