城投公司会计核算十篇

城投公司会计核算篇1

关键词：地方政府；投融资；会计核算

近年来，各地方政府为加大地方城市建设力度，调动资源筹集城市建设资金，成立了大量投融资平台公司，其职能大同小异，主要是代表政府整合城市可经营资源进行资金筹集。该类企业不同于一般的工商企业和施工企业，会计的核算有其独特性，目前财政部门还没有关于该类企业专门的会计核算办法。如何把握该类企业经营行为的实质，正确的进行会计核算，笔者从自身实践入手，进行了如下探讨。

一、增设“专项资产”会计科目

众所周知，融资需要抵押或担保，投融资平台公司融资规模较大，进行资产抵押是最可行的选择。地方政府为提高投融资平台公司的融资能力，必定会划转大量资产到平台公司，该部分资产由于数额巨大，如果都放在“固定资产”科目核算，必定为造成投融资平台公司的巨额亏损。笔者认为，应该将划转的资产严格分类，把公共类性质的资产增设“专项资产”会计科目来核算，能够更好地体现经济实质和公司的政府行为。

1.专项资产的核算范围。专项资产核算的内容划分：(1)不能直接为投融资平台公司带来经济利益流入的城市基础设施项目，需用财政建设资金来弥补，应在此科目核算，如城市道路建设及维护、城市绿化、休闲广场建设等。(2)能为企业带来直接经济利益流入，但不为企业拥有和控制的城市基础设施项目，应视为政府放弃的财政预算外资金收益，在此科目核算，如采用贷款建设、收费还贷方式修建的道路、桥梁、涵洞等。(3)能为企业带来直接经济利益流入，且为企业拥有和控制的城市基础设施，应按《企业会计制度》的有关规定在固定资产中核算，如供水、供电、供气、污水处理、垃圾处理项目等。划分专项资产与固定资产应充分注重实质重于形式的会计核算原则，如污水处理项目，由政府出资建设，仅将经营权划给城市建设公司经营，那么对污水处理项目相关基础设施的投入应作专项资产处理。

2.专项资产取得时的核算。(1)对不需要施工、安装的城市基础设施，直接进行会计核算，借记“专项资产”科目，贷记“银行存款”等科目。(2)对需要施工、安装的城市基础设施，应先通过“施工成本”科目进行归集、整理，然后转入专项资产，借记“专项资产”科目，贷记“施工成本”科目。(3)对固定资产转化为专项资产的情形，应借记“专项资产”、“累计折旧”科目，贷记“固定资产”等科目。投融资平台公司还应根据收到的财政建设资金或城市可经营资源，借记“银行存款”、“无形资产”等科目，贷记“基建结算”科目。

3.专项资产的后续计量。因专项资产是投融资平台公司为履行政府行为而建造的城市基础设施，具有公共财政的性质，可按《事业单位会计制度》的有关规定，不计提折旧和减值准备。

4.专项资产的处置。出售、转让、报废、毁损的专项资产的核算。应按下列步骤进行：第一，将专项资产转入待核销基建支出；第二，将基建结算转入待核销基建支出；第三，对于发生的费用及应支付的税费应当记入待核销基建支出；第四，对于收到的出让价款、残料价值或变价收入等应当冲减待核销基建支出；第五，投融资平台公司计算或收到的应由保险公司或过失人赔偿的损失应当冲减待核销基建支出；最后，看“待核销基建支出”科目余额方向，如为借方即发生了亏损，贷方则是收益，应根据政府的批复，按照责任承担主体在政府及投融资平台公司分摊处理。若政府未进行批复，可不进行账务处理，但应在会计报表附注中进行披露。

二、施工成本的核算

投融资平台公司代表政府履行对城市基础设施的投资与建设任务，使用的资金主要来源于政府财政资金的投入(财政拨款和政府让渡城市可经营资源的收益)和融资资金，具有政府行为。为便于对政府财政资金使用效果的监督与考核，投融资平台公司应当将以赢利为目的的自筹自建工程通过“在建工程”科目进行会计核算；对于主要依靠政府财政资金投入而进行的城市基础设施建设，应通过“施工成本”科目进行会计核算。

城市基础设施项目一般包括建筑安装工程投资支出、设备投资支出、待摊投资支出和其他支出等核算内容。(1)对于建造城市基础设施过程中发生的以上支出，应借记“施工成本”科目，贷记“银行存款”等科目。(2)对发生的各种市政设施维修费以及河道清障、城市绿化、项目报废等不能形成资产的投资应由政府财政资金解决，应先借记“待核销基建支出”科目，贷记“施工成本”科目；然后根据政府的批复，收到财政拨款或城市可经营资源后，借记“银行存款”、“无形资产”等科目，贷记“待核销基建支出”科目。(3)若因控制不严，造成管理费用超标；或者因管理责任，造成项目报废等应由投融资平台公司承担的损失，应借记“营业外支出――非常损失”，贷记“待核销基建支出”科目。(4)发生的简易设施、工程材料、设备及器具等的残值或残料收入以及工程副产品收入，应当扣除在销售过程中所发生的费用和税金后冲减施工成本，借记“银行存款”、“原材料”等科目，贷记“施工成本”科目。(5)城市基础设施负荷试运行所发生的各种费用应当计入施工成本，所发生的试运行收入扣除应上缴的税费后冲减施工成本。(6)发生的索赔、违约金收入，首先用于弥补工程损失，结余部分应当上缴财政，若经政府批准作企业留成收人处理，则应当扣除所得税后作为企业的净资产处理。(7)办理竣工结算以后，应当计算自竣工结算之日起至偿还债务之日止的银行借款利息、应付债券利息并计入施工成本，借记“施工成本”科目，贷记“应计利息”科目。

三、基建结算的核算

在城市基础设施项目建设期，投融资平台公司应当根据政府批准的城市建设资金年度预算计划书和工程价款结算意见书对政府投入的城市建设资金进行会计核算。通常情况下，政府投入的城市建设资金一般都会小于应支付的城市基础设施工程结算价款，若将应结未结的工程价款按权责发生制作应收账款反映，政府城市建设资金投入的不足将无法在报表中显示出来，也容易放大金融资产的账面价值，粉饰了投融资平台公司的资产变现能力，对投资者、债权人、社会公众产生误导。所以对政府投入的城市建设资金应通过收付实现制来进行会计核算。

1.全额使用财政拨款的建设项目。收到财政拨款时，借记“银行存款”科目，贷记“基建结算”科目；如果收到的财政拨款大于应结算的工程款则应先通过预收账款进行核算，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；然后根据经政府审核批准的城市基础设施工程结算价款，借记“预收账款”科目，贷记“基建结算”科目。

2.因财政预算资金不足，需用城市可经营资源进行资金补充的建设项目。应当以市场公允价值为基础，充分考虑投

融资平台公司在建造城市基础设施时的投资建设风险和为吸引社会资本的投入所需的利润回报，通常应采用“企业报价、政府核价、公众议价”相结合的方式来确认城市可经营资源的账面价值，最大限度地发挥城市可经营资源的经济价值。收到城市可经营资源时，根据政府批准的价格，借记“无形资产”、“投资性房地产”科目，贷记“基建结算”科目；如果收到的城市可经营资源的价值大于应结算的工程款则应先通过预收账款进行核算，借记“无形资产”、“投资性房地产”科目，贷记“预收账款”科目；然后根据经政府审核批准的城市基础设施工程结算价款，借记“预收账款”科目，贷记“基建结算”科目。

四、收入成本的核算

将城市可经营资源转化为经济利益的流入是经营行为，投融资平台公司需对经营活动过程中产生的收入、成本进行核算。投融资平台公司收到的城市可经营资源种类很多，应按类别单独核算。

1.纯经营性城市基础设施项目。纯经营性城市基础设施项目是指具有收费能力并可取得合理利润，具有还贷能力的项目，如市政收费性道路、收费性桥梁等，一般都具有特许经营的特点。投融资平台公司可根据建造成本、营运成本加合理利润确认总收入上报政府批准，其特许经营权的成本就是建造成本，借记“无形资产”科目，贷记“基建结算”科目。投融资平台公司取得收入时，借记“银行存款”，贷记“主营业务收入”，同时，借记“主营业务成本”科目，贷记“无形资产”科目。

