房地产行业税务筹划十篇

房地产行业税务筹划篇1

关键词：房地产，税务筹划，税率

税收筹划对企业具有重要的作用。对企业而言，税收筹划得当，用足用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，有效维护企业权益，使自身价值达到最大化，促进企业良性发展。房地产企业开发项目具有投资额大，建设周期长等特点。从项目立项到施工再到销售的过程中，涉及到众多税种，主要税种就是营业税、土地增值税、房产税和所得税。这些税费金额大，如果能合理地进行税收筹划，能够降低投资项目的成本，加强房地产企业依法纳税的观念，促进税收制度的进一步完善。

一、房地产企业税收现状

在我国税从项目立项到施工再到销售的过程中，房地产开发企业涉及到的税种有：耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税和印花税，房地产企业开发项目具有投资额大，建设周期长等特点。涉及到众多税种，这些税费金额大，如果能合理地进行税收筹划，能够降低投资项目的成本，加强房地产企业依法纳税的观念，促进税收制度的进一步完善。

二、房地产开发企业税收筹划技术

房地产开发企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此，采用的筹划技术也是多种多样的，根据其特点和经营业务，对其采用的税收筹划技术可以归纳为以下几种。

（一）规避平台筹划

土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点。因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格、扣除额的调节来实现。

（二）投资转化技术

房地产开发企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用出租、投资联营等多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常明显。

(三)税基筹划技术

房地产开发企业资金占用量大，需要不断筹措资金维持其开发能力，而资金筹划中的税收筹划，集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负，而发行股票则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。

（四）实现技术

主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。

三、房地产税收筹划方式

（一）利用临界点进行税收筹划

纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，可以进行房地产税收筹划。

（二）利用投资方式的不同进行税收筹划

房地产开发公司对于投资性房地产有两种不同的投资方式：一是出租取得租金；二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉及税种及税负各不相同，存在着较大的房地产税收筹划空间。

1、采取出租方式应承担的税负

营业税：房产租赁属于服务业，按照租金收入的5%征税，应为5%×R1；房产税：房产税应依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税为12%×R1；城建税：假设**房地产开发公司位于市区，城建税税率为7%，依据其缴纳的营业税，则，城建税税负为5%×R1×7%=0.35%R1；教育费附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花税：在订立合同时，企业必须缴纳印花税，根据《中华人民共和国印花税暂行条理》第3条规定：“按租赁金额千分之一贴花”，因此，印花税税负为0.1%R1；所得税：营业税、城建税、教育费附加可以在税前扣除，那么，企业租金收入应纳的所得税为25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。

总体税负T1=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的总体税负T1=41.22%R1。

2、采取联营方式应承担的税负

房产税：根据税法规定，房产税依照房产原值一次减除10%-30%的余值计税，税率为1.2%。假定减除率为30%，则房产税税负=1.2%×（1-30%）P。土地使用税(此税种从量定额征收，各地标准不一，以菏泽市为例，城区单位税额为0.68元/平方米)，则土地使用税税负为0.68×L=0.68L；所得税：联营利润所得应缴所得税，所得税税负=R2×25%=25%R2。

总体税负T2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。

寻求税负均衡点。由于租金的收入相对固定，而且在出租之前可以商定，而联营收入则因影响因素多，不可确定性更大，所以，可以用租金来预测联营收入。当二者税负相等时，即， 41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，则R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25

（三）利用不同的资金筹措方式进行税收筹划

房地产开发企业对资金的需求量较大，如何更好地筹措资金，对公司的经营起着至关重要的作用。从税收的角度来看，不同的筹资模式方式公司所承担的税收负担是不同的。

（四）利用收款方式的不同进行税收筹划

房地产开发企业以房地产的法定所有权转移后确认销售收入，但在实际工作中应采取谨慎原则，客观评估收入的实现，对估计价款不能收回的，不能确认为收入；已经收回部分价款只将收回部分确认为收入。

四、结语

以上讨论了房地产企业税收筹划的技术及方案。但在实际操作中，这些税种的筹划并不是独立的，各税种之间存在着联系。所以我们在对某一税种进行筹划时，应考虑其对别的税种的影响，以达到降低企业整体税负的效果。

参考文献：

房地产行业税务筹划篇2

关键词：房地产；税务筹划；风险控制

1引言

我国社会主义市场经济不断发展，经济实力的增强，人们对于房屋的需求量增加，房地产现已进入了一个新的阶段。税务筹划已处于现代企业管理工作中的重要位置，是财务管理工作的重要内容，对房地产企业的发展有着至关重要的作用。但房价出现了爆炸性和持续时间长的增长，税务筹划也存在着较大风险。因此，优化资源配置进行税务筹划，拉低行业风险，才是稳控房价的重要途径。

2找出房地产面临的税务筹划风险

2.1国家政策风险。房地产行业的持续发热，很大程度上依赖着政府政策支持。在我国社会主义市场经济下，房地产行业为我国国民经济消费水平有着重要作用，推动着经济的发展。而房价的居高不下使得房地产企业处在整个市场体系的风口浪尖。此时虽然政府会根据国民经济状况随时对房地产行业进行调整，但是房地产行业容易造成对税务政策不理解的现象，从而导致违反法律的相关规定。2.2房地产行业运营风险。房地产企业是房地产行业的重要组成成分，整个行业的发展前景与社会经济生产活动有着密切关联，如果房地产企业在运营过程中未重视税务筹划的投入，税务筹划政策不合理，就容易让企业在经济发展上陷入困境，甚至导致严重经济危机。员工是企业经营的动力，没有员工就没有企业生存的动力。员工情况，包括个人素质差异、员工流动性等情况，都是可能导致企业运营风险的重要因素。2.3法律风险。我国房地产事业取得不断进展，关于房地产事业税收筹划的法律法规却未得到同步发展和健全，在房地产税务问题上，房地产事业的税务筹划工作人员和政府税务机关的税务人员产生了较大的分歧，这些都是由于政府缺乏完善的税务筹划体制机制对房地产事业进行监督和管理。再者我国大部分企业对税收筹划未能全面理解甚至出现偏差，在进行实际操作的时候容易钻法律法规的空子，出现偷税漏税的行为，从而在房地产领域产生违法犯罪的风险。

3分析税务筹划风险产生的原因

首先国家对于房地产行业的税收政策变动大。我国税收政策随着市场经济发展在不断调整优化，房地产行业税收政策也在变动中。我国颁布的关于房地产税收的法律法规仍不够完善，缺乏良好的税务筹划环境。其次，缺乏完善的税务筹划制度。政府并未颁布完善的相关税务筹划制度，致使对房地产行业税务筹划方面的监管力度不够，房地产企业容易在税收筹划上出现误差。然后，没有深刻了解税务筹划在房地产行业的作用。税务筹划是受多方面因素影响的，市场以及国家宏观调控政策都对其有些极大影响，因此房地产行业过度依赖税务筹划是不可取的。最后，税务筹划工作人员未树立良好的风险意识。税务筹划需要相关工作人员根据该行业发展进度以及政府的税务政策来做出相应的税务筹划，减轻企业税务负担。但影响房地产行业发展的因素复杂、变动大，存在着较大风险。

