城投资产管理范文10篇

城投资产管理范文篇1

2001年“一法两规”出台后，我国的房地产信托开始起步发展，并随着社会环境和政策的变化不断地进行创新，向标准REITs靠拢。尽管真正意义上的REITs迄今为止尚未推出，但我国的房地产信托离REITs正在越走越近。

4.1.1我国房地产信托的发展历程

2001年《信托投资公司管理办法》和《中华人民共和国信托法》开始施行，2002年《信托投资公司资金信托管理暂行办法》出台，这“一法两规”的出台表明中国的信托事业开始走入规范化、法制化。《信托投资公司资金信托管理办法》允许信托投资公司开展资金信托业务，这导致房地产信托型基金开始大规模发展。2003年6月，“121号文”即《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》出台后，央行房地产信贷政策收紧，限制银行业向房地产过度倾斜，使得房地产融资开始向信托转移，为房地产信托融资提供了难得的机遇，房地产信托自此成为支持信托行业盈利的“三驾马车”之一。相关数据显示：2003年9月，房地产信托方案的发行额30亿元，到了年底，猛增至60亿元，2004年底，房地产信托方案发行额达到了111.74亿元[40]。而2005年1至9月，房地产信托更是如火如荼。这一期间信托公司先后推出了众多房地产信托产品，如“北京三环新城”信托项目、“太阳星城”信托项目、“金融街写字楼项目贷款”信托项目、“法国欧尚天津第一店”信托项目、“宣祥家园经济适用房”信托项目、“第一城”产权投资项目、“时代奥城”信托项目、“爱建新城”信托项目等。房地产信托也出现了新的模式，如财产信托等模式。2005年9月，银监会发出“212号文”即《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，大幅提高了房地产信托的门槛：自有资金超过35%、四证齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资。结果导致当月房地产信托的发行数量和资金规模比上月分别回落19.7%和36.4%。自此，信托行业对房地产投资信托基金（REITs）及夹层融资等房地产融资的信托方式进行了大量的研究与探讨。其中，最具代表的有联华信托发行的被誉为国内首只“准房地产信托基金”的“联信·宝利”1号。其后，联华信托发行的“联信·宝利”7号,被业界喻为开拓了-30-国内“夹层融资”的先河，是介于股权与债权之间的投资形式。此外，北京国投发行的“沁春家园”、“郦城”两个商业房产与“万象新天”一个住宅房产信托基金；深圳国投推出的“嘉德深国投雨花亭（长沙）中心项目”，都有各自不同的创新。2007年年初，银监会的《信托公司管理办法》和《集合资金信托管理办法》放开了对集合信托计划的合格机构投资人数量的限制17。同年4月中国证监会正式成立房地产投资信托基金（REITs）专题研究小组。12月，信托公司集合资金信托计划中投向房地产领域的规模占比由11月的25%跃升至43%。但据有关统计，在2007年发行的587个信托中，不动产信托只有53只，占比9.03%；集合信托融资金额为845亿元，不动产信托融资115亿，占比13.6%。全国全年房地产投资额大致为2.528万亿元，其中，来自不动产信托的投资占比为0.46%[41]。由此可见，在信托业务中，房地产信托的比重还很小。这主要由于我国目前尚缺乏与REITs产品相配套的税收、登记等政策。2007年联华信托与中信信托共同取得了央行的REITs试点资格。至今，真正意义上的REITs尚未在中国内地市场诞生。

4.1.2我国房地产信托的运作模式

我国实践中发展起来的房地产信托主要是指信托投资公司通过发行信托计划，筹集资金，投资房地产项目、为房地产企业提供抵押贷款或从事房地产企业的权益性投资等。如图9所示，我国房地产信托的模式，可以分为两大类即资金信托和财产信托。图9我国房地产信托模式图1．资金信托模式17原先实行的管理办法中没有对持有人进行自然人和机构投资者的区分，只是要求持有人不超过200个。现规定“单个信托计划的自然人人数不得超过50人”，但是“合格的机构投资者数量不受限制”。房地产信托资金信托财产信托权益型债务型混合型经营性权益型非经营性权益型直接债务融资型间接债务融资型-31-资金信托模式根据资金运用方式不同又可分为权益型信托模式、债务型信托模式和混合型信托模式[42]。

（1）权益型信托模式权益型信托根据信托投资公司是否直接参与投资对象的经营又可分为经营性权益型信托和非经营性权益型信托。前者是信托公司运用信托资金成为房地产企业股东或房地产项目所有者，直接经营房地产企业或房地产项目，获得经营所得，作为信托投资收益来源。后者指信托投资公司成为房地产企业股东或房地产项目所有者后，不直接经营房地产企业或项目，而是与相关当事人约定在一段时间后，相关当事人按约定价格（溢价部分为信托投资收益）回购信托投资公司的股权或所有权。上海五洲国际大厦投资资金信托是较典型的经营性权益型信托18。该计划由中泰信托投资有限责任公司（简称“中泰信托”）将委托人的信托资金集中起来，形成具有一定规模和实力的资金组合，购买上海五洲国际大厦的部分房屋，并长期租赁给华夏银行上海分行作为办公营业场所，每年租金不低于资金额的7%，租赁期从2003年7月开始至2013年9月底，长达10年。在信托期满前，受托人如与承租人签订新的租赁协议，可设立新的集合资金信托，所募资金作为本信托项下的信托收益，否则，受托人将处置房产，处置收入作为信托收益。该项目的特点：A.直接经营房地产项目，委托人不仅可享受房地产投资所带来的收益，还将享受房产增值所带来的收益。B.期限长，是当时国内最长的信托计划。C.项目到期后召开受益人大会，来决定项目继续或清算。D.项目的收益在扣除信托费用和报酬后全部归委托人，项目的风险也由委托人承担。可以说，本信托计划除了还不能上市流通，筹资能力还不强（当时仍受“200”份的限制），规模较小（集合资金约2200万），只投资一个物业尚未进行资产组合外，已经具备REITs的相关特点。

（2）债务型信托模式债务型信托根据贷款主体的不同又分为直接债务信托和间接债务信托两种模式。前者是指房地产企业为贷款主体，向信托公司贷款融资，信托公司不是用自有资金而是用募集的信托资金向房地产企业发放贷款。后者是以购买者为贷款主体，向信托公司贷款买房而间接实现房地产企业融资。18案例来源：直接债务融资比较常见，尽管融资成本要高于银行贷款但仍然被很多企业接受。因为与房地产项目的本身的收益率相比，信托融资成本仍属于可接受范围。（3）混合型信托模式混合型信托是指房地产企业采取权益融资和债务融资相结合的方式向信托公司融资。由于股权融资和债券融资结合，其风险高于股权融资。因此，信托公司会要求开发商提供足额抵押以防范风险。

2．财产信托模式房地产类财产信托设立的前提是委托人必须提供业已存在并具有较强现金流和变现能力的房地产类信托财产，并将之委托给信托公司，设立财产信托，委托人取得信托受益权；随后委托人可以将信托受益权分级为优先受益权和普通受益权，将优先受益权转让给投资者实现融资，或将受益权抵押进行债务融资。信托公司作为受托人将处置信托财产所得进行专项管理，优先支付优先受益人的本金和收益，在优先受益人的本金和收益得到保证后，其他信托受益人才能参加分配。财产信托的转让年限结束后，委托人回购该项房产。财产信托的优点：收益直接来自于财产本身，使得投资者比较容易把握。另外，为了控制风险，财产信托中一般设置优先信托权益和普通信托权益，投资者所持有的是从已存在的大额资产中优先受益的权利，这种风险防范方式是一般资金信托产品所不具备的。图10财产信托的运作杭州凯悦财产信托优先受益权投资计划是属于此种模式19。其设计思路如下：A.该项目的业主杭州利星凯悦大酒店将其评估为4.27亿元的购物广场房产租赁19案例来源：委托人（房地产开发公司）受托人（信托公司）受益人（投资者）房地产类财产信托信托受益权普通受益权优先受益权本金和收益-33-收益财产信托给中泰信托投资有限责任公司（简称“中泰信托”）。B.本信托项下的受益权分为优先受益权和普通受益权，其中优先受益权价值3.5亿元，分为3.5万份，由中泰信托按照信托合同的约定对外转让。受让人（即本投资计划的投资者）成为优先受益权的受益人。C.在信托承续期内，该房产租金收益在扣除信托费用后后由受益人分享。D.杭州凯悦承诺回购，并以评估价值为6.75亿元的购物广场房产抵押给中泰信托，保证信托计划期满后按原值回购全部优先受益权。E.中国华闻投资控股有限公司对该项目提供不可撤销保证。该项目于2004年5月成立，期限为2年。受让人可选择持有1年，或持有到期满2年。第1年的预期可分配优先受益权的信托利益为：优先受益权价值的4.8%。第2年的预期可分配优先受益权的信托利益为：优先受益权价值的5%。本计划每年分配一次，优先受益权的信托利益以现金方式100%向受益人进行分配。图11杭州凯悦财产信托优先受益权投资计划的运作流程

4.1.3我国近年来开发的相关REITs产品

近年来，各机构不断加强对REITs的开发研究力度，积极尝试开发REITs产品。其中有些产品未能成功，而有些产品在某些方面取得了一定的进步。1.快鹿产权式REITs20快鹿产业港由上海快鹿投资集团于2003年开始投资建设，总面积达9平方公里。计划招商引资近50亿元，规划建设成为集合厂房、写字楼、酒店、住宅的“新城”。20案例来源利星凯悦大酒店（委托人）购物广场合法拥有中泰信托（受托人）租赁收益财产信托资人投（先优益人受）优先受益权转让转让金额租赁收益本金和收益转让金额到期回购-34-上海快鹿投资集团有限公司（以下称“快鹿”）与嘉富诚国际资本有限公司（以下简称“嘉富诚”）达成合作方案，共同对快鹿产业港2.1平方公里工业地产，建立一个规模20亿元人民币的资产包。其中，“快鹿”拿出15万平方米优质租赁型厂房，实施“产权式REITs”打包。回报主要锁定快鹿产业港一期“民营经济示范园”中18家企业的租赁收益，募集所得全部用于快鹿产业港滚动建设。2007年3月18日，快鹿产权式REITs发售仪式启动。短短一天半的时间，成千上万小额投资者认购踊跃，有1700万资金流向快鹿集团。随后，该项目由于严重违规而被叫停。通过快鹿产权式REITs，我们可以得出很多启示。首先，从投资者对产品认购的踊跃程度看出公众迫切需要新的投资品种，尤其是REITs这种收益较稳定风险较低的产品。其次，由于目前尚无专门的法律对REITs加以规范，导致产品在设计上存在瑕疵，如，没有专门法律对REITs的公募和私募加以鉴定，如果按照信托法“单个集合资金信托计划的自然人人数不得超过50人”的规定，该产品属于公募，因此需要取得公募资格，发行公募产品需要经过中国人民银行批准，否则就构成了非法集资，从这点看快鹿产权式REITs存在缺陷。再则，信息披露的不足，使快鹿集团将快鹿产业港产权做了两次抵押融资的情况事后才被发现等等。因此，REITs要发展，需要制定专门的法律法规对产品加以规范，同时监管者需要积极防范可能引发的公众集资风险。2.“联信·宝利”系列产品和联信精瑞私募股权基金型信托21REITs在国内有失败的案例，但同样有很多突破性的发展，如作为REITs试点单位之一的联华国际信托投资有限公司（简称“联华信托”）在开发产品方面取得了很大进步。（1）“联信·宝利”系列产品2005年1月联华信托推出的国内首例准房地产信托——“联信·宝利”中国优质房地产投资信托方案。该产品遵循REITs的标准进行设计，以专业投资中国优质房地产项目为投资目标，率先启动“先筹资，后选投资项目”的信托方式并借鉴了香港领汇房地产信托基金、美国REITs和内地证券市场基金的成熟管理模式，接近于契约型封闭式投资基金的模式。该信托产品也是目前国内最为成功的一只面向普通投资者的房地产信托产其主要特色如下：A.该产品不指定用途，先募集资金，然后在国内房地产行业前景看好的地区投资房地产行业。B.投资方式多样，主要运用方向是贷款给房地产经营企业，或投资房地产经营企业股权，或购买商业用途楼房或住宅。信托收益主要来源是贷款利息收入、股权投资收益、房产转让与租赁收入。C.多期发行，以往的房地产信托产品通常只发一期，而“联信·宝利”将采取分期发行、持续推出的方式等，到2006年7月“联信·宝利”9号也已经推出。D.“联信·宝利”信托预期收益采取了5.3%+浮动收益+超额收益的措施，类似证券投资基金的分红制度，并采取类似证券投资基金的信息披露制度。E.为充分保障优先受益人的各项权利，联华信托设计了受益人大会制度，加强了投资人的知情权以及对信托机构的约束能力，通过行使受益人表决权，使投资者真正参与信托事务的重大决策。F.引入了外部投资顾问制度。G.在“联信·宝利”7号产品中应用了“夹层融资”。这一融资方式，被业界称为对“中国式REITs”的尝试。夹层融资(MezzanineFinance)是指在风险和回报方面介于股权和债权之间的一种融资形式。对投资者而言，它是介于股权和债权之间的投资形式，在风险与收益方面都比单纯的股权和债权投资要中性一些[43]。即从资金费用角度看，夹层融资低于股权融资，如可以采取债权的固定利率方式，对股权人体现出债权的优点；从权益角度，其低于优先债权，所以对于优先债权人来讲，可以体现出股权的优点。在房地产领域，由于传统优先债及次级债都属于抵押贷款，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股。上个世纪90年代后，由于抵押贷款渠道变窄，房地产夹层融资在美国蓬勃发展起来。在我国应用“夹层融资”，房地产开发不需要取得项目四证22，在项目具备向银行和信托公司进行贷款融资前，即可通过股权融资，但是这种股权融资又没有过多地削弱项目方的控股权。“联信·宝利”7号是以优先股的方式参与房地产开发建设，受托人将信托计划资金投资于大连琥珀湾开发有限公司，获得其60%的股权，信托预期年收益率为5.3%－7.39%。为加强信托产品的流动性，产品首次借鉴了国外期货市场运用成熟的做市商办法，即由联华信托或其指定机构承诺提供不低于3000万元的资金，在信托计划满一年后，如部分客户急需现金，按照事先约定的溢价率受让拟转让的信托受益权。这种在信托产品中增加流动性的安排，为发展中国内地22房地产开发贷款中的“四证”指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。-36-REITs市场提供了可以借鉴的经验。该系列产品的不足之处：因为缺乏上市条件，此信托计划仍难以像真正的REITs那样实现全流通,以健全投资者的退出机制。（2）联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划2007年初，信托“新两法”放开了对集合信托计划合格的机构投资人数量的限制，并且鼓励信托公司的信托产品更多地从事投资业务。这就为信托公司推出私募股权投资类的基金型信托产品铺平了道路。依据“新两法”，国内第一个私募股权房地产投资基金信托计划——联信精瑞房地产基金信托诞生了。该基金信托是由全国工商联房地产商会作为组织发起人，联华信托作为受托人，首次募集20亿元，合格的投资者最低认购金额不低于100万元，封闭期为五年，预期年回报率20%以上。后续的目标募资规模为200亿，自然人投资起点为100万元。该计划中，发起委托人分A、B、C三类，A类为优先委托人，投资规模占首期规模30%，享受固定收益，大约8%-10%；B、C类均享受普通受益权，在保证A类有关权利的前提下享受收益，同时也可能享受超额回报。B类和C类的区别则在于，C类拥有更多义务，收益率不低于2%，不高于5%，并有可能参与决策。基金信托成立之后，所募集的资金主要用于三大业务，一是Pre-IPO,以未上市的项目为主。最后通过出售上市以后的权益或股权、溢价销售股权等一些方式实现收益；二是提供夹层融资；三是Pre-REITs，收购一些项目，如果可能的话，未来可以通过REITs上市。募集资金投向主要涉及：符合国家宏观调控要求和绿色生态环保要求的、有上市潜力的地产企业的股权投资与有REITs需求的地产企业项目公司的股权投资、优质房地产短期夹层融资。不足之处：由于中国的REITs市场尚未起步，该产品只是将REITs作为三项业务之一（即Pre-REITs），即使REITs部分也尚未实现上市流通。

