住宅区范文10篇

住宅区范文篇1

一、基本情况

因镇历史、地理位置的特殊性，目前镇居民的住房主要有五类：

一是第一批公房，建设时间约为1970年至1980年初，建筑巷3栋，建筑公司1栋、工艺美术厂11栋、石油公司2栋，这批住房基本上不是成套住房，无厨房、卫生间。住户也多是外来务工人员或城市贫困户，住户60余户，居民300人左右。房龄40年左右。

二是福利房，建设时间为1985年至1990年初，这批福利房是政府或单位自建分配给干部职工，其中包括部分成套公房，房改时也属个人产权。目前共有121栋，1675户，5362人。房龄30年左右，部分参与房改的公房房龄40年以上。

三是单位集资房，建设时间1990年至井宁合并前，这批住房是没有享受福利房的干部职工，自行筹资建设的住房，目前共有61栋，1058户，3684人。房龄20年左右。

四是安置房，是井宁合并后建设开发拆迁安置建设的。主要集中在北岭小区、北苑小区、七星苑、小区，它们分别由国土局、建设局、房产局等单位牵头开发建设的。共有19栋，507户，1243人。

五是商品房（公寓）是由开发商投资建设的。新开发的商品房因年限短，管理相对规范，目前情况良好，这部分房主大部分是外地人，以投资或避暑为目的购买的商品房。其中本市常住人口所占比例极小。此外新村原住民在统一规划下自行建设了73栋商住房,常住居民约300人。

城区常住人口约4000户13000余人，其中居住在福利房中的居民所占比重最大，约为38%，其次居住在原单位集资房中的居民约为26%，约有10%的居民住在安置房中，约20%左右的居民住在商品房或公寓中，还有少部分居民住在自建房和第一批公房内。从我们调查的情况来看，目前城区的住房条件确实不容乐观，六成以上的居民居住在老旧的住宅区内，这个现实状况是改善人民群众生活条件亟待破解的难题。

二、存在的问题

目前居民居住的公房、福利房、集资房、安置房及部分商品房因建设年代久远或管理不规范导致诸多问题。

（一）基础设施差。老旧住宅区建设时规划设计标准低，整体布局不合理，零散不成规模，主要表现在：一是普遍无绿化或面积极少。二是无体育健身和文化活动场所。三是有些住房无柴火间或车库，很多居民将杂物摆放在楼道里、楼房边或空地上。四是道路老化破损严重，没有路灯和庭院灯。五是上下水管网严重老化，化粪池无人清理，经常堵塞导致污水横溢。

（二）居民结构组成复杂，管理难度大。因市址下迁，原来居住在的干部职工都迁往新城区居住，原住房大部分转让或出租。当前居住在的居民大部分是从事与旅游相关行业的人群，如管理局的干部职工、个体户、导游、务工人员等，常住户较下迁前发生了巨大的变化，因住户复杂多样，增加了管理难度。

（三）长期无人管理、监管。居民区卫生、基础设施长期无人清洁、维护，私搭乱建、养鸡、种菜、乱堆放的现象较为普遍，综合环境越来越差。此外很多居民将柴火棚出租给务工或外来流动人员，大部分出租的柴火棚面积小且无卫生间、厨房，为增加使用功能和面积，私搭乱建的现象突出，加上私自安装电线、明火做饭等，在影响综合环境的同时造成治安、消防安全隐患和地质灾害隐患（有些柴火棚处在山脚下）。

（四）物业公司运营、介入难。因住户的承受能力以及对服务要求的差异性，现有物业公司的小区每户每月10元都难以收齐，公寓住户从2008年以来物业费分文未交，物业公司难以运转。此外，房地产项目开发完成后，应由开发单位按一定标准提供物业管理启动资金，由于启动资金无法落实，加上相关职能单位在房地产项目开发完成后没有按有关规定要求成立物业公司或引进物业公司（如公寓等），住房出售完后就不管不问。安置房也存在同样的问题，如北苑、北岭、七星苑等，它们分别由国土局、建设局、房产局等单位开发建设的，安置任务完成后，后续的管理工作也没有跟上。包括新村建设完成后，也没有建立长效的管理机制。

三、对策建议

目前居民住宅区存在的诸多难题，从解决居民最关心的现实问题的出发，加大对老旧住宅区的治理，彻底改善居住环境，让居民群众生活在一个美好、安全、舒适的环境中，建议做好以下几方面的工作。

（一）第一批公房因建设时间长，现已特别破旧，不少房屋漏雨、地基下沉等，加上功能单一不成套，给居民生活带来不便。这些居民普遍收入较低，无力解决这一难题，建议对特别老旧的居民区实施重建。有些老旧的房屋破烂不堪甚至已成危房，单纯的改造提升无实际意义，建议对这部分住宅区重新规划、建设，加快推动工艺美术厂棚户区改造，使这部分居民的住房条件尽快得到改善。

（二）福利房、集资房所占比重最大，福利房经房改后归个人所有，集资房也属个人产权，这部分住房已有20至40年的房龄，房屋陆续出现质量问题，且没有集中零散的分布在城区的小街小巷里，即使整治改造后，也没有条件引起物业公司入驻。这部分住房只有政府投资进行改造后，增加专项财政预算，指定或委托责任单位、企业进行管理。

（三）城区的拆迁安置房主要集中在，这些住宅区楼房相对集中、封闭，且年限较短，具有较好的条件，经整治改造后，制定优惠政策引导物业公司入驻。

安置房拆迁安置时没有缴纳房屋维修基金，福利房、单位集资房在办理房产证时只缴纳了少量的房屋维修基金，难以通过房屋维修基金的途径解决问题。建议政府设立维修基金，专门解决住宅区下水管道堵塞、化粪池堵塞、房屋漏雨等基础设破损问题，且指定职能单位负责维修，避免因资金难以落实导致问题久拖不决。

住宅区范文篇2

关键词：智能住宅区通信安全管理服务

1、概述

深圳市房地产一直处于良性发展中，发展商队除在住宅的平面布置、小区环境及建筑外立面很下功夫外，还将不同程度的智能引入住宅区。自日本东京在1989年建成首例高水平智能化住宅区后，随即世界其他一些城市也相继建成不同程度和水准的智能住宅区。概括地说，智能住宅区是指由网络连接的若干智能住宅及智能管理下各种公共设施的集合，通信技术、数据技术、网络技术及自动控制技术是智能建筑的支撑技术。智能住宅基本标准应满足以下要求：

A）提供舒适、安全、高品位、宜人的家庭空间；

B）信息高速公路进入家庭，提供快捷、全方位信息交换功能；

C）提供丰富多彩、高品位业余文化生活；

D）提供包括儿童教育、成人教育在内的多层次家庭和业余教育服务；

E）提供家庭保健、远程看护服务。

智能住宅区内的智能系统一般由通信、安全、管理、服务四个部分组成，本文以此为主线介绍智能住宅区的弱电系统。

2、通信系统

宽带IP网在技术上是三网（电话、数据、视频）融合的基础，三网融合也是大势所趋；然而在目前城域网中，语音与窄带数据虽已融为一体，但电话、宽带数据、视频真正融合还有很长一段路要走，从而一定程度上决定了智能住宅区中通信系统的构架是三网并行的格局。

2．1电话

电话普及仅拉开通信大发展的序幕，如今多元化通信和Internet爆炸式发展，使得电话、窄带数据（ISDN）成为最基本的电信需求，这两者已融为一体，通过传统交换电路采用普通的双绞线接入即可实现。光纤接入网是近年来电信接入的主要技术，已基本实现光纤到大楼、光纤到小区；深圳市光纤接入网的网络结构由目标局、光交接点、光节点三级结构组成。在智能住宅区公共建筑或建筑单体内应设置光节点，光节点机房内置电话远端模块局、数字用户环路系统、光纤复用器、路由器、光纤节点机、光纤配线架及配套设施，方便住户电话、窄带数据的接入。深圳市智能住宅区内光节点的引人光纤（G．652型光缆）一般按12芯预留（2芯电话、2芯数据、2芯视频、6芯备用），一个光节点所带电话主线数在2000线以下，光节点需占建筑面积约20－30m2，超过2000线的智能住宅区宜设置多个光节点。

移动通信是近年来发展最快的通信行业之一，深圳市是国内第一个移动电话超过固定电话的城市。目前移动通信由广东移动和联通分公司经营，两者网络完全独立，移动通信的体制均采用GSM系统。随着用户快速增长和Internet宽带接入的需求，第三代移动通信（IMT－2000）即将到来；第三代移动通信是通信最高形式--个人通信的重要组成部分，其基站逐步从第二代的宏蜂窝+微蜂窝向第三代的微蜂窝十微微蜂窝转移，服务半径逐步变小（一百米到几百米），智能住宅区应预留两个及以上基站（移动和联通各一个）位置和基站光缆的引入、引出通道。

2．2宽带数据

数据网即计算机通信网；随着基于Internet的新经济的成功，数据业务得到长足发展。智能住宅区内数据业务主要围绕Internet接入而展开的，宽带接入（≥2mb／s）是发展方向；Ethernet到桌面已是全球范围内不争的事实，GE（G位以太网）+IP是最经济的数据网络模式。自2000年5月起，长城宽带、聚友网络、广东电信、中国网通等单位开始为新建的中、高层住宅免费提供宽带接入的基础网络设施。其具体做法是在智能住宅区内设置宽带通信房，内置交换机、服务器以及数据处理设备；网络结构以10M／100M／1000M以太网交换机为中心、星型拓朴结构放射至各家各户，实现10M宽带到户，解决信息高速公路"最后一公里"的接入难点；其城域部分通过光纤接入网或宽带IP城域网接入Internet，宽带通信设备机房约占建筑面积8－15m2。

上述两个子系统一般设计为两套布线系统：电话和窄带数据采用一般双绞线，宽带数据采用五类线或超五类线。在成本允许的情况下也可在建筑单体内布设结构化布线；结构化布线采用系列高质量的标准材料（五类线或超五类线），以模块化的组合方式，把语音、数据、图像和部分控制信息用统一的传输媒质进行综合，组成一套标准、灵活的开放布线系统。由于住宅内各类用户相对固定，结构化布线的许多优点得不到充分利用。

2．3视频

Internet爆炸式发展，使得深圳市有线电视网络从单向广播式网络向双向交互式网络方向发展，网络由中心、光节点两级结构向中心、分中心、小区管理站和片区机房（光节点）四级结构转变。智能住宅区内应设置片区机房，实行有线电视网络的上、下行信号分离，片区机房内置电源机房、光配线架、线路传输设备、放大器、分支分配器等，视频信号从片区机房通过常见的分支分配的HFC网至各家各户。片区机房覆盖用户数在500－2000户之间，超过2000户时宜设置多个片区机房，每个片区机房占建筑面积约10－20m2。高档智能住宅内还可通过HFC网实施视频点播，该系统投资费用较高，目前国内较少见。

对于没有宽带数据布线的现状住宅，在改造成智能住宅区的过程中，实现宽带接入相对困难一些，电信部门广泛采用是利用现有铜芯双绞线，通过ADSL、VDSL、G．lite、Etherloop等技术实现宽带接入；有线电视部门则通过CableModem实现宽带接入；而新型运营商则采用无线方式通过本地多点分配业务（LMDS）来实现宽带接入。

多种宽带接入方式为住户提供宽敞的通信平台，构筑数字化社区，方便住户从事电子邮件、股票操作、网上购物、远程医疗、家居办公等。

3、安全系统

安全系统是智能住宅区的重要组成部分。住宅区内一般设置保安安全管理中心（以下简称保安中心），各安全子系统生机及控制设备均布置在保安中心，安全系统由周边及环境报警系统（周边防盗报警系统、闭路电视监控系统、巡更系统）、楼宇对讲系统和家庭防盗报警系统构成，层层设防、严密监控、综合管理，让业主生活在无形防盗网之中，反而比有形防盗网更安全、更舒适。

3．1周边及环境报警

3.1.1周边防盗报警

周边防盗报警系统由红外线对射器和接收器、报警主机及传输缆线组成。在住宅区四周围墙上装设若干组红外线发射器和接收器；当红外接收器探测到有人越墙（遮断红外线）而入时，报警主机立即发出报警信号，并显示报警区域；报警主机还可以向110报警中心自动报警。探测红外线必须调到特定的频率，接收器相应地配有频率、相位鉴别电路，以防止其它光源的干扰。红外探测距离有21m、30m…200m多种选择。另外，也可利用热感式红外线探测器（探测人体的温度：不同的温度发射红外线的波长不同，人体辐射的红外线波长在10mm左右）和微波物体移动探测器（利用超高频无线电波探测：有物体移动时，反射波与发射波的频率不同）来进行布防。

3.1.2闭路电视监控

闭路电视监控系统由摄像机、矩阵控制器、录像机、监视器、传输缆线等组成，在住宅区重要区域和公共场所安装摄像机（镜头、高速云台、控制器），让控制室内值班人员通过电视墙一目了然全面了解住宅区发生的情况，保安中心通过录像机能实时记录、以备查证；通过矩阵控制器在控制台切换操作，跟踪监察。周边环境红外线报警信号可作为相应区域摄像机报警输入信号，一旦报警，相应摄像机自动跟踪。系统控制部分采用智能数字图像运动跟踪报警器来实现全自动操作控制。各类摄像机设置情况如下：

A．在住宅区人员和车辆出入口安装固定摄像机、固定支架及自动光圈、手动对焦镜头，24小时监视车辆及人员出入情况。

B．在住宅区重要道路和重要区域安装多台全天候、低照度固体摄影像机、六倍可变镜头，全方位云台，全天候防护罩（附雨刷、风扇、加热器）、摄像机可变倍、变焦、变距、云台可上下左右转动；部分摄像机与红外线对射器报警信号联动，此类摄影像机一般设置在住宅区内制高点。

C．在电梯轿箱天花上安装吸项式半球形摄像机，内含3.6mm固定光圈镜头，监控电梯内情况。

当摄像机数量较少时，各摄像机的视频信号和云台的控制信号的缆线可从保安中心直接放射至各监控点。当摄像机数量较多时，可分片或按楼栋设置视频矩阵，由视频矩阵收集其附近摄像机的视频信号和云台的控制信号，再通过光缆集中送至保安中心，这样可减少室外缆线数量，网络结构清晰，同时便于维护管理，此种方式主要适应较大的智能住宅区。保安中心一般设置多台18寸的监视器组成电视墙，一台轮值巡检或利用画面分割同时显示其它摄像机情况，一台专用对可疑点定格、放大、编辑，其余多台显示其它重要部位。

3.1.3巡更

巡更系统由现场电子鉴到器、保安中心电脑和传输缆线组成，用于规范保安员上岗情况，电子鉴到器设在住宅区内主要道路、盲点、死角等处；中心电脑事先存储保安员巡更路线，鉴到时间等；若保安员未鉴到时，中心电脑会立即提醒值班人员去了解情况及早发现问题。该干系统也是管理系统一部分，实施时与服务系统（IC卡）统一实施。

3．2楼宇对讲

楼宇对讲系统由对讲主机、室内分机、管理主机和传输缆线组成。在住宅区内设可视对讲，户主可直观地了解访客情况，控制门锁开启，各栋对讲主机与保安中心管理主机联网，保安中心可随时了解住户求救信号。

3．3不自禁家庭防盗报警

家庭防盗报警系统是由保安中心管理主机、家庭报警器、各类传感器和传输缆线组成。家庭被盗的切入点主要是门和窗，传感器对家庭重要地点和区域布防，品质齐全的传感器能代替传统家居内钢筋防盗网，让业主生活在更安全、舒适的环境之中，不再有牢笼感觉，各类传感器如下：

A．门磁感应器：主要装在门及门框上，非法闯入时，家庭主机报警，管理主机会显示报警地点和性质。

B．红外线感应器：主要装在窗户和阳台附近，红外探测非法闯入者。较新的窗户和阳台布防技术采用"幕帘式红外探头"，通过薄薄的一层电子束来保护窗户和阳台。

C．玻璃破碎探测器：装在面对玻璃位置，通过检测玻璃破碎的高频声而报警。

D．吸顶式热感红外探测器：安装在客厅，通过检测测人体温度来报警。

E．煤气泄漏探测器：安装在厨房，当煤气泄漏到一定浓度而报警。

F．烟感探测器：安装在卧室和客厅，检测家居环境烟气浓度而报警。

G．紧急求助按钮：一般装设在较隐蔽地方，家庭发生紧急情况（如打劫、突发疾病），直接向保安中心求助。

对于没有设置家庭防盗管线的现状住宅，在改造成智能住宅区的过程中，若要安装家庭防盗报警系统，可采用无线通讯方式，各类传感器与家庭报警主机无需敷设管线。

保安中心的管理主机能及时显示各传感器的报警状态及性质，家庭主机有留守和布防两种状态，主人回家时，在延时时间内解除防盗系统，以免误报。

4、管理系统

住宅区内设置物业管理中心，为了便于管理，与保安中心合建，物业管理主要包括水电气自动抄表计费系统、停车场管理系统、楼宇自控系统和家电自动控制系统。

4．1路水电气自动抄表计费

自动抄表系统由现场数据采集器、管理中心管理主机和传输缆线组成。在三表较集中位置（如一户）设数据采集器，水表、电表、气表（应为电子表，最好是数字表）读数随时收集，并存储在存储器中，数据采集器采用总线方式与管理中心电脑生机相接，管理中心可计费、打印、也可利用银行的数据网络传到各职能管理部门，实现电子自动抄表到户，免中介。

