商业投资方案十篇

商业投资方案篇1

一、指导思想

坚持以科学发展观为指导，以贯彻落实市委、市政府“六个加快”发展战略和“三思三创”主题教育实践活动为契机，以“破解难题、优化服务”为主题，着力推进项目、促进转型、缓解制约、优化环境，努力为外商投资企业和外商解难事、做好事、办实事，大力促进在谈、在批和在建外资大项目落户，推动现有外商投资企业加快转型升级步伐，进一步优化外商投资环境，促进我区经济社会平稳健康发展。

二、主要内容

服务月活动以各镇乡（街道）、园区（区块）、区级相关单位为主体，面向全区外商投资企业，着重抓好以下四方面工作：

（一）促进一批外资大项目落地和开工投产。服务月期间，围绕我区年利用外资工作目标任务，按照《宁波市外资大项目推进协调工作机制》要求，认真排摸在谈、在批、在建和已建待开工的外资大项目，动员各方力量落实工作责任，加强协调推进力度，力促在谈项目早获批、已批项目早落户、在建项目早开工。认真抓好浙洽会招商成果转化工作，检查各地外资工作进展情况，积极推进一批重大外资项目，确保完成全年利用外资工作目标任务。

（二）推进一批外商投资企业加快转型升级步伐。服务月期间，我区各部门要有针对性地加强对重点外商投资企业的联系服务，力促企业提高研发、技改、创牌水平，加快转型升级步伐，推进高新技术产品、自主品牌产品研发，重视发展进口业务。做好节能减排工作，不断增强企业可持续发展能力。要加大招商选资工作力度，积极引进符合我区产业升级要求的优质外资项目。有关部门和区外商投资企业协会要组织政策法规宣讲和人才、劳务招聘活动，想方设法帮助企业排忧解难，积极组织企业参加首届宁波智慧城市博览会和“民营企业对接世界500强”等活动。

（三）协调解决一批制约外商投资企业发展的困难和问题。服务月期间，各部门要深入外商投资企业开展调查研究，收集、梳理一批急需解决的困难和问题，着力缓解外商投资企业面临的转型升级、成本上涨、融资、供电等难题。要充分发挥我区外商投资企业协会的作用，架起企业和政府间的桥梁，促进我区投资环境不断优化，切实帮助外商投资企业解决困难和问题。

（四）评选、宣传一批先进典型。服务月期间，配合市里开展“千家外商投资企业评议投资环境”活动，积极参与全市外商投资企业贡献奖、优质服务单位和投资环境优秀区域评选等活动。同时，配合参与全市服务外商投资企业优秀事迹评选活动，重点宣传外商投资成果和服务外商投资企业的先进事迹，进一步营造服务外商投资企业发展的良好氛围。

三、措施和要求

（一）加强组织领导，落实工作职责。区政府设立服务月活动领导小组，负责服务月活动方案的制订实施、督促检查和总结表彰，由分管区长任组长，区商务、宣传、政法、监察、发改、经信、财政、人力社保、交通、公安、教育、卫生、金融、侨办、台办、环保、工商、国土、规划、海关、检验检疫、国税、地税、供电等相关单位为成员，领导小组下设办公室于商务局。各地各相关部门要结合实际，成立相应组织机构，做到主要领导亲自抓，分管领导具体抓，落实工作职责，及时协调推进外资大项目，及时解决区域内外商反映的困难和问题。

（二）加大宣传力度，营造舆论氛围。服务月期间，我区宣传部门要围绕服务月活动的主要内容和任务，积极组织宣传报道工作，通过开辟专栏、专题报道等形式，及时报道先进典型、工作经验并进行舆论监督，努力营造良好的舆论氛围。

（三）深入企业调研，掌握急难实情。各地各相关部门要通过多种渠道、多种形式，广泛征询外商投资企业对我区投资环境的意见和建议，在积极帮助企业解决实际困难的同时，深入分析我区外商投资环境现状，及时提出进一步改善我区投资环境的建议。

（四）加强监督检查，务求工作实效。区有关部门要加大督查力度，安排时间进行督查和抽查，并及时通报督查情况。督查结果将作为年终对各地各相关部门开放型经济工作考核的重要依据。

四、实施步骤

（一）准备阶段（7月下旬-8月上旬）

服务月活动方案拟定、发文；对外商投资企业反映的问题进行梳理；加强宣传，形成舆论氛围；排摸在谈、在批、在建外资大项目以及项目推进和建设过程中存在的问题。

（二）实施阶段（8月中旬-9月中旬）

全面实施服务月活动各项工作，针对外商反映的问题，提出整改方案，落实整改措施；进一步加大宣传力度，对各项活动进行跟踪报道。

商业投资方案篇2

一、档案工资的建立

1.档案工资是指中方职工在进入外商投资企业（含合资、合作、外资）时，档案中所记载的原来国家统一规定的工资制度给职工确定的标准工资，及按国家和市人民政府统一规定调整工资和奖励晋级后增加的工资。

根据原劳动人事部劳人劳〔1984〕1号《关于颁发中外合资经营企业劳动管理的两个文件及其说明的通知》，附件二《关于中外合资经营企业劳动管理供内部掌握的若干意见》第三条指出：“合营企业在实行本企业工资等级标准的同时，仍应保留原来国家规定的工资等级标准，并据以评定职工的工资级别和进行职工的升级，以便于计算职工退休后的劳动保险费用，也免得在职工中途离开合营企业到其他单位工作时，重新评定工资级别。这样做并不影响合营企业按本企业工资标准，适时地调整职工的工资。”

凡北京市行政辖区内的外商投资企业都应按照〔86〕市劳办字第157号《北京市劳动局关于调整北京市中外合资（合作）经营企业中方职工档案工资的通知》要求和京政发〔1985〕158号《北京市人民政府转发市工资制度改革领导小组〈关于北京市国营企业内部工资制度改革实施办法〉和〈北京市集体所有制企业内部工资制度改革的意见〉的通知》规定，建立中方职工的档案工资。

外商投资企业档案工资标准由其上级主管部门按照市劳动局有关规定审批。

2.档案工资包括的内容

（1）按照市人民政府京政发〔1985〕158号文件规定的北京市国营企业工人工资标准和干部工资标准确定的本人标准工资。

（2）执行国家机关，事业单位工资标准的职工进入外商投资企业，档案工资按职工现行的基础工资、职务（岗位）工资、工龄工资三项之和减五元后就近向上纳入企业工资标准。（1990年1月1日以前已按三项之和减十元确定了职工档案工资的，不再改变）。

（3）按照国务院国发〔1982〕59号《国务院关于〈企业职工奖惩条例〉的通知》和国发〔1984〕67号《国务院关于进一步扩大国营企业自主权的暂行规定》及京政发〔1985〕112号《北京市人民政府关于国营企业厂长给有特殊贡献的职工晋级问题的通知》职工奖励晋级所增加的工资。

（4）根据国家规定从1986年10月1日起至1988年12月31日止用人均1.80元所增加的标准工资。

（5）领导干部经过对同级干部有任免权的上级主管部门审批，职务变动后纳入职务等级线所增加的工资。

（6）按照北京市劳动局、北京市职称改革工作领导小组办公室京职改办字（88）211号《关于企业实行专业技术职务聘任制有关工资问题的通知》和市劳资发字〔1989〕232号《关于企业实行专业技术职务聘任制有关工资问题的补充通知》规定实行专业技术职务聘任制增加的工资。

（7）参加全市工人技术比赛，决赛成绩优秀的职工，按市劳动局文件规定奖励晋升的一级工资。

（8）经北京市人民政府和市劳动局批准，试行工资总额与经济效益挂钩的企业职工，在1986年底以前用工资增长基金升级和提高工资标准增加的工资，经调入单位确认了的。

（9）按市人民政府京政发〔1987〕117号《北京市人民政府转发市劳动局〈北京市工人技师考评和聘任暂行办法〉的通知》和市劳动局（85）市劳资字第424号《关于提高饮食、服务业技师工资标准等问题的通知》规定，经考评获得特一级、特二级、特三级、技师的标准工资。

（10）从城镇待业青年中招收录用的职工应按市人民政府京政发〔1985〕153号文件关于新参加工作职工的工资待遇有关规定，从定级之日起建立档案工资。

二、调整档案工资的范围

北京市行政辖区内领取了营业执照，已在有关劳动部门备案立户并核定了中方职工工资基数的外商投资企业，1989年9月30日在册的合同制职工并已定级人员（不含农民工）均列入这次调整档案工资的范围。

其他按照京企调办字〔1990〕第2号文件规定的范围执行。

三、调整档案工资的办法

1.根据北京市劳动局有关规定已建立了中方职工档案工资并符合这次调整档案工资条件的职工，在本人现行档案工资基础上从1989年10月1日起提高一级档案工资。

2.凡1987年以来使用3％奖励晋级指标晋升过两级以上（含两级）档案工资的厂级（经理）以上领导干部，这次不再提高档案工资。

3.调整档案工资工作结束后，由企业负责将“职工调整档案工资审批表”转入职工个人档案。

其他有关调整档案工资的办法按照京企调办字〔1990〕第2号第二项有关规定执行。

四、核增工资基数的办法

1.从1990年1月起，在原核定工资基数的基础上按年人均144元，核增工资基数。

2.根据国家统计局统制字〔1990〕1号“关于认真贯彻执行《关于工资总额组成的规定》的通知”规定，城镇常住人口每人每月7.50元的肉类等价格补贴从1990年起统计在工资总额中，1989年底前核定的企业中方职工工资基数未含此项。从1990年1月起核定按年人均117元（含企业的职工家属补贴）核增工资基数。