4.1.4我国的专项资产管理计划

由以上分析可知，目前我国房地产信托产品与REITs还存在很大的差距，其中一个重要方面就是不能上市流通。而国内的专项资产管理计划，虽然不叫信托23，但操作方式上与信托相似,并且能够在交易所上市交易，尤其是商业物业租赁23之所以不称为“信托”，主要由于两者的管理机构和监管机构不一样。“信托”往往由信托公司为受托人，受银监会监管；而“专项资产管理计划”是由证券公司为管理人，受证监会监管。-37-资产支持收益专项管理计划与REITs有一定的共性，有很多值得借鉴的地方。1．产生的背景专项资产管理计划（SAMP即SpecificAssetManangementPlan）是我国证券公司资产管理业务的一项重大创新。它的推出是贯彻落实“国九条”的一个具体举措。2004年1月《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》，共有九条，简称“国九条”。其中第四条明确提出，要健全资本市场体系，丰富证券投资品种；建立以市场为主导的品种创新机制；加大风险较低的固定收益类证券产品的开发力度，为投资者提供储蓄替代型证券投资品种。专项资产管理计划的设立方案，尤其是其中的固定收益性质和大宗交易安排，适应了投资者的投资需求，开创了新的融资渠道，充分体现了行业和市场的自主创新精神。2．计划介绍专项资产管理计划即企业资产证券化(ABS)，指证券公司面向境内机构投资者推广资产支持收益凭证，发起设立专项资产管理计划，用所募集的资金按照约定购买原始权益人能够产生可预期稳定现金流的特定资产（收益权或债权），并将该资产的收益分配给收益凭证持有人的专项资产管理业务活动。其有如下特点。（1）融资门槛低，市场需求广泛。即使资信度不高的企业，只要有好的资产及其带来的稳定现金流，就可以设计资产证券化产品。这类创新产品能够满足要求稳定收益的投资者的投资需求。（2）资金用途不受限制。企业所融资金的用途不受限制，无需披露。（3）创新产品，利益共赢。该产品一方面为企业开辟了一条低成本的融资新路径；另一方面为机构投资者提供了短期储蓄替代型投资品种，拓宽其投资领域，提高投资收益率并降低投资风险。（4）在证券交易所上市后，可在深沪大宗交易系统进行交易。（5）基础资产实现真实销售、破产隔离。3．发展概况2005年11月，中国证监会批准推出首个专项资产管理计划“联通收益计划”项目；12月批准推出“莞深高速收益计划”项目，并于12月29日在深圳证券交易所的大宗交易系统正式挂牌交易。2006年批准创新类券商作为计划管理人发行“华能澜沧江收益计划”。同年华泰证券发起“南通天电销售资产支持-38-收益专项资产管理计划”，并于8月10日在深交所上市。到目前为止，我国共有16个专项资产管理计划。下面以“远东首期租赁资产支持收益专项资产管理计划”为例对专项资产管理计划进行介绍。远东首期租赁资产支持收益专项资产管理计划由东方证券股份有限公司（以下简称“东方证券”）发售，是国内首个租赁资产证券化项目，以融资租赁债权为基础资产,较好地实现了资产的真实出售。产品还设计了优先级和次级产品,建立了储备基金,引进了外部担保。该产品于2006年5月成功募集设立，发售了优先级受益凭证和次级受益凭证，到期日为2010年6月21日，优先级受益凭证到期日为2008年1月24日。优先级受益凭证须全部面向境内机构投资者销售，次级受益凭证须全部售予远东国际租赁有限公司。东方证券为计划的管理人，交通银行为计划的托管人，中国中化集团为优先级产品的担保人，中国证券登记结算有限责任公司（以下简称“登记结算公司”）为受益凭证的登记结算机构。计划设立后，东方证券可向上海证券交易所申请优先级受益凭证在大宗交易系统转让。表4显示了远东首期租赁资产支持收益专项资产管理计划的要素[44]。表4远东首期租赁资产支持收益专项资产管理计划要素表票面利率3.1%加权本金回收期0.83年付息自2006年7月起每三个月偿付一次本息信用评级中诚信国际信用评级有限责任公司AAA投资对象远东租赁所拥有的部分特定融资租赁合同项下,将租赁物出租予各承租人,从而对各承租人享有的租金请求权及其相关的附属担保权益。-39-来源;笔者根据相关资料绘制图12远东首期租赁资产支持收益专项资产管理计划解析图4．与REITs的关系专项资产管理计划就是企业资产证券化，其与REITs有一定的共性，尤其是商业物业租赁资产支持收益专项管理计划24。（1）REITs是房地产证券化的一种实现形式。有些REITs在股份发行前就有了明确的房地产资产收购计划。比如在美国，很多REITs在IPO前就已经选定了房地产。如果REITs得以成功发行，并按计划实施了资产的收购和拥有，其结果就等同于把这一组资产进行了证券化。（2）REITs是可以上市流通的。而专项资产管理计划的收益凭证也可以上市，在大宗交易系统转让。尽管大宗交易实行的非连续竞价抑制了交易的活跃性，其流动性还不如REITs。尽管有共性，但两者之间仍有显著的区别，主要区别如下。（1）REITs是一种金融工具，而专项资产管理计划是一种手段和一系列制度安排。REITs可以是资产证券化这种制度的一种实现形式，本身并不是一种制度安排。（2）两者的操作程序不同。REITs通过向投资者发行证券募集资金，投资于一组确定或不确定的资产，其制度安排的逻辑起点是投资者(即资金的供给方)。24目前，政策鼓励五类资产的证券化，其中一类就是商业物业的租赁资产。远东租赁(原权益人）该资产管理专项计划权益让渡融资租赁债权(基础资产)东方证券(管理人)募集资金投资者优先受益凭证资金交通银行(托管银行)计划账户托管中诚信(信用评级机构)评级中国中化集团(担保人)信用提升交易所大宗交易系统-40-专项资产管理计划是把一组确定的资产加以证券化，然后把证券出售给投资者，其逻辑起点是现存的资产或者原始权益人的变现愿望（即资金的需求方)。（3）我国的专项资产管理计划是由证券公司为发起人和管理者的，而REITs发起人范围较广，通常包括基金管理公司、资产管理机构、信托机构、房地产公司等。经过上述分析，笔者认为，专项资产管理计划尽管不是房地产信托，但很多方面为我国发展REITs提供了经验，如上市流通的安排，REITs上市之前资产的选择等等，这些都值得我们借鉴。

4.1.5我国房地产信托产品的不足

我国的房地产信托产品经过不断改进和创新，某些方面已与REITs相似，如有些产品以有稳定租金收入的房地产资产作为支撑，通过房地产的租金收入来支付收益或者红利等。但总体而言它们还是一种不成熟的、过渡的金融产品，与真正意义上的REITs还存在很多区别，如表5所示。表5中国房地产集合信托投资与外国房地产信托基金的区别中国外国属性债券类居多股权类居多组织形式契约型封闭式美国公司型封闭式为主，亚洲国家契约型封闭式为主流动性在信托机构规定的场所交易，流动程度低大多在证券交易所流通税收要求没有规定有具体要求认购期限1年以上一般不低于8年到期日有没有预期收益率有（一般3%-9%左右）没有投资对象抵押贷款居多股权投资居多投资者收入来源抵押贷款利息分红和资本利得来源;笔者根据相关资料整理而成我国的租赁资产支持收益专项资产管理计划虽然与REITs有一定的共性，但本质上是资产证券化而不是REITs产品。所以，真正REITs的诞生仍需要我们不-41-断努力。

4.2我国发展REITs的必要性和具备的发展条件

4.2.1我国发展REITs的必要性

从我国房地产市场的发展，居民和机构投资者的需求等方面看，REITs在我国已迎来了良好的发展机会，推出REITs产品正当其时。

1.房地产业迫切需要新的融资渠道（1）目前我国房地产业的融资渠道存在一定的问题首先，目前的房地产融资方式具有局限性。当前中国的房地产融资主要来自银行贷款。虽然还采用信托融资、发行企业债券、发行股票并上市、股权投资、产业基金等融资方式，但其所占比重都非常小，远远不能满足多元化的融资需求。可供选择的融资工具的不足，很大程度上制约了房地产金融市场的拓展。其次，现有的融资方式无法满足长期、大量的资金需求。投资规模大、周期长等特点使房地产开发投资需要大量资金。现有的融资方式期限都较短，无法适应房地产开发周期的需要。目前我国房地产金融市场化程度仍有待提高，相应的融资方式也有待创新和拓宽。（2）REITs是解决问题的有效途径首先，REITs可以满足政策对贷款的要求。2003年6月，为控制银行房地产贷款风险，中国人民银行了《关于进一步加强房地产信贷业务的通知》（121号文件），规定房地产开发企业要申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。我国房地产企业的自有资金很多达不到这个标准。因此，房地产企业开始借助于房地产信托融资，首先通过信托公司的贷款充当自有资金，以达到银行30%的要求，再向银行申请贷款。但这种方式与国家的宏观调控政策相背离，因此，银监会在2005年9月1日下发了《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212号文件），规定新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全；自有资金超过35%；同时具备二级以上开发资质。而这些标准已经完全达到了银行贷款的标准，信托融资失去了灵活的优势，融资规模很快缩小。而发展REITs可以扩充企业的资本金，帮助企业达到贷款的要求。其次，REITs可以分散房地产金融市场的风险。我国房地产业的资金主要来-42-自银行，因此房地产金融风险基本上都集中在银行体系。而发展房地产投资信托基金（REITs），扩宽了房地产业的融资渠道，能够有效地分散房地产金融市场的风险。