4．2停车管理

住宅区出入日设置摄像机辅助车辆管理外，还设置停车管理系统，系统是由道闸、IC卡读写器、管理电脑和传输缆线组成。车主手持智能IC卡，只需将IC卡在读写机（有效距离）轻晃一下，系统能完成检验、记录、核算、收费等计算工作，同时道闸自动启闭；对于来访车，由值班人员发放临时卡，管理机自动计时，核算收费，透明度高。私家车库亦可设置IC卡读写器，使之与车库门自动联动，读写器可详细记录私家车资料，只有多种资料核实无误后才放行。此系统与后述的服务信息化（IC卡系统）统一实施。

4．3楼宇自控

楼宇自控系统由管理主机、执行机构、各类传感器及传输缆线组成，对小区内机电设备实现自动控制。以计算机控制、管理为核心，以各类传感器和执行机构对区内电力（空调）、照明、电梯、给排水、喷淋灌溉等进行检测，实行分散控制、集中管理，起到节能、减少维护人员、延长设备使用寿命等作用。

4．4家电自动控制

家电自动控制系统局限在家庭住户内，通过一定程序控制家电开关，达到遥控空调、音响、窗帘等，住户内控制信号通过每户照明配电箱的照明分支回路传送。该系统属锦上添花的智能系统，适合高档住宅如别墅。

5、服务系统（IC卡系统）

住户办事方便、迅捷、生活安全、舒适是高水平物业管理致力方向。服务系统就是让住户通过一张IC卡可以在住宅区内自由方便进出、泊车、消费、交纳费用等，实现一卡通。IC卡系指非接触IC卡，非接触式IC卡也称射频卡，它成功地将射频识别技术和IC卡技术结合起来，解决无源（卡中无电源）和接触这一难题，IC卡自带大线，内含加密控制逻辑和通讯逻辑电路，通过天线方式对卡中信息进行读写，通讯协议采用半双工通讯方式，其优点如下：

A）可靠性高，使用寿命长（完全封闭封装，防水汽、静电、震动、电磁干扰）。

B）操作方便、快捷。

C）防止冲突、抗干扰性好。

D）适用范围广，一卡多用。

E）体积小，重量轻，成本低，便于携带。IC卡系统与前文所述巡更系统、停车管理系统可共同实施。由于IC卡具有16个不同加密扇区，将IC卡扇区赋予不同值，就会具有不同功能，让不同身份使用。在会所、娱乐场所设IC卡消费站，在管理中心也设置IC卡消费站，方便住户消费和缴纳费用。此卡还可以建立门禁、住户档案和住户医疗档案等。目前IC卡己广泛使用，同时市场上也开始使用成本更低的ID卡。

6、其它

6．l消防系统

当住宅区包括中高层或高层住宅时，住宅区内应设消防控制中心，将各栋区域报警器及消防控制信号、消防通讯信号与消防中心控制主机（或联动柜）联网，消防控制中心一般与保安中心合建，以便减少值班人员。

6．2保安对讲

住宅区内设置小功率无线对讲，生机设在保安中心，手持机一般由保安员随身携带，以便保安员与保安中心及时联系，其通讯协议采单工方式，无线电频率应在"无线电管理委员会"申请。

6．3背景音乐

住宅区内为改善人文景观，可在管理中心设置扩音机，扬声器设置公共活动场所、主要道路旁、娱乐场所；室内采用吸顶式扬声器，室外采用柱式扬声器。

6．4智能中心

保安中心与管理中心合建为智能中心（含消防控制中心），在目前三网（语音、数据、视频）还未融合的前提下，智能中心应分别考虑电信光节点、有线电视片区机房及宽带数据通信机房的设备用房要求。目前，深圳市大部分智能小区（特别是一般小区）普遍存在通信机房不足的问题，不便宽带接入业务的开展。智能中心内设置各系统主机及控制设备，通过计算机内多媒体中文系统、报警软件、数据库软件操作及测试软件来对住宅区内控制器、传感器统一注册、登记管理，定时巡检，模拟显示区内各元件状态，特别是报警状态。

6．5系统集成

系统集成是智能住宅区较重要环节，主要指利用计算机网络及软件将子系统集成，创建数字化社区，积极推进信息化建设。系统集成包括两部分内容，一是组建住宅区计算机网络，二是将各子系统集成，让住宅区各弱电系统成为一个有机整体。

6．6通信管道

智能小区内各子系统较多，各类电缆、光缆及导线也较多；住宅区内设置通信管道，所有室外缆线均敷设在通信管道内。通信管道采用f114硬质塑料管或双壁波汶管，管道容量除考虑需实施智能系统缆线占用管道外，还应预留30%左右的备用量，以便开展新业务，管道容量以4－8f114为宜，检查并采用手孔。目前，深圳市智能住宅区（特别是一般小区）室外管道普遍存在容量偏小的问题，约为2－3f114。

住宅区范文篇3

第一条为适应社会主义市场经济和住房制度改革的要求，建立业主自治与物业管理企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化物业管理新体制，规范我市物业管理行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据《江苏省城市住宅区物业管理办法》、建设部《城市新建住宅小区管理办法》和建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条在本市行政区域内从事城市住宅区物业管理活动，应当遵守本办法。

第三条本办法所称物业，是指已建成投入使用的住宅区内各类房屋及共用设施、设备、附属场地等。本办法所称物业管理，是指物业管理企业按照委托合同的约定对物业所进行的养护、维修管理和为业主、房屋使用人提供的服务。本办法所称业主，是指住宅区内各类房屋的所有权人。

第四条城市新建住宅区和达到一定规模且共用设施、共用设备等配套比较齐全的城市原有住宅区，应当实行物业管理。配套设施不全的城市原有住宅区，由所在地人民政府组织该住宅区原开发建设等单位进行整治、创造条件，逐步实施物业管理。

第五条扬州市房产行政主管部门是全市行政区域内物业管理的主管部门，并负责扬州市城市规划区范围内的物业管理工作，其主要职责是：

（一）贯彻实施国家有关物业管理的法律、法规、规章和方针、政策，研究制定物业管理的有关措施；

（二）管理全市物业管理行业，逐步建立管理专业化、服务社会化、经营市场化的物业管理新机制；

（三）监督扬州市城市规划区范围内住宅共用部位、共用设施设备维修基金的归集、使用；

（四）依法查处物业管理中的违法行为；

（五）法律、法规、规章规定的其他职责。

第六条各县（市）房产行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，其具体职责由当地人民政府确定。

第七条物业管理行业按照国家和省有关规定属第三产业（居民服务业），享受国家有关优惠政策。

第八条规划、城管、市政、绿化、环卫、公安、邮电、供电、供水、物价、工商行政管理、街道办事处等部门和单位，应当按照各自的职责分工，协同房产行政主管部门做好有关管理工作。

第二章业主会议与业主委员会

第九条住宅区入住率或者房屋出售率达到60％以上时，所在地房产行政主管部门负责组织住宅区开发建设单位或者物业管理企业、业主和使用人代表召开首次业主会议，选举产生业主委员会。以后的业主会议由住宅区业主委员会负责召集。

第十条业主会议，可以由住宅区每幢房屋推举若干名业主和使用人代表组成。业主会议决定事项，以组成人员的过半数通过。

第十一条业主会议是住宅区物业管理的最高决策机构，行使下列职权：

（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；

（二）审议、修改、通过住宅区业主公约、业主委员会章程；

（三）听取和审查业主委员会的工作报告并监督业主委员会的工作；

（四）审定住宅区内有关业主和使用人权益的重要事项；

（五）改变或撤销业主委员会不适当的决定。

第十二条首次业主会议选举产生的业主委员会，应当经所在地房产行政主管部门登记确认。登记确认日期为业主委员会成立日期。

第十三条业主委员会由住宅区内的业主和使用人代表组成，组成人数为单数，可以依据住宅区规模，在9至15名的范围内确定。必要时，经业主会议决定可以适当增减，但最低不得少于5名。业主委员会可设主任、副主任、委员，一般为兼职。业主委员会主任、副主任、委员，应当由热心公益事业、责任心强、有一定组织能力和必要工作时间的人员担任。业主委员会开会时，可以邀请住宅区所在地的居委会、公安和工商行政管理等部门派员参加。

第十四条业主委员会是业主会议的执行机构，向业主会议负责并报告工作，每届任期三年，可以连选连任。

第十五条业主委员会应当按照批准的章程行使下列职权：

（一）召集和主持业主会议；

（二）按照规定选聘或者续聘物业管理企业，并签订本住宅区的物业管理委托合同；

（三）主持制定住宅区业主公约，并提交业主会议审议通过；

（四）审议物业管理企业年度管理计划及物业管理重大措施；

（五）监督物业管理企业的管理工作。

第十六条业主委员履行下列义务：

（一）根据住宅区业主、使用人的意见、要求，对物业管理企业的经营管理活动进行监督；

（二）接受住宅区内的全体业主和使用人、业主会议、房产行政主管部门的监督；

（三）督促业主和使用人遵守本住宅区业主公约和有关规定；

（四）协助物业管理企业落实各项管理服务措施；

（五）协助物业管理企业收取物业管理有关费用。

第十七条业主委员会会议，每年至少召开两次，决议事项以过组成人员的三分之二多数通过。

第十八条业主委员会可以采取公开招标或者其他方式，选聘物业管理企业在住宅区实施物业管理。

第三章物业管理企业

第十九条物业管理企业是依据《中华人民共和国公司法》设立，独立核算、自主经营、自负盈亏，并具有独立法人地位，以物业管理、为居民服务为主的经济实体。

第二十条物业管理企业应具备下列资质条件：

（一）有固定的经营场所；

（二）自管、托管房屋建筑面积在2万平方米以上；

（三）注册资本在30万元以上；

（四）具有一定数量的相关专业职称的管理人员。

第二十一条物业管理企业的权利：

（一）根据有关法律、法规和规章，并依据物业管理委托合同，结合住宅区实际，制定住宅区物业管理具体实施办法；

（二）依据物业管理委托合同和物业管理收费规定收取物业管理费用；

（三）制止违反住宅区物业管理规定的行为；

（四）选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务工作；

（五）按照企业经营范围开展多种经营；

（六）敦请业主委员会协助管理。

第二十二条物业管理企业的义务：

（一）履行物业管理委托合同，依法从事物业管理经营活动；

（二）接受业主委员会、住宅区内的全体业主和使用人及有关部门的监督；

（三）向业主委员会报告工作；

（四）积极开发多种形式、健康向上的社区文化活动，丰富住宅区居民的精神文化生活。

第四章物业管理委托

第二十三条开发建设单位销售房屋前必须选聘好物业管理企业，负责住宅区房屋建成后业主委员会成立之前的物业管理工作，业主委员会成立后应当及时续聘或重新委托物业管理企业。开发建设单位应当及时向业委员会移交物业管理所必需的工程建设技术资料。业主委员会应当将该资料资料复印件委托物业管理企业妥善保管，由物业管理企业使用。

第二十四条住宅区房屋销售时，开发建设单位应当与购房者在房屋销（预）售合同中订立有关售后物业管理条款，并向购房者提供入住管理公约和住户手册。经双方签字、盖章后的入住管理公约和住户手册，是房屋销（预）售合同的组成部分。

第二十五条同一住宅区只能由一家物业管理企业管理。

第二十六条接受委托的物业管理企业应当与开发建设单位或业主委员会签订物业管理委托合同。物业管理委托合同应当包括下列内容：

（一）双方当事人名称及地址；

（二）管理服务项目和内容；

（三）管理服务标准；

（四）管理服务权限；

（五）管理服务费用及其支付方法；

（六）合同期限；

（七）双方当事人认为需要约定的其它事项。物业管理企业应当在物业管理委托合同签订后15日内，将物业管理委托合同报住宅区所在地房产行政主管部门备案。

第二十七条物业管理委托合同期满，或者接受委托的物业管理企业未达到物业管理委托合同规定的管理服务标准或者有其他违约行为的，业主委员会可以决定终止委托合同，但应当提前1个月通知物业管理企业。

第二十八条物业管理委托合同终止时，原物业管理企业应当在接到终止通知之日起1个月内向业主委员会办理有关房屋、工程建设技术资料、帐册及其他物品的移交手续。

第五章房屋共用部位共用设施设备维修基金的筹集与使用

第二十九条本办法所称房屋共用部位，是指承重结构部位（包括楼板、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、户外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内共用存车库等。共用设施设备是指共用的上下水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、落水管、住宅区内的道路、绿地、沟渠、池、井、室外停车场、车库、游泳池、公厕、垃圾筒、垃圾箱等。

第三十条本办法所称房屋共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）是指按规定建立的专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新改造的资金。

第三十一条维修基金的筹集

（一）商品房（包括经济适用房）在销售时，购房者按房价基数2％的比例向售房单位缴纳维修基金。房价基数由物价、房产行政主管部门核定。维修基金作为商品房为成本，列入商品房价格。售房单位代为收取的维修基金属业主所有，不列入商品房销售收入。售房单位应将维修基金统一交房改部门列入维修基金专户。

（二）公有住房出售后，售房单位应按多层住宅售房款的10％、高层住宅售房款的20％提取维修基金。同房改部门统一收取后，列入维修基金专户。

（三）未参加房改的公房、私房及开发建设单位出租或自用的房屋维修基金，按物价、房产行政主管部门核定的标准向产权人收取后，列入维修基金专户。

由开发建设单位出租或自用的房屋，出售时应补足维修基金差额部分。

（四）1999年1月1日以后的拆迁安置房按本条第（一）项规定执行。1998年12月31日以前的拆迁安置房按本条第（三）项规定执行。

（五）已列入商品房价格成本的公建配套用房，其经营收入基本租金部分应列入物业管理维修基金专户。

（六）维修基金不敷使用时，由业主委员会研究决定，房产行政主管部门批准，按住宅建筑面积向业主续筹。

第三十二条维修基金的管理与使用：

（一）维修基金按照统一管理、权属不变、保值增值、包干统筹的原则，分区立帐、分幢核算、明细到户、专户存储、专款专用。

（二）业主委员会成立前维修基金的使用，由售房单位或物业管理企业提出使用报告及维修预算，报房产行政主管部门审核后在维修基金利息部分内划转使用。

业主委员会成立后维修基金的使用，由物业管理企业编制维修基金使用预算，报房产行政主管部门备案，经业主委员会审批后划转。当维修基金利息不足支付维修费用时，经业主大会批准可适当动用维修基金本金。

（三）业主委员会定期公布维修基金收支情况，接受房产、财政、审计等管理部门的监督。

（四）业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

（五）未按规定交纳维修基金或户下维修基金余额不足支付维修费用的，业主按实际发生的维修费用分摊交纳。

（六）维修基金自存入维修基金帐户后，按规定计息，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用。房产行政主管部门在物业管理工作中发生的管理费用，经财政部门审核后，在维修基金的增益中支付。

（七）维修基金闲置时，除可用于购买国债或用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。

（八）因房屋拆迁或其他原因造成房屋灭失的，维修基金的帐面余额退还基金所有人。

（九）未足额缴纳维修基金的，房产行政管理部门不核发房屋权属证书，不予办理房屋交易签证、租赁登记备案等有关手续。

第三十三条非住宅商品房维修基金的筹集与管理参照本章有关规定执行。

第六章住宅区的使用与维护

第三十四条在规划设计住宅区时要充分考虑物业管理的需要。住宅区建成后，必须按照国家建设行政主管部门规定进行工程竣工验收和住宅区综合验收。住宅区所在地房地产行政主管部门应当参加竣工综合验收，并就住宅区物业管理相关内容签署验收意见。

第三十五条住宅区竣工综合验收后，开发建设单位应当在房产行政主管部门的监督下，向住宅区业主委员会或者物业管理企业移交下列工程建设技术资料：

（一）住宅区竣工总平面图；

（二）单体建筑、结构、设备安装竣工图；

（三）住宅区公建配套设施、地下管网工程竣工图；

（四）有关设施、设备安装、使用和维修技术资料；

（五）住宅区物业管理所必需的其他资料。

第三十六条业主和使用人在使用房屋和住宅区公建配套设施时禁止下列行为：

（一）擅自改变房屋结构、外貌（含院墙、护栏、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；

（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；

（三）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、车库（棚）等公用设施及场地；

（四）损坏、拆除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施；

（五）随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；

（六）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等。

（七）践踏、占用绿化用地；损坏、涂划园林建筑小品；

（八）在公共场所、道路两侧乱设摊点；

（九）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；

（十）随意停放车辆；

（十一）聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；

（十二）违反规定饲养家禽、家畜及宠物；

（十三）法律、法规及规章禁止的其他行为。

第三十七条房屋及设施设备维修责任，按照下列规定划分：

（一）房屋室内自用部分，由业主和使用人自行维修；

（二）房屋共用部位、共用设施设备的维修，按本办法第二十九条的规定由住宅区受聘的物业管理企业组织定期养护、维修；

（三）属于人为损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。

第三十八条住宅区内受聘的物业管理企业可以接受有关专业部门委托，对住宅区的水、电、煤气、路灯等管线、设施进行维修养护。

第三十九条住宅区内的业主和使用人，应当增强自主意识，严格遵守住宅区业主公约和物业管理有关规定，积极参与住宅区的物业管理活动，延长住宅区的使用寿命，使住宅区成为文明的居所。

