房地产投资的方式范文

导语：如何才能写好一篇房地产投资的方式，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

[关键词] 房地产投资信托；REITs；作用机制

Real estate investment trust of real estate investment market mechanism analysis

WangQi eco-industrial guangdong vocational technical college financial system；

[abstract] on the one hand， the real estate industry is a typical capital-intensive industries in China， and developers to bank loans as the main financing channels， China's real estate industry must seek new capital resources to support its rapid development. On the other hand， to suppress investment demand as the focus of the macroeconomic regulation and control and not because of the rise in the cost of purchase and reduce the person that buy a house prices rising expectations of the investment enthusiasm. A large number of scattered the social idle funds， organization capital due to the lack of effective investment channels and investment tools， difficult to gather for real estate investment， leading to capital market and real estate market disrupted. This article from the real estate investment trusts （REiTs） IPO signal transfer effect， scale economy effect， against inflation effect and portfolio diversification effect analysis REiTs to real estate investment the role of the market， affirmation REiTs on real estate investment market actively promote role， REiTs in solving China's real estate investment and financing comprehensive contradiction problem has significant advantages.

[key words] real estate investment trust； REITs； mechanism

房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）概念起源于19世纪60年代，是指由专门投资机构进行房地产投资的经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金形式，投资者可以通过证券市场购买，享受投资回报?REITs是房地产证券化的一种典型形式?

1REITs的IPO和信号传递效应

REITs进行首次公开发行（Initial Public Offering， IPO）可以向整个房地产市场传递有利的发展远景的信号，也表明了房地产市场存在投资机会，需要资金支持?投资者可以把IPO的发行主体视为REITs部门的内部人，这些人可以发现房地产市场的投资机会?因此，如果REITs通过IPO的方式筹集资本，那么投资者可以得出房地产市场存在着投资机会的结论?

在对REITs定价研究的基础上，很多学者研究了IPO的信号传递效应（Signaling Effect）?Michaely和Shaw（1994）? Benveniste et al.（2002）以及Lowry和Schwert（2002）认为，IPO活动向其他的发行上市主体和整个产业传递了信号?近期的一些研究认为，IPO行为是与市场偏好紧密相关的?这种信号效应可以从以下两个方面来探讨?

1.1 内部效应

非对称信息假说认为，IPO定价过低向投资者传递了公司优良的自身价值的信号?公司进行IPO后，在市场逐渐获知公司的真实价值后，公司进行再融资（Seasoned Equity offerings， SEOs）就可以获得比较优惠的价格，也可以弥补IPO时的损失?因为REITs可以享受税收减免，所以REITs没有动力去发行债券融资，又因为REITs必须至少支付其净收入中90%的份额作为红利，因而REITs不得不通过再融资（SEOs）的方式筹集资本?所以说IPOs和SEOs之间的信号链条对REITs来说非常重要?Chinmoy Ghosh，Raja Nag和C.F. Sirmans（2000）采用信号传递模型（Spiess和Pettway， 1997）进行研究得出结论：IPO时定价过低的REITs更有可能在很短的时间内进行再次融资；定价过低幅度比较大的IPO导致REITs的资本是通过IPO和SEOs共同募集到的；REITs在IPO时定价过低，那么它在再融资（SEOs）时也会低估发行价格?

1.2 外部效应

REITs进行IPO会增加整个市场的可销售的股份， 从而很有可能促使不同的房地产证券之间产生替代效应，在整体市场资金量给定的情况下，会对其他的在市场流通的房地产证券价格施加负面的压力?

因为REITs进行 IPO时会披露出有关证券市场的相关信息，因而有助于重估二级市场上流通的房地产证券?为了确定REITs在IPO时发送的信号信息是否在房地产证券的价格上反映出来，Aigbe Akhigbe， Jarrod Johnston， Jeff Madura， Thomas M. Springer（2004）对在IPO时已在市场流通的“竞争性”的房地产证券的收益进行了研究，发现一般情况下，“竞争性”房地产证券投资组合在发行日附近经历一个负的和不正常的收益?Aigbe Akhigbe， Jarrod Johnston， Jeff Madura， Thomas M. Springer（2004）选取了1982-2000年间在美国市场流通的123个REITs并使用横截面数据方法对样本在发行日附近的表现进行了分析，认为在以下条件得到满足时，该REITs在IPO时对“竞争性”证券投资组合的负面影响会十分明显：该发行上市的REITs的规模比“竞争性”证券的规模大；市场条件不好时；进行IPO的REITs数量较多时；该IPO不是伞形合伙REITs （Umbrella Partnership REIT，UPREIT）?总之， REITs进行 IPO传递了一个可以改变正在市场流通的房地产证券估值的信号，但该信号会随着IPO特点的变化而变化?

2REITs的规模经济效应

多数研究者认为REITs存在规模经济特性，认为REITs规模越大，其运作效率越高，因而主张REITs进行大规模并购?

Bers和Springer（1997）使用1992-1994年的数据并采用回归分析方法首次检验了REITs的规模经济特性，他们的研究结果表明了REITs规模经济的存在，在他们1998年的研究中进一步表明了管理费用和间接费用最有可能实现规模经济，实证研究证明，规模大的REITs可在资本市场获得更优惠的债务条件?Ambrose和Pennington-Cross（2000）的研究也证明了REITs规模经济的存在?Anderson et al.（2001）使用DEA（Data Envelopment Analysis）方法估计了1992-1996年间REITs的规模经济和效率状况?

REITs采取内部治理或者采用外部治理对其运作效率具有一定影响?现实中越来越多地使用内部治理和内部所有权控制，这有利于投资者协调管理层的利益和所有者的权益?Capozza和Seguin（2000）调查研究了为什么采用外部治理的REITs不如采用内部治理的REITs表现得好，他们的研究结果表明外部治理使用了过多的财务杠杆，债务成本比较高?Bers和Springer（1998b）的研究表明采用内部治理的REITs比使用外部治理的REITs规模上更有效率?

除了管理类型外，使用债务的程度也会对REITs的效率造成或好或坏的影响?一方面，债务利息的支出会减少现金流，这会迫使管理层更加节约成本；另一方面，高额的利息成本会使得REITs在成本上变得更加没效率?Bers和Springer（1998b）认为使用更少债务的REITs也会变得更没效率?Anderson et al.（2001） 通过分析1992-1996年间的数据认为债务的增加和REITs投入的利用率呈负相关?

总的来说，认为规模大的REITs具有规模经济的支持者认为， REITs在成本上是有效率的，并且存在规模收益递增，也就是说如果REITs扩大其投资组合并进而扩大其经营规模的话， REITs会从中获益?也有证据表明，在1995-1997年间， REITs行业变得更加有效率?

3REiTs的抵御通货膨胀效应

早期的研究认为，REITs收益和通货膨胀之间存在着负相关关系?根据Fisher（1930）理论，资产的预期名义收益等同于实际收益加上预期的通货膨胀率?在实际收益保持不变的情况下，更高的通货膨胀率意味着更高的名义收益，也就是说如果投资者想要维持同样的购买力，那么他们会在出现高通胀时要求更高的名义收益?Sirmans（1987），Hoag（1980）， Brueggeman et al.（1984）， Miles 和 McCue（1984）， Hartzell et al.（1987），Gyourko 和Linneman（1988）认为房地产是很好的通货膨胀的抵御物，因而作为依附在房地产标的上的REITs也被认为可以抵御通货膨胀?但是关于REITs是否能够抵御通货膨胀的实证研究的结果是不明朗的， Gyourko 和 Linneman（1988）， Goegel 和Kim（1989），Titman 和 Warga（1989），Park et al.（1990），Chen et al.（1990）， Liu et al.（1997）认为收益和通货膨胀之间存在负相关关系?

John L.Glascock，Chiuling Lu和Raymond W. So（2002）认为货币政策对REITs价格的变动有着很大的影响，所观察到的REITs收益和通货膨胀之间的负相关关系只不过是货币政策变动的产物， REITs并不是很好的可以抵御通货膨胀的工具?这些研究结果和Darrat and Glascock（1989）的研究一致?

4REITs的低买卖价差提升交易的流动性

较大的买卖价差意味着较低的交易流动性，较小的买卖价差意味着较高的流动性?由于REITs可以提供给单个投资者一个可以投资较大规模房地产项目的平台，并且可以为私人投资者提供专业的管理服务，在这个意义上REITs以独立实体进行作为的能力受到限制，如REITs必须披露其应纳税收入中的90%?严格的披露规定可以减少不对称信息，可以增加市场上交易的效率，这也意味着REITs在IPO后的买卖价差会比较小?

Nelling，Mahoney，Hildebrand和Goldstein（1995）认为权益型REITs的买卖价差就比抵押型REITs的小?与此相反，Below， Kiely和 McIntosh（1995）认为权益型REITs的买卖价差是最大的；John L. Glascock，William T. Hughes和 JR.Sanjay B. Varshney（1998）认为由于依附资产的不同产生了以下不同的结果：抵押型REITs的资产组合是由一些具有固定收益的被动管理的金融资产组成，其买卖价差在所有类型中幅度最小；封闭式基金的资产组合是由权益型的可交易的被动管理的金融资产组成，其买卖价差比抵押型REITs大得多，又比一般股票小得多；一般股票的资产组合是由一些不经常交易的可移动的需要主动管理的实物资产组成，其买卖价差幅度比基金的大，但又比权益型REITs的小；权益型REITs的资产组合是由一些不经常交易的不可移动的需要主动管理的不可移动实物资产组成，其买卖价差幅度最大?

Nelling，Mahoney，Hildebrand和 Goldstein（1995）发现REITs的买卖价差随着时间的变化而变化，在1986-1990年间呈增加趋势?此外，他们发现在NASDAQ上市的REITs由于市场规模较小，因而相对于在NYSE和AMEX交易所上市的REITs，具有较大的买卖价差，其中，市场规模尤其是资本规模的大小决定着REITs相对买卖价差的大小，这在Huang 和 Stoll（1994a）对在NASDAQ和NYSE市场上流通的股票的对比研究中得到了印证?