城投公司会计核算篇2

【关键词】城市建设 投资公司 财务管理

一、城市建设投资公司性质和特点

城市建设投资公司是政府投资融资的平台、经营城市的媒介、对外开展融资合作的枢纽，是董事会领导在政府的授权范围内对国有资产行使出资者的权利，并且具有独立的法人资格，隶属于国有公司。城市建设投资公司在运行上实行市场化的运作、企业化的管理，是政府直属的事业单位。城市建设投资公司在其开发产品上具有投资广、面积大以及地点固定等特点，在生产上则具有生产周期长、流动性强、人员复杂、露天作业多以及技术多样性等特点。

二、城市建设投资公司财务管理存在的问题

当前，我国城市建设投资公司的财务管理现状并不乐观，有很大一部分的城市建设投资公司受规模与人员素质的影响，忽略了财务管理的中心地位，在财务管理上往往存在着财务管理缺位、会计核算不健全的现象，在财务管理的强化方面也受到了阻碍，致使公司的财务管理仍然存在一些问题：

（一）财务管理缺乏监督

要想做好财务管理工作，必须要有相应的财务制度作为保障，但往往城市建设投资公司在这方面的执行力都很薄弱，成为困扰其财务管理的难题。城市建设投资公司中部分财务人员在日常管理中存在着有规不守、有章不循、有法不依、有责不负等问题，在财务管理上出现成本无控制、费用无限制、年初无预算、开支无计划、核算无规矩、挂账不清理等情况，这一系列原因造成了公司财务管理秩序的混乱，从根本上制约了城市建设投资公司的发展。

（二）职能部门权责不清

任何企业要想保持正常、合理的运行必须要有相应的规章制度，各层管理人员及各职能部门人员必须要明确其相应的责任和义务[1]。当前，在我国大多数城市建设投资公司中都普遍存在着职能部门权责不清的现象，相关负责人在工作上只行使其权利而并不履行义务和责任，在对严重的经济事故及经济损失上，并没有设立明确的责任追究制度，从而造成了财务管理的混乱及公司资产的流失。此外，还有一部分单位的领导者在签订合同时并没有对合同深入的了解，对相关财务知识也是一知半解，在平时的工作中并不注重对财务工作的管理，严重地降低了公司的经济运行效率。

（三）账实不清

当前不少公司在财务账面上虽然显示的是利润数，但实际情况却并非如此。部分城市建设投资公司在财务账面上显示有资金，但其实现的利润却是空利润，并没有多余的资金用来周转；公司财务账面上有资金，却因为各种原因收不回来，由于长期的拖欠而形成了死钱。建设单位在工程款上长期的拖欠不仅直接影响了城市建设投资公司的经济效益，还让公司承受着来自银行的巨大利息压力，增加了公司的负担，严重地限制了城市建设投资公司的全面发展。

三、城市建设投资公司的财务管理措施

（一）树立正确的财务管理理念

所谓财务管理理念通常来说即是对财务管理实践进行指导的价值观，是解决财务问题的指引。在当今新型理财理念的环境下，企业若不转变传统的财务管理理念，便很难在激烈竞争中占有一席之地。城市建设投资公司在财务管理上应树立以下观念：一是树立利润最大化理念：加强对子公司或公司各部门收入、成本、支出等的控制，制定相应利润考核制度，实现公司利润的最大化；二是树立财务管理中心理念：要实现利润的最大化，必须要明确财务管理的中心位置，充分发挥其预测、控制和考核等作用，抓住资金、成本及利润等方面的工作，从而带动城市建设投资公司各方面的经营效益；三是树立现金流理念：现金流是在财务账面上可用于公司周转或者再投资的现金。现金流量的指标在很多情况下都比利润指标更加的重要，城市建设投资公司在经营上就算是有着良好的经营效益，但如若现金流量匮乏，造成财务状况的恶化，这种情况下依然会导致公司的破产；四是树立货币时间价值理念：货币时间价值理念是财务管理中最基本的理念，为了实现对财富和价值的衡量，可以利用时间价值的理念通过现值来表示项目的未来成本及收益，当成本现值小于收益现值时，那么该项目则可以予以施行，反正则不考虑。通过对货币时间价值理念的运用，可以对将实施项目的未来成本及收益进行科学、合理的评估。

（二）建立规范的财务管理制度

要想建立规范、合理的财务管理制度，首先要明确公司的财务管理目标，即严格实施公司的每项规章制度，遵守城市建设投资管理的相关政策，做好对城市建设资金的预算及核算等工作，控制城市建设的成本，提高公司投资效益[2]。然后，还需把握好财务管理的相关重要环节，主要包括财务部门与其他部门协调、工程建设造价管理环节、公司工程建设资金支付环节、工程建设财务资料管理环节、工程残料、赔偿款等管理环节。

（三）强化对财务预算的管理

强化对财务预算的编制，综合平衡公司财务目标，约束和控制公司的财务行为。在新建投资项目中，将投资预算作为重点工作，包括对项目可行性的分析、总预算估计、现金流量以及筹集预算的计划等，确定控制预算的方法以及决策程序，对于预算费用的重点项目及各项损失进行重点的监测和控制。在现金流量的预算工作上重点是其经营性流入及流出量，要确保公司可用资金的回笼，提高资金的使用效率。另外，还需清理企业的财务预算，以现金流量作为重点，严格按照收支两条线。为了更加有效地控制费用的支出，对于被清理的企业还需进行对现金流量费用支出预算的控制。

综上所述，城市建设公司在运行中要充分考虑其财务管理上的特殊性，树立正确的财务管理理念，建立一套规范的财务管理制度，为更好的发展城市建设投资项目做出贡献。

参考文献

[1]孙明芬.探讨县级国有城司发展中存在的问题与解决措施[J].经营管理者，2012，（07）：34-35

城投公司会计核算篇3

一、我区拆迁资金管理现状

我区的拆迁工作由区拆迁办牵头管理，区财政负责资金筹集和核算，各街办负责组织实施。拆迁项目概算首先由各街办编制报送区拆迁办审核，再由区政府办转区财政复核，最后由区财政局将复核结果上报区政府审批。拆迁资金的核拨流程是：在区政府批准的概算范围内，由区拆迁办按招投标合同价、拆迁进度及审计报告等制单报分管拆迁工作区长审批，区财政根据区政府审批单核拨给项目实施街办，各街办再根据项目实施情况将拆迁资金及时拨付到项目拆迁公司和相关单位。

根据*区财政局2009年6月对观音山、任港、钟秀、文峰、狼山镇五个街办拆迁资金管理工作的调研情况，上述五个街办都能按区财政局的要求做到专户核算拆迁资金，专人登记项目台账，均实行电算化记账，均执行行政单位会计制度，大部分在往来科目下按拆迁项目进行明细核算，但因使用的财务软件不统一，报表数据反映不够直观，资金结算与分析必须借助另行登记的项目台账。经对各街办上报数据统计，20*年至2009年4月底五街办计收到区财政拆迁资金拨款23.35亿元，同期拆迁支出18.35亿元，2009年4月末账面时点余额5亿元。

二、资金管理中的存在问题

1、管理口径不统一。全区年度拆迁计划由区拆迁办统一编制，原则上全区拆迁项目均应由区拆迁办扎口管理，但事实上*开发区的拆迁项目（工业）未纳入拆迁办管理范围；全区年度城建项目计划由区建环局统一编制，原则上全区城建项目均应由区建环局扎口管理，但事实上景区、开发区的城建项目未纳入区建环局管理范围。这种管理体制在实际操作中有些不顺，不便于全区统一政策和口径，在政策、制度的执行方面难免存在差异。

2、财务核算软件不统一。各街办拆迁专户使用的财务核算软件各不相同：狼山镇、钟秀两街办使用国强浪潮财务核算软件，观音山、任港、文峰使用乡镇财政信息系统核算软件，而区城司（区拆迁资金专户）使用用友财务核算软件，在科目设置和财务核算体系上存在部分差异，不便于区财政加强对街办拆迁资金的及时监管。

3、对开发区、景区的管理体制不明确。区政府对景区、开发区统而不统的管理现状，难以调动基层人员参与管理的积极性。具体工作中表现为在资金筹集、核算方面存在依赖思想，缺乏主人翁意识，被动应付，不利于提高资金使用效益。在区财政资金趋紧的形势下，两区只向区财政申请部分城建资金，还有部分直接在公司贷款户中列支，不便于区财政及时掌握项目资金使用的全面情况。