3.1988年12月31日前成立的企业，从1990年起把每人每月10元主要副食品价格补贴按年人均120元核入工资基数。1989年1月1日至12月31日成立的企业，已经按年人均80元核入工资基数的，这次再增核40元的翘尾数。

原核定的工资基数已包括了“主要副食品价格补贴”的企业，这次不得重复核增。

4.上述工作要求于1990年4月底以前基本结束，企业主管部门在批复外商投资企业中方职工工资水平基数时要抄报市经贸委、市劳动局、市财政局、市税务局、市审计局、中国银行北京分行。

劳动部关于外商投资企业职工档案中标准工资问题的通知

（一九九年四月十三日  劳办计字〔1990〕14号）

通知

各省、自治区、直辖市劳动厅（局）及计划单列市，国务院各部门、各直属机构劳动工资司（局）：

国务院批转《劳动部、国家计委、财政部关于一九八九年国营企业工资工作和离退休人员待遇问题的安排意见》（国发〔1989〕83号）下发后，我们陆续接到一些地区、部门来函、来电询问，外商投资企业职工档案中的标准工资要否进行调整。经研究，现通知如下：

商业投资方案篇3

第一条 为进一步深化外商投资管理体制改革，根据《中华人民共和国行政许可法》、《指导外商投资方向规定》、《国务院关于投资体制改革的决定》及《政府核准的投资项目目录(2019 年本)》(以下简称《核准目录》)，特制定本办法。

第二条 本办法适用于中外合资、中外合作、外商独资、外商投资合伙、外商并购境内企业、外商投资企业增资及再投资项目等各类外商投资项目。

第二章 项目管理方式

第三条 外商投资项目管理分为核准和备案两种方式。

第四条 根据《核准目录》，实行核准制的外商投资项目的范围为：

(一)《外商投资产业指导目录》中有中方控股(含相对控股)要求的总投资(含增资)3亿美元及以上鼓励类项目，总投资(含增资)5000 万美元及以上限制类(不含房地产)项目，由国家发展和改革委员会核准。

(二)《外商投资产业指导目录》限制类中的房地产项目和总投资(含增资)5000万美元以下的其他限制类项目，由省级政府核准。《外商投资产业指导目录》中有中方控股(含相对控股)要求的总投资(含增资)3亿美元以下鼓励类项目，由地方政府核准。

(三)前两项规定之外的属于《核准目录》第一至十一项所列的外商投资项目，按照《核准目录》第一至十一项的规定核准。

(四)由地方政府核准的项目，省级政府可以根据本地实际情况具体划分地方各级政府的核准权限。由省级政府核准的项目，核准权限不得下放。 本办法所称项目核准机关，是指本条规定具有项目核准权限的行政机关。

第五条 本办法第四条范围以外的外商投资项目由地方政府投资主管部门备案。

第六条 外商投资企业增资项目总投资以新增投资额计算，并购项目总投资以交易额计算。

第七条 外商投资涉及国家安全的，应当按照国家有关规定进行安全审查。

第三章 项目核准

第八条 拟申请核准的外商投资项目应按国家有关要求编制项目申请报告。项目申请报告应包括以下内容：

(一)项目及投资方情况;

(二)资源利用和生态环境影响分析;

(三)经济和社会影响分析。

外国投资者并购境内企业项目申请报告应包括并购方情况、并购安排、融资方案和被并购方情况、被并购后经营方式、范围和股权结构、所得收入的使用安排等。

第九条 国家发展和改革委员会根据实际需要，编制并颁布项目申请报告通用文本、主要行业的项目申请报告示范文本、项目核准文件格式文本。

对于应当由国家发展和改革委员会核准或者审核后报国务院核准的项目，国家发展和改革委员会制定并颁布《服务指南》，列明项目核准的申报材料和所需附件、受理方式、办理流程、办理时限等内容，为项目申报单位提供指导和服务。

第十条 项目申请报告应附以下文件：

(一)中外投资各方的企业注册证明材料及经审计的最新企业财务报表(包括资产负债表、利润表和现金流量表)、开户银行出具的资金信用证明;

(二)投资意向书，增资、并购项目的公司董事会决议;

(三)城乡规划行政主管部门出具的选址意见书(仅指以划拨方式提供国有土地使用权的项目);

(四)国土资源行政主管部门出具的用地预审意见(不涉及新增用地，在已批准的建设用地范围内进行改扩建的项目，可以不进行用地预审);

(五)环境保护行政主管部门出具的环境影响评价审批文件;

(六)节能审查机关出具的节能审查意见;

(七)以国有资产出资的，需由有关主管部门出具的确认文件;

(八)根据有关法律法规的规定应当提交的其他文件。

第十一条 按核准权限属于国家发展和改革委员会核准的项目，由项目所在地省级发展改革部门提出初审意见后，向国家发展和改革委员会报送项目申请报告;计划单列企业集团和中央管理企业可直接向国家发展和改革委员会报送项目申请报告，并附项目所在地省级发展改革部门的意见。

第十二条 项目申报材料不齐全或者不符合有关要求的，项目核准机关应当在收到申报材料后 5 个工作日内一次告知项目申报单位补正。

第十三条 对于涉及有关行业主管部门职能的项目，项目核准机关应当商请有关行业主管部门在7个工作日内出具书面审查意见。有关行业主管部门逾期没有反馈书面审查意见的，视为同意。

第十四条 项目核准机关在受理项目申请报告之日起 4 个工作日内，对需要进行评估论证的重点问题委托有资质的咨询机构进行评估论证，接受委托的咨询机构应在规定的时间内提出评估报告。

对于可能会对公共利益造成重大影响的项目，项目核准机关在进行核准时应采取适当方式征求公众意见。对于特别重大的项目，可以实行专家评议制度。

第十五条 项目核准机关自受理项目核准申请之日起 20 个工作日内，完成对项目申请报告的核准。如 20 个工作日内不能做出核准决定的，由本部门负责人批准延长 10 个工作日，并将延长期限的理由告知项目申报单位。

前款规定的核准期限，委托咨询评估和进行专家评议所需的时间不计算在内。

第十六条 对外商投资项目的核准条件是：

(一)符合国家有关法律法规和《外商投资产业指导目录》、《中西部地区外商投资优势产业目录》的规定;

(二)符合发展规划、产业政策及准入标准;

(三)合理开发并有效利用了资源;

(四)不影响国家安全和生态安全;

(五)对公众利益不产生重大不利影响;

(六)符合国家资本项目管理、外债管理的有关规定。

第十七条 对予以核准的项目，项目核准机关出具书面核准文件，并抄送同级行业管理、城乡规划、国土资源、环境保护、节能审查等相关部门;对不予核准的项目，应以书面说明理由，并告知项目申报单位享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

第四章 项目备案

第十八条 拟申请备案的外商投资项目需由项目申报单位提交项目和投资方基本情况等信息，并附中外投资各方的企业注册证明材料、投资意向书及增资、并购项目的公司董事会决议等其他相关材料;

第十九条 外商投资项目备案需符合国家有关法律法规、发展规划、产业政策及准入标准，符合《外商投资产业指导目录》、《中西部地区外商投资优势产业目录》。

第二十条 对不予备案的外商投资项目，地方投资主管部门应在7个工作日内出具书面意见并说明理由。

第五章 项目变更

第二十一条 经核准或备案的项目如出现下列情形之一的，需向原批准机关申请变更：

(一)项目地点发生变化;

(二)投资方或股权发生变化;

(三)项目主要建设内容发生变化;

(四)有关法律法规和产业政策规定需要变更的其他情况。

第二十二条 变更核准和备案的程序比照本办法前述有关规定执行。

第二十三条 经核准的项目若变更后属于备案管理范围的，应按备案程序办理;予以备案的项目若变更后属于核准管理范围的，应按核准程序办理。

第六章 监督管理

第二十四条 核准或备案文件应规定文件的有效期。在有效期内未开工建设的，项目申报单位应当在有效期届满前 30 个工作日向原核准和备案机关提出延期申请。在有效期内未开工建设且未提出延期申请的，原核准文件期满后自动失效。

第二十五条 对于未按规定权限和程序核准或者备案的项目，有关部门不得办理相关手续，金融机构不得提供信贷支持。

第二十六条 各级项目核准和备案机关要切实履行核准和备案职责，改进监督、管理和服务，提高行政效率，并按照相关规定做好项目核准及备案的信息公开工作。

第二十七条 各级发展改革部门应当会同同级行业管理、城乡规划、国土资源、环境保护、金融监管、安全生产监管等部门，对项目申报单位执行项目情况和外商投资项目核准或备案情况进行稽察和监督检查，加快完善信息系统，建立发展规划、产业政策、准入标准、诚信记录等信息的横向互通制度，严肃查处违法违规行为并纳入不良信用记录，实现行政审批和市场监管的信息共享。

