住宅物业管理方案十篇

住宅物业管理方案篇1

为提升我市老旧小区全面整治后的物业管理水平，巩固各类改善工程成果，改善人民群众的居住生活品质，决定在市区范围内实施老旧住宅小区物业管理改善工程.现制定如下实施方案：

一、指导思想

以科学发展观为统领，围绕共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”的目标，坚持解放思想、敢为人先，按照政府主导、企业和市民共同参与的要求，推进老旧住宅小区物业管理“扩面提质”，构建与__经济社会发展水平相适应的住宅小区物业管理服务模式，着力提升人民群众居住生活品质.

二、主要目标

总体目标：力争到20__年年末，__市区（包括__区，以下简称__区）实施庭院改善和危旧房改善后的住宅小区（共约__幢房屋，建筑面积约__万平方米，涉及住户约__万户）基本实现物业管理全覆盖，未列入庭院改善和危旧房改善的住宅小区根据实际条件开展物业管理改善，逐步建立老旧住宅小区“低收费、广覆盖、有补贴”的物业管理长效机制，提升物业管理服务水平.

具体目标：在整治完善老旧住宅小区硬件配套设施的基础上，建立物业管理机制，争取实现“八个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理.

三、实施范围

__市区__区范围内同时符合下列条件的老旧住宅小区和零星住宅：

1.20__年以前建成；

2.房屋标准成套；

3.尚未开展专业化物业管理.

四、基本原则

1.坚持属地管理.要按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，充分发挥属地街道办事处（乡镇政府）和社区居委会的组织指导作用，因地制宜建立长效管理机制.

2.坚持突出重点.主要针对已完成庭院改善和危旧房改善，且目前尚未推行专业化物业管理的住宅小区，重点是在已完成庭院改善和危旧房改善工程的老旧住宅小区建立日常物业管理长效机制.

3.坚持“软”“硬”共建.在开展住宅小区基础设施改造完善的同时，建立健全日常物业管理工作机制，实现建管并举.

4.坚持项目结合.物业管理改善工程应与危旧房改善工程和庭院改善工程紧密结合.实施危旧房改善工程和庭院改善工程的老旧住宅小区，要结合物业管理改善工程的要求，对住宅小区的硬件设施进行改善，做到危旧房改善和庭院改善完成一个、物业管理改善推进一个，避免重复施工影响居民生活.

5.坚持业主参与.要重点突出业主、居民共同参与，在工程中切实落实“四问四权”，确保业主、居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”，明确业主、居民共同管理小区的义务与职责.

五、实施步骤

1.调查计划阶段.20__年__月底前，完成机构组建、__区住宅小区物业管理现状调查、相关政策标准制订及计划安排等工作.

2.全面推进阶段.20__年__月-__年年底，全面推进__区物业管理改善工程，主要针对已开展庭院改善和危旧房改善的住宅小区，按照庭院改善和危旧房改善完成一个、物业管理改善工程推进一个的原则组织实施，其中20__年完成__万平方米，20__年完成__万平方米，__年完成__万平方米，累计完成__万平方米.

对未列入庭院改善或危旧房改善计划的其他老旧住宅小区或零星住宅，每年根据财政预算安排和住宅小区实际情况因地制宜地实施住宅小区整治和物业管理改善工程.

六、改善措施

（一）完善硬件配置.

1.已列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区，除完成原定改善任务外，还要按照物业管理改善工程的要求同步完成住宅小区物业管理所需硬件设施的配置完善.本方案出台前已完成庭院改善和危旧房改善工程的住宅小区，市庭改办或危改办要通过“回头看”进行查漏补缺，按照物业管理改善工程的要求进一步完善硬件配置.具体新增硬件配置任务如下：

（1）划定物管区域.在住宅小区设置围墙，形成相对封闭独立的物业区域；零星住宅和小规模住宅区，可因地制宜归并为一个物业管理区域实行管理.

（2）建设特种设施.包括小区房屋单元防盗门和小区内电子监控器安装，小区消防等设施设备检查和修缮.

（3）配备物管用房.补充配置小区物业管理用房，有条件的要争取按总建筑面积5‰的标准配置，暂时不能配置物业管理用房的可临时采取租赁、借用等办法过渡.

2.未列入庭院改善或危旧房改善计划的住宅小区和零星住宅，由财政每年安排一定的资金实施物业管理改善工程，具体由市物改办根据住宅小区实际，因地制宜、有选择性地组织实施.小区整治和硬件配置主要内容如下：

（1）新增配置.同列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区新增配置内容.

（2）环境整治.包括小区道路平整、汽车停车位划定、自行车棚（库）整饬、绿化整理、公共照明配置完善等.

（3）房屋整治.包括屋顶等共用部位维修整理、立面整治、楼道刷白、管线序化、危房修缮等.

（4）公用事业管网整治.包括小区内自来水、电力和燃气等公用事业管线和设施的基础改造.

（二）建立物管机制.

在对住宅小区开展硬件设施整治改善的基础上，根据居民意愿引入物业服务企业实施专业化物业管理或由当地街道办事处（乡镇政府）委托社区公共服务工作站组织实施社区化准物业管理，建立住宅小区物业管理长效机制.

1.确定管理模式.

街道办事处（乡镇政府）应在硬件设施整治改善项目竣工并接收后一个月内完成居民意见的征求工作，确定小区管理模式.部分老旧小区（或零星住宅）因特殊原因未开展整治或硬件配置改善未全部完成的，经当地街道办事处（乡镇政府）确认同意后予以接收.

征求居民意见以户为单位（一个独立产权单位为一户），采取书面形式进行，公示告知居民专业化物业管理和社区化准物业管理的组织形式、服务内容和相应收费标准.小区内1/2以上户数居民选择采取专业化物业管理的，由街道办事处（乡镇政府）委托社区居委会在两个月内组织小区居民召开业主大会并成立业主委员会，指导业主委员会通过业主大会选聘物业服务企业；选择专业化物业管理的居民户数达不到总户数1/2以上的小区统一采用社区化准物业管理模式，由街道办事处（乡镇政府）委托社区公共服务工作站在两个月内组织建立日常物业管理机制.

2.实施物业管理.

（1）社区化准物业管理.社区化准物业管理由社区公共服务工作站组织开展.可以分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，或统一委托一家物业服务企业负责管理，或组织居民自治管理，为小区居民提供基本服务，包括公共区域保洁、小区内安全秩序维护、停车秩序维护、共用设施维保、公共绿化养护、小区内道路保养、房屋共用部位维修管理等服务，并由社区公共服务工作站按照__市社区化准物业管理服务收费管理办法向住户收取一定的服务成本费.小区内公共路面停车、物业管理用房等的经营性收入由社区公共服务工作站统一收取和使用，作为小区物业管理资金，以弥补小区管理经费不足.