4、相关拆迁政策已不合时宜。在20*年市政府将城建体制下放区级的同时，拆迁管理体制未能按城建体制同步下放；市政府在2003年调整确定的拆迁标准至今仍在执行，显然已不符合现今的市场行情；市拆迁办制定的区位价补偿政策没有适时调整，基层拆迁难度较大，在一定程度上影响了拆迁进度；另外，市拆迁办要求区政府在领取拆迁许可证之前首先必须把拆迁资金按招投标价全额汇入市拆迁办指定的专户，且公告期限较长，然后方可按项目合同和拆迁进度分期拨付使用。这种管理模式虽然保证了拆迁资金的安全到位，确保了拆迁户的利益，但增加了区政府的融资成本，影响了区级拆迁资金的合理调度。

5、相关部门对区位价补差资金管理不到位。因观音山地区拆迁安置工作的特殊性，区政府授权观音山街办办理区位价补偿单的填制和下发工作。但观音山街办没有对其开具的530元/平方米的区位价补偿单及时汇总建档，也未报区拆迁安置办备案。这样，在安置程序中，低价位商品房开发公司从安置户手中收取并向区财政提交的补偿单的真实性就得不到准确核实，势必给安置工作中的资金结算带来不便，给审计工作也带来难度。

6、区四大国有公司专职财务人员不足。在市级城建事权下放而人权没有配套下放的情况下，区级相关部门的人员编制都紧，人少事多矛盾比较突出。目前，我区城司财务工作由区财政局人员兼职，开发区总公司和东城公司财务工作由开发区财政局人员兼职，天一置业公司财务人员（区财政局委派一名总账会计）兼职销售部的工作。专职财务人员严重不足，兼职人员疲于应付，管理水平难以提高。加之，下半年约62万平方米的安置工作量将占用兼职人员很多工作时间，日常财务核算和财务分析工作的及时性得不到保证。

7、五大公司注册资本较小，融资额度受到一定限制。2009年4月底，区政府五大投资公司的注册资本总额为5.28亿元，其中：城司1.18亿元，开发区总公司1.1亿元，东城公司1亿元，景区总公司1亿元，天一置业公司1亿元。自2008年下半年以来，受国际金融危机的影响，我市土地市场很不景气，作为我区拆迁资金主要来源的土地出让金收入入不敷出，区政府推进“双百双十”项目的资金筹集渠道只能是向银行融资，而目前五大公司的资产负债率均已达到80%，再融资受到额度限制。

8、安置房建设滞后，超期过渡费负担较重。20*年起，*市区全部采取向拆迁户提供低价位商品房的拆迁安置方式，主城区承担的低价位商品建设任务很重，经多方努力，到2008年底，*区已完成8000多户的安置工作，较好地解决了最为广大拆迁户所关注的过渡难、安置房建设迟缓不到位的问题。但仍有5000余户群众在外过渡，区政府在今后几年内仍将承受每年约4000万元超期过渡费的巨大压力。少数未得到理想安置的群众在泰然领取超期过渡费的同时依然对政府心存不满。

9、其他相关问题。部分拆迁公司不及时送审，审计、结算工作滞后；非居拆迁成本较高，不确定因素较多；街办城中村改造项目资金筹集难度很大。

三、强化拆迁资金管理的建议

1、城市政府的主要职责要从原来规划、建设、管理三个环节转变为规划、建设、经营、管理四个环节,把城市经营摆上重要位置,积极探索城市发展的新思路。建议市政府要充分考虑区级财力、人力的实情，科学安排拆迁项目，适时合理调整房屋拆迁补偿标准，为区级拆迁工作的顺利实施打好政策基础。必要时应向区级提供对口管理的人力资源和技术支持。

2、建议区政府要进一步完善区与街道、开发区、景区的管理体制，充分调动基层财务管理积极性，合理节约拆迁资金，提高资金使用效益。同时，建议在业务监管上将开发区拆迁项目（工业）纳入区拆迁办扎口管理，将景区、开发区的城建项目纳入区建环局扎口管理，进一步理顺管理体制。

3、在年初编审拆迁计划和城建计划环节，建议区政府及相关部门要充分权衡可能与需要，增强工作的计划性，既要考虑市里的考核任务，也应兼顾实际需要和财力与人力可能，及时向市政府提出反馈意见，有序推进拆迁工作，摊子不宜过大。

4、在资金筹集环节，市区政府要加快土地上市的运作，确保土地出让金的早日回笼；区财政要充分发挥城市资产的综合效益,走以城聚财,以城兴城的新路子，促进投融资体制改革，突破城市建设瓶颈，创新破难，用活存量资金，适当增加五大公司的注册资本，通过向金融机构融资和吸引社会资金等多种方法，全方位筹措城建资金，切实保障拆迁资金的及时到位。既不能害怕负债而耽误必需的基础设施的建设，进而影响当前区域经济的发展，又要避免盲目举债无力偿还而破坏长远的可持续发展，要建立相应的投资风险机制和投资约束机制。

5、在资金使用环节，区财政要进一步加强对街办的资金监管。拆迁资金下放到街办管理以后，可以进一步强化拆迁资金的审核工作，对街办财政所（科）的财务管理水平要求也相应提高。区财政应统一全区各街办拆迁资金管理制度和财务核算软件，进一步规范资金管理程序，更好履行财政管理和监督职能。区政府拨付给街道的19%推进费中只有1%的工作经费可列入街办预算外收入，另18%的调节经费街道应在拆迁项目间调剂使用，特殊附属物的补偿也应在18%的调节经费中列支，区政府不再另行补偿。

6、在工程管理环节，建议相关部门要做实征地、拆迁的前期调查工作，加强协议签订过程中各相关单位的责任落实，缩小协议补偿与实际补偿金额的差距，降低拆迁成本；在确定评标细则时，不能一味强调最低价中标，建议让公正处介入招标评价段的资格审查程序，防止低价中标、高价结算现象的发生；要充分运用相关政策杠杆引导群众认可拆迁、配合拆迁、主动拆迁，极大地加快拆迁进度，确保工程质量，提高财政资金使用效益。

7、在资金监管环节，建议区拆迁安置办各科室要建立健全拆迁项目台账和项目档案，包括电子表格台帐（特别是安置房购房凭证明细台帐、非居补偿明细台帐、超期过渡费发放明细台帐，530元/平方米区位价补偿台账等），规范审核程序。考虑到安置工作的滞后和复杂，超期过渡费核发的工作量较大，建议除当季调整部分按实结算外，其余均按季定日核发。区拆迁办可于每季末5日前审批好资金申报单，区财政于每季末10日前发放到街办财政所（财务科），以便各街办财政所（科）能定期发放到拆迁户手中，切实保障拆迁户切身利益，维护社会稳定。若因拆迁户的主观原因而延长过渡期的，区拆迁安置办应及时通知停发。

8、在项目结算环节，建议市、区拆迁办要联合推进审计、结算工作。在工程招标资格审查阶段，对不及时送审或不积极配合审计工作的低信誉拆迁公司，要根据不良记录取消其入围资格，确保财政资金的安全；对已审计拆迁项目的管理费，建议由区城司按审计数拨付到各街办，由各街办按项目实施情况把关拨付给拆迁公司，对项目结算不及时的拆迁公司，要研究制定相应的制约和跟踪管理措施，确保已完工项目的及时结算。

城投公司会计核算篇4

一、本意见适用于从商业银行申请的各类信贷资金，包括城市建设和其他项目建设的资金。

二、区人民政府利用商业银行贷款，由区人民政府负责统筹管理，其使用原则是：以政府财政偿还能力为依托，择优选择，突出重点，注重实施，谁使用、谁归还。

三、商业银行贷款资金用于基础设施项目建设，项目建设单位应按项目管理的要求，将项目建设内容、时间、地点、投资规模、资金来源、立项批复以及建设手续、招投标手续、施工合同、项目责任人等材料，报相关部门备案，并实行专项管理。