4加强对房地产税务筹划的风险控制的措施

4.1国家对房地产税务实行科学筹划，防范风险。在法治社会前提下，房地产行业必须在法律法规的条框下运行，遵守法律法规，房地产企业有关部门应当准确了解国家和政府关于房地产行业税收的政策和法律规定，税务筹划工作人员也应当根据法律政策来进行税务筹划，明确房地产行业应当缴纳的税务及其基本市场发展要求。国家必须做好科学的筹划，来防范房地产税务风险，深入了解国家和政府的法规和政策，使得房地产企业的经营与国家法律政策相联系，让房地产行业在遵守法律的前提下尽可能地节省产业成本，防范发展风险。4.2建立健全税务筹划制度。国家通过税务筹划制度来对房地产行业进行监督管理，从而建立集中高效的税务筹划管理制度。这种制度有利于税务机关开展政府相关工作，房地产企业的税务筹划工作人员的工作也能在税务制度的监督下有效完成，让政府与房地产行业在市场经济背景下处于优势地位。4.3正确认识房地产税务筹划的作用。税务筹划工作能够降低房地产的运营风险的同时，也存在着一定的局限性。税务筹划需要根据房地产行业所收集到的数据，与房地产实际运营状况相结合，做出切合实际的税务筹划举措。但在市场经济不断变化发展中，房地产的数据信息和实际运营情况也在不断更新变化，因此需要正确认识税务筹划的作用，不过分依赖，也要注意及时掌握相关信息。4.4房地产行业工作人员要树立风险意识。房地产企业对税务筹划方面的专业人才需求大，这也要求相关人员具备较高的专业知识能力和素质。房地产行业受国家政策、其他行业和公民等因素影响，因其因素变化复杂，要求税务筹划工作人员树立风险意识，要有较强的适应能力，高度的责任意识，同时企业应当采取措施提高税务筹划工作人员的风险意识和素质。

5结语

综上所述，税务筹划是房地产行业发展的重要举措，如何加强房地产税务筹划的风险控制则是房地产行业发展的重要课题。在激烈的市场经济竞争下，房地产企业利用税务筹划风险控制措施，防范风险，推动房地产行业持续健康发展。

作者:余德梅 单位:海口中上财经顾问股份有限公司

参考文献

房地产行业税务筹划篇3

房地产开发企业税负偏重,税收种类众多,包括契税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、企业所得税等。同时,由于房地产交易金额大,开发企业所缴纳的税收金额随之较大,税务筹划对税额的影响也就很显着。此外,近年来房地产开发企业受到国家抑制房价上涨宏观政策的影响,获利空间大大缩小,迫使房地产开发企业需求成本优势。因此,需要合理有效的税务筹划来减轻税收负担,提高企业的获利能力,增强企业的市场竞争力。

(二)税务筹划是房地产开发企业应对多变政策的有效手段

目前,我国针对房地产行业发展的法律、法规、规章制度繁复多变,这就要求房地产开发企业在遵守多变的政策法规的前提下寻求竞争优势。通过税务筹划既能帮助开发企业降低税收成本,又能让房地产开发企业在筹划的过程中实时掌握当前的宏观政策,针对企业实际情况制定发展规划,有利于使企业经营紧随国家政策、降低企业风险。

(三)税务筹划是税务主管机关健全房地产行业税制的重要渠道

良好的法制环境,健康、公平的市场规则为房地产行业健康、长远发展提供了有利的外部条件。税收筹划的主要工作就是在不违背法律法规的前提下,利用政策空间或通过平衡税负来实现企业效益。税务管理机关通过对纳税人税收筹划行为选择的分析和判断,发现政策漏洞,有利于健全我国税制,符合房地产行业长远发展的需要。

二、不同阶段房地产开发企业税务筹划策略

(一)前期准备阶段税务筹划

房地产开发企业的前期准备阶段的税务筹划主要涉及企业组织形式和项目开发方式等。首先,企业组织形式的不同,导致税收处理差异很大。企业分支机构的组织形式分为子公司和分公司两种形式,从而产生税务筹划空间。其中,子公司具有独立的法人资格,可以享受政府的税收优惠政策,但是在亏损时不能从总公司获得抵亏收益。相对于子公司,分公司亏损时则可以抵消总公司的利润总额以降低应纳税款,但是总公司对分公司的风险承担连带责任。因此,房地产开发企业可以根据分支机构的盈利能力来选择正确合理的组织形式。其次,土地获取来源不同,项目开发方式就不同。房地产开发企业可以从政府一级市场直接通过招拍挂购买土地,也可以从自然人或非政府单位等二级市场购买。从非政府单位购买土地时就涉及直接购买还是转让合并的选择问题,前者发生土地使用权的转移需要缴纳契税,后者不涉及土地所有权转移,不需要缴税。因此,房地产开发企业更倾向于以转让合并的方式来获得节税效益。

(二)开发建设阶段税务筹划

开发建设阶段的税务筹划主要包括施工设备的筹划和利息扣除方式的筹划。第一,在可以规避甲供材料税务风险的情况下,建设方采购设备优于施工方采购。房地产开发项目具有开发周期长、项目金额大等特点,其施工设备的采购金额也很大,涉及的应缴税款也就很多。如果施工设备由建设方采购,而非交由施工方自行采购,就可以避免缴纳营业税,虽然建筑施工合同金额减少,但是双方收益都会有所增加。第二,权益资本筹资优于负债筹资。负债筹资中,企业采用据实扣除方式,借款利息费用较高;权益资本筹资中,采用比例扣除方式,利息费用低。

(三)商品房销售阶段税务筹划

房地产开发企业在商品房销售阶段的税负主要是营业税、土地增值税和企业所得税,在选择交易方式上存在税务筹划空间。如果企业采取直接销售的方式,这些税收无可避免,但如果采用转让子公司股权方式就可以规避营业税和土地增值税,从而合法减少纳税支出。此外,房地产开发企业还可以在不降低企业收入的前提下对房屋销售价格进行分解以减少税收支出。这样做的依据是开发企业的经营业务的广泛性,既包括房屋销售业务,又有装修业务,若将二者价格分开计税就可以在装修业务中免去土地增值税。

(四)物业持有阶段税务筹划

在物业持有阶段,通过对持有方式的合理选择,房地产开发企业进行税务筹划可以大大降低企业的税收成本。一是通过从房屋出租业务转变为投资业务。房屋出租需要缴纳营业税以及附加税费、房产税和企业所得税,而将房产用于投资,则不征收营业税、房产税以及企业所得税。二是通过合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家电以及电话费、水电费等代收费用,应当分别进行核算,使房屋租金仅包括房屋本身的使用费,将家具、家电的出租改为出售,将电话费、水电费改为代收,就可以合理降低增值税、营业税、房产税以及附加税费。

三、房地产行业税务筹划存在的问题

虽然合法合规的税务筹划能够降低房地产开发企业的纳税成本,但具体的纳税实践中还存在一些问题。

(一)房地产开发企业对税务筹划认识不足

房地产业内长期以来对纳税筹划问题重视不够,这就导致了很多企业对税务筹划认识不足,不能清楚地区分税务筹划的合法性和偷税逃税的非法性,甚至有一部分企业认为税务筹划就是偷税漏税,这也是现实中房地产企业普遍存在偷税漏税现象的原因之一。从另一个角度看,由于在过去传统的经济体制下,企业缺乏自身独立的经济利益和生产经营自,不具备产生企业纳税筹划的前提条件,客观上限制了理论研究的发展,企业的纳税意识也相对薄弱。

(二)房地产开发企业税务筹划的专业人才缺乏

税务筹划人员不仅需要具备税收、

会计、财务等方面的专业基础,而且要熟悉企业的整个经营流程,同时还要能够根据自身的经营状况,制定适合企业自身的税务筹划方案。因此,人员的素质要求较高,必须是复合型人才。而我国在税务筹划的人才培养与储备方面就有所欠缺,税务筹划人才队伍的建设与我国的现实需求仍有差距。 (三)房地产开发企业税务筹划对风险管理重视不够

税务筹划给房地产开发企业带来节税效益,但不尽合理的税务筹划带来利益的同时也蕴藏着巨大了的风险。税务筹划的风险是指企业在进行税务筹划的过程中,由于税务筹划方案本身存在问题或者受各种不确定因素的影响,是税务筹划的结果偏离预期的目标,导致企业未来经济或者其他方面的利益损失的可能性。导致税务筹划风险的原因可能来自外部的客观环境因素,也可能来自企业制定和实施税务筹划方案的主观判断失误。实际中,房地产开发企业往往只重视节税利益的多少,而忽视了对税务筹划风险的管理,规避税务筹划过程中的潜在风险是房地产开发企业真正从税务筹划中获益的有效保障。