（2）专业化物业管理.专业化物业管理由专业物业服务企业组织实施.业主委员会通过业主大会选聘专业物业服务企业进驻小区开展专业化物业管理，双方签订物业服务合同.受聘的物业企业应根据《物业管理条例》等的规定和《物业服务合同》的约定，提供专业化物业管理服务并按合同约定向住户收取物业服务费.

七、资金政策

1.硬件配置工程列入庭改和危改工程实施的，其硬件配置项目费用列入庭院改善和危旧房改善工程专项经费.

2.硬件配置工程列入物业管理改善工程实施的，其硬件配置项目费用列入物业改善工程专项经费.经费承担方式如下：

（1）环境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口设置、照明及休闲设施设置、环卫设施改造、绿化改造等纳入工程招标范围内的内容以及电力“上改下”工程的土建费用，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决.

（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和楼道等房屋公共部位的整治费用，按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由产权单位承担；承担确有困难的，由产权单位向区政府提出申请，经区政府审核并报市物改办同意后，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决.

直管公房、房改房和无产权单位的房屋整治费用由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决.

（3）弱电杆线“上改下”和合杆序化梳理所需费用按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由各产权单位承担；电力杆线“上改下”的电气配套费及一户一表改造经费由市电力局承担；管道煤气的建设（改造）费用由市燃气集团承担；自来水一户一表改造费用，除居民按规定需缴纳的相关费用外，其余由市水业集团承担.

（4）物业管理改善工程原则上免缴工程涉及的绿化补偿、占道挖掘以及因市政工程需要迁移综合管线等费用.工程实施单位必须根据相关部门的要求，按照有关标准做好绿化恢复和路面修复工作.

3.住宅小区日常管理长效机制建立后，困难群众物业服务费用减免补贴和社区公共服务工作站物业管理人员岗位补贴所需经费由市、区财政按1：1配套解决.

八、保障措施

1.建立工作机制.成立市物业管理改善工程领导小组，负责改善工程的组织和领导.领导小组下设办公室（设在市房管局），具体负责物业管理改善工程的组织、监督和政策制订等工作.各区政府及所属各街道办事处（乡镇政府）应建立相应的组织机构，负责实施本辖区内物业管理改善工程的各项具体工作，协调有关问题.各级建设、规划、房管、民政、公安、城管、城管执法、交通、绿化、环保、价格、工商、质监、消防等部门按照各自职责依法开展住宅小区物业管理的有关工作.

2.落实资金保障.物业管理改善专项经费列入财政年度预算，具体使用规定另行制订.各级财政应确保资金的配套落实，并实行全程跟踪审计.要加强对资金使用的管理，审计结果作为最终决算依据.

3.加大扶持力度.住宅小区实行“准物业管理”的，原绿化、市政等各项资金补贴和优惠政策不变，并根据社区准物业管理小区规模设置服务人员岗位补贴；建立物业管理改善考核评优机制，对考核优秀的单位（个人）进行奖励；住宅小区内的困难群众确实无力支付物业服务费的，经所在社区公示无异议后予以减免；水、电、环卫等各公用事业专业单位委托管理单位统一收费的，应严格执行物价部门核定的收费标准，并支付管理单位专项委托费用.社区公共服务工作站统一委托物业服务企业提供社区化准物业管理的，补贴和优惠政策不变.

住宅物业管理方案篇2

第一条为加强对住宅物业管理储备金的管理，维护住宅物业管理储备金所有者的合法权益，根据《市市区物业管理办法》（政规发[]2号）的规定，制定本办法。

第二条本区行政区域内，年6月1日以后办理预售许可的项目（含分期开发的项目）物业管理储备金交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条物业管理储备金按照专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则，专项用于弥补后期物业管理费用的不足和公共部位、设施设备紧急维修资金的周转。

第四条区住房和城乡建设局负责全区物业管理储备金的管理、监督和指导工作。

第二章交存

第五条物业承接验收备案前，开发建设单位应按照本项目总建筑面积10元/m2的标准，到区住房和城乡建设局缴存物业管理储备金。

第六条物业管理储备金属全体业主所有，由区住房和城乡建设局代管。区住房和城乡建设局应专户存储，专款专用。

第七条开发建设单位缴存物业管理储备金，区住房和城乡建设局应当开具由区财政局统一印制票据。

第八条开发建设单位未按本办法规定缴存住宅物业管理储备金的，不得申请办理物业承接验收备案。区住房和城乡建设局对开发建设单位未及时缴存住宅物业管理储备金的，责令限期改正。

第三章使用

第九条住宅物业管理储备金的使用，由业主大会决定，应当遵循方便快捷、公开透明的原则。发生以下情况的可以使用物业管理储备金：

（一）后期物业管理费用不足的；

（二）公共部位、设施设备需紧急维修的。

第十条住宅物业管理储备金用于公共部位、设施设备紧急维修，应为存在危及房屋安全、人身安全或可能造成重大财产损失的紧急情况，。

第十一条用于公共部位、设施设备紧急维修使用住宅物业管理储备金的，应按照以下程序办理：

（一）发生紧急情况需立即维修的

由物业服务企业向业主委员会报告并立即安排维修，业主委员会进行监督，同时报居委会（社区）、街道（乡镇）。事后由业主委员会提出申请，并提供公共部位、设施设备的维修情况报告、资金预算、实施方案和申请使用住宅专项维修资金证明;经业主委员会、部分业主代表、物业服务企业、居委会（社区）、街道（乡镇）、住建等部门验收合格后，由业主委员会借支，待维修资金拨付后偿还。

（二）发现安全隐患需维修的

1、由业主委员会提出申请，并提供公共部位、设施设备的现状情况报告、资金预算、实施方案和申请使用住宅专项维修资金证明;

2、经居委会（社区）、街道（乡镇）和区住房和城乡建设局现场认定；

3、区住房和城乡建设局复核同意后，邀请部分业主参与监督实施并及时报告情况；

4、实施完成后，经业主委员会、部分业主代表、物业服务企业、居委会（社区）、街道（乡镇）、住建等部门验收合格后，由业主委员会借支，待维修资金拨付后偿还。

第十二条住宅物业管理储备金用于弥补后期物业管理费用不足的，须为出现小区原物业服务企业非正常退出而新物业服务企业没进驻情况。

第十三条用于弥补后期物业管理费用不足申请使用住宅物业管理储备金的，应按照以下程序办理：

（一）由业主委员会提出申请，就保证小区基本管理服务要求，提出资金预算报告及在30日内选聘新的物服企业方案;

（二）业主大会表决通过，并经三分之二以上业主签字同意；

（三）报居委会（社区）、街道（乡镇）审核及区住房和城乡建设局复核认定后予以列支。

第十四条下列费用不得从物业管理储备金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅公共部位、设施设备维修、更新和改造费用；