第二十八条 国家发展和改革委员会要联合地方发展改革部门建立完善外商投资项目管理电子信息系统，实现外商投资项目可查询、可监督，提升事中事后监管水平。

第二十九条 省级发展改革部门每月 10 日前汇总整理上月本省项目核准及备案相关情况，包括项目名称、核准及备案文号、项目所在地、中外投资方、建设内容、资金来源(包括总投资、资本金等)等，报送国家发展和改革委员会。

第七章 法律责任

第三十条 项目核准和备案机关及其工作人员违反本办法有关规定的，由其上级行政机关或者监察机关责令改正;情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

第三十一条 项目核准和备案机关工作人员，在项目核准和备案过程中谋取私利，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第三十二条 咨询评估机构及其人员、参与专家评议的专家，在编制项目申请报告、受项目核准机关委托开展评估或者参与专家评议过程中，不遵守国家法律法规和本办法规定的，依法追究相应责任。

第三十三条 项目申报单位以拆分项目或提供虚假材料等不正当手段申请核准或备案的，项目核准和备案机关不予受理或者不予核准及备案。已经取得项目核准或备案文件的，项目核准和备案机关应依法撤销该项目的核准或备案文件。已经开工建设的，依法责令其停止建设。相应的项目核准和备案机关及有关部门应当将其纳入不良信用记录，并依法追究有关责任人的法律责任。

第八章 附则

第三十四条 具有项目核准职能的国务院行业管理部门和省级政府有关部门可以按照国家有关法律法规和本办法的规定，制定外商投资项目核准具体实施办法和相应的《服务指南》。

第三十五条 香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区的投资者在祖国大陆举办的投资项目，参照本办法执行。

外国投资者以人民币在境内投资的项目，按照本办法执行。

第三十六条 法律、行政法规和国家对外商投资项目管理有专门规定的，按照有关规定执行。

商业投资方案篇4

具体而言，全国吸收外资呈现以下六大特点：

一是全国吸收外资规模继续保持增长。1―9月，全国新设立外商投资企业21292家，比去年同期增长12.2%；实际使用外资金额6090.3亿元人民币，同比增长4.2%（未含银行、证券、保险领域数据）。9月当月全国新设立外商投资企业数量同比亦增长27.9%。

二是服务业吸收外资保持增长态势。1―9月，服务业实际使用外资4307亿元人民币，在全国总量中的比重为70.7%。其中，交通运输、仓储和邮政业，信息传输、计算机服务和软件业，租赁和商业服务业实际使用外资增幅较大。而在高技术服务业中，信息服务、研发与设计服务、科技成果转化服务实际使用外资涨幅较高，同比分别增长173.2%、38.3%和54.9%。在制造业中，医药制造业、通用设备制造业、交通运输设备制造业、专用设备制造业等表现出色。

三是主要来源地投资持续增长。统计期内，美国、德国、英国、瑞典、韩国对华实际投资增幅分别为67.1%、118.9%、95.8%、51.7%和28.3%。同期，东盟则略有下降。

四是西部地区吸收外资高速增长，产业结构进一步优化；东部地区保持较快增长。西部地区中，建筑业、交通运输、仓储和邮政业、信息传输、计算机服务和软件业，租赁和商业服务业实际使用外资增幅显著。

五是新设立及增资的大型企业数量较多。1―9月，在中国新设立投资总额超过1亿美元的大型外商投资企业超过550家，增资超过1亿美元的企业达340家。投资额较大的企业所属行业既有新材料、新能源汽车及电池、飞机零部件、医疗仪器、工业自动控制、集成电路和芯片等制造业，也包括工程技术研发、医疗、养老、电子商务、金融服务、云计算、生物燃料研发、物联网技术研发及应用等服务业。

六是通过外资并购方式实际使用外资继续增长。1―9月，以并购方式设立外商投资企业1066家，实际使用外资金额1144.9亿元人民币，同比分别增长4.9%和17.2%，分别占新设立外商投资企业数和实际使用外资金额的5%和18.8%

与此同时，随着《外商投资企业设立及变更备案管理暂行办法》的执行，外商也将在华享受到更便利的投资兴业环境。

商务部部长助理童道驰日前在国务院新闻办举行的政策例行吹风会上指出，“审批改备案”通俗一点说，就是原来要拿到商务部门的批准才能够设立企业，现在是投资者可以在网上备案，外商投资企业备案可以在营业执照签发前或者营业执照签发后的30日之内进行，可以先拿营业执照再来备案。备案主要是对一些信息的核对，并不是对原来逐案审批中的一些条件进行审核，所以跟行政许可是不同的。

商业投资方案篇5

一、建筑业对外开放法律规范的历史沿革

(一)关于外资设计企业的市场准入进程

1　外国设计企业在中国境内的市场准入受到严格限制。

1986年，原国家计委、原对外贸易经济合作部《中外合作设计工程项目暂行规定》(已于2001年10月6日废止)，主要规定，凡中国投资的工程项目，中国设计机构能够设计的，不得委托外国设计机构承担设计，但可以引进与工程项目有关的部分设计技术或向外国设计机构进行技术经济咨询。外国在中国境内投资的工程项目，原则上也应由中国设计机构承担设计；如果该外国投资方要求由外国设计机构承担设计，应有中国设计机构参加，进行合作设计。

2　允许设立中外合资经营设计企业。

1992年，原建设部和原对外贸易经济合作部《成立中外合营设计机构审批管理规定》(已失效)，允许国际市场上有较强竞争能力的注册设计机构或注册建筑师、注册工程师与中国境内设计单位开办中外合营设计机构。但对中外合营双方本身的资质进行了严格的规定。中外合营工程设计机构的中方合营者，应是持有中华人民共和国甲、乙级工程设计证书的设计单位。中方个人或个体企业及其他任何无设计证书的单位，不得与外国设计机构成立中外合营工程设计机构。中外合营工程设计机构的外方合营者，应是在其所在国或地区有较好的社会信誉、在国际设计市场上有较强竞争能力的注册设计机构或注册建筑师、注册工程师。中外合营工程设计机构的机构设立由原对外经济贸易合作部负责审批，中外合营工程设计机构的设计资格由原建设部负责统一审定和管理。

3　允许外国设计机构在中国境内成立从事专项工程设计活动的独资设计企业，并可独立申请建筑装饰、建筑智能化等工程设计专项资质。

2000年，为了促进工程设计专业化的发展和设计水平的提高，原建设部了《关于国外独资工程设计咨询企业和机构申报专项工程设计资质有关问题的通知》，允许外国设计机构在中国境内成立从事专项工程设计活动的独资设计企业，并可独立申请建筑装饰、建筑智能化等工程设计专项资质。专项工程设计专业有：建筑智能化系统集成专项设计、建筑装饰专项设计和环境专项工程设计(建筑智能化系统集成专项设计中暂不包括通信、信息网络系统，安防系统应按公安部有关规定执行)。

2000年，原建设部印发《建筑工程设计招标投标管理办法》，规定“境外设计单位参加国内建筑工程设计投标的，应当经省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门批准”。

4　允许设立外资独资、中外合资和中外合作建设工程设计企业。

2002年2月，原建设部和原对外贸易经济合作部联合了《外商投资建设工程设计企业管理规定》(114号令)，明确允许在中国设立外商独资、中外合资和中外合作建设工程设计企业，但需取得中国政府商务主管部门颁发的批准证书和建设主管部门颁发的相应资质证书。

5　允许外国设计企业在中国境内从事设计业务，但须同有相应资质的中国设计企业合作承揽设计业务，但提供建设工程初步设计(基础设计)之前的方案设计不受此约束。

2004年，原建设部颁布了《关于外国企业在中华人民共和国境内从事建设工程设计活动的暂行规定》，对于外国企业以跨境交付的方式在中国境内提供初步设计(基础设计)、施工图设计(详细设计)等设计服务的，必须选择至少一家持有相应设计资质的中方设计企业进行合作设计，且该项设计应在所选择的中方企业设计资质范围内。

(二)外资建筑施工企业的市场准入进程

1　2002年12月1日前只允许设立中外合资和合作企业，不允许设立独资企业，并对拟设立企业的相应经营范围和资质等级的注册资本进行了严格规定。

1995年，建设部和对外贸易经济合作部联合颁发《关于设立外商投资建筑业企业的若干规定》(2002年12月1日废止)以及实施意见。明确规定不允许设立外商独资企业，合资合作企业的注册资本金高于内资企业，并按中外投资比例承担相同比例的内、外资工程。

2　1994年3月至2003年10月1日前允许外国企业直接进入中国市场承包工程，但承包工程范围受到限制。

1994年3月22日建设部颁布《在中国境内承包工程的外国企业资质管理暂行办法》以及配套实施细则。规定外国企业须经中华人民共和国建设部或由建设部授权的地方人民政府建设行政主管部门对其资质进行审查，颁发《外国企业承包工程资质证》后，方可在中国境内从事承包工程活动，但承包工程地域以及承包工程范围限于：

(1)全部由外国投资或赠款建设的工程；(2)国际金融组织贷款，采用国际公开招标的工程项目；(3)国内企业在技术上难以单独承包的中外合资建设的工程；(4)国内投资的建设工程，如确有特殊项目国内企业难以单独承包的，经省级建设行政主管部门批准后允许外国企业与中国建筑企业联合承包。凡在中国境内承包工程的外国企业，须在中国境内设立办事机构，配备相应的管理人员和工程技术人员。