四、房地产开发企业税务筹划问题的对策建议

(一)增强房地产开发企业税务筹划意识

要想增强房地产开发企业的税务筹划意识,首先要明确税务筹划和偷税漏税的区别,确保税务筹划在不违反法律法规的前提下进行,拒绝偷税漏税的违法行为。对于房地产开发企业来说,要认识到税务筹划能够给企业带来的实际经济利益,正确理解税务筹划的含义,提高税务筹划的意识。对房地产开发企业的管理者来说,不仅要加强对税收法律法规的学习,树立依法纳税、合法节税的观念,还要对企业税务筹划活动予以支持,设置专门的税务筹划机构、从外部聘请会计事务所的专业服务和设置专职的税务管理人员,以便于税务筹划贯穿企业整个生产经营过程。

(二)重视培养税务筹划的专业人才

一方面,房地产开发企业应加大对税务筹划人员的培养力度。不仅要加强税务筹划人员的培训和教育力度,还要定期对这些人员进行定期考核和监督检查,必要时要从外部聘请专业会计师处理复杂综合性税务筹划业务。另一方面,还要加快提升税务筹划管理人员的职业道德修养。在处理企业利益和国家利益的过程当中,税务筹划人员应当坚守职业道德;在制订与执行任何税务筹划方案过程中,要坚持合法原则,不可因企业的私利损害国家利益,应立场鲜明地维护税法的权威性。

房地产行业税务筹划篇4

关键词：房地产企业；土地增值税；税务工作

一、当前房地产企业在土地增值税税务筹划工作中可能存在的问题

就目前房地产企业对自身的税务筹划工作来看，主要存在以下问题：（1）土地增值税税务筹划工作没有得到实际的实施，房地产企业并没有根据自身不同的实际情况开展税务筹划工作，很多的房地产企业的税务设计方案都轻视了业务实际特点，违反了具体分问题具体的实际原则，甚至违背了房产企业的特有属性（2）一些房地产企业在增值税规划过程中，没有按企业具体实际进行税务筹划工作，也不注重个体的税务规划工作，其中在税务筹划中缺失科学化分析，因此难以给企业增值税税务筹划方案提供必要的参考信息。（3）同时，房地产企业在税务规划中，实行的是超额累计税率，根据增值额占比进行累计税率。在《土地增值税暂行条例》相关规定中，企业财务费用支出中，能提供金融机构相关证明并且按房地产相关项目份额计提利息的，准许按实扣除，但不应超过银行同期贷款利率额。因此，房地产企业应政策优惠上进行具体相关性税务筹划工作，减少房地产企业税务负担，促进房地产企业平稳健康发展。

二、房地产企业的税务筹划工作

（一）明确税务筹划空间

房地产企业的土地增值税税额主要是以其收入与可扣除项目为主要依据，这在一定程度上影响了房地产企业税务负担，即加大了房地产企业的应纳税额。由于房地产企业开发建设过程时间周期性长，工程建设资金数额较大，经济业务复杂繁多，使得房地产企业在税务筹划过程难度加大，因此房地产企业应对自身经济业务税务涉及范围有明确的规定，了解土地增值税税务筹划空间临界，及时规划财务预算，保障税务工作的合理有序进行，促进房地产业的健康发展。

（二）合理选择土地增值税筹划方法

税务筹划工作的质量共同依赖于税务筹划空间的合理界定和税务规划的合理化与科学化，所以增值税的税务筹划工作要合理有序开展就必须结合房地产企业自身实际情况，加以相应科学化的税务筹划方案，方可给房地产企业带来发展机遇。由于土地增值税的税务筹划是以控制或减少相关纳税额为目标，因此，房地产企业应综合分析土地增值税纳税额的影响因素，在保证按法律相关规定的情况下，结合其实际纳税份额分析增值税占比，并在规划增值税额的前提下，通过增加税额扣除和收入分散法，选择合理化、科学化的土地增值税筹划方案，给房地产企业降税，促进房地产企业持续发展。

1.分散收入法。房地产企业应按法律相关规定，在两个及其以上纳税人间分担应纳税额，以此实现减少企业税务负担。房地产企业可以通过加大与其它相关企业合作力度，分散资金纳税额，同时还可以通过分散地产模块来获取政府税务优惠，比如开发性地产、租赁类地产和商业地产等等，分散企业投资模式，以此获取超额利润，一定程度上能降低房地产企业土地增值税的税务负担。房地产企业通过不同的销售合同确定相应的收入，由于商品房毛胚房销售收入需要缴纳土地增值税金，装修收入则不需要，因此房地产企业可以降低毛胚房售价，提高装修费用，这在一定程度上也可以降低房地产企业纳税额。

2.增加扣除项目法。增加扣除项目法是房地产企业在合法前提下通过适度增加扣除项目，以此调整税务扣除额，给企业减少相关纳税额，促进房地产企业发展。由于增值税额与扣除项目额的合计比率是影响房地产企业土地增值税的重要因素，因此在土地增值税率不变的条件下，对扣除项目进行科学合理规划，充分利用扣减项目对土地增值税额进行调整，在扣除项目额的实际调整过程中，不断对房地产企业的开发成本费用进行合理的规划，以实现减少税费的目标。按照我国税法的相关规定，土地增值税的扣除项目分别是取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本费用、与转让房地产有关的税金以及其他扣除项目。在其他扣除项目扣减的过程中，房地产企业的纳税人可以按照土地使用权所支付的金额及房地a开发成本之和的20%进行扣减。作为房地产开发费用的期间费用的扣除并不全是按照实际发生额进行扣除，而是按照企业支付土地所有权的金额及房地产开发成本之和的5%进行扣除。在企业的税收筹划中，纳税人可以将一部分的期间费用进行合理的筹划，将一部分期间费用直接的转到成本中，一旦在税收筹划之后进行转移，就属于偷税行为，因此在事前进行相关筹划是十分重要的。

3.税率临界法。税法规定了土地增值税纳税比例，对实际纳税超出部分，实行累计税率，因此房地产企业需要重视税率临界点，并将土地增值税额控制在预算范围，这有利于企业税务筹划，减少房地产企业税务负担。

本文对土地增值税的税务筹划主要从扣除项目额、收入和税率三方面进行了分析比较，仅以此为房地产企业税务筹划提供一定性参考，由于房地产企业开发建设各环节所涉及到的税务问题较为复杂繁琐，因此企业应结合自身实际充分考虑税务筹划的实际可操作性。

参考文献：

[1] 赵朝敏，刘拥军.营改增对土地增值税纳税方案优选的影响[J].财政监督，2016（17）.