5REITs的投资组合多样化效应

早期的研究表明REITs具有低风险?低回报特点?Howe 和 Shilling（1990）， Chan et al.（1990）以及 Glascock 和 Hughes（1995）研究发现REITs的系统性风险低于市场风险?Glascock（1991）研究发现REITs的Beta系数随着市场条件的变化而变化：在市场处于上升阶段，Beta系数也增高；在市场处于下降的时候， Beta系数也降低?这意味着REITs的收益在市场大幅下降时不会受到很大影响?John L. Glascock，David Michayluk，Karyn Neuhauser（2004）研究发现，在1997年10月27日美国股市大跌中， REITs证券下跌的幅度仅是其他证券下跌幅度的一半?在当日由于市场不确定性的存在，所有证券的买卖价差的幅度都增加了，但是在接下来的一天，在市场的下降趋势发生部分逆转时，其他的非REITs证券的买卖价差幅度继续放大，只有REITs的买卖价差在缩小?可见， REITs会为整个投资资产组合带来收益?

6结 论

一方面，房地产业是典型的资本密集型行业，房地产业的发展离不开金融的运作和支持?作为国民经济的支柱产业，房地产业的资本化程度是衡量该行业成熟与否的重要标准?由于房地产业本身的特点和房地产金融政策的不完备，大多数房地产企业经常处于资金缺乏状态?长期以来，我国国内开发商以向银行贷款作为主要融资渠道，中国的房地产业必须寻求新的资本来源以支撑其长足发展?

另一方面，以抑制投资性需求为重点的宏观调控并没有因为购房成本上升而降低购房者房价上升预期下的购房投资热情?大量分散的社会闲散资金?机构资金由于缺乏有效的投资渠道和投资工具，难以聚集起来进行房地产业的投资，导致资本市场与房地产市场的脱节?发展房地产证券化，利用房地产投资信托基金形式（REITs）募集社会资金，可以缓解房地产业巨额资金不足问题和银行等金融机构的资金压力，并降低以银行资金作为主要融资渠道的单一信贷风险的发生，REITs在解决中国房地产业投融资综合矛盾问题上具有显著优势?而我国与房地产行业相关的现代资本市场理论与应用研究仍处于探索阶段，房地产投资信托（REITs）的研究将为推动REITs在我国开展起到积极促进作用?

主要参考文献

[1]Chinmoy Ghosh，Randall S Guttery，et al. Contagion and REIT Stock Prices[J]. Journal of Real Estate Research，1998，16（3）：389-400.

[2]J S Howe，J D Shilling.Capital Structure Theory and REIT Security Offerings[J].Journal of Fiance，1988，43（4）：983-993.

[3][美]陈淑贤，约翰·埃里克森，王诃. 房地产投资信托——结构?绩效与投资机会[M].刘洪玉，译.北京：经济科学出版社，2004.

[4]李霞.我国房地产开发企业融资现状及渠道探析[J].河南社会科学，2003（6）.

篇2

【摘要】传统的净现值投资决策方法将不确定性视为一种损失，忽略了项目投资的灵活性和战略性，往往造成项目价值的低估，而实物期权弥补了NPV法的不足。本文将实物期权方法引入房地产投资决策中，对比分析了传统净现值法的一些不足，介绍了实物期权的基本理论，并采用了B-S期权定价模型对房地产投资决策过程中蕴含的迟延期权进行了案例分析。

【关键词】实物期权；投资决策；金融期权定价

Abstract:Traditional Net Present Value method(NPV)of investment decision regards uncertainty as a deficiency,ignoring investment’s flexibility and strategy,which often induce underestimation of the project’s value;while Real Option can compensate the deficiency of NPV method.This article introduce real option approach in real estate investment decision-making,comparatively analyzing some deficiency of NPV,presenting the basic theory of real option,and using the B-S option pricing model to analyze delay option in the process of investment decision-making on the real estate.

Key words:Real Options;Investment Decision;Financial Option Pricing

房地产业是一种典型的投资大、风险高、周期久的投资行业，受各种不确定因素的影响较多，开发项目能否顺利进行以及效益获取的最大化是建立在合理、科学的投资决策方法上的。因此，研究房地产投资决策对企业的发展和效益具有重要意义。

一、NPV法在房地产投资决策中的缺陷

在房地产投资决策中应用最为广泛的是净现值法（NetPresent Value，简称NPV），但净现值方法隐含着下列假设：（1）投资是可逆的；（2）未来现金流的收益是可测的，并能确定相应的折现率；（3）投资者在投资时机上没有选择的余地，只能采用刚性的投资策略。

然而对于房地产投资而言，上述假设显然是不合理的。首先，对于房地产来说，其投资并不是可逆的。一旦投资，投资的初始成本部分或全部成为沉没成本，不容易收回。其次，由于各种不确定性的存在，未来的收益状况的预期未必会按一条清晰可见的轨迹运行，因此决策者很难对未来收益状况做出准确的判断，并且折现率的选取往往会融入人为的主观因素而使折现率取值偏大，从而降低了投资项目的价值估计[1]。所以单纯以净现值作为投资决策的依据往往会导致决策失误。再次，投资者在不确定的环境下可以灵活地选择投资时机，房地产开发是一个动态投资决策的过程，投资决策者可以根据新信息对项目投资策略做出及时的调整，以求获得更大的利润。而传统净现值法是一种无法体现出房地产投资的这种柔性价值，它认为在项目的选择过程中要么现在就投，要么永远不投的一次性的决策，而不是可以推迟等等再看，这样会导致良好的投资机会的流失。

由上述所见，在不确定性极大的房地产业，传统的投资决策方法具有很大的局限性，因此不能很好的为投资者提供科学的决策指导。实物期权方法正迎合这种评价与决策的需要，以一种新的思维视角来看待房地产投资决策，弥补了NPV法的这些不足。

二、实物期权理论

（一）实物期权的理论基础

期权（Option）又称选择权，它是一种契约，指合约持有者在到期日或到期日之前根据具体情况做出具体选择的权利。期权的实质在于给予持有者做某事的权利而非义务，持有者只有在预定价格对他有利可图时才使用期权，否则期权就被放弃。这种权利与义务的不对称现象不仅存在于金融领域，也广泛存在于实物投资领域。

1973年B1ack和Scho1es提出了第一个期权定价公式，随后Merton等人的研究使使期权定价理论长足发展，主要解决了金融期权的定价问题。在随后的理论和实践发展中，人们逐步认识到期权定价的本质是对更广泛意义上的“或有索取权”的权利价值进行分析，因此，期权定价理论也逐步由金融领域进入实物投资领域。美国麻省理工斯隆管理学院Myers教授在1977年认识到期权定价理论可以用来指导投资者对实物投资项目的决策，认为管理的灵活性与金融期权具有一定的相似性，他指出企业对实物资产的投资可以看作是购买一个权利，从而能在未来以一定价格取得或出售一项实物资产或投资计划，所以实物资产的投资可以应用类似评估一般期权的方式来进行评估。同时又因为其标的物为实物资产，故将此性质的期权称为实物期权。归结起来实物期权是指在不确定性条件下，与金融期权类似的实物资产投资的选择权[2]。

（二）实物期权的基本思想

实物期权的基本思想正是在于以期权的思维来考虑投资问题，通过实物期权使我们在面临不确定性市场条件的实物投资中，可以选择诸如何时投资？怎样投资？投资多少？并且这些选择权利都是有价值的[3]。由于有了这种“选择权”，使项目具有更大的灵活性和更高的价值。与传统的投资决策分析方法相比，实物期权的思想不是集中于对单一的现金流预测，而是把分析集中在项目所具有的不确定性问题上，实物期权的分析使我们可以综合考虑针对投资、经营、撤资和市场变化的决策行为。

（三）B-S定价模型

引人实物期权理论后，一个投资项目的价值应该分为两部分，净现值和灵活性价值，即投资项目价值（ENPV）=传统决策方法的净现值（NPV）+投资项目的期权价值（ROV）。目前，在确定投资项目的期权价值即实物期权定价中，采用最广泛的是布莱克一舒尔斯（Black一scholes）期权定价模型。由于实物期权是金融期期权理论在投资项目上的实际运用，因此在价值计算和参数特征上与金融期权有许多相似之处。

Black-Scholes期权定价模型实际上是一个不支付红利的欧式看涨期权定价公式，表述为[4]：

其中：

和表示正态分布

C为看涨期权的价值

公式中有关参数在金融期权与实物期权的意义具体如下表所示：

金融期权与实物期权有关参数的对应关系

三、房地产投资决策中蕴含的实物期权种类

房地产开发具有明显的期权特性，投资者可以选择是否立即开发，可以选择最佳开发规模以及选择最优开发时机等。在房地产投资项目中，主要有以下几种实物期权：

（一）延迟投资期权

延迟投资期权是指投资者可以选择先不投资而等到以后某一时间投资的权利，相当于一个看涨期权。由于房地产受经济、社会、市场、位置等不确定风险因素的影响，当立即投资可能会产生负的收益时，投资者可以等市场状况更加明朗以后再决定是否投资。

（二）分阶段投资期权

投资者一次性投入所有资金风险大，投资者可以根据市场需求变化来分阶段决定资金投入。即市场情况好时，加大投资金额，当市场情况糟糕时，缩减投资金额。

（三）扩张投资期权

房地产投资者可以根据前期投资情况，选择改变投资规模。如果项目投资效果比预期好，投资者者可以在未来增加投资，获取更好的收益。

（四）转换期权

转换期权为企业项目营运提供了柔性策略。投资者可以根据市场需求，投资者有权在未来在各种不同的房屋用途之间灵活转换，保证利益的获取[5]。比如可以选择在写字楼、酒店、及居民住宅房之间进行转换。

（五）放弃期权

投资者可以根据项目实际的运行情况，如果投资项目的收益为负或市场条件恶化，则投资者可以选择放弃该项目的投资，将资金转向更有价值的项目。

（六）收缩期权

收缩投资期权是与扩张投资期权相对应的实物期权，项目持有者在未来项目投资利润不符合预期时，开发商可以通过缩小投资项目规模，减少投资。例如，房地产市场需求减少，投资者资者可以通过收缩开发规模甚至中止开发来减少损失。