2．机构和居民需要新的投资品种

（1）居民储蓄存款稳步增长，需求新的投资产品改革开放以来，我国城乡居民的储蓄存款逐年递增，如图13所示，到2006年底，我国城乡居民储蓄存款余额已经达到了161587亿元，大量积累的社会财富需要寻找健康的投资渠道。数据来源：各表内数据1995-2005年数据来自统计年鉴；2006年来自统计公报图131995-2006年我国城乡居民储蓄存款余额增长巨额资金需要相应的释放渠道，这也可以从股市对储蓄存款的影响中看出。自2006年5月份以来，随着众多股民在“牛市”财富效应“感召”下纷纷入市，股市对居民储蓄的分流作用不断显现。这一趋势在居民储蓄存款额的变化中得到了体现。据央行统计数据显示，2006年10月人民币储蓄存款比上一月减少76亿元，出现了自2001年6月份以来的首次月度储蓄存款下降，2006年全年，居民户存款增加2.09万亿元，同比少增1125亿元[45]。央行的2007年二季度货币政策执行报告显示：2007年上半年，金融机构居民户人民币存款余额同比少增5938亿元。然而，股市的持续走高孕育着巨大的风险，为了亿元城乡居民储蓄存款余额-43-防范风险，2007年央行已经连续多次提高存贷款利率。而相对于股市，RIETs收益稳定、风险较低，更具有投资价值，投资REITs可以得到长期稳健的回报。此外，我国目前的房地产信托产品不能公募，在发行时对最低购买金额的要求较高，这将众多的中小投资者拒之门外，使他们无法进入需要巨额资金、有丰厚回报的房地产投资领域。而REITs的诞生使中小投资者可以用很少的钱参与房地产业的投资，分享房地产业的丰厚利润。

（2）机构投资者开始成型，需要稳定的资金增值渠道随着我国保险市场的发展和养老保障制度的改革，我国的保险基金和保费收入增长迅速。近年来，养老、医疗、失业、工伤、生育五项社会保险基金收入每年递增在20%以上，五项基金累计结余从1998年的791.3亿元增加到2006年的8006亿元。2007年上半年全国五项社会保险基金总收入为4655.6亿元，同比增长29.9%。与此同时，截止到2006年底，全国企业年金基金累计结余91O亿元，全国社会保障基金资产规模达到2828亿元。2006年，我国保险业整体实力也迈上重要台阶，全年实现保费收入5600多亿，同比增长14.4%，保险公司总资产接近2万亿[46]。同时，中国的社保和保险仍处于起步阶段，随着中国社保体系的逐渐完善和居民保险意识的日益增强，机构投资者的资金量还会呈现加速增长的势头。机构投资者的资金需要有稳定增值、风险不能过大的投资渠道，房地产投资信托基金（REITs）则是适合机构投资者的投资品种。

3．资金市场和金融业需要有活力的产品从国外发展经验看，REITs具有收益稳定、风险低、与其它金融产品的相关程度较低等特点。将REITs引入资本市场，能优化市场的有效边界，分散金融业的系统风险，提高整个金融体系的风险化解能力。过去的一年里，中国资本市场一度出现过热的现象，为冷却资本市场过热局面，防止泡沫经济可能带来的不利影响，央行一方面要求证券公司、基金管理公司以及银行对于投资者进行风险教育，另一方面实行紧缩货币政策，给股市降温。而REITs的诞生将从过热的资产市场中分离部分理性投资人的资金，从而可能起到降低其它资产价格的作用。此外，从面临的国际竞争看，我国周边国家和地区的REITs发展非常迅-44-速，同时美国房地产投资信托公司也开始投资于美国以外的房地产，这些境外的投资基金、信托基金都在中国大量购买成熟的物业，拿到香港或境外市场，按照REITs产品的制度安排上市。国外很多大的开发商、物业持有企业都想通过离岸来获得资金，这种趋势对我国金融业的稳定发展构成了一定的威胁。我们应该看到这种迫切性，积极开发有市场活力的产品，来促进我国金融业更好地发展。

4.2.2我国发展REITs具备的条件

1．基础资产条件

我国房地产市场已经具备了发展REITs的基础资产。我国部分优质的房地产企业已经开始转变经营思路，从“圈地——立项——找钱——盖房——售楼——再圈地”的模式转变为“长期持有自己开发的房地产项目”的只租不售模式。如大连万达集团在2004年起全面推行只租不售，以长期的租金收入替代了一次性销售回款模式。到2006年万达已经和17家跨国企业(包括沃尔玛、时代华纳、百胜和麦当劳等世界500强)签订了战略合作协议。通过这种方式，万达为自己培育了租金收入丰厚稳定的商业地产，这种商业地产正是建立REITs所需要的基础资产。商业物业的租赁已成为中国证监会鼓励创新类券商开展资产证券化的五类基础资产之一。而这种资产证券化（即上文的专项资产管理计划）与房地产信托基金(REITs)非常类似，被视为《产业投资基金试点管理办法》出台前，在国内操作REITs的一种变通方法。

2．法律条件

目前，我国已存在的与发展房地产投资信托基金（REITs）有关的法律有《公司法》、《信托法》、《税法》、《证券法》、《证券投资基金管理办法》等。2007年3月1日，被誉为“信托新政”的两部办法：《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》正式实施。要求信托公司申请换发新的金融许可证，或者选择进入3年的过渡期。换领新许可证将获得一系列的政策优惠，而进入过渡期的信托公司则将面临严格的监管，各项操作将更加规范化，从制度上为REITs的产生奠定了基础。同时新法规在“200份限制”的问题上进行了调整，规定自然人在50名以内，但是机构投资者不限，客观上更为接近公募，也为REITs上市提供了进一步的法规依据。3．破产隔离条件-45-《公司法》和《信托法》为实现房地产投资信托基金的财产与原所有者破产隔离奠定了法律条件。如果依据《公司法》来设立基金，原房地产所有者可以以房地产资产入股，作为新设立的公司的注册资本，一旦入资之后注册资本不得抽逃，因此就实现了破产隔离。《信托法》中对信托财产的破产隔离也有非常明确的规定，《信托法》第十五条“信托财产与委托人未设立信托的其他财产相区别。设立信托后，委托人死亡或者依法解散、被依法撤销、被宣告破产时，委托人是唯一受益人的，信托终止，信托财产作为其遗产或者清算财产；委托人不是唯一受益人的，信托存续，信托财产不作为其遗产或者清算财产；但作为共同受益人的委托人死亡或者依法解散、被依法撤销、被宣告破产时，其信托受益权作为其遗产或者清算财产”。如以信托形式设立房地产投资信托基金（REITs），受益权必定是分散的，即拿出房地产资产做信托的委托人不是唯一受益人，第十五条的规定就实现了房地产资产与原持有者的破产隔离。

4.3我国发展REITs的制约因素

我国有很大的REITs需求市场，也具备了一定的发展REITs的条件，但仍存在着一定的制约因素，这需要我们在发展REITs时加以解决。

4.3.1税收障碍

在美国，REITs得以发展的根本原因在于其能享受税收优惠。REITs的收益可以免征企业所得税和资本利得税,REITs投资的房地产也属于免税资产。亚洲国家在订立专项法规发展REITs时，也大多有一定的税收优惠。我国目前的税法体系尚未对REITs确定明确的税收标准。如果现行税制不调整，则国内实施REITs意义有限，而税制调整从人大立法到制定操作规则，再到安排试点，可能还需要相当长的一段时间。

4.3.2法律障碍

目前，国内尚无关于REITs的专项法律制度，现有的集合投资模式如信托计划模式、上市房地产公司模式都有各自的局限。证券市场法律、相关的上市法规尚不规范。真正的REITs属于投资于房地产业的产业投资基金，而我国产业投资基金类的法律制度不完善，《产业基金法》尚未出台。

4.3.3专业经验不足发展

REITs需要物业管理和资产管理方面的专业支持，而国内现有的能提供-46-租户组合和长期回报率等投资和运营状况分析的专业资产管理公司较少。此外，由于用制度不健全，投资者无法把资金委托给房地产投资基金管理，基金管理者也无法有效开展投资房地产业务。同时，参与上市房地产投资基金运行的主体范围较广，既包括政府部门，也包括投资者队伍、投资基金的管理者。从目前来看，政府的导向能力、投资者的投资水平和基金的管理能力都有待提高。

城投资产管理范文篇2

【关键词】地产融资房地产投资信托案例分析

房地产投资信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是按照信托原理设计由REITs基金（REITs投资公司）以发行受益凭证的方式公开或非公开汇集投资者资金交由专门的投资机构（基金托管公司）进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的融资工具。REITs发源于美国，最初于20世纪60年代作为一种让广大中小投资者充分参与长期房地产的投资工具出现，后来凭借在税收方面的优惠政策得以快速发展壮大，发展到今天已有40多年的历史。2000年开始，亚洲一些国家和地区效仿美国允许设立REITs，如日本和台湾的“不动产投资信托”以及香港的“房地产投资信托基金”等。截至2007年6月底，全亚洲共有11只房地产投资信托基金上市，市值超过800亿美元，整体来看，亚洲已经成为全球REITs市场的一个新热点。

由于相关的税收政策和法律法规尚不完善，REITs在我国境内发展并不顺利，尚不能上市流通，但我国房地产企业及相关投资者一直在REITs领域进行着积极的尝试，一些企业已经通过离岸公司等模式在香港、新加坡的证券市场成功实现REITs上市。2005年12月21日，越秀REITs成功登陆香港证券市场，成为首只以内地物业为主要资产的上市REITs。2007年6月11日，第二家涉及内地物业的REITs睿富在香港证券市场IPO上市。除香港证券市场外，新加坡证券市场凭借其较低的准入门槛成为我国REITs上市的又一目的地。2006年12月8日，凯德中国零售房地产信托(CRCT)登陆新加坡交易所主板市场，为国内开发商在中国新的制度框架下海外发行REITs提供了另一条新路径。虽然REITs在我国境内的发展受到种种限制，但作为一种已被全球众多国家普遍认可的融资方式，REITs仍将是我国房地产融资的未来发展方向之一。当前我国现有的条件下运用REITs融资有以下三种模式：

一、离岸式REITs操作流程及运作模式

由于政策法规等方面的因素，目前REITs在我国大陆仍无法公开上市，这就决定了欲通过REITs上市的物业，必须到我国香港地区及境外操作。

上市REITs结构主要由基金单位持有人、资产管理人、受托人、发起人、物业管理人和贷款人组成。其运作模式如下：

（1）公众、机构投资者、发起人和战略投资者等通过认购REITs基金单位成为基金单位持有人。发起人整合/收购各地的物业组成资产池，其租金收入扣除各种费用后作为投资收益支付给基金单位持有人。

（2）资产管理人向REITs提供资产管理服务，收取管理费。

（3）受托人代表基金单位持有人的利益处理相关事务，收取信托管理费用。

（4）物业管理人为××资产提供物业管理服务，收取管理费。

（5）REITs在法律要求的范围内（例如：香港要求不超过资产池总价值的45％），通过向贷款人融资的方式，利用财务杠杆扩大收购物业的规模。

离岸REITs融资案例：越秀REITs香港上市

越秀REITs（0405.HK）于2005年12月21日在香港挂牌上市，香港公开发售及国际配售分别获得约496倍和74倍认购，最终发行售价为每股3.075港元，筹集资金约17.9亿港元。作为在香港独立上市的首只以内地物业为注入资产的REITs，越秀REITs的操作手法为国内REITs探寻离岸上市之路提供了良好的借鉴和示范。

越秀REITs作为第一只在香港上市的内地房地产信托基金，尽管最终选择以每个基金单位3.075港元上限定价发售，依然受到投资者的热烈追捧，2005年12月21日正式上市进行买卖一周内就累计升值16％。越秀REITs的成功上市，在为开发商募集所需资金的同时，并未破坏物业产权的完整性（无需将物业散售），并保证了后期经营过程中的持续投入问题，在单一产权的情况下，由专业的国际租赁及运营机构进行管理，为商业项目的发展和持续运营提供了足够的保障。

二、传统贷款型信托融资模式

贷款类信托融资模式指信托公司通过质押资金使用方的公司财产或股权为基本贷款担保方式发行房地产信托产品，将募集资金提供给资金使用方。

传统贷款型信托融资的典型特点是资金成本低,进入门槛低,操作管理比较简单、运行成本较低，收益比较稳定，虽然与商业银行等金融机构的贷款类业务具有一定的重合性，但大多属于点对点式的项目融资性质，在供给方式上比较灵活,可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品，对不同阶段、不同水平的项目都可以量身定做解决方案。2003年央行121号文件出台后，贷款型信托一度成为许多开发商解决资金问题的新渠道，特别是在从单个项目立项后到四证齐备前这个银行资金不愿进入的阶段，成为开发商资金的一个重要补充。

贷款型信托融资案例：万科十七英里项目集合资金信托计划

2004年，万科开始广泛与新华信、深国投等信托投资公司合作采用贷款型信托为旗下十七英里，万年花城、云顶等项目融资，成为我国房地产开发企业积极尝试信贷信托这一融资渠道的代表。