房地产行业税务筹划篇5

关键词：税务筹划 社会主义法系 财务战略 房地产 问题

在社会经济快速发展的情况下，税务机关特别将房地产行业的纳税情况作为监管重点。针对当前政府对房地产企业税收政策的严厉情况，以及某些房地产企业中存在的偷税漏税的行为，因此房地产企业更应该做好税务筹划工作，可以在一定的社会制度环境之下，对企业的涉税事项进行减税谋划，实现企业的财务目标。

一、当前房地产企业税务筹划中的问题

（一）房地产企业薄弱的纳税意识

企业作为纳税人依法纳税是应尽的义务，但是由于房地产企业的法律意识不强，纳税意识薄弱，因此在当前的房地产企业面临沉重税收负担之时，一些房地产企业就会铤而走险，利用不法手段进行偷税、逃税，以此来减少应纳的税款。企业的这种偷税、漏税现象，不仅影响企业的市场竞争发展，而且还会对企业的声誉造成影响，给企业的税收带来了更多风险。

（二）房地产企业对纳税的错误认识

在很多房地产企业中，经常会将纳税筹划作为财务部门来进行会计处理工作，致使企业出现多交税、被税务机关处罚的情况，这不仅是因为财务人员对我国税收机制的不了解，不能及时回应公司企业的纳税筹划问题，导致房地产企业内出现无法解决纳税问题的情况。在实际的房地产企业税收环节中，一是针对企业的税收环节，二就是企业的交纳税收环节，虽然房地产企业的会计财务部门经常与税务机关打交道，但是财务部门的工作还是比较片面的，也只是将房地产企业的税款交到税务机关，对于房地产企业税款筹划的能力还有待提升。

（三）房地产企业内部缺乏纳税管理

在目前我国的房地产企业内部，虽然产企业财务人员也在学习和税收相关的法律、法规，但是这对企业的纳税筹划并没有多少帮助，反而还会形成企业内偷税逃税的现象。在房地产企业内部由于财务人员没有掌握筹划方法与技巧，使得企业经营每个环节的税收问题都成为负担，从而成为房地产企业在纳税管理决策中的盲区。

（四）房地产企业不知如何规避风险

在房地产企业中，由于缺乏必要的纳税管理，因此造成企业纳税人的交税风险，不仅不能以合理手段降低企业纳税成本，而且还容易为企业造成纳税风险。其实在房地产企业中正确的纳税观念为，合同决定税收，因此只有加强了房地产企业内部的纳税管理，才可以促进公司内部间相互配合，从而减轻房地产企业的纳税负担，规避房地产企业的纳税风险。

（五）企业内纳税筹划实施不及时

在房地产企业中，对于税收方面的问题总是放在财务问题之后来解决，但是在房地产企业中纳税筹划工作应该在事前，如果纳税筹划做的不及时就有可能面临偷税、漏税的风险，给房地产企业今后的发展带来影响。

二、房地产企业中做好税务筹划工作的意义

在我国当前的经济形势之下，金融危机对房地产行业也产生严格的控制，只有做好房地产企业的税务筹划工作，严格按照国家政策对企业内的税收做好筹划，不仅可以减轻房地产企业的资金压力，还可以为企业减少纳税成本，提高企业的利润空间。做好房地产企业的税务筹划，可以增强企业抵抗经济风险的能力，调整企业的经济模式，依据合理的方法做好企业的税务筹划，为房地产企业减轻纳税压力。做好税务筹划工作有利于为房地产企业减轻税负，提高企业的竞争力。在房地产企业中，税务筹划人员在法律许可的规定范围内，使用一些方法和策略，对房地产企业的经营活动以及财务活动中关于涉税的事项，统统都要进行筹划和安排，从而最大限度减少房地产企业的纳税支出，实现房地产企业经济利益的最大化。

在我国房地产开发企业的税务筹划上，在房地产宏观调控政策背景下，调整好房地产企业的财务战略， 企业的财务部门应该将税务筹划作为工作中的重点，指导房地产企业在融资过程、投资过程以及利润分配上的税务筹划问题，降低企业赋税成本。在房地产开发企业中，还应该让企业内财务部门配合纳税筹划的工作实现，以合法的手段降低企业纳税人的纳税成本，实现纳税筹划，依照国家规定来进行交税，规避企业的纳税风险，减轻企业的纳税负担。

三、浅析改进后房地产企业税务筹划的思路

（一）认清税务筹划的价值

在我国房地产企业进行税务筹划时，理论中应选择税收优惠多、税负的伸缩性大的税种，并以此来作为切入点。在房地产企业中就可以土地增值税作为切入点，因此土地增值税就是有很高税务筹划价值的税种，不仅是因为其税率较高，税负重，而且其税率的跳跃性大，在不同级次的税收负担上存在很大的差距。在我国的《土地增值税暂行条例》中第8条规定，如果纳税人建造普通标准的住宅出售，那么对于增值额未超过的需要扣除产地项目金额20%的，而且还免征土地增值税，这对于房地产企业来说在税务筹划有很大的价值，值得拥有。

（二）在税务筹划中引入变量

在我国房地产企业的税务筹划中，应该不断去寻找发现变量，因为变量不仅会影响税收政策的差异化选择，还可以引起税额的变化，为企业带来更多的收益。房地产企业中影响应纳税额的就是计税依据与税率，当计税依据越小，其税率也就越低，应纳税额也会相对越少，因此在税务筹划方法中可以从这两点下功夫，提高企业的经济收益。

（三）灵活运用税收政策的特定条款

在我国的房地产企业中，还可以找到相关税收政策里的特定条款，利用税收政策来减轻纳税成本。首先，在房地产企业涉及土地增值税、房产税等纳税义务时，就可以使用差异性条款，有效降低房地产增值率。其次，当房地产企业选择一种纳税主体的不同纳税方法时，纳税人就可以通过测算采用选择性条款，选成本较低的纳税模式，为降低企业纳税成本多出几种建议，从而选择最优的方法。最后，就是优惠性条款的使用，在我国的土地增值税法中就规定了许多优惠政策，因此房地产企业可以充分利用优惠性条款，以优惠政策来进行企业内的税务筹划，为降低企业的纳税成本做出良好决策，给房地产企业的发展带来更多收益。

（四）税务筹划中需遵循成本收益的原则

在房地产企业中各税种间是相互联系依存的，进行房地产企业的税务筹划，是为获得企业整体经济的利益，并不是只对于某一环节税收的利益，因此房地产企业的税务筹划中应该分析成本收益，先判断其在经济上的可行性。房地产企业的税务筹划中，应合法控制降低增值率，可以先降低产品售价，然后再增加可扣除项目的业务，这样虽然会减少其他成本与税负的上升，但是房地产企业在税务筹划中应将整体做为重点，提高企业的总体收益。

四、结束语

由上可知，在我国当前的社会经济形势之下，面对房地产行业税费负担较重的情况，只有做好房地产企业的税务筹划工作，引起企业财务管理部门中对税务筹划的重视，解决房地产企业的税务筹划中存在的问题，才是提高企业经营利润的良策。因此房地产企业应该做好税务筹划工作，在遵守经济法律制度前提下，为企业减轻税负，减轻企业成本，实现房地产企业财务目标的谋划，为房地产企业的发展做出贡献。

参考文献：

[1]靳丽萍.税务筹划在科技型企业财务管理中的应用[J].山西财税，2009

[2]汪永华.房地产企业税务筹划浅析[J].现代商业，2011

[3]朱丽春.房地产开发企业税务筹划若干问题研究[D].厦门大学，2010

房地产行业税务筹划篇6

关键词：房地产开发企业；土地增值税；税收筹划；研究

一、房地产开发企业实行土地增值税税收筹划的必要性分析

目前，我国房地产行业受到市场发展规模及趋势的影响，已经逐步迈入分化与调整的阶段当中。在这样的发展趋势下，房地产行业面临的库存问题以及泡沫问题严重加剧。针对于此，我国相关政府部门针对这一问题，实施多次税制改革，以期彻底消除上述问题带来的不良影响。然而，仅凭借税收改革政策的支持是远远不够的，各级各类的房地产企业需要不断优化内部建设体系，最好以增值税税筹划为重点实施对象，以期进一步推进行业的发展进程，实现预期的发展目标。首先，房地产开发企业通过实施土地增值税税收筹划基本上可以提高企业自身的税收效益，并且可以将其视为提高企业核心竞争力的基本途径。从严格意义上来讲，土地增值税税收筹划绝不是传统意义上理解的偷税行为、漏税行为。而是根据房地产实际发展情况，依法依规地行使自身的权利，并争取合理的权益，为企业各项经营活动的顺利开展提供合理保障。其次，房地产开发企业通过强化增值税税筹划，基本上可以达到强化并提高企业核心竞争力的目的。与此同时，还可以达到提升企业纳税意识与强化财务筹划能力的目的。根据实际情况来看，房地产企业面临的资产规模、税收成本均要比一般企业高得多，因此通过强化土地增值税税收筹划，能够加强财务风险的防范能力，并且可以进一步解决以往财务管理效率不高的问题。最后，房地产开发企业通过强化土地增值税税收筹划，利于企业内部经济效益的有效提高。与此同时，房地产开发企业根据市场经济情况，及时调整与优化企业自身的战略规划，并且进一步完善内部管理内容。最好可以在商业模式方面，集中体现长足发展目标。如此一来，土地增值税税收筹划内容基本上可以得到充分贯彻与落实，并且在某些程度上可以进一步加强企业的发展水平。