3　2002年12月1日起允许在中国境内设立外商独资、中外合资和中外合作建筑企业。

其中，外商独资建筑企业的工程承包范围仍被限定在以下范围：

(1)全部由外国投资、外国赠款、外国投资及赠款建设的工程；(2)由国际金融机构资助并通过根据贷款条款进行的国际招标授予的建设项目；(3)外资等于或者超过50％的中外联合建设项目；及外资少于50％，但因技术困难而不能由中国建筑企业独立实施，经省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门批准的中外联合建设项目；(4)由中国投资，但因技术困难而不能由中国建筑企业独立实施的建设项目，经省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门批准，可以由中外建筑企业联合承揽。

中外合资经营建筑企业、中外合作经营建筑企业应当在其资质等级许可的范围内承包工程。

(三)外资项目管理企业的市场准入进程

2007年3月26日起允许设立外商独资、中外合资和合作的建设工程服务企业。

2007年1月22日原建设部和商务部联合颁布了《外商投资

建设工程服务企业管理规定》(第155号令)，该《规定》于2007年3月26日起施行，它允许外商设立外商独资、中外合资和合作的建设工程服务企业，但限于设立建设工程监理、工程招标和工程造价咨询企业，并应取得中国政府商务主管部门颁发的外商投资企业批准证书和中国政府建设主管部门颁发的资质证书。与此同时，申请设立外商投资建设工程服务企业的外方投资者，应当是在其所在国从事相应工程服务的企业、其他经济组织或者注册专业技术人员。

综上所述，截至目前，境外企业已经可以在中国境内设立外商独资、中外合资和合作的设计、施工和建设工程项目管理企业，除外商独资的建筑施工企业的工程承包范围仍被限定在外商投资、国际金融机构投资等项目外，建筑业所有外商投资企业已经享受国民待遇。

二、相关法律规范的最新发展

(一)规范房地产市场外资准入和管理

2006年7月以来，原建设部、商务部、国家发改委、人民银行、工商管理局和外汇管理局等联合或单独了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》等相关规定，进一步规范外资在中国房地产市场的准入和管理，其中包括：

1　境外机构和个人在中国境内投资购买非自用房地产，应当按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，取得外商投资企业批准证书，并办理相关商业注册后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。

2　申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。未达到上述条件的，审批部门不予批准。

3　外商投资方不能是境内公司/自然人在境外设立的公司；公司各股东之间不存在关联关系，不属于同一实际控制人。

4　外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本金不得低于投资总额的50％；投资总额在300万美元至1000万美元的，其注册资本不低于投资总额的50％；投资总额在300万美元以下(含300万美元)的，其注册资本应不低于投资总额的70％。

5　外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，需要中国政府商务主管部门审批。

6　外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资金未达到项目投资总额35％的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。

7　境外机构在境内设立的分支机构、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。

8　严格控制外商投资高档房地产。根据2007年修订的《外商投资产业指导目录》，高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营属于限制外商投资的行业。

(二)严格外债登记和外债结汇管理

2007年10月，国家外汇管理局通知，公布第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单，对2007年6月1日以后(含2007年6月1日，下同)取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业(包括新设和增资，下同)，各外汇管理分局不予办理外债登记和外债结汇核准手续；对2007年6月1日以后取得地方商务主管部门批准证书但未通过商务部备案的外商投资房地产企业，各外汇管理分局不予办理外汇登记(或登记变更)及资本项目结售汇手续；外商投资房地产企业取得商务主管部门批准证书的时间，以《外商投资企业批准证书》上注明的日期为准。

(三)外商投资房地产业备案程序发生了变化

商业投资方案篇6

关键词：蒙特卡洛 城市商业银行 人力资本投资

商业银行以货币资金及其衍生品为经营对象，以专业服务为载体实现金融资产的经营和管理，是资金融通的中介。利率市场化带来的竞争加剧，以及金融危机的潜在威胁，相比固定资产、吸收存款和所有者权益等非人力资本，人力资本在商业银行的作用日益显著。商业银行的人力资本投资也成为了影响其核心竞争力的关键举措。

一、人力资源总投入与总产出

为分析人力资源总投入和总产出之间的关系，我们采用北京银行、上海银行、南京银行和徽商银行等5家城商行2006-2011年披露的公司年报数据，以利润表中“利润总额”与“资产减值损失”之和计算人力资本投入的经营总产出；以财务报表附注中“业务及管理费”科目下的“工资薪金”为人力资本总投入。

我们以商业银行当年度总产出为自变量、以总投入为因变量，通过线性回归分析，得出商业银行总投入y是总产出x的函数关系。分析结果，商业银行的总投入有两种支付办法：一是高回报扣减高风险金，如上海银行、杭州银行；二是绩效工资附加岗位工资，如徽商银行、南京银行。前者承担和利用的风险较高，后者注重稳健经营，激励因素却比前者少。

二、研究方法

蒙特卡洛模拟也称随机统计模拟，其本质是从概率分布中重复抽样以建立输出变量的分布，利用随机数进行统计试验，以求得待解决问题的数值解的统计特征。蒙特卡洛模拟法的优势： 一是模拟的方法更准确地反映不确定性因素影响；二是可以预测项目财务评价指标的概率分布等统计信息，改变了常规方法只能求得经济评价指标、单一估值的片面性。蒙特卡洛模拟法的各种风险要素的概率分布，是由抽样的概率密度函数或拟合函数决定。

三、模型假设

本文对商业银行人力资本总投入的研究，基于以下假设：

假设i：经济环境是一个相互关联、整体运行的系统，且黑天鹅事件在经济运行中难以避免；

假设ii：商业银行的经营效益主要受到经济运行的影响，存在波动性；

假设iii：人力资源是可以评估的投资项目，影响人力资本投资的风险因素包括激励、利率、行内的工作年限等；

假设iv：人力资本项目的总投入是总产出的函数，且可以评估。

四、分析实例

某城商行从2006年至2011年经济效益保持平稳较快增长，根据调研，员工行内平均工作年限为5至8年。现有两种人力资源总投入的分配方案，方案一、按照原计办法，总投入等于总产出的20.53%加上2851.6万元。方案二、进一步加强激励，总投入等于总产出的30.73%扣减11341.9万元，为评估方案的优劣，按照资产项目投资理论，我们计算总产出净现值的概率分布。

为了确定主要风险因素合理的取值分布或概率分布，我们首先确定该商业银行总产出、利率和员工行内平均工作年限的取值：

（1）总产出：本文采用企业生命周期理论，假设企业的经营总产出符合由增到减的曲线。由于该商业银行成立不久，所以预计未来几年总产出将持续增长。2006年至2011年六年间的总产出依次为9.19亿元，15.09亿元，24.61亿元，27.53亿元，40.81亿元，51.83亿元。通过线性回归，得出总产出符合Y=7.463e0.335n的曲线分布（其中n为自然数，且0

（2）银行利率：按照从央行网站获得2002年至2011年的数据，通过matlab软件拟合利率的频数，发现它符合双峰正态分布，其表达式为r=2.47*exp（-（（x-3.623）/0.4598）^2）+2.768*exp（-（（x-2.515）/0.4169）^2） ；经计算，我们认为，利率的取值符合期望值μ1=3.623，标准方差σ1为0.325的正态分布和期望值μ2=2.515，标准方差σ2为0.295的正态分布叠加和的1/2 。

（3）历年净现金流量：即未来历年人力资本总投入，方案1为c1=0.2053*Y+0.2852，方案2为c2=0.3073*Y-1.1342；

（4）项目的投资周期：员工行内工作年限，其平均为5至8年，令投资周期t=5+INT（3*随机数r） 。

结合以上数据，我们用蒙特卡洛法进行1万次随机模拟试验，初步计算了在方案1 下人力资本总投入的净现值，在76.9亿元以上的概率为95%，在427.8亿元以上的概率为5%，从财务分析角度可行。

五、效度检验

为验证蒙特卡洛模拟能否客观反映实际情况，我们采用对历史数据进行预测，观察其结果来验证效度的方法。根据该银行历史数据，我们分别预测该银行2010年至2012年的人力资源总投入：

同时，我们还利用方案二计算了该商业银行的人力资本总投入和净现值，发现比方案一的总投入更多，净现值区间也位于方案一之上，但是，该方案会导致人员的工作稳定性下降， 净现值区间的波动幅度也增宽。

六、结论

本文总结了蒙特卡洛法的分析，得出以下结论：

保持薪酬激励方案同一，员工平均工作年限是商业银行人力资源管理的第一风险。这意味着：保持中青年员工的数量和占比；对新加入的员工，要尽可能帮助他们工作更长的年限；员工平均工作年限的期望值，是年度人力资源总投入和总产出比率的倒数；在中高管人员年薪中，推行远期权益和延期支付计划。

作为最了解组织行为的部门，人力资源部应权衡人力资源管理风险的利弊，学习思考如何合理地利用风险，如何帮助企业在不确定的环境中占得先机。

参考文献：

[1]（美）约翰.布德鲁.变革创造价值-人力资源循证式管理[M].中国电力出版社.2012年8月第1版

[2] Boudreau，John W. Retooling HR： Using Proven Business Tools to Make Better Decisions About Talent.Boston： Harvard Business Press

