高校物业管理措施范文

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关键词:高校物业管理企业;高校后勤;企业经营;经营理念;服务意识

中图分类号:F293

文献标识码:A

文章编号:1009-2374(2009)19-0106-02

随着高校后勤社会化改革的不断深入,高校物业管理企业化也得到了快速发展,但当前大多数高校的物业管理还是以行政管理为主,没有实行真正意义上的现代化企业管理,存在经营观念落后、物业管理思路和模式不清晰、管理手段单一等诸多问题。上述问题的存在导致高校物业管理企业面临发展的尴尬和困境,因此,研究并探讨发展对策已成为多数高校物业管理企业的迫切需要。

一、高校物业管理企业存在的若干问题

(一)经营观念落后,服务意识淡薄

高校物业管理企业在长期计划经济体制下脱胎而来,物业管理基础差、“老人”多,在事业单位特有的用人机制下,这些“老人”往往占据领导或管理层位置,经营观念落后;有的高校物业管理企业对自身定位不清,在处理与服务对象之间的关系时,仍以管理型企业甚至是高校的一个行政管理部门的身份存在;在角色定位上,管理层不情愿把自己放在一个服务者的角度去经营一个企业,而往往是融服务者与管理者于一身,服务意识淡薄。

(二)技术掌握不专业,管理队伍学历低

多数高校的物业管理队伍是本校组建,部分领导及主要的管理人员是从其它管理部门转过来的,既缺乏相应的专业培训,又存在年龄偏大、物业管理知识欠缺等问题;企业的运转资金主要来源于行政拨款,几乎无经营利润可言,使得高校物业管理企业难以靠有竞争力的待遇吸引人才、留住人才,企业普遍存在管理队伍学历低、专业性不强等问题,在员工队伍专业化方面与社会上正规的物业管理企业相比有一定差距。

(三)规范化管理欠缺,服务质量提升慢

高校物业管理企业的经营一般得到学校的保护,在校内市场避免了与社会上物业企业的竞争,优化了高校物业管理企业的生存环境,这在一定程度上弱化了员工的竞争意识,造成对管理的规范化和服务质量的提升关注不足,规章制度不健全或流于形式,管理手段单一,人情化管理重于制度化管理。

(四)员工队伍建设缓慢,企业缺乏竞争力

员工是企业生存发展之本,是企业的核心竞争力。多数高校物业管理企业的工作仅着眼于维持日常教学科研工作的运转,而对员工队伍建设重视不足,对员工的潜力挖掘不够,缺少必要的选用、竞争、激励等机制,使得员工工作积极性不高,缺乏自我能力提升意识,企业在“人才”战略上不具备竞争力。

(五)缺乏创新,企业发展动力不足

高校物业管理企业在缺乏市场竞争的校内环境下搞经营,部分干部员工头脑中还存在贪图安稳的思想,排斥创新,排斥管理模式的改变与新服务项目的尝试,企业内部缺乏创新文化与机制,造成企业成长止步不前,发展动力不足。

二、高校物业管理企业发展的应对措施

(一)转变经营观念,增强服务意识

1.高校物业管理企业的领导,应该从具体的日常事务中走出来,把更多的精力投入到企业发展的战略决策上来,投入到企业的市场定位、企业文化建设、员工队伍建设上来,把自身定位成为一个企业发展的规划者和领路人,而不是高校的一名管理干部,因此,需要企业的领导者要时刻思考工作中的得与失,思考工作中的改革与创新,思考自己如何带领员工走一条健康的发展之路。

2.强化员工的服务意识,员工应树立 “师生第一,服务至上”的理念,各项工作的定位要以师生为中心,以服务为导向,以满意为目的,把师生对物业服务的满意度,作为衡量物业服务质量的最高标准。在转变观念和服务意识的提升上,企业可以开展形式多样的树典型活动,如树立全心全意为师生服务的“星级员工”、评选服务质量示范楼、创建校园环境保洁示范区等,做到点上开花面上结果,全面提升物业工作的服务质量。

3.以“师生满意”作为企业的服务宗旨,不断激发员工实现师生最大满意度的积极性和创造性。企业可以通过满意度测评来了解师生对物业服务水平的认可程度,在进行满意度测评时,要做到科学、可操作性强,这样测评出的结果才真正具有指导作用。满意度测评需定时开展,测评结果要和员工的绩效考核挂钩,这样,物业服务就不会脱离师生,服务质量也会始终围绕师生的需求来提升。

(二)建立专业化的管理队伍

1.物业管理队伍的专业化必须以人才的专业化为根本,要实现人才的专业化,途径有两种:一方面对员工进行有针对性的培训:对普通员工要进行服务流程、服务标准和服务技巧的培训;对技术类员工要进行操作规程、礼仪服务的培训;对管理人员要进行物业管理法规、政策和技能的培训,通过选派管理人员参加物业管理培训班,取得物业管理从业证书,以保证有一个专业的管理队伍。另一方面要重视招聘引进,引进人才的同时,也能带来新的管理经验和管理模式,专业技术得到快速充实,从而建立一只专业的物业管理队伍。

2.高校物业管理企业处于高校这个特定的环境,受其浓厚的文化底蕴影响,企业需要与师生在服务观念上达到有机统一,在服务意识与服务对象的需求意识上要完成对接,所有这些都需要具备一定文化素质的员工来完成,企业要充分利用好学校良好的育人环境,创造机制鼓励员工自我学习,以提高员工队伍的综合素质。可以通过设置学历补助、资助优秀人员参加物业管理专业学历教育等方式激励员工提高文化水平。

(三)实现规范化管理和服务

1.加快物业管理制度化建设,是实现规范化管理的前提条件。企业需加强员工手册、工作流程、岗位职责、工作标准的制定和实施,让每一个员工明确岗位职责、工作流程、服务要求和考核标准;牢记服务用语和服务禁语。有了完善的规章制度,物业管理工作开展才能有章可循,考核有据可依。

2.工作标准落实表格化,是企业规范化管理实施的途径。企业在进行制度化建设的同时,更要注重制度的落实情况。把工作标准转化为表格,是落实制度的重要途径,表格具备简洁、明了、易操作的特点,易把制度化的内容转化为可实际操作的工具。企业可以通过《服务质量检查表》的形式,把工作标准转化为检查项目,其既可以作为一线员工进行工作自查的简便工具,也可以作为管理人员实施质量监控的有效载体。

3.要动态掌握师生的需求变化,能够根据师生的需求持续改进服务规范,取得优质的服务、良好的信誉和规范的行为。要主动接受学校相关部门和全校师生监督,以确保管理和服务质量。服务问卷调查和服务对象回访是动态掌握师生需求的良好方式,这两项工作需定期开展,这样持续改进服务规范才会有据可依,改进工作才会做到实处。

4.强化监督和考核。在做到标准先行的情况下,监督和考核是贯彻实施标准的必要环节,企业只有通过全面质量管理,严格贯彻实施标准,才能保证标准不是空谈,标准也只有在质量监督中才能得到提高。企业可以成立服务质量监控部,在组织机构设置上体现对服务质量的重视;在管理职能上,通过对服务质量的监督、考核和信息反馈,构筑服务质量的闭环管理体系。

(四)建设有竞争力的员工队伍

1.企业领导要转变用人观念,采取多种灵活的用人机制,为员工发展提供职位平台。可以设置一级、二级、三级经理管理梯队,通过内部选拔(不论事业编职工和非事业编职工都有机会)方式培养各级管理人员,制定相应政策,并给予相应待遇,通过这种途径可在一定程度上解决人才梯队断层问题。

2.管理权下放,充分调动各管理层的工作积极性。可以在企业内部实施分块管理,每个部门涵盖企业的一种或几种服务职能。设立主持日常工作的经理,全面负责本部门的日常管理,这样在企业内部,又能形成几个小的管理核心;下放给部门经理更多的权力,同时让其承担更多的责任与风险,以锻炼部门经理的能力,激发其进取精神,通过这种途径可以充分挖掘企业中层管理队伍的创造潜力。

3.把管理重心下移,实行以楼宇为单位的楼长负责制。楼长可以采取从一线员工中选拨的方式,以调动员工的积极性和创造性;设置楼长管理和服务目标,强化楼长在本楼范围内的工作分配权和服务质量考核权,以充分发挥楼长在企业管理中的参与性和互动性;针对楼长普遍存在的技术熟练而管理经验和领导能力不足等问题,经理要充分发挥自身的帮带作用。我校物业管理中心针对楼长采取的“多角度考评法”,在帮助楼长提高管理能力方面效果显著:即以员工对楼长的期望作为考评依据,以楼长根据管理和服务目标进行的自我评价作为考评依据,以经理对楼长全面的工作分析作为考评依据,三方角度结合,帮助楼长分析管理环境、分析自身不足,以带动楼长个人能力的提升。