（二）供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）因人为损坏住宅公共部位、设施设备，应当由当事人承担的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅公共部位、设施设备的维修和养护费用。

第四章监督管理

第十五条区住房和城乡建设局应按月与专户管理银行核对住宅物业管理储备金账目，并每年至少一次将资金使用情况向业主公示。业主对资金账户变化情况有异议，可以要求复核。

第十六条住宅物业管理储备金的管理和使用，应当依法接受审计监督。

第十七条住宅物业管理储备金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定，并接受区财政局的监督检查。

第十八条票据的购领、使用、保存、核销管理，按照区财政局的有关规定执行。

第五章法律责任

住宅物业管理方案篇3

第二条商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。

县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。

第二章交存

第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第七条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

第八条出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

第九条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十条业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第十一条业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。

负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。

开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。

第十二条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。

公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

第十三条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

第十四条专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

第十五条业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：

（一）业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。

（二）业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。

（三）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

第十六条住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。

业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。

第十七条业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。

未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。

第三章使用

第十八条住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第十九条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

第二十一条住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第二十二条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；

（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；

（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；

（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十三条住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；

（二）业主大会依法通过使用方案；

（三）物业服务企业组织实施使用方案；

（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；

（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十四条发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：

（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理；

（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。

发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。

第二十五条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十六条在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。

利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。

禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第二十七条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金的存储利息；

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第四章监督管理

第二十八条房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。

第二十九条房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第三十条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第三十一条专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

直辖市、市、县建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十二条住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第三十三条住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。

财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第三十四条住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第五章法律责任

第三十五条公有住房售房单位有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正：

（一）未按本办法第八条、第十二条第三款规定交存住宅专项维修资金的；

（二）违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的；

（三）未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的。

第三十六条开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

开发建设单位未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。

第三十七条违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

直辖市、市、县人民政府财政部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

直辖市、市、县人民政府财政部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府财政部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

业主大会违反本办法第二十六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令改正。

住宅物业管理方案篇4

关键词： 旧住宅区 物业管理 长效机制 一、目前沈阳市旧住宅区存在的问题及原因分析

（一）旧住宅区物业管理相关制度不健全

旧住宅区物业管理距离全面实现市场化、专业化还有很大距离。旧住宅物业管理的相关制度不健全，缺乏具体政策扶持。目前还没有建立成熟的旧住宅物业管理体制，在物业管理实施方面缺少相关具体方案，物业企业及业主的利益保障方面没有完善的配套方案[1]。

（二）基础设施仍显薄弱

尽管沈阳市已经投入大量资金对旧住宅区进行全面改造，但由于旧住宅区在开发建设时规划设计标准低，基础配套设施落后，整体布局等先天不足，因此仍存在基础设施薄弱的问题。老旧小区大都没有围墙，基本没有物业办公用房，缺少健身活动场所，小区绿地较少，绿化率非常低，小区没有停车位。此外，各种设施、设备、管网等大多已老化破旧，房屋年久失修导致屋面漏雨、墙体长毛等问题大量存在，虽进行了改造，但后续维修保养仍需投入大量资金。

（三）旧住宅区居民对物业管理认识不清或漠不关心

沈阳市旧住宅区多为一些国有企业的职工住宅，小区居民的文化层次普遍不高，老年人多，低收入群体多，消费水平和能力偏低，消费观念相对滞后，居民对物业管理的认识模糊。此外，沈阳市旧住宅区多位于城市的中心区，沈河、和平居多，这些小区地理位置优越，有较好的商业和教育资源，吸引了大量购房者，这些购房者的目的不是居住，而是看重学区、投资等，购房后房屋长期处于空置或出租状态。

（四）物业管理资金不足

旧住宅区建造年代久远，原有建设单位有的已经倒闭，有的无法查询，小区物业管理的资金来源何处、如何落实已成为物业管理工作的难题。旧住宅区在建设之初配套设施较少，无办公和活动用房，可盈利性设施少；小区设施老化，设备陈旧，尽管已经进行了改造，但后期管理仍需大量资金投入。

二、推进沈阳市旧住宅区生态建设的对策研究

（一）外部保障机制

1.制订切实可行的物业管理实施方案，确保物业管理顺利实施。

2012年10月沈阳市政府出台了《沈阳市关于加强住宅区物业管理的实施意见》，其中在落实旧住宅区管理，明确旧住宅区房屋维修责任，开展旧住宅区公共服务和加大旧住宅区管理扶持力度等方面提出了意见，指明了总体方向。针对物业接管、小区环境综合治理、困难职工补助等方面，制定了具体的、切实可行的优惠奖励扶持政策，并把措施落到实处，让旧住宅区的物业管理有法可依，进而推动旧住宅区物业管理的专业化进程。

2.多方筹措资金。

根据财力和民生需求，出台扶持旧住宅区管理的相关政策，政府可以在物业企业接管旧住宅区方面提供优惠，适当采取减税免税政策；允许企业用经营性收入补贴经费不足；对于旧住宅物业管理中做得较好的企业，采取奖励扶持机制；政府安排公益性岗位适度向旧住宅区倾斜。物业企业应在政策允许范围内，适当采取多种经营方式弥补物业费不足的问题，利用共用部位取得的广告收益，纳入管理专项经费，以补充服务费用短缺。最后在房屋维修和设施改造方面，由政府建立专项维修资金，相关产权人补交专项维修资金；市政各部门各司其职负责旧住宅区的垃圾清运、路灯维修、供热、排水设施维修养护等。

（二）内在动力机制

1.针对旧住宅区的现有状况采取不同的物业管理模式。

由于多数旧住宅区在设计规划时存在明显不足，直接引入规范的物业管理不太现实。因此旧住宅区应根据不同基础条件，采取不同物业管理模式，逐步实现物业管理专业化。选聘专业化物业服务企业，社区准物业管理，聘请物业服务职业经理人管理，以及由业主自行管理等模式，根据小区具体条件选择。

2.提供质价相符的差异化管理和服务，做到物业费公开透明。

在物业收费工作中，物业企业要向业主明确收费项目和收费标准，并提供质价相符的物业服务。根据小区条件不同提供不同的服务，收取不同的费用，实行差异化管理和服务。物业企业把经物价部门核准的物业费标准在小区公告，做到收费透明化，同时公开物业支出，让业主做到心中有数，取得业主信任。物业企业还应不断提高服务水平，真正做到为业主提供方便、及时、全方位的优质服务，让业主享受到居住生活的舒适、方便和安全。

3.提高居民对物业物业管理的认识。

采取多种方式进行宣传引导，政府采取宣传教育普及物业管理相关知识，让居民从正面认识物业管理；媒体进行宣传和报导，唤起有关部门的高度重视，加强正面引导，避免负面新闻；同时物业企业加强服务意识，积极改善小区环境，做好与业主的沟通交流，为业主提供优质服务，及时帮助业主协调解决日常生活中的相关问题，让业主认识物业、了解物业，通过经常开展社区文化活动，构建物业企业和业主的和谐关系。

