住宅项目开发规划设计研究

摘要：通过形成系列、制定标准、实施推广等有步骤的开展规划设计产品线标准化工作，将战略转化为方法、标准并运用到项目实践中的过程,是住宅项目开发的一个重要趋势。

关键词：规划设计；产品线；标准化；研究

住宅项目产品开发过程中，我们经常会遇到各种难题，比如：对产品配置决策时间过长，缺乏市场竞争力；项目的经验借鉴缺乏有效途径；各开发参与方对产品性能标准缺乏统一理解。这些问题迫切需要通过一种工具来解决，规划设计产品线标准化为解决上述问题提供了方案。

1规划设计产品线标准化的意义及特点

规划设计产品线标准化是针对不同产品系列制定产品模板及产品性能标准，供房地产开发中菜单式调用，从而达到产品快速复制的目的。规划设计产品线标准化工作是落实房地产企业产品战略、实现“又好又快”开发的有效途径。标准化成果可以通过信息化手段实现“数字化移交”，打造地产绿色住宅产品开发的新模式。技术上，为产品开发各参与方提供统一接口，能够大大提高产品开发效率、保障产品品质、降低产品成本和统一品牌认知，在公司快速扩大规模的过程中起着决定性的作用。据统计，当企业的标准化率达到40%时，产品开发成本可降低5%，开发周期可缩短2-3个月，产品利润率增加可达7%以上。管理上，将有效开发方法和经验程序化、普及化，普通员工通过借鉴成熟经验可以创造出不凡的业绩。规划设计产品线标准化工作涉及内容广泛全面，产品随时展需要持续更新，相应的标准化成果也需要不断完善。

2规划设计产品线标准化的开展策略

根据标准化工作的特点，住宅项目规划设计产品线标准化工作的开展宜采取以下策略：“分步开展，成熟先行”，“能模块的先模块，能标准的先标准”。首先，完成“产品系列”制定；其次，建立“制定技术标准”的工作模式，示意成果内容的广度、深度，建立应用工具；再次，发动一线公司和各业务线条协同，逐条为规划设计产品线建立标准；此后，结合公司管理制度制定“实施标准”，通过“信息化工具”推广应用标准化成果，将部分成果转化为4D模型；最后，形成建设标准化应用示范项目，通过项目后评估总结经验和教训，并提出对策来充实完善标准化成果。这样就形成了标准化工作的回环，在此过程中实现标准化成果质量和工作方法的螺旋上升。

3规划设计产品线标准化的开展步骤

3.1形成系列，通过规划设计产品线规划落实产品战略

分析标杆企业案例，梳理内部项目，制定出产品战略与规划设计产品线规划方案。将住宅产品规划为不同系列，并针对每个系列设计产品体系模型，明确各类项目的投资比例、数量比例、城市等级选择、产品特征以及品牌名称等规划设计产品线的各类属性，继而实现现金流项目与高利润项目的结构平衡，以确保资金链安全。

3.2制定标准，对不同规划设计产品线分别制定产品标准、建立产品模板

内容上，既有产品开发技术标准，又有产品开发实施标准。产品开发过程中，技术上调用技术标准模块，管理上执行实施标准模块，将标准化成果运用到项目实践当中，实现项目的标准化。产品开发实施标准：从开发管理角度出发研究，制定住宅规划设计产品线开发实施标准，统一项目开发实施过程中各关键环节的工作模式标准，实施标准的建立应与公司的管理制度结合。方法上，“分对象、分阶段、分层次”。分对象：指标准化内容根据不同业务线条的需求制定。对象主要包括设计管理、工程管理、成本与采购、市场营销等线条。目前的标准化工作主要针对设计线条，率先解决图纸和做法等方面的问题。分阶段：指标准化工作的开展围绕开发的四个主要阶段，即产品策划、产品设计、产品建造、销售运营。首要解决开发前期策划和设计对产品的配置定位和产品雏形的问题。

3.3实施推广，建立“信息化平台”应用推广产品标准，并建设示范项目检验完善产品标准

规划设计产品线标准化虽然为开发各参与方提供了统一接口，但各参与方调用纸质文件、图纸难以确保信息的准确性和完整性，同时对于标准化成果的反馈、监督也缺乏有效途径。在传统纸介质规划设计产品线技术标准化基础上建立住宅产品研发数据平台，最终与住宅产品数字化移交平台整合，可以形成产品快速复制的有力工具。以信息化手段实现菜单式调用标准化成果，可以提高应用效率和准确率。用户可多种方式分类浏览、检索、下载、反馈。以4D形式表达标准化成果，模型附带产品“部品”“设计”“成本”等技术信息，具有“参数化、可视化和模拟化”的特点。

4结语

在规划设计产品线标准化开发模式下，开发技术和管理方式统一，无论企业有多少项目，都只相当于有几类项目，开发一类项目就像开发一个项目一样轻松。规划设计产品线标准化的过程，就是将战略转化为方法标准并运用到项目实践中的过程。通过项目实践，再总结新的经验方法来修正标准。标准化工作是一个需要长期坚持的工作，需要在实践中不断完善。

作者:胡清旻 于小鸥 单位:北京市规划委员会朝阳分局 国家林业局林产工业规划设计院