四、房地产投资决策中延迟期权案例分析

（一）案例简介

某房地产开发企业2008年末以9500元的价格在重庆大渡口区购买了一处商品房用地，商品房全部用于出售．项目的风险调整贴现率为20%。项目预期投资额和收益如表1所列。

（二）传统投资决策分析

按传统净现值法计算．得该项目现在开发的净现值为：

NPV=（10500/1.2²+17500/1.2³）一（4000+3500/1.2+4000/1.2²）=7724.5万元

那么，根据传统投资决策的标准，此项目不应当现在开发。但是，实际情况中，如果未来市场转好，则延迟开发可能使项目价值为正，尝试应用实物期权的方法进行分析延迟期权价值，可以看看能得出什么结果。

（三）运用实物期权法分析

对于房地产开发投资，房地产开发商获得土地使用权后。可以认为拥有了土地的一个为期两年类似美式看涨期权的延迟开发期权．我国《城市房地产开发经营管理条例》第十五条明确规定：“房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。”所以，开发商可根据市场信息的不确定性程度采取灵活措施，可选择两年内任一时间投资，但是一年之后的期权费用会增加20%的土地出让金。而土地成本是确定的，可假设相对不变。下面以第2年末开发为例用实物期权法进行分析。

1.参数确定

标的资产当前价格（S）：

S=（10500/1.2²+17500/1.2³）/1.2²=12096.5万元

执行价格（X）：X=4000+3500/1.2+4000/1.2²=9694.5万元：

无风险利率（r）：房地产开发项目的无风险利率一般选择与项目同期限的国债利率，r取5%。

标的资产价值的波动率（σ）：投资项目价值波动率是一个比较难以准确计量的参数，一般通过房地产历史波动率来估计。根据以往统计波动率取35%：

2.延迟开发期权价值净价值计算

延迟开发期权价值

=0.8966

万元

土地闲置费：950020%/1.2²=1319.44万元

延迟开发期权价值净价值：4104.49-1319.44=2785.05万元

3.投资项目价值（ENPV）

ENPV=7724.5+2785.05=10509.559500万元

从上述结果可以看出，传统的净现值法低估了投资项目所具有的价值。即使房地产投资项目的NPV小于土地费用，也不能轻意的放弃投资。

五、结论

实物期权为房地产投资决策提供了一种新的分析思路和分析方法，它考虑了房地产投资中的不确定性、项目管理的灵活性和战略性问题，并通过期权定价模型将期权的价值量化，完整地体现了项目可利用的价值，在实践中有越来越重要的应用价值。实物期权法不是对NPV法的简单否定，而是在保留NPV法合理内核的基础上，弥补了NPV法在投资决策中的缺陷。在项目净现值接近0时，实物期权方法的使用更有现实意义。

参考文献：

[1]侯晨曦,宋永发,马宁.实物期权在房地产投资决策中应用研究[J].工程管理学报,2005(4):

447-451.

[2]闫文周,王铁钢.房地产项目投资中实物期权的应用[J].行业探讨,2008(4):109-111.

[3]胡瑛.不确定性条件下房地产项目投资决策研究[D].同济大学硕士学位论文,2009:7-8.

[4]杨春鹏.实物期权及其应用[M].上海:复旦大学出版社,2003.

篇3

关键词：房地产；城市；经济增长

一、房地产投资对我国城市经济增长的影响机制

房地产投资的定义根据国内外市场的不同还存在一定分歧，笔者根据国内房地产投资的现状，将房地产投资定义为：投资者将持有的货币或者其他经济要素直接或间接投入到房地产开发、管理、经营、消费、服务的一种经济行为。当前，我国房地产投资对我国城市经济发展的影响机制主要体现在以下三个方面：

（一）房地产投资的供给效应

根据用途，房地产投资可以分为生产经营性房地产投资和非生产经营性房地产投资。通过资本存量的增加，生产经营性房地产投资可以作为生产要素来参与生产和交换过程，从而对城市经济增长产生长期的影响；通过资本存量的增加，非生产经营性房地产投资的供给效应则表现得更为直接，即增加的住宅能够满足消费者不断增长的需求。但需要注意的是，房地产投资与消费者需求必须是相互匹配的，交换过程要顺利实施，否则将会造成供需失衡和资源的浪费，在住房领域甚至会引发深层次的社会问题。

（二）房地产投资的需求效应

作为一个关联性极强的行业，房地产投资与一个城市的发展息息相关，有数据表明，房地产投资变化不仅表现在房地产本行业的发展变化，与其他衍生行业和相关产业的变化也有很大相关性，特别是房地产行业的投资行为增减将会对相关产业的劳务需求和社会产品需求产生一定影响，从而对整个城市的经济发展起作用。

（三）房地产投资的挤出效应

房地产行业与其他行业具有较强的关联性，房地产投资变动会对其他行业的投资产生较大影响，即在投资总量不变的基础上，房地产领域的投资变动会对相应的产业带来一定的挤出效应。比如2015年我国股票投资红火，一定程度上会挤压房地产投资的比例，但当股民在股票市场获利后又会将资金投资到房地产市场，从而对股票市场形成挤出效应。相关数据表明，房地产投资增长率与其他产业投资呈负相关，即当其他产业的投资增长率提升时，房地产投资增长率下降，反之则提升，由此可以看出，房地产市场的投资对其他产业的投资存在挤出效应。

二、房地产投资对我国城市经济增长影响分析

本文按照经济规模、人口规模和地域上的空间规模等，将我国城市划分为第一类城市（如北京、上海、广州、深圳、天津等）、第二类城市（如杭州、南京、重庆、大连、成都、厦门等）和第三类城市（如合肥、南昌、昆明、贵阳等），以此来研究房地产投资总量和房地产投资结构对城市经济增长的具体影响。

（一）房地产投资总量对我国城市经济增长的具体影响

1.房地产投资对一类城市经济推动能力不大。一类城市人口基数大，流动人口数量多，产业集群丰富，经济发展方式多样化，房地产投资作为投资方式的一种，对经济发展的贡献并不明显。究其原因：第一，一类城市房地产投资已呈饱和或接近饱和状态，政府的政策在于将人口往其他城市疏散，限制人口进一步聚集，房地产投资发展空间小；第二，一类城市房价高企，居民消费中绝大部分消费用于购房，普通大众购房能力远远赶不上房价上涨的能力，在很大程度上抑制了房地产投资；第三，一类城市房地产供需不平衡，房地产投资只是富人的游戏，房地产投资实现经济增长的渠道不畅通。

2.房地产投资对二类城市经济增长的推动力最好。二类城市相较于一类城市，产业发展并未过分饱和，同时基础设施建设趋于完善，人口适中，房价还有一定的上涨空间，房地产投资空间很大，对经济推动力最好。但这并不是说二类城市为了经济发展就要全力发展房地产市场，过大的资本流入房地产市场会催生房地产泡沫，反而给经济发展带来反作用。

3.房地产投资对三类城市经济增长推动力较好。三类城市相较于一、二类城市来说，人口规模不大，产业发展还不够完善，房地产投资规模较小，但近几年由于房地产市场的火热，三类城市房地产投资的规模大幅度增加，与经济发展不相适应，但是三类城市房地产投资的渠道较为通畅，房地产投资对经济增长的推动力较好。

（二）房地产投资结构对我国城市经济增长的具体影响

1.就房地产投资的区域结构而言，房地产投资规模与城市区域呈正相关，即城市经济发展程度越高、城市区域结构越好，房地产投资的规模越大。

2.就房地产投资与其他产业投资的关系而言，房地产投资额占固定资产比例与城市产业规模呈正相关，即城市产业规模越大，房地产投资所占城市固定资产投资比例也越大。这说明房地产投资趋于饱和的一类城市要适当调整投资结构，降低房地产投资在全社会投资中的比重，同时二类和三类城市要对发展势头迅猛的房地产投资加以控制，避免投资过热导致房源供大于求，造成资源浪费，进而影响经济增长。

3.就房地产投资的用途而言，目前来讲还是主要用于解决居民刚性住房需求，这说明无论在一类、二类还是三类城市，房地产市场的刚性住房需求都还是带动经济增长的主要因素，住房投资将是我国各城市房地产投资的主体。但是2010-2014年的调查数据表明：投资性住房需求才是带动城市经济增长的主要力量，这是各级政府大力推动房地产市场发展的主要原因，但同时也要理性看待投资性住房对于经济的拉动作用。

（三）房地产投资过热对我国经济发展的潜在威胁

1.银行普遍将住房按揭视为优质资产，按揭贷款利息成为银行收入的重要来源，但是当按揭贷款超过一定比例，银行将会成为房地产投资市场最大的风险承担者，对经济稳定发展极为不利。与此同时，房地产投资市场资金的主要提供者也是银行，渠道过于单一，一旦国内爆发类似于美国的次贷危机，将对各大银行造成巨大打击。

2.房地产市场无序竞争和利益相关者串谋给银行业带来风险，一方面银行推出的刺激消费的房贷产品本身存在一些风险，同时开发商、房产中介等凭借在房产交易中的信息优势串谋压低按揭门槛，形成无序竞争，给银行带来潜在威胁。

三、政策建议

通过上述分析，可以看出房地产投资与我国经济增长有很强的关联性，但是房地产投资过热却未必是好事，就目前情况来看，房地产投资稳中有升对经济发展与人民生活水平的提高尤为重要。

（一）制定区域性长、短期政策，合理引导房地产投资。房地产市场因其自身特点具有很强的地域特征，且针对不同类型的城市，房地产投资对经济发展的作用点也不甚相同。因此，在制定各项房地产调控政策时，必须充分考虑到其区域性和阶段差异性，结合国家宏观经济大的环境，制定出较为科学合理的长短期区域性调控政策，以正确引导房地产投资的方向和目标，充分发挥房地产投资对国民经济的拉动作用。