第七章物业管理收费与物业管理用房

第四十条物业管理服务收费应遵循科学合理、成本核算、质价相符，并与社会经济能力相适应的原则。物业管理收费，包括公共服务费、代收代办费和特约服务费。

对物业管理收费，应当区别服务性质，依法实行政府定价、政府指导价和市场调节价。物业管理公共服务费具体收费项目、标准、管理办法，由市物价、房产行政主管部门另行制定。

第四十一条物业管理公共服务费的主要用途：

（一）物业管理企业管理服务人员的工资，按照规定提取的福利费；

（二）绿化管理费；

（三）清洁卫生费；

（四）保安费；

（五）办公费；

（六）物业管理企业固定资产折旧费；

（七）法定税费。扬州市城市规划区内清洁卫生费收取，按政府有关规定执行。各县（市）的收取办法由当地人民政府制定。

第四十二条物业管理公共服务费，应当实行明码标价。收费项目、收费标准、收费办法、开支方向应当定期定点公布，接受业主和使用人的监督。业主和使用人应当按照规定按照期额缴纳物业管理公共服务费。

第四十三条物业管理企业可以接受委托，供水、供电、供气等有关专业部门收取水、电、气费，按照有关规定收取代收代办服务费。业主需求的特约服务费，由业主与物业管理企业协商确定，报物价行政主管部门备案。

第四十四条物业管理企业收费，使用物业管理专用发票。

物价、税务等部门依法对住宅区物业管理企业费用的收取、管理和使用情况进行监督。

第四十五条住宅区开发建设单位应当按照有关规定建设物业管理用房，在住宅区整体移交时，一并移交给住宅区业主委员会，物业管理用房的产权属住宅区全体业主共有，依法发给房屋共有权证，不得转让。

第四十六条原有住宅区开发建设单位未建物业管理用房和公建配套用房的，应按规划要求进行补建。由街道办、居委会或其他单位使用的公建配套用房产权属政府所有，交房产行政主管部门管理，由物业管理企业租赁使用，其经营收入部分用于弥补物业管理经费缺口。

第八章法律责任

第四十七条物业管理企业未按本办法规定到房产行政主管部门申领物业管理资质证书的，由市、县（市）房产行政主管部门责令限期补办资质审查手续。逾期不补办的，由市、（县）市房产行政主管部门给予警告，并处30000元以下的罚款。

第四十八条物业管理企业违反本办法，对住宅区房屋及共用设施设备管理、维修、养护不善或者不履行物业管理委托合同规定义务的，业主和使用人有权投诉，市、县（市）房产行政主管部门可以责令其赔偿损失，并视情节给予警告或者处5000元以下罚款。

第四十九条物业管理企业违反本办法，擅自设立收费项目、提高收费标准或者所提供服务质价不符的，由物价行政主管部门按照国家有关法律、法规规定给予处罚。

第五十条业主和使用人不遵守住宅区业主公约和国家有关物业管理法律、法规，违反本办法第三十六条规定的，物业管理企业有权制止，并要求限期改正；造成损失的，有权要求其赔偿；违反有关规定的，由有关部门依法查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十一条公有住房售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的，财政部门和房产行政主管部门应当责令限期补提维修基金本息；逾期仍不足额提取的，处以自应提取之日起未提取额每日万分之三的罚款。

第五十二条业主和使用人未按照规定或物业管理委托合同约定缴纳物业管理公共服务费的，物业管理企业可以按照约定加收滞纳金，逾期仍不缴纳的，物业管理企业可向人民法院起诉。

第五十三条当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或提起行政诉讼。业主或使用人不服物业管理企业作出的物业管理决定的，可依法向房产行政主管部门投诉或人民法院起诉；不服房产行政主管部门作出裁决的，可向其上一级行政机关申请复议或向人民法院起诉。

第五十四条住宅区开发建设单位违反本办法第四十五、第四十六条规定，不按照规定履行提供住宅区物业管理用房，由市、县（市）房产行政主管部门责令其限期履行。

住宅区范文篇4

一、旧住宅区整治改造的指导思想、原则和目标

（一）指导思想。按照构建社会主义和谐社会的总要求，坚持以人为本，以解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题为出发点和落脚点，着力推进旧住宅小区的整治改造，有效改善人民群众的生活环境，促进城市的全面协调可持续发展。

（二）原则和目标。旧住宅区整治改造要遵循集中整治与分步整治相结合，重点整治与一般整治相结合，前期整治与后期管理相结合，整治改造与社区建设相结合的原则。按照政府主导，街道申报、居民自愿、因地制宜、分步实施、市场运作、综合整治、配套建设的要求。利用三年时间，全面完成旧住宅区整治改造任务。逐步实现城市旧住宅区房屋居住安全、基础设施较为完善，公共管理维护有效优化，环境整洁美化的宜居城市目标。

二、旧住宅区整治改造的内容和步骤

旧住宅区是指建成区范围内老居民小区及早年建设开发未要求实行物业管理、房屋年久失修、配套设施缺损、环境脏乱差的住宅区。

（一）整治改造的内容。

1.环境综合整治。（1）拆除旧住宅区内（周边）违章建（构）筑物；（2）取缔擅自改变房屋用途非法经营场所；（3）清除各种堆积物品和影响环境面貌的各种设施。

2.完善旧住宅区配套设施。主要包括：（1）路面整修、管道疏通、路灯安装维修；（2）补植绿化和增辟绿地；（3）公厕改造、化粪池接管、垃圾收集设施建设；（4）门牌号的规范及邮政信报箱的规范化安装设置。（5）自来水管道及一户一表等改造。

3.管理设施的建设和改造。主要包括：（1）部分通道的封闭、围墙、岗亭、小区大门的建造；（2）管理服务用房、宣传橱窗的建造，无法建造管理用房的区域回购一定面积的管理用房；（3）居民文化体育设施的补建；（4）消防设施的改造。

4.街道立面的改造。主要街道两侧有碍市容观瞻的建（构）筑物的立面改造。主要包括屋面整修改造、外墙及楼道粉刷、阳台窗户防盗设施的统一。

5.建立落实长效管理机制。根据旧住宅区改造实际分别实行封闭式、半封闭式、开放式三类管理模式。各街道办事处要落实长效管理机制，维护好整治改造成果和居住环境，制订公约、管理规章、议事规则、优化社区服务功能。

（二）整治改造的步骤。

旧住宅区整治改造涉及面广、工作难度大，是一项造福于民，惠及百姓的民心实事工程，需要各部门认真履行职责，协调统筹组织，切实把实事办好，好事办实。应遵循先易后难、先地面后立面原则基础上进行，具体分三个步骤。

1.完善市政基础设施（今年7月－今年12月）。

市政基础设施的完善，由市建设局负责实施市政、园林、环卫等配套设施的改造建设，相关部门配合。

市邮政局负责信报箱规范化安装，相关部门配合，其中建设资金的筹集按照市财政60％、市邮政局30％、*日报发行站10％的比例出资。

市水务集团负责一户一表安装，相关部门配合，其中资金的筹集按照市财政30％、水务集团40％、住户30％的比例出资。

2.封闭式、半封闭式、开放式旧区改造（今年9月－明年12月）。

由各街道办事处负责实施，相关部门配合。*、*、*三个街道办事处根据辖区范围，因地制宜划定小区范围、确定管理模式，对管理设施的建设和改造列出计划任务，在今年9月底前报旧住宅区整治改造办公室审核，经领导小组审定后确定实施，今年12月底前完成旧住宅区封闭式和半封闭式改造3万平方米。明年底前全面完成旧住宅区封闭式和半封闭式改造。

3.主要街道的立面改造。（今年1月－明年12月）。

由市建设局负责实施，相关部门配合。在今年6月前列出计划任务，报旧住宅区整治改造办公室审核，经领导小组审定后确定实施。

三、旧住宅区整治改造的工作机制

建立统筹协调与分工负责的工作机制。市政府决定成立旧住宅区整治改造工作领导小组：由分管市长任组长，市政府办公室、市建设局、*街道、*街道、*街道主要领导任副组长，发改、公安、财政、城管执法、工商、邮政、报社、水务集团、中油等部门领导为成员。领导小组办公室设在市建设局，负责具体的组织实施工作。*、*、*街道办事处要成立专门工作班子，各相关部门建立协调联动机制、各司其职相互配合、共同做好稳步推进旧住宅小区整治改造工作。具体职责分工如下：

1.办公室：按领导小组统一部署。会同街道办拟定旧住宅区整治改造工作总体计划方案，协调各职能部门的工作，审核确定建设局、街道办事处等部门申报的整治改造工作内容并加以分解落实，筹措资金并组织实施。

2.建设局：负责旧住宅区整治改造方案的规划审批工作，指导街道社区组建业主委员会。监督指导物管小区接管工作。负责涉及市政、园林、环卫基础设施改造和主要街道两侧建筑物立面改造。

3.街道办事处：做好整治改造区域居民动员、组织和宣传工作。负责辖区内旧住宅区管理用房、岗亭、围墙、宣传橱窗的改造和建设，以及制订改造后旧住宅区长效管理模式总体方案，向办公室申报。抓好组织实施。建立业主委员会，制订相关议事规则、管理公约、制度措施，落实或专业物业管理、或社区服务中心管理，或居民自治管理的长效管理工作。

4.发改局：负责拟定审批街道审报的旧区服务管理收费办法。

5.公安局：负责区域治安管理和对保安人员进行监督、指导和培训，负责指导落实旧区消防设施改造工作。

6.民政局：负责门牌号的规范。

7.财政局：负责财政专项资金的划拨和使用管理，做到专款专用。

8.城管执法局：负责旧住宅区内及周边违章建（构）筑物的拆除及市区的有关城市管理工作。

9.工商局：负责取缔擅自改变房屋用途的非法经营，严格改造区内单位和居民申请营业执照审验把关。

10.邮政局：负责整治改造信报箱的规范化、标准化设置安装。

11.水务集团：负责年久失修或旧区改造所需的户外水管整修安装，消防管道的合理布局改造，有计划实施自来水一户一表的改造。

12.中油*管道公司：负责燃气管网的安装改造工程，并承担必需改造经费。

四、旧住宅区整治改造的工作措施

1.资金使用管理规定。旧住宅区改造资金按报审程序审批后，由财政划拨整治改造办公室按规定使用。改造后的旧住宅区日常维护经费按照“有偿服务、合理收费”的原则由小区业主委员会负责筹措。对困难户、低保户应采取相应政策，经业主委员会公示同意可予以减免。向旧住宅区居民收取的服务费用必须用于该小区的公共服务所需。

2.房屋及其它设施管理规定。在规划封闭通道或整合闲置土地过程中修建的房屋和其它设施，使用管理权归业主委员会，产权归国家（房管会）所有。实行物业管理的旧住宅区，管理用房面积不低于20平方米，所需用房从上述房源中加以调剂利用，确实无法落实的，按就近从简原则，在小区的闲置房源中加以回购落实（此部分房屋购买仅限于封闭式管理小区），房屋产权归国家所有。

住宅区范文篇5

乙方（受托人）：＿＿＿＿物业管理公司

为加强＿＿＿＿住宅区牧业管理，保障区内房屋和公用设施的正常使用权用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（以下简称住宅区条例）及其配套实施细则（以下简称住宅区细则）和市政府有关规定，经双方充分协商，同意签订本招手管理合同，以便共同遵守。合同书面如下：

一、招手管理范围及内容

（一）甲方将位于＿＿＿＿区＿＿＿＿路的＿＿＿＿住宅区范围内的物业托给乙方实行统一管理，综合服务，承包经营，自负盈亏。

（二）管理事项包括：

1．房屋的使用、维修、养护；

2．区内公用设施、设备及场所（地）[消防、电梯、机电设备、路灯、连、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等]的使用、维、养护和管理；

3．清洁卫生（不含垃圾运到中转站后的工作）；

4．公共生活秩序；

5．文娱活动场所；

6．便民服务网点及住宅区内所有营业场所（不含肉菜市场）；

7．车辆行驶及停泊；

8．住宅区档案管理；

9．政策规定由物业管理公司管理的其他事项。

二、委托管理原则

以社会效益、环境效益为主，经济效益为辅，相互促进，体现为业主提供优质服务和责、权、利相统一原则。

三、委托管理期限确定管理目标、经济指示，实行风险抵押经济承包责任。

四、委托管理期限

委托管理期限为＿＿＿＿年，自＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日起至＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日止。

五、双方责任、权利、义务

1、依照住宅区条例和本合同规定将＿＿＿＿住宅区委托乙方实行物业管理；

2、监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法付给乙方；

3、按市政府规定的比例提供商业用房（总建设面积的0。5%）＿＿＿＿平米给乙方，按商品房租金标准租赁租用，并负责办理使用手续；

4、给乙方提供管理用房＿＿＿＿平方米（其中办公用房＿＿＿＿平方米，员工宿舍＿＿＿＿平方米），按微利房租金标准租用；

5、负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回；

6、不得干涉乙方依法本合同规定内容所进行的管理和经营活动；

7、对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方管理不善造成重大经济损失，有权终止合同；

8、负责确定本住宅区管理服务费收费标准；

9、委托乙方对违反住宅区条例和住宅区细则以及业主公约的进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以集水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任进行催交、催改；

10、协助乙方做好宣传教育、文化活动和物业管理工作；

11、政策规定由甲方承担的其他责任。

（二）乙方责任、权利、义务

1．根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法；

2．遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督；

3．根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审义通过后，从公用设施专用基金中禽所需的维修经费；

4．接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月胜败甲方和区住宅管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目；

5．对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；

6．乙方须本着商效、精干的原则在本住宅区设置管理处；

7．建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；

8．负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据；严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价。每三个月向区住宅管理部门缴交一次50%商业用房的租金，作为公用设施专用基金的回收；

9．有权依照甲方委托和业主公约的规定对违反业主公约和住宅区管理法规政策的行为进行处理；

10．在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部牧业管理档及有关资料；

11．开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作；

12．有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位

六、管理目标和经济指标

（一）各项管理指标执行《深圳经济特区住宅区物业管理标准》及市、区宅管理部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后＿＿＿＿年内达到＿＿＿＿标准。

（二）确保年完成各项收费指标＿＿＿＿万元，合理支出＿＿＿＿万元，方可提成所收取管理费的＿＿＿＿%作为经营收入。

七、风险抵押

（一）乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币＿＿＿＿元作为风险抵押金；

（二）乙方在合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内还全部抵押金及银行活期存款利息；

（三）如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔乙方经济损失；

（四）如由于乙方过错致辞使合同不能履行，乙方无权要求反还抵押金，应赔偿甲方经济损失。

八、奖罚措施

（一）在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费用如有节余甲方按节余额＿＿＿＿%奖励乙方。

（二）如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方民币＿＿＿＿元（全国）、＿＿＿＿元（省）、＿＿＿＿元（市）；获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订；如在乙方管理期间，由乙方获间的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。

（三）如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方承包管理目标和济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予裣或承担相应责任；

（四）如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成方限期改正，情节严重的处以人民币＿＿＿＿至＿＿＿＿元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担；

（五）由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失（以市住宅主管部门的鉴定结论为准）。

九、合同更改、补充与终止

（一）经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，以书面合为准；

（二）合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于满前六个月向对方提出书面意见；

（三）合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包理，但根据住宅区条例和住宅区细则规定被取消优先承包理资格的除外。

十、其他事项

（一）本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害（台风、洪水、地震等，造成经济损失的，双方应相互体谅，共同协商，合理分摊。

（二）本合同自签订之日起生效，附件1、2、3、4、＿＿＿＿、＿＿＿＿合同的有效组成部分。

（三）本合同正本一式三份，甲、乙双方和区住宅管理部门各执一份，具同等法律效力。

（四）双方如对合同发生争议，协商不成的，提请市住宅主管部门或区住管理部门调解，或由深圳中级人民法院裁决。

（五）

（六）

甲方（盖章）：乙方（盖章）：

代表（签名）：代表（签名）：

时间：年月日

附：

住宅区业主公约

为加强住宅区各类物业管理，保障本住宅区物业的安全与合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造良好的生活环境，同意签订本公约，并共同遵守。