(五)创新工作思路,谋求企业长远发展

1.创新经营理念。一个优秀的物业管理者,要始终把自己的追求置于创新之中,不断发现新的市场需求、开发新的消费者、创造新的服务项目。高校物业企业管理者要把物业管理视作一个企业的经营行为,在经营校园市场的同时,要积极发展校外市场,没有社会市场,企业就没有发展潜力。要开发校外市场,企业必须在人力、财力和物力上有所准备,在人力上,要有健全的组织结构和成熟的人才梯队;在财力上,要有专项的经费开支与投入;在物力上要有一定的设备和工具等。

2.创新品牌理念。要充分认识到品牌效应所给企业带来的超额利润,高校物业管理企业应结合实际需要,大胆实践、积极探索。通过科学严谨地管理,创造文明、整洁、安全、舒适的校园环境,逐步塑造高校物业管理品牌。品牌塑造成功后,企业要学会经营品牌,利用品牌去扩展校外物业服务市场,提高业务市场份额。

3.创新用人和激励机制。利用高校的优势向社会上招聘高素质的管理人才,引进现代企业用人机制,在企业内部实施“按需设岗、竞争上岗”的用人制度,实施“以劳定薪、以贡献定奖”的分配制度;针对企业内部人员构成比较复杂情况(从用工性质上看有事业编制工、招聘大学生、外聘骨干、临时工等各类人员;从人员级别上又可以划分为:中层管理人员、基层管理人员和普通员工),必须制定多种多样的激励机制,保证员工的积极性和创造性经久不衰,这也是高校物业管理企业未来生存和发展的关键。

参考文献

[1]陈吉明.高校物业管理企业规范化问题思考[J].浙江树人大学学报,2007,(3).

[2]杜伟.物业管理需进行经营理念创新[J].改革探索,2001,(4).

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【关键词】 财务管理 经济效益 资产管理

全球经济危机给中国经济发展带来了不同程度的影响，中国企业面对外贸市场的严重萎缩和国内市场的惨烈竞争，给很多企业造成一定程度上经济危机。各国经济界大多把问题归结到经济泡沫、过度消费、监管不严以及金融衍生产品泛滥等外部因素，但从企业内部的角度来看，完善经营管理机制、提高自身防范风险的能力才是应对外部危机的根本保证。大的经济环境是很多企业赖以生存和发展的必要条件。很多企业只追求销量和市场份额，而忽视企业财务管理风险，缺乏完善的财务管理机制，企业的管理方式和组织结构不能适应市场经济形势的变化，加上财务管理人员技术水平有限，使企业财务监管职能未能充分发挥，相应的财务管理效益未能显现，从而使企业资金周转困难，未能和企业快速发展相匹配，因此健全和完善财务管理，实现资金灵活应用，提高资金利用率，实现企业效益最大化，是企业可持续发展的保障。

1. 加强企业财务管理的重要性

随着现代企业经济体制的快速发展，财务管理功能日益显得重要，财务管理掌握着企业经营资金的运作，对企业未来决策起着重要的作用，随着市场资源的流动性进一步加强，对企业资金有效利用要求越来越高，财务管理在企业经营过程中显得极为重要，主要存在以下几个方面深远意义：

1.1加强企业财务管理，有利于企业资产管理

企业的生产、经营、进、销、调、存每一环节都离不开财务的反映和调控，企业的经济核算、财务监督，更是企业经济活动的有效制约和检查。、财务管理是一切管理活动的共同基础，它在企业管理中的中心地位是一种客观要求。企业的正常运作必须有一定的资产做基础，对外推销产品或提供服务时，必须有相应的资金流动，一定程度上还需要增加其固定资产，企业往往为了资产流动性顺畅，往往需要筹措大量的资金，其中一部分资金来自企业自身经营财务支出，令一部分需要外部融资，融资渠道一般通过银行贷款，需要企业根据企业未来规划发展做出正确的筹资方案，主要是解决企业所需资金，并掌握资金来源在总资金所占的比例，确定企业资本结构，做好筹资风险分析，加强企业资金管理，完善防范措施，确保企业资金利用，防止企业资产流失。

1.2加强财务管理，有利于企业规避投资风险

财务管理是组织资金运作，企业投资等有关方面财务关系的一项经济管理工作。它是一种价值管理，渗透和贯穿于企业一切经济活动之中。企业的资金筹集、投资和分配，一切涉及资金的业务活动都属于财务管理的范围。对于创造价值而言，投资决策是最重要的决策。筹资的目的是投资，投资决定了筹资的规模和时间。投资决定了购置的资产类别，不同的生产经营活动需要不同的资产，因此投资决定了日常经营活动的特点和方式。投资决策决定着企业的前景，因此，只有加强财务管理制定出科学合理的投资方案和评价方案并使之具有可行性才能够很好地规避投资风险，使企业免遭不必要的损失。

1.3加强财务管理，有利于企业提高企业资金利用率

随着社会主义市场经济体制的逐步完善，财会工作在企业管理中越来越占有重要的地位。现代企业要想可持续发展，生产发展和财务管理两手都要抓，既要向生产要效益，又要向管理要效益，管理也是生产力。财务管理与经济效益密切相关，企业的最终目的以最小的消耗取得最大的经济和社会效益，加强企业财务管理能够促进企业节约挖潜、控制费用、降低消耗；通过对企业资金合理利用，提高资金的使用效果，防止资金的浪费；通过企业优化库存结构，减少存货积压，做到经济库存；通过价格的拉动，可以增加企业的收入；通过对国有资产的管理可以促使企业合理有效地使用国有资产，并且做到国有资产的保值、增值。因此充分发挥财务管理的龙头作用，就能更加有效地提高经济效益。

2. 加强企业财务管理提高企业效益的措施

2.1 加强资产管理，提高企业资产利用率

随着市场经济多元化发展，受诸多因素的影响，加上企业监管制度和管理机制不健全，资产管理存在很大程度上的缺陷，主要表现在企业资产管理不够规范，帐外资产数量很大，帐帐不符，帐实不符的问题普遍存在；另外企业存在严重的资产闲置，造成大量的资产浪费，并且还要求财政拨款，构建资产，给财政资金带来一定的压力，同时造成国有资产利用率低。许多企业在对外投资过程中，没有严格的执行方案，产权不清，责任不明，造成大量的资产损失，国有财产长期无偿使用，资产流失严重，国家权益受到侵害。因此加强资产管理，维护资产管理的安全，合理有效配置资产，有利于促进企业经济效益，因此必须严格遵守企业现金管理制度，做到大钱小钱都要有计划地使用，收支基本平衡。加强应收账款的周转，合理控制好存货，提高企业资产利用率，避免资产积压，造成大量资金浪费，加强资产管理，很大程度上能提高企业现金流控制，实现企业财富最大化。

2.2以资金管理为中心，提高资金使用率

企业生产经营过程离不开资金做后盾，如若资金管理分散，将难以协调，造成财务风险系数加大，因此应将资金集中进行管理，有利于企业降低财务风险发生的可能。资金管理的特点是，融资成本低，现金存量少，资源配置合理，负债适度，应高度重视资金的时间价值，加快资金的周转，向资金管理要效益。方式可以以资金结算中心进行集中管理，有效控制企业多头账户，统一调度企业的资金，当企业资金充足时，结算中心可以存储部分资金以作他用，当企业资金周转困难时，结算中心可支出部分资金缓解企业危机。资金集中管理凸显企业资金利用效率，有效降低资金占用，减少贷款利息支出，加快资金周转速度，大大提高了资金利用率，同时在满足企业正常生产的情况下，继续开拓融资渠道，实现筹融资多品种化，合理调整公司的贷款规模和贷款机构，在减少公司资金成本的同时，积极开展金融衍生业务，为企业寻求新的利润增长点。实施资金集中管理，可发挥企业资金最大价值，有利于提示企业经济效益。

2.3进行企业全面预算，确保企业利润

为了发挥企业财务管理中资金管理核心功能，企业应进行全面预算，实施全面预算管理是提高企业整体管理水平的重要手段，预算管理的核心对企业未来的规划发展合理安排，对企业内部各部门的各种资源进行分配、考核、控制。严格控制企业产品生产之前以及生产过程之中的资金流动，严格执行预算的要求，以使企业按照既定目标行事，保证资金有序的流动，使企业有限的资金发挥最大的价值，从而有效实现企业发展战略。根据全员预算的利润指标，编制全面预算。成本预算、采购预算、期间费用预算等，反复策划、调整、组合， 寻求实现目标利润的最佳预算方案。年度预算编制后，根据企业生产实际状况，对存在问题及经济活动进行分析，对于薄弱环节可分解为月度预算，有利于采取对策，把握企业利润，及时改进企业资金使用存在的问题，避免负面连锁反应，消除对企业经济效益产生的负面影响。全面的预算管理有利于提高企业的经济效益。

结束语：

企业经济效益离不开的财务管理，财务管理贯穿于企业经营的整个环节，因此加强企业资产管理，提高资金利用率，并进行全面预算，充分发挥财务管理作用，可有效提高企业经济效益。

参考文献：

[1] 史玉梅；加强财务管理，提高经济效益[J]；商业经济；2008年08期.

[2] 邹云珍；加强企业财务管理 提高经济效益[J]；现代经济信息；2009年12期.