2004年6月10日万科联合新华信托股份有限公司推出“万科十七英里集合资金信托”。“万科十七英里集合资金信托”是典型的贷款型信托，该信托计划具有鲜明的特点：首先，该信托计划灵活选择融资方式，实现了财务费用的最小化。该信托贷款的年利率为4%，与同期银行贷款利率5.49%相比，低了1.49个百分点，按照1.9895亿元的融资规模，万科每年可节约财务费用近400万元；其次，投资者在购买该信托计划的同时，不仅享有通常意义的投资收益，更重要的是还可以获得对该房产的优先购买权以及购房价格的高折扣率。这种将融资与营销相结合的模式在随后的房地产信托项目中被广泛地运用。最后，该信托产品可办理转让、赠与或继承，流动性较强。

三、股权型信托融资模式

股权型信托融资模式是指委托人将其持有的公司股权转移给受托人，或委托人将其合法所有的资金交给受托人，由受托人以自己的名义，按照委托人的意愿将该资金投资于公司股权。

股权型信托融资的突出优点有两点：首先能够增加房地产企业的资本金，促使房地产企业达到银行融资的条件；其次，信托公司的信托计划募集的资金进行股权融资类似于优先股，只要求在阶段时间内取得一个合理的回报，并不要求与开发商分享最终利润的成果，这样既满足了充实开发商股本金的要求，开发商也没有丧失对项目的实际控制权。公务员之家

股权型信托融资案例：世纪星城住宅项目股权投资信托计划

“世纪星城”项目预计总投资8.99亿元，项目前期已经投入2.8亿元，并已取得一期土地证和建设用地规划许可证，还需要取得开工证和建设工程规划许可证，只有四证齐全才可向银行申请贷款。但121号文的执行，使得项目开发商北京顺华房地产开发有限公司，凭借自身1.5亿元的注册资本，不能满足30%的最低限(1.5/8.99=16%<30%)，这意味着工程将面临着开发资金断流的窘境。在这一关键时刻，北京顺华房地产开发有限公司联合重庆国际信托投资有限公司推出“世纪星城住宅项目股权投资信托计划”，通过股权信托的方式筹集2亿元资金对北京顺华进行增资，使其自有资金达到3.5亿元，并将此资金直接用于项目的开发，保证工程顺利获得开工证和建设工程规划许可证，从而在四证齐全的基础上获得项目原贷款行兴业银行的银行后续贷款支持，顺利实现了2005年项目竣工销售的预期目标。

世纪星城住宅项目股权投资信托计划是典型的房地产优先股权信托融资模式，即股权在退出时附固定比例的投资收益。世纪星城住宅项目股权投资信托计划凭借着自身的八大特色，一推出就受到投资者的追捧，顺利完成融资任务。世纪星城住宅项目股权投资信托计划充分满足了开发商、信托公司以及投资者三方的需求，成为我国股权型信托融资模式的一个范本。

目前我国的房地产信托正从贷款型向股权投资型发展，从一般的集合资金计划向美国的REITs模式靠拢。随着国内相关政策法规的出台，REITs将沿这一趋势继续发展。2005年3月，福建联华信托推出“联信•宝利中国优质房地产投资信托计划”，其最大特点在于没有确定项目下提前筹资，再进行有目的的投资，其投资方向涵盖房地产企业贷款、股权投资、商业楼宇或住宅的购买，充分体现了REITs逐步“从贷款型向股权投资型发展，从一般的集合资金计划向美国的REITs模式靠拢”的未来发展趋势。

参考文献：

[1]张红，殷红.房地产金融学.北京：清华大学出版社，2007.

[2]王化成.财务管理学.中国人民大学出版社，2006，(6).

[3]周春生.融资、并购与公司控制.北京大学出版社，2007，(3).

城投资产管理范文篇3

【关键词】地产融资房地产投资信托案例分析

房地产投资信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是按照信托原理设计由REITs基金（REITs投资公司）以发行受益凭证的方式公开或非公开汇集投资者资金交由专门的投资机构（基金托管公司）进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的融资工具。REITs发源于美国，最初于20世纪60年代作为一种让广大中小投资者充分参与长期房地产的投资工具出现，后来凭借在税收方面的优惠政策得以快速发展壮大，发展到今天已有40多年的历史。2000年开始，亚洲一些国家和地区效仿美国允许设立REITs，如日本和台湾的“不动产投资信托”以及香港的“房地产投资信托基金”等。截至2007年6月底，全亚洲共有11只房地产投资信托基金上市，市值超过800亿美元，整体来看，亚洲已经成为全球REITs市场的一个新热点。

由于相关的税收政策和法律法规尚不完善，REITs在我国境内发展并不顺利，尚不能上市流通，但我国房地产企业及相关投资者一直在REITs领域进行着积极的尝试，一些企业已经通过离岸公司等模式在香港、新加坡的证券市场成功实现REITs上市。2005年12月21日，越秀REITs成功登陆香港证券市场，成为首只以内地物业为主要资产的上市REITs。2007年6月11日，第二家涉及内地物业的REITs睿富在香港证券市场IPO上市。除香港证券市场外，新加坡证券市场凭借其较低的准入门槛成为我国REITs上市的又一目的地。2006年12月8日，凯德中国零售房地产信托(CRCT)登陆新加坡交易所主板市场，为国内开发商在中国新的制度框架下海外发行REITs提供了另一条新路径。虽然REITs在我国境内的发展受到种种限制，但作为一种已被全球众多国家普遍认可的融资方式，REITs仍将是我国房地产融资的未来发展方向之一。当前我国现有的条件下运用REITs融资有以下三种模式：

一、离岸式REITs操作流程及运作模式

由于政策法规等方面的因素，目前REITs在我国大陆仍无法公开上市，这就决定了欲通过REITs上市的物业，必须到我国香港地区及境外操作。

离岸REITs的上市操作流程如下图所示：

上市REITs结构主要由基金单位持有人、资产管理人、受托人、发起人、物业管理人和贷款人组成。其运作模式如下：

（1）公众、机构投资者、发起人和战略投资者等通过认购REITs基金单位成为基金单位持有人。发起人整合/收购各地的物业组成资产池，其租金收入扣除各种费用后作为投资收益支付给基金单位持有人。

（2）资产管理人向REITs提供资产管理服务，收取管理费。

（3）受托人代表基金单位持有人的利益处理相关事务，收取信托管理费用。

（4）物业管理人为××资产提供物业管理服务，收取管理费。

（5）REITs在法律要求的范围内（例如：香港要求不超过资产池总价值的45％），通过向贷款人融资的方式，利用财务杠杆扩大收购物业的规模。

离岸REITs融资案例：越秀REITs香港上市

越秀REITs（0405.HK）于2005年12月21日在香港挂牌上市，香港公开发售及国际配售分别获得约496倍和74倍认购，最终发行售价为每股3.075港元，筹集资金约17.9亿港元。作为在香港独立上市的首只以内地物业为注入资产的REITs，越秀REITs的操作手法为国内REITs探寻离岸上市之路提供了良好的借鉴和示范。

越秀REITs的运作模式是典型的契约型REITs，其运作模式如下图所示：

越秀REITs作为第一只在香港上市的内地房地产信托基金，尽管最终选择以每个基金单位3.075港元上限定价发售，依然受到投资者的热烈追捧，2005年12月21日正式上市进行买卖一周内就累计升值16％。越秀REITs的成功上市，在为开发商募集所需资金的同时，并未破坏物业产权的完整性（无需将物业散售），并保证了后期经营过程中的持续投入问题，在单一产权的情况下，由专业的国际租赁及运营机构进行管理，为商业项目的发展和持续运营提供了足够的保障。

贷款类信托融资模式指信托公司通过质押资金使用方的公司财产或股权为基本贷款担保方式发行房地产信托产品，将募集资金提供给资金使用方。

传统贷款型信托融资的典型特点是资金成本低,进入门槛低,操作管理比较简单、运行成本较低，收益比较稳定，虽然与商业银行等金融机构的贷款类业务具有一定的重合性，但大多属于点对点式的项目融资性质，在供给方式上比较灵活,可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品，对不同阶段、不同水平的项目都可以量身定做解决方案。2003年央行121号文件出台后，贷款型信托一度成为许多开发商解决资金问题的新渠道，特别是在从单个项目立项后到四证齐备前这个银行资金不愿进入的阶段，成为开发商资金的一个重要补充。

贷款型信托融资案例：万科十七英里项目集合资金信托计划

2004年，万科开始广泛与新华信、深国投等信托投资公司合作采用贷款型信托为旗下十七英里，万年花城、云顶等项目融资，成为我国房地产开发企业积极尝试信贷信托这一融资渠道的代表。

2004年6月10日万科联合新华信托股份有限公司推出“万科十七英里集合资金信托”。“万科十七英里集合资金信托”是典型的贷款型信托，该信托计划具有鲜明的特点：首先，该信托计划灵活选择融资方式，实现了财务费用的最小化。该信托贷款的年利率为4%，与同期银行贷款利率5.49%相比，低了1.49个百分点，按照1.9895亿元的融资规模，万科每年可节约财务费用近400万元；其次，投资者在购买该信托计划的同时，不仅享有通常意义的投资收益，更重要的是还可以获得对该房产的优先购买权以及购房价格的高折扣率。这种将融资与营销相结合的模式在随后的房地产信托项目中被广泛地运用。最后，该信托产品可办理转让、赠与或继承，流动性较强。

三、股权型信托融资模式

股权型信托融资模式是指委托人将其持有的公司股权转移给受托人，或委托人将其合法所有的资金交给受托人，由受托人以自己的名义，按照委托人的意愿将该资金投资于公司股权。

股权型信托融资的突出优点有两点：首先能够增加房地产企业的资本金，促使房地产企业达到银行融资的条件；其次，信托公司的信托计划募集的资金进行股权融资类似于优先股，只要求在阶段时间内取得一个合理的回报，并不要求与开发商分享最终利润的成果，这样既满足了充实开发商股本金的要求，开发商也没有丧失对项目的实际控制权。

股权型信托融资案例：世纪星城住宅项目股权投资信托计划

“世纪星城”项目预计总投资8.99亿元，项目前期已经投入2.8亿元，并已取得一期土地证和建设用地规划许可证，还需要取得开工证和建设工程规划许可证，只有四证齐全才可向银行申请贷款。但121号文的执行，使得项目开发商北京顺华房地产开发有限公司，凭借自身1.5亿元的注册资本，不能满足30%的最低限(1.5/8.99=16%<30%)，这意味着工程将面临着开发资金断流的窘境。在这一关键时刻，北京顺华房地产开发有限公司联合重庆国际信托投资有限公司推出“世纪星城住宅项目股权投资信托计划”，通过股权信托的方式筹集2亿元资金对北京顺华进行增资，使其自有资金达到3.5亿元，并将此资金直接用于项目的开发，保证工程顺利获得开工证和建设工程规划许可证，从而在四证齐全的基础上获得项目原贷款行兴业银行的银行后续贷款支持，顺利实现了2005年项目竣工销售的预期目标。

世纪星城住宅项目股权投资信托计划是典型的房地产优先股权信托融资模式，即股权在退出时附固定比例的投资收益。世纪星城住宅项目股权投资信托计划凭借着自身的八大特色，一推出就受到投资者的追捧，顺利完成融资任务。世纪星城住宅项目股权投资信托计划充分满足了开发商、信托公司以及投资者三方的需求，成为我国股权型信托融资模式的一个范本。

目前我国的房地产信托正从贷款型向股权投资型发展，从一般的集合资金计划向美国的REITs模式靠拢。随着国内相关政策法规的出台，REITs将沿这一趋势继续发展。2005年3月，福建联华信托推出“联信•宝利中国优质房地产投资信托计划”，其最大特点在于没有确定项目下提前筹资，再进行有目的的投资，其投资方向涵盖房地产企业贷款、股权投资、商业楼宇或住宅的购买，充分体现了REITs逐步“从贷款型向股权投资型发展，从一般的集合资金计划向美国的REITs模式靠拢”的未来发展趋势。

参考文献：

[1]张红，殷红.房地产金融学.北京：清华大学出版社，2007.

[2]王化成.财务管理学.中国人民大学出版社，2006，(6).

[3]周春生.融资、并购与公司控制.北京大学出版社，2007，(3).