四、为加强贷款资金使用管理，由城镇建设投融资有限公司对建设资金进行统一管理核算，区财政局、审计局、建设局负责监督执行，其职责分别是：

（一）城镇建设投融资有限公司职责：

1、负责制定贷款项目工程建设资金收支计划，具体办理贷款项目工程建设资金的日常收支业务；

2、负责贷款项目工程所有建设资金的财务核算，编制财务报表，进行财务活动分析；

3、负责城市基础设施建设项目资金的筹集和项目融资。

（二）区财政、审计、建设局等部门职责：

1、负责协调贷款项目工程建设投资概预算审核和决算审计工作；

2、负责贷款项目工程建设资金的监管和跟踪检查。

五、商业银行贷款资金管理应遵循以下基本原则：

（一）专款专用原则：所有商业银行贷款资金必须用于所批准的项目，任何单位不得以任何理由和任何形式截留、挤占和挪用。

（二）统一管理原则：商业银行贷款资金及项目的配套资金统一纳入会计核算，保证该项目资本金与商业银行贷款资金按一定比例到位。

（三）严格审批原则：商业银行贷款资金的筹集、使用和管理，必须严格履行审批程序，按照资金审批流程进行操作，严禁越权审批。

六、项目资金支付需先由施工单位根据工程进度按照用款计划提出申请，由建设方和施工监理方进行确认审核。申请款项需由项目建设单位、财政局、项目分管副区长和分管财政副区长会审后报区长审批。

七、对实行投资招标的工程项目，项目单位和城镇建设投融资有限公司财务管理部门按照投资招标的有关规定，参与整个招标的全过程；对不实行投资招标的工程项目，应认真审核投资项目的概预算和竣工决算，严格按照投资规模，杜绝预决算不实。

八、区财政、审计、监察等部门要对贷款项目工程建设资金和重点建设项目进行监督检查，对挤占、挪用、截留建设资金，擅自变更投资计划，改变建设内容及因工作失职造成资金浪费的，由审计、监察部门按有关规定查处。

城投公司会计核算篇5

自2013年入选住建部国家智慧城市试点以来，合肥高新区一直在积极探索PPP模式在实际应用领域内的创新。2015年9月，合肥高新区智慧城市管理运营项目（以下简称“智慧高新项目”）从全国800多个项目中脱颖而出，成功跻身财政部第二批PPP示范项目，成为智慧城市行业第一个国家PPP示范项目，也是安徽省获批投资额最大、合肥市唯一入选的示范项目。

PPP模式难点

特许经营权定价是PPP项目的核心，关键在于明确项目建设成本、付费机制，即收益方式。一旦项目投资概算不确定，特许经营权收益不确定，在PPP项目建设过程中就会出现利益输送、权力寻租等现象。

智慧高新项目的最大难点恰恰就在特许经营权定价上。一方面，无法评估项目总建设成本。项目还未进行顶层设计，对于未来总体规划、实施路径、子项目情况都尚未明确，无法评估工程量来测算项目总建设成本。另一方面，无法明确子项目类型，从而进行收益权的划分。在智慧高新项目中，经营性项目、准经营性项目、非经营性项目等3类PPP项目并存，无法通过单一方式明确总体收益方式。

从运作模式来看，PPP在智慧城市领域的运用主要有两种方式，一是采取“1个项目1个运营主体”模式，这也是一般PPP项目通常采用的模式，但是这一模式会产生很多项目运营主体，增加政府的总体协调负担，容易造成政府编制增员、项目实施工作效率低、运营主体间扯皮推诿的情况。二是采取“1个基础网络运营商+X个核心项目”模式，该模式虽然部分解决了项目总体协调问题，但项目的社会合作方仍需政府筛选，对接层级仍然较多；且运营商对管理的热情是有限的，对于可盈利部分积极性高，但对耗费精力又没有较高收益的统筹协调工作积极性较低，难免存在既是“运动员”又是“裁判员”的尴尬。

除此之外，智慧高新项目在社会资本方的选择上也遇到了难题。在财政部明确的PPP项目政府采购方式中，合肥高新区主要考虑以下两种方式，第一种公开招标，即先公开招标（不少于3家企业报名），若两次流标后转为竞争性谈判（2家企业以上报名），若1家企业报名则可走单一来源采购方式。该方式的优势在于对招标响应单位无数量限制，且市财政、招标部门已接受此方式；劣势在于招标文件一经确认无法修改，且转为单一来源采购时间周期较长，招标部门是否匹配智慧城市综保式方案的专家库存在不确定性。第二种为竞争性磋商方式，其优势在于采购过程中招标文件（关于采购需求中的技术、服务要求以及合同草案条款）可经过磋商方式进行实质性修改；劣势在于此方式需经市级以上人民政府财政部门批准，要求招标响应单位必须在3家以上，且新方式在市财政、招标部门还未实际运作，招标部门是否匹配供应商库存在不确定性。

由此可见，在智慧高新项目方案设计上，合肥高新区急需解决以下几个问题，第一，避免政府编制增加过多、人员冗余；第二，由专业的社会资本做项目的统筹管理方，让专业人做专业事；第三，有效解决项目投资概算不明确带来的运营风险，设置防火墙；第四，对于长期的PPP合作有一个合理的监管、考核机制，同时也给社会资本经营的自利；第五，政府在PPP实施过程中，对建设内容、建设效果、建设成本可实施控制；第六，实施过程中公开公平，包括社会资本方的选择、项目的选择、总价的控制。

搭建组织保障体系

为解决上述问题，合肥高新区从组织保障及制度体系、运作模式、特许经营权定价机制、采购模式、运营管理等几个方面寻找解决方案。

项目组织保障方面，他们在全国首创了“1+1+N”的“智慧城市发展商模式”。“1”分别代表一个组织体制及系列制度和一层PPP核心结构，“N”则是指一系列单体项目。

为解决政府编制增加过多的问题，并让专业人做专业事，高新区采取了“轻政府管理、重专业运营”的体制，即政府负责流程监管，专业社会化资本负责实施，打造一个组织体制及系列制度。另一方面，成立合肥高新区智慧城市建设领导小组，下设合肥高新区智慧城市建设领导小组办公室、合肥高新区智慧城市发展研究中心。领导小组为智慧高新项目的最高决策机构，主要负责组织领导、统筹协调、审议决策等；智慧办主要负责对接协调，项目实施过程监督，参与项目竣工验收、移交等工作；发展研究中心主要负责技术咨询、项目评审、标准编制等工作。由项目与组织管理的夹心层――合肥时代智慧高新投资管理有限公司（以下简称“SPV公司”）负责顶层设计及深化、制定年度规划、项目识别论证、项目投融资、建设项目招标工作、项目建设的管理、项目运维。

同时，为保障项目规划的中立性、建设系统性及运行可持续性，合肥高新区还设置了两层风险防范。第一层，让“裁判员”与“运动员”分离，在智慧城市项目招标文件中明确，作为SPV公司的社会资本不得参与智慧高新项目建设，设立防火墙，避免制定规则者参与，保证项目实施的公平。第二层，通过第三方机构（发展研究中心）来对智慧城市的顶层设计、年度实施计划、具体项目方案进行第三方监督，保证计划、项目的专业性。

组建SPV公司，构建PPP项目核心结构

SPV公司是PPP项目的核心结构，注册资本2亿元，其中政府方出资4000万元，占比20%；特许经营社会资本方，出资1.6亿元，占比80%。项目前期由政府出资主体――合肥高新建设投资集团公司牵头整体框架设计，项目启动后由SPV公司统筹管理合肥高新区行政区域范围内的智慧城市项目。为解决对于专业性和综合能力的需求，合肥高新区计划选择一个“专业资本+资源资本”的组合，即一个在智慧城市领域顶层设计、建设、运营经验丰富的社会资本加一个资源强大的社会资本。

这一方面体现了组织保障中“重专业化运营”的理念，让专业人做专业事，更好地对项目进行统一规划、投融资谋划、项目的管理运营维护，避免政府投资分散、重复投资等情况，可以更高效地实施项目，节约项目资金，实现智慧城市系统的良性互动。另一方面，有效解决了智慧高新项目一揽子打包项目的投资建设成本不确定性问题，由于SPV公司不负责具体项目的实施，项目在实施时由SPV公司确定方案并报领导小组讨论通过后招标，最终由审定的项目建设成本来作为计算政府购买服务费依据，所以通过有效的特许经营权定价机制就可以实现在项目投资额、项目建设内容不确定情况下的PPP合作问题。