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高校物业管理工作包含校园绿化、水电设施、后勤维修等方面，这些工作的实施要求物业管理工作者需有较强的技术性，并具备一定的专业技术知识，目前绝大多数高校都设有物业管理专业部门，都建立了相应的专业队伍，如保洁、绿化、综合服务、维修和保安等，初步形成了专业化的队伍，但高校物业管理在管理队伍专业化方面依然存在着一些问题，其体现在技术人员较少，且缺乏一定的专业技能和专业知识，同时也缺乏专业知识和系统的培训，这都突显出高校物业管理队伍专业化水平较低，专业技术水平亟待提高。

一方面由于高校是实施教育的主要场所，聚集着众多的学生和教职工，占地面积大，活动场所多，这就在一定程度上增加了高校的物业使用率和物业管理的工作量，并对各种设施的维护难度有所加大，因而需要投入的人力、物力也随之增加；另一方面由于高校自身的特点，对校园的环境、物业管理的服务要求较高，高校不仅是思想文化交流的场所，也是休闲娱乐、开展各种文体活动的重要场所，这就要求物业管理部门必须创建高品质的校园环境，为高校全体人员提供全方位、高质量、综合性的优质服务。然而高校物业管理资金一般来源于学校行政拨款，导致经费短缺的现象时常发生，影响了高校物业管理的发展。

与社会化物业管理相比，高校物业管理因高校的性质不同而具有其特殊性。高校作为教育教学的主要场所，是培养人、教育人的事业单位，其管理对象是整个校园的事务，而社会化物业管理的主要对象是居民的居住场所。针对高校物业管理存在的特殊性，结合高校物业管理的改革实际，对高校物业管理的发展提出了以下改进策略。

随着高校物业管理改革及社会化物业管理改革的不断深入，旧的管理观念已满足不了现代物业管理发展的需求。在高校物业管理中，其工作涉及到高校和广大师生的切身利益，由于其物业管理思想观念的陈旧，直接影响到高校物业管理的发展和高校全体人员的利益。这就要求其思想观念亟需得到转变，首先是物业管理人员观念要转变，注重维护高校全体人员的切身利益，坚持“服务第一、用户至上”的管理观念；其次是高校职工观念要转变，对高校物业管理需有新的认识，不能用以往无偿得到学校后勤保障的旧观念来对待现代物业管理。

在高校物业管理中，应注重对高学历、有经验人才的引进，在对管理人员的招聘中需经严格审核，选拔综合素质较高的人才，用以充实其物业管理队伍，对于现有的物业管理人员需加强培养，经常开展文化、技能等方面培训课程，用以进一步增强管理人员的文化知识、技能水平等方面的综合素质，在提高管理人员素质过程中，需注重良好工作、培训氛围的营造，正确引导管理人员主动学习、主动提高服务质量，实现管理队伍整体水平的提高。

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关键词 高校；住宅；物业管理

目前，高校为了营造文化氛围，建设高校教师集中居住区。为此，就要建立物业管理公司，但常常出现这样或那样的问题，比如说，业主埋怨收费贵但物业服务又不到位；而物业则埋怨物业收费难。实际上，业主反映的问题并不归物业管理等等，这些问题表面上看是业主与物业管理公司之间的矛盾，但深层次研究就会发现，这些问题其实涉及到各个环节。所以，应该不断更新观念，提高对现代化物业管理的认识，建设适应高校自身特点的物业管理公司。

一、物业管理与传统的房产管理相比所具有的优点

物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。它与传统的房产管理模式有本质不同，主要体现在三个方面：一是传统的房产管理是政府行为、行政行为，而物业管理则是企业行为、经营行为。二是传统的房产管理是集产权管理与服务管理于一身的产权自我管理，物业管理是产权管理与行政管理分开，为产权提供有偿服务的专业化管理。三是传统的房产管理对其房屋建筑及其配套设施，只是进行单一的修缮服务，物业管理则是针对建筑物及配套设备的修缮和相邻场地、庭院的保洁、治安、绿化，以及为住户工作、生活多方面的便利需要等，提供一体化的综合服务。物业管理作为城市管理的一个不可缺少的组成部份，对于塑造城市形象、美化净化人居环境等，都有着极为重要的意义。

（1）物业管理是城市居民安居乐业的保障体系。中国物业管理的发展已有近20年的历史，为城市居民提供日常工作、生活、娱乐、休闲等生活保障服务，为人们安居乐业做出了重大贡献。物业管理“把一个个实实在在的优美、和谐、安全、文明的小区放在了广大老百姓面前，让老百姓感受到自己是实施物业管理的最大受益者，也使得物业管理的新体制逐步为社会所接受，为群众所拥护。

（2）物业管理是实现社会主义精神文明的重要载体。良好的物业管理不但能提高城市的形象和居民的生活质量，同时，还能带动社区的综合管理和文明建设，达到创建人文社区的目的。

（3）物业管理是倡导环保观念、落实环境管理，创建社区环境文化的落脚点。由于物业公司的运作，使得住宅区文明洁净，生活舒适便捷。城市居民环保意识也会进一步增强，形成自觉保护环境的行为习惯，关心社区和社会环境。

二、选择适合我国高校特点的物业管理模式的基本思路

就我国当前的物业管理模式看，主要存在以下几种形式：一是由房地产开发商直接建立企业化物业管理的模式；二是由房产管理部门转轨变制形成的物业公司专业化管理模式，即由原房产行政部门的行政职能变为服务职能。三是由房产管理部门组建物业公司的管理模式；四是由企业、事业等部门组成的股份制物业公司；五是由完全独立的个体组建的物业公司。

在现有条件下，由开发公司建立的物业公司，代表了物业管理的发展方向，具有重要的先进性；而由房产管理部门转轨而来的物业公司，则是新旧体制转换的必然产物，具有不可或缺的继承性。所以，根据高校住宅小区是房改后房还是新建小区等不同特点，选择适合自己特点的物业管理模式，具有重要的现实意义。由于高校后勤社会化正在进行中，学校负担依然沉重，所以在建立物业管理制度时要考虑以下几个方面：

（1）考虑到高校住宅实行物业管理，要按照市场经济规律和现代企业制度进行规范和运作。高校可以自建物业集团，实行规模经营。它在承担房屋经营管理为主业的同时，还可以下设一些专业服务公司。如：保安、清洁、维修、绿化等工作可以成立专业的子公司。这样物业管理人员的工作主要就是进行管理协调。这样不仅提高了经济效益，最重要的还是为这些管理部门的发展找到了出路。

（2）考虑到由于房产管理部门对高校住宅区比较熟悉，并且管理经验丰富，有自己的管理队伍，管理技术也比较过硬，可以由原行政部门的行政职能变为服务职能。在物业管理方式上，以有偿为主。物业公司作为经济实体，独立核算，自负盈亏，如果不能合理解决物业管理收费问题，不能弥补管理服务经费的不足，物业管理公司就不能生存，也将影响高校住宅的物业管理行业的健康发展。

（3）考虑到高校住宅物业管理机制的转化。房改后，由于住宅产权的转化，势必导致物业管理机制的转化。对这种机制的转变，就要求职工要树立“花钱买服务，花钱买环境”的意识。物业管理公司只要本着取之于民，用之于民的原则，合理收费就可以很好的解决这个问题，物业管理行业也就可以健康的发展。

（4）考虑到物业管理公司作为经营者，要本着“谁受益谁出钱”的原则来管理高校住宅，为业主和使用者提供有偿的管理和服务。凡是享受物业管理公司服务的受益人，就应交纳相应的服务费。

三、建立适合高校的高质量物业管理的具体措施

（1）建议物业管理公司早期介入。

（2）要理顺行政管理与物业管理公司，物业管理公司与住宅区业主之间的关系。

（3）物业管理公司要建设良好的运营机制。

（4）政府应出台科学合理的收费机制。

笔者认为要解决物业服务收费难问题，首先一些基础性问题要得以解决，如开发商的建筑质量和物业管理公司的服务质量，以及管理机制等问题。其次，按国家发改委、住房和城乡建设部关于印发《物业服务收费办法》的通知规定，区分不同的物业性质和特点，实行政府指导价和市场调节价相结合。针对旧城改造小区，政府应实行等级服务的住宅小区的收费标准，并注重制定物业服务收费价格的科学性，即合法、合理、对应性原则。物业管理企业的准人、退出机制，前期物业管理的招投标，物业管理服务质量，物业管理纠纷的处理，物业管理活动的规范，均应以政府制定科学的物业服务收费标准为基础。再次，物业管理企业必须取得和其他行业在市场活动中的同等权利，建立业主接受物业服务，必须首先缴纳物业费的法律保障。从法律上确定业主缴费从而取得物业管理权利的原则。最后，从缴费模式上，可由物业管理企业向业主收取转为业主委员会向业主收取，然后向物业管理企业缴纳的模式，如此既符合合同对等原则，又可提高缴费率。

