物业行业的财务管理范文

导语：如何才能写好一篇物业行业的财务管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

[关键词]：物业管理财务内部二级核算

[论文] 物业管理是指由专门的机构和人员，受物业所有人的委托，按照国家法律规定，依照合同和契约，对已竣工投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地，以经济手段进行管理，并且向住户使用人提供多方面的综合性服务，满足人们日益增长的居住、消费需求，以使物业能保值、增值。物业管理企业财务是指物业管理企业为了达到其经营目标所进行的筹集资金、运用资金和收益分配活动。

随着时代跨入21世纪，物业管理作为专业化的管理，其内容将不断更新、延伸与扩大。物业企业财务管理作为企业管理的一个重要组成部分，应更加精细化，不断完善管理体制，向管理要效益，才能适应形势发展的需要。近几年，随着房地产开发量的不断扩大，使许多独立核算物业公司都管理着许多相对独立的物业小区。在日常管理上，这些小区均要求对人员、物资、财务的相对独立管理，即一级管理下的二级管理。同时为维护物业产权人的利益，每个小区的各自承成立了产权人委员会，要求对小区的财务状况和维修基金利息的使用情况进行监督。因此，为充分发挥会计核算作用，提高核算质量，正确的记录和反映资金流动状况和经营成果，更好地为公司的经营发展和产权人服务，进行会计核算体制改革，实行内部二级核算财务管理成为必要。

内部二级核算如何进行，一年来我们结合实际，进行了一些探讨性的实践，现加以总结和同行们商榷。

首先，需建立内部二级核算的财务组织结构。

其次，要确定内部二级会计核算的内容、账簿设置、会计核算形式并根据实际进行科目设置

会计核算的内容包括物业管理中心的资产、负债、收入、支出、盈亏的核算及编制会计报表；产权人维修基金及其利息的收、支核算等。账簿设置应有总账、明细分类账、现金日记账。 会计核算形式是采用“科目汇总表”的形式，即明细分类账及现金日记账根据记账凭证登记，总账根据“科目汇总表”登记，总账与明细分类账是核对关系，数字一致。

根据物业管理企业应执行的会计制度财政部财会字(1993)第02号颁发的《房地产开发企业会计制度》及财政部财会字(1999)第44号颁发的《物业管理企业会计核算补充规定(试行)》的原则精神，结合实行内部二级核算的实际情况，对部分会计科目和明细科目及核算内容应做如下补充规定，见下表：

 二级核算单位会计科目的补充规定及核算内容

编号

科目名称

核算内容

117

内部往来

核算小区同财务部之间由于经济业务关系所发生的各种应收、应付、暂收、暂付往来款项。

204

预收账款

按合同或规定向有关单位和个人预收的款项（包括对物业产权人、使用人提前交纳的收费项目）。

205

代收款项

核算因代收、代交有关费用应付给有关部门的款项。如房屋维护管理费（房租）、电费、水费、采暖费、监控门等。

209

其他应付款

核算除“应付账款”、“预收账款”和“代收款项”以为的应付、暂收其他单位或个人的款项，入装修保证金等。

281

代管基金

核算接受物业产权人管理委员会委托管理的房屋公用部位、公用设备和公共设施的维修基金和利息。

501

经营收入

核算在物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等劳务所取得的各项收入，也是主营业务收入。包括：

1.物业管理收入。明细科目设：公共性服务收入、代办性服务收入、特约服务收入、乘梯费收入。

2.物业修理收入。明细科目设：自用部位维修收入、公用部位维修收入。

3.物业经营收入。明细科目按经营项目设置。

502

经营成本

核算物业管理、物业经营、物业修理等应结转的经营成本。包括：

1.物业管理成本。按用途分项核算为清洁卫生费、安全保卫费、绿化养护费、公共设施维护费、二次供水维护费、电梯维护费、社区文化活动费、其他。

2.物业修理成本。包括维修人员的工资、附加费、材料费及由“物业工程”科目转入的工程成本。

3.物业经营成本。包括经营人员的工资、附加费、物料消耗及所用建筑物设施的修理费

4.间接费用。本科目可按费用性质设置明细科目，如工资、职工福利费、办公费、工会经费、教育经费、劳动保险费、失业保险费、住房公积金、邮电通讯费、业务招待费、差旅费、劳动保护费、车辆运输费、折旧费、低值易耗品摊销、修理费、递延资产摊销、保险费、广告宣传费、取暖费、水电费、咨询审计费、印刷费、其他等。

511

其他业务收入

核算除主营业务以外的其他业务活动所取得的收入。按其他业务经营项目设明细科目。

512

其他业务支出

核算除主营业务以外的其他业务活动所发生的各项支出。与“其他业务收入”的明细科目相对应。

再次，要明确内部二级会计核算的制约关系及财务监督

第一，财务部同各小区之间的经济关系，都要通过“内部往来”科目核算，以此将公司的经济活动组成统一的整体。

第二，“内部往来”科目的记账凭证必须是两联复写式（或复印件）。第二联为正联，是制证单位的记账凭证； 第一联是副联，加盖 内部记账通知 章后为对方填制记账凭证的附件。

第三，“内部往来”科目的记账凭证，应及时填制并通知对方，以保证记账及时、数字一致。

第四，月末财务部汇总“资产负债表”时，如发现“内部往来”余额不一致时，应通知有关的小区及时查对。

第五，会计报表的汇总。月末财务部应将公司的会计报表同小区的会计报表数字相加，编出公司的全额报表。对“资产负债表”中的“内部往来”科目的借方余额同贷方余额应互相抵消。相抵后无余额。如有未达账项，其差额汇入“其他应收款”余额中。

第六，公司为二级核算单位办理经济业务的会计原始凭证(发票、收据等)由该单位保管，附于记账凭证上。如一张原始凭证涉及多个二级核算单位（如公司统一办理交付劳动保险基金、电话费等）时，则由财务部保存。但需给二级核算单位复印件。

第七，二级核算单位的一切收入，均应上交财务部,不得坐支。

第八，二级核算单位的库存现金定额由财务部核定，请领现金时，应填制“现金调拨申请单”，办理拨款手续。

第九，月终二级核算单位应将应交税金、其他应交款及本月利润（亏损）转公司财务。

关于财务监督方面，二级核算小区每月向公司报送除《房地产开发企业会计制度》中规定的会计报表外，还要报送内部报表。包括“经营收支情况表”和“间接费用表”（见附表一、附表二）。

公司财务审计部应于次月对其开支、财务管理、会计核算等进行审计、检查，对审计结果向总经理报告。

内部二级核算会计分录实例：

1、二级核算小区领取现金

①财务部填制付款凭证：

借：内部往来—××小区

  贷：现金

②小区填制收款凭证：

借：现金

贷：内部往来—物业公司

2、小区支付现金

借：经营成本—安全保卫费

   其他应付款—装修保证金

贷：现金

3、取得收入：

①财务部填制收款凭证

借：银行存款

贷：内部往来—××小区

②小区填制转账凭证

 借：内部往来—物业公司

贷：经营收入—物业管理收入—代办性服务收入

   预收账款—公共性服务收入

   其他应付款—装修保证金

    代收款项—房屋养护费

4、物业公司各部门直接为小区购置或支付的款项

①财务部凭发票复印件填制付款凭证

借：内部往来—××小区

   贷：银行存款

      现金

②小区根据付款凭证付联及发票填制转账凭证

借：经营成本

贷：内部往来—公司

5、支付工资

①财务部填制付款凭证

借：内部往来—××小区

贷：现金

②小区填制收款凭证

借：现金

  贷：内部往来—公司

③小区根据工资汇总表填制付款凭证

借：应付工资

贷：现金

6、计税

①小区根据当月收入计提税金，填制转账凭证

借：经营税金及附加

贷：应交税金

   其他应交款

②月终税金转总公司，填制转账凭证

借：应交税金

  其他应交款

贷：内部往来—公司

③财务部根据小区的“转账凭证”付联，填制转账凭证

借：内部往来—××小区

贷：应交税金

    其他应交款

7、利润结算

①月终小区将“经营收入”、“其他业务收入”、“营业外收入”、“经营成本”、“其他业务支出”、“营业外支出”、“经营税金及附加”等科目余额转入“本年利润”科目后，将本月利润转物业公司，填制转账凭证。

         借：本年利润

         贷：内部往来—公司

如为亏损

         借：内部往来—公司

         贷：本年利润

②财务部根据转账凭证付联填制转账凭证

          借：内部往来--××小区

          贷：本年利润

如为亏损

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关键词：物业 财务管理 现状 改进

物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理起源于19世纪60年代的英国，于20世纪80年代从香港传入我国大陆。1981年3月，在深圳成立了我国大陆第一家物业管理企业，标志着我国物业管理时代的到来。目前，我国物业管理企业大多是微利企业。作为一种以营利为目的的经济组织，加强管理、促进经济效益的提高，始终是物业管理企业的重要课题。财务管理作为企业管理的核心部分，渗透到企业的各个部门、每个环节，甚至每一名员工。财务管理水平的高低，决定着企业的兴衰成败，决定着企业的战略管理和经营管理的效果。