二、房地产开发企业土地增值税税收筹划问题的建设思路

面对内外复杂的形势条件，各级各类房地产企业应该及时采取相关策略，达到强化土地增值税税收筹划的目的。结合实际情况来说，房地产开发企业实现土地增值税税收筹划要求，并不是一朝一夕就可以完成的，往往需要全体人员不断推进与努力，才能够达成预期的筹划目标。总体来看，基于新形势下我国各级各类房地产企业最好应该通过贯彻与落实土地增值税税收筹划内容、掌握国家宏观调控政策，确保土地增值税税收筹划得以顺利实施。以下是本人结合相关经验，总结与归纳的关于房地产开发企业土地增值税税收筹划问题的总体建设思路，仅供参考。一方面，我国各级各类房地产企业最好立足于国家最新颁布的财经法规，尤其是与房地产行业发展紧密相关的政策内容。结合具体财经法规内容，致力于做好解读与分析工作，目的在于为后续税收筹划工作提供合理的经济保障。近些年来，我国“营改增”政策基本上得到全面贯彻与落实。管理局为进一步促进相关政策内容的顺利落实，针对税收政策问题形成了较多财经法规措施，如今年颁布的《关于调增增值税税率的通知》等。与此同时，国家税务总局结合行业整体发展趋势，颁布《国家税务总局公告2018年第18号》等法规。面对众多的条款内容，建议房地产企业应该紧密结合最新动态，优化内部资源内容，确保土地增值税税收筹划得以有效贯彻与落实。另一方面，我国各级各类房地产企业应该放眼市场环境的整体发展趋势，重点做好关于土地增值税税收筹划的业务管理工作。从某种程度上来说，房地产企业的土地增值税税收筹划工作，往往需要融合财务、法务、成本等多方面知识。若想切实达成预期的筹划目标，需要内部人员具备专业的知识能力。针对于此，建议企业管理人员最好加强对内部人员的培训与管理工作。与此同时，积极强化各部门沟通与交流能力，紧抓实干、合力推进，共同为土地增值税税收筹划问题奉献自己的一份力量，以期尽早完成任务。需要注意的是，管理人员必须遵循市场经济发展规律，及时获取相关资料，规避企业内部的财务风险问题，从根本上提升筹划质量。

三、关于房地产开发企业土地增值税税收筹划的相关建议

（一）贯彻与落实土地增值税税收筹划，迎合“营改增”策略内容

新形势下，国内各级各类房地产开发企业在税收筹划方面，主要将重点放在增值税业务筹划方面。自“营改增”政策的全面实施以来，增值税与土地增值税问题逐渐成为我国房地产企业实现土地增值税税收筹划的重要部分。针对于此，各级各类房地产企业在实行土地增值税税收筹划的过程中，应该根据国家现行的税收政策法规，从选择计税方法、提高精装房开发比例与运用销售策略等方面入手，切实贯彻与落实土地增值税税收筹划内容。一方面，国内各级各类房地产开发企业在实行土地增值税税收筹划过程中，最好立足于本企业实际经营情况以及未来某段时期的发展规划，选择合理的计税法方法。另一方面，根据房地产行业发展规模，适当提高精装房的开发比重值。根据相关调查显示，国内房地产市场精装房比例基本上很难超过35%，这与发达国家相比，存在较大差距。根据现行的税收法规来看，房地产企业若想实现精装房的大规模开发，就必须获取更多的固定资产、以及物料增值税发票等资源，目的在于通过叠加使用进行抵扣，并实现合理避税目的。

（二）树立良好企业形象，合理使用土地增值税税收优惠政策

一般来说，房地产企业经营的最大特征在于不动产性。所谓的不动产性主要是指集中体现国有土地房屋或者集体土地房屋的不可移动特点。可以说，税收筹划土地增值税基本上能够视为房地产企业土地增值税税收筹划的核心内容。根据我国现行的法规内容，各级各类房地产企业需要从合理利用土地增值税收优惠政策、以及合理增加或者扣除项目两个方面入手，才能够达到土地增值税收筹划顺利落实的目的。除此之外，房地产开发企业还可以通过适当加强基础设施方面的筹划力度进行加强，目的在于进一步树立良好的企业形象、提升企业在市场中的核心竞争位置，确保土地增值税税收筹划内容得以落实。

房地产行业税务筹划篇7

【关键词】 房地产企业 纳税筹划 营业税 土地增值税

房地产企业的纳税筹划是指在法律法规允许的范围内，在企业的纳税行为之前，通过对企业生产、经营和投资活动的统筹安排与管理，达到适当免除、减少或者是递延纳税义务的目的，以实现企业利润最大化或者是现金流最大化的目标。房地产企业规模较大，繁多的税目增加了房地产企业的税收支出，特别是近年来，我国政府为控制房价过高，抑制投资过热而带来的房地产泡沫，已经开始集中力量对房地产行业进行宏观调控。如何通过纳税筹划降低房地产企业的税收成本，成为房地产企业提高利润的重要途径。

一、房地产企业纳税筹划理论的内涵及特征

纳税筹划起源于20世纪30年代的西方发达国家，经过几十年的发展，纳税筹划理论逐渐完善成熟。目前国际上关于纳税筹划的概念并没有形成统一的说法。但总体而言，纳税筹划就是在符合各国法律法规的基础上，通过采取措施减少应缴税款的行为。我国的纳税筹划起步较晚，借鉴西方国家关于纳税筹划理论体系的基础上，学术界对纳税筹划的定义为：通过对纳税业务进行策划，制作一整套完整的纳税操作方案，从而达到节税或避税的目的。根据纳税筹划的内涵可以看出其具有以下特征。

1、筹划性

这是指在纳税活动发生之前，纳税人通过筹划决策，选择较低税负。一般的经济活动中，纳税义务都是在应税行为发生以后才发生的，这就为纳税人进行筹划提供了时间和机会。比如，营业税的缴纳在交易之后才缴纳，从发生到缴纳的这段时间中，纳税人可以对纳税方法进行分析，选择税收额度较低的纳税方法。

2、合法性

纳税筹划是国家为了降低企业的税负而推出的政策之一。因此，纳税筹划应该符合相关法律法规的规定，这是纳税筹划的前提条件。如果没有遵守法律法规的降低税负，是偷税、逃税的表现，应相应的受到法律的制裁。企业纳税筹划时必须对是否严格按照法律法规的规定进行纳税加以警惕。

3、目的性

企业纳税筹划有明确的目的，即降低企业税负实现企业的财务目标。首先，纳税筹划的直接目的是降低企业的税负，表现为绝对或者相对地减少纳税数额。其次，纳税筹划的根本目的是实现企业的财务目标。企业的财务目标是股东价值最大化或者企业价值最大化。理想的纳税筹划是站在企业整体的角度进行设计，达到整体收益最多的目的。

4、普遍性

纳税人在进行纳税时，由于纳税主体、纳税对象、纳税地点和税目的不同，使得税率和减免税也存在差别。纳税人在进行纳税时，就可以根据实际情况选择税负较低的纳税方式。这种现象的广泛存在就是纳税筹划的普遍性。