（5）优质服务是搞好物业管理成败的关键。

第一，积极调动业主参与，狠抓物业管理质量。当前有不少的居住小区，因业主来自不同的地方，入住的时间又有先有后，没有成立业主大会，业主们只接受物业公司的单一管理。入住后一旦发生水电费分摊、卫生、安全等问题纠纷，业主往往不会正确地维护自己的合法权益，只知道以个人的名义找物业管理公司，问题如果得不到解决，业主与物业公司的矛盾就会激化，出现不和谐的事件，影响和谐社会建设。事实上，创建和谐的居住小区需要业主大会和物业管理公司的共同努力。

住宅小区管理单位应遵照有关法规，结合实际需要制定管理规章，将房屋修缮、卫生、环保、绿化、治安、交通、容貌、市政公用设施及管理经费等具体管理规定与实施细则，作为实施管理的依据，编制《住户手册》，并与业主签订《住宅小区管理公约》。管理内容包括：依照合同及相关规定收取管理费用；制止违反规章制度的行为：要求业主委员会协助管理等；反过来，物业公司应履行物业管理合同，依法经营，接受业主和使用人的监督；重大的管理措施应当提交业主委员会同意并认接受当地政府有关部门的管理监督等。

第二，物业转变经营观念，突出服务二字。物业公司除了要搞好日常管理，还要为业主提供服务。提供的服务以常规性的公共服务居多，这类服务是物业管理公司有义务按时按质提供的，住户享受这些服务事先不需要提出或做出某种约定。如保持房屋主体完好；负责各类设施、设备的日常运营、保养、维修与更新：楼宇内外物业环境的日常清扫保洁，垃圾清除外运；小区绿化的保养；治安管理；车辆道路管理；火灾的预防及发生火灾时的救护与处理等。除了公共服务，还有其他专项服务、委托、逐户可根据需要自行选择的收费服务等。

总之，只要物业管理公司与业主明确各自的权利和义务，最大限度地搞好服务，小区物业管理水平就会提高，这对物业公司信誉的提高，小区居民的生活幸福，城市形象的改善以及整个社会的和谐发展都具有重要的意义。

参考文献：

[1]姚红.中华人民共和国物权法精解[M].北京人民出版社，2007.

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关键词：高校保卫工作；物业管理机制；完善

中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：1006-8937（2012）08-0051-01

广西壮府建工物业服务有限公司高校的后勤工作大概经历了五六年的社会化改革，在高校的各项管理工作中高校的保卫工作是相当的重要的，这可进一步的抑制一些不良现象的发生。像苏州的某所大学在寒假期间发生了特大的盗窃案，然而方案后的第九天保卫人员才发现，这也充分的说明很多的高校保卫工作的管理机制不完善，管理体制健全。这也极大的引起社会的关注，要求高校的保卫工作要进一步加强与改善管理。因此各大高校就目前的保卫管理工作进行研讨，摸索出在高校保卫工作中可融入物业管理新机制这一出路。

1高校保卫管理工作完全融入校园物业管理的重

要性及原因

第一，就学校的物业管理内容而言，其中最主要的职能也就是安全保卫工作，而这项工作的业主也主要是师生群体，高校的物业环境与所服务的对象和一些普通的物业小区上是不一样的，并且针对学生群体来说对于学校中的保卫工作有着不一般的要求。第二，从各高校的后勤保卫工作的专业化方面来说，物业管理公司的单一性就显得力量比较单薄，而且物业公司的人力成本不能够满足于高校保卫工作的专业化需求，因此要进行两者融合，融入高校物业管理。最后从学校的保卫处与物业公司管理上出现的一些不平衡来看，在高校的保卫工作中一定会带来不协调的管理，就会在校园管理当中存在一些不安全的管理漏洞。

要从管理学角度来说，其中直线职能制的缺点就是横向的协调配合上出现的困难，这样不利于信息的传达与沟通。而事业部制的重大缺陷就是机构的重叠，造成管理人员的浪费，这样就极容易使得各个事业部之间出现本位主义。若管理上不采取措施的话就会造成更大的损失。像2008年的寒假里，江苏省一所高校发生了财务盗窃案，大概共损失了25万元，其中盗窃物当中最多的也就是电脑主板、硬盘以及CPU内存条和笔记本电脑等贵重的物件，犯案盗窃的手段很多，像卸窗玻璃、卸锁、锯窗户钢筋以及撬防盗门等。而最该警惕的就是该犯案共连续进行了7 d，都没有被学校的后勤宿管部门以及保卫处发现。针对这种作案情况，学校以及公安部门仔细调查得出该情况发生的最主要原因就是学校的安全保卫工作体制的不完善，这所学校的师生宿舍以及教学楼内部的保卫安全工作主要由学校后勤的宿管部来负责，而学校的保卫处的工作只是负责学校大楼周边的巡逻工作，这也就造成内部安全上防范工作的难以真正落实。并且从该学校寒假后勤保卫工作的主要值班情况调查上看，失窃楼仅仅只有两名勤杂工人员来守卫值班，而且学校的保卫处又不能够对值班人员的管理情况进行管理与考核。因此针对保卫人员也存在很大的管理漏洞，犯案也正是利用学校管理上的薄弱环节来进行盗窃的。很多的高校当中都存在这种情况，导致寒暑假的重大案件的发生。

虽然目前各大高校的保卫处与物业管理公司签订了消防安全以及治安责任书，而实际的管理过程中学校的保卫处只是直接负责学校里的公共安全，而物业管理公司只是负责其物业区域内的安全工作，这主就是上面所说的保卫处的直线职能以及物业公司的事务部机制的两种组织形式，这种体制虽然能够提高学校的后勤社会化管理，但是也存在着很大的缺陷，也就是说物业公司事业部体制和保卫处直线职能体制不能够在高校的保卫管理工作里达到最佳的运行状态，使得高校的安全管理网存在很大的漏洞，高校安全存在不稳定性。因此，很多高校就针对这种情况对保卫处以及学校后勤事务部进行了研讨，提出将高校的保卫工作里完全引进学校物业管理新机制的想法。

2高校保卫工作引进校园物业管理新机制的措施

分析

对于高校的保卫工作融入进物业管理新机制的做法，很多学校都采取以下措施：将学校的保卫处的行政职能予以保留，而把保卫处的学生法纪科、消防科以及治安科的工作人员充实到物业管理公司中去，将后勤部的各个小的物业公司整合成一家大物业公司，通过择优去劣原则，将管理层进行缩小，增加安全值班人员的数量，创建成为物管企业的机制，组建一个具备安全保卫特色的学校矩阵制物业保卫处。

高校的物业保卫部门实行一种公司运作的管理流程，进行全体员工培训后再上岗工作，并且对于工作岗位进行一个合理的配置，实行定编定岗制度，进行员工的量化考核，这样做可很大的提高高校保卫工作的效率，可以说不仅没有增加一名学院的编制人员，还对学院的后勤管理人员进行了精简，这样也就把学校的安全保卫职责融入到了物业管理员工作职责的首要环节之中，不但在横向同时在纵向上也扩展了高校保卫工作的深度，进而使得校园安全信息较为流畅，提高了保卫工作的反应速度，使得学校的保卫力量切实的得到了落实。而且在工作的实际进行当中，在校园物业管理工作里纳入了消防报警智能控制系统以及视屏监控报警系统，将学校的全部物业组建成为了一个安全有机的防控系统，进行一整套全天候的设施防、人防、技防等综合的安全防范运行体系，并且也对学校突发事件制订了相应的应急处置预案，同时和该区域的公安部门建立起一个警校共同合作的校园“110”治安网络，这种融入校园的物业管理新机制的做法不但能够提供综合服务，而且也适合校园安全保卫的特点。很多学校应用进行这种物业管理新机制的保卫工作以来，收获到很大的效益，实施的高校没有重大的刑事以及治安案例发生，同时学校以及师生宿舍楼内的突发性矛盾都得到有效的处理和控制，有些高校还被当地的公安局评定为内保的先进单位，当地政府部门也对其授予了“社会治安先进单位”的称号。

3结语

目前各大高校后勤的多样化社会化改革的不断在推进，以及其实现方式，随着后勤社会化改革逐渐地向纵深方向发展，对于高校的安全保卫工作来说，也不能削弱，要不断的加强；也不可只浮现在后勤社会化改革之上，要更加贴近后勤社会化的改革。各大高校的保卫工作融入校园物业管理可依照自身的特点，来进行不同措施的实施，根本的任务也就是将安全措施落实到学校的各项工作中去，提高高校保卫工作的效率。各大高校进行保卫工作引进物业管理新机制的尝试，为高校的发展以及稳定有着积极的作用。

参考文献：

[1] 王少刚.课程设计是培养学生创新能力的重要途径[D].北

京:中国大学教育,2007,(7).