通过对物业管理企业财务管理现状的了解，笔者发现物业管理企业在财务制度建设、资金运作、财务基础工作、内部控制等方面存在一些亟待解决的问题。为了企业价值最大化这一财务管理目标的实现，有必要针对这些问题进行探讨。

一、财务管理概念及内容

企业财务管理，是指在国家法律法规和方针、政策指导下，根据国民经济发展的客观规律和企业对资金管理的要求，有组织地对企业财务活动及财务关系所进行的一项管理工作。企业财务管理是企业生产经营管理的一个重要组成部分。

物业管理企业所有涉及资金的活动都是财务管理的内容，包括筹资管理、投资管理、资金的运用和资金的分配等。财务管理的实质是以价值形式对企业的生产经营过程进行综合性的管理，

二、我国物业管理企业财务管理现状

（一）财务管理制度不健全不完善

物业管理行业至今没有一套健全、完善的财务管理制度，物业管理企业仍然存在执行不同会计制度的现象。尽管我国已经颁布了《会计法》、《企业会计准则》、《会计基础工作规范》、《物业管理企业财务管理规定》、《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》以及各地方颁布实施的《物业管理企业财务管理实施细则》等等会计制度法规，提供了物业管理企业制定内部财务制度的依据和参照，但是，在实际执行过程中仍然存在行业内部制度执行混乱现象：有的执行事业单位财务会计制度；有的执行外商投资企业财务会计制度；有的执行旅游、饮食服务业企业财务制度；有的执行施工、房地产开发企业财务制度；有的执行工业企业财务制度等等。物业企业财务管理制度过于多样化，导致会计人员在具体财务工作处理上存在较大差异，既不利于行业内财务状况和经营成果的统计和比较，也不利物业管理这个新兴行业持续稳定的发展。

（二）资金运营缺陷

我国的物业管理企业大多规模较小资金少，受委托管理的资产量大、风险大、责任大，物业企业盈利性差。受上述因素影响，物业管理企业筹资信贷能力差，又缺乏政府的支持，融资困难，这又进一步造成了其资金短缺。物业管理企业依据物业合同提供物业服务，支付公共部位的设备设施维护维修费、绿化保洁、垃圾清运、物业人员薪酬，代收代缴房屋租金、水电费等，承担大量资金流出的同时，还要面临业主不按时缴纳费用，甚至是长期拖欠物业管理费的现象。某些物业管理企业无视国家制度，私设“小金库”或是违规使用资金购置汽车、违规改善企业经营环境，占用大量的资金影响企业的资金流动。资金流动是企业的主动脉，一旦被切断，本就资金紧张的物业管理企业，其经营情况可想而知。

（三）内部控制体系缺失

内部控制是由企业董事会、管理层和全体员工共同实施的、旨在合理保证实现企业基本目标的一系列控制活动。内部控制不仅能维护企业的财产安全、防范经营风险，还可以保证会计信息的采集、归类、记录和汇总过程准确无误，从而真实的反映企业的生产经营活动的实际情况，并及时发现和纠正各种错弊，从而保证会计信息的真实性和准确性。有些物业管理企业由于对内控工作不够重视，存在如下问题：没有建立内部控制制度，有制度不健全，制度流于形式并没有贯彻实施，缺乏有效的监督机制，存在内部审计职能弱化的现象。内部控制体系的缺失，必然导致财务管理的混乱，导致企业经营风险增大。

（四）财务人员职业素质不高

目前，我国物业管理企业的财务人员的职业素质普遍不高，或无证上岗，或不具相应的会计技术资格证。财务人员职业素质的高低直接关系到企业会计工作的质量。实际工作中，有的财务人员职业道德缺失，甚至参与弄虚作假；有的财务人员缺乏法律意识，不熟悉财经法规、制度；有的财务人员缺乏职业判断力，业务处理能力较差；有的财务人员缺乏风险意识，保守商业秘密观念较差；有的财务人员不注重自身业务水平和技能的提高；有的财务人员服务意识较差，岗位工作敷衍了事，缺乏爱岗敬业的精神。

三、完善物业管理企业财务管理的措施

（一）完善财务管理制度体系

物业管理是一个新兴的行业，物业管理企业在会计核算工作中无法吸取行业会计制度的经验，当前的会计制度、条例等也没有提供具体的、详尽的指导意见，这就要求物业管理企业在了解、分析物业管理业务特点的基础上，建立一套适用于物业管理企业自身的内部财务管理制度。物业管理企业的非流动负债、营业收入、成本费用等核算内容区别于其它行业，物业管理企业财务数据定期地向业主报送，从而更具透明度。物业管理企业具有较多的委托经营业务，会计核算应该强化资产核算的及时性、真实性和准确性。物业管理企业应该依据上述核算特点，制定内部财务管理制度体系。

（二）加强物业管理企业资金管理

资金管理是财务管理的核心内容。物业管理企业在财务管理过程中，应该将资金集中进行管理，这将有效降低企业的财务风险。具体可以参照“资金池”的方式进行资金集中管理，这样能够有效降低企业资金头寸，统一、合理的运作企业的资金，利用闲散资金进行对外投资，谋求资金的中短期收益。物业企业应认真做好营运资金的预算，分别细化到每年、每月、每周编制资金预算，使预算在不断的变化中与实际收支趋于一致。要求各相关部门上报资金预算，据此对各部门的日常现金流量进行控制，并对资金预算情况进行跟踪分析和考核。事先有预算、事中有控制、事后有分析，才能强化物业管理企业的营运资金管理。资金集中进行管理可以改善物业管理企业的经营状况，提高企业盈利能力，降低经营风险，从而拓宽企业从内部和外部进行融资的渠道。

（三）加强物业管理企业内部控制

1、遵循不相容职务相分离的原则

物业管理企业大多属于小规模企业，机构设置相对简单，人员较少。在机构和岗位设置上，更应该严格执行不相容职务相分离的原则。如财务工作中的会计和出纳就属不相容职务，需要分离。

2、授权批准控制

授权批准控制指对单位内部部门或职员处理经济业务的权限控制，它可以保证物业管理企业各项业务的执行和限制。如物业管理企业处置废品的数额超过某部门的批准权限时，只有经过更高级别的部门批准，才能进行该项经济业务。

3、实物资产控制

实物资产控制主要包括限制接近控制和定期清查控制两种。限制接近，如物业管理企业除物业特定维护人员外，其他人员则限制接近公共区域内的大型机器设备，可以保证资产安全。定期进行实物资产清查，可以保证账实相符，如发现账实不符，应查明原因，及时处理。

4、风险控制

物业管理企业经营过程中面临的风险，主要包括物业管理的服务风险和物业管理的财务风险。物业管理企业唯一的产品就是服务。在提供服务的过程中，物业企业受托管理的资产存在发生各种灾害的可能，面临经营风险。财务风险又称筹资风险，是指由于举债而给企业财务成果带来的不确定性。借入资金需要还本付息，一旦无力偿还到期债务，企业便会陷入财务困境甚至破产。

（四）提高会计人员职业素质

由于目前网络、媒体等极度发达的社会环境，物业管理企业对财务人员的会计电算化水平的要求进一步提高，对高知识存量、高技能型财务人员的需求进一步增加。企业财务制度是随社会经济发展需求而不断更新、细化的，财务人员只有具备终身学习的意识，才能够跟上社会的发展变化，满足财务工作的需求。财务人员应该有意识的进行知识更新，自我“充电”，提升自己的业务水平、法律意识，职业判断能力和职业道德水平。

综上所述，物业管理企业财务管理过程中，还存在财务制度不完善、营运资金管理不规范、内部控制缺失、会计人员职业素质较低等现象。针对这些现象，笔者提出了改进方法。但就目前物业管理企业财务管理现状而言，改进过程仍然需要一个较长的时间过程。物业管理企业既是一个劳动密集型企业，又是一个管理密集型企业。物业管理企业只有重视财务管理，才能在当前风险与机遇并存的形势下，实现企业价值的最大化。物业管理企业应在立足自身服务项目的基础上拓展服务范围，向规模化发展。

参考文献：

[1]柏光燕.我国物业管理企业财务管理问题研究[J].中国外资，2008（8）：106-108

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关键词：物流企业 财务管理 问题

1.物流企业财务管理概述

物流企业是在最近几年新兴的行业，是专门进行物流的企业。物流企业依据目前市场的供需状况，主要进行服务生产，进行企业财务相关方面的管理，目的在于实现企业的财务管理目的，促进企业生产的顺利进行，最终提升企业的综合效益。