二、房地产企业纳税筹划的意义

房地产企业规模较大，缴纳的税种名目较多，有企业所得税、土地增值税、营业税、契税、城市建设税、印花税等诸多税目。如何通过纳税筹划降低房地产企业的税收成本，成为房地产企业提高利润的重要途径。具体看来，房地产企业纳税筹划的作用有以下两点：第一，纳税筹划能够降低房地产企业的支出，实现企业经济效益最大化的目标。通过纳税筹划一方面能够实现在现金流入不变的情况下，减少现金的流出；另一方面可以在现金流出一定的条件下延迟流出的的时间，利用货币的时间价值获得一笔没有成本的资金，提高企业的资金周转效率。第二，纳税筹划能够促进房地产企业的纳税意识和管理水平。由于税务筹划的存在和发展为纳税人节约税收开支提供了合法的渠道，使房地产企业远离税收违法行为，同时合理的税收筹划意味着企业的经营水平较高，能够提高企业的管理能力和会计核算水平。

三、房地产企业缴纳的主要税种

房地产企业的税种涉及范围较广，在纳税筹划之前，必须先对房地产企业应缴纳的税种进行识别和分析。从房地产的开发建设、使用到交易的三个环节，房地产企业都需要缴纳相应的税种。

1、房地产开发建设环节应缴纳的主要税种

主要有耕地占用税、营业税和城市维护建设税等。耕地占用税是房地产开发企业在进行开发时，由于占用耕地进行房地产建设而缴纳的税。该税的主要特点是按面积征税，税率差别较大，每平米从1元到15元不等。如果房地产企业开发过程中占用了耕地就需缴纳耕地占用税。营业税是指在房地产的开发过程中，作为建设单位，应该按照营业税中的建筑业税目进行纳税，税额是按照工业作业总价的3%的税率征收。城市维护建设税作为营业税的附加税率同时产生的，是对在城市县城建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人征收的一种税，与营业税应同时缴纳。

2、房地产使用环节涉及的主要税种

主要有营业税、城市维护建设税、城镇土地使用税、房产税等税种。房地产使用环节的税种主要是由于房地产企业在出售房屋之前将其出租而应缴纳的税。营业税在房地产的租赁时统一按照服务业5%的比例税率进行征收。城市维护建设税作为营业税的附加税率，与营业税应同时缴纳。城镇土地使用税是由于在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地而应缴纳的一种资源税，根据城市的规模的大小实行差别幅度税额，每平方米从0.6元到30元不等。房产税是房地产企业按照房屋的出租租金收入征收的一种税。

3、房地产交易环节涉及的主要税种

主要有营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、契税、企业所得税等。营业税是房地产企业在出售房屋时按照销售不动产税目缴纳的税目，按照房屋售价的5%缴纳营业税。城市维护建设税作为营业税的附加，纳税义务也相应产生。土地增值税是房地产企业在出售房屋时，将转让收入减去相关的成本费用的增值额作为课税对象而征收的一种税。契税是在房地产销售时，购房人需要缴纳的一种税。新契税采取轻税政策，由原来6%的税率改为实行3%～5%的幅度税率。印花税是指在房地产交易中，针对房地产交易金额适用产权转移书据税目按照万分之五税率征收的税款。企业所得税是在房地产转让或出租产生了净收益时将收益并入企业利润总额缴纳要缴纳的税。

三、房地产企业纳税筹划策略

通过对房地产企业纳税种类进行分析，可以看出，房地产企业可以通过对相关的的税种进行纳税筹划达到降低纳税额度提高企业经营效益的目的。本文从契税、土地增值税、营业税和企业所得税等几个方面对房地产企业的纳税筹划进行分析。

1、契税的纳税筹划

由于各地经济差别较大，国家授权各省、自治区、直辖市人民政府在3%～5%的幅度税率规定范围内，确定本地区的实际税率。通过合理规划住房面积能够使缴纳的契税降低。例如，X房地产公司在某市开发M住宅小区，该市规定：120平方米以上住宅，契税税率为4%；120平方米以下为2%。为了降低契税，X三室一厅的面积设计为118平方米，与120平方米相比，户型面积基本相差不大，却省下了10000多元的契税。C住宅小区通过合理的户型面积设计，到达了契税减半的目的。虽然契税最终由购房者承担，房地产企业只是代扣代缴，但通过将契税减半，无疑会增加对购房者的吸引力，提高房地产企业的经营效益。

2、土地增值税的纳税筹划

我国对于土地增值的规定：第一，当房地产企业在进行普通住宅的建造和销售时，如果增值额低于扣除项目的20%，即投资回报率低于20%时，可以免征土地增值税。第二，如果在建造普通住宅的同时还进行其他类型房屋如高档住宅的开发，如果没有分开核算，则要统一缴纳土地增值税，不能享受税收优惠；而如果将两者进行区分并准确核算，将普通住宅的增值额控制在税收优惠的范围内，仍然可以享受税收减免的益处。

举例来说，X房地产企业在2007年同时销售普通住宅和高档住宅，收入分别为1亿元和5000万元。按照国家规定，土地增值税普通住宅可以扣除的项目金额为8500万元，高档住宅为3000万元。如果不分开核算，增值额与所扣除项目金额的比例为30.43%（（15000―11500）÷11500×100%），高于20%。如果税率为30%，则该企业应缴纳的土地增值税额为：（15000-11500）×30%=1050万元。如果分开核算，普通住宅的增值额与所扣除项目金额的比例为17.65%（（10000-8500）÷8500×100%），低于20%，可以享受免税的优惠；高档住宅的比例为66.67%（（5000-3000）÷3000×100%），如果税率为40%，应缴纳的土地增值税额为：（5000-3000）×40%-3000×5%=650万元。两者相比，通过税收筹划可以降低缴纳税赋400万元。

3、营业税的纳税筹划

（1）开发建设过程。工程承包公司承包建筑安装工程业务，并与建设单位签订建筑安装工程承包合同进行施工建设的，按建筑业税目征收营业税税率为3%；如果工程承包公司只是负责工程的组织协调业务，不与建设单位签订建筑安装工程合同，则此项业务应按服务业税目征收营业税税率为5%。但考虑到建筑业与服务业税基的差别，服务业的税收负担也不一定高于建筑业，可综合考虑自身情况合理选择适当的承包形式。

（2）转让不动产、无形资产。房地产企业在进行房屋出售之前，如果将房屋以不动产进行入股或者投资，能够免征营业税，同时，将房地产进行投资时还能免征土地增值税。

4、企业所得税纳税筹划

根据税法规定，房地产企业可以通过公益、救济性捐助而减少部分纳税额度，在企业年度总利润的12%以内可以免除。因此，房地产企业可以通过一些营销策划活动与捐赠活动相结合的方式进行统一安排。例如，企业可以通过向福利性、非赢利性机构，农村义务教育以及青少年活动场所进行捐赠等。

四、结语

房地产企业应该在认真掌握好税收筹划的基础上，合理地利用税收政策，为企业降低税收成本、增加企业利润作出贡献。尤其是在相关部门对房地产企业的管理更加规范的情况下，企业通过纳税筹划是增强企业自身生存能力的一个有效手段。

【参考文献】

[1] 卢贝：房地产企业纳税筹划探析[J].中国外资，2012（24）.

[2] 周文生：浅论如何加强房地产企业的纳税筹划工作[J].商业文化（学术版），2010（11）.