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关键词：高校安全；准公共物品：物业管理

一、高校保卫服务的准公共物品属性

经济学家戈尔丁认为，在公共产品的消费上存在着“平等进入”和“选择性进入”的区别。“平等进入”指公共产品可由任何人来消费，如免费城市道路、公共场所的社会治安等。“选择性进入”指消费者只有在满足一定的约束条件例如付费后，才可以进行公共产品消费，如收费公园、小区的治安等。高校公共安全服务的对象限于高校范围内的师生员工，具有一定的排他性，高校保卫服务属于准公共物品。

准公共产品的提供具有三种基本方式：政府供给、非政府供给、混合供给。社区公安基层组织是高校保卫服务的政府供给主体。高校保卫服务的非政府供给是高校保卫部门或私营企业提供校园保卫服务，可不依靠政府部门的介入就能自身提供校园安全，此举旨在引入社会力量参与高校保卫工作，缓解社区警力严重匮乏的困境。高校保卫服务的混合供给，即可以采取政府与非政府供给为主、配以私人供给的方式，考虑将较低层次的高校保卫防范事务引进市场化机制，通过市场手段达到生产要素的优化配置，由企业来承担治安防范工作。在实际运作中，多种服务方式不仅给校园社区师生更多的选择机会；还可近似地取得市场竞争的收益。

高校保卫服务具有公共性强、私人性弱、排斥性强的特点。其提供方式的选择应依据于效率原则、公平、成本负担能力、宏观调控来决定，即需要考虑资源配置效率、分配机制的公平性、成本负担能力、受利润最大化原则的约束等因素。

二、当前高校保卫工作开展的困惑

(一)物业企业承接部分校园安全工作的由来

当前高校保卫组织人员的配备仍然是按照八十年的高校规模制定，在面临高校急速扩招后，高校保卫力量单薄，面对校园治安案件与突发事件处理能力大不下降，而社区警力不足以为大型高校提供保卫服务，高校安全保障面临极大的挑战。

扩招不仅带来了保卫难题，同时带来了后勤改革。由于扩招后学校后勤事务大量增多，在过去计划经济体制高校后勤包揽一切的做法不适应当前高等教育形式。从2000年起全国各高校积极推行高校后勤社会化改革，使高校工作重心工作转向教学科研，提高办学效率。高校后勤服务社会化的其中一项主要内容就是实行校内物业委托给企业管理。主要包含房屋及公用设施管理，绿化和环境卫生管理，车辆交通及治安消防管理等业务。为了解决高校保卫力量单薄的困难，高校在引入物业管理后，将原本由保卫部门全面承担的楼宇安全保卫工作外包给校内物业管理公司。保卫部门仍然负责路面、公共场所与校内重点要害部位安全保卫工作。高校保卫模式形成由校内保卫部门主要负责，校内物业管理公司与社区派出所为辅的保卫模式。但相当部分校内物业公司为了追求最大利益，不履行安保工作合同，措施不落实，经费不投入，监管不到位。导致许多问题的产生，影响了学校安全保卫工作的发展和学校的稳定与和谐。物业公司的经营模式给高校公共安全带来了风险。

(二)高校物业公司经营的负外部效应风险

高校公共安全是具有显著正外部性的准公共物品。由于正外部性的存在，使得要素投入与要素回报不匹配，由于边际成本递减的物业企业在供给校园公共安全时往往动力不足。物业企业普遍存有免费搭车的机会主义心理，只要不出事，物业企业或保安公司就情愿冒不履行安保工作合同的风险，在最少的投入下获得最大的利润。“利益至上、成本至低”的企业经营理念使外部经济、公共性较强的高校公共安全得不到供应保障，资源配置效率的低下，引起的师生福利损失。其体现为：物业公司不舍得购买必要的保安器材、交通车辆、通讯设备，保卫设施供应得不到保障；物业公司为了控制成本，采取延长工作时间或降低人员待遇等损害员工利益的行为，最终导致物业工作人员流动过快、而大量离职的人员亦对高校形成潜在的安全隐患：物业公司为了节省开支，采取随意减员，关闭消防通道减少岗位编制，甚至隐瞒校方设置虚岗，导致校园治安发案率升高等情况。

(三)物业公司与高校之间的信息不对称风险

根据信息经济学理论，一般认为道德风险是指由于经营者或参与市场交易的人士，在得到来自第三方面的保障条件下，其所作出的决策及行为即使引起损失，也不必完全承担责任，或可能得到某种补偿，这将“激励”经营者倾向作出风险较大的决策，以博取更大的收益。

高校安全服务具有私人产品的部分特征，通过激烈的市场竞争机制引进优秀的物业公司或保安公司，在管理中实行优胜劣汰，这在一定程度上能改进效率，促进资源的有效配置。但目前许多高校物业企业的社会责任观不强，其追逐利益最大化的自私自利性，极易产生违约行为，置校园诸多安全问题于不顾，牺牲师生利益，把应由企业承担的经济成本转嫁师生员工，物业企业与高校之间的信息不对称，容易引发企业行为的道德风险，造成企业对高校的承诺与企业实际行为上的差别。其体现为：有的高校物业公司虚报管理经费数据，欺骗学校，迫使校方追加安全保卫经费；对安全设备保养检查不力，维修拖沓，例如过期的消防器材、失灵监控探头等没有及时上报相关部门；其管理的范围内发生师生随身携带财物被盗后，报案不及时或者隐瞒不报保卫部门，延误破案时机，窃贼屡屡得手，作案越来越猖狂。

三、消除高校物业企业经营风险的对策

(一)高校在招标时要严格检查物业企业的运营背景，挑选信誉好的物业公司进驻。

(二)与物业公司签订详细安保合同，完善对物业企业治安防范工作的考核标准，要求物业公司严格履行合同条款，保卫部门严格监督，对其全面履行合同约定的，兑现合同报酬并给予续签：合同条款实施不到位或严重违约的，要扣除其质量保证金，罚金等同于造成师生的损失，并追究其违约责任，甚至更换物业公司。

(三)会同企业的相关行业主管部门，开展将安全管理囊括其中的行业等级评定，扩大行业管理的约束力，对于评定不过关的企业给予降级。通过公示评定结果、强化导向措施，强化企业规范自身安全管理的自觉性和主动性。

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关键词：高校 后勤管理 物业管理 人文关怀 创新

中图分类号：G647 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2013）04（b）-0186-01

随着我国高校加大后勤社会化改革的力度，高校的物业管理工作的改革也迫在眉睫。国内外高校的实践经验均证明：有效开展高校物业管理工作，意义十分重大，只有把物业管理工作做好，才能为高校营造优美的环境和为师生创造舒适的生活，为此，可借鉴国外高校的先进管理模式和理念，借由后勤社会化改革的过程，实现物业管理工作的外包及专业化管理。

1 我国高校物业管理服务工作现状

作为高校后勤社会化改革的产物，高校的物业管理服务工作主要有学生公寓管理、绿化、保洁、维修、教学楼管理、保安工作等等，起着保障校园正常教学、科研和生活秩序的重要作用，但由于发展历程较短，总体服务水平仍有待提高，以下为我国高校物业管理工作的现状及存在的问题。

（1）物业管理服务公司规模发展较快，管理模式有待优化。

由于后勤社会化改革的进度不断加快，许多高校的后勤管理部门为精简人员、提高管理效率、改善服务效果，纷纷把物业管理工作外包给专业的物业管理公司，而很多物管公司是从原先的商业住宅小区管理起步经营，高校物业管理经验不足，面对服务对象的差异，需要进行多方面的改革，尤其是管理模式的优化。

（2）物业管理人员的专业素质有待提高。

由于服务对象是师生，非社会大众，部分高校的物业管理人员的理念尚未更新，服务意识被动，师生更需要的是服务，有别于中学统一生硬的管理模式，大学生更需要自由而有序及有活力的环境。

（3）人文关怀、服务育人意识有待加强。

目前已有部分高校的物业管理人员开始重视把人文关怀精神引入日常管理工作中，但普及程度仍需加强。不少高校的物业管理存在管理观念落后、服务模式老化的迹象，从工作人员的精神面貌即可判断，很多物业管理人员非专业培训出身，内部管理不够严格，导致服务人员形成生硬、缺乏热情的服务意识。

2 高校物业管理服务工作的重要性

作为高校后勤服务工作的重要组成部分，在正常运作过程中，除相关管理、监督人员外，师生很少刻意留意物业管理的成果，然而，一旦服务出现问题，投诉便随之而来。事实上，物业管理工作体现在校园生活的每一个细节中，从脚下的一花一草，到高大的校内建筑，从室外的清洁环境，到课室、公寓的教学、生活环境，校园中的每一个角落，都遍布了物业管理的成果，物业管理的重要性，是不言而喻的。

（1）从硬件维护的角度上说，高校物业管理工作能确保建筑物及水电实施的正常使用，确保教学、生活正常有序地进行。

随着使用时间的推移，建筑的结构部位、围护部分、装修、上下水及其设备管道等，都将发生不同程度的损坏，需要时进行检修，大及电梯运行、墙体维护，小至水龙头更换的工作，都是确保师生正常生活的必要条件，良好的不间断的专业管理服务，还可以使建筑的寿命延长，提高师生生活的档次。

（2）从环境建设的角度上说，物业公司对校内园林绿化的规划设计、对室内外环境卫生的维护工作均是创造绿色校园、营造优美校园环境的基础条件。作为高等学府，一个优美、舒适的环境是必不可少的，绿色校园、整洁大方的环境能使师生赏心悦目，提高求学兴致。