（二）政府要长远规划，引导房地产市场合理投资。房地产市场对于经济增长的影响与区域产业结构、人口规模、城市发展水平具有很大的相关性，因此政府在制定政策时，要充分考虑到房地产投资与经济发展的相关性，既要结合国内宏观调控的大环境和大趋势，又要结合地方区域性发展的特点，以此来制定科学合理的房地产投资发展政策，引导房地产投资朝着理性的方向发展，提升房地产投资对于经济增长的拉动作用。

（三）优化房地产投资渠道，促进融资渠道多元化发展。长期以来，我国房地产投资渠道过于狭窄，绝大部分资金来源依靠银行贷款，对于普通群众来说，更是依靠高储蓄率。银行对于房地产投资市场的制约作用太大，不利于房地产市场的健康有序发展。作为资金密集型行业，资金问题是房地产投资需要首先解决的问题，政府和企业可以从增加和扩大上市、发债、私募、信托等多种融资渠道，努力提高房地产企业自有资金的生成能力，同时，房地产企业应多与融资机构建立良好合作关系，从而优化房地产投资的融资渠道，促进房地产投资朝着稳定有序的方向发展。

（四）健全房地产投资防御体系，预防投资过热增长。近几年，房地产市场投资明显过热，无论是政府还是房地产商，抑或是普通消费者，都将精力放在房地产市场，造成房价高涨，大大增加了普通居民的生活压力，新形势下，在一些经济欠发达地区，房地产投资肩负着很大的经济增长使命，导致房地产投资过于盲目，长期来看，对经济发展有阻碍作用。对此，政府应该理清思路，破除唯GDP论，要科学分析本区域的房地产市场发展现状，理性看待房地产投资对于经济增长的作用，建立健全科学合理的房地产监测预警体系，正确引导房地产投资，使房地产市场发展在正常的轨道上运行。

结论

总之，房地产投资对于一个城市经济的发展是一把双刃剑，需要理性看待，合理运用，需要政府更加智慧、科学、合理地布局和规划，也需要投资者保持清醒的头脑，理性投资，以此来保证房地产市场的健康有效发展，使房地产投资真正成为城市经济发展的推动力。

参考文献：

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[关键词] 房地产 房地产投资 决策支持系统

一、引言

房地产开发项目投资决策是房地产开发企业的一项重大决策行为，其正确与否对投资的经济效益影响很大，同时也直接影响着企业的生存与发展，而房地产投资评估又是项目投资决策的前提和基础。随着市场经济渐行渐深，房地产开发市场的竞争也将越来越激烈，特别是在中国最大的经济特区海南省，建立一套房地产投资评估与决策模型及其系统，对科学评估，高效决策，辅助决策者了解和分析房地产的市场状况，全面、综合、协调处理大量的复杂数据，少走弯路，及时确定房地产投资项目的最佳方案，提高决策效率，具有重要的理论意义和现实价值。

二、DSS基本理论

DSS (Decision Support System ，决策支持系统)是辅助决策者通过数据、模型和知识，以人机交互方式进行半结构化或非结构化决策的计算机应用系统。它是管理信息系统(MIS)向更高一级发展而产生的先进信息管理系统。它为决策者提供分析问题、建立模型、模拟决策过程和方案的环境，调用各种信息资源和分析工具，帮助决策者提高决策水平和质量。是给某个特定的行业的领导层提供辅助决策的软件系统，主要是以管理学、运筹学、控制论和行为科学为基础，以计算机技术模拟技术和信息技术为手段，面对半结构化和非机构化的决策问题，支持决策活动的具有智能作用的人机系统。它能为决策者提供决策所需要的数据、信息和背景资料。帮助决策者明确决策的目标和进行问题的识别，建立或修改决策模型，提供各种备选方案，并对各种方案进行评价和选优，通过人机对话进行分析、比较和判断，为正确决策提供有益的帮助。

三、系统分析

1.海口房地产投资系统目标

房地产投资决策支持系统的作用主要在于为投资者提供项目内部和市场现状与变化预测的信息及其应采取的策略、方案和措施等。因此，海口房地产投资决策支持系统的目标，即系统要解决的问题主要在于: (1)借助过去和现时海口房地产业经营状况及其它相关资料和数据，通过科学方法，对项目目标市场的未来发展趋势进行分析和预测。(2)以过去和现时海口房地产开发投资资料和数据，采用有效方法，对项目开发投资的资金需求情况和开发周期等进行预测。(3)通过测算模型库，将海口房地产投资管理的成熟经验和方法融入系统，为项目开发投资的成本费用、运营能力、盈利能力和风险等提供固定和半固定的预测和分析。(4)充分利用计算机的强大数据处理能力，为某一目的开发投资决策提供多个预选方案，并分析、预测和模拟每一个方案的执行效果。(5)建立决策模型库，将房地产投资决策成熟经验和方法及专家的知识融入系统，为投资提供固定和半固定的决策方法。(6)对房地产投资项目及方案测算和决策结果等，进行汇总、查询和输出。

2.系统功能要求

为实现上述目标，海口房地产投资决策支持系统应该由海口市场分析、项目(或方案)开发经营测算分析及其优劣评价、比较和决策分析等三大业务功能以及系统维护、初始化和结果输出两大辅助功能组成。遵循目标明确，体现系统总体功能;结构先进合理,考虑各方面主客观因素的限制；数据流程简单、明了、快捷;独立性、内聚性强,尽量减少不同功能间的耦合性和关联性等原则。

四、系统设计

1.系统总体结构

本系统采用结构化程序设计方法，其基本思想结构化、模块化、自顶向下、逐级细化、逐级抽象，切断每一层次与较低层次的联系，由这种方法设计出来的系统，既可作为单独的子系统存在，也可受上级模块调用和控制。

根据上述设计思想和系统分析的要求，可以将海口房地产投资决策支持系统总体结构设计图设计为：

海口房地产投资决策支持系统总体结构图，很清晰的反应了四库的耦合以及之间的联系，可以看出海口房地产投资决策支持系统由海口房地产投资信息模型、海口市场分析模型、方案测算和分析模型、方案决策分析模型和结果输出模型五部分组成，如上图所示。

2.人机对话系统设计

人机界面，就要从用户着手，满足基本的一些要求：

(1)在与决策者交互的过程中，起辅助作用。(2)作为数据库、模型库、知识库以及方法库的中枢。(3)提供友好的，便于理解的对话过程。(4)协调用户和系统各模块的控制操作，随时能提供使用帮助。

人机界面主要作用有3个:①接受处理决策者提出的请求;②与四库系统交互得到决策信息;③返回辅助信息给用户

3.模型及模型库设计

(1)海口房地产投资信息模型。包括数据编辑、信息浏览、索引查询。数据编辑模块用以实现所有市场信息的数据追加、修改和删除；信息浏览模块用以浏览指定的市场信息内容，市场信息包括土地供给、建筑材料、施工队伍、基础设施等；索引查询模块可以根据用户的需求，检索出特定的市场信息供使用者参考。

(2)海口市场分析模型。包括市场供给分析模块，市场需求分析模块，市场供需平衡分析模块，方案规划设计和分析模块四个模块。其中，市场供给分析模块用以按时序、地域、工程进度、物业类型等对海口房地产市场供给进行分析、统计和预测。市场需求分析模块用以按时序、地域、人群、物业类型等对海口房地产市场供给进行分析、统计和预测。市场供需平衡分析模块用以在供给和需求分析基础上， 按不同组合进行供需平衡分析。方案规划设计和分析模块用以根据海口本地和投资者等的有关规定和要求， 对投资开发地块进行规划和设计； 然后采用多种模型， 以项目(方案)收益最大化为准则， 对项目(方案) 物业类型和档次比例等进行初步分析和决策。

(3)方案测算和分析模型。方案测算和分析模型主要对海口房地产投资进行方案测算和投资分析。包括土地投资测算和分析模块，建设投资测算和分析模块，经营销售估算和分析模块，财务估算、评价和分析模块，风险不确定性测算和分析模块五个模块。土地投资测算和分析模块用以采用成本法、比较法和剩余法等多模型对项目(方案)土地获取成本、开发成本和总成本等进行测算与分析。建设投资测算和分析模块用以首先对项目(方案)建设项目、子项目及其建设计划等进行分割和确定；然后采用价格指数法、比较法和简化工程概预算法对项目(方案)建设成本进行测算和分析。经营销售估算和分析模块用以采用比较法、回归分析预测法等对项目(方案)各物业销售价格、进度进行分析和预测；项目经营方案和策略的效果模拟、比较和决策。财务估算、评价和分析模块用以项目财务及主要报表的生成， 投资评价指标的测算和分析。风险不确定性测算和分析模块包括项目(方案)单变量和三项预测值灵敏度分析；损益分歧点分析；蒙特卡洛风险模拟分析。

(4)方案决策分析模型。方案决策分析模型主要返回给决策者简要的结果报告。它包括单项目(方案)决策分析模块和多项目(方案)比选和决策分析模块。其中单项目(方案)决策分析模块是根据在决策人员人工干预下确定海口房地产投资决策评价的标准，对项目(方案)投资可行性进行决策和分析，并生成简要的结果报告。多项目(方案)比选和决策分析模块则首先对决策人员所定决策的定性准则进行数值量化，然后对各项目(方案)优劣状况进行分析和决策，并生成简要的结果报告。

(5)结果输出模型。分析结果的输出，结果(包括文字和图表) 查询和打印。

(6)以上模型都以数据的形式存放在数据库中。结构如下：

4.数据库设计

本系统处理的项数多，为保证以最优的方式组织数据，提高完整性、一致性和可修改性，形成合理流程，可设计多种数据库。通过对数据库的调实现数据的传递和存贮，同时设置少量内存变量对系统过程进行控制。按照规范化数据库设计原理，结合本系统的需要，共设置项目概况、建筑类型、成本费用、财务指标、敏感分析等五类，共9种数据库。其中：项目概况数据库作为系统维护时对旧有项目查询的一种标识；建筑类型数据库用于各种类型的选择及各类建筑参数的输入与输出；成本费用数据库作为投资估算的基础；财务指标的数据库是各种类型数据库的核心，它将成本分析与盈亏分析的各阶段成果加以汇总、传递、反馈，在此基础上进行敏感性分析，起到一种枢纽作用；敏感分析数据库的作用是便于用各种表格形式将各类敏感性分析结果打印输出。