一、本住宅区情况

1．地点＿＿＿＿区＿＿＿＿路；

2．总占地面积：＿＿＿＿平方米；

3．总建筑面积：＿＿＿＿平方米，其中：住宅＿＿＿＿平方米，非住宅＿＿＿＿平方米（商业用房＿＿＿＿平方米，（商业用房＿＿＿＿平方米，其他＿＿＿＿平方米）；

4．楼宇＿＿＿＿栋＿＿＿＿套；其中：高层楼宇＿＿＿＿栋＿＿＿＿套，多层楼宇＿＿＿＿栋＿＿＿＿套；

5．业主数量：＿＿＿＿个；

6．管委会财产：

（1）公用设施专用基金；＿＿＿＿元；

（2）物业管理用房＿＿＿＿平方米，其中：管委会＿＿＿＿平方米，物业管理公司＿＿＿＿平方米；

（3）商业用房＿＿＿＿平方米；

（4）其他；

7．公用设施及公共场所（地）状况：

（1）道路：车行道＿＿＿＿平方米；人行道＿＿＿＿平方米；

（2）园林绿化地面积：＿＿＿＿平方米；

（3）教育设施：中学＿＿＿＿所，建筑面积＿＿＿＿平方米；小学＿＿＿＿所，建筑面积＿＿＿＿平方米；幼儿园＿＿＿＿所，建筑面积＿＿＿＿平方米；

（4）文体设施：文娱活动中心＿＿＿＿个，建筑面积＿＿＿＿平方米；网球场＿＿＿＿个，占地面积＿＿＿＿平方米；门球场＿＿＿＿个，占地面积＿＿＿＿平方米；游泳池＿＿＿＿个，建筑面积＿＿＿＿平方米；儿童游乐场所＿＿＿＿个，占地面积＿＿＿＿平方米；

其他：

a、

b、

c、

（5）路灯＿＿＿＿盏；庭园灯＿＿＿＿盏；其他为灯：a、b、

（6）污水检查井＿＿＿＿个，排污管＿＿＿＿米；雨水检查井＿＿＿＿个雨水管＿＿＿＿米；化粪池＿＿＿＿座；明沟＿＿＿＿米；暗沟＿＿＿＿米；

（7）消防水泵头接口＿＿＿＿个；

（8）停车场＿＿＿＿个，总占地面积＿＿＿＿平方米，车位＿＿＿＿个；

（9）综合楼＿＿＿＿座，建设面积＿＿＿＿平方米，其中：a、b、

（10）肉菜市场＿＿＿＿个，建筑面积＿＿＿＿平方米；

（11）邮电局（所）＿＿＿＿个，建筑面积＿＿＿＿平方米；

（12）影剧院＿＿＿＿座，建筑面积＿＿＿＿平方米；

（13）医院＿＿＿＿座，建筑面积＿＿＿＿平方米；

（14）其他：

以上所有公用设施和公共场所（地0有＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿项已工音乐会使用，有＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿项尚未竣工或交会使作，预计＿＿＿＿年＿＿＿＿月可交会使用。

8．其他事项：

（1）

（2）

（3）

二、业主大会召集和决定住宅区重大事项的方式

1．业主大会的召集：

（1）第一次业主大会在住宅交付使用且入住率达到50%以上时，由区住宅理部门会同开发建设单位或其委托的物业管理公司按法定程序和形式召集，先举产生管委会。

A．由区住宅管理部门牵头与开发建设单位或其委托的物业管理公司组成业主大会筹委会（以下简称筹委会），筹委会可邀请市住宅主管部门及其他有关部门、单位的人员参加；

B．筹委会根据有关法规规定，在充分征求业主的意见后提出管委会员候选人名单，并作发大会议程、资料准备等工作；

C．筹委会在业主大会召开十四天前的士大会召开日期、地点、内容、方式程序及筹委会候选人名单街头住宅区内公告''''

D．筹委会主任按规定的程序主持业主大会，选出第一届筹委会，完成大会各项议程；

E．第一届筹委会产生后，经市政府社团登记部门核准登记成立，依法行使各项权利；

F．住宅所有有投票权的已入住业主，均应按筹委会公告要求，按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任；

G．各业主明白如不出席业主大会并参加投票表闪，将由自己承担由此而产生的一切后果。

（2）管委会成立后，负责召集此后的业主大会，并每个至少召开一次。

经持有10%以上抽标权的业主提议，管委会应于接到该项提议后十四天内就所指明的目的如开业主大会。

管委会应于如开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告。业主大会由管委会主任主持，如管委会主任缺席，则由管委会副主任主持。

2．业主大会必须有已入住业主中持有50%以上投票权的业主出席才能举行如经已入住业主中持有50%以上投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会。

3．业主大会的出席人数达到法定人数时，在会上是出的一切事项，由出席会议的业主表决，以过半数通过。表决可采用书面投票或其他形式。如遇票数相等，则会议的主持人除可投一票普通票外，还可投一票决定票。

4．大会投票实行住宅房屋一户一票；一百平方米以上的非住宅房屋第一百平方米的建设面积为一票，一百平方米以下有房地产权证书的非住宅房屋每证一票。

5．在业主大会上，业主应亲自或笋代表投票。委托代表投票，必须于会议召开前一天或管委会主任批准的时间内，向管委会出具授权委托书，否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字。如业主为法人，则须盖该法人公章。

6．业主可以一栋或数栋楼房为单位，推选楼长，作为推选人的共同代表，参加业主大会，并行使业主的其他物业管理权利。三、业主的权利、义务

（一）业主的权利

1．依法享有对自己所拥有物业的各项权利；

2．依法合理使用房屋体公用设施（楼梯、通道、电梯、上下水管道、加压水泵、公用天线、阳台、消防设备等）和住宅区公用设施和公共场所（地）（道路、文化娱乐场所、体育设施、停车场、单车房等）的权利；

3．有权按有关规定在允许的范围内进行室内装修、维修和改造；

4．有权自己或聘请他人对房屋自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法维修养护；

5．有机根据房屋的墙面、楼梯间、通道、屋面、下下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施的善，建议物业管理公司及时组织维修养护，其费用从住宅维修基金中支出；

6．有权根据住宅的道路、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育设施、停车场、连廊、自行车房（棚）等到住宅区公用设施及公共场所（地）的状况，建议物业管理公司及时进行维修养护，其费用从管理服务费中支出；

7．有机要求物业管理公司对住宅区内种违章建筑、违章装修以及违反物烽管理规定的其他行为予以制止、纠正；

8．有权参加业主大会，并对住宅区的各项管理决策拥有表决权；

9．有权对本住宅区物业管理的有关事项管委会、和业管理公司提出质询，并在三日内得到答复；

10．有权要求管委会和物业管理公司按照市政府规定的期限定期公布住宅物业管理收支帐目；

11．有权对住宅区的牧业管理提出建议、意见或批评，右要求管委会对物管理公司的违反事同或有在规定的行为进行干预、处罚；

12．有权对同其他业主就某一议题要求管委会如集业主大会；

13．有权就本住宅区的物业管理向市住宅主管部门和区住宅管理部门投拆提出意见与建议；

14．有权要求毗连部位的其他维修责任人承担维修责任，对方不维修的，要求物业管理公司代为维修养护，并按规定分摊维修费用。

（二）业主的义务

1．在使用、经营、转让其名下物业时，应遵守有关法律、法规和政策规定；

2．在使用住宅区物业时，应当遵守下列规定：

（1）未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；

（2）不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；

（3）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料外；

（4）不得利用房屋从事危害公共利益的活动；

（5）不得侵害他人的正当权益。

3．业主如需将其住宅装修，必须遵守《深圳市住宅装修管理规定》，并填写装修申请表，报物业管理公司审查批准后方可施工，接受物业管理公司管理、监督；

4．房屋室内部分以及供电、供水、供气等分户表后部分（往用户方向）和表前至第一个阀门部分用户负责维修养护；

5．凡房屋及附属设施有影响市容或可能危害毗连房屋安全及公共安全的，按规定应由业主单独或联合修缮的，业主应及时进行修缮。拒不进行修缮的，由管委会授权物业管理公司修缮，其费用由业主承担；

6．业主应自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好，不得在任何公共场所违章搭建任何建筑物或堆放、、悬挂、弃置物品、垃圾，不得损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、交通、排水、排污、消防等公用设备；

7．在住宅区内不得有下列行为：

（1）践踏、占用绿化地；

（2）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；

（3）乱抛垃圾、杂物；

（4）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；

（5）损坏、涂划园林艺术雕塑；

（6）聚众喧闹；

（7）随意停放车辆和鸣喇叭；

（8）发出超过规定标准的噪音；

（9）排放有毒、有害物质；

（10）经营锻造、锯木、建筑油漆、危险品、殡仪业以及利用住宅开舞厅招待所等危害公共利益或影响业主正常生活秩序的行业；

（11）防碍他人合法使用公用设施及公共场所（地）；

（12）法律、法规及市政府规定禁止的其它行为。

8．对本住宅区物业管理公司人员在出示工作证（牌）或有关证明后，在合理时间内（上午11：45-12：45，下午6：00-7：00）进入本住宅区任何楼宇内部及共公共部位进行检查、维修、养护或检查业主公约的有关条款是否得到遵守和实施的巡视行为，业主应提供方便，不得拒绝或阻挠；

9．按规定缴纳应支付的管理服务费和住宅维修基金等；

10．业主应同时遵守下列城市管理法规、规定，并承诺接受管委会或物业理公司居此而进行的管理及处罚：

（1）深圳经济特区住宅区牧业管理条例及其实施细则；

（2）深圳市公共卫生条例；

（3）深圳市园林绿化管理条例；

（4）深圳市环境噪声管理暂行规定；

（5）深圳经济特区房屋租赁管理条例；

（6）深圳市消防管理暂行规定；

（7）深圳市人民政府关于禁止在市区饲养家禽家畜的通告；

（8）深圳市人民政府关于禁止在特区内销售燃放烟花爆竹的通告；

（9）深圳市住宅装修管理规定；

（10）其他有关住宅区的业管理的法律、法规及政策规定。

11．业主应承诺自己与其他非主使用人建立合法使用、修缮、改造有关物的法律关系时，告知对方并要求对方遵守住宅牧业管理规定和本业主公约中的有关规定条款。

四、业主应付的费用

1．业主应按月到和业管理公司缴纳管理服务费。管理服务费的标准是：开发建设单位自行或委托物业管理公司管理期间，执行市物价主管部门和市住宅主管部门批准的收费标准；管委会成立后，由其根据本住宅区的实际情况制订，并交业主大会通过后实施。管理服务费的用途：住宅区的通道、路灯、沟、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房（栅）等公共设施和公共场所（地）的管理、维修、养护。

2．业主应按月到物业管理公司缴纳住宅维修基金。住宅维修基金的标准是：0。5元/平方米。由物业管理公司以房屋本体为单位设立专帐代管、公用水箱、压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施的维修、养护。

3．业主如进行室内装修，则应在办理申请手续时按有关规定缴纳装修押金，装修完工后由物业管理公司进行检查，如无违章情况则予以返还，否则不予以返还。

4．业主如请物业管理公司对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，则应支付有关费用。

5．业主使用本住宅区有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、公共场所（地）时，应按规定缴纳费用。

五、违约责任

1．违反业主义务中第2、6、7款规定的，物业管理公司有权制止，并要求限期改正；逾期不改正的，可进行强制恢复，包括采用停水，停电，停气等催改措施；造成损失的，有权要求赔偿。

2．业主进行室内装修，如违反《深圳市住宅装修管理规定》，按其中有关规定处理。

3．业主如延期缴纳应交的管理服务费，住宅维修基金以及有关赔偿款，罚款等费用的，处以每日以千分之三的滞纳金；无正当理由超过三个月不交的，物业管理公司采取停水，停电，停气等催缴措施。

4．业主无理拒绝，阻挠物业管理公司对房屋本体公用设施和区内公共场所，公用设施的检查、维修、养护以及其他正常管理活动，由此造成损失的，应赔偿损失。

六、其它事项

1．本业主公约由前期物业管理单位如实填写第一条"本住宅区情况"后印制，并在本住宅区入住率达到30%后组织已入住业主签订。

2．本业主公约已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效。已生效的业主公约对本住宅区所有业主和非业主使用人具有约束力。

3．业主大会可以依支根据本住宅区的实际情况对本业主公约进行修改补充，并报市住宅主管部门和区住宅管理部门备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效，无须经业主重新签订。

修改补充条款不得与法律、法规和有关政策规定相抵触，否则区住宅管理部门有权予以纠正或撤消。

4．本业主公约一式二份，业主和物业管理公司各执一份。

业主（签章）：物业管理公司（盖章）：

签约时间：代表：

联系地址：

联系电话：

名下物业：住宅：＿＿＿＿栋＿＿＿＿房

商业用户＿＿＿＿栋＿＿＿＿房（店、铺）

其它：

附：

住宅区业主管理委员会章程

第一条＿＿＿＿住宅区业主管委会（以下简称本管委会）是根据《深圳经济物区住宅区物业管理条例》（以下简称住宅区条例）和深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则》（以下简称住宅区细则）的有关规定成立的代表本住宅区全体业主合法权益的社会团体，经市政府社团登记部门贪污核准登记后，取得社会团体法人资格。本管委会的一发合法权益受国家法律保护。

第二条本管委会接受审计署登记管理部门、市住宅主管部门和区住宅管理门的领导，执行国家，省，市有关物业管理的法律政策规定。

第三条本管委会代表本住宅区全体业主的合法权益，以科学、发主、合法管理手段，保障住宅区物业的合理使和，维护信宅区的公共秩序，创造整洁、优美、安全舒适、文明的居住环境。

第二章管委会的产生及职权

第四条本管委会由本住宅区业主大会选举起产生，向业主大会负责并报告作，接受业主大会和市、区住宅管理部门的监督。

第一届管委会的产生：由区住宅管理部门会同开发建设单位或期委托物业管理公司组成筹委会，提出管委会候选人名单，提交第一次业主大会选举通过。

第五条本管委会设委员＿＿名，其中主任一名，副主任＿＿名，执行秘书＿名。执行秘书负责处理管委会日常事务。

管委会主任、副主任由管委会在其委员中先举产生。

管委会执行秘书由管委会聘任，如聘任非本住宅区业主提任执行秘书的，须由本人在本住宅区的直系亲属业主为其经济担保人。

管委会主任，执行秘书为专职或兼职。

第六条本管委会委使下列职权：

1．按照有关规定召集和主持业主大会；

2．审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；

3．采用公开招标或其他方式，聘请物业管理公司对住宅区进行牧业管理并与其签订委托管理合同；

4．审查物业管理公司上年对本住宅区的管理计划完成情况及其费用决算报告；

5．审议物业管理公司制订的对本住宅区的年度管理计划，住宅区配套工程和重大的维修工程项目；

6．审查并决定住宅区物业管理服务费的收费标准；

7．监督物业管理公司对本住宅区的牧业管理工作；

8．执行业主大会通过的各项决议。

前款的第3、5、6项规定的事项，必须经业主大会批准。

第七条本住宅区的公用设施专用基金、住宅维修基金和管理服务费的收支目，管委会应每三个月到少公布一次，接受业主的监督。

第八条下列人员经管委会决定产经业主大会批准后要获得适当津贴；

1．管委会主任；

2．管委会执行秘书；

3．业主选举的楼长；

4．管委会同意的其他人士。

第三章管委会会议

第九条管委会会议每两个月至少如开一次。有三分之一以上的委员提议或任、副主任二人以上认为有必要并书面呈述议题时，可召开管委会特别会议。

第十条管委会会议的如开提前七天将会议通知及有关材料送达每们委员。员因事不能参加会议的，可以书面委托代表参加。

第十一条管委会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副主任主持

第十二条管委会召开会议时，可以邀请政府有关部门，居民委员会，物业理公司等单位的人员和承租人代表、其他非业主使用人代表参加会议，但上述人员没有表决权。

第十三条管委会会议决定问题，采取少数服从多数的原则。会议进行表决，每一委中央电视台有一票表决权。委员可委托代表人行使表决权，但必须出具授权委托书，若表决中出现赞成票与反对票相同时，由主任或会议主持人投决定性一票。

第十四条管委会执行秘书必须作好每次开会的会议记录，并由会议主持人署后存档。

第四章管委会委员

第十五条本管委会委员由本住宅区业主大会在业主中选举产生，委员人数单数。管委会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员以及承租人代表或本住宅区的非业主居民担任管委会委员（以下简称聘请委员），其名额不得超过最终委员总数的三分之一。聘请委员担任管委会主任，应由为本住宅区业主的直系亲属作其经济担保人并经业主大会批准。