良好的环境，同时也可以促进身心健康。

（3）营造良好的人文氛围。若物业管理人员带着人文关怀的理念进行服务，有助于形成良好的人文氛围，逐步感染学生之间形成互助互爱、律己守则的精神，是塑造大学生健康人格的重要推动力。坚持以人为本的思想融入日常管理之中，让远离父母照顾的大学生感受到家庭温暖和人文关怀。加强与学生的沟通，广泛听取大学生的意见，开展各种文化活动，特别是学生公寓管理工作，通过开展各种文化活动，加强互动与沟通，形成健康的生活习惯，创造舒适、愉悦的生活环境。

（4）推动高校后勤社会化改革，提升后勤管理服务的层次。

提高高校后勤管理的社会化和专业化程度，是高校管理体制改革的重点。由于物业管理采取企业化管理模式，在竞争机制下，可以激发了员工的积极性和创造性，实现多劳多得。统一化的管理可以提高高校后勤管理的社会化、专业化程度，从而改变外界对高校后勤管理人员思想僵化、服务意识落后、办事效率低下等的印象，提升后勤服务的层次。

由于目前许多高校的物业管理工作较为落后，师生意见较大，在高校后勤社会化的改革过程中，应通过以下措施来实现真正意义上的物业管理目标。

（1）创新管理模式，向国外先进的高校学习、取经。通过高校后勤，把物业管理工作推向市场，要真正转换机制，建立与市场经济相适应的市场化、企业化的物业管理体制。

（2）提高物业管理人员的整体质素。通过素质教育、岗位培训、技术考核等形式提高管理人员的专业水平和服务意识，并通过优胜劣汰，形成优秀物业管理队伍，增加企业的竞争力。

（3）各级部门给予支持配合，营造物业管理公司良好的内部氛围。物业管理需要政府在政策上给予支持，支持高校物业管理健康发展，同时高校管理部门也要重视物业管理工作，在资金方面给予适当的支持，目前物业管理成本增加，人员流失严重，若无法解决根本问题，将难以确保物业管理工作的顺利开展。

总之，优秀的物业管理服务，能在各方面为高校增值，无论校园环境、师生表现，都是高校的名片，能否为名片加分，物业管理工作起到不可替代的作用。高校的物业管理的服务对象是高层次学历、以教师和大学生为主的群体，因此，高校物业管理工作在常规运作之余，还要根据教育行业的特征调整工作法则，注重工作的同时也要承担管理育人和服务育人的责任和义务。实现良好的物业管理目标不仅使高校的软硬件得到加强，也能为高校的可持续发展创造有利的条件。

参考文献

[1] 郭立.高校物业管理的风险及对策[J].中国物业管理，2009（6）.

[2] 周向群，曾岗.浅析人文关怀在高校后勤物业管理中的应用[J].长沙民政职业技术学院学报，2004（3）.

[3] 李百炼.树立以人为本的服务观[J].黑龙江社会科学，2006（6）.

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关键词：物业管理　高等教育　人才培养

物业管理在我国是一个新兴的行业，是伴随着市场经济以及房地产综合开发、土地有偿使用、房屋商品化的推进而产生和发展起来的。尽管物业管理在我国兴起颇晚，但发展很快，并且经过20多年的探索和实践，我国物业管理取得长足发展。迄今为止，我国物业管理企业已超过2万多家，物业管理人员达250万人，至2010年将增至400万人。然而，物业管理人员多半为半路转行，未受过正规的专业教育和培训，整体素质偏低，人才匮乏导致服务水平低是当前我国物业管理市场存在的主要问题，严重制约了行业的发展。人才成为瓶颈，是物业管理这一朝阳产业所面临的尴尬和困境，因此，我国高校开设物业管理专业培育物业管理专门人才，是新时期我国物业管理行业对高等教育发展的迫切要求。

1 物业管理人才的需求特点

1.1 人才需求的层次性

物业管理工作纷繁复杂，从房屋设备维修养护到物业管理企业经营管理，及物业管理的理论研究都在其范围之内，这就是物业管理对人才有不同层次的要求。从物业管理公司的构架上来看，物业管理公司的用人需求包括二个层次:管理层和操作层。管理层包括管理人才、策划人才和首脑人才；操作层包括技术人才和营销人才。同时，从专业教师培育和学科发展研究角度上看，物业管理人才还需要有学术人才，即理论研究人才和教育人才，这就形成了物业管理的学术层。

1.2 实用型技术人才和复合型通用人才并重

现代物业管理涉及物业的种类繁多，有居住物业、商业物业、工业物业和其他用途的物业。物业管理和服务对象有显著的差异，需要一批熟悉各物业特点，掌握常规管理和实际操作能力的实用型技术人才；另一方面，由于每种物业的管理服务工作都会涉及到房屋设备、公共设施的维修养护，公共区域的治安、环卫、交通等综合管理与经营，需要有一批懂得企业管理与经营、经济分析、公共关系学等复合型通用人才。

1.3 物业管理人才的理论知识与实际能力兼备

物业管理是一个典型的以人力资源及智力输出为特征，附着情感价值，并对管理服务模式、技能与方法持续动态创新的行业。管理水平的高低直接影响服务的质量。行业的发展速度使得工作中不断涌现新的问题，这就对管理人员的专业理论知识水平提出更高的要求，但从具体工作岗位来看，较为具体的日常管理工作和对动手能力要求颇高的技术工作居多，所以有无实践能力也是物业公司招聘人员的重要考察指标。

2 我国物业管理高等教育发展现状

物业管理作为一个新兴的行业在我国已有二十多年的发展历史，而物业管理成为高等教育中的一个专业仅有十年的发展历史。尽管我国物业管理高等教育开办较晚，但发展迅速，专业教育和人才培养层次不断提高，正在成为我国高等教育的热门专业。

2.1 物业管理高等教育发展迅速

自1996年我国高校中开始设置物业管理高等教育，至今物业管理专业教育发展初具规模。表现在教育形式上，发展了高等职业教育、自学考试成人教育和普通高校全日制教育；在学历层次上，由专科教育发展到本科教育；在学科层面上，专业开设背景和知识前缘不断拓宽。

2.2 物业管理高等教育理论研究进展明显

虽然我国物业管理高等教育处于摸索阶段，专业教育理论发展还不成熟，但物业管理高等教育理论研究取得一定进展，据有关资料统计，2001年至2006年共出版物业管理专业教材20多本。物业管理高等教育课程体系的研究也正在探索之中。

2.3 物业管理人才培养模式不断拓展

目前我国物业管理人才培养模式已发展有三种：一是以服务为中心的人才培养模式。该模式以服务理念为中心，注重培养学生与业主交流的技巧，但缺乏解决问题的能力，难以胜任总体性的管理工作；二是以技术为中心的人才培养模式。该模型以技能教育为中心，注重培养学生解决具体技术问题的能力，但缺乏管理和经营观念；三是复合型的人才培养模式。该模式吸取前两种模式好的办学经验，以社会需求为目标，强调技能教育和经营管理能力的培养，培养复合型的高级管理人才。

3 我国物业管理高等教育问题

3.1 人力培养层次偏低

物业管理作为新兴行业，对物业管理人员知识化、市场化、信息化、专业化要求越来越高，特别是现代化物业管理营销已进入个性化、智能化、网络化的整合时期，物业管理行业不仅需要具备专业经验的专业人才，更需要高层次的复合型管理人才。而目前我国物业管理高等教育仍停留在大专层次和自考层次，大部分地区未开设物业管理本科教育，人才培育不能满足行业发展的用人需求。

3.2 师资建设滞后

物业管理专业是时代和行业发展起来的新行业，但我国物业管理高等教育还没有开展专门的师资教育，造成我国各高校物业管理教育普遍面临师资不足，缺乏专业教师的发展困难。我国各高校中大部分物业管理专业教师是相关专业改行或聘请物业管理人员参与教学，教师整体水平偏低。物业管理专业教师建设滞后，已不能适应物业管理高等教育的发展要求。

3.3 人才培养目标错位

面对物业管理市场对技能型实用人才的需求，我国普通高校将人才培养定位在技能实用人才的培养，而普通高校都不具备培养技能型实用人才的师资和教学条件。另一方面，面对物业管理市场对复合型通用人才的需求，高等职业技术学院在努力培养复合型高级人才，而这类学校也不具备复合型高级人才的师资和教学条件。这种只顾及市场需求，而不考虑学校各自的学科和专业背景的人才培养目标定位，势必影响人才培养的质量。

3.4 专业建设和课程体系不成熟

我国物业管理高等教育课程设置大多按“四板块一环节”的模式设置课程，即公共必修棵、公共选修棵、专业必修棵、专业选修棵和实践教学环节。由于各高校的学科和专业背景不同，教学资源和师资条件不一，在人才培养目标错位的情况下，面对师资不足，往往按“有什么教师开设什么课程”的“量体裁衣”的原则设置课程，造成培养目标与课程设置存在一定差距。