[3]盛骤，谢士千等.概率论与数理统计[M].高等教育出版社.2008年6月第4版

[4]卓金武等.MATLAB在数学建模中的应用[M].北京航空航天大学出版社.2011年4月第1版

[5]雷颖.蒙特卡罗方法在房地产投资多因素风险分析中的应用[J].前沿.2012年第9期

[6]常海申，陆亚琴.蒙特卡罗模拟在项目风险分析中的应用研究[N].云南财经大学学报. 第26卷第5期

[7]张明泉，钟雄.蒙特卡洛模拟在油田开发经济评价风险中的应用[N].西南石油大学学报. 2012年7月

商业投资方案篇7

关键词：负面清单；国民待遇原则；外国投资国家安全审查制度；协议控制

一、外资法律立法模式

（一）外商投资企业法的分散立法模式

我国外商投资企业法包括《中华人民共和国外资企业法》《中华人民共和国中外合作经营企业法》以及《中华人民共和国中外合资经营企业法》，这三部法律是由全国人大及其常委会在改革开放的初期制定的，在立法模式方面是分散的，此后为了不断适应引进外资的需要，国务院和相关部门也陆续出台了许多行政法规和部门规章，一些地方也制定了关于引进外资的地方性法规和规章，这进一步增加了我国外资立法的分散性，同时也使得一些规范性法律文件之间存在冲突，前述外商投资企业法与《公司法》在关于企业组织形式和经营活动的规定上就存在冲突，不利于相关法律法规的执行，从而无法保证其权威性。

（二） 《外国投资法（草案征求意见稿）》的统一立法模式

本次征求意见稿在起草之初就“以统一内外资法律法规和创新外国投资法律制度为目标”，实现了外商投资法律法规的统一，《外国投资法（草案）》第170条规定，新法施行之日，“外资三法”将同时废止。换言之，《外国投资法》将完全取代“外资三法”，结束目前按照企业形式“分而治之”的格局。党的十八届三中全会要求开展外资三法修改工作，提出“统一内外资法律法规，保持外资政策稳定、透明、可预期”，“改革涉外投资审批体制”，“探索对外商投资实行准入前国民待遇加负面清单的管理模式”等几点要求，不再重点将外商投资企业的组织形式和经营活动作为规范对象，而是按照内外资一致的原则，统一适用《公司法》等法律法规的规定，规定外国投资者在中国设立企业和投资，原则上均适用本法，不再根据企业类型的不同适用不同的规则。

二、外资准入管理制度

（一）外商投资企业法的逐案审批管理模式

我国外商投资企业法采用的是逐案审批的管理模式，外商投资企业与外商投资合同要经过行政审批，1979 年我国出台《中外合资经营企业法》，外商投资审批制度开始确立，这一制度的建立，在当时具有重要意义：第一，保证外商投资能够适应国民经济发展的需要，在引进外资的同时提高我国的技术水平；第二，合理引导外资流向，防止外资的盲目进入和重复引进；第三，维护国家经济社会的安全。改革开放以来，外商投资企业法确立的审批制度为我国国民经济持续健康发展提供了强有力的支撑，使外国投资与我国的经济建设的总体目标相一致。随着我国改革开放的不断深入，对外资实行政府审批制，常常会使外资企业不能适应，降低了引进外资的效率。

（二）《外国投资法（草案征求意见稿）》的准入前国民待遇原则

该草案征求意见稿明确规定由国务院统一制定并特别管理措施目录，实行准入前国民待遇加负面清单管理模式，同时确立有限许可加全面报告的制度，只有在特别管理措施目录领域内的投资才需要审批，绝大部分的外资将不再需要进行审批。这种模式旨在提高外资进入的效率，因为外资企业可以在进入东道国之前对照负面清单上列明的措施自检，提前整改不符合要求的部分。负面清单在本草案征求意见稿中是以特别管理措施目录的形式出现的。准入前国民待遇要求在外资进入阶段，对外资实行国民待遇，东道国给外资的待遇应不低于国内投资的待遇，例外就是采用负面清单的方式，限制外资进入特定的行业。

三、外国投资国家安全审查法律制度

（一）外商投资企业法未明确规定外国投资国家安全审查制度

现行的外商投资企业法并没有明确规定外国投资国家安全审查法律制度，2006年，商务部出台的《关于外国投资者并购境内企业的规定》是我国首部明确涉及外国投资安全审查制度的法规，2011年2月，国务院办公厅了《关于建立外国投资者并购境内企业安全审查制度的通知》，之后商务部于2011年8月出台了《商务部实施外国投资者并购境内企业安全审查制度的规定》，对《国务院办公厅关于建立外国投资者并购境内企业安全审查制度的通知》加以细化，这表明我国已经有了外国投资国家安全审查法律制度，但目前该制度的效力等级较低，仅仅是国务院和商务部以通知和规定的形式建立的，并且在内容上也不完善。

（二）《外国投资法（草案征求意见稿）》之相关规定

为了预防外国投资危害国家安全，除了外资准入管理制度之外，多数国家往往规定外国投资国家安全审查制度。我们看到，对于外国直接投资国家安全审查的审查标准，多数国家都是从考量国家安全的威胁因素入手。《外国投资法（草案征求意见稿）》在第四章专门规定了国家安全审查，其中第四十八条规定：“为确保国家安全，规范和促进外国投资，国家建立统一的外国投资国家安全审查制度，对任何危害或可能危害国家安全的外国投资进行审查。”就体现了国家安全审查的标准为外国投资是否会对国家安全构成威胁。

四、外国投资的认定

（一）外商投资企业法之一般规定

外商投资企业法中规定的外商投资企业指的是依照我国法律的规定，在我国境内设立的，由中国投资者和外国投资者共同投资或者仅由外国投资者投资的企业。外国投资者包括外国的企业、其他经济组织或者个人。外商投资企业法是从投入资本的来源的角度来界定外商投资企业的，强调必须要有来自外国投资者的投资。

（二）《外国投资法（草案征求意见稿）》之“实际控制”标准

对于外国投资者，《外国投资法（草案征求意见稿）》在依据注册地标准认定外国投资者的同时，引入“实际控制”标准，本次征求意见稿第十一条的规定的中国境内的外国投资者主要包括不具有中国国籍的自然人、依据其他国家或者地区法律设立的企业、其他国家或者地区政府及其所属部门或机构以及国际组织，受上述主体控制的境内企业也被视为外国投资者。由此可知，《外国投资法（草案征求意见稿）》对外国投资主体的身份认定的特点主要体现在“实际控制”这一点上，一方面，受外国投资者控制的境内企业被视为外国投资者，另一方面，受中国投资者控制的外国投资者在中国境内的投资可以被视为中国投资者的投资。《外国投资法（草案征求意见稿）》对“VIE结构”进行了规定，“VIE结构”即协议控制结构，全称是Variable Interest Entities，译为可变利益实体，这里的利益实体指的是合法的公司、企业或投资。《外国投资法（草案征求意见稿）》涉及到协议控制结构的条款主要有：第十五条、第十八条、第四十五条、第一百四十九条以及第一百五十八条。（作者单位：烟台大学）

参考文献：

[1]江玮：“全面审批制取消―中国全面重构外资准入管理制度”[N].《21世纪经济报道》，2015年1月20日，第008版，页1

[2]任清：“《外国投资法（草案）》中的三个关键词”[J].《中国法律评论》，2015年3月，总第5期，页70

[3]沈健：“经济全球化背景下我国外资准入困境与出路―以外商投资企业审批制度为视角”[J].《湖南商学院学报（双月刊）》，2012年4月，第19卷，第2期，页108―109

商业投资方案篇8

风险调整贴现率法风险调整贴现率法是一种既考虑资金的时间价值,又考虑风险投资所冒风险的动态贴现方法。由于风险报酬率的大小和风险投资所冒的风险程度成正比,首先根据风险大小调整贴现率,将原有的投资人要求的最低投资报酬率即无风险报酬率调整为新的投资人要求的最低投资报酬率即无风险报酬率和有风险报酬率之和,然后根据调整过的贴现率对投资带来的未来现金流量进行贴现,最后采用净现值法来进行投资决策。风险调整贴现率法的关键步骤是根据风险的大小确定风险调整贴现率。其计算公式为:风险调整贴现率k=无风险报酬率RF+有风险报酬率bv。一般地,无风险报酬率RF是最低的社会平均收益率,可用同期国库券利率计算。有风险报酬率与投资项目的风险大小有关,风险越大,要求的报酬率越高。风险报酬斜率b是个经验数据,可以由商品林风险投资决策者组织财务、技术等部门的专家对影响商品林投资风险的各因素综合分析确定。风险程度v一般用标准差计量,在实际工作中,尽管“标准差”能反映投资项目所冒风险的程度,但不便与其他方案比较,因此用标准差率(标准差对期望收益的比值)表示离散程度即风险大小。通过计算和比较不同商品林风险投资项目的投资风险调整贴现率和其净现值指标NPV,只要NPV为正值,其项目都是可行的,如果投资方案互斥,NPV最大的投资项目应是商品林风险投资最佳的决策选择。