（三）监管机制

整个行业的法律制度环境还不完善，很多物业纠纷解决途径仍以协商解决为主，法律诉讼程序繁琐，成本很高，且执行起来效果并不理想。要保障行业健康、规范化发展，制度环境的规范化是至关重要的。尤其针对旧小区的特殊性，需要从体制和机制上彻底进行改善和改变。政府针对历史遗留问题应该花大力气解决，拿出资金与政策对旧小区的市场化提供支持，尽早实现旧小区的专业化物业管理，提高居民的生活质量与幸福指数。

三、结语

解决旧住宅区物业管理的难题，对相关部门规范旧住宅区的物业管理具有一定作用，为物业服务企业接管旧住宅区的物业管理提供帮助，让业主逐步接受和理解物业管理，从而促进旧住宅区物业管理全面推行，逐步走向市场化、规范化，对社区和谐、社会安定团结具有积极作用。随着沈阳市旧住宅区物业管理的全面实施和不断完善，必将全面彻底改善旧住宅区的综合环境，进而优化城市的整体生态环境。

参考文献：

[1]郭文剑.我国旧住宅小区长效管理的现状分析与对策研究[J].吉林建筑工程学院学报，2012.4.

住宅物业管理方案篇5

市区房屋土地管理局是区政府主管全区房屋、土地、住宅建设和矿产资源的职能部门。

一、职能调整

增加的职能：组织编制本区中、长期住宅建设发展规划、“四高”优秀小区的质量监督、建设管理的指导和推进；贯彻国家住宅产业技术标准和行业规范，推进住宅产业现代化；对本区范围内的住宅建设、发展、小区的配套管理、组织、协调和服务工作；

负责全区住宅建设配套费的征收、管理、使用工作；负责对本区批准建设用地的新建住宅进行审核、综合验收，对审核合格的新建住宅颁发《住宅交付使用许可证》；负责本区矿产资源等矿权管理、矿产资源开发、利用、保护。

二、主要职责

（一）贯彻执行国家和本市颁布的房屋、土地、矿产资源、住宅建设发展、住房制度改革的法律、法规、规章、政策以及市房屋土地资源管理局制定的有关规定，结合本区实际，研究制定具体实施意见，并组织实施。

（二）根据本区国民经济和社会发展总体规划，研究制定本区的土地利用总体规划、住宅建设与房地产业发展规划等中长期规划，并组织实施。

（三）负责本区配套建设用地规模的总量控制和用途管制；按权限办理本区土地划拨、征用、农用地转用等各类建设用地的审批和管理；按规定组织实施本区土地使用权的出让、租赁、作价出资、转让、交易和政府收购、储备的管理；指导农村集体非农土地使用权的流转管理。

（四）负责本区年度土地开发利用计划、住宅建设、施工及配套设施计划等的编制，并经有关部门批准后组织实施；负责对本区住宅设计标准以及居住区公共服务设施标准实施情况进行监督检查；负责编制住宅竣工配套计划、新建住宅绿化建设计划，组织、协调全区住宅区配套设施建设。

（五）负责本区房屋、土地的权籍管理和专业测绘，并根据委托的权限依法核实和确认房地产权属，办理房地产登记发证。

（六）组织本区住宅基地详细规划方案的审核；会同区有关部门对住宅相关项目扩大初步设计进行审批；负责全区住宅项目规划的审核。

（七）负责“四高”优秀小区的质量监督、建设管理工作；负责本区新建住宅交付使用的许可证审批；协同有关部门对住宅开发企业、工程监理机构的资质进行审核或备案。

（八）贯彻国家住宅产业技术标准和行业规范，推广住宅科技成果，推进住宅产业现代化。

（九）负责本区房地产市场的行业管理，包括预售、销售的登记管理和交易、租赁、交换、经纪、信息的管理；负责房地产开发经营企业的资质管理。

（十）负责本区物业管理的行业管理，包括物业管理企业的资质管理；指导、协调、监督业主委员会的运作以及房屋维修基金的管理、使用。

（十一）负责本区各类房屋的使用、修缮、拆迁、改造、保留保护的行政管理。

（十二）负责本区住房制度改革的组织实施包括公有住房出售、公有住房租金调整以及私房落政、廉租住房制度的实施。

（十三）负责本区房屋、土地、房改等有关资金的收缴和管理；负责本区住宅建设配套工程费的征收、使用和管理。

（十四）组织、指导、协调和监督本区房屋、土地、住宅建设发展以及住房制度改革的行政执法工作；依法对授权范围内的各种违章违法行为进行行政处罚，依法处理各种房地产的权属纠纷；负责有关行政诉讼应诉工作。

（十五）负责本区房屋、土地、住宅建设发展等方面的综合统计、信息化建设、科技教育管理等工作。

（十六）承担区政府和市房屋土地资源管理局交办的其他工作。

三、内设机构

根据上述主要职责，市区房屋土地管理局设15个职能科（室），即：办公室、组织人事科、纪检监察室、执法监督科、财务科、土地利用管理科、综合规划管理科、房地产市场管理科、房地产权籍管理科、物业管理科、房改工作科、房屋拆迁管理科、住宅配套管理科、住宅计划管理科、矿产资源管理科。

（一）办公室

负责机关党政事务工作的组织协调和对外联络和公务文电处理、文稿审核及重要文件的起草；负责有关决定、决议及领导批办事项的督办；负责各类信息的综合、编发、上报和新闻宣传；负责会议、活动以及、局机关安全保卫等工作；负责后勤行政工作的协调管理；负责房地文书、业务档案的收集、整理、编目、立卷、归档管理工作；负责编制局域信息化建设等中长期规划，并指导监督实施；协调管理局系统“一门式”业务办文工作。

人员编制3名，设主任1名、副主任1名。

（二）组织人事科

负责局属各单位党的思想、组织、作风建设；负责所属党组织、领导班子的考核和党员发展工作；负责机关、直属各单位干部的选拨、培养、考核、使用、奖惩、人事调配及人才交流工作；负责局机关和直属各单位的人事、劳动、工资、福利的管理工作；负责局系统离、退休干部的管理工作；负责局机关和直属各单位的机构改革工作；负责事业单位的人事档案管理、机关公务员队伍制度建设、专业技术职称的管理工作及各类人员的教育、培训工作；负责机关公务员及事业单位工作人员的年度考核工作及各事业单位年度目标管理实施细则和经济责任书的制定并组织实施；负责全局组团和人员的出国（境）管理工作。