5.知识库设计

随着时间的变化，投资都会有不同的经验和技巧知识，可以把积累的知识以库存储，并按照简单的表示格式，可以将知识保存在知识库中，积累多了知识库获取的知识也越多，一些问题可直接进行推理求解。

知识库的结构如下：

6.方法库设计

首先将海口房地产投资数据输入到内部数据库中，然后方法库管理系统中的数据处理程序从内部数据库中提取数据并从方法字典中选择要用的方法，再把数据放入方法体进行加工处理，最后将数据送出到数据库，最终输出数据。

五、系统实现

1.开发环境

系统主要采用VC为开发工具，在windows平台下，以ms-sql2005为数据库支撑数据和模型都保存在数据库中。

2.开发计划

本系统开发期计划在6个月之内完成，前1个月进行系统整体框架构建，中期需要3个月时间设计和开发数据库。程序块和模型库要1个月左右，最后一个月主要目的就是进行测试和一般的维护阶段。

六、结束语

总之，本决策支持系统将按照需求分析、常规的软件开发程序，预计将达到以下功能：

1.能较精确地完成海口房地产开发项目的投资评估、成本分析、现金流计算、财务指标计算、敏感性分析。

2.系统既可用于单项工程投资评估，也可用于多项工程的比较。

3.系统操作方便，并具有良好的扩充和维护功能。

参考文献：

篇5

不可否认，房地产投资是城市化发展的必然组成部分，三十年的改革开放和城市化经验已经充分证明房地产开发对城市化发展起到了积极的推动作用。但是，房地产开发不是城市化发展的全部，更不是唯一的动力。城市人口的多样性决定了就业的多样性、消费的多样性、生活方式的多样性。由此决定了城市产业的多元化，形成合力，以顺应城市的协调发展。当然，每个城市都有自己历史、人为、资源、基础的不同，就应当有各自不同的产业规划和设计，必须战略思考、可持续发展。中央政府的创新驱动、转型升级思想切中时弊，应当坚定贯彻。

城市化必然带来人口涌向城市，其中很大一部分来自农村的人口。不可否认，城市化进程需要农村人口的加盟，三十年的改革开放成果蕴含着农民和城市新移民的辛劳和智慧，但是，农村和城市的差异客观存在，农民对城市是否具备必要了解，是否从物质上和心理上做好了在城市工作和生活的准备？城市是否准备了接纳农民的制度和管理上的准备？

每一个城市都有历史文化的沉淀和传承，也都有多年形成的规范和习惯，城市发展需要创新，但也不能过度稀释他的“精髓”。人口结构的不合理还是社会治安和刑事犯罪的严重隐患。据此，城市人口应当有计划、有针对性的进行结构上的配置，并保持其主体部分的相当稳定。

城市需要严格管理的，必须承认，城市管理对于我们国家来讲是一门新课程，很多政府机构并不具备完善的管理机制，也缺乏高层次的管理人才。近年来，城市管理中乱象丛生，案件频发。急需解决的是官员腐败问题、权力制约问题、干部选拔问题、服务政府和责任政府的建设问题、人浮于事问题等等。政府是城市管理的主体和核心，必须从制度上完善政府运行机制，其重点是“依法行政”。

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投资性房地产转换的处理方式浅析

一、投资性房地产概念的提出

我国房地产行业自上个世纪末开始快速发展，同时与房地产有关的产业发展也很快。房地产行业在近些年国民经济的发展过程中起到了重要作用，但同时对房地产行业的财务处理显现出诸多问题。2000年3月，国际会计准则委员会正式通过了《国际会计准则第40号——投资性房地产》，并于2001年1月1日起开始实施。而我国，企业所拥有的房地产，即使是用作投资的房地产按照当时的会计制度与政策规定，仍然作为固定资产处理，并按其估计使用年限计提折旧。

随着房地产行业的高速发展，这种核算方法已经完全不能反映投资性房地产的真实情况。2006年2月15日财政部颁布了新企业会计准则，根据新准则，在我国投资性房地产开始单独作为一项资产核算和反映。

所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

二、投资性房地产转换的会计处理

先来了解一下投资性房地产的计量模式。根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时，通常应当采用成本模式，满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式进行后续计量。

房地产的转换是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重分类。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。

投资性房地产的准则对成本模式和公允价值模式下其他资产转为投资性房地产以及投资性房地产转为其他资产分别做了说明，但是对于同一资产从其他资产转为投资性房地产，再转回其他资产的会计处理并未详尽说明，以下对此进行探析。

（一）在投资性房地产采用成本模式计量的情况下，其他资产转为投资性房地产，再转回其他资产的会计处理相对简单。

其他资产转换为投资性房地产，企业应将其他资产转换前的账面价值作为转换后投资性房地产的入账价值，借记“投资性房地产”、“累计折旧”、“累计摊销”，贷记“固定资产”、“无形资产”、“库存商品”、“投资性房地产累计折旧”等科目。如果其他资产发生减值，计提的减值准备也应一并结转。

当投资性房地产再转回其他资产时，企业应将投资性房地产转换前的账面价值作为转换后其他资产的入账价值，其中，原始价值、累计折旧、累计摊销应分别进行结转，账务处理与其他资产转换为投资性房地产相反。

所以成本模式计量的情况下，在其他资产与投资性房地产互相转换时只要将对应科目调整即可。

（二）在投资性房地产采用公允价值模式计量的情况下，其他资产转为投资性房地产，再转回其他资产的会计处理相对复杂。

自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应将转换当日的公允价值作为投资性房地产的入账价值。

转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，借记“投资性房地产”、“累计折旧”、“累计摊销”、“公允价值变动损益”等，贷记“固定资产”、“无形资产”、“库存商品”等科目。

转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入资本公积，借记“投资性房地产”、“累计折旧”、“累计摊销”等，贷记“固定资产”、“无形资产”、“库存商品”、“资本公积－其他资本公积”等科目。

如果投资性房地产发生减值，计提的减值准备也应一并结转。

采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，如果以前未发生转换，单纯的从投资性房地产转为自用房地产，按照准则规定，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，借记“固定资产”、“无形资产”等，贷记“投资性房地产”、借记或贷记“公允价值变动损益”。

但是如果是由其他资产转换为投资性房地产，公允价值大于账面价值的差额已计入其他资本公积，在该投资性房地产再转回其他资产时，原计入其他资本公积如何处理，准则并未详尽说明，下面就此问题给出一些处理建议：

建议一：将原计入其他资本公积的金额转入“公允价值变动损益”。

这样操作符合准则的规定，转回的其他资产按照转回日公允价值计量，转回日公允价值与其他资产转为投资性房地产前账面价值的差额全额确认为公允价值变动损益。

但是其他资产转为投资性房地产，再转回其他资产，相当于其他资产的性质未变，但确认公允价值变动损益，这一点不太符合资产的处理方式，一般的资产都是按照历史成本计量，不会因为公允价值的变动而改变资产的成本。

例如：20×1年1月1日，甲公司将自用办公楼开始对外出租，赚取租金收入，该办公楼停止自用，开始对外出租起转换为投资性房地产，账面价值35000万，公允价值38000万，甲公司对出租的办公楼采用公允价值模式计量，因此形成投资性房地产38000万，其他资本公积3000万。

这样处理的结果就是，自用房地产这项固定资产年初账面价值35000万，年末账面价值40000万，确认了公允价值变动损益5000万。这样的处理方式会使企业资产总额和企业利润增加，有些企业会利用此种处理方法来操纵企业利润。当我们对这种企业进行投资的时候，应该考虑到因为资产转换带来的资产总额增加和利润增加，对投资企业进行考核时，应该剔除这部分因为资产转换带来的利润增加部分，来评估被投资企业的真实利润水平。因为资产转换带来的利润增加可以看成是一种虚增的利润，资产还是那个资产，房子还是那个房子，没有发生什么变化，只是因为转换成投资性房地产，又转回固定资产，采用了公允价值计量模式，才使得资产总额增加和利润增加。

建议二：原计入其他资本公积的金额不予调整。

即在投资性房地产再转回自用房地产时，原计入其他资本公积的金额不予调整，这样处理的结果是：其他资本公积的金额将永久存在，这样操作与其他资本公积的性质不符。

最后，自用房地产这项固定资产年初账面价值35000万，年末账面价值40000万，确认了公允价值变动损益2000万，资本公积－其他资本公积余额3000万元。

根据企业会计准则的规定，其他资本公积，是指股本溢价(或资本溢价)项目以外所形成的资本公积。其中主要包括直接计入所有者权益的利得和损失。直接计入所有者权益的利得和损失由多种事项引起，存货或自用房地产转换为投资性房地产是其中的一种，当该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务收入，借记“资本公积－其他资本公积”，贷记“其他业务收入”。因此，当投资性房地产再转回自用房产时，按照投资性房地产处置的规定，处置该项投资性房地产时，应转销与其相关的其他资本公积，因此自用房地产转入投资性房地产形成的其他资本公积应转出。

建议三：投资性房地产再转回其他资产时，按照转为投资性房地产前的价值计量，已计入公允价值变动损益或者资本公积－其他资本公积的部分冲销。

准则可以规定由其他资产转为投资性房地产后，必须在一定时间以后才能再转回其他资产，或者规定在同一个会计年度，其他资产转为投资性房地产，再转回其他资产时，按照资产未转换为投资性房地产前的价值计量。