物流企业财务管理与其它企业一样，有着特定的目标，就是尽量降低客户的产品流入市场的费用，一方面保证客户生产成本最低和利润最高，同时也要实现企业自身运营成本最小化，最终实现综合的经济效益和品牌效益。物流企业要加强财务管理，实现财务管理的目标，就需要对企业的现金进行合理配置，并制定长期和短期的投资方案，进行科学决策，将企业资金的时间价值和附加价值均考虑在内，还要不断完善企业财务管理方面的相关制度和规定，实现规范化管理。但是，从目前的现状来看，我国物流企业财务管理还存在很多问题亟待发现和解决，更好更快地实现物流企业财务管理的目标。

2.我国物流企业财务管理现状和存在的问题

2.1物流企业的现金管理方面存在的问题

2.1.1现金流管理意识不强

有些物流企业没有很充分地对现金流管理进行正确的认识，知识按照相关规定进行现金账目的编制，却不知道为什么这样做，忽视了现金流管理的强大作用，未充分利用现金账目表，对企业高层决策提供相应的依据和参考。

2.1.2资金管理停留在较低层面

物流管理是资金密集型的企业，但是当前很多物流管理公司仅将其视为企业运行的一大要素，未将其放在资源管理的战略高度进行调配，在现金管理过程中，仅涉及现金预算、日常管理等方面，没有将现金管理与企业发展结合起来。

2.1.3重视事后控制，缺乏有效的评价体系

很多企业在对现金流进行事后的分析和控制，忽视了事前预测和事中把控，很多问题往往是在预测阶段就应该考虑到的。而且，大部分的企业考核和绩效评价都注重运营利润，却忽视了经营质量，发现不了其中存在的问题，这样物流企业的财务管理就陷入被动局面，具有很强的滞后性，财务管理中就很容易出现漏洞和问题。

2.2企业资金管理方式落后，利用效率低

一方面，企业资金管理的方式和手段落后，使得企业投资具有很强的随意性，企业资金无法进行统筹利用，提高了资金运作的风险，影响企业正常经营。另一方面，企业的管理人员只分析财务人员提供的资金收支和结余状况，未对全部资金利用进行把控，结论和决策具有片面性，降低了资金的利用效率。

2.3物流企业融资困难

与其它行业不同，物流企业的利润较低，而且面临信用问题，因此企业可以利用的各种资源有限，银行提供的贷款数额很小。另外，我国物流企业数量较多，没有较大规模的企业，同行竞争很大，物流企业的融资渠道局促，资金周转困难。

2.4会计信息存在虚假，会计核算不合理

有些企业会计信息存在为了迎合管理层需要而任意调整数据的现象，而且在管理过程中没有进行项目核算，财务管理存在粗放型管理的特点。有的企业因为规模较小，帐套设置和财务核算不规范，或者由于业务信息系统有漏洞，较多跨期收入和费用不能及时入账。

2.5内部控制制度不健全，财务监督不到位

物流企业财务管理的问题，追根究底还是企业内部控制制度不健全，财务监督管理不到位，这就为不合理的资金运作提供了可乘之虚，影响企业的资金安全和正常运营。

2.6财务人员综合素质较低

3.加强我国物流企业财务管理的对策

3.1完善企业现金流控制体系

3.1.1对企业现金流的特征进行归纳总结，量身打造符合企业自身发展的现金收支系统，选择更便捷的现金结算方式，方便企业更快收回现金。

3.1.2合理安排企业的现金支付，尽可能保证企业现金收支的平衡，有效降低企业资金支付风险，保证资金安全的同时，提高现金的使用效率。

3.2提高企业资金的利用率

3.2.1加强对现金流的分析和评价

通过对企业所获取的现金记账数据与企业生命周期相对比，就可以很容易看到企业在经营过程现金流中存在的问题，并对企业未来资金流的趋势进行预测。如果企业经营发展中出现问题，通过进行现金流的分析也会显现出来，企业经营过程中的现金流分析是企业资金管理的一大核心。

3.2.2提高资金的利用效率

一是改善企业资金管理方式，利用现代信息和网络技术对资金管理进行优化，避免资金的盲目利用和随意投资。二是企业管理决策者通过多渠道了解和掌握企业资金运作状况，加强资金管理的事中控制和事前预测，规范资金管理。

3.3企业放宽眼界，增多融资渠道

一方面，物流企业可以放眼国外，引进外资，吸引国外资金的现金投入和项目投资。另一方面，可以与其它物流企业合资建设项目，减轻企业内部资金的压力。另外，由于物流业是国家重点鼓励发展的行业，可以利用政策优势争取放宽对物流企业贷款的审批条件。

3.4提高会计信息的准确性，统一会计核算模式

会计信息和原始资料如此重要，企业要重视加强会计信息的精确，提高会计信息化水平，规范企业的会计处理方式，统一会计核算模式，还要加强集团公司对子公司的财务控制。

3.5完善内部控制，加强财务监督

物流企业根据国家相关的财务管理制度，完善自身的财务管理规定，统一财务管理工作流程，提高财务管理的效率，规范财务人员的工作。企业还要加强内部制度，加强对财务人员的监督管理，实行责任到人，保证会计信息的真实、准确和完整，为企业高层管理者的决策提供客观、真实、可靠的依据。

3.6提高财务人员的综合素质

企业要加强财务管理综合素质的提升，不仅要掌握财会知识，还要掌握企业的运营模式和资金运作，并了解国家对本行业的政策和法规的规定，将自己培养成为符合企业管理的复合型人才。另外还可以通过集中委派财务经理的方式加强对子公司的有效监管，通过定期轮换财务经理避免监管漏洞。

财务管理在我国物流企业的工作和资源的调配中发挥着无可比拟的作用，应该受到企业各层的高度重视，让财务管理对人力、财力和物力资源进行配置，充分发挥现有资源的作用。物流企业可以通过以下几点加强财务管理：完善企业现金流控制体系；提高企业资金的利用率；企业放宽眼界，增多融资渠道；提高会计信息的准确性，统一会计核算模式；完善内部控制，加强财务监督；提高财务人员的综合素质。

参考文献：

[1]张四晋.浅论我国物流企业的财务管理[J].财经界(学术版),2010,09.

[2]王光远.物流企业财务管理存在的问题及改进对策[J].财经界(学术版),2010,09.

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关键词：财政分权；税收分割；分税制改革；改进思路一、引言

物流企业是从事物流活动的企业。物流企业通常进行的物流活动，通过组织物流财务活动，才能促进物流企业财务管理的目的。这也决定着物流财务管理的方向。近年来，随着我国社会经济的发展和产业升级，我国物流业进入了较快发展阶段，物流行业各项收入逐步增长。物流企业的数量、服务创新等各个方面都取得了较大的成就。不过，我国物流企业财务管理还普遍存在一些问题，比如融资难、资金使用效率低以及财务监管失效等的问题。

实际上，物流企业的基本职能是根据市场的供求，通过有计划的购买、销、运等经济活动促进社会生产。物流企业的产生，一方面在于降低产品的进入成本，促进企业价值最大化。与此相对应，物流财务进行管理的目标主要还是基于企业生产的总目标，并受行业自身特点的制约。以成本最小化为目标要求物流企业合理配置资金，统筹安排企业资金等资源的长短期计划，这也对物流企业的投资方案并和财务制度提出了新的更高的要求，尤其要注重确保资金的增值。鉴于此，现代物流企业财务管理的手段已经越来越成为当下学界和实践中需要探讨的问题，全面提升财务管理的层次。本文试图对我国物流企业的财务管理问题进行分析，并提出相应的解决思路。

二、我国物流企业财务管理存在的问题

当前，我国物流企业迅速发展，但物流企业财务管理还普遍存在一些问题，比如融资难、资金使用效率低以及财务监管失效等的问题。以下将分别论述：

首先，我国物流企业当前普遍存在融资难。当前，随着我国物流行业的竞争日益激烈，大量的国外物流业进入压力加大，这对我国物流企业而言是很大的压力，鉴于此，我国物流企业要从传统物流向现代物流转变，尤其要获取大量的资金支持，不过，当前这些企业往往难以筹集资金，同时，要积极运用资本市场或者金融机构筹集资金。当前的信贷政策和信贷门槛比较高，受限于物流企业自身经济效益低等的问题，物流企业的融资费用通常偏高，加之当前的信贷机制的音响，我国物流企业的融资需求实际上被降低了。

其次，当前的资金使用效率低的问题普遍存在。我国物流企业由于资金管理方式落后，资金体外循环、使用效率偏低的问题普遍存在。这使资金不能统筹使用，更使得企业的资金运作负担加大，对企业的整体效益影响很大。另外，大型物流企业的下属企业缺少相应的统计口径，很难准确及时向上级企业反馈其实际的资金存量等信息。