肯定当量法肯定当量法也叫风险调整现金流量法,它是一种先采取肯定当量系数把未来不确定的现金流量调整为肯定的现金流量,然后用无风险的贴现率来对调整后的现金流量进行贴现,最后采取净现值法进行风险投资决策的方法。肯定当量系数表示未来肯定的现金流量与未来不肯定的现金流量之比,介于0到1之间,其计算公式为:at=未来肯定的现金流量/未来不肯定的现金流量期望值。实际工作中,由于商品林投资项目的不同标准差率对应不同的肯定当量系数,所以商品林风险投资决策者可根据历史经验制成肯定当量系数表,常用的标准差与肯定当量系数对照表，可参见表1。进行风险投资决策时，只需先计算出不同商品林投资项目方案的标准差率，然后查表找出对应的肯定当量系数，可计算出各个项目方案的净现值。同理，所有净现值NPV大于零的项目都是有收益的。如果商品林风险投资决策者只投资一个项目,NPV最大的项目风险最小而收益最大，应为商品林风险投资项目决策的理想方案。肯定当量系数法得出的结论比较准确，但是肯定当量系数的确定比较困难，另外根据标准差率来确定肯定当量系数时，由于是经验数字，所以不可避免地带有主观判断色彩。建议商品林风险投资决策者聘请有经验的专家对影响投资风险的各因素进行综合分析来确定该系数。

商品林风险投资机制设计建议

借鉴发达国家商品林风险投资的先进机制商品林项目的特点决定了商品林风险投资相对于一般风险投资不仅投入多，而且风险更大，收益也更加可观。正是基于商品林风险投资的这些特点，世界许多国家都在积极发展自己的商品林风险投资事业，许多发达国家已经建立了较为完备的风险投资运作机制。目前市场经济发达国家林业投资已有相当大部分转向了市场，林业投资基本上都是来自企业。从发展趋势看，国家的投资比例在减少，企业投资的比例在增加；另一方面，为了保证各种林业项目风险投资能够顺利地融通和退出，许多国家都积极地培育二板市场。在美国，风险投资通常以有限合伙制的形式进行运营。有限合伙制分为有限合伙人与普通合伙人。一般来说由风险投资家担当普通合伙人，执行风险投资的经营管理，承担无限责任。而有限合伙人只按各自出资比例承担有限责任。普通合伙人与有限合伙人签订合伙协议，设立风险基金，约定双方的权利和义务。

建立政府导向型的商品林风险投资投入机制第一，由各级政府牵头成立商品林风险投资公司，对林业商品林项目提供风险资金支持，并对风险资本市场示范引导扶持。在具体的运行上，风险投资公司可以以资金人股，商品林企业以土地、技术人股，共同组成一个高新技术风险企业。第二，政府提供各种优惠政策，积极鼓励各金融机构、大中型企业及林业科研单位出资组建股份制商品林风险投资公司。第三，建立商品林项目风险投资基金。政府可结合商品林项目和商品林经营企业的销售利润留成来建立风险投资基金，以补偿重要商品林投资中的风险损失。

商业投资方案篇9

    1. 认真做好净地产,场调查:和需求预测工作,了解今后一定时期内房地产的有效需求

    我们搞房地产开发,首先要了解今后一定时期,市场对各类房地产的有效需求。只有在有购买能力的需求的情况下,才能使开发的房地产能够销售、转让、出租出去,才能使开发企业获得投资经济效益。如果市场已经供大于求,则在开发后不是销售、转让、出租不出去,将它空置,就是要降价处理,都会给开发企业带来经济损失。

    2. 认真选择好房地产投资的类型

    在房地产开发以前,除了预测房地产市场的有效需求外,还要选择好房地产的类型。因为不同类型的房地产投资,在盈利水平和开发经营风险方面存在很大的差异。目前房地产投资的类型,主要有以下几种。

    2.1土地投资:

    土地投资的目的是土地增值,而其增值往往又是由土地开发后使用价值预期或实际的改变造成的。例如,市郊耕地变为城市土地,市区旧房拆迁后土地变为商业用地等,都会使土地增值。不过土地投资也会遇到风险,当土地不能按预期用途或.按时开发时,不但不会增值,而且要承担土地投资利息和城镇土地使用税的损失。因此,要进行土地投资,必须针对土地的预期用地,选择好时机。一般来说,如能对土地改变的用途进行及时开发,大都能获得较大的土地增值收益。

    2.2商业用房

    商业用房的价格高于其他用房。它的价格除了取决于房屋所处地理区位外,还要看所在城市居民购买力和流动人口数量等因素。一般来说,当城市国民生产总值增长较快、城市常住和流动人口增加时,商业营业齐会相应增加,商业用房的价格也会随着其需求量的增加而上升。但当商业用房增长速度超过商业营业额的增长速度,或在经济不景气时,就会引起商业用房的空置,给开发企业或投资者带来损失。因为商业用房的变现能力不如一般住房, 因而投资开发商业用房所遇到的风险要大于投资开发一般住房, 特别是一些高档商业大厦。

    2.3办公楼

    随着社会主义市场经济的发展,新组建的企业单位越来越多。不少企业单位如银行、保险公司、投资信托公司、各种咨询公司、律师事务所、会计师事务所等,都需要大面积、高标准的办公楼。办公楼的售价与租金,与它所处地段的社会、经济、文化发展水平密切相关,有利的地理区位,方便的交通条件呼通信条件等,都可提高它的售价和租金。大型的现代化办公楼,必须考虑租赁需求。其收益率受定期租金和房产升值的影响。在投资开发办公耧时,必须事前预测所在城市今后若干年内的有效需求量,如办公楼的增长超过有效需求量的增长,也会引起空置,给开发企业或投资者造成损失。因为办公楼与商业用房一样,它的变现能力较差,我们不能只看到办公楼投资高收益的一面,而忽视租赁或出售不出去的风险的一面。办公楼的建筑、装饰标准,还必须与当地经济发展程度和企业单位购、租能力相适应,在中小城市,其标准不能过高。

    2.4居住用房

    居住用房可分为保障性及普通住房和其他商品住房两类。保障性及普通住房是供城镇中低水平收入居民住的房屋。它的建筑标准较低,能享受政府的有关优惠政策。因此它的开发成本较低,但其售价和租金要由政府规定,投资回报不高。由于一般能及时出售或出租出去,其投资开发风险也小,特别在房产市场不景气时,保障性住房的投资开发应作为首选的对象。

    其他商品住房包括公寓、别墅等。它是供收入较高的城市居民购买和租用的房屋,其售价和租金均按商品价格计算,不享受政府各种优惠政策,如地基都要批租,加上它的建筑、装饰标准较高,因而它的开发成本和售价、租金也较高。在经济高速发展和居民收人增长较快的城市,对商品住房的需求量会不断增加,在这种景气房产市场中,投资开发商品住房能获得较高的投资回报,但必须有良好的居住环境,方便的交通、通信条件,完善的配套设施和物业管理,在小区或周边地区还要有高质量的中小学和文化设施;否则,也不易销售和出租出去。因而它的投资开发风险较大,特别是在房产市场不景气时。

    开发企业除了投资开发土地、商业用房、办公楼、居住用房外,还可投资开发仓库、通用厂房、旅馆等旅游设施。对仓库的投资开发,主要取决于工商企业有无仓储的需要,有无方便的交通条件,及时集散仓储物资。对通用厂房的投资开发,主要取决于能否招商引资使其落户,并能解决水、电、煤气、交通、通信等。对旅馆等旅游设施的投资开发,主要取决于能否使旅馆保持较高的客房率,能否使旅游设施保持较高的利用率。前者,要看今后一定时期旅游等流动人口进入本市的人数和在本市停留的时间;后者,要看本市居民和旅游等流动人口对娱乐设施消费支出的财力。特别是一些高级宾馆和大型娱乐设施其投资额很大,如果不能保持一定的客房率和利用率,投资开发的风险很大。

    3. 选择好开发项目的基地

    开发企业在进行房地产开发时,不论是土地开发,还是房屋开发,都要选择好基地。因为房地产具有位置固定性的特点,必须把它的基础扎根在土地上。在选择开发基地时,一方面要符合城市规划的要求;另一方面要考虑投资开发不同类型房地产的地理区位和环境等的客观要求。一般来说,选择区位、环境较好的开发基地,在开发后的房地产价格和租金较高,但它的批租地价也高。因此,必须权衡利弊得失,优选能使开发项目获得较好经济效益的基地。

    根据房地产市场的有效需求,选择好投资开发的房地产类型和开发基地后,就可根据开发项目的要求,列出各种各样投资开发方案。当然,在提出各种投资开发方案时,都要考虑城市规划要求和购房者的需求,最大限度地提高项目投资经济效益。

商业投资方案篇10

在全年时间过去三分之一，各项工作进入快速运转的有利时刻，县委、县政府研究决定召开这次会议，主要任务是总结分析去年以来招商引资和项目建设情况，分析形势，部署今年的工作，动员全县上下进一步转变干部作风和部门行风，创优发展环境，抢抓机遇，乘势而上，再加压力，再鼓干劲，再掀全县招商引资新高潮，推动我县经济又好又快发展。稍后，毋县长还要作重要讲话，希望大家认真领会，抓好落实。下面，我先讲三点意见。