房地产行业税务筹划篇8

以我国湖南省绿地房地产开发有限公司为例，其主要税费情况如下：土地增值税：销售收入减扣除项目后的增值额÷扣除项目＝增值率，税法规定，土地增值税根据增值率的大小实行4级超率累进税率：增值率未超过50％的部分，税率为30％；增值率50％未超过100％的部分，税率为40％；增值率100％未超过200％的部分，税率为50％；增值率超过200％的部分，税率为60％；税法还规定，普通住宅增值率20％以下的，无需缴纳土地增值税；企业所得税：销售、出租房地产收入扣除成本、营业税金及附加以及当期企业运营费用后的收益的25％征收。在税务筹划方面，目前大部分房地产企业采用控制增值分水岭这种方式，控制增值分水岭就是使企业所建的普通住宅的增值额控制在扣除项目20％以内，享受免征土地增值税的优惠，因此企业会严密对增值额进行控制。虽然这一方式在应用的过程中取得了一定的成绩，但是对其进行深入研究后发现其在房地产企业土地增值税税收筹划的过程中存在着以下几点问题。

（一）对国家宏观调控的相关政策不够重视

我国为了对房地产企业进行宏观调控，接二连三出台了一系列的政策，从多个角度对其进行宏观调控，但是，从目前的局势上来看，大部分房地产企业还不能适应这种调控的方式，另外，房地产的相关领导者还会出现对相关的调控制度会错意的情况，严重影响了企业的健康发展。

（二）税务筹划的目标不明确

从目前的发展趋势上来看，部分的房地产企业并没有将税务筹划落实到具体的实际行动当中去，房地产企业税务筹划具有一定的难度。另外，在为房地产企业做税务筹划时要求财务工作人员清楚的了解国家的经济走势和相关的法律法规，并且需要具备敏锐的洞察力和判断力。但是从目前房地产市场税务筹划相关工作人员的素质水平上来看并没有达到这一点的要求，因此在税务筹划方面缺乏整体的思路，筹划具有片面性，税务筹划的目标不明确，不能有效地降低企业经营发展的成本。

（三）税务筹划的方式不正确

正如上文所说，税务筹划相关工作人员在业务能力方面还需要进一步提高，但是在房地产企业中对其培养的时间是很短的，因此税务筹划的优秀人才较少，能够对整体局势进行把握的人更少，这一现象就会导致税务筹划的方式出现错误，很难将相关税务筹划的方式与房地产企业的具体情况进行结合。

（四）税务风险意识较为淡薄

从理论上来说税务筹划与逃税漏税仅有一线之隔，没有把握好尺度很有可能会造成违法的情况发生。在房地产企业税务筹划的过程中，税务风险意识比较淡漠，主要表现的情况为：

1.缺乏相关的税务筹划经验，在税务筹划策略方面会忽视税务风险防范；

2.缺乏对税务风险的方法，没有认识到风险防范的重要性，在思想不够重视，因此也不能在行为上做到对税务风险进行管理。

二、完善的措施

根据上述情况可以看出，房地产土地增值税面临着众多的问题，因此在改进的过程中需要根据具体的问题进行完善。

（一）密切关注国家相关政策

随着经济的发展，国家宏观调控的政策变化速度越来越快，作为房地产企业的管理者需要深刻理解国家政策的具体情况，能够预测到国家对房地产企业调控的动向，积极地进行税务筹划，提高对国家宏观环境的适应能力。

（二）明确相关的税务筹划目标

房地产企业管理需要对税务筹划目标进行明确地规定，规定的制定实施需要在项目处理的阶段进行明确。另外，土地增值税的筹划方式需要进行事前筹划，只有这样才能够把握最佳的筹划时机，达到筹划的目标。

（三）提高相关工作人员税务筹划的能力

需要从业务知识和业务技能方面对相关工作人员税务筹划的能力进行提高，使其掌握相关的税务筹划的策略，提高风险防范的意识，只有这样才能够充分发挥出税务筹划的重要作用。以湖南省绿地房地产开发有限公司为例，其可以在以下几个方面进行土地增值税纳税筹划：

1.适度加大建造成本法。销售毛坯房应交纳土地增值税不含息建造成本＝1500＋3200－200＝4500（万元），扣除项目金额＝4500×130%＋9600×5.5%＝5850＋528＝6378(万元)，增值额＝9600－6378＝3222(万元)，增值率＝3222÷6378＝50.52%,适用税率40%，速算扣除率为5%，应交土地增值税＝3222×40%－6378×5%＝1288.8－318.9＝969.9(万元)。这样做能够提高售价，回成本，加大扣除额，降低增值率。

房地产行业税务筹划篇9

1 税收筹划的概念及特点

税收筹划即在法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能取得节税的经济利益。税收筹划具有3个特点：合法性、超前性和目的性。

1.1 合法性

税收筹划要符合国家税法，在税法允许的范围内进行筹划。在企业经济行为发生前，规划不同的纳税方案，选择出符合国家税法的税负最低的纳税方案。降低税收成本，增加企业经济效益。

1.2 超前性

税收筹划不是在企业经营行为已经结束、纳税义务已经发生的情况下进行的，是在企业经营行为未发生前，对经营行为预先进行规划，提出不同的纳税方案，从中选择税负最低的纳税方案，进而确定企业的经营行为。税收筹划是在事先进行的，因此具有超前性。

1.3 目的性

税收筹划的目的是通过事先筹划，使企业降低税负，实现税收零风险。降低税负是税收筹划的根本目标，但税收筹划的目标除了降低税负以外，还有延期纳税、正确申报、降低税收风险等目标。

2 当前房地产企业税收筹划中的问题

2.1 纳税意识淡薄

依法纳税是房地产企业应尽的义务，但某些房地产企业的纳税意识淡薄，尤其在看到企业纳税数额较大时，想方设法逃避纳税，一旦税务稽查就会产生大额税收滞纳金和罚款，严重的甚至会触犯国家税法，形成逃税罪，给企业经营造成不可弥补的损失。

2.2 内部缺乏税收管理

许多房企没有专业的税收筹划人员，将税收筹划和税款缴纳混为一谈，认为税收都是财务部门的事情，只要按期缴纳税款就可以了。公司财务部门的人员一般都具有税收知识，但仅这些税收知识做筹划是不够的，有时还会弄巧成拙，使企业多缴税款或未按期缴纳税款，增加企业税负。

2.3 容易产生税收风险

由于房地产企业缺乏专业的税收筹划人员，在经营行为未发生之前进行纳税筹划，造成企业没有适用税收优惠，而承担了不必要的税收负担，或是应缴纳税款而未缴纳税款面临补缴税款、税收罚款、加收滞纳金等问题。有时甚至会触犯税收法规，承担法律责任。

3 房地产企业应如何进行税收筹划

3.1 房地产企业可利用起征点筹划土地增值税

利用起征点应在项目立项之初，结合项目地段对户型设计、建造成本、费用、销售价格进行合理筹划，一方面，户型设计应为普通标准住宅；另一方面，对定价进行筹划，使增值额不超过扣除项目金额的20%。经过筹划后即可以免于缴纳土地增值税，减少税负增加企业经济效益。

3.2 利用利息增加土地增值税扣除项目进行筹划

房地产项目开发费用中利息的扣除分为两种情形：一种是能按项目分摊利息、提供利息扣除凭证，利息不超过同期银行借款利率的，利息可据实扣除；另一种情形是不能提供利息扣除凭证的或不能按项目分摊利息的，利息费用按照土地价格和开发成本的5%计算扣除。房地产企业应在资金筹集阶段进行筹划，合理估计筹资费用中的利息支出，采取扣除利息支出最大的方案，缴纳土地增值税。

3.3 利用税收优惠进行纳税筹划

房地产企业应聘用专业人员或机构进行纳税筹划，充分利用税收优惠进行筹划。例如，自建房屋时可采用合作建房模式，免征土地增值税，筹资时要考虑到利息抵交企业所得税的抵税作用等。企业应根据自身特点，合理进行纳税筹划。

4 房地产企业应如何预防税收风险

4.1 房地产企业进行纳税筹划要遵守法律

首先，要有遵守法律法规的意识，熟悉税收法律法规，依法纳税。其次，要分析企业生产经营的特点，熟悉本行业税收政策，在项目立项、产品设计、产品开发、产品销售等各个环节进行纳税筹划，选择出既符合企业利益又遵循税法规定的筹划方案。