再次，当前我国物流企业普遍存在这财务监管失效的问题。当前，我国物流企业对下属公司的财务管理与控制力不足，在制度落实上缺少相应手段，同时对于下属企业的财务监督也不够，会计基础工作十分欠缺，另外，当前我国物流企业的财务核算不规范问题普遍存在，使得我国物流企业面临较高的财务风险。

三、促进现代物流企业财务管理工作的思路

从上文的分析可以看到，当前我国需要积极探讨完善现代物流企业完善自身财务管理工作的手段，全面提升物流企业财务管理层次。工作的思路如下：

首先，要实行全面的预算管理。一是要认识到财务预算管理工作的重要性，将其置于企业管理的的核心地位，加强物流企业进行财务监管的权威性。从领导方面看，要提升领导的财务管理意识，领导要重视财务预算，从企业的财务部门来看，也要改变以往单纯做账反馈的被动形式，积极通过财务管理确保企业目标实现。二是要加强企业的预算指标管理，要结合企业的战略目标，确立相关的主要预算指标，固定预算方法，提升财务政策的稳定性。企业要将指标分解落实，要明确指标控制部门的责任，提高企业的财务管理水平。三是要进行严格的控制和考核，要严格控制执行成本费用支出。四是要进行全面预算管理，对相关的目标要进行评价。要加强信息反馈，加强预算控制，促进企业的预算管理实际成效的落实，要积极发现预算执行中的偏差并采取措施，保证预算目标实现。

其次，要促进财务人员委派制度的实行。通过会计委派主体，要对用人单位统一进行委派与管理，各用人单位减少对会计人员的管理权。会计委派制有助于解决会计信息失真等日益严重问题。通过这项制度，要加大治理腐败的力度，有助于完善委托制度，提高会计人员的业务水平。

再次，要进一步推进我国物流行业企业的财务信息化水平，加强财务信息化管理。物流的信息化、自动化是当前世界范围内现代物流的先决条件，信息不畅是行业发展的瓶颈。要促进现代物流企业信息化水平的提高，相关财务人员要积极参与系统设计，要根据财务管理需要调整企业的财务功能，推进物流企业财务信息化软件和管理信息化水平的提高。要优化企业的财务机构设置，提升人员素质，对财务结构要积极调整，增加财务机构中的预算等分机构，积极充实专职和高素质的管理人员。要对企业的财务机构进行优化配置，促进资源的合理利用。要积极提升企业财务人员的素质，对财务人员的计算机应用能力要加强培训，促进其业务水平的提高。因此，现代物流企业一方面应该在财务人员岗位设置时考虑这些因素，另一方面，要增加财务人员的培训机会，提升物流企业财务管理能力。（作者单位：西南财经大学会计学院）

参考文献：

[1]张菡.新时期我国中小企业纳税筹划之探讨[J].商场现代化，2005（1）.

[2]贾康.财政本质与财政调控[M].经济科学出版社，1998.

[3]王登梅.浅谈中小企业的税收筹划[J].内蒙古煤炭经济，2009（3） .

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（一）精细化意识淡薄

物业管理企业所提供的服务具有全方位、多层次的特征，其具体工作虽不复杂，却往往较为繁琐和细致，这也要求财务管理工作必须是全面的、多方位的。实务中，由于企业管理层以及员工综合素质不一，对待预算管理、成本管理、内部控制等财务管理工作态度也存在差异。有的基层员工并不理解财务管理一系列工作对于企业发展以及自身工作的重要意义，认为清洁工具、维修工具等企业资产与自身无关，浪费现象较为严重，有的员工甚至擅自领取上述工具占为己有。分析这些现象的原因，归根结底在于从财务管理精细化发展没有形成固定的意识，员工的忠诚度有待提高。

（二）欠缺规范化的管理体系

某著名财务专家指出：“实现财务管理精细化，就必须实现财务管理规范化。”近期，一份调查问卷显示，大部分中小型物业管理企业没有成文的成本管理、绩效管理、预算管理等财务管理工作规范，仅仅是依靠财务人员的工作经验以及员工的自觉性来开展相关工作，更不用说在企业内部实现全方位的、细致的财务管理工作，尤其是内部控制和全面预算管理的开展，这也是造成企业服务成本增加的原因之一。对于一些将保洁、保安等服务外包的物业管理企业来说，由于所需提供的服务项目较少，其财务管理的规范性更差。

（三）执行力低下，财务管理体系流于形式

好的财务管理体系需要付诸实施才能够充分发挥作用。目前，物流管理企业在执行相关财务工作时随意性较大，执行力较低。一方面是受到上述两个问题的影响，另一方面则是由于内部监督机制的缺乏。近几年，国家出台了一系列规定来规范企业的内部控制制度，在企业内部形成监督机制，也内在的提高了财务管理的执行力度。但是，一些物业管理企业对于内部控制制度的理解不够深入，对内部控制活动的制定仅停留于表面。以校区或者商业区的保洁为例，垃圾桶、铲斗等清洁工具的使用与回收，并没有制定严格的清查盘点等相关内部控制活动，导致物资丢失严重，营业成本增加。

二、加强物业管理企业财务管理精细化建设

（一）提高财务管理精细化发展意识

1、全员普及企业财务管理运作流程以及其重要意义

财务管理精细化发展需要物流管理企业全员参与，因为员工是财务管理各个具体环节的执行者。由于物业管理企业的基层员工多为年龄偏大、学历较低人员，相对于管理层来说，对于知识的接受能力较低。因此，企业需要普及有关企业财务管理运作流程。以碧桂园某住宅小区物业管理企业为例，企业在进行流程普及的过程中，分批次、分层次的进行。以部门为单位，在部门单位内部按不同的工作能力层次来进行流程普及，并对与员工自身有关的财务管理知识进行针对性的解释。如该企业的保洁人员，针对预算管理，企业按照计划、编制、执行、考核、分析等顺序用较为生动、形象的动画形式予以呈现，并就考核方式进行详细讲解（对垃圾桶、拖把使用、保管等的责任考核制等），告知其考核的奖惩措施，达到“内部感化、外部监督”的效果，使其真正了解到财务管理精细化对企业发展以及自身发展的意义。

2、构建“精细化”企业文化

目前，很多大型物业管理企业都有自身的企业文化，通过企业文化来提升整个企业的服务意识以及各方面管理意识，创建品牌效应。对于财务管理的精细化发展，物业管理企业同样可以借鉴该方式来创造一种“节约”意识，实现精细化财务管理。以某物流管理企业为例，通过晨练、喊口号的方式来提醒员工要有节约意识，按照所培训的流程以及工作规范开展工作；通过精细化品牌效应来规范员工的工作行为。

（二）构建规范化的财务管理体系

1、外在的，制定成文的规范化的财务管理体系

精细化的财务管理，除了要创造良好的氛围以外，还要提供规范化的操作指南，即成文的财务管理规范。首先，要结合相关法律、法规以及规章性文件。通常，上述文件都具有指导意义，但是并不具体。因此，物流管理企业还要结合自身的服务业务来制定财务管理规范。如，保洁、保安外包的企业则不用将这两块服务的财务管理纳入到考虑范围内，而是从整体上对其进行规范即可。其次，要更加细致，分块制定。国家关于预算、成本、会计核算、筹资、投资等财务管理活动都有着相关规定，物业管理企业也应当将财务管理规范更进一步的划分为相应的板块。值得注意的是各个文件之间的衔接，避免出现不一致或者矛盾的地方。

2、内在的，实现具体操作的规范化

目前，物流管理企业的财务管理实际上可以从两个角度来解析，一方面是人工操作，另一方面是信息化软件操作。在人工操作方面，主要是要规范财务人员的执业行为。物业管理企业应当在提升财务人员综合素质的同时，构建财务部门的内部控制，按照“不相容岗位相分离”、“重大财务事项联审、联签”等理念来实现内部工作人员之间的监督，避免出现财务混乱、会计信息不真实的情况，尤其是一些小型的、账务混乱的物业管理企业。在信息化软件操作方面，尤其要注意成本核算等软件进入的权限问题，这是一些小型物业管理企业较为严重的问题，拥有密码的人可以随时进入账务系统，这是导致精细化管理信息失真的主要原因之一。当然，也要注意信息化软件的日常维护和安全保护。

（三）加强执行力度，真正落实财务精细化管理

1、构建各个服务部门的内部控制，形成监督约束机制

只有将上述各项措施付诸行动，才能真正实现财务管理的精细化。物业管理企业可以通过详细研究各个部门的工作流程来制定合适的内部控制活动，进而形成各部门的内部监督以及约束，加强财务管理精细化的执行力度。以某物业管理企业为例，对企业的各项物资（手电筒、维修工具、电棒、垃圾桶等）实行“责任承包”制度。对物资的领取和回收进行详细的登记，以利于后期的资产盘查。对于损坏、丢失的物品按照责任制的原则予以追究，“监督、督促为主，惩罚为辅”。同时，加强部门与部门之间的控制活动。比如物资采购部门与各服务部门之间实行隔离制度，避免物资采购人员与服务人员串通，造成经营成本的增加。