第十六条本管委会委员则热心公益事业。责任心强、有一定的组织能力和要的工作时间的成年人来担任。

第十七条本管委会委员每届任期三年，可以连选连任。

第十八条本管委会委员的撤换，减增由管委会会议通过后，提交业主大会票决定。

第十九条有下列情形的人士不得担任管委会委员，已经担任的须停任委员由下次业主大会追认：

1．已宣告破产；

2．因身体或精神上的疾病已丧失履行职责的能力；

3．未经管委会同意无故在管委会会议中连续缺席三次以上；

4．以业主身份当选为委员，但已不再是业主；

5．以书面形式向管委会提出辞呈；

6．有违法犯罪行为的；

7．业主大会已将其罢免的。

第二十条任何委员停任或退任而不寻求连任时，必须在停任或退任后半个内将由其管理、保存的本管委会的文件、资料、帐簿以及属于本管委会的任何财产（动产、不动产）移交给本管委会。

第二十一条本管委会委员的权利：

1．选举权，被选举权和监督权；

2．对本管委会的建议和批评权；

3．参与本管委会有关事项的决策；

4．参加本管委会组织的有关活动，

第二十二条本管委会委员的义务：

1．遵守本管委会章程；

2．执行本管委会的决议，努力完成本管委会的工作；

3．积极参加本管委会组织的仁义和活动；

4．向本管委会的工作提供有关资料和建议。

第五章管委会日常经费收支与只公用房

第二十三条本管委会的经费来源是本住宅区的管理服务费。

第二十四条本管委会的经费开支包括：业主大会和管委会会议；购置设备编印资料。购买书刊资料；国内外交往；有关人员的津贴；日常办公及其他项目的费用等。经费收支帐目（不包括现金）由执行秘书管理，每月台票向管委会会议汇报，每年度向业主大会汇报。

第二十五条本管委会的办公用房从公用设施专用基金购买的物业管理用房划出。

第六章附则

第二十六条业主大会通过有关本章程的决议和细则都是本章程的组成部分

第二十七条管委会的终止与解散：本管委会依照业主大会的决定或市社团记部门、市住宅主管部门的决定终止或解散。

第二十八条本章程的解释权属管委会。

第二十九条本章程与有关法规不符时，按有关法规执行。

第三十条本章程经业主大会通过后生效。

附：

住户手册

一、前言

二、简介

三、物业管理

四、管理费用

五、设备及服务

六、装修管理

七、入住前期的特别服务

八、业主及用户的其它责任

九、保安/安全

十、关于防盗门、窗安装的有关办法

十一、防火

十二、清洁

十三、卫生管理细则

十四、保险

十五、常用电话号码

十六、结语

一、前言

为了便于业主/用户进一步了解小区管理公约的内容及运作情况，管理公司编写此住户手册，以供参考之用。小区住户手册根据管理公约而制定，其目的在于保证小区所有精度及用户能有效地使用其购置之物业，而并非对业主及用户加以约束。管理公司将竭诚为各业主用户提供尽善尽美的管理服务。

二、小区简介

小区占地公顷，总建筑面积平方米，绿化面积平方米，绿化率为。业管理公司以现代的意识、全方面的构思服务于业主，使业主在物业管理公司的服务下，充分享受舒适、宁静、祥和的生活，创造出一个温馨、各谐、全新的花园式住宅。

1．按照建设国际化大都市的要求注意提高小区的整体居住环境质量。

2．注意加强物业管理，保持住宅小区建设整体环境和使用功能长久良好。

3．实行超前管理，参照新加坡、香港的屋村式管理，使物业管理奠定良好的基础，以优质高效的服务，得到广大业主的认可。

4．物业管理有限公司小区管理处主要负责如下工作：

（1）管理：具有严格和管理制度，做到违者必罚，奖罚分明。

（2）保安：小区有专门保安力量，实行24小时昼夜值班。

（3）清洁：保洁员定时清扫和清运垃圾，保持小区内地段卫生，做到地面无烟头，无纸屑，地痰迹，无污印，垃圾清运采用塑料袋，以防垃圾清运时再污染。

（4）绿化：负责小区绿化，四季维护树木，花草，修剪花木，维护绿化景观。

（5）车辆交通管理：对机动车辆进入小区加以限制，保持小区宁静的气氛。

（6）有偿服务：代请保姆，代为购物，你订机票，接送孩子，照顾老幼，病残，打扫客户卫生，成立老年活动中心等生活服务系列。

（7）有偿中介服务：代业主出租、出售小区住房。

（8）设立便民的小型超市、便民商店等。

三、物业管理

1．管理公司

根据管理公约的条文，XX物业管理有限公司已被委聘为小区之物业管理公司。

2．管理公司之代表权

管理公司有绝对的权力代表各业主及用户就有关管理本小区之一般事务与政府公共事业机构和团体进行磋商及处理有关问题。

3．公共地方及设施管理

管理公司根据管理公约条文所赋予的权力，将管理及负责所有公共地方、小区结构、电梯、泵房、绿化及其他公共设施及设备之保养、维修及管理。

4．管理职员

为提供完善之管理服务，管理公司雇有专业管理人员及专业维修承造商负责小区一切日常管理及维修事务。请各业主及用户切勿要求任何管理公司职员作么人性质服务，所有管理员工一律不准向业主，租户。住客或任何承造熵收取管理赏赐或其他利益。

5．建议及投诉任何人士若对小区环境及管理欲作出建议或投诉，请以书面形式通知管理公司。

6．小区管理处办公时间

小区管理处办公时间为上午9：00-12：00，下午13：30-17：30，在上述时以外，小区监控中心仍有值班职员为客户服务。

管理公司电话（办公时间）：XXX

管理处电话（二十四小时服务）：XXX

四、管理费用

1．管理费

管理费乃根据每年度之管理开支预算而制定，计有管理员工薪酬，税收，公共地方水电费、公共地方之清洁费用，公共设施维修费，法律及其他专业咨询费用、小区保险、第三者保险及管理公司酬金等。管理费金额将根据日后实际支出需要而调整，调整前各业主将获预先通知。

2．管理保证金及管理基金

各业主应于验收其单位合格后，立即向管理公司支付数额相当于三个月的管理费用作为履约保证金。同时亦需支付数额相当于三个月的管理费作为管理基金，以支付日常性之管理维修开支。当管理基金不足时，管理公司可发也通知，要求各业主增缴管理基金。各业主不得动用保证金或管理基金，作为抵扣管理公约内所指定各项应付费用。

3．缴付管理费

楼宇管理费于每月10日前缴付，管理公司为各用户专责管理本小区，任何租户延期缴交管理费，管理公司有机根据公约赋予的权力征收利息、催缴手续费用，甚至停止供应水，电及采取适当的法律行动追讨。

付款时间：

星期一至星期五08：30-20：30

星期六、星期日及假期09：00-17：30

付款办法：以支票或现金形式直接交往小区管理处。

4、管理费盈亏

小区之管理公约内订明，如管理费不足以应付各项开支时，各业主须按比例交付不足之数目，如有盈余，则将会拨入下年度帐目。各业主与用户床相互协调使用期间的费用分摊比例，管理公司最终将以物业业主为法定负责人，而不涉入业主与用户之间之关系。

管理帐项

5、管理帐项以实报实销方式处理，收入及支出帐项将按时向各业主/租户通知。各业主在缴足所有应付管理费用的，有权向管理公司索取有关帐单副本作为参考。

6、业权转让

如有更改或转让业权，原业主必须以书面形式通知管理公司，否则仍须负责该单位之管理费用。业权转让时，管理费保证金及管理基金，应按管理公司所指定应办之妥善手续，转让予新业主名下。卖方业主自行安排向买方收回上述做主金及基金。

五、设备及服务

1．电力

各单位都已安装独立电箱、电表及充足的电灯及插座若发现陈旧必须更换，任何电器工程必须由合格（指定）的电器技工进行。

2．供水

小区24小时供应冷、热水。接驳洗衣机修理水嘴的工作必须由合格技工进行。自来水是利用水压输送到各单位的，因此即使是轻微的漏水亦足以引起水浸，外出时必须将水嘴关妥。若因漏水而令小区的公众地方，设施或其他单位业主蒙受损失，该单位的业主必须负责维修及赔偿。

3．煤气

小区24小时保障煤气源供应。接驳供气设备的工作必须由合格（指定）的技工进行。系统若发生泄漏现象，须及时与管理处取得联系以免造成更大损失。

4．电话

小区已铺设电话电缆直达各物业单位，用户可向管理中心吕请接驳及安装电话。

5．电梯服务

小区各楼宇备有先进的电梯，为客户提供24小时服务。

6．公共天线

各单位均高有电视天线插位。若需啬额外的天线插位时，可通过管理处安排保养承办商安装，而费用应由有关业主负担。根据小区公约条文，所有单位均不得安装任何室外天线。

7．消防系统

小区的消防设备含每层设置的消防栓，由管理员24小是值班，监察消防系统的运作。

六、装修管理

1．政府法规、公约条文

用户在室内进行任何工程，必须事前确定该项工程是否抵触有关政府部门之法例及管理公约条文，若所进行工程发生违反法规条文情况，用户须将改变部分恢复原面貌，直至有关方面满意方面的资料，业主可先向管理公司问询。

2．用户在单位内施行各类装修工程必须确保不影响楼宇结构和原有系统，并须书面通知管理处，提交有关装设计图及向有关政府部门申请，待申请批准及缴纳装修按金及第三者保险后，方可开工。

3．装修保证

（1）装修按金--此按金由管理公司按单位面积制定，并由管理公司保存，作为保障装修期内，承办商或其工作人员对小区物业或其他单位造成破坏、损耗、涂污时作适当处理。工程完成后，经管理公司检查完毕，才会按实际情况作全部或部分发还。

（2）第三者保险--为减少在装修时发生意外所导致损失，承办商应购置工程期间第三者保险，金额方面由管理处视其单位及工程大小评定。

4．装修规则

（1）提供足够之保护防御设施予楼宇内之结构、装置、装饰等，避免装修期内有任何损毁。对于桉宇内设备有任何损毁或因缺甜言蜜语防御设施而导致破坏，包括裂痕、污渍等，有关业主需赔偿一切修缮费用。

（2）装修期间不得占用小工内公共地方，为保障其他业主及其他用户的利益，基有任何人士及物业本身各部分受到直接或间接损害，将由有关用户负责及赔偿。

（3）尽量提供足够防御措施减抵装修期内收到之尘埃、噪音和气味等，令小区内其他业主，用户不要受到干扰和感觉不便。

（4）施工现场必须备有紧急医疗药品，必须有足够防火设备，如恶意火简等，以备发生事故时紧急应用。

（5）不得在通道走廊、其他公共地方或跨入其他业主单位进行装修工程。

（6）所有通道走廊或其他公共地方不得放置或储存任何建筑装修物品、工具或废料等。

（7）不可在小区内之消防喉取水作调制混凝土、清洗地方或其他用途。

（8）装修工人必须空着适当的衣服及不得赤足出入工作范围，以防发生意外及有碍观瞻。

（9）所有装修工人在小区范围内必须挂上管理公司发出的工作证，工作证每天四上向管理处登记领取，每天下班时必须交回管理处，如有任何损坏或遗失应立好赔偿，否则严禁进入小区范围内或在物业范围内进行工作。

（10）所有机器、工具、设备、包裹或建筑装修材料等，若要搬离小区范，必须先填妥管理公司特定出门许可证再经检验始可放行。

（11）装修承造高须对其本身用具、设备及建筑材料等承担保管责任，管公司概不负责任何损失或遗失。

（12）切勿交混凝土、吵石、瓦砾或其他杂物倒入坐厕或排水渠内。

5、物业外墙

所有用户皆不得适拆、更改或干扰物业外墙及公共地方设备，或改讨任何排水喉管。此外，更不得加高任何招牌、帐篷、窗花、秩笼、花架、天线或将其他物品装置物业外墙上。发吸任何上述违章行为，业主/用户将需承担所修正工程及管公司额外工作负担费用。

6、装修承造商

各用户所聘的指定装修承造商在进行工程时有任何疏忽而造成公共地方、设施损毁或对其他住户物业构成破环，有关用户必须负责所有赔偿损失，因此在选聘装修承造商时必须小心谨慎。

七、人往前期的特别服务

尊敬的业主：

欢迎您入住XX物业管理有限公司小区管理处负责及管理的小区，并对您给予公司的理解和支持表示感谢，在这里您将充份享受到XX物业管理有限公司丫区管理处为您提供的完善、高效的服务。

为了便于您尽快、顺利地进驻小区，管理处开办了装饰、搬家业务，如您需要，请尽快与我公司联系。

联系电话：（装饰）：XXX

联系电话：（搬家）：XXX

八、业主及用户的其他责任

1、物业用途限制

各用户不得将其单位用作非法工吵道德或与土地批文、政府用途、管理公约秫等许可告示相抵触的用途。

2、饲养宠物

住户所饲养的宠物，必须在管理处指定地方排汇及做废物处理事宜。

3、噪音气味

为优质环境宁静用户切勿在其室内发出噪音或气味，滋扰其他用户。

住宅区范文篇6

为提高城镇邮政信报箱覆盖面，方便群众生活，促进和谐建设，根据住房和城乡建设部年月3日的《住宅信报箱工程技术规范》，结合我市实际，现就加强我市城镇居民楼房、住宅区邮政信报箱建设工作有关事项通知如下：

一、切实提高对邮政信报箱建设工作重要性的认识

邮政信报箱承载着党报党刊投递和居民个人信件、报刊等投递功能，是有效保障公民通信权利、保障邮政普遍服务的基础设施。信报箱覆盖水平已成为衡量城市文明发达程度的重要标志之一。

近年来，随着经济社会迅速发展，城镇化建设不断加快，居民生活水平不断提高，人民群众的用邮需求日益增加。但邮政信报箱建设远远落后于全市经济社会发展水平，已经影响到我市精神文明建设和公民通信权利的保障。对此，规划、建设、住房保障、邮政等部门要站在维护广大人民群众根本利益、构建社会主义和谐社会的高度，进一步提高对加强城镇居民楼房、住宅区邮政信报箱建设重要性的认识，采取有力措施，加大建设力度，确保广大人民群众方便、快捷用邮。

二、全面加强城镇居民楼房、住宅区邮政信报箱建设

各地各有关部门要严格按照《住宅信报箱工程技术规范》的要求，将邮政信报箱建设作为配套设施列入城镇居民楼房、住宅区建设方案，与新建住宅楼房同步规划、同步设计、同步建设、同步验收。规划、建设、住房保障、邮政等部门要加强前置审查、过程监督和后续管理，确保邮政信报箱建设落到实处。

2012年以前已经通过审批，但尚未通过竣工验收或交付使用的住宅楼房，凡没有信报箱等邮政设施的，由邮政部门会同建设部门督促建设单位按程序申报信报箱的建设。

2012年前已通过竣工验收备案的城镇居民楼房、住宅区，没有信报箱设施的，应按照《省人民政府关于加快全省邮政通信事业发展的意见》（政发[]9号）要求，由物业服务企业、产权单位负责补建，建成后由产权人明确其委托的物业服务企业负责邮政信报箱的日常管理和维护。

通过以上措施，努力实现2012年以后新建成的城镇居民楼房、住宅区信报箱覆盖率达到100%，2012年底城镇居民楼房、住宅区信报箱整体覆盖率达到30%以上，2012年底达到60%以上，2013年底达到90%以上的目标。

住宅区范文篇7

而园林植物是美化和改善人类生存环境不可缺少的重要资源。园林植物是指一切具有观赏价值的植物，包括乔木、灌木和花卉，甚至草坪地被。植物观赏包括：观赏植物的叶片、枝干、花朵、果实和毛刺等；观赏植物的姿态、色泽、形状、气味等；观赏植物的配置及季相景观等，也包括观赏人们赋予植物的各种人文内涵等，这些都能给人带来某种心理和生理的愉悦与享受。

随着社会的进步和人们生活水平的日益提高，人们对环境特别是城市居住环境的绿化、美化、净化、香化的要求也越来越苛刻。建筑物的建筑面积、层次朝向、结构及建筑物的外观风格和居住环境尤为受到业主的重视，计划经济时代人们并不注重的景观环境现已成为大多数住户选房时必须考虑的因素之一。对景观环境的重视度在高收入阶层选房时尤为突出，特别是别墅、排屋及毗邻广场公园等高档住宅区的景观要求，已由原来单纯的绿化上升为美化，更深层次地发展到艺术的景观环境及人文景观的挖掘，而对于大环境的重视也使居住环境向“返璞归真”的生态环境发展。在景观环境的发展中，始终离不开人类对自然艺术美的追求，特别是离不开自然景观造景要素中植物造景的追求。

在别墅、排屋、高档公寓的居住环境中，植物造景除了设计主题与建筑风格必须统一外，还必须与其所处位置、地理环境相协调，因地制宜与周围环境和原生植物环境相互和谐是主要的，因此植物造景的植物配置也有一定的差别。同时，建筑也是户内不同格局与外在形式的统一体。户内不同格局是指户型空间、隔墙、过道、走（电）梯间等未来理想人居的客观空间。户内不同格局的制定主要是设计师通过户型内面积的分配，生活、休闲空间的规划，在充分考虑居住空间的使用功能上，强调居住的舒适性来实现的，因而具有很大的客观制约性。外在形式是指门、窗、阳台、檐口、屋顶和外立面线条、色彩等意蕴性的外在表现形式，是设计师在户内不同格局定势的基础上，运用一系列的物质手段，通过点、线、面，黑、白、灰及色彩等物质因素的存在，转化为感性外观的“人化的景观”，因而具有很大的主观创造性。