这样的处理能够体现资产的原本的价值，但是不符合投资性房地产准则的规定。

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关键词：房地产投资；经济增长；面板数据模型

0 引言

近年来，随着经济社会的发展，以及住房改革的深化，房地产业得到了快速发展，房地产开发投资成为全社会最主要的投资渠道之一。房地产业具有价值量大、保值增值性强、资金密集、能够有效吸收流动性等特点。进行房地产开发投资不仅能直接拉动经济的增长，而且扩大投资还会拉动对原料、生产设备、劳动力等的需求，从而拉动与投资活动相关行业的产出和消费需求的增长。1985~2010年间，广州市房地产开发投资额由最初的4.65亿元迅速增至983.66亿元，26年增长近212倍；房地产开发投资占全市固定资产投资总额的比重由10.65%增加到38.73%；房地产开发投资占地区生产总值的比重由3.7%上升到9.2%。随着房地产业在国民经济中的地位不断提高，房地产开发投资已经逐渐成为影响经济增长和波动的重要因素，而房地产市场是一个区域性的市场，房地产市场与区域经济发展相互影响、相互作用。因而，有关房地产开发投资与区域经济增长两者之间的影响关系也成为学界关注的重点。

目前， 国内外学者对房地产投资和经济增长的关系进行了较多的探讨。从相关文献所采用的研究方法来看，主要是采用了Granger因果检验、向量自回归（VAR）、变参数模型、面板数据等方法。

Green，Richard K（1997）利用Granger因果关系检验分析了住宅投资与GDP增长的关系，发现1952~

1992年期间美国的住宅投资是GDP增长的Granger原因，但GDP增长不是住宅投资的Granger原因。Myeong-Soo Kim（2002）根据韩国1970~2000年的数据，利用向量自回归（VAR）对韩国住宅与非住宅与GDP增长率的关系进行分析，指出非住宅投资比住宅投资对GDP波动的影响更大。贺书平（2005）利用变参数模型对我国房地产投资与经济增长之间的互动关系进行了实证分析，得出两者之间是相互制约、相互拉动的。刘洪玉，张红（2006）基于要素分解法对我国1998~2001年房地产对经济增长的平均贡献率进行了计算，并得出了具体的数值。黄中华、吴次芳、杜雪君（2008）采用1997~2006年我国31个省（直辖市、自治区）的面板数据分析全国及区域层面房地产投资对经济增长的影响。研究发现，无论在全国还是区域层面，房地产投资的发展都能促进经济增长，但房地产投资对经济增长的贡献和影响存在区域差异。

本文利用2003~2010年广州市12个区县的面板数据，把全市划分为若干个功能区。从这些功能区入手分析房地产开发投资对广州市经济增长的影响，以期了解房地产投资对广州市不同区域经济增长的影响及其差异。

1 数据说明与模型设定

1.1 数据和样本说明

考虑到2003年广州市的行政区域规划调整才基本稳定，为方便统计，本文选取2003~2010年广州市12个区县的数据进行分析，以广州市地区生产总值和房地产开发投资额分别作为经济增长和房地产投资水平的衡量指标。数据来源为2004~2011年《广州统计年鉴》以及广州统计局网站。为剔除物价水平变动的影响，本文分别用地区生产总值指数和居民消费价格指数对数据进行了调整，折算为以2003年为基期的不变价格。

按照《广州市主体功能区研究》中的分组方法，将广州市分为优化开发区、重点开发区、限制开发区、禁止开发区四个地区。优化开发区主要集中在中心都会，包括荔湾、越秀、珠海、天河、黄埔、萝岗六个区，其占优化开发区比例均超过60%。重点开发区主要包括番禺区、南沙，这是与广州市“南拓”和“海珠区-市桥南部转移带”规划相适应的。增城、白云、花都重点开发区和限制开发区这两类开发区的比例均达到60%。（基于重点开发区与限制开发区所包含的区域在很多区县重叠，本文将其归为一个功能区以便分析。）禁止开发区主要集中在从化市，其禁止开发区比例接近70%，这是与广州市“北优”规划和生态保护规划相适应的。

1.2 模型设定

利用横截面数据进行回归分析和时间序列数据分析是经济研究中的常用方法。但只采用时间序列分析时，则不能反映不同界面数据之间的联系，同时，只利用横截面数据，又不能反映数据随时间变化的特性。结合本文的研究目的，考虑到面板数据包含了若干截面在一段时间内的相关信息，且能解决样本容量不足的问题，能改进模型估计的有效性，故采用面板数据模型。

结合本文具体研究内容，设定模型的一般形式为：

其中，gdp表示广州市地区生产总值，rei表示房地产开发投资额，αi表示截距项，系数βi表示弹性，即广州市房地产投资变动1%所引起的地区生产总值变化的百分比。i是截面成员的个数，包括优化开发区、重点/限制开发区、禁止开发区和全省4个截面，t表示每个截面成员的样本观测时期数，本文中主要有8个时期。为消除可能存在的异方差，对（1）中的变量取自然对数，记为ln（gdp）和ln（rei）。通常假定随机误差项uit之间相互独立，且满足均值为零、方差同为σ2u的假定。

根据对αi和βi的不同限制，可以将面板数据模型（1）分为以下3 种类型：

1）混合回归模型：αi=αj，βi=βj；

2）变截距模型：αi≠αj，βi=βj；

3）变系数模型：αi≠αj，βi≠βj；

建立面板数据模型的第一步就是检验样本数据符合上述三种模型中的哪一种。具体方法为协方差检验，检验提出如下两个原假设：

H0：β1=β2=…βn

H1：α1=α2=…αn，β1=β2=…βn

检验模型形式需使用下列两个F 检验统计量：

其中，n是截面成员个数，n=4，t是每个截面成员的样本观测时期数，t=8，k是非常数项解释变量的个数，k=1，S1、S2、S3分别是混合回归模型、变截距模型和变系数模型的残差平方和。

模型形式检验的过程是：先检验原假设H1，若统计量F2小于某个检验水平（比如5%）下的F分布临界值，则接受原假设H1，采用混合回归模型。否则，拒绝原假设H1，继续检验H0，若统计量F1小于某个检验水平（比如5%）下F分布临界值，则接受原假设H0，采用变截距模型。否则拒绝原假设H0，采用变系数模型。

2 模型估计与结果分析

针对2003-2010年广州市12个区县的面板数据，分别以混合回归模型、变截距模型和变系数模型对数据进行拟合。拟合后可得到它们的残差平方和，S1=35.07805，S2=9.885982，S3=6.956129。根据公式（2）和（3），其中n=4，t=8，k=1，计算可得：F2=3.21，F1=5.75。查表可知临界值为：F0.05（6，24）=2.51，F0.05（3，24）=3.01。由于模型的F 统计量的值均大于相应的临界值， 故比较合适的是变系数模型。

按照个体影响的不同，变系数模型分为固定效应变系数模型和随机效应变系数模型。由于截面成员个数没达到随机效应模型估计的要求，因此只能采用固定效应变系数模型。考虑到可能存在截面异方差和同期相关，因此采用SUR 截面加权的GLS 方法进行估计， 估计结果如表1 所示。

表1估计中，回归模型的拟合优度达到0.999786，拟合效果非常好。同样采用变系数模型，可以得到广州市12个区县经济增长的房地产投资弹性系数的估计结果，见表2。

注：表中的“排名”表示，将12个市区经济增长的房地产投资系数按降序排列得到的顺序。

综合表1 和表2 的模型统计结果，可以看出：

2.1 房地产开发投资对经济增长的影响存在区域差异

房地产开发投资对广州市整体的经济增长有正面的促进作用，而且在三个区域的促进作用大小不等，其中禁止开发区最大，优化开发区次之，重点/限制开发区最小。从经济增长的房地产投资弹性系数来看，禁止开发区的房地产开发投资每增长1个百分点，会使该区域GDP增加1.81个百分点，高于其他两个开发区的1.26和0.85。

禁止开发区是广州市的生态保护屏障，在政策上禁止工业发展和损害环境的建设活动，而且实行严格的土地用途管制，只适度发展了旅游等相应绿色产业。虽然如此，但此地区依托广州市便利的交通，飞速发展的经济，一定程度上弥补了它基础设施、产业、文化和社会配套建设的匮乏。另外，政府通过筛选实力强、素质高的开发商进行科学规划，完善配套工程、协调就业和交通，实现了复合开发，使房地产投资对经济的拉动作用得到了充分的发挥。在注重生态环境保护的前提下，合理控制房地产投资的规模和增速，循序渐进，适度开发，为该地区房地产开发提供了科学的指导和潜在的条件。

优化开发区作为广州市政治、经济、文化中心，客观上需要基础设施、产业等区域配套设施的不断完善，这就为房地产开发提供了契机和有利条件。通过房地产开发，该区域的价值得到提升，有利于实现经济的快速增长。

重点开发区作为主要的工业化和城市拓展区，在做好环境保护的前提下，应依托便利的交通积极推进大规模工业开发和城市建设。此外，重点开发区也是广州市未来疏散中心城区产业与人口的重要地区，这都为房地产业的发展和该地区经济的增长提供了良好的环境。限制开发区是广州市主要的农业基地，在该区域，进行中低强度的房地产开发，适度发展工业和城镇，建设特色城郊农业才是其合理的发展思路。

2.2 个别地区县房地产投资对经济增长的影响与其所在功能区不同步

在优化开发区，荔湾区和黄埔区的房地产开发投资对经济增长有负面抑制作用，经济增长的房地产开发投资弹性系数为-0.55和-0.27。这表明：尽管优化开发区的房地产开发投资对经济增长有重要贡献，但这种效果却不能在荔湾区和黄埔区得到体现，同理，虽然重点开发区、限制开发区房地产投资可以拉动经济的增长，但这并不代表房地产投资对这些区域的所有县镇经济发展都有推动作用。

3 结论和建议

本文利用面板数据模型，研究了房地产开发投资对广州市经济增长的影响。结果表明：房地产开发投资对广州市整体的经济增长有正面的促进作用，而且在三个区域的促进作用大小不等。其中禁止开发区最大，优化开发区次之，重点/限制开发区最小，房地产投资每增加1%会分别引起这三个区域GDP增长1.81%、1.25%、0.85%。此外，个别区县（如荔湾和黄埔）房地产投资对经济增长的影响与其所在功能区并不同步。荔湾和黄埔属于优化开发功能区，优化开发功能区的房地产投资对经济增长有正面的促进作用，而荔湾和黄埔的弹性系数为-0.55和-0.27，房地产投资对经济增长存在负面的抑制作用。

针对上文的分析结果，为合理发挥房地产投资对经济增长的作用，提出如下建议：

1）正确认识房地产开发投资对经济增长作用的“两面性”。一方面，应看到房地产投资对经济增长能产生有效拉动，要积极发挥其正面促进作用；另一方面，应看到房地产投资对经济增长也可能存在不利影响，要避免其对经济增长的负面抑制作用。具体问题具体分析，不可盲目开发。

2）实施区域性房地产调控政策。由于房地产开发投资对经济增长的影响存在区域差异，因此，应避免“一刀切”的政策，要实施区域性的房地产调控政策。具体来说，对禁止开发区和优化开发区，应在不违反该区域功能定位、环境发展的前提下，积极发挥房地产投资对经济增长的拉动作用；对重点/限制开发区，应合理控制房地产投资的规模和增速，循序渐进，科学开发；对于荔湾和黄埔等房地产投资对经济增长有不利影响的地区，应谨慎发展，做到趋利避害。

参考文献：

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[3] 陆菊春，贾自武，田洪芬.房地产投资对经济增长效应及区域性差异的研究[J].武汉理工大学学报，2008，30（6）：959-963.