设置合理特许经营权定价机制

在特许经营权定价方面，合肥高新区原则上按照项目建设成本、项目运营成本乘以相应费率的方式确定政府购买服务费用。虽然智慧高新项目是一揽子项目，无法确认总的项目建设、运营成本，但是项目实施及款项支付是按照单个项目来进行计算的，所以在政府购买服务时，可以按照单个项目审定的工程决算价来计算项目建设成本，按照单个项目审定的项目运营成本来计算项目运营成本。为有效调动社会资本积极性，合肥高新区充分考虑政府成本控制和企业合理收益，对收益方式、收益支付时间进行了详细明确。政府购买服务费每年由高新区智慧城市领导小组办公室、高新区财政局进行审定，并列入次年政府财政预算。

在计算收益时，根据SPV公司职责设计，合肥高新区将政府购买服务费分为4种，分别是顶层设计费用、政府财政购买服务项目而产生的投融资成本、项目建设管理费和项目运营费。其中顶层设计费用为中标价格，设置上限价格控制总额；项目融资成本按照中标报价，上限为银行同期贷款利率的1.3倍；建设管理费按照投资项目建设成本和中标项目建设管理费率计算，设置上限费率；项目运营费用按运营成本加计流转税费及8%管理费。

在设置收益支付时间时，对4项费用分别按照不同要求计算应付款计息时间，自应付款时间开始到实际付款前按照季度计算复利，政府支付社会资本资金占用成本。顶层设计费按进度分两期支付完成；建设管理费每年支付一次，十年内付清；项目建设成本认定时间分建设期和建设期后两个阶段，建设期内按均衡投入建设资金原则计算。运营费按照具体项目合同约定支付义务。

采用合理的采购模式和管理监督机制

考虑到公开招标方式对招标响应单位无数量限制，且公开招标批准流程短，不需要通过市级以上人民政府财政部门批准，在实践中，操作模式较成熟，同时希望扩大合作范围，合肥高新区最终选择了采用公开招标方式，在全国范围内邀请专业的社会资本参与合作。

在社会资本方评审结构上，智慧高新项目采用综合评分法。技术标中对企业自身经营能力、融资能力、智慧城市建设能力等方面进行综合评分；其中智慧城市建设能力是主要考核内容，对于企业在行业内的发展情况、智慧城市顶层设计能力、智慧城市建设管理能力、智慧城市系统运营能力、未来智慧产业资源整合能力等多个方面提出了要求。商务标设计打破以往单一指标，设计了3种费率指标来进行综合考量，给予社会资本合理的利润空间。

城投公司会计核算篇6

上半年共筹融资金7.42亿元，其中三方委贷2.7亿元，市级专项资金投入1.06亿元，市级补助2800万元，筹措其他资金3.38亿元。同时，以汉长安城投资公司为融资主体，为汉长安城申遗项目获得银行和长安银行流动资金贷款5亿元。

（二）科学调配，确保资金安全高效使用

上半年，共拨付资金245笔，共计5.63亿元，主要用于我区城市容貌提升、市容园林、路网、教育基础设施、大厦等项目建设。一是加强对接合理高效使用资金。与区级相关部门对接10余次，就资金使用及需求情况进行调研，提前安排筹划资金，提高资金使用效率。二是积极开展2014年财务决算工作。今年进行财务决算的项目涉及教育、提升、数字化、市容4个大类共计59个子项目，截止目前已完成了决算项目前期资料报送及集中财务决算审计阶段，现正在进行后期的数据整理及汇总工作。三是认真做好资金台账管理。根据项目计划投资、工程支出、借款支出、实际补助款等情况进行全面的统计汇总，共计31个项目。四是做好资产移交。对已完成财务决算的76中、东前进小学等6所学校进行了资产移交，公司与区教育局签订代管协议，由区教育局对该固定资产进行保管使用。

（三）通力合作，顺利推进项目建设

上半年共签订各类工程合同28份，为18个工程项目选派专业监理公司，项目竣工验收9个，参与工程招标5个，预算审核14个项目，项目资金审核26次，金额总计8555.07万元。一是坚持监理例会制度。共召开监理例会12次，通过各监理单位的汇报，了解项目实施情况及存在的问题，并提出下一步工作要求，努力使公司项目管理再上新台阶。二是加大项目检查。公司与区上领导或不定期到项目工地检查10余次，实地查看项目进展情况，对存在的问题及时进行整改落实。三是加强与合作部门对接。公司与汉长安城特区管委会、区建设局、区市容园林局等委托代建单位，对项目进度、资金需求等情况进行对接11次，较好的解决了建设中的问题，顺利推动项目实施。四是签订廉政合同。与合作的、等6家监理公司签订了《市区重大工程项目廉政合同》，提高廉政风险防控和履约能力，保证项目建设廉洁规范。

（四）加大力度，加快推进自营项目

一是东北二环14.5亩土地拟由源合力实业有限公司建设酒店，已经完成了地勘及地裂缝的调查，与市规划设计研究院反复协商，完成了控制性规划事宜。二是长乐大厦项目已经办理了用地规划许可证，计划与丰盛资本管理有限公司共同开发建设该项目，招标确认中建西北设计院为项目设计单位，已经确定了项目设计方案，通过了长乐大厦建设工作领导小组会议和区政府常务会议审定。同时，完成了地勘、文物勘探及环境影响评价等合同签订工作。

（五）加强监管，服务好区域金融发展

一是制定下发了《金融机构支持地方经济发展考核奖励暂行办法》。为进一步推动辖区内金融机构合理增加有效信贷投入，建立和完善金融支持我区经济持续快速健康发展的长效机制，根据我区经济发展的实际情况，制定下发了该办法。二是参与承办了2014年市区、汉长安城特区政银企接洽会。邀请国开行、银行等19家金融机构代表、丰盛资本管理有限公司、投资控股有限公司等65家企业代表和我区相关部门等150余人，共同商议我区融资发展工作。三是组织开展防范和打击非法集资宣传教育活动。与区级相关部门在广场通过展板展示、发放宣传资料、现场咨询等方式，向广大群众宣传防范和打击非法集资、合理开展投融资活动等相关知识。共发放宣传资料1000余份，接受群众咨询100余人。四是与区统计局共同举办政银工作培训会。邀请区内金融机构及相关人员20余人参加，共同商议今年辖区金融机构支持我区经济发展相关融资及考核奖励工作。五是加强区内非银行金融机构监管。积极开展小额贷款公司、担保公司资料审核上报工作，每月对担保公司资料进行审核统计，加强监管，防范风险。

城投公司会计核算篇7

——荣成市电业总公司审计部主任事迹材料

我担任荣成市电业总公司审计部主任8年来，在公司领导的高度重视和全力支持下，在荣成市内审协会的指导和帮助下，紧紧围绕“促进管理，提高效益”这一目标，深入扎实地开展各项内审工作，充分发挥了内部审计的监督服务作用。2002年以来，我们先后对公司下属单位的工程结算编制、财务收支、物资招投标采购、成本核算管理、内控制度等进行了全面的审计，累计审计资金2亿多元，直接和间接为企业节约资金2239万元，其中实施计算辅助审计的项目资金占30%以上，受到了公司领导和上级领导的充分肯定。我们公司连续多年被评为市级内审示范单位，去年还被评为威海市级内审先进单位，审计员张虎勇同志被评为2004年度“全市十大内部审计能手”，我本人还被评为全省内部审计先进个人。2004年中国内部审计协会秘书长马怀平为我们总公司题词：“全市内部审计工作的排头兵”。

一、积极争取领导对内审工作的支持。审计部成立以来，通过积极争取，总公司从人力、财力、物力上全力支持内审工作，为审计部配备了2名工程审计骨干和2名财审人员，3名专职清欠人员，并且为每人配置了1台计算机。公司主要领导定期听取审计部的审计工作汇报，公司领导班子集体研究审计决定，对有关审计决定由公司党委直接批示办公室下达，从而确保了审计部门的独立性、权威性和严肃性。近年来，总公司的审计决定落实率始终为100％。

二、大力推进计算机辅助审计。针对城农网工程项目多、工程量大、不同预算员编制的结算出入较大的实际，指导审计人员根据0.4千伏、10千伏城农网工程各自的特点，先后自主开发了2个“低压改造工程验收及结算专用程序软件”，从而实行了农网工程的结算编制和审核一体化，既规范统一了结算编制，又极大地提高了结算和审核的效率，同时大大降低了差错率，较之以前人工计算、审核和验收提高工作效率15倍以上。2003年以来，先后利用计算机辅助审计对1015个0.4千伏以下的农网改造工程进行了审核，送审总额7683.53万元，审减额达1000多万元。三、加大了工程结算审计力度。着眼于规范工程项目管理，防范高估冒算和损失浪费等问题，我们从各项工程计划入手，对工程实行严格的全过程控制管理，对无计划的工程不予审计和提交报告，较好规范了工程项目管理。2005年，先后对二热电工程、工业园工程及城网一期高、低压工程结算和2004、2005年度的大修更改结算情况进行了审计。共审结工程结算120余份，送审总额6700万元，审减工程造价644万元。