高品质社区必须包含一些良好的居住元素，比如户型、建筑设计、社区配套、环境、通风、采光、密度、居住氛围等等，由于项目规模大，加上有可利用的江景、山景景观资源，开发商可以有较大的空间来雕琢产品。为了提高居住和生活质量，对户型、装修、配套、环境等极为挑剔。

如果说植物是高级住宅区最为自然天成的组成部分，那么建筑则是人工气息最浓的部分。因此，植物造景对于协调建筑与自然环境之间的作用极其重要。植物柔软弯曲的线条可以打破建筑的平直和呆板，以不同手法配置花草树木与形象丰富的园林建筑相配合，可以产生出千姿百态的园林景观。

一、主题性原则

主题性原则在植物造景中起到纲领性的作用，是一个重要的基本性原则，是植物造景的思想体现，是其神之所在，这一处植物景观要表现什么样的主题，有时要比怎么样来表现主题显得更重要。拿园林本身来说，植物造景的变化使高级住宅区的内容、形式、风格、功能与布局等方面都有所不同。高级住宅区具有美化、教育、保健、防护、改善环境、游憩等功能。同时，由于高级住宅区是为广大业主服务的，它的主要功能最重要的是为了改善和美化居住环境，所以，提倡植物造景，突出自然的植物群体景观，强调植物的配置，如表现植物层次、轮廓、色彩、疏密和季相等，要求尽量利用原有地形，因地制宜。

现代高级住宅区一般比较开敞，不设高墙，在造园手法受到新艺术运动的影响，追求自由流畅，简洁明快、立意新颖、实际高效、新奇惊险、个人参与等。在植物景观上，追求大色块、大效果，疏朗明快。在建筑用地上，追求大尺度，即总用地面积大、地下车位大、商铺及各种形式的住宅空间大。在利用空间上追求高境界，即大面积环绕水景、亲水景观带构筑自然生活，规模宏伟的景观架空层和超大景观露台创新立体景观。在构筑专业品质上追求纯自然，即体现景观架空层、花园水系、商铺屋顶花园、空中露台构筑立体花园的多重景观。在建筑布局和植物造景上追求低容积率和高绿化率，完美实现人景观建筑城市的有机融合。

在主题性原则的体现上，出现了不少成功楼盘，如杭州的白荡海人家，在建筑形态上采用“马头墙、白墙黑瓦、庭院”等古建筑元素，在园区景观设计上沿用小桥流水的江南风味，用以体现“飘逝岁月，重现眼前”。如“江南水乡”，由庭院别墅、独立别墅及联体别墅构成的低密度高尚住宅园区。江南水乡承延江南独有的古典建筑文脉，再现水乡积攒千年的人居精华，在建筑形态上采用“粉墙黛瓦、月洞花墙、天井”等江南建筑元素，在园区景观设计上原汁原味地再现江南传统园林与庭院一脉相承的江南风味，以一句“中国花园，一世情缘”的广告语，重新唤起人们对中式别墅园区的传统文化的印记，被誉为“江南传统建筑在现代别墅中应用的典范之作”。如“金都华府”，开工建设于2004年，以“传承杭州的文脉、体现杭州的特质、和谐杭州的生活、讲述杭州的故事”为主题。为了体现其“王气”和历史人文的内涵，在建筑形态上采取了具有传统意象的基调，外立面非常简洁，且挺直大气，色彩以灰白色作为主基调，建筑顶部采用退台的方式，加上深蓝色的线条和传统建筑风格的重叠檐口，保留了杭州传统建筑的“粉墙黛瓦”的城市意象。在小区主入口的设计上，更突出“府”的景象，有一种“庭院深深深几许”的感觉，从而再现了杭州传统民居的“墙门文化”的神韵和归属感。在园区景观设计上营造了“五院一庭一中心”的传统氛围，并以一句“人文的月光照庭院”的广告语，重新唤起人们对市中心庭院生活的向往。金都华府在表现杭州文化特色方面不是完全的复古，同时还创新地将高科技产品应用到住宅中，建造出既是“文化的”又是“科技的”的舒适性住宅，成为“人居科技创新之作”。

二、美学原则

植物在自然界蒙天地之孕育，阳光雨露之滋润。一经配置于园林，同样须承日月风雨、阴阳寒暑之调和，才能与山池路桥房舍相协调形成园林景观。从这个角度出发，植物就反映了自然代表了自然，欣赏其间就可以“法天而立道”，抒发心志体现人的价值。

赏心悦目的景物，除了个人特殊的嗜好外，最受欢迎的是色彩动人，其次才是香味、体形美、线条美等等。

园林中的色彩，以绿色为基调，但若园林中只见绿色，则难免单调，如何以色彩美的理念来进行植物造景是我们必须认真对待的。

1．对比色

绿地用色必须与当地背景的景象相互调和。一些现代化建筑物或人工设施，若直接应用于自然环境中不一定合适，甚至会造成对自然环境的莫大冲击。因此，强调绿地的色彩安排，必须先考虑背景的景象，研究人工设施与自然环境是否能够相得益彰，才能构成和谐如画的整体景观。

对比色的配色平常被用得很多，因为可以得到现代、活泼、明视性高的效果，在高级住宅区用对比色相的植物，即能产生对比的艺术效果。

对比色相的配色，要注意明度差与面积大小的比例。例如以大森林为背景的漆红建筑物，就是“万绿丛中一点红”。

红绿、红蓝是最常使用的对比配色，但两色的明度较低，彩度都较高，甚至有相互渲染的问题存在，所以至少要降低一方的彩度，才能得到好的效果。

对比色相调和，若应用于植物造景上，容易产生清新活泼之感。例如，在花坛配色及花境配色上，同一花期的花卉最好安排对比色，以便引起住户的兴趣。如果花坛中没有对比色，就会失去颜色的强度，以致毫无生气。例如一个被冷色调统一的花境，原先种了蓝花、白花、暗紫等，看起来一派寂静，但是稍加了一些金黄色的花卉，立即使得花境热闹活络起来，因为橙与黄，黄与蓝紫都是对比色。

有些花卉色彩多样、冷暖俱全，如杜鹃、非洲凤仙花、大理花、矮牵牛、四季秋海棠、三色堇等，种在同一个花坛或花境中不能混杂在一起，应该按冷色系和暖色系分开，或按花期、高矮等分块种植。这样可以发挥花卉品种的特性，并且避免给人以混杂凌乱的感觉。

绿地用色必须与背景景象取得协调。绿地中的一些垂直景物，如墙面、栏杆等，可以适当利用作为背景，衬托前景的花卉、树木等，使之更为鲜明、突出、轮廓清晰，甚至展现艺术效果。如，绿色背景，前景运用红色或橙红色、紫红色的花木；明色的花坛则搭配白色的雕像，感觉尤其清爽，这在欧洲是很常见的景致；松柏常绿的主色调，如果与灰、白两种色泽搭配，就会呈现出既清新脱俗又古典雅致的气息。

在具体实施中，绿色背景主要是利用常绿植物和观叶植物等，最好选择枝繁叶茂、叶色浓密、终年常绿的树木为背景，效果必佳。

2．渐变和条纹配色。彩虹之所以美，是因为色光渐“变”的自然规律有秩序地排列，构成一种色多而不杂、井然有序、和谐统一的组合，使人有美的感受、美的启迪。同样，在植物造景时，尤其是应用五颜六色的花卉，可以借鉴彩虹的“渐变”原理，如花坛和绿化带的配置上，避免色彩多而杂乱无章。

当然，仿效彩虹的渐变配色理念，虽然广泛应用于色泽鲜艳的花卉，但对于数量多、色数少的树林，则无用武之地。这个时候，不妨采用条纹状配色的手法，仍然可以收到很好的效果。从美学的角度来说，这种条纹状配色，是美学原则（组合规律）中的对比、反复、韵律等多种原则所呈现出来的美，综合起来达到最基本的原则多样统一的整体和谐。比如以黄绿红绿褐绿来实现植物配置的循环往复，就可在整个园区内形成色彩的显著差异，使人感到既丰富又有秩序。

园林中的色彩主要来自植物，还有一些来自非生物方面的山石、土壤、河湖水面等，也同样可应用这类手法进行有效配置。

三、艺术原则

植物造景往往要与立地环境综合考虑，并与建筑设计同时交错进行。多数情况下，也并非孤立地运用某种处理手法，而是紧密地结合自然环境、建筑造型、功能特点、画面构图和透视色彩效果等等统一考虑，并遵循一定的艺术性原则。

1．衬托与对比

建筑、雕塑周围的植物景观也有衬托与对比的问题，如浅色的、亮度高的雕塑宜采用深绿色叶的植物作背景，而用浅色的背景植物，则雕塑与植物之间会产生“渲染”的现象。如果考虑到秋、冬季落叶的问题，明朗的天空亮度也很高，最好配植以深绿色的常绿树。如在实施温州万通玫瑰花园绿化工程时，在建筑及水池两旁种植严谨对称的树木，映衬着喷泉和水池更显得深远。

2．节奏与韵律

犹如音乐中不能一个调唱到底一样，植物造景也不能一个调“畅游天下”，否则就显得单调乏味，而应具备一定的节奏感和韵律。

同样的树种或某种植物在同一绿地中重复如同苗圃一样，久而久之，会引起人们的视觉疲劳。试着作一个改变，有些地方补种一些树，而另外一些地方则调整一些树种，做到“密不透风，疏可走马”，则节奏感应运而生，而不同的节奏感又会产生一定的韵律。如在南京实施青龙山人居工程时，就运用大色块的手法，将香樟、女贞、南方枳木具、枫香、杜英、红果冬青、喜树、乌桕、香椿等植物大面积片植，形成了丰富而有韵律的景观带。

在某些重复的硬质景观的坐凳或小型建筑前种下一定的树木和花草，在自然光影下产生的造型，也会使群体呈现出一定的节奏，并产生亲切柔和的气氛，有组织地重复高低变化，会引起人们的节奏感；将植物布置得三五聚散、错落有致，有规律、有起伏，深浅浓淡的变化都会激起人们的韵律感，给人们以美的感觉。

四、生态性原则

城市居住环境园林植物选择的基本要求是：适地适树，栽植管理简便，易成活，耐修剪，生长速度适中，卫生，寿命长。在此基础上，还要做到：乡土树种与外来树种相结合，增加优良树种的美化色彩；提高景观功能的多样性和生态功能的针对性；树种选择上不仅要具备良好的生态功能，而且更应兼备优良的观赏性状；加强对彩叶植物、珍稀物种等的开发与应用。

就江浙而言，季相景观要求突出的多用银杏、无患子、黄山栾树、枫香、元宝枫、乌桕、鸡爪槭、黄连木、红枫、红叶小蘖、金叶女贞、法国梧桐、水杉、重阳木、香椿、青枫、山膀胱、红花檵木等；以观花、观果为重的景观多用梅、桃、垂丝海棠、西府海棠、樱花、梨、杜鹃、广玉兰、棣棠、郁李、火棘、贴梗海棠、月季、合欢、紫藤、石榴、柿树、桅子花、茶花、茶梅、金丝桃、紫荆、黄馨、迎春花、桂花、美国凌霄、紫花泡桐、木绣球、八仙花、构骨、紫玉兰、白玉兰等；以追求清涵宁静环境的住宅区多用高大乔木，如香樟、榉树、黑松、柳杉、水杉、竹类、栾树、朴树、法国梧桐、桂花、杜英、木兰科植物、槭树科植物、合欢、喜树、乌桕、重阳木、黄连木、七叶树、无患子、樱花等等，同时，配置一些低矮的乔灌木，如构骨、山茶、八角金盘、桃叶珊瑚、杜鹃、剑麻、书带草、麦冬、沿阶草、葱兰、槭木、十大功劳、水蜡、腊梅、海桐、杜仲、火棘、常春藤、枸杞、六月雪等。

园林植物生长环境中的温度、水分、光照、土壤、空气等各种生态因子都对植物的生长发育产生重要的作用，植物造景要充分考虑植物的生态习性，不同植物与环境之间存在不同生态关系。

温度的变化直接影响着植物的光合作用、呼吸作用和蒸腾作用等生理过程。热带植物如椰子、橡胶、槟榔等要求日平均温度在18℃以上才能开始生长；亚热带植物如柑桔、枫香、含笑、香樟、油桐、竹等在15℃左右开始生长；暖温带植物如桃叶李、槐等在10℃，甚至不到10℃就开始生长；温带树种紫杉、白桦、落叶松、云杉在5℃时就开始生长。一般植物在0-35℃的温度范围内，随温度上升、生长加速，随温度降低生长减缓。一般来说，热带干旱地区植物能忍受的最高极限温度为50-60℃左右，原产北方高山的某些杜鹃花科的小灌木，如长白山自然保护区白头山顶的牛皮杜鹃、苞叶杜鹃在雪地里都能开花。

调查显示，常绿树无冻害且抗寒性强的有：凤尾兰、石楠、杉木、湿地松、油茶、柏木、龙柏、广玉兰、海桐、柳杉、罗汉松、匍地柏、杨梅、构骨、黑松等。

落叶树无冻害且抗寒性强的有：池杉、紫薇、白玉兰、泡桐、水杉、紫荆、国槐、白鹃梅、紫玉兰、凌霄、贴梗海棠、青枫、红枫、合欢、无患子、红叶李、紫叶桃、马褂木、鸡爪槭、银杏、柿、木槿、郁李、梧桐、柳树、枫杨、法梧、枫香、木绣球、金银花、爬山虎等。

因此，植物造景应掌握适地适树原则，通常的做法就是选用乡土树种，这样就可以保证树种对本地风土条件的适应性。如椰子在海南岛南部生长旺盛，结果累累，到了北部则果实变小，产量显著降低，在深圳不仅不易结实且经常有落果现象。杭州浣沙路上化巨资引进的加拿利海枣也因无法适应本地的气候而纷纷凋落。

五、文化性原则

如何通过植物造景来体现传统文化？又如何通过植物造景来体现现代思潮？最早人们栽种植物是取其功能用途，在此过程中逐渐掌握了植物的生态、属性。受“天人合一”等传统思想影响，出现了许多吟诵植物的雅事，很多植物被赋予了人的性格，还被冠以人的称号。列举一些常用植物所寄予的美好意境如下，以备植物造景取材之用。

松柏：孔子说，“岁寒，然后知松柏之后凋也”。

木兰：白居易诗赞，“紫房日照胭脂折，素艳风吹腻粉开。悟得独饶脂粉态，木兰曾作女郎来。”

槐、楸：《朱子语类》中有：“国朝殿庭，唯植槐楸”，《全唐诗话》中：“槐花开，举子忙”等等，槐与楸都是高贵、文化的象征。

合欢：申时行有诗：“隙地不栽无果树，中庭那有合欢花。”

梧桐：梧桐是被古人看作祥瑞物的。晋郭璞《梧桐赞》：“桐实嘉木，凤凰所栖，爱伐琴瑟，八音克谐，歌以永言……。”

榆：明代吴宽曾作诗赞，“始我种三榆……，生钱闻可食，贫者当瓜果……”

女贞：是富于性格的树。明张羽《杂言》，“青青女贞树，霜霰不改柯。”是赞其形，也是颂其志。

柳：柳是春的象征，又是极富感情的树，古人多以“折柳”为送别之词。陆游曾作诗，“村路初晴雪作泥，经旬不到小桥西。出来频觉春来早，柳染轻黄已蘸溪。”

桂花：桂花是秋天的象征。李商隐曾作诗，“月中桂树高多少？试问西河斫树人。”

杏：是古人倍加珍重的树种，是讲学圣地同义词，也是夏祠之圣果。《庄子.渔父》中：“孔子游缁帷之林，休坐于杏坛之上，弟子读书，孔子弦歌鼓琴。”

枣：枣是财富，又给人以温饱，是一种美果良材。欧阳修的七律则盛赞枣的红艳、可口。“秋来红枣压枝繁，堆向君家白玉盘。甘辛楚国赤萍实，大落韩嫣金弹丸。聊效诗人投木李，敢期佳句报琅玕。嗟予久苦相如渴，却忆冰裂慰齿寒。”

枇杷：四季常绿，冬花夏实。明高启有诗赞道：“落叶空林忽有香，疏花吹雪过东墙。居僧记取南风后，留个金丸待我尝。”

柿：柿子浑红而味甘，干高且叶肥，是颇具特色的果树。唐代段成式在《酉阳杂俎》中称柿有七绝：“一多寿、二多阴、三无鸟巢、四无虫蠹、五霜叶可玩、六嘉实可啖、七落叶肥滑可以临书。”也无怪乎杭州西溪国家湿地公园的柿子树要立牌保护，并成为西溪的一个主要景观。