城投资产管理范文篇4

第一个问题：为什么要实行整体划转

一是加强国有资产管理的需要。

目前，我市国有资产管理存在以下几个方面的问题：一是管理不善。长期以来，行政事业单位对国有资产存在“重钱轻物、重购轻管”的现象，资产管理制度不严格，资产管理较为混乱、家底不清，资产流失浪费现象严重。二是资金使用效益不高。大部分单位将收入作为其他收入缴入预算外资金专户，有少数单位还存在坐收坐支现象。三是产权关系不明晰，职责不清。目前仍有部分资产长期处于闲置状态，无法进行重新分配，造成闲置浪费。有的单位无偿占有和使用国有资产，职责不明，出了问题谁都不负责。

对国有资产进行整体划转，在我省早就有先例。黄石市已将行政事业单位的资产产权划转到资产经营公司，由经营公司实行市场化运作，进行融资，筹措资金。恩施州对市直行政事业单位的经营性资产，实行了集中统一管理。我市的这次整体划转，既是对国有资产的一次清理，也是加强国有资产的管理。通过划转，可以进一步强化对经营性资产收入的管理、产权管理和制度建设，确保国有资产保值增值。

二是做大做强城投公司，更好地搭建融资平台的需要。目前，我市经济处于一个快速发展的时期，今年上半年全市生产总值、财政收入等主要经济指标都比去年同期有较大增长。虽然我市目前经济发展的势头很好，但制约我市经济发展的一些瓶颈问题开始显现，如土地问题，用工问题等，在这些问题中，最大的瓶颈我看还是融资的问题。从企业方面来看，我们引进的老板和企业，相当一部分正处于创业的初期和中期，资本的积累已不能满足企业快速发展的需要，企业对资金的需求量很大，需要各家金融机构的支持与倾斜。从地方来看，我市的城市基础设施和招商引资平台建设任重道远，需要大量的资金投入。随着商业银行市场化改革的实施，地方基础设施建设从商业银行获得资金的难度进一步加大。特别是基础设施建设资金是长期投资，商业银行投放的都是短期贷款，中长期贷款基本上不能保证，城区基础设施建设资金将难以从商业银行获得。按照开行的信贷评估标准，我市城投公司的债项额度已经超用，政府信用已经亮起红灯，申请银行贷款已无任何可能。要想获得银行支持,必须增加融资平台的注册资本金。

近几年，我市基础设施建设主要得益于开行、农发行的支持。我市在开行和发行的贷款已达5.24亿元，我们利用这些资金先后完成了经济开发区的基础设施建设、中学建设、市政基础设施建设等项目。与开行、农发行合作，首要的前提就是要做实做强融资平台。目前开行与我市的合作已经停止，其原因是我市的融资平台实力不强，资本金不足。省开行认为我们在“忽悠”他们，他们要求我们务必做实做强融资平台，在此基础上进行合作。做实做大城投公司和担保公司，并不是我们的发明创造。上次我们到江西参观考察，新余市就是这么做的，仙桃、潜江也是这么做的。与周边县市相比，资本金不足是我市城投公司存在的最主要的问题。仙桃城投公司的资本金是11.5亿，潜江为6.5亿，而我市只有3.98亿元。并且在我市城投公司现有的资产中,大部分为城市道桥、公园广场、园林绿化等公益性资产,非经营性资产比重占95%以上,经营性资产比重不到5%。从省开行今年4月对我市城投公司资产的审计情况看，我市符合条件的资产只有1.8亿，应该剥离的不良资产有2.18亿。而仙桃的经营性资产比重达到了80％以上,潜江也在60％以上。我市城投公司的大部分资产为非经营性资产，这些资产根本不能作为质押的资产。这个问题不解决，的发展就会受到很大影响，特别是基础设施建设将在近年内停滞不前。

第二个问题：怎么划转

前段时间，市国资办按照市委、市政府的要求，对市直行政事业单位的经营性资产进行了一个多月的调查，基本摸清了我市行政事业单位经营性资产的现状。市政府也多次听取汇报，确定了这次划转的基本原则。

1．划转的性质。这次划转，只是将行政事业单位经营性资产的所有权从国资办划转到城投公司，资产的经营权和处置权不变，不影响各单位正常的经营和办公。国资办的主任是我，城投公司的董事长也是我，说到底，这次划转，只是各单位国有经营性资产在管理形式上的变更，是从“左手”转到“右手”。市委、市政府确定的原则是“三个不变”，即经营权不变，管理权不变，所有权不变。希望大家理解，全力配合做好工作。

2．划转的范围。这次划转的国有经营性资产，只涉及到行政单位和全额拨款的事业单位，全市共32个单位，88宗国有资产。对差额拨款的事业单位和自收自支事业单位的经营性资产，暂不划转。在具体工作中，市政府办、国资办、城投公司要严格把握划转的范围：一是全部是经营性资产的，进行整体划转：二是底层是经营性资产，楼上是办公场所的，进行整体划转；三是底层是经营性资产，楼上是住宅的，只划转经营性部分。住宅无论是否进行房改，都不划转。

3．划转的程序和办法。今天这次会后，由国资办下发通知，各相关单位与城投公司签定协议。协议签定后，由国资办、城投公司组织评估，办理相关手续。

第三个问题：有关要求

为确保做好这次资产划转工作，在此我强调四点：

1．要高度统一思想。要发展，在座的各位都有责任。对行政事业单位国有经营性资产进行划转，是市委、市政府在深入调查研究的基础上，经过反复讨论慎重作出的决策。当前正处于加快发展的机遇期，如果我们不抓住机遇，加快发展，将会有辱使命，就会对不起人民。对国有资产进行划转，大家要消除顾虑，不要认为有什么风险。前些年进行企业改革时，有些证件都抵押给了银行，现在不都拿回来了吗？在上次的市委全会上，大家都讲到了要负债经营，实干快上。当前，我市的政府信誉已利用到极点，以政府的信誉进行贷款，已没有文章可做。与省开行进行合作，是我们惟一的出路，目前我们只能这样做，我们别无选择。希望大家把思想统一到市委、市政府的决策上来，讲政治，讲大局，把这次国有资产划转工作做好。我在这里负责任地告诉大家，对各单位的经营性资产进行划转，不会影响到本单位的既得利益，不会影响到单位对资产的处置权。如果哪个单位要对房屋进行改造，市委、市政府照样会给予支持。如果我们按照银行的要求，完成城投公司的资本扩充，要想贷款将唾手可得。希望大家理解市委、市政府的真实意图。

2．要加强配合。这次经营性资产划转工作，必须在8月底以前完成。市国资办、市房管局、市国土局要按这次会议的要求，尽快办理好有关手续。对已办理了房产登记手续的，要尽快办理房产过户手续；对以前没有办理手续的，要以城投公司的名义进行重新登记。城投公司、国土局、财政局所属的土地、房产评估公司，要按要求做好评估工作。有关评估费用，由市政府办召集城投公司、房管局、国土局、财政局等部门协商，报市政府批准后执行。

城投资产管理范文篇5

由于政策法规等方面的因素，目前REITs在我国大陆仍无法公开上市，这就决定了欲通过REITs上市的物业，必须到我国香港地区及境外操作。

离岸REITs的上市操作流程如下图所示：

上市REITs结构主要由基金单位持有人、资产管理人、受托人、发起人、物业管理人和贷款人组成。其运作模式如下：

（1）公众、机构投资者、发起人和战略投资者等通过认购REITs基金单位成为基金单位持有人。发起人整合/收购各地的物业组成资产池，其租金收入扣除各种费用后作为投资收益支付给基金单位持有人。

（2）资产管理人向REITs提供资产管理服务，收取管理费。

（3）受托人代表基金单位持有人的利益处理相关事务，收取信托管理费用。

（4）物业管理人为××资产提供物业管理服务，收取管理费。

（5）REITs在法律要求的范围内（例如：香港要求不超过资产池总价值的45％），通过向贷款人融资的方式，利用财务杠杆扩大收购物业的规模。

离岸REITs融资案例：越秀REITs香港上市

越秀REITs（0405.HK）于2005年12月21日在香港挂牌上市，香港公开发售及国际配售分别获得约496倍和74倍认购，最终发行售价为每股3.075港元，筹集资金约17.9亿港元。作为在香港独立上市的首只以内地物业为注入资产的REITs，越秀REITs的操作手法为国内REITs探寻离岸上市之路提供了良好的借鉴和示范。

越秀REITs的运作模式是典型的契约型REITs，其运作模式如下图所示：

越秀REITs作为第一只在香港上市的内地房地产信托基金，尽管最终选择以每个基金单位3.075港元上限定价发售，依然受到投资者的热烈追捧，2005年12月21日正式上市进行买卖一周内就累计升值16％。越秀REITs的成功上市，在为开发商募集所需资金的同时，并未破坏物业产权的完整性（无需将物业散售），并保证了后期经营过程中的持续投入问题，在单一产权的情况下，由专业的国际租赁及运营机构进行管理，为商业项目的发展和持续运营提供了足够的保障。

二、传统贷款型信托融资模式

贷款类信托融资模式指信托公司通过质押资金使用方的公司财产或股权为基本贷款担保方式发行房地产信托产品，将募集资金提供给资金使用方。

传统贷款型信托融资的典型特点是资金成本低,进入门槛低,操作管理比较简单、运行成本较低，收益比较稳定，虽然与商业银行等金融机构的贷款类业务具有一定的重合性，但大多属于点对点式的项目融资性质，在供给方式上比较灵活,可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品，对不同阶段、不同水平的项目都可以量身定做解决方案。2003年央行121号文件出台后，贷款型信托一度成为许多开发商解决资金问题的新渠道，特别是在从单个项目立项后到四证齐备前这个银行资金不愿进入的阶段，成为开发商资金的一个重要补充。

贷款型信托融资案例：万科十七英里项目集合资金信托计划

2004年，万科开始广泛与新华信、深国投等信托投资公司合作采用贷款型信托为旗下十七英里，万年花城、云顶等项目融资，成为我国房地产开发企业积极尝试信贷信托这一融资渠道的代表。

2004年6月10日万科联合新华信托股份有限公司推出“万科十七英里集合资金信托”。“万科十七英里集合资金信托”是典型的贷款型信托，该信托计划具有鲜明的特点：首先，该信托计划灵活选择融资方式，实现了财务费用的最小化。该信托贷款的年利率为4%，与同期银行贷款利率5.49%相比，低了1.49个百分点，按照1.9895亿元的融资规模，万科每年可节约财务费用近400万元；其次，投资者在购买该信托计划的同时，不仅享有通常意义的投资收益，更重要的是还可以获得对该房产的优先购买权以及购房价格的高折扣率。这种将融资与营销相结合的模式在随后的房地产信托项目中被广泛地运用。最后，该信托产品可办理转让、赠与或继承，流动性较强。

三、股权型信托融资模式

股权型信托融资模式是指委托人将其持有的公司股权转移给受托人，或委托人将其合法所有的资金交给受托人，由受托人以自己的名义，按照委托人的意愿将该资金投资于公司股权。

股权型信托融资的突出优点有两点：首先能够增加房地产企业的资本金，促使房地产企业达到银行融资的条件；其次，信托公司的信托计划募集的资金进行股权融资类似于优先股，只要求在阶段时间内取得一个合理的回报，并不要求与开发商分享最终利润的成果，这样既满足了充实开发商股本金的要求，开发商也没有丧失对项目的实际控制权。

股权型信托融资案例：世纪星城住宅项目股权投资信托计划

“世纪星城”项目预计总投资8.99亿元，项目前期已经投入2.8亿元，并已取得一期土地证和建设用地规划许可证，还需要取得开工证和建设工程规划许可证，只有四证齐全才可向银行申请贷款。但121号文的执行，使得项目开发商北京顺华房地产开发有限公司，凭借自身1.5亿元的注册资本，不能满足30%的最低限(1.5/8.99=16%<30%)，这意味着工程将面临着开发资金断流的窘境。在这一关键时刻，北京顺华房地产开发有限公司联合重庆国际信托投资有限公司推出“世纪星城住宅项目股权投资信托计划”，通过股权信托的方式筹集2亿元资金对北京顺华进行增资，使其自有资金达到3.5亿元，并将此资金直接用于项目的开发，保证工程顺利获得开工证和建设工程规划许可证，从而在四证齐全的基础上获得项目原贷款行兴业银行的银行后续贷款支持，顺利实现了2005年项目竣工销售的预期目标。

世纪星城住宅项目股权投资信托计划是典型的房地产优先股权信托融资模式，即股权在退出时附固定比例的投资收益。世纪星城住宅项目股权投资信托计划凭借着自身的八大特色，一推出就受到投资者的追捧，顺利完成融资任务。世纪星城住宅项目股权投资信托计划充分满足了开发商、信托公司以及投资者三方的需求，成为我国股权型信托融资模式的一个范本。

目前我国的房地产信托正从贷款型向股权投资型发展，从一般的集合资金计划向美国的REITs模式靠拢。随着国内相关政策法规的出台，REITs将沿这一趋势继续发展。2005年3月，福建联华信托推出“联信•宝利中国优质房地产投资信托计划”，其最大特点在于没有确定项目下提前筹资，再进行有目的的投资，其投资方向涵盖房地产企业贷款、股权投资、商业楼宇或住宅的购买，充分体现了REITs逐步“从贷款型向股权投资型发展，从一般的集合资金计划向美国的REITs模式靠拢”的未来发展趋势。

参考文献：

[1]张红，殷红.房地产金融学.北京：清华大学出版社，2007.