人员编制2名，设科长1名、副科长1名。

（三）纪检监察室

负责机关、局属单位党的纪律检查工作；负责对行政管理人员进行行政监察，调处违反行政案件；协助做好局系统政风建设工作，落实政务公开；负责局属单位的综合治理工作。

人员编制1名，设主任1名。

（四）执法监督科

负责检查、监督房地法律、法规、规章的贯彻执行，受理房地违法案件的检查、控告，并负责调查处理，依法作出处罚决定；负责对房屋、土地的利用、保护和各类房屋建设用地以及房地产市场进行监督检查；会同有关部门处理权属纠纷的侵权行为，协助司法机关实施行政处罚的强制执行；协助有关部门查处房屋、土地管理人员在执行公务时发生的纠纷案件。

人员编制2名，设科长1名。

（五）财务科

负责编制局年度预、决算并指导实施；负责局资金管理和直属事业单位会计核算、财务管理工作；负责局系统房地资金监督管理和会计核算业务指导工作；参与房改资金管理；负责各项规费及有关资金的征管、收缴以及房地系统行政事业性收费的立项申报和物价收费管理工作；负责局系统房屋租金管理及直属事业单位固定资产管理、外汇管理、基本建设投资管理、集团购买力管理工作；负责局系统各单位的内部审计工作；负责住宅建设配套费管理；负责土地出让金的征收。

人员编制3名，设科长1名、副科长1名。

（六）土地利用管理科

负责编制年度用地计划，并分解下达、组织实施、检查督促；负责全区城乡建设用地、农用地转用、征用、划拨、集体土地（含农民建房用地）的使用以及临时用地的统一管理；负责对建设用地进行全程管理；负责全区土地有偿使用管理审批；负责土地招标拍卖挂牌计划的制定及具体组织实施和管理。

人员编制3名，设科长1名、副科长1名。

（七）综合规划管理科

负责组织编制和修编区、镇二级土地利用总体规划；指导各镇编制和修编土地利用总体规划并负责报批；对各级土地利用总体规划的实施负责监督管理；负责本区土地资源开发、利用、保护、整治的总量控制与用途管制；负责本区建设项目的用地预审和用地审查。

人员编制2名，设科长1名、副科长1名。

（八）房地产市场管理科

负责房地产开发企业工商登记后的备案管理、资质管理及其开发经营活动的管理；负责房地产经纪、评估机构及其从业人员的资质、资格管理及其经营活动的管理；负责商品房、存量房的转让、交换、租赁以及房屋建设工程转让等房地产交易管理；负责房地转让、租赁价格及成交价格申报的管理；负责房地产固定市场行政管理及各类房地产展销的业务指导；会同有关部门编制商品房计划及组织商品房综合验收和质量评比、参与组织房地产市场信息、数据的汇总；负责落实私房政策的实施和“”前私房遗留问题的处理指导、协调各镇私房落政工作；负责落政房源经费的统筹安排；负责宗教房产的管理；负责商品住宅维修基金管理。

人员编制2名，设科长1名、副科长1名。

（九）房地产权籍管理科

负责全区城乡房屋土地的房籍、地籍和权属管理；指导和协调房地产登记发证工作；负责全区房籍地籍基础数据的统计和分析；协调处理全区房屋土地权籍矛盾和纠纷。

人员编制3名，设科长1名、副科长1名。

（十）物业管理科

负责全区物业管理的行业管理，包括物业管理公司的资质管理、指导、协调、监督业主委员会的运作以及房屋维修基金的管理和使用；负责编制全区旧住房成套改造年度和中长期计划及全区旧住房成套改造、保护保留性改造的行政管理；负责对系统自管单位、区授权房屋经营情况进行监督、检查；负责直管公房维修计划落实情况的管理、维修资金使用情况和防汛、防台、查险解危工作的安全技术管理。

人员编制3名，设科长1名、副科长1名。

（十一）房改工作科

负责对住房制度改革情况的调研、测算；会同有关部门拟订房改的政策、方案和实施细则，并对方案的实施进行组织、指导、和监督；负责住房分配制度改革、公有住房出售、公有住房租金的实施管理；负责拟订本区城镇廉租住房制度，编制本区廉租住房工作的年度实施计划；指导协调廉租办的工作。

人员编制1名，设科长1名

（十二）房屋拆迁管理科

负责全区各类房屋拆迁的行政管理，包括拆迁项目的审核、拆迁许可证的核发和拆迁总量的控制；负责拆迁单位的资格审核、发证、资质复查；负责临时过渡居民回搬工作的检查、督促，负责拆迁纠纷的裁决。

人员编制3名，设科长1名、副科长1名。

（十三）住宅配套管理科

负责全区新建住宅配套项目的征询、审定、可行性论证；负责全区住宅小区市政、公用、公建配套项目的建设进度和工作质量的检查与监督；全区新建住宅交付使用申请审核、交付使用前的综合验收及《市新建住宅交付使用许可证》的核发工作；督促住宅建设单位发放“两书”，并严格按“两书”规定，履行承诺责任；对擅自交付行为依法进行查处；组织住宅建设立功竞赛活动；负责全区住宅产业现代化的推进；承担住宅建设“新技术、新材料、新工艺、新产品”成果的推广应用；负责承担市、区住宅建设实事项目建设工作。

人员编制3名，设科长1名、副科长1名。

（十四）住宅计划管理科

组织编制本区中、长期住宅建设发展规划；负责“四高”优秀小区的质量监督、建设管理工作；负责本区城镇和中心村住宅建设的指导和推进；负责住宅各类报表的编制汇总；负责组织全区住宅及相关项目初步设计审查；负责全区住宅开发项目的配套费征收。

人员编制2名，设科长1名、副科长1名。

（十五）矿产资源管理科

负责本区矿产资源采矿权管理，并对矿产资源的开发、利用和保护进行监督管理；负责对地质资料汇总保管和利用的监督管理；调处矿产权属纠纷。

人员编制1名，设科长1名。

住宅物业管理方案篇6

一、指导思想

以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。

二、目标和范围

（一）目标：

1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90%；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90%。

2、新建住宅小区推行招投标率达到100%；2005年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质证书》。

4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。

5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。

6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。

（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。

三、工作内容

（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。

（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90%以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。

（三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。

一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。

三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。

四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。

（四）建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率达到100%；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步形成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任，为物业管理创造良好的环境。

（五）采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。

三、组织领导

为使这项工作落到实处，市政府成立领导小组。

组长：邢凯

副组长：王铁

成员单位：市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。

领导小组办公室设在市房产局，负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构，抓好具体的组织实施。

四、职责分工

规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，市领导小组全面负责此项工作的监督、指导；市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查；各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施；各相关部门按照职责分工，密切配合各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实责任，相互配合，加强检查验收，切实提高我市的物业管理水平。

市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管理工作的指导、监督，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如：物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。

市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。一是在进行住宅小区前期规划时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施，以方便后期的物业管理工作；二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区，不能予以验收，并限期整改；三是对开发建设遗留问题，要制定整改工作方案，积极组织整改，达到合格标准。