四、规范内部审计程序。为了加强公司的内部审计和风险控制，规范总公司的审计工作，保障企业财务管理、会计核算和生产经营符合国家各项法律法规要求，我们根据《审计署关于内部审计工作的规定》和总公司的有关规定，制定了《荣成市电业总公司审计工作管理办法》，对内部审计的主要职责、工作程序、工作质量及考核管理等做出了具体的规定，特别是通过实行审计计划管理、审前调查、审中签证、审后监督等制度，不仅规范了内审工作程序，而且还有效地规避了审计风险，多年来，我们完成的所有审计项目没有发生一起审计复议案件。

五、提升内部审计质量。审计质量的好坏很大程度上取决于审计人员的业务素质，为此我们高度重视内审人员的学习培训，积极参加各级内审协会举办的各类培训。公司目前已有5名内审人员持有内审资格证书。我们还购置了内部审计人员继续教育学习卡，专门抽出时间学习国家审计机关有关《审计项目管理质量控制办法》等一系列培训教材，大大提高了内审人员的业务素质，为提高审计质量打下了坚实的基础。今年以来，按照2005年全国审计工作会议的精神，在公司深入开展了“严谨细致，提高质量”审计年活动，在制定审计计划、编制审计方案、审计取证、撰写审计报告和审计成果运用5个方面做到严谨细致，大大提高了审计监督质量和服务水平。

六、严格实行物资招投标采购工作。在我们内审科的提议下，总公司先后出台了《荣成市电业总公司招标投标管理制度》和《荣成市电业总公司招投标实施标准》，并成立了招投标管理办公室，设在审计部，我们的具体做法是：所有物资供应厂商必须具备一定的资质，必须通过提前考察筛选确定，招标前必须合理拟定招投标计划、商务标书、技术标书及各项评分标准，组织评标小组，确保招投标各个环节公正、合理，杜绝人情采购和关系采购现象；对常用物资实行招标定价，分期分批采购，最大限度减少资金占用；对价格波动较大的物资，根据市场行情，每半年或每季度招标一次，最大限度地降低成本。近三年来，通过招投标采购，共可节约采购成本1000多万元。

七、做好财务收支和经济责任审计相结合的文章。着眼于进一步规范企业的财务管理，摸清各单位资产负债状况，为领导决策提供一手资料，从2002年起，我们每季度对下属单位进行一次财务收支审计，并且每季度一小结，实行动态管理，同时为以后的经济责任审计积累资料。2005年，采取这种方式，先后对21个单位的主要负责人进行了任期经济责任审计，查出有关单位12个方面财务管理不规范方面问题，提出合理化建议70多条，总公司党委采纳50多条；对2个单位的财务管理经验加以总结并在系统内推广；对被审计单位主要负责人和责任人处理处罚40多人（次），处罚金额5万多元。

八、强化内部控制审计。近年来，总公司高度重视内控制度建设，为了加大各项制度的落实力度，我们一是加强内控制度审计。近年来，通过对有关职能部门内控管理情况审计，先后提出了20多条改善内控管理的意见和建议。2005年在对公司一职能部门内控管理制度的审计中，建议对其工作标准管理制度进行修改，并按iso9000认证管理进行规范，较好地理顺了物资存放、工作流程、传递手续，进一步规范了管理程序。二是加大往来款项和陈欠款项的清理、回收力度。针对审计中发现的下属单位往来款和陈欠款较多的实际，2004年成立了清欠办公室，2005年1－9月份，清缴往来款及陈欠款1350多万元。

城投公司会计核算篇8

[关键词]土地一级开发，会计核算，纳税

中图分类号：F301；F302.6 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）09-0299-01

一、土地一级开发基本概念

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

开发范围内的土地按用地性质分为部分基础设施建设用地、划拨用地和出让用地，最终土地供应收入按划拨用地和出让用地两类不同的用地性质进行收入分配。划拨用地在政府完成供应手续后，负责向企业支付相应的净地成本；出让用地在政府完成“招标、拍卖、挂牌”并在规定时间内取得土地供应收入后，支付给企业相应的土地开发补偿费用，包括按一定方法计算的土地供应预结算成本和土地增值部分在市财政根据国家规定扣除部分基金后的比例分成。

二、土地一级开发会计核算现状

在现企业会计准则体系下，不能找到一个与之完全相符的具体会计准则作为参考，实务中，对于土地一级开发会计核算选择仍是一个值得探讨的问题。目前主要存在以下几种观点：

（一）销售商品模式。该种观点认为，与政府合作土地一级开发过程中，政府是不涉及资金投资的，企业也没有明确的保证金回收和取得一定的保底收益，要等取得招拍挂收入之后才会向企业支付开发成本及分成款，企业实质上承担了开发活动所形成资产的主要风险和报酬。同时，尽管土地的使用权不属于企业，但企业代政府进行土地收储形成的资产，在政府没有回购前，企业实质上对土地的使用权拥有一定的控制权。综合以上两个原因，应把开发成本记入“存货―开发成本”，作为企业的一项资产来核算，待取得政府返还成本和分成收入时再确认收入并结转相应的成本。如南京新港高科（2008年度注1、2），按照回款全额确认收入。

这种模式主要能够将回款全额作为收入，有利于日后项目融资。按房地产业进行会计核算，更符合公司会计核算模式，便于成本的统计分析，有利于经营管理，且能够完整反映公司的产值、真实体现公司发展规模。但是，因土地的使有权不属于企业，与确认销售收入的前提条件不相符，并且存在纳税风险，有可能全额征缴营业税。

（二）劳务或建造合同模式。该种观点认为，对于土地一级开发业务而言，土地是政府的，企业并没有拥有所开发土地的所有权。企业只是受政府的委托，政府行使土地收储职能，实质上只是提供一项劳务而已。

但是，如果企业不具备施工资质，那么就不适用该项会计准则。

（三）金融资产模式。该种观点认为，参与土地一级开发的企业，并不拥有所开发土地的使有权和销售权，政府与企业合作开发的最主要原因就是利用企业的资金优势，企业实质上就是一种让渡资产使用权的行为。企业垫付开发过程中所需的全部资金，土地供应后政府返还企业垫付的土地开发成本支出外加一定比例的利润分成，对于企业开发土地过程中的支出应作为一项债权来核算。

这种核算方法主要争议因合同实质是合作开发，不是单纯借出资金收取固定利息，不能可靠估计回收的金额，不满足金融资产或让渡资产使用权收入的“未来收入金额能够可靠计量”确认条件，且营业收入按差额确认，也不利于企业融资，不能够完整反映公司的产值，也不能真实体现公司发展规模。在相关债权科目下核算投入的成本，不利于成本费用的归集，且可能会造成今后政府对投资成本的确认额减少，可能导致企业损失。

（四）回款额作为政府补贴。将政府的成本返还作为财政补偿金收入，计入“营业外收入”核算，如长春经开2008年年报。

（五）参照企业会计准则对BOT业务的相关会计处理规定进行核算，如中国证监会《关于上市公司执行企业会计准则监管问题解答》2011年第一期解答。

三、土地一级开发会计核算建议

（一）比较接近的土地一级开发会计核算相关制度和规定

1、财政部于2008年8月7日出台了《企业会计准则解释第2号公告》，规定了与BOT业务相关收入的确认，且BOT业务所建造基础设施不应作为项目公司的固定资产。

2、中国证监会《关于上市公司执行企业会计准则监管问题解答》2011年第一期，问题3答复中给出了会计核算处理，即单位提供建造服务的，按照《企业会计准则第15号――建造合同》确认相关的收入和成本，其收入按应收取对价的公允价值计量，同时确认长期应收款；单位未提供建造服务的，应按照建造过程中支付的工程价款等考虑合同规定，确认长期应收款。

（二）土地一级开发会计核算建议

由于土地一级开发属于BT模式，目前在财政部未给出明确核算方法的情况下，该业务会计核算可以按照中国证监会《关于上市公司执行企业会计准则监管问题解答》2011年第一期的解答进行会计核算，保证了开展同类业务企业的会计核算统一性和财务报表可比性。