一、保持清醒认识，准确把握形势，进一步增强做好我县招商引资、项目建设工作的信心和决心

20*年，是我县经济社会发展实现新跨越的一年，也是我县对外开放取得突破的一年。全县各级各部门按照县委、县政府的总体部署，坚持把招商引资作为经济工作的中心任务，全县招商引资、项目建设保持了良好的发展态势。经市考核认定，全县全年共引进招商项目88个，协议引资18.446亿元，实际到位资金11.14亿元，同比增长37.87%，完成市政府下达目标任务的123.74%。综观去年我县招商引资和项目建设情况，具体呈现出以下五个特点：

一是招商工作的氛围更加浓厚。县委、县政府把招商引资作为经济发展的重中之重，分解任务、严明奖惩，不断强化各级抓招商的责任感、压力感。县几大班子各位领导同志身体力行，率先垂范，带头参与推介招商，主动为外商排忧解难。县直110个责任单位严格落实“一岗双责”，组成招商小分队31个93人，壮大了招商队伍，提高了专业招商水平。县直和乡镇联合行动，集中时间，集中人员，集中区域，以温台地区为重点，形成了良好的工作局面，扩大了*县的影响，提高了*县的知名度。

二是外商来*县投资的热情更加高潮。全年来我县考察洽谈投资项目的客商132人次，形成了招商引资工作的热点。招商引资内涵更加丰富。坚持重外不轻内、抓大不放小、攀高不舍低，把招商引资与激活民资、向上争资、银行融资、盘活存量有机结合起来，不断丰富招商内涵，提高了招商引资成效。从去年全县资金来源看，既有民资，也有外资。在大力开展全民创业行动，加快民营经济发展的激励下，民间资本的投资热情被进一步激活，内外商投资呈现出竞相发展的良好局面。既有争资，也有融资。各乡镇、县直各部门抢抓政策机遇，充分发挥职能作用，积极向上争取各类资金、项目，驻*各家金融机构把落实宏观调控政策与促进地方发展紧密结合起来，积极调整信贷结构，千方百计扩大有效投入。既有存量的盘活，也有增量的扩大。把扩大招商引资与深化国企改革结合起来，企业通过改制、改组、破产等实现重组，盘活了存量资产，实现了改革与发展的良性互动。

三是对外联络更加频繁。坚持走出去与请进来相结合，集中招商与分散招商相结合，不断加大对外交往。去年，县直各单位分别组团到对应跟跑的沛县考察观摩交流。通过考察学习，既看到了差距，增强了压力，也开拓了视野，学到了经验。县委、县政府还积极组团参加厦交会、徽商大会、高交会等大型招商活动，以及第三届中国宿州黄淮海地区农资交易会和第二届中国宿州灵璧石文化节等经贸活动。通过对外联系与交流，不仅掌握了一批项目线索和信息，引进了一批经济合作项目，而且在实践中锻炼了招商队伍，提高了干部的经济意识，提升了*县的知名度和美誉度。

四是重大项目推进较快。20*年，全县在建续建重点项目23个，其中投资5000万元以上新开工项目11个，分别是：徐州铸造厂投资5000万元建设“贝钢件出口基地”项目、徐州绿宝集团投资8000万元建设“*县特色美食城”项目、虹光集团总投资2亿元的80万吨/年玉米淀粉及配套电厂项目、上海诺圣特公司投资建设的同创农贸实业有限公司项目、韩籍华人投资的官桥电子厂项目、熙可安粮公司投资500万美元罐头生产线项目、*国“商贸城”项目、投资5.8亿元的金黄庄煤矿项目、*县新宾馆项目、深圳城市建设投资公司总投资1.5亿元的“*县粮食产业园区”项目和林平纸业总投资5亿元的热电环保项目。

五是两风建设取得初步成效，招商引资环境更加宽松。深入开展纪律作风集中整顿活动，切实加强“两风”建设，广大干部的责任意识、规则意识明显增强；深化行政审批制度改革，规范行政执法行为，行政审批事项过多、程序繁杂、效率低下等问题正在不断得到解决；继续加大社会环境治理力度，严肃查处损害经济发展环境的案件，吃拿卡要、乱收费、乱罚款、非法阻工等现象明显减少，社会各界对投资环境的满意度进一步提高。在硬环境方面，不断加大城市基础设施投资，一批重点工程相继竣工，县城市政公用设施更加完备，服务功能明显提升。

目前，全县的煤炭、建材、机械制造、医药化工、酿酒造纸、粮食加工、果蔬加工、畜产品加工和板材加工十大支柱产业对全县经济的支撑作用明显增强，拉动作用日益显现。去年，全县规模以上工业企业总产值26.47亿元，有6家企业产值超亿元，其中皖王集团、新锦丰集团产值突破5亿元。招商引资工作的显著成效增强了综合经济实力。

20*年，我县招商引资虽然取得了很大成绩，但依然存在着一些问题。一是工作发展不平衡，乡镇比部门好，“块块”部门比“条条”部门好，去年有一些部门尤其是“条条”部门没有完成招商引资目标任务。二是思想观念有待进一步转变，招商队伍整体素质不高，专业人才紧缺，招商项目偏少，企业主体招商优势发挥的不够充分。三是投资环境不够宽松，“三乱”现象时有发生，有关部门办事效率不高，项目报批时间长，影响了项目建设的进展。以上问题在今年的招商引资工作中必须认真整改。

二、突出重点，强化措施，努力寻求招商引资、项目建设的新突破

当前，世界范围内产业结构调整和产业梯度转移步伐加快，区域经济合作和贸易自由化程度增强，沿海和发达地区产业升级，资本、资金向中西部地区转移的趋势十分明显。在这一形势下，全国各地尤其是中西部地区，都把新一轮竞争焦点放在招商引资上，竞相比环境，比效率，千方百计扩大招商引资。可以说，对招商引资的态度如何，是我们能否抓住新一轮发展机遇的关键，是各级、各部门特别是领导干部以经济建设为中心的观念牢不牢，大局意识、党性观念强不强的具体反映；招商引资力度大不大，成效好不好，是各级干部创新意识、开拓能力和领导水平的具体体现。各级各部门必须树立强烈的机遇意识和责任意识，把招商引资作为事关经济发展全局的关键，进一步解放思想，乘势而上，努力把招商引资推向一个新的阶段。

2007年，市政府下达我县招商引资目标任务14亿元，县政府已将任务分解下达到各被考核单位。到日前为止，全县共引进8个项目，投资规模9.02亿元，实际到位资金2.85亿元，虽比20*年同期增长73.75%，但从时序进度来看，时间已近三分之一，而任务仅完成五分之一，很不理想。从现在到年底还有八个月的时间，离完成全年的任务目标还有相当大的差距，形势非常严峻。因此，各乡镇各部门都要进一步提高认识，振奋精神，再掀招商引资新高潮，大干八个月，争取全面完成招商引资任务。总的要求是：以引进工业项目为主攻方向,以经济开发区项目建设为着力点,进一步创新招商方式,优化投资环境,努力实现招商引资的大突破、大提高。

（一）要集中力量抓好重点招商。招商引资也和其他工作一样，有轻、重、缓、急之分一，我们要突出产业优势、突出重点区域、突出有效方式抓招商。一是围绕重点产业开展招商。坚持产业招商为主，着力打好“资源牌”，围绕十大主导产业和城市基础设施工程，突出抓好整体包装和宣传推介，集中力量开展专业性招商，力争引进一批关联度大、配套性强的产业链项目，推进产业集聚发展。二是瞄准重点区域反复招商。浙江、上海、苏南地区是产业转移、资本外溢的热点地区，也一直是我县外来资本的主源地。近几年通过小分队驻点、选派干部挂职等方式，在这些地区已经形成了一定影响，打下了稳固基础，一定要继续保持联络不断、感情不淡、关系不散，对重点项目信息和线索，对有投资意向的企业以及即将转移的企业实施重点攻关，争取更多的项目和资金落户我县。三是积极参加节会招商。今年上半年，第二届中国中部贸易投资博览会、中国国际徽商大会将先后举办，市政府正在积极筹备，上半年在浙江、苏南举办1-2次项目推介签约和投资环境说明活动。我县要好好把握这些机会，县直有关部门要认真组织好项目的筛选、开发、包装和客商的联络等一系列准备工作，积极参与，争取取得较好的成绩。

（二）要积极创新招商方式。近年来，我们在实践中摸索了亲情招商、节会招商等不少行之有效的方式，尤其是小分队招商，不仅引来了一些项目资金，而且使我们的干部解放了思想，开阔了眼界，这些好的做法和经验要继续坚持好、做好。但要实现招商引资的大突破，还必须走市场化、专业化之路。一是要充分发挥企业的主体作用，引领各类企业进入招商引资的主战场。县内各类企业都要结合自身结构调整和产业升级，舍得将优势资产对外招商，重点谋求与产品成长性好、资本实力雄厚、市场网络健全的大公司合资合作，以存量引增量，以产权换资金，以股权结构优化激发发展活力。二是强化以商招商、以商聚商。以商招商是许多先进地区的成功经验，事实也证明这是一个现实可靠的增长点。目前外地客商来我县投资的企业大都保持良好的发展态势，一些企业正积极追加投资，扩大规模。我们要继续关心和支持已在我县落户且成功运作的企业，加强与他们的联系，及时帮助他们解决遇到的困难和问题，提高外商对*县的满意度，鼓励他们以老引新，达到办好一个、引进一串、带动一片的循环效应。三是抓好现有企业招商。去年召开的全省企业改革会议，提出要用两年时间全面完成国有企业改革任务，并制订出台了一系列相关政策。今年我县要完成7家企业的改制任务。因此，我们要把握机遇，加快步伐，把招商引资与企业改制结合起来，通过转让存量资本，使7家改制企业重新盘活，发挥应有的效益。四是精心组织好第四届*县书画艺术节。文化搭台，经贸唱戏，我们要把书画艺术节办成集聚人气商机、展示*县形象的盛会，充分展示*县经济社会发展成就和*县人民奋力崛起的精神风貌。各乡镇、各单位要充分利用这次难得的机会，广泛联系客商，组织开展项目推介活动，争取签约一批项目，使艺术节得取丰硕成果。