市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。

各区政府为物业管理工作的责任主体，要针对目前物业管理工作存在的问题，制定具体的整改工作方案，积极配合市政府相关部门，加大管理力度，认真组织整改，使问题得到及时有效的解决。

五、实施步骤

依法加强居民小区物业管理是一项长期工作，为确保完成本方案确定的工作内容，今年要分三个阶段进行实施。

（一）排查阶段（2005年5月10日至5月31日）

由市领导小组牵头，建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门配合，各区政府组织实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查，并进行登记造册，建立管理档案。

（二）整改完善阶段（2005年6月1日至10月31日）版权所有

各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析，查找根源，制定相应的整改措施，报市领导小组审查，审查合格后，方可按责任分工认真组织整改。

（三）验收阶段（2005年11月1日至11月15日）

领导小组成员单位按照工作内容和标准，集中时间，认真组织，对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标。

六、保障措施

（一）提高认识，明确责任。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓，实行“一把手”负责制，层层落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。

（二）密切配合，抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的，有关部门要按照相关规定进行查处，确保全部达标。

住宅物业管理方案篇7

   （一）物业管理工作

   一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。

   二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。

   三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对530个物业管理企业的排查工作和700个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。

   （二）直管公房管理工作

   1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373万元，其中：直管住宅实收1046万元；机关团体用房租金实收166.6万元；主辅分离房产租金实收107万元；自行接收房产租金实收53.4万元。

   2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27万平方米，归集售房款6066.6万元。其中：出售直管房产16.2万平方米，归集购房款3662.8万元；出售主辅分离房产7.3万平方米，归集售房款1605.7万元；出售自行接收房产3.5万平方米，归集售房款798.1万元。

   3、房屋修缮工作。一是XX年2月份组织召开房屋修缮工作会议，明确XX年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《XX年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。

   4、房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。

   （三）房屋安全管理工作

   一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋387栋，建筑面积53，949平方米，1688户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。

   （四）楼道整治工作

   一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于4月30日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。

   二是制定了《沈阳市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》700余册，下发各相关单位。

   三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近95%。已竣工4370栋、建筑面积1918.39万平方米，竣工量达60%。

   四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。

   （五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作

   一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的17条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了沈阳市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。

   二、下半年工作思路

   （一）物业管理方面工作

   1、出台《沈阳市物业管理规定》

   6月底《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在9月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。

   2、进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平

   一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。

   二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。

   三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。共2页,当前第1页1

   四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中.

   3、建立新型物业管理体制

   将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、政府基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。

住宅物业管理方案篇8

（一）物业管理工作

一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。

二是对我市普通住宅区的管理现状、原创：经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。

三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对个物业管理企业的排查工作和个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。

（二）直管公房管理工作

⒈租金征收工作。截止月底，共完成租金征收万元，其中：直管住宅实收万元；机关团体用房租金实收万元；主辅分离房产租金实收万元；自行接收房产租金实收万元。

⒉公房出售工作。截止月底，共出售公有住宅万平方米，归集售房款万元。其中：出售直管房产万平方米，归集购房款万元；出售主辅分离房产万平方米，归集售房款万元；出售自行接收房产万平方米，归集售房款万元。

⒊房屋修缮工作。一是今年月份组织召开房屋修缮工作会议，明确今年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《今年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。

⒋房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋栋，建筑面积，平方米，户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。

（四）楼道整治工作

一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于月日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。

二是制定了《沈阳市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调名干部，分组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》余册，下发各相关单位。

三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近。已竣工栋、建筑面积万平方米，竣工量达。

四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。

（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作

一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了沈阳市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。

二、下半年工作思路

（一）物业管理方面工作

⒈出台《沈阳市物业管理规定》

月底《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。

⒉进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平

一是加强物业管理招投标的监督和指导，原创：全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。

二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。

三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。

四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中

⒊建立新型物业管理体制

将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、政府基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。

住宅物业管理方案篇9

关键词:高层住宅;建筑消防;法律监管;措施探讨

高层住宅作为城市建设的新趋向，而不断增多的高层住宅建筑，其面临的消防安全监管问题也更加突出。如何立足城市消防安全管理实际，来保障高层住宅建筑的消防监管工作，必然需要从法律、法规、制度、规范等方面来进行探讨与明确。

一、当前城市高层住宅建筑消防法律监管问题表现

消防设施是保障高层住宅建筑安全的重要基础，而当前城市高层住宅建筑在消防设施建设及运行、管理实践中问题颇多。在法律监管层面，高层住宅建筑消防问题集中在四点:一是对于已经备案却未实施消防设计审核、验收等工作的遗留消防问题依然存在，公安部第119号令《建筑工程消防监督管理规定》中明确了高层住宅建筑工程的审验手续和方法，而对于网络随机抽选的建筑工程，将列入公安消防机构进行审验，而未被抽中的建筑工程，则可能不予审验。由此带来的一些高层住宅建筑工程可能存在逃避抽查，消防设施不合格现象。二是在消防检查执法程序上存在模糊性，未能给予法规上的明确。依照公安部120号令《消防监督检查规定》要求，公安机关可以对辖区内的高层住宅物业、居委会、村委会等消防安全职责履行情况进行检查，但对于派出所等机关的检查对象，主要为物业企业、居委会、村委会及相关单位，对于高层住宅建筑未设置委托物业管理单位的，可能存在检查不到位的情况。如一些安全隐患问题未给予整改，一些建筑消防设施不到位，使用及维护保养不规范等。三是对高层住宅物业企业的消防监管职责未进行法律规定，我国《中华人民共和国物权法》中第82条规定了物业企业或其他业主委托管理机构对管理的区划内的建筑物、附属设施进行管理，并接受业主监督，在《中华人民共和国物业管理条例》第48条中，物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规、管理规约等规定。可见，对于物业企业，其最终目标在于服务业主，但对于当前一些高层住宅建筑物业公司与业主签订的消防职责权利、义务约定并不明确。如一些高层住宅建筑消防电梯、门禁系统、公共照明、消防设施等缺乏正常的养护与管理，一些违约责任上并未对相关消防安全服务进行约定，或者约定不具体。四是对高层住宅建筑消防设施配置缺乏强制性规定约束，针对高层住宅建筑在发生安全事故中，因建筑消防安全设施，如自救设备、逃生设施、缓降器、救生绳等缺乏，而带来的风险隐患，国家相关规范还缺乏强制性要求，多数消防机构会采取建议方式来要求配置相关消防救生设施，但最终落实工作不到位。

二、对城市高层住宅建筑消防法律监管的对策和建议

(一)完善相关消防法律规范，增强法律约束硬性要求

针对高层住宅建筑消防法律监管问题，从相关法律、规范、标准的出台与完善上，来增强法律约束机制。如对《建筑工程消防监督管理规定》进行修订，对工程建筑要求、备案方式、消防安全检查程序等进行细化，修订《消防监督检查规定》，对高层住宅消防监督检查执法程序进行优化和完善，对相关责任进行明确，对高层住宅建筑消防规范标准，特别是消防设施，避难间(层)进行强制性要求，提升高层住宅建筑消防水平。