[2]王化成.财务管理学.中国人民大学出版社，2006，(6).

[3]周春生.融资、并购与公司控制.北京大学出版社，2007，(3).

[4]陈玲玲.房地产开发企业资信等级评价体系.清华大学土木工程系，1999.

[5]刘力.公司财务.北京大学出版社.

城投资产管理范文篇6

一、县行政事业单位资产管理改革的必要性近年来，随着经济和社会的快速发展，各地为适应论文国有资源和资产使用制度改革和政府非税收入管理工作的需要，积极探索国有资源和资产开发、管理、使用的有效形式，不断加强和规范国有资源和资产有偿使用收入管理，并取得了初步成效。但由于国有资源和资产的范围不够明确，对其有偿使用的性质认识不清，加上管理体制不顺、管理制度不健全、征管措施不力，致使县国有资源和资产有偿使用的范围还比较小，市场化配置率还比较低，国有资源和资产的浪费现象在一些领域还比较严重，有偿使用收入流失隐患较多，收入部门化、福利化的现象在一些地方还比较突出。有很多县城自然资源丰富，城市公共资源和国有资产规模也比较大，但人均资源水平比较低，供需矛盾十分突出。有的行政事业单位产权意识比较淡薄，造成内部产权关系不清；有的单位存在重钱轻物、重购轻管的思想，资产购置和处置的随意性较大，资产购置重复，苦乐不均的现象仍然存在；有的单位资产帐务设置不健全，帐外资产存量大，家底不清，缺乏规范管理；有的单位对非经营性资产转经营性资产工作管理无序，经营不善；资产布局分散，使用效益低下。因此，改革国有资源和资产管理体制，建立与社会主义市场经济体制相适应的国有资源和资产有偿使用制度，全面推进国有资源和资产有度开发、有序利用、有偿使用，是贯彻落实科学发展观、实现经济社会又好又快发展的内在要求，也是推动经济增长方式转变，促进资源节约型社会建设，完善社会主义市场经济体制的重要举措。建立和改善国有资源和资产监督、管理和运行机制，不仅是加强国有资产管理，提高国有资产运营效益的需要，也是在社会主义市场经济条件下，运用市场手段，配置和优化资源，实现公平、公正和效率优先原则的需要，同时，也是提高政府办事效率，从源头上防治腐败的有效手段。规范行政事业国有资产管理，对于稳固政权基础，公平财政分配，推进财政改革，净化市场秩序，提高政府公共资源使用效益具有极其重要的现实意义。

二、县行政事业单位资产管理改革的框架（一）指导思想以“三个代表”重要思想为指导，按照党的“十六大”提出的深化国有资产管理体制改革和提高效益、优化配置、集约管理、强化监督、责权利相结合的要求，逐步建立和完善国有资源和资产管理、运营、监督机制，以适应社会主义市场经济的需要。（二）总体思路本着“决策、执行、监督”相对独立、相互制约的原则，逐步建立程序科学、运作规范、监管严格的政府投融资管理体制；有效整合政府资源，着力打造运转高效的投融资平台，形成“借、用、还”良性循环机制，提高资金使用效益，逐步增强政府投融资实力；健全责、权、利相统一的管理制度，强化统一管理，降低政府债务占财政收入比重，防范国有收益流失和财政风险；最终形成政府主导、市场运作、社会参与的多元化投融资格局，推动全县经济和各项事业持续健康协调发展。（三）基本原则1、立足现实、改革创新原则。符合国家有关法律、法规和投融资体制、财政体制改革的方向和要求，从我县实际出发，妥善处理老债务，积极探索新思路，创造有特色的政府资源、资产管理和投融资管理模式。2、完善机制、规范运作原则。健全政府资源、资产和投融资管理体制，形成决策、执行、监督制衡机制，建立政府资源、资产和投融资统一管理机构，合理界定决策层、执行层和监督层的职责，提高决策科学化、民主化水平；加强对国有资源、资产和投融资的监督和控制，规范管理，建立健全责、权、利相统一的管理制度和责任追究制度。3、优化配置、提高效率的原则。整合政府可用于投资的货币资金、存量资产和无形资产等资源，实行统一管理，规范政府投资行为，发挥政府资金的引导带动作用，形成多元化的投资格局，高效率、低成本筹集建设资金。4、统借统还，风险控制原则。规范政府性融资行为，对利用集中管理的资源、资产和政府信誉取得的建设性资金，实行统借统还，合理控制借款规模；建立稳定的还贷机制，保证政府性资金投入安全有效，防范财政、金融风险，维护政府信誉。

三、县行政事业单位资产管理改革改革的主要内容（一）建立资源和资产统一管理运营机构，健全集中调配机制政府统一管理、集中调配国有资源和资产、政府投融资管理的执行层。依据国资委决议在县财政（国资）部门具体指导下运营。（二）以集中管理国有资源和资产为依托，构筑政府投融资平台按资产剥离、资本划转的形式，依法注册，具体运营授权范围内的国有资源和资产。把“死资产”变为活资本，市场化运作，最大限度地提高国有资产运营效益，满足政府规划项目的资金需求。（三）建立政府投融资审批制度，健全决策机制成立县政府国有资产管理委员会，由县政府主要领导任主任，县财政局、发改局、审计局、监察局等部门和融资平台主县行政事业单位径。然而，在实际工作中对“重点稽查”的理解和操作还存在一些误区和不安之处。首先过分强调税务稽查的特殊性，忽略了税收管理各环节的有机联系。如选案、检查、审理、执行等未能与其他职能部门协调配合，稽查选案仍存在人为操作的因素（CTAIS系统数据缺乏，选案范围认定设置不到位），在案件的稽查过程中缺少有效的制约机制，稽查的质量和效果大打折扣。其次，在实际工作中把重点稽查简单地理解为检查的频率越高、次数越多越好，导致多次检查、重复检查。再次，在案件的处理方面存在着重稽查、轻处罚，以补代罚的倾向，这不仅使税务稽查走了过场，也容易使相关的纳税人产生侥幸的心理，给税务机关依法治税留下后患。以上问题从根本上影响和制约了税务稽查效率和威力的有效发挥。在这方面国外的做法和经验能给我们有益的启示。3、强化税收管理功能。由于实行新的征管模式，纳税人自行申报，取消了传统的专管员管户制度，一些地方的税务机关在全力抓好“集中征收、重点稽查”的同时，对管理存在片面的理解，在实际运作中存在管理弱化的倾向，忽略了税务机关对税源的有效监控和对纳税人的正常管理，造成不应有的漏征漏管。这与征管改革的根本目的是相悖的。因此，在实行“集中申报、重点稽查”的同时，应积极探索强化税收管理职能的途径和办法，进一步强化税收的管理功能，确定相关的岗位和人员对税源进行典型抽样调查，了解和掌握纳税人的生产经营状况，实行有效的税源监控，促进纳税人如实申报，有效减少漏征漏管，防止税款流失，以提高税收管理的质量。4、完善机构运行管理机制。用科学严密的管理机制激发税务干部的工作热情、调动各方面的积极性，是税收征管改革有序运行、顺利发展的有力保证。因此深化征管改革必须以人为本，搞好运行机制。要完善用人机制，结合税务机构改革，科学设计岗位，明确各自职责，实行竞争上岗，能者上庸者下，最有效地使用人才资源；要完善监督机制，制定严格的规章制度，坚持检查考核，实行有效监督，开展经常的思想教育特别是廉政教育，防止以税谋私等违纪问题的发生；要完善激励和制约机制，把工作政绩与干部的管理使用和奖惩结合起来，以更好地调动税务干部的工作积极性；要完善培训机制，根据征管改革的需要，有针对性地搞好干部培训，特别是计算机应用的培训，定出较高的标准，追求培训的效益，不合格的不能上岗，使税务干部基本上都能适应税收管理现代化的要求，保证科学的征管程序得以顺畅运行。要负责人为委员，作为政府统一管理、集中调配和投融资管理的决策层

四、县行政事业单位资产管理改革意义（一）促进了观念的根本性转变，打破了行政事业国有资产部门格局，有效地解决了国有产权虚置问题一些部门单位一直把行政事业国有资产视为自有资产，以为资产产权属部门所有，单位负责人说了算，在一定程度上存在着“产权所有部门化，部门利益个人化，资产购置盲目化，资产处置随意化”倾向。推行改革之后，通过广泛宣传发动，以及对行政事业国有资产实行集中管理，重新确立了行政事业国有资产“政府所有、部门使用、收支统管”的管理原则，较好地实现了产权归位，转变了传统观念，统一了思想认识。（二）摸清了资产“家底”，实现了资产的集约化管理，提高了资产使用的规范性和效益性改革以前，由于行政事业国有资产管理制度不够完善，产权不清，政府不知道自己有多少资产，“家底”不清。实施改革之后，不仅核实了县直行政事业单位资产的具体数目，还根据现政府的授权，由县财政局对行政事业单位资产实行了集约式管理，使政府对行政事业国有资产管理的宏观调控与优化配置等职能得到充分发挥，为高效使用和合理调剂资产奠定了基础。通过资产权属证明集中到财政部门管理之后，避免了部门单位随意抵押贷款、对外投资及低价处置国有资产等现象，规范了资产处置行为，有利于提高资产使用效益。（三)规范了经营性资产运作，杜绝了“暗箱操作”，增加了非税收入对经营性资产委托国有资产管理实行集约管理，采取市场化运作的办法，将经营性资产运作行为置于阳光监督之下，实现了资产收益的最大化。对资产经营收益实行收支两条线和部门预算管理之后，还有利于铲除行政事业单位滋生腐败的土壤，解决部门单位之间苦乐不均的问题，端正党风政风。（四）推进了财政管理制度改革的深入，拓展了改革内涵，延伸了改革触角通过将行政事业国有资产管理改革与财政部门预算改革相结合，有利于解决行政事业单位盲目购置资产问题，对提高预算编制特别是固定资产购置预算的准确度具有重大意义；通过将行政事业性资产管理改革与收支两条线改革相结合，有利于堵塞收支两条线管理漏洞，推动收支两条线工作向纵深发展；通过将行政事业性资产管理与政府采购改革相结合，有利于增强政府采购工作的针对性，扩大政府采购规模，提高政府采购管理水平。将经营性资产收益及相关支出纳入完全部门预算管理，实现国库集中收付，使部门预算实现了真正意义上的“完全”。（五）提高了财政管理水平，实现了财政管理由单纯的资金管理向资金、资产和财务管理并重过去对行政事业单位的财政管理“重钱轻物”、“重使用轻效益”。推行行政事业国有资产集中管理之后，财政部门制定了一系列的资产使用和管理制度，严把资产入口关和出口关，加强对资产动态管理，促进单位内部财务管理水平的提高，实现财政资金管理与资产管理的有机结合，拓展了财政管理的深度和广度。

城投资产管理范文篇7

关键词：行政事业单位；国有固定资产；固定资产管理

行政事业单位国有资产指由行政事业单位占有、使用的依法确认为国家所有，能以货币计量的各种经济资源的总称，其表现形式为固定资产、流动资产、对外投资、公共基础设施、政府储备物资和无形资产等。其中，固定资产可以说是其主要的组成部分，加强行政事业单位国有资产特别是固定资产管理，不仅有利于推进行政管理体制改革，有利于资产规范、安全、有效使用，更有利于促进服务型、节约型政府建设，推动经济社会和公共事业的科学发展。

一、行政事业单位国有资产管理现状和存在问题

某县地处晋南，县域总面积1170平方公里，辖4乡6镇、212个行政村，总人口约32万。近年来，在各级各部门的共同努力下，该县行政事业单位国有资产管理制度逐步健全，管理措施不断创新，资产清查力度不断加大，初步形成了科学化、制度化、规范化的国有资产管理体系。但从目前整体情况来看，部分行政事业单位仍然存在资产账实不符、配置不合理、管理混乱、使用效率不高、处置不规范等问题。具体主要体现在以下方面：

1.部分业务人员专业素质有待提高

多数行政事业单位没有专门国有资产管理机构或专业人员，基本都由财会机构或会计兼管，管理不到位。由于部分业务人员不能严格按照规范进行资产会计核算，导致其所在单位国有固定资产账实不符，很大一部分资产长期游离于单位资产帐外，疏于监管，造成国有资产的流失。大多数行政事业单位在会计核算中对单位的经费收支帐核算的较清楚明白，而对资产的增加和减少不能做到严肃、规范；还有些行政事业单位的资产因购建资金来源渠道的多样性，不把资产列入固定资产账中，形成账外资产。清查中发现，涉及43个单位漏记固定资产总698.20万元；涉及31所学校的校安工程，完工资产25953.09万元且已投入使用，因资金没有全额到位，没有计入单位固定资产账中；涉及2个单位，因县城改造，土地、房产等置换原因形成的资产，因种种原因不能及时结清而迟迟不入账；还有个别单位的基建工程，因工期长、付款次数多，即使工程决算完了，单位拖欠工程款，也不及时转增固定资产账，等等。种种情况的日常管理不完善、账务处理不及时形成了全县多个行政事业单位资产账实不符，导致资产配置不够合理、使用效率不高。