不过，这种核算方法虽然确定了土地一级开发（BT模式）会计核算方法，但是未提供建造服务的企业开展此类业务，在“长期应收款”核算，将不利于企业融资，也不能够完整反映公司的产值，不能真实体现企业发展规模，不利于成本费用投入的归集。

在此，建议财政部就企业未提供建造服务的土地一级开发业务明确更加科学的会计核算方法，真正体现企业创造的价值，同时兼顾企业融资需求。

四、土地一级开发涉税探讨

各地区存在纳税政策不一致现象，如：

（一）按投资方收取的全部回购款全额征收营业税，如渝地税发[2008]195号规定。

（二）按投资方收取的回购款差额征收营业税，如：宣城市地方税务局关于《营业税财产行为税税收政策问答（第一期）？》（2008年3月14日）的规定和《吉林省地方税务局关于“建设―移交”投融资建设模式税收政策的公告》的规定。

（三）纳税行业划分存在不一致现象，有的按照建筑业缴纳营业税，有的按照服务业缴纳营业税。

由于存在上述问题，2013年度国家税务总局下发了《国家税务总局关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告（国家税务总局公告2013年第15号）》，对土地一级开发涉税情况进一步了明确，从公告可以看出，虽然《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函〔2009〕520号）未废除，但只对规划设计单位、施工单位提供规划设计劳务和建筑业劳务取得的收入征收营业税，实际的土地一级开发项目只涉及企业所得税。

当然随着国家税务总局将房地产行业纳入“营改增”范围后，此类涉税问题就更清晰了。

参考文献：

[1] 企业会计准则第14号--收入。

城投公司会计核算篇9

关键词：房地产企业 资金 合同 成本 税务筹划

房地产行业在经历了高投资、高收益的投资热潮后，目前形势不容乐观，尽管国家相继出台了有利于房地产行业发展的相关政策，但要想继续收获高额利润已经不可能，如何在现有形势下保持不败之地，成为每个房地产企业需解决的棘手问题。笔者现就所服务的某钢城房地产开发公司如何从加强财务管理和税务筹划作为制胜点来进行阐述。

房地产开发企业投资大、周期长、贷款多、涉税繁、风险高、政策强。要加强房地产开发企业的财务管理，可从以下四点着手：

一、加强资金管理

1、房地产企业从项目前期调研到产品开发至可预售状态历时较长，巨额的地价和房屋工程造价，需要投入的资金数量较大，要使开发项目顺利完成，解决融资问题是企业的头等大事。某钢城房地产开发公司在拿地前就进行了深入的项目可行性研究，对项目总投资作出合理的资金预算。因为项目开发的第一笔大额用款是支付土地款，它占整个开发项目较大的成本比重。土地款一般不可能得到银行贷款的支持，而是靠股东的自有资金投入。该公司在成立时就预先考虑到将要支付的土地款先作为公司的注册资本投入，扩大企业规模，使开业后自有资金就达到项目总投资的40%，以便于后续向银行争取项目开发贷款。

2、资金是房地产开发企业的命脉和血液。为了保证资金链的通畅，提高资金使用效率，降低资金成本。该房地产公司财务部每年第四季度就着手编制下一年度资金预算，平时配合和协助各业务部门编制各部门的月度、中期资金计划。每月计划汇总后对资金作出平衡，严格根据资金计划进行付款。合同付款环节是房地产公司最重要的资金管理环节，为严格把好项目用款关，财务部对每笔付款尤其是工程施工大额款项，要求工程部开具"付款通知单"，并由工程部负责人与分管项目的公司副经理审核签字，经财务审核合同条款后才予以支付。做到每笔付款用途明确，付款进度严格执行合同规定，经得起审计检查。每月末编制"资金月度计划执行反馈表"，对每月资金使用情况进行反馈和检查分析。

二、加强合同管理

合同管理是房地产开发企业财务管理的又一重要环节。通过签订各类合同（土地出让合同、施工承包合同、设备采购合同、设计咨询合同等等），作为支付房地产公司各项目用款的依据。为使合同管理和项目资金的使用更加规范化、高效化、合理化。

三、加强成本管理

1、成本核算既是企业的一项基础工作，也是企业致胜的关键因素之一。房地产企业开发成本核算中成本名目繁多，该公司首先对项目建设中发生的前期可行性研究费、规划设计费、工程开发成本、开发间接费等进行了整体测算，进而编制项目总投资预算，并结合实际工程进度情况适时修订编制"项目投资流量预算"（自项目开发原始投入起到项目竣工止），并从静态和动态方面都加以测算，静态方面主要测算：股东投资回报率、回收期、净资产收益率等指标；动态方面主要测算：内含报酬率（IRR）、净现值（NPV）、净现值指数、动态投资回收期等指标。

该公司非常重视基础数据的收集和整理，要求公司管理者和员工树立成本意识，在每个部门和环节上都要求员工既从自身做起，节约成本，又注重成本相关数据的记录、保存和传递，为财务部准确地进行成本核算打好基础。

2、在充分掌握各项税收政策和会计准则的基础上，合理准确地核算和区分开发成本和开发费用，否则将带来经营阶段和清算阶段的稽查风险、税收风险和经营风险。在正确按成本对象核算成本的同时，还应正确区分开发成本中的开发间接费与开发费用（即期间费用），这不仅关系到会计核算的准确性和企业所得税汇算清缴工作，还直接关系到土地增值税的清算中扣除数的基数的准确性，土地增值税在房地产开发企业的税费支出中占很大的比重，影响利润额也较大，税务机关会重点清算和稽查，对已列入开发间接费中的不合理的部分（包括不合理的借款费用等）予以剔除，再作为扣除数基数计算开发费用和加计扣除部分。 坚持按税法要求做好上述两大成本区分，加强成本核算管理，可以避免以后所得税汇缴清算和土地增值税清算带来的不必要的麻烦，并为企业提高经济效益作出应有的贡献。

四、提高财务人员素质

鉴于房地产企业财务管理的特殊性，财务管理人员不仅要具备专业财务知识，同时也要学习相关知识内容，如：成本控制、工程管理、资金管理等。鉴于这方面因素，该公司经常对财务人员进行业务培训和职业道德培训，不断更新财务管理理念，学习掌握最前沿的房地产理论知识，鼓励财务人员保持刻苦钻研、循序渐进、精益求精、的工作作风，以加快财务管理水平的不断提升，为公司决策者提供充足及时准确的决策信息。

五、加强税务筹划

1、该公司通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划

土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，房地产公司可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。

2、相关借款利息的筹划

由于该房地产公司的开发资金主要来自向银行和母公司的借债，资金量大、借款期限长、利息费用多。所以针对开发完工之后发生的利息费用，通过按转让房地产项目分别计算、分摊并提供金融机构证明，使其不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，据实扣除，对借款利息进行税收筹划。

3、销售房产时的税收筹划

该房产公司通过改变销售模式的筹划降低了税负。该房产公司设立了销售公司作为分公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税筹划空间很大。

4、递延纳税时间

城投公司会计核算篇10

严格定义

《大病保险业务办法》明确了大病保险的定义，“所称城乡居民大病保险，是指为提高城乡居民医疗保障水平，在基本医疗保障的基础上，对城乡居民患大病发生的高额医疗费用给予进一步保障的一项制度性安排。具体做法是从城镇居民基本医疗保险（以下简称“城镇居民医保”）基金、新型农村合作医疗（以下简称“新农合”）基金或城乡居民基本医疗保险（以下简称“城乡居民医保”）基金中划出一定比例或额度作为大病保险资金，通过招投标方式向符合经营资质的商业保险公司购买大病保险。”

与2012年9月下发的《关于规范开展城乡居民大病保险业务的通知》（征求意见稿）相比较，此次对大病保险的定义更加科学和合理，2012年9月的征求意见稿中所谈到的大病保险的定义是这样规范的：“是指提高城乡居民医疗保障水平，对城乡居民患大病发生的高额医疗费用进行补偿，从城镇居民基本医疗保险基金、新型农村合作医疗基金中划出一定比例或额度作为大病保险资金，相符合经营条件的保险公司购买的商业健康保险。”