(二)完善地方性法规、规章，推进高层住宅消防管理良性发展

结合我国地域结构复杂性实际，不同地区对高层住宅建筑消防监管工作在管理上要细化法规与规章，要从行业规范、标准制定上，因地制宜的完善。如结合省、市及辖区实际制定地方性消防监管法规性文件，出台相关高层住宅建筑消防管理规定，来补充和完善高层住宅建筑消防管理的健康发展。

(三)明确法律责任，推进高层住宅物业消防管理

物业管理作为高层住宅建筑消防监管的重要主体之一，应该担负其法律责任，特别是在委托管理上要对相关责任进行明确，理顺业主委员会、物业企业、业主、物业间的关系，推进物业管理条例的规范化发展;在物业管理消防责任上，结合高层住宅建筑消防安全责任工作进行细化，并对相关条款进行修订，增强其可操作性。

(四)强化高层住宅消防设施管理与维护

针对高层住宅消防法律监督工作，要从源头上来推进消防设施的正常维护与管理，特别是在物业公司选择上，要将建筑消防设施作为委托管理的重要内容，明确消防安全管理责任、具体内容，并在合同上进行量化、细化，对高层住宅建筑消防设施的管理责任、相关手续进行移交和协同，从法律、法规层面来进行科学维保。

三、结语

高层住宅建筑消防监督工作任重道远，加强消防安全意识教育，提升高层住宅物业消防管理水平，既需要从法律监管层面来落实各项法律、规范、标准，还要从当前高层住宅建筑管理实际，出台相关管理条例，来遏制和消除消防安全管理漏洞，真正促进高层住宅建筑消防安全工作的有序发展。

［参考文献］

住宅物业管理方案篇10

【关键词】住宅；室外规划；弱电系统；有线电视系统；配置规划

1 引言

随着社会经济的不断发展，越来越多的小区都向智能化方向发展。怎样去建立怎一个统一协调的、真正的数字化生活区，将对智能化的设计人员是一个挑战性的问题。本文就是以这个问题为切入点，提出大型或超大型智能小区概念性规划设计的思想，这不是对智能住宅区具体内容实现的介绍，而是一种宏观的粗线条的规划说明。对于规模较大，或系统复杂的住宅区智能化建设，这种总体的规划设计是相当重要的，它也是以后做深化设计的指导纲领，因此在整个设计阶段具有十分重要的意义。

2 住宅区室外规划

2.1 住宅区分解规划

对于超大规模住宅区，土建在总体规划时，一般是把住宅园区划分为多个大块，通常叫组团，组团有大有小，每个组团的定位也不同，有别墅区，有高层住宅区，有多层排屋区等。一般每个组团有明确的园区主干道相互分隔，组团边界也可能会有隔离墙或栅栏等。我们的智能化工程在总体规划时也要做相似的划分：一是根据地理位置上的组团划分来规划智能化系统，二是根据管理的方便来规划智能化系统。

2.2 弱电机房与物业管理用房的规划

2.2.1 弱电管理机房的规划

（1）组团机房：当组团规模较小时，一般设置1个弱电机房，当组团规模较大时，可设置2～3个，具体可以根据实际情况来定。

（2）住宅区总机房：根据组团分布和组团机房分布情况，确定总机房位置。

（3）做机房位置选择时主要技术要求：

①组团机房位置尽量位于该组团地理中心位置，总机房位置尽量选择在整个园区相对中心位置。

② 由于大规模的住宅区一般是由多期完成，所以选总机房位置是最好在整个园区的一期工程范围之内，便于同一期工程同期建设和同时投入使用。如果一期过于边远，可以考虑机房只做过渡性总机房，待最适宜做总机房的组团开始施工时，再做总机房任务转接。考虑到市政电信管道引入的方便或以后不做大的改动，对后一种情况必须对市政电信管道的引入方向必须认真细致的研究设计。

（4）机房要求：总机房常划分有线电视机房、网络机房、监控机房以及其他辅助机房等。面积最好在50m2 以上。组团机房规模相对比较小，但也是本组团内弱电集中管理所在，而且也是机房维护人员工作休息场所，所以面积也不能太小，最好在20m2 以上。

2.2.2 物业管理用房的规划

对于超大规模住宅区，面积很大，所以物业管理也是一种分级结构，在住宅区设计一个物业管理中心，在每个组团内部设计一个物业管理办事处，以物业管理中心为核心，以各物业管理办事处为分支点，通过内部局域网相互连接，形成一种星型布局，分散式集中管理的模式。物业管理中心根据物业管理公司规模来确定。物业管理办事处办公用房大小根据承担的业务和配置的人员数量来确定。

2.2.3 弱电机房和物业管理用房的关系

一般一个组团设置一个物业管理办事处，位置最好与弱电机房相邻。对有多个弱电分机房的组团，物业管理用房应与最主要的一个弱电机房相邻。如果其中一方空间足够大，两者也可以设置在一起。

2.3 总管线路规划

整个园区以总机房为中心，分机房为支点成星型布局，所以主干管线走向也以总机房为中心向各个组团分机房敷设，其中总机房只对分机房敷设管线，而不直接向各个建筑物敷设管线（除总机房所在组团外）。组团内部以组团机房为中心向本组团内各个建筑物敷设次主干管线, 主干或次主干管线线缆根据需要选用光缆或铜缆, 敷设管线沿园区主干道路暗管敷设, 每隔30～40m 设置手孔井或人孔。在景观要求严格的组团，手孔尽量布置在绿化带内，且使用下沉式井盖，上敷绿化植被。另外，在一期中完成的预埋管道，必须为后期管线敷设留有充分的余量，并预留备用管道。对管线设计中的具体要求可以参照相关规范，这里不再深入叙述。

3 弱电系统配置规划

3.1 市政弱电系统

住宅区内与区外需要信息交互的系统主要是市政弱电，即电话、电视、宽带网络三部分，其物理链路是实现系统集成的基础，也是住宅区建设的重要基础设施。

3.1.1 电话系统

由市局引入语音电缆进入总机房语音总配线箱，由总配线箱向各组团分机房引一条语音大对数电缆。由组团分机房配线箱引出多条小对数的语音电缆到各栋建筑。对于高档别墅组团区的住户，从总机房到入户，语音线对容量不少于该组团住户数量的2 倍。对于普通住宅区组团，从总机房到该组团分机房大对数电缆容量按照该组团住户数量的1.4～1.6 倍计算，组团分机房到每栋建筑楼的大对数电缆容量按每栋住户数量的2 倍计算。