石榴：春花秋实，花果俱丽，四季有景。晋代潘尼盛赞石榴：“华实并丽，滋味亦殊。可以乐志，可以充虚。朱芳赫奕，红萼参差。含英吐秀，乍含乍披。遥而望之，焕若隋珠耀重川；详而察之，灼若列宿出云间。”

梅：梅是古来传诵的名花，被喻为清高、韵胜、格高。纵览古今之咏梅诗篇，何止万千，均以褒为主，绝少贬语，这和名士诵扬有关。其中赞梅的冲寒斗雪、不畏冰霜的精神，首推元代杨维桢的“万花敢向雪中出，一树独先天下春”。而林和靖的七律：“众芳摇落独暄妍，占尽风情向小园。疏影横斜水清浅，暗香浮动月黄昏”。则可谓“梅以韵胜”的千古名句。

兰：兰是善，兰是君子。《家语》孔子曰：“与善人处，如入芝兰之室，久而不闻其香，则与之俱化，芝兰生于深谷，不以无人而不芳，君子修道立德，不为穷困而改节。”兰虽属草本，但其覆盖效果之大，却是许多植物无法与之比拟的。

竹：竹也是古人情有独钟的一种植物。早在晋代，戴凯之便写出了世界上关于竹的最早专著《竹谱》。继而白居易又写了《养竹记》，说：“竹似贤何哉？竹本固，固以树德”；“竹性直，直以立身”；“竹心空，空以体道”；“竹节贞，贞以立志”。苏轼也有“不可居无竹”之说。

菊花：菊花可称是老少皆知的。上自先秦，下迄近代，总是歌颂其雅洁，特别是魏晋时期更将菊花推崇至极，无不以吟咏为雅事。“采菊东篱下，悠然见南山”至今让人回味无穷。

紫薇：在绿苔斑斑的庭院中，点植几株红艳紫薇，正应了王安石的诗句：“紫薇花对绿苔斑”；而王十朋的诗句“盛夏绿遮眼，此花红满堂”也是紫薇在园林中广泛应用的明证了。

桃：桃是古老的植物，早在《诗·周南》便有“桃之夭夭，灼灼其华。”桃也是理想世界的花，这在陶潜的《桃花源记》可窥其梗概，后世即把理想境界称之世外桃源。另外，桃还与避斜、逃凶等传统风俗有许多联系，至今仍能在农村见到红纸画桃符张贴门上以趋吉避凶。

海棠：花叶丰茂，婀娜含娇的海棠花，是最惹人喜爱的花之一。唐代贾耽称之为“花之神仙”，所以名儒巨贤的清辞丽句极多。宋代陈思《海棠谱序》中有：“梅花占于春前，牡丹殿于春后，骚人墨客特注意焉！独海棠一种，丰姿艳质，固不在二花之下。”

诸如杜鹃、芍药、迎春、荷花、茶花、樟、白杨、牡丹、李、木芙蓉等植物也被付予了美好的寄寓，这里不一一枚举。

六、环保科技性原则

在当前宏观调控大势下，开发节能省地型住宅、建设节约型社会更上升为整个社会发展的需求，如何确保开发楼盘的质量、提升楼盘的品质，已成为房地产企业能否生存和长远发展的关键性问题，同时也是整个行业能否健康持续发展所迫切需要解决的问题。住宅建设已不单纯是为了满足居住需求，提升生活品质的需要，并且开始承担起改变城市形象、改变社会结构及构建和谐社会的职责。作为2005年10月9日在杭州召开的“中国地产品质高峰论坛”的主旨，提出了以下四点要求。首先，贯彻中央经济工作会议精神，开发节能、节水、节地、节材和环保型住宅，促进可持续发展；其次，弘扬住宅规划设计的合理化创新，全面提升住宅品质；第三，引领住宅技术创新，促进成果共享；最后，开阔住宅建设视野，体现当代住宅水准，努力保持与世界发展同步。以“品质是一种方向”的坚实口号为处于“后宏观调控时代”的房地产企业指出了一条生存之道。在住宅科技方面，以环保和节能为两大主题。在环保方面，一是通过双层中空玻璃和新风系统的有效结合，隔声、防尘、消除室内外的污染空气；二是整个小区采用变频、变压集中供水、保证生活水质量；三是利用外部先天的环境优势，将景观设计在高级住宅中完美展现，充分借鉴国际景观设计中重视组团及宅间景观的传统，在空间上追求序列变化，整体布局和谐统一。在节能方面采用了墙体保温节能体系，结合阻断式铝合金、双层中空玻璃门窗，对建筑物形成整体的保湿隔热体系，部分室外照明还采用太阳能路灯系统。在植物造景中采用“虽由人作，宛自天开”的手法，并合宜运用水景，调节住宅区微气候，改善水循环，并通过水的不同形态来营造水景，以丰富住户的听觉与视觉感受。

智能化技术是现代绿色建筑的重要组成部分。大量的设备管理系统、背景音乐系统、信息系统、网络智能系统使住宅区真正实现了智能家居生活，设计更为人性化的住宅、商务空间为城市带来一种全新的居住理念。事实上，科技住宅带来的舒适，不是改进、改良，而是又一次革命，是把舒适程度从初级水平向高级水平变换的革命。人的舒适，说到底是四个方面，即温度适宜、湿度适宜、植物适宜，再加上空气新鲜，而科技住宅能解决的正好是这四方面的问题，通过科技住宅的一整套体系，住宅可以做到适应人体需要的恒温恒湿，可以做到24小时都有新鲜空气供应。这些高舒适的保障是原来的户型、环境、配套、规划都不能提供的，这就是科技住宅真正的意义。

住宅区范文篇8

关键词：住宅区；景观设计；探析

住宅小区是城市的细胞，是城市中人口高度密集的地方。随着城市现代化建设的快速发展和人民生活水平的不断提高，人们对住宅区的居住条件，不再拘泥于生活的最基本要求，而是有了更高的标准——清新、自然、和谐、优美。住宅小区为居民提供休闲娱乐场所等方面的高品位生活，日益受到重视。

1项目概况

本项目位于高邮市，具有良好的人文环境和自然环境等特点，有极好的投资前景，极具升值潜力。开元世家住区总用地面积约58917m2，本次规划用地面积约36479m2。另沿河景观规划面积约22438m2，绿化率为36.1%。设计方案除了配合任务要求和总体规划外，更希望开元世家住区能诠释出高邮景观住区的新坐标。着重于传统文化和功能使用，同时注重教育启迪。在景观上注重生态性及人性化建设的发展概念，成为一个配合高邮人追求新生活形态的现代简欧居住区。

2项目内涵阐述——三大设计特点

2.1功能第一的景观设计

笔者认为，让居住者感觉舒适的环境，必然是在功能、视觉、生态等方面都要让居住者得到享受的环境，景观的功能性要放到第一位。开元世家住区，不仅要让居住者得到美的享受，更要让居住者在小区处处可以找到可以休憩散步的场所。组团绿化不仅仅是单纯追求小区内大片的中央绿地，而是强调每户人家绿荫掩映，绿草茵茵；纵横小区的水景在丰富人们视觉效果的同时，又提供了一个完美无比的亲水空间。

2.2生态化、个性化的植物配置

小区绿化覆盖率是生态化的一大要素。本小区的绿化设计进行了全方位的构思，草坪、灌木、乔木等多重组合有机结合，在营造良好视觉效果的同时，突现优美的生态自然环境。

2.3动静合理的空间布局

滨水景观道将小区分为高档区与普通区，建筑造型却浑为一体。该小区空间功能分区明确，但又保证了整体性、使户内动静流线分明、提高了面积使用率。在空间尺度上，设置了一定的层高，使居住者在自己家里能享受到充足的阳光和开阔的视眼，体现人与自然的交融和沟通。

3目标与定位

3.1设计理念

开元世家住区充分体现了中国传统的“天一地一人”和谐统一，以“阳光+流水+组团绿地+清新空气+健康微笑”为理念，努力营造健康和谐的现代简欧住区。贯彻健康源于运动，运动在水边，运动在林中及和谐源于交流，交流源于教育，人与自然的交流，人与人的自然交流的思想。作为一个景观住区，开元世家不仅充分利用两条交叉的滨水景观带这一优越的环境资源，更是着重营造一种亲水生活气氛，使项目从高邮市其他楼盘大做“水”文章的同质特征中跳出来，成为“水景你有我有，园景这边独好”的居住小区。

3.2设计原则

注重和谐统一的整体风格；因地制宜的植物配置；求同存异的空间营造；合理的交通组织体现社区有序安宁。

3.3设计目标

简洁舒适的现代景观；生态人性化的户外空间；美观实用的节约型园林住区典范。

3.4总体设计构思

（1）城市住宅的先导景观物语

景观是在生硬的建筑之间追求柔美而产生的结果。她首先是人类感情的动与静的表达，可以是诗画，可以是音乐，也可以是跃动的情韵瞬间的定格。景观，她赋予建筑阳光灿烂的形象；强调了光与影的动态感；达到了符合人性心里变化的幻妙效果。同时利用色彩与造型组合的协调，既突出了高层次景观的品味又完成了生态小区的要求。动静、线条、色彩、光影，使得开元世家住区成为高邮市现代简欧住区的新坐标。

（2）高品质的生活空间

阳光感及空间舒适性是真正的高品位居住空间的基本标准。项目在设计上准备了足够的绿化空间和休闲健康场地为住户带来了真正的舒适的生活空间，无论是建筑的组合，还是小区的整体环境，都是注入了充分的人性关怀。植物——丰富的常绿乔木带来的柔美；落叶乔木的零星点缀；草花类植物的缤纷色带；铺装——材料的变化；样式的组合；花色的搭配；地形——时而跳跃做植物层次；时而变换为健康步道；时而演绎为休闲场地；构筑物——富有情趣的亭、廊、花架给客户归属感，既组合的空间义突破了界限。

（3）富有层次感的水系景观——中心河道景观

在小区中心位置有一条河道景观，周边巧妙的用漫步道路形成一个整体的绿化空间，由不同层次、不同季相、花卉、草地构成自然界中水系的植物景观，并结合功能和景点上的要求，在沿岸设计木栈道、景观亭、卵石驳岸、健康步道、生态驳岸等景观，同时与植物配置成适宜的亲水空间供居住者休息、游赏，形成一条纯生态的景观走廊。

（4）无处不在的绿地景观

均以常绿乔灌木为主，落叶乔灌木为辅，开花植物为特色，观叶植物为衬托表现绿化景观。隔离绿地：沿住区四周或主要的规划车道以高大的常绿乔木作为行道树，通过对列栽植形成社区边界，构成隔声、隔噪音、隔电防风、隔离视线的防护绿地，创造出安静、清新的社区环境。变化各异的中心绿地系统：中心绿地系统位于社区每个版块的中心地带，且由规划道路有机的分隔开来。中心绿地和河道周边绿地因水面而进行的空间布局使景点之间有着不同方向的视觉联系，丰富了社区中心地带的景观，并为人们提供了一个集中交流、交往的空间环境。功能各异的组团绿化：提供给人们自由、舒展、交流的活动空间的设计基础上各具变化，环境中穿插儿童游乐设施、休闲广场、文化廊、花架。亭台、各种铺装步道，形成供人们休息，沟通、交流的活动场地。宅前绿地丰富了视觉空间：建筑之前围合成的空间，结合自然型小径相互沟通，留出使用者停留空间。通过院落间多层次的绿化旨在为人们创造出多层次、丰富的视觉空间。

（5）既和谐统一又富有变化的景观空间

本项目两区以中心河道景观为核心，分为A区和B区，东区则以沿河景观为主线，将各个景点联系起来，整合了该区域的景观地貌，成为一个既统一和谐又富有变化的完整的空间形态。项目根据小区两侧道路的街边绿化做统一设计。一条条贯穿于小区的流线式的步道及绿地空间，宅间绿地、中心绿地、活动场所，各个节点的广场、景亭、园林小品、标志物等，重点是社区的各个中心绿地和景观轴线上的绿地空间。

4功能分区与详细景观设计

本项目共分为：入口景观区、商业景观区、中心景观区、滨水景观区、沿河景观带五个区。

4.1入口景观区

一个优秀的小区景观设计，可以全方位地提升整个楼盘的文化品位，渲染扩张其独特个性，让人眼前一亮，给我们带来美的享受。作为入口景观，同时也是该小区的一个重要展示窗口，重要性不言而喻。本小区分为两个入口，即北入口和西入口。通过场地铺装的不同来彰显大气，同时植物景观以乔木和灌木进行层次组合搭配，注重观花和观叶植物的运用。

4.2商业景观区

商业景观带设计首先考虑机动车、人流的通行，同时为取得商业景观氛围，在建筑的周边设计了一条以面包砖及花岗岩压边铺装的景观大道可供通行。这里能够聚集人群并为之提供休闲游憩的通道，更具备一定的消费吸引力，是小区休闲聚落的表现形式之一。生态停车位的设计为市民提供了方便，促进经济发展，锦上添花。

4.3中心景观区

中心景观区以满足居民活动要求为主。景观空间处理中以开敞空间为主，辅以亭廊。现代化的景亭、运动场地、休闲广场、康体步道、文化景墙等构成了中心景观区，再配以植物绿化，郁郁葱葱的树阵与色彩鲜艳的灌木丛增加了景观强度。

4.4滨水景观区

沿河景观丰富多彩，铺装的变化样式和植物群落相结合，绿意盎然。一组组风情各异的乔木灌木，拥簇着亭廊，让人不觉流连其中。而沿水驳岸的设计，强调的更是一种微妙的地形变化及装饰的勾勒，让人眼前一亮。

5结语

景观设计作为住宅区不可分割的一部分，让人越来越重视它的存在，住宅区景观设计的美与否，代表着这个住宅区给人的第一感觉和满意度。“以人为本，人与自然和谐相处”是现今景观设计需要考虑的重要问题。注重和谐统一的整体风格，因地制宜的植物配置，求同存异的空间营造，合理的交通组织体现社区有序安宁，成为未来小区景观设计的趋向。

作者:袁向东 单位:江苏工程职业技术学院艺术设计学院

参考文献:

[1]马涛.住宅环境景观设计[M].沈阳:辽宁科学技术出版社,2000.

住宅区范文篇9

一、绿色生态思想的由来

绿色生态思想兴起于20世纪60年代。与人文主义不同，绿色生态思想观察、考虑问题的出发点不再是自然界中狭隘的人类子系统，而是整个生态系统。绿色生态思想深刻地觉悟到：把人作为考虑问题的出发点，一味地满足人的欲望，很可能违背生态规律，破坏生态平衡，最终搬起石头砸自己的脚。

从上述关于人与自然相互关系的＊＊出发，生态思想认为要节制对自然资源、能源的掠夺性索取；要“恩泽鸟兽，惠及子孙”；要在追求人与自然和谐协调的过程中实现人类社会的可持续发展。

18世纪英国思想家怀特是近代西方系统表述生态思想的第一人。其代表作、出版于1789年的《塞尔波恩的自然史》既是英美自然史学说的奠基之作，也为现代生态学的研究提供了最早的代表性观点。怀特把塞尔波恩近郊作为他的观察点，发现他所看到的一切构成了一个复杂的、处于变换中的统一生态整体，而每一种存在都对那块天地的稳定运行具有重要意义。据此，怀特得出堪称给现代生态学奠基的重要结论：“自然是一个伟大的经济师！”怀特的生态学概念包含的另一个重要成分是发现、享受自然间田园式的和谐，指出自然的经济体系神秘而完美，仿佛“嘲弄着人类预知其详的自尊”。

生活于19世纪中叶的美国伟大浪漫主义生态思想家梭罗则被认为是把田园道德论发展为近代生态哲学的主要代表人之一。和怀特一样，梭罗坚持人类必须学会使自己去适应自然的秩序，而不是寻求推翻自然或者改变自然。这位备受今人景仰的思想家提出值得每一个后来人深思的问题：“是地球要由人来改善，还是人打算生活的自然一些，从而也安全一些。”美国生态史学者唐纳德。沃思特在《自然的经济体系—生态思想史》一书中说：“这些人热切地感到，失去了自然的富有活力的洪流的接触，就是邀请疾病进入他的体内，导致灵魂的衰亡，因此，不与生态共同体联接在一起，就会有缺陷，就会生病，就会破碎，就会死去。”唐纳德。沃思特得出如下深刻结论：象梭罗这样的浪漫主义者们“不可避免地要与人文主义的道德传统发生冲突。人文主义者几乎可被称为反自然主义者”。唐纳德。沃思特指出，“在浪漫主义的信仰中最能共同接受的主题，是把自然当作一种精神源泉，赋予它至高无上的地位”。显而易见，自然主义的“绿色生态”与反自然主义的“以人为本”形同冰炭、水火不容！

今天，绿色生态思想已成为日益改变整个人类思想观念和生活方式的一种国际思潮。绿色思想的广泛传播，促成了一系列国际环保组织的成立，推动着国际环境保护运动的蓬勃发展，为新世纪人与自然的协调和谐，为人类社会实现可持续发展指明了正确方向。