首先，《大病保险业务办法》明确提出大病保险是在基本医疗保障的基础上对城乡居民患大病发生的高额医疗费用给予进一步保障的一项制度性安排，它的发生是在基本医疗保障的基础上产生的，也就说它的产生是建立在基本医疗上的第二次费用，没有基本医疗就不需大病保险，它的产生是基本医疗的报销后剩余的部分的再次费用的发生。其次，明确指出是制度安排，“制度性的安排”意味着是政策性的、带有强制性的安排，也就是说，大病保险列入了国家的战略安排中，是一项关系到广大老百姓制度。

第三，定义中也明确指出，大病保险费用的作用是基于基本医疗保险的基础上补充，是第二次费用，是对基本医疗的补充，也就是说，在基本医疗上线超出的部分才能实施大病保险。

第四，明确了大病保险的业务开展是通过招标方式产生的。通过招标的方式是确保公开、公正的阳光方式，在一定程度上保证了这项事关人民福祉的政策在人民的监督下运行。

在《大病保险业务办法》中，第一章的总则中还明确了实施的地方部门，“本办法所称投保人为地方政府授权的部门；被保险人为大病保险开展地区参加城镇居民医保、新农合或城乡居民医保的全部参保（合）人；受益人为被保险人本人。”通常情况下，大病保险实施的具体办法一般由省政府牵头，省内相关职能部门具体参入，相关职能部门一般是卫生部门、劳动和社会保障部门和保监局三家共同参入进来联合办公，确立相关的保险人资质，最后由保险人承办的过程。监督则由三家单位共同组成的部门联合实施。一般情况下，由省政府根据本地的实际情况，制定本省的实施大纲，具体的落实办法都是由卫生部门、劳动社保部门和保监局落实，各地市州还要根据当地的情况确立投保费用，然后，各地市州或县级以上政府全程监督。

严格投标管理

《大病保险业务办法》的第三章单独提出了投标管理和相关政策。

保监会所制定投标资质为，保险公司总公司开展大病保险业务基本条件：“注册资本不低于人民币20亿元或近三年内净资产均不低于人民币50亿元；专业健康保险公司除外；满足保险公司偿付能力管理规定，专业健康保险公司上一年度末和最近季度末的偿付能力不低于100%，其他保险公司上一年度末和最近季度末的偿付能力不低于150%；在中国境内连续经营健康保险专项业务5年以上，具有成熟的健康保险经营管理经验；依法合规经营，近三年内无重大违法违规行为；能够对大病保险业务实行专项管理和单独核算；具备较强的健康保险精算技术，能够对大病保险进行科学合理定价；具备完善的、覆盖区域较广的服务网络；配备具有医学等专业背景的人员队伍，具有较强的核保、核赔能力和风险管理能力；具备功能完整、相对独立的健康保险信息管理系统，能够按规定向保险监管部门报送大病保险相关数据；中国保监会规定的其他条件。”

同时，“办法”还规定：“同一保险集团公司在一个大病保险统筹地区投标开展大病保险业务的子公司不超过一家。保险集团公司应当整合资源，加强指导，统筹协调子公司做好大病保险业务。”

保险公司省级分公司（含计划单列市分公司、总公司直管的分公司）开展大病保险业务应当具备以下基本条件：“总公司具有开展大病保险业务资质；总公司批准同意开展大病保险业务；近三年内无重大违法违规行为；在开展大病保险的地区配备熟悉当地基本医保政策，且具有医学等专业背景的专职服务队伍，能够提供驻点、巡查等大病保险专项服务；当地保监局规定的其他条件。”

中国保监会在第一时间“公布并及时更新具有资质的保险公司总公司名单。”《大病保险业务办法》还说，“保监局根据本办法和中国保监会公布的保险公司总公司名单，公布并及时更新具有资质的保险公司省级分公司（含计划单列市分公司、总公司直管的分公司）名单。”

明确了投标资质后，保监会还公布了具体的投标办法，这个办法应该是保监会近年来第一次，具体流程法如下：

投标人应按照招标文件的要求编制投标文件，对招标文件提出的要求和条件作出实质性响应。投标文件应根据招标人提供的基本医保经验数据及提出的管理服务要求，科学预估承保风险和管理服务成本，合理确定保险费、保险金额、起付金额、给付比例，同时包括大病保障对象、保障期限、责任范围、除外责任、结算方式、医疗管理和服务措施等内容。投标文件应经保险公司总公司批准同意，并由总公司出具精算意见书、法律意见书和相应授权书。

投标人不得弄虚作假，不得相互串通投标报价，不得恶意压价竞争，不得妨碍其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益，不得以向招标人、评标委员会成员行贿或者采取其他不正当竞争手段谋取中标，不得泄露招标人提供的参保人员信息。”

投标人应在投标7个工作日之前，向当地保监局报告拟投标大病保险项目的名称、招标人、投标时间等基本情况。

保监局应全程跟踪招投标过程，监督保险公司依法合规参与大病保险投标。对投标价格明显偏低的，保监局要进行综合评估，禁止恶性竞争。

投标人在中标后，应按照招投标文件内容规定，与投保人签订大病保险合作协议。大病保险合作协议的期限原则上不低于三年，大病保险合同内容可每年商谈确定一次。

大病保险合作协议签署后，应在一个月内由保险公司省级分公司（含计划单列市分公司、总公司直管的分公司）报送当地保监局。

规范作用流程的目的是为了置该政策于监督下，对此，保监会可谓用心良苦，因为这种做法无疑是从另一个方面是为了扭转保险业的形象问题。

规定事无巨细

该“办法”不仅规定了投标管理办法，还规定了相关的配套办法，可谓是细无巨细。例如：

《大病保险业务办法》在《指导意见》的基础上，对大病保险的市场准入和退出条件作了明确规定，要求开办大病保险的保险公司必须偿付能力充足；近三年内无重大违法违规行为；具备较强的健康保险精算技术；并需配备具有医学等专业背景的专业人员；具备功能完整、相对独立的健康保险信息管理系统。保险公司在投标过程中违反有关规定，开展大病保险业务过程中受到3次以上行政处罚，或违规支付手续费、给予保险合同约定以外的回扣或者其他利益的，保险监管机构三年内不将其列入大病保险资质名单。

《大病保险业务办法》对保险公司的投标行为进行严格监管，要求投标文件由保险公司总公司同意，并出具精算意见书、法律意见书和相应授权书。严禁投标人弄虚作假，相互串通投标报价，恶意压价竞争，向招标人、评标委员会成员行贿或者采取其他不正当竞争手段，泄露招标人提供的参保人员信息等行为。《办法》还要求保监局全程跟踪投标过程，监督保险公司依法合规参与大病保险投标。

《大病保险业务办法》对保险公司开展大病保险业务进行了规范，要求保险公司制定大病保险专属产品，并根据投保人提供的基本医保经验数据，建立大病保险精算模型，科学制定产品参数、厘定费率，审慎定价。要求保险公司与政府有关部门加强沟通合作，实现大病保险信息系统与基本医保信息系统、医疗救助信息系统和医疗机构信息系统的对接，严格用户权限管理，确保信息安全。

《大病保险业务办法》要求保险公司加强大病保险服务能力建设。建立大病保险专业队伍，通过电话、网络等方式为被保险人提供咨询、查询服务，根据被保险人分布情况，设立服务网点，为投保人和被保险人提供便捷服务。加强大病保险与基本医保、医疗救助的衔接，提供“一站式”即时结算服务和异地就医结算服务。《大病保险业务办法》在《指导意见》有关规定的基础上，规定保险公司应在医保主管部门的授权下，依据诊疗规范和临床路径等标准或规定，通过医疗巡查、驻点驻院、抽查病历等方式，做好对医疗行为的监督管理，及时将发现的冒名就医、挂床住院、过度医疗等违规问题通报投保人和政府有关部门，并提出相关处理建议。

《大病保险业务办法》要求保险公司对大病保险单独核算，加强资金管理，严格核定业务成本，据实列支大病保险经营费用支出，加强费用管控力度，降低大病保险管理成本，提高经营效率。《大病保险业务办法》特别要求保险公司要遵循收支平衡、保本微利的原则，与投保人协商合理确定大病保险赔付率、费用加利润率。建立动态风险调整机制，根据实际经营结果、医保政策调整和医疗费用变化情况，通过调整下一保险期间保险责任、保险费率等方式，对保险期间的超额结余和政策性亏损等盈亏情况进行风险调节，确保大病保险业务可持续发展。