3.1.2 有线电视系统

市有线电视光信号接入总机房，再由总机房向各组团分机房布设光纤，在分机房内经光电转换设备后向各栋建筑引同轴电缆，提供有线电视电信号。

3.1.3 宽带网络系统

目前用于住宅区宽带接入的方式常见的有三种方案：

（1）ISDN 和XDSL 接入方案：这种方式可以充分利用电信部门现有资源，不需要专门布线，收费可以包月计费，速率可达1 ～ 4Mbps。缺点是用户需要配置MODEM 接入设备，而且对多媒体信息双向传输有局限。目前这种方案多用于零散客户宽带接入、旧房改造或宽带需求不高的住宅区。在规模型住宅区不建议使用。

（2）使用HFC 方案：该方案除了造价问题外，由于使用树形网络结构，传输速率取决于同一光节点下的用户数，用户数增多时，传输速率下降严重，所以速率不稳定。

（3）以太网接入方案：该种方案使用专线接入ISP 网络，是目前住宅区最常用的宽带接入方式。对于大规模住宅区是最合适的选择。一般在住宅区附近都有电信的光纤公网，通过千兆位光换机，直接与小区以太网进行接口，实现FTTC+LAN接入。从总机房到各组团分机房，使用千兆位以太网交换机互联，组团分机房到楼栋设备间实现100Mbps 互联，主干线缆使用光纤传输。住户可以实现独占10M/100Mbps 的数据传输速率。另外，整个园区构架自己的网站也是很有必要的，但考虑到运营管理成本，可以委托电信公司管理或建立虚拟局域网。

3.1.4 市政弱电系统规划需要注意事项

（1）在考虑设计有线电视双向传输时，必须清楚有线电视台双向CATV 可开通供住宅区使用的技术条件是否满足。

（2）在选择宽带网络接入方案选择时，需要了解电信公司可供住宅区通信使用的资源；如ISDN、ADSL、DDN 等。

（3）为减少建设方的成本，计算机网络系统、电话通信系统、有线电视系统主干可以让电信、广电等相关部门来进行设计、施工以及运营管理。

3.2 组团间部分弱电系统

这部分弱电规划在住宅区总机房进行管理。

（1）广播与音乐系统：在绿化景观地带、休闲广场、娱乐场所等不属于组团但又需要音乐营造优美环境的地方，配置与环境相协调的广播与音乐系统。

（2）电视监控系统：住宅区内公共道路、休闲广场、娱乐场所、园区出入口等处设置高速球型摄像机进行实时监控。

（3）汽车道闸系统：在住宅区出入口设置有人值守汽车道闸系统，采用感应式读卡器。允许行人自由出入，对货车或商贩限制进入。对本小区内住户车辆或有出租卡车辆可以刷卡不计费进入。对外来车辆可以通过办理临时登记卡不计费进入园区。这种方案有助于园区内的学校、商店、医院、娱乐等公共服务设施面向整个社会服务，扩大园区服务对象，也便于对进出园区的车辆等有限制管理。

（4）公共设备监控系统：对住宅区范围的公共设备实行设备监控管理，比如给排水、公共照明、供配电等系统实行设备监控。

（5）LED 显示系统：在娱乐场所，园区出入口设置几块大屏，不仅可以用于小区宣传广告，信息，也有助于塑造园区形象。在物业管理中心室外也可设置适当尺寸规格的大屏用于信息。另外，可以考虑设计一套人员车辆引导系统，可以在整个住宅区使用，也可以根据个别组团需求来规划设计。

3.3 组团内部分弱电系统

3.3.1 安防系统

安防系统是住宅区的第一需要。整个住宅区按照五层防范来规划（其中消防作为火灾防范措施，是由消防部门强制规划设计，在这里不做探讨）。第一层是整个园区防范，采用半封闭式设防理念，即在进入园区的主要出入口设置有人值守汽车道闸管理系统，对进入园区的车辆和人员进行有限制通行。第二层是组团防范，该层采用全封闭式管理理念，在组团围墙上设置周界报警系统，出入口设置门禁/ 对讲/ 汽车道闸管理系统，分别对进入组团的车辆人员严格限制通行。第三层是在组团内部广场，道路等处设置视频监控系统，在一些死角实行电子巡查。第四层是以大楼等建筑物为界，在进入单元的大门口设置门口对讲机，在地下车库出入口设置停车管理系统，在地下停车场通向住宅楼的地下出入口设置门禁系统。该层防范最重要，可以让上门推销或司机、做案人员等在未经住户确认同意的情况下阻挡在大楼外。第五层就是以家庭为单元的防范措施，该层防范可以由完善的智能家居系统实现，也可以只做简易的安防报警系统，具体根据住户需求来定位。对高档组团，由于围墙可能为景观性围墙，安装对射等设备不太方便，也不美观，所以可以使用8 光束以上灯杆式红外栅栏，即可与环境协调，又能达到警戒的目的。

3.3.2 物业管理系统

以组团局域网为基础，建立组团物业管理系统，并与物业管理中心通过住宅区局域网实现信息交换与共享。

3.3.3 自动抄表系统

自动抄表系统虽然已是成熟的技术，但由于水、电、气分属于不同主管部门，所以普通弱电集成商很难在小区内实施真正的三表自动抄送系统，具体的设计施工，需要与这些主管部门作好沟通协调后确定。

3.3.4 其他弱电系统

还有背景音乐、公共设备监控、一卡通门禁对讲等系统，这些系统的做法可以按照常规进行设计，这里不做叙述。

3.3.5 组团内与组团间部分弱电关系对于组团内部范畴的弱电管理集中在本组团机房，组团间部分的弱电管理集中在总机房，两部分相对独立管理。总机房不直接对其它组团内终端设备连接，但可以通过住宅区局网和组团分机房进行远程控制和数据查询。安防系统配置的保安人员（如电子巡查）也应该按照组团配置，实行来相对独立的管理方式。

3.4 室内部分弱电系统

对于高档住宅组团或家庭，可以按照智能家庭布线设计来实现家居智能化。家庭中所有各类电子设备可以通过家庭网络布线实现相互通信，并可以通过家庭物业总线和小区局域网相连，实现网上物业和其他信息服务。

4 结束语

住宅区智能化系统工程的建设是一项系统工程，许多方面在国内还处于不断摸索发展的阶段，随着设备的技术进步和用户需求增长，智能化的建设将不断得到充实和完善。但住宅区的本质是以生活服务为中心，所以智能化系统工程的实施必须以人为本，通过在住宅建筑环境平台上实现建筑功能和智能化功能的统一，以营造以人为本的信息化住宅区为目的，智能化系统工程的规划设计才更有意义。

参考文献：

[1]洛雁 陈小兵 吴琦炜 陈勇.住宅小区智能化弱电系统设计若干问题探讨 .[J]A智能建筑.2003（07 ）