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论文关键词：投资性房地产；公允价值；盈余管理；会计政策

随着我国市场经济的不断发展，越来越多的企业将房地产用于对外出租或持有并准备增值后转让。为了更好的规范这类业务的核算，财政部于2006年颁布的《企业会计准则》增加了投资性房地产准则，对投资性房地产的确认、计量和转换作出了全面的规定，并将公允价值引入到后续计量之中。公允价值有利于增强会计信息的相关性，有利于信息使用者进行决策。但由于我国资本市场尚不完善，许多商品难以获得公允的交易价格，并且公允价值的计量方法选择余地大，估值技术和估值模型仍有诸多欠缺，这为盈余管理提供了一定的空间。

1 投资性房地产盈余管理的空间分析

由于准则规定在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对已出租的建筑物和土地使用权进行计量，计提折旧或摊销。因此，投资性房地产盈余管理的空间主要集中在公允价值后续计量模式中。

1.1 利用后续计量模式的可选择性进行盈余管理

准则规定企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。并且采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差计入当期损益。由于近年来房地产价格呈现总体上升的趋势，企业所持有的房地产账面价值往往低于市场价值。对于坐落于大中型城市中心城区的房地产，通常具有活跃的交易市场，因此，这些房地产满足使用公允价值模式进行后续计量的条件。虽然准则规定成本模式转换为公允价值模式应按会计政策变更处理，转换无法立即产生收益，但企业在以后各期却可能由于这种会计政策的选择获益。一方面转换可以增加投资性房地产的账面价值，同时增加企业的资产和所有者权益，降低了企业的资产负债率，降低了企业的财务风险，有利于企业进行融资，扩大生产经营规模，实施并购重组。转换相当于因为资产的重估增值而调整账面价值，而这在历史成本计量原则下一般是禁止的。另一方面转换后的投资性房地产不计提折旧，减少了企业每期的费用，同时在房地产价格上涨的条件下，投资性房地产公允价值的增加能在当期确认为收益，这都有利于增加企业的利润。并且，由于税法不将资产重估增值的收益计入应纳税所得额，对于作为投资性房地产核算的建筑物或土地使用权也一律需要计提折旧或摊销，因此，在目前的条件下投资性房地产的转换不会增加企业的税收负担，也不会使企业失去折旧的“税盾”作用。

1.2 利用资产类别的转换进行盈余管理

准则规定自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。企业可以与关联方签订租赁合同，将闲置的房地产从原先的固定资产转换为投资性房地产进行核算。同时，如果满足准则中的相关规定，便可以使用公允价值模式进行后续计量。同时，企业可以将原已计提的固定资产减值准备在转换时转回，从而规避了《企业会计准则第8号——资产减值损失》中资产减值损失一经确认，不得转回的规定。准则还规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。企业可以在适当的时间解除与关联方签订的租赁合同，重新计提折旧，并将转换时产生的公允价值变动损益计入当期损益。这样通过两次转换，企业在转换期间内减少了固定资产的折旧费用，获得了公允价值变动带来的收益，同时增加了资产的账面价值，从而达到粉饰报表的目的。

1.3 利用公允价值计量方法的不同进行盈余管理

根据准则的规定，资产负债表日企业应该从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。这表明公允价值首先应该从公开市场报价中取得。当无法从公开市场上取得同类或类似房地产的市场价格时，可以使用估值技术取得公允价值。但由于我国市场经济起步较晚，市场机制尚不完善，房地产市场尚不成熟，公开报价不易获得，并且由于存在大量的投机行为，公开报价也未必是公允的价格。因此，上市公司目前更倾向于使用资产评估机构或房地产评估机构的评估价格作为公允价值，其次是通过同类或类似房地产的市场价格获取公允价值。现行准则中，没有对公允价值的计量方法作出明确适当的规定，企业可以根据自己的需要选择对经营业绩有利或能够达到特定目的的方法。估值模型本身具有复杂性和不确定性，容易受到主观判断的影响，但准则对于估值模型的选择和关键参数的设定缺乏必要指导和规定。企业还可能选择关联方资产评估机构进行房地产评估，出具对自身有利的资产评估报告。这都给企业进行盈余管理提供了操作空间，使企业可以通过操纵公允价值满足自身利益，降低会计信息的可靠性和可比性，损害其他利益相关者的利益。 　2 投资性房地产盈余管理的实例解析 1 世茂股份的盈余管理

上海世茂股份有限公司是一家主营商业地产开发运营的上市公司。2009年6月30日，世茂股份临时股东大会通过投资性房地产的会计政策变更的决议，公司根据准则规定进行了追溯调整，导致增加2009年度利润总额408万元，其中因不计提折旧增加2009年度利润总额102万元，因公允价值变动增加利润总额306万元，增加投资性房地产1317万元，增加留存收益987万元。当年下半年，因采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产产生公允价值变动损益为1.61亿元，约占当年利润总额的54.51%。2010年，世茂股份因采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产产生的公允价值变动损益为4.26亿元，约占当年利润总额的31.14%。然而，该公司并未在财务报表附注中披露进行会计政策变更的原因。世茂股份租售并举的经营模式导致该企业拥有大量的投资性房地产，且其商业地产主要坐落于北京、上海等地区，市场交易活跃，这给使用公允价值模式提供了必要条件。2009年全国范围内房地产价格普遍高企，发达地区涨幅尤为明显。世茂股份在此时进行会计政策变更，公允价值的大幅变动直接导致了当年及此后一年的利润大幅增加，相对于其他采用成本模式的房地产企业而言，业绩更加“漂亮”。并且，由于投资性房地产公允价值变动带来的净利润暂不得用于利润分配，上市公司无需担心这部分并无实际现金流入的利润将增加企业利润分配的负担。这在一定程度上打消了企业使用公允价值模式的忧虑。 2 海南航空的盈余管理

海南航空股份有限公司是一家主营航空运输的上市公司。2009年12月14日，海南航空董事会通过投资性房地产的会计政策变更的决议，根据准则规定进行了追溯调整，导致2008年合并报表层面投资性房地产增加447万元，减少营业成本442万元，增加公允价值变动损益807万元，最终减少净亏损999万元。2009年合并报表层面投资性房地产增加投资性房地产6.8亿元，减少营业成本1902万元，增加公允价值变动损益5.9亿元。尤其值得注意的是，变更直接导致归属于母公司的净利润由-1.14亿元变为3.34亿元。通过会计政策的变更，海南航空的累计亏损减少了4.52亿元。2010年，该公司因采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产产生的公允价值变动损益为3.48亿元，约占当年利润总额的7.96%。2009年，海南的房地产价格涨幅明显。2009年12月31日，国务院文件，海南国际旅游岛正式获批，此举更是推动了房地产价格的又一轮上涨。海南航空的投资性房地产主要位于北京，三亚以及博鳌，受益于这轮涨价，其房地产的市场价值已经远远高出账面价值。海南航空此次的变更在当期就产生了巨大的效果，直接使公司扭亏为盈，并且在第二年给公司带来了近8%的利润总额，效果十分明显。

3 投资性房地产盈余管理的防范措施 1 重新规定后续计量模式的使用范围

现行准则以能否持续可靠取得公允价值为依据进行投资性房地产后续计量模式的选择，并且企业对所有投资性房地产只能采用同一种后续计量模式。对于用于出租的土地使用权或建筑物，企业获得的是租金收入，与该项资产的市场价值并无太大的联系。通常在合同签订时已载明租赁期间承租方支付的费用，且出租房并无租赁到期时将其转让的意图。因此，对于这类资产使用成本模式即可。并且公允价值模式下投资性房地产不计提折旧或摊销，企业只有营业收入，却没有营业成本，收入费用在逻辑上不配比，违背了基本的会计原则。而对于持有并准备增值后转让的士地使用权，由于企业持有的目的是待其增值后进行转让，需要及时了解资产的市场价值，掌握充分的信息，以选择合适的时机对外出售，使企业的利益最大化，因此有必要采用公允价值模式计量。准则可以规定企业应根据投资性房地产的业务类型选择后续计量模式，且企业可以区别不同的投资性房地产同时使用成本模式和公允价值模式。 2 增加不同类别资产二次转换的限制条件

为了防止企业利用持有至到期投资和可供出售金融资产的重分类操纵利润和资产的账面价值，进行盈余管理，《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》中对于持有至到期投资和可供出售金融资产的重分类作出了明确的规定。由于公允价值这一计量属性首先在金融工具领域得到广泛使用，其准则制定相对较为完善。因此，投资性房地产准则可以借鉴金融工具准则，规定企业将固定资产或无形资产转换为投资性房地产且以公允价值模式进行后续计量的，因持有目的改变，转换为固定资产或无形资产的，在本会计年度及以后两个完整的会计年度内不得再次转换为以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，同时对因不可抗力或其他特殊状况导致可以转换的例外条件作出规定。这样即截断了企业利用资产类别的转换进行盈余管理的道路，又可以保护企业必要而合法的利益。 3 加强投资性房地产的信息披露