4 我国物业管理高等教育发展的途径

4.1 明确物业管理高等教育人才的培养目标

根据物业管理专业学科知识综合性的特点和人才需求层次性的要求，物业管理高等教育人才培养定位必须考虑高校各自的学科和专业背景，进行科学合理的“分工”和准确的定位。普通高校的人才培养定位在管理层和学术层，以复合型管理人才培养为主，兼顾学术型研究型人才培养，重视师资人才的培养，适当发展研究生教育；高等职业教育的人才培养定位在操作层和管理层，以实用型专门人才培养为主，兼顾复合型管理人才培养。

4.2 构筑物业管理高等教育教学新体系

物业管理的教学体系应与人才培养目标相适应，模块化的课程设置能较好地适应了物业管理人才培养目标的需求。普通高校的人才培养目标是复合型高级人才和教育人才，其课程设置应偏重于理论研究和宏观管理及综合能力的培养，课程体系可由十大模块组成①基本素质；②综合素质；③物业管理法；④物业管理建筑；⑤物业经营与管理；⑥计算机信息系统；⑦智能化；⑧物管理财务；⑨物业绿化模块；⑩房地产模块。高等职业教育的人才培养目标是技能型应用人才，其课程设置应偏重于微观管理和操作技能的培养，课程体系可由三大模块组成①基础能力；②专业技能；③职业技能。

4.3 加强物业管理高等教育师资队伍建设

首先，明确师资规划，引进重点课程人才；其次，创造一个良好的人才环境氛围；第三，人才招聘工作要改变被动、单一的方式，力求主动化、多样化。在师资培养方面需要做的工作是：首先，狠抓学科带头人的培养，重视学术骨干教师、优秀青年教师的选拔与培养；其次，加大教师进修力度，选派中青年骨干教师去兄弟院校或国外进修培养；第三，提高教师学历层次，学校制定政策鼓励具有硕士学位的青年教师报考博士学位研究生，并对本科学历的教师要采取一定的措施，督促他们进行继续教育，提高学历层次。

4.4 提高物业管理人才培养层次

根据物业管理人才需求的层次性，物业管理人才的培养也应该是多层次的，物业管理人才的培养不能停留在大专层次和自考层次，普通高校应积极推行物业管理本科教育，对学科基础和专业背景较好的高校，应积极开设物业管理研究生教育。因为只有提高物业管理人才培养层次，才能满足物业管理行业对各层次人才需求。

参考文献

[1]禤映峰.浅析物业管理行业的人力资源素质与管理[J].商场现代化， 2005，(6)

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Abstract： With the economical development， there are increasing requirements for property management industry in the society. The lack of high quality talents has become the bottleneck restricting the development of property service industry， which raises new requirements for the property management specialty in application-oriented universities.

关键词：应用型本科；物业管理专业；行业转型升级

Key words： application-oriented university；property management specilaty；industry transformation and upgrading

中图分类号：G647 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）02-0163-02

0 引言

20世纪80年代初，我国改革开发逐步深入，为了适应房地产市场的快速发展，深圳市政府率先在全国提出“谁开发，谁管理”和“建好一片，管好一片”的要求。1981年3月，深圳经济特区房地产公司成立了内地第一家物业管理公司，三十多年来，我国物业管理行业经历了从诞生到发展壮大的过程，在城市居民中的知晓率和接受度不断提高，在经济与社会发展中起着越来越重要的作用。截止到2014年年底，我国物业服务企业10.5万家、管理规模164.5亿平方米、从业人员711万、年营业收入3500亿元，较2013年均取得了较大的增长①。随着城市建设的加快，房地产开发得到快速发展，这也推动了物业管理行业的快速发展。与此同时，物业管理行业已经进入了企业整合、品牌塑造、业务创新和发展模式转型的关键时期。中国物业管理协会《物业管理行业发展报告》指出，物业管理行业向现代服务业转型升级、向服务集成商转变，已渐成趋势，行业责任边界有待进一步厘清、成本上涨影响行业盈利能力、从业人员素质亟待提高等诸多问题，始终是行业未来发展所面临的问题。

1 物业管理行业人才需求情况

我国的物业建筑面积不断增长，物业管理行业发展前景广阔，需要大量的物业管理专业人才，不仅仅是体现在需求数量方面，还体现在需求质量方面，对人员素质的要求不断提高。人员供不应求成为物业管理的一个重要问题，这跟社会偏见和物业管理行业自身的结构密切相关。在一次社会调查中，很多人认为物业管理专业没什么好学的，物业管理专业学生将来主要是从事保安保洁工作，物业管理工作社会地位低且工资待遇差。“劳动密集型”和“低附加值”是全社会对物业管理行业的印象。目前正在从业的物业管理人员有些来自部队退伍军人，或企业转制员工，有些是外来剩余劳动力，他们不熟悉现代物业管理的模式，也有一些是在高职院校管理类专业毕业的人员，他们经过学校的系统培训，具备一定的综合管理能力，但不熟悉物业管理的细微方面。物业管理人员总体素质低导致业主满意度低。业主投诉物业管理企业及其工作人员的事件频频发生。

我国物业管理行业发展现状和存在的问题表明：制约物业行业发展的关键是高素质专业人才的匮乏。随着人民生活水平的提高，社会对物业管理服务行业的要求早已经从“保卫”、“保洁”的初始阶段发展到对社区物业品质服务、私有物业保值增值、市政物业企业化管理的阶段，这必然需要大量的具有高素质、优服务、会管理、懂经营的较高层次物业管理人才。智能化、网络化是未来物业管理的发展趋势，专业知识缺乏的从业人员将不能胜任未来的工作需要，这对物业管理专业的学历教育提出了更高要求，因此，有必要提高物业管理教育层次，加速物业管理人才的培养，提高物业服务水平。

2 高校物业管理专业相关情况

2.1 设置物业管理专业的学校数量少、层次低

从1996年北京林业大学创设第一个物业管理专科专业，至今，中国物业管理院校教育已经走到第二十个年头，我国开办物业管理这个专业的高等院校日益增多。全国包括本科院校、专科学校以及高职、中职学校中，有物业管理专业的接近300所，其中大多数都是高职高专院校。物业管理专业本科发展在我国仍处于起步阶段，广西大学于2003年获得国家教育部的第一个物业管理专业本科招生许可，接下来几乎每年都会有高校获得审批设置物业管理专业本科，2014年，物业管理本科专业正在招生的学校有17所。在广东省，共有186所高等院校，其中二本以上37所，高职高专院校78所。在这186所高等院校中，有包括广州大学、广东农工商职业技术学院、广州城市职业学院在内的28所学校设置了物业管理专业，其中广州大学在2013年获得物业管理本科专业办学资格，是这28所学校当中惟一一个本科学历物业管理专业。总的来说，物业管理学历教育层次较低，大部分省份仍停留在大专层次和自考层次，尚未开设物业管理本科教育，不能满足行业发展的需求。

2.2 人才培养目标定位不科学

设置物业管理专业的学校类型各异，有财经类、理工类、师范类、农林类以及综合性学校。物业管理专业所属院系也不相同，有的院校物业管理专业归属于工程管理系，有的院校归属于工商管理系，学科定位的不清晰导致了人才培养目标定位的不科学。“培养高层次实用型高级管理人才”是目前大多数物业管理专业的人才培养目标。以深圳、上海和北京为例：深圳的物业管理走在全国前列，深圳的物业教育也开展的比较早，并形成了自己的特色。以深圳职业技术学院为代表的深圳高校的物业管理专业注重培养学生地沟通技巧，将培养目标定位为“服务型人才”，“服务型”人才擅长积极主动地进行交流沟通，能以服务取胜，但不熟悉物业管理技术类工作，难以驾驭综合管理工作；上海高校的物业管理专业重在培养熟知现代物业设备设施运行维护技术的“技能型”人才，“技能型”人才能解决一些技术性问题，但缺点是管理和经营理念不足，也难以胜任综合管理工作；北京高校物业管理专业的人才培养计划既安排了综合管理知识的学习，又安排了各类细微问题的学习，计划虽好，但是教学时间有限，课程安排上或面面俱到，难以突出重难点；或顾此失彼，难以均衡。总的来说，目前的物业管理人才培养目标制定得过于短视，不利于物业管理专业在行业发展中的长远作用。

2.3 师资力量薄弱

1996年北京林业大学创设第一个物业管理专科专业以来，我国开展物业管理教育不过20年的时间，开设物业管理专业本科的高校少之又少，而高校的教师对学历的要求又相对较高，所以现有的高校中物业管理专业的教师几乎没有科班出身的，绝大部分都是相关专业改行的教师，而且年龄普遍较低，实践教学能力较差。在这种情况下，教师对物业管理的系统知识掌握有限，授课时不能举一反三，只是按照自己熟悉的内容安排教学计划，学生很难学到全面系统的物业管理知识。

2.4 教材建设滞后

由于目前物业管理专业开设的时间较短，层次较低，并且物业管理专业往往不是重点建设专业，院校投入不足，使得建材建设落后于实践教学。教师在授课时，随意性较大，有的课程没有针对性的教材，任课教师选择其他专业的相关教材，例如：物业客户关系管理就直接选用客户关系管理的教材，没有针对性；要么使用自编讲义，课程的知识点由教师自己把握，难以达到培养目标的要求。