2、构建财务激励机制，进一步加强执行力度

物业管理企业应当分层次的构建财务激励机制，不断实现全员参与财务精细化管理。在完善的绩效考核制度的前提下，对于管理层应当多以精神激励为主。在考核其相关预算、成本控制指标的基础上，对其提供升职、进修等精神上的激励，促使其按照相关规定和指标完成工作。对于基层工作人员，则主要以物质激励为主。比如薪资的提高、外出旅游的机会、家属就业机会等。

三、结论

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关键词：物业管理企业；财务风险；管理

一、物业管理企业工作内容

物业管理企业也叫物业管理公司，物业所有人通过相关合同制定对物业专业化管理的企业性经济实体，它的管理内部包括对地上建筑物及其附属设备设施的维修、养护以及对卫生、绿化、安全、等项目的持续，属于第三产业范畴，服务对象为业主和租户。随着城市现代化的推进，物业发挥越来越多的类似行政管理的职能作用。物业管理属于劳务型行业，是新兴的产业，在住房制度改革过程中诞生，我国物业发展历经20余年，经营范围不断拓宽，物业管理市场也逐渐完善。

二、财务管理风险概述及我国物管企业财务风险管理特点

(一)财务管理风险概述

在现代企业的内部管理中，风险管理是一项重要的内容，对风险管理的准确把握可以避免企业经受不必要的损失，减少经营中的各种企业成长障碍，保证企业在可持续发展的轨道上运行。财务风险管理属于风险管理的范畴，在企业运营过程中，通过各项财务活动对企业中的风险进行识别、度量、控制，促进企业财务活动的安全可行，减少财务风险发生的可能性，将损失最小化。财务风险管理也是有成本的，风险的变化也决定了风险管理的动态性质，风险管理的措施也应该动态跟进，及时修正，这就要求在管理财务风险的过程中要有一定的科学性。

(二)我国物管企业财务风险管理特点

1.我国物业管理企业起步较晚、发展较慢，部分物管企业对财务风险管理的重要性认识不足。物业管理企业的财务风险管理通过一定的财务规划，形成治理企业的目标，由于物业管理企业多是小规模开展，缺乏主体经济支撑，对财务风险的认识不足，多是风险管理能力薄弱的企业。相对于西方发达国家，我国的物业管理企业起步略晚、成长速度较慢。物业管理企业的工作人员有的是为安置房地产企业的亲属人员而聘用的，有的是物业管理经理临时招募的非专业人士，财务管理人员相对于房产等行业的同岗位人员工资较低，也使得他们工作的积极性和业务水平与其他行业存在一定的差距。个别物业管理企业对于领导采用年度考核的管理办法，由于领导的短期行为，项目尾期最后业绩的考核因领导职务调离，缺乏项目的整体考核。2.对于物管企业的财务管理，收入自身的特点给财务风险管理带来很多难度。物业管理企业与其它生产型的企业相比，个性化、差异化的服务它的产品的主要特点，物管企业通过规模化生产取得的效益同生产类实体经济比相对较弱，它是一个以人的满意度为主的一种劳务，在提供服务的过程中，既有客观因素，又有主观因素，对产品的质量缺乏明确的依据。此外，物业提供的业务数量较多，人力成本较高，众所周知，对人的管理是最难的管理，如何通过科学有效的财务管理，对财务资源的合理分配和规划，达到安排物管企业各项经营活动，提供服务满意度，是一项复杂的工作，特别是对于物业这样一个收入依靠服务满意度的资金管理企业，它的财务管理更像是一个无限循环的项目。3.部分物业管理企业的风险管理能力较弱，资金管理能力不佳且内部审计作用发挥较差。财务管理最核心的就是资金管理，财务风险管理最主要的也即是资金链条的完整性管理，资金来源单一，收入质量对于服务质量的满意度依附性较高。随着人民生活水平的提高，对于物业的服务质量的要求也越来越高，越来越个性化，财务风险管理也增加了难度。物业费的及时足额收缴，表现出了一定的困难性，车位管理分配、有偿家务服务、园区公共治安都可能引发管理行为产生的财务风险。自有资金少，资金运用不合理，投资不谨慎，公司财务管理缺乏远见，物业经理的短期行为，都将导致财务风险管理能力低下，很难实现财务收益。此外，部分物业管理企业缺乏内部控制，未设置内审部门或者内审部门形同虚设，拿地时低估成本。

三、改进物业管理企业财务风险管理的具体策略

(一)规范物管企业的各项日常工作

物业管理企业多是小型企业，但麻雀虽小，五脏俱全，物管企业的财务风险蕴藏在企业的各个部门中。前台可能除了业主的日常接待工作，也有业务投诉的初级处理，甚至还兼任收费岗位，工作过程中如果缺少一定的岗位说明可操作流程，很可能忙中出错，对财务的损失产生影响。维修工提供完服务，如果是有偿服务，也可能接触收费工作，针对现金收款的不开票及坐支行为，需加强制度建设和人员培训，依靠实地突击检查等措施加以控制。车位停车费管理中，对于不给票行为，要有相应的奖惩制度，加强人员素质培养，可以增加固定资产投入，考虑人机并行方案，采用车位收费系统规避私吞现金行为。资金支出中，采购物资的以次充好、频繁采购、收受回扣等违规行为，应实行集团集中采购、项目采购权分离的政策。对于拖延支付保安、保洁、绿化等外包费用变相收取回扣的行为，可通过集团招投标方式，选取外包单位并由集团统一支付费用，项目支付权限上交于集团。总之，应该对物管企业的各个岗位进行规范，通过制度的完善和指引规避可能发生的各项财务风险，降低风险发生的概率。要有完善的考核制度和办法，有各项行为的监督管理策略，对于资金的收入和支出要有明确的两条线管理，确保资金链条的完整。

(二)健全物管企业的财务基本管理

会计的基本职能是核算和监督，对于物管企业也是如此，会计核算制度要认真执行，对于不设账、账外账、小金库等不合理行为要坚决抵制，良好的会计核算管理可以让风险管理更有依据性，更加有据可查。在账目的设置上，要根据物管企业的实质特点，记录好与地产开发公司等的历史账目问题。对于物管企业自有的项目，做好在建、已建成项目等内容的统计，对各个项目的资产的计提、折旧做到清晰明确。在账务处理上，要依据最新的企业会计制度执行，对于符合第三产业优惠政策的各项税务活动要做好税收申报工作，最大范围内做好税收筹划的各项细节。在财务监督方面，对于发现的虚假账务要积极举报，对个别员工的侵占企业利益行为予以制止。对各种招标工作要积极参与，在企业安全运营范围内对各项对外投资，做好风险评估和预判，通过科学的决策提高投资的准确度。

(三)提高物管企业财务风险管理能力

企业的管理者的风险意识决定了企业的风险管理的地位，对于物业经理来说，首先要有财务风险意识，财务风险管理应随着物管企业经营项目的管理而贯彻始终。财务风险管理又是一个动态的管理过程，需要不断修正企业的管理行为，改进管理策略，一成不变的管理和照搬照抄的管理必然行不通，要提高对环境变化的应对能力和各类型突发事件的处理能力。在内部审计方面，应建立项目整体考核制度，不能单单按年考核。在企业内应实行全面预算管理，在制定财务制度上，不应把预算任务只交给内审部门，应充分发挥企业各部门的合力，由销售、合约、工程、财务等成员共同参与。在财务投资决策上，要运行专业的科学投资方法，科学控制风险，建立风险防范基金制度，对经营成本进行科学保底。

四、结束语

在经济发展放缓，增速减慢的市场形势下，国外的物业管理不断完善，我国也应该提高物业管理企业的服务能力，提高物业管理的竞争力，不断满足广大居民和业主的个性化服务，在管理上创新，在制度上革新，通过不断超越自我的管理和服务来满足第三产业的差异化需求，通过加强业务专研，依靠敬业、奉献精神，做好物管企业的财务管理工作，将财务风险控制在最小的范围内，让我国的物业管理企业在服务质量上与国际趋同。

参考文献：

[1]向茂琳.物业管理公司的财务及风险管理研究[J].企业导报，2015.

[2]张华伦.我国中小城市物业管理水平提升研究[J].企业经济，2015.