4.2 进行纳税筹划应聘用专业筹划人员或机构

我国税法税种多、计算复杂、更新快，没有专业人员的服务很难准确把握税收政策，如果对政策研究不到位，可能会造成多缴纳、少缴纳、不及时缴纳或未能享受到政策优惠等问题，甚至触犯税法造成犯罪。

4.3 进行纳税筹划应全面考虑

纳税筹划时不仅局限于一个税种缴纳的多少，要考虑整个公司的综合税负。成功的纳税筹划方案应是在遵守税法的前提下，企业整体税负相对较小，实现经济利益最大化。

5 结语

房地产行业税务筹划篇10

[论文摘要]企业税收筹划是指纳税人根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负、有利于实现企业财务目标的对策与安排。因此，税收筹划不同于逃税、偷税，是企业的一项重要财务管理活动。本文根据房地产行业的特点，分别从房地产项目立项、建设和销售阶段提出所应考虑的税收筹划，具有很大的现实意义。

[论文关键词]房地产企业税收筹划

税收是企业在生产经营中无偿向政府支付的一种费用，具有强制性和无偿性，企业作为独立经营的主体，可以在合理合法的前提下，尽量减少纳税额，使税收负担率达到最低。税收筹划作为企业经营活动的一项重要活动，是在一定的客观条件下存在的，目前看来至少包括政府依法治税的水平和税法变动情况两类因素。

首先依法治税是进行税收筹划的前提，税收筹划是以现行税制为基础的，如果某一地区的实际税收经营不是以现行税法为依据，而是以其他类似收入指标的因素为依据，那么进行税收筹划也就失去了实际意义，这是企业进行税收筹划时应该注意的重要问题。其次，由于税法作为一种法律既有稳定性，也有一定的灵活性，所以进行税收筹划应该时刻关注税法的变化。在体制转轨尚未完成、税法调整较为频繁的阶段，这点尤其要重视，因为税法一旦调整，税收筹划的依据可能消失或改变，筹划的结果就完全可能与当初进行筹划的预期相反。所以，企业的决策者和财务人员应当重视税法的变化及调整，并据此相应调整税收筹划的策略和方案。任何一个税法的调整，其内容本身就是新的税收筹划的基础。

税收筹划由3个操作层次组成：①初级税收筹划：避免企业超额税负。②中级税收筹划：优化企业税务策略。③高级税收筹划：争取有利的税收政策。真正意义上的税收筹划是一个企业不断走向成熟和理性的标志，是一个企业纳税意识不断增强的表现。在税法规定的范围内，纳税人往往面临着税负不同的多种纳税方案的选择，纳税人可以避重就轻，选择低税负的纳税方案，企业税收筹划就是合理最大限度地在税法允许的范围内减轻企业的税收负担。

一、房地产企业项目立项应考虑的税收筹划

房地声企业的税收筹划是一个涉及全局的、统筹性的财务管理活动，因此在房地产项目立项阶段进行的税收筹划最为重要。

1选择合适的建房方式

大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的筹划空间较小，若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。

(1)房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。

(2)合作建房方式。根据《营业税问题解答(一)的通知》的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的。参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让也不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。

2开发多处房地产

房地产公司在同时开发多处房地产时，可分别核算，也可合并核算，两种方式所缴纳的税收不同，这为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况，具体如何核算：需要企业根据具体情况予以分析比较。

例1长春某房地产公司同时开发两处位于城区的房地产，第一处房地产出售价格为1000万元，根据税法规定扣除的费用为400万元；第二处房地产出售价格为1500万元，根据税法规定扣除的费用为1000万元。如果企业选择分别核算，第一处房地产的增值率为600÷400=150％，应该缴纳土地增值税600x50％-400×15％=240(万元)，营业税及其附加1000×5.5％=55万元；第二处房地产增值率为500÷1000=50％，应缴纳土地增值税500x30％=150(万元)；营业税及其附加1500×5.5％=83.55(万元)。该房地产公司的利润为(不考虑其他税费)1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45万元。如若合并核算，两处房地产的出售价格为2500万元，根据税法规定可扣除费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为1100÷1400=78.5％。应该缴纳土地增值税1100×40％－1400×5％=370万元，营业税及其附加2500×5.5％=137.5万元。不考虑其他税费，该房地产公司的利润为2500－1100－370－137.5=892.5万元。该税收筹划减轻税收负担892.5－571.45=321.05万元。

二、房地产企业项目建设中应考虑的税收筹划

1通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划

土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20％的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20％，从而享受免税待遇。

例2长春某房地产公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除费用为800万元，增值额为200万元，增值率为200÷800=25％。该房地产公司需要缴纳土地增值税200×30％=60(万元)，营业税1000×5％=50(万元)，城市维护建设税和教育费附加50×10％=5(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000－800-60-50-5=85(万元)。如果该房地产公司进行税收筹划，将该房屋进行简单装修，费用为200万元，房屋售价增加至1200万元。则按照税法规定可扣除项目增加为1000万元，增值额为200万元，增值率为200×1000=20％，不需要缴纳土地增值税。该地产公司需要缴纳营业税1200×5％=60万元；城市维护建设税和教育费附加60×10％=6(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1200－1000-60-6=134(万元)。该税收筹划降低企业税收负担134-85=49(万元)。

2相关借款利息的筹划实务

由于大部分房地产经营企业开发资金来自借贷，具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。

(1)针对房地产开发完工之前的利息费用，可以将完工之前的借款利息计人开发成本，并可作为计算房地产开发费用(期间费用)的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20％的扣除，这样可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负。

(2)针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。

3销售与装修分开，分散经营收入

随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若房地产企业与购房者签订合同时稍加变通则可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用缴纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。

三、房地产企业销售时应考虑的税收筹划

房地产销售方式的选择也是进行税收筹划的一种好方式，通过改变销售模式的筹划不仅可以直接减少税负，而且可以间接地获得货币时间价值的好处。这主要涉及两个方面。

1针对纳税主体的新设分立

这也就是说，房地产经营企业可以通过设立独立销售公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的筹划空间很大。

例3长春某房地产公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，可采用以下售价方式。①若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167.5万元，增值率为28.48％，应纳99.75万元的土地增值税，净赚232.75万元。②以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1166.96万元，增值率为19.97％，免征土地增值税，净赚233.04万元。③如果房地产公司设立独立房屋销售公司，那么房地产公司可以将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19.97％<20％，免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时，扣除营业税及附加合计：1500×5.5％=82.5(万元)，可扣除的项目金额为1167.5+82.5=1250(万元)，其增值率为16.67％<20％，免纳土地增值税。从全局来看，销售时只增加营业税等税金1400×5.5％=77(万元)，获利润1500－(1167.5+77)=255.5(万元)，比筹划前增加255.5－232.75=22.75(万元)。

2减少账面收入或递延纳税时间

(1)开发企业无偿或收取极少手续费委托销售公司销售房地产，并可协商开具销售清单，由于这种方式应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现，所以在确认纳税义务发生时间上可以尽量递延，同时这样可以避免销售公司缴纳营业税。

(2)将原来由开发企业承担的销售及管理费用转嫁到销售公司，使销售公司企业所得税减少甚至不交。当然，对于业务招待费和广告费等有费用扣除限额的扣除项目，应事先商议确定由开发企业承担，以避免上述费用因超标而调增应纳税所得额的情况。

(3)对于客户通过银行按揭方式购买开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。所以尽量与客户和银行协商，开立指定代收专户，将客户按揭还贷的部分定期先存入专户，然后分期办理转账时再确认收入并纳税。

参考文献

[1]盖地，企业税务筹划理论与实务[M]，大连：东北财经大学出版社，2005。

[2]苏强，房地产企业如何进行税收筹划[J]，市场论坛，2006(2)。

[3]国家税务总局房地产开发有关企业所得税问题的规定[s]，国税发[2003]83号，财会月刊，2003，(21)：61-62。