2.固定资产管理内控机制有待健全

由于管理的各环节缺乏必要的监管措施，造成国有固定资产流失现象严重。资产清查中发现，涉及84个单位，盘亏资产366.69万元。其中既有办公设备，如：笔记本电脑、相机、家具用具等物品，还有办公用车辆等大件物品。有些单位更换了领导人，只移交账务，不移交实物资产，对盘亏资产谁也说不清，道不明；有些单位明知物品被上任领导占为己有，却碍于情面，不积极索要；还有些单位疏于看管，发生丢失、失窃物品，怕追究责任，也不积极查清问题。资产的使用中，有些单位帐、卡、物三方分离，会计人员只记固定资产财务账，账面只反映固定资产二级明细科目汇总的数目，而涉及到具体的实物，以及具体负责人都不清楚，会计人员和资产管理人员又缺乏经常性核对，致使单位固定资产财务明细账于实物账实不符。特别是在资产处置环节，部分行政事业单位管理执法不严，在处置活动中未严格按规定报请上级主管部门或同级财政部门审批及备案，也没有进行资产评估，而是双方协商，私自低价转包、出售、变卖和处置国有资产的现象较为普遍；个别乡镇学校私自出包校园内的食堂、小卖部，收入不按规定上缴财政，在一定程度上造成了国有资产的流失。虽然相关法律规定对国有资产流失负主要责任的人员应承担刑事责任，但绝大多数责任人却很少受到应有的处罚。

3.固定资产管理手段有待创新

当前，行政事业单位的办公条件虽然逐步优化，但由于国有资产管理信息化、网络化还没能达到全面覆盖，固定资产管理在信息化、网络化、科学化、规范化方面还没有得到充分运用和高效发挥。大多数地方的行政事业单位国有资产管理实行资产购置报账登记、资产处置申请审批后调整账务统一在财政局资产管理股的资产管理信息平台进行，完成后再记录各单位的资产账簿和财务管理系统。造成固定资产管理中发生漏记、少计资产现象，不能及时进行资产增减的账务处理，发生了漏洞也不能及时发现、及时纠正，致使国有资产管理部门的固定资产信息平台的资产总额与各单位的账务资产数额时有差异，没能充分有效地发挥网络信息管理的高效性、科学化、规范化。

二、加强行政事业单位国有固定资产管理的对策建议

加强行政事业单位国有固定资产管理，不仅可以防止国有固定资产的流失，确保国有资产使用效益；而且能够有效地预防职务犯罪，推进单位“两个责任”落实，营造风清气正的工作环境。针对某县所存在的上述问题，提出以下几个方面的对策和建议。

1.提高认识，在思想上高度重视

党的十八大明确提出了“完善各类国有资产管理体制”的要求；国发〔2014〕45号《国务院关于深化预算管理制度的决定》中也明确指出“健全预算标准体系，加强人员编制管理和资产管理，完善人员编制、资产管理与预算管理相结合的机制”。为此，各级各部门必须高度重视，统一思想，形成共识，把加强行政事业单位国有固定资产管理提高到可持续性发展的高度来认识，不断提高管理意识，严格遵循财政部2006年36号令推出的“资产管理与预算管理相结合，资产管理与财务管理相结合，实物管理与价值管理相结合”的“三原则”，确保领导到位，认识到位，工作职责到位，组织实施到位。要建立健全国有固定资产管理责任制，明确职责，定期考核，并把行政事业单位国有固定资产管理作为领导干部政绩考核的重要内容，督促各单位进一步完善“国家统一所有，政府分级监管，单位占有、使用”的资产管理内控机制，严格按规定配置、使用、处置固定资产，保障国有资产的保值增值。

2.强化队伍，在业务上不断提升

要不断加大业务人员培训力度，进行有关资产管理的政策、法规、制度、安全使用管理等方面的培训，全面提高行政事业单位国有固定资产管理人员的从业素质。要不断加强职业道德教育，不断强化相关人员法制观念，使国有固定资产管理人员认识到保护国有资产安全，实现国有资产保值、增值是其应尽的责任和义务。要不断提升会计专业技能，坚持会计持证上岗制度，每年都对会计人员进行业务培训，促进会计人员知识更新，确保每个人都熟悉会计法规和会计制度，精通会计处理程序和核算办法，促进财会人员由核算型向管理型转变。要建立激励考评机制，加强对国有资产管理人员日常工作的考核工作，把考核结果作为管理人员晋升和职称评定的依据之一，从而建设一支素质高、业务精、责任心强的国有固定资产管理队伍。

3.完善制度，在管理上不断加强

财政部门要对现有的行政事业单位资产管理制度进行梳理和完善，建立健全资产管理各环节的内控制度以及信息报告、监督检查、绩效评价等配套制度，严把资产的“入口”和“出口”关，核实存量资产，实现资源共享；利用财政预算管理平台，实行资产管理与预算管理相结合；与政府采购相结合，抓好增量资产的管理；严格审批手续，实行统一资产处置规定；完善经营性资产管理制度，确保资产出租出借、对外投资等形成的收人应收尽收，及时、足额收取，并按“收支两条线”原则上缴财政，纳入部门预算管理。从而逐步形成“产权明晰、配置科学、使用高效、处置规范、监管有力”的科学完整、高效规范的制度体系，为全面加强行政事业单位固定资产管理工作打下坚实基础。

4.规范流程，在手段上不断创新

要积极主动适应社会发展，依托计算机网络管理系统，不断推进行政事业单位国有固定资产管理模式创新，加快资产管理信息系统建设，全力推进国有固定资产管理的信息化、科学化、规范化管理水平。当前行政事业单位国有资产管理信息平台已完成了全面升级管理，各个行政事业单位已全部纳入山西省财政厅的资产管理信息平台。这一平台以现代信息技术为支撑，进一步健全完善了管理规则和流程，规范了单位资产状况的基础信息体系，夯实了单位内部资产管理基础，为上级部门及时了解和掌握资产信息提供了坚实的基础保障。而且通过资产管理信息平台的使用推广，降低了管理成本、提高了管理效率、提高了财政工作的透明度、提高了单位资产管理数据质量，创新了行政事业单位国有资产管理监管手段，改进了管理方法和模式，加快推进了国有资产产权登记管理工作，国有资产管理的信息化、科学化、规范化水平走上了新的台阶。加强行政事业单位国有固定资产的管理，防止国有资产流失，实现行政事业单位国有资产的合理配置，对于促进行政事业单位工作的有序健康进行具有重要意义，有利于促进公共财政管理，有利于从源头上预防和解决腐败问题，有助于政府进一步转变职能。为此，我们必须不断解放思想、完善机制，提升素质，扎实工作，才能规范管理，使行政事业单位国有固定资产管理工作再上一个新台阶。

作者:翟海菊 单位:山西省翼城县财政局

参考文献：

[1]郑莲.行政事业单位国有资产管理改革研究[J].观点,2013(06).

城投资产管理范文篇8

一、加强会计机构建设

县经济开发区作为县城的一个经济发展平台，基本上是举全县之力进行建设，设立了开发区政府、开发区管委会、投资公司、建设指挥部、社区、村委会等多个核算单位，既有行政机构又有投资公司，与机关事业单位、企业和个体不断发生经济往来，业务量较大，业务行为复杂。所以要加强会计机构建设，要做好开发区的财产清查、债权债务确认、内部往来核对、资产质量核实、损益及时结转、出让金收支专户管理等各项工作，避免行政机构经费与开发区建设资金捆绑支出，明确工作规范，提高会计信息质量。

二、加强内部控制制度建设

资金是一个单位的命脉，在实际经营管理中，只有切实抓好资金流量控制，才能带动整个单位财务管理水平的提高。目前县级开发区账面资金流量达到几亿元，甚至更多，但制度建设工作有待于进一步加强，如：土地出让合同签立、进驻企业资金结算、配套设施工程管理等相关基础工作需根据开发区自身特点，建立、健全具有开发区特色的内部控制制度，防范资金风险。

三、加强成本核算

在开发区的经济发展中，地方财政在资金上也不可避免地要大量投入，包括前期的土地征用、拆迁、三通一平费用的投入，及后期市政建设、道路建设、配套安置房围绕项目入区的相关支出等，但其综合成本从未进行过核算，更无从谈及投入与产出，经济效益无从考核。所以应建立财务成本管理制度，对资金筹集、资产营运、成本控制、收益分配等财务活动，实施全面预算管理，对其经费收支进行规范核算，对其市政工程项目进行成本核算，并在期末对单位收入、支出、资产、负债、净资产等主要财务指标增减变动情况和原因进行分析，以最大限度降低资金成本，提高资金使用效益。

四、加强基建工程和资产管理

城投资产管理范文篇9

众所周知,我国工业基础差,经济不发达,建国初期国有经济只有少量的解放区军工企业和接管部分官僚垄断资本企业,这些企业规模小,资产量少。据不完全统计,1952年我国国有资产总额只有12986亿元。经过建国后40多年来的经济建设,我国的国有经济不断发展壮大,特别是改革开放以来,国有经济得到高速的发展,国有资产越来越雄厚,到1995年底,我国国有资产已经达到5.7万亿元,其中经营性资产4.5万亿元,非经营性资产1.2万亿元,统计表明,1949年以来,国有资产平均每年递增12.4%,其中1980年以来平均每年递增14.5%,1990年至1995年平均每年递增17.9%。

国有经济所创造的财富维持了国家机关的正常运转,壮大了国防力量,保证了国家的安全,促进了两个文明建设。可以说没有国有经济的物质基础,就没有社会主义政权的巩固。

但是国有经济的发展也同其他所有制经济一样,不是、也不可能是直线上升的,有时也带有明显的阶段性。这种阶段性既受国有经济政策、政治环境制约,也与国际环境有着密切的联系,当然也有自然环境的影响。可以说,建国以后我国在相当长的一段时期内实行计划经济的管理手段,在当时我国工业化程度低,生产力水平不高,供应不足的情况下,是适合我国国情的,对我国经济的发展起到了积极的作用,不但解决了占全世界1/5人口的吃饭和就业问题,而且为我国改革开放打下了坚实的经济基础。但是随着科学的进步,技术的发展,生产力水平的提高,国内、国际经济、政治环境的变化,继续沿用计划经济的管理手段,继续实行原有的管理体系,已经不能适应我国生产力发展的需要。因此,出现了国有企业经济效益滑坡,亏损面逐年增大的趋势,据不完全统计,全国独立核算的国有工业企业亏损面1992年～1995年分别为22.7%、29.8%、32.7%、33.5%,1996年上半年则达到43.3%,并且1996年一季度出现了全国性的整体亏损,国有资产的损失数额也逐年增大,据1994年全国开展清产核资的12.4万户国有企业的不完全统计,全部资产损失达2231.1亿元,全部资金挂帐22069亿元,损失与挂帐合计达4438亿元,占这些企业全部资产的10.7%。

上述问题的原因是多方面的,许多专家学者提出了不少看法,有的归结为管理体制落后,政企不分,政资不分;有的归结为企业目前存在三座大山:负债过高,冗员过多,社会包袱过重;有的认为主要是企业管理混乱,管理水平低。上面这些观点都有一定的道理,都是从不同角度提出的。我个人认为,其中最重要和最直接的原因是管理制度不顺,企业管理落后。虽然近10多年来,我国对国有企业的改革已经采取了许多措施,包括:放权让利,推行承包经营责任制,实际两权分离,进而到建立现代企业制度,什么药方都用过了,但成效并不十分突出,究其原因,最根本的就是以往这些改革,停留在企业层面的多,政府层面的少,浅表性的多,深层次的少。因此,必须抓住问题的本质,改革才能见成效。

二、国有企业改革的关键在于建立起科学的国有资产管理、监督和营运体系

如上所述,当前国有企业改革成效不明显的主要原因是国有资产管理体制改革滞后,政企不分、政资不分仍困扰和阻碍着企业的发展。

传统的体制下,国有资产所有者的职能被政府部门分割,造成了产权管理的多元化,政府各部门都可以所有者的身份向企业发号施令,政出多门、多头管理,企业要对多个政府部门负责,但却没有哪个部门真正对国有资产的保值增值负责任。由于所有者的责任主体不明确,企业缺乏应有的监督的约束,尤其是那些直接归各级政府管理的大企业集团,其产权归政府所有,但政府是由各综合经济管理部门行使管理职能的,由于政府没有授权由哪个部门进行监管,结果是政府哪个部门都可以管企业,但谁都管不了,谁都不负责任。政府对企业的情况完全靠听汇报,对企业的内在情况不清楚,结果不出问题则可,一出问题就大得不得了,就要关闭乃至破产。