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关键词：物业管理企业；财务风险；管理

一、物业管理企业工作内容

物业管理企业也叫物业管理公司，物业所有人通过相关合同制定对物业专业化管理的企业性经济实体，它的管理内部包括对地上建筑物及其附属设备设施的维修、养护以及对卫生、绿化、安全、等项目的持续，属于第三产业范畴，服务对象为业主和租户。随着城市现代化的推进，物业发挥越来越多的类似行政管理的职能作用。物业管理属于劳务型行业，是新兴的产业，在住房制度改革过程中诞生，我国物业发展历经20余年，经营范围不断拓宽，物业管理市场也逐渐完善。

二、财务管理风险概述及我国物管企业财务风险管理特点

（一）财务管理风险概述

在现代企业的内部管理中，风险管理是一项重要的内容，对风险管理的准确把握可以避免企业经受不必要的损失，减少经营中的各种企业成长障碍，保证企业在可持续发展的轨道上运行。财务风险管理属于风险管理的范畴，在企业运营过程中，通过各项财务活动对企业中的风险进行识别、度量、控制，促进企业财务活动的安全可行，减少财务风险发生的可能性，将损失最小化。财务风险管理也是有成本的，风险的变化也决定了风险管理的动态性质，风险管理的措施也应该动态跟进，及时修正，这就要求在管理财务风险的过程中要有一定的科学性。

（二）我国物管企业财务风险管理特点

1.我国物业管理企业起步较晚、发展较慢，部分物管企业对财务风险管理的重要性认识不足。

物业管理企业的财务风险管理通过一定的财务规划，形成治理企业的目标，由于物业管理企业多是小规模开展，缺乏主体经济支撑，对财务风险的认识不足，多是风险管理能力薄弱的企业。相对于西方发达国家，我国的物业管理企业起步略晚、成长速度较慢。物业管理企业的工作人员有的是为安置房地产企业的亲属人员而聘用的，有的是物业管理经理临时招募的非专业人士，财务管理人员相对于房产等行业的同岗位人员工资较低，也使得他们工作的积极性和业务水平与其他行业存在一定的差距。个别物业管理企业对于领导采用年度考核的管理办法，由于领导的短期行为，项目尾期最后业绩的考核因领导职务调离，缺乏项目的整体考核。

2.对于物管企业的财务管理，收入自身的特点给财务风险管理带来很多难度。

物业管理企业与其它生产型的企业相比，个性化、差异化的服务它的产品的主要特点，物管企业通过规模化生产取得的效益同生产类实体经济比相对较弱，它是一个以人的满意度为主的一种劳务，在提供服务的过程中，既有客观因素，又有主观因素，对产品的质量缺乏明确的依据。此外，物业提供的业务数量较多，人力成本较高，众所周知，对人的管理是最难的管理，如何通过科学有效的财务管理，对财务资源的合理分配和规划，达到安排物管企业各项经营活动，提供服务满意度，是一项复杂的工作，特别是对于物业这样一个收入依靠服务满意度的资金管理企业，它的财务管理更像是一个无限循环的项目。

3.部分物业管理企业的风险管理能力较弱，资金管理能力不佳且内部审计作用发挥较差。

财务管理最核心的就是资金管理，财务风险管理最主要的也即是资金链条的完整性管理，资金来源单一，收入质量对于服务质量的满意度依附性较高。随着人民生活水平的提高，对于物业的服务质量的要求也越来越高，越来越个性化，财务风险管理也增加了难度。物业费的及时足额收缴，表现出了一定的困难性，车位管理分配、有偿家务服务、园区公共治安都可能引发管理行为产生的财务风险。自有资金少，资金运用不合理，投资不谨慎，公司财务管理缺乏远见，物业经理的短期行为，都将导致财务风险管理能力低下，很难实现财务收益。此外，部分物业管理企业缺乏内部控制，未设置内审部门或者内审部门形同虚设，拿地时低估成本。

三、改进物业管理企业财务风险管理的具体策略

（一）规范物管企业的各项日常工作

物业管理企业多是小型企业，但麻雀虽小，五脏俱全，物管企业的财务风险蕴藏在企业的各个部门中。前台可能除了业主的日常接待工作，也有业务投诉的初级处理，甚至还兼任收费岗位，工作过程中如果缺少一定的岗位说明可操作流程，很可能忙中出错，对财务的损失产生影响。维修工提供完服务，如果是有偿服务，也可能接触收费工作，针对现金收款的不开票及坐支行为，需加强制度建设和人员培训，依靠实地突击检查等措施加以控制。车位停车费管理中，对于不给票行为，要有相应的奖惩制度，加强人员素质培养，可以增加固定资产投入，考虑人机并行方案，采用车位收费系统规避私吞现金行为。资金支出中，采购物资的以次充好、频繁采购、收受回扣等违规行为，应实行集团集中采购、项目采购权分离的政策。对于拖延支付保安、保洁、绿化等外包费用变相收取回扣的行为，可通过集团招投标方式，选取外包单位并由集团统一支付费用，项目支付权限上交于集团。总之，应该对物管企业的各个岗位进行规范，通过制度的完善和指引规避可能发生的各项财务风险，降低风险发生的概率。要有完善的考核制度和办法，有各项行为的监督管理策略，对于资金的收入和支出要有明确的两条线管理，确保资金链条的完整。

（二）健全物管企业的财务基本管理

会计的基本职能是核算和监督，对于物管企业也是如此，会计核算制度要认真执行，对于不设账、账外账、小金库等不合理行为要坚决抵制，良好的会计核算管理可以让风险管理更有依据性，更加有据可查。在账目的设置上，要根据物管企业的实质特点，记录好与地产开发公司等的历史账目问题。对于物管企业自有的项目，做好在建、已建成项目等内容的统计，对各个项目的资产的计提、折旧做到清晰明确。在账务处理上，要依据最新的企业会计制度执行，对于符合第三产业优惠政策的各项税务活动要做好税收申报工作，最大范围内做好税收筹划的各项细节。在财务监督方面，对于发现的虚假账务要积极举报，对个别员工的侵占企业利益行为予以制止。对各种招标工作要积极参与，在企业安全运营范围内对各项对外投资，做好风险评估和预判，通过科学的决策提高投资的准确度。

（三）提高物管企业财务风险管理能力

企业的管理者的风险意识决定了企业的风险管理的地位，对于物业经理来说，首先要有财务风险意识，财务风险管理应随着物管企业经营项目的管理而贯彻始终。财务风险管理又是一个动态的管理过程，需要不断修正企业的管理行为，改进管理策略，一成不变的管理和照搬照抄的管理必然行不通，要提高对环境变化的应对能力和各类型突发事件的处理能力。在内部审计方面，应建立项目整体考核制度，不能单单按年考核。在企业内应实行全面预算管理，在制定财务制度上，不应把预算任务只交给内审部门，应充分发挥企业各部门的合力，由销售、合约、工程、财盏瘸稍惫餐参与。在财务投资决策上，要运行专业的科学投资方法，科学控制风险，建立风险防范基金制度，对经营成本进行科学保底。

四、结束语

在经济发展放缓，增速减慢的市场形势下，国外的物业管理不断完善，我国也应该提高物业管理企业的服务能力，提高物业管理的竞争力，不断满足广大居民和业主的个性化服务，在管理上创新，在制度上革新，通过不断超越自我的管理和服务来满足第三产业的差异化需求，通过加强业务专研，依靠敬业、奉献精神，做好物管企业的财务管理工作，将财务风险控制在最小的范围内，让我国的物业管理企业在服务质量上与国际趋同。

参考文献：

[1]向茂琳.物业管理公司的财务及风险管理研究[J].企业导报，2015.

[2]张华伦.我国中小城市物业管理水平提升研究[J].企业经济，2015.

篇8

目前，现代化的物流管理已经形成了系统化的特点，物流企业管理在系统化的理论下，进行环节之间的相互控制并加强物流各个环节之间的关联性。所谓的系统性，也就是将物流各个环节作为一个整体来进行管理与发展。目前，物流企业在系统性方面主要表现的特征是：现代化的物流管理系统以网络技术作为核心支撑，物流信息之间能够通过这种技术达到及时的沟通与联系，同时能够实时生成信息，利用这种网络技术进行信息之间的及时共享与交流，将物流管理的各个环节进行有效的整合和连接，促进物流企业发展效率的提升。