二、绿色生态住宅的基本要素

如果说现代住宅是从空间的角度去关注人们的生活，那么绿色生态住宅则是在现代住宅的基础上从更加宏观的环境与资源的角度关注人类的生活。它不仅仅是建立一套独立的住宅指标体系，而是要将住宅与环境、资源及人类的活动更加紧密地融为一体：不仅仅要注重空间的使用效率，而是要更加强调发挥环境和资源的效益。就其建造的基本要素而言，主要应体现以下六个方面。

（1）规划设计合理，建筑物与周围环境相协调，房间光照充足，通风良好。

（2）房屋围护结构要有较好的御寒、隔热功能，门窗密封性能及隔音效果符合规范要求。

（3）供暖、制冷及炊烧等要尽量利用清洁能源、自然能源或再生能源，全年日照在2500小时以上的地区普遍安装太阳能设备。

（4）饮用水符合国家标准，给、排水系统普遍安装节水器具，10万平方米以上新建小区，应当设置中水系统，排水实现深度净化，达到二级环保规定指标。

（5）室内装修简洁适用，化学污染和辐射要低于环保规定指标。

（6）要有足够的户外活动空间，小区绿化覆盖率不低于40%，无裸露地面。

三、绿色生态住宅的类型

（1）生态住宅类主要提倡以艺术为本源，最大限度地开发生态住宅的艺术功能，把这类与艺术衔接的生态住宅当成艺术品去创造，去营造，使这类住宅无论从外部还是从内部看起来都是一件艺术品。（2）生态智能类主要是以突出各种生态智能为特征，最大限度地发挥住宅的智能性。凡对人的居住能够提供智能服务的可能装置，都在适当的部分被置入，使主人可以凭借想象和简单的操作就可以达到一种特殊的享受。

（3）其他类型除以上2种外，还有生态宗教类、原始部落类、部分生态类、生态荒庭类住宅。

四、绿色生态住宅的特点——健康

绿色生态住宅又称“健康住宅”。生态住宅不只是绿化，而且，从规划上看，生态小区的总体布局、单体空间组合、房屋构造、

自然能源的利用、节能措施、绿化系统以及生活服务配套的设计，都必须以改善及提高人的生态环境、生命质量为出发点和目标。另外，在具体设计上，注重绿化布局的层次、风格与建筑物要相互辉映，注重不同植物各方面的相互补充融合，例如，除普通草本植物外，注重观赏花木、阔叶乔木、食用果树、药用植物和芳香植物等的种植；同时注重发挥绿化在整个小区生态中其他更深层次的作用，如隔热、防风、防尘、防噪音、消除毒害物质、杀灭细菌病毒等，甚至从视觉感官和心理上消除精神疲劳等作用。而在房屋的建造上，则要考虑自然生态和社会生态的需要，注重节省能源，注重居住者对自然空间和人际交往的需求。生态住宅要把健康落在实处。房地产不是以卖地皮为最终目的，也不是以卖钢筋+水泥的房子为最终目的，更不是以卖概念和环境为最终目的，而是以营造符合人类社会发展和人性需求的健康文明新家园为最终目的。可以说，房地产是卖一种生活方式，是卖一种新文化，卖一种新社会和新的时尚。作为一个社区的业主，要真正享受社区健康文明新生活，不仅体现在房地产商的设计图上，也不仅是在房地产小区的配套硬件设施上，而是要落在社区服务软件上，要让人真正享受到身心愉悦。这才是进了健康文明的家园。

五、如何搞好绿色生态住宅的建设

所谓绿色生态住宅，是指充分利用环境自然资源，以有益于生态、健康、节能为宗旨，确保生态系统的良性循环，确保居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好状态，从而实现人与自然的融合，达到人与自然双赢的住宅。在国际上，通常把能体现三大主题的住宅称为生态住宅：以人为本，呵护健康舒适；资源的节约与再利用；与周围环境的协调与融合。

（1）以人为本的设计理念据了解，目前很多房地产项目招投标，设计单位只提供最基本的设计方案，具体牵涉到诸如保温、隔热、西向房间的遮阳等细节却往往被忽略。其实设计师的意识和对施工以及设计的控制能力，决定着住宅生态层次上的档次。设计绿色生态住宅时，要根据当地的自然环境，运用生态学、建筑学的基本原理及现代科技手段，合理安排住宅建筑与其它相关因素之间的关系，式住宅和环境等成为一个有机的结合体。在设计的宏观定位中，应从创造生态环境的空间规划布局出发，分析住区朝向和风向，开辟阻止住区风道与生态走廊；应考虑建筑单体群体、园林绿化对于阳光与阴影的影响，规划阳光区和阴影区；应最大限度地利用住区地面作为景观环境用地，甚至可将住宅底层架空，使之用作景观生态场地；发挥住区周围环境背景的有利因素，或是借景远山，或是引水入区，创造山水化的自然住区；应注重动物、植物的引进和生物多样性，创造真正具有良性生态效果的住区环境。在绿色生态住宅设计中，具有良好的室内空气条件和较强的生态气候调节能力，以满足人们居住生活的舒适，使人、建筑与生态环境之间形成一个良性循环系统是基本的要求。为此，应力求每户有通向住区之外的风廊通道；应充分利用绿化、地形、建筑、景观小品，尽量组织通透深远、层次丰富的景观空间；应以曲代直，在住区环境空间布局形态上避免横平竖直的建筑城市化形态，还住区自然园林空间的生态面目；应结合地点特征，努力创造出其他住区所没有的景观生态优势。“浦东世纪花园”的成功，就在于其在景观设计上坚持“以人为本”的思想，通过一条贯穿东西向的绿色景观主轴将各部分的中心绿地紧密相连，并通过各个休闲步行绿轴向每一个组团绿地、休闲绿地、宅间绿地渗透，形成一个连续的由点到面的整体绿化景观系统。并在中央绿地中突出湿地植物特色，巧借紧邻的大型生态公园（世纪公园）辐射的鲜氧，建成了一座独具特色的完全生态化社区。

（2）充分利用自然资源当今地球上的自然资源，经过产业革命以来长期掠夺性的开发攫取，人们已经开始惊呼能源危机了。我国人口众多，人均资源更加紧缺，其占有量不及世界平均值的一半。如人均耕地面积不及世界人均值的47%，人均水资源占有量为世界人均值的1/4（人均林地和草地只有世界平均水平的）1/9和1/3.而我国的能耗总量却位于世界第二，其中燃煤总量占世界第一，二氧化碳排放量为世界第二，资源的短缺及生态的破坏为世所罕见。本世纪，我国的住宅需求量仍将逐年增加。传统的住宅建设需占用大量的土地资源，消耗大量的能源。绿色——作为新世纪住宅的主旋律，应体现节地、节水、节能、治污。建造绿色生态住宅，不仅要尽量减少和高效利用如煤、电、水等不可再生资源，还要尽可能充分利用如太阳能、风能、水能、地热能、生物能等取之不尽、用之不竭的再生能源以及废弃物转换为能源如沼气等的回收利用。随着新能源逐步普遍推广利用，特别是再生能源用于住宅建筑的降温、保温、隔热、采光、炊事以及其它家居生活管理设施的需要，必然促进人类生存环境发生根本性的变革，甚至影响住宅建筑的形体和空间的变革。

（3）营造住区的自然生态目前，国内不少建筑是先建楼后造景，在小区内设置大面积的人工环境，如大型的铺地广场、硬质的道路地表、枯山死水等。其实这种人为的片面地追求环境景观的气势和新意的做法，是逆自然的，并不利于区内小环境的正常生态循环，反而会增加日后环境的护养管理费用。建设生态住宅，一定要注重研究住区内植被、微生物、动物和人之间的关系，强调自然对人的影响，强调各种生物之间是共生共荣、强调人与自然的和谐统一，根据自然法则来对这些元素进行合理配置。通过植被的多样性、自然水资源的保护和利用、化学污染的降低，来营造住宅区的环境质量。公务员之家

住宅区范文篇10

一、指导思想

以“**”重要思想为指导，以科学发展观和构建和谐社会为根本宗旨，以“条块结合、行业监管、属地管理、市场化运作机制”为目标，以完善行业监管和属地管理机制为重点，以落实社区网格化为突破口，通过建立机制、打好基础、加强基层建设等措施，规范物业企业的服务行为、加大行业指导与监管力度、加强地区的综合协调和属地管理的工作，努力为社区居民营造一个“安全、文明、整洁、和谐”的生活环境。

二、基本原则

按照“两级政府、三级管理、四级网络”的城市管理机制，坚持“条块结合、行业监管、属地管理、市场化运作”的原则，坚持以人为本、和谐社会、满意物业有机统一的原则，坚持居委会、业委会、物业公司相互协调的原则，开创住宅区物业管理工作的新局面。

三、组织构架与主要职责分工

（一）组织构架

按照构建和谐社会与开创住宅物业服务新局面的要求，建立一个适应发展趋势的，由各个职能组成和共同管理的，具有时代特征的综合性管理模式。通过整合社区资源，实施齐抓共管、联手推进，构建区、镇（街道）、社区三级物业管理联席会议制度等形式，真正形成适应当前形势的大物业管理格局。

1、建立区级住宅区物业管理联席会议制度，分析、研究物业管理中出现的新情况、新问题，制定应对措施；协调、解决涉及物业管理的综合性问题。联席会议由区政府分管领导召集，区房地局、区地区办等相关职能部门参加，联席会议办公室设在区房地局。

2、建立街镇级住宅区物业管理联席会议制度，研究和协调解决街镇范围内涉及物业管理的综合性问题。联席会议由街镇行政领导召集，街镇有关职能部门和区条线派出机构参加，联席会议办公室设在街镇有关职能部门。

3、建立社区级住宅区物业管理联席会议制度，研究和协调解决住宅区内涉及物业管理的具体问题。联席会议会议由居委会、业委会、小区经理、片段民警等组成，会议召集人由居委会负责人担任。

（二）主要职责分工

1、区地区办

（1）会同区房地局做好制定工作计划，牵头召开区住宅区物业管理联席会议，定期组织街镇和相关职能部门研讨住宅物业纳入社区属地管理中出现的新情况、新问题和制定应对措施等各项工作，加快推进大物业管理格局的形成。

（2）推进街镇发挥综合协调作用,推进社区网格化管理，履行“整合资源、组织协调、督促检查”的职能。

（3）促进社区群众组织发挥作用，继续巩固和发挥街镇现有住宅区的看家网、护绿队、志愿者、楼组长队伍等作用，切实提高住宅区居民自治管理的水平。

2、区房地局

（1）会同区地区办牵头召开区住宅区物业管理联席会议，调研和共商解决住宅区物业管理中出现的新情况、新问题；宣传房地产政策、法规，组织相关业务知识的培训；会同街镇共同做好业主大会的筹备、组建、换届改选工作。

（2）加强对物业管理企业的监管、管理和诚信考核工作，指导、督促物业企业按行业标准和物业服务合同规范服务。

（3）重视住宅区物业管理中的“急、难、愁”问题，会同街镇编制住宅区的综合整治计划，筹措资金并组织实施；针对“维修不及时、服务不到位、收费不规范”的问题，加大行业监管力度，有效推进物业行风建设；加强区房屋维修应急中心的建设。

（4）牵头街镇和有关职能部门，按照属地“以块为主”和部门“各司其职”的原则，加大住宅区违法搭建的处置力度，从群防群治、第一时间、初发状态、形成合力的机制上采取措施，做到新账不欠老账逐步还清。

3、区公安分局

（1）对住宅区内的治安管理。

（2）对住宅区物业保安队伍的指导、日常检查、考核和培训，规范保安人员的行为和标准，提高保安人员的素质。

4、区财政局

（1）安排和落实直管公房成套改造、旧小区综合整治、住宅“平改坡”综合改造等工程的专项补贴资金。

（2）做好资金使用的管理。

5、区市容局

（1）对住宅区范围内责任区的市容环境卫生责任监督，检查。

（2）对住宅区内垃圾清运、环卫公用设施等环卫作业项目实行管理，执行行业标准，减少作业扰民现象。

（3）协调推进住宅区环卫设施建设，指导和督促物业公司加强住宅区环卫设施的维护。

6、区环保局

（1）指导住宅区居委会、物业管理部门开展环境保护知识和政策法规的宣传教育，帮助其开展绿色小区创建等相关工作。

（2）对经营性饮食服务、文化场所等污水、废气、噪声等影响住宅区居民生活行为的查处。

（3）对虽经批准的住宅区内建筑工地，按要求进行夜间施工作业的，但居民仍认为存在环境噪声污染行为的查处。

7、区规划局

会同和配合街镇及有关职能部门对住宅区内的违法建设行为予以查处。

8、区物价局

（1）对新建商品房住宅区前期物业管理服务收费标准的审核。

（2）对物业管理企业的收费督促检查，构成价格违规、违法的予以查处，并在一定范围内通报。

9、工商**分局

会同和配合街镇和有关部门，对住宅区内的违法经营行为予以查处。

10、区绿化局

对住宅区公共绿地进行行业监管。

11、区城管大队

（1）对住宅区内擅自设摊经营、兜售物品；在公共场所饲养家禽家畜食用鸽和信鸽，影响环境卫生，物业公司劝阻后拒不改正的行为，行使行政处罚权。

（2）按规定对损坏绿化及绿化设施；擅自占用绿地、改变绿地性质；在公共绿化、道路或其他场地擅自搭建建筑物、构筑物和破坏房屋外貌行为的查处。

（3）对未经批准擅自从事夜间施工的，或虽经批准但违反批准的要求从事夜间施工造成噪音污染的行为进行查处。

12、街镇

（1）落实物业管理工作领导责任制和物业管理部门，明确职责、落实人员，建立工作协调机制。

（2）建立街镇物业管理联席会议制度，指导居委会、业委会、物业公司建立住宅区物业管理联席会议制度，定期开展活动，对纳入社区管理范畴的住宅区物业管理和其它管理进行综合管理，有效解决区域内物业管理综合性问题。

（3）牵头协调相关职能部门，对住宅区内的各种违法行为进行集中整治，遏制违法搭建和其他违法行为；协调解决住宅区内的历史遗留问题，化解各种因素引发的矛盾。

（4）加强住宅区民主政治建设的领导，与房地部门一起做好业主大会、业主委员会的筹备、组建、换届改选工作，把好业委会筹备成员和业委会候选人员关。

（5）会同区房地局制定住宅区的综合整治计划，分级承担综合整治专项资金。做好综合整治实施前的宣传发动，以及实施过程中的矛盾化解等工作。

四、工作措施

（一）统一思想，加强领导。

构建和谐社会，落实到基层就是构建和谐社区、和谐小区，让广大市民在实现“变样”目标的过程中，有一个安逸舒适的生活环境。各地区、各部门必须在加快城市建设的同时，注重和加强城市的综合管理，尤其是住宅区的协调管理，要按照“两级政府、三级管理、四级网络”的管理体制，认真贯彻“条块结合、行业监管、属地管理、市场化运作”的要求，以创建满意物业推动构建和谐社会，以构建和谐社会促进住宅区物业管理工作。

（二）条块结合，形成合力。

各街镇应十分重视住宅区物业管理工作，要既重视开发建设、又注重管理服务，将住宅区物业管理工作纳入重要议事日程，深化属地管理的各项措施，加大力度推进社区网格化管理的进程，主动将辖区内住宅区物业管理列入重要议事日程，将开展社区党建、创建文明社区和构建满意物业统一起来，认真对待居民反映的实际问题，采取措施化解矛盾。

区房地局要十分注重对街镇的业务指导工作，加强对物业企业规范服务的行业监管工作，加大对街镇相关部门物业行业管理的业务培训，指导和帮助街镇解决住宅区物业管理中的问题和矛盾，采取联合行动的办法，加大住宅区新的违法行为的处置力度，不断改善市民的生活质量。

区地区办、区规划局、工商**分局、区绿化局、区城管大队等部门要主动协调相关工作，对于职责范围内的事情不推诿、对于与地区和其他部门相关的工作应主动配合、支持，对于街镇提出需要协调和配合的工作，积极参与并发挥作用，尽快形成大物业的管理格局。

（三）突出重点，狠抓落实。

要加快推进业主委员会的组建工作，协调解决住宅区内多头管理、使用维修资金、住宅区内增加或调整公建设施等问题。**年业委会的组建率力争比上年提高10个百分点，今后要及时做好业委会的换届工作。要加快低端物业的综合整治和综合改造工作，区、镇两级政府每年要安排一定的资金用于旧住宅区的综合整治和改造，通过新一轮住宅的整修，力争使城乡面貌有新的改善和提高。要加大住宅区工商企业户和经营活动的监管，逐步清理无证经营或擅自利用居住用房用于经营活动的行为；要加强住宅区内违法建筑拆除的力度，坚决遏制新的违法搭建和违章装修势头，逐步做到新帐不欠旧账逐年还清。