3 应用型本科院校物业管理专业发展建议

3.1 提高物业管理专业的办学层次

随着物业服务行业的转型升级，物业管理的工作人员即要能够驾驭具体事务，还要具备发展的眼光，能够考虑企业的未来，这对高校开办物业管理专业提出了新的要求，现有的开设物业管理专业的高校招生层次低，满足不了行业转型升级的需要，高校需要提高物业管理专业的办学层次，来满足我国物业管理行业向纵深发展的需要，更好地满足企业及社会需求。为2010年上海世博会提供物业管理服务的上海上房物业管理有限公司通过世博会向大家展示：物业管理正在从传统的“小区物业管理”走向现代服务业，培养能够驾驭大型、高智能化物业或场馆的运营的管理人才，作为人力资源储备的院校方，要及时作出面向市场转型期的教学调整。

3.2 明确培养目标，回归管理学

传统的物业管理企业主要进行房屋维修、设施维护、绿化、保安保洁等四项基础业务。现代物业管理涉及到的物业种类繁多，正在向房屋管家、资产管家、生活管家升级，越来越多的企业将传统业务进行外包，减少具体事务的管理，集中精力提供优质服务。这增加了对物业经营管理型人才的需求。应用型本科院校物业管理专业应定位于物业管理企业经营管理人才培养目标，向管理学科回归，重点培养学生的经营管理能力，以适应物业企业规模化、集约化、品牌化发展的需要。广州工商学院对2015届物业管理毕业生就业情况的调查结果显示，以培养技能型人才为目标会导致学生就业后在企业缺少一种持续的发展动力，这也是很多学生为什么不能在物业管理公司一直干下去的原因。

3.3 加强物业管理专业师资队伍建设

应用型本科院校应采取措施改善目前物业管理专业师资力量薄弱的现状，重点关注教研室主任的培养，重视专业骨干教师的培养，可通过学术访问的方式，选派有进步要求的骨干教师去国内先进院校或国外进修培养；也可搭建校企合作平台，聘请行业、企业资深专业人士及企业能工巧匠充实专业教学团队，为特色专业建设服务。同时，学校的专业教师到企业挂职锻炼，参与物业企业的正常运作，积累行业一线管理及实践经验，提高年轻教师为物业企业解决实际问题的能力，加强教学的针对性。广州工商学院与广州锦日物业服务有限公司、东莞鸿泰物业管理有限公司采用校企合作模式，校企双方共同组建专兼职专业教师团队，专任教师定期到企业学习和调研，企业的专家按计划到学校举行讲座，双方教师定期进行教研活动。

3.4 加强物业管理专业教材建设

物业管理专业教材的选取或编写要坚持实践的观点和教学第一的观点。可由高校从事物业管理专业教学的第一线教师牵头，组织教师和物业管理企业的实践经验丰富的专家一起参与。针对教学内容、实践环节等进行研讨、论证，敲定教材知识点的分配、内容组织和结构，保证编写出来的教材具备实用性。广州工商学院与校企合作企业共同建立新型的课程体系，增加了“双师”型编者的比例，更好地体现了教材的实用性和先进性。

4 结论

应用型本科院校要培养出适合企业需求的物业管理人才，就要提高物业管理专业的办学层次，确定人才培养目标，加强物业管理专业师资队伍建设和教材建设，使物业管理专业毕业生符合物业服务行业转型升级的需要。

注释：

①中国物业管理协会，《2014年物业管理行业发展报告》。

参考文献：

[1]李霞.高校物业管理专业发展之我见[J].北京城市学院学报，2009（1）：85-90.

篇10

关键词：物业管理;物业服务;服务质量;现状;信息化;创新发展

中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）027-000-01

物业管理与服务是一种记载且网罗一个团体或机构所有的资料，面向全体工作人员，服务大众，便于查询了解情况的服务性业务事项。它在国家经济文化发展中，具有极其重要的参考作用与价值。然而随着我国经济发展，物业管理与服务质量面临越来越多的矛盾和挑战，问题亟待解决。对此，我们必须根据社会发展的实际，引用现代化方式，推动物业管理方式与服务体制等各方面的创新，从而提高档案管理工作的质量与效率，通过深入调查物业管理与服务对象的不同层次的需求，改革服务模式，使其更好地为社会，国家，企业，个人服务。

一、当前我国学校等相关教育机构的物业管理与服务模式的现状

物业管理与服务模式在国家和社会各个地方皆有广泛的应用，其中我将选取学校以及教育机构的物业管理工作与服务模式研究作为具体实例，反应当下整个物业管理与服务模式的现状和普遍问题。

（一）高校等教育机构物业管理服务中的问题

在我国，全国大多数学校当前仍然采用的是人力物业管理与服务，实行的是实体物业管理，随着经济与科技的发展，这种物业管理方式开始滞后于时展，各种问题全面暴露，种种矛盾尖锐突出。譬如物业管理过程中服务不完善，效果不明显，资源浪费重复，物业管理效率低下，与时俱进更新换代速度慢等一系列问题。随着时间的推移，物业管理服务的项目与种类将会逐渐增多，日益堆积，需要占用更多的空间，这就导致了空间紧张，资金紧张，此外需要的物业管理整理人员也增多，这对人力，物力，财力都有极大的消耗。对物业的整理与清扫也成为了一项巨大的工程，执行起来过于困难，同时物业查询服务也过于繁琐。在人力物业管理下，各种物业项目分批，分类管理，各部门各司其职，部门之间交流沟通不畅通，对实现物业信息与资源的快速共享，实现信息与资源的最大化利用有较大的不便。这种管理方式对普通群众的开放程度较低，家长及其他相关社会人员很难具体了解到关于学校等教育机构的相关情况。此外，随着社会发展，物业管理项目的增多，规模扩大，管理质量的保证与监管成为一个越来越需要正视的问题，因此，减少物业管理额外费用，简化物业管理服务程序，提高物业管理服务质量，增强办事效率成为物业管理需要持续改进的地方。

（二）服务模式的缺陷与不足

积极有效的物业服务模式应当严格秉持以人为本的理念，坚持全心全意为人民服务的宗旨。而当前一部分物业服务模式极度封闭，并不是面向全体社会人员，仅对部分有关人开放，这样就不能及时有效的同社会外界进行交流，这种服务模式下，工作内容单调，枯燥乏味，容易出现，偷懒侥幸的心理与行为，导致服务不周，物业管理安全隐患等重大问题。而且由于物业管理机制不健全不完善，监管惩治系统存在问题，导致一些物业服务态度恶劣，不负责任，服务更新换代比较麻烦，耗时较长，服务质量与速度跟不上。

二、促进物业管理服务质量持续改进的措施与途径

（一）促进物业管理服务信息化，数字化

众所周知，科技是第一生产力，是国家兴旺发达的不竭动力与源泉。因此，要促进物业管理服务的创新发展，质量改进与效率提升必须充分运用现代科技。随着信息技术的普及发展，物业管理应当在实际管理中逐渐地用智能计算机管理逐步取代人工管理，在计算机上建立完善的物业项目管理体系，包括质量监管与安全管理，在关键部位安装监控器，实时全面地监控记录物业项目情况，针对物业管理问题实施及时改进，保证物业管理服务质量的提高，实现工程管理信息化，高效率，这样既能够更加全面做好安全保护与质量检测管理工作，更加提高了物业管理的效率，对整个物业管理种类不断增多，物业管理服务规模日趋扩大的今天，有极其重大的意义。

（二）促进物业管理服务实现电子信息自动化管理

根据目前我国学校物业管理服务系统的现况以及管理过程中遭遇到的问题和挑战，我们可以清晰意识到推动与完善高校物业管理系统信息化、数字化、智能化的重要性，我们必须尽快促进体育中心运营管理机制的信息化过程，其中至关重要的一个途径就是要积极促进物业管理服务电子信息自动化管理。首先，应当大力提升物业管理负责人员的计算机电子信息能力，提高工作人员的专业管理素质，为推动物业管理更加高效快速，高质量提供保障。其次，在原有基础上，坚持不懈地投入大量人力、物力、财力，积极研究与借鉴中西方，国内外先进的物业管理与服务先进实例与经验，研究探讨适合的物业服务管理机制，推动管理愈加自动化。最后，具体问题具体分析，针对不同城市地区物业管理服务建设信息化程度地差异，管理运营中问题的不同，物业管理相关负责人员要积极主动寻找解决对策，要以顾客需求为立足点致力于开展物业管理业务。

三、小结

总之，物业管理作为一个服务性的行业，应当致力于不断提升服务质量，本文分析了我国目前物业管理服务质量的现况，并且提出了改进物业管理服务质量的几点途径，以供参考。

参考文献：

[1]黄小斌.物业管理企业服务品质管理探讨[J].现代商贸工业，2011，23（24）：153-153

[2]康琪雪.物业管理中服务质量维度分析[J].现代物业，2003（9）：26-28.