二、物流企业财务管理系统化研究

（一）概述。财务管理的系统化是整个企业管理系统化的一个重要组成部分，每个财务环节的有机整合形成了整个企业财务管理的系统化。目前，物流企业发展比较迅速，越来越多的物流企业在不断的出现，导致这一行业的竞争压力也在不断增长，物流企业的财务管理工作面临着巨大的压力，系统化的财务管理逐渐向综合化的财务管理转变。现代化的财务管理同时面临着内部和外部两个方面的影响，必须加强技术的研究与发展，应对物流企业财务管理中面临的各种问题，根据实际情况对财务管理的相关内容进行及时的调整与发展。（二） 财务管理系统化是整个物流企业管理系统化的关键。财务管理的系统化是整个物流企业管理系统化中的一个环节，为整个物流企业管理系统化服务，所以它和其他的管理系统之间存在相互依托、相互制约的作用，在整个物流企业的发展中财务管理系统化是关键的环节，同时，在企业发展水平高低的评价标准中，财务管理水平属于关键因素，所以，要加强对财务管理系统化的研究与发展。（三）物流企业财务管理系统化的主要内容。物流企业财务管理要具备一个完整的系统，首先，要制定企业财务管理目标，促进财务系统的完善，坚持客户成本和企业成本最小化的原则，同时，要实现用户价值和企业价值最大化，以此作为财务管理的目标；其次，针对财务管理的特征而言，经济全球化是财务系统形成的背景，电子商务的发展推动着物流企业的发展。物流企业财务管理系统的核心是信息技术的发展，在这种基础上财务管理流程得到优化，财务资源能够进行整合，同时，能够协调控制物流活动。在物流企业财务管理系统的内容上，国家颁布财务方面相关的制度范围比较广，收益管理、资金管理以及成本管理都是其中涉及的内容，财务管理也是其中的一个方面，这是广义上的财务。从系统化的财务管理来研究财务，财务管理系统主要有计划、控制、决策、评价等重要环节。

三、物流企业财务管理系统化的实现途径

（一）目前，物流企业财务管理的系统化是促进物流行业发展的重要条件，所以，物流行业要实现现代化的管理，必须促进和实现财务管理的系统化，利用整体的思想处理财务管理中比较复杂的问题，在系统化的思想下，最主要的就是将物流企业的管理看作一个整体来进行分析与管理，这种整体上的管理不是各个环节简单的相加，而是实现整体大于部门之和的情况。在物流行业管理系统化中，企业的管理活动是进行管理的主要对象，坚持系统论和方法论的原则，用最好的管理规划对物流企业的财务管理系统化进行协调和控制，以实现企业价值最大化的目标。（二）就整个物流企业的管理系统来讲，具有大规模化、复杂的结构、较多的影响因素、受外界影响较大的特点，这些特点组成了物流管理大系统，在这个大系统中，各个管理子系统之间具有关联性，能够通过这种关联实现信息的共享，以便对市场信息、财务信息以及经营情况进行及时的获得，对经营的生产、采购、销售和财务中的投资、融资、营运以及分配等多个环节的盲目性有减小的作用，保障管理环节在面对快速的市场变化时能够进行及时的反应，针对变化给出应对措施，以此达到市场发展的机会，将生产的成本和其他方面所要用到的资金成本控制在比较小的范围内，也就能够保障企业竞争力的提升。（三）财务管理在进行系统化的管理时，需要同时应对来自内部和外界两方面环境的变化，内部环境主要是科学组织企业的资源，对资源进行优化配置，在进行财务问题管理时需要管理人员具有比较专业以及战略性的眼光，所以，财务管理人才也是一个比较重要的因素，需要管理人才将公司的长远发展目标和长期利益放在首要位置，建立比较符合物流企业发展的战略管理系统。另外，财务系统同时需要应对企业外界对财务环境的影响，适应不断变化的市场。（四）在物流企业管理系统化中，系统工程的原理是进行财务管理主要遵循的原则，物流企业的发展比较迅速，但它的财务管理活动比较繁杂，处理起来也比较棘手，在这种系统化的原理下，这种复杂的财务管理活动逐渐走向规范化和系统化。有效组织了物流企业资本运作的各个重要环节以及要素，建立比较有效的秩序和运行规则，能够解决财务状况中的问题，也能对财务管理中的资本问题进行统一的协调管理，减轻财务管理中各种资源的浪费情况，以更少的资源投入创造更多的经济效益，保障物流企业的资本运作和财务运行的质量和效率。（五）需要加强对财务管理活动中各个模块功能的完善，财务管理的模块主要包括资料的管理、固定资产的管理、出纳管理、往来管理、期末处理、报表管理、账簿管理、财务分析以及系统管理等几个版块的内容。资料的管理是一个企业发展的基础保障；固定资产管理主要是对固定资产进行核算，查看其中的增减情况以及其他变动和折旧方面的状况；出纳管理主要是指对现金以及银行存款方面具有一定的收付职能；对往来账目进行分析、核算、预算、决策就是往来管理；期末处理是在进行下一期的事项处理时，总结这期间会计经营活动的情况；报表管理主要是输出、编制和定义报表；账簿管理是进行账目的详细记录，为后期的查账工作提供方便；财务分析属于财务管理的关键部分，即分析和整理财务数据；系统管理主要是对一些基础参数进行设定，是每个系统都不能少的功能，在物流企业的财务活动中要将这些模块的功能充分发挥，不断完善这些板块的功能，促进物流企业中财务管理系统化的形成与发展。

四、结语

综上所述，物流企业财务管理的系统化是一项比较重要的任务，在目前经济全球化和电子商务不断发展的背景下，物流企业也在承受着比较大的压力，必须完善和优化物流企业财务管理系统，优化配置各种财务资源，对资源进行综合性的管理，加强对物流企业财务管理系统化的研究与发展，促进整个物流企业管理系统化的发展，为我国物流行业的快速发展打下坚实的基础，不断促进物流行业的发展。

作者:蔡丹红 单位:福建华威商贸物流有限公司

参考文献：

[1]王临川.对ERP环境下企业财务管理问题的几点思考[J].时代金融（下旬），2015（01）.

[2]唐江英.拓宽ERP应用范围 提升企业财务管理水平[J].江汉石油职工大学学报，2011（03）.

[3]韩红蕾.大物流背景下物流企业财务管理及其优化[J].商业经济研究，2015（22）.

[4]杨长英.基于成本控制的物流企业财务管理机制研究[J].商业经济研究，2016（21）.

篇9

关键词 物业公司 财务内控 财务风险 防范

由于当今市场竞争越来越激烈，物业公司想要提高经济效益，更好的发展，必须加强企业的内部控制，防范财务风险。物业公司内部控制主要是指建立科学的制控制度来保证公司各项资金的安全，从而提高企业各方面的效率。物业管理企业加强对内部控制的管理是十分重要的，它能够从一定程度上保证企业的稳定性发展。

一、物业公司内部控制的相关内容

做好物业公司的内部控制，能够保护企业的资金安全，降低财务风险。物业公司的财务内控一般包括以下内容：

（一）对企业收入的控制

物业公司首先要合理的规范物管费（物业管理费）的收缴流程及内控制度，确保公司的主营收入。管理物管费的收缴，主要是做到准确的记载数据、按时收取、分项的核算等，使每个流程紧密结合，并对部分相容的职务进行分离，完善监管制度。首先，要控制资金的完整性。主要包括：银行的对账单、收据和发票、往来账的核对及业务量的控制等。此外，还要对资金的安全性进行控制。包括：控制库存的限额、账实的盘点及控制岗位的分离等。

（二）控制库存的物资及材料

要建立完善的管理制度，合理的控制物资及材料，明确岗位的相关权限与职责。其中最主要是控制： （1）储存量。（2）采购量。（3）批量采购的过程。（4）少量采购。

（三）控制费用的支出

费用支出的控制，主要包括对物业公司代收和代付费用（如水电费的收入、支出）的控制，及物业公司运行的成本控制。在费用的支出中往往会出现一些问题，如计量仪表出现差错、管线出现泄露等。因此，要及时检查总表的用量，完善审批制度，发现漏点，以便合理地控制费用支出。

二、物业公司的财务内控现状

目前，很多物业公司的规模不大，所涉及的资金量较小，但具有很大、很杂的业务量，如水电费的收取、采暖费收取及物业服务费等。在收取过程中，会遇到前面所说的问题，还有部分业主不配合等，导致重复工作的出现。很多公司没有重视业务的复杂性，忽视了相关工作人员的工作。或是出于对公司成本的考虑，没有专门的财务内控部门，而是将审计工作交由财务部的人处理。这就造成了物业公司内各部门对财务内控不重视，并且减弱了内部控制机构的独立性，影响到企业内部控制的质量。

三、如何加强物业公司的内部控制，防范财务风险

要防止物业公司出现财务风险、信息失真等经济犯罪问题的产生，物业公司必须加强内部控制。对于公司的内部控制来说，完善内部财务制度有着极为重要的意义。要做好公司内部财务控制，需要从以下几个方面进行改善：

（一）控制好库存物资及材料

相关部门在控制库存物资时，应注意以下几点： （1）确定适当的储存量。（2）对于采购量，加强监管和控制。（3）在进行批量采购时，由财务部、采集部、审计部、使用部门等一起参与，以此达到采购过程的透明公开化。（4）如果采购的量较小时，需要相关部门对其价格、质量等进行比较选择，严格按照规定进行审批。