（三）要突出抓好项目招商。项目是招商引资的基础和载体，务必要把重点项目建设作为招商引资的主要着力点，紧抓不放，务求实效。首先要搞好项目策划、论证和储备。现在国家的投资都是资金跟着项目走，项目跟着政策走，吸引外商投资的一个关键也是看你有没有好的成熟项目。各乡镇、各部门要认真研究国家宏观调控政策、产业发展政策及沿海企业投资的重点和趋势，认真开展项目的征集、筛选和论证，进一步充实完善项目库。对凡入库的项目，要严格按照标准和要求，做好扎实的基础性工作，增强项目的吸引力和可操作性。其次要重点解决项目落地过程中的瓶颈制约。实践证明，任何一个项目从洽谈到落地，都不是一帆风顺的。近几年，我们谈的项目不少，签的协议也不少，但资金的到位率和落地项目还不够，这里固然有国家实施宏观调控、项目审批难度加大、门槛提高等客观因素，但也有我们协调服务不够、跟踪落实不力的原因，对此，各地各部门一定要高度重视，及时掌握重大项目的动态变化情况，及时化解项目推进各个节点存在的问题，加大协调和衔接力度，决不允许因我们自身原因影响项目的实施。第三切实抓好在建项目建设速度。要继续一着不让地抓好在建项目建设，及时协调解决工程建设中存在的问题，加快工程进度，完成时序投资任务，力争现有在建项目早竣工、早投产，为下一步争项目、上项目创造条件。

（四）要加快构建产业集聚平台。发挥园区综合竞争优势，集中招引安置大项目，实现产业集群发展，是扩大招商引资、加快发展区域经济的必然要求。开发区要按照“拉框架、增功能、建项目、树形象”的总体要求，积极创新投入机制，提升园区基础设施和配套水平，创优局部发展环境。要进一步完善发展规划，选准主导产业、支柱产业、特色产业，积极引进一批配套项目多、产业链长的企业入驻园区，努力实现园区范围内产业的链式发展。要加快园区管理运行体制创新，按照适度抬高门槛的原则，强化土地投资强度，提高产出效能，提高引进重大项目的能力和集约开发的水平，使之真正成为工业主导型的新城区、特色产业的集聚区和体制创新的先行区。有条件的乡镇将要充分发挥优势，加快工业功能区建设，下一步，市县两级都要研究扶持政策，对发展快的乡镇工业集中区在财政资金和项目上予以倾斜，调动乡镇的积极性，构筑我县工业强县和招商引资的新平台。

（五）着力加强专业队伍建设。在招商引资初始阶段，强化政府推动、实施全员招商是必要的，但发展到一定阶段后，要构建全员招商和专业化招商并重的格局。今年，市委、市政府决定从市经济开发区、招商、工业、农委、交通、商务等部门选派精兵强将，组建专业招商队伍。我县也有必要建立这样一支专业招商队伍，抓好业务知识培训，根据产业招商的需求，加大对主攻产业、对龙头型、基地型项目的研究力度，有针对性尝试和探索产业招商的新思路、新办法。另一方面要尽快确定固定的招商区域，迅速进入工作状态，也要切实强化招商一线的力量，尽快选拔、充实一批素质好、懂经济、善谈判的复合型招商人才到招商队伍中来，打造一支肯吃苦、业务精、善攻关的招商队伍，不断适应我县大招商、大开放、大发展的需要。

三、继续抓好两风建设，打造和谐发展环境

在市场经济条件下，环境越来越成为一个地区吸纳要素的决定性因素，成为一个地区核心竞争力的重要体现。近年来，县委、县政府坚持不懈地以硬手段整治软环境，在连续三年开展“双项活动”的基础上，去年又集中开展纪律作风集中整顿活动和“两风”建设活动，取得了积极的成效，得到了外来投资者的认可。但环境整治工作非一日之功，是一项长期的工作，现在比过去好不算真正好，自己感觉好也不能算真正好，只有好项目、大项目能够安家落户，各类生产要素高度汇聚，现有企业原地增资扩建，才是评价投资环境好的根本标准。实事求是地说，相对于这个标准，我们优化环境的任务依然十分艰巨，必须反复抓、抓反复，以强大的声势，空前的力度，不断把优化环境向纵深推进。

（一）加强党内监督，不断促进领导干部廉洁自律

认真执行党内监督条例，切实加强对领导干部特别是主要领导干部的监督，及时掌握群众反映的苗头性、倾向性问题，早发现、早纠正。严格执行民主生活会、述职述廉、诫勉谈话和函询、党员领导干部报告个人有关事项等制度规定。认真落实地方党委委员、纪委委员开展党内询问和质询的制度。认真执行民主集中制，健全领导班子议事规则。积极推进党务公开，认真执行党内重要情况通报和报告、情况反馈等制度。

严格执行“四大纪律、八项要求”，切实解决领导干部廉洁从政方面存在的突出问题。对领导干部利用职权和职务影响，为本人谋取预期的不正当利益或以各种方式为配偶、子女和其他亲友谋取不正当利益的，坚决清理纠正，并视情给予组织处理或纪律处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。继续严肃查处领导干部违反规定收送现金、有价证券和支付凭证等问题。加强对领导干部配偶子女从业情况的监督检查，开展申报登记，坚决纠正存在的问题。领导干部对配偶、子女和身边工作人员要严格教育、管理和监督。各级党委和政府要坚持原则，决不允许对领导干部的亲属搞特殊照顾，决不允许为他们谋取不正当利益提供任何方便。认真执行会议、公费接待和差旅费管理的有关规定，切实解决公款大吃大喝、游山玩水和进行高消费娱乐活动等问题，坚决纠正以学习考察、招商引资等名义公款旅游特别是出国（境）旅游的不正之风。

（二）加强干部作风和部门行风建设，认真解决关系群众切身利益的突出问题

积极开展作风建设年活动，突出工作重点，抓住关键，推进工作向纵深开展。一要把遏制重大责任事故作为基本要求。认真贯彻“安全第一、预防为主、综合治理”的方针，进一步落实安全生产责任制。加强安全生产专项检查，加强对高危行业以及与人民群众生活息息相关的医疗卫生、食品安全的监管，确保人民群众生命健康和财产安全。二要把优化投资环境作为重要任务。认真整治损害经济发展环境的行为，严肃查处乱收费、乱罚款、乱检查等“三乱”问题，随意执法、粗暴执法问题，以此警示教育干部，增强为基层服务、为群众服务、为市场主体服务的意识。三要把提高机关效能和干部素质作为关键环节。深入开展机关效能建设，切实改进机关作风，着力解决机关效率低下、少数干部不负责任、不守规矩、不思进取的问题。要加大明查暗访力度，以明查营造声势，以暗访强化威慑，使“两风”建设始终处于高强度状态。要加大批评曝光力度，对认识不到位、态度不端正、解决问题不及时的单位，严肃批评，公开曝光。要加大案件查处力度，围绕影响人民群众生命健康和财产安全、破坏经济发展环境及机关效能建设等方面的突出问题，严肃追究相关单位负责人和责任人的责任。要进一步做好民主评议政风、行风工作。充分发挥人大代表、政协委员和派在“两风”建设中的监督作用。

（三）继续保持办案工作的强劲态势，坚决惩处腐败分子

重点查办领导干部、贪污贿赂、腐化堕落、失职渎职的案件，利用人事权、司法权、审批权、行政执法权谋取私利的案件。严厉查办权钱交易、的案件，特别是违规发放核销贷款的案件，政府投资项目中搞虚假招标投标的案件，非法批地、低价出让土地或擅自变更规划获取利益的案件，违规审批探矿权和采矿权、参与矿山开发的案件，在企业重组改制中隐匿、私分、转移、贱卖国有资产的案件。严肃查办违反津贴补贴有关规定的案件，在征地拆迁、社保基金管理等方面侵害群众利益的案件，领导干部和执法人员为黑恶势力充当“保护伞”的案件，破坏经济发展环境的案件，以及“两风”建设中的顶风违纪案件。

要严格依法依纪办案，做到事实清楚、证据确凿、定性准确、处理恰当、手续完备、程序合法。加强举报，全面完成举报工作目标管理规划。抓好案件审理以及申诉复查工作，建立对受处分党员的思想教育和回访制度，保障党员的合法权利。进一步加强基层办案工作。完善组织协调和办案激励机制。做好案件剖析，充分发挥查办案件的治本功能。坚持惩前毖后、治病救人方针，讲究政策策略，做到宽严相济，注重办案的政治、经济、社会效果。

（四）加强行政监察，全面发挥职能作用