那么国有企业如何进行改革?这方面中央有了明确的规定,即对国有资产实行国家统一所有,政府分级监管,企业自主经营的体制”。目前,理论界、学术界对于从建立国有资产管理委员会及其办事机构,到中间或中介性的国有资产经营公司,再到生产经营企业三个层次的国有资产管理体制的框架,在认识上是统一的。近年来,各地也根据实际进行了大量的探索,目前全国已有上海、河北、内蒙古、吉林、安徽、浙江、青海、陕西、重庆、湖北、广西等11个省、市、自治区及深圳经济特区先后建立了新的国有资产管理体制。尽管各地做法不尽相同,但新的管理体系基本上是按照三个层次的框架建立的。其大致情况是:在省(直辖市)、自治区政府一级成立了国有资产管理委员会(简称国资委),下设国有资产管理办公室(简称国资办);在中间层建立资产经营公司;在下层是由企业群组成。这三个层次,在上层通过国资委直接管理资产经营公司,而不是靠各部门分工把关,这样既能实现将政府各部门的社会经济管理职能与资产所有者职能分开,又直接加强了对资产经营的监督和领导,形成了有效的制约机制;在中间层建立了国有出资人制度,为资本运营构建合格的载体,使企业对投资主体负责,投资主体对出资人负责,出资人向政府负责,实现了国有资产监管职能与国有资产经营职能的分离;在下层由国有独资企业、国有控股、参股及合资企业群组成,这些企业根据国家法律拥有法人财产权,具有企业法人资格,依法自主经营、自负盈亏、照章纳税、独立承担民事责任,并具体承担国有资产保值增值的任务,从而实现了国家终极所有权与企业法人财产权的分离,理顺了政府与企业的关系,初步实现了政企分开。

实践证明,这三个层次管理体制的推行和不断完善,对于从深层次上改变政企不分,政资不分,多头管理的局面是可行的,也是成功的。具体可以从深圳和上海改革的成效得以说明。

深圳是全国最早建立三个层次国有资产管理、运营体系的城市。早在1987年7月该市就成立了市属企业国有资产投资管理公司,主要负责市属企业国有资产的产权管理及运营,成立初期也行使国有资产管理的职能。随着改革的不断深入,1992年9月深圳市又成立了市国有资产管理委员会,一年后成立了市国有资产管理委员会办公室,作为市国资委的常设办事机构,专门行使国有资产的行政管理职能。经过几年的探索,目前已经初步形成了市国有资产管理委员会(下设国资办)———市级国有资产经营公司———企业群”三个层次的国有资产管理经营新体制。

三个层次的国有资产管理体制建立以后,该市采取了许多行之有效的措施保证其顺利运行。包括按经营规模、效益水平对企业进行分类定级;按行业类别和效益实行企业利润分类上缴办法;实行企业无行政主管部门制度;向国有控股企业和全资企业委派产权代表,参与企业重大问题决策,监管国有资产运营,率先建立现代企

业制度,强化企业管理,加强企业内部约束和政府对企业监管等。到目前为止,已正式颁布《深圳经济特区股份有限公司条例》、《深圳经济特区有限公司条例》、《深圳经济特区股份合作公司条例》等几十个法规和规章,尤其是1995年该市《深圳经济特区国有资产管理条例》的出台,标志着国有资产管理法规、规章体系日趋完善,为现代企业制度规范运作打下了基础,取得显著的效果。截止1998年底,深圳市属国有企业的净资产为3477亿元,自1980年以来每年递增53%,1998年实现利润51亿元,实现了国有资产保值增值。

上海市1993年按照三个层次建立新的国有资产管理运营体系后,到1995年底,先后将33家主管局撤销转制为经营公司或控股公司,并使国有资产管理体制改革与政府机构改革、人员分流结合起来,把撤局、组建公司、改制和授权经营同步进行,将管资产、管人相一致原则与党管干部原则相统一,并享有对控股公司的监管权、考核权、奖惩权与收益权。

上海市通过国有资产管理体制的改革和实践,实现了较大范围国有企业存量资产的调整和城市面貌的改观。一方面,以控股公司的产品为龙头,以产权为纽带,组建了一大批企业集团,实际专业化协作,发展社会化大生产;另一方面,通过退城进郊、土地置换和盘活资产存量等措施,进行企业技术改造和资产重组,实现了优势企业的低成本扩张,城市的市政、公用设施和文化事业也得到了快速发展;再是通过企业间相互持股和环形持股,一大批企业由工厂制改变成为股份公司或有限责任公司,增强了凝聚力和约束力,培育和发展了行业优势。

上海纺织控股集团公司组建后,对市区工厂进行调整和土地置换,新办第三产业1200多个,合资企业240个,改组有限责任公司14个,股份有限公司4个,关停并转企业196家,撤销138家,原所属国有企业由320家减少到180家,妥善分流下岗的17万人,控股公司由原55万人减少到38万人,继招收18名空中乘务员的空嫂旋风”之后,又相继推出了成千上万的呼嫂寻呼台”、“巴嫂(巴士)”、地嫂(地铁)”等服务行业,为上海减员增效战略的实施,提供了成功的范例。

三、加强对企业的监督,坚持改革与加强管理相结合

当前在认识上有个误区,似乎体制改革了,就一通百通,一顺百顺,企业效益自然会提高,这种看法是片面的。光讲改革,不讲管理,改革是无法成功的,改革的目标也无法实现。事实上,当前国有企业管理弱化,管理混乱,损失严重,已经到了十分严重的地步,据国家有关部门抽样调查显示,80%以上的亏损企业是管理不善造成的。就我省而言,在前几年清产核资中暴露的损失中,决策失误千万的损失比重较大,当中尤以对外投资最为突出。现在有的企业对外投资未经充分论证,盲目性较大,结果投资之时就是亏损之日。还有的盲目设点拉线,投资链条长,结果连自己有多少个子孙都搞不清楚。此外盲目借出款项,盲目对外担保,出现严重的风险。值得一提的是,在中外合资合作企业中,由于外商资金不到位,有的是合资、合作企业设立后,以合资、合作企业的名义借款(或担保)作为外商投入资金,结果一旦造成损失债务全由中方背起来,这种例子也是不少见的。造成这种情况的原因既有水平问题,也有管理问题,但是最重要的是应建立起激励和约束机制,使企业厂长(经理)感到有压力。现在企业经营状况的好坏并没有与经营者的利益直接挂起钩来,经营好了没有得到实惠,经营差了也不负责任,出了问题只要自己没把钱装腰包仍然万事大吉,这个单位搞不好调到另外一个单位去照样可以当官,这样的一种机制打击了先进,保护了落后,也出现了一些投机钻营和短期行为。我认为,加强管理应该坚持内部和外部相结合的方针,内部管理主要是提高管理水平,建立内部控制制度,但是内部人控制制度目前很难奏效,因为现在是厂长经理说了算,你要么坚持原则看饭碗,要么保饭碗说假话。因此,加强政府对企业管理尤其重要,但加强管理并不是捆住企业手脚,不能采取计划经济那一套行政办法,而应该用政策进行规范,用制度约束和监督考核的办法。

最近几年深圳市对资产经营公司和市属企业的管理方面有许多独特的做法。首先,该市人大通过了《深圳经济特区国有企业法定人代表任期经济责任审计条件》,加强了企业法定代表人任期经济责任的监督,客观、公正地评价其经营业绩,保障了国有资产的安全与增值;其次是采取下派财务总监的办法,财务总监不但可以列席企业董事会议,了解企业运作的全过程,而且审核财务报表、监督资金运作情况,真正达到监督的目的。深圳市加强企业管理、监督,企业效益不断提高,即使遭受金融风波和自然灾害的冲击比较严重,1998年度仍然实现利润比1997年度上升。事实说明,只要坚持改革与管理相结合,企业不但可以走出困境,而且能够创造较高的经济效益。

四、国有企业改革应坚持实事求是的方针

国有企业改革涉及到方方面面的问题,情况非常复杂,当前要注意防止和克服以下几种倾向。

一是不能盲目追求速度。当前有的地方为了赶速度,不顾客观实际,搞指令性计划,要求在一段时间内全部完成改制计划。应该说,改制有个计划是对的,但计划应该实事求是,要因地制宜,不能强求一致,要成熟一个转一个。否则即使转了,也是换汤不换药。

二是改制应讲究实效。现在有的企业改制图形式,赶时髦,为组建企业集团搞拉郎配;改变主管厅(局)为公司,把牌子一换,结果机构没变,管理方法没变,职能也没改变;组建经营公司不但未能减少行政干预,而且增加了新的婆婆。这些不讲究实际的改革,不但起不到应有的作用,反而劳民伤财。

城投资产管理范文篇10

今年同级财政审计工作以促进规范预算管理，提高财政绩效水平，完善公共财政体制，促进加强部门预算管理，深化部门预算改革，提高财政资金使用效益为目标，从摸家底、排财源、找问题、提建议上下功夫，以便把财政家底摸得更清，把政府债务了解得更透。通过审计表明，2012年度我县财政收支基本体现公共财政的要求，支出结构总体比较合理，如一般公共服务支出比去年下降2.37%，教育支出比去年增长2.48%，社会保障和就业支出比去年增长35.44%；专项资金能专款专用。审计也发现了财政预算执行中的一些问题：如一般预算、街道预算有待于进一步加强；年末一般预算结余资金较多，未及时下达，影响资金使用效益；国有企业总体运行效益仍然不佳，亏损局面持续等问题。

在摸清家底的同时，认真围绕“风险”两个字加强审计监督，结合实际情况开展了2012年度财政资金安全与绩效、地方政府负债与投融资机构、党政机关资产管理状况等专项审计调查，放大同级审功能，了解和掌握财政部门出借资金的现状，分析部分出借资金回收难的根源并提出建议；关注财政融资是不是合理，负债是不是适度，负债率、偿债率能否控制在风险以内等，为政府掌握全部政府性资金的总量规模、支出结构和变动趋势提供了翔实的数据，推动了财政理财；在党政机关资产管理状况专项审计调查中，发现部分单位资产管理制度不够完善且执行不够到位、房产管理核算不规范等问题，及时向县委县政府报送了《我县部分党政机关资产管理亟待强化》审计专报，得到了县领导的高度关注，县委书记王剑侯为此专门作出批示，县人大也专题提出了要进一步加大对行政事业单位国有资产管理力度的审议意见，相关部门正积极着手研究解决如何完善房产管理的办法和措施，促进了我县行政事业单位资产管理的规范化。

二、坚持审计关注民生，促进和谐社会建设。

今年，我局牢固树立“审计为民”、“审计维民”、“审计靠民”的审计理念，始终把推动各项政府惠民政策措施的落实、服务民生、维护群众利益作为审计工作的重中之重，先后组织实施了城居医保、城乡居保、住房公积金等民生资金的审计，通过揭露各种违规违法、损失浪费、损害群众切生利益的问题，促进健全管理制度，保障资金安全，规范资金管理和使用，切实加强对公共权力的制约。如我局在2010年城乡居保专项审计调查中，揭露了部分免费参保人员未参保（922人）、部分参保人员丧葬补助费未及时发放（有598人，金额71.76万元）等问题，引起了相关部门的高度重视并积极整改，到目前为止，未及时发放的丧葬补助费71.76万元已全部发放到位；同时，通过加大政策宣传力度也提高了参保率，维护了人民群众的切身利益。

三、深化领导干部经济责任审计工作，推进我县的反腐倡廉建设。

今年，为了深化领导干部经济责任审计工作，合理县分镇乡（街道）党政领导的经济责任，我局根据当前党委、政府的权力运行机制，在学习取经的基础上，全面开展了乡镇（街道）党委（党工委）书记、镇乡长（办事处主任）同步审计，以“权”定“责”，对其行使经济决策权、经济管理权、经济政策执行权和监督权的过程及效果进行审计和评价，通过揭示和纠正存在的问题，推动党委、政府不断加强和改进经济活动管理，提高依法行政水平。二是加大违法违纪案件的查处配合力度，在对县统计局原局长王某的离任经济责任审计中，审计组经过精审细计，发现该局存在着套取大额专项经费的嫌疑，并及时将有关审计资料和审计发现的问题移送给县纪检、监察部门，使王某和周某得到了应有的惩处，也使经济责任审计工作真正成为对党政领导的行政权力进行制约、预防权力滥用导致腐败的重要手段，有效地提高了领导干部勤政廉洁、遵纪守法的自觉性，增强了领导干部经济责任意识和财经法规意识，推进了我县的反腐倡廉建设。三是持之以恒地推行领导干部经济责任审计结果全公告，充分利用好审计成果和发挥社会舆论的监督作用，促进加强审计整改和健全制度；充分发挥经济责任联席会议的作用，对2011—2012年领导干部经济责任审计中发现的六大类问题（预算约束弱化、财政资金分散管理现象比较突出、资产管理和处置不规范、专项资金屡被套取和移用、纳税意识依然淡薄以及票据管理不够规范等）向县主要领导作了详细汇报并及时以会议纪要的形式向党政机关作了通报，进一步规范了领导干部的权力运行，促使领导干部正确履行其经济职责。