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【关键词】投资性房地产；公允价值计量模式；会计准则

一、投资性房地产的特点及其对计量属性的要求

1.投资性房地产的概念及其特点

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租的土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。

2.投资性房地产对计量属性的要求

（1）投资性房地产的初始计量

投资性房地产应当按照其取得时的成本进行计量。分外购与自行建造两种情况。外购的投资性房地产按照取得时的实际成本进行初始计量。企业自行建造的投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。

（2）投资性房地产的后续计量

投资性房地产的后续计量有成本模式和公允价值两种模式。通常采用成本模式，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是同一企业之能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量。应用公允价值计量应满足两个条件：一是，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。二是，能够持续地从房地产交易市场取得同类或类似房地产交易价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

（3）投资性房地产的处置

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中获得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

二、投资性房地产运用公允价值进行计量的现状

我国从新会计准则颁发以来，投资性房地产的公允价值计量模式已经进入第6年，但从我国近几年来上市公司报表来看，投资性房地产对公允价值的运用率仍较小。在年报中采用公允价值计量投资性房地产的公司并不多，绝大多数公司仍采用成本模式对投资性房地产进行计量。可见，上市公司对投资性房地产采用公允价值模式进行计量仍持谨慎态度。

通过对上市公司年报的分析，可以发现，上市公司对投资性房地产公允价值的确定方法各不相同，没有统一的评估标准，一般的评估方法主要包括：采用评估报告、参考第三方调查报告、董事会参考同类条件的房地产市场价格。由于没有统一的公允价值评估标准，在某种程度上使得公允价值不能很好的反应投资性房地产的真实价值。

采用公允价值模式计量投资性房地产，因为公允价值的变动可能在账面上产生大量的利润，从而使企业达到粉饰企业财务报告的目的。

三、投资性房地产运用公允价值的优势及存在的问题

1.投资性房地产运用公允价值的优势

（1）公允价值能更好的反应资产的真实价值

从公允价值定义可以看出，公允价值可以很好的反应资产的真实价值。在国际上投资性房地产通常是采用公允价值进行后续计量的，只有在公允价值无法取得时，才采用成本模式。采用公允价值计量投资性房地产，会使投资性房地产的真实价值和增值状况更好地体现在报表中，也就是能更好的体现其市场价值和盈利能力。

（2）及时反应管理层受托责任的履行情况

运用公允价值对投资性房地产进行计量的另一个优势就是能够及时反映管理层受托责任的履行情况，同时使得外部投资者和利益相关者能够客观了解企业的经营管理绩效和资源利用效率。

2.投资性房地产运用公允价值存在的问题

（1）市场环境不够成熟

我国目前的市场环境还不成熟，房地产市场投机现象存在，房地产供求关系扭曲，存在房地产泡沫和风险，没有完善的政策引导，没有专业的评估队伍和统一的交易平台，这些因素对获取准确的公允价值提出了巨大的挑战。

（2）会计人员素质参差不齐

投资性房地产引入公允价值计量模式，在公允价值计量模式中涉及大量的职业判断，需要会计人员根据丰富的会计知识与经验做出合理的判断，但是我国目前会计人员素质参差不齐，对在运用中做出合理的判断尚有困难。会计人员的素质问题一定程度上阻碍了企业对投资性房地产采用公允价值计量模式。

（3）估价成本过高

公允价值计量是一种动态的计量属性，对投资性房地产采用公允价值计量就意味着企业在每一会计期间都要对投资性房地产进行估价，不仅需要专业评估人员对其进行重新估价，而且还需要会计人员对投资性房地产做出账面调整，这大大增加了企业的评估成本、会计管理成本和监管成本。

（4）信息披露不规范

由于在会计准则中对投资性房地产公允价值计量模式的会计披露没有进行相应规范，目前各企业对投资性房地产的信息披露存在较大差距。报表阅读者无法从企业的披露中获得准确的信息，无法判断该上市公司对投资性房地产的计量方法的恰当性进行判断。

四、对投资性房地产运用公允价值计量模式的对策建议

1.提高公允价值计量的可靠性和可操作性

合理确定投资性房地产的公允价值，是应用公允价值的一个关键点。在存在活跃市场的条件下，可以参照同类房地产的市场价格确定投资性房地产的公允价值，在不存在活跃市场的条件下，需要通过估值技术获得公允价值。因此，提高公允价值的可操作性和可靠性需要通过完善市场监督体系，增强公允价值评估数据来源的可靠性，构建公允价值计量的应用框架。

2.提高会计人员的素质

加强对会计人员的培训，更新会计人员知识结构体系。提高会计从业人员的素质，培养会计从业人员的职业判断能力和信息处理与分析能力。确保会计人员能够在纷繁复杂的信息中迅速识别出有意义的信息，确保公允价值的公允性、现实性。

3.加强对房地产评估人员的培训

在房地产市场不够活跃的条件下，不存在类似房地产价格时，需要依靠估值技术对投资性房地产的公允价值进行评估，因此房地产评估人员的素质对规范投资性房地产的公允价值的运用具有很大的影响。加强对评估人员的培养，提高评估人员的职业道德教育与评估技能教育，将对投资性房地产运用公允价值起到很好的促进作用。

4.采取措施防止利润操控

（1）加强证券监管、注册会计师审计及会计的管理

证券监督机构对公司财务报表披露的信息应进行相应审查，发现报表披露不实，对报表提供者给予严厉处罚。同时加强注册会计师审计的独立性，确保以公允价值为计量基础的投资性房地产公允价值的准确性。对会计人员进行职业道德教育，在工作中保持相对的独立性，确保会计工作的准确性。

（2）增加利润及盈余操控的成本

增加利润及盈余操控成本，对发现的利润与盈余操控进行严厉的惩罚，使利润及盈余操控企业面临巨大的风险，这样能够在一定程度上遏制企业对利润及盈余的操控。

（3）对披露方法进行具体规定

对企业披露的有关投资性房地产的信息披露进行详细的规定，估计基础，估计关键因素，估计的影响因素等，在披露投资性房地产的公允价值时，同时披露公允价值确定的相关信息及所有的重要影响信息，使报表阅读者明确知悉公允价值的确定过程，对公允价值有一个明确的判断，而不是仅仅被数据左右。

参考文献：

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[2]郝菊玲.公允价值在投资性房地产中的应用[J].财经研究，2008（10）.

[3]贾永海，吴艳萍.投资性房地产准则研究[J].财会月刊（综合），2008（4）.

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【关键词】 房地产投资时间序列AR模型预测

ARMA模型是一种常用的随机时序模型，由美国统计学家George Box和英国统计学家Gwilym Jenkins在20世纪70年代创立，亦称B-J方法。这是一种精度较高的时序短期预测方法，它不需要事先假定数据存在一定的结构或模式，而是从数据本身出发来寻找可以较好描述数据的模式。

运用ARMA模型的前提条件是，建立模型的时间序列是由一个零均值的平稳随机过程产生的，即其过程的随机性质具有时间上的不变性。在图形上表现为所有样本点都在某一水平线上下随机波动。对于非平稳随机序列，需要预先对时间序列进行零均值和差分处理。

本文以我国2000―2010年房地产投资的历史数据为样本进行分析，数据来源于中国经济网。

一、我国房地产投资的时间序列分析

1、数据的平稳性检验

这里利用SAS软件绘制我国房地产投资的时间序列数据。由图1可以看出，近11年来，我国的房地产投资整体呈现出增长趋势，局部有指数增长和不均匀下降的过程，是非平稳序列。通过该序列的自相关图（图2）可进一步确定2000―2010年我国房地产投资总额是不平稳的。

2、数据预处理

由于每年1月份的数据缺失，因而首先作数据缺省值的补足，本文采用该年度11个月份数据的平均值进行填补，然后对序列取对数lnxt，将指数趋势转化为线性趋势，再接着进行1次差分和12步差分以消除线性趋势，得到新的时间序列｛?荦?荦12lnxt｝。经过对数及差分处理后的数据已经基本上呈现出一定的平稳性，检查差分后的均值，得到均值为0.000238，数据符合要求。

二、时间序列模型的建立

1、模型的识别与建立

从图3可以看出，除了延迟2阶的偏相关系数大于2倍标准差外，其他的都在2倍标准差内，说明该序列具有短期相关性。由于该序列为非白噪声序列，可以对其进行建模。由偏自相关图可知，偏相关图是2阶截尾，偏相关系数呈现截尾现象，适合建立AR（p）模型。经反复尝试和拟合，建立了模型AR（2）。

2、模型的检验

参数估计后，应该对AR（2）模型的适应性进行检验，即对模型的残差序列｛?着t｝进行白噪声检验。若残差序列不是白噪声系列，意味着残差序列还存在着有用的信息未被提取，需要进一步改进模型。

由图4可以看出，残差序列的自相关系数都落入随机区间，自相关系数与零无显著差异，右侧一列的概率值都显著大于0.05，说明所有t值都小于检验水平为0.05的卡方分布临界值。可以肯定残差序列为白噪声序列，模型通过检验。

三、我国房地产投资的短期预测

其中Yt=log（Xt），B为后移算子，?着t为随机干扰项，该序列的模型结构为?荦?荦12Yt[1+0.286748B?鄢?鄢（1）+0.27148B?鄢?鄢（2）]=?着t。求出Yt的方程，并进行对数逆变换就可以求出Xt的表达式以及值。

利用上述模型对2011―2012年我国的房地产投资额进行预测，其中2011年的预测值用于检验模型精度。结果分别如表1和表2所示。

四、总结

通过表1和表2的数据可知，2011年的预测值与实际值有很好的拟合，预测误差均控制在5%以内。预测到2012年，我国房地产投资额将继续增长。有一点就是，ARMA模型只适用于短期的相关预测，随着预测期的延长，其预测误差将会逐渐增大。

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