（二）加强物业公司资金的筹措管理，增加企业收入

一般来说，物业公司的收入都是来自业主及用户缴纳的管理费用。物业公司的资金必须科学、合理地使用，使之用在重要的、必要的项目上，使资金发挥最大的作用，资金使用公开透明化。此外，公司可以通过融资的方式进行资金筹措，但要防范风险。对于物业公司来说，多进行融资，寻找更多的资金来源，获取大量的借贷资金，是筹措资金的好方法。此外，物业公司还可以选择抵押贷款、投资等，选择科学的投资方式，进行短期投资，并加强对短期投资项目的管理，实现公司的最大价值。

（三）建立规范的基础财务工作

为了降低公司的成本，获得良好的经济效益，必须要重视公司的基本财务信息。而要确保财务信息的真实性、完整性，必须要有科学的财务基础工作作为保障。（1）首先，要加强对公司财务信息原始记录的管理。建立完善的财务管理制度，对原始记录的相关内容、方法格式统一规划，要及时反馈、传递、保管原始记录，保证它的真实性和准确性。（2）要规范物业公司的物资管理，如购入、进库、领用等，加强对物资的验收、计量等工作，以免出现差错。（3）制定限额管理。制定相关的限额，如物资限额、人员限额、劳动限额、费用限额及考核方法等。（4）物业公司要加强对物资的预算，在项目前期做好资金控制。建立完善的财务预算制度，对财务的预算过程做好检查，确保公司活动能在计划的资金内进行。

（四）对财务信息进行分析，保证资金的有效利用，规避财务风险

一般来说，物业公司的收入主要是来自对客户提供物业管理而收取的管理费，还有物业公司自身进行投资理财等活动获得的收入。物业公司想要加强内部控制，防范财务风险，就要对财务信息进行有效的分析，了解企业资金的利润、支出、资产负债、资金的流动等。此外，物业公司的财务部门要了解公司的资产量及负债水平等，分析公司的财务状况，保证资金的正常运转。此外，还要对公司的管理效率进行分析，了解公司的具体情况，防范财务风险。

（五）企业要购买相关的社会保险，以便在出现问题时减少企业的损失

有的企业为了节约成本，会选择自己承担风险，并对可能发生的某些风险进行控制。但这种做法本身也算一种风险，一旦出现问题，就可能会对企业造成极大的损失。因此，企业可以通过购买商业保险（如公共责任险、财产险、物业管理责任险等），做好财务风险预防措施，尽最大可能地降低财务风险，减少企业的损失。

四、结束语

随着物业管理行业的日益成熟，物业公司在蓬勃发展的同时也面临着很大的竞争，以及各种财务风险。加强内部控制，对于物业公司有着重要的意义。公司只有做好内部控制，才能减少资金的流失，防范资金的风险，使企业正常运转。因此，物业公司应该建立健全内部控制体系，完善财务管理制度，加强内部控制，做好防范财务风险的相关工作。只有提高了财务管理的质量，物业公司才能正常、稳定地发展。

（作者单位为兰州石化公司蓝馨管理公司）

参考文献

[1] 李妙花.浅议物业公司财务内控与财务风险防范[J].财经界，2012（18）：232.

[2] 孙晓红.浅议物业公司财务内控与财务风险防范[J].现代经济信息，2012（22）：123.

[3] 孙宇.物业公司内部控制有效实施问题浅析[J].中国经贸，2014（16）：206-207.

[4] 邓晶.企业财务管理信息化建设的有效措施[J].财经界，2015（20）：274.

篇10

关键词：财务管理；物流企业；重要作用；物流财务管理方法

0 引言

物流财务管理包括：物流财务预测、物流财务决策、物流财务预算、物流财务控制、物流财务分析和物流财务检查[1]。财务管理的综合性强、灵敏度高等特点，使它区别于其他管理成为企业核心管理的重要特征，而这些特征也决定着财务管理方法的多变性和灵活性。财务管理的重点是资金运动，一个企业要想生存与发展，其资金必然会进行一个又一个周而复始的循环运动，因此，财务管理成为了物流企业管理的重要内容，必须严格监管和控制。

1 物流企业财务管理方法

物流企业财务管理管理方法可分为五个方面，其中包括：

①物流财务预测：企业财务管理的成果能够反映在过去一段时间内的市场变动情况，在一定程度上预测出下一阶段的市场变动，有助于企业管理者的投资决策。

②物流财务决策：财务管理在做出物流企业一段时间的财务报告后，可反映企业在这段时间的资金流动情况及企业获利情况，有利于物流企业决策者根据企业自身情况做出未来对企业发展更好的决策。

③物流财务预算：物流企业的财务管理还可作为财务预算的管理方法，是对企业下一部计划实施进行的预先经费计算，能够反映企业自身的承担情况和可实施性。

④物流财务控制：物流财务控制的管理方法是指物流企业在进行资金运动时一定要在各个程序都进行财务控制，以便此项经济活动出现超支、不必要损失等问题。

⑤物流财务分析：通过物流财务分析可以反映过去的资金运动存在的弊端和正确的经验，为后期的资金运动做好铺垫。

⑥物流财务检查：物流财务检查是指定期对企业的财务状况进行检查，目的在于核查企业内部项目，防止假账、虚帐的出现，为企业的发展阻碍蛀虫的出现。

2 财务管理在物流企业管理中的重要作用

2.1 为企业当好参谋，把好投资决策关

投资是指企业将多余的资金投放于另一种对象，以期在未来为企业带来收益的经济活动[2]。财务管理要想在物流企业管理中，发挥其为企业当参谋，把好投资决策关的重要作用，就必须明确投资作为一种经济活动，所具有的高风险和高回报性，在决策时必须通过财务管理产生的财务报告中正确有效的数据，为企业管理者和股东提供直观、有效的决策数据，为管理者做出正确的投资决策服务。同时，还要为企业把好调查研究关、投资管理程序关和控制、风险收益关，确保企业经营的投资调查研究真实可靠并具有市场研究价值。在管理者做好投资决策后要严格监管投资管理程序，并在投资后做好投资项目的成本控制和风险管理，并定期编制利润表和资产负债表，为企业管理者提供改善投资细节或者终止投资的依据。

2.2 为企业管理好资金，确保资金的正常流通和安全

资金是企业运转的基础，而涉及资金的财务管理既是企业管理的敏感地带也是核心部分。很多企业在财务管理过程中把控不严，结果出现了资金的入不敷出和被挪用占用的情况，涉及企业外债时，常常还有三角债这种难以调和的关系。想要做好企业的财务管理，为企业的发展理顺资金链，解决好这些问题至关重要。管理好企业资金的流动需要会计人员、出纳人员及公司所有员工，共同做到监督、牵制作用，做到不做假账、不做虚帐和凭证记账，不能出现空白条或者口头帐等。还要定时核查账簿，做到账帐相符、帐证相符和帐实相符，才能保证企业的资金流动有明确的来龙去脉，并定期编制财务报告，反馈给企业决策者，让其在看到财务报告时一目了然，可以更容易地根据财务报告做出正确的投资决策。

2.3 充分发挥其财务监督作用，为企业资产保值增值

企业要想在众多竞争中生存下来并蒸蒸日上，对于企业内部的管理必不可少，只有一个强大的团队才能获得优异的成绩。这时财务管理又可根据企业内部的实际情况，建立企业员工工作激励制度，对于如实走账、做账及起到监督他人合理经济行为的员工予以一定的奖励，让财务管理起到自身的监督作用，不让企业在内部员工的不尽职或者私心中有不必要的灰暗损失，为企业的资产起到保值增值的作用。

2.4 掌握新形势下的合理利润分配，调动各层次人员积极性

企业的财务管理还掌握着公司各层次人员的工资薪酬、股利红利及利润分配等，只有满足各层次人员的获利需求，掌握好新形势下的合理利润分配，才能很好的调动各层次人员的积极性，为企业的发展更好地出谋划策，为企业的利润而服务[3]。想要做好利润分配，在财务管理中就要制定严格的职工福利制度与薪酬奖励制度，并在确保企业获利的基础上，辅助董事会确定合理的法定盈余公积提取比例和利润分配比例。只有做到企业、管理者、股东、员工和市场的同时获利，企业才更具有生存和竞争的实力，企业内部的人才也才会一心一意为企业服务，企业才更有更可观的的未来发展前景。

3 结语

财务管理在物流企业中具有重要作用，是企业在理解市场竞争条件下增加竞争力的不二法宝。只有严格按照物流企业的财务管理方法，灵活运用并融汇贯通，切实发挥财务管理在物流企业管理中的重要作用，才能为企业的发展打好基础，确保企业的投资不出现大的决策性失误，为企业把好成本控制、风险管理关，为企业实现利润最大化的预期目的起到真正的作用。

参考文献：

[1]徐冰.中小企业财务管理存在的问题及对策研究[J].商场现代化，2012，